Unidad 3
Unidad 3
Unidad 3
DERECHOS REALES
4.1. EL PATRIMONIO. DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CREDITO. LAS COSAS. LA PROPIEDAD: CONCEPTO, CLASES, DEFENSA
JUDICIAL, LA COPROPIEDAD. LA POSESION: CONCEPTO, CLASES, DEFENSA JUDICIAL.
I. EL PATRIMONIO.
El patrimonio puede definirse como el conjunto de derechos y obligaciones, evaluables en dinero, del que es titular una
persona. La clasificación más importante de los elementos del patrimonio son los derechos reales y derechos de crédito.
II. DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO.
El derecho real puede definirse como un conjunto de facultades que se reconocen a una persona sobre una cosa. Frente a
ello, el derecho de crédito (u obligación) es un vínculo jurídico entre dos personas -deudor y acreedor- en virtud del cual el
deudor se compromete a realizar una determinada prestación estando el acreedor facultado para exigir su realización
forzosa. Titular del derecho (subjetivo) de crédito es el acreedor.
Derechos reales y derechos de crédito se diferencian por su contenido y por su eficacia. En cuanto al contenido, el de los
derechos reales consiste en un poder directo e inmediato de su titular sobre una cosa. Los derechos reales se diferencian entre
sí por las facultades que lo integran, siendo el derecho de propiedad el derecho real por excelencia, pues es el que atribuye a su
titular todas las facultades posibles a ejercitar sobre una cosa. Frente a ello, el derecho de crédito es siempre una facultad
exigible frente a una persona; es decir, tiene como contenido la actividad concreta que ha de desplegar el deudor –la
prestación-. En cuanto a su eficacia, el derecho real lo es frente a terceros, lo cual significa que el titular de un derecho real
puede hacer valer su condición de tal frente a cualquiera y puede defenderlo mediante acciones reales; frente a ello, el
derecho de crédito tiene eficacia inter partes, por eso solo el acreedor puede dirigirse contra el deudor, y su crédito se defiende
con acciones personales.
III.-LA PROPIEDAD: CONCEPTO, CLASES, DEFENSA JUDICIAL, LA COPROPIEDAD.
1.-CONCEPTO: Se puede definir a la propiedad como una "señoría jurídica plena o potencialmente plena de una persona
sobre una cosa". Con la expresión señoría jurídica se hace alusión al hecho de que el propietario tiene una mera relación
jurídica con la cosa. Es decir, ser propietario es una cualidad jurídica y el ser reconocido como tal significa que es al propietario
al que corresponden todas las facultades posibles sobre la cosa y que, además, va a estar protegido en su derecho mediante
acciones. Con la expresión plena se alude al hecho de que como es al propietario al que inicialmente corresponden todas las
facultades posibles sobre la cosa, puede que a veces se vea temporalmente privado de todas o parte de esas facultades. Sin
embargo, no sólo no deja por ello de ser propietario, sino que son facultades que acabarán retornando al propietario, es lo que
se conoce como elasticidad del derecho de propiedad.
2.- REQUISITOS DE LA PROPIEDAD. CLASES.
En Roma, para ser propietario civil y gozar de la protección que el ordenamiento jurídico dispensa a la propiedad eran
necesarios una serie de requisitos:
a) En cuanto a los sujetos, sólo a los ciudadanos romanos se les reconocía capacidad para ser propietarios ex iure
Quiritium. Esto no excluía que los peregrinos pudieran comprar ni que pudieran tener la disponibilidad material de
cosas como si fueran propietarios. Sin embargo, el no tener la cualidad jurídica de tales les impedía ejercitar las
acciones protectoras del derecho de propiedad. Para paliar tal situación el pretor creó, a favor de los peregrinos, una
reivindicatio utilis que les permitía reclamar la cosa de quien la poseyera ilegítimamente. Esta reivindicación colocaba
al peregrino en una posición muy similar a la del propietario civil, se la calificó como propiedad peregrina.
b) En cuanto al objeto, sobre cualquiera podía recaer el derecho de propiedad, siempre y cuando se tratase de una res
intra commercium. En el caso de fundos, sólo los que estaban situados in solo italico eran susceptibles de ser objeto de
propiedad privada, no así los fundos provinciales, cuya titularidad correspondía al Estado. No obstante, esto en la
práctica el Estado solía conceder su explotación a los particulares a perpetuidad. Esta concesión era transmisible inter
vivos y mortis causa, razón por la cual los concesionarios del suelo público se encontraban, en la práctica, en una
situación análoga a la del propietario civil. También el pretor puso remedio a esta situación concediendo a dichos
concesionarios una reivindicatio utilis. La detentación de los fundos provinciales fue calificada como propiedad
provincial.
c) En tercer lugar, era necesario que la cosa se hubiera adquirido por alguno de los modos previstos por el derecho civil.
