TFG 201223

UNIVERSIDAD NACIONAL DE ASUNCIÓN
Facultad de Ingeniería
Ingeniería Geográfica y Ambiental
Evaluación de Riesgos en Inversiones Inmobiliarias a escala
distrital, a través de Sistemas de Información Geográfica - Caso
de Estudio: Distrito de Pilar, Ñeembucú
Andrea Natalia Ríos Benítez
San Lorenzo, Paraguay
2023
Universidad Nacional de Asunción Facultad de Ingeniería
Trabajo Final de Grado Ingeniería Geográfica y Ambiental
EVALUACIÓN DE RIESGOS EN INVERSIONES INMOBILIARIAS A ESCALA DISTRITAL, A
TRAVÉS DE SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA - CASO DE ESTUDIO:
DISTRITO DE PILAR, ÑEEMBUCÚ
Miembros del Consejo Directivo
Consejeros Titulares
 Prof. Dr. Ing. Rubén Alcides López Santacruz (Decano)
 Prof. MSc. Ing. Cirilo Jorge Hernáez Medina (Vicedecano)
 Cáceres Arce, Marco Aníbal (Docente)
 Blanco Bogado, Verónica (Docente)
 Almada Ibáñez, Marcial (Docente)
 Saito, Miki (Docente)
 Poisson Spessot, Luis Vidal (Docente)
 Arrom Irún, Francisco Manuel (Docente)
 Segovia Lohse, Herbert Raúl (Graduado)
 Arias Araujo, Rodrigo Miguel (Graduado)
 Stanley Lucero, Nelson Junior (Graduado)
 Rodríguez Mendieta, Keyla Bianca (Estudiante)
 Grau Maciel, Samuel Octavio (Estudiante)
 Simón Orue, Victoria Montserrat (Estudiante)

i
Consejeros Suplentes
 Yambay Ferreira, Hassim Daniel (Docente)
 Stalder Diaz, Diego Herbin (Docente)
 Segovia Lohse, Hermann Rigoberto (Docente)
 Sosa Almirón, Luis Antonio (Docente)
 Duarte Rodas, Helio Ramon (Docente)
 Stanley Calo, Henry Williams (Docente)
 Gómez Agüero, Leticia Belen Beatriz (Graduada)
 Flor De Rivas, Priscilla Tamara (Graduada)
 Alfonso Duarte, Fausto Ariel (Graduado)
 Agüero Gauto, Fatima María Andrea (Estudiante)
 Machuca Recalde, Arturo (Estudiante)
 Valdez Samudio, Gabriela María Alexandra (Estudiante)
Tutores del Trabajo
 Prof. Ing. Oscar Alfonso
 Prof. MSc. Ing. Néstor Cabral
 Prof. Ing. Federico Ferreira
 Prof. Ing. Fátima Sánchez

ii
Agradecimientos
A Dios, por su fidelidad.
A mis padres, por invertir sus vidas en la mía, sin escatimar esfuerzos.
A mi hermana, por inspirarme a llegar a esta meta.
A mi esposo, por su amor y compañía.
A mis profesores, por guiarme a la verdad.
A mis compañeros y amigos, por amenizar mis años en la facultad.
A mis jefes, por la confianza y las oportunidades.

iii
ÍNDICE DE CONTENIDO
ÍNDICE DE FIGURAS ........................................................................................ 5
ÍNDICE DE TABLAS .......................................................................................... 6
LISTA DE NOMENCLATURAS ......................................................................... 7
CAPÍTULO I ....................................................................................................... 8
1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................... 8
1.1. Justificación ......................................................................................... 9
1.2. Antecedentes ...................................................................................... 11
1.3. Objetivos del trabajo .......................................................................... 13
1.3.1. Objetivo General .......................................................................... 13
1.3.2. Objetivos Específicos .................................................................. 13
CAPÍTULO 2 .................................................................................................... 14
2. MARCO TEÓRICO ...................................................................................... 14
2.1. Gestión del territorio........................................................................... 14
2.1.1. Ordenamiento Territorial .............................................................. 15
2.1.2. Planificación Urbana .................................................................... 15
2.1.3. Conservación y protección del medio ambiente .......................... 15
2.1.4. Desarrollo económico .................................................................. 16
2.1.5. Ejido Urbano ................................................................................ 16
2.1.6. Zona Rural ................................................................................... 17
2.2. Gestión de Riesgos............................................................................ 17

1
2.3. Herramientas y Métodos de Evaluación de Riesgos: ........................ 20
2.3.1. Análisis de sensibilidad ................................................................ 20
2.3.2. Análisis de escenarios ................................................................. 22
2.4. Inversiones Inmobiliarias ................................................................... 26
2.4.1. Importancia Económica y Social .................................................. 27
2.4.2. Factores de Riesgo en Inversiones Inmobiliarias ........................ 28
2.5. Sistema de Información Geográfica ................................................... 28
2.5.1. Softwares SIG.............................................................................. 29
2.5.2. ArcGIS ......................................................................................... 30
2.5.3. Sistemas de Información Geográfica (SIG) ................................. 31
2.6. Tecnologías Emergentes y Futuras Tendencias ................................ 33
2.6.1. Inteligencia Artificial y Machine Learning ..................................... 33
2.7. Marco Legal y Ético ........................................................................... 36
2.7.1. Cumplimiento Normativo ............................................................. 36
2.7.2. Ética en la Toma de Decisiones ................................................... 37
2.7.3. Prelación de Leyes ...................................................................... 39
CAPITULO 3 .................................................................................................... 41
3. MATERIALES Y MÉTODOS........................................................................ 41
3.1. Localización del trabajo ..................................................................... 41
3.2. Alcance geográfico y temporal ........................................................... 42

2
3.3. Diseño de Investigación ..................................................................... 42
3.4. Tipo de Investigación ......................................................................... 43
3.5. Población y Muestra .......................................................................... 43
3.6. Fuentes de datos ............................................................................... 44
3.6.1. Fuente de datos primarios ........................................................... 45
3.6.2. Fuente de datos secundarios....................................................... 45
3.7. Instrumentos y Técnicas de recolección de datos ............................. 45
3.8. Evaluación de la calidad de los artículos seleccionados.................... 47
3.9. Análisis de la variabilidad, fiabilidad y validez de la información ....... 47
3.10. Procedimiento de Análisis de Datos. .............................................. 47
CAPÍTULO 4 .................................................................................................... 50
4. RESULTADOS Y DISCUSIONES ................................................................ 50
4.1. Identificación de riesgos vinculados al territorio que afectan la
rentabilidad de la inversión inmobiliaria. ....................................................... 50
4.1.1. Análisis normativo para inversiones inmobiliarias (loteamiento o
barrio cerrado). ........................................................................................... 50
4.1.2. Riesgos identificados ................................................................... 55
4.2. Propuesta metodológica para la evaluación de riesgos ..................... 56
4.2.1. Clasificación de riesgos ............................................................... 57
4.2.2. Valoración de riesgos .................................................................. 57

3
4.3. Análisis de los riesgos detectados. .................................................... 63
4.3.1. Propuesta de mitigación de riesgos identificados ........................ 73
4.3.2. Seguimiento ................................................................................. 77
CAPITULO 5 .................................................................................................... 80
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ............................................... 80
5.1. Conclusiones ..................................................................................... 80
5.2. Recomendaciones ............................................................................. 82
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................ 85
ANEXOS .......................................................................................................... 89

4
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 3.1: Mapa de ubicación del distrito de Pilar.......................................... 41
Figura 4.1: Flujograma de adquisición de inmueble ........................................ 51
Figura 4.2: Mapa del Zona de Seguridad Fronteriza del distrito de Pilar ........ 64
Figura 4.3: Mapa de barrios y localidades del distrito de Pilar ........................ 65
Figura 4.4: Mapa del Ejido Urbano del distrito de Pilar ................................... 68
Figura 4.5: Mapa del Parcelas Registradas en el SNC del distrito de Pilar..... 69
Figura 4.6: Mapa del Cobertura Forestal del distrito de Pilar .......................... 70
Figura 4.7: Mapa de Cauces Hídricos y Humedales del distrito de Pilar......... 71
Figura 4.8: Mapa Riesgo Inmobiliario distrito de Pilar ..................................... 72

5
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 2.1: Comparación de análisis se sensibilidad y de escenarios .............. 25
Tabla 2.2: Comparación entre formato vectorial y ráster ................................. 29
Tabla 2.3: Marco Legal Considerado ............................................................... 36
Tabla 3.1: Requerimientos de información para identificación de riesgos ....... 44
Tabla 3.2: Detalle de metodología aplicada ..................................................... 46
Tabla 3.3: Matriz de riesgos............................................................................. 48
Tabla 4.1: Proceso descriptivo de la adquisición de inmueble......................... 52
Tabla 4.2: Proceso descriptivo del anteproyecto ............................................. 54
Tabla 4.3: Proceso descriptivo del proyecto ejecutivo ..................................... 55
Tabla 4.4: Riesgos identificados ...................................................................... 55
Tabla 4.5: Clasificación de riesgos .................................................................. 57
Tabla 4.6: Valoración de riesgos ...................................................................... 61
Tabla 4.7: Barrios y localidades del distrito de Pilar ........................................ 66
Tabla 4.8: Clasificación de inmuebles según nivel de riesgo ........................... 73
Tabla 4.9: Medidas de mitigación de riesgos ................................................... 74
Tabla 4.10: Evolución del estado de la estructura de riesgo............................ 78
Tabla A1: Entrevista aplicada a funcionarios municipales ............................... 89
Tabla A2: Entrevista aplicada a desarrolladores inmobiliarios......................... 90
Tabla A3: Entrevista aplicada a funcionarios del SNC..................................... 92

6
LISTA DE NOMENCLATURAS
ASP Área Silvestre Protegida
DGRP Dirección General de los Registros Públicos
INDERT Instituto Nacional de Desarrollo Rural y de la Tierra
INE Instituto Nacional de Estadística
INFONA Instituto Forestal Nacional
MADES Ministerio del Ambiente y Desarrollo Sostenible
MAG Ministerio de Agricultura y Ganadería
POUT Plan de Ordenamiento Urbano y Territorial
SEAM Secretaria del Ambiente
SIG Sistema de Información Geográfica
SNC Servicio Nacional de Catastro

7
CAPÍTULO I
1. INTRODUCCIÓN
El mercado inmobiliario a nivel mundial es un factor muy importante en el
desarrollo económico de un país, engloba sectores como la construcción y el
sector financiero (Cajas, 2023).
Ferrero (2019) señala que, a pesar de la heterogeneidad geográfica, social,
económica, política y cultural, el territorio paraguayo, está siendo transformado,
modificados, destruido y reconstruido, a gran escala y a un ritmo precipitado. En
efecto, en él han sido desplegados nuevos equipamientos y formatos urbanos,
renovaciones paisajísticas y edilicias, desplazamientos de poblaciones, obras
públicas y un profuso desarrollo del negocio inmobiliario. Dichas intervenciones
y transformaciones espaciales se concentran en determinadas y puntuales
zonas de las cuidades, pero no se circunscriben a esos sectores ya existentes,
por el contrario, involucran como tendencia el desarrollo permanentemente de
otros y nuevos sectores, dentro y fuera de los ejidos urbanos y la ciudad
consolidada, erigiendo una reestructuración simultáneamente intensiva y
extensiva del territorio, donde la única constante aparente es el cambio.
El distrito de Pilar, perteneciente al departamento de Ñeembucú, también se
encuentra sometido a la transformación territorial descripta, en últimos años ha
sido receptor de contingentes de población provenientes de distritos vecinos y

8
de la capital del país debido a obras gubernamentales en la zona. Como
consecuencia del aumento de población que ha experimentado el distrito,
diversos proyectos inmobiliarios han comenzado a ocupar el cinturón del ejido
urbano de Pilar, provocando la expansión territorial de la población.
Las inversiones inmobiliarias surgen no solo por la necesidad de la sociedad, de
un espacio para el desarrollo de sus actividades, sino que son iniciativas
empresariales y que adquieren una centralidad determinante de las
configuraciones urbanas actuales, acompañadas del accionar estatal en cuanto
a la regulación normativa y/o inversiones públicas en materia de reforma,
modernización y reconfiguración urbanas, todo esto juega un papel más o menos
relevante, con mayor o menor peso específico, pero permanecen fuertemente
subordinados a las iniciativas, necesidades, intereses y dinámicas de la
acumulación y valorización de los capitales comprometidos en la producción de
la ciudad.
La inversión inmobiliaria, y al interés de este trabajo, específicamente los
loteamientos y barrios cerrados, tiene asociado varios riesgos que afectan a su
rentabilidad, considerando que ambos tipos de proyectos consisten finalmente
en la venta de terrenos, los riesgos son en su mayoría relacionados al territorio.
1.1. Justificación
La actividad económica, administrativa y social asociada al sector inmobiliario se
ve fuertemente afectada por los riesgos existentes en este sector. En las
interacciones financieras, existen agencias de evaluación de riesgos que
proporcionan una ventaja importante a los inversores, brindando información

9
sobre la calidad crediticia de los instrumentos financieros, basado en una serie
de factores que interactúan entre sí y determinan los riesgos en cada operación.
Por su parte, los sistemas de información geográfica (SIG) aportan información
acerca de determinado territorio que puede ser objetivo de un proyecto de
desarrollo inmobiliario.
La calificación de riesgos inmobiliarios se conforma como una herramienta que
aporta transparencia al negocio inmobiliario y la planificación urbana poniendo
de manifiesto los riesgos que puede afectar a los activos inmobiliarios o a los
territorios a diferentes escalas. Para determinar la clasificación de riesgo
inmobiliario de una unidad geográfica, como lo es un distrito, se parte de los
riesgos que afectan a los diferentes ámbitos geográficos de mayor escala: país,
región, departamento, y se identifica la estructura de riesgos sistemáticos que
afectan a cada zona del distrito. A partir de estos riesgos sistemáticos se
determinan los riesgos específicos del desarrollo inmobiliario que se desea
evaluar en dicho territorio.
El objetivo de este trabajo es aplicar herramientas de SIG para analizar y evaluar
los riesgos asociados al territorio que pueden afectar el rendimiento económico
de un proyecto de desarrollo inmobiliario del tipo loteamiento o barrio cerrado a
nivel distrital. Estos riesgos se clasifican en sistemáticos, que son los que
dependen de factores externos al proyecto, como el clima, la geología o la
política; y específicos, que son los que dependen de factores internos al
proyecto, como el diseño, la construcción o la gestión. La identificación y

10
valoración de estos riesgos es fundamental para la toma de decisiones sobre la
viabilidad y rentabilidad del proyecto.
1.2. Antecedentes
Los cambios en la morfología de las áreas urbanas responden a ciclos
económicos y demográficos muchas veces producidos como políticas y en otras
generados como consecuencia indirecta. Ni los hechos arquitectónicos, ni
menos aún las transformaciones urbanas, se producen de forma aislada al
entramado económico, político, social, y cultural constitutivo de las sociedades
(Capdevielle, et al, 2013).
Plan Nacional de Desarrollo (PND) Paraguay 2030, actualmente en ejecución,
describe la necesidad de definir un modelo de ocupación y organización del
territorio paraguayo señalando las acciones territoriales prioritarias, organizando
la estructura regional, micro regional y urbano rural, definiendo el esquema de
integración interna entre los municipios, departamento y regiones, a la vez que
orientando la localización de la infraestructura y los equipamientos para el
desarrollo humano en relación con el crecimiento y radicación de nuevos polos
económicos (STP,2014).
El PND Paraguay 2030 busca coordinar acciones en las instancias sectoriales
del Poder Ejecutivo, así como con diversos niveles de gobierno, sociedad civil,
sector privado y, eventualmente, los poderes Legislativo y Judicial, acompaña el
cumplimiento del Artículo 177 de la Constitución Nacional que establece que “Los
planes nacionales de desarrollo serán indicativos para el sector privado, y de
cumplimiento obligatorio para el sector público”.

