LOCACIONES URBANAS - Juan Manuel Lezcano - Walter KR
LOCACIONES URBANAS - Juan Manuel Lezcano - Walter KR
LOCACIONES URBANAS - Juan Manuel Lezcano - Walter KR
URBANAS
ANÁLISIS DE LAS MODIFICACIONES
DE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES
Directores
Walter F. Krieger
Juan Manuel Lezcano
Prólogo
Lidia M. Rosa Garrido Cordobera
Autores
Lidia M. Rosa Garrido Cordobera
Martín Ayala
Juan Exequiel Vergara
Sebastián E. Sabene
Jorge F. Villalba
Federico Miguel
Juan Manuel Lezcano
Ruben Francisco Moroz
Ezequiel Valicenti
Ricardo Luis Rocca
Carolina Vanesa Rosas
María Mumare
Leandro R. N. Cossari
Nelson G.A. Cossari
Diego Hernán Tachella*
Marcelo Quaglia
Martín A. Testa
María Josefina Tavano
Alejandro Borda
Juliana Labaronnie
Walter F. Krieger
Gonzalo Eduardo Puente
Carlos G. Renis
AÑO 2020
1
INDICE
Prólogo
Garrido Cordobera, Lidia M. R.
2
IV. La percepción de frutos como derecho del poseedor
V. Obligaciones concernientes a la conservación del inmueble locado
VI. Obligación de restituir la tenencia al locador
VII. Reflexión final
Bibliografía
Notas
3
III. Caracterización y conceptualización del domicilio. Especies del domicilio
civil: general y especial
IV. Sub-categorías del domicilio general y del domicilio especial
V. El domicilio especial electrónico: ¿un nuevo domicilio especial contractual?
VI. Diferenciación con otras especies de domicilios electrónicos
VII. Su caracterización y pretendida eficacia
VIII. Impacto en materia de escrituras públicas
IX. Conclusiones y posible útil campo de aplicación práctica
Notas
4
V. Conclusión
Notas
I. Introducción
II. Aspectos relevantes de la nueva normativa
III. Marco jurídico
IV. Breve noción de las expensas comunes. Ordinarias y extraordinarias
V. Pago de cargas, contribuciones y expensas
VI. Procedencia de la vía ejecutiva para el cobro de toda prestación asumida
por el locatario en los términos del nuevo art. 1209
VII. Obligación del locatario de entregar al locador las constancias del pago de
expensas comunes ordinarias y de cargas y contribuciones que se originen en
el destino dado a la cosa locada
Notas
5
8. Obligación expresa de recepción de llaves
9. Métodos alternativos de resolución de conflictos
10. Reflexiones finales
Bibliografía
Notas
6
Las consignaciones judiciales en la Ley Nº 27.551
Krieger, Walter F.
I. Introducción
II. La consignación de los cánones locativos
III. La consignación de llaves
IV. Conclusiones
7
Prólogo
La temática de un libro que aborda las locaciones urbanas no deja nunca de ser
importante y este lo será sin duda alguna por la realidad que lo acompaña y
motiva, que es el dictado de una nueva normativa en esta materia y también
debido a la penosa situación de pandemia y post pandemia que impacta a nivel
económico en el diseño del contrato y su cumplimiento.
Las crisis económicas, las leyes de emergencia y los temas locativos parecen
acompañar el devenir de la historia contractual Argentina; son celebres los
fallos Horta y Ercolano para ver las situaciones de déficit habitacional y en el
cual aún hoy estamos inmersos y las leyes se suceden intentando incentivar a
veces la construcción, otras los derechos de los inquilinos.
Pero vemos que lo hacen muchas veces enfrentados al dilema del prisionero,
en un juego donde en definitiva todos pierden por plantearlo como una disputa
de todo o nada, cuando en realidad el contrato de locación de inmuebles
debería ser el ejemplo de un contrato colaborativo.
El desafío de darle una vuelta de tuerca fue aceptado por 22 coautores que
mediante aportes nos brindan una adecuada lectura de los problemas tratados
en la Ley Nº 27.551, bajo la guía y dirección de dos figuras de la joven
generación de profesores, Walter Krieger y Juan Manuel Lezcano, con quienes
me une un sincero cariño pero sobre todo gran respeto por su capacidad de
trabajo, ganas y profundidad y con quienes tengo el placer de compartir
cátedra en la UBA y la Asociación Iberoamericana de Derecho Privado.
La sola lectura de los títulos de los capítulos ya nos muestra la tarea que
enfrentaron los autores y los posibles inconvenientes que traerá el
funcionamiento del nuevo sistema de locaciones donde existe una continua
intervención o dirigismo del Estado en la política habitacional y la contratación.
8
complementarias sobre temas álgidos como las garantías, los ajustes, la
consignación y la obligación del juez de informar la existencia de un contrato a
la AFIP previo a correr traslado de la demanda, en el Titulo III se pretende
instaurar un Programa Nacional de Alquiler social con fines muy nobles como
ya lo vimos en la anterior Ley Nº 23.091 (capítulos 3 y 4) pero que dependerá
de la eficacia de la política Publica que se lleve adelante para no quedar en una
mera declamación. Finalmente, esta ley prevé la solución alternativa para los
conflictos que puedan derivar del contrato de locación estableciendo que el
procedimiento prejudicial es optativo, pero una vez elegido por alguna de las
partes de acatamiento obligatorio por la otra.
Hemos recorrido mucho tiempo desde los contratos romanos: hemos llegado
a los Smart Contracts, reconocido a los vulnerables, la constitucionalización
del derecho privado, la globalización y los contratos internacionales, pero aun
en pleno Siglo XXI el contrato de locación de inmuebles, con destino a vivienda,
sobre todo, sigue dividiendo las aguas en la doctrina y en la opinión pública de
la gente, que en definitiva es la llamada a darle vida y alma al contrato.
Estamos frente a una obra jurídica que tiene un hilo conductor y una finalidad
especifica que es permitir al lector conocer los cambios jurídicos, pero sobre
todo sopesar las soluciones adoptadas y poder así proyectarse con un diseño a
futuro.
También espero ya de un modo personal que sirva para desmitificar que en los
contratos se gana o se pierde y se mire más la cuestión de la renegociación
como un instrumento idóneo de libertad contractual y autonomía.
Los invito a leer los capítulos que conforman esta obra y que será de gran
utilidad
9
Palabras de los Directores
10
Una mirada del Contrato de Locación desde el principio de cooperación y la
función social
11
plasmó lo que se ha denominado el dogma de la autonomía de la voluntad,
coincidiendo con lo expresado por nuestro codificador en la nota del art. 943
in fine que dice que el consentimiento libre hace irrevocables los contratos[8]
. Sin embargo con la reforma del año 1968 y la incorporación de los institutos
de la lesión, la imprevisión y el abuso de derecho el ámbito contractual cambio
notablemente[9], como con la sanción de la ley de protección al consumidor y
tenemos en la actualidad con el Código Civil y Comercial diferentes situaciones
según sean contratos por adhesión, de consumo o paritarios pero siempre con
la aplicación del Abuso (art. 10), la Buena Fe (art. 9) y los principios generales.
Hesse nos dice que el derecho civil y el derecho constitucional aparecen como
parte necesaria de un orden jurídico unitario que recíprocamente se
complementan, se apoyan y se condicionan, hablando de funciones de garantía
orientación e impulso[11].
12
quedado sin fuerza y sin vida, o bien que mediante una sabia y sutil
interpretación se le dé un sentido y un alcance no soñado por el legislador al
redactarla[13].
13
Someramente podemos revisar nuestra línea de vida Constitucional, en 1853
básicamente se plasman los derechos de 1ra generación: el derecho a la vida,
la integridad física, la libertad y la igualdad, el derecho de propiedad, de ejercer
el comercio. Industria licita, de asociarse, pero todos conforme a las leyes que
reglamentan su ejercicio.
14
tradicionales del derecho civil, y su lucha por la eficacia directa, derogativa,
invalidatoria, interpretativa e informadora de la norma constitucional[21].
El hecho que una parte tenga menor poder de negociación[22] que otra puede
ser decisivo, en esta corriente jurídica Josserand señalo que la defensa del
débil jurídico es la preocupación esencial del derecho moderno. En efecto la
desigualdad de hecho es óbice de la libertad contractual en la determinación
del contenido del contrato, cuando una parte puede abusar es necesario
reglamentar el contrato mediante disposiciones legales imperativas, y así
según Larroumet en nombre de una igualdad muchos contratos son sometidos
al dirigismo [23] .
Señalaban Alterini y López Cabana que lo justo en los contratos entre iguales
consistirá en el sometimiento estricto a los términos del pacto, y en los
contratos entre desiguales el mantenimiento del equilibrio de la relación de
15
cambio, en el primero la libertad exige el reconocimiento de la plenitud de
efectos para el albedrío y en el segundo la reafirmación a favor del débil
jurídico[27]
Se dice que contrato perfecto solo constituye un juego de ideas o una ficción a
la que se recurre como referencia ya que los altos costes de transacción sobre
todo de información solo permiten contratos cuyos riesgos estén
incompletamente identificados[31].
16
Para Torres López el Derecho cumple una importante función informativa,
consistente en el establecimiento de las condiciones generales que eviten la
negociación particular de todas las contingencias, se superpone a la autonomía
de las partes y solo cuando los beneficios esperados de un apartamiento del
sistema de derecho regulado en las normas son superiores a los costes de la
modificación, la regla privada contractual aparece como necesaria[32].
En virtud de esta libertad contractual cada cual determina por sí mismo con
quien quiere mantener relaciones contractuales y a que debe referirse esta
(libertad de contratación) y determinan por si mismos sus obligaciones mutuas
y sus modalidades (autonomía reguladora), pero aclaremos una vez más que
desde una perspectiva económica solo estaremos frente a un contrato valido
cuando un determinado acuerdo cumple la función económica de utilidad a
ambas partes, a no ser que estemos frente al supuesto de que una de ellas
renuncie conscientemente a sus preferencias[34].
17
Pero nuestra figura, el contrato, se encuentra situada en un aquí y ahora no
solo normativa sino económica y con un Sujeto (Estado) ejerciendo políticas
Publicas de Coordinación y de Dirección en varios aspectos mediante el
dictado de normativa.
En esa línea Santarelli reflexiona sobre si son las reglas de la autonomía privada
las que edifican el mercado o si es el Mercado el que modela al contrato[35].
Desde la economía social del Mercado se intenta conciliar una lógica
económica de Mercado con principios redistributivos de equidad y solidaridad
existiendo espacio para la matriz liberal y social.
Es famosa la clásica frase “quien dice contractual dice justo” pero hoy tenemos
otro contenido más allá de los limites que tradicionalmente le reconocíamos de
buena, orden público. Los imperativos de previsibilidad y estabilidad de la regla
contractual deben ser acompañados con las exigencias de equidad,
proporcionalidad, de coherencia, de lealtad, de colaboración, de protección y
de solidaridad.
18
Recordemos su postura realista con respecto al derecho civil al sostener la idea
de la existencia de una regla social y también su concepción de función social.
Según Morenero Pérez y Calvo González [38] sus posturas parten de la idea de
que el Derecho es un producto de la vida social y tiene sin lugar a dudas, como
el mismo Duguit lo reconoce, una base en la construcción sociológica de
Durkheim, quien da como fundamento del derecho la noción de solidaridad
humana.
19
Es vista la función social del contrato como una necesaria limitación a la
autonomía privada individualista, garantizando la supremacía de los intereses
colectivos (sociales) sobre los individuales, según Luciano Timm se infiere que
la distribución de la riqueza derivada de los contratos seria injusta si la
negociación no es regulada desde afuera y se dejara al simple albedrio de las
partes. Criticando esta postura dice que se sostiene que la idea de libertad
contractual es una ficción, ya que no existe tal libertad si hay una disparidad
aguda entre las partes[44]
Sobre la base de la función social de los contratos muchas veces los jueces
evitan la aplicación de cláusulas onerosas y dañinas a los co-contratantes
económicamente más débiles, con argumentos de los más variados en Brasil,
por ejemplo.
20
económica apreciable socialmente, por ser razonable, digna, seria, equilibrada
y oportuna para el negocio del caso[45].
Coincidimos en que no cabe duda que la función social del contrato se irradia
sobre los contratos de consumo, los realizados por adhesión y los paritarios, a
lo que se ha sumado la función ambiental sobre la cual no ahondare que hoy.
Señala Pascuale que Duguit, en respuesta a los que le atribuían que su teoría
cuestionaba la propiedad privada, respondió: que el jamás había escrito, que la
situación económica que representa la propiedad individual desaparece o
debe desaparecer sino solamente que la noción jurídica sobre la cual descansa
su protección jurídica se modifica. A pesar de lo cual, la propiedad individual
persiste protegida contra todos los atentados, incluso los que procedan del
poder público. Es más, para Duguit incluso se diría que esta más fuertemente
protegida que con la concepción tradicional. La propiedad ahora descansa
21
sobre la noción de interdependencia, noción que de por sí brinda un marco de
justificación más sólido que la noción meramente subjetiva e individualista
anterior y “está más fuertemente protegida” debido a que con este aditamento
“social” no puede ser cuestionada por su ausencia de consideración a la utilidad
pública, de esta forma, cumpliendo a la vez una función individual y social,
quedarian saldadas las críticas al liberalismo individualista[46].
La teoría que él postula permite sustentar cierto tipo intervención estatal
regulatoria de la propiedad, pero sin poner el cuestión la persistencia misma de
la propiedad privada, considera que no solo no se pone en duda la propiedad,
sino que incluso se refuerza la concepción liberal privatista al postular que la
propiedad privada es la manera más eficaz de utilizar el recurso tierra, en tanto,
el individuo resuelve tanto sus necesidades como las de la sociedad.
La teoría del contrato relacional está basada en cuatro ejes: el primero que
toda transacción está inmersa en relaciones complejas; el segundo que el
entender toda transacción requiere entender todos los elementos esenciales
de las relaciones circundantes: el tercero que el análisis efectivo requiere el
reconocimiento y la consideración de todos los elementos esenciales de las
relaciones circundantes que pudieran afectar significativamente la
transacción; y por último, el cuarto es el análisis combinado y contextual de las
relaciones y transacciones es más eficiente y produce un resultado analítico
final más completo y seguro que el que se obtiene con el análisis no contextual
de las transacciones[48].
Según Mac Neil contrato quiere decir relaciones de intercambio entre gente
que ha intercambiado, está intercambiando o espera intercambiar en el futuro.
Supone relaciones complejas entre diversas partes en las que los vínculos
personales de solidaridad, confianza y cooperación son determinantes, se
22
vincula con sus circunstancias y en consecuencia si ellas varían las partes están
implícitamente obligadas a adaptar el contrato. Es una visión superadora de la
teoría del análisis económico.
23
relaciones con el orden público, en el ejercicio de los derechos y hasta en las
reglas de la prueba.
Para Barassi, la “Buena Fe” obliga a los contratantes a tener en cuenta el fin y
las razones que determinan la formación de las relaciones obligacionales; es
cierto que el deudor debe cumplir, pero también lo es que el acreedor no puede
pedir más que lo que armonice con la equidad y la “Buena Fe”, atendiendo a las
circunstancias del caso, a las particularidades de persona, tiempo, lugar y al
tipo de negocio jurídico.
24
Creemos, como nos dice Betti, que la “Buena Fe” aun entra en juego en la fase
patológica del incumplimiento, en la que ya no se trata de satisfacer las
recíprocas expectativas y, si bien ya no puede jugar con función positiva, como
compromiso de cumplir, sin embargo sigue existiendo un contacto social entre
las dos esferas de intereses contiguos del acreedor y deudor; el acreedor, aun
cuando queden insatisfechas sus expectativas -como consecuencia de las
vicisitudes sobrevinientes-, no puede considerarse, en cierto modo, como en
estado de guerra con el deudor y comportarse de tal manera que aumente el
daño del incumplimiento, desinteresándose de las consecuencias perjudiciales
que su indiferencia produce en la esfera de los intereses de la otra parte.
25
Hay que distinguir si estamos en presencia de partes que estarán vinculadas
por un hecho aislado (por ejemplo, una compraventa puntal) o frente a partes
que mantendrán un vínculo en el futuro (por ejemplo, el contrato de
suministro) ya que en estos casos el comportamiento será distinto en cuanto a
la previsión y dureza de las cláusulas y al margen de negociación[55].
26
Con respecto al desequilibrio entre los contratantes se dice que debe haber
una correlación de fuerzas entre las partes, pues no es posible negociar con un
desequilibrio o asimetría insalvable, dado que acarrea en la parte dominante
falta de interés y ninguna utilidad el realizar concesiones, un ejemplo de esta
situación de falta de correlación se da en los contratos de adhesión.
27
Coincidimos en que el orden público es una manifestación de una realidad
fluyente que está dada por el interés general y que tiene por efecto volver
imperativa una norma en determinado caso concreto por arriba de otras que
aparecen también aplicables[60]
El orden público no solo reconoce su fuente en la ley sino se nutre de las otras
fuentes del derecho través de los tiempos y reconoce diferentes clasificaciones
que evidencian los intereses en juego, con más valor didáctico que practico a
veces, pero nunca son estáticos.
Puig Brutau señalo que en muchos casos las normas de derecho necesario han
convertido ciertas relaciones contractuales en relaciones que implican
obligaciones de origen legal y que significa esto una regresión del contrato al
status[62].
28
Alterini señala que en la actualidad los códigos contienen la lex generalis con
disposiciones abstractas y permanentes que son la base sobre la que se
asientan las leyes especiales y que los estatutos, según Geldart, tienen
funciones de adenda y de errata, pero recuerda lo señalado por Ascarelli de
que suelen convertirse finalmente en derecho común.
29
aparcerías rurales continúa vigente[65]. La Ley Nº 23.091 de Locaciones
Urbanas, que fuera derogada para unificar la materia locativa en el Código Civil
y Comercial, realizaba una declaración genérica acerca del carácter de orden
público de sus normas, sin distinguir el destino locativo ni el sector contractual
de que se trate[66]sin distinguir el destino habitacional o comercial del
inmueble, considerándose indisponibles todas las normas relativas por
ejemplo al precio, plazos o forma, estableciendo una fuerte protección al débil
de la relación contractual.
30
Pero el análisis de un caso concreto debe tomar en consideración que el nuevo
Código ha recibido y consagrado expresamente lo que ha dado en llamarse la
constitucionalización del derecho privado además de la Ley Nº 2.755 de lo que
resulta que la dimensión social y económica del contrato y al ser la protección
de la vivienda un mandato constitucional, puede derivarse en el caso concreto
la existencia de un derecho constitucionalmente protegido en juego cuando se
trata de la locación de un inmueble con destino habitacional en contrapeso al
derecho de propiedad emergente de dominio y del contrato.
31
locatarios, siendo entonces necesario prever ciertos asuntos que conlleven
una mayor claridad, seguridad y previsibilidad en las relaciones locativas.
Que se basa en la idea central de que facilitar las condiciones para que los
hogares dispongan de una vivienda que supere mínimos estándares de calidad
y sustentabilidad con acceso a adecuados bienes y servicios urbanos, debe
constituir una prioridad para el gobierno, en tanto el Pacto Internacional de
Derechos Económicos, Sociales y Culturales, aprobado por la Ley N° 23.313, y
con jerarquía constitucional en virtud de lo dispuesto en el inciso 22 del art. 75
de la Constitución Nacional, y el art. 14 bis de la Constitución Nacional,
reconocen el derecho al acceso a una vivienda digna.
Asimismo, que el alquiler es una de las formas más extendidas de acceso a una
solución habitacional y que la población no propietaria depende de las
condiciones de la oferta de soluciones habitacionales y de los recursos que
obtiene del mercado laboral, razón por la cual resulta necesario implementar
medidas que faciliten el acceso de las personas a una locación formal, como
complemento de otras políticas de Estado que tengan por objeto la
construcción de viviendas sociales o facilitar el acceso a créditos, como modo
de acceso a una vivienda.
A fin de reducir los costos del acceso al alquiler formal, se establece, en las
locaciones habitacionales, que el depósito en garantía no podrá superar el
importe del primer mes de alquiler sin importar la duración del contrato,
regulando además la forma de devolución y el mecanismo de actualización de
los valores entregados.
32
Se dispone la presunción que las comisiones, costos de intermediación, gastos
de publicación y/o certificación de firmas o cualquier otro gasto en el que
incurriere el corredor a los efectos de perfeccionar o renovar un contrato,
están a cargo del locador, salvo pacto en contrario.
33
certeza si el alquiler le será renovado, si se mantendrán las condiciones
locativas de modo tal que puedan afrontarlas, si serán capaces de conseguir
nuevamente las garantías necesarias o si éstas serán aceptadas por los
locatarios. A lo cual se le suma la posibilidad cierta de tener que afrontar los
altos costos de mudanza, más la puesta a punto de una nueva unidad
habitacional a arrendar y que la posible mudanza puede implicar también el
cambio de barrio, acarreando esta posibilidad el traspaso de los niños a otro
establecimiento educativo, la búsqueda de un nuevo centro de atención de
ancianos, personas discapacitadas, etc., razón por la cual se extiende el período
mínimo de la locación habitacional a 3 años y se establece el mismo plazo para
las comerciales, que en general así lo requieren por la previsibilidad que todo
emprendimiento de este tipo necesita.
Con fin de asegurar los intereses de ambas partes, establece una serie de
prerrogativas referidas a la validez de las notificaciones aun ante la negativa
de recepción de las mismas, la obligación de restituir el bien alquilado y la
facultad de iniciar acciones de desalojo mediante los procedimientos más
abreviados disponibles en cada jurisdicción y se estipula sobre la prohibición
del locador de negarse a recibir las llaves del inmueble, configurándose
mecanismos de consignación de las mismas, disponiéndose que en ningún caso
se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir de la fecha
de la notificación fehaciente realizada al locador para que reciba las llaves.
Adicionalmente se establece un mecanismo de consignación para los casos en
que el locador se rehúse a cobrar el canon locativo.
34
Se recalca que corresponde tener en cuenta que los alquileres que se
desarrollan en el mercado informal, se realizan sin que medie un contrato legal,
por lo que los precios, las condiciones habitacionales y las arbitrariedades a las
que se someten las familias que deben recurrir a ellos, son sumamente
desfavorables, sobre todo si tomamos en cuenta los alquileres que se verifican
en los asentamientos informales. El alquiler informal no implica sin embargo el
pago de precios más bajos ya que en la mayoría de los casos las familias deben
afrontar costos tan elevados como los del mercado formal para acceder a una
habitación de tamaño reducido, con baño y cocina compartida y, en general, en
grave estado de precariedad edilicia. Manifiestan que en la actualidad un gran
número de familias, por falta de una garantía propietaria, no pueden acceder al
alquiler habitacional con contratos de 2 años, encontrándose obligados a
suscribir contratos de alquiler de corto plazo.
35
motivo, se exceptúa a todos los contratos locativos de la prohibición prevista
en los arts. 7° y 10 de la señalada Ley N° 23.928 y sus modificatorias y se
establece que deberán aplicarse índices de actualización oficiales.
De todas las normas por el contenido con que vincule este trabajo me permito
rescatar el art. 18 del alquiler social inserto justamente en el Titulo III
denominado Programa Nacional de Alquiler Social (art. 18 Alquiler social.
36
Crease el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de
medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler
mediante una contratación formal) y el Titulo IV que se vincula con la
cooperación al establecer los Métodos alternativos de resolución de conflictos
pese a seguir sosteniendo la necesidad de la renegociación como salida para el
interés común
Notas [arriba]
37
[1] Prof de Contratos Civiles y Comerciales de la UBA. Investigadora del
Instituto A. L. Gioja de la UBA
[2] Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales, Ed
Universidad, Lopez de Zavalia , Fernando, teoría general de los Contratos, Ed
Zavalia. Mosset Iturraspe, Jorge, Contratos, Ed, Ediar, Spota, Alberto G,
Instituciones de Derecho Civil- Contratos Ed. Depalma, Alterini, Atilio A,
Contratos – Teoria General, Ed Abeledo Perrot, Lorenzzetti, Ricardo Tratado
de los Contratos Parte General Ed Rubinzal Puig Brutau, José, Fundamentos
de Derecho Civil. Ed. Bosch. Messineo, Francesco, Manual de Derecho Civil y
Comercial. Ed. Ejea, Diez Picazo, Luis y Gullón Antonio, Sistema de Derecho
Civil, Ed Tecno
[3] Garrido Cordobera, Lidia. M. R., La Buena fe como pauta de interpretación
en los contratos en Tratado de la Buena fe en el derecho Ed La Ley..Garrido
Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales , Ed Universidad
[4] Risolia, Marco Aurelio, Soberanía y Crisis del contrato, Ed Abeledo-Perrot
[5] Garrido Cordobera, Lidia.M. R, La interpretación de los actos jurídicos”,
Rev. Zeus., Garrido Cordobera, Lidia .M. R, Interpretación en Garrido Roque F-
Zago Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales , Ed Universidad, 1ra Edicion.
[6] Enneccerus, Ludwig, Kipp, Theodor y Wolff, Martín, Tratado de Derecho
Civil. Ed. Bosch
[7] Garrido Cordobera, Lidia.M. R, actualizacion de Garrido Roque F- Zago
Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales, Ed Universidad
[8] Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales, Ed
Universidad
[9] Garrido Roque F- Andorno Luis, Ley 17711 Reformas al Codogo Civil, Ed
Zavalia
[10] Nicolau, Noemí L, El rol de la buena fe en la moderna concepción del
contrato en Tratado de la Buena fe en el Derecho, Ed La Ley
[11] Hesse, K Derecho Constitucional y Derecho Privado Madrid 2001
[12] Duguit, Leon,Las transformaciones del Derecho (Publico y Privado)
Buenos Aires Ed. Heliasta 1975,1ra ed, traducción Adolfo G.Posada y Ramón
Jaén Las transformaciones del Derecho Publico y Carlos G.Posada Las
transformaciones del Derecho Privado
[13] Duguit, Leon Las transformaciones del Derecho (Publico y Privado) pags
171 y 172 Buenos Aires Ed. Heliasta 1975,1ra ed, traducción Adolfo G.Posada
y Ramón Jaén Las transformaciones del Derecho Publico y Carlos G.Posada
Las transformaciones del Derecho Privado
[14] Moreneo Perez, J.L. , Calvo Gonzales, Leon Duguit (1859-1928) Jurista de
una sociedad de transformación , en ReDCE nº4 julio-diciembre 2005, pag 483
y ss, España 2005.
[15] El solidarismo se presentaba como un cauce privilegiado del moralismo
38
organizado y de la pacificación social, siempre dentro de un pretendido marco
científico, por ello Duguit afirma que la solidaridad es, a la vez mas y menos que
la caridad y la fraternidad, la solidaridad es inherente a la naturaleza humana y
refleja su comunidad de destino y su mutua dependencia, por lo que permite
ampliar el ámbito de la justicia.
[16] Duguit, L, ob cit, pags 183 y ss
Deja de lado expresamente la organización de la familia expresamente.
[17] Garrido Cordobera; L M.R. La inclusión de los daños colectivos en el
derecho de daños: de las fronteras individuales a la realidad de la colectividad,
Vniversitas, Bogota, Nº118, 15-30, enero-junio de 2009.
[18] Duguit, L, ob cit, pags 180 y ss
El hombre no tiene derecho a la inactividad, a la pereza. DUGUIT, L, ob cit, pag
179.
[19] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez ob cit, pag 516.
[20] Garrido, RF y Zago , JA, Contratos Civiles y Comerciales, T 1, pag 346 y ss
(Ed Universidad 1998)
[21] Mosset Iturraspe, Jorge, Piedecasas, Miguel A. Contratos aspectos
Generales , 164 Ruvinzal Culzoni
[22] Vallespinos, Gustavo, El contrato por adhesión a condiciones generales,
Ed Universidad Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y
Comerciales Ed Universidad, Mosset Iturraspe, Jorge, Contratos, Ed, Ediar
[23] Alterini, Atilio A, Contratos , Teoria General, Ed Abeledo Perrot
[24]Garrido Roque F- Zago Jorge A, Contratos Civiles y Comerciales, Ed
Universidad, Vallespinos, Carlos G., El contrato por adhesión a condiciones
generales, Ed Universidad.
[25] Garrido Cordobera, Lidia.M.R., La Buena fe como pauta de interpretación
en los contratos en Tratado de la Buena fe en el derecho Ed La Ley.
[26] Garrido Cordobera, Lidia M. R, La negociación contractual y el análisis
económico del Derecho. en Análisis Económico Ed Heliasta, Mosset Iturraspe,
Jorge,- Piedecasas, Miguel Contratos, aspectos generales, Ed Rubinzal-
Culzoni
[27] AlteriniL , A.A – Lopeez Cabana , R.M., ob cit pag 80 y ss
[28] Garrido Cordobera, Lidia M. R La negociación contractual y el analisis
economico del Derecho en Análisis Económico” Ed Heliasta. Posner. Richard,
Economic analysis of law Ed Little Brown Boston, Shafer, Hans Bernd y Ott,
Claus Manual de Análisis económico del derecho, Ed Tecnos, Torres López,
Juan, Análisis económico del derecho Ed Tecno, Kornhauser, Lewis Derecho de
los contratos), en Elementos del análisis económico del derecho, Ed Rubinzal
Culzoni, Porto Macedo Jr, Ronaldo, Contratos relacionales y defensa del
consumidor, Ed La Ley
[29] Calabresi, Guido, El coste de los accidentes Ed Ariel Derecho, Posner.
Richard, Economic analysis of law, Ed Little Brown Boston, Garrido Cordobera,
Lidia.M. R “¿Sirve al legislador la teoría económica de la Eficiencia?, en
39
Responsabilidad por daños en el Tercer Milenio. Ed Abeledo Perrot, Garrido
Cordobera Lidia M. R. La responsabilidad por la participación en el Mercado
(Market Share) en La responsabilidad. Ed Abeledo Perrot, Garrido Cordobera
Lidia M. R. Bioética, la actividad industrial, los criterios económicos la salud y
el derecho de daños, en Salud, Derecho y Equidad. Ed Ad Hoc, Garrido
Cordobera, Lidia M. R La negociación contractual y el análisis económico del
Derecho en Análisis Económico Ed Heliasta
[30]Posner. Richard, Economic analysis of law Ed Little Brown Boston, Shafer,
Hans Bernd y Ott, Claus, Manual de Análisis económico del derecho, Ed
Tecnos, Torres López, Juan, Análisis económico del derecho Ed Tecno, Horacio
Spector (Coor), “Elementos del análisis económico del derecho Ed Rubinzal
Culzoni -
[31] Shafer, Hans Bernd y Ott, Claus, Manual de Análisis económico del
derecho, Ed Tecnos
[32] Torres López, Juan, “Análisis económico del derecho” Ed Tecno
[33] Garrido Cordobera, Lidia .M.R., La interpretación de los actos jurídicos,
Rev. Zeus.
[34] Garrido Cordobera, Lidia M. R, La negociación contractual y el análisis
económico del Derecho en Análisis Económico Ed Heliasta, Shafer, Hans Bernd
y Ott, Claus, Manual de Análisis económico del derecho, Ed Tecnos
[35] Santarelli, Fulvio, Contrato y Mercado, pag XXI, Ed La Ley
[36] Stiglitz, Ruben, Contratos Civiles y Comerciales, Pte Gral, T 1, pag XIX, Ed
La Ley
[37] Duguit, Leon Las transformaciones del Derecho (Publico y Privado)
Buenos Aires Ed. Heliasta 1975,1ra ed, traducción Adolfo G.Posada y Ramón
Jaén Las transformaciones del Derecho Publico y Carlos G.Posada Las
transformaciones del Derecho Privado
[38] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez , Leon Duguit (1859-1928) Jurista
de una sociedad de transformación , en ReDCE nº4 julio-diciembre 2005, pag
483 y ss, España 2005.
[39] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez ob cit, pag 515 y ss,
[40] Duguit, Leon, ob cit, pags 180 y ss
El hombre no tiene derecho a la inactividad, a la pereza. DUGUIT, L, ob cit, pag
179.
[41] Moreneo Perez, J.L. y J.Calvo Gonzalez ob cit, pag 516.
[42] Duguit, Leon, ob cit, pags 183 y ss
Deja de lado expresamente la organización de la familia expresamente.
[43] Garrido Cordobera, Lidia M . La inclusión de los daños colectivos en el
derecho de daños: de las fronteras individuales a la realidad de la colectividad,
Vniversitas, Bogota, Nº118, 15-30, enero-junio de 2009.
[44] Timm, Luciano, La función social del Derecho Contractual en el Código
Civil Brasileño, Justicia distributiva vs eficiencia económica, Rev de
Instituciones Ideas y Mercado 52, pag 16
40
[45] Proyecto de Codigo Civil Comercial de la Nacion, pag 526, Ed La Ley
[46] Pasquale mara Florencia, La función social de la Propiedad en la obra de
león Duguit;una relectura desde la perspectiva historiográfica. Rev Historia
Constitucional 15 , 2014, pag 107
[47] Nicolau, N. L.- El rol de la buena fe en la moderna concepción del contrato”
en Tratado de la Buena fe en el Derecho, Buenos Aires, Ed. La Ley, 2004, 1ra
ed.
[48] Nicolau, N. L.- Fundamentos del derecho contractual, , Buenos Aires Ed La
Ly, 2009, pag 14 y ss, 1ra ed
[49] Alterini , A.A – Lopez Cabana, R.M.,ob cit pag 71y ss
[50] Garrido Cordobera A, L. M. R.- La interpretación de los actos jurídicos en
“Revista Zeus”1987; Garrido Cordobera A, L. M. R, L. M. R.-Interpretación en
GARRIDO R. F.- ZAGO J. A. ob cit
Garrido Cordobera A, L. M. R.- Contratos Civiles y Comerciales, Actualización
de GARRIDO R. F.- ZAGO J. A. Buenos Aires, Ed universidad, 1998, 1ra ed.
[51]Ferreira Rubio, Delia M, La buena fe El principio general en el derecho Civil,
Ed Montecorvo
[52] La triada romana del “honeste vivere, alterum non laedere y suum cuique
tribuere” parecería abarcar a la “buena fe” en diferentes momentos o fases de
la vida jurídica, la relación contractual, la extracontractual y la distribución de
los bienes
[53] Diez Picazo, La doctrina de los propios actos. Ed. Bosch
[54] De los Mozos, Luis, Buena fe,en Enciclopedia jurídica de Responsabilidad
civil Ed Abeledo-Perrot
[55] Suele hablarse también de contratos aislados o no relacionales y de
contratos relacionales
[56] Garrido Cordobera, Lidia M. R, La negociación contractual y el análisis
económico del Derecho en Análisis Económico Ed Heliasta
[57] Shafer, Hans Bernd y Ott, Claus, Manual de Análisis económico del
derecho, Ed Tecnos
[58] Shafer, Hans Bernd y Ott, Claus, Manual de Análisis económico del
derecho, Ed Tecnos
Frente a esto Hume pensaba que solo un demente o un bufón podría renunciar
a utilizarlo y esta tan extendido dado que ante los costes de información altos
para realizar un contrato perfecto los individuos en relaciones estables se
apoyan en él.
