Desalojos.

Contratos de

locaciones civiles y comerciales

El desalojo, desalojamiento o lanzamiento es el acto mediante el cual se despoja a una persona de la

posesión material de un inmueble por orden de la autoridad gubernativa o judicial, en ejecución .

Cuál es la nueva ley de desalojo

Suspensión de desalojos

Se suspende hasta el 31 de marzo del 2021 en todo el territorio nacional el desalojo de

inmuebles por incumplimiento del pago de alquileres. ... También se suspenden hasta el 31 de
marzo del 2021 los desalojos ya ordenados judicialmente que no se realizaron antes del 29
de marzo de 2020.

Cuál es el proceso de un desalojo

En principio, la pretensión en un proceso de desalojo consiste en obtener la restitución y/o
devolución de un predio respecto de un sujeto que esté en posesión del bien. Los procesos
de desalojo aplicables al caso son: – Desalojo por vencimiento de contrato. – Desalojo por
falta de pago.

Qué es un desalojo de vivienda

El desalojo se presenta después del proceso de restitución o el desahucio, y es la acción de
hacer salir al arrendatario del inmueble de forma voluntaria. Para que se pueda llevar a cabo,
es necesario que exista una orden judicial, si este no se hace de forma voluntaria el juez debe
decretar el lanzamiento.

Cómo desalojar a un inquilino de tu propiedad legalmente

1. Acumular un adeudo de más de tres meses de renta.
2. Haber recibido una notificación de subsanación y hacer caso omiso.
3. Llevar a cabo actividades ilegales.
4. Haber dañado la propiedad gravemente.

Cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar

Debe darse el aviso con una antelación no menor de 3 meses a través del correo del servicio
postal autorizado. De igual modo el tiempo que tiene un inquilino para desocupar un
inmueble es de 3 meses desde la data de aviso.

Qué hacer cuando una persona no quiere desocupar un inmueble

Se llama restitución de inmueble arrendado y se debe hacer ante un juez civil, que ordenara
la devolución del inmueble, así como el pago de daños ocasionados, esto se
debe hacer mediante abogado, el cual debe solicitar medidas de caución que te aseguren tus
perjuicios, recuerda que este proceso se debe hacer mediante .

Derechos del inquilino sin contrato

El inquilino tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda de forma pacífica, igual que si
hubiera un contrato escrito. ... Además, el inquilino tiene derecho a la adquisición preferente
de la vivienda en caso de venta, al igual que ocurre cuando existe un contrato de
alquiler escrito.
Qué pasa cuando un inquilino lleva más de 10 años
Aunque un inquilino al rentar una casa tiene la posesión sobre ella, esto no implica que
tiene la propiedad y puede hacer con ella lo que le plazca. ... Por lo que debes dejar de
preocuparte ya que un inquilino no puede quedarse con la propiedad que renta. Aun así, la
rente por 10, 15 o 20 años continuos.

El juicio de desalojo y las reformas de la ley 25.488

1. Introducción

Antes que nada nos parece oportuno recordar que, como principio general, la fecha en que entra en
vigencia la reforma tiene diferentes efectos según que el proceso tenga sentencia firme, que todavía no
se haya sido iniciado o que esté en trámite. En el primero de los casos, la reforma no se aplica porque no
tiene efecto retroactivo que pueda afectar la cosa juzgada, en el segundo, su aplicación es plena a todo
proceso a iniciarse y, si se trata de un proceso en trámite, la nueva ley procesal es de aplicación
inmediata, siempre que no afecte la validez de actos procesales cumplidos y que han quedado firmes
durante la vigencia de la ley anterior, conforme el principio de preclusión (1).

1La reforma al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que entró en vigencia el 22 de mayo de 2002,
modificó del juicio de desalojo dos aspectos: por un lado, cambió el tipo de proceso de conocimiento aplicable
y por el otro, introdujo la ampliación del reconocimiento judicial para las causales de falta de pago y
vencimiento de contrato y también previó, para estos dos últimos supuestos, la desocupación inmediata,
previa caución real. Veremos por separado cada una de estas modificaciones.