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En el proceso de ordenamiento del territorio paraguayo, interfieren los
Intendentes Municipales y Juntas Municipales de cada distrito del Paraguay, a
través de uno de los elementos empleados para el cumplimiento de los objetivos
de la PND Paraguay 2030, denominado Plan de Ordenamiento Urbano y
Territorial, este documento es solicitado a las autoridades distritales, apoyadas
por el MADES y el INE, con la finalidad de orientar el uso y ocupación del territorio
en el área urbana y rural del distrito para conciliarlos con su soporte natural, así
lo indica el Art. 226 de la Ley Nº3966/2010 “Orgánica Municipal”.
Además del trabajo realizado por las autoridades distritales, quienes administran
los inmueble municipales y el INDERT quien administra los inmuebles rurales, el
SNC colabora en el ordenamiento del territorio través de una serie de
Resoluciones que conduce las operaciones sobre inmuebles urbanos y rurales,
hacia un ordenamiento físico y jurídico del territorio, llevando a cabo no solo del
Cotejo de Plano de Ubicación Georreferenciado de Propiedad, si no la
asignación y anulación, según corresponda, de identificativos catastrales a
inmuebles unificados, fraccionados, loteados o sometidos a propiedad
horizontal.
El Paraguay cuenta con planes, ordenanzas y resoluciones vinculadas a distintas
instituciones estatales que gestionan el territorio, las mismas requieren ser
interpretadas y aplicadas a cabalidad para la correcta ejecución de proyectos de
inversión inmobiliaria.

12
1.3. Objetivos del trabajo
1.3.1. Objetivo General
 Evaluar los riesgos en Inversiones Inmobiliarias en el distrito de Pilar,
Paraguay.
1.3.2. Objetivos Específicos
 Identificar los indicadores de riesgos sistemáticos y específicos,
vinculados al territorio, que pueden llegar a afectar la rentabilidad
esperada de la inversión inmobiliaria.
 Plantear una metodología de aplicación práctica para la evaluación de
riesgos de la inversión inmobiliaria.
 Analizar los riesgos en el área de estudio.

13
CAPÍTULO 2
2. MARCO TEÓRICO
2.1. Gestión del territorio
La gestión del territorio es el conjunto de acciones que se realizan para el
aprovechamiento, conservación y restauración de los recursos naturales, la
infraestructura y el capital humano de un territorio, con el fin de mejorar la calidad
de vida de sus habitantes y generar condiciones para el desarrollo sostenible, se
trata de un proceso que busca administrar y planificar de manera eficiente y
sostenible el desarrollo de un determinado espacio geográfico. Implica la toma
de decisiones respecto a cómo se organiza el territorio, considerando aspectos
como el uso del suelo, la preservación del medio ambiente, la expansión urbana,
la planificación de infraestructuras y servicios, entre otros.
De acuerdo con Ladrón de Guevara (2010), la gestión del territorio implica
"acciones y estrategias coordinadas con el propósito de orientar, dirigir u
organizar el uso y ocupación del espacio físico-geográfico.
La gestión del territorio busca alcanzar un equilibrio entre las necesidades
sociales, económicas y ambientales, teniendo en cuenta las características y
particularidades propias del territorio en cuestión. Esto implica identificar los
recursos naturales, culturales y sociales, así como las demandas y objetivos de
desarrollo, para luego establecer estrategias y políticas que permitan un
crecimiento ordenado y sustentable.

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Entre las actividades que comprende la gestión del territorio se encuentran:
2.1.1. Ordenamiento Territorial
El ordenamiento territorial (OT) consiste en definir y establecer los usos del suelo
en diferentes áreas del territorio, con el objetivo de evitar conflictos y maximizar
la eficiencia en la utilización de los recursos.
El OT)es considerado una política de Estado y un instrumento de planificación
del desarrollo, desde una perspectiva sistémica, prospectiva, democrática y
participativa, que orienta la apropiada organización político administrativa de la
Nación y la proyección espacial de las políticas sociales, económicas,
ambientales y culturales de la sociedad, garantizando un nivel de vida adecuado
para la población y la conservación del ambiente, tanto para las actuales
generaciones, como para las del futuro (Lücke, 1999, citado por FAO).
2.1.2. Planificación Urbana
La planificación urbana implica diseñar y regular el crecimiento de las urbes y
establecer políticas de desarrollo urbano, considerando aspectos como la
ubicación de viviendas, espacios públicos destinados a plazas o edificios
públicos, equipamientos y servicios para garantizar una buena calidad de vida,
está orientada a la formulación de propuestas para la resolución y prevención de
problemas urbanísticos (Kullock, 2019).
2.1.3. Conservación y protección del medio ambiente
La conservación y protección del medio ambiente involucra la preservación de
áreas naturales, la gestión sostenible de los recursos naturales y la mitigación
de impactos ambientales negativos.

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2.1.4. Desarrollo económico
La promoción del desarrollo económico busca identificar y promover sectores
económicos potenciales dentro del territorio, fomentando la generación de
empleo, la diversificación de la economía y el impulso del emprendimiento.
El desarrollo económico consiste en un proceso de transformación
socioeconómica focalizado en el crecimiento sostenido del Producto Interno
Bruto, la industrialización del aparato productivo nacional, la elevación de los
ingresos reales de la población y la progresiva satisfacción de las necesidades
materiales y culturales de los ciudadanos (INE,2015).
Este proceso requiere de mejoras en la productividad de todos los sectores
económicos, mayores niveles de inversión y capitalización, avances
tecnológicos, aumento del empleo formal, distribución progresiva del ingreso, así
como en la calidad de vida y las capacidades humanas en el país.
2.1.5. Ejido Urbano
Ejido Urbano es un área de terreno destinada para el crecimiento y desarrollo
planificado de un distrito, esta área se reserva para la expansión ordenada de la
ciudad, con el objetivo promover un crecimiento planificado, es un área
legalmente declarada como extensión futura de una ciudad o localidad, por lo
general adyacente a la misma, en la cual la municipalidad posee el derecho de
promulgación de ordenanzas relativas al uso de suelo y futuro planeamiento"
(Hernández et al, 2011).
La delimitación y regulación del ejido urbano en Paraguay está establecida por
ordenanzas municipales, que definen las áreas específicas destinadas para la
expansión urbana. Estas áreas son determinadas por los municipios, en

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coordinación con las autoridades competentes como lo es el SNC, teniendo en
cuenta factores como el crecimiento poblacional, las necesidades de vivienda,
equipamientos y servicios, así como la preservación de áreas verdes y el
desarrollo sostenible.
El Ejido Urbano es fundamental para garantizar un crecimiento ordenado y
planificado de las ciudades, evitando la ocupación ilegal de tierras y promoviendo
la provisión de servicios básicos como agua potable, electricidad, transporte,
entre otros. Además, busca proteger áreas naturales y promover la preservación
del medio ambiente.
2.1.6. Zona Rural
La zona rural son áreas fuera de los centros urbanos o ciudades. Estas áreas
suelen caracterizarse por tener una baja densidad de población, menor
infraestructura y servicios en comparación con las zonas urbanas, delimitadas
dentro el ejido urbano.
Las zonas rurales son asociadas a usos de suelo tipo agricultura y ganadería,
dado que es común encontrar comunidades agrícolas donde la población se
dedica a la producción de alimentos, como la agricultura de subsistencia o la
agricultura comercial. Además, las áreas rurales pueden albergar pequeñas
localidades, pueblos o asentamientos dispersos, donde la gente vive en contacto
cercano con la naturaleza y depende en gran medida de los recursos locales
(Cepal, 2023).
2.2. Gestión de Riesgos
La gestión de riesgos se define como el proceso social complejo que involucra
actividades de tipo normativo, operativo, financiero y de planeación, ejecutadas

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por entidades del Estado y particulares, orientadas a la formulación de políticas,
estrategias y procedimientos que permitan identificar, analizar, evaluar, controlar
y monitorear aquellas condiciones de riesgo de un territorio dadas por factores
naturales y antrópicos (USAID, 2020).
La gestión de riesgos es un proceso amplio que incluye la identificación,
evaluación y tratamiento de los riesgos, así como la implementación de
estrategias para controlarlos y monitorear su evolución. Las fases que la
componen son:
 Identificación de Riesgos: Similar a la evaluación de riesgos, pero en la
gestión de riesgos, la identificación es el primer paso continuo y dinámico.
 Evaluación de Riesgos: Incluye la evaluación detallada de los riesgos,
pero también se centra en la toma de decisiones sobre cómo abordarlos.
 Tratamiento de Riesgos: Desarrolla estrategias y acciones para mitigar,
transferir, aceptar o evitar los riesgos.
 Implementación de Estrategias: Pone en práctica las estrategias de
gestión de riesgos.
 Monitoreo Continuo: Evalúa constantemente la efectividad de las
estrategias y ajusta según sea necesario.
La gestión de riesgos adopta un enfoque holístico y proactivo para abordar los
riesgos en todas las etapas de un proyecto o actividad, con el objetivo principal
de gestionar los riesgos de manera integral, asegurándose de que los riesgos se
entiendan, se controlen y se integren en las decisiones y procesos organizativos.
Los elementos clave de la gestión de riesgos incluyen:

18
 Identificación de Riesgos: Este paso implica la identificación de posibles
eventos o situaciones que podrían afectar a la organización, tanto
negativa como positivamente. Esto puede incluir eventos internos y
externos.
 Evaluación de Riesgos: Una vez identificados, los riesgos se evalúan en
términos de su probabilidad de ocurrencia y su impacto en los objetivos
de la organización. Esto ayuda a priorizar los riesgos y determinar cuáles
requieren una mayor atención.
 Mitigación o Tratamiento de Riesgos: Desarrollar estrategias para abordar
y mitigar los riesgos identificados. Esto puede implicar la implementación
de controles preventivos, la transferencia de riesgos a través de seguros
o contratos, la aceptación informada del riesgo, o la búsqueda de
oportunidades que surgen de los riesgos.
 Monitoreo y Supervisión Continua: La gestión de riesgos es un proceso
continuo. Una vez que se implementan las estrategias de mitigación, es
crucial monitorear y revisar continuamente el entorno de riesgos para
asegurarse de que las estrategias sigan siendo efectivas y ajustarlas
según sea necesario.
 Cultura de Riesgos: Fomentar una cultura organizacional que valore la
gestión de riesgos y la considera como parte integral de la toma de
decisiones. Esto implica la participación de los empleados en la
identificación y gestión de riesgos.

19
2.3. Herramientas y Métodos de Evaluación de Riesgos:
2.3.1. Análisis de sensibilidad
El análisis de sensibilidad es una herramienta utilizada en la gestión de riesgos
para evaluar cómo las variaciones en ciertos parámetros o variables afectan los
resultados de un proyecto o inversión. Este método es particularmente útil para
comprender la sensibilidad de un proyecto ante cambios en diferentes
escenarios y para identificar los factores que pueden tener un impacto
significativo en los resultados. Para realizar un Análisis de Sensibilidad, se debe
seguir los siguientes pasos:
 Identificación de Variables Clave:
o Identifica las Variables Relevantes: Identifica las variables o
parámetros clave que pueden influir en los resultados del proyecto.
Estas variables pueden incluir costos, ingresos, tasas de interés,
plazos, entre otros.
 Definición de Escenarios:
o Escenarios Posibles: Define diferentes escenarios posibles para
cada variable clave. Pueden ser escenarios optimistas, pesimistas
o realistas. Por ejemplo, ¿cómo afectaría el proyecto si los costos
de construcción aumentaran o disminuyeran significativamente?
 Modelado de Escenarios:
o Ajuste de Modelos: Utiliza modelos financieros o de simulación
para ajustar los escenarios. Modifica las variables clave según los
diferentes escenarios para evaluar el impacto en los resultados
financieros del proyecto.

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 Análisis de Resultados:
o Evaluación de Sensibilidad: Analiza cómo cambian los resultados
del proyecto en respuesta a las variaciones en las variables clave.
Identifica qué variables tienen un impacto más significativo y cuáles
tienen menos impacto.
 Toma de Decisiones:
o Identificación de Decisiones Críticas: Utiliza los resultados del
análisis de sensibilidad para identificar decisiones críticas y áreas
donde se requiere mayor atención o mitigación de riesgos.
o Planificación de Contingencias: Desarrolla planes de contingencia
o estrategias de mitigación para hacer frente a los riesgos
identificados durante el análisis de sensibilidad.
El Análisis de Sensibilidad cuenta con las siguientes ventajas:
 Identificación de Factores Clave: Permite identificar los factores que más
afectan los resultados del proyecto, ayudando a enfocar los esfuerzos en
la gestión de esos riesgos específicos.
 Mejora de la Toma de Decisiones: Proporciona información valiosa para
la toma de decisiones informadas, especialmente en entornos inciertos o
volátiles.
 Planificación de Contingencias: Facilita la planificación de contingencias
y la preparación para posibles escenarios adversos.
 Comunicación Efectiva: Ayuda en la comunicación efectiva de los riesgos
a las partes interesadas, destacando los factores críticos que pueden
afectar los resultados del proyecto.

21
Las limitaciones del Análisis de Sensibilidad son:
 Simplificación del Modelo: Puede requerir la simplificación de modelos
para facilitar el análisis, lo que podría no capturar completamente la
complejidad de algunas variables.
 Interdependencia de Variables: No siempre tiene en cuenta las
interdependencias entre variables, lo que podría subestimar o
sobreestimar los riesgos.
 Naturaleza Estática: A menudo, asume que las variables cambian de
manera independiente y en un entorno estático, lo cual puede no ser la
realidad en situaciones dinámicas y complejas.
2.3.2. Análisis de escenarios
El análisis de escenarios es una técnica de evaluación de riesgos que implica la
identificación, desarrollo y análisis de diferentes escenarios futuros posibles.
Cada escenario representa una combinación única de eventos, condiciones y
variables que podrían afectar el desarrollo de un proyecto o la consecución de
objetivos. Este método es especialmente útil para comprender cómo diversas
condiciones podrían influir en los resultados y tomar decisiones informadas en
función de diferentes situaciones posibles. Para realizar un Análisis de
escenarios, se debe seguir los siguientes pasos:
 Identificación de Variables Relevantes:
o Variables Clave: Identifica las variables o factores que son críticos
para el éxito del proyecto. Pueden incluir factores económicos,
tecnológicos, políticos, sociales, ambientales, entre otros.