[59] Garrido Cordobera, Lidia M.R., La Buena fe como pauta de interpretación
en los contratos en Tratado de la Buena fe en el derecho Ed La Ley
[60] Santarelli, Fulvio, Contrato y Mercado, pag 101, Ed La Ley
[61] Nicolau, Noemi, Hernandez, Carlos, Contratos, pag 51, Ed La Ley
[62] Alterini, Atilio A, Contratos – Teoria General, Ed Abeledo Perrot
[63] Alterini, Atilio A, Contratos– Teoria General, Ed Abeledo Perrot, Alterini,
Atilio A, Estudios de derecho civil, Ed La Ley
41
[64] Garrido, Roque, Zago Jorge, Contratos T 1 2da ed, pag 555, Ed
Universidad
[65] De la Ley 21.342 solo quedo el art. 6°. Garantía del Estado. El Estado
garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de
los contratantes en las locaciones iniciadas o que se inicien a partir del 1 de
enero de 1974. Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán
alteradas por el Poder Público ni este aplicará medidas en relación con las
locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las
partes.
[66] En efecto, en su art. 29 , declaraba: «las disposiciones que se establecen en
la presente ley son de orden público».
1. Introducción [arriba]
Tiene solamente 23 artículos (más uno de forma), lo que comparado con los 39
artículos referidos específicamente al contrato de locación del Código Civil y
Comercial, denotan que la norma busca lograr un cambio importante en el
contrato de locación, especialmente en referencia a la locación de cosas
inmuebles con destino a vivienda, intentando darle a esta especie de locación
42
un tratamiento singular, caracterizado por un reparto de derechos y
obligaciones que tiende a generar mayores fortalezas al contratante locatario
o inquilino, de manera análoga a la anterior Ley de Alquileres N° 23.091,
derogada ante la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial el 1° de
agosto de 2015.
En efecto, el análisis del este trabajo proyecta confrontar las reglas legales de
la nueva Ley, con las disposiciones normativas existentes sobre el derecho de
las partes de elegir contratar y fijar el contenido de sus contratos.
En el mismo sentido:
43
“La libertad contractual es un principio general de derecho que a su vez deriva
del principio de autonomía de la voluntad. Ella se manifiesta en dos libertades
fundamentales: la libertad de conclusión del contrato, conforme a la cual nadie
está obligado a contratar sino cuando lo desee y en su caso elige libremente la
persona con quien se contrata; y la libertad de configuración en virtud de la
cual las partes pueden determinar el contenido del contrato.”[2]
Por otra parte, la Libertad contractual, tiene límites más intensos, basados en
las normas de orden público y las normas imperativas, que restringen la
posibilidad que las partes diseñen con total libertad el contenido de un
contrato. En los contratos predispuestos (o sujetos a condiciones generales
predispuestas, conforme la terminología del Código Civil y Comercial), y en los
contratos de consumo, estas restricciones a la libertad contractual se
incrementan.
44
Algunas de estas modificaciones, tienen el objeto de procurar equilibrio entre
las obligaciones y derechos de las partes en este vínculo contractual. Así
algunos de estos cambios son:
- Las mejoras necesarias o de mantenimiento son a cargo del locador salvo que
se trate de reparaciones provocadas por causa imputable al locatario.[4]
En efecto, para conocer las implicancias de las nuevas normas legales de la Ley
N° 27.551 debemos precisar su grado de prevalencia con relación a las
cláusulas o preceptos privados previstos en los contratos.
45
3.1. Modalidades contractuales. Contratos Paritarios. Contratos Predispuestos.
Contratos de consumo
Por último, son contratos paritarios aquellos que no pueden ser considerados
contratos de consumo, y tampoco contratos predispuestos. Es decir, que los
contratos paritarios constituyen una categoría residual que incluye todos los
contratos que no queden subsumidos dentro de las categorías de
predispuestos o de consumo. En una aproximación a su definición, los
contratos paritarios se caracterizan por ser aquellos en los que el legislador no
advierta una situación de vulnerabilidad de ninguna de las partes que justifique
un tratamiento diferenciado a los contratantes y por lo tanto se presume que
por hallarse en situación (al menos ideal) de igualdad, son esas mismas partes
quienes se hallan en mejores condiciones para determinar el reparto o
distribución de derechos y obligaciones que se planifica a través del contrato.
46
la determinación del carácter (imperativo o supletorio) de las normas
aplicables a un contrato, depende que sea de las primeras dos categorías o en
cambio que se trate de un contrato paritario.
Así, al caso resultan aplicables las normas sobre cláusulas abusivas. Tales
normas que son comunes a ambos contratos por la expresa remisión que el
régimen legal de los contratos de consumo realiza a las normas de los contratos
predispuestos[9] y por la gran analogía entre el sistema de cláusulas abusivas
de la Ley de Defensa del Consumidor con el texto del Código Civil y Comercial
del art. 988.
En efecto, tanto el art. 988 del Código Civil y Comercial como el art. 37 de la
Ley de Defensa del Consumidor prevén que se considera abusiva la cláusula
que amplía los derechos de la parte en situación de superioridad o que
restringe los derechos de la parte más vulnerable[11]. De la interpretación de
estas normas surge que un cambio a las reglas que, a modo de modelo proyecta
el Código Civil y Comercial, en los contratos predispuestos o de consumo,
constituirá una cláusula abusiva, cuando ese cambio es en favor de los
derechos del predisponente o proveedor o el cambio es en detrimento de los
derechos del adherente o consumidor.
Así, todas las normas que a modo de diseño general del contrato prevé la
legislación, aun siendo supletorias de la voluntad de las partes, en favor del
adherente o del consumidor, se transforman en imperativas pues su
47
apartamiento (o el apartamiento injustificado, conforme alguna destaca
doctrina[12]) habilita considerar abusiva esa cláusula particular del contrato,
quedando sin efecto para ese acuerdo, y por ello recupera aplicación al
conflicto, la norma prevista (aun de manera supletoria) en la legislación.
c. El inquilino de una locación con destino a vivienda, que preavisa con más de
tres meses de antelación su decisión de rescindir unilateralmente y sin causa el
contrato (luego de transcurridos seis meses o más de duración) no tiene
obligación de indemnizar al locador, aun cuando pueda pactarse algo diferente
en el acuerdo.
d. Los ajustes al canon locativo, cuando se trata de una locación con destino a
vivienda, solamente pueden realizarse una vez al año y aplicando un interés
igual al promedio del IPC y la RIPTE, sin que pueda aplicarse un plazo de ajuste
más breve o un interés o índice mayor.
48
Entendemos entonces, que para estas modalidades de contratos
(predispuestos y de Consumo), el objetivo diseñado de manera general y
abstracta, por el legislador (tanto en el Código Civil y Comercial, como en la
reciente Ley N° 27.551), parece estar asegurado, pues la parte más vulnerable
del contrato de locación (el inquilino) cuenta con acciones para lograr imponer
el reparto de derechos y obligaciones previstos en la ley, aun por sobre las
cláusulas del contrato singular.
Esta premisa, ante la reciente Ley N° 27.551, que tiene como objetivo
particularizar y precisar los derechos y obligaciones de las partes en el
contrato de locación de inmuebles, tiene una repercusión mayor a efectos de
evaluar el impacto concreto de esta nueva ley en la práctica negocial.
Por ello, el Código Civil y Comercial establece, que en principio “las normas
legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las
partes”[14]. Esta premisa esta reforzada por la afirmación que “los derechos
resultantes de los contratos integran el derecho de propiedad del
contratante”[15]. De ello se sigue que los acuerdos de las partes tienen
49
inclusive protección constitucional, al estar incluidos en el patrimonio. “las
partes gozan de libertad para determinar el contenido de un contrato; pueden
actuar como legisladores particulares de sus propios intereses y establecer la
regulación a la que desean someterse.”[16]
De la interpretación de este art. 963 del Código Civil y Comercial surge que
como regla las normas legales relativas a los contratos, en tanto se trate de
contratos paritarios, son normas supletorias, salvo que lo contrario surja del
modo de expresión de la norma, del contenido de la norma, o del contexto de
la misma norma legal.
50
Con relación al primer supuesto de excepción, cabe destacar que la propia Ley
N° 27.551 no reitera ni reedita la previsión de ser una norma de orden público
como supo contener el art. 29 de la Ley de Alquileres N° 23.091.
51
eliminado la mención que admitía pacto en contrario, pues como se ha dicho,
esa mención era reiterativa de la regla general.
Por esto, la imperatividad de las normas legales que fija la Ley N° 27.551 tanto
aquellas que incorpora al Código Civil y Comercial, como las que rigen al
contrato de locación de inmuebles en la citada Ley especial, pueden ser
consideradas de carácter imperativo por su contexto, por una interpretación
finalista o teleológica de la ley, por una interpretación basada en la voluntad
del legislador.
52
Pero esta interpretación no está exenta de reproches y de serias objeciones
legales, con fundamento principalmente en el art. 963 del Código Civil y
Comercial, que prestablece un principio contrario al enunciado en la
interpretación que se propone.
Serán los abogados que propongan los casos y los jueces que deban
resolverlos, quienes en un plazo incierto puedan sentar bases más claras y
precisas que eviten el costo de la litigación ante la incertidumbre y la incerteza
de los derechos y obligaciones en disputa.
53
La Corte Suprema de Justicia tuvo oportunidad de expedirse sobre las
facultades de Poder de Policía del Estado para imponer una contratación en la
causa Cine Callao. En esa oportunidad la Corte, por mayoría, admitió una
concepción amplia del Poder de Policía que incorporaba o incluía a la
restricción de los derechos individuales (en el caso imponía la contratación de
determinado servicio) para atender a intereses económicos (en el caso, la
emergencia laboral u ocupacional).
Bien podría darse el caso, que la persona (el posible locador) no quiera
contratar con el pretenso locatario, por ejemplo por una mala referencia en los
54
bureau de crédito, o por malas referencias de otro locador. También pueden
aparecer motivos privados (también plausibles y atendibles) como la decisión
de no contratar con ciertas personas.
Entonces, se advierte, en este aspecto, que la norma comentada por una parte
sufre serios reproches constitucionales, y además es de una efectividad
sumamente discutida, pues parece improbable que sea exigible, en los
términos que se propone.
5. Conclusiones [arriba]
55
Para alcanzar ese objetivo, regula cuestiones vinculadas con los derechos y
obligaciones de las partes, de una manera general, abstracta, aplicable a un
sinnúmero de contratos de locación de inmuebles, y sin considerar las
cuestiones particulares, personales y coyunturales de cada vínculo
contractual.
Pese a ello, no queda expresamente claro que estas nuevas reglas sean normas
jurídicas indisponibles o imperativas aun contra la voluntad de las partes. En
efecto, sin perjuicio que esa conclusión pueda derivarse con naturalidad en los
contratos predispuestos o de consumo, no aparece con tanta visibilidad en los
contratos paritarios.
Por ello que la modalidad de los contratos paritarios no debe ser soslayada al
momento de analizar la ley, y la regla general y básica del art. 963 del Código
Civil y Comercial, sobre el carácter supletorio de las normas legales en materia
de contratos debería ser desvirtuada por una interpretación que no dé lugar a
dudas o disputas.
56
En consecuencia, la Ley de Alquileres que se halla influida por principios de
justicia y equilibrio entre las partes, tiene observaciones que pueden hacer
claudicar los nobles objetivos.
Notas [arriba]
[1] Lorenzetti, Ricardo Luis “Tratado de los contratos Parte General”, edit.
Rubinzal Culzoni, Santa Fe año 2004, pág. 123.
[2] Rivera, Julio César, Luis Daniel Crovi y Iván G. Di Chiaza, “Contratos. Parte
General”, Edit. Abeledo Perrot, Bs.AS. 2017, pág. 29.
[3] Fallos 247:121.
[4] Art. 5° de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1201 del Código Civil y
Comercial.
[5] Art. 8° de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1209 del Código Civil y
Comercial.
[6] Art. 9° de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1221 del Código Civil y
Comercial.
[7] Art. 14 de la Ley N° 27.551.
[8] En efecto, ambas modalidades de contratos mencionadas, no se
superponen ni se subsumen una respecto de otra, a pesar de que en muchas
oportunidades puedan encontrarse contratos que puedan quedar
conceptualizados en ambas modalidades. Así, podemos encontrar contratos
predispuestos que no son contratos de consumo, como por ejemplo el contrato
de agencia, concesión o franquicia, en los que no participa como parte del
contrato un consumidor. Y del otro lado podemos encontrar contratos de
consumo, que no son predispuestos, como por ejemplo una compra de un
electrodoméstico para uso personal, donde el consumidor puede acordar con
el proveedor la forma de pago, financiación, garantías extendidas, accesorios,
57
instalación, y otros servicios.
[9] Art. 1117 del Código Civil y Comercial.
[10] Art. 988 del Código Civil y Comercial y art. 37 de la Ley de Defensa del
Consumidor N° 24.240.
[11] Código Civil y Comercial. Art. 988.- Cláusulas abusivas. En los contratos
previstos en esta sección, se deben tener por no escritas: … b) las que importan
renuncia o restricción a los derechos del adherente, o amplían derechos del
predisponente que resultan de normas supletorias.
Ley de Defensa del Consumidor N° 24.240. Art. 37. — Interpretación. Sin
perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas: … b) Las
cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor
o amplíen los derechos de la otra parte
[12] “en realidad no cualquier renuncia del no predisponente y no cualquier
ampliación de los derechos del predisponente constituyen en abusiva una
cláusula. Así, si la renuncia o ampliación tiene una adecuada compensación o
contraprestación no hay razón para que se la califique de abusiva”. Rivera, Julio
César ob. cit. pág. 218.
[13] Pellejero, Rodrigo: “Orden público en el contrato de locación en el Código
Civil y Comercial”, Microjuris MJ-DOC-12360-AR | MJD12360.
[14] Art. 962 del Código Civil y Comercial.
[15] Art. 965 del Código Civil y Comercial.
[16] Código Civil y Comercial Comentado. Marisa Herrera, Gustavo Caramelo,
Sebastián Picasso directores, Tomo III, pág. 342.
[17] Código Civil y Comercial Comentado. Ob. Cit. Pág. 343.
[18] Art. 13 de la Ley N° 27.551.
[19] Código Civil y Comercial. “ARTÍCULO 978.- Aceptación. Para que el
contrato se concluya, la aceptación debe expresar la plena conformidad con la
oferta.” Es decir, que si aún no se han puesto de acuerdo las partes en todos los
aspectos del contrato, no hay contrato, y en todo caso puede existir una
contraoferta.
[20] La existencia de intermediación de un corredor inmobiliario profesional,
no transforma al contrato en un contrato de consumo, pues si bien el corredor
inmobiliario puede ser considerado un proveedor (en los términos de la Ley de
Defensa del Consumidor y del Código Civil y Comercial), el intermediario no es
parte del contrato de locación, sino que es parte en el contrato de corretaje,
diverso a la locación, donde las partes son el locador y el locatario.
58
El proceso de sanción de la nueva Ley de Alquileres
59
agenda política y mediática durante todo el año 2017 y también en el 2018,
hasta que, finalizadas las sesiones de la Cámara de Diputados del año 2018, y
tras dos años de no haber tenido tratamiento, pese a las continuas noticias de
que podría convertirse en ley, el proyecto perdió estado parlamentario frente
al desconcierto de las principales organizaciones que le dieron impulso o que
propusieron reformas, como el caso de la Asociación Civil Acción y Defensa del
Consumidor e Inquilino (ADCOIN), que criticó la falta de rigor técnico de este
primer proyecto legislativo.
Este primer proyecto de ley de alquileres, que contó con media sanción en el
Senado, consistía en cinco artículos (el sexto es de forma) cuyo objetivo
declarado era el de beneficiar a la parte débil de la relación contractual (el
inquilino o locatario), pero que carecía de normas prácticas relativas a la
regulación de las problemáticas más comunes de dicha relación, apuntando
casi exclusivamente al precio como el elemento de conflicto entre las partes.
60
La regulación subsidiaria, para el caso en que no exista regulación de los
honorarios a cobrar por los profesionales que pudieran intermediar o realizar
los contratos (abogados, corredores, etc.) en la práctica hubiera quedado sin
aplicación, ya que todas las provincias tienen legislación específica en la
materia.
Sobre el art. 2, que buscaba fijar un plazo mínimo de tres años en las relaciones
locativas, desde ADCOIN se cuestionó que, sin los debidos ajustes, este plazo
incrementaría los costos de entrada a un inmueble a pagar por los locatarios (la
comisión inmobiliaria se calcularía sobre tres años e igualmente el impuesto al
sello) y obligaría a abonar una indemnización para el caso de que el inquilino
quisiera mudarse a los dos años. En el nuevo proyecto, actualmente ley, se
soluciona esta cuestión con la reforma al art. 1221 del Código Civil y
Comercial.
61
Código Civil y Comercial copió y pegó en su propio texto. Es decir, debería
pagarse un mes y medio de alquiler si se realizaba durante el primer año, y un
mes después del año. En este aspecto, no se realizaba ninguna innovación,
salvo la de eliminar el requisito de esperar seis meses para hacer valer este
derecho, lo cual realmente hubiera sido beneficioso para los locatarios, de
prosperar.
62
Históricamente el "congelamiento" de los precios de los alquileres se
experimentó durante la primera presidencia de Perón, con resultados muy
cuestionables. Desde las ciencias económicas se sostiene que el fenómeno
inflacionario no se detiene meramente con leyes que declaren la prohibición
de los aumentos de precios.
63
5. La prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés
derivados de los contratos de locación.
64
En lo concreto, aplicar los principios y la normativa de protección al
consumidor implica brindar numerosas herramientas para que el
inquilino/consumidor pueda viabilizar sus reclamos y encontrar el debido
amparo de la ley, que actualmente se discute, cuando no se le niega
directamente en los tribunales.
65
de esta obligación se generaría un indicio de incumplimiento en contra del
locador, y en beneficio del inquilino. Se ahorra así el costo importante de la
carta documento, además de los inconvenientes que suele suscitar el viejo
sistema de intercambios epistolares en papel (domicilio inexistente, carta
documento rechazada, no retirada, etc.)
66
La multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación
al estado del inmueble también es una propuesta que deriva de la aplicación de
la normativa consumeril, y que pese a que esta propuesta no fue receptada en
la ley finalmente aprobada, entendemos que es aplicable a los contratos de
locación comprendidos por la regulación de los contratos de consumo,
pudiéndose aplicar los arts. 8 bis y 52 bis para el caso de que locador o
intermediario den información falsa acerca del estado del inmueble o de
cualquier situación vinculada a la locación, como recibos mal confeccionados,
etc.
67
Asimismo, las regulaciones relativas a los honorarios de los corredores
inmobiliarios, para que el pago no sea en su totalidad a cargo de la parte más
débil de la relación contractual, y especificaciones respecto a los gastos de
gestión (informes, etc.) que deberían considerarse incluidos en el precio de la
comisión, reintegrados a quien los hubiere solventado para el caso de
frustración de la operación sin culpa de quien los abonó.
La Ley Nº 27.511 contiene regulaciones que podrían ser la clave para mejorar
la situación de los locatarios, dar mayor transparencia a los contratos y
asegurar un trato digno en la relación entre las partes que, frente a las
68
necesidades de vivienda de un gran sector de la población, se vuelven una
prioridad de nuestra agenda política.
Esta ley que consta de 24 artículos, en su primera parte (arts. 1 al 11) recepta
los puntos más importantes propuestos por la organización ADCOIN, y cuyos
fundamentos ya fueron explicados. Entre los cuales destacamos:
- Prohíbe que se haga firmar pagarés a los locatarios y/o sus fiadores.
La ley contiene algunos temas sobre los que habrá que observar su
implementación para sacar conclusiones, como las modificaciones al régimen
de garantías (art.13) y los proyectos de políticas públicas para el alquiler social
(arts. 17 a 20).
69
El asunto controversial de esta ley es que impone un índice de actualización
(art.14) que probablemente generará incertidumbre sobre el monto mensual a
abonar por el inquilino (y a cobrar por el locador), y que podría terminar
perjudicando a ambas partes de la relación contractual, además de ser
contraria a la prohibición de indexación que rige en el país (exceptuada para
estos contratos a partir de la vigencia de la ley). Se presenta el riesgo claro de
que las buenas intenciones respecto de la intervención estatal en la fijación del
precio terminen por favorecer un crecimiento de la inflación, y por lo tanto se
perjudique la economía en general, y los intereses económicos de locadores y
locatarios en particular. Este punto fue cuestionado desde algunas
organizaciones de defensa de inquilinos (e impulsado por otras), desde su
primera versión, en el primer proyecto relativo al tema y que reseñamos al
comienzo de esta exposición.
Sin dudas el punto más negativo, o mejor dicho la principal falencia de la Ley Nº
27.551, fue haber desperdiciado una gran oportunidad para establecer las
pautas claras que especifiquen aquellos casos en los que las locaciones quedan
comprendidas por la normativa de protección al consumidor.
Notas
70
CIV. Y COM 1A (Córdoba) “Va de suyo que -por el objeto acotado de este
proceso- la impugnación del depósito judicial sólo puede consistir en la
justificación de la negativa a recibir la cosa, oposición que -en virtud del
principio de la buena fe y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos-
debe cimentarse en la existencia de algún obstáculo que impidiera al locador
recuperar inmediatamente la tenencia de la cosa a la fecha en que el locatario
pretendió restituirla (por ejemplo, que ella no se encontrara libre de personas
o cosas). Cualquier otra causa que el arrendador considere como
incumplimiento del contrato no lo autoriza a negarse a recibir la cosa, sino a
dejar constancia de la situación fáctica y hacer valer sus derechos en otro
proceso. En sentido concordante, se ha expedido la jurisprudencia afirmando
que “…si el locatario pretende la devolución de la cosa, aun cuando puedan
quedar pendientes conflictos entre las partes respecto del acabado
cumplimiento del contrato, el locador no puede negarse a la devolución de la
cosa, teniendo solo derecho a dejar constancia de su disconformidad a fin de
reclamar por vía independiente sus derechos” (C2CC Cba., “Cooperadora de la
Escuela Italo Argentina Dante Alighieri de Intercambio Cultural Argentino
Italiano c. Briñón, Ana María”, 06/05/2008, LLC 2008 (agosto), 765).”
[6] Código Civil y Comercial de la Nación. Modificaciones sobre locaciones
urbanas (reproducción del expediente 3298-D-17 elaborado en base a las
propuestas de ADCOIN)
I. Introducción [arriba]
71
En la historia legislativa argentina, las sucesivas leyes con repercusión en las
locaciones inmobiliarias han jugado un papel preponderante en el desarrollo
de los aspectos indicados, con normas predominantemente protectoras de la
posición contractual del locatario que, en muchos casos, despiertan
inquietudes en los locadores.
72
“Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de
su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables
para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”.
Así es que, dentro del ámbito de los derechos reales, debe apuntarse que están
legitimados para dar en locación, los titulares de aquellos que se señalan a
continuación:
73
a.- Derecho real de dominio[4];
74
Por supuesto, no desconocemos que también un tenedor puede ejercer este
derecho, como sucede con el locatario que da en sublocación en los términos
de los arts. 1214 a 1216 del CCyCN; más la perspectiva de trabajo que
ofrecemos se centra en el estudio de la percepción de frutos como parte
integrante del ejercicio de la posesión, razón por la cual circunscribimos
nuestro análisis a ésta última relación de poder.
Por su parte, el art. 1935 distingue los alcances del derecho de percibir frutos
según la buena o mala fe del poseedor.
Así, entonces, el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los
frutos naturales devengados no percibidos; mientras que el poseedor de mala
fe deberá restituir los frutos percibidos y los que por su negligencia hubiere
dejado de percibir. Todo ello, comprendiendo que la buena o mala fe debe
existir en cada hecho de percepción de frutos.
A su turno, los incisos “a” y “b” del art. 1934 delimitan los conceptos de “fruto
percibido” y “fruto pendiente”, señalando que el primero es “el que separado
de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria”, mientras el segundo es
el que aún no ha sido percibido. En materia de frutos civiles, se precisa que se
considera percibido el devengado y cobrado.
Debe apuntarse que los arts. 1928, 1934 y 1935 se aplican a toda especie de
posesión, con independencia de las distinciones apuntadas. Por ello, son
normas que expanden su ámbito a todos los derechos reales y personales que
hemos identificado en el punto anterior, pues bastará que exista un poseedor
para que su aplicación corresponda de acuerdo a la ley.
75
Si a todos estos poseedores -ejerzan un derecho real o personal- se les
reconoce, con estos alcances, el derecho de percibir frutos, debe concluirse
que:
a.- Todos ellos están incluidos dentro de la amplia legitimación para dar en
locación, frente a la redacción del art. 1187 del CCyCN;
b.- En todos estos casos, el derecho a celebrar este contrato y a percibir frutos
en su consecuencia, forma parte del contenido de su derecho de propiedad,
concibiendo a éste último en el amplio y constitucional sentido de su expresión.
e.- Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo,
certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más
76
de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos
de este art.
“El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco
(5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto
previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo
de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las
garantías propuestas por el locatario.
“En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer
los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así
como las características y condiciones de las mismas”.
Se destaca que:
77
Esta garantía colectiva contemplada en la norma recién mencionada no es una
garantía que el locador exija al locatario, sino una exposición al poder de
agresión patrimonial que todo deudor tiene frente a sus acreedores,
constituyendo éste uno de los principios fundamentales que gobiernan el
derecho de las obligaciones.
b.- Ajustes
78
establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al
locatario.
Por un lado, nos parece un acierto su primer párrafo, por cuanto sincera una
práctica contractual encubierta de supeditar la actualización de los cánones
locativos a diversos índices. Hasta la entrada en vigencia de esta norma, ello no
es posible; a partir de entonces, estaremos en presencia de una obligación
dineraria indexable, expresamente exceptuada de los arts. 7º y 10 de la Ley N°
23.928 y modificatorias.
79
La Ley Nº 27.551 modifica diversos artículos del CCyCN, e incorpora otros
nuevos, que inciden en la percepción de frutos, a saber:
I.- Modifica el art. 1196 del CCyCN, cambiando el valor tope del depósito en
garantía que el locador puede exigir al locatario en las locaciones
habitacionales, el que anteriormente se establecía en el “importe equivalente
a un mes de alquiler por cada año de locación contratado” y actualmente se fija
en el “importe equivalente al primer mes de alquiler”[15].
80
a.- Pone a cargo del locador, en términos más abarcativos, el deber de reparar
cualquier deterioro originado por cualquier causa que no resulte imputable al
locatario;
81
Como toda obligación, puede ser voluntariamente cumplida por el deudor o
resultar necesaria su ejecución forzada.
I.- En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o
condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por eventuales
obligaciones pendientes a cargo del locatario.
II.- Caso contrario, el locatario podrá hacer consignación judicial de las llaves,
siendo los gastos y costas a cargo del locador. Pensamos que, aunque no lo haya
previsto la norma, habida cuenta que -a nuestro criterio- el art. 910 del CCyCN
no es de orden público en lo tocante a su ámbito de aplicación, nada obsta que,
en el contrato de locación, se haya contemplado la posibilidad de recurrir a la
consignación extrajudicial regulada en los arts. 910 a 913 del mismo cuerpo de
normas.
82
b.- Ejecución forzada de la obligación de restituir. Acción de desalojo
Pero esta última norma se complementa ahora con dos párrafos especialmente
destinados a disponer que:
83
Reflexionamos acerca de la necesidad de arribar a soluciones legislativas que,
protegiendo la posición jurídica presuntamente débil de una parte contractual,
no lesionen legítimos y constitucionales derechos de la otra parte, pues la
experiencia histórica y jurídica de nuestro país ha demostrado que soluciones
de ese tenor sólo consiguen retraer la oferta contractual y acaban
perjudicando a quienes pretendieron tutelar.
Bibliografía [arriba]
84
LORENZETTI, Ricardo Luis (Dir.). Código Civil y Comercial de la Nación
Comentado, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2014.
Notas [arriba]
85
[3] CCyCN, art. 1187: “Definición. Hay contrato de locación si una parte se
obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago
de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo
dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de
compraventa”.
[4] Arg. art. 1941, CCyCN.
[5] Arg. arts. 1983, 1984 y ccs., CCyCN.
[6] Arg. art. 2045, CCyCN.
[7] Arg. arts. 2045 y 2075, CCyCN. Deberá considerarse, en esta figura, las
eventuales limitaciones, condiciones o pautas para el uso y goce de espacios
comunes, conforme lo normado en el artículo 2082 del mismo Código.
[8] Arg. arts. 2095, inciso “c”, y 2101, CCyCN.
[9] Arg. arts. 2114, 2115 y concordantes, CCyCN.
[10] Arg. arts. 2129, 2142 y concordantes, CCyCN.
[11] Arg. arts. 2142, 2155 y concordantes, CCyCN.
[12] Arg. art. 2216, CCyCN.
[13] Pese a la particularidad de su destino, sostenemos que -existiendo
limitación en la norma- es tan posible que el titular de derecho real de
cementerio privado (dueño afectante) comercialice parcelas a través de la
celebración de contratos de locación; como que los usuarios titulares del
derecho real de sepultura así lo hagan, considerando que -a su respecto- se
aplican las normas de los derechos reales (art. 2112, CCyCN) y que, pudiendo
transmitir su derecho real (art. 1906, CCyCN), parece lógico concebir que
puedan lo menos: transferir su uso y goce a título de locación. Por supuesto, en
todo caso dependerá, asimismo, de la normativa administrativa local,
considerando que, en esta figura, se está en presencia de una privatización del
servicio de inhumación y exhumación de cadáveres y que el poder de policía
mortuoria queda siempre reservado a la autoridad municipal que otorgó la
pertinente habilitación.
[14] Arg. arts. 1170, 1916, 1928 y concordantes, CCyCN.
[15] Arg. art. 2º, Ley Nº 27.551.
[16] Arg. art. 7º, Ley Nº 27.551.
[17] Arg. art. 9º, Ley Nº 27.551.
[18] Arg. art. 10, Ley Nº 27.551.
[19] Arg. art. 8º, Ley Nº 27.551.
86
La aplicación de la normativa de consumo a las relaciones locativas
87
Y una nota de color al respecto: Los autores del Proyecto de Ley de defensa del
consumidor (Atilio Alterini, Roberto López Cabana y Gabriel Stiglitz), base de
la N° 24.240, no propusieron esos incisos, ni discriminaba situaciones. Sólo
excluía a: “1. Las adquisiciones de cosas, o de su uso, o contratos de prestación
de servicios, que integren un circuito de producción o comercialización, o que
sirvan principalmente a una actividad profesional. 2. Las actividades de los
profesionales liberales”. Más bien se pronunciaban por su aplicación a
cualquier relación que versare sobre cosas muebles –consumibles o no– e
inmuebles, y sobre la transmisión de su dominio o uso, o sobre servicios, sin
importar que sean públicos o privados[2]. Por lo que se trata de una de las
modificaciones introducidas por los legisladores, y que fue derogada con la
sanción de la N° 26.361. Mas pese a todo, dichos incisos trajeron y aún traen
gran confusión sobre el concepto de consumidor actualmente vigente, quizá
por haberse mantenido entre los años 1993 y 2008, en la primera etapa de
aplicación de la normativa consumeril, y en simultáneo con la ley de locaciones
urbanas (también derogada) y el Código de nuestro gran civilista Dalmacio
Vélez Sársfield, quien murió sin enterarse de la existencia de algo llamado
“derecho del consumidor”.
“la presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario,
entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza,
bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en
beneficio propio o de su grupo familiar o social…Se considera asimismo
consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como
consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como
destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social y a quien
de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo”.
88
bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo
familiar o social”. De la lectura de la normativa en cuestión puede extraerse
como primera premisa que, en nuestro derecho, actualmente, la noción de
“consumidor” se asienta principalmente sobre dos conceptos, el de
“destinatario final” y el de “beneficio propio”.
89
integra en el proceso de producción de bienes o servicios, en cuya virtud el
sujeto no sería consumidor en términos estrictos[7].
90
servicios que adquiere para utilizar en su fábrica. En estos casos, la asimetría y
vulnerabilidad del, por así llamarlo, proveedor–consumidor viene siendo
idéntica a la del consumidor común. Por ello, como se ha dicho, se propicia
limitar esta exclusión respecto de las operaciones referidas solamente a los
insumos directos destinados a ser integrados en otros procesos de provisión.
En otro orden, si bien es cierto que estas situaciones podrían replicarse en
empresas de gran magnitud, no es menos cierto que las mismas disponen o
tienen capacidad para contar con los más variados y suficientes recursos
(económicos, científicos y tecnológicos, jurídicos, contables, etcétera) para
encarar sus contrataciones desde una posición de negociación
suficientemente sólida, por lo que, en esta circunstancia, no se considera
menester que sean alcanzadas por este estatuto del consumidor final,
cualesquiera sean las causas de las adquisiciones o locaciones de bienes y
servicios que realicen”.
91
En ese sentido, a fin de verificar si nos hallamos ante un supuesto de exclusión
cabrá establecer primero, si el sujeto involucrado (se trate una persona jurídica
y/o un empresario individual) aplica los bienes adquiridos o los servicios
prestados, de modo que tengan como “destino final” de “manera directa” –o
como insumo directo– el proceso de producción o de comercialización que es
objeto de la actividad de la empresa (primer supuesto claro de exclusión
general).
92
término, y salvo dos excepciones muy específicas, cada una de ellas ubicada en
un polo distinto de la relación contractual.
“disponen o tienen capacidad para contar con los más variados y suficientes
recursos (económicos, científicos y tecnológicos, jurídicos, contables, etcétera)
para encarar sus contrataciones desde una posición de negociación
suficientemente sólida”.
Y desde el punto de vista del análisis del proveedor, debería excluirse de ser
considerado tal, un locador que alquile su inmueble por una única vez, con
carácter excepcional –ya que si fuera “ocasional” seguiría estando alcanzado
por el art. 2 de la N° 24.240– y sin haber publicitado el inmueble con
intermediación de una inmobiliaria. Supuesto prácticamente de laboratorio, ya
que la enorme mayoría, por no decir la totalidad de los locadores en nuestro
país, son personas físicas o jurídicas que alquilan sus inmuebles de modo
permanente. Dicho con otras palabras, que tienen bienes inmuebles para
destinarlos a la locación. Dicho con otras palabras “Es la persona física o
jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional,
aun ocasionalmente, actividades de (…) comercialización de bienes y servicios,
destinados a consumidores o usuarios” (literal del art. 2 de la N° 24.240).
