Historia de Las Tasaciones. Conceptos Básicos de Valoración: Caso Práctico

Historia de las tasaciones.
Conceptos básicos de
valoración
Al comenzar el estudio de esta materia, es muy importante conocer su historia,

desglosar conceptos y asimilarlos. Encontrarnos con los métodos y corrientes
principales que han marcado (y siguen marcando) la posibilidad de seguir
desarrollando alternativas de trabajo, desde el marco científico. Es por ello que, en el
presente módulo, veremos su historia y evolución, al igual que sus métodos e
interpretaciones. Esto último mencionado, es fundamental a la hora de llevar
adelante la tarea de un tasador. El profesional debe conocer y haber interpretado
correcta y perfectamente los conceptos básicos y métodos de trabajo, para poder
llevar adelante su trabajo de tasación y poder explicarlo, justificarlo y plasmarlo de
manera textual.
Caso práctico
Historia, evolución y desarrollo de las “tasaciones”
De niciones y diferencias de valor–precio / valuar–tasar
Video conceptual
Referencias
LECCIÓN 1 de 5
Caso práctico
La inmobiliaria “Bianco y Asoc.” es convocada a los fines de poder justificar

en tribunales su trabajo de tasación, ya que las partes han solicitado a VS (el
juez) que dicha inmobiliaria explique los métodos utilizados y los diferentes
conceptos vertidos.
Esta situación, se da en virtud de haberles solicitado una tasación de un bien

inmueble situado en calle Duarte Quirós y Haedo, de la localidad de Córdoba
capital. La misma cuenta con dos dormitorios con vestidor, cocina comedor,
living, baño instalado completo y patio; los pisos son de granito y no cuenta
con garaje. El techo es de loza refractaria y teja símil española. La superficie
cubierta es de 87 m2 y la superficie del lote de 235 m2. Las terminaciones de

la construcción son de muy buena calidad y su antigüedad es de 57 años.
Al no llegar a un acuerdo, las partes recurren a la justicia con sus respectivos

letrados, en donde exponen sus pretensiones y cada parte presenta una
tasación . Luego de esto, las partes llegan a un acuerdo sobre el valor
arribado pero, para su mayor tranquilidad, le solicitan a VS que cite bajo
apercibimiento de ley, a Virginia Bianco (dueña de la inmobiliaria Bianco y
Asoc.), para que comparezca a tomar razón e instrucción de los puntos que
no han quedado claros y generan incertidumbre.
El juez (VS) ha accedido a ello por considerar pertinente el pedido de las
partes y, al desconocer métodos, técnicas y conceptos de tasación, desea
que el trabajo solicitado, sea entregado de forma clara y precisa.
Virginia Bianco es dueña de la inmobiliaria Bianco y Asoc. que desarrolla su

actividad desde hace 15 años, ofreciendo dentro de sus servicios
profesionales, tasaciones particulares y/o judiciales. Virginia es perito
tasador y ejerce su actividad como tal.
En la tasación presentada, la MCP y CI Virginia Bianco, manifiesta haber

arribado al valor a través del método separativo, el cual, acorde a su mirada
profesional, sería el más exacto en este caso en particular.
En cuanto al valor concluido, manifiesta que es “el valor de mercado”.
La martillera corredora pública y corredora inmobiliaria Virginia Bianco,

accede a comparecer y explicar todo cuanto sea necesario y sirva para el
correcto entendimiento, interpretación, y explicación de su trabajo.
En cumplimiento de lo indicado anteriormente, y solicitado por las partes, las

mismas formulan a la Martillera Corredora Pública y Corredora inmobiliaria,
las siguientes preguntas.
1 Acorde haber utilizado el método separativo, indique en qué

consiste y qué tiene en cuenta el mismo.
2 ¿Existe un solo valor para el inmueble que usted tasó?
3 ¿A qué se refiere cuando manifiesta que el valor obtenido, es el de

mercado?
El método separativo tiene en cuenta el bien inmueble como un todo.
Verdadero
Falso
SUBMIT
El método separativo toma en cuenta el terreno y las mejoras por separado.
Verdadero
Falso
SUBMIT
Los métodos separativos consideran al bien inmueble

formado por dos elementos principales:
1) el terreno;
2) las construcciones o mejoras edilicias.
Estos dos elementos (terreno y mejoras) son de naturaleza distinta y

tienen valores propios e independientes entre sí.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 5
Historia, evolución y desarrollo de las “tasaciones”
Antes de entrar en la materia, es importante señalar su contexto, su historia,

su evolución y desarrollo.
Señala Artemio Daniel Aguiar:
Toda disciplina requiere de conceptos fundantes para su

estudio, y la tasación inmobiliaria no se sustrae a esta realidad.
(…) Definir el objeto, preceptuar los elementos constitutivos,
identificar e interpretar procesos e influencias, establecer
métodos de trabajo, es siempre una tarea ardua y no pocas
veces discrepante (2009, p. 1).
En relación con esto, “desde hace más de cuatrocientos años se había ya

interpretado que el “tasador” era la persona que, bien por razones de su
cargo o por designación especial, fijaba y determinaba el precio justo de una
cosa” (Lapa, 2007, p. 3).
Tal como señala Eduardo L. Lapa (2007), la historia de las tasaciones y/o sus
primeros registros entienden al tasador, como la persona que fija y determina
el precio justo de una cosa. Pero en cuanto a la historia se refiere, es
importante destacar el aporte que efectúa Marcela A. Ibáñez:
Desde los albores de la comunidad organizada se podría indicar

“que las cosas son valoradas y/o apreciables económicamente”
y, ciertamente en el sacro documento escrito de conocimiento
global denominado Biblia, es en donde ya tenemos las primeras
apreciaciones de la función de tasar relatadas en el capítulo 27
de Levítico, y allí se destacan: el valuador oficial -que es el
rabino- y su finalidad de tasar-valorar ofrendas para Jehová- ,
determinar las cosas que eran susceptibles de valuación e
indicar el carácter del dictamen que se realizaba, dentro de la
temporalidad u oportunidad normada. Si bien constituye un
antecedente desde la órbita religiosa y administrativa, pues es
indiscutido el proceso oficial allí plasmado en su detalle, para dar
cumplimiento a la ley de los judíos ( 2018,
https://bit.ly/2LqyDgF).
Ahora bien, es importante destacar que en cuanto a tasar y a su contexto se

refiere, las opiniones son coincidentes en la mayoría de los autores.
Ante la necesidad de obtener el precio justo de un bien, es necesario
determinar el objeto, compararlo con otro de similares características y
efectuar un análisis del mismo, para obtener su valor.
La historia de las
tasaciones, demarcan que
siempre existió la
necesidad de determinar el
Historia de las tasaciones
valor de algo por y para
distintos motivos: canon,
tributo, trocar, permutar,
etc.
Considero que es necesario evidenciar los ejemplos o modelos

de gestión para valuar que se emplearon en tiempo pasado, a fin
de rescatar un somero registro de ellos. Es bueno observar que
tenían y tienen la misma finalidad actual, que es la de establecer
un precio y, por lo tanto, la lógica del transcurso del tiempo fue
adaptando los procesos paradigmáticos, a los efectos de
satisfacer el resultado buscado: fijar el precio ideal de una cosa
(Ibáñez, 2018, https://bit.ly/2LqyDgF).
En la actualidad, vivimos en un mundo que cambia a pasos agigantados, un
mundo en el cual la tecnología hace su aporte y nos introduce en su ámbito.
Y dentro del ámbito de la tecnología nos encontramos con las tasaciones
online en plataforma.
Es coincidente la opinión que refiere al respecto Marcela A. Ibáñez:
Hay cuestionamientos y planteos como observación importante

en la tarea profesional de la valuación on line en plataforma, ya
que la misma trabaja sobre una gran cantidad de datos
cargados a los efectos de arrojar un resultado directo al cliente,
tras activar los mecanismos de consulta “sugeridos” por el
oferente del sistema o plataforma, donde, dependiendo de la
intencionalidad expuesta, puede ocurrir que el resultado no
refleje la realidad in situ y resulte un mecanismo inductor y
formador de precios de tendencia, no siendo entonces una
verdadera tasación sino una sencilla estimación posible, si
hablamos –por supuesto- dentro del contexto de la valuación
particular.
Ahora bien si nos posicionamos en los mecanismos

tecnológicos (digitales/electrónicos) empleados de manera
masiva por un Estado, cuya finalidad es la de fijar la valuación
fiscal para fines contributivos/impositivos, pues la diferencia
está en que la gestión nace y se ejecuta mediante un proceso de
valuación reglamentado, con criterios homologados por normas.
Su técnica es indiscutible, salvo en caso en particular, cuando
surja un reclamo de un propietario que individualmente solicite
la revisión de la valuación o el revalúo, por estar disconforme
con la base económica atribuida a su propiedad (Ibáñez, 2018,
https://bit.ly/2LqyDgF).
Distintas corrientes y enfoques
El Ing. Dante Guerrero, indica que:
La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la de

directos e indirectos y dentro de cada uno de ellos una amplia
gama de matices definen distintos procedimientos que se
aplican en la técnica operativa, tratando permanentemente de
mejorarla, tecnificarla y haciéndola menos personal y subjetiva
(1984, p. 4).
Es opinión de esta cátedra y, de manera coincidente con Artemio D. Aguiar,

que en forma general los métodos de valuación pueden ser clasificados en
separativos y de conjunto.
Los métodos separativos
–
Consideran al bien inmueble formado por dos elementos principales:
1) el terreno;
2) las construcciones o mejoras edilicias.
Estos dos elementos (terreno y mejoras) son de naturaleza distinta y tienen

valores propios e independientes entre sí.
Los métodos de conjunto

–
Quienes siguen esta corriente o método, proponen que el uso o beneficio que
presta o es prestado por un bien inmueble proviene de su singularidad, “del
todo”, al margen de las partes que la componen. El todo, caracterizado por las
partes, contribuye y logra su utilidad que, en términos de valor, se mide por la
renta real o probable (poco seguro en países inflacionarios o con poca
estabilidad económica).
Ambos métodos pueden ser, a su vez, específicos o comparativos.
Son específicos: en cuanto basan su análisis en las particularidades y

características del bien en sí: su renta, la calidad material y funcional de las
mejoras, su aptitud, su destino actual y probable, etc. (Vr.gr. Método Ross-
Heidecke).
Son comparativos: en cuanto se basan en el estudio y/o examen de

propiedades semejantes al bien estudiado, teniendo en cuenta y
comparándolas en cuanto a sus características, sus particularidades y su
destino actual y probable (Vr.gr. Método empírico).
La clasificación moderna toma en cuenta esta clasificación y los divide, a su

vez, en directos e indirectos.
E L M É T O D O D I RE C T O E L M É T O D O I N D I RE C T O
Este método es separativo, a través del mismo se establece el valor de la

tierra de forma comparativa en un mismo sector o zona, teniendo en cuenta,
por ejemplo, operaciones de compra y venta, alquiler, etc., de terrenos, de
edificios, de conjuntos.
El valor de las mejoras se determina por la misma vía comparativa o

específica, tomando como referencia edificios o mejoras de igual tipología,
antigüedad y superficie cubierta. Por la vía específica se determinará el costo
de reposición de la construcción, descontando su depreciación, tanto física
como funcional.
Se obtienen como resultado de este método, dos o más resultados (tierra +

mejoras), que luego sumados, nos arrojaran el valor de la nuda propiedad.
E L M É T O D O D I RE C T O E L M É T O D O I N D I RE C T O
Este método es de conjunto y consiste en capitalizar a una tasa de interés

conveniente, las rentas reales o hipotéticas de una propiedad.
Es coincidente el pensamiento de esta cátedra con el de Aguiar, cuando refiere

que “algunos autores reconocen la aparición de los llamados métodos
diferenciales o residuales que permiten establecer el valor de una de las partes
(suelo o mejoras) por diferencia entre el valor del todo y el de la otra parte
conocida” (2009, p. 62).
Por último, debe notarse que los métodos citados poseen varias formas de
aplicación, una multiplicidad de procedimientos y uso de técnicas. Chandías
(1954) sugiere la “técnica de balance”, la cual consiste en cotejar los
resultados obtenidos por todos los métodos y obtener luego un único valor.
A partir de lo expuesto, completar:
La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la de directos e

indirectos y dentro de cada uno de ellos una amplia gama de matices
definen distintos _____________ que se aplican en la técnica operativa,
tratando permanentemente de mejorarla, tecnificarla y haciéndola menos
personal y subjetiva.
Escriba su respuesta aquí
SUBMIT
Introducción y antecedentes. Legislación. Conceptos
Conceptos básicos
Como una aproximación inicial a los conceptos básicos de la asignatura,

podemos decir que tasar, en una primera y básica aseveración, puede
conceptualizarse como una determinación del valor económico de un bien.
Es necesario, no obstante, profundizar esta primera aproximación para

arribar a un concepto acabado de tasación. Conforme al diccionario,
podemos expresar que el acto de tasar es: “poner precio oficialmente a
ciertas cosas vendibles”. Por otra parte, “valorar” conforme al mismo
compendio, tiene un significado similar, aunque excluye de la definición
la palabra “oficialmente”.
De lo expresado, podemos concluir citando a Dante Guerrero:

Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien
tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado
para quienes, haciendo ejercicio de un conocimiento y de una
profesión que requiere cierta formación técnica, avala o certifica
ante los demás, el precio o valor de una cosa (1984, p.1).
A su vez, podemos definir a la tasación como el justo precio, o avalúo de las

cosas. Siguiendo la definición de valuación llegamos a la de valorar, que
significa señalar a una cosa el valor correspondiente a su estimación; ponerle
precio, y precio es el valor pecuniario en que se estima una cosa.
De las definiciones señaladas hasta este punto, podemos expresar que la

tasación es efectuada con los fines de poder dar con el precio de una cosa,
basándose en las características de la misma y en un momento
determinado. De esta aseveración, cabe observar que siempre una tasación
deberá ser realizada sobre aquellas cosas, objetos materiales capaces de
modificar su valor, que desde el punto de vista jurídico responden al nombre
de bienes y que los mismos constituyen parte del patrimonio de un individuo,
sean estos muebles, inmuebles o semovientes (artículos 2311 y 2312 del
Código Civil anterior1).
[1] Arts. 2311 y 2312, Ley 340. Código Civil de la Nación. (1869). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado
de https://bit.ly/2SjtJGi
Por otro lado, hay autores que señalan que tasar, en sentido estricto, significa
estimar el valor económico de un bien, ya que “determinamos un precio
potencial, probable”. Solo hay precio, en sentido estricto, cuando se produce
un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales uno de ellos es moneda.
El concepto ‘precio potencial’ alude a la idea del precio que tendría el bien en
una compraventa libre, si esta se produjere (Aguiar, 2009, p. 5).
El valor a tomar en cuenta para el intercambio es el económico,

descartando toda mención de aquellas valoraciones personales o históricas
que pueda tener el bien, conforme a las situaciones particulares que se
puedan presentar. De esta manera, homogeneizando los elementos hasta
acá señalados con las definiciones esbozadas, podemos concluir que:
Tasar es estimar el valor económico de un bien, basándose en los

elementos que emergen de aquel, en relación con un mercado
actual y aplicando una metodología determinada.
Se puede definir tasar como:
1 Como una aproximación inicial a los conceptos básicos de la

asignatura, podemos mencionar que tasar, en una primera y básica
aseveración, puede conceptualizarse como una determinación del
valor económico de un bien.
2 Dante Guerrero (1984): pareciera que el acto de valorar puede estar
a cargo de quien tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda
reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de
una profesión que requiere cierta formación técnica avala o
certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa.
3 Estimar el valor económico de un bien, basándose en los

elementos que emergen de aquel, en relación con un
mercado actual y aplicando una metodología determinada.
Una vez determinada con exactitud la definición arribada, podemos señalar

otras definiciones, a saber:
• “Justiprecio, avalúo de las cosas” – Real Academia Española (s.f.).
• “Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas” – Anson Marston y
Thomas (Ingeniería de Valuación, 1947, Selección Contable, S.A, p. 1).
• “Se tasa… con el objeto de determinar una medición de valor” – McMichael (1949, p. 2).
Legislación
Como marco regulatorio podemos señalar a nivel nacional la Ley
20.266 (1993)2, modificada por Ley Nacional 25.028 (1999) la cual establece
el llamado “Régimen legal de Martilleros y Corredores”3. Dicha Ley4, de

vigencia en toda la República Argentina, regula lo referente al ejercicio de la
profesión de Martillero y Corredor Público, estableciendo requisitos de
carácter técnico a tales fines, y definiendo derechos y obligaciones de
los profesionales que se encomienden a la tarea de corretaje inmobiliario.
[2] Ley 20.266. Martilleros. (1973). Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de https://bit.ly/3cvXfk6
[3] Ley 25.028. Régimen Legal de Martilleros y Corredores. (1999). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado
de https://bit.ly/2LsqtnY
[4] Ley 25.028. Régimen Legal de Martilleros y Corredores. (1999). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado
de https://bit.ly/2LsqtnY
En lo que se refiere a la legislación específica de la conducta que deberá

observarse en aquellos profesionales que se encomienden a la tarea de la
tasación, debemos señalar que en la actualidad, en nuestro país no se
encuentra un marco regulatorio en la materia, salvo el caso de algunas
provincias, como Córdoba, a través de la Ley 7.1915 y sus modificatorias
leyes 7.5246, 7.7207 y 8.7648, en donde se reglamenta la correspondiente

habilitación que otorga el Colegio Profesional de Martilleros y Corredores
Públicos de Córdoba. Y la Ley 9.4459, que regula la actividad del Corredor

Inmobiliario.
[5] Ley 7.191. (1984). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/35W5zHn
[6] Ley 7.524. (1986). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/2YWUSTz
[7] Ley 7.720. (1988). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/2WZhwbo
[8] Ley 8.764. (1999). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/2WQHn5b
[9] Ley 9.445. Regulación del Ejercicio del Corretaje de Inmobiliario en el Territorio de la Provincia de Córdoba.
(2007). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado de https://bit.ly/2WubNuY
Es muy importante destacar el acuerdo reglamentario 125 serie “B”10, el

cual establece las pautas, requisitos indispensables y demás, que deberán
cumplir quienes deseen trabajar en la justicia como peritos tasadores. En
virtud de ello, en Córdoba, cada colegio profesional deberá solicitar esos
requisitos y presentarlos en “servicios judiciales”.
[10] Acuerdo Reglamentario Nº 125. (2014). Tribunal Superior de Justicia. Recuperado de https://bit.ly/2T3F9y5
A continuación, podrás acceder a la lectura completa de los requisitos

mencionados.
Requisitos para Perito Judicial Odontológico.pdf

184.4 KB
Fuente: Colegio Odontológico de Córdoba. (2019). Requisitos para Perito Judicial Odontológico (pdf). Recuperado
de https://colodontcba.org.ar/wp-content/uploads/2019/03/Requisitos-para-Perito-Judicial-Odontologico.pdf
En lo atinente a esta provincia, el gobierno cuenta con la matrícula de
Martillero y Corredor Público, Ley 7.19111 (Colegio Profesional de Martilleros

y Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba, organismo reglado por su
estatuto y marco regulatorio provincial). Y el de Corredores Inmobiliarios,
con la Ley 9.44512 que regula la actividad inmobiliaria en la provincia de

Córdoba.

Ley 20.266
–
Ley N° 20.26613
Condiciones habilitantes.
Buenos Aires, 10 de abril de 1973 14.

Ley 25.028
–
Reformas - Confirmación
Presidencia del Senado de la Nación
Buenos Aires, 1 de diciembre de 1999.
Al señor Presidente de la Nación:
Tengo el honor de dirigirme al señor Presidente, a fin de comunicarle que el H.

Senado , en sesión de la fecha, ha considerado la confirmación de la H.
Cámara de Diputados en su sanción anterior a la observación total al
proyecto de ley registrado bajo el N.º 25.028, por el que se aprueba la
“Reforma al Régimen legal de martilleros y corredores”, y ha tenido a bien
confirmar también la propia con el voto unánime de los presentes, quedando
así definitivamente sancionado el proyecto según lo dispuesto en el artículo
83 de la Constitución Nacional16.
[15] Ley 25.028. Régimen Legal de Martilleros y Corredores. (1999). Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de https://bit.ly/2LsqtnY
[16] Ley 25.028. Régimen Legal de Martilleros y Corredores. (1999). Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de https://bit.ly/2LsqtnY
Ley 7.191
–
Ley que regula la actividad de martilleros y corredores públicos de Córdoba.17
Ley 9.445
–
Ley que regula la actividad de corredores inmobiliarios de Córdoba.18
Acuerdo Reglamentario N.º 125. Serie “B”.

–
Requisitos para la inscripción de peritos judiciales según Acuerdo
Reglamentario N.º 125. Serie “B” 19,20.
Recuerda identificar y tener siempre presente la legislación que regula la
actividad de los Martilleros Corredores Público y Corredores Inmobiliarios, en
la provincia donde ejercerás tu profesión.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 5
Definiciones y diferencias de valor–precio / valuar–

tasar
Diferencias entre valuar, cotizar y tasar
Valuar: transitivo de valorar.
Valorar: señalar el precio.
Valor: grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las

necesidades o proporcionar bienestar o deleite.
Cotizar: estimar, particularmente de forma pública, a alguien o algo

en relación con un fin determinado.
Tasar: fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una

mercancía.
El primer grupo de términos hacen referencia a conceptos similares.

Valuar “Transitivo de valorar”
Valorar “Señalar el precio”
“Grado de utilidad o aptitud

de las cosas, para
Valor satisfacer necesidades o
proporcionar bienestar o
deleite”
“Estimar, particularmente
de forma pública, a alguien
Cotizar
o algo en relación con un
fin determinado”
“Fijar oficialmente el precio

Tasar máximo o mínimo para
una mercancía”
Estas actividades pueden ser realizadas por cualquier persona. Todos

nosotros realizamos cotidianamente valoraciones y lo hacemos en función
de nuestras preferencias. Según las teorías de algunos economistas, el
motivo de esas preferencias es la utilidad; para otros, es el trabajo empleado
para producir la cosa, así como el trabajo que su adquisición nos evita
(Guerrero, 1984).
En el mismo sentido de lo expuesto, diremos que cotizar (estimar, de forma

pública, algo) es una actividad que solo puede realizar una persona que
posea una formación, idoneidad, pericia o experiencia. Asimismo, debe ser
un experto conocedor sobre la actividad que realiza para sea reconocido
como un agente “público”.
Así estamos haciendo referencia a la actividad de los martilleros, corredores

públicos y corredores inmobiliarios, cuando realizan un informe a pedido de
su cliente antes de la venta o locación de un bien, ya sea mueble o inmueble.
Concluimos con las definiciones esbozadas, diciendo que la tasación es

efectuada con los fines de poder dar con el precio de una cosa, basándose
en las características de la misma y en un momento determinado. Y que
solo pueden llevar a cabo una tasación como especialidad, quienes poseen
formación técnica y, en el ejercicio de ello, certifican el precio o valor de una
cosa. En este caso, los Martilleros Corredores Públicos, Corredores
Inmobiliarios, cuando realizan esta tarea en forma “judicial” como Perito
Tasadores, actúan a solicitud del juez y de manera “oficial” de un organismo
estatal. La formación profesional que recibe el martillero y corredor en el
ámbito de las tasaciones es sin perjuicio de que otros profesionales también
puedan valuar, este sería el caso de arquitectos, ingenieros, contadores e
inclusive abogados para los casos de estimación y particiones de bienes que
conforman un patrimonio.
En resumen, diremos que las diferencias consisten en la persona que realiza

tales actividades (cualquier persona o un profesional) y en el ámbito en que
lo hace (particular u oficial).
E N RE S U M E N LA S D I FE RE N C I A S
Podemos concluir diciendo que solo pueden llevar a cabo una tasación como
especialidad, quienes poseen formación técnica y, en el ejercicio de ello,
certifican el precio o valor de una cosa. En este caso, los Martilleros
Corredores Públicos, Corredores Inmobiliarios, cuando realizan esta tarea en
forma “judicial” como Perito Tasadores, actúan a solicitud del juez y de
manera “oficial” de un organismo estatal.
E N RE S U M E N LA S D I FE RE N C I A S
Consisten en la persona que realiza tales actividades (cualquier persona o un

profesional) y en el ámbito en que lo hace (particular u oficial).
El acto de valuar puede ser realizado por cualquier persona. El acto de
cotizar, solo por personas con formación e idoneidad y, cuando estos
profesionales son requeridos por un órgano del Estado, están realizando la
actividad de tasar.
No está de más aclararlo, ya que es muy común que se tengan como

sinónimos a estos conceptos, pero como vemos no se trata de lo mismo,
más aún, dependiendo de la visión conceptual de los expertos en la materia,
podemos observar en distintas publicaciones variaciones en sus conceptos.
Definiciones
Es necesario a esta altura del presente manual, dar las definiciones liminares
que iremos utilizando a medida que ahondemos en la currícula. Para este
apartado, creemos conveniente conforme a Artemio Daniel Aguiar, seguir,
entre otras, las definiciones internacionales otorgadas por los organismos de
tasación encargados de emitir los estándares que regulan la tasación a nivel
internacional.
Tasador
–
Conforme al Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuación (UPAV)21, puede decirse que un tasador es:
[21] Art. 3. Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación. (2016). Unión Panamericana de
Asociaciones de Valuación. Recuperado de https://bit.ly/361kJuN
Un experto profesional universitario o profesional legalmente

habilitado en su país, con alto nivel de competencia técnica e
impecable integridad, que analiza todos los aspectos que
influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos,
usos y fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas, que por
su interacción influyen en su valor; procesa todos los datos en
forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente, dentro de un
sano criterio de apreciación y evalúa el bien o los derechos,
estimando su valor de cambio por dinero en efectivo, para una
fecha y un lugar determinado, considerando un uso y propósito
específicos (Pellice, 2008, https://bit.ly/2AtRDbZ).
De esta manera, podemos observar que la tarea principal del tasador es

observar, evaluar y juzgar la cualidad de un bien, derivando de esa
observación y un posterior análisis, una valoración del respectivo bien. Por
ende, es fundamental para que dicha valoración sea aceptada, que el tasador
que la efectúa cuente con el respeto y la aceptación por parte de la sociedad.
Refiriéndose a este tema, Stanley McMichael ha escrito:
Los médicos, dentistas, químicos, ingenieros y demás

profesionales se forman con el estudio; así también deberán
formarse quienes deseen llegar a ser tasadores calificados. Los
libros, sin embargo, no preparan nunca completamente a los
tasadores para un desempeño eficiente y constructivo. Es
necesario poseer una experiencia de carácter intensamente
práctico y personal, una absoluta integridad, una voluntad
constante de estudio y mejoramiento, cimentadas en el
elemento más útil de todos: un criterio sano y maduro (1949).
..observar, evaluar y juzgar la cualidad
de un bien, derivando de esa
observación y un posterior análisis,
La tarea principal del tasador una valoración del respectivo bien. Por
es... ende, es fundamental para que dicha
valoración sea aceptada, que el
tasador que la efectúa cuente con el
respeto y la aceptación por parte de la
Precio
–
Conforme a la definición otorgada por el Comité Internacional de Normas de
Tasación (International Valuation Standards Comitee - IVSC) se lo puede
definir como:
El término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o

pagada por un bien o servicio. Es un hecho histórico, sea de
conocimiento público o reservado. Debido a las capacidades
financieras, motivaciones, o intereses especiales de un
determinado comprador y/o vendedor, el precio pagado por los
bienes o servicios puede o no tener relación alguna con el valor
que pueden asignarle otras personas a esos bienes o servicios.
Sin embargo, generalmente el precio es una indicación del
valor relativo que el comprador y/o vendedor en cuestión dan a
los bienes y servicios en circunstancias particulares (IVSC, 2000,
https://bit.ly/2WyVtJz).
Costo
–
Vulgarmente podemos decir que costo es lo que debemos erogar para
adquirir un bien. Siguiendo los estándares internacionales, se lo puede definir
como:
El precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad

requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha
concluido su producción, su costo es un hecho histórico. El
precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo
para el comprador (IVSC, 2000, https://bit.ly/2WyVtJz).
Mercado
–
Conforme lo define la ciencia económica, mercado es cualquier conjunto de
transacciones, acuerdos o intercambios de bienes y servicios entre
compradores y vendedores. En contraposición con una simple venta, el
mercado implica el comercio regular y regulado, donde existe cierta
competencia entre los participantes.
Nosotros podemos definirlo como un sistema en el que se efectúa el
intercambio de bienes y servicios, teniendo como característica la
habitualidad y la libertad para efectuar las transacciones deseadas. Las
mismas se realizan sujetas a precios asignados a los determinados bienes a
cambiar. De esta manera:
cada parte responderá a las relaciones de oferta y demanda y

otros factores de fijación de precios, de acuerdo a sus propias
capacidades y conocimientos, su comprensión de la utilidad
relativa de los bienes y/o servicios, y sus necesidades y deseos
individuales. Un mercado puede ser local, regional, nacional o
internacional (Aguiar, 2009, p. 14).
Demanda
–
Podemos definirla como el acto, actitud o predisposición de adquirir bienes
y/o servicios, para prever la satisfacción de las necesidades, por parte de uno
o más consumidores, en un mercado determinado y durante un período de
tiempo. Si la demanda se concreta (se realiza), se denomina demanda real o
efectiva y debe estar plenamente respaldada con medios de pago. Si la
demanda no se concreta por cualquier circunstancia, se la conoce como
demanda potencial.
Oferta
–
Es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes están
dispuestos a ofrecer a diferentes precios y condiciones dadas, en un
determinado momento y en un determinado mercado.
Valor de un bien
–
Podemos ensayar una aproximación inicial acerca de lo que es el valor de
una cosa, afirmando, conforme el diccionario, que el valor de un objeto es la
estimación que le asignamos en nuestras preferencias. Diversos
economistas a través de la historia, trataron de encontrar el motivo de esas
preferencias (Adam Smith, Bastiat, etc.), siempre desde el aspecto de la
economía política, no llegando acabadamente a una respuesta satisfactoria
respecto a los intereses de la presente asignatura. Ante esta situación,
podemos analizar los postulados de Dante Guerrero, quien afirma que:
Los motivos de que atribuyamos valor a una cosa son

complejos y subjetivos y se acerca más a la verdad la acepción
de algunos economistas modernos de que la dificultad de su
adquisición es una causa importante del valor de ciertas cosas...
En el aspecto inmobiliario, dicho concepto se afirma en los
complejos vaivenes de la oferta y la demanda, forjadoras del
precio de una propiedad (Dante Guerrero, 1948, p. 2 ).
Siguiendo esta doctrina, podemos definir el valor como el resultado de la

comparación de bienes y riquezas en función de una unidad monetaria para
un mercado dado y en un determinado tiempo.
Por otra parte, es necesario encarar el tema de que si en una sola cosa
existen varios valores o un solo valor, ante esta discusión doctrinaria y
atendiendo a los fines didácticos del presente manual, podemos responder
someramente citando lo ya señalado por la Convención Panamericana de
Valuadores realizada en la ciudad de Lima, en 1949, diciendo que:
el valor de un inmueble en un momento dado es único,
cualquiera sean los fines para los que se evalúa este valor es
ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible
a él. El grado de aproximación de una valuación está en función
directa del fin para el cual se efectúa, ya sea tributario,
hipotecario, comercial o judicial 22.
[22] Convención Panamericana de Valuadores. (1949). Unión Panamericana de Asociaciones
de Valuación.
De lo expuesto, podemos inferir que en efecto sólo existe un valor. Sin

embargo, existen a su vez, diversas metodologías para arribar al mismo,
estas dependerán del objetivo que se persigue mediante la obtención de
este, e incidirán en la mayor o menor profundidad con que se hayan
contemplado los diversos elementos del objeto a valorar.
Por su parte, existen autores enrolados en la posición de que se pueden

encontrar diversos tipos de valores en relación con la finalidad de la
respectiva tasación que se realiza. Entre ellos está Rivarola, quien nos dice
que:
La tasación de un inmueble tiene siempre una finalidad práctica
determinada, y cualquiera que sea la teoría que alrededor
de esta operación se desarrolle será forzoso reconoce que, dado
su carácter netamente utilitario, su aplicación a los casos
concretos no podrá escapar a la influencia de la naturaleza de
aquella finalidad (Rivarola Jorge, 1967, p. 2).
A su vez, el Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) expresa que

“hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor” (2000,
https://bit.ly/2WyVtJz) ) y distingue, particularmente, entre dos tipos:
Valor basado en el mercado
“Las valoraciones de propiedades basadas en el mercado, asumen la

operación de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin
restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado” (IVSC, 2000,
Valores ajenos al mercado

Las valoraciones de propiedades no basadas en el mercado,
usan métodos que consideran la utilidad económica o
funciones de un activo, más que su capacidad de ser
comprado o vendido por los participantes del mercado, o el
efecto de condiciones de mercado atípicas o inusuales (IVSC,
2000, https://bit.ly/2WyVtJz)
Diversos ámbitos de valor
A modo de aclaración previa, para no caer en una aparente contradicción de

términos utilizados, repetimos una vez más la afirmación expresada ‘ut
supra’ de que en efecto el valor de un bien es único. No obstante, se
encuentran diversos métodos o caminos para arribar a ese valor, conforme
de los diversos objetivos que se persigan con la realización de la tasación. De
esta manera, nos encontramos con el llamado “valor tributario o fiscal, de
liquidación, de garantía hipotecaria, etc.”. Estas son expresiones que
denominan determinados elementos de juicio que conforme Chandías,
“indican distintos elementos de comparación o bases de cálculo que sirven
para determinar el valor, pero que no son el valor en sí” (Mario e. Chandias,
Tasación de Inmuebles Urbanos, Alsina. 1954, p. 162). De ahí el subtítulo
particular de este acápite denominado “Ámbitos de valor” en vez de “tipos de
valor”. De esta manera, podemos encontrar los siguientes valores.
Valor de mercado
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor

por la venta de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado
técnicamente las características del mismo y suponiendo una
comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y
un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y
vendedor, actúan libremente por un interés económico y sin un
condicionamiento particular en la operación.
Valor del costo de reposición (CR)
El valor del costo de reposición puede ser:
Es la suma de las inversiones

necesarias para reemplazar,
Bruto o nuevo (CRB) en la fecha de la valorización,
un bien por otro nuevo de sus
mismas características.
Es el resultado de deducir del
CRB la depreciación física y/o
funcional en la fecha de la
Neto o depreciado (CRD)
valoración. En el caso de
bienes inmuebles, deberá
sumarse el valor del terreno.
Valor de uso
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la

utilización que de él hace. Así entendido, se recomienda limitar su utilización
solo para casos solicitados por el comitente, ya que el resultado no
representa un valor objetivo porque no se encuentra relacionado con el
mercado.
Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación. La

finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor
(valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso).
Valor presente – Valor futuro (VP-VF)
Esta dicotomía se plantea doctrinariamente entre los escritores de la materia

que nos ocupa, la misma se basa en una dicotomía entre dos teorías
diferenciadas.
T E O RÍ A D E LA A C T U A LI D A D T E O RÍ A D E LA A PT I T U D
Tiene como precepto fundamental la consideración del valor de un inmueble

solamente en su aspecto presente, sin tomar en cuenta toda potencialidad del
mismo que pueda preverse a futuro. Esto es el llamado “valor potencial” de un
bien.
T E O RÍ A D E LA A C T U A LI D A D T E O RÍ A D E LA A PT I T U D
Adelantamos opinión diciendo que es la que consideramos correcta, entre

otras razones, porque es la más acorde a los sucesivos cambios que pueden
producirse en el valor de un bien por circunstancias ajenas o propias a él. En
efecto, esta teoría toma en cuenta tanto el valor actual de un bien como su
“aptitud”, esto es, el valor potencial que puede preverse al día de hoy y para el
futuro.
La doctrina calificada coincide con lo expresado. De esta manera, podemos
coincidir con Chandías cuando dice que:
La teoría de la actualidad exclusiva debe ser rechazada. Las

condiciones presentes, es decir la actualidad, son un término
importantísimo del problema, pero no debe perderse de vista
que toda estimación de valores presentes se funda en los
beneficios futuros (Mario E. Chandias, Ed. Alsina, 1954, p. 7).
Valuación para expropiación

–
En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la
determinación del valor objetivo del bien, entendido en función de la Ley N.º
21.49923, como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del
valor del bien afectado y los daños que sean consecuencia directa de la
expropiación, en condiciones equivalentes a las que precedían a la
expropiación, sin tener en cuenta “circunstancias de carácter personal,
valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda
conferir la obra a ejecutarse”24 (ver gráfico anexo, en página siguiente).
[23] Ley 21.499. Expropiaciones. (1977). Poder Ejecutivo de la Nación. Recuperado de https://bit.ly/3cxRpOZ
[24] Art. 10. Ley 21.499. Expropiaciones. (1977). Poder Ejecutivo de la Nación. Recuperado de
https://bit.ly/3cxRpOZ
Valuación técnico contable
–
En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales, se trata de
obtener el valor neto de realización o el valor de reposición depreciado.
Valuación para venta o adquisición

–
El valor de tasación para estos fines, será el valor de mercado
preferentemente obtenido por el método comparativo.
Valuación para locación o concesión de uso

–
El valor de tasación para estos fines, será el valor de mercado obtenido por el
método comparativo de antecedentes de locación o concesión, por
deducción fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalización
de la renta u otro método financiero apropiado.
Valuación para garantía

–
El valor de tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria,
será el valor de realización, entendido como el valor de mercado, descontado
un porcentaje que tenga en cuenta la hipótesis de venta en un término
relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los
costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización.
Valuación para subasta

–
El valor de tasación para estos fines, será el valor de mercado o costo de
reposición depreciado, afectado por un coeficiente de reducción para fijar la
base de remate que determinará el comitente según la legislación vigente.
Valuación para seguros

–
El valor de tasación para estos fines, será el correspondiente al costo de
reposición depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del
terreno.
Valuación a efectos impositivos o de catastro

–
El valor de tasación para estos fines, será el valor de mercado o el costo de
reposición depreciado, afectado por un coeficiente que determinará la
autoridad de aplicación.
Valuación para servidumbres

–
El valor de tasación para estos fines, será el valor de mercado, afectado por
los coeficientes de restricción según el caso.
Otros valores
Dentro del campo de la tasación, diversos autores son partidarios de la

existencia de diversos valores conforme al objetivo que se persigue a través
de la realización de una tasación. A modo de ilustración, se presentan
algunos de los tipos de valor que propicia el Comité Internacional de Normas
de Tasación (IVSC).
Dicha institución, ha considerado que:
Los inmuebles pueden tasarse sobre bases diferentes al valor

de mercado, o pueden cambiar de manos a precios que no
reflejan el valor de mercado como se ha definido. Tales bases
alternativas pueden ser reflejo de una utilidad económica o
funcional ajena a su capacidad de comercialización o de
condiciones inusuales y ajenas al mercado (IVSC, 2000,
De esta manera, podemos encontrar, entre otros, los siguientes valores.
1 Valor de inversión: es el valor de un inmueble para un inversionista

en particular o una clase de inversionistas, para objetivos de
inversión específicamente identificados. Este concepto subjetivo
relaciona inmuebles específicos a inversionistas específicos,
grupos de inversionistas o entidades con objetivos y/o criterios de
inversión claramente identificables.
2 Valor de negocio en marcha: es el valor del negocio como un todo.

El concepto involucra la tasación de una empresa en operaciones,
a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valor conjunto del
negocio en marcha entre las partes constitutivas, en la proporción
en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes por sí
mismas constituye una base del valor de mercado.
3 Valor de rescate: es el valor de un inmueble, excluyendo al suelo,

considerando la venta de los materiales que contiene, en lugar de
considerar una continuación de su uso sin hacer reparaciones
especiales o adaptaciones.
4 Valor de liquidación o de venta forzosa: es el importe que

razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad dentro
de un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de
tiempo de comercialización de la definición de valor de mercado.
En algunos países, el valor de venta forzosa en particular, puede
involucrar también a un vendedor no dispuesto y a un comprador o
compradores que compran con pleno conocimiento de la
desventaja del vendedor.
5 Valor especial: es un término que se relaciona con un elemento

extraordinario cuyo valor está por encima del valor de mercado. El
valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación física,
funcional o económica de una propiedad con algún otro inmueble,
como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podría ser
aplicable a un propietario o usuario en particular, o a un propietario
o usuario potencial del inmueble, más que al mercado en general,
es decir, el valor especial se aplica sólo a un comprador con un
interés especial.
Luego de estudiar los distintos conceptos de valor, los invito a que busquen ejemplos de lo trabajado en el
punto anterior. Ante cualquier consulta, no dude en dirigirse a su tutor virtual.
Diversos ámbitos de valor

–
valor mercado
valor costo de reposición
valor de uso
valor de tasación
valor presente – valor futuro
valuación para expropiación

valuación técnico contable
valuación para venta o adquisición
Otros valores:
valor de inversión
valor de negocio en marcha
valor de rescate
Diferencias entre valor y precio:
Valor:
compara dos riquezas entre sí;
se representa en función de otra cosa distinta;
es el valor que asignamos a nuestras preferencias (es subjetivo);
es anterior (trueque).
Precio:
evidencia económicamente una riqueza en sí misma;
surge cuando el valor es comparado y expresado en papel

moneda;
se representa en moneda de curso legal;
es posterior (valor expresado en moneda = precio)

C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 5
Video conceptual
Historia de las tasaciones: Conceptos básicos de valoración.
Verify to continue
We detected a high number of errors from your
connection. To continue, please confirm that
youâ€™re a human (and not a spambot).
I'm not a robot

reCAPTCHA
Privacy - Terms
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 5
Referencias
Acuerdo Reglamentario N.º 125. (2014). Tribunal Superior de Justicia.

Recuperado de
https://cpcecba.org.ar/media/download/noticias/Reglamento%20actuaci%C
3%B3n%20peritos%20judiciales.pdf
Aguiar, D. A. (2009). Manual de Tasación Inmobiliaria - 6° Edición. Rosario,

Argentina: Editorial Juris.
Chandías, M. E. (1954). Tasación de Inmuebles Urbanos. Buenos Aires,

Argentina: Ediciones Alsina.
Colegio Odontológico de Córdoba. (2019). Requisitos para Perito Judicial

Odontológico (pdf). Recuperado de https://colodontcba.org.ar/wp-
content/uploads/2019/03/Requisitos-para-Perito-Judicial-Odontologico.pdf
Convención Panamericana de Valuadores. (1949). Unión Panamericana de

Asociaciones de Valuación.
Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación. (2016).

Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación. Recuperado de
http://upav-asociacionesvaluacion.org/wp-
content/uploads/2017/10/Estatuto-2016-espanol.pdf
Guerrero, D. (1984). Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y

Rurales. Buenos aires, Argentina: Editorial Alsina.
Ibáñez, M. A. (2018). Paradigmas de la Valuación [pdf]. Recuperado de

https://www.alveroni.com/wp-content/uploads/2019/02/Paradigmas-de-la-
Valuacio%CC%81n.pdf
International Valuation Standars Committe. (2000). Normas Internacionales

de Tasación 2000. (traduc. Julio E. Torres) [pdf]. Recuperado de
http://www.avaluac.com/wp-content/uploads/2017/pdf/NIT-2000.pdf
Lapa, E. L. (2007). Tasación Inmobiliaria. Córdoba, Argentina: Ed. La Cañada.
Ley 340. Código Civil de la Nación. (1869). Congreso de la Nación Argentina.

Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-
109999/109481/texact.htm
Ley 7.191. (1984). Poder Legislativo de la Provincia de Córdoba. Recuperado

de
http://web2.cba.gov.ar/web/leyes.nsf/85a69a561f9ea43d03257234006a85
94/f293fc777841fe3c032572340063673f
de http://www.saij.gob.ar/7524-local-cordoba-lpo0007524-1986-10-
30/123456789-0abc-defg-425-7000ovorpyel?#

de http://www.saij.gob.ar/LPO0007720

de
94/22e54f831ee08d10032572840045adf7?OpenDocument
Ley 9.445. Regulación del Ejercicio del Corretaje de Inmobiliario en el

Territorio de la Provincia de Córdoba. (2007). Poder Legislativo de la
Provincia de Córdoba. Recuperado de
94/8ad56de6d99c51be832573f6004c8f23
Ley 20.266. Martilleros. (1973). Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de

59999/56724/norma.htm
Ley 21.499. Expropiaciones. (1977). Poder Ejecutivo de la Nación.

Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/35000-
39999/37292/norma.htm
Ley 25.028. Régimen Legal de Martilleros y Corredores. (1999). Congreso
de la Nación Argentina. Recuperado de
64999/61719/norma.htm
McMichael, S. (1949). Tratado de Tasación. Buenos Aires, Argentina: Editorial

Labor.
Pellice, R. H. (2008). Tasación de Inmuebles - Finalidad y Conceptos -

Inmuebles Urbanos. En Pellice, R. H. (comp.). (2008). Valuación de Inmuebles
– Tomo 2. San Juan, Argentina: Universidad Nacional de San Juan.
Recuperado de
http://www.bibliotecacpa.org.ar/greenstone/collect/salagr/index/assoc/HAS
H0153.dir/doc.pdf
Real Academia Española. (s.f.). Diccionario de la lengua española.