Así, las res mancipi habían de adquirirse por mancipatio o por in iure cessio. Ello era un requisito esencial, de tal modo
de que la ausencia de alguno de esos modos suponía la no transmisión de la propiedad, y ello aunque el adquirente
tuviera la cosa en su poder. Cuando eso ocurría, el que había adquirido la cosa podía, con el transcurso del tiempo,
llegar a usucapir.
d) En cuarto lugar, tratándose de adquisiciones derivativas, es decir, cuando se adquiere una cosa que antes estaba en
poder de otra persona era imprescindible para adquirir la propiedad que el transmitente fuera propietario. Cuando
faltaba este requisito, el adquirente podía llegar a convertirse en propietario mediante la usucapión. Hasta que tenía
lugar la usucapión, el adquirente a non domino corría dos peligros:
1) Que la cosa fuera reivindicada por su legítimo propietario. El adquirente tenía pocas posibilidades de evitar la
restitución de la cosa, produciéndose la evicción.
2) Que perdiera la posesión de la cosa y que ésta fuera a parar a manos de un tercero. Otorgan al poseedor ad
usucapionem una acción -la actio Publiciana- que puede ejercitar frente al cualquiera salvo contra el
propietario civil de buena fe.
3.- DEFENSA JUDICIAL DE LA PROPIEDAD. ACCIONES.
La acción típica que protege al propietario es la acción reivindicatoria, que corresponde al propietario en el caso en que se
produce la lesión más grave de su derecho de propiedad, esto es, la privación de la posesión de la cosa que le pertenece. No es
la reivindicatoria la única acción de que el propietario dispone:
a) Acción reivindicatoria. Demandante en la acción reivindicatoria es quien se cree dominus ex iure Quiritium y que se ve
privado de la posesión de la cosa. El demandante ha de probar su derecho de propiedad. Demandado es quien posee
la cosa ilegítimamente. En cuanto a la finalidad de la acción reivindicatoria es doble: de un lado, el reconocimiento y
declaración de la existencia del derecho de propiedad a favor del demandante; de otro lado, y consecuencia de lo
anterior, la intimación al demandado para que restituya la cosa. Cuestión importante en relación a esta obligación de
restitución, es qué si durante el tiempo que el demandado estuvo poseyendo la cosa realizó algunos gastos en la
misma, recogió frutos o provocó en ella algunos deterioros. En cuanto a los posibles medios de defensa del
demandado frente a la acción reivindicatoria, son:
- Exceptio hypothecaria: Se concede al acreedor hipotecario para rechazar la acción reivindicatoria intentada por
el propietario de la cosa dada en garantía.
- Exceptio ususfructus: Excepción concedida al usufructuario frente al nudo propietario que ejercita contra él la
acción reivindicatoria.
- Praescriptiones: Medios de defensa procesal en los que se alega la extinción del derecho de propiedad del demandante
por haber éste permanecido inactivo frente al poseedor demandado durante el tiempo que fija la Ley, (por haber el propietario
dejado pasar el tiempo para el ejercicio de su acción, plazo que se contará desde que la acción pudo ser ejercitada).
b) Acción negatoria: Es la acción que se concede al propietario para defenderse de las perturbaciones de quien alega
tener un derecho real sobre aquélla.
c) Actio furti: Acción derivada del delito de furtum que se concede al propietario contra los ladrones, cómplices y
encubridores. Teniendo carácter penal (indemnización).
d) Actio legis Aquiliae: Acción por daños en las cosas. Originariamente correspondía al propietario contra los causantes
de daños en esclavos o animales. Posteriormente, el pretor la amplió a daños causados en otras cosas.
e) Acción Publiciana: En Derecho romano también estaba protegido el poseedor bonitario o pretorio que está en vías de
usucapir. El medio típico de defensa de este propietario bonitario es la actio Publiciana, reivindicación ficticia en la que
se advierte al juez de que actúe como si el tiempo necesario para la usucapión hubiera ya transcurrido.