93
“mercadería”) estamos frente a una situación clara de aplicación de la ley de
defensa del consumidor.
94
La defensa de un locador que sostuviera que “no es un proveedor de bienes
sino un simple individuo que alquila un inmueble que no habita él ni su familia”
es tan absurda como la que planteó aquél recurrente a la Cámara Civil y
Comercial de Mar del Plata, en la que sostuvo “que no es un proveedor de
bienes sino un simple comerciante que vende electrodomésticos”.[13] Se
trataba en ese caso, de un proveedor que a efectos de garantizar el pago del
bien comercializado, un electrodoméstico, había hecho firmar al consumidor
un documento pagaré que intentaba ejecutar, pero que tanto en primera
instancia como en Cámara se determinó inhábil, por aplicación de los principios
del derecho del consumidor, y su normativa, que se ubican por encima de los
rigorismos formales de la abstracción cambiaria.
95
para local comercial. Al respecto, con anterioridad a la sanción del Código se
podían sostener por lo menos tres tesis: a) una amplia que los considera como
una relación de consumo; b) una tesis restringida que afirma que resulta claro
que se aplica exclusivamente a quien contrata para su beneficio propio o de su
grupo social o familiar y no para los casos de incorporación del servicio a los
procesos de producción, distribución, comercialización, etcétera, de bienes y
servicios, pues desde el punto de vista económico no sería un consumidor o
usuario. Ésta es la tesis seguida por el Código en el Art. 1093, y c) una tesis
llamada finalista, que aplicaría las disposiciones consumeristas en este
supuesto, en tanto en cuanto exista una situación de vulnerabilidad por
carecer el cliente de igual poder de negociación. Se considera que si fuera éste
el caso se aplicarán las normas de los Arts. 984 y siguientes del Código.
También se debe puntualizar que en caso de dudas entre la aplicación o no de
la normativa consumerista, el intérprete debe inclinarse por la aplicabilidad de
la normativa más favorable al consumidor” (la negrita me pertenece).
(...) f) Para que el contrato de locación con destino final sea calificado como de
consumo, lo definitorio será que el locador cumpla los requisitos para ser
considerado proveedor, especialmente lo referido a la nota de profesionalidad,
96
que se podría inferir a partir de determinados elementos aportados por el
interesado en acreditar tal circunstancia, como, por ejemplo, la cantidad de
inmuebles que esté alquilando en simultáneo el locador, su acabada
experiencia o antigüedad celebrando este tipo de contratos, la intervención o
no de intermediarios inmobiliarios o terceros, entre otros aspectos a
considerar[14].
Notas
97
(citado anteriormente).
[9] Conforme la RAE: 1. adj. Perteneciente o relativo a la profesión. 2. adj. Dicho
de una persona: Que ejerce una profesión. U. t. c. s. 3. adj. Dicho de una
persona: Que practica habitualmente una actividad, incluso delictiva, de la cual
vive. Es un relojero profesional. U. t. c. s. Es un profesional del sablazo.
[10] Ver el trabajo de Fernando Márquez José F. y Calderón Maximiliano R., La
tutela del consumidor de los derechos de uso y goce de un inmueble. La Ley
24.240., Revista de Derecho Privado y Comunitario, quienes incluso antes de
la reforma de 2008 propiciaban la aplicación de la normativa consumeril a las
relaciones contractuales locativas.
[11] Las estadísticas del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas no
dejan lugar a dudas de ello: de 2001 a 2010, el porcentaje de familias que
alquila en la ciudad de Buenos Aires pasó del 22 al 30%, mientras que el
porcentaje de propietarios cayó del 68 al 56%. El proceso de "inquilinización",
como se lo ha apodado en entornos académicos, responde a múltiples factores,
entre los que se destaca un aumento constante del metro cuadrado, junto con
el incremento de los créditos personales en detrimento de los créditos
hipotecarios (40% del total de los créditos vs. el 10%, respectivamente).
[12] Adaptado de Márquez y Calderón, obra citada. Quienes continúan: “por lo
que no es bizantino ni superfluo discutir acerca de la posibilidad de encuadrar
a las locaciones de inmuebles dentro de la protección acordada a los
consumidores”. Valga recordar e insistir: previo a la reforma de 2008, con un
marco normativo mucho menos transparente que el actual.
[13] Carlos Giudice S.A.c/ Marezi Mónica Beatriz s/ cobro ejecutivo. Tribunal:
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata Sala/Juzgado:
Segunda Fecha: 4–dic–2012 Cita: MJ–JU–M–76045–AR | MJJ76045 |
MJJ76045.
[14] Las conclusiones del Congreso se encuentran disponibles en
https://www.fcjs .unl.edu.ar/sitio s/xxcongres oconsumidor/Pa ges.showSub
categoria&id= 975
98
Por Esc. Jorge F. Villalba[1]
Abg. Esc. Federico Miguel[2]
Pero, en los últimos años, hay una práctica habitual que hace de las
incumbencias una merma en su profesionalidad, donde -por ejemplo- médicos
opinan de economía, economistas opinan de salud, políticos opinan de derecho,
abogados opinan de tecnología, y banqueros opinan de escribanos; entre otros
binomios; por lo que no sorprende que en el “papeleo” ingrese una receta a la
cocina y salga un plato diferente al pre concebido o deseado.
99
Este poder de sublime alquimia que se ejerce en Argentina es digno de
admiración a nivel mundial. Solo aquí podemos discutir al gran Cicerón
convenciéndolo de que, aunque sean las 12:00 am, en realidad es de noche, la
hora está mal, y es momento de cenar. Pero no lo hacemos por excelsa
capacidad de persuasión y amplia destreza en el arte de la lógica
argumentativa, sino por mera necedad, en sentido estricto del término
(demostración de poca inteligencia).
Hemos perdido Juristas a cargo del más sublime acto de legislar, y eso se nota
no sólo en lo producido, sino en la forma de darlo a conocer (sintaxis, giros
idiomáticos, etc.).
Entonces vamos al punto que concierne, tratar esta receta o más bien catálogo
de requisitos a tener en cuenta en forma obligatoria para condicionar y limitar
la autonomía de la voluntad de las partes, pensando de la manera más ingenua
que resolverá una demanda tan elemental como es el acceso a la vivienda; y
digo elemental porque en cualquier estado de derecho, serio no debería ser un
problema -aun- no resuelto.
100
será de tres años, cuando hasta ahora el mismo era de dos, cualquiera sea el
destino.
Esta prolongación entonces puede ser bien vista para la masa, para el
ciudadano deseoso y urgido de acceder al alquiler de una vivienda, pero una
vez en la misma se dará cuenta que el remedio es peor que la enfermedad.
101
Ahora bien, si nuestro análisis fuera erróneo, ¿debo consultar sobre qué
estudio cuantitativo avala lo establecido por la ley para justificar el efecto
beneficioso de prolongar un año más el mínimo contractual?
Por otro lado, y siguiendo con esta cuestión hemos leído en piezas periodísticas
que, gracias al plazo de duración nuevo, los propietarios no tendrán que estar
re-acondicionando los inmuebles cada veinticuatro meses cuando quedan
vacantes; ahora digo: ¿no son los inquilinos quienes deben entregarlo en las
condiciones recibidas? Si los propietarios en general deben lidiar con los
inquilinos la entrega en condiciones trascurridos 2 años, ¿imaginamos en 3?
¿Cuantificamos el daño patrimonial? También se refiere que los inquilinos no
tendrán que incurrir en los gastos que conlleva mudarse cada dos años y los
permanentes ajustes de depósito en garantía. Pero este dato de carácter
fáctico tiene poca gravitación, un inquilino sabe “a priori” que la mudanza es
parte del factum de su posición contractual, pero si es buen inquilino
probablemente siga renovando el contrato por lo cual el costo de mudanza es
una falacia para argumentar en favor de la prolongación del plazo.
Se espera medida igual por ejemplo para limitar los intereses que puedan
cobrar las Entidades Bancarias por el otorgamiento de préstamos.
102
Retomemos el caso de la ley, se impone al propietario condiciones para
disponer de su propiedad, en definitiva, si desea dar en alquiler, debe atenerse
a las imposiciones de la ley, cuando el Código Civil y Comercial es un Código de
la Autonomía de la Voluntad.
La ley debe ser justa sino no es derecho. Motivo por el cual el Estado debe
garantizar que ambas partes reciban cada uno lo suyo en contextos
económicos inestables donde el propietario se arriesga a un eventual perjuicio
patrimonial y pérdida del valor adquisitivo del producido del contrato.
Los contratos entre privados deben ser ágiles, dinámicos de tal manera que
puedan adaptarse a las coyunturas permitiendo garantizar el dar a cada uno lo
suyo. Fijar índices a una relación contractual puede mantener una obligación
ajena a la realidad del mercado, con graves perjuicios económicos; por ello las
partes fijan las reglas de juego ateniéndose como a la ley misma en función de
sus posibilidades, conocimiento de mercado y sobre todo sus verdaderas
posibilidades reales de dar cumplimiento al mismo.
103
Desde esa lógica se incorporan los avales bancarios -nuevo guiño político a los
bancos-, porque seguramente tendrá un costo importante acceder a los
mismos; seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del
locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o
equivalentes.
104
Es una virtualidad que no se inscribe, ni grava el inmueble de ninguna forma, ni
siquiera podría reputarse una tercería ante quien adquiera esa propiedad ya
que no estaba limitada su transmisibilidad registralmente, sino prácticamente
“de palabra”. Claramente el garante que enajena la cosa dada en garantía
deberá responder, pero a título de fiador, dejando librada a la suerte la
satisfacción del locador.
Además, establece una actualización de ese importe que solo contempla los
derechos el locatario, ya que el locador deberá devolver ese importe
actualizado al “último mes de la locación”, por lo que si extrañamente no
ocurrió incumplimiento alguno que implique retener esa suma, el locatario
habrá recibido materialmente el descuento de su último mes de alquiler a
expensas del locador, que preventivamente deberá ver como invierte ese
dinero que ha tomado en garantía, ante la eventualidad de que deba restituirlo
en su totalidad y actualizado.
El inquilino que avisa que abandonará una propiedad con una anticipación de
un mes pagará indemnización, a diferencia del estado de situación actual, en el
que no hay nada establecido en el Código Civil y Comercial y, por ende, no paga.
Si el aviso es con tres meses de antelación, no abona penalidades.
105
negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario
puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización
correspondiente.
Evita las situaciones en que se avisa con poca antelación cómo sigue el
contrato.
106
La norma incorpora en el código civil y comercial el llamado domicilio
electrónico modificando los domicilios ya enunciados como “especiales”.
Impulsivamente todos imaginamos que la norma se refiere a nuestras casillas
de correó electrónico, pero la doctrina nos explica que estamos equivocados.
Esta norma si bien parece “maquillar” el art. 1203 del CCCN [6] su intervención
es de mayor profundidad e impacto.
El final del artículo mencionado, también sufre una pequeña pero compleja
modificación, ya no en favor del locador, pero tampoco del locatario, indicando
que “Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus
obligaciones continúan como antes”. La afectación directa estaba explicita en
la anterior redacción, ahora bien, ¿qué es indirectamente una afectación de la
cosa de manera indirecta? ¿Una propiedad contigua que se transformó en
comercio y altera la normalidad del locatario? ¿Un re categorización
107
inmobiliaria que modifica las condiciones del entorno de la vivienda? Serán
infinitas las posibilidades de afectación indirecta que pueda observar un
locatario y no por mala fe, sino porque desde su perspectiva se vea afectada de
esa manera.
Conclusiones [arriba]
108
posibles derechos vulnerados in abstracto, hasta los que puedan sentirse
agraviados en su aplicación práctica.
Una norma debe traer claridad, certeza y crear un marco normativo a las
relaciones sociales, respetando la autonomía de la voluntad, que no es otra
cosa que la “libertad de los contratantes”. Esto no implica avalar abusos entre
las partes, sino dotarlos de herramientas claras que permitan exponerlos y
combatirlos con las herramientas que el ordenamiento jurídico nos brinda para
ello.
Para finalizar nuestra reflexión sobre el texto propuesto, nos viene a la mente
la opinión y palabra de M. Porcio Caton sobre Albino, un romano que escribió
en griego cuestiones romanas, solicitando previamente disculpas por su
ignorancia[8]. Catón censuró muy justa y elegantemente a Aulo Albino[9].
Albino manifestó que no era pretensión suya molestar a nadie, si en éstos libros
(sus Historias) alguna frase resultaba escrita con poco esmero y elegancia,
porque -puntualizaba- “soy un romano nacido en el Lacio y la lengua griega nos
resulta muy extraña”; por lo cual, en el caso de que existiera algún error,
solicitaba el perdón y la benevolencia si era acreedor a un juicio desfavorable.
Entonces al leer esto M. Caton le dijo: “La verdad, Aulo, es que eres muy poco
serio: has preferido pedir perdón por una culpa a estar libre de ella. Solemos
pedir perdón cuando nos hemos equivocado por ignorancia o cuando nos
hemos visto forzados a obrar mal. Pero dime, por favor, ¿quién te empujó a ti a
pedir perdón por una falta antes de cometerla?”. Creemos que el legislador con
poco esmero, falto de elegancia ha redactado un texto despojado de contexto,
y por lo menos para nosotros, el juicio es desfavorable.
109
Notas [arriba]
110
Ediciones Griegas y Latinas. Universidad de León. 2006. Libro XI Cap. VIII.
Página 18 con nota al pié.
[9]Aulo Postumio Albino, pretor en el año 155 a.C. y Cónsul el 151 a.C. Tras la
toma de Corinto, intervino activamente en la política romana sobre Grecia.
1. Introducción [arriba]
Recordemos que la nueva ley modifican artículos del Código Civil y Comercial
(en adelante CCyC), pero no solo en contratos de locación donde se
intervienen 11 artículos y además se agrega un Bis (art. 1221 bis) sino también
en lo atinente al domicilio electrónico (art. 75) y al contrato de corretaje (art.
1351) pero que además en el Titulo II se establecen regulaciones
complementarias sobre temas álgidos como las garantías, los ajustes, la
consignación y la obligación del juez de informar la existencia de un contrato a
la AFIP previo a correr traslado de la demanda, en el Titulo III se pretende
instaurar un Programa Nacional de Alquiler social con fines muy nobles como
ya lo vimos en la Ley Nº 23.091, pero que dependerá de la eficacia de la política
pública que se lleve adelante.
111
Para finaliza, esta ley establece la solución alternativa para los conflictos que
puedan derivar del contrato de locación estableciendo que el procedimiento
prejudicial es optativo, lo que es un verdadero cambio de paradigma en la
materia.
112
e) por prolongar deliberadamente o sin causa las tratativas para luego
contratar con un tercero;
Sobre el alcance del deber de informar consideramos del caso destacar que
informar es dar noticia de una cosa o de situaciones o circunstancias; instruir,
prevenir todo lo relacionado al contrato de locación. Se expone sobre lo que se
conoce o se debe conocer. Se informa sobre lo que pueda ser relevante para la
toma de decisiones. La obligación de informar encuentra su explicación en la
existencia de un desequilibrio de información o de conocimientos que tienen
las partes. Se trata, en definitiva, de proteger al más débil por ser éste
desinformado o carecer de experiencia negocial.
113
con la diligencia debida. La debilidad de una de las partes no le atribuye un
derecho a la pasividad.
Puede pensarse que esta responsabilidad por falta de información solo opera
cuando se infringe conscientemente o por negligencia crasa este deber.
Situación que no se comparte, ya que hoy día los niveles de diligencia exigen
que las partes se comporten adecuadamente para conservar la integridad de la
esfera jurídica de la otra parte, sobre todo, que se salven siempre los intereses
personales y patrimoniales en las negociaciones, es lo que se denomina como
“diligencia in contrahendo”, de tal forma que, si se causa un daño, no será –
incluso– necesario que ocurra culpa, para tener que entrar a reparar el mismo.
No alcanza con ser transparente y decir la verdad, sino que esta veracidad debe
darse en forma inteligible para el que la escucha o la lee.
114
“Si en el transcurso de las negociaciones, una parte comunica a la otra alguna
información confidencial, la segunda tiene la obligación de no divulgar dicha
información y de no utilizarla para sus propios fines, con independencia de que
el contrato llegue a celebrarse o no. El incumplimiento de este deber puede
comportar una indemnización por los perjuicios causados y la devolución del
beneficio disfrutado por la otra parte”.
“1) Las partes tienen el deber de hacer uso reservado de las informaciones que
obtienen de modo confidencial con ocasión del desarrollo de los tratos
preliminares; 2) la parte que no respete este deber estará obligada a reparar el
daño sufrido por la otra, y si, además, ha obtenido una ventaja indebida con la
información confidencial, deberá indemnizar a esta en la medida de su propio
enriquecimiento”.
115
En ocasiones puede estar en juego el respeto e intimidad de la persona. El
deber de secreto se funda, al igual que el deber de informar, en la buena fe del
que recibió la información. Este proceder leal, honesto lleva a que se deba
guardar reserva de la información.
116
comportamiento opuesto a la buena fe, existe aquí defraudación y falta a la
confianza depositada.
Puede ocurrir que en las tratativas uno de los participantes entregue a la otra
parte para su análisis o estudio determinados bienes o documentos sobre los
que luego se pretende sustentar el acuerdo.
No se trata sólo de salvaguardar los bienes del que los tiene para su análisis
previo a un contrato, sino que se los debe cuidar respecto del daño que pueda
causar un tercero, en cuyo caso obligaría al tenedor a su reparación. Los bienes
en esta etapa se deben custodiar y conservar. Si la mercadería es mal cuidada
antes del contrato se responde por ella aún si el contrato no se perfecciona.
Deber de seriedad
117
No se puede aparentar que se quiere contratar cuando en realidad no hay
intención real de hacerlo pues ello puede dañar a la otra parte, generándole
gastos, etc.
“Las partes tienen plena libertad para negociar los términos de un contrato y
no son responsables por el fracaso en alcanzar un acuerdo. Sin embargo, la
parte que interrumpe las negociaciones de mala fe, es responsable por los
daños y perjuicios causados a la otra parte. En particular se considera mala fe
que una parte entre o continúe en negociaciones cuando al mismo tiempo tiene
intenciones de no llegar a un acuerdo”.
118
Debemos recordar también que la modificación del art. 3 del código derogado
por la Ley Nº 17.711, estuvo basada en la ponencia presentada por Guillermo
Borda en el Tercer Congreso Nacional de Derecho Civil quien adoptó las ideas
de Popoviliev, Bonnecase y Roubier entre otros autores (Kemelmajer de
Carlucci, Aída "Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a
las situaciones jurídicas existentes al 1° de agosto de 2015, diario LL 2-6-2015,
AR/DOC/1801/2015).
Es por estos antecedentes que a la luz de la redacción del art. 7 del CCyC la
aplicación temporal de la nueva ley no será en principio una situación compleja,
pero sí nos interpela a ciertas situaciones que a continuación abordaremos.
Es dable entender que la parte locataria puede escoger por mantener la fecha
del vencimiento pactado originariamente por las partes o por prorrogar dicho
plazo por un término menor o plazo anterior al 30/9/2020. Cualquiera sea su
elección, la parte locataria deberá notificarla al locador en forma fehaciente
con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de quince días de
anticipación a la fecha de vencimiento pactada.
119
5. ¿Qué sucede si durante la pandemia vence el contrato? [arriba]
Por ello, para autores como Guillermo Borda, (comentando el derogado art. 3
del código civil conforme la Ley Nº 17.711 que es idéntico en esta parte a la
oración analizada), es prudente que así sea porque las leyes supletorias tienen
la misión de suplir la voluntad de las partes, cuando estas no la exteriorizan,
pudiendo las partes apartarse de sus disposiciones, modificarlas o cambiarlas.
En caso de que los contratantes callen es cuando estas normas tienen vigencia.
Forman parte del contrato, las partes no lo estipularon en forma expresa en el
contrato porque hubiera sido una estipulación sobreabundante (Borda,
Guillermo, "La reforma del Código Civil. Efecto de la ley con relación al tiempo",
ED T 28 - 810/ 811.).
120
En su momento la postura de Borda fue objetada por Joaquín Llambias, por
considerar que tal premisa parte de un acontecimiento que hay que demostrar,
a saber, que los contratantes quisieron, efectivamente trasvasar al contrato
todos los derechos supletorios de la época de celebración del acuerdo.
Estos antecedentes citados, nos permiten entender la actual redacción del art.
7 del CCyC, y arribar a las siguientes conclusiones.
Conclusiones [arriba]
121
Notas [arriba]
122
En lo que respecta al tema objeto del presente trabajo, debemos mencionar
que por imperio del art. 1 de la referida ley, se sustituyó el art. 75 del Código
Civil y Comercial Unificado, según versión de la Ley N° 26.994, por el siguiente:
123
Así nace en órbita del Derecho, prácticamente con el empuje, temperamento y
lógica de una necesidad social, la noción jurídica de “domicilio”,
conceptualizado éste como el lugar que la ley fija como asiento o sede de la
persona para la producción de determinados efectos jurídicos[7].
124
domicilios especiales especificados, es decir el domicilio procesal procesal o ad
litem, consiste en aquel domicilio que toda persona está obligada a constituir
al tomar intervención en un proceso judicial y el cual debe hallarse dentro del
radio del juzgado[12].
125
normativas de distinta índole del Estado en sus tres niveles (nacional,
provincial y municipal). En consecuencia, debemos de tal manera diferenciarlo
claramente de estos otros domicilios electrónicos que especificamos a
continuación.
126
En igual sentido, el Fisco Provincial de Misiones (Dirección General de Rentas),
en virtud de la reforma introducida por la Ley VII – N° 81[19] (según Digesto
Jurídico de la Provincia de Misiones) al Código Fiscal Provincial[20], que
incorporó el art. 26 Bis al mismo, reglamentó en órbita de la legislación
provincial, idéntica noción de “domicilio fiscal electrónico”, conforme a lo
establecido por la Resolución General N° 07/2017, mediante el
establecimiento del Formulario SR-388 del referido ente recaudador, para su
oportuna constitución por parte de los contribuyentes y responsables
obligados ante el fisco misionero.
127
tribunal de nuestro país, ha tenido inclusive, la oportunidad de expedirse en
casos que han llegado a su juzgamiento, para delimitar y especificar las
consecuencias jurídicas ante la falta de oportuna constitución de los
mismos.[25]
Con una finalidad mucho más amplia que el mero objetivo de implementación
del “domicilio electrónico”, a partir de la entrada en vigencia[27] de la
Acordada del Superior Tribunal de Justicia de Misiones N° 144/2014, se
impondría la obligatoriedad del uso del programa denominado SIGED
(“Sistema de Gestión de Expedientes Digital Judicial”[28]) en todos los
juzgados y ministerios públicos pertenecientes al fuero penal, de familia, civiles
y comerciales, y de paz, del Poder Judicial de la Provincia de Misiones. Si bien
el SIGED cuenta con un módulo de notificaciones procesales electrónicas, a
través de un “casillero de notificaciones”[29], no obstante ello, hasta el día de
la fecha de elaboración del presente trabajo, la específica cuestión del uso del
domicilio electrónico, aún no se ha impuesto con carácter general y obligatorio,
habiéndose tan solo implementado con carácter opcional y voluntario un
programa piloto en el fuero laboral[30].
128
Más allá de las bondades que lógicamente brindará dicho sistema de
notificación electrónica efectuada en los domicilios “constituidos
electrónicamente” en la órbita procesal, en términos de celeridad y economía
procesal, coincidimos con Lezcano[31] en sostener que se torna necesaria una
previa inmunización de dicho sistema contra la nulidad procesal, lo cual se
lograría con un análisis sistemático de los actos procesales de notificación, que
aunque no se ajusten estrictamente a las pautas procesales que
específicamente los regulan, igualmente no puedan ser declarados nulos. Se
trataría entonces así de asegurar y verificar los actos procesales de
notificación alternativos o irregulares válidos, por adoptarse los recaudos
necesarios como para que la irregularidad no pueda mutar su naturaleza en
nulidad procesal. Entendemos que esta afirmación, dada su naturaleza,
lógicamente puede hacerse extensiva al sistema de notificación procesal
electrónica prevista en la normativa procesal nacional.
129
ante organismos oficiales, constituyendo el único medio habilitado, entre otros
trámites previstos, para la realización de trámites relativos a sociedades por
acciones simplificadas (SAS), de conformidad con la Resolución General N°
6/2017 de la IGJ.
130
en ciencias informáticas, empresarios, y ciudadanos de a pie), como disparador
de futuros estudios y trabajos acerca del mismo.
“… en primer lugar, como beneficio para los locadores y los locatarios, brindar
una opción de notificación más moderna, efectiva y de bajo costo,
incorporando el “domicilio electrónico” además del domicilio especial para las
partes, lo que permitirá, además, tener mayor seguridad respecto a la
recepción de reclamaciones, minimizando la posibilidad de realizar acciones
dilatorias”.[36]
131
de un convenio o contrato de cualquier índole, cumpliendo tal rol? ¿Cómo
vincular con alcance, temperamento y seriedad jurídica, tales casillas, cuentas,
y perfiles, a una persona determinada? En todo caso, y siendo mucho más
profundos, sociológica y filosóficamente ¿existe una “personalidad digital” de
las personas en el contexto telemático? Preguntas cuyas respuestas
claramente exceden el objetivo del presente trabajo, pero que tan solo
pretenden presentar en la comunidad (jurídica y no jurídica) las vicisitudes y
vacilaciones a la que es factible verse sometidos, cuando la puesta en vigencia
de semejantes institutos se toman a la ligera, sin un sesudo y profundo análisis
de sus consecuencias y ulterioridades legales, presentándose en sociedad con
claros sesgos marketineros como la presunta “adaptación a los tiempos que
corren”, de cuya falta se acusa, en la mayoría de las veces sin claros
fundamentos, a la legislación y al sistema judicial en general. Algunas de las
señaladas debilidades en el plano jurídico, son también similares a las que
adolece la contratación electrónica en general (e-commerce) al vincular a
personas que no se encuentran físicamente presentes[40].
132
¿las partes podrían tan solo pactar en sus contratos domicilio especial
contractual electrónico? (sin especificar un lugar concreto o nodo
físico/geográfico) ¿o solo podrá cumplir un rol
auxiliar/subsidiario/complementario del domicilio especial contractual
“clásico”?
VII.3.- ¿Produce los efectos previstos por el art. 78 del Código Civil y Comercial?
Lejos estamos de brindar una palabra con peso determinante sobre esta
cuestión, no obstante como aporte, tan sólo ponemos de manifiesto, que
entendemos que esta nueva especie de domicilio contractual cumple un rol
“complementario” del domicilio especial contractual “clásico”,
fundamentalmente por su falta de aptitud y entidad para producir los
principales y determinantes efectos jurídicos previstos por el art. 78 del
Código Civil y Comercial de la Nación: hablamos de la determinación de la
competencia de las autoridades judiciales en las relaciones jurídicas, así como
también la prórroga de la competencia de las mismas. Ni que hablar, si nos
sometemos al cedazo de un caso iusprivatístico multinacional, y
pretendiésemos, por vía derivativa, en su función de clásico “punto de
conexión”, derivar tanto jurisdicción como ley aplicable a un caso concreto. Y
todo ello, entendemos sucede, por la carencia o ausencia de locus, de lugar
físico concreto, como claro desprendimiento de la personalidad de cualquier
persona, sea esta humana o jurídica, que no se observa o advierte en cualquier
supuesto de “domicilio especial contractual electrónico”.
133
cuestión, sería temerario sostener una respuesta positiva a dicho interrogante,
bajo serio riesgo de vernos reñidos con las garantías constitucionales de
debido proceso y derecho de defensa en juicio, previstos en el art. 18 de
nuestra Carta Magna.
Ya de por sí, sirve además para ilustrar lo delicado de tal cuestión, lo referente
a los traslados de demanda a los propios domicilios contractuales “clásicos”, es
decir la cuestionada eficacia cuando ellos fueron convenidos en instrumentos
privados sin certificación notarial de firmas, de lo cual se extrae, que para que
dicho procedimiento sea viable, o debieron ser constituidos en instrumentos
públicos, o bien en instrumentos privados con certificación notarial de firmas.
Además, si el domicilio del deudor coincidiese con el domicilio real del
acreedor, razones mínimas de buena fe contractual, hacen exigible que tal
emplazamiento se efectúe en el domicilio real del demandado[45].
134
mucha mayor razón, atento a que los efectos del acto celebrado recaerán sobre
él o ellos, la expresión del domicilio real del representado, por parte de su
representante, atento a que ante el mismo existirá la posibilidad de ventilación
de algunas consecuencias ulteriores legales, de plantearse estas.
Conforme lo desarrollado, hemos visto que una lisa y plana aplicación literal
del precepto incorporado al art. 75 del Código Civil y Comercial de la Nación,
más que generar certezas y eficacias incontrovertidas en el ámbito
contractual, más bien ocasionará todo lo contrario: un mar de incertidumbres
y nulidades procesales por recaer.
135
Por último, y a modo de cierre, nos permitimos destacar que hasta tanto no se
pueda predicar la existencia legal de una “identidad digital” que asocie un
correo, una cuenta, un perfil, un número de teléfono o nodo digital-electrónico,
a una persona determinada, con incontrovertido rigor y certeza jurídica, con el
respaldo de una norma de fondo[54], quizás entendemos, en el sendero o
lineamientos de la denominada “e-residencia” de la República de Estonia[55],
el campo de aplicación del denominado “domicilio especial contractual
electrónico” debería quedar confinado[56], al de simple medio de notificación
extrajudicial entre las partes contractuales, respecto de vicisitudes ordinarias
de sus contratos en curso de ejecución.
Notas [arriba]
[1] Sancionado por Ley N° 26.994 (Boletín Oficial de la Nación N° 32985, del
08/10/2014), que originariamente entraría en vigencia el 01/01/2016,
aspecto que sería modificado por Ley Nacional N° 27.077 (Boletín Oficial de la
Nación N° 33034, del 19/12/2014), anticipando su entrada en vigencia al
01/08/2015.
[2] Presentado en la Cámara Baja por el Diputado Nacional Daniel Andrés
Lipovetzky, de la Provincia de Buenos Aires, en fecha 12/09/2019.
[3] Boletín Oficial de la Nación N° 34416, del 30/06/2020. Entró en vigencia al
día siguiente de su publicación, es decir a partir del 01/07/2020, siendo sus
disposiciones aplicables a los contratos que se celebren a partir de su entrada
en vigencia, todo ello de conformidad a lo establecido por el art. 23 de la
referida norma.
[4] Debe dejarse de manifiesto, que hoy en día en el estado actual de la
cuestión, ya no hay consenso unánime en considerar al patrimonio
necesariamente como un atributo de la personalidad. Es más: se sostiene que
desde la entrada en vigencia de la Ley Nacional N° 24.441 (de Financiamiento
de la Vivienda y la Construcción, vigente desde el año 1995), al haberse
136
reconocido legislativamente el patrimonio de afectación en cabeza del
fiduciario, lo que consagró en definitiva la existencia de un patrimonio especial
a la par del patrimonio general, y con mayor razón a partir de la entrada en
vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, en particular de su art. 242, parte
final, también referido expresamente a los patrimonios especiales, tal
discusión carecería de fundamento, al romperse dogmáticamente la
concepción de Zachariae, y profundizada por Aubry y Rau, acerca de la
doctrina de “una persona, un patrimonio”. Así lo sostienen Julio César Rivera
(RIVERA, Julio César – CROVI, Luis Daniel. Derecho Civil Parte General.
Abeledo Perrot, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2016; pág. 210) y
Guillermo J. Borda (BORDA, Guillermo J. Derecho Civil Parte General.
Thomson Reuters La Ley, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2016; pág. 336)
entre otros.
[5] RIVERA, Julio César – CROVI, Luis Daniel. Derecho Civil Parte General.
Abeledo Perrot, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2016; pág. 235.
[6] Entendida esta (la relación jurídica) como vínculo entre dos o más personas
tutelado por el Derecho.
[7] CIFUENTES, Santos. Elementos de Derecho Civil. Parte General. 4° edición
actualizada y ampliada. Editorial Astrea, Buenos Aires, 1995; pág. 147.
[8] GRAFEUILLE, Carolina. “Atributos de la persona humana: estado civil,
domicilio y nombre”. Revista de Derecho Privado y Comunitario, Tomo 2015-
3, Personas humanas. Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2016; pág. 367.
[9] RIVERA, Julio César – CROVI, Luis Daniel. Ob. cit.; pág. 346.
[10] Definido por el art. 73 del Código Civil y Comercial de la Nación, como
aquel en el que la persona humana tiene “el lugar de su residencia habitual”. De
la definición legal resulta además claramente, que el mismo es exclusivo de las
personas humanas.
[11] Definido por el art. 75 del Código Civil y Comercial de la Nación, como
aquel “lugar donde la ley presume, sin admitir prueba en contra, que una
persona reside de manera permanente para el ejercicio de sus derechos y el
cumplimiento de sus obligaciones”, procediendo luego el mismo artículo a
efectuar una enunciación de distintos casos contemplados por el propio código
de fondo, dejando expresamente librado a que dicho listado pueda ser
ampliado por leyes especiales.
[12] Así lo establece el art. 40 del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación (Ley Nacional N° 17.454, T.O. año 1981); en igual sentido, el Código
Procesal Civil, Comercial, de Familia y Violencia Familiar de la Provincia de
Misiones (Ley XII – N°27, según Digesto Jurídico de la Provincia de Misiones),
también en su art. 40.
[13] Boletín Oficial de la Nación N° 30689, del 06/07/2005. Oportunamente
conocido como “paquete antievasión”.
[14] FARRES, Pablo. “Deficiencias graves en el domicilio fiscal electrónico del
procedimiento de notificación en la ley 11683, modificada por la ley 26044. La
137
resolución general 1995/2006 AFIP”. La Ley Online 0003/012519. Fecha de
consulta: 26/06/2020.
[15] Boletín Oficial de la Nación N° 30828, del 20/01/2006.
[16] Boletín Oficial de la Nación N° 30968, del 14/08/2006.
[17] Boletín Oficial de la Nación N° 33781, del 29/12/2017.
[18] Boletín Oficial de la Nación N° 33918, del 25/07/2018.
[19] Boletín Oficial de la Provincia de Misiones N° 14315, del 07/11/2016.
[20] Ley XXII – N° 35 (según Digesto Jurídico de la Provincia de Misiones).
[21] Boletín Oficial de la Nación N° 32186, del 07/07/2011.
[22] Acordadas 31/2011, 3/2012, 29/2012, 35/2013, 36/2013, 38/2013,
7/2014 11/2014, 3/2015, 38/2016 y 23/2017.