22
 Definición de Escenarios:
o Escenarios Posibles: Desarrolla diferentes escenarios posibles que
podrían surgir en el futuro. Estos escenarios pueden ser optimistas,
pesimistas o más probables según la información disponible.
 Modelado de Escenarios:
o Ajuste de Modelos: Utiliza modelos, simulaciones o herramientas
analíticas para ajustar los escenarios. Modifica las variables clave
según cada escenario para evaluar el impacto en los resultados del
proyecto.
 Análisis de Resultados:
o Evaluación de Consecuencias: Analiza cómo se traducen las
variaciones en las variables clave en diferentes resultados y
consecuencias para el proyecto.
o Identificación de Riesgos y Oportunidades: Identifica los riesgos
potenciales y las oportunidades asociadas con cada escenario.
 Toma de Decisiones:
o Desarrollo de Estrategias: Desarrolla estrategias específicas para
abordar los riesgos identificados y capitalizar las oportunidades en
cada escenario.
o Priorización de Acciones: Prioriza las acciones y medidas de
mitigación basándote en la probabilidad y el impacto de los
escenarios.

23
El Análisis de Escenarios cuenta con las siguientes ventajas:
 Considera la Incertidumbre: Aborda la incertidumbre al considerar
múltiples futuros posibles, lo que ayuda a la toma de decisiones en
entornos complejos e impredecibles.
 Mejora la Preparación: Facilita la preparación para situaciones
inesperadas al visualizar cómo el proyecto podría responder en diferentes
contextos.
 Enfoque Holístico: Proporciona una visión holística al examinar múltiples
factores y variables que podrían afectar el proyecto.
 Facilita la Comunicación: Ayuda a comunicar de manera efectiva los
riesgos y oportunidades a todas las partes interesadas, facilitando un
entendimiento común.
Las limitaciones del Análisis de Escenarios son:
 Complejidad: La creación y gestión de múltiples escenarios pueden
volverse complejas, especialmente en proyectos grandes o con muchas
variables.
 Datos Limitados: La calidad del análisis depende de la disponibilidad de
datos precisos y la capacidad de prever cambios en las variables clave.
 Interdependencia de Escenarios: Puede haber interdependencia entre
escenarios que no se refleje completamente en el análisis, especialmente
si las variables están correlacionadas.
 Enfoque Prospectivo: Algunos eventos pueden ser impredecibles, lo que
limita la capacidad de prever completamente todos los posibles
escenarios.

24
El análisis de sensibilidad y el análisis de escenarios son dos técnicas de
evaluación de riesgos que comparten el objetivo de comprender la variabilidad
en los resultados de un proyecto o inversión, pero difieren en sus enfoques y
aplicaciones específicas, ambas técnicas son comparadas en la Tabla 2.1.
Tabla 2.1: Comparación de análisis se sensibilidad y de escenarios.
Característica Análisis de Sensibilidad Análisis de Escenarios

Se centra en evaluar cómo Examina una serie de
las variaciones en una combinaciones de variables,
variable o un conjunto eventos y condiciones para
limitado de variables afectan desarrollar diferentes
directamente los resultados escenarios posibles que
Enfoque
del proyecto. Se realiza podrían afectar el proyecto.
modificando una variable a la Considera múltiples variables
vez y observando cómo de manera simultánea y
cambian los resultados. examina cómo interactúan
para influir en los resultados.
Por lo general, se enfoca en Involucra múltiples variables
un número limitado de y sus combinaciones para
Cantidad de Variables variables clave para evaluar crear un conjunto más
su impacto individual en los amplio de situaciones
resultados. posibles.
Es menos complejo y más
Puede ser más complejo
fácil de implementar, ya que
debido a la consideración de
se centra en cambios
múltiples variables y sus
incrementales en variables
interacciones. Proporciona
Flexibilidad y Complejidad: específicas. Es
una visión más holística y
particularmente útil cuando
contextualizada de cómo
se quiere entender la
podría evolucionar un
sensibilidad de los resultados
proyecto en diversos
ante pequeñas variaciones
contextos.
en factores críticos.
Permite una comprensión
más amplia de cómo
Puede proporcionar una diferentes situaciones
visión más inmediata de podrían desarrollarse a lo
Enfoque Temporal: cómo cambios en variables largo del tiempo, lo que es
clave afectan los resultados útil para la planificación a
actuales o futuros cercanos. largo plazo y la gestión de
riesgos a lo largo del ciclo de
vida del proyecto.
Se utiliza para evaluar cómo
Se utiliza a menudo para las decisiones podrían
identificar las variables más desempeñarse en diferentes
Uso en la Toma de
influyentes y guiar decisiones contextos y para desarrollar
Decisiones:
específicas en función de estrategias que sean
esos resultados. robustas en una variedad de
situaciones.
Fuente: Elaboración propia.

25
Ambas técnicas son complementarias y pueden utilizarse de manera conjunta
para proporcionar una evaluación más completa de los riesgos. Mientras que el
análisis de sensibilidad se enfoca en variables individuales, el análisis de
escenarios amplía la perspectiva al considerar múltiples variables de manera
simultánea en situaciones más complejas y contextualizadas.
2.4. Inversiones Inmobiliarias
Las inversiones inmobiliarias son aquellas que se destinan a la adquisición,
construcción o remodelación de bienes raíces con el objetivo primordial de
generar una renta periódica, obtener una ganancia por una futura venta o ambas
(Torres, 2015). Incluye desde proyectos a pequeña escala como locales
comerciales, hasta grandes emprendimientos multifamiliares, de oficinas,
hoteles, centros comerciales, etc.
Estas inversiones pueden tomar diversas formas, desde la compra de
propiedades residenciales, comerciales o industriales hasta la participación en
proyectos de desarrollo inmobiliario. Algunos aspectos clave de las inversiones
inmobiliarias son:
 Propiedades Residenciales: Incluyen la compra de viviendas,
apartamentos, condominios u otras propiedades destinadas a la
residencia. Los inversores pueden obtener ingresos a través de la renta
de estas propiedades a inquilinos.
 Propiedades Comerciales: Se refieren a bienes raíces utilizados con fines
comerciales, como oficinas, locales comerciales, almacenes o
instalaciones industriales. Los ingresos pueden provenir del
arrendamiento a empresas o comercios.

26
 Desarrollo Inmobiliario: Involucra la compra de terrenos con el objetivo de
desarrollar proyectos inmobiliarios, como la construcción de edificios
residenciales o comerciales. Los ingresos pueden generarse mediante la
venta de las propiedades desarrolladas.
 Propiedades para Alquiler a Corto Plazo: Algunos inversores se centran
en propiedades destinadas a alquileres a corto plazo, como apartamentos
para turistas. Plataformas en línea facilitan este tipo de inversiones, como
el alquiler a través de servicios de alojamiento.
 Fondos de Inversión Inmobiliaria: Los inversores pueden participar en
inversiones inmobiliarias a través de fondos que agrupan capitales de
varios inversionistas para adquirir y gestionar propiedades. Estos fondos
permiten a los inversionistas diversificar su cartera inmobiliaria sin poseer
propiedades específicas.
 Inversiones en Bienes Raíces Cotizados (REIT): Los REIT son empresas
que poseen, operan o financian bienes raíces que generan ingresos. Los
inversores pueden comprar acciones de REIT en bolsa, proporcionando
una forma líquida de participar en el sector inmobiliario.
2.4.1. Importancia Económica y Social
Analizar el papel crucial de las inversiones inmobiliarias en el desarrollo
económico y la creación de valor en comunidades locales.
Los riesgos asociados a un loteamiento, ya sea de tipo sistemático o específico,
pueden variar según diversos factores como la ubicación geográfica, las
condiciones del mercado inmobiliario, la normativa local, entre otros. Aquí te

27
proporciono una descripción general de los riesgos sistemáticos y específicos
asociados a un loteamiento:
2.4.2. Factores de Riesgo en Inversiones Inmobiliarias
 Riesgos Económicos
Identificar y analizar los riesgos asociados a las fluctuaciones del mercado, tasas
de interés y condiciones económicas generales.
 Riesgos Legales y Regulatorios
Explorar los riesgos derivados de cambios en la legislación, regulaciones de
zonificación y disputas legales.
 Riesgos Ambientales
Considerar los riesgos asociados a desastres naturales, degradación y
regulaciones ambientales.
 Riesgos de Mercado
Analizar la volatilidad del mercado inmobiliario, la oferta y la demanda, y su
impacto en las inversiones.
2.5. Sistema de Información Geográfica
Los Sistemas de Información Geográfica (SIG) son herramientas que permiten
capturar, almacenar, analizar y visualizar datos geoespaciales. Estos sistemas
integran información geográfica, con datos tabulares, permitiendo un análisis
más completo y facilitando la toma de decisiones en diversos campos de
aplicación (Santos, 2020).
La representación de datos geoespaciales se da a través de los formatos
vectorial y ráster, dichos formatos son comparados en la (Tabla 2.2).

28
Tabla 2.2: Comparación entre formato vectorial y ráster.
Característica Formato Vectorial Formato Ráster

 Matriz de Celdas: Organiza
 Representación Geométrica: los datos geoespaciales en
Utiliza entidades geométricas una matriz de celdas o
Representación como puntos, líneas y polígonos píxeles, donde cada celda
para representar la información tiene un valor que representa
geoespacial. alguna característica del
terreno.
 Estructura Topológica: Los
datos vectoriales incluyen  Estructura Regular: La
información topológica que estructura es regular y
Estructura
describe las relaciones constante, dividiendo el área
espaciales entre entidades en una cuadrícula.
(nodos, arcos, polígonos).
 Eficiencia en Datos
 Precisión Geométrica: Ofrece
Continuos: Adecuado para
una alta precisión en la
datos continuos como
representación de límites y
modelos de elevación y datos
Características formas.
climáticos.
Principales  Datos Atributivos: Permite
 Procesamiento Rápido:
asociar atributos específicos a
Algoritmos más eficientes
cada entidad geométrica,
para ciertos tipos de análisis
facilitando el análisis detallado.
espacial.
 Modelado de Superficies: Útil
para modelado de terreno,
 Análisis Espacial Complejo:
análisis de pendientes y
Ideal para análisis espacial
aspecto.
avanzado, como modelado de
Uso Científico  Datos Continuos: Apropiado
redes, análisis de rutas y
para datos que varían de
evaluación de impacto
manera continua, como
ambiental.
temperaturas o
concentraciones.
 Entidad Puntual: Coordenadas  Modelo Digital de Elevación
de un árbol individual. (DEM): Representación de
 Entidad Lineal: Carreteras o ríos elevaciones del terreno en
Ejemplo representados como líneas. una cuadrícula de píxeles.
 Entidad Poligonal: Áreas como  Imagen Satelital: Píxeles que
parcelas de tierra o cobertura representan valores
de suelo. radiométricos.
2.5.1. Softwares SIG
Los software SIG son plataformas que manejan datos espaciales, ofrecen
herramientas de análisis y visualización, son compatibles con diversos tipos de
datos geográficos, soportando formatos estándar como Shapefile, GeoJSON, y
GeoTIFF para la interoperabilidad con otras herramientas.

29
Empleando lenguajes de programación como Python y SQL, comúnmente
utilizados para la automatización y personalización, mientras que la
interoperabilidad con estándares facilita la integración con otras herramientas y
fuentes de datos.
Entre las funcionalidades principales de un software SIG, se encuentra la
adquisición de datos; permitiendo la captura de datos geoespaciales desde
diversas fuentes, como imágenes satelitales, GPS, encuestas, etc.; el
almacenamiento y gestión de datos, puesto que organiza y administra datos
espaciales en una base de datos especializada para un acceso eficiente; otra
función es el análisis espacial: ofrece herramientas para realizar análisis
avanzados, como superposición de capas, modelado de terreno, y cálculos de
proximidad; y ,la visualización: proporciona capacidades para representar datos
geográficos en mapas interactivos.
2.5.2. ArcGIS
Es un conjunto de software para Sistemas de Información Geográfica (SIG)
desarrollado por Esri (Environmental Systems Research Institute), una empresa
líder en tecnologías geoespaciales. Este conjunto de herramientas proporciona
capacidades completas para la captura, almacenamiento, análisis y visualización
de datos geoespaciales. Es ampliamente utilizado en diversos campos, como la
cartografía, la planificación urbana, la gestión de recursos naturales, la salud
pública, entre otros.
ArcGIS, en su presentación de escritorio, cuenta con ArcMap; una aplicación
para crear, visualizar y analizar mapas, y ArcCatalog; utilizado para organizar y
gestionar datos geoespaciales.

30
2.5.3. Sistemas de Información Geográfica (SIG) en la Evaluación de
Riesgos
Los Sistemas de Información Geográfica (SIG) desempeñan un papel esencial
en proyectos inmobiliarios al proporcionar herramientas avanzadas para la
captura, análisis y visualización de datos geoespaciales. Su aplicación
contribuye significativamente a la toma de decisiones informada y eficiente en
todas las fases de un proyecto, desde la planificación hasta la gestión y
evaluación.
 Planificación y Selección de Sitios
o Análisis del Entorno: Utilizar SIG para analizar el entorno
geoespacial y evaluar factores como la accesibilidad, servicios
públicos, y características del terreno que impactan en la selección
de sitios para desarrollo inmobiliario.
o Evaluación de Riesgos: Integrar datos de riesgos ambientales y
sociales en el proceso de planificación, permitiendo la identificación
temprana de posibles desafíos.
 Diseño y Desarrollo del Proyecto
o Zonificación y Parcelación: Utilizar SIG para diseñar la zonificación
eficiente del proyecto y la parcelación del terreno, optimizando el
uso del suelo de acuerdo con regulaciones locales y necesidades
del mercado.
o Análisis de Impacto Ambiental: Realizar análisis espaciales para
evaluar el impacto ambiental potencial del proyecto, facilitando la
toma de decisiones sostenibles.

31
 Evaluación de Mercado y Tendencias
o Segmentación del Mercado: Utilizar SIG para segmentar el
mercado inmobiliario según variables geográficas, demográficas y
socioeconómicas, permitiendo una comprensión más profunda de
las preferencias del cliente.
o Visualización de Tendencias: Implementar herramientas de
visualización espacial para identificar tendencias y patrones de
mercado que influyen en la demanda y la valoración de
propiedades.
 Gestión de Proyectos y Construcción
o Logística de Construcción: Utilizar SIG para planificar la logística
de construcción, optimizando la movilidad de equipos, transporte
de materiales y minimizando impactos en el tráfico local.
o Monitoreo de Avance: Implementar sistemas de monitoreo
geoespacial para seguir el progreso de la construcción en tiempo
real, facilitando la toma de decisiones basada en datos.
 Comercialización y Venta
o Estrategias de Marketing Geolocalizado: Utilizar análisis
espaciales para desarrollar estrategias de marketing
geolocalizado, dirigiendo campañas publicitarias específicas a
segmentos de mercado identificados.
o Visualización 3D Interactiva: Implementar herramientas de
visualización 3D para ofrecer a los clientes potenciales

32
experiencias inmersivas de las propiedades antes de su
construcción.
 Evaluación Posterior a la Construcción
o Monitoreo de Desempeño: Utilizar SIG para el monitoreo continuo
del desempeño ambiental y la eficiencia operativa de las
instalaciones construidas.
o Valoración de Activos: Integrar datos geoespaciales en la
valoración de activos, considerando la ubicación y condiciones del
mercado para una evaluación precisa.
2.6. Tecnologías Emergentes y Futuras Tendencias
2.6.1. Inteligencia Artificial y Machine Learning
La integración de Inteligencia Artificial y Machine Learning en proyectos
inmobiliarios redefine la eficiencia, precisión y adaptabilidad en todas las fases
del ciclo de vida de un proyecto (RICS, 2021). Estas tecnologías no solo
optimizan procesos existentes, sino que también abren nuevas posibilidades
para la innovación y la mejora continua en el sector inmobiliario, algunas de sus
aplicaciones son:
 Predicción de Tendencias de Mercado
o Análisis Predictivo: Utilizar modelos de ML para analizar grandes
conjuntos de datos y prever tendencias del mercado inmobiliario,
facilitando la identificación de oportunidades y riesgos.
o Segmentación del Mercado: Aplicar algoritmos de clustering para
segmentar de manera precisa el mercado y adaptar estrategias de
desarrollo inmobiliario según perfiles específicos.