Recuperado de https://dle.rae.es/
Rivarola, J. V. (1967). Tasación de Inmuebles Urbanos. Criterios (3ª Edición).

Buenos Aires, Argentina: Ediciones Zanetti
Variabilidad del precio. El principio de la escasez
El principio de la escasez constituye el problema económico más importante. Este se

presenta a raíz de que los recursos económicos son limitados y, como consecuencia,
escasean los bienes, mientras que las necesidades humanas se mantienen siempre
ilimitadas.
Por otra parte, la variabilidad del precio está estrechamente relacionada con la oferta
y la demanda de determinado producto o servicio, en un momento y mercado (lugar)
determinados. Esta es la razón por la que los precios sufren variaciones. Cuando los
bienes que se demandan son escasos, el precio incrementa, dado que la demanda
supera la oferta. En el caso contrario, el precio disminuye ya que los oferentes
poseen grandes cantidades de un determinado producto, pero no hay suficiente
demanda.
Caso práctico
Principios generales de la tasación
Referencias
LECCIÓN 1 de 3
Caso práctico
Agustina Roca y Clara Méndez estudiaron, se recibieron y decidieron trabajan

juntas. Por este motivo, antes de la matriculación, buscaron un local
comercial, a los fines de incorporarse en la actividad profesional.
Iniciada su actividad, Agustina y Clara comenzaron a recibir consultas en la

inmobiliaria.
Agustina advirtió que muchas de las consultas se parecían entre sí: “Quisiera
disponer de mi propiedad para la venta, pero antes quiero saber qué costo
tendría hacerlo…”.
Del mismo modo, Clara observó que las consultas de quienes querían alquilar
su propiedad era casi siempre la siguiente: “¿Cuál es el valor del alquiler de
mi casa?”.
Por otra parte, ambas notaron que las personas que se acercaban a la
inmobiliaria confiaban de manera segura en su conocimiento como
corredoras profesionales.
Por todo esto, Clara y Agustina consideran importante dar una respuesta
concisa y saber, con precisión, cómo se determina el valor de un bien, tanto
para locación, como para la venta. También, sostienen que es fundamental
que el profesional tenga una ética académica, clara y definida, dado que ese
es el camino para la seguridad en el trabajo con sus clientes. Ellas les
explican a los clientes la importancia de sus preguntas, tanto desde el punto
técnico, como desde la ética.
A sus clientes, Agustina y Clara les dicen que su función tiene un profundo
sentido social en cuanto a la riqueza de los países. Esto se relaciona a lo que
menciona Guerrero (1984):
Así como los filósofos y humanistas miden y fomentan la

riqueza espiritual y moral de los pueblos, nosotros medimos, con
nuestro trabajo diario, la riqueza material y el desarrollo
económico de los países y contribuimos, con nuestro
asesoramiento, a un mejor aprovechamiento de los bienes que
hacen a la vida, higiene, seguridad y confort de la humanidad
(p.16).
Todo profesional debe, necesariamente, desempeñar su función, cualquiera

que sea, observando detalladamente normas fundamentales de ética, las
cuales pueden o no estar plasmadas en un compendio específico. Dichas
normas son las encargadas de reglar el ejercicio de la profesión, detallando
deberes y derechos de aquellos que la practican.
En el caso del tasador, la función particular que ejerce cuando valora los
bienes de sus clientes hace que su actividad esté profundamente ligada a lo
más íntimo de la sociedad. Es por ello que, al momento de ejercer su
profesión, el tasador debe observar profundamente las normas legales, pero
no solamente estas, sino también aquellas normas éticas que regulan su
tarea como profesional.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 3
Principios generales de la tasación
En función de lo expresado respecto del valor, pueden enunciarse tres

principios fundamentales:
Principio de sustitución
–
El valor de un bien equivale al de otros activos de similares características
sustitutivas de aquel.
Principio de temporalidad
–
El valor de un bien se establece en función de la fecha de la tasación y puede
variar a lo largo del tiempo.
Principio de finalidad
–
La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas
por seguir.
Motivos que requieren del avalúo
En efecto, podríamos preguntarnos por la verdadera importancia del

constante esfuerzo por parte de profesionales académicos para poder
perfeccionar científicamente la función de la tasación, esto es, precisamente:
¿tiene importancia en la sociedad la profesión del tasador de bienes?
La respuesta radica, justamente, en que dicha función tiene un profundo

sentido social en cuanto a la riqueza de los países. Como mencionamos, el
trabajo del tasador “contribuye a un mejor aprovechamiento de los bienes
que hacen a la vida, higiene, seguridad y confort de la humanidad” (Guerrero,
1984, p. 16).
Podemos observar que en la modernidad son varios los fenómenos que

suman importancia a la constante necesidad, por parte de las diversas
sociedades, de tasar los bienes con los que se cuentan. De esta manera,
como acontecimiento histórico, podemos señalar las diversas y atroces
guerras de las que la humanidad fue víctima durante el siglo XX. Dichos
conflictos bélicos ocasionaron una destrucción sin precedentes en la historia
moderna, lo cual trajo aparejado, con el final de las guerras, la reconstrucción
de ciudades enteras, sumada la consecuente necesidad de establecer el
valor de la propiedad, sobre la cual más tarde se alzarían las construcciones
destinadas al Estado para su expropiación.
Por otra parte, y como una natural consecuencia de la evolución de los
Estados, la creciente industrialización ha requerido de la participación de
tasadores de manera conjunta con las grandes empresas, al momento de
elegir, prudentemente, el lugar de asiento de las diversas inversiones que
inciden en el crecimiento de los activos.
En la sociedad tiene importancia la profesión del tasador de bienes porque

requiere de profesionales que cuenten con el conocimiento necesario para
poder determinar el ______ de los bienes confiados, para su venta o alquiler.
SUBMIT
Es fundamental poseer el conocimiento necesario de los métodos

científicos y las técnicas homologadas para poder determinar el ______
precio de un bien.
SUBMIT
El tasador de bienes es el profesional con conocimiento _______ que se
encuentra capacitado para informar el valor de un bien.
SUBMIT
Nociones de ética profesional
Todo profesional debe, necesariamente, desempeñar su función observando

de manera detallada normas fundamentales de ética, las cuales pueden o no
estar plasmadas en un compendio específico, y son las encargadas de reglar
el ejercicio de la profesión, estableciendo deberes y derechos de aquellos
que la practican. En el caso del tasador, la tarea específica que ejerce al
valorar los bienes de sus clientes hace que su actividad esté profundamente
ligada a lo más íntimo de la sociedad. Por este motivo, al momento de ejercer
su profesión, el tasador debe observar profundamente las normas legales y
éticas que regulan su práctica.
Lo mencionado en el párrafo anterior es fundamental para que el tasador
pueda ganar el respeto de los clientes y de la sociedad en su conjunto.
Para ahondar en el tema de la ética en la profesión, tema fundamental a

tratar dada su enorme importancia en el desempeño diario de la tarea del
profesional, podemos citar a un gran filósofo como Hegel (1821), quien
sostiene lo siguiente:
Las leyes de la ética no son algo extraño al sujeto, sino que está
implícito el testimonio que de ella hace el Espíritu, como su
propia esencia y en el cual el sujeto tiene un sentimiento de sí o
vive con un elemento distinto de sí mismo (p.147).
En efecto, existen leyes de ética que se encuentran directamente en la

esencia humana, es decir, que las podemos aprender sin necesidad de que
estén escritas en un código determinado de ley positiva. Desde esta
perspectiva, Lapa (2007) sostiene:
…el valor ético es regulador por excelencia en virtud de que es el

que propone al hombre sobre su conducción. Dicha conducción
moral se encuentra basada en la existencia de dos facultades
primordiales: la ‘razón’ y la ‘voluntad’, cuyas intervenciones
respectivas se traducen en el interpretar y el querer. De este
raciocinio, surge entonces que si la lógica estudia la posición
indispensable para que la razón logre la verdad, la moral
estatuye las normas que conducen a la voluntad para que el
hombre se guíe hacia el bien, que acompañado con la razón,
aclarará más conceptos del bien (p.18).
De esta manera, podemos observar que la ética regula el obrar humano

hacia el camino del bien. Dicha regulación irá siempre más allá de toda ley
escrita, porque radica en el mismo ser humano, como una impronta de la
creación divina que se encuentra en todos y que todos pueden observar y
seguir para el correcto alcance de sus fines esenciales.
En el aspecto que nos interesa, cabe mencionar que el profesional de la

tasación deberá observar estrictamente, durante el ejercicio de su actividad,
las reglas de la ética y la moral. La sujeción a este tipo de normas está
establecida en virtud de los amplios derechos que le son otorgados para el
desempeño de su profesión, que exigen, como contrapeso, un estricto
sometimiento a las normas éticas, las cuales estarán basadas, a su vez, en la
verdad y la moral.
Para finalizar, cabe señalar lo expuesto por el martillero Lapa (2007) en
relación con la ética profesional: “El tasador debe hallarse plenamente
compenetrado de las finalidades de su tarea y hacer de su profesión un
inquebrantable deber de conciencia puesto que está estrechamente
vinculado e identificado con los nobles principios sociales” (p.18).
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 3
Referencias
Guerrero, D. (1984). Manual de Tasaciones. Propiedades Urbanas y Rurales.

Buenos Aires, Argentina: Editorial Alsina
Hegel, G. W. F. (1968) [1821]. Filosofía del Derecho con una Introducción de

Karl Marx. Buenos Aires, Argentina: Editorial Claridad
Lapa, E. L. (2007). Tasación Inmobiliaria. Córdoba, Argentina: Editorial La

Cañada
Categoría de las tasaciones
Se explicarán en esta lectura una serie de ejemplos que corresponden a situaciones

particulares donde se puede apreciar como necesaria la tasación de un bien. Este
formará parte de una operación determinada o negocio (de carácter oneroso o no) y
es ahí donde se le asignará un valor cierto a dicho bien. Estas situaciones se
enunciarán a fines de que el alumno pueda contar con una visión global de la materia
no solo en su parte teórica, sino también en su aspecto práctico.
Caso práctico
Clasi cación de las tasaciones
Referencias
LECCIÓN 1 de 3
Caso práctico
Carlos Del Pont es martillero, corredor público y corredor inmobiliario desde

hace dos años y se desempeña de manera cotidiana en su inmobiliaria Del
Pont Bienes Raíces.
Carlos fue consultado para efectuar un trabajo de tasación a fin de

determinar el valor actual de un complejo de departamentos (PH) que
amenazan a ruina por su estado de conservación. Es la primera vez que le
solicitan un trabajo de estas características. Su preocupación radica en
informar a sus comitentes en aquello referente a nuestra legislación, en el
contexto legal y en la importancia que tendrá su trabajo.
Carlos Del Pont inicia su tarea concurriendo al lugar para efectuar la

inspección de inmueble y considera pertinente comunicar a su comitente que
solicitará la colaboración y opinión fundada de un ingeniero civil y de una
arquitecta. De esta manera, con la aprobación obtenida, solicita y pone en
conocimiento de lo observado al ingeniero civil Lisandro Torrez y a la
arquitecta Silvia Aramburu. Asimismo explica a sus comitentes que su labor
constituye una tasación extraordinaria.
Del Pont, Torres y Aramburu visitan el lugar y coinciden con que el estado de
conservación del edificio es para demolición. Llegan a esa conclusión en
virtud de las innumerables patologías observadas: asentamiento de muros,
grietas en paredes, rajaduras de importancia en techos y pisos, entre otras.
Los comitentes son informados de lo sucedido, consultan qué dispone la

legislación en estos casos y por qué se trata de una tasación extraordinaria.
Nuestro Código Civil y Comercial de la Nación dispone:
Artículo 2055: en caso de gravedad deterioro o destrucción del

edificio, la asamblea por mayoría que representa más de la
mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del
terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si
se resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a
contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus
derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de
los disconformes, según valuación judicial1.
[1] Artículo 2055. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Además en cuanto a que se trata de una tasación extraordinaria agrega:
“Son extraordinarias: Cuando además de las que caracterizan a las
Ordinarias se realiza con la actuación conjunta con otros profesionales”2.
[2] Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
https://bit.ly/2tYXaE8
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 3
Clasificación de las tasaciones
Las tasaciones se clasifican en las siguientes categorías:
Estimativas
–
El experto realiza la apreciación del valor económico del bien. Lo realiza
mediante comparaciones de valores que no fueron analizados técnicamente.
El comitente deberá recibir las explicaciones que atañen a la estimación,
puede ser comunicado por escrito o de palabra.
Ordinarias
–
La fundamentación de la apreciación del valor económico radica en
comparar los valores que se analizaron detalladamente a partir de las reglas
técnicas. Esto estará acompañado de una memoria descriptiva que detallará
la tarea realizada. Los planos que se necesiten a fin de efectuar la tarea serán
impartidos por el comitente.
Extraordinarias
–
Para que una tasación cuente con esta denominación tiene que haber
realizado al menos una de las siguientes tres tareas: analizar los precios en
todos los rubros donde esta tasación pueda ser aplicable; investigar el
mercado, las circunstancias, técnicas, entre algunas cuestiones que
pertenezcan a una fecha de por lo menos cinco años previos a la fecha de
encomienda; o haber actuado conjuntamente con otros profesionales.
Casos en los que es necesaria una tasación
Si nos preguntamos cuándo es necesaria una tasación nos encontraremos

con una serie de momentos donde es muy importante hacerla. Ellos son:
Compraventa
–
Esta operación tiene como objetivo el intercambio de un bien por una suma
de dinero. Es una de las operaciones monetarias principales. Ahora bien,
dentro de esta situación en particular es esencial determinar el precio por el
cual se desarrollará el negocio. Una correcta y acertada tasación es la que
nos dará el monto por el cual se realizará el intercambio.
División de condominio
–
Más allá del concepto vulgar de lo que es un condominio, podemos definir
este derecho real como aquel derecho de propiedad que pertenece a varias
personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
La ley prevé mecanismos para la división de un condominio ya que “cada

propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa
común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa1” .
[1] Artículo 1893. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
La ley, en efecto, solo limita la posibilidad de indivisión de un condominio si

presenta dos requisitos, estos son:
que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente

constituida según lo establecido en la norma;
que el condominio no esté sometido a un estado de indivisión

forzosa.
La tasación que resulte en consecuencia del accionar del perito designado en

ese pleito será vital para llegar a una justa división del condominio, puesto
que muchas veces las partes indivisas de un bien pueden tener distintos
valores entre sí.
Casos relacionados con el derecho real de propiedad horizontal