[23] GARAY, Alberto F. “Generalización del domicilio electrónico”. La Ley
Online AR/DOC/6781/2013. Fecha de consulta: 27/06/2020.
[24] MOLINA QUIROGA, Eduardo. “Domicilio electrónico. Su vigencia.
Normas que así lo disponen”. La Ley Online AR/DOC/2765/2014. Fecha de
consulta: 15/06/2020.
[25] “Duarte, María Laura c/Greco, Rodolfo Aurelio y otros s/despido” CSJN
(Diario Jurídico La Ley, del 18/08/2015) y “Fancy Power S.A. (TF 21540-A)
c/DGA” CSJN (Diario Jurídico La Ley, del 29/10/2015).
[26] Ley XII – N°27, según Digesto Jurídico de la Provincia de Misiones.
[27] En fecha 06/10/2014.
[28] Que utiliza un software libre, diseñado a medida por la Secretaría de
Tecnologías Informáticas del Poder Judicial de Misiones, para soportar todo el
ciclo de gestión de expedientes judiciales y administrativos de todas las
dependencias del Poder Judicial, desde el momento de su creación, así como
toda su gestión y tramitación, hasta que los mismos finalicen o sean archivados,
así como sus interacciones con los auxiliares de justicia y/u organismos
externos.
[29] BATEL, Sofía E. “Hacia la efectiva implementación del expediente
electrónico en la provincia de Misiones”. Cita Online:
https://iadpi.com.ar/2020/04/20/misiones-expediente-electronico/. Fecha
de consulta: 28/06/2020.
[30] Dado a conocer en comunidad como “NEJ” (Notificaciones Electrónicas
Judiciales).
[31] MIDON, Marcelo Sebastián – LEZCANO, Juan Manuel. Código Procesal
Civil y Comercial, de Familia y Violencia Familiar de la Provincia de Misiones.
Comentario con relación a sus principales innovaciones. Editorial Contexto,
Resistencia, 2016; pág. 197.
[32] Boletín Oficial de la Nación N° 33328, del 02/03/2016.
[33] Boletín Oficial de la Nación N° 33893, del 18/06/2018. Conocida como ley
de “Simplificación y desburocratización de la Administración Pública
Nacional”.
[34] Plataforma puesta en vigencia por Decreto del Poder Ejecutivo Nacional
138
N° 1063/2016 (Boletín Oficial de la Nación N° 33476, del 05/10/2016).
[35] Texto ordenado del referido Reglamento, conforme a lo dispuesto por el
Decreto PEN N° 894/2017 (Boletín Oficial de la Nación N° 33743, del
02/11/2017).
[36] Disponible en:
https://www.diputados.gob.ar/proyectos/proyecto.jsp?exp=4316-D-2019.
Fecha de consulta: 25/06/2020.
[37] Como una cuenta en Gmail u Outlook.
[38] Como Whatsapp o Telegram.
[39] Como una cuenta en Twitter, Facebook o Instagram.
[40] CALDERONE, Sofía. “Principios de la contratación bancaria. Apuntes para
la implementación de la contratación electrónica y la firma digital”. Revista
Temas de Derecho Comercial, Empresarial y del Consumidor. Colección
Compendio Jurídico. Mayo de 2017, Año III. Erreius, Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, 2017; pág. 362. En igual sentido: RICHARD, Efraín Hugo. “Sobre
la contratación electrónica en los contratos internacionales, particularmente
de compraventa y derecho del consumidor, la jurisdicción y el arbitraje”. Cita
online: https://www.acaderc.org.ar/2020/02/12/sobre-la-contratacion-
electronica-en-los-contratosinternacionales-particularmente-de-
compraventa-y-derecho-del-consumidor-la-jurisdiccion-y-el-arbitraje/. En lo
particular, observar las consideraciones efectuadas por dicho autor en la pág.
26 de dicho documento. Fecha de consulta: 19/06/2020.
[41] QUADRI, Gabriel H. “¿Traslado de demanda al domicilio electrónico?”.
Disponible en: http://e-procesal.com/traslado-de-demanda-al-domicilio-
electronico-2254. Fecha de consulta: 20/06/2020.
[42] Virus Sars-Cov 2, popularmente conocido como “Coronavirus”.
[43] Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio.
[44] Distanciamiento Social Preventivo y Obligatorio.
[45] BORDA, Guillermo J. Derecho Civil Parte General. Thomson Reuters La
Ley, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2016; pág. 195.
[46] La escritura pública es una de las especies principales de “instrumento
público” (art. 289, inciso “a” del Código Civil y Comercial) y es definida por el
propio Código Civil y Comercial, en su art. 299, como “el instrumento matriz
extendido en el protocolo de un escribano público o de otro funcionario
autorizado para ejercer las mismas funciones, que contienen uno o más actos
jurídicos”. Deben formalizarse en protocolo, al igual que las actas notariales,
quedando estas últimas también reguladas por el propio Código Civil y
Comercial, desde su entrada en vigencia; ello así debido al reenvío legislativo
que efectúa el Código Civil y Comercial respecto de los requisitos de las actas,
en el primer párrafo del art. 311.
[47] Aquellos que se encuentran “en presencia física ante el notario en la
audiencia notarial”. Son sujetos instrumentales.
[48] Equiparaba inclusive, dicho artículo, las nociones jurídicas de “domicilio”
139
con la de “vecindad”; de allí, que a la hora de referenciar escrituras traslativas
de dominio de inmuebles en ocasión de la formalización de estudios de títulos,
a los fines de verificar la buena fe en la adquisición por parte del comprador, y
de encontrarse en esa cadena de transferencias dominiales, títulos
antecedentes con anterioridad a la década del 80 del siglo pasado (siglo XX), es
habitual verificar que la inmensa mayoría de esos títulos tan solo mencionaban
la “vecindad” de los comparecientes como dato de individualización de estos
últimos.
[49] ETCHEGARAY, Natalio Pedro. Escrituras y actas notariales. 6° Edición
actualizada y ampliada. Editorial Astrea, Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
2016; pág. 113.
[50] Aquellos sobre los cuales recaen los efectos jurídicos del acto celebrado.
[51] La cual podrá ser de corte voluntario (ejercicio de un poder de
representación, como es el caso de un apoderado), legal (cuando hay una
disposición legal que ordena la misma, como el caso de los padres respecto de
personas menores de edad no emancipadas) u orgánico (cuando resulta del
estatuto de una persona jurídica, como el caso de un Presidente del Directorio
de una S.A, o el Gerente de una S.R.L.), conforme a lo dispuesto por el art. 358,
segundo párrafo.
[52] Que consiste precisamente en aquella parte de la escritura pública en la
que el notario autorizante de la misma, narra la relación existente entre los
sujetos instrumentales y los sujetos negociales. Determinará allí, en definitiva,
el notario autorizante de dicha escritura, el carácter de la intervención del
compareciente: si lo hará en ejercicio de un derecho propio, o por el contrario,
si lo hará en nombre y representación de otra persona, sea ésta, humana o
jurídica.
[53] El clásico ejemplo receptado en las notarías era el de la denominada
“oferta de donación”, cuya frecuente utilización ha caído en franco descenso
desde la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, debido a que según
lo establecido por el art. 1545, parte final actual, tanto la oferta del donante
como la correlativa aceptación por parte del o los donatarios, debe efectuarse
en vida de ambos.
[54] Entendemos ley en sentido estricto, es decir ley del Congreso de la Nación.
[55] “Residencia digital”, o “Residencia virtual”, o “Residencia electrónica”, que
consiste en una iniciativa establecida por Estonia desde el 1 de diciembre de
2014, que tiene como objetivo permitir el acceso de personas sin ciudadanía
estonia previa a los servicios generales de dicho país, como ser la iniciación y
gestión de empresas, el manejo de cuentas y pagos a través de las instituciones
bancarias locales, e incluso el ser considerado contribuyente en el propio
sistema impositivo local.
[56] Valga esta expresión tan conocida por todos, en los tiempos que corren.
140
Nueva Ley de Alquileres y acceso al Contrato de Locación
1. Propósitos [arriba]
La nueva Ley de alquileres no debe verse como un hecho aislado, sino como una
progresiva tendencia que, en materia de locación, transita de la protección del
propietario–locador a la protección del locatario (Lorenzetti, 2000:316). En
nuestro país esta protección ha corrido por carriles diferentes a lo largo de la
historia.
141
prorrogando el segundo (conf. dec. 1580/43, y Ley N° 13.581, reiteradamente
prorrogada). La necesidad de matizar el dogma de la autonomía privada fue
reconocida en el primer precedente importante de la Corte Suprema,
justamente en materia de locación, en el caso “Ercolano”[2].
142
El análisis del contrato de locación con destino habitacional no puede hacerse
desde una visión concentrada únicamente en el razonamiento própio del
derecho privado y del derecho contractual. La locación con destino
habitacional amerita una consideración especial y un análisis más amplio ya
que involucra la satisfacción de una necesidad básica y fundamental cual es el
acceso a la vivienda.
Por ello, cualquier consideración sobre “la mejor” manera de regular este tipo
contractual no puede disociarse de lo que en otro lugar he denominado
“constitucionalización problemática del Derecho Privado” (Valicenti, 2020b),
es decir, el proceso de constitucionalización por el cual se evidencia la tensión
entre las exigencias provenientes de los “derechos fundamentales” y las reglas
clásicas del Derecho Privado.
143
Sociales y Culturales de la ONU (en adelante, Comité DESC) ha dicho, en la
Opinión General 4 de 1991, que el derecho a la vivienda adecuada involucra
una serie de elementos que deben ser tenidos en cuenta en su definición, tales
como: a) la seguridad jurídica de la tenencia, noción que involucra diferentes
mecanismos o formas jurídicas, entre las que el mismo Comité DESC menciona
el alquiler[4]; b) la disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e
infraestructura; c) gastos soportables, noción que para el Comité involucra la
protección de los inquilinos contra niveles o aumentos desproporcionados de
los alquileres; d) habitabilidad; e) asequibilidad, aspecto que –en lo que aquí
nos interesa– implica el deber de conceder a los grupos desaventajados un
acceso pleno y sostenible para conseguir una vivienda; f) lugar; g) adecuación
cultural.
De las cualidades básicas que destaca el Comité DESC hay varias que impactan
directamente en el derecho privado y desbordan la sola responsabilidad del
Estado de proveer una vivienda a cada habitante –conceptualización
superficial del problema–. Es decir, el problema de la protección del locatario
en el contrato de locación es un problema de derecho privado, pero también de
derechos humanos puesto que involucra el acceso a la vivienda. De allí que
corresponde volver a pensar cuestiones como la celebración del contrato –
principalmente la selección del contratante–, el contenido del contrato e
inclusive el desalojo, incluido el caso de desahucio por falta de pago.
144
satisfacen una proporción importante de las necesidades en materia de
vivienda” (2010, 39).
“los Estados deben adoptar legislación u otras medidas para cerciorarse de que
los actores privados –verbigracia los propietarios de viviendas, los promotores
inmobiliarios (...)– cumplan las normas de derechos humanos relativas al
derecho a una vivienda adecuada (...), deben, por ejemplo, reglamentar los
mercados de vivienda y los arrendamientos de manera de promover y proteger
el acceso a una vivienda adecuada” (ONU–Hábitat, 2010:35).
145
Por lo tanto, la protección del locatario –que ya viene siendo desarrollada por
el derecho privado, y ahora es profundizada en la nueva Ley de alquileres–
encuentra así una resignificación y, por lo tanto, se genera espacio para pensar
nuevas soluciones jurídicas tutelares.
146
En este panorama, la tutela del acceso al contrato de locación se produce
mediante una serie de mecanismos que podemos ubicar en: a) la celebración
del contrato, incluída la “selección” del locatario; b) las exigencias conexas a la
celebración vinculadas a las garantías y a la retribución del intermediario
interviniente en la celebración; c) la imposición de obligaciones adicionales que
vuelven más oneroso el contrato.
Por ello, las soluciones jurídicas que analizaremos no deben ser vistas como
una anulación de los derechos individuales del propietario-locador, sino como
una coordinación entre sus facultades y la tutela especial del locatario –la que
es de orden público y se funda en razones convergentes (provenientes de los
derechos humanos, de la protección del consumidor y del mismo derecho de
los contratos)–. Es que, como ha sido dicho entre nosotros, “quienes contratan
en materia de vivienda deben saber que operan sobre materia constitucional
sensible y que ello reduce su límite de autonomía” (Caramelo Díaz, 2001:1). La
incidencia del contrato de locación habitacional en el desarrollo social es
destacada. Por ello, las reglas jurídicas no pueden ser, sin más, un mero auxilio
de la irrestricta autonomía privada.
147
En el derecho contractual clásico el tiempo de las tratativas que anteceden a la
celebración del contrato se desarrollan bajo el amparo de la libertad de
contratación, únicamente limitada por las exigencias derivadas de la buena fe
(Arts. 990 y 991, Cód. Civ. y Com.). La selección de futuro contratante es una
de las facultades normalmente amparadas por la autonomía privada y
constituye pieza fundamental de la libertad de contratar. Como advertimos
previamente, las barreras para acceder al contrato no se reducen
exclusivamente a las dificultades económicas del pretenso locatario, sino que
también pueden derivarse del ejercicio abusivo del derecho a seleccionar el
contratante por parte del locador (o del corredor interviniente).
148
(Saba, 2008:698). Son sospechosas las categorías mencionadas en el Art. 1 de
la Ley Antidiscriminación en el que se establece que “se considerarán
particularmente los actos u omisiones discriminatorios determinados por
motivos tales como raza, religión, nacionalidad, ideología, opinión política o
gremial, sexo[9], posición económica, condición social o caracteres físicos”. En
el ámbito interno, la protección contra la discriminación del consumidor ha
sido recogida expresamente en el Art. 1098 del Código Civil y Comercial (e
igualmente, con relación a la publicidad, en el Art. 1101 inc. c] del mismo
Código). En el marco específico del contrato de locación, el sentido tuitivo
frente a la exclusión de ciertas personas ha sido previsto en el Art. 1195, al
disponer la nulidad de la cláusula que “impide el ingreso, o excluye del inmueble
alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad
restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del
locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble”. Si bien se trata
una norma que protege “dentro del contrato” –es decir, una vez que la relación
jurídica se ha constituida–, lo cierto es que expresa y reconoce una realidad
cuál es la dificultad de acceder a la vivienda.
149
La conexidad puede surgir de diferentes maneras. Una de ellas es la función
que cumple un contrato respecto del otro, y el ejemplo más usual son los
negocios jurídicos de garantía (Tobias y De Lorenzo, 2001). Esto es justamente
lo que ocurre entre el contrato de locación y las garantías que se prevén para
el resguardo del cumplimiento de obligaciones a cargo del locatario. Si bien el
contrato de locación suele incluir una cláusula por la que se celebra
conjuntamente una fianza, se ha vuelto práctica usual requerir además sumas
de dinero adicionales que son entregadas como “deposito” en garantía por
eventuales incumplimientos del locatario. En otros casos, además se obliga al
locatario a suscribir cierta cantidad de pagarés –generalmente la cantidad
equivalente a la cantidad de meses de duración– los que se son entregados al
deudor contra el pago del canon mensual.
a) Depósitos de garantía
150
El Art. 1196 original del Código ya había introducido una importante limitación
a la exigencia de “depósitos de garantía” o sumas asimilables limitándolos al
equivalente a un mes por cada año de locación. Ahora, la nueva redacción del
artículo acota aún más dicha exigencia al equivalente a sólo un mes de alquiler.
(…)
151
b) Prohibición de suscripción de pagarés
(…)
152
Por último, la tutela del acceso al contrato mediante la limitación de las
garantías exigibles al locatario se ve consolidada por el Art. 13 de la Ley de
alquileres que, al no haber sido incorporado al Código, se mantiene como
legislación complementaria. Conviene comenzar repasando el enunciado
normativo:
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
El tocador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5)
veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto
en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez
(10) veces. Bajo tales condiciones, el tocador debe aceptar una de las garantías
propuestas por el locatario.
153
Por otra parte, y en lo que especialmente importa con relación al acceso al
contrato, se limita también el quantum de solvencia que deben poseer las
garantías exigidas. En este punto, la norma presenta algunas deficiencias
técnicas puesto que el “titulo inmobiliario” no constituye en sí mismo una
garantía sino la prueba de solvencia del fiador (o del locatario), y por otra parte
la “garantía personal del locatario” tampoco implica una verdadera garantía
sino en todo caso la prueba de solvencia del inquilino. Por lo tanto, en una
interpretación correctora puede decirse que la nueva norma incorpora la
posibilidad de que:
154
locador como del locatario. El problema surge cuando, merced a la libertad
para fijar la remuneración, el corredor cobra importantes sumas de dinero por
su intervención la que, sumada a otros costos iniciales (meses anticipados,
depósitos en garantía, gastos de celebración), implica una restricción material
al acceso del contrato.
En este sentido, y pese al debate público que existe sobre el punto, la Ley de
alquileres no introduce grandes novedades. Sólo se limita a incorporar un
segundo párrafo al Art. 1351 en el que se dispone: “en las locaciones de
inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional
matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación
local”.
Sin embargo, en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires la Ley N° 5859 del año
2017 introdujo modificaciones en la Ley N° 2340 que regula la actividad de los
corredores inmobiliarios incorporando dos importantes limitaciones sobre el
tema que desarrollamos. Por un lado, se incluyo un inc. 7 al Art. 13 sobre
prohibiciones por el que se dispone que
“para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que
el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar
será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del
valor total del respectivo contrato, a cargo del locador”.
155
Esta limitación porcentual, antes de la modificación, aparecía contemplada,
pero para el caso del inquilino. En efecto, el Art. 57 de la Ley 2340 disponía que
hasta tanto se regulen los aranceles, el monto máximo de la comisión a cobrar
al inquilino era del 4,15% del valor total del contrato.
El escenario actual es diferente pues la ley prohíbe que los corredores cobren
comisiones a los locatarios. No obstante, el precedente mencionado ilustra lo
156
que intentamos explicar: el problema no puede analizarse sólo con las reglas
del Derecho Privado, sino que debe adoptarse un enfoque de Derechos
Humanos y tener en cuenta el derecho a la vivienda involucrado, no sólo en el
contrato principal –el de locación– sino también en el conexo –el de corretaje–
.
5. Cierre [arriba]
Bibliografía [arriba]
157
Aguilera Rull, Adriana, “Prohibición de discriminación y libertad de
contratación”, en InDret, 1–2009.
Di Chiazza, Daniel (2016), Contratos. Parte Especial, Abeledo Perrot, Bs. As.
158
ONU–Hábitat (2010), El derecho a la vivienda adecuada, Geneva.
Notas [arriba]
159
extensión del plazo minimo del contrato a 3 años, lo que asegura que los
locatarios posean una tenencia jurídicamente garantizada por mayor tiempo
(Art. 1198, CCCN); b) la obligación de expedirse con antelación suficiente
sobre la renovación del contrato (Art. 1221 bis, CCCN).
[5] Un precedente paradigmátivo: Cam. Nac. Civ., Sala J, en “Hertzriken,
Luiciano c. Sanfuentes Fernández, M”, del 11/10/06.
[6] En este sentido, la sentencia del Superior Tribunal de Justicia de Santiago
del Estero, Sala Civil y Comercial, en el marco de una acción reivindicatoria,
afirmó: “el derecho humano a la vivienda cuya concreción reclama el
casacionista, se debe invocar ante el Estado, que es el legitimado pasivo en
tanto es el responsable de garantizar su cumplimiento, y no ante otro
particular, tal como lo pretende su parte” (ST Santiago del Estero, “E, G.M y
otros c. D.S.”, del 13/11/2017, en La Ley Online, cita: AR/JUR/23146/2017).
[7] Al punto tal que las normas comunitarias de Europa que tutelan contra la
discriminación excluyen expresamente el supuesto de “habitación de una casa
particular” (Directiva 2004/113/CE).
[8] Ampliamos en Valicenti 2020a.
[9] Es preferible referir a “género” y no a “sexo”.
[10] Por ejemplo, en un caso se demandaron los daños y perjuicios derivados
de la frustración de un contrato cuya negociación se encontraba avanzaba.
Para la Cámara resultó suficiente la causa invocada por el propietario para
negar la celebración: no se había acreditado suficientemente que el fiador
ofrecido era titular del dominio sobre el inmueble denunciado (Cam. Nac. Civ.,
Sala D, "Bruno, Florencia C. c Vázquez, Marta V.", del 29/04/16, en RCyS
2016–IX, pág.110).
[11] Cam. 1° Civ. y Com. Cordoba, "Aliaga, María Susana del Carmen c. Jerez,
Gabriel", del 06/12/12, en La Ley Córdoba 2013, pág. 402.
[12] El límite es pasible de alguna crítica puesto que en ninguna región de
nuestro país el alquiler representa 1/10 de los ingresos mensuales del locatario
(o su grupo familiar). Por el contrario, en algunos casos el impacto alcanza hasta
el 45% de los ingresos (según cifras de 2018, conf: https://www.clarin
.com/ciudad es/ciudad–desti nar–45–salario– pagar–alqu iler_0_HJglH
tKIm.html). Por lo tanto, difícilmente pueda el inquilino presentar esta opción
al locador.
[13] Cam. Contencioso adm. y Trib. CABA, Sala II, “Centro de Corredores
Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires – Asociación Civil y otros c. GCBA”,
del 04/04/19, en La Ley Online, cita: AR/JUR/3636/2019.
160
El tiempo en el Contrato de Locación
2.1.1 Antecedentes.
161
Esta decisión de Vélez obedecía a los criterios propios de la época de
sanción del Código y de los paradigmas de “libertad, igualdad y
fraternidad” provenientes del derecho francés sobre los que se sostenía
el principio de la autonomía de la voluntad.
Desde esta perspectiva eran las partes las que, negociando en un plano
de igualdad, decidían cual era la extensión temporal del contrato que
más convenía a sus intereses.
162
continuidad del contrato. Con tal alcance, el art. 964 de CCC dispone
que: “El contenido del contrato se integra con: (...) b) las normas
supletorias;…”
El Código Civil, luego de la reforma introducida por la ley 11.156 del año
1921, lo fijaba con el siguiente alcance:
163
La Ley Nº 23.091 de locaciones urbanas, sancionada en el año 1984 lo
señalaba del siguiente modo:
164
Cabe destacar que aunque no lo menciones expresamente la norma, las
disposiciones citadas no resultan de aplicación a los arrendamientos
rurales puesto que estos se rigen por la las disposiciones de la Ley Nº
13.246 que en su art. 4 prevé: “Los contratos a que se refiere el Artículo
2º tendrán un plazo mínimo de tres (3) años. También se considerará
celebrado por dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas
partes con respecto a la misma superficie, en el caso de que no se
establezca plazo o estipule uno inferior al indicado”.
Podemos advertir que en todos los casos que hemos señalado, el plazo
presunto coincide con el plazo mínimo fijado por la ley. Esta metodología
no solo se aplica en el contrato de locación pues también se prevé por
ejemplo para el caso del contrato de concesión y de franquicia (art. 1506
y 1516 CCC).
165
a) Antecedentes y fundamento
Aunque se han modificado los plazos a lo largo del tiempo, éstos siempre
han sido previstos en interés del locatario. La finalidad del plazo mínimo
en la locación de inmuebles, es asegurarle al locatario la permanencia en
el mismo por un lapso que permita una estabilidad sea esta en su
vivienda o en cualquier actividad que desarrolle en el mismo y aminorar
el impacto de los costos que irrogaría un permanente deambular en
procura de un nuevo inmueble si los plazos de vigencia del contrato
fueran sumamente exiguos.
166
de dos años si el destino era vivienda y tres años para los demás destinos
(art. 2). Dichos plazos fueron unificados en el plazo menor, es decir dos
años, en la regulación prevista por el Código Civil y Comercial (art. 1198
en su redacción originaria). La actual reforma de la Ley Nº 27.551 los
mantiene unificados, pero en el plazo de tres años en procura de mejorar
la tutela del locatario haciendo más sustentable el acceso a la vivienda o
al desarrollo de una actividad económica o de cualquier otra índole.
El último párrafo del art. 1198 CCC en su actual redacción dispone que:
“El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la
cosa”. Dicha fórmula no sufrió modificación respecto de la prevista en la
redacción originaria y encuentra entre sus antecedentes el
Anteproyecto de unificación del año 1998.
167
diferentes de los originales, el locador podrá solicitar directamente el
cumplimiento del convenio presentando el documento respectivo, y el
juez, previa audiencia del locatario, decretará el lanzamiento sin más
trámite que los correspondientes a la ejecución de sentencia que
condena a hacer.
Consideramos que la actual redacción del último párrafo del art. 1198
CCC, al admitir que el locatario renuncie al plazo mínimo si se encuentra
168
en la tenencia de la cosa; permitiría que en las renovaciones el locatario
renuncie al plazo mínimo y se pacten por un plazo inferior, puesto que al
momento de celebrarse la renovación ya se encontraría en la tenencia
de la cosa.
Las disposiciones sobre el plazo mínimo rigen todas las locaciones sobre
inmuebles, excepto aquellas que la ley ha excluido de su alcance.
c) guarda de cosas;
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por
objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el
contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado”.
169
aquella norma contenía, redujo algunos supuestos como por ejemplo
que las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los
municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos. También
eliminó el requisito “en zonas aptas para ese destino” para el caso de los
contratos de locación con muebles que se arrienden con fines de
turismo, lo que sin duda constituye un acierto en consideración a que el
desarrollo que la actividad turística ha alcanzado no permite
circunscribir a priori a una zona como apta o no apta para destino de
turismo”.
170
Como anticipáramos supra, el Código Civil y Comercial introdujo en el
último párrafo del art. 1199 un supuesto de excepción al plazo mínimo
que no se encontraba previsto en la Ley Nº 23.091 de Locaciones
Urbanas. Dicho párrafo reza: “Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a
los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente
cumplirse en el plazo menor pactado”
A los fines de evitar que la norma sea utilizada con una finalidad elusiva
del principio protectorio que el plazo mínimo le adjudica al locatario,
estimamos imprescindible que se cumplan los dos requisitos que señala
la norma transcripta:
Además de los supuestos contemplados por el art. 1199 CCC que hemos
analizado, podemos señalar que también constituyen una excepción al
plazo mínimo los supuestos de sublocación; pues en ésta, el plazo de la
sublocación encuentra su límite en el de la locación original; ello
conforme lo dispuesto por el art. 1216 CCC “La conclusión de la locación
171
determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido
por confusión”.
También están excluidas del plazo mínimo previsto en el art. 1198 CCC
los arrendamientos rurales; pues estos se rigen por las disposiciones de
la Ley Nº 13.246.
a) Antecedentes y fundamentos
Vélez previó el plazo máximo en el art. 1505 CC del siguiente modo: “El
contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez
años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez
años”.
172
Desde esta concepción un apartamiento tan extenso del ejercicio del
uso y goce por parte del titular dominial, no era propio de los derechos
personales, sino, en todo caso, de los derechos reales como el usufructo.
Señala Leiva que la existencia de plazos máximos de diez años fue objeto
de crítica por Lafaille, y Segovia, Machado y Salvat,
173
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de
los máximos previstos contados desde su inicio”.
174
A diferencia del sistema Velezano que preveía expresamente la
consecuencia por la inobservancia del plazo máximo (art. 1505 CC), el
Código Civil y Comercial no la refiere, sin embargo, y en consideración
al principio de conservación del contrato (art. 1066 CCC), consideramos
aplicable la integración dispuesta por el art. 964 CCC que prevé que: “El
contenido del contrato se integra con: a) las normas indisponibles, que
se aplican en sustitución de las cláusulas incompatibles con ellas…”
I. Introducción [arriba]
Cuestiones preliminares.
175
Como primera cuestión, y en cuanto a técnica legislativa, debo poner de relieve
lo siguiente: la Ley cuenta con cuatro Títulos, a saber:
Como segunda cuestión de carácter general, debo señalar que, desde el punto
de vista de la vigencia temporal, la nueva normativa se aplica a los contratos
que se celebren a partir de su entrada en vigencia, conforme al mencionado art.
23 de la misma. Por lo cual, los contratos celebrados antes de la entrada en
vigencia de la reforma, se seguirán rigiendo por el Código Civil y Comercial
originario, y los que se celebren a partir del 1° de julio de 2020, ya estarán
regulados por la nueva normativa. Por tanto, en este caso no se suscitarían los
debates que se produjeron en torno del art. 7 del Código Civil y Comercial,
cuando el mismo comenzó a regir.
Señalado ello, debo indicar entonces que el tema que abordaré, referido a las
reparaciones y a la compensación, está regulado dentro del Título I, antes
mencionado, por lo cual, estos temas modifican directamente al Código Civil y
Comercial.
176
II. Conservación de la cosa y reparaciones [arriba]
En efecto, el art. 5 de la ley sustituye el art. 1201 del Código Civil y Comercial
que, para un detenido análisis, dividiremos en tres partes a saber:
c) reparaciones no urgentes.
Respecto de la regla general, ella está plasmada en el primer párrafo del art.
1201 reformado, que dispone que:
“El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce
convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su
calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario”.
177
guarde un nexo causal con el locatario, en cuyo caso corresponderá a éste
último soportar la reparación de los daños que su acción u omisión pudieran
ocasionar respecto a la cosa.
Claro está que las reparaciones de los deterioros que se producen por el uso
regular y cotidiano de la cosa, que se traducen en pequeñas erogaciones
dinerarias, están a cargo del locatario, y en caso de duda, quedará a la
apreciación judicial, pues como se ha expresado:
El segundo supuesto que plantea la norma resuelve un caso práctico que puede
ocurrir de manera frecuente: la necesidad de realizar una reparación de
carácter urgente, y el silencio o la negativa a efectuar dicha reparación por el
locador, estando debidamente notificado. Al respecto, el segundo párrafo del
art. 1201 del Código Civil y Comercial, ahora reformado, dispone:
“En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario
debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el
locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al
menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la
notificación”.
178
“Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para
el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además
constituir un domicilio electrónico en que se tengan por eficaces todas las
notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan”.
“…En los plazos fijados en horas, a contar desde una hora determinada, queda
ésta excluida del cómputo, el cual debe empezar desde la hora siguiente. Las
leyes o las partes pueden disponer que el cómputo se efectúe de otro modo”.
179
No debe pasarse por alto que, si el inmueble se encuentra sometido al régimen
de la propiedad horizontal, el locatario debe respetar las disposiciones del
Reglamento y del bloque normativo de la propiedad horizontal, en especial del
art. 2054 del Código Civil y Comercial, que autoriza solo a los propietarios a
realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes.
Finalmente, el tercer párrafo del art. 1201 del Código Civil y Comercial regula
el procedimiento que debe seguirse para el caso de reparaciones no urgentes,
señalando que:
“…el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un
plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la
intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo
precedente”.
Para todos los supuestos analizados, el domicilio en el que se deben realizar las
notificaciones al locador es el que éste ha denunciado en el contrato. Toda
notificación allí practicada se considera válida, aunque el locador se negase a
recibirla o la misma no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al
mismo; todo según lo normado por el art. 1201 in fine del Código Civil y
Comercial.
Como novedad, la Ley N° 27.551 incorpora el art. 1204 bis al Código Civil y
Comercial, a través del cual introduce la posibilidad de la compensación de
pleno derecho entre los gastos a cargo del locador y los cánones locativos
debidos por el locatario.
180
Recordemos que la compensación es un modo de extinción de las obligaciones,
que:
“…tiene lugar cuando dos personas, por derecho propio, reúnen la calidad de
acreedor y deudor recíprocamente, cualesquiera que sean las causas de una y
otra deuda. Extingue con fuerza de pago las dos deudas, hasta el monto de la
menor, desde el tiempo en que ambas obligaciones comenzaron a coexistir en
condiciones de ser compensables” (art. 921 del Código Civil y Comercial).
A tenor de lo dispuesto por el nuevo art. 1204 bis del Código Civil y Comercial:
“los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las
disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por
el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador
del detalle de los mismos”.
181
Como es un supuesto de compensación legal, “procede aún contra la voluntad
de alguna de las partes, aunque ello no signifique que no deba ser alegada por
el interesado”[3].
182
IV. Conclusiones [arriba]
Notas [arriba]
[1] Cámara Nac. De Apelaciones, sala I, “Z., J. E. y otro c. F., M. H. y otro s/ daños
y perjuicios”, 13/11/2014. La Ley on line: AR/JUR/60129/2014. Consultado el
30/06/2020.
183
[2] Borda, Alejandro. Derecho Civil y Comercial. Obligaciones. La Ley. Buenos
Aires, 2017. Pág. 256.
[3] CARESTIA, Federico. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado.
Tomo III. Caramelo, Gustavo- Picasso, Sebastián- Herrera, Marisa (Dir).
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación. Buenos. Aires. 2015.
Pág. 278.
[4] “Kresteff c/ Inda” -Cámara de Apelaciones de Trelew (Chubut)-
11/09/2015. elDial.com AA9202- AA9202. Publicado el 02/10/2015.
Consultado el 1/07/2020.
La frustración del fin del contrato está prevista en términos generales en el art.
1090 del Código Civil y Comercial. Dicha norma establece:
184
“La frustración del fin se produce en los casos en que hubiese habido un fin
causalizado, común a las partes, que por circunstancias sobrevinientes —no
personales ni imputables a las partes, ajenas a su esfera de influencia y que no
constituyesen un riesgo asumido— no pudiese ser alcanzado. Su efecto es la
resolución. (...) La frustración de la finalidad debe ser causada por hechos que
no sean personales ni estén en la esfera de influencia de la parte perjudicada.
Por esta razón, es relevante que la causa haya sido conocida por las partes,
quienes realizaron el negocio con ese fin”[1].
185
puntual dentro de los efectos del contrato como es la frustración del uso del
bien objeto del contrato de locación. En otras palabras, cabe tener presente la
distinción entre la frustración del contrato y el caso específico de la frustración
del fin del negocio jurídico.
El dictado de una ley nacional de alquileres por parte del Poder Legislativo
Nacional, en el contexto particular que atraviesa la sociedad, da cuenta de la
problemática involucrada en lo que refiere a la tutela de vivienda digna,
cuestión que excede el marco del presente trabajo pero que deviene
imprescindible señalar.
La nueva Ley Nº 27.551 recoge los problemas que afronta el decreto antes
mencionado, articulando el régimen de protecciones mínimas a los locatarios
previstas en la normativa de emergencia con un conjunto de disposiciones,
complementarias al Código Civil y Comercial, que plantean un nuevo escenario
para el desarrollo de los contratos de locación. No puede dejar de resaltarse el
esfuerzo por otorgar legitimidad democrática a una serie de modificaciones
que, impulsadas por el contexto de crisis, pretendieron superar la solución
transitoria que podía otorgar una herramienta de emergencia, a efectos de
lograr un resultado con características de estabilidad y durabilidad en el
tiempo.