33
 Evaluación de Riesgos y Valoración de Propiedades
o Modelos de Riesgo Financiero: Implementar algoritmos de ML para
evaluar y prever riesgos financieros asociados a inversiones
inmobiliarias, considerando factores económicos y de mercado.
o Valoración Precisa: Utilizar modelos de valoración de propiedades
basados en ML para obtener valoraciones más precisas,
considerando una variedad de variables influyentes.
 Diseño y Planificación Optimizados
o Optimización de Diseño: Aplicar IA para generar diseños
arquitectónicos optimizados, considerando restricciones locales,
preferencias del mercado y criterios de sostenibilidad.
o Planificación Eficiente de Espacios: Utilizar algoritmos de ML para
la planificación eficiente de espacios en proyectos inmobiliarios,
maximizando la utilidad y la satisfacción del usuario.
 Personalización de Experiencias de Usuario
o Recomendaciones Personalizadas: Implementar sistemas de
recomendación basados en ML para personalizar la experiencia del
usuario, sugiriendo propiedades adaptadas a sus preferencias y
necesidades.
o Interacción Conversacional: Utilizar tecnologías de procesamiento
de lenguaje natural para habilitar interfaces de usuario
conversacionales, mejorando la interacción en plataformas
inmobiliarias digitales.

34
 Gestión Eficiente de Proyectos
o Planificación de Recursos: Aplicar algoritmos de ML para la
planificación eficiente de recursos en la construcción, optimizando
el uso de materiales y reduciendo costos.
o Mantenimiento Predictivo: Utilizar IA para prever necesidades de
mantenimiento en propiedades construidas, mejorando la
eficiencia operativa y prolongando la vida útil de las instalaciones.
 Análisis de Sentimientos y Reputación
o Análisis de Sentimientos en Comentarios: Aplicar técnicas de
procesamiento de texto y análisis de sentimientos para evaluar la
reputación online de proyectos inmobiliarios y entender las
opiniones de los clientes.
o Retroalimentación para Mejora Continua: Utilizar ML para procesar
la retroalimentación de clientes y ajustar estrategias de desarrollo
inmobiliario en función de comentarios y preferencias.
 Cumplimiento Normativo y Legal
o Monitoreo de Cambios Legales: Implementar sistemas de alerta
temprana basados en ML para monitorear cambios en regulaciones
y normativas que puedan afectar proyectos inmobiliarios.
o Análisis de Documentos Legales: Utilizar técnicas de
procesamiento de lenguaje natural para analizar contratos y
documentos legales de manera eficiente y precisa.

35
2.7. Marco Legal y Ético
2.7.1. Cumplimiento Normativo
Los estándares legales de las inversiones inmobiliarias, como el desarrollo
inmobiliario de proyectos de loteamiento o barrio cerrado, incluyen aspectos de
planificación territorial, zonificación, servicios básicos, impacto ambiental y otros
temas relacionados con el desarrollo urbano. Además de la legislación nacional,
existen regulaciones municipales específicas que deban cumplirse, las mismas
son citadas en la (Tabla 2.3).
Tabla 2.3: Marco Legal Considerado.
Normativa Objeto
C.N. Artículo 6. De La Calidad De Vida.
C.N. Artículo 7. Del derecho a un ambiente saludable.
C.N. Artículo 8. De la protección ambiental
C.N. Artículo 115. De las bases de la reforma agraria y del desarrollo Rural
C.N. Artículo 163. De la competencia.
"Que prohíbe las actividades de transformación y conversión de
Ley Nº6676/20
superficies con cobertura de bosques en la región oriental"
“que aprueba la convención relativa a los humedales de
Ley Nº350/94 importancia internacional, especialmente como hábitat de aves
acuáticas”
Ley Nº352/94 "Áreas Silvestres Protegidas"
Ley Nº422/73 "Forestal"
Ley Nº3.001/2006 “De Valoración y Retribución de los Servicios Ambientales”
Ley Nº426/94 “Orgánica Departamental”
Ley Nº3.966/10 “Carta Orgánica Municipal”
“De Restablecimiento de Bosques Protectores de Cauces
Ley 4.241/10
Hídricos en el Territorio Nacional”
“Que establece la zona de seguridad fronteriza de la República
Ley Nº2.532/05
del Paraguay”
LEY N°294/93 “Evaluación de impacto ambiental”
“Por la cual se establecen los requisitos y procedimientos para la
unificación de inmuebles y/o lotes colindantes y se establecen los
RES. SNC Nº216/2022
requisitos y procedimientos generales para los casos de lotes
deslindados en los títulos de propiedad”
“Por la cual se establece el servicio de sello del SNC por el plano
de rectificación y se establecen nuevas disposiciones con
RES. SNC Nº363/2021 relación a la expedición del certificado catastral juntamente con
otras modificaciones para los casos de rectificación administrativa
y judicial de parcelas”

36
“Resolución SNC por la cual se adoptan y aplican tolerancias de

RES. SNC Nº124/2021
superficies conforme a norma INTN”
“Por la cual se establecen reglas técnicas para la incorporación
RES. SNC N°200/2020
gráfica y registro de planos de ubicación georreferenciada de
títulos de propiedad”
“Requisitos y procedimientos generales para los inmuebles
SNC N°789/2019
sometidos régimen de propiedad horizontal”
2.7.2. Ética en la Toma de Decisiones
La ética en la toma de decisiones empresariales implica incorporar
consideraciones de valores, justicia y bien común, más allá de los objetivos
económicos o prácticos. La ética desempeña un papel crucial en el proceso de
evaluación de proyectos de desarrollo inmobiliario, y aspectos como la
transparencia y la responsabilidad son fundamentales para garantizar un
enfoque ético y sostenible, no solo es esencial para construir la confianza de las
partes interesadas, sino que también contribuye a un desarrollo sostenible y
equitativo que beneficia a la comunidad y al medio ambiente a largo plazo
(Chiavenato, 2017).
 Integridad y Confianza
La ética en la evaluación de proyectos inmobiliarios contribuye a la integridad del
proceso. Los desarrolladores, inversores y otras partes interesadas deben actuar
de manera ética para construir y mantener la confianza en el mercado
inmobiliario.
 Transparencia
La transparencia en la evaluación de proyectos inmobiliarios es esencial. La
divulgación clara de información sobre el proyecto, los riesgos asociados, los
impactos ambientales y las expectativas financieras es crucial para que las

37
partes interesadas tomen decisiones informadas y para construir la confianza en
la comunidad.
 Gestión Responsable de Riesgos
La ética implica una gestión responsable de los riesgos asociados al desarrollo
inmobiliario. Esto incluye la evaluación adecuada de los riesgos financieros,
ambientales, legales y sociales, así como la implementación de estrategias para
mitigar estos riesgos de manera justa y equitativa.
 Consideraciones Ambientales y Sociales
La ética en el desarrollo inmobiliario implica consideraciones profundas sobre los
impactos ambientales y sociales del proyecto. Los desarrolladores éticos se
esfuerzan por minimizar los impactos negativos en el medio ambiente y en las
comunidades locales, e incluso buscan maneras de contribuir positivamente al
entorno circundante.
 Cumplimiento Normativo
La ética exige el cumplimiento estricto de las leyes y regulaciones aplicables. Los
proyectos inmobiliarios deben ajustarse a las normativas locales, nacionales e
internacionales, y los desarrolladores éticos actúan con responsabilidad en este
aspecto.
 Participación Comunitaria
La ética también implica la participación activa de la comunidad en el proceso de
desarrollo. Los desarrolladores éticos buscan involucrar a las partes interesadas
locales, escuchar sus preocupaciones y considerar sus necesidades al planificar
y ejecutar proyectos.

38
 Gestión de la Información
La ética en el desarrollo inmobiliario se relaciona con la gestión honesta y precisa
de la información. Proporcionar información fidedigna y evitar la manipulación de
datos es esencial para construir la confianza de los inversores, compradores y la
comunidad en general.
 Impacto a Largo Plazo
Los desarrolladores éticos consideran el impacto a largo plazo de sus proyectos
en lugar de buscar únicamente ganancias a corto plazo. Se preocupan por la
sostenibilidad y la contribución positiva al desarrollo sostenible de la comunidad
y el entorno.
 Equidad y Acceso
La ética implica la promoción de la equidad y el acceso justo a la vivienda y los
servicios asociados. Los desarrolladores éticos buscan crear comunidades
inclusivas y accesibles para diversos segmentos de la población.
 Responsabilidad Postdesarrollo:
Desarrolladores éticos asumen la responsabilidad incluso después de la
finalización del proyecto. Esto incluye la gestión adecuada de propiedades y la
resolución de problemas que puedan surgir a lo largo del tiempo.
2.7.3. Prelación de Leyes
La prelación de leyes se refiere a la jerarquía de las normas legales en un
sistema jurídico, indicando cuál tiene mayor autoridad y prevalece sobre las
demás en caso de conflicto, sigue un orden jerárquico establecido en su
Constitución y en el sistema legal en general, para evitar conflictos normativos,

39
también se tiene en cuenta la fecha de promulgación, donde normas más
recientes pueden derogar o modificar disposiciones de normas anteriores,
siempre y cuando se respete la jerarquía establecida.
La prelación de leyes en Paraguay tiene el siguiente orden:
 Constitución Nacional: Es la ley fundamental y suprema del país, todas
las demás leyes y actos normativos deben estar en conformidad con la
Constitución para ser válidos. Cualquier norma que contradiga la
Constitución es considerada nula.
 Tratados Internacionales: Los tratados internacionales debidamente
ratificados y aprobados por el Congreso Nacional tienen rango
constitucional y tienen jerarquía sobre las leyes ordinarias y subordinan a
todas las demás normas internas.
 Leyes Ordinarias: Son normas legislativas aprobadas por el Congreso
Nacional, estas deben cumplir con lo establecido en la Constitución y no
pueden contradecir tratados internacionales válidamente ratificados.
 Decretos del Poder Ejecutivo: Los decretos emitidos por el Poder
Ejecutivo deben estar en concordancia con la Constitución y las leyes, no
pueden contravenir la legislación existente.
 Reglamentos y Normas Administrativas: Las normas y reglamentos
emitidos por autoridades administrativas deben estar en conformidad con
la Constitución, las leyes y los decretos. No pueden contravenir las leyes
ni la jerarquía establecida.

40
CAPITULO 3
3. MATERIALES Y MÉTODOS
3.1. Localización del trabajo
El área de estudio corresponde al distrito de Pilar, capital del XII Departamento
de Ñeembucú, ubicado al extremo suroeste del Paraguay, cuenta con 33.691
hab. (INE, 2023). Se ubica a escasos kilómetros aguas arriba de la confluencia
entre los ríos Bermejo y Paraguay siendo un punto geopolítico y económico
estratégico como ciudad fronteriza con Argentina (Figura 3.1).
Figura 3.1: Mapa de ubicación del distrito de Pilar. Fuente: Elaboración Propia.

41
El paisaje en el cual se desarrolla Pilar, se lo conoce como de lomadas arenosas
y esteros (Contreras y Contreras, 2014) corresponden al abanico aluvial o
también llamado mega abanico formado por el sistema del río Paraná, que cubre
el suroeste del territorio de la República de Paraguay.
Los humedales del departamento de Ñeembucú tienen su origen en llanuras
aluviales que se forman por depósitos durante inundaciones periódicas de
depresiones y zonas anegadas (Mereles et al., 2015).
3.2. Alcance geográfico y temporal
El trabajo tuvo un alcance geográfico de escala distrital, abarcando la totalidad
del territorio del distrito de Pilar, perteneciente al departamento de Ñeembucú,
considerando los inmuebles inscriptos ante el Servicio Nacional de Catastro
(SNC) en una fecha no anterior al 2013, año desde cual el cotejo de inmuebles
quedo disponibilizado en el Mapa Catastral del geoportal oficial del SNC,
exceptuando del análisis, además, aquellos inmuebles que hayan sido
sometidos a Loteamiento o Propiedad Horizontal, específicamente Barrio
Cerrado, puesto que los mismos ya no serán objeto de parcelamientos con fines
de urbanización en el futuro.
3.3. Diseño de Investigación
El trabajo de investigación se inscribe en la línea de investigación de “Catastro y
Avalúos”, con un diseño del tipo descriptivo, donde se observó la relación que
guardan los riesgos sistemáticos y específicos de proyectos de loteamiento o
barrio cerrado, con el desarrollo de la inversión inmobiliaria.

42
3.4. Tipo de Investigación
La investigación se llevó a cabo mediante una investigación mixta que combinó
elementos cualitativos y cuantitativos. Se utilizaron métodos documentales para
seleccionar datos oficiales del Paraguay en materia de loteamiento o barrio
cerrado. Además, se realizó una revisión bibliográfica para presentar la
metodología. Se incorporó el uso de herramientas de sistemas de información
para identificar los riesgos en inversiones inmobiliarias vinculados al territorio.
3.5. Población y Muestra
La investigación tuvo un enfoque descriptivo del tipo mixto, abarcando datos
cuantitativos y cualitativos. Se llevó a cabo en el distrito de Pilar, Paraguay.
La población en estudio estuvo conformada por inmuebles cotejados en el SNC,
pertenecientes al distrito de Pilar, y disponibles para consulta en su portal de
datos abiertos.
Para la selección de los elementos de la muestra, se optó por tomar todos los
inmuebles disponibles en el Mapa Catastral del SNC, que hayan sido objeto de
cotejos, rectificaciones, o nuevas asignaciones catastrales en un tiempo no
anterior al año 2013.
En el proceso de construcción de las etapas de la inversión inmobiliaria
(loteamiento o barrio cerrado) e identificación de los riesgos asociados, fue
necesaria una extensa y variada fuente de información, considerando datos de
procedimientos de aprobaciones por instituciones gubernamentales, las
practicas del mercado en adquisición de inmuebles, los tiempos actuales en
gestión de adquisición y aprobaciones de proyectos de inversión inmobiliaria.