–
El Código Civil y Comercial de la Nación establece soluciones para aquellos
casos en que un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal sufra
menoscabos de diversa naturaleza, a saber:
Artículo 2055: en caso de gravedad deterioro o destrucción del
edificio, la asamblea por mayoría que representa más de la
mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del
terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si
se resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a
contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus
derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de
los disconformes, según valuación judicial 4.
[4] Artículo 2055. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Sin ahondar en la solución dada por ley al caso planteado, podemos observar
cómo es en virtud de una correcta tasación que se puede llegar a definir
exactamente si la destrucción en cuestión llega o no al requisito legal.
Garantía de un mutuo
–
Es el caso en que ante la celebración de un préstamo de dinero la parte
mutuaria decide otorgar fianza real a favor del mutuante. Esto quiere decir,
ofrecer en garantía un inmueble determinado ante la correcta devolución del
monto especificado, este puede ser propiedad del deudor o de otra persona.
En el caso en análisis, cabe observar que será de vital importancia una

tasación sobre el inmueble efectuada por un profesional de la materia ya que
será esta la que nos dará el valor que se puede atribuir al inmueble ofrecido
en garantía, el cual deberá ser proporcional al valor del monto que afianza.
Daños y perjuicios
–
Para todos los casos en que se produzca algún tipo de menoscabo en el
patrimonio de una persona a causa del accionar de un individuo determinado,
la ley establece como principal consecuencia el deber de indemnizar dicho
daño.
Por su parte, para determinar correctamente la cuantificación del monto a

abonar en concepto de indemnización, es necesario individualizar con
exactitud el daño ocasionado y si este es sobre algún bien en particular será
necesaria una correcta tasación para valorar el menoscabo causado.
Expropiaciones
–
La expropiación es el poder legal que tiene el Estado de privar a una
determinada persona del uso y goce de un bien inmueble de su propiedad a
cambio de una determinada suma de dinero y previa una declaración de
utilidad pública del bien objeto del procedimiento.
A modo de conceptualizar el instituto de la expropiación y sin ahondar en

nociones de procedimiento ni del dictamen de tasación, las cuales serán
tratadas en el acápite titulado: El Informe de Valuación, podemos decir
que la facultad de expropiar es privativa del Estado. Esto es así por la
gravedad que implica ya que va en contra de un principio liminar de nuestro
orden constitucional, la propiedad privada, plasmado en el artículo 17 de la
Constitución Nacional que reza: “la propiedad es inviolable, y ningún
habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia
fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser
calificada por ley y previamente indemnizada” 5.
[5] Artículo 17. Ley 24430. Constitución Nacional Argentina. (1994). Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de https://bit.ly/36NHFgU
Es para la cuantificación de la indemnización que resulta fundamental una
tasación del bien objeto de la expropiación. Mc Michael nos plantea que: “es
una de las tasaciones más complicadas” y que “la prueba de la
compensación incumbe a tasadores competentes y calificados en virtud de
que tasar la propiedad es una tarea técnica a la que una persona debería
dedicarse sólo después de años de preparación y experiencia en la
especialidad” (1949).
Confección de un inventario
–
En este caso se ordena una tasación para que su resultado sea
plasmado en un inventario de bienes. Es necesaria la tasación siempre que el
valor que se dictamine por los bienes objetos del inventario vaya a ingresar al
patrimonio de una persona en carácter de activos.
Regulación de honorarios
–
La mayoría de las veces condicen al valor de los bienes presentes en la
actuación. No obstante, si las partes no están de acuerdo con el precio del
bien en sí, la tasación surge como solución para designarle su verdadero
valor. Será un juez quien se basará en la resolución de la tasación para
regular los honorarios.
Aspectos jurídicos, técnicos y económicos
Para efectuar una correcta tasación necesitamos contemplar

necesariamente tres aspectos que determinan el punto de partida del
profesional que realizará la tasación. Estos aspectos son el jurídico, el
económico y el técnico.
Si queremos valorar el aspecto jurídico de cualquier bien deberemos ver

como punto de partida la situación específica que el propietario posee
respecto al bien en sí. Innumerables problemas pueden darse en este
aspecto, puesto que muchas veces aquellas personas que requieren una
tasación de un inmueble con motivos de su futura transmisión resultan ser
meros poseedores. De esta manera carecen de lo que en derecho se
expresa como título perfecto y que es el título que exige nuestra normativa
vigente para realizar una transferencia de un bien inmueble conforme a
derecho.
Otro problema que puede surgir es que el sucesor de alguna persona

fallecida desee hacer la tasación de un inmueble para su posterior venta sin
haber hecho previamente la declaratoria correspondiente ante un juez. De
esta manera, el sucesor estaría inhabilitado legalmente para realizar la
transferencia posterior a la venta.
Estas posibles situaciones afectan de manera inmediata al precio del
inmueble, ya que inciden directamente sobre aquellas personas que quieren
transferir. Por esta razón, este es un hecho ante el cual el tasador no debe
hacer caso omiso, debe considerarlo acabadamente en la tasación a
realizar.
Por otro lado, es indispensable saber si el bien a tasar cumple con las
exigencias legales que en su existencia lo regulan. Puede suceder que un
edificio a tasar no presente las especificaciones edilicias que exige la zona
en que la que se edificó. Puede darse también que sobre el inmueble mismo
exista una construcción carente de planos aprobados por las ordenanzas
municipales a la fecha de su construcción o que estén mal hechos. Todas
estas situaciones acarrean costos, gastos como, por ejemplo, una multa por
saneamiento del plano defectuoso.
A su vez, y siguiendo con el análisis del objeto a tasar, debe observarse el

parcelario. Este consta de datos sobre la superficie y ubicación exactas del
inmueble dentro de una manzana determinada. Es fundamental su examen
exhaustivo al momento de tasar una propiedad, ya que se pueden dar
situaciones en que la realidad difiera sensiblemente de lo asentado en el
parcelario. Estas situaciones pueden constar de que el inmueble se
encuentre cubriendo espacio de otro lote vecino, o a la inversa, que otro lote
esté invadiendo terreno perteneciente al inmueble que se pretende tasar. De
esta manera coincidimos con Marcela Agustina Ibáñez y Antonio Topalian
cuando expresan que:
El desempeño de la función seria y responsable, no es sólo
visitar el inmueble a tasar en el domicilio de ubicación que se
sitúa, ya que esa situación no nos garantiza que realmente ése
sea el bien objeto de la tasación; por ello se debe recordar que el
mismo se identifica con el dominio, donde consta su propietario
y se ubica el parcelario, que representa la designación oficial.
Con ambos elementos se debe hacer el relevamiento para la
correcta ubicación (2005).
Dentro del aspecto económico es necesario efectuar un acabado estudio de

las condiciones de mercado en las que se encuentra situada la
comercialización del bien en cuestión. En este aspecto juega un papel
altamente preponderante la economía del país, de la provincia, de la ciudad
y hasta de la zona geográfica en la que se encuentre situado el bien.
Podemos agregar que otros factores económicos importantes a tener en

cuenta son las variaciones en el nivel adquisitivo y cualquier modificación en
el valor de la moneda. Estas cuestiones afectarán de manera directa la
monta del bien a tasar.
Finalmente encontramos el aspecto técnico. Este aspecto provee un orden

metodológico a la información conseguida por el tasador que lo arrima a un
valor particular. La técnica es fundamental para conseguir determinar de
manera correcta el precio de un bien. Asimismo, es importante aclarar que el
tasador al momento de realizar su labor profesional no debe dejar de lado el
criterio que es también su punto de base.
Selecciones la opción que sea verdadera.
"El aspecto técnico es el más importante a la hora de seleccionar la

metodología aplicable al caso concreto."
Sí
No, solamente debe tenerse en cuenta lo indicado

por el mercado en el momento determinado en
virtud del trabajo encomendado.
No, es primordial tener en cuenta con igual

importancia los tres aspectos: jurídicos, económicos
y técnicos.
SUBMIT
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 3
Referencias
Ibáñez, M. y Topalian, A. (2005). Elementos de la Tasación. Córdoba,

Argentina: Alveroni.
Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la

Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975
Ley 24430. Constitución de la Nación Argentina. (1853). Congreso de la

Nación. Recuperado de
4999/804/norma.htm
Mc Michael, S. (1949) Tratado de Tasación. Buenos Aires, Argentina: Editorial

Labor.
Informe de valoración – aspectos formales y
contenidos mínimos
En esta lectura, se desarrollarán los aspectos formales de un informe de valoración, como

así también, sus partes a tener en cuenta. Es de suma importancia tener presente que
hablará no solo del bien al que habremos examinado, sino de nuestra manera de
comunicarlo. En ello redunda la importancia de un informe correcto que respete un debido
orden y, por sobre todo, que sea claro.
Caso práctico
El informe de valoración
Informe de valoración: aspectos formales y contenidos mínimos
Características del bien a tasar
Anexo
Referencias
Revisión del módulo

LECCIÓN 1 de 7
Caso práctico
Pablo Exequiel Meinero, de profesión Martillero Corredor Público y Corredor

Inmobiliario, perito judicial MP 4585, es citado por el juzgado N°36, a los fines de
comparecer, en el plazo de tres (3) días de recibida la notificación, en virtud de
haber salido sorteado y, por lo tanto, designado Perito Oficial, en el caso
designado. AUTOS: “A LOS FINES DE OPOSICIÓN A LAS OPERACIONES – CUERPO
DE COPIA – PRUEBA DE LA DEMANDADA DE LA PERITO JULIETA C. ANANCAY–
MENAR – ZUAZZO” Expte. N.º 2515133/36 y PRUEBA DE LOS DEMANDADOS
JUANA MENAR Y LEONARDO MENAR. Expte. N.º 2515133/36.”
A los fines de dar cumplimiento a la citación mencionada, el MCPyCI: Pablo E.

Meinero, comparece ante los estrados del tribunal, con la cédula que así lo designa
y, una vez que toma conocimiento del expediente, procede a aceptar el cargo y a
fijar una fecha para la audiencia.
Llegada la fecha de audiencia establecida, comparecen las letradas intervinientes

y se fija fecha para la inspección in situ.
En fecha acordada se presentan en el inmueble; El MCPyCI: Pablo E. Meinero,

designado Perito oficial, la perito de control y las letradas. A continuación, se
procede a examinar el inmueble objeto de la tasación, a tomar fotos de este y a
dejar constancia de lo actuado en el “acta de inspección in situ”.
Concluido este acto, las partes y el perito de control se retiran. No así el Perito
oficial, quien procede a recorrer la zona, buscar propiedades de características
similares a la venta y a tomar fotos de la zona y de las propiedades, a los fines de
recabar la mayor información al respecto. (Tarea de campo)
Luego de realizar esta tarea, recurre a contactarse con colegas de la zona, para
que lo instruyan sobre la zona respecto a: los valores aproximados, problemas
climáticos que pudiera tener, como también, desarrollos importantes que
contribuyan a un posible valor mayor en el corto, mediano o largo plazo.
El perito oficial cuenta en este caso con quince (15) días hábiles, a partir del inicio
de tareas, ya que, al solicitar una prórroga para la entrega de la tasación, el Juez
entiende que no es factible, por lo que le indica que son quince días hábiles (15).
En pleno proceso de recabar cuanta información sirva para determinar el valor de

la propiedad objeto de la tasación, se dirige hasta B° Argüello, y (previo llamado
por teléfono) visita las propiedades en venta y toma fotografías de estas. Realiza
nuevamente un recorrido para evaluar la cercanía a comercios, calles principales y
transporte público, como así también las mejoras en la zona.
Concluido este proceso de indagar todo cuanto sea de utilidad para el trabajo
encomendado, y mejor informar a VS. Procede, sin más trámite a la elaboración
del informe de tasación.
Previo a haber tomado razón en el expediente, de la escritura y planos del

inmueble objeto de la presente tasación, formula el informe respetando los
siguientes puntos formales:
1 presentación
2 desarrollo
3 conclusión
4 anexos
Concluido el informe de tasación, lo presenta en tiempo y forma ante el tribunal, en

original y copia y solicita le carguen la copia (cargar la copia se refiere a un
duplicado de la tasación original, a la que la persona que se encuentra en
barandilla colocará el sello y firma, acusando recibo) y se incorpore la tasación
original al expediente.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 7
El informe de valoración
Podemos definir al informe de valoración como el documento en el cual constará toda la información recabada por
el tasador durante el ejercicio de su actividad.
Documento en el cual
constará toda la información
INFORME DE VALORACIÓN recabada por el tasador
durante el ejercicio de su
actividad.
Este viene a coronar un largo y minucioso procedimiento efectuado por el

profesional de la tasación, durante el cual recabó información en lo atinente a los
elementos constitutivos del bien, comparación de distintos bienes situados en la
zona con similares características, estudio de las diversas operaciones realizadas
en la zona, etc. El estudio pormenorizado de la metodología a seguir se realizará
por razones didácticas en el módulo número dos. Como veíamos en el actuar del
perito oficial, el mismo recabó toda información del bien y de la zona.
El llamado informe de valoración será emitido por un profesional del rubro ante un
requerimiento formulado, ya sea por un particular o por una persona jurídica que
requiera sus servicios.
Por otra parte, este informe, a su vez, deberá ser emitido toda vez que un
profesional de la materia actúe en sede judicial como perito en un litigio
determinado.
En este orden de ideas, cabe mencionar que en caso de que se expropie un bien
inmueble por utilidad pública, conforme a la legislación vigente en nuestro país al
respecto (Ley 21.6251, de fecha 19/07/1997 y ley 21.4992, 21/01/77), debe

intervenir el Tribunal de Tasaciones de la Nación, a través de un dictamen en los
casos en que se de controversia acerca del monto indemnizatorio:
[1] Ley 21625. (1997). Congreso de la Nación Argentina.
[2] Ley 21499. Expropiaciones. (1977). Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de https://bit.ly/361iCra
No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles,

la cuestión será decidida por el juez quien, respecto a la
indemnización prevista en el Art. 10 y sin perjuicio de los otros medios
probatorios requerirá dictamen del Tribunal de Tasaciones de la
Nación el que deberá pronunciarse dentro de los noventa días3.

[3] Art. 15. Ley 21499. Expropiaciones. (1977). Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de
https://bit.ly/361iCra
Por su parte, en el ámbito de la provincia de Córdoba, encontramos la ley 63944

que regula sobre la materia de expropiaciones realizadas por el Estado Provincial
en la provincia de Córdoba, que reza en su articulado “Declarada la utilidad pública
de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente del propietario dentro del
valor máximo que en concepto de total indemnización fije el Consejo General de
Tasaciones de la Provincia incrementando en un 10 %”5.
[4] Ley 6394. Régimen de expropiación. (1980). Gobierno de la provincia de Córdoba. Recuperado de
https://bit.ly/2Z0fNVE
[5] Art. 14. Ley 6394. Régimen de expropiación. (1980). Gobierno de la provincia de Córdoba. Recuperado de
https://bit.ly/2Z0fNVE
No habiendo avenimiento, el Juez de primera instancia en lo Civil y

Comercial decidirá la diferencia por el trámite de Juicio Verbal, en
todo en cuanto no esté expresamente modificado por esta ley, fijando
la indemnización en base a las actuaciones y dictámenes que deberá
elaborar para cada caso el Tribunal Administrativo, constituido a estos
efectos con arreglo a lo dispuesto en el Art. 6°, inc. c) de la Ley 5330.
Dicho tribunal deberá pronunciarse dentro de los noventa (90) días del
requerimiento del Juez, juntamente con el requerimiento al Consejo
General de tasaciones de la Provincia, el Juez intimará al expropiado
para que dentro del término de diez (10) días comparezca su
representante a integrar el Tribunal Administrativo, bajo
apercibimiento de prescindir de su intervención6.
[6] Art. 15. Ley 6394. Régimen de expropiación. (1980). Gobierno de la provincia de Córdoba.
Recuperado de https://bit.ly/2Z0fNVE
Legislación provincial
A modo ilustrativo, señalamos aquí lo indicado por la legislación de Córdoba.