2. El cambio del tipo de proceso En su versión anterior a la reforma, el art. 679 del CPCCN, disponía que la
acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustanciaría por el procedimiento establecido para el
juicio sumario. La ley 25.488 al derogar el art. 320 que regulaba el proceso sumario, estableció como principio
general la aplicación del art. 319 del proceso ordinario, tipo de proceso de conocimiento bajo el cual tramitará
ahora el desalojo; agregando la reforma, que cuando las leyes especiales remitan al juicio o proceso sumario
se entenderá que el litigio tramitará conforme el procedimiento del juicio ordinario (2), de allí que por remisión
debe entenderse reformado el art. 679, a pesar de no tratarse de la remisión a una ley especial sino al propio
código (3). Este cambio del tipo de proceso implica, que en el proceso de desalojo, se mantiene el
ofrecimiento de toda la prueba en los escritos introductorios de demanda y contestación (4); se extiende en
cambio a quince días, el plazo para contestar la demanda y para oponer las excepciones previas y de
especial pronunciamiento (5). A diferencia del régimen anterior, el nuevo art. 359 de la ley 25.488, establece
que contestado el traslado de la demanda y reconvención y resueltas las excepciones previas, si la cuestión
pudiera ser resuelta como de puro derecho, así se decidirá y firme que se encuentre la providencia, se llamará
autos para sentencia (6). Se mantiene la prohibición del art. 685 respecto al ofrecimiento de testigos cuando
las causales del desalojo fueren la falta de pago o el vencimiento del contrato. Recuérdese sin embargo, que
en los demás supuestos, si se ofreciese prueba testimonial, ahora habrá de indicarse en el ofrecimiento, qué
extremos quieren probarse con la declaración de cada testigo (art. 333 reformado) y también, que ahora
pueden ofrecerse hasta ocho testigos, como consecuencia de la ordinarización de este proceso.

Cuando en la contestación a la demanda se alegaren hechos no invocados en la demanda, el actor podrá

ofrecer, dentro del quinto día de notificado de la providencia respectiva, respecto a esos hechos no
considerados, además de prueba documental -agregó la reforma- cualquier otro medio de prueba (nuevo art.
334). Con acierto, se anticipó también el momento hasta el cual las partes podrán invocar hechos nuevos, que
es ahora hasta los cinco días posteriores a la notificación de la audiencia preliminar, reforma que permite
decidir sobre la admisión o rechazo de esos hechos en la misma audiencia (art. 365), sin perjuicio que
también los hechos nuevos posteriores a la oportunidad indicada, puedan invocarse ante la Cámara, cuando
fuese concedida la apelación de la sentencia definitiva libremente.

Pero quizá la refoma que más incida en la tramitación del juicio de desalojo sea la derogación del art. 496 del
CPCCN, que limitaba el recurso de apelación en el sumario a unas pocas resoluciones, rigiendo con la
reforma, también en el proceso de desalojo, el principio de apelabilidad propio del ordinario y, en
consecuencia, salvo expresa disposición en contrario, son apelables ahora, todas las sentencias definitivas,
las interlocutorias y las providencias simples que causen gravamen irreparable (7), sistema previsto para
procesos complejos y no para plenarios abreviados como era éste, que por su simplicidad requiere que se
privilegie la brevedad de su trámite.

Es importante recordar también, que la reforma del art. 14 del CPCCN, introdujo la prohibición de recusar sin
expresión de causa en el juicio de desalojo.

3. El reconocimiento judicial in audita parte La ley 25.488 incorporó como artículo 680 ter el reconocimiento
judicial cuando las causales en que se fundare el desalojo fueren: cambio de destino, deterioro del inmueble,
obras nocivas o uso abusivo o deshonesto. Acto seguido la misma norma dispuso para esos supuestos, que
el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda, un reconocimiento judicial dentro de los cinco días
de dictada la providencia, con asistencia del defensor oficial, disponiendo a continuación, que igual previsión
deberá tomarse cuando se diera la causal prevista en los arts. 680 bis y 684 bis. El primero de estos artículos
contempla el caso de intrusos y el segundo, el desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato.

Salvo este último supuesto, al que nos referiremos enseguida, en los demás casos parece apropiada la
norma, cuando dispone el reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda, en nuestro concepto como
cautelar de la prueba, con el fin que el inquilino advertido de la acción instaurada en su contra, no modifique la
situación de hecho existente. Sin embargo, estimamos que no debió haberse impuesto el reconocimiento
judicial imperativamente y con la presencia del Defensor Oficial, desde que, un mandamiento de constación o
un acta notarial, en muchos casos hubiera sido suficiente, por lo que, en definitiva, debiera ser el juez quien
estimare cuando el reconocimiento es el medio de prueba apropiado, atento las características de la situación
de hecho y las constancias que el locador hubiere acreditado en el expediente, además de los problemas
prácticos que podrían plantease para combinar la presencia conjunta del juez y el defensor en el
reconocimiento, complicación que se agrava en los casos de pórroga de la competencia en razón del
territorio.