186
Lo anterior no implica desconocer que, como parte integrante del Código Civil
y Comercial, las reformas se enmarcan en una búsqueda legislativa mucho más
amplia por la constitucionalización del derecho privado. Con ello, se debe
también hacAnclaer referencia a la tutela de la vivienda digna como derivación
directa del art. 14 bis de nuestra Carta Magna.
“Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar
de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir
la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no
pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus
obligaciones continúan como antes”.
Esta disposición reconoce como antecedente el artículo 1522 del Código Civil
de Vélez[5]. En la nota a dicha norma se consignaba la siguiente explicación:
187
haga moler un molino, y este suceso se hubiese reproducido por intervalos más
o menos dilatados, o si el caso fortuito no afectase la cosa misma, como si en
tiempo de guerra o de peste, el locatario cesase de ocupar la cosa por su
voluntad, y sólo por precaución, y no por orden de la autoridad”.
De esta forma, es pertinente destacar que la original redacción del art. 1203
exigía una relación causal con el caso fortuito que no se observa en esta nueva
literalidad.
188
casus debía –directamente- referirse a la cosa locada en sí misma[6]. De ello se
infería que el caso fortuito debía afectar a la cosa y no a las personas.
En cuanto a la segunda parte del artículo, debe señalarse que, si bien en ambos
casos se exige que la situación afecte a la cosa, la nueva redacción agrega que
ello puede ser en forma directa o indirecta. Esta modificación será relevante a
la hora de interpretar, pues la afectación indirecta al bien permitirá que un
número mucho más amplio de supuestos queden alcanzados por la nueva
normativa. Lo trascendente es determinar que la imposibilidad de utilizar o
gozar la cosa no puede ser imputable al locatario y debe, además, afectar la
cosa misma; pero esta afectación deberá analizarse desde un enfoque mucho
más vasto, aceptando que la causa invocada tenga una incidencia indirecta
sobre el bien.
189
Es importante destacar que la hipótesis legal se circunscribe, al igual que en la
anterior redacción, al impedimento del uso o goce de la cosa locada; mas no
introduce modificaciones en cuanto al caso fortuito -o, bajo la luz de la nueva
redacción, la causa no imputable al locatario- que solo afecta el provecho,
extremo que había sido previsto en relación al arrendamiento de predios
rurales en el art. 1557 del Código Civil de Vélez[8].
Para referir a la frustración del fin del contrato, es relevante que la causa haya
sido conocida por las partes, quienes realizaron el negocio con ese objetivo.
190
la cosa, la relevancia de la figura en el ámbito de la locación ha sido reconocida
por la doctrina y la jurisprudencia. Así fue entendido, por ejemplo, por un “un
tribunal que declaró rescindido un contrato de locación de un campo destinado
a realizar una actividad agropecuaria, si el campo no tenía la provisión de agua
necesaria por la insuficiencia de la provisión proveniente un canal”[10].
Ahora bien, despejados los supuestos que no quedan abarcados en la órbita del
art. 1203 —en ambas redacciones— y analizada la trascendencia del fin del
contrato en materia de locación, cabe preguntarse qué supuestos sí quedarían
contemplados en virtud de la nueva letra de la norma en estudio.
191
Son ejemplificativos los ejemplos que recoge Julio César Rivera al afirmar que
existen supuestos “de utilización reducida, parcial, pero que no caben en la idea
del caso fortuito que afecta a la cosa misma, porque no hay un impedimento
legal para `ocupar´ la cosa, ni afecta totalmente a su destino. Por lo tanto, el
locatario no está en condiciones de rescindir el contrato o pretender la
suspensión del pago del canon, con fundamento en el art. 1203 Código Civil y
Comercial.”[12]
Estos casos, bajo la redacción anterior del art. 1203, quedaban librados a la
interpretación razonable de la letra de la ley y a la aplicación de los principios
generales. Supuestos en los cuales, amén de discutir si el aislamiento social
obligatorio dispuesto por el Poder Ejecutivo Nacional o la pandemia en sí
misma encuadran en las nociones de caso fortuito o de fuerza mayor, subsiste
la discusión en torno a si la cosa está siendo afectada en sí misma o si, en
cambio, se trata de situaciones en las cuales se afecta al locatario en forma
personal.
192
Ahora, a la luz del nuevo texto, podría justificarse claramente que la cosa se ve
indirectamente afectada en virtud de una causa no imputable al locatario, sin
necesidad de encuadrar el supuesto en el caso fortuito o de fuerza mayor que
recaiga sobre el bien objeto de locación. La afectación indirecta al bien locado
permite abarcar hipótesis que, aunque no incidan directamente sobre aquél,
afecten su uso y goce.
La nueva redacción más amplia del art. 1203, en cuanto a la causa que permite
justificar la rescisión o suspensión en el pago del alquiler mientras dure la
imposibilidad de uso y goce de la cosa, otorga mayor protección al locatario,
quien a partir de la entrada en vigencia de la Ley Nº 27.551 podrá ampararse
193
en circunstancias que, sin constituir caso fortuito o fuerza mayor, habiliten el
ejercicio de las opciones que confiere la norma.
Es que, si bien la frustración del fin del contrato fue receptada normativamente
en términos generales en el art. 1090, la consagración en materia de locación
en el art. 1203, como norma especial, traía aparejadas ciertas dificultades
interpretativas. La mención del caso fortuito o de fuerza mayor como causales
de frustración del fin del contrato impedían distinguir con claridad entre
ambos supuestos. En este sentido, corresponde advertir que, si bien el caso
fortuito tiene una estrecha vinculación con la imposibilidad de cumplimiento,
respecto de la frustración del fin, debe trazarse la siguiente diferencia.
194
“...definido en el contrato de locación de un local comercial en un `shopping
center´ el objeto de éste —congregar en un mismo local un número adecuado
de actividades empresariales, distribuyendo los diferentes ramos de comercio
según una planificación para darle al consumidor el mayor confort y el máximo
estímulo para la adquisición de bienes—, puede concluirse que el motivo del
contrato es la funcionalidad, organización y atracción ejercida sobre el público.
De tal modo, ante el cierre de diversos locales comerciales y de servicios
resulta incuestionable que, si bien la prestación del contrato de locación es
perfectamente posible, ya no lo es el cumplimiento de la finalidad del contrato,
que para el locador es inútil y carente de interés”[15].
“...la idea de la crisis del contrato, en los términos en que fue pergeñado por la
ciencia jurídica clásica, ha dado lugar al nacimiento de diversas instituciones
como la teoría de la imprevisión, o, como en el caso sub examine, la de la
frustración del fin del contrato. (...) El fin del contrato es el propósito básico de
una de las partes, conocido y aceptado por la otra parte, de manera tal que es
objetiva y se convierte en fin para ambas partes. (...) El acontecimiento que da
lugar a la frustración del fin, si bien es sobreviniente e imprevisible, no ocasiona
la imposibilidad total y definitiva de la prestación, como ocurre en el caso
fortuito. Por el contrario, la misma es posible, pero el acreedor ha perdido
interés en el cumplimiento, porque para él se ha frustrado la causa fin o razón
de ser del contrato. En tanto el interés o el fin del contrato pueda satisfacerse,
el contrato mantiene y conserva su razón de ser. Pero si las circunstancias
posteriores a su celebración modifican de tal modo los elementos de hecho
sobre los que incide el contrato, hasta el punto de que el fin es inalcanzable, se
puede afirmar que el contrato se ha frustrado por imposibilidad de alcanzar tal
fin”[16].
195
A partir de la nueva redacción, se sortean las dificultades interpretativas que
surgen de la aplicación de categorías teóricas ligadas a la imposibilidad de
cumplimiento a un caso de frustración de la finalidad, permitiendo distinguir
con mayor claridad supuestos fácticos que son distintos y, aunque
eventualmente puedan superponerse, no en todos los casos coincidirán[17].
Siguiendo esta línea de análisis, debe también señalase que supuestos que el
propio Vélez excluyó de la órbita de aplicación del art. 1522, al circunscribir su
redacción al caso fortuito o fuerza mayor, hoy tendrían justificación a la luz de
la nueva letra del artículo. Así, el caso previsto en la nota al artículo citado, en
cuanto establecía: “...otra cosa sería, si el acontecimiento no fuera
verdaderamente un caso fortuito, como si llegase a fallar el agua que haga
moler un molino, y este suceso se hubiese reproducido por intervalos más o
menos dilatados”, hoy sería objeto de una interpretación distinta. En la medida
que se pruebe que la causa afecta -aunque sea indirectamente- a la cosa locada
y que no es imputable al locatario, éste podrá hacer uso de las opciones
previstas en el artículo 1203 del Código Civil y Comercial.
196
Al respecto, es dable destacar que bastará con que el locatario remita una
comunicación extrajudicial al locador exteriorizando su voluntad extintiva,
para que ésta opere de pleno derecho, más allá del derecho del locador a
manifestar su oposición (conforme lo previsto en el inciso “c” del artículo 1078
del Código Civil y Comercial).
V. Conclusión [arriba]
A modo de cierre, cabe destacar que la reforma del Código Civil y Comercial en
materia de alquileres trae aparejada una serie de modificaciones en lo que
refiere a la frustración en el uso del bien objeto de locación.
197
supuesto y una fundamental argumentación en torno a los hechos que motiven
el caso.
En definitiva, el estudio de la frustración del uso o goce del bien objeto del
contrato de locación en general, y de las reformas introducidas por el art. 6 de
la Ley Nº 27.551 en particular, deviene inescindible del análisis integral de las
circunstancias fácticas —sociales, económicas y normativas— que la
provoquen. Es que el contrato, como categoría jurídica, sólo puede
comprenderse cabalmente en el marco sociológico en el que actúa y
reconociendo los valores que lo informan, en el contexto de la teoría general
del derecho[19].
Notas [arriba]
198
frustración del contrato. Locación. Estudio de Derecho comparado”,
Publicado: La Ley, 22/04/2020, 2.
[2] Borda, Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de locación” en Derecho
Civil y Comercial: Contratos, Borda Alejandro (director), Segunda edición
actualizada y ampliada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley, 2018, 443.
[3] Para una reseña del régimen locativo argentino y un análisis del decreto
320/2020, que consagra la emergencia sobre “alquileres” ver: Hernández,
Carlos A. “La emergencia en alquileres derivada del coronavirus. A propósito
de las locaciones inmobiliarias. Pasado, presente y futuro”. Publicado: La Ley,
14/04/2020, 12
[4] Al respecto, cabe referenciar lo expresado en los Fundamentos del
Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación: “Es necesario que los
operadores jurídicos tengan guías para decidir en un sistema de fuentes
complejo, en el que, frecuentemente, debe recurrirse a un diálogo de fuentes,
y a la utilización no sólo de reglas, sino también de principios y valores. […] Por
esta razón, cabe distinguir entre el derecho como sistema y la ley, que es una
fuente, principal, pero no única”.
[5] Artículo 1522, Código Civil de Vélez: “Si por un caso fortuito o de fuerza
mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede
servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o
la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la
cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones
continuarán como antes”.
[6] Arias Cau, Esteban Javier – Nieto, Matías Leonardo. Comentario al artículo
1203, en Rivera Julio César – Medina, Graciela Código Civil y Comercial de la
Nación Comentado, Tomo III, Editorial La Ley, 963.
[7] “El contrato mantendrá plenos efectos [...] si el inquilino ha debido
abandonar la casa por haber sido designado para ejercer funciones fuera del
país, si la entidad locataria fue privada de su personería jurídica, etcétera”. Cfr.
Borda, Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de locación” en Derecho Civil y
Comercial: Contratos, Borda Alejandro (director), Segunda edición actualizada
y ampliada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley, 2018, 443.
[8] Ver: Borda, Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de locación” en
Derecho Civil y Comercial: Contratos, Borda Alejandro (director), Segunda
edición actualizada y ampliada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley,
2018.
[9] Medina, Graciela “Del cumplimiento al incumplimiento de los contratos
ante el COVID-19. Imposibilidad de cumplimiento. Teoría de la imprevisión,
frustración del contrato. Locación. Estudio de Derecho comparado”, Publicado
en: La Ley, 22/04/2020, 2.
[10] Rivera, Julio César “Los contratos frente a la pandemia”, Publicado: La Ley
22/04/2020, 8. En concreto, la Sala F de la Cámara Nacional Civil dictó una
sentencia el 25 de abril de 1996 en la cual delineó la figura con precisión.
199
Afirmó que el fin del contrato es el propósito básico de una de las partes,
conocido y aceptado por la otra, de manera tal que se objetiva y se convierte
en fin de ambas partes; y su frustración se configura cuando la prestación
contractual es aún factible pero la finalidad no puede cumplirse por
circunstancias ajenas a las partes.
[11] Rivera, Julio César “El contrato de locación de cosas inmuebles ante la
pandemia. Interpretación del art. 1203 Cód. Civ. y Com. y su relación con otras
disposiciones”, Publicado: SJA 29/04/2020, 3.
[12] Ídem.
[13] Medina, Graciela “Del cumplimiento al incumplimiento de los contratos
ante el COVID-19. Imposibilidad de cumplimiento. Teoría de la imprevisión,
frustración del contrato. Locación. Estudio de Derecho comparado”,
Publicado: La Ley, 22/04/2020, 2.
[14] Se hace mención aquí a un caso emblemático en el estudio de la frustración
del fin del contrato y originado en la jurisprudencia inglesa. “Se trataba de la
coronación del rey Eduardo VII, episodio de gran trascendencia en especial por
el largo reinado de su madre la reina Victoria –1837/1901–, lo cual preveía un
espectáculo destacado por el desfile del rey. Pero éste enferma y se cancela el
evento. El contrato en que se acepta la teoría de la frustración23 se produce
entre una parte que alquila su balcón ubicado sobre el lugar del desfile y la otra
que lo contrata para ver el paso del rey –caso “Krell vs. Henry”–; la finalidad
aparecía nítida, el ver el desfile y no otra. Se había pagado una parte al contado;
el resto sería días después, antes del desfile. Fracasado éste y frente al reclamo
del arrendador y la reconvención del inquilino, el tribunal declaró que
resultando frustrado el contrato ambas partes quedaban liberadas de sus
futuras prestaciones. En otras palabras, el arrendador nada debió reintegrar y
el arrendatario no debió abonar el saldo del alquiler pactado”. Cfr. Gastaldi,
José M. “La frustración del fin del contrato”, Estudios de Derecho Privado:
comentarios al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Graciela C. Wüst
(Directora), Primera Edición adaptada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
Asociación de Docentes de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la
Universidad de Buenos Aires, 2016.
[15] Cfr. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala M, “Alerses SRL. c.
Carrefour Argentina SA”, sentencia del 13/10/1997.
[16] Cfr. Cámara Nacional Civil, Sala H, “Carrefour Argentina S. A. c. Kids and
Co SRL”, sentencia del 22/09/1994.
[17] “Es sutil establecer las diferencias entre frustración del fin e imposibilidad
de cumplimiento. [….] La primera y sustancial clave de las diferencias entre uno
y otro instituto reside en que la imposibilidad –material y objetiva– se vincula
con el objeto en sí del contrato –o, si se quiere, con la obligación en él
originada–, mientras que en la frustración, si bien existe una suerte de
imposibilidad de cumplir el contrato, la misma se relaciona no con el objeto sino
con la finalidad o causa-fin. [...] Nuevamente son los casos de la coronación que
200
permiten arrojar luz para efectuar la comparación y establecer las diferencias.
En ese precedente, el objeto del contrato, en el sentido de la cosa y su uso –o,
si se prefiere, la ejecución de la obligación–, no era imposible de cumplir; si se
quiere, tampoco la finalidad genérica –que permite calificar un contrato dentro
de un tipo o considerarlo atípico–. El inmueble y sus ventanas o balcones y el
uso de estos –objeto– eran posibles. Mas la finalidad como motivo concreto
esencial era ver el desfile, para ello se había contratado y resultó frustrado ese
fin, sin posibilidad de lograrlo”. Cfr. Gastaldi, José M, obra citada.
[18] Cfr. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora,
Sala I, causa 61674, “Barrios, Ignacia c/Barrero, Fernando s/Daños y
perjuicios”, sentencia del 13/11/2007.
[19] Cfr. Hernández, Carlos A. “La emergencia en alquileres derivada del
coronavirus. A propósito de las locaciones inmobiliarias. Pasado, presente y
futuro”. Publicado: La Ley, 14/04/2020, 12. Con cita a Ciuro Caldani, Miguel A.
“Lecciones de teoría general del derecho”, Investigación y Docencia, nro. 32,
http://www.cartapa cio.edu.ar/oj s/index.php/iy d/article/vi ewFile/82
4/1439.
I. Introducción [arriba]
201
que crean los cambios. A su vez, y como bien ha escrito Alejandro Borda, se
parte de la idea que el locatario es la parte débil del contrato y ello no es así, y
muchas de las reformas provocarán una disminución de oferta en el mercado
locativo y un aumento de los precios iniciales de la locación.[4]
Ese ámbito de libertad necesita el poder poseer cosas como propias, estables
que constituyan un ámbito de reserva de la intromisión de otras personas y de
los poderes públicos. Por ello, el papel fundamental que en materia de
propiedad juegan los derechos reales sobre cosa propia, al engendrar un
ámbito de reserva y de creatividad para el ser humano. Pareciere que el Estado
quiere suplir esta deficiencia a consta de los locadores que –equivocadamente-
como se dijo se lo presume como la parte fuerte en la contratación.
El nuevo art. 1209 establece que el locatario: “No tiene a su cargo el pago de
(…) las expensas comunes extraordinarias” Y agrega “Solo puede establecerse
que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos
habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios
normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de
que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.
202
La norma en cuestión debe ser puesta en perspectiva para determinar su
alcance y de paso no descalabrar el sistema del derecho real de propiedad
horizontal.
Nada dice el Código sobre los tenedores, por lo que la situación de los mismos
acerca de su responsabilidad directa hacia el consorcio no cabe dentro del
sistema previsto.
Ahora bien, no solo el propietario –en el sentido de titular del derecho real de
propiedad horizontal- sino otros poseedores, como el superficiario, el
usufructuario y el usuario, pueden dar en locación la unidad funcional. Lo
pactado respecto a las expensas en tal contrato de locación es res inter alios
acta entre locador y locatario y no afecta en manera alguna al consorcio quien
puede dirigir sin hesitación alguna su acción contra el titular de la unidad, u
otros poseedores, y no tiene acción contra el locatario. Ello sin perjuicio que
asiste razón a Highton cuando sostiene que el consorcio puede subrogarse en
los derechos del locador para demandar al locatario con base en el art. 1196
del Código de Vélez (hoy arts. 739)[6]. Claro está que esta subrogación solo es
posible en la medida de los derechos del locador del locatario conforme el
203
recorte del contrato y los límites que hoy impone en nuevo art. 1209 y no
implica el ejercicio de un derecho propio del consorcio acreedor contra el
locatario.
Highton incluso va más allá y sostiene que asimismo el mero tenedor -locatario,
comodatario- en virtud del art. 2418 del Código de Vélez (hoy la similitud de
esta norma se encuentra en el art. 1933 del Código Civil y Comercial) puede
considerarse deudor directo de las expensas que hacen, v. gr., a la
administración; sueldos y cargas de personal, artículos y elementos de
limpieza; mantenimiento de ascensores, mas no le corresponde abonar los
gastos en obras nuevas o que “insuma la reparación, sustitución o reposición
extraordinaria que mejore la cosa e implique valorización del inmueble,
indemnizaciones por despido de algún dependiente del consorcio; seguros
contra incendio que preservan la propiedad para su dueño”. Sin embargo, tal
opinión razonablemente no ha sido puesta a prueba en litigios concretos
atento a que el consorcio cuenta con un obligado indubitable y solvente lo que
aconseja no iniciar acciones de incierto pronóstico.
El núcleo del nuevo art. 1209 en este tema está dado cuando dispone que:
“Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que
deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan
a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”.
204
Quiroga, que las distintas normativas (Ley Nº 13.512, Ley Nº 19.724 Ley Nº
21.342) tampoco eran consistentes en la denominación.[8]
El término expensas es, por tanto, un género que comprende a ambas especies.
A las expensas ordinarias se las ha llamado también expensas por
administración[9] o, más comprensivamente, de administración,
205
mantenimiento y reparación[10]. El Código en comparación con el antiguo art.
8° de la ley 13.512 derogado agrega la “sustitución”, lo que, si bien no figuraba
en la vieja norma, debía considerarse virtualmente comprendida; y suprime
además el vocablo “indispensables” trocándolo por el más técnico de
necesarias, que da al lego una menor sensación de urgencia, si bien las mejoras
necesarias se definen como aquellas cuya realización es indispensable para la
conservación de la cosa (art. 1934, inc. d]). Deben considerarse también
comprendidas las mejoras de mero mantenimiento (art. 1934, inc. c]). En suma,
el consorcio debe proceder a reparar o sustituir todo aquello que haga a
preservar en buen estado la seguridad, comodidad y decoro de la cosa común.
También se consideran expensas comunes aquellas erogaciones que tienen
como causa los gastos en que debe incurrir el administrador por obligaciones
impuestas por la ley, el reglamento o la asamblea. Puede ejemplificarse con la
contratación de determinados seguros o asesoramiento técnico.
El Código aclara que también son expensas ordinarias las originadas en las
instalaciones para acceso y circulación de personas con discapacidad y las que
requieren las vías de evacuación de siniestros a fin que estas reformas queden
sustraídas del mecanismo para resolver la concreción de expensas
extraordinarias.
En cuanto a las expensas extraordinarias, solo se dice que son las dispuestas
por la asamblea, sin especificar, como hacía del art. 8° de la Ley Nº 13.512,
cuáles serían estos supuestos, pero puede recurrirse al art. 2051 del Código,
cuando se trata de obras nuevas o innovaciones dispuestas por la asamblea en
beneficio común. Los casos enumerados por el art. 8° de la Ley Nº 13.512
derogada, pueden servir de ejemplo de innovaciones que den lugar a expensas
extraordinarias como aquellas decididas para “obtener su mejoramiento o de
uso y goce más cómodo o de mayor renta”[11].
206
del encargado, gastos de electricidad y otros servicios, honorarios del
administrador, etc.) y las extraordinarias de erogaciones inusuales o
imprevistas[12]. No concordamos con esta comprensión, porque ello
implicaría que un gasto extraordinario, como la reparación de los techos luego
de una inusual tormenta, sería una expensa extraordinaria y necesitaría la
previa autorización de la asamblea.
207
hubiera adelantado de su propio peculio. Ello así, en tanto jamás podrían
cargarse a la cuenta de los copropietarios los gastos derivados de obligaciones
que incumban al administrador, personal o profesionalmente, pues tal
conclusión resultaría absurda”[15]. Concordamos en que la disposición es en
buena medida innecesaria, además con correlacionar la misma con el art. 2067
en sus apartados c), g) y h), como también con el art. 2046, inc. e), última parte,
del Código Civil y Comercial; pero igualmente puede pensarse en obligaciones
administrativas impuestas por la ley municipal al administrador, en virtud de
su representación consorcial y que impliquen erogaciones. Como, por ejemplo,
registrar al consorcio en determinadas reparticiones públicas, u obligaciones
impuestas por el reglamento como, v. gr., que el administrador deba hacer
realizar una inspección del estado de impermeabilización del techo cada cierto
tiempo o una resolución de la asamblea que le imponga esa misma obligación.
Lo cierto es que, como afirman las autoras citadas en último término, no puede
pensarse de manera alguna que se trate de abonar gastos de obligaciones que
correspondan al administrador personalmente o por la labor que desarrolla
como los gastos de inscripción en un registro de administradores[16].
Hemos dicho que el Código solo dice en el art. 2048 que las expensas
extraordinarias son las dispuestas por resolución de la asamblea, pero sin dar
208
ejemplos de las mismas. Mariani de Vidal y Abella afirman que pese a la no
mención de los gastos por innovaciones o mejoras en cosas y bienes comunes
dispuestas por la asamblea, “debe estimárselos incluidos siempre que la mejora
u obra nueva involucre el interés común pues, en efecto, los arts. 2051 al 2055
contemplan las ‘modificaciones en cosas y partes comunes’, disponiendo el art.
2053 que, cuando la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes
comunes lo sea en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa;
con lo que va dicho que si beneficia a todos, todos deben afrontar el
correspondiente gasto”[18].
Como se dijo, puede ejemplificarse con los supuestos que mencionaba el art. 8°
de la Ley Nº 13.512 derogada, y algunos de los objetivos de las expensas
extraordinarias puede ser solventar: 1) el mejoramiento de las partes
comunes; 2) el uso y goce más cómodo; 3) obtener mayor renta. Se podría decir
que se comprenden las mejoras útiles, y también las suntuarias cuando éstas
son en beneficio de todos los consorcistas.
209
o perfore la capa aisladora) en cuyo caso su pago por parte del locatario no
parecía justo. Por su parte sostenía Kiper que las cláusulas que ponían a cargo
del locatario las expensas comunes cuando son concebidas en términos
generales “deben ceñirse a aquellos gastos que no excedan de lo necesario o
indispensable, y que las reparaciones a efectuarse, aun siendo indispensables,
no deben comprender los defectos que ya existían al tiempo del contrato y que
se exteriorizaron con posterioridad, aunque ambas partes los hubiesen
ignorado”[20]
El nuevo art. 1209 establece que el locatario “No tiene a su cargo el pago de (…)
las expensas comunes extraordinarias” Y agrega “Solo puede establecerse que
estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y
permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean
considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”. En rigor
para los fines queridos por el legislador bastaba el último párrafo y no era
necesario decir que no estaban a cargo del locatario las expensas
extraordinarias, que por cierto no lo están. Todas las expensas que sean gastos
habituales vinculadas con los servicios normales y permanentes a disposición
del locatario pueden pactarse que sean a su cargo.La norma legal indica que el
locatario no debe pagar las expensas extraordinarias, y luego establece cuáles
pueden ponerse a su cargo “independientemente de que sean considerados
como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”. Pero dentro de esas
expensas, que entendemos como ordinarias, solo las habituales vinculadas con
los servicios normales y permanentes a disposición del locatario pueden
pactarse que sean a su cargo. Ahora bien no interesa la calificación que le dé el
administrador en la liquidación de expensas[21]. Así, si equivocadamente
coloca una expensa ordinaria y vinculada con los servicios a disposición del
locatario dentro del rubro de extraordinaria, igualmente el locatario está
obligado a su pago, y viceversa si una expensa extraordinaria es colocada como
ordinaria, el locatario no estará obligado a su pago.
Aquí debe tenerse en cuenta que el servicio, que debe entenderse también
como comprensivo de la utilidad de la cosa común, basta con que esté a
disposición del locatario no importando que lo utilice o no, o incluso que
renuncie a hacerlo. Así lo dice el nuevo art. 1209: “a disposición del locatario”.
Esto es concordante con el art. 2049 primer parte que establece que los
“propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución
a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por
renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional”. Explica Jorge H.
210
Alterini, refiriéndose a la disposición similar que contenía el art. 8° de la Ley Nº
13.512 derogada, que la norma es de toda lógica por la inseparabilidad entre
las partes propias y comunes afirmando que “no es siquiera imaginable que un
consorte puede declinar genéricamente el uso y goce de los bienes comunes y
mantener el derecho sobre la unidad, pues la propiedad sobre la unidad supone
inexorablemente el correlativo derecho sobre aquéllos, sin el cual es imposible
que se haga efectiva”, y si bien puede concebirse una “renuncia específica a la
utilización de algún servicio central o al acceso a la azotea común (…) tampoco
esas abdicaciones concretas permiten imponer una liberación parcial del pago
de la proporción de las expensas con ellas vinculadas. El régimen de la
propiedad horizontal supone una actitud solidaria del conjunto de los
consorcistas, que descarta actitudes individuales que pretendan soslayar la
suerte común que los liga”[22].Mutatis mutandis ello se aplica también al
locatario.
211
del contrato y que se exteriorizaron con posterioridad, aunque ambas partes
los hubiesen ignorado, al menos en tanto expresamente no se convenga lo
contrario”[24].
También debe considerarse a cargo del locatario las expensas que impliquen
“mejoras de mero mantenimiento”, es decir las de menor entidad, dada la
vigencia del art. 1207 y la inseparabilidad en la unidad funcional de las partes
propias y las comunes tal como lo dispone el art. 2039, y es que en rigor la
locación no comprende, ni puede comprender la unidad privativa desgajada de
la porción que le corresponde en los bienes comunes. Con ello concuerda
también el art. 2037 último párrafo “Las diversas partes del inmueble, así como
las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible”. Por aplicación del ya referido principio de inescindibilidad,
el locatario, tiene derecho al uso y goce tanto de la parte privativa como de las
partes comunes[25]
Estas reparaciones son las previstas en el art. 1934 inc. c] que caracteriza estas
mejoras como “la reparación de deterioros menores originados por el uso
ordinario de la cosa”.
El art. 2047 inc. a] señala que está prohibido a los propietarios y ocupantes
destinar las unidades funcionales a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal. Por su parte el art. 1205 establece que el
locatario “puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente
para el destino correspondiente. No puede variarlo, aunque ello no cause
perjuicio al locador.”
212
Es decir que los límites del destino que puede darle a la cosa el locatario están
dados por el derecho, lo que claramente importa la prohibición de apartarse de
lo dispuesto en el art. 2047 y por el otro lo impuesto en el contrato de locación
que ciertamente pude restringir aún más el uso que se debe dar a la cosa.
213
común conocimiento en la materia. Por otra parte, todo lo pactado entre el
consorcista locador y el locatario es res inter alios acta para el consorcio.
No debe además olvidarse que las prohibiciones del art. 2047 rigen tanto para
los propietarios, como los ocupantes. Dentro del amplio término de
“ocupantes” quedan comprendidos –sin duda alguna- los locatarios. Y a ellos
también se le aplica el art. 2069 que establece que en “caso de violación por un
propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en
el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones
que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción
para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más
breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no
propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones”
214
Cabe detenerse en las facultades que para intervenir en la vida consorcial que
pueden corresponder al locatario de una unidad sometida al régimen de
propiedad horizontal. Racciatti sostuvo que el inquilino carece de facultades
para participar de la administración del consorcio, no estando autorizado a
asistir a las asambleas y no pudiendo, obviamente, intervenir en tales
deliberaciones ni votar en ellas[30].
En efecto, al no ser titulares del derecho real no forman parte de las asambleas.
En este aspecto el Proyecto de 1998 en su art. 2001 establecía contrariamente
que:
215
repertorios de jurisprudencia, -y cuyas aguas son ahora agitadas por una
reforma carente en muchos casos de técnica y en otros de tino, además de lo
desaconsejable que resulta la modificación innecesaria de un Código con
apenas casi cinco años de vigencia- seguramente plantearán múltiples
conflictos que la jurisprudencia tratará arduamente de desentrañar
esperemos que siempre con la finalidad de arribar a “lo justo” dado a cada uno
lo suyo.
Notas [arriba]
216
[9] Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, 5ª edición,
actualizado por Delfina M. Borda, La Ley, Buenos Aires, 2008, Tº I, núm. 717.
[10] Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi,
Buenos Aires, 2000, p. 361.
[11] Como bien ha dicho Moisset de Espanés, “Todo aquello que se derogó
globalmente, sin consagrarse una solución contraria, creando un vacío y un
silencio, va a ser regido por lo que era uso, práctica y costumbre. De manera tal,
que si se plantean casos que estaban regidos por el Código de Vélez y que han
desaparecido, pero no son contrarios de derecho, las partes y el juez tendrán
que recurrir al Código de Vélez para probar lo que era uso, práctica y
costumbre” Moisset de Espanés, Luis, “La irretroactividad de la ley y el art. 7
del nuevo Código Civil” en http://www.acaderc.org.ar/doctrina/la-
irretroactividad-de-la-ley-y-el-art.-7-del-nuevo-codigo-civil-y-comercial
(visto el 23 de enero de 2020). Mutatis mutandis lo mismo puede decirse
respecto a la ley 13.512
[12] Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana N., “Algunos temas de
propiedad horizontal en el Proyecto de Código 2012”, ED, 253-870.
[13] Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi,
Buenos Aires, 2000, p. 361.
[14] Raisberg, Claudia e Iturbide, Gabriela A., “El nuevo régimen del derecho
real de propiedad horizontal”, LA LEY, Sup. Act., 19/7/2012.
[15] Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana N., “Algunos temas de
propiedad horizontal en el Proyecto de Código 2012”, ED, 253-870.
[16] Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana N., “Algunos temas de
propiedad horizontal en el Proyecto de Código 2012”, ED, 253-870.
[17] Mariani de Vidal, Marina, Abella, Adriana N., “Algunos temas de propiedad
horizontal en el Proyecto de Código 2012”, ED, 253-870.
[18] Mariani de Vidal, Marina, Abella, Adriana N., “Algunos temas de propiedad
horizontal en el Proyecto de Código 2012”, ED, 253-870.
[19] Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal, Depalma, Buenos
Aires, 1998, pp. 68 y 69.
[20] Kiper, Claudio M., “Situación del locatario de inmueble afectado al
régimen de propiedad horizontal que asume la obligación de contribuir al pago
de las expensas comunes”, LA LEY, 1983-D, 1067.
[21]En la ciudad autónoma de Buenos Aires la legislación (ley 941reformda por
ley 5983, establece en el art. 10 inciso j que el administrador debe “Indicar en
forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas
ordinarias y extraordinarias”. Pero no es inusual que la calificación no
responda al criterio legal.
[22] Alterini, Jorge, “Responsabilidad por expensas en la propiedad
horizontal”, en López Cabana, Roberto M., Alterini, Atilio A. (dirs.), La
responsabilidad (homenaje al Profesor Doctor Isidoro H. Goldenberg),
Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1995.
217
[23] Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal, Depalma, Buenos
Aires, 1998, pp. 68 y 69.
[24] Kiper, Claudio M., “Situación del locatario de inmueble afectado al
régimen de propiedad horizontal que asume la obligación de contribuir al pago
de las expensas comunes”, LA LEY, 1983-D, 1067.
[25] Costantino, Juan A., Propiedad horizontal, Juris, Rosario, 2002, p. 43.
[26] Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal, Depalma, Buenos
Aires, 1998, p. 37.
[27] Racciatti, Hernán, Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma,
Buenos Aires, 1975, p. 420.
[28] Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal, Depalma, Buenos
Aires, 1998, p. 37; Gurfinkel de Wendy, Lilian, La propiedad horizontal. Análisis
dogmático de la Ley 13.512, LexisNexis, Buenos Aires, 2005, p. 141.