Recuerde que cada profesional deberá mantenerse informado sobre las leyes
aplicables en el ámbito de sus provincias de pertenencia.
Contenido del informe
Si tenemos en cuenta que la tasación es, esencialmente, una opinión

debidamente fundada en una experiencia anterior y una investigación actual de
las condiciones que presenta el bien estudiado, podemos señalar una serie de
requisitos fundamentales que deberá contener el informe a presentar, ya sea
destinado a sede judicial o bien efectuado ante un requerimiento meramente
privado, para su enumeración se sigue lo señalado por Lapa (2009):
planos, croquis, mensura, cómputos y valores referenciales agregados

en carpeta separada, pero como parte del dictamen;
detalle explicativo de los factores generales y especiales, influyentes
para la determinación de los valores;
utilización y explicación de los coeficientes admisibles según los casos;
mención de factores excepcionales, si los hubiere;
tasación del terreno;
tasación de la construcción;
tasación de todo otro valor incidente, o que forma parte del todo;
reducción de los resultados parciales a la conjunción o tasación final

global;
toda otra consideración u observación especial;
índice de la actualización de valores;
cuenta de gastos y estimación de honorarios;
ofrecimiento de cuanta explicación surgiere como motivo del trabajo;
fotografías del frente del inmueble y si se encontrare con edificio,

diversos ambientes del mismo.
A su vez, podemos coincidir con lo planteado por el mismo autor cuando afirma:
en el texto del dictamen agregar, además, los factores referenciales
obtenidos, en virtud de que el perito tasador se auxilia para lograr
valores que luego usará acotejo y aproximación, compulsando y
requiriendo informes a distintos registros públicos u oficiales,
protocolos de escribanos consultados, resultado de subastas
judiciales; registro de ventas particulares de martilleros y corredores,
informes de instituciones bancarias y crédito inmobiliario, etc. (Lapa,
2009)
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 7
Informe de valoración: aspectos formales y contenidos

mínimos
Aspectos formales
Es muy importante tener en cuenta lo indicado supra. La tasación será presentada

en tribunales, ante un Juez, para ilustrar su saber y el de las partes. Como
tasadores, no somos parte en una causa, sino auxiliares de la justicia.
El informe: partes
Presentación
–
Como veremos en el ejemplo a continuación, la presentación es la primera parte
del informe. Es fundamental tener en cuenta todos los detalles de la causa en la
cual se nos ha solicitado el informe. Corresponde, entonces, incorporar el Tribunal,
el Juez, la causa, el nombre de esta, nuestro nombre completo y matrícula.
Desarrollo
–
Corresponde indicar el desarrollo de toda nuestra actividad y la descripción del bien
en su totalidad. Como así también, las respuestas a las preguntas solicitadas por
las partes.
Conclusión
–
Como resultado de nuestro desarrollo, llegaremos a esta instancia. Nuestra
conclusión al respecto debe ser clara, precisa y concreta con lo solicitado.
Anexos
–
Este último paso es de fundamental importancia. Aquí incorporaremos los
fundamentos de los pasos anteriores: fotos, consulta a
colegas/publicaciones/diarios/revistas, etc. Las fórmulas utilizadas que
contemplan la justificación al valor arribado. La planilla de gastos efectuados y
nuestra condición ante AFIP.
Modelo de informe de tasación
Tasación
Puntos de pericia: de las Dras.: Carolina Ferrero y Sandra Roque.
1.- Establezca qué depreciación ha sufrido el inmueble a causa de falta de

mantenciones, desde abril del 2011 y hasta la actualidad.
2.- Establezca cual es el valor locativo del inmueble a tasar, expresando
detalladamente las fluctuaciones del valor de este desde abril del 2011 y hasta la
actualidad.
3.- Determine si la zona en la que se encuentra el inmueble a tasar es inundable y si
particularmente el inmueble en cuestión sufre inundaciones.
4.- Determine el valor real del inmueble al mes de mayo del año 2013, expresando
este en valor dólar y en moneda de curso legal, determinando el tipo de cambio
utilizado (la cotización del dólar efectuada).
5.- Explique en que se basa el “método comparativo” utilizado por tasadores
inmobiliarios a efectos de realizar la tarea de tasación encomendada.
6.- Explique si en dicho método se evalúa la posible depreciación que podría tener
un inmueble a causa de la falta de mantención por el paso del tiempo.
7.- Proporcione toda otra información que se juzgue de interés a la presente causa.
Puntos de pericia: de la Dra. Julieta C. Anancay.
1.- Proceda a tasar dicho Inmueble en moneda de curso legal, pesos argentinos, al
momento de la tasación. Dicha tasación deberá efectuarse conforme al título de
propiedad, ubicación, metros cuadrados y cubiertos, comodidades, servicios con
que cuenta, etc., y condiciones generales y actuales de mantenimiento en que se
encuentre el inmueble, a fin de estimar el valor de venta en el mercado inmobiliario.
2.- Tasar el valor del inmueble en moneda dólares estadounidenses, aclarando

expresamente el tipo de cambio utilizado a los efectos de determinar un posible
precio para la venta del inmueble y que tipo de dólar se toma a los fines de la
conversión a pesos (inmobiliario, oficial, blue).
3.- Para que el perito se expida sobre la cochera que tiene el inmueble, para cuantos
autos está edificada, como está construida y si puede establecer el valor de la
construcción de la cochera y la incidencia que tiene dicho valor sobre el precio total
de venta de la propiedad. Concretamente, se expida también si el inmueble, sin la
incorporación de la cochera que tiene construida, tiene un mayor valor o un plus en
el precio de venta del inmueble.
4.- Se expida respecto a si el valor de tasación para la venta del inmueble, estimado
en dólares estadounidenses de U$S 60.000 a la fecha 19 de febrero de 2013, (al
cambio en esa época dólar inmobiliario equivalente a $6) resultaba un valor de
cotización acorde para esa fecha de la tasación 19 de febrero de 2013, y en su caso
se expida si hay variación en el precio de tasación actual con el de aquel momento y
los factores de incidencia o ponderación adoptados para determinar la diferencia
en el precio actual de venta con relación a la fecha de tasación del 19 de febrero del
2013.
5.- Si conforme a su leal saber y entender es aconsejable poner en alquiler el
inmueble objeto de tasación o si precisaría de reparaciones previas.
6.- Si conforme a las condiciones en que se encuentra el inmueble se podría
establecer un valor locativo semejante o similar al valor locativo de las propiedades
de igual categoría, dimensiones, comodidades, etc., del barrio, o si dichas
condiciones desmerecen el precio de un valor locativo de plaza, con relación a los
inmuebles de la zona de igual comodidades y categoría.
7.- Cuál sería el consejo profesional con relación a los sucesores para obtener un
mejor precio de venta del inmueble o un precio del valor locativo de dicho inmueble.
AUTOS: “A LOS FINES DE OPOSICIÓN A LAS OPERACIONES – CUERPO DE COPIA
– PRUEBA DE LA DEMANDADA DE LA PERITO JULIETA C. ANANCAY– MENAR –
ZUAZZO” Expte. N.º 2515133/36 y PRUEBA DE LOS DEMANDADOS JUANA
MENAR Y LEONARDO MENAR. Expte. N.º 2515133/36.”
PERITO OFICIAL: MCPy CI. PTJ. PABLO EXEQUIEL MEINERO. M.P.4585
CUERPO DE PÁGINAS: (64 páginas). -
PRESENTACIÓN DICTAMEN PERICIAL
Señor Juez:
PABLO EXEQUIEL MEINERO, Perito Tasador Oficial, M.P. 4585, designado

en estos autos caratulados: “A LOS FINES DE OPOSICIÓN A LAS OPERACIONES –
CUERPO DE COPIA – PRUEBA DE LA DEMANDADA DE LA PERITO JULIETA C.
ANANCAY – MENAR – ZUAZZO Expte. N.º 2515133/36 y PRUEBA DE LOS
DEMANDADOS JUANA MENAR Y LEONARDO MENAR Expte. N.º 2515133/36.”
Respetuosamente comparece y dice:
1 Que vengo en tiempo y forma a acompañar el dictamen de tasación

practicado, dando de esta manera, cumplimiento a la función por la cual
fui designado, y de acuerdo a los puntos de pericia que se me solicitan
del inmueble sito en calle Tamborini Nº1327 de Bº Argüello Norte, de
la ciudad de Córdoba. -
2 Que la iniciación de las tareas encomendadas fue fijada para el día 16

de diciembre de 2014, y que las partes acordaron constituirse en el
inmueble objeto de dicha Pericia el día 23 de diciembre de 2014 a las
17:00Hs, realizándose con la presencia de la Dra. Sandra Roque M.P. 1-
144371, la Dra. Julieta C. Anacay M.P. 1-21502., la Perito de Control,
MyCP. Carolina Irusta, M.P. 04-2455. Acto seguido me constituí en el
inmueble sito de la presente, permitiéndonos el ingreso a la misma por
parte de quienes moran en la propiedad, para realizar la tarea
mencionada. -
Asimismo se manifiesta a V.S., que la tasación constituye una

especialidad que involucra tres aspectos a saber: Técnico, Jurídico y
Económico y sobre dicha metodología procederé a dar desarrollo de la
actuación profesional, a fin de brindar la mayor cantidad de elementos
necesarios de la prueba que constituye la pericial de tasación. -
PRINCIPIO DE AVALÚO
La tasación de bienes tiene un objeto único, perfectamente determinado: “Medir el

valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y
en un determinado tiempo…” (Chandias, 1954) y agrega:
Que el valor es único, objetivo, privativo del bien examinado de la
misma manera que lo son sus dimensiones, su forma, o cualquiera de
sus propiedades […] También se establece que: La tasación se realiza
a los fines de poder señalar el precio de una cosa, basándose en los
elementos que surgen de ella, en un momento determinado
(Chandias, 1954)
Al respecto, Ibañez y Topalián añaden:
La tasación de los bienes que constituyen el patrimonio de un sujeto

se encuentra ligada a tres aspectos: técnico, jurídico y económico. Si
hablamos del aspecto técnico nos referimos a lo metodológico, el que
constituye el análisis de los elementos […] si nos referimos a las
situaciones normativas sobre los bienes, cabe agregar que aquello sí
o sí influye en el valor de los mismos, como en el aspecto económico,
fluctuación de precios, políticas económicas, financiamientos, etc., se
diría que es el aspecto principal en la determinación del precio en la
tasación, pero como resultado no son divergentes, por el contrario son
concurrentes y constituyen la base de esta especialidad (Ibañez y
Topalián, 1990).
Antes de entrar en materia, diré que fuera de mis apreciaciones personales, he

averiguado y consultado todo antecedente relacionado a la temática presentada,
cumplimentando de esta manera los tres aspectos fundamentales de la tasación:
técnico, jurídico y económico.
IDENTIFICACIÓN DE BIEN A TASAR (ASPECTO JURÍDICO)
Según constancia en autos, el inmueble objeto de la presente tasación se halla

empadronado en la Dirección General de Rentas; como propiedad número
110103018121, con una base imponible $ 156.417,00, Nomenclatura Catastral
1101011313007005000, y en la Municipalidad de Córdoba; identificación tributaria
N.º 13-15-007-005-00000-9, con una base imponible de $338.354,38, Inscripto en
el Registro de la Propiedad Inmueble al Cronológico Dominio; Folio 21603, Tomo
131, Año 1966, registrando un embargo del Banco Macro de $ 67.922,40 al
06/05/2014. (Según consta en autos).
Coincide la identificación con la descripción de la superficie del terreno; 525 m2, y
superficie edificada; 191 m2 lo que aproximadamente se corroboró en la

inspección in situ realizada en la oportunidad, constatándose también una
ampliación en la superficie cubierta en la entrada del garaje (para guardar un
vehículo) compuesta de armazón de caño cuadrado, techo de chapa de y portón
del mismo material de 13.12m2.
La propiedad se encuentra a nombre del Sr. Eduardo Mena, por compra efectuada
al Sr. Juan Carlos Gómez, según escritura labrada por la Escribana Esther del Valle
Herzat, titular del registro cuarenta y uno, del cuatro de octubre de 1966, anotada
al Título N.º 23.714/66 del diario presentado el 11/10/1966 con certificado N.º
7132.-
METODOLOGÍA DE LA TASACIÓN (ASPECTO TÉCNICO)
Para este caso no aplicaré un método en particular, sino todos los métodos
utilizados, tanto separativos, como de conjunto para luego realizar una técnica de
balance, la cual consiste en corroborar y cotejar el resultado arribado por todos los
métodos para ser más exacto en la tarea, previo realizar un riguroso análisis del
mercado local y de tener en cuenta la opinión de colegas inmobiliarios. Por último,
también aplicaré la técnica empírica, la cual consiste en tener en cuenta dos
elementos o factores, a saber: 1) extrínsecos; por ejemplo, zona, ubicación,
economía, etc. Y 2) intrínsecos; por ejemplo, Títulos, tipo de construcción,
distribución de los ambientes, estado de conservación, etc.-
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 7
Características del bien a tasar
Aplicación de la técnica: método empírico
FACTORES EXTRÍNSECOS
UBICACIÓN
–
Esta propiedad se encuentra ubicada sobre calle Tamborini N.º 1327 de Barrio
Argüello Norte, de esta capital, entre calles; Quenico, (al Oeste), Pablo Luis Pesatti,
(al Sur), y calle Juan Manuel Fangio, (al Este). -
BARRIO O ZONA
–
Argüello es un barrio del norte de la ciudad de Córdoba, provincia de Córdoba,
Argentina. Si bien administrativamente forma parte de la ciudad de Córdoba, en
sus orígenes fue un caserío sin entidad municipal propia, que inició su existencia
por un loteo efectuado por la Compañía de Tierras S.A. en 1908. Aunque formó
parte del ejido urbano de la ciudad de Córdoba, se mantuvo separado de ésta y aún
hoy cuenta con diferencias sustanciales al resto de la zona, entre ellas un prefijo
telefónico diferente.
Sus avenidas principales son; Rafael Núñez, Donato Álvarez, Recta Martinoli,
Ricardo Rojas, Heriberto Martínez, Manuel de Falla.
Es una zona en altura, residencial entre medianeras, residencial perímetro libre.