4.- LA COPROPIEDAD.
Los romanos concibieron la posibilidad de que titular del derecho de propiedad sobre una cosa pudieran ser, al mismo tiempo,
varios sujetos jurídicos. Cuando una cosa pertenece a varios sujetos, se dice que hay copropiedad o condominio. La
denominación no es romana. Las fuentes, para referirse a tales situaciones, hablan de res commune esse, res commune
habere... A los varios titulares se les llama dominii o socii. Esta situación de condominio se puede originar porque así lo quieren
las partes o bien por circunstancias ajenas a dicha voluntad. Existen dos grandes modelos de organización:
a) Modelos actuales de organización de la comunidad de bienes. La doctrina actual suele distinguir dos grandes modelos
-comunidad pro indiviso-:
A. Una comunidad, llamada romana o por cuotas. Esta tiene su origen en una concepción individualista del derecho
de propiedad, en la cual la preeminencia se concede siempre al individuo y la situación de comunidad se concibe
como algo transitorio y desventajoso. Esta concepción tiene dos consecuencias fundamentales:
o Mientras dura la situación de copropiedad, se reconoce a cada copropietario un ámbito de poder
exclusivo sobre una parte o porción del derecho ostentado en común (cuota).
o Se otorga a cada comunero la posibilidad de salir de la situación de indivisión en cualquier momento
mediante la llamada acción de división de la cosa común.
B. Una comunidad, llamada germánica o en mano común. Esta forma parte de una concepción colectivista del
mundo a la que se subordina el derecho del individuo. La comunidad se considera como una situación
permanente y estable y, además, como una forma ventajosa de realizar determinadas funciones económicas. En
la comunidad germánica las cuotas no existen. Es decir, cada condómino tiene la propiedad plena sobre la
totalidad de la cosa, propiedad que sólo está limitada por la concurrencia del derecho de propiedad de los
demás comuneros. Por último, en la comunidad germánica no se reconoce a cada comunero la posibilidad de
pedir la división. La renuncia o pérdida del derecho de propiedad de cualquiera de los comuneros acrece a los
demás (derecho de acrecer).
b) La copropiedad romana.
1) Consortium ercto non cito: La forma más antigua de copropiedad romana fue la que se estableció, a la muerte
de un sujeto, entre los varios coherederos, quienes pasaban a ser titulares pro indiviso de la propiedad de los
bienes del difunto. Esta situación de indivisión es denominada consortium ercto non cito y constituye una
situación de renuncia a la división de la herencia. El consorcio familiar fue perdiendo con el tiempo su carácter
de indivisibilidad; así, ya la Ley de las XII Tablas recoge una acción que permite a cualquiera de los
copropietarios, en cualquier momento, pedir la división de la cosa común.
2) La copropiedad clásica: En época clásica, la copropiedad es entendida en el sentido de que cada copropietario es
titular de una parte del derecho total de propiedad sobre la totalidad de la cosa común. Esta concepción tiene
enormes consecuencias jurídicas en cuanto a la disponibilidad jurídica y material de la cosa común.
o Desde el punto de vista de la disponibilidad jurídica, cada condómino puede realizar actos de
disposición, pero sólo dentro de los límites de su cuota. Así, puede enajenar su cuota, pasando a ocupar
el adquirente la posición de condómino, o hipotecar su cuota, en cuyo caso el acreedor hipotecario
podrá ejercitar el ius vendendi sobre la cuota hipotecada. En cambio, el condómino no puede ejercitar
actos jurídicos que alteren el derecho de los otros copropietarios sobre la cosa común.
o Por lo que respecta a los actos de disposición material, cada condómino adquiere, en el momento de la
separación, la propiedad individual de los frutos de la cosa común, en proporción a su cuota; podrá usar
esa cosa común de acuerdo con el destino económico y social de la misma.
V.- MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD. MODOS ORIGINARIOS: OCUPACION, ACCESION, ESPECIFICACION, CONFUSION Y
CONMIXTION. MODOS DERIVATIVOS: MANCIPATIO, IN IURE CESSIO, TRADITIO Y ADIUDICATIO. USUCAPION Y
PRESCRIPCION.