[29] CNCiv., sala A, 6/4/1964, ED,11-401.
[30] Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal, Depalma, Buenos
Aires, 1998, p. 38.
I. Introducción [arriba]
218
Mediante el presente abordaremos un tema de suma importancia en este
contexto, como es el asunto atinente al pago de impuestos, tasas,
contribuciones y expensas; ya que es habitual que ello forme parte de alguna
cláusula en particular de los contratos de locación, máxime cuando ello incide
directamente sobre el precio del canon locativo.
c) la ampliación del plazo mínimo del contrato de dos a tres años, con las
excepciones del art. 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación;
d) la conservación de la cosa por parte del locador con aptitud para el uso
convenido, lo que incluye por parte de aquél la obligación de efectuar cualquier
reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por
cualquier causa no imputable al locatario;
219
g) cambios con respecto a la posibilidad del locatario de resolver
anticipadamente el contrato;
j) una nueva forma de ajuste anual, que deben seguir un índice conformado en
partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE
(remuneración imponible promedio de los trabajadores estables),
220
cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y
permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean
considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”
Cabe señalar que el derogado art. 1209 del Cód. Civ y Comercial de la Nación
establecía que:
Asimismo, no está por demás recordar que el art. 1155 del Código Velezano
instituía que “el locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que
graviten sobre la cosa arrendada”.
El art. 2048 del Código Civil y Comercial establece que cada propietario debe
atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones
impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias
dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por
el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es
título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás
contribuciones.
221
mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro,
así como las primas de seguro del edificio común y las erogaciones debidas a
innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de
los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más
cómodo o de mayor renta.[1]
Debe tenerse en cuenta la importancia vital que tienen las expensas para la
vida de cada comunidad sometida al régimen de la propiedad horizontal -arts.
2037 y subsiguientes del Código Civil y Comercial de la Nación-, por lo que es
indispensable contar con una relativa seguridad de que todos los
copropietarios cumplan con sus obligaciones o puedan ser compelidos a ello,
dado que se caracteriza por tener como único patrimonio el resultado de la
recaudación de las expensa comunes y, eventualmente, el fondo de reserva o
los intereses devengados por alguna acreencia. [2]
Expensas ordinarias
222
Cabe señalar que, para que un gasto sea considerado ordinario, no
necesariamente debe originarse en forma mensual o bimestral, -tal como el
pago de los Sueldos del personal dependiente y de los Servicios-, sino que debe
mantener una constante en la línea del tiempo, siendo su erogación
indiscutiblemente necesaria para beneficio de la entera comunidad
consorcial.[5]
Expensas extraordinarias
223
El nuevo art. 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación es claro en cuanto
a que el locatario sólo tiene a su cargo la erogación de las cargas y
contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada, y que, por
ende, no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas
comunes extraordinarias.
Agrega, además, que sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario
aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales
aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición
del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas
comunes ordinarias o extraordinarias.
224
por lo que pueden convenir contractualmente que su erogación se encuentre
a cargo del inquilino.
Por estas deben entenderse las cargas que gravitan sobre la cosa, como podría
ser, por ejemplo, una contribución forzosa decretada por la autoridad pública
por una circunstancia excepcional, y las contribuciones que se imponen sobre
la cosa, es decir, las contribuciones que se imponen sobre la cosa, es decir las
contribuciones o impuestos extraordinarios que graven las propiedad, como
puede ser, por ejemplo, la contribución inmobiliaria, las tasas municipales,
etc.[9]
Ello contempla los impuestos, tasas y tributos que origine la finalidad que se le
haya dado la cosa locada, como por ejemplo habilitaciones, ingresos brutos,
etc., si el destino fuere industrial, comercial o profesional, como así también
impuestos o servicios, como el gas, agua, electricidad, TV por cable, internet, lo
que resulta aplicable también si el destino fuere de vivienda.
En ese mismo sentido se ha dicho que se encuentran a cargo del locatario los
impuestos que se deban pagar por su actividad, comercio o industria. De esta
manera el locatario deberá abonar los recargos por la actividad realizada en el
inmueble.[10]
225
Este último precepto es por demás acertado, ya que es muy común que en
muchos consorcios no se diferencien las expensas comunes ordinarias de las
extraordinarias, o no se haga la distinción de acuerdo a los parámetros legales.
Asimismo, es importante señalar que pese a que el tercer párrafo del art. 2048
del Cód. Civil y Comercial incluye dentro de las expensas comunes ordinarias
las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso circulación de
personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros, dichas expensas no corresponden que
sean erogados por los locatarios ya que no representan un gasto habitual ni se
relacionan con los servicios normales y permanentes al servicio del
arrendatario.
No está por demás recordar que el pacto entre locador y locatario, respecto
del pago de expensas, impuestos, tasas y servicios (claro está que con las
limitaciones de la nueva normativa) es inoponible frente al acreedor, que
siempre podrá demandar su cobro al titular dominial. Se trata de un caso de
asunción imperfecta de deuda.[12]
226
Conforme a lo previsto por el art. 1208 del Código Civil y Comercial, que no ha
sufrido modificaciones por la nueva ley de alquileres, la prestación dineraria a
cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación
de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro
se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por
anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período
mensual.
Ello contempla la posibilidad del locador de reclamar por vía ejecutiva las
obligaciones accesorias que pudiere haber asumido el locatario, en el caso
limitado a las expensas comunes y cargas y contribuciones que se originen en
el destino que dé a la cosa locada, de acuerdo a los parámetros establecidos por
el nuevo art. 1209.
VII. Obligación del locatario de entregar al locador las constancias del pago
de expensas comunes ordinarias y de cargas y contribuciones que se originen
en el destino dado a la cosa locada [arriba]
227
tiempo y el uso regular. También debe entregarle las constancias de los pagos
que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa
o a los servicios que tenga (art. 1210 in fine del Código Civil y Comercial)
Notas [arriba]
228
[6] Pepe, Marcelo Antonio, Las expensas comunes en el Código Civil y
Comercial, RCCyC 2015 (julio), 199.
[7] Leiva Fernández, Luis F. P., Cien años de un fracaso reiterado. El reciente
proyecto de ley de alquileres. Soup again, La Ley 17/12/2019, 1, La Ley 2019-
F, 1025, ADLA 2020-2, 3.
[8] Borda, Alejandro, El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas, La
Ley 20/03/2017, 1, La Ley 2017-B, 720.
[9] Zago, Jorge, en Cód. Civil y leyes complementarias, Belluscio - Zannoni, Ed.
Astrea, Buenos Aires, 2007, T 7, pág. 409.
[10] Salgado, Alí Joaquín, Locación, comodato y desalojo, Ediciones La Rocca,
5ta. Ed, Buenos Aires, 2003, pág. 132
[11] Costantino, Juan Antonio, Nueva ley de locaciones urbanas (primera
aproximación operativa), 19/06/2020, eldial.com - DC2B2
[12] Moeremans, Daniel en Código Civil y Comercial de la Nación comentado,
Lorenzetti Ricardo director, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2015, T, págs.
627/8.
[13] Amiel, María Cecilia, Efectos de la locación. Obligaciones a cargo de las
partes en Colección de Ebooks Editorial B de f - Locaciones Inmobiliarias en el
nuevo Código Civil y Comercial y Proceso de Desalojo, 02-07-2018, IJ-DXLIV-
376
[14] Otero, Esteban en Código Civil y Comercial de la Nación comentado,
Caramelo Gustavo; Picasso Sebastián; Herrera Marisa, 1a ed., Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, Infojus, 2015, T III, pág 592.
[15] CNCiv, sala I, autos “Galceran, Maria Alejandra c. MF Collection Service
SA y otro s/ Ejecución de alquileres”,15/11/2019, AR/JUR/43722/2019.
[16] Leiva Fernández, Luis F. P. Las modificaciones al contrato de locación en el
Código Civil y Comercial, La Ley, Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de
la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), 71.
Un preliminar análisis
229
Por Marcelo Quaglia [1]
I. Introducción [arriba]
230
Lo reseñado no implica entender que dicho microsistema es independiente del
régimen general ya que, si bien propone algunas soluciones distintas a las del
derecho común (justamente algunos de esos supuestos son los que más abajo
analizaremos), el mismo está integrado a nuestra normativa y demanda una
relación dialógica donde interactúa con otros microsistemas (vg. el de
consumo, el del seguro, etc.) y aún con subsistemas o el sistema general, a los
que muchas veces necesariamente deberá ocurrir debido a la ausencia de una
solución específica en su regulación (vg. ante el supuesto de una cláusula
abusiva o vejatoria). Toda esa relación exigirá un esfuerzo por parte del
operador jurídico quien deberá encontrar la norma correcta y apropiada para
en caso concreto en base al llamado diálogo de fuentes, consagrado hoy
expresamente en el art. 1 del CCyC, teniendo como norte la Constitución
Nacional[5] y los tratados de derechos humanos en los que la República sea
parte.
II. [arriba]
231
En efecto, la rigidez del sistema se ve morigerada por el art. 1221 del CCyC que
hoy analizamos, norma que permite exclusivamente al locatario extinguir el
contrato bajo determinados presupuestos y requisitos. Justamente, esta
norma de excepción se vincula con la referencia que hiciéramos al inicio de este
opúsculo respecto a la configuración de un microsistema jurídico ya que
estamos ante una regla específica y propia del contrato de locación y ni siquiera
de cualquier contrato de locación, sino sólo de la que tenga por objeto un bien
inmueble, como veremos seguidamente[8].
232
únicamente en cabeza del locatario, no resultando admisible que se configure
a favor del locador ni siquiera a través de un pacto expreso. Ello resulta
razonable, no sólo porque de otra forma se burlaría el régimen de plazos
legales mínimos, sino porque, además, este tipo de contratos usualmente se
celebra por adhesión.
Veamos entonces cuáles son los recaudos en cada uno de los supuestos.
Dentro del régimen general (ya que el segundo inciso abarca situaciones de
excepción), podrá el locatario resolver anticipadamente su contrato cuando:
233
Los orígenes de la solución planteada se encuentran en la Ley Nº 23.091 que
reconocía dicha facultad en un primer momento para los locatarios de
inmuebles destinados a vivienda[11] extendiéndola posteriormente a
cualquier destino locativo, ámbito que mantuvo el CCyC y que replica la nueva
norma.
Nos permitimos disentir con el criterio de este autor, ya que de esta manera la
indemnización se tarifaría, aunque la norma nada refiere al respecto.
Consideramos que nada impide al locatario abandonar la relación locativa
antes de los seis meses de su ejecución, supuesto en que deberá indemnizar
todos los daños que el locador acredite en el debido nexo de causalidad (y
vinculados a la acción que instaure -resolución, cumplimiento, etc.-) dado que
se incurriría en un supuesto de incumplimiento del contrato.
234
no correrá el riesgo de un abandono intempestivo del bien locado una vez
transcurridos los primeros seis meses de relación locativa (especialmente
ahora que, en determinados supuestos, la resolución puede ejercerse sin
brindar indemnización alguna).
235
Asimismo, resulta relevante destacar que el plazo de un mes de preaviso es un
plazo mínimo (téngase presente la referencia de la norma a “al menos” un mes)
ya que nada obsta a que el locatario informe su voluntad de resolver con mayor
anticipación, lo que naturalmente redundará en beneficio para el locador,
quien contará con un término más extenso para procurar reingresar su bien al
mercado.
236
(generalmente locaciones con destino económico), será necesario distribuir el
monto total convenido por períodos mensuales a los fines de determinar el
quantum de la indemnización[17]. Propugnamos también tal solución ante el
supuesto de cánones escalonados donde no podrá determinarse la
indemnización en razón del canon vigente al momento del ejercicio del
derecho resolutorio, sino que deberá meritarse todo el negocio en su conjunto,
especialmente ya que tal es el sentido de la indemnización, reparar la extinción
anticipada de la relación, ponderando el negocio en su totalidad.
Disiente con esta solución Leiva Fernández, quien sostiene que la referencia
temporal de pago al momento de abandonar el inmueble remite al valor que se
devenga en ese instante, considerando que la manera de calcular una
indemnización es conforme el valor más cercano a su pago[18]. Nos
permitimos discrepar, entendiendo que la referencia indica el momento en el
que debe abonarse, pero el que el quantum debe vincularse con toda la vida
(real e hipotética) del negocio celebrado, conforme los fundamentos que ya
hemos vertido.
Ahora bien, tales son las soluciones ante un precio determinado (sea a través
de una suma fija, escalonada o periódica por igual suma), pero si el precio se ha
pactado como determinable la definición del quantum indemnizatorio podría
suscitar inconvenientes. Tal es el supuesto donde, conforme las reglas de la
compraventa (que se aplican subsidiariamente), se deja librada la fijación del
valor a, por ejemplo, el que tenga otra cosa cierta (el equivalente a 10.000 tazas
de café -en el caso de un bar- o a 1.000 lts. de nafta -al locar una estación de
servicio-). En este supuesto las opciones son tres: a) promediar los cánones ya
devengados y definir el valor mensual; b) tomar el valor del último mes
abonado y; c) establecer una cuantificación ponderando (estimativamente) la
totalidad de la ejecución del contrato. Entendemos que si bien la última opción
es la que menos certidumbre otorga y la que mayores conflictos puede generar
(ya que se hacen estimaciones a futuro entrando en el campo de la
especulación o la chance), que es justamente lo que la norma pretende evitar,
es la que se evidencia como la más justa en el caso concreto, considerando
justamente cuál es el fin de indemnización que se otorga (subsanar el
incumplimiento parcial de dicho contrato).
237
voluntad de resolver o cuándo se abandona la propiedad? Técnicamente
resulta indudable que el ejercicio de la opción se produce al momento de
manifestar el locatario su voluntad de resolver, disparando el mecanismo
establecido por la norma al notificar fehacientemente dicha intención al
locador, situación que podría generar conflictos cuando se notifica antes del
año y se desocupa el bien con posterioridad al mismo.
Cabe destacar que este último recaudo (pago de una indemnización tarifada)
no podrá aplicarse cuando el contrato de locación inmobiliaria tengo por
destino vivienda y el preaviso de realice con una anticipación de tres meses o
más (cuestión que analizaremos más adelante).
238
En primer lugar, resulta indudable que el ámbito de aplicación continúa siendo
las locaciones inmobiliarias (independientemente de su destino). Y es que, aun
cuando no hay una referencia expresa a las mismas (a diferencia del inciso
anterior), al referir la norma a los casos del art. 1199 CCyC remite a los
supuestos de excepción del plazo mínimo legal que allí se regulan (comprensivo
de diferentes situaciones y destinos), supuestos que, al igual que el referido
plazo mínimo, se aplican sólo a las locaciones inmobiliarias.
239
informar cuanto antes su voluntad de resolver, pudiendo determinarse si la
facultad del preaviso se ha ejercido abusivamente tomando como parámetros
el plazo legal del inciso anterior (un mes), el plazo pendiente de ejecución del
contrato y el período de tiempo transcurrido entre que el locatario tuvo
conocimiento o tomó la decisión de resolver y lo notificó.
Nos interesa ahora ahondar la excepción planteada dentro del inciso primero
de la norma vinculada con los supuestos de locaciones inmobiliarias dentro del
plazo mínimo legal que tienen por destino vivienda. En dicho supuesto ante el
ejercicio de la opción resolutoria por parte del locatario, si el preaviso que
demanda la norma se realiza con una anticipación de tres meses o más y
transcurren (naturalmente[23]) al menos seis meses de contrato, no
corresponde abonar indemnización alguna. Varias son las consideraciones que
ameritan esa modificación, verdaderamente novedosa en la materia.
240
En primer lugar, la exigencia de un destino específico ha evidenciado en el
pasado (cuando se la demandaba para determinar diferentes plazos mínimos
en materia locativa) ciertos inconvenientes en la práctica, especialmente ante
situaciones de hecho que aglutinaban o congregaban más de un destino en el
mismo bien, el llamado destino múltiple o mixto. ¿Cómo resolver la cuestión en
ese caso? ¿Se toma el destino principal de la cosa como el que prevalece? ¿Y
cómo se define cuál es el destino principal, por metros cuadrados, por cantidad
de habitaciones, por sujetos que ocupan el bien -más familiares que
empleados- etc.?
241
Naturalmente esta cuestión quedará sujeta a cada supuesto de hecho, donde
corresponderá que sea analizada, pudiendo recurrirse a la figura del abuso de
derecho y/o de la posición dominante por parte del locador para replantear la
cuestión (arts. 10 y 11 CCyC), entre otros institutos.
Esperamos equivocarnos.
El nuevo texto legal incorpora el flamante art. 1221 bis CCyC dentro de la
Sección Sexta del Capítulo 4 del Título IV del CCyC, la que regula la extinción
del contrato de locación[25].
242
Básicamente la disposición determina que en las locaciones inmobiliarias con
destino a vivienda (tal es la terminología apropiada, aunque la norma refiere a
“los contratos de inmuebles destinado a vivienda”[26]), durante el transcurso
de los últimos tres meses de relación locativa cualquiera de las partes puede
convocar a la otra, notificándola fehacientemente, a efectos de acordar la
renovación del contrato, en un plazo no mayor de quince días corridos. Plantea
seguidamente que en caso de silencio del locador o frente a su negativa de
llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede
resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización
correspondiente.
De esta forma, dado que el locador está en una mejor posición y puede
extender hasta los últimos días del plazo la renovación del contrato,
243
especulando con la necesidad de vivienda del locatario para obtener un mejor
precio, resulta razonable que con la debida antelación se imponga la obligación
de renegociar/renovar el contrato, aunque, la imposición de la sanción
propuesta se evidencia como irrazonable (al menos ante la frustración
incausada de dicha renegociación/renovación).
244
norte el ejercicio razonable y prudente de los derechos otorgados. Ahora bien,
en dicho espíritu la imposición de una sanción para una de las partes no
deviene, a nuestro entender, apropiada.
Otra cuestión, que ya ha sido materia de análisis por mejores voces que la
nuestra, es la relacionada con el término empleado por la norma, ¿qué debe
entenderse por renovación del contrato? ¿Es un nuevo acuerdo, es una
extensión o prórroga del anterior? La cuestión no resulta baladí si
consideramos la necesidad de aplicar o no determinadas normas imperativas
en materia locativa, como por ejemplo el cumplimiento de los plazos mínimos
legales, etc., la generación de nuevos gastos, etc. [33]
245
considerando especialmente que estamos en presencia de una obligación de
medios. De esta forma deberá preverse con el mayor detalle posible todo
aquello que el texto legal omite (texto que se limita a determinar cómo
notificar esa voluntad de renegociar, en qué plazo, cuál es el objeto y cuál el
resultado del fracaso de la renegociación). De esta forma y dado lo escueto de
los plazos previstos se sugiere definir la modalidad de renegociación
(personalmente, a través de apoderados, etc.), la periodicidad de encuentros
(cada dos días, etc.), los aspectos más relevantes de la misma (vg. plazos,
precios, garantías, etc.), la posibilidad de mantener determinados aspectos
como en el contrato originario, salvo caso fortuito (vg. la distribución de los
costos fiscales), etc. El espíritu de la regulación consensuada debe procurar
allanar el camino de la renegociación/renovación de la mejor manera posible,
ayudando a las partes a concentrarse en lo relevante del negocio ya que una
cláusula genérica que remite a renegociar muchas veces más que una vía de
solución se presenta como un nuevo conflicto[36].
246
más de seis meses de contrato, no resulta razonable pretender que el ejercicio
de la facultad resolutiva demande un preaviso de un mes de antelación (lo que
implicará un perjuicio para el locatario y dado que no es más que una
consecuencia legal de la conducta del locador -quien presumimos conoce la
norma-) y, naturalmente, no se adeuda indemnización alguna.
247
3) Sin perjuicio de lo expuesto, dicho microsistema interactúa y se vincula en
una función dialógica con todo el derecho común, así como con otros
microsistemas, debiendo tomarse como norte para resolver los conflictos que
se susciten los principios constitucionales y los tratados de derechos humanos
en los que la República sea parte.
De esta manera:
i.- los plazos establecidos en el art. 1221 inc. a del CCyC son simultáneos y no
sucesivos;
248
ii.- la indemnización tarifada que prevé la norma (art. 1221 CCyC) debe
determinarse proyectado y ponderando toda la vida del contrato, la
efectivamente cumplimentada y la hipotética o futura que la resolución
frustró, pauta de relevancia ante locaciones en las que el canon no se pactó
mensualmente, escalonadas o aquellas en las que es precio es determinable y;
249
Hasta aquí nuestras breves reflexiones las que, como señaláramos al
comienzo, esperamos actúen como disparadores para que nuevas y mejores
voces se aboquen a esta temática, procurando soluciones más justas y
concretas a los eventuales conflictos que se susciten.
Notas [arriba]
250
directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 639.
[7] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo
VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 301/2.
[8] Supuesto que admite expresamente el art. 1089 CCyC.
[9] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.; “Contratos en el Código
Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau y Carlos A. Hernández -
directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 663.
[10] Lo reseñado no implica desconocer la existencia de otros institutos de la
parte general que podrían adecuarse al supuesto de hecho, tales podrían ser la
frustración del fin del contrato, la suspensión de sus efectos, etc. Sin embargo,
en algunas ocasiones la aplicación de éstos puede llevar a conflictos o
dificultades ante la negativa de la contraparte a reconocer los hechos
invocados y/o la imposibilidad de acreditar los extremos que se plantean, es
por ello que la posibilidad de recurrir a la resolución incausada puede resultar
una opción más económica y práctica ya que evita controversias y tarifa una
eventual indemnización que puede percibir el locador (LEIVA FERNANDEZ,
Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -
director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 381).
[11] Si bien hoy el planteo ya deviene abstracto no podemos dejar de
preguntarnos, si la intención era tutelar el acceso a la vivienda, por qué
limitarlo a bienes inmuebles cuando nada obsta a que se alquile una vivienda
móvil (o mueble). En este sentido cabe destacar que otros artículos de la ley
que estamos comentando (por ej. el 13) refieren, con un mejor alcance a
nuestro entender, a locaciones habitacionales.
[12] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado.
Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p.
302.
[13] BORDA, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de locaciones
urbanas”, LL 2017-B, 720.
[14] KRIEGER, Walter F., "Código Civil y Comercial", Dir.: Lidia Garrido
Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, Ed. Astrea, 2015, t. II, p. 497.
[15] CAIVANO, Roque J.; “La resolución anticipada del contrato de locación
comercial”, LL 1992-C, 1.
[16] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado.
Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p.
381/2.
[17] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.; “Contratos en el Código
Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau y Carlos A. Hernández -
directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 663.
Si recordamos que esta facultad se admite únicamente en lo locación
inmobiliaria la hipótesis planteada pareciera contradecirse con el art. 1208
CCyC, norma que dispone que “A falta de convención, el pago debe ser hecho
por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período
251
mensual”. Sin embargo, siendo la disposición supletoria (a falta de disposición),
cabría la hipótesis que los autores reseñan.
[18] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado.
Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p.
382/3.
[19] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado.
Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p.
383.
[20] KRIEGER, Walter F., "Código Civil y Comercial", Dir.: Lidia Garrido
Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, Ed. Astrea, 2015, t. II, p. 497.
[21] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado.
Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p.
383 y BORDA, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de locaciones
urbanas”, LL 2017-B, 720.
[22] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.; “Contratos en el Código
Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau y Carlos A. Hernández -
directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 663.
[23] Se destaca la obviedad vinculada a los seis meses porque es la norma la
que lo hace.
[24] Es evidente que la intención el legislador ha sido amparar al locatario con
destino a vivienda, permitiéndole una salida si bien no más rápida sí más
económica del contrato ante la posibilidad de una mejor oferta (no sólo
locativa, sino más bien vinculada con la problemática habitacional).
[25] Pareciera que metodológicamente la incorporación en esta sección es
inapropiada (dado que la norma refiere a la renovación el contrato y sin
embargo se adiciona en materia de extinción), resultando recomendable
incorporarla al regular el plazo de la locación (ya que impone una obligación en
los 3 últimos meses de la relación locativa), Sin embargo, dado que se vincula
con la posibilidad de la continuación del vínculo o su terminación podría
admitirse dentro de la presente Sección.
[26] Lo que en una interpretación literal abarcaría, por ej. el leasing y hasta la
compraventa.
[27] Destaca las similitudes y diferencias LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P. en
“Cien años de un fracaso reiterado. El reciente proyecto de ley de alquileres.
Soup again” LL 2019-F, 1025.
[28] GALDÓS, Jorge M., La tutela preventiva del coronavirus en el Código Civil
y Comercial de la Nación, La Ley 07/04/2020, p. 1, Cita Online:
AR/DOC/951/2020. El autor ha reafirmado su postura en clase abierta del 20
de mayo de 2020, en el marco de la Carrera de Especialización de Derecho de
Daños de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Tucumán.
[29] BIDART CAMPOS; Germán; “Tratado elemental de Derecho
Constitucional Argentino”, Tomo 1, Ed. Ediar, p. 298.
[30] Destaca el autor precedentemente citado que la CSJN ha entendido que
252
la grave perturbación económica y social ha, por ejemplo, legitimado la
reducción temporal del alquileres y la prórroga de contratos de locación
(BIDART CAMPOS; Germán; “Tratado elemental de Derecho Constitucional
Argentino”, Tomo 1, Ed. Ediar, p. 47).
[31] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado.
Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p.
223.
[32] BORDA, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de locaciones
urbanas”, LL 2017-B, 720.
[33] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Un desacertado proyecto de reformas al
Código Civil y Comercial”, LL 2017-B, 726.
[34] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.; “Contratos en el Código
Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau y Carlos A. Hernández -
directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 639 y LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.;
“Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-,
Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 301.
[35] Art. 1225 CCyC.- Caducidad de la fianza. Renovación. “Las obligaciones
del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación,
excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación
o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria
como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.
[36] QUAGLIA, Marcelo C., La renegociación del contrato: un breve análisis a
la luz de las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, La Ley Litoral 2003
(setiembre), 903, Cita Online: AR/DOC/10793/2003.
1. Introducción [arriba]
253
viviendas introducidas por la Ley Nº 27.551, publicada el 30 de Junio de 2020
en el Boletín Oficial de la República Argentina.
Por eso, este aporte por más actual que aspire a ser quizás pronto se encuentre
desactualizado. Este descarte incluso de ideas, miradas y perspectivas, cada
vez más acelerado, no debe asustarnos ya que adaptarse a los cambios será
necesario para los tiempos que se vienen.
254
Por ende, entendemos que la política sería el elemento que en líneas generales
hace a la esencia de las sociedades modernas en donde el denominador común
radica en el fenómeno de un grupo que manda y otro que obedece ya que, si
bien el Estado tal como lo conocemos hoy no existió siempre en el tiempo y en
el espacio -más bien, es producto de la creación humana- sí creemos que ha
habido una relación de tipo política y por consiguiente se hace necesaria la
conducción de la comunidad, representada por la idea del poder político.[3]
255
El mundo del que somos parte atraviesa tiempos difíciles y excepcionales, ya
que la aparición del brote de Coronavirus (COVID-19) y su posterior
declaración de pandemia por parte de la Organización Mundial de la Salud
(OMS) tiene en constante vigilia, preocupación y ocupación a cada vez más
países.
256
pueden limitar la curva de contagio de esta enfermedad. Por esto, resulta
fundamental tomar conciencia acerca de la importancia de respetar la
cuarentena establecida a los fines de resguardar la salud pública y garantizar
el funcionamiento del sistema de salud en Argentina. Por consiguiente, el
incumplimiento de las medidas de aislamiento, y el consecuente riesgo para la
población que ello ocasiona, permite al Estado tomar fuertes medidas
sancionatorias en contra de quienes la infrinjan. Ahora bien, también resulta
importante señalar que, ante la puesta en marcha de un proceso sancionatorio
en contra de una persona infractora al aislamiento decretado, es necesario que
las fuerzas de seguridad actuantes cumplan estrictamente el procedimiento
legal previsto para tal caso, y respeten todos los derechos y las garantías
constitucionales que, aun en este estado de emergencia, mantienen su plena
vigencia.[9]
Al respecto, Dubravcic nos recuerda que como una derivación del derecho a la
vida, la Corte Suprema de Justicia de la Nación sostuvo que la autoridad
pública tiene la obligación impostergable de garantizar con acciones positivas
el derecho a la preservación de la salud, más allá de las obligaciones que pesen
sobre las obras sociales públicas y privadas y en virtud de los deberes que
imponen los tratados con jerarquía constitucional.[10] En esta sintonía, el
Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC)
que goza de jerarquía constitucional, establece que todas las personas tienen
derecho a disfrutar del más alto nivel posible de salud física y mental y que el
Estado debe tomar todas las medidas tendientes a asegurar este derecho en la
vida cotidiana de las personas. Minimizar el impacto social y económico y
proteger la salud de la población, es el objetivo propuesto por el Gobierno
Nacional, pero no es una facultad privativa de éste, sino que debe
interpelarnos como ciudadanos y contribuir en todo de lo que nosotros
dependa, para evitar el avance de esta pandemia, el Poder Ejecutivo cuenta con
las herramientas legales necesarias para adoptar medias aún más drásticas,
debemos comprender que el bien jurídico protegido no es otra cosa que la
salud pública.[11]
257
efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia
esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”.
Tampoco nos son propias las situaciones de emergencia locativas del siglo
pasado a la cual veíamos quizás más como una situación del pasado que del
futuro.[12]
258
aprender como personas y como sociedad, en el mundo que tendremos luego
de la pandemia COVID-19.
259
un componente necesario de la vida privada, en la que rige el principio de
autonomía personal.[17]
Y sumado a esto, desde el soft law contamos con la guía de las “100 Reglas de
Brasilia sobre acceso a la justicia de las personas en condición de
vulnerabilidad”[20] y las Directrices de las Naciones Unidas para la Protección
del Consumidor.[21]
260
Como es sabido, dado que las vulnerabilidades no son estáticas ni excluyentes
sino dinámicas compartimos la metáfora de las capas de vulnerabilidad,[22] ya
que a las debilidades de la condición de consumidores de los servicios de salud
y pacientes en el mercado se le suman las vulnerabilidades por razones de
tecnología, edad, género, orientación sexual y/o identidad de género y
patologías crónicas, entre otras, pudiendo constituir esto una categoría de
hipervulnerabilidad en las relaciones de consumo existentes en el contexto de
una sociedad aún patriarcal y heteronormativa.[23]
261
Coincidiendo con Barocelli, la “perspectiva de género”, en consecuencia, se
erige como una herramienta o mecanismo de análisis que busca explicar el
fenómeno de la desigualdad y de la inequidad entre hombres y mujeres.
Consiste en el enfoque de las cosas, situaciones o problemas, tomando en
consideración la diversidad en los modos en que se presentan las relaciones de
género en la sociedad, pero entendiendo a la vez la identidad de género, tanto
de hombres como mujeres. La perspectiva de género establece una teoría
social que trata de explicar las características, relaciones y comportamientos
sociales de hombres y mujeres en sociedad, su origen y su evolución,
destacando la existencia real del género femenino y masculino, sin dominio de
uno sobre el otro, sin jerarquías y sin desigualdades[26]. El análisis de género,
o desde una perspectiva de género, puede ser aplicado en todos los ámbitos de
la vida. A través de la perspectiva de género se hace un examen sistemático de
las funciones, de las relaciones y de los procesos de mujeres y de hombres, que
inicia con el estudio de las diferencias en el acceso al poder, a la riqueza, al
trabajo, etc., entre unos y otras. Trabajar con una perspectiva de género
significa analizar y comprender los diferentes roles y responsabilidades,
relaciones, necesidades y visiones de hombres y mujeres (así como otras
diferencias pertinentes, tales como las encontradas entre grupos étnicos,
clases y edad). Significa también ir más allá del simple reconocimiento de las
diferencias de género, dirigiéndose hacia relaciones más equitativas y
solidarias entre hombres y mujeres.[27]
262
empleado incluso para referirse a un sistema u objeto.[30] Más evidente aun
es, entonces, la vulnerabilidad que caracteriza a las personas no humanas.
263
sujeto dentro del ordenamiento consumeril, los llamados consumidores
hipervulnerables estableciendo como tales “(…) a aquellos consumidores que
sean personas humanas y que se encuentren en otras situaciones de
vulnerabilidad en razón de su edad, género, estado físico o mental, o por
circunstancias sociales, económicas, étnicas y/o culturales, que provoquen
especiales dificultades para ejercer con plenitud sus derechos como
consumidores. Asimismo, podrán ser considerados consumidores
hipervulnerables las personas jurídicas sin fines de lucro que orienten sus
objetos sociales a los colectivos comprendidos en el presente artículo.”[34] Y
por supuesto, hacemos votos para que pueda ver la luz el Proyecto de reforma
de la ley de consumidor, en tratamiento ante el Congreso de la Nación
Argentina.
Ley Nº 27.551, Art. 11: “Sustitúyase el art. 1.222 del Código Civil y Comercial
de la Nación por el siguiente:
264
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o
condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones
pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al
requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del
inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los
gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni
ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente
realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que
el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles
siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito
judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del
vencimiento de dicho plazo.”
El primer párrafo del nuevo art. 1222 del Código Civil y Comercial no presenta
mayores modificaciones en cuanto a la anterior redacción respecto de la
intimación en la locación aunque en los párrafos siguientes dicho artículo
introduce algunas cuestiones de particular interés tales como la intimación en
el domicilio electrónico, la acción de desalojo por procedimiento especial o mas
abreviado de la jurisdicción y la expresa prohibición de la posibilidad negarse a
recibir las llaves, sin perjuicio de la reserva respecto de obligaciones
pendientes de la parte locataria.
265
El artículo primero de la Ley en análisis, N° 27.551, modifica el art. 75 del
Código Civil y Comercial estableciendo en relación al Domicilio especial que
“las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los
derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un
domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones,
comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.” Esto a nuestro entender
representa un positivo avance para las intimaciones de pago, para los
desalojos, para los contratos de locaciones urbanas y para los contratos en
general que sumara virtualidad y transparencia a los mercados. Esperamos se
le reconozcan plenos efectos a este nuevo domicilio electrónico.
En este sentido, teniendo en cuenta que conforme el art. 1219, inciso C del
Código Civil y Comercial de la Nación Argentina el locador podrá resolver el
contrato por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos
períodos consecutivos. A esto se suma el actual art. 1222, el cual regula, entre
otros aspectos, que “el locador debe intimar fehacientemente al locatario al
pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser
inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la
intimación, especificando el lugar de pago”.
Como vemos nada dice aquí el artículo en análisis respecto de los dos periodos
consecutivos, aunque al no modificar tampoco el art. 1219 del Código Civil y
Comercial entendemos que el locador podrá intimar al pago ante la falta de
pago por dos meses consecutivos, brindando para ello 10 días más a partir de
dicha intimación, la cual ahora podrá realizar a través del domicilio electrónico.