También se encuentran algunos galpones.
TIPOS DE USOS
–
Comercial, residencial, industrial.
TRANSPORTE URBANO
–
Corredor 1 y 7, líneas 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, D10, 73 y 75.-
MANZANA
–
La misma es regular, de forma rectangular, delimitada por las calles: Quenicó, (al
Oeste) Pablo Pesatti, (al Sur), Juan M. Fangio, (al Este) y José Tamborini, (al Norte)
SERVICIOS PÚBLICOS
–
Cuenta con los siguientes servicios públicos: agua, gas natural, recolección de
residuos, transporte, teléfono, televisión por cable. La calle donde se ubica la
propiedad objeto de la presente Pericia es de tierra.
ECONOMÍA
–
Se estima en una economía media a alta, con despensas, heladerías, veterinarias,
casas de comida rápida, telecentros y sobre Avenida Donato Álvarez, negocios
múltiples incluyendo grandes centros comerciales como: Cordiez, Chango Mas,
Ribeiro, etc.
FACTORES INTRÍNSECOS
SUPERFICIE CUBIERTA
–
191m2 (más la superficie cubierta de la cochera de 13,12m2).-
SUPERFICIE DEL TERRENO

–
525m 2.-
ESTADO DE CONSERVACIÓN
–
“3,5” (Necesitando de reparaciones sencillas e importantes)
CATEGORÍA DE CONSTRUCCIÓN
–
muy buena. -
DESCRIPCIÓN DEL BIEN A TASAR
D ISE ÑO
U BI C A C I Ó N ZONA PAT O LO G Í A S E S TA
A RQ U I T E C T Ó N I C O
Casa ubicada en calle Tamborini N.º 1327 a cinco cuadras y media de la Avenida
Donato Álvarez, una principal arteria que comunica los barrios hacia el centro de
nuestra ciudad, como también a localidades de las sierras chicas como: Villa
Allende, Mendiolaza, Unquillo, etc.-
El inmueble está compuesto por: en el ingreso la vereda es de mosaico calcáreo,

verja de ladrillo común y herrería, con puerta de rejas y jardín. La puerta principal es
de chapa de muy buena calidad, por donde se accede a un living amplio con estufa
hogareña y ventana hacia el frente y costado, cuenta con tres dormitorios, dos
grandes y uno más pequeño en desuso por humedad y caída del revoque en el
techo, todos con ventanas de madera y postigos de igual material, con rejas. La
propiedad cuenta con pisos de mosaico calcáreo en su mayoría, salvo en el baño, el
cual posee pisos de cerámico, paredes de igual material y techo con sistema
“Blotting” (antihumedad), el mismo es instalado completo, compuesto de inodoro,
bidet, ducha, botiquín con espejo y placar empotrado para blanco. La cocina posee
mesada, bajo mesada y alacena, también extractor de cocina, cocina (marca BIYU),
calefón (marca ORMAY). La misma esta revestida con azulejos de color celeste
hasta la altura de 1,65 m. (aprox.) presentando gran deterioro en los mismos, como
también humedad y faltantes, pérdidas de agua por debajo de la bacha y gran
deterioro en el bajo mesada. También posee comedor, con vista hacia el patio, el
mismo cuenta con calefactor (marca ORMAY) está revestido tanto en paredes,
como en el techo con machimbre, y presenta humedad en las maderas, como
también se pueden observar que las del techo se encuentran hinchadas, y el piso
presenta un leve hundimiento. -
Esta propiedad cuenta también en el ingreso con una cochera de armazón de caño
y techo de chapa, con portón del mismo material, y con garaje en el ingreso por el
frente, el cual actualmente está en desuso por encontrarse muy deteriorado por
trastornos de humedad, con desprendimiento de revoques. -
La ubicación en la zona es muy buena, y cuenta con los siguientes servicios; agua,
luz, gas natural, teléfono, televisión por cable y recolección de residuos. La calle es
de tierra, con cordón cuneta. -
D ISE ÑO
Cuenta con numerosos comercios y centros comerciales próximos, sobre la Av.

Donato Álvarez, e Instituciones educativas tales como; el IPEM “Manuel Belgrano” y
el Centro educativo Niños de Ayoúma.-
D ISE ÑO
Residencial entre medianeras, la propiedad es con techo a dos aguas, con tejas tipo
españolas hacia el frente, porche de tejas de igual detalle y loza recubierta con
membrana (deteriorada) y solo loza hacia el patio, también recubierta con
membrana. -
D ISE ÑO
Se observa humedad en el comedor, el dormitorio chico, la cocina y el garaje, con

desprendimiento de material, pérdida de agua en la cocina (por la bacha) y falta de
azulejos en las paredes y deterioro en la instalación eléctrica de la misma. -
D ISE ÑO
Es “regular”, en algunos sectores y “malo” en otros necesitando de reparaciones

importantes tales como; arreglos de humedad, pérdida de agua, instalación
eléctrica en la cocina y azulejos, revoque en el interior, (living, cocina, comedor, y
dormitorio chico) y pintura, como también en el garaje. -
CONCLUSIÓN FINAL
El estado de la propiedad es regular en lo que respecta a: el frente, el living, y los
dos dormitorios grandes, ya que necesitan de pintura y arreglos en el revoque.
Pero en la cocina, el comedor, el dormitorio chico y el garaje. El estado es malo,
necesitando reparaciones importantes y urgentes. La vida útil es de 90 años y
lleva transcurrida 64 años, y luego de las averiguaciones de antecedentes para
establecer su valor por los métodos científicos correspondientes, contesto puntos
de pericia:
PUNTOS DE PERICIA: De las Dras.: Carolina Ferrero y Sandra Roque
1.- Establezca qué depreciación ha sufrido el inmueble a causa de falta de

mantenciones, desde abril del 2011 y hasta la actualidad. En cuanto a esta pregunta
responderé que La depreciación sufrida es del 4,77 % tomando como base para la
misma la depreciación que sufre una propiedad por el paso del tiempo según Ross-
Heidecke, por cuanto pude constatar que necesita arreglos, pero también que tiene
algunos arreglos de revoques realizados. -
2.- Establezca cuál es el valor locativo del inmueble a tasar, expresando
detalladamente las fluctuaciones del valor del mismo desde abril del 2011 y hasta
la actualidad. El valor locativo del inmueble por promedio en la zona es de $ 3.500,00
pero se le aplica un 60 % menos por el estado de conservación y falta de arreglos
necesarios y urgentes, arrojando un valor locativo de $1.400,00. Arreglados los
mismos, el valor locativo a la fecha es de $3.500,00. En cuanto a las fluctuaciones de
los valores locativos desde abril de 2011 a la fecha los mismos se incrementaron en
un 51,4 %. -
3.- Determine si la zona en que se encuentra el inmueble a tasar es inundable y si
particularmente el inmueble en cuestión sufre inundaciones. No es inundable, y no
sufre inundaciones, debido a que en la zona se han realizado mejoras tales como,
cordón cuneta y pavimento y/o asfalto en algunos sectores. Si se observa después de
las lluvias, agua en las bocas calles o esquina, es decir agua estancada y barro por el
paso de los vehículos. -
4.- Determine el valor real del inmueble al mes de mayo del año 2013, expresando el
mismo en valor dólar y en moneda de curso legal, determinando el tipo de cambio
utilizado (la cotización del dólar efectuada). Al mes de mayo de 2013 determino que
el valor en pesos es de trescientos cuarenta y dos mil, novecientos cuarenta y uno,
con cuarenta y dos centavos. ($342.941,42) y en dólares estadounidenses es de U$S
65.962,96. La moneda estadounidense utilizada es la de el “dólar oficial” cuyo valor es
de U$S 1 igual a $5.199.-
5.- Explique en qué se basa el “método comparativo” utilizado por tasadores
inmobiliarios a efectos de realizar la tarea de tasación encomendada. Explica el Ing.
Dante Guerrero, en su libro Manual de Tasaciones, que;”…La clásica y primaria división
de métodos sigue siendo la de directos e indirectos y dentro de cada uno de ellos una
amplia gama de matices definen distintos procedimientos que se aplican en la técnica
operativa…” (Bs.As. abril de 1994, Editorial Alsina., pág. 4, párr. 4). Agrego además de lo
acotado por el autor, mi opinión en cuanto a métodos se refiere, y digo que los mismos
se clasifican en: 1) Directos: el cual es separativo, en cuanto se toma por un lado la
mejora y por el otro el terreno. 2) Indirectos: el cual es de conjunto, en cuanto solo se
toma en cuenta la rentabilidad que el bien en un todo produce aplicándole una tasa de
rentabilidad, y 3) Específicos: en los cuales se utilizan tablas, coeficientes y reglas, y 4)
Empíricos: en el cual se toman en cuenta factores intrínsecos como estado de títulos,
deudas, gravámenes, conservación, servicios, etc., y factores extrínsecos, tales como;
ubicación, zona, mejoras, transporte, acceso, comercios, instituciones educativas y de
salud, etc. En todos estos Métodos se puede aplicar la técnica comparativa, la cual
consiste en comparar propiedades de similares características (construcción, zona,
ubicación, etc.) y establecer un promedio de valores que luego será aplicable al bien
objeto de la tasación.
6.- Explique, si en dicho método se evalúa la posible depreciación que podría tener
un inmueble a causa de la falta de mantención por el paso del tiempo. Es a criterio
de este profesional, que para la depreciación se utiliza la tabla de Ross-Heidecke y en
el resultado que arroje el método comparativo (ya sea directo o indirecto) se puede
aplicar dicha tabla, como también el criterio del profesional cuando ésta tabla (Ross-
Heidecke) castiga en demasía al bien. Pero el método comparativo en sí, solo
compara similares características. -
7.- Proporcione toda otra información que se juzgue de interés a la presente
causa. Se pudo corroborar que al costado de la propiedad objeto de la presente
pericial, se encuentra un taller de piedras de esmerilar, el cual fue visitado el día de la
inspección in situ, no constatándose que se encuentre en funcionamiento. Si se pudo
constatar que está compuesto por un pequeño galpón al fondo de esa propiedad y
consta de un horno, el cual se encontraba limpio y una tronera, que se recuesta sobre
uno de los techos del taller, sujeta a un cordón metálico y a una roldana, la cual sirve
para incorporar la tronera en posición de uso, y que se observaron piedras de
esmerilar dentro de una caja. Este fue visitado a los fines de poder determinar si
tendría incidencia sobre el valor de la propiedad objeto de la presente pericia, pero
reitero “no se constató que se encuentre funcionando, ni tampoco presencia de
empleados”. -
PUNTOS DE PERICIA: De la Dra. Julieta C. Anancay.-
1.-Proceda a tasar dicho Inmueble en moneda de curso legal, pesos argentinos, al

momento de la tasación. Dicha tasación deberá efectuarse conforme, título de
propiedad, ubicación, metros cuadrados y cubiertos, comodidades, servicios con

que cuenta, etc., y condiciones generales y actuales de mantenimiento en que se
encuentre el inmueble, a fin de estimar el valor de venta en el mercado inmobiliario.
El Valor actual en moneda de curso legal, es de pesos “Quinientos ochenta y cuatro mil
cientos sesenta y dos con treinta y tres centavos. ($584.162,33) al momento de esta
tasación de fecha 06/02/2015, y conforme título de propiedad, ubicación, metros
cuadrados y cubiertos, comodidades, servicios y condiciones generales y actuales de
mantenimiento, estimando este monto como valor de venta actual en el mercado
inmobiliario. -
2.-Tasar el valor del inmueble en moneda dólares estadounidenses, aclarando
expresamente el tipo de cambio utilizado a los efectos de determinar un posible
precio para la venta del inmueble, y que tipo de dólar se toma a los fines de la
conversión a pesos (inmobiliario, oficial, blue). El valor en dólares estadounidenses
es de U$S 67.377,431, y el tipo de cambio utilizado en esta pericia es el “DÓLAR
OFICIAL” a los fines de la conversión a pesos ($8,67 a la fecha 06/02/2015). “Reitero
se tasó en Dólar Oficial”. -
3.-Para que el Perito se expida sobre la cochera que tiene el inmueble, para cuantos
autos está edificada, cómo está construida, y si puede establecer el valor de la
construcción de la cochera y la incidencia que tiene dicho valor sobre el precio total
de venta de la propiedad. Concretamente se expida también si el inmueble sin la
incorporación de la cochera que tiene construida tiene un mayor valor o un plus en el
precio de venta del inmueble: La cochera es para un solo automóvil automotor. La
cochera está construida con esqueleto o armazón de caño, descubierta en un lateral
(el que da a la propiedad) y cubierta hacía la tapia por la misma, el techo y el portón de
igual material, pero con cubiertas de chapa de cinc en el techo. El valor de esta
cochera no supera los $20.000, pero si incide sobre el valor de venta a la fecha en
virtud de ser la única utilizable, por no contar con la que posee la propiedad por su
estado de conservación y deterioro. El inmueble sin la incorporación de la cochera si
tendría mayor valor, si el garaje de la misma se pudiera utilizar. Y aclaro en este punto,
que digo tendría un mayor valor por cuanto la cochera difiere del diseño arquitectónico
de la misma. -
4.-Se expida respecto a si el valor de tasación para la venta del inmueble, estimado
en dólares estadounidenses de U$S 60.000 a la fecha 19 de febrero de 2013, (al
cambio en esa época dólar inmobiliario equivalente a $ 6) resultaba un valor de
cotización acorde para esa fecha de la tasación 19 de febrero de 2013, y en su caso
se expida si hay variación en el precio de tasación actual con el de aquel momento, y
los factores de incidencia o ponderación adoptados para determinar la diferencia
en el precio actual de venta con relación a la fecha de tasación del 19 de febrero del
2013. Al 19 de febrero de 2013 el Dólar Oficial estaba a $ 5,023 y el Dólar Blue a $
7,80., y además en el mismo mes el dólar blue tuvo una baja con fecha 25 de febrero
de 2013 a $ 7,78., por lo que es opinión de este profesional que resultaba un valor
acorde para esa fecha, desde esa perspectiva tomada de valor (dólar Inmobiliario). En
cuanto a la variación en el precio de tasación con el de aquel momento,” si existe
variación”. Ya que la moneda extranjera (el dólar Oficial a la fecha (06/02/2015) se
encuentra en $ 8.67. No obstante ello, la variación surge en un todo, del mismo
mercado, por cuanto el índice del costo de la construcción también ha aumentado, en
cuanto a febrero de 2013 el valor del m2 de una propiedad estándar estaba en $
3.845,02 y en la actualidad $ 6.500., además de la constante inflación y fluctuación de
precios en la construcción. -
5.- Si conforme su leal saber y entender es aconsejable poner en alquiler el inmueble
objeto de tasación o si precisaría de reparaciones previas. Es opinión de este
profesional, que no es aconsejable poner en alquiler este inmueble, y los motivos de
esto radican en que dicha propiedad no se encuentra en condiciones. Necesita de
reparaciones y refacciones indispensables, tales como: pintura, arreglos de
humedades y revoques, arreglo de pérdida de agua y de instalación eléctrica en la
cocina, etc.-
6.- Si conforme las condiciones en que se encuentra el inmueble se podría
establecer un valor locativo semejante o similar al valor locativo de las propiedades
de igual categoría, dimensiones, comodidades, etc., del barrio, o si dichas

condiciones desmerecen el precio de un valor locativo de plaza, con relación a los
inmuebles de la zona de igual comodidades y categoría. Conforme las condiciones
en que se encuentra “si es posible determinar un valor locativo, pero no similar ni
semejante” a las de igual categoría, dimensiones, comodidades, ya que las
condiciones actuales si desmerecen el valor locativo del mismo.-
7.- Cuál sería el consejo profesional con relación a los sucesores para obtener un
mejor precio de venta del inmueble o un precio del valor locativo de dicho inmueble.
Es opinión de este profesional que se debe “poner en valor la propiedad”. Y con esto
refiero a que se deben realizar los arreglos mencionados, lo cual daría un valor
justipreciado, y no tan castigado como el actual. -
PETITUM:
1 Se tenga por presentado en tiempo y forma y debidamente fundado el

dictamen de la pericial encomendada. -
2 Se corra vista a las partes. -
3 Se verifiquen los anexos que complementan la fundamentación del

dictamen pericial. -
4 Regule mis honorarios profesionales acorde a la legislación vigente. -
Proveer por ser Justicia. -