Distinta es la cuestión cuando la causal del desalojo es la falta de pago o el vencimiento de contrato, en los
que también la reforma impone el reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda.

Para una mejor comprensión del tema, primero debemos definir que entiende la doctrina por reconocimiento
judicial. Así para Palacio es la percepción personal directa efectuada por el juez sobre cosas, lugares o
personas con el objeto de verificar sus cualidades, condiciones o características. Es una prueba directa, pues
la percepción del juez recae sobre un instrumento que suministra un dato inmediato, revelador del hecho
mismo que se intenta probar (8). Siguiendo este razonamiento, es impensable pretender probar por la
percepción directa del inmueble a desalojar, efectuada por el juez, el instrumento que suministre el dato
inmediato que acredite la falta de pago o el vencimiento de contrato y ello, porque para ambos supuestos el
medio de prueba es documental. De allí que pretender sustituirlo por el reconocimiento judicial atenta contra el
principio de especificidad de la prueba, al imponer un medio inadecuado para la fuente que se pretende
incorporar al proceso. Así, el reconocimiento judicial para probar la falta de pago o el vencimiento de contrato
aparece como un medio visiblemente inidóneo (9), circunstancia que lo convierte en manifiestamente
improcedente para ese fin, por lo que estimamos que así habrán de declararlo los jueces.

4. La desocupación inmediata con caución real La reforma incorpora como artículo 684 bis la posibilidad de
obtener la desocupación inmediata del inmueble, bajo caución real, en los supuestos que la causal del
desalojo sea la falta de pago o el vencimiento del contrato, mediante el procedimiento previsto en el art. 680
bis (desalojo por intrusión). En la última parte del artículo, dispone para el supuesto que se probare que el
actor obtuvo la desocupación inmediata ocultando hechos o documentos que configuren la relación locativa o
el pago de alquileres, además de ejecutarle la caución, se le impondrá una multa de hasta $20.000 a favor de
la contraparte.

En primer lugar debemos señalar, que conforme la remisión hecha al art. 680 bis, procederá la desocupación
que llama inmediata, recién después de trabada la litis. A diferencia de lo que sucedía con el reconocimiento
judicial comentado en el apartado anterior, que era previo al traslado de la demanda, aquí la desocupación
inmediata sólo es posible después de trabada la litis. En consecuencia, el juez ordenará la desocupación
teniendo ante sí la contestación a la demanda y la documental que la acompaña, como vimos, elementos
esenciales cuando la causal de desalojo es la falta de pago o el vencimiento de contrato. En consecuencia, si
los hechos relatados o los documentos acompañados por el demandado fuesen evasivos, manifiestamente
improcedentes o desprovistos de todo sustento legal, el juez podrá decretar la medida. En los supuestos de
incomparecencia del demandado, entendemos más práctico continuar el proceso en rebeldía que tramitar
esta desocupación anticipada, pues los gastos y el tiempo que puede insumir la caución real pueden convertir
esta opción en antieconómica y sin el beneficio de la rapidez buscada.

Respecto del supuesto que el locador incurriere en falsedad o en ocultamiento de hechos o documentos para
obtener la desocupación inmediata, la norma impone dos sanciones: la ejecución de la caución y una multa de
hasta $20.000. En principio, conforme la redacción, son acumulativas y a favor de la parte contraria, que no
puede ser otra que el inquilino perjudicado. Asimismo, se exige la prueba de la falsedad u ocultamiento del
actor en los fundamentos de las causales invocadas. En general, creemos que los locadores optaran por dar
como caución real el inmueble locado. Si el juez ordena la desocupación inmediata, en muchos de los casos,
los inquilinos perderan su vivienda y en esos supuestos no nos imaginámos de donde obtendrán los recursos
necesarios para demostrar la falsedad u ocultamiento del locador, para ejecutar el bien dado en caución o
para cobrar la multa que imponga el juez. Tampoco resulta claro si la multa será percibida del obtenido por la
ejecución de la caución real o si es independiente de esa ejecución, ni cuales parámetros habrán de tomarse
para determinar los daños ocasionados. Creemos que una actitud prudente de los jueces deberá extremar los
recaudos previos a ordenar esta desocupación inmediata, sobre todo en los casos de viviendas humildes
donde la desigualdad económica de las partes puede llevar muchas veces a que por falta de medios quede en
letra muerta la posibilidad tanto de acreditar la mala fe del locador como de ejecutar la caución o cobrar las
multas dispuestas.