266
plataforma fáctica de cada caso en particular ya que ante el incumplimiento
por parte del locatario/a de entregar la tenencia de la vivienda locada el
locador podrá acceder a la justicia para hacer valer su derecho ante los
tribunales.
En este sentido, el locador no podrá negarse a recibir las llaves dado que en
caso de hacerlo se enfrentará a los posibles gastos que dicho accionar implique,
entre otras consecuencias, sin perjuicio de la posibilidad de reservarse las
acciones ante los incumplimientos de la parte locataria.
267
Ley Nº 27.551, Art. 21.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo nacional,
a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos,
en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos
de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos
específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
268
Por esto celebramos las modificaciones introducidas respecto de las
locaciones urbanas a través del texto de la Ley Nº 27.551 y esperamos ver
cómo funciona la nueva ley en el mercado.
Bibliografía [arriba]
269
al consumidor”, Proyecto de Interes Institucional PII601, Buenos Aires,
Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, 2017.
270
hos/?fbclid=IwAR0H 4YAFO2rRRp doT9hcY3U 7aRaqG2nF xQ2te1YfbHyE
TZDczSJ TD0N3yro
Faliero, Johanna C., “Los smart contracts y los desafíos que representan para
el consentimiento informado del e-consumer: Contratación inteligente y
asentimiento informado”, Derecho Privado y Solidaridad en Sudamérica - VIII
Agendas de Derecho Civil Constitucional, IJ Editores, 05-03-2020 Cita: IJ-
CMXIII-217.
271
Guiñazú, C., “Vulnerabilidad y derechos sociales. Una aproximación desde la
bioética” en Los derechos sociales en el Siglo XXI. Un desafío clave para el
derecho y la justicia, Ribotta, S. y Rossetti, A. (editores), Dykinson, Madrid,
2010.
272
Ortiz, Tulio, “Pero, que es la Globalización?”, en Suplemento mensual de
Derecho Internacional Privado y de la Integración, www.eldial.com, Buenos
Aires,Ed. Albremática, 2007.
Urrutia, Liliana A. B., “Las mujeres como sujeto y objeto de consumo”, en Arias,
María Paula Y Urrutia, Liliana Aída Beatriz (Coords.), Protección Jurídica de los
subconsumidores. Consumidores especialmente vulnerables, Rosario, Juris,
2017.
273
Notas [arriba]
274
[7] Ver al respecto: Impacto de la emergencia sanitaria y la aplicación de las
leyes de abastecimiento, lealtad comercial y defensa de la competencia,
Buenos Aires, Erreius, 27/03/2020, https://www.erreius .com/actualida
d/10/com ercial-empres arial-y-del-consumid or/Nota/669/imp acto- de-la-
emergen cia-sanitaria-y-la-aplic acion-de-las-leyes-de -abastecimiento -
lealtad-comerci al-y-defensa-d e-la-competencia
[8] Gil Domínguez, Andrés, “CORONAVIRUS Una emergencia que garantiza
derechos”, Infobae, Buenos Aires, 21/03/2020, https://www .infobae.com
/opinion/2020/03/21 /una-emerge ncia-que-garantiza -derechos/?fbclid=
IwAR3j7zBtn mzxZiyyN2v48D w57pxy-VO2l9Q RV7STdb7 8w41wA
37SEJKIosw
[9] Equipo Fundeps, “Una cuarentena con Derechos”, Fundeps, Cordoba,
25/03/20 20, http://www.fundep s.org/cuarent ena-con-derechos/
?fbclid=IwAR0 H4YAFO2rRRpdoT9 hcY3U7aRaq G2nFxQ2te1Yfb
HyETZDczSJTD0N3yro
[10] CAnclaSJN, Campodónico De Beviacqua, Ana Carina C/ Ministerio De
Salud Y Acción Social — Secretaría de Programas de Salud y Banco de Drogas
Neoplásicas", 24/10/2000.
[11] Dubravcic, Darian, “Reflexiones legales en tiempos de pandemia”, Revista
Pensamiento Penal, Buenos Aires, 26/03/2020 http://www.pensam
ientopenal.com. ar/doctrina/48661-r eflexiones-leg ales-tiempos-pan
demia?fbclid=IwAR041 EB4xm1BE fkPlF7oTmUpThuh FvRmeir1t nOvjs-hLC
6CP3FIg0z2R 90
[12] Ver: Leiva Fernandez, Luis, “Annus horribilis: la emergencia locativa en
2020 (LA HISTORIA NO SE REPITE)”, Buenos Aires, Diario La Ley,
14/04/2020, pp. 2-5, Cita online: AR/DOC/1042/2020; Hernández, Carlos A.,
“La emergencia en alquileres derivada del coronavirus A propósito de las
locaciones inmobiliarias. Pasado, presente y futuro”, Buenos Aires, Diario La
Ley, 14/04/2020, Cita on line: AR/DOC/1037/2020.
[13] Impacto de la emergencia sanitaria y la aplicación de las leyes de
abastecimiento, lealtad comercial y defensa de la competencia, Buenos Aires,
Erreius, 27/03/2020, https://www.erre ius.com/actu alidad/10/comercia l-
empresarial-y- del-consumido r/N ota/669/impacto -de-la-emer gencia-
sanitaria -y-la-aplicacion-d e-las-leyes-de -abastecimiento-lea ltad-comercial-
y -defensa-d e-la-competencia
[14] Krieger, Walter, “El derecho del consumidor en la pandemia: aportes para
la crisis y para el después”, Buenos Aires, Diario La Ley, Derecho del
Consumidor y Coronavirus 17/04/2020, Cita online: AR/DOC/935/2020.
[15] Lima Márquez, Claudia, “La defensa del consumidor en Brasil. Dialogo de
fuentes”, en Stiglitz, Gabriel y Hernández, Carlos (Dirs.), Tratado de Derecho
del Consumidor, Buenos Aires, La Ley, 2015, T. 1, p. 144 y sgtes.
[16] Barocelli, Sergio S., “El concepto de consumidor en el nuevo Código Civil y
Comercial”, Buenos Aires, 2015.
275
[17] CSJN, Sentencia del 11 de agosto de 2009, Gualtieri Rugnone de Prieto
Emma Elidia y otros, s/ sustracción de menores de 10 años.
[18] Faliero, Johanna C., “Los smart contracts y los desafíos que representan
para el consentimiento informado del e-consumer: Contratación inteligente y
asentimiento informado”, Derecho Privado y Solidaridad en Sudamérica - VIII
Agendas de Derecho Civil Constitucional, IJ Editores, 05-03-2020 Cita: IJ-
CMXIII-217.
[19] Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A, y Juzgado Nacional de
Primera Instancia en lo Civil Nº 91, a cargo del Juez Dr. Carlos Goggi en autos:
“Miraglia, Mariano Sebastián y otro c/ Organización de Servicios Directos
Empresarios s/ Daños y Perjuicios - Ordinario”, 19/10/2017 yAncla,Ancla
Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 91, a cargo del Juez Dr.
Carlos Goggi, “Sarasúa, María Concepción c/ Quevedo, Luciano Héctor y otros
s/ Daños y Perjuicios - Resp. Prof. Médicos y Aux. - Ordinario”, Sentencia de
octubre de 2017.
[20] Aprobadas en la Asamblea Plenaria de la XIV Edición de la Cumbre Judicial
Iberoamericana celebrada 4, 5 y 6 de marzo de 2008.
[21] Directrices de las Naciones Unidas para la Protección del Consumidor,
Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo, Naciones
Unidas, 2016 https://unctad.org/es/PublicationsL ibrary/ditccpl pmisc2016d
1_es.pdf
[22] Luna, Florencia, “Vulnerabilidad: la metáfora de las capas”, Jurisprudencia
Argentina, IV, fascículo Nº 1, Lexis Nexis, Buenos Aires; Año: 2008, p. 60 – 67.
[23] Ver Barocelli, Sergio Sebastian, “El Género como Categoría Analítica en el
Derecho del Consumidor. Teorías, perspectivas e identidades de género y la
protección al consumidor”, Proyecto de Interes Institucional PII601, Buenos
Aires, Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, 2017; Barocelli,
Sergio Sebastian, “Hacia un Derecho del Consumidor con perspectiva de
género”, Revista de Derecho del Consumidor, 18/04/2018, Cita: IJ-XDII-929.
[24] Pinto, Monica, “Identidad de Género” en Von Opiela, Carolina (Coord.),
Derecho a la identidad de género. Ley N° 26.743, Buenos Aires, La Ley, 2012,
pp. 1-18.
[25] Garrido Cordobera, Lidia M. R., “Aplicación de los Principios de No
regresión, solidaridad y Pro Homine,”, Buenos Aires, La Ley, 12 diciembre
2014.
[26] Camargo, Juana, Género e Investigación Social. Curso de Formación en
Género. Módulo 2. Instituto de la Mujer de la Universidad de Panamá/
UNICEF. Primera edición, Panamá, 1999, Editora Sibauste, p. 29. CAnclaitado
en BAnclaAnclaarocelli, Sergio Sebastian, “Hacia un Derecho del Consumidor
con perspectiva de género”, Revista de Derecho del Consumidor, 18/04/2018,
Cita: IJ-XDII-929.
[27] Conf. Staff Wilson, Mariblanca, “La perspectiva de género desde el
Derecho”. http://www.l egalinfo-panama.com /articulos/articul os_21a.htm.
276
Citado en BAnclaarocelli, Sergio Sebastián, “Hacia un Derecho del Consumidor
con perspectiva de género”, Revista de Derecho del Consumidor, 18/04/2018,
Cita: IJ-XDII-929.
[28] Los Principios sobre la aplicación de la legislación internacional de
derechos humanos en relación con la orientación sexual y la identidad de
género es un documento elaborado por un distinguido grupo de especialistas
en derechos humanos, luego de reunirse en la Universidad de Gadjah Mada en
Yogyakarta, Indonesia, del 6 al 9 de noviembre de 2006, que ha sido
presentado el 26 de marzo de 2007 en el Consejo de Derechos Humanos de la
ONU en Ginebra y que posteriormente fue ratificado por la Comisión
Internacional de Juristas.
[29] Para profundizar sobre las diferentes vulnerabilidades y la construcción
de la categoría de consumidores hipervulnerables ver Barocelli, 2017.
[30] Guiñazú, C., “Vulnerabilidad y derechos sociales. Una aproximación desde
la bioética” en Los derechos sociales en el Siglo XXI. Un desafío clave para el
derecho y la justicia, Ribotta, S. y Rossetti, A. (editores), Dykinson, Madrid,
2010 y Ribotta, S., “Reglas de Brasilia sobre Acceso a la Justicia de las Personas
en Condición de Vulnerabilidad. Vulnerabilidad, pobreza y acceso a la justicia”,
Revista Electrónica Iberoamericana, Vol. 6, nº 2. 2012.
[31] El “Informe sobre desarrollo humano” del Programa de las Naciones
Unidas para el Desarrollo de 1999 también da cuenta del impacto de estos
cambios a nivel mundial, expresando que “…en el mundo en proceso de
mundialización de menos tiempo, menos espacio y de fronteras que
desaparecen, la gente enfrenta nuevas amenazas a la seguridad humana,
alteraciones súbitas y perniciosas a las pautas de la vida cotidiana”, PNUD,
1999, Pág. 4.
[32] Luna, Florencia, Vulnerabilidad: la metáfora de las capas, Lexis Nexis -
Jurisprudencia Argentina; Lugar: Buenos Aires; Año: 2008 vol. - p. 60 - 67
[33] Barocelli, S. Sebastian, “Principios y ámbito de aplicación del derecho del
consumidor en el nuevo Código Civil y Comercial”, Revista Derecho Comercial,
del Consumidor y la Empresa, Editorial La Ley, Bs. As, 2015, 24/02/2015.
[34] Artículo 1, Resolución 139/2020 de la Secretaria de Comercio Interior del
Ministerio de Desarrollo Productivo de la Nación Argentina, 27/05/2020
https://www.boletin oficial.gob.ar/d etalleAviso/pri mera/229875/ 20200528
[35] Krieger, Walter, “El derecho del consumidor en la pandemia: aportes para
la crisis y para el después”, Buenos Aires, Diario La Ley, Derecho del
Consumidor y Coronavirus 17/04/2020, p. 9, Cita online: AR/DOC/935/2020.
El Corretaje Inmobiliario
277
Por Walter Fernando Krieger [1]
I. Introducción [arriba]
Es por ello, que a lo largo del presente trabajo procuraremos ordenar estas
cuestiones a la luz tanto de la Ley de Alquileres N.º 27.551 como de la demás
normativa aplicable como ser el Código Civil y Comercial y la Ley de Defensa
del Consumidor.
278
Hemos señalado en el punto anterior que a la hora de examinar la actividad del
corretaje inmobiliario confluyen sendas normas de orden nacional y local que
deben interpretarse coordinadamente.
Así, por imperio de esta norma, las soluciones jurídicas a todos los problemas
que se susciten deben estar en sintonía con los preceptos convencionales y
constitucionales como primera medida. Por ello, la primera pauta de
integración de las diversas normas es aquella que derive en las soluciones que
mejor se adecuen al respeto de los derechos y garantías consagrados en la
Constitución Nacional y los Tratados internacionales de Derechos Humanos.
279
Sin duda alguna, el principio general que debe primar en todos los contratos es
el principio general de la buena fe; principio que ha sido constituido por el
Código Civil y Comercial en la piedra angular de todas las relaciones jurídicas.
280
En este sentido, hemos señalado que el contrato de corretaje importa la
obligación de un sujeto de mediar en favor de un tercero para la obtención de
negocios para este, sin que esta relación importe dependencia alguna con el
comitente.
Ahora bien, señala el art. 1346 del CCyCN que resulta imprescindible para que
se entienda que el negocio ha sido “concluido” por el corredor, que este se
encuentre habilitado para ejercer tal función -siendo que los criterios de
habilitación se regulan por la normativa local-.
Más aún, recuerda Muguillo[7] que el corredor que no cumpla con los
requisitos de habilitación, carece de acción para exigir el cobro de las
comisiones con arreglo a lo establecido en el art. 33 in fine de la Ley Nº 25.028.
281
Registros pertinentes a los fines de corroborar la inexistencia de anotación de
restricción de la capacidad.
e) Acordar con las partes quien asumirá los costos y la forma de satisfacerlos,
si el corredor tiene la representación de alguna de las partes para suscribir los
instrumentos que documentan la operación o celebrar alguno de los actos que
ejecutan el contrato. Estos acuerdos deben celebrarse por escrito,
entendemos bajo pena de no poder ser demostrada la existencia de los mismos
de otra manera.
282
la hubiere percibido, obligado a restituirla a quien se la abonó (art. 1353
CcyCN).
A su vez, el texto del art. 1354 del CcyCN invirtió la regla del art. 37, inc. “b” de
la Ley Nº 25.028 que establecía el derecho del corredor a percibir los gastos de
la operatoria, salvo pacto en contrario; imponiéndose la norma de que el
corredor no tiene el derecho al cobro de dichos gastos, salvo estipulación en
contrario[9].
Por nuestro lado, coincidimos con la solución señalada, salvo que la relación
entre corredor y comitente se encuentre alcanzada por las normas de
protección de los consumidores donde debe aplicarse la norma más favorable
a estos y por lo tanto se aplicará lo dispuesto en el art. 1354 del CcyCN.
Respecto de los primeros, el texto del art. 1093 del CcyCN agrega una nota
destacada por el referido Ariza[12] que trae luz sobre la aplicación de la norma,
y es la exigencia de que el uso de los bienes adquiridos sean de “uso privado”.
283
Por lo tanto, más allá de que quien contrata sobre un inmueble lo haga como
destinatario final, sólo podremos considerarlo “consumidor” si adquiere su
vivienda, o un destino familiar futuro (alquila o compra un departamento para
sus hijos, etc.).
284
La norma refuerza el concepto ya existente en el art. 1346 del CcyCN y 36 de
la Ley Nº 25.028 en cuanto a que el corretaje inmobiliario solo puede ser
realizado por quienes se encuentren habilitados a tal fin por la normativa local.
285
Por último, la obligación de llevar los libros de comercio que les impone el art.
35 de la Ley Nº 25.028 y 320 y ss. del CcyCN no importa que deban prescindir
de los servicios profesionales de un contador público para el debido
cumplimiento de sus obligaciones tributarias.
286
Es que la norma contenida en el art. 1351, con la modificación introducida por
la Ley Nº 27.551, sostiene que ambas partes le deben honorarios al corredor,
salvo que hubieren intervenido un corredor por cada parte, en cuyo caso cada
uno le deberá los honorarios al corredor que lo representó.
Por otro lado, la Ley Nº 5859 CABA señala que, en los contratos de locaciones
inmobiliarias con destino de vivienda, el corredor no podrá percibir comisiones
del locatario, quedando estas a cargo del locador.
Por último, resulta menester destacar que las obligaciones de las partes por las
comisiones son mancomunadas, de modo que cada una de las partes responde
por las comisiones y honorarios que estaban a su cargo y no por las que estaban
a cargo de la otra parte.
287
se dice no se encontraba ya legislado en el mismo sentido en que la norma lo
plantea.
Notas [arriba]
288
[13]Barocelli S. Sebastián, en Krieger Walter F., Barocelli S. Sebastián,
Derechos del Consumidor, 2a Ed., Ed. El Derecho, Bs. As., 2018
[14]v. Krieger Walter F., en Krieger Walter F., Barocelli S.Sebastián, Derechos
del Consumidor, 2a Ed., Ed. El Derecho, Bs. As., 2018
I. Introducción [arriba]
Este trabajo está destinado a tratar el tema de las garantías para inmuebles
destinados a vivienda con un lenguaje claro, sencillo, que pueda ser leído no
solo por los operadores jurídicos sino por todo aquel que esté interesado, o
alcanzado de algún modo por el tema.
289
garantías que, luego de su reglamentación, enmarcará la situación de las
personas vulnerables que necesiten acceder al alquiler de una vivienda.
Las razones de tal preferencia son varias. Por una parte, porque la fianza fue
considerada una garantía tan o más segura que algunas garantías reales. A
punto tal que solía escucharse a operadores inmobiliarios sostener que, a
veces, es preferible un fiador solvente que una prenda o hipoteca. Esta
afirmación encontraba fundamento jurídico en el C.C de Vélez, cuando
establecía que el fiador no podía sustituir su fianza con una prenda o una
hipoteca en contra de la voluntad del acreedor, salvo que se tratara de una
fianza legal o judicial, siendo los jueces quienes podían admitirlas si eran
suficientes [2] . El CCCN no trae una norma similar, lo cual no quiere decir que
la afirmación carezca de verdad, simplemente el legislador no ha considerado
que se trate de una regla que pueda ser establecida en forma general.
Obviamente, en algunos casos será conveniente una garantía real, con bienes
individualizados, afectados y que respondan prioritariamente; mientras que,
en otros, será preferible la garantía sobre todo el patrimonio sin preferencia
alguna.
Es que, las garantías cumplen mejor su función en diversos casos. Las reales
actúan mejor cuando hay riesgo de insolvencia, el acreedor tiene, al menos, un
derecho prioritario sobre ciertos bienes para hacer valer frente a los otros
acreedores; mientras que las garantías personales, benefician a un acreedor
que, en principio, no se enfrenta con otros acreedores, sino que tiene su
derecho garantizado con todo el patrimonio del fiador frente al riesgo de
incumplimiento voluntario o involuntario de su deudor. El acreedor suma un
patrimonio más al de su deudor, de modo de poder ejecutarlo en caso de que
aquél incumpla.
290
mueble susceptible de hipoteca o prenda que puedan servir de garantía.
Finalmente, en la predilección de la fianza pesan otros parámetros, como son
el costo de las mismas, su sencillez, la magnitud del negocio que se garantiza
con el valor del bien involucrado, la verdadera factibilidad de un cobro judicial
en tiempo razonable, etc.
Desde un enfoque más moderno, las garantías pueden ser consideradas como
una respuesta a la incertidumbre. El tráfico negocial y el crédito son un binomio
inseparable. El crédito, que es lo que al fin y al cabo da un locador a su locatario,
como su nombre lo indica implica creencia, confianza, y donde la hay, el riesgo
de que esa confianza sea defraudada es grande, genera incertidumbre que
debe ser minimizada.
291
desnaturalización de la fianza y la extensión de la fianza otorgada por el CC de
Vélez.
1– La desnaturalización de la fianza
292
Lo que solía ocurrir en la realidad, es que las partes no establecían límite
alguno. Así, los locadores, frente al incumplimiento por parte del locatario, o
bien frente al pedido de éste de postergar la devolución del inmueble,
confiados en la garantía con la que contaban, renovaban tácitamente
contratos, prorrogaban plazos, o demoraban el inicio de acciones en contra de
los locatarios; lo que terminaba perjudicando al fiador. Lo responsabilizaban
por un tiempo muy extenso, sin que ni siquiera lo supiera; y, en definitiva, la
suma por la que era demandado excedía lo que podía haber previsto al
momento de otorgar la fianza. En algunos casos, los fiadores llegaron a perder
una propiedad– incluso su propia vivienda– para hacer frente a obligaciones
que eran ajenas y que, en general, habían afianzado por razones de familiaridad
o amistad.
Lo expuesto llevó a una modificación del artículo mencionado a través del Art.
1° de la Ley N° 25.628 del año 2002, que incorporó el Art. 1.582 bis:
“La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término
de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del
inmueble locado.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple,
solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación
original”.
En similar sentido se expresa el Art. 1225 del CCCN, el que, con una leve
modificación en su redacción, repite la regulación incorporada en el año 2002.
293
ley, sólo una de las seis formas de garantías que el locatario puede ofrecer al
locador. Y pareciera, que esa es la intención del legislador; o, en la terminología
actual del CCCN, la finalidad de la ley. Veremos, en los hechos, qué es lo que el
tráfico negocial impondrá.
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5)
veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto
en el incido e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez
294
(10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías
propuesta por el locatario.
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los
requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así
como las características y condiciones de las mismas”.
La norma parte del supuesto en que se requiera una garantía, pues podría
suceder que el locador no pida ninguna. Si el locador solicitara una garantía[5];
el locatario debe proponer al menos dos de las enunciadas.
295
La pregunta siguiente es si se trata o no de un fiador; lo que muchas veces fue
denominado “fiador–propietario”. Todo dependerá de la redacción de la
cláusula contractual respectiva.
Se suelen agregar a los contratos algunas cláusulas que pueden tener distintas
formas. Por ejemplo, se dice que “El Señor (…) declara ser propietario de una
casa ubicada en (…) y se compromete a mantener su situación patrimonial,
durante la vigencia del presente”. Se trata de una cláusula que intenta
mantener indemne el patrimonio de quien ofrece el título de propiedad. En
este sentido el Art. 1582 CCCN establece que: “El compromiso de mantener o
generar una determinada situación de hecho o de derecho no es considerado
fianza, pero su incumplimiento genera responsabilidad del obligado”.
296
del propietario que ofreció el inmueble que ya no está en su patrimonio podrá
hacerse efectiva si el obligado es solvente.
Distinto es el caso cuando la cláusula se redacta de otra forma. Por ejemplo: “El
Sr…declara ser propietario del inmueble ubicado en calle…; obligándose a no
disponer del bien durante la vigencia de la locación que en este acto garantiza
como fiador solidario”. Claramente, no estamos en el supuesto del Art.
1582CCCN. Se trata de lo que tradicionalmente se denominó “fiador–
propietario”; es una fianza con todo su alcance.
B. Aval bancario
297
En este trabajo, y a pesar de las opiniones señaladas, vamos a utilizar el término
aval en un sentido amplio, como garantía; y en su versión de dar valor. Es este
el sentido con que debe interpretarse en la ley que comentamos.
298
ser fiador; pero no tratándose de una obligación cartular, como es el supuesto
de la locación, entendemos que el llamado avalista, igual que el principal
pagador (para asimilarlo a la figura que menos le favorece) al momento de ser
demandado, podrá invocar las defensas que tenga el locatario al que garante.
C. Seguro de caución
299
propios tal contrato en todo aquello que no contradiga a la esencia de la
relación jurídica, que consiste en la celebración de un contrato de garantía.[22].
Nuevamente, esta garantía supone un gasto adicional que aumenta los costos
para el locatario.
300
D. Garantía de fianza o fiador solidario
1– Concepto y caracteres
La fianza, como ya lo dijimos, puede ser considerada como la figura tipo de las
garantías personales, por lo que su aplicación es útil en muchos casos. Aquí sólo
trataremos algunos aspectos de la fianza que son relevantes en el ámbito de las
locaciones de inmuebles.
“Hay contrato de fianza cuando una persona se obliga accesoriamente por otra
a satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento.
Si la deuda afianzada es de entregar cosa cierta, de hacer que sólo puede ser
cumplida personalmente por el deudor, o de no hacer, el fiador sólo queda
obligado a satisfacer los daños que resulten de la inejecución”.
301
de incumplimiento del deudor, la prestación a cargo del fiador debe ser
equivalente o menor a la obligación principal, no puede ser más onerosa. En
caso de que la fianza no se hubiera pactado de tal modo, ello no acarrea su
nulidad, sino que autoriza a su reducción en los límites de la obligación principal
(Art. 1575 CCCN).
302
obligación principal a que accede, con la excepción de la nulidad de la
obligación principal como consecuencia de alguna incapacidad relativa al
deudor (Art. 1576CCCN). Esta era la solución que la doctrina nacional había
dado al tema, resaltando incluso que, en este caso, la obligación principal ni
siquiera podía considerarse como natural[31]. Por nuestra parte, entendemos
que se trata de una excepción a la accesoriedad legislada expresamente.
¿Es posible afianzar obligaciones accesorias? Por ejemplo, afianzar las costas
de un juicio. Conforme a la amplitud con que ha quedado redactado el Art.
1577CCCN, en especial cuando se refiere a afianzar a otro fiador, la respuesta
es afirmativa.
a) La amplitud del derecho la defensa judicial del fiador, quien puede oponer
“todas las excepciones y defensas propias y las que correspondan al deudor
principal, aun cuando éste las haya renunciado” (Art. 1587).
2– Clasificación
303
El CCCN, regula diversos tipos de fianza: simple, solidaria y, una situación
especial, la de quien se obliga como principal pagador[33].
a– Fianza simple: Fue la típica del derecho civil y sigue siendo también la típica
en el código unificado; pero no la de los contratos de locación de inmuebles. En
ella el fiador goza de los beneficios de excusión y de división.
304
El beneficio de excusión no puede ser invocado en ciertas circunstancias, las
que se encuentran reguladas en el Art. 1584
c) la fianza es judicial, el fiador otorga una fianza judicial sabe ab initio los
riesgos que corre;
305
Los obligados al pago son los codeudores, por tanto, si el fiador ha garantizado
a uno de ellos puede oponer el beneficio de excusión respecto de los bienes de
los demás codeudores. Lo mismo es válido si se trata del fiador de un fiador;
aunque en tal caso el beneficio de excusión puede invocarse contra el fiador y
los codeudores.
306
La fianza solidaria no debe confundirse con una obligación solidaria. Esta
última no es accesoria ni subsidiaria. El obligado solidario es deudor principal y
directo –él, adeuda, aunque sea con otro u otros– y cuando paga, paga lo que él
debe, y además lo que adeudan sus codeudores; y en tal caso repite lo que ha
pagado en más de su parte proporcional.
307
CC, contemplaron esta situación. Por ejemplo, el proyecto de 1998; pero, ya
fracasado, se optó introducir el Art. 1582 bis al CC, muy similar al actual 1225
CCCN que se refiere a la caducidad de la fianza y dice:
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria
como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.
La norma obliga al locador que desea mantener la garantía del fiador a exigir
de forma inmediata la restitución del inmueble o a celebrar un nuevo contrato
con la participación y conformidad del fiador. En caso de no actuar
diligentemente o sin la conformidad del fiador, la responsabilidad de éste se
extingue automáticamente, ipso iure, por el vencimiento del plazo de la
locación. Si el locatario no devuelve el inmueble, y aunque la norma no lo diga
expresamente, el locador debe iniciar la acción de desalojo en un tiempo
razonable[36] a fin de que el fiador responda por los perjuicios que genera la
falta de entrega del bien al vencimiento del contrato, sin derecho a excusarse
invocando la existencia de una prorroga expresa o tácita del contrato original
a la que ha sido ajeno[37]. Esta postura que sostengo, se refuerza con el hecho
de que, una de las causales de extinción de la fianza se produce “…si el acreedor
no inicia acción judicial contra el deudor dentro de los sesenta días de
requerido por el fiador o deja perimir la instancia”, conforme lo establece el
Art. 1596 inc. d).
308
de locación”. Para dar fuerza a esta regulación se establece la nulidad de toda
“disposición anticipada que extienda la fianza”; sin distinguir si es simple,
solidaria o se trata de un principal pagador.
4– Costas y honorarios
309
5– Defensas que puede oponer el fiador
Cabe agregar que para que la sentencia que se dicte respecto de la validez o
exigibilidad de la deuda principal sea oponible al fiador, éste debió haber sido
parte del juicio en el que se dictó. Es lo que regula el Art. 1588CCCN “no es
oponible al fiador la sentencia relativa a la validez, o exigibilidad de la deuda
principal dictada en juicio al que no haya sido oportunamente citado a
intervenir”.
310
El Art. 1593 CCCN regula los supuestos de pagos hechos por el fiador que
“… debe dar aviso al deudor principal del pago que ha hecho. El deudor puede
oponer al fiador que paga sin su consentimiento todas las defensas que tenía
contra el acreedor; y si el deudor ha pagado al acreedor antes de tener
conocimiento del pago hecho por el fiador, éste sólo puede repetir contra el
acreedor”.
Sería negligencia del fiador no haber opuesto las excepciones que, sabía tenía
el deudor contra su acreedor o no producir la prueba pertinente o no
interponer los recursos adecuados, en estos casos no podrá exigir al deudor el
reembolso de lo pagado.
Pero si la fianza es solidaria, los fiadores han asumido garantizar toda la deuda,
por tanto, procede la subrogación, y si alguno ha pagado en más, y alguno de
los fiadores resulta insolvente, dicha insolvencia deberá ser soportada por
todos los fiadores.
311
6– Extinción de la fianza
La fianza se extingue por ciertas causales especiales, siendo las más relevantes
en las locaciones de inmuebles las reguladas por los inc. b) y d) del Art. 1596):
El Art. 1597 CCCN trata a la novación de la fianza con el efecto general de ella;
sin embargo, distingue un supuesto especial. Así dice que “la fianza se extingue
por la novación de la obligación principal, aunque el acreedor haga reserva de
conservar sus derechos contra el fiador”. Esta solución es distinta que la
establecida para las garantías reales, en las que el acreedor puede hacer
reserva de ellas. Pero, regula de distinto modo la situación de la novación que
se produce por el acuerdo preventivo. “La fianza no se extingue por la novación
producida por el acuerdo preventivo homologado del deudor, aun cuando no
se haya hecho reserva de las acciones o derechos contra el fiador”.
312
Se zanja así un supuesto que podría llevar a dudas, aquél que se produce
cuando la novación es consecuencia de un acuerdo preventivo homologado,
cuyo carácter de novación se lo otorga el Art. 55 de la Ley N° 24.522, artículo
restablecido por Ley N° 25.589 “En todos los casos, el acuerdo homologado
importa la novación de todas las obligaciones con origen o causa anterior al
concurso. Esta novación no causa la extinción de las obligaciones del fiador ni
de los codeudores solidarios”.
313
los ingresos supere hasta diez veces el valor mensual de la locación. El monto
parece ser lo suficientemente alto como para garantizar al locador y es de
suponer que podrá alcanzarse si se trata de dos o más locatarios; o de un
locatario de importantes ingresos personales.
314
“el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco
(5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previo
en el incido e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez
(10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías
propuesta por el locatario (…)
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los
requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así
como las características y condiciones de las mismas”.
Frente a estas posibilidades, es de suponer que, los locadores preferirán ser los
aceptantes, y solicitarán a los locatarios que llenen un formulario con las
garantías que ellos les indiquen, reservándose la aceptación. Es posible que
esta forma de contratación dificulte, en vez de facilitar las locaciones de
inmuebles para vivienda en muchas regiones de nuestro país.
315
V. El programa nacional de alquiler social: la intención de beneficiar a los
locatarios [arriba]
316
e) la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres
y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;
317
En cuanto a la segunda medida, ya en nuestro país contamos con seguros
obligatorios, dentro de los cuales los de mayor volumen son el de
responsabilidad civil automotor y el de riesgos del trabajo[46]. Un nuevo
seguro obligatorio a los fines indicados debería tomar en cuenta que quien se
asegura lo hace a los efectos de reducir la incertidumbre; y, salvo de que no
exista otro modo de contratar, no aparece claro qué interés tendría en
asegurarse un locatario que probablemente por su situación patrimonial está
en una situación en la que de ser demandado igualmente no respondería. Es
verdad, que podría instrumentarse un seguro que sea pagado por el locador;
pero no queda claro, qué interés tendría en asegurarse si puede obtener otras
garantías suficientes. Debería tratarse de un locador adverso al riesgo, que
prefiera la certeza de un seguro a verse afectado por la disminución de sus
ingresos.
De todos modos, sea quien sea el que contrate el seguro, o quien lo pague, será
finalmente cargado como costo al locatario. A los efectos de aliviar tales
costos, sería deseable que las primas que se abonen tengan montos
relativamente bajos y beneficios fiscales.
Notas [arriba]
318
[2] Así el Art. 1999 del Cód. Civil establecía que el “obligado a dar una fianza,
no puede sustituir a ella una prenda o hipoteca, y recíprocamente, contra la
voluntad del acreedor”. Lo que se complementaba con el Art. 2000 cuando
aclaraba que “la disposición del artículo anterior no rige en caso de ser la fianza
de ley o judicial. Los jueces pueden admitir en lugar de ella prendas o hipotecas
suficientes”.
[3] El receptor de la promesa en un contrato invierte en la confianza de la
promesa. Si se tratara de un contrato bilateral, ambas partes invierten en
confianza. En el caso de la locación de inmuebles, una vez que el locador
cumplió con la entrega del inmueble queda sujeto a la expectativa del
cumplimiento por parte del locatario. Para un análisis más extenso de la
inversión en confianza, Cooter Robert y Ulle Thomas, “Derecho y Economía”,
trad. por Eduardo L. Suárez, (Fondo de Cultura Económica–Mèxico,1998), pág.
249 y sgtes.