43
Se emplearon datos cuantitativos extraídos de archivos ráster del Mapa Catastral
del geoportal oficial del SNC, archivos vectoriales con información sobre límite
político-administrativo a escala nacional, departamental, y de localidad,
manzanas y parcelas registradas en el distrito de Pilar, ubicación de los cauces
hídricos, cobertura forestal y otros. La composición de información basada en
datos cualitativos y cuantitativos otorgó la posibilidad de comprender el proceso
de la inversión inmobiliaria en proyectos de parcelamiento con fines de
urbanización de forma completa (Tabla 3.1).
Tabla 3.1: Requerimientos de información para identificación de riesgos.
Temas Subcapas
Catastro Distribución de parcelas catastradas
A escala nacional, distrital y del ejido
Límite político-administrativo
urbano
Zona de seguridad fronteriza A escala distrital
Cursos hídricos A escala distrital
Cobertura forestal y cambio de uso de
Cobertura y uso de suelo
suelo a escala distrital
Requisitos de aprobación de proyectos A escala distrital
3.6. Fuentes de datos
Se definieron las unidades de análisis como base para la recolección de datos,
del mismo modo, los tipos de atributos temáticos a estudiar para cada elemento.
Debido a la visibilidad de agentes involucrados en el desarrollo inmobiliario del
Paraguay, la búsqueda de datos oficiales no requirió mucho tiempo, a diferencia
de la interpretación de la información contenida en la misma y la vinculación de
una fuente con otra, debido a la falta de trazabilidad entre instrumentos de control
de los actores vinculados en el tema abordado.

44
3.6.1. Fuente de datos primarios
 Encuesta a informantes claves del sector público y privado del rubro
inmobiliario:
 Desarrolladores inmobiliarios del distrito de Pilar.
 Funcionarios de la Municipalidad de Pilar.
 Funcionarios del SNC.
3.6.2. Fuente de datos secundarios
 Información ráster sobre parcelas catastradas, ejido urbano, zona de
seguridad fronteriza, división departamental y distrital, junto con las
informaciones catastrales alojadas en los atributos de las parcelas, del Mapa
Catastral del geoportal oficial del SNC.
 Información vectorial sobre límite nacional, departamental, distrital y de
localidad o barrio del Instituto Nacional de Estadísticas (INE).
 Información vectorial sobre manzanas y parcelas registradas en el distrito
de Pilar, disponibilidades por la Municipalidad de Pilar.1
 Información vectorial sobre ubicación de los cursos hídricos, lagos,
lagunas y nacientes a escala nacional y por Unidades Hidrográficas, de la
Dirección General de Protección y Conservación de los Recursos Hídricos
(DGPCRH) del MADES.
 Información vectorial sobre Cobertura Forestal Nacional y Cambio de Uso
de la Tierra, del INFONA.
3.7. Instrumentos y Técnicas de recolección de datos
Con el propósito de identificar y evaluar tanto los riesgos sistemáticos como los
específicos asociados al territorio y que puedan impactar la rentabilidad
proyectada de la inversión inmobiliaria, resulta esencial establecer la duración
1 Datos proveídos según Expediente físico de fecha 31 de julio 2023.

45
del proyecto objeto de dicha inversión. Ya sea un proyecto de loteamiento o un
barrio cerrado, este conlleva riesgos identificables que pueden ser gestionados
eficazmente mediante la aplicación de metodologías, permitiendo así un mayor
control en futuras inversiones.
La (Tabla 3.2) fue elaborada a modo de presentar el proceso seguido para el
logro de los objetivos específicos planteado en este trabajo de investigación. Las
columnas indican técnicas/insumos/instrumentos utilizados y las actividades
desarrolladas según las etapas.
Tabla 3.2: Detalle de metodología aplicada.
Etapa Técnica/Insumo/Instrumento Acción

 Analizar la
normativa vigente
Identificar los riesgos
para inversiones
sistemáticos y específicos, Revisión de la legislación vigente
inmobiliarias
vinculados al territorio, que sobre proyectos de Loteamiento o
(loteamiento o barrio
pueden llegar a afectar la barrio cerrado
cerrado).
rentabilidad esperada de la
 Determinar los
inversión inmobiliaria
riesgos sistemáticos
y específicos
 Validar la vida del
Plantear una metodología proyecto mediante la
Selección de informantes claves
de aplicación práctica para opinión de
Elaboración de instrumentos de
la evaluación de riesgos de informantes claves
recolección de datos
la inversión inmobiliaria.  Proponer
Entrevistas a informantes claves
alternativas para
evaluar los riesgos
 Caracterizar el
distrito
 Evaluar los riesgos
en las parcelas
Base Cartográfica del INE
cotejadas del distrito
Base Cartográfica del SNC
Analizar los riesgos en el
Base Cartográfica del INFONA  Elaborar propuestas
área de estudio. de mitigación de
Base Cartográfica del MADES
riesgos identificados
Software y complementos de
ArcGIS 10.8  Evaluar las
propuestas de
mitigación en el
impacto de los
riesgos

46
3.8. Evaluación de la calidad de los artículos seleccionados
A modo de garantizar la calidad de la revisión, se analizó previamente la calidad
de los materiales bibliográficos, considerando criterios tales como la publicación
de artículos en revistas reconocidas en el ámbito científico, libros de autores
especialistas o de trayectoria en al área de las ciencias geográficas y la
investigación, normativas vigentes y datos oficiales publicados en sitios
autorizados.
3.9. Análisis de la variabilidad, fiabilidad y validez de la información
Considerando los criterios de selección implementados se puede garantizar la
fiabilidad y validez de los materiales bibliográficos. En cuanto a la variabilidad se
debe considerar el procedimiento de desarrollo de proyectos de loteamientos o
barrios cerrados en el Paraguay, que carece de modificaciones estructurales por
lo que la variabilidad es muy baja lo que valida aún más a los materiales
seleccionados.
3.10. Procedimiento de Análisis de Datos.
Se analizaron los datos documentales, normativas vigentes y se trazó la vida del
proyecto de desarrollo inmobiliario tipo loteamiento o barrio cerrado.
A partir del análisis de los datos cualitativos y cuantitativos obtenidos de las
entrevistas, fue confeccionada una matriz de riesgos, basada en la combinación
de severidad y probabilidad, esta herramienta permitió valorar los posibles
eventos que podrían afectar la inversión inmobiliaria (loteamiento o barrio
cerrado). La severidad se refiere la gravedad del evento, mientras que la
probabilidad indica la posibilidad de que dicho evento ocurra.

47
La matriz se organizó en cuadrantes, donde se asignaron valores de severidad
y probabilidad a cada evento identificado. Estos valores se utilizaron para ubicar
cada evento en un lugar específico de la matriz, dividiendo los cuadrantes en
categorías como riesgos altos, riesgos moderados y riesgos tolerables (ver Tabla
3.3)
Tabla 3.3: Matriz de riesgos.
Muy Certeza
Poco Probabilidad Alta
poco de
probable media probabilidad
probable ocurrencia
Severidad muy leve
1 2 3 4 5
(hasta 13 semanas)
Severidad leve
(desde 14 y hasta 27 2 4 6 8 10
semanas)
Severidad media
(desde 28 y hasta 41 3 6 9 12 15
semanas)
Severidad alta
(desde 42 y hasta 51 4 8 12 16 20
semanas)
Severidad muy alta
5 10 15 20 25
(desde 52 semanas)
Se llevó a cabo la integración de capas vectoriales y ráster con el objetivo de
recopilar información detallada sobre el área de estudio. Este proceso abarcó
aspectos cruciales como el ejido urbano, la zona de seguridad fronteriza, las
parcelas cotejadas en el SNC, la cobertura forestal, los cauces hídricos y los
humedales. La recopilación se basó en archivos vectoriales que detallan la
división política a niveles distrital, barrial y local, los cuales fueron oficializados
por el INE ex DGEEC en 2012, y se utilizaron datos del Mapa Catastral
disponibles en el geoportal oficial del SNC.
A través de la combinación de capas vectoriales, fue creado un mapa que
clasifica los inmuebles el nivel de riesgo, tomando en cuenta variables como el

48
ejido urbano, la zona de seguridad fronteriza, las parcelas cotejadas en el SNC,
la cobertura forestal, los cauces hídricos y los humedales. Este mapa ofrece una
representación visual para la identificación y comprensión de los inmuebles con
posibles riesgos en el área de estudio.
Se llevaron a cabo la identificación de eventos dependientes e independientes
mediante el análisis de la clasificación de riesgos y el mapa de riesgos.
Posteriormente, se propusieron una serie de medidas de mitigación de riesgos.
La evolución de los riesgos se cuantificó mediante la variación entre el impacto
inicial y el impacto final. La diferencia entre estos impactos indica la reducción
de riesgos para valores positivos y el aumento de riesgos en caso de valores
negativos.

49
CAPÍTULO 4
4. RESULTADOS Y DISCUSIONES
4.1. Identificación de riesgos vinculados al territorio que afectan la
rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
4.1.1. Análisis normativo para inversiones inmobiliarias (loteamiento o
barrio cerrado).
En la adquisición de inmuebles las normativas vigentes indicaron que existen
más de un escenario posible para adquirir un inmueble, la primera es la
adquisición por medio de un acto de compra/venta de inmueble, este acto es
contemplado en la Ley N°1183 “Código Civil, Libro III, de la de los contratos y de
otras fuentes de obligaciones”, seguidamente se tiene la posibilidad especificada
en la Ley N°1183 “Código Civil, Libro V, de la Sucesión por causa de muerte”
considera los derechos adquiridos en una sucesión, que es también otra forma
de adquisición del inmueble, donde el título de propiedad es un Certificado de
Adjudicación, emitido por el juzgado como resolución final.
Por otra parte, existen dos formas de adquisición de inmueble por medio de una
Sentencia Definitiva como título de propiedad, una es al finalizar un juicio de
usucapión, el cual es detallado en Ley N°1183 “Código Civil, Libro IV, de los
derechos reales sobre las cosas” y la otra forma es la descripta en Ley N°1337
“Código Procesal Civil”, resolución de un proceso judicial.

50
A partir de las normativas vigentes, se elaboró la (Figura 4.1) y la (Tabla 4.1),
considerando la adquisición de inmuebles por medio de un contrato o un juicio,
ya sea sucesorio o de usucapión.
Figura 4.1: Flujograma de adquisición de inmueble.

51
Tabla 4.1: Proceso descriptivo de la adquisición de inmueble.
Subproceso General Detalle

 Líneas de alambrados
Mensura de verificación
Linderos, rubos y superficies  Espacios entre postes no
de inmueble
alambrados
 Traslación de polígono según
Título de Propiedad para ajuste
de ocupación.
Comparación y ajuste de  Rotación de polígono según
medidas de Título de Linderos, rubos y superficies Título de Propiedad para
Propiedad y Mensura unificación de rumbos con
rumbos de ocupación.
 Rectificación de linderos, rubos y
superficies.
 Aprobación municipal
 Asignación de nomenclatura
Fraccionamiento
catastral
Observación: Sujeto a
 Asignación de nomenclatura
compra total o parcial del
registral
Adquisición de inmueble inmueble (Figura 4.1)
 Titulación de la fracción de
interés
 Escrituración de compraventa
Compra/venta  Inscripción de escritura de
compraventa
En el anteproyecto de loteamiento o barrio cerrado se partió de la necesidad
de replicar en el anteproyecto diseñado según el título de propiedad, en el
terreno, para lo que necesariamente las distancias, rumbos y superficies entre el
título de propiedad y la ocupación del terreno deben ser idénticas entre sí, para
ello existe la figura de Mensura Judicial, donde se adquiere posibilidades de
rectificación, fraccionamiento y unificación según la Ley N°6875 que “Regula el
ejercicio de la Agrimensura y unifica y adapta las normas en la materia a las
facilidades técnicas y procedimientos actuales”.
Para determinar la existencia de diferencias entre título de propiedad y ubicación
se requiere la mensura del inmueble y la digitalización de los datos de distancias,

52
rumbos y superficie del título de propiedad, y de existir diferencias, se aplica el
procedimiento de Mensura Judicial.
Una vez replicado el título de propiedad en el terreno y viceversa, se consultaron
los requisitos para el diseño y procedimiento de aprobación de proyectos de
loteamiento, para lo que la Ley N°3966 “Orgánica Municipal, Art. 227, 229, 241,
242, 244 a 248” es de mucha utilidad, a igual que sus modificaciones según la
Ley N°4198/10 “modificatoria del Art. 239 de definición de loteamiento y Art. 247
de contribución Inmobiliaria Obligatoria”, la segunda modificación según Ley
N°5346/14 “modifica Art. 245 de procedimiento de aprobación municipal, Art. 246
de obligaciones del propietario, Art. 248 de ubicación de las fracciones públicas”.
Para el diseño y procedimiento de aprobación de proyectos de barrio cerrado, se
recurrió también a la Ley N°3966 “Orgánica Municipal, Art. 260 a 266”, además
de la Ley N°1183 “Código Civil, Libro IV, de los derechos reales sobre las cosas,
Art. 2128 al 2162”, que trata sobre el Régimen de Propiedad Horizontal, donde
el barrio cerrado es una de las tipologías abarcadas, y finamente, la Resolución
del SNC N°789/2019 “requisitos y procedimientos generales para los inmuebles
sometidos régimen de propiedad horizontal” para la aprobación del SNC.
Se construyó la (Tabla 4.2) de la interpretación dada a las normativas vigentes
en cuanto al diseño e instancias a recurrir en el proceso de anteproyecto de
Loteamiento o barrio cerrado.

53
Tabla 4.2: Proceso descriptivo del anteproyecto.

Zona baja  Contorno de zona baja
 Contornos de cauces
Cauces hídricos
 Profundidades de cauces
 Contornos de zonas arboladas
Cobertura y uso de
 Contornos de zonas agrícolas
suelo
 Contorno de zonas edificadas
 Franjas de ANDE
Mensura detallada Electrificación
 Columnas de tendido eléctrico
de inmueble
 Ancho de calles colindantes
Calles y accesos
 Ancho de calles a proyectar
 Pozos de agua
Suministro de agua
 Tanques de agua
 Puntos internos al polígono con énfasis
Planialtimetría en zonas de topografía ondulada
 Curvas de nivel
 Diseño acorde a curvas de nivel y zonas
relevadas
 Continuidad de calles del entorno al
Elaboración de Diseño de Loteamiento
Loteamiento
Anteproyecto o Barrio Cerrado
 Lotes con unidades mínimas
establecidas
 Rendimiento máximo
 Identificación de los posibles impactos
Estudio de Impacto
que pudieran ocasionar las acciones del
Ambiental
proyecto.
 Relevamiento de masa forestal
Declaración de
Memorándum del  Determinación de boques y no bosques
Impacto Ambiental
INFONA  Determinación de cambios de uso de
suelo
Cumplimiento de  Compra de servicios ambientales
imposiciones  Reservas de zonas boscosas
El Proyecto Ejecutivo inicia desde la aprobación municipal del anteproyecto,
con la asignación de nomenclatura catastral y registral a las parcelas resultantes,
hasta la transferencia de calles y contribución inmobiliaria obligatoria, con ello el
proyecto queda listo para la ejecución de las obras de limpieza, apertura de
calles, canalización, electrificación y provisión de agua, dicho proceso es
descripto en la (Tabla 4.3).