Por último, pensamos que esta desocupación inmediata no es una medida cautelar porque no tiende a
asegurar el cumplimiento de una futura sentencia favorable. Tampoco existe el peligro en la demora, salvo
que se tome como peligro al tiempo necesario que lleva la tramitación de todo proceso judicial, el que sí existe
en la medida cautelar, cuando se aseguran bienes del deudor ante la posibilidad de que se insolvente durante
la tramitación del proceso. Tampoco es una medida provisoria, puesto que, una vez desalojado el inquilino,
ejecutada la caución y percibida la multa, es impensable que el juez ordene ponerlo nuevamente en el bien
locado, tanto porque la ley no prevé esa restitución como por el deterioro que las incidencias vividas
necesariamente produjo en la relación locador-locatario. Como es obvio, tampoco esta desocupación
inmediata es modificable o sustituible, características ambas de las medidas cautelares. En realidad de lo que
se trata, es de un supuesto de sentencia anticipada que hace lugar total y definitivamente a la pretensión del
actor, con fundamento en que tanto la experiencia como la estadística dicen que los procesos de desalojo
fundados en las causales de falta de pago o vencimiento de contrato prácticamente prosperan en su totalidad.
Si tenemos en cuenta además, que la medida habrá de ser ordenada después de trabada la litis, la
verosimilitud del derecho del actor se acerca mucho a la certeza. Pero, por otro lado, nos preocupan aquellos
casos de viviendas humildes en los que locadores inescrupulosos, aprovechando las necesidades
económicas y el desconocimiento de los inquilinos, utilizan la práctica de burlar la ley, con actitudes tales
como, por ejemplo, no entregar el ejemplar del contrato al locatario, no renovar los contratos al vencimiento o
no dar al inquilino los recibos de pago de alquileres. Esta falta de moral, unida a la grave crisis económica que
nos toca vivir, desbalancea el ideario de la igualdad de partes en el proceso, por lo que el juez se constituye
en el último baluarte del control y de la defensa de la legalidad, a la vez que en morigerador de situaciones en
las que aquellas desigualdades puedan llevar, a través de la solución legal, a consagrar verdaderas
injusticias.

También podría suceder que inquilinos y letrados sin escrúpulosos, a los fines de evitar este desalojo
anticipado, acompañaran recibos o contratos apócrifos o intentaran cualquier otro tipo de chicana para evitar
el desahucio. Aquí también es importante recordar las sanciones que puede imponer el juez a la actuación
con temeridad o con malicia, incrementadas ahora por la reforma de la ley 25.488, cuya aplicación será
ejemplificadora para evitar la reiteración de esas disvaliosas conductas.

Creemos por fin, que no había ninguna urgencia que apurara la sanción de esta reforma, por lo que son
injustificables los errores en los que se incurrió y que sólo otra futura ley podrá corregir. Mientras tanto,
confiamos que la prudencia de los jueces en interpretarla y aplicarla morigere todas estas incoherencias.

Notas al pie:

*El autor es profesor de derecho procesal en la UBA, de posgrado en la Universidad Notarial Argentina y en
Fundesi. Es subdirector del Instituto de Derecho Procesal del CPACF y fue presidente de la Comisión de
Derecho Procesal de la AABA, en el período 1989-1999.

1) Palacio, Lino Enrique, "Derecho procesal Civil", T° I, Abeledo Perrot, págs. 47 y siguientes.

2) Ha sido tal la desprolijidad de la reforma que mantuvo la redacción anterior del citado art. 679 que remitía al
trámite del sumario.

3) Como acertadamente lo señalan Arazi-Rojas en su actualización al Código Procesal comentado: Análisis

exegético de la reforma, Rubinzal-Culzoni, pág. 83.

4)En este aspecto, la reforma del art. 333 sumariza el ordinario.

5) En el primer caso, como consecuencia de la aplicación del trámite del ordinario y respecto de las
excepciones previas, la reforma del art. 346 establece que se opondrán únicamente en un sólo escrito
juntamente con la contestación de demanda o la reconvención.

6) En el régimen anterior sólo estaba prevista la declaración de puro derecho en la audiencia preliminar del
art. 360, cuestión que, en especial en el proceso de desalojo, generaba distintas actitudes por parte de los
jueces, pues mientras unos apegados a la letra de la ley, en los casos en los que no había comparecido el
demandado y el actor había pedido, obtenido y notificado la rebeldía, ordenaban la referida audiencia, a la
 que por supuesto no asistían, otros, con mayor criterio de realidad, la decretaban directamente, como con
acierto ahora lo dispone expresamente la reforma.