[4] El tema ha sido muy tratado, en especial vinculado a la extensión temporal
de la responsabilidad del principal pagador. Para un tratamiento muy
específico, puede verse: CNComercial, sala A, 1987/12/16, “Manfredi, Juan A.
por: Cardet, S. A. c. Banco Italia y Río de la Plata, con nota de Moglia Claps,
Guillermo A. “Brevísima reflexión sobre el contrato de fianza y el obligado
como "principal pagador". AR/JUR/558/1987.
[5] La normativa se refiere a que en el “caso de requerirse una garantía”, el
locatario debe proponer “al menos dos de las siguientes…”. Por mi parte,
entiendo que el artículo no puede leerse restrictivamente, en el sentido que
sólo se puede requerir una garantía de las dos ofrecidas. Lo usual, salvo casos
específicos, es que se soliciten dos garantías.
[6] Negri, Nicolás Jorge “Efectos entre el fiador y el acreedor”, en Código Civil
Comentado, dirigido por Rivera, Julio César, TºIV (L.L.–2014–Bs As), pág.742.
[7]Mayo, Jorge, “Reparación de los daños: el `id quod interest´”, La Ley Nro.
1989, pág. 549. Id Saij: DACJ890278. http://www.sa ij.gob.ar/doct
rina/dacj8902 78–mayo –reparacion_d anos_id_quo d.htm.
[8] Las llamadas “garantías compradas” funcionan frente a la necesidad de los
locatarios de presentar a un título de propiedad. Así, un propietario ofrece su
inmueble y se compromete a no venderlo, obviamente por un precio, luego de
que hace esta operación varias veces, vende el inmueble ofrecido como
garantía, que por cierto es el único que tenía a su nombre, compra nuevamente
un bien y renueva su “negocio”. La jurisprudencia ha entendido que no hay
mérito para imputar por delito de estafa a quien, mediante un aviso clasificado,
obtuvo la garantía para locar el inmueble, cuando quien la ofrecía se hizo pasar
por una tercera persona, utilizando un documento de identidad falso. CN
Criminal y Correccional Federal, sala I, 16/09/2011, L., M. G. s/rec. de
apelación, AR/JUR/48800/2011.
[9] Adviértase que en el leguaje negocial se utiliza en forma indistinta o como
sinónimos garantía y fianza. Se confunde así el género con una de sus especies,
319
por cierto, la más paradigmática.
[10]Junyet Bas, Francisco, Molina Sandoval, Carlos A. “El aval”
AR/DOC/3091/2008.
[11] Kesselman, Julio,” El aval en el derecho cambiario argentino”, La Ley 127,
1423–Derecho Comercial Doctrinas Esenciales Tomo V, 65.
[12]Conf: C NComercial, sala, 30/10/1980, “Banco de la Ciudad de Buenos
Aires c. Antín, Manuel C. y otros”. AR/JUR/4420/1980. Se destaca que el fiador
puede hacer valer contra el acreedor las excepciones que podría oponerle el
deudor principal, excepto las fundadas en la incapacidad, lo que jamás procede
en el aval debido a la autonomía de las obligaciones del avalista y avalado.
[13] Como demostración de lo expresado, basta acceder a las distintas páginas
de internet de distintos bancos del medio. Por ejemplo
https://www.bbva.com/es/te–puede–avalar–banco/,
https://segurosparainquilinos.com/argentina/garantia–alquiler–banco–
provincia/.
[14] Es cierto que hay quienes sostienen que dentro del género seguros de
crédito hay una sub clasificación en dos especies: seguros de crédito
propiamente dicho y seguros de caución, aval o fianza. Como se advierte, a
veces, se usa al contrato de seguro de caución como sinónimo de aval, lo que
no compartimos. Para un detalle de las posiciones y la jurisprudencia puede
verse: GOMEZ LEO, Osvaldo R., “Seguro de caución” AR/DOC/2290/2017.
[15] Chevallier Boutell, Juan Pablo, “La prescripción en el contrato de seguro
de caución”, AR/DOC/4740/2015.
[16] Bermúdez, Horacio R., "El seguro de caución", ED, 164–1086. Puede verse
también RangugnI, Diego Emilio, “El seguro de caución”, La Ley 2000–A, 1.
[17] Conf. Meilij, Gustavo Raúl, “Seguro de caución. Características
principales” AR/DOC/5285/2012.
[18]CSJNac., 30/06/1992; “Estado Nacional (Minst. de Economía Sec. de
Intereses Marítimos) c/ Prudencia Cía. Arg. de Seguros Generales SA. s/
cobro”; Tº. 315, pág. 1406. Nueva referencia a él en el año 2019.
http://sjconsulta.csj n.gov.ar/sjcons ulta/document os/getDocum
entosExterno.htm l?idAnalisis= 755198.
[19] El Art. 80 LS establece que “Los derechos que correspondan al asegurado
contra un tercero, en razón del siniestro, se transfieren al asegurador hasta el
monto de la indemnización abonada. El asegurado es responsable de todo acto
que perjudique este derecho del asegurador”. Se relaciona también con el Art.
101.
[20] Conf Chevallier Boutell, Juan Pablo, ob. cit.
[21]Conf CNComercial, sala B, 11/03/1997,”Alba Cía. de Seguros c. Delos
Electrónica S.A. y otros” AR/JUR/4829/1997.”El contrato de "seguro de
caución" o de aval o de fianza resulta una "fianza", y no un seguro, ya que su
función consiste en servir de "garantía" al cumplimiento de una obligación
mediante la agregación de un segundo deudor en "paridad de grado", quien
320
debe cumplir como si fuera el deudor mismo, no tratándose de un contrato de
indemnización” ; Tribunal Fiscal de la Nación, sala F , 05/10/2007, “La
Economía Comercial S.A. de Seguros Generales c. Dirección General de
Aduanas” AR/JUR/10164/2007.
[22] CSJN, 30 de junio de 1992, E. 43.XXIII, "Estado Nacional (Ministerio de
Economía Secretaría de Intereses Marítimos) c. Prudencia Cía. Arg. de Seguros
Generales S.A. s/cobro"; JA, 1992–IV–495.
[23] CSJN, 08/11/2005, “Alba Compañía Argentina de Seguros S.A. c/ Concor
S.A. y otros”, T. 328, pág. 3922.
[24] CNCivil, sala H ,17/02/2005, “Ernesto P. Améndola S.A. c. Dicam S.A”,
AR/JUR/8917/2005.
[25]La fianza, ya unificada, tiene ciertas particularidades: goza de los
beneficios de excusión y división, salvo pacto en contrario; con ella pueden
garantizarse todo tipo de obligaciones, incluso futuras e indeterminadas si se
cumplen algunos requisitos, el fiador tiene derecho a mantener el plazo de la
obligación originaria, aunque el deudor esté en concurso o en quiebra, salvo
pacto en contrario; y el acuerdo preventivo homologado del deudor no
extingue la fianza, ni implican novación. Conf. ARIZA, Ariel C, “Fianza y
negocios en garantía”, en Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación. Contratos en particular 2015 (abril), 21/04/2015, 457,
AR/DOC/1168/2015.
[26] Estos artículos son copia de los Arts. 1489 y 1490del Proyecto de 1998.
“Art. 1489. – Obligaciones que pueden ser afianzadas. Puede ser afianzada
toda obligación actual o futura, incluso la de otro fiador”.
“Art 1490. –Fianza general. Es válida la fianza general que comprenda
obligaciones actuales o futuras, incluso indeterminadas, caso en el cual debe
precisar el monto máximo al cual se obliga el fiador en concepto de capital. Esta
fianza no se extiende a las nuevas obligaciones contraídas por el afianzado
después de los cinco (5) años de otorgada.
La fianza indeterminada en el tiempo puede ser retractada, caso en el cual no
se aplica a las obligaciones contraídas por el afianzado después que la
retractación haya sido notificada al acreedor”.
Conf. CNComercial sala C, 10/08/2004, “Cooperativa de Crédito y Vivienda
Financoop Ltda. c. Ambroggi, Alberto y otro” AR/JUR/2318/2004;
CNComercial, sala C, 11/04/2003, “Lloyds TSB Bank PLC c. Sion Emsani e Hijos
S.A.C.I.F.I. e I. y otros” AR/JUR/541/2003.
[27] Conf. Leiva Fernández, Luis, “Consideraciones sobre el contrato de fianza
en el Código Civil y Comercial”, AR/DOC/5093/2015.
[28]Ibídem. En tanto fianza puede ser gratuita u onerosa, a veces, es catalogada
como neutra. Conf. Spota, Alberto G. y Leiva Fernández, Luis F. P.,
"Instituciones de derecho civil. Contratos", t. VII, Ed. La Ley, Buenos Aires,
2009, n. 1969, pág. 370; Alterini, Atilio A., "Contratos. Teoría general", Ed.
Abeledo–Perrot, Buenos Aires, 1998, pág. 177.
321
[29] El Art. 1579, copia textual del Art. 1491 del Proyecto de 1998.
[30] CCivil y Comercial de Junín,3/08/1984,” Banco de la Provincia de Buenos
Aires, c. Berruti, Luis L”, AR/JUR/2459/1984; CN. Comercial, sala B,
20/04/1978, “Indulino, S. A. c. Kasakoff, Adolfo J. y otros”,
AR/JUR/3120/1978.
[31] Durante la vigencia del CC el Art. 518 era otra excepción al carácter de la
accesoridad, en tanto era válida la fianza de una obligación natural; pudiendo
ésta ser exigida; no así la obligación natural.
[32] Conf. CNCiv., sala A, 11/7/1961, voto del doctor Llambías, Rev. La Ley, t.
104, pág. 321, C3ª Civ. Com., Córdoba, 12/9/1958 "Digesto Jurídico La Ley, t.
III, pág. 1597, núm. 5.
[33] En el derecho argentino, antes de la reforma se encontraba legislada la
fianza comercial, la cual no difería sustancialmente de la civil. Se distinguía
objetivamente según lo dispuesto por el Art. 478 del Cód. de Comercio por
garantizar el cumplimiento de obligación derivada de acto o contrato de
comercio, con prescindencia de la calidad de las partes. No se alteraba su
accesoriedad; pero se atenuaba la subsidiariedad: la fianza comercial era
naturalmente solidaria, no gozando el fiador salvo pacto en contrario de los
beneficios de excusión ni de división, pero sí de derecho a que el deudor fuera
interpelado previamente, así como a ofrecer bienes de aquél a embargo para
liberar los propios. Por ser la fianza mercantil un acto de comercio, aunque el
fiador no fuera comerciante (Art. 8º, inc. 10, Cód. de Comercio) aun negada en
juicio fue admitida su prueba sin la exigencia instrumental de que fuera por
escrito, pudiendo ser por testigos mediando principio de prueba por escrito, y
por confesión.
El Art. 483 del Cód. de Comercio previó expresamente el caso de fiador
remunerado, entendiéndose que no se desvirtuaba la unilateralidad del
contrato pues lo contemplado era el pago por parte del deudor, ajeno al
contrato de fianza.
[34] Para una exposición más extensa, SALGUERO, Silvia, “Alcances de la
fianza en la locación”, La Ley 1992–C, 151.
[35] CSJN, 05/01/2005, “Donno, María E. c. Silva Pavez, Liliana y otro”. La
responsabilidad del fiador por los alquileres atrasados e intereses pactados en
el contrato de locación originario se extiende sólo hasta su fecha de
finalización, siéndole inoponible el plazo de gracia pactado entre locador e
inquilino. Para un estudio pormenorizado de jurisprudencia por jurisdicciones
ver Diegues, Jorge A. “Responsabilidad del fiador por deudas posteriores a la
conclusión de la locación” AR/DOC/1254/2015; CNCivil, sala C, 08/05/1990,
“Meraviglia de Dragone, L. y otros c. Dipamet S. A.” AR/JUR/1408/1990.
Específicamente referido al fiador que no intervino en el nuevo contrato entre
locador y locatario, por un tiempo distinto, alterando las modalidades e incluso
el precio, se declaró que el mismo no se extiende al principal pagador que no
participó, pues consideró que implicaba aplicarle obligaciones distintas o más
322
gravosas a las que asumió.
[36] Conf. CNCivil, sala M, 20/12/2016, “Caprotta, Miguel Ángel c. Vilizio,
Alvaro Gaston y otros s/ ejecución de alquileres,”AR/JUR/84920/2016.
[37] El fiador que se constituyó en codeudor solidario, liso y llano principal
pagador de las obligaciones a cargo del locatario, hasta el momento del
efectivo reintegro de la tenencia del bien locado, debe responder por los
alquileres reclamados en tanto el locatario permaneció en el bien sin pagar
alquileres luego de vencido el contrato y el locador fue diligente al intimar la
restitución en forma inmediata a la finalización del contrato .Cám 1a de
Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario de San Rafael,
11/03/2013 ,“Financiera San Rafael S.A. c. Pinto,Gloria Edith y ots. s/ ejecución
típica — cobro de alquileres”, LLGran Cuyo 2013 (junio), 560,
AR/JUR/2363/2013.
[38]El Art. 5 del DNU 320 establece la subsistencia de la fianza: “No resultarán
de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la
prórroga opcional prevista en el Art. 3° tercer párrafo, el Art. 1225 del Código
Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los
incisos b) y d) del Art. 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación”.
[39]ABATTI, Enrique L.; ROCCA (h), Ival, “Emergencia locativa, DNU
320/2020. Suspensión de desalojos, prórroga de plazos contractuales,
congelamiento de alquileres”, ADLA 2020–5, 13.
[40] ESPER, Mariano, “Congelamiento y prórroga de los contratos de alquiler.
27 preguntas y respuestas sobre el DNU 320/2020”, AR/DOC/1086/2020.
[41] CSJ Pcia de Tucumán, sala civil y penal (Tucumán) (SalaCivilyPenal)
17/04/2006, “Guillén, Sergio G. c. Molina, Ramón Martín y otro”, comentado
por MOGGIA, Catalina, ”Cuando el fiador asume la calidad de principal
pagador en el contrato de desalojo” LLNOA 2006 (noviembre), 1146.
[42] BORDA, Alejandro, “El derecho del fiador a exigir el reembolso de lo
pagado” AR/DOC/2038/2015.
[43]https://www.af ip.gob.ar/ sitio/externos /default. asp.
[44] Para un desarrollo de esta posición, FRUSTAGLI, Sandra A., MARTINEZ,
Ivana S, “Hacia la acentuación de la protección del fiador como consumidor en
el Código Civil y Comercial” AR/DOC/4196/2016.
[45] HERNANDEZ, Carlos, “Aspectos relevantes de la regulación de los
contratos civiles en el Código Civil y Comercial de la Nación”,
AR/DOC/3871/2014.
[46]Estos dos seguros obligatorios concentran el 74% de la producción de los
ramos Patrimoniales y el 62% del total de las primas emitidas por toda la
industria. COMPIANI, María Fabiana, “Panorama de la pandemia por COVID-
19 en el seguro”, AR/DOC/1958/2020.
323
El ajuste del precio
1. Introducción [arriba]
2. La norma [arriba]
324
En lo que atañe al presente capítulo, el art. 14 de la ley en análisis -bajo el título
“Ajustes”- establece una serie de disposiciones que rigen la mencionada
adecuación del precio en los contratos de locación. A efectos de una mayor
claridad expositiva, se lo transcribe a continuación:
El proyecto de ley en sus fundamentos mencionó que “[e]n suma: esta iniciativa
tiene como objetivo principal mejorar la situación habitacional de todas las
personas que alquilan una vivienda, establecer reglas claras y justas para todas
las partes, evitar abusos como el incremento del precio por la mera
especulación de los operadores, y armonizar las relaciones contractuales”.
Asimismo, y respecto al tema que nos ocupa sostuvo: “con la finalidad de evitar
arbitrariedades y abusos, se propone la implementación de un índice de
actualización del precio del alquiler que sea objetivo e incontrovertible.”
325
Ahora bien, la propuesta de determinar un índice de actualización de precios
aplicable a los contratos de locación no resulta una novedad legislativa. Más
allá de otros proyectos que contemplaban la misma o similar propuesta –
algunos de los cuales son mencionados en los fundamentos-, en la historia de
nuestro país existen múltiples antecedentes legislativos.
326
una cláusula que reflejara ajustes del precio quedaría expuesta a su
declaración de nulidad, pues la norma resulta por disposición expresa de orden
público.
Con el fin de evitar cualquier duda que diera lugar a un litigio judicial, la norma
en análisis prevé expresamente que los contratos de locación están
exceptuados de los dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley Nº 23.928 y sus
modificatorias. Es decir, que no operará la prohibición de actualizar los precios
en los contratos de locación.
327
De esta forma, la locación con destino habitacional, comercial o industrial -o
cualquiera sea - podrán prever válidamente una cláusula de ajuste al precio.
La nueva ley, en cambio, plantea una regla en la periodicidad del pago sólo para
los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional. En este
sentido, establece que el precio del alquiler debe fijarse por períodos
mensuales. Esta disposición reproduce el concepto del derogado artículo 6 de
la Ley Nº 23.091 de locaciones urbanas –ubicado en el capítulo de las
locaciones destinadas a vivienda- que establecía expresamente que el precio
de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos
mensuales.
328
Entiendo que la regla no tendrá un impacto significativo ya que resulta
costumbre fijar los pagos del precio en períodos mensuales. Tan es así, que el
Código Civil y Comercial lo establece en forma supletoria.
Lo que considero importante resaltar es que esta regla -como las que
analizaremos más adelante-, se encuentran establecidas únicamente para las
locaciones de inmuebles con destino habitacional. De tal forma, los contratos
de locación con otro destino siguen rigiéndose por el artículo 1208 de Código
Civil y Comercial, que permite a las partes fijar libremente la periodicidad del
pago.
329
presentan con las cláusulas de ajuste. En tal sentido, se destaca que la cláusula
de ajuste impide a las partes conocer -al tiempo de la celebración del contrato-
el monto global del precio de la locación, cuestión que es perfectamente
posible en la hipótesis de convenirse cánones escalonados. Es que los
alquileres escalonados no son cláusulas de ajuste, sino precios diferentes por
distintos tiempos de locación y, por lo tanto, constituyen una excepción a la
prohibición de dichas cláusulas, ya que ninguna de las normas del Código Civil
y de la Ley Nº 23.091 prohíben pactar libremente, conforme el art. 1197 de
dicho cuerpo legal, aumentos de alquileres mensuales, cada tres o seis meses o
cada año[9].
“las fluctuaciones económicas a las que nos tiene acostumbrados nuestro país
obligan a admitir la validez de estos pactos para tornar actual el precio del
contrato; consideramos que tan importante es asegurar la permanencia del
locador en un inmueble durante un plazo determinado, como mantener la
vigencia del precio acordado a valor del mercado. Creemos que ambos factores
son igualmente importantes para la sociedad, pues si la rueda económica no se
mueve, el circuito financiero también se paraliza y con ello se colabora también
a que el país entre en recesión… En suma, cabe repetir que los alquileres
escalonados no son cláusulas de ajuste, sino precios diferentes por distintos
tiempos de locación y, por lo tanto, no se encuentran comprendidas en dicha
prohibición”[13].
330
En otros casos, también se afirmó que no existe óbice legal alguno para que las
partes establezcan alquileres escalonados, en la medida que tal proceder no
oculte fórmulas indexatoriasAncla[14] y se sostuvo que la interdicción de
cláusulas de estabilización no alcanza a los pactos que establecen alquileres
escalonados, pues aunque el precio así establecido importa variabilidad en el
tiempo, no sigue necesariamente la suerte de la inflación real[15].
Por tanto, sólo en las locaciones con este tipo de destino, las partes no podrán,
sino que deberán abandonar la práctica de precios “escalonados”, ya que el
valor debe ser “único” y, a su vez, la actualización sólo se puede producir
anualmente.
Por si no quedara claro, la norma refuerza que: “En ningún caso se pueden
establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al
locatario.” Y digo refuerza, porque la cláusula de precios escalonados se solía
331
introducir pactando distintos precios para distintos períodos, o bien, un único
monto con distintas bonificaciones para los distintos períodos.
No resulta novedoso que sea la ley la que indique los índices que las partes
tienen que utilizar a los efectos de la actualización de precios. Menos aún, en
materia locativa. Así, la Ley Nº 20.625, sancionada en el año 1973, en lo que
aquí resulta pertinente, establecía que el valor locativo mensual sería el
importe resultante de aplicar sobre los alquileres la variación que resulte del
índice salarial del peón industrial de la Capital Federal en los últimos seis
meses.
332
su vez, quedaba sujeto a la variación sufrida por el índice salarial del peón
industrial para la Capital Federal durante el trimestre inmediato anterior.
Además, tenía en cuenta para esta determinación automática del precio, un
tope y un mínimo considerando las especiales condiciones del locatario (art. 9)
o del locador (art. 10).
Ahora bien, podría suceder que ninguno de los índices señalados -en leyes
anteriores o en la actual ley- refleje adecuadamente el deterioro del valor del
signo nacional. En consecuencia, redundaría en un perjuicio para el locador.
333
poder aumentar el precio de la locación de igual manera? Como claramente se
ve de estas preguntas, lo que el proyecto propone es simplemente una
traslación de los riesgos al locador, carente de toda justificación[17].
Conclusión [arriba]
Esto implica que todos los contratos de locación celebrados a partir de ese
momento se encontrarán excluidos de la prohibición de actualización
monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de
deudas, pudiendo las partes pactar entre las cláusulas de sus contratos el
334
ajuste del precio libremente, de la forma que lo negocien y consideren
conveniente para sus intereses.
335
Si bien la protección del derecho a la vivienda, sobre todo en situaciones de
emergencia económico-social, ha sido defendida legislativamente en diversas
oportunidades, muchas veces el objetivo protectorio logró el efecto contrario,
y produjo la contracción del mercado inmobiliario.
A la vez que, el carácter del locatario como “parte débil” y del locador como
“parte fuerte” de la relación contractual es una presunción legal que no
siempre se verifica en la práctica.
Notas [arriba]
[1] Cfr. Luis F.P. Leiva Fernández, Presente y futuro de las relaciones locativas
ante la emergencia económica, L.L. diario del 4/4/2002, p. 1.
[2] Rodrigo Pellejero, La emergencia económica y el contrato de locación
urbana, Jurisprudencia Argentina, Cita Online: 0003/009169.
336
[3] Ezequiel Valicenti, El contrato de locación y el acceso a la vivienda.
Resignificación del derecho privado frente a los derechos fundamentales,
RCCyC 2020 (marzo), 149.
[4] Cfr. José Fernando Márquez, Breves notas sobre la fijación del precio
locativo y la prohibición de actualizarlo, LLC 2013 (julio),601; Cita Online:
AR/DOC/2415/2013.
[5] Cfr. José Fernando Márquez, Cuando la prohibición de actualizar es
inconstitucional, SJA 03/06/2020, 30 – JA 2020-II.
[6] Enrique M. Falcón, Indexación de los contratos de locación, FUNDESI,
16/09/19.
[7] Conf. Borda, Alejandro; Derecho Civil y Comercial: Contratos, LA LEY, 3°
Ed. Actualizada y ampliada, Buenos Aires, 2020, p. 435.
[8] José Fernando Márquez, El precio en la locación: Cláusulas permitidas y
prohibidas, LA LEY 27/06/2014, 4 - LA LEY 2014-D, 51.
[9] Sandra A. Frustagli y Carlos A. Hernández, Problemas actuales de las
locaciones urbanas, LA LEY 17/04/2008, 1 - LA LEY 2008-C, 812; Cita Online:
AR/DOC/1176/2008; y CNCiv Sala I 16/7/96, Establecimiento Don Mariano
SA, c. Benitez Norma 1997-IV-síntesis; y CNCiv, SALA H, 06/05/95, Elvadin,
Alfredo R. v. Conforti, Jorge H., LA LEY, Cita Online: 962154.
[10] Así lo sostienen Llambías y Alterini, con citas de Spota, Borda, Clavell
Borras, Piantoni y Rezzónico (Llambías, J. J. y Alterini, Atilio A., "Código Civil
anotado", t. III-B, Ed. Abeledo-Perrot, ps. 106/107).
[11] CNCiv, SALA H, 06/05/95, Elvadin, Alfredo R. v. Conforti, Jorge H., LA LEY,
Cita Online: 962154.
[12] Cámara Nacional de Paz, en pleno, "Revello, Pacífico c./ Fernández,
Lorenzo y otro", 1/6/71, ED, 37-473 y LA LEY, 143-299.
[13] Cámara 4a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba,
04/06/2013, Michref, Julio c. Pedreira, Lidia Leonor s/ ordinarios – otros -
recurso de apelación, LA LEY, Cita Online: AR/JUR/33797/2013.
[14] CNCiv, SALA D, 29/11/1996, Barberán, Mariano P. v. Primiani, Jorge E.,
LA LEY, Cita Online: 1/12091.
[15] STJ Santiago del Estero, "Santiago del Estero Planetario S.R.L c. Gálvez
Blas SA.", 6/8/99. En el mismo sentido, la CCC San Isidro resolvió que "Los
alquileres escalonados no significan actualización, ni están alcanzados por la
prohibición legal vigente derivada del artículo 10 de la ley 23.928, porque la
convención que establece anticipadamente modificaciones periódicas en el
canon locativo puede responder a una previsión inflacionaria pero también a
otras circunstancias tenidas en cuenta por las partes al contratar, no
necesariamente vinculadas a la inflación", Sala II, 20/02/2003, Grimaldi, César
c. Astorelli, Irene, LLBA, 2003-761, LA LEY Cita Online: AR/JUR/721/2003.
[16] Luis F. P. Leiva Fernández, Un desacertado proyecto de reformas al
Código Civil y Comercial, LA LEY 20/03/2017, 1 - LA LEY 2017-B, 726
[17] Alejandro Borda, El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas, LA
337
LEY 20/03/2017, 1 - LA LEY 2017-B, 720.
[18] . Juan Ignacio Ruiz y Guillermina Fortunati, Proyecto de ley de alquileres y
reforma del Código Civil y Comercial, ADLA 2016-33, 85.
[19] Lilian N. Gurfinkel de Wendy, Indexación y nominalismo: ¿conviven en el
régimen legal vigente?, Jurisprudencia Argentina, Cita Online: 0003/009295.
[20] Superior Tribunal de Justicia de Santiago del Estero, Sala Civil y Comercial,
13/11/2017, “E., G. M. y otros c. D., S. s/ acción de reivindicación – casación
civil”, LA LEY Cita Online: AR/JUR/93146/2017.
I. Introducción [arriba]
Cabe preguntarse en primer término si los legisladores leyeron los arts. 904 a
913 del CcyCN donde ya estaba establecido el procedimiento tanto para las
consignaciones judiciales como extrajudiciales.
338
Frente a esta omisión legislativa, existen dos caminos posibles: a) sostener que
el legislador ha querido que únicamente pueda ejercerse la consignación
judicial en estos supuestos; b) afirmar que el principio general que reza “el que
puede lo más, puede lo menos” sigue siendo posible la consignación
extrajudicial tanto de los cánones locativos como de las llaves en los términos
de los arts. 910 a 913 del CcyCN).
Nuestra posición se inclina por la segunda opción. No solo por la vigencia del
principio referido, sino que, además, la aplicación del principio favor debitoris
importa arribar a las soluciones que permitan la liberación del deudor de sus
obligaciones.
Así dadas las cosas, entendemos que la omisión del legislador no obsta a la
posibilidad de que el locatario puede optar por evitar el costo de un
procedimiento judicial, y pueda, recurrir al procedimiento extrajudicial a los
fines de poner a disposición de locador, tanto los cánones que este no quisiere
percibir, como las llaves del inmueble una vez concluido el contrato.
339
Así, la norma repite los requisitos del art. 904, inc. “a” que requiere la
constitución en mora del acreedor a los fines de la procedencia del pago por
consignación, señalando que el plazo para la mora será de 48 horas.
Entendemos que este plazo puede ser modificado por las partes por un plazo
menor, o la disposición de la mora automática, pero no por un plazo mayor en
beneficio del locador.
340
Asimismo, deberá consignar el dinero en la escribania dentro de los 3 días,
rigiendo a partir de allí lo establecido en el art. 910, inc. “b” del CcyCN.
“En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o
condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones
pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al
requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del
inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los
gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni
ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente
realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que
el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles
siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito
judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del
vencimiento de dicho plazo”.
Por lo tanto, una vez constituido en mora el locador –esta vez la norma no
establece plazo para la mora, de manera que se podrá aplicar analógicamente
el de 48 horas dispuesto en el art. 15 de la misma Ley, salvo que las partes
341
estipularen la mora automática o un plazo menor-, el locatario deberá
consignar las llaves “judicialmente” dentro del plazo de 10 días.
342
[1] Abogado (UBA). Doctor en Derecho con Orientación en Derecho Privado
(UCES). Posgraduado en Responsabilidad de las Administraciones Sanitarias
(U. Menendez Pelayo, A Courña, España). Posgradudado en Derecho y
Emergencia Económica (U. Menendez Pelayo, A Coruña, España). Profesor de
Contratos (UBA, UCA), Derecho de Daños, del Consumidor y la Competencia
(UCEMA), Derecho Civil Parte General, Obligaciones y Daños (UCES).
Profesor de posgrado (UBA, UCA, USAL, UCES). Director del Capítulo
Argentino de la Asociación Iberoamericana de Derecho Privado. Miembro del
Instituto Argentino de Derecho del Consumidor.
1. Introducción [arriba]
343
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) debe
disponer de un régimen de facilidades para la registración de contratos
vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones
previstas en la ley 11.683 (t.o. 1998 y sus modificaciones).
344
Desde el contrato de comodato por un plazo de dos años, pero con obligación
de restituir el inmueble por el comodatario a simple requerimiento, y
paralelamente la suscripción de 12 y/o 24 pagarés por importe equivalentes a
las mercedes locativas, a contratos de locación por importes inferiores a los
reales y documentos en paralelo, por las diferencias no reconocidas en el
contrato, son algunas de las maniobras tendientes a no tributar, o disminuir de
manera considerable los tributos a oblar por el contrato locativo, que los
contribuyentes han ingeniado para no pagar.
345
En cuanto a los locatarios, en caso de locaciones comerciales, el total de lo
abonado en concepto de alquiler podrá ser computado como gasto del
ejercicio a los efectos de la determinación de las ganancias netas. No así los
locatarios de inmuebles para vivienda única. En este caso la ley permite la
deducción de una parte del valor abonado la cual asciende al 40 % del
mismo[2].
El segundo impuesto provincial que tiene relación con los contratos locativos,
es el impuesto de sellos el cual es soportado por ambas partes del contrato
locativo proporcionalmente, siendo ambos firmantes responsables solidarios
del pago total del impuesto por ante el fisco provincial.
346
genera la presunción de la continuidad o prórroga del contrato locativo, y
sobre la base de ello, procede a determinar los impuestos no declarados por el
locador. Si bien es una presunción que admite prueba en contrario, se dificulta
la posición del locador a la hora de demostrar que dicho inmueble no estaba
siendo locado, cuando los periodos en discusión son de vieja data.[4]
347
• Para el caso particular establecido en el artículo 14 de la Ley 27.551 donde
se establece la posibilidad de realizar ajustes anuales al precio del alquiler
conforme un índice que publicará mensualmente el BCRA, el cual se desconoce
por ser de fecha futura, el criterio de estimación que aplicará DGR (si así se
desprendiere del contrato de alquiler que se adjunte en la liquidación web, no
estableciendo precio cierto), será el siguiente:
348
5. El Registro de contratos de Locación [arriba]
349
1.1. Bienes con cotización conocida: el valor de cotización en la bolsa o
mercado respectivo.
A los efectos de este inciso, se entiende por rentas provenientes del alquiler o
arrendamiento de bienes inmuebles, las incluidas en los incisos a), b) -excepto
anticresis-, c), d) y e) del Artículo 41 de la Ley de Impuesto a las Ganancias,
texto ordenado en 1997 y sus modificaciones.”
La creación del registro por parte del organismo fiscal tuvo como principal
objetivo contar con una base de datos de las operaciones inmobiliarias, y a
partir de ello, poder determinar como agentes de retención del impuesto a las
ganancias a los locatarios, buscando de esta forma mejorar la recaudación
tributaria.
350
jurídicamente la imposición de sanciones ante el incumplimiento a deberes
formales, conforme las previsiones de la Ley N° 11.683.
351
muchos locadores no registraran los contratos vigentes, y cada vez que el fisco
detecte la existencia de uno, deberá iniciar el trámite sumarial para aplicar en
primer término la sanción por incumplimiento a los deberes formales.
352
El registro de los contratos de alquiler, puede ser un punto de partida para que
el fisco determine que alguno de los sujetos intervinientes actué como agente
de retención y/o de percepción buscando de esta forma mejorar la recaudación
tributaria.
8. Conclusiones [arriba]
353
tributarias. Por ello, deberemos estar atentos a la implementación del Registro
y su correcto uso por parte de los operadores tributarios.
Notas [arriba]
354
Estableció la Ley Nº 26.589 a la mediación como procedimiento que promueve
la comunicación directa entre las partes, asistidas por sus letrados y por el
mediador, tendiente a la solución extrajudicial de las controversias.
Como en su día allá por 1995 estableció la Ley Nº 24573, la Ley Nº 26589 a la
que nos referimos dispone en su art. 1* que "se establece con carácter
obligatorio la mediación previa a todo proceso judicial", criterio este que se ve
explicitado cuando en su art. 4* manifiesta que quedaran comprendidas dentro
del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria todo tipo de
controversias, siendo por tanto esta la regla, exceptuándose de dicho
procedimiento solo aquellas que la misma ley contempla en su art 5*, al cual
brevitatis causae nos remitimos.
355
bien la ley 26589 se encuentra plenamente vigente no es menos cierto que en
lo referente a los desalojos no se aplica más esa normativa.
Nos referiremos aquí, por ser este el objeto del presente trabajo, al
tratamiento de la mediación que en ese marco se da a la misma.
356
ejecuciones pasa a ser de carácter y aplicación obligatoria conforme el decreto
320 por el plazo de un año, es decir hasta el 29 de marzo de 2021,
independientemente que la ejecución de las sentencias de desalojo y los
lanzamientos quedan suspendidos en todo el territorio de la República
Argentina hasta el 30 de septiembre de 2020.
Del análisis de la misma solo me ocupare del capítulo que hace referencia a los
métodos alternativos de resolución de conflictos que dicha ley dispone, ya que
del resto se ocupan los distintos trabajos aquí compilados.
Por otro lado, el art 22 modifica el art. 6 de la Ley Nº 26.589 antes mencionada
estableciendo que: “En los casos de ejecución el procedimiento de mediación
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prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido
pueda cuestionar la vía."
Al excluir dicho objeto del Art 6° ya mencionado, deja de ser optativa para ello
la mediación, y no encontrándose entre las materias excluidas del Art. 5°, se
aplica el principio general dispuesto por el art 4° de la ley de mediación, por lo
cual pasa a ser obligatoria su aplicación para los desalojos.
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