54
Tabla 4.3: Proceso descriptivo del proyecto ejecutivo.

Aprobación Aprobación Provisoria Aprobación del proyecto de Loteamiento o
Municipal Barrio Cerrado por el Intendente
Municipal
Aprobación Definitiva Aprobación del proyecto de Loteamiento
por la Junta Municipal
Aprobación del Asignación de Nomenclatura Individualización de lotes o unidades con
SNC Catastral Patrones o Cuentas Corrientes
Catastrales diferenciadas
Inscripción en la Anotación de Loteamiento o Toma de razón del parcelamiento con
DGRP Barrio Cerrado fines de urbanización del inmueble
Asignación de Nomenclatura Individualización de lotes o unidades con
Registral matrículas diferenciadas
Transferencia de calles y Traspaso de propiedad de Plaza al
Contribución Inmobiliaria Estado
Obligatoria Traspaso de propiedad de Edificios
Públicos y calles a la Municipalidad
Contribución Entrega de Título de Propiedad Entrega de Título de Propiedad de
Inmobiliaria de Contribución Inmobiliaria Edificios Públicos y calles a la
Obligatoria Obligatoria Municipalidad
4.1.2. Riesgos identificados
En la Tabla 4.4 se detallan los riesgos sistemáticos y específicos identificados
durante las etapas mencionadas con anterioridad (adquisición, anteproyecto y
proyecto ejecutivo).
Tabla 4.4: Riesgos identificados.
Fase de la
inversión
Riesgo inmobiliaria Evento
(loteamiento o
barrio cerrado)
Proyecto Ejecutivo
Imposibilidad de trasferencia de inmuebles posterior
de Loteamiento o
al lanzamiento
Administrativo barrio cerrado
Transversal Retrasos en Instituciones de aprobación
Transversal Incumplimiento del contrato, caída de la venta
Desastres
Transversal Inundaciones, pandemias, etc.
naturales
Proyecto Ejecutivo
Incertidumbre
de Loteamiento o Modificación de Intendencia
normativa
barrio cerrado

55
Continuación de “Tabla 4.4: Riesgos identificados“.
Proyecto Ejecutivo
de Loteamiento o Modificación de Junta Municipal
barrio cerrado
Incertidumbre
Transversal Cambios normativos
política
Título de Propiedad (Judicial) con errores u
omisiones
Adquisición de Título de Propiedad (No judicial) con errores u
inmueble omisiones
Diferencia de linderos, rumbos y superficie
Anteproyecto de
Relevamiento de datos de campo incompleto o
Loteamiento o
incorrecto
barrio cerrado
Anteproyecto de Diseño de proyecto no ajustado al marco normativo
Mala praxis Loteamiento o (dimensiones de lotes, calles. contribución
barrio cerrado inmobiliaria obligatoria, franjas de protección, etc.)
Modificación del SNC
Proyecto Ejecutivo Replanteo erróneo del proyecto

de Loteamiento o Inconsistencia de datos del proyecto y obras a
barrio cerrado ejecutar
Errores en sistematización de datos lotes o unidades
obtenidas
Inicio de obras de limpieza, en inmuebles sin
cobertura forestal ni cauces hídricos, sin autorización
Proyecto Ejecutivo
Mala praxis/ de autoridades competentes.
de Loteamiento o
Administrativo Inicio de obras de limpieza, en inmuebles con
barrio cerrado
cobertura forestal o cauces hídricos, sin autorización
de autoridades competentes.
Ubicación y Adquisición de
Proyecto ubicado en Zona de seguridad fronteriza
Entorno inmueble
4.2. Propuesta metodológica para la evaluación de riesgos de la inversión
inmobiliaria.
La metodología propuesta para la evaluación de riesgos se basó en la
clasificación y valoración de los riesgos identificados a lo largo del ciclo de vida
del proyecto.

56
4.2.1. Clasificación de riesgos
En el contexto de proyectos de parcelamiento con fines de urbanización, se
pueden identificar dos categorías principales de riesgos: los sistemáticos y los
específicos, los cuales se detallan a continuación.
Tabla 4.5: Clasificación de riesgos.
Tipo Riesgo Evento

Imposibilidad de trasferencia de inmuebles posterior al
Administrativo
lanzamiento
Incertidumbre Modificación de Intendencia
normativa Modificación de Junta Municipal
Título de Propiedad (Judicial) con errores u omisiones
Título de Propiedad (No judicial) con errores u omisiones
Diferencia de linderos, rumbos y superficie
Relevamiento de datos de campo incompleto o incorrecto
Diseño de proyecto no ajustado al marco normativo
Mala praxis (dimensiones de lotes, calles. contribución inmobiliaria
obligatoria, franjas de protección, etc.)
Específico Modificación del SNC
Replanteo erróneo del proyecto
Inconsistencia de datos del proyecto y obras a ejecutar
Errores en sistematización de datos lotes o unidades
obtenidas
Inicio de obras de limpieza, en inmuebles sin cobertura
forestal ni cauces hídricos, sin autorización de autoridades
Mala praxis/ competentes.
Administrativo Inicio de obras de limpieza, en inmuebles con cobertura
forestal o cauces hídricos, sin autorización de autoridades
competentes.
Ubicación y
Proyecto ubicado en Zona de seguridad fronteriza
Entorno
Retrasos en Instituciones de aprobación
Administrativo
Incumplimiento del contrato, caída de la venta
Sistemático Desastres
Inundaciones, pandemias, etc.
naturales
Incertidumbre
Cambios normativos
política
4.2.2. Valoración de riesgos
A partir de la vida del proyecto preestablecida y de los resultados obtenidos de
la entrevista aplicada a informantes claves constituidos por 5 funcionarios de la

57
municipalidad de Pilar, 15 funcionarios del SNC y 5 desarrolladores inmobiliarios
del distrito de Pilar, fueron evaluados los riesgos identificados y fue determinado
el impacto de cada uno como resultado de la severidad por la probabilidad de
ocurrencia, esto fue representado en una matriz de riesgos y oportunidades,
donde el producto de la severidad por la probabilidad indica el impacto (Tabla
4.6)
La severidad asociada al evento de "Modificación de Intendencia" se estima en
un periodo de 6 a 12 semanas, con un consenso del (100%) entre los
participantes consultados. En cuanto a la probabilidad, se evaluó como
"Probabilidad media" con un (100%) de acuerdo entre los entrevistados. Del
mismo modo, en el evento de "Modificación de Junta Municipal", se señala una
severidad de 13 a 16 semanas, con una unanimidad del (100%) en la percepción
de los participantes. La probabilidad en este caso también se clasifica como
"Probabilidad media" con un consenso del (100%). Estas evaluaciones indican
un alto grado de acuerdo entre los consultados respecto a la duración y la
probabilidad asociadas a ambas modificaciones, proporcionando una visión
integral de la percepción colectiva sobre estos eventos.
Los funcionarios del SNC compartieron sus evaluaciones de eventos críticos de
la siguiente manera: para el "Título de Propiedad (Judicial) con errores u
omisiones", se indicó una severidad de 52 semanas con una certeza total del
(100%), considerándolo muy poco probable en un (33%) y poco probable en un
(67%). En cuanto al "Título de Propiedad (No judicial) con errores u omisiones",

58
se evaluó una severidad de 20 semanas en un (27%) y de 24 semanas en un
(67%), siendo muy poco probable en un (20%) y poco probable en un (80%).
Respecto a la "Diferencia de linderos, rumbos y superficie", se estableció una
severidad de 52 semanas con un consenso total del (100%), con una
probabilidad media del (27%) y una alta probabilidad del (73%). Estas
evaluaciones reflejan la percepción unánime de los funcionarios sobre la
duración y probabilidad asociadas a cada evento, proporcionando una visión
comprehensiva de sus evaluaciones de riesgo.
La entrevista realizada a desarrolladores inmobiliarios en Pilar reveló los
siguientes resultados: en relación con el relevamiento de datos de campo
incompleto o incorrecto, se identificó una severidad alta, alcanzando el (100%),
y se considera muy probable su ocurrencia. Respecto al diseño de proyecto no
ajustado al marco normativo, la duración estimada es de 2 semanas, según el
(100%) de los entrevistados, siendo muy poco probable en un (13%) y poco
probable en un (87%). En el caso de la modificación del Sistema de
Nomenclatura Catastral (SNC), la severidad fue de 28 semanas según todos los
desarrolladores entrevistados, clasificándose como poco probable en un (40%)
y como probabilidad media en un (60%). Para el replanteo erróneo del proyecto,
la severidad es de 2 semanas, y se considera muy poco probable en un (100%).
En cuanto a la inconsistencia de datos del proyecto y obras a ejecutar, la
severidad considerada es de 1 semana según el (100%), y la probabilidad de
ocurrencia se clasifica como poco probable en un (100%). En relación con los

59
errores en la sistematización de datos de lotes o unidades obtenidas, la
severidad es de 4 semanas, y la probabilidad se evalúa como probabilidad media
en un (100%). En el evento de inicio de obras de limpieza sin autorización, la
severidad es de 52 semanas, y la probabilidad de ocurrencia se clasifica como
muy poco probable en un (100%) en caso de existir cauces hídricos o cobertura
forestal, o poco probable en un (100%) en caso de no existir cauces hídricos ni
cobertura forestal. Finalmente, en el caso de proyectos ubicados en zona de
seguridad fronteriza, la severidad es de 52 semanas, y la probabilidad se clasifica
como poco probable en un (100%). Estos resultados ofrecen una visión detallada
de las percepciones y evaluaciones de riesgos por parte de los desarrolladores
inmobiliarios en Pilar.
Los riesgos sistemáticos no se perciben como dependientes de la etapa
específica del proyecto. En cambio, se sostiene que estos pueden manifestarse
en cualquiera de fase del proyecto, lo que dificulta la identificación de su
severidad. Por consiguiente, se les asignó una severidad muy alta debido a su
naturaleza desconocida e impredecible.
Adicionalmente, se identificó un riesgo que no se considera como tal, ya que está
vinculado al comprador. Este riesgo radica en la imposibilidad de vender un lote
o unidad a personas de nacionalidad del país limítrofe a la zona fronteriza,
siempre y cuando la propiedad sea parte de la zona rural (ver Tabla 4.6).

60
EVALUACIÓN DE RIESGOS EN INVERSIONES INMOBILIARIAS A ESCALA DISTRITAL, A TRAVÉS DE SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA -
CASO DE ESTUDIO: DISTRITO DE PILAR, ÑEEMBUCÚ
Tabla 4.6: Valoración de riesgos.
Fase de la inversión
Riesgo inmobiliaria (loteamiento o Evento Tipo Severidad Probabilidad Impacto
barrio cerrado)
Proyecto Ejecutivo de Imposibilidad de trasferencia de inmuebles Probabilidad
Específico indefinido 15
Loteamiento y Barrio Cerrado posterior al lanzamiento media
Alta
Administrativo Retrasos en Instituciones de aprobación Sistemático indefinido 25
probabilidad
Transversal
Poco
Incumplimiento del contrato, caída de la venta Sistemático indefinido 10
probable
Desastres Poco
Transversal Inundaciones, pandemias, etc. Sistemático indefinido 10
naturales probable
Probabilidad
Modificación de Intendencia Específico 8 semanas 3
Incertidumbre Proyecto Ejecutivo de media
normativa Loteamiento y Barrio Cerrado Probabilidad
Modificación de Junta Municipal Específico 16 semanas 6
media
Incertidumbre Poco
Transversal Cambios normativos Sistemático indefinido 10
política probable
Título de Propiedad (Judicial) con errores u Poco
Específico 52 semanas 10
omisiones probable
Título de Propiedad (No judicial) con errores u Poco
Adquisición de inmueble Específico 24 semanas 4
omisiones probable
Alta
Diferencia de linderos, rumbos y superficie Específico 52 semanas 20
probabilidad
Relevamiento de datos de campo incompleto o Probabilidad
Mala praxis Específico 1 semana 3
incorrecto media
Anteproyecto de Loteamiento y Diseño de proyecto no ajustado al marco
Barrio Cerrado normativo (dimensiones de lotes, calles. Poco
contribución inmobiliaria obligatoria, franjas de probable
protección, etc.)
Proyecto Ejecutivo de Probabilidad
Modificación del SNC Específico 28 semanas 9
Loteamiento y Barrio Cerrado media

61
Continuación de “Tabla 4.6 Valoración de riesgos “
Muy poco
Replanteo erróneo del proyecto Específico 2 semanas 1
probable
Inconsistencia de datos del proyecto y obras a Poco
Específico 1 semana 1
ejecutar probable
Errores en sistematización de datos lotes o Probabilidad
unidades obtenidas media
Inicio de obras de limpieza, en inmuebles sin
Muy poco
cobertura forestal ni cauces hídricos, sin Específico 52 semanas 5
probable
Mala praxis/ Proyecto Ejecutivo de autorización de autoridades competentes.
Administrativo Loteamiento y Barrio Cerrado Inicio de obras de limpieza, en inmuebles con
Poco
cobertura forestal o cauces hídricos, sin Específico 52 semanas 10
probable
autorización de autoridades competentes.
Ubicación y Proyecto ubicado en Zona de seguridad Poco
Adquisición de inmueble Específico 52 semanas 10
Entorno fronteriza probable

62
4.3. Análisis de los riesgos detectados.
Según el mapa de riesgos elaborado se aplicó una serie de medidas mitigatorias
a fin de disminuir el impacto inicial de riegos y finalmente el seguimiento de la
evolución del estado de la estructura de riesgo.
 Caracterización del distrito
Se estableció como zona de seguridad fronteriza la franja de 50 kilómetros
adyacente a las líneas de frontera terrestre y fluvial dentro del territorio nacional,
la particularidad de dicha zona es que los extranjeros oriundos de cualquiera de
los países limítrofes de la República o las personas jurídicas integradas
mayoritariamente por extranjeros oriundos de cualquiera de los países limítrofes
de la República, no podrán ser propietarios, condóminos o usufructuarios de
inmuebles rurales (Ley Nº2.532/05).
El límite distrital de Pilar, se encuentra contenido en su totalidad en zona de
seguridad fronteriza (ver Figura 4.2).

63
Figura 4.2: Mapa del Zona de Seguridad Fronteriza del distrito de Pilar.
El distrito de Pilar cuenta con 28 barrios lo que representa apenas el 4.85% de
su territorio total, mientras que el 95,15% corresponde a localidades rurales del
distrito (ver Figura 4.3 y Tabla 4.7).

64
Figura 4.3: Mapa de barrios y localidades del distrito de Pilar.
La preponderancia de la zona rural revela las características propias de la
ruralidad, la baja densidad poblacional, actividades económicas dominantes
agrícolas, ganaderas y pesqueras, se cuenta con servicios básicos, aunque de
forma dispersa, el suelo es valuado por hectárea y con un costo mucho menor al
de la zona urbana, además requiere de mayor inversión debido a la distancia
para conexiones de servicios. No obstante, la escasez de servicios e
infraestructura, paisajes naturales y espacios abiertos indican un nivel menor de
exigencias en el tipo de inversión a realizar y es, a pesar del tiempo de espera,
inminente a la trasformación por el crecimiento urbano.