Son modos originarios de adquisición de la propiedad aquéllos en los que un sujeto adquiere la propiedad de un objeto sin que
intervenga para ello la voluntad del anterior propietario. Ello tiene lugar bien porque el anterior propietario no existe, bien
porque a pesar de que la cosa tiene un propietario es adquirida por causas ajenas a la voluntad de este último.
Son modos derivativos de adquisición de la propiedad aquéllos en los que la adquisición se produce interviniendo la voluntad
del anterior titular (transmitente). Principio importantísimo en materia de adquisición derivativa es el principio de que nemo
dat quod non habet, es decir, nadie puede dar lo que no tiene. Ello significa que sólo puede transferir un derecho aquélla
persona que lo tenga en su patrimonio. Sin embargo, hay excepciones, ya que tanto el representante como al acreedor
pignoraticio o el hipotecario pueden transferir la propiedad de algo que no les pertenece.
1.-LA OCUPACIÓN.
La ocupación es la adquisición de la propiedad de una res nullius mediante la aprehensión material de la misma hecha con la
intención de tenerla para sí. Los requisitos de la ocupación son:
1) Res nullius. A través de la ocupación se adquieren las cosas no pertenecientes a nadie. Debió ser uno de los modos de
adquirir más antiguos, siendo una institución del derecho de gentes. En Roma tenían la consideración de res nullius las
siguientes:
a) res nullius stricto sensu, es decir las que nunca han pertenecido ha nadie.
b) res derelictae, esto es, las cosas abandonadas por sus propietarios.
c) res hostiles: es decir, los bienes del enemigo.
2) Aprehensión material. Es necesario el contacto físico del ocupante con la cosa.
2.-LA ACCESIÓN Y SUS CLASES.
Tiene lugar la accesión cuando dos cosas, pertenecientes a distintos dueños, se unen, natural o artificialmente, de manera
inseparable. En tal caso, el dueño de la principal adquiere -por accesión- la propiedad de la accesoria. Esta forma de
adquisición, basada en el principio de que lo accesorio sigue el destino de lo principal, plantea el problema de determinar cuál
de las cosas unidas es principal y cuál accesoria. En Roma, y en nuestro C.C., el criterio general es considerar principal aquélla
que tiene una finalidad social y económica propia o que sirve en mayor medida a la función socio económica del conjunto.
Importantes son los supuestos de accesión de mueble a inmueble. En ellos se parte de la consideración de que el suelo siempre
tiene el carácter de principal frente a los objetos muebles que, de forma inseparable, se añaden a él. Recoge tres supuestos:
1) Inaedificatio: el propietario del suelo adquiere las construcciones y demás elementos que de modo estable se añaden
a él.
2) Satio e plantatio: Las plantas y semilla, una vez arraigadas, acceden a la propiedad del suelo.
3) Cuestión distinta a la adquisición de la propiedad es la que se refiere al perjuicio económico sufrido por el dueño de la
cosa accesoria. En relación a ello, y para evitar el enriquecimiento injustificado del propietario de la cosa principal, se
reconoció al propietario de la cosa accesoria la posibilidad de exigir una indemnización por el valor de la misma.
3.-ESPECIFICACION.
La especificación tiene lugar cuando alguien , sin ser propietario de una cosa ni contar con el consentimiento de éste, realiza en
ella una actividad que la transforma en un objeto con una función socioeconómica distinta. La nota caracterizadora de la
especificación es, por tanto, la aparición de algo nuevo como consecuencia de una actividad humana.
Una vez que se considere que existe una especie nueva, la duda que se plantea es si la misma ha de seguir
perteneciendo al propietario de la materia original o si, por el contrario, pertenecerá a quien realizó la transformación -
especificador-. En tal sentido, los juristas clásicos no se pusieron de acuerdo. Justiniano adoptó una solución intermedia,
entendiendo que la cosa pertenecería al propietario de la materia si la transformación era reversible y al especificador en caso
contrario.
4.-CONFUSION Y CONMIXTION.
Tiene lugar cuando se mezclan cosas líquidas (confusio) o sólidas (conmixtio) de distintos dueños y sin considerar una más
importante que otra, ni se produzca con la mezcla la aparición de una cosa nueva. Si la mezcla era inseparable, se creaba entre
los antiguos propietarios una situación de copropiedad. Para poner fin a la situación de indivisión los copropietarios utilizaban
la actio communi dividundo.