7) Como obvia consecuencia de esta reforma, se amplían para el litigante de mala fe las posibilidades de
obstruir y dilatar el juicio de desalojo, por lo que los jueces deberán aplicar con más fercuencia en este
proceso las sanciones por temeridad y malicia, para evitar así que se incrementen esas disvaliosas
desviaciones.

Desalojo.
Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada. El procedimiento
previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda
de desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c).

Quién puede demandar el desalojo

El artículo 691 del Código Procesal Civil dispone que el juicio de desalojo podrá ser
promovido por quienes tengan derecho a la recuperación de la tenencia de inmuebles, contra
todo aquel cuya obligación de restituirla fuere exigible.

Cuánto tarda un juicio de desalojo por falta de pago en Argentina

En Provincia de Buenos Aires, los tribunales en lo civil y comercial demoran aproximadamente
3 meses si es por contrato de alquiler, y un tanto más si es por usurpación.

CONTRATOS Y LOCACION
La locación: El contrato de locación. Obligaciones de las partes. Régimen de reparaciones y
deterioros de la cosa. Régimen de las mejoras. Cesión y sublocación. Conclusión de la locación.
Causales determinantes. Efectos. El comodato: El contrato de comodato. Derechos y obligaciones
de las partes. Conclusión del comodato. Distintos supuestos de extinción del contrato. Plazo para
el desahucio. Daños y perjuicios. El "leasing": Contrato de leasing. Obligaciones de las partes.
Conclusión del leasing. El proceso de desalojo: Nociones generales. Sujetos. La demanda de
desalojo. Traslado de la demanda. Actitudes del demandado frente a la demanda. Desocupación
inmediata. La declaración de puro derecho y la prueba. La sentencia de desalojo. La pretensión de
sentencia con operatividad pendiente de plazo. Los recursos. Normas derogadas de la ley 21.342.
El proceso de desalojo en las provincias de Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe. Concordancias y
estudio comparativo del proceso de desalojo en los códigos provinciales y de la Nación. Apéndice
práctico y legislativo.

CONTRATO ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento, contrato de alquiler o locación es un contrato por el cual existe una relación
entre dos partes, mediante la cual se obligan de manera reciproca y por un tiempo determinado la cesión de
un bien o servicio quedando obligada la parte que aprovecha la posesión a pagar un precio.

Qué tipo de contrato es un contrato de arrendamiento

Características del contrato de arrendamiento

Es un tipo de contrato oneroso. Pues ambas partes perciben un beneficio (no

necesariamente económico). Por ejemplo, en el caso de los inmuebles, el inquilino se
beneficia de poder ocupar la vivienda, mientras que el arrendador percibe la renta periódica.

Cómo hacer un contrato de arrendamiento de vivienda

1. Nombre e identificación de los contratantes.
2. Identificación del inmueble objeto del contrato.
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, las zonas compartidas, los servicios
propios del inmueble así como lo compartidos entre inquilinos incluidos los que se comparten
con los propietarios.
 Qué es un contrato de alquiler o de trabajo
Es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir
temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada
arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

Qué dice el artículo 1221 del Código Civil y Comercial

ARTICULO 1221. - Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto
anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis
meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador.

Cómo se ajustan los alquileres comerciales con la nueva ley

El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual
sólo pueden realizarse ajustes anuales, conforme el índice que publicará mensualmente el
BCRA, compuesto por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible
Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Cuáles son las obligaciones del locador

El locador está obligado a entregar la cosa en buen estado; a diferencia de la compraventa
donde el vendedor debe entregarla en el estado en que se encontraba en el momento de
celebrarse el contrato; esta diferencia se debe a que el locador siempre tiene que asegurarle
al locatario el uso y goce de la cosa.

Cuánto hay que pagar si se rescinde un contrato de alquiler

Si la decisión de terminar la locación se toma durante el primer año del contrato, se
debe pagar como indemnización 1 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el
inmueble. Si la decisión de terminar la locación se toma luego de pasado 1 año de contrato,
se debe pagar como indemnización 1 mes de alquiler.

Quién puede ser locador de un inmueble

En el contrato de locación de inmueble existen dos partes: el locador (quien pone en alquiler
el inmueble) y el locatario (quien paga el precio para tener derecho a su uso y goce).
El locador es generalmente el propietario del inmueble.

Qué tipo de obligacion es un contrato de alquiler

caracteres.
- El contrato de locación tiene los siguientes caracteres:
a) Es bilateral, desde que origina obligaciones recíprocas para el locador y locatario.
b) Es oneroso y conmutativo; se supone que las contraprestaciones guardan equivalencia, es
decir, que el alquiler pactado es el justo precio del uso y goce.