65
Tabla 4.7: Barrios y localidades del distrito de Pilar.
Código Nombre Tipo Superficie (m2) Porcentaje

1 VILLA PASO Barrio 51,28 0,19%
2 GUARANI Barrio 74,97 0,28%
3 SAN JOSÉ Barrio 39,87 0,15%
4 GENERAL DÍAZ Barrio 44,82 0,17%
5 12 DE OCTUBRE Barrio 19,62 0,07%
6 OBRERO Barrio 103,71 0,39%
7 CRUCECITA Barrio 108,43 0,41%
8 LOMA CLAVEL Barrio 52,42 0,20%
9 SAN ANTONIO Barrio 59,90 0,23%
10 SAN FRANCISCO Barrio 32,20 0,12%
11 SAN MIGUEL Barrio 57,21 0,21%
12 8 DE DICIEMBRE Barrio 71,54 0,27%
13 SAN LORENZO Barrio 28,07 0,11%
14 YTORORO Barrio 131,43 0,49%
15 LAS RESIDENTAS Barrio 31,36 0,12%
16 LA ESPERANZA Barrio 5,96 0,02%
17 VILLA POLICIAL Barrio 9,97 0,04%
18 VILLA PARQUE Barrio 30,72 0,12%
19 SAN ROQUE Barrio 32,53 0,12%
20 COLINAS DE PILAR Barrio 80,60 0,30%
22 VILLA AURORA Barrio 35,15 0,13%
23 PUERTO NUEVO Barrio 20,11 0,08%
24 MBOKAJATY Barrio 50,17 0,19%
25 SAN RAFAEL Barrio 25,83 0,10%
26 SAN ALFONSO Barrio 38,48 0,14%
27 SAN VICENTE Barrio 23,11 0,09%
28 JUAN PABLO II Barrio 32,29 0,12%
120 YATAITY Localidad 2.070,63 7,78%
130 MEDINA Localidad 8.390,33 31,52%
140 VALLE APU'A Localidad 4.906,88 18,43%
150 CAMBA KUA Localidad 1.065,11 4,00%
170 VILLA PASO Localidad 6.193,63 23,27%
180 PUERTO NUEVO Localidad 233,05 0,88%
190 BOQUERÓN Localidad 2.246,65 8,44%
200 DEL ESTE Localidad 126,33 0,47%
210 MBOKAJATY Localidad 96,56 0,36%
Total 26.620,91 100,00%

66
Según la valuación fiscal realizada por el (SNC, 2022) para el cierre del año
2022, la recaudación en impuestos inmobiliarios, que representa el 1% del valor
fiscal de cada terreno, se tiene en zona urbana un total de Gs45.223.320,
mientras que, para la zona rural, donde el impuesto es calculado por hectárea,
se tiene Gs8.574.394 en impuestos inmobiliarios anuales. Los valores son
calculados con relación al valor de la tierra, excluyendo las modificaciones que
puedan ser realizadas en las mismas o el costo de los servicios como
pavimentación, recolección de basura, alumbrado público y otros.
En la Figura 4.4 se representa el ejido urbano del distrito de Pilar cuenta con
4531,9 ha, lo que representa el 17% del territorio, a diferencia de la Figura 4.3,
donde la preponderancia de la zona rural era mucho mayor. El proyecto de
loteamiento o barrio cerrado se ve afectado por el ejido urbano de dos formas,
primeramente, impacta en el valor de impuesto inmobiliario (1% del valor fiscal)
y en el valor del impuesto al fraccionamiento (2% del valor fiscal de área loteada),
en segundo lugar, debe considerarse además el riego identificado para el
comprador, aclarando lo que indica la ley de seguridad fronteriza, donde la zona
urbana queda excluida de restricciones de adquisición de inmuebles por
extranjeros oriundos de cualquiera de los países limítrofes de Paraguay. Dicha
zona abarca la totalidad del distrito de Pilar, según (Figura N°4.1), por lo tanto;
de destinar un proyecto a la venta a extranjeros, en el distrito de Pilar, solo sería
posible en zona demarcada como ejido urbano.

67
Figura 4.4: Mapa del Ejido Urbano del distrito de Pilar.
El cotejo de un inmueble consiste en la incorporación gráfica y registro de planos
de Ubicación Georreferenciada de Títulos de Propiedad, lo que permite asociar
la descripción de la parcela expresada en el Título de Propiedad, con una
ubicación grafica georreferenciada (Res. SNC N°200/2020).
En la Figura 4.5 se observan los inmuebles cotejados ante el SNC, el cotejo de
un inmueble puede ser realizado a la vez que es presentado el proyecto de
loteamiento al SNC, no así en casos de proyecto de barrio cerrado, donde es
requerido con anterioridad.

68
Figura 4.5: Mapa del Parcelas Registradas en el SNC del distrito de Pilar.
El Instituto Forestal Nacional (INFONA), supervisa y controla las actividades
forestales, asegurando el cumplimiento de las normativas relacionadas con el
uso y aprovechamiento de los recursos forestales, en dicho sentido colabora con
el MADES con relevamientos de masa forestal en inmuebles que identifiquen
cobertura forestal en imágenes satelitales.
La cobertura forestal, en imágenes satelitales, indica la necesidad de
relevamiento de masa forestal in situ de los inmuebles objeto de proyectos
inmobiliarios, para la obtención de los permisos ambientales denominado
Declaración de Impacto Ambiental, considerando que los bosques no pueden ser

69
modificados, y en caso de ser modificados por personas físicas o jurídicas,
existen sanciones como las multas, restauración ambiental, suspensión de
actividades, prohibición de desarrollos futuros, y procesos legales que incluyen
la presentación de cargos penales contra los responsables (Ley Nº294/1993).
Figura 4.6: Mapa del Cobertura Forestal del distrito de Pilar.
La Figura N°4.6 denota un total de cobertura forestal de 1.036,95ha a lo largo de
la superficie del distrito de Pilar.
El Parque Nacional Lago Ypoá abarca el 100% del territorio del distrito de Pilar,
se encuentra además una distribución de cauces hídricos importante del lado
suroeste, norte, centro y sur del territorio.

70
Figura 4.7: Mapa de Cauces Hídricos y Humedales del distrito de Pilar.
 Mapa de Riesgo
De la combinación de los datos de seguridad fronteriza, ejido urbano, cobertura
forestal y cauces hídricos resulta la (Figura N°4.8) donde se obtienen los
inmuebles del distrito de mayor posibilidad de ocurrencia de riesgos vinculados
al territorio.
Los inmuebles se clasifican según los riegos en ocho clases donde la clase de
mayor riesgo es la clase 1 y la de menor riesgo es la clase 8.

71
De los 4227 inmuebles del distrito de Pilar, cotejados ante el SNC, 3931 son
mayores a 1ha, 296 inmuebles mayores a 5ha, al considerar 5ha como superficie
mínima para el desarrollo de proyectos de loteamiento o barrio cerrado, se tuvo
la siguiente clasificación de inmuebles (Tabla 4.8)
Figura 4.8: Mapa Riesgo Inmobiliario distrito de Pilar.
Posterior a la evaluación de riesgos, y con base en las entrevistas aplicadas a
informantes claves, fueron propuestas medidas de mitigación en la búsqueda de
reducir el impacto de los riesgos.

72
Tabla 4.8: Clasificación de inmuebles según nivel de riesgo.
Cantidad de
Riesgos Categorías Porcentaje
inmuebles
1 - Urbano sin cobertura forestal sin
118 39,86%
cauces hídricos
Bajo 68,24%
2 - Rural sin cobertura forestal sin
84 28,38%
cauces hídricos
3 - Urbano con cobertura forestal sin
15 5,07%
cauces hídricos
Medio 16,22%
4 - Rural con cobertura forestal sin
33 11,15%
cauces hídricos
5 - Urbano sin cobertura forestal con
13 4,39%
cauces hídricos
Alto 9,80%
6 - Rural sin cobertura forestal con
16 5,41%
cauces hídricos
7 - Urbano con cobertura forestal con
7 2,36%
cauces hídricos 5,74%
Muy alto
8 - Rural con cobertura forestal con
10 3,38%
cauces hídricos
Total 296 100%
4.3.1. Propuesta de mitigación de riesgos identificados
En la (Tabla 4.9) se detalla la propuesta de medidas de mitigación considerando
el momento de ejecución de estas con el fin de asegurar su eficiencia y su
dependencia al Mapa de Riesgos, resultando tres medidas dependientes (D) y
dieciséis medidas independientes (I).

73
Tabla 4.9: Medidas de mitigación de riesgos.
Fases de la
inversión
inmobiliaria Impacto Medida de Momento de
Tipo Riesgo Evento Severidad Probabilidad Dependencia
(loteamiento (inicial) mitigación aplicación
o barrio
cerrado)
Título de Propiedad Estudio de Previa
52
(Judicial) con errores u Poco probable 10 Título de adquisición del I
semanas
omisiones Propiedad inmueble
Título de Propiedad Estudio de Previa
Mala praxis 24
(No judicial) con Poco probable 4 Título de adquisición del I
Adquisición semanas
errores u omisiones Propiedad inmueble
de inmueble
Diferencia de linderos, 52 Alta Fuera de
20 Fuera de alcance I
rumbos y superficie semanas probabilidad alcance
Proyecto ubicado en Verificación de Previa
Ubicación y 52
Zona de seguridad Poco probable 10 inmueble en adquisición del D
Entorno semanas
fronteriza gabinete inmueble
Diseño de proyecto no
Plano
ajustado al marco
comparativo
E normativo
basado en Previa
(dimensiones de lotes,
Anteproyecto 2 semanas Poco probable 2 Mensura de adquisición del I
calles. contribución
de verificación y inmueble
inmobiliaria obligatoria,
Mala praxis Loteamiento Estudio de
franjas de protección,
y Barrio Título
etc.)
Cerrado
Verificación de
Relevamiento de datos
Probabilidad relevamiento Previo diseño de
de campo incompleto o 1 semana 3 I
media con plano anteproyecto
incorrecto
comparativo
Proyecto
Ejecutivo de Previa
Incertidumbre Modificación de Probabilidad Consulta
Loteamiento 8 semanas 3 presentación de I
normativa Intendencia media previa
y Barrio exp. municipal
Cerrado

74
Continuación de “Tabla 4.9 Medidas de mitigación de riesgos”.
Previa
Modificación de Junta 16 Probabilidad Consulta
6 presentación de I
Municipal semanas media previa
exp. municipal
Previa
28 Probabilidad Consulta
Modificación del SNC 9 presentación de I
semanas media previa
exp. municipal
Verificación de
Inconsistencia de datos
cumplimiento Previo
del proyecto y obras a 1 semana Poco probable 1 I
del proceso de lanzamiento
ejecutar
aprobación
Mala praxis
Verificación de Verificación de
Replanteo erróneo del Muy poco
2 semanas 1 proyecto proyecto I
proyecto probable
aprobado aprobado
Errores en
sistematización de Probabilidad Verificación de Previo diseño de
4 semanas 3 I
datos lotes o unidades media diseño anteproyecto
obtenidas
Inicio de obras de
limpieza, en inmuebles
con cobertura forestal
52 Muy poco Fuera de
o cauces hídricos, sin 5 Fuera de alcance I
semanas probable alcance
autorización de
autoridades
Administrativo Inicio de obras de
limpieza, en inmuebles
Presentación
sin cobertura forestal ni Previa
52 de Estudio de
cauces hídricos, sin Poco probable 10 presentación de D
semanas Impacto
autorización de exp. municipal
Ambiental
autoridades
competentes.

75
Continuación de “Tabla 4.9 Medidas de mitigación de riesgos”
Imposibilidad de
Verificación de Previa emisión de
trasferencia de Probabilidad
Administrativo indefinido 15 sistematizació informes/contrato I
inmuebles posterior al media
n de datos s
lanzamiento
Incertidumbre Fuera de
Cambios normativos indefinido Poco probable 10 Fuera de alcance I
política alcance
Presentación
Previa
Desastres Inundaciones, de Estudio de
indefinido Poco probable 10 presentación de D
naturales pandemias, etc. Impacto
exp. municipal
Ambiental
S Transversal
Retrasos en Seguimiento
Alta Desde ingreso
Instituciones de indefinido 25 semanal de I
probabilidad hasta aprobación
aprobación expedientes
Administrativo
Incumplimiento del Verificación de
contrato, caída de la indefinido Poco probable 10 proyecto Previo inicio obras I
venta aprobado

76
4.3.2. Seguimiento
Finalmente, a modo de asegurar la eficacia de las medidas de mitigación
implementadas, se compararon los efectos bajo los niveles iniciales de riesgos y
bajo los niveles de riesgos finales, determinando así el lapso que podría
reducirse al implementar las medidas de mitigación en el momento sugerido.
La función clave del proceso de evaluación de riesgos en inversiones inmobiliaria
es mantener un seguimiento continuo de los riesgos vinculados al proyecto a lo
largo del tiempo. Esto posibilita una supervisión visual en tiempo real de la
estructura de riesgos y su evolución a medida que se implementan acciones de
mejora. En la (Tabla 4.10) se presenta, el estado inicial y optimizado de una
estructura de riesgos asociada a un proyecto inmobiliario.

77
Tabla 4.10: Evolución del estado de la estructura de riesgo.
Fases de la
inversión
inmobiliaria Impacto Impacto
Tipo Riesgo Evento Diferencia
(loteamiento (inicial) (final)
o barrio
cerrado)
Título de
Propiedad
(Judicial) con 10 5 5
errores u
omisiones
Título de
Mala praxis Propiedad (No
judicial) con 4 2 2
Adquisición
errores u
de inmueble
omisiones
Diferencia de
linderos, rumbos y 20 5 5
superficie
Proyecto ubicado
Ubicación y en Zona de
10 5 1
Entorno seguridad
fronteriza
Diseño de proyecto
no ajustado al
marco normativo
(dimensiones de
Anteproyecto lotes, calles. 2 5 15
de contribución
E
Mala praxis Loteamiento inmobiliaria
y Barrio obligatoria, franjas
Cerrado de protección, etc.)
Relevamiento de
datos de campo
3 1 2
incompleto o
incorrecto
Modificación de
3 1 3
Incertidumbre Intendencia
normativa Modificación de
6 2 4
Junta Municipal
Modificación del
9 3 6
SNC
Proyecto
Inconsistencia de
Ejecutivo de
datos del proyecto 1 5 10
Loteamiento
y obras a ejecutar
y Barrio
Replanteo erróneo
Mala praxis Cerrado 1 1 0
del proyecto
Errores en
sistematización de
datos lotes o 3 1 1
unidades
obtenidas

78
Continuación de “Tabla 4.10 Evolución del estado de la estructura de riesgo”
Inicio de obras de
limpieza, en
inmuebles con
cobertura forestal o
5 5 5
cauces hídricos,
sin autorización de
autoridades
Administrativo Inicio de obras de
limpieza, en
inmuebles sin
cobertura forestal
10 5 5
ni cauces hídricos,
sin autorización de
autoridades
competentes.
Imposibilidad de
trasferencia de
Administrativo inmuebles 15 1 2
posterior al
lanzamiento
Incertidumbre Cambios
10 5 5
política normativos
Desastres Inundaciones,
10 5 0
naturales pandemias, etc.
Retrasos en
S Transversal
Instituciones de 25 5 20
aprobación
Administrativo
Incumplimiento del
contrato, caída de 10 1 0
la venta
El impacto de cada riesgo fue modificado, 82.4% de los impactos finales fueron
menores que los impactos iniciales, manteniendo el nivel de impacto el 17.6%
de los riesgos totales. Los riegos no modificados fueron: i) Inicio de obras de
limpieza, en inmuebles con cobertura forestal o cauces hídricos, sin autorización
de autoridades competentes, ii) Replanteo erróneo del proyecto y iii)
Inconsistencia de datos del proyecto y obras a ejecutar, la causa de la no
modificación de estos es que ya se encontraban en niveles mínimos de impacto
según la severidad y probabilidad de cada uno.

79
CAPITULO 5
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1. Conclusiones
Las normativas vigentes en materia de inversiones inmobiliarias (loteamiento o
barrio cerrado) se encuentran diversificadas, fue necesario recurrir a varias
fuentes para construir los escenarios posibles de adquisición de un inmueble con
fines de urbanización y determinar los requerimientos normativos para la
elaboración del anteproyecto y proyecto ejecutivo del loteamiento o barrio
cerrado.
Los riesgos sistemáticos identificados fueron riesgos administrativos, de
desastres naturales e incertidumbre política, mientras que los riesgos específicos
identificados fueron riesgos administrativos, incertidumbre normativa, mala
praxis, ubicación y entorno
Los funcionarios municipales, desarrolladores inmobiliarios y representantes del
SNC proporcionaron valiosa información para el trabajo, permitiendo la
validación de los riesgos identificados mediante su evaluación.
Fue propuesta una alternativa de evaluación de riesgos, basada en la severidad
y probabilidad de ocurrencia de los mismo, en este contexto, se destaca que el
riesgo de mayor impacto es un riesgo administrativo y está asociado al evento

80
de "retrasos en instituciones de aprobación". Este riesgo se origina en la falta de
cumplimiento de los tiempos establecidos por las autoridades competentes, lo
cual puede generar demoras significativas en el proceso. En segundo lugar, se
identifica el riesgo de mala praxis, vinculado al evento de "diferencia de linderos,
rumbos y superficie". Este evento conlleva la necesidad de correcciones a través
de medidas judiciales, las cuales están relacionadas con un nivel elevado de
severidad en comparación con los trámites administrativos.
El distrito de Pilar abarca un 17% de su extensión total dentro del ejido urbano,
y se ve completamente afectado por una zona de seguridad fronteriza. En su
territorio se encuentran distribuidos humedales y cursos hídricos significativos,
destacando el río Paraguay y el arroyo Ñeembucú. Esto subraya aún más la
imperante necesidad de llevar a cabo evaluaciones de impacto ambiental previas
a cualquier modificación territorial relacionada con proyectos inmobiliarios.
El análisis de riesgos reveló la existencia de 296 propiedades con una superficie
superior a 5 hectáreas, registradas en el SNC en el distrito de Pilar. Del total, el
68.24% obtuvo una clasificación de riesgo "bajo" debido a la ausencia de
solapamiento con cursos de agua y cobertura forestal.
Se han propuesto medidas de mitigación para abordar los riesgos identificados.
Estas medidas requieren una aplicación oportuna para lograr su efectividad.
Además, se llevó a cabo un seguimiento de la evolución de los riesgos después
de la implementación de estas medidas, lo que resultó en una reducción del
impacto en el 82.4% de los riesgos identificados.

81
5.2. Recomendaciones
De acuerdo con los resultados obtenidos, es propicio una serie de
recomendaciones a modo de aportar a la mejorar de la gestión y regulación del
sector inmobiliario, promoviendo un desarrollo más equitativo, sostenible y
acorde a las necesidades de la sociedad y el medio ambiente.
 Metodología aplicada:
o Emplear la metodología utilizada en este trabajo, tomando distritos
con nivel de desarrollado superior, que cuente con un Plan de
Ordenamiento Territorial y mayor diversificación del negocio
inmobiliario, apuntando a otros nichos como el de loteamientos
enfocados a la construcción de viviendas unifamiliares, y donde
exista mayor cantidad de proyectos de propiedad horizontal a
analizar.
 Políticas de Desarrollo Urbano:
o Revisar y actualizar las políticas de desarrollo urbano para
garantizar un crecimiento planificado y sostenible de las áreas
urbanas.
o Proponer incentivos para el desarrollo de infraestructuras
sostenibles, exigiendo aprobaciones previas en el marco normativo
ambiental.
 Normativas de Zonificación:
o Revisar las normativas de zonificación para adaptarlas a las
necesidades cambiantes del mercado inmobiliario y garantizar un
uso eficiente del suelo.

82
o Considerar la implementación de zonas mixtas que fomenten la
diversidad de usos y la creación de comunidades más integradas.
 Gestión del Uso del Suelo:
o Abogar por un enfoque proactivo en la gestión del uso del suelo,
considerando factores como la densidad de población, las
necesidades de infraestructura y los impactos ambientales.
o Proponer políticas que fomenten el desarrollo de proyectos
inmobiliarios que promuevan la accesibilidad y la movilidad
sostenible.
 Transparencia en el Proceso de Aprobación de Permisos:
o Sugerir medidas para mejorar la transparencia y eficiencia en el
proceso de aprobación de permisos para proyectos inmobiliarios.
o Digitalización de procesos para reducir los tiempos de espera y
facilitar la interacción entre desarrolladores y autoridades.
 Capacitación y Desarrollo Profesional:
o Promover la capacitación y desarrollo profesional para los
funcionarios encargados de la regulación y supervisión del sector
catastral en municipios y Servicio Nacional de Catastro.
o Fomentar la actualización constante en temas relacionados con
tendencias de mercado, sostenibilidad y tecnologías emergentes.
 Participación Comunitaria:
o Fomentar la creación de canales de comunicación abiertos entre
desarrolladores, autoridades y residentes para mejorar la
aceptación social de los proyectos.

83
 Monitoreo y Evaluación Continua:
o Crear un sistema de monitoreo y evaluación continua para evaluar
el impacto a largo plazo de los proyectos inmobiliarios en términos
económicos, sociales y ambientales.
o Proponer la implementación de indicadores clave de rendimiento
para medir el éxito y la sostenibilidad de los proyectos.

84
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Ingenierías Industriales (UEX): los SIG para la docencia-aprendizaje
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Gobernabilidad y Políticas Públicas en Gestión del Riesgo de Desastres.
Recuperado de: https://n9.cl/28635

88
ANEXOS
Tabla A1: Entrevista aplicada a funcionarios municipales.
TRABAJO FINAL DE GRADO

Tema: “Evaluación de Riesgos en Inversiones Inmobiliarias a escala distrital, a través
de Sistemas de Información Geográfica - Caso de Estudio: Distrito de Pilar,
Ñeembucú”
Estudiante: Andrea Natalia Ríos Benítez
La presente encuesta tiene por finalidad la producción de material científico, por lo que se
garantiza la confidencialidad del participante. El objetivo es, además de propiciar la
colaboración del sector privado y público con la academia, obtener información fidedigna
sobre el desarrollo de las inversiones inmobiliarias en el distrito de Pilar, Ñeembucú.
De acceder a colaborar con el objetivo planteado, favor, remitir su respuesta a través del
enlace: https://forms.gle/yAd2RFHRCj7BmDEy5, o a la dirección de correo
[email protected]
1. ¿Qué cargo ocupa en la municipalidad de Pilar?
2. ¿Cuánto tiempo lleva en el cargo?
3. ¿En qué etapa se encuentra el distrito en referencia al Plan de Ordenamiento
Urbano Territorial?
4. ¿Con que frecuencia se han presentado a la municipalidad proyectos de loteamiento
desde que usted está en el cargo?
5. ¿Cuáles son los motivos de observación, rectificación o rechazo de los proyectos de
loteamientos desde que usted está en el cargo?
6. ¿Cuál es el tiempo promedio, a partir del ingreso del expediente, en que se otorga
Aprobación Provisoria a proyectos de loteamientos desde que usted está en el
cargo?
7. ¿Cuál es el tiempo promedio, a partir de la Aprobación Provisoria, en que se otorga
Aprobación Definitiva a proyectos de loteamientos desde que usted está en el
cargo?
Aprobación a proyectos de barrio cerrado en el distrito de Pilar?

89
Tabla A2: Entrevista aplicada a desarrolladores inmobiliarios del distrito de
Pilar, Paraguay.

Ñeembucú”
enlace: https://forms.gle/f1xDbHyeF2qVUADb6, o a la dirección de correo
[email protected]
1. ¿Qué cargo ocupa en la empresa?
3. ¿Ha presentado a la municipalidad proyectos de loteamiento y/ o barrio cerrado en el
distrito de Pilar?
4. ¿Cuáles son los motivos de observación, rectificación o rechazo de los proyectos de
loteamientos y/o barrio cerrado en el distrito de Pilar?
Aprobación Provisoria a proyectos de loteamientos en el distrito de Pilar?
6. ¿Cuál es el tiempo promedio, a partir de la Aprobación Provisoria, en que se otorga
Aprobación Definitiva a proyectos de loteamientos en el distrito de Pilar?
Aprobación a proyectos de barrio cerrado en el distrito de Pilar?
8. ¿Cuál es el tiempo promedio, a partir del ingreso del expediente, en que se asigna
nomenclatura catastral en el SNC al proyecto de loteamiento y/o barrio cerrado?
9. ¿Cuál es el tiempo promedio, a partir del ingreso del expediente, en que se asigna
nomenclatura registral en la DGRP al proyecto de loteamiento y/o barrio cerrado?
10. ¿Con que frecuencia tuvo diferencias de distancias, rumbos y/o superficie en el título
de propiedad y la ocupación de inmuebles?

90
11. ¿Con que frecuencia requirió de mensura judicial, rectificación administrativa o

judicial de un inmueble previo al proyecto de loteamiento y/o barrio cerrado?
12. ¿Qué tipo de título de propiedad de inmueble adquiere mayormente?
13. ¿Cuánto tiempo demora desde la oferta de un inmueble, para proyectos de
Loteamiento o Barrio Cerrado, hasta la adquisición del mismo?
14. ¿Cuánto tiempo demora desde la adquisición del inmueble hasta la inscripción de
proyecto de loteamiento y/o barrio cerrado en la DGRP?
15. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de Título de Propiedad (Judicial) con
errores u omisiones?
16. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de Título de Propiedad (No judicial)
con errores u omisiones?
17. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de diferencia de linderos, rumbos y
superficie en un inmueble?
18. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de superficie menor al mínimo
establecido en un Proyecto de Loteamiento?
19. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de errores en contribución
inmobiliaria menor o mucho mayor a lo establecido?
20. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de franja de protección de cauce
hídrico insuficiente?
21. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección calles o accesos inadecuados?
22. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección lotes o unidades orientadas a zona
de menor interés económico?
23. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de líneas de electrificación
innecesarias?
24. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de rechazo de Intendencia?
25. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de modificación de Intendencia?
26. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de rechazo de Junta Municipal?
27. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de modificación de Junta Municipal?
28. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de modificación del SNC?
29. ¿Cuánto tiempo promedio demora la corrección de Modificación del DGRP?

91
Tabla A3: Entrevista aplicada a funcionarios del SNC.

Ñeembucú”
enlace: https://forms.gle/XRrKxYZBzpPZG7f69, o a la dirección de correo
[email protected]
1. ¿Qué cargo ocupa en el SNC?
3. ¿Cuánto tiempo promedio toma un expediente de Certificado Catastral, solicitado
para transferencia, para ser finalizado correctamente en el SNC?
4. ¿Cuánto tiempo promedio toma un expediente de corrección de Certificado
Catastral, solicitado para transferencia, para ser finalizado correctamente en el
SNC?
5. ¿Cuánto tiempo promedio toma un expediente de cotejo de PGUTP para ser
finalizado correctamente en el SNC?
6. ¿Cuánto tiempo promedio toma un expediente de Rectificación Administrativa para
ser finalizado correctamente en el SNC?
7. ¿Cuánto tiempo toma un expediente de Rectificación Judicial para ser finalizado
correctamente en el SNC?

92

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UNIVERSIDAD NACIONAL DE ASUNCIÓN

Ingeniería Geográfica y Ambiental

Evaluación de Riesgos en Inversiones Inmobiliarias a escala

distrital, a través de Sistemas de Información Geográfica - Caso

de Estudio: Distrito de Pilar, Ñeembucú

Andrea Natalia Ríos Benítez

San Lorenzo, Paraguay

Miembros del Consejo Directivo

 Prof. Dr. Ing. Rubén Alcides López Santacruz (Decano)

 Prof. MSc. Ing. Cirilo Jorge Hernáez Medina (Vicedecano)

 Cáceres Arce, Marco Aníbal (Docente)

 Blanco Bogado, Verónica (Docente)

 Almada Ibáñez, Marcial (Docente)

 Saito, Miki (Docente)

 Poisson Spessot, Luis Vidal (Docente)

 Arrom Irún, Francisco Manuel (Docente)

 Segovia Lohse, Herbert Raúl (Graduado)

 Arias Araujo, Rodrigo Miguel (Graduado)

 Stanley Lucero, Nelson Junior (Graduado)

 Rodríguez Mendieta, Keyla Bianca (Estudiante)

 Grau Maciel, Samuel Octavio (Estudiante)

 Simón Orue, Victoria Montserrat (Estudiante)

Andrea Natalia Ríos Benítez

 Yambay Ferreira, Hassim Daniel (Docente)

 Stalder Diaz, Diego Herbin (Docente)

 Segovia Lohse, Hermann Rigoberto (Docente)

 Sosa Almirón, Luis Antonio (Docente)

 Duarte Rodas, Helio Ramon (Docente)

 Stanley Calo, Henry Williams (Docente)

 Gómez Agüero, Leticia Belen Beatriz (Graduada)

 Flor De Rivas, Priscilla Tamara (Graduada)

 Alfonso Duarte, Fausto Ariel (Graduado)

 Agüero Gauto, Fatima María Andrea (Estudiante)

 Machuca Recalde, Arturo (Estudiante)

 Valdez Samudio, Gabriela María Alexandra (Estudiante)

Tutores del Trabajo

 Prof. Ing. Oscar Alfonso

 Prof. MSc. Ing. Néstor Cabral

 Prof. Ing. Federico Ferreira

 Prof. Ing. Fátima Sánchez

Andrea Natalia Ríos Benítez

A Dios, por su fidelidad.

A mi hermana, por inspirarme a llegar a esta meta.

A mi esposo, por su amor y compañía.

A mis profesores, por guiarme a la verdad.

A mis compañeros y amigos, por amenizar mis años en la facultad.

A mis jefes, por la confianza y las oportunidades.

Andrea Natalia Ríos Benítez

ÍNDICE DE FIGURAS ........................................................................................ 5

ÍNDICE DE TABLAS .......................................................................................... 6

LISTA DE NOMENCLATURAS ......................................................................... 7

1.1. Justificación ......................................................................................... 9

1.2. Antecedentes ...................................................................................... 11

1.3. Objetivos del trabajo .......................................................................... 13

1.3.1. Objetivo General .......................................................................... 13

1.3.2. Objetivos Específicos .................................................................. 13

2. MARCO TEÓRICO ...................................................................................... 14

2.1. Gestión del territorio........................................................................... 14

2.1.1. Ordenamiento Territorial .............................................................. 15