MCP y CI: PABLO EXEQUIEL MEINERO
MP. 4585 MP.05-3274 MP.01-2606 MP.06-0829
ANEXOS
1 Hoja de cálculo y desarrollo y métodos utilizados y Técnica de Balance.-
2 Fotos de la zona.-
3 Fotos del inmueble objeto de la pericia.-
4 Fotos de antecedentes visitados en la zona y descripción de estos.-
5 Ubicación de esta, en la zona y manzana.-
6 Página del diario La Voz del Interior donde constan algunos

antecedentes.-
7 Impuesto Municipal y de Rentas.-
8 Copia de la Escritura del bien objeto de la tasación, y plancheta

catastral.-
9 Planilla de gastos por la tarea pericial con sus respectivos recibos.-
10 Constancia de Monotributo, categoría “D”.-

OTRAS INsTANCIAS DE PRESENTACIÓN:
1 POR REQUERIMIENTO JUDICIAL: MÓDULO UNO.
2 ÉTICO. MÓDULO DOS.
3 ÉTICO. MÓDULO TRES.
En el módulo 1: en el caso práctico (pág. 1) veíamos.
Al no llegar a un acuerdo, las partes recurren con sus respectivos letrados a la

justicia, en donde exponen sus pretensiones y una tasación (cada parte). Las
partes, están de acuerdo en el valor arribado, pero, para mejor información y
tranquilidad de estas le solicitan a VS, cite bajo apercibimiento de ley, a Virginia
Bianco (Dueña de Inmobiliaria “Bianco y Asociados”), para que comparezca a
tomar razón e instrucción de los puntos que no han quedado claros y generan
incertidumbre.
Como viéramos en el primer caso práctico, Virginia Bianco fue citada por el Juez,
para aclarar términos que utilizó en su informe de valoración. Es sin duda otro
motivo por el cual se puede citar a un MCP y CI a la justicia. Es por ello (y tómese
en cuenta dentro de los puntos de pericia solicitados en la tasación de este
módulo) que se debe tener presente siempre que el informe debe ser claro. Se
debe indicar por qué se utiliza tal o cual método y no otro.
En el módulo 2: en el caso práctico (pág. 1) veíamos:
Agustina advierte que estas siempre fueron dirigidas de la siguiente manera:

Quisiera disponer de mi propiedad, para la venta, pero quisiera pudiera informarme
su valor …
Igualmente, Clara advierte que las consultas que se dirigen a propiedades para
ofrecer en alquiler, conllevan la misma pregunta… ¿cuál es el valor del alquiler de
mi casa?
Pero, además, advierten que las personas que se acercan por la inmobiliaria, lo
hacen, con la convicción y confianza en el conocimiento que entienden, debe
poseer un profesional.
En el módulo 3: en el caso práctico (pág. 1) veíamos:
Carlos fue consultado para efectuar un trabajo de tasación, a los fines de

determinar el valor actual de un complejo de departamentos (PH), que, por su
estado de conservación, amenazan ruina.
Es la primera vez que se le solicita un trabajo de estas características y su

preocupación radica en informar a sus comitentes, lo referente a nuestra
legislación, el contexto legal, y la importancia que tendrá su trabajo.
La tarea profesional requiere de una integridad ética muy importante, como
también de un gran esmero en el trabajo a presentar.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 7
Anexo
Punto 1) Hoja de cálculo y desarrollo y métodos utilizados y

técnica de balance
1 Método específico: utilización de tabla de Ross-Heidecke.

(conservación y depreciación)
Desarrollo:
a) Valor del m2 a Nuevo: $ 6.500 (cat. Estándar) x 25 % más, por

categoría Muy Buena = $ 8.125
b) Antigüedad: 64 Años
c) Edad Real en % = (vida actual / vida probable) x 100
E = (64/90)x100 = 71,11 %
d) Tabla de Ross-Heidecke. 3.5 (necesitando de Reparaciones sencillas

e Importantes)
K = 73,75 / 100 = 0,7375

e) Valor Real o Actual m2 = Valor a Nuevo – (Valor a Nuevo – Valor
Rezago) x Depreciación.
$8.125 – ($8.125 x 0,00) x 0,7375 =
$8.125 – ($8.125 x 0,7375) =
$8.125 - $5992,18 = $2.132,81
f) VALOR DE LAS MEJORAS:
$2.132 x 191 m2 = 407.366,71 + $180.000 (Valor del

terreno) $587.366,71
2 Método indirecto: por capitalización de la renta.
a) Renta = Tasa x Capital. 0,0059 x $593.220,33 = $3.499,99 (Renta)
b) Tasa = Renta / Capital. $3.500/ $593.220,33 = 0.0059 (Tasa)
c) Capital = Renta / Tasa. $3.499,99 x 0,0059 = $593.220,33 (Capital)
3 Método directo de comparación de valores venales:

4 TÉCNICA DE BALANCE
MÉTODOS RESULTADO BALANCE
1) ESPECÍFICO. $587.366,91 -
2) INDIRECTO. $593.220,33 -
3) DIRECTO. $571.900,00 -
SUMA DE VALORES $1.752.487,00 -
PROMEDIO DE DIVIDIDO TRES (3)

$584.162,33
VALORES MÉTODOS
RESULTADO DE VALOR
- $584.162,33
DEL BIEN
CONCLUYO QUE EL VALOR ACTUAL DE LA PROPIEDAD OBJETO DE LA

PRESENTE TASACIÓN ES DE PESOS $584.162,33 Y DE DÓLARES
ESTADOUNIDENSES A VALOR OFICIAL ($ 8,67) DE U$S67.377,431.
 NOTA: EN LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO DIRECTO

DE VALORES VENALES, EL 30 % DE CASTIGO QUE TIENE EN CUENTA,
ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN, TAMBIÉN
CONTEMPLA LA EXISTENCIA DE UN GRAVÁMEN (EMBARGO) SOBRE
LA MISMA, QUE SE DEBE RESOLVER.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 6 de 7
Referencias
Chandias, M. E. (1954). Tasaciones de inmuebles urbanos. Buenos Aires,

Argentina: Editorial Alsina.
Guerrero, D. (1994). Manual de tasaciones (2.da.ed.) Buenos Aires, Argentina:

Editorial Alsina.
Ibañez y Topalián. (1990). Elementos de la tasación. Córdoba, Argentina: Alveroni.
Lapa, E. (2009). Manual del martillero público y del corredor (14.ta.ed.). Buenos
Aires, Argentina: Abeledo Perrot
Ley 21499. Expropiaciones. (1977). Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de

39999/37292/norma.htm
Ley 21625. (1997). Congreso de la Nación Argentina.
Ley 6394. Régimen de expropiación. (1980). Gobierno de la provincia de Córdoba.

Recuperado de
http://web2.cba.gov.ar/web/leyes.nsf/85a69a561f9ea43d03257234006a8594/33
20ea6ea52b75410325723400636005
C O NT I NU A R
LECCIÓN 7 de 7
Hasta acá aprendimos
Historia de las tasaciones, corrientes y enfoques

–
Conocimos su historia e importancia, su evolución a través de los distintos
enfoques y corrientes. De igual manera, entramos en contacto con los conceptos
básicos a tener en cuenta, sus definiciones y diferencias terminológicas.
Principios generales de las tasaciones

–
Aprendimos sus principios generales, la necesidad e importancia del valuador y de
la ética profesional. En efecto, en nuestro desempeño profesional deberemos tener
plena conciencia de nuestro deber ético-profesional y de la importancia que poseen
nuestros informes de valor.
Categorías de las tasaciones

–
Analizamos las distintas categorías las tasaciones y su correcta interpretación.
Algunos motivos que hacen necesario el trabajo de tasación y sus aspectos
fundamentales a tener en cuenta.
Informe de valuación
–
Estudiamos el informe de valor, sus partes y aspectos formales, así como también
contenidos mínimos del mismo.
C O NT I NU A R
Métodos de valoración. Fórmulas de utilización
En esta lectura abordaremos distintos métodos científicos a utilizar, su evolución hasta la actualidad, las categorías que se desprenden
de estos, los distintos aspectos del concepto “precio”, categorías de técnicas posibles de utilizar, etc.
Es sugerencia de esta cátedra tener en cuenta el ejemplo de tasación enunciado al final del módulo en la lectura 4.
Caso práctico
Diversas modalidades de la tasación
Variabilidad de precio. Distinción de métodos
Métodos directos e indirectos. Clasi cación de Dante Guerrero
Referencias
LECCIÓN 1 de 5
Caso práctico
 En el desarrollo de la actividad, y como profesionales, siempre deberemos tener en cuenta tanto factores
intrínsecos como factores extrínsecos; sus aspectos técnicos, jurídicos y económicos. Ello será de suma
importancia y muy relevante al momento de poder determinar el método a seguir. De lo mencionado es
que surge la situación que se comenta a continuación:
David Medardo Ávila de profesión martillero, corredor público y corredor inmobiliario debe evaluar el
método a utilizar en virtud de haberle sido solicitado determinar el valor locativo de un inmueble. Su
comitente, el Sr. Juan Marcos Echeverri, conoce a David Ávila, y sabe de su responsabilidad y
compromiso al momento de haberle solicitado asesoramiento. Es por ello que le encomienda determinar
el valor locativo lo antes posible. Luego de ello, dispondrá del inmueble para ofrecerlo en alquiler. En
virtud de su rol de martillero, contador público y corredor inmobiliario, David Ávila recibe este pedido y
analiza la prioridad que le manifiesta su comitente. Una vez recabada la información del inmueble, la reúne
y clasifica a los fines de evaluar la zona (factores extrínsecos); las cualidades propias de este inmueble
tales como la disposición de ambientes, la coordinación de los mismos, las mejoras efectuadas
últimamente y todo aquello que le sea de utilidad (factores intrínsecos), y así poder determinar el valor
locativo del mismo. Con la información necesaria, tanto de su comitente como del inmueble, David Ávila
le comunica que para este caso utilizará el método indirecto. Esta decisión adoptada por el profesional
genera la atención de su comitente y, conociendo a David y su forma de actuar siempre correcta y ética,
se le solicita explicar en qué se caracteriza este método, sus cualidades y, en definitiva, el motivo de su
elección. Por supuesto que David acepta y con gusto coordinan para ese mismo día una reunión en la
cual explicará lo solicitado.
David le explica a su comitente que luego de haber recabado la información necesaria, y en virtud de la
premura planteada con respecto al alquiler de su inmueble, utilizará el método indirecto para obtener el
valor de la renta. A continuación, explica cómo se utiliza este método, cuáles son sus principales
características y el porqué de su decisión al respecto. David manifiesta que el método indirecto es de
mayor facilidad para su aplicación, ya que este se basa, en la mayoría de las situaciones, en una simple
operación matemática que nos dará el valor determinado de una propiedad. Por otra parte, cabe
destacar que, en países con estabilidad económica limitada, este método no siempre se presenta como
eficaz para reflejar constantemente las permanentes fluctuaciones en los precios de mercado. En cuanto
a las características del mismo, le indica que este método es de conjunto. Por esto es que este toma al
inmueble como un todo concreto, sin valorar sus partes pero sí observando el uso o el beneficio que
puede redituar un bien determinado en su conjunto; sin tomar en cuenta los diversos elementos que lo
conforman. En efecto, conforme a este método
El uso o beneficio que presta un bien inmueble proviene de su singularidad, al margen de las partes que lo
forman. Todas estas partes contribuyen a su utilidad integral que, en términos de valor, se mide por la
renta, real o probable (Aguiar, 2006).
Por último, también explica qué técnica se utilizará y en qué consiste la misma; la técnica comparativa.
Esta toma en consideración las características del bien, pero lo hace para poder compararlas con
inmuebles similares, y observar similitudes o diferencias entre sí.
Muy conforme, su comitente, el Sr. Juan Marcos Echeverri le comunica inmediatamente que deja en
manos de su inmobiliaria la tarea de determinar el valor locativo y ofrecer la misma.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 5
Diversas modalidades de la tasación
Como recurso introductorio a los distintos métodos en particular, es necesario hacer una breve reseña de dos
doctrinas claramente diferenciadas a seguir a la hora de recolectar datos para confeccionar una tasación, estas son:
a) Corriente subjetiva: parte de la concepción que afirma que para cada bien existen tanto valores como
objetivos que se persiguen al momento de valorarlo. Es fundamental, por ende, que el profesional tasador
conozca de antemano los motivos que persigue la tasación encomendada.
Lo dicho está respaldado por la opinión de economistas de alto renombre como Santi Juárez, quien dice
que “el conocimiento previo de la finalidad radica en la clave que permite al técnico aplicar el criterio
adecuado” (Santi Juárez, 1952).
Como se puede apreciar, es fundamental para esta doctrina el motivo que da origen a la tasación; tanto así
que da preferencia a esto por sobre las características del bien en particular. Al respecto, Ibáñez y Topalian
afirman:
[…] la característica que presenta esta corriente es que considera importante tener en cuenta
a los sujetos y sus circunstancias, a los fines de tasar y los que también modifica y
condiciona el precio conforme esas motivaciones; se consideran los conocimientos del
mercado y no se aplican métodos, en virtud de que éstos son para los objetos según sus
particularidades y no para los sujetos, quienes imponen modificaciones. Es decir, el precio se
encuentra en constante variación” (2005).
Como ejemplo de una situación en la que se puede ver reflejada esta doctrina, se puede dar el caso de que
quien encomienda realizar una tasación desee vender un bien urgentemente por necesidades de índole
económica. En estos casos, el valor deberá condecir con las particulares necesidades de aquel quien
quiere efectuar la operación.
En contraposición, si las razones de urgencia se ven superadas con anterioridad a la venta, es lógico que el
precio se ajuste al valor del mercado para las ventas de similares características.
Corriente objetiva: en contraposición a la doctrina anterior, esta corriente se basa en el principio adoptado
por la mayoría de escritores que establece que el valor de un bien es siempre uno, sin importar el objetivo
que se persiga al momento de efectuar su valoración, tal como afirma el Ing. Mario E. Chandías:
La tasación puede tener origen en diversas necesidades u orientarse hacia varios destinos y
puede resultar acabada por vía de distintos métodos; pero cualquiera sea el origen, destino o
método, el valor es único y objetivo, privativo del bien examinado, de la misma manera como
lo son sus dimensiones, su forma o cualquiera de sus propiedades (1954).
En efecto, esta doctrina, al tomar en cuenta un solo valor para un bien, parte del principio liminar de que
una tasación debe realizarse siguiendo un método determinado. Una correcta observación de dicha
tasación llevará a un resultado acertado, el cual esencialmente no variará para los diversos objetivos que
se pueda perseguir con la valuación. Desde esta corriente deben observarse, a muy grandes rasgos, tres
etapas diferenciadas para una tasación:
1. Determinación exhaustiva del bien a tasar.
2. Elección y aplicación del método científico que mejor se adecua a las circunstancias particulares del
caso.
3. Determinación del precio.
Cabe aclarar que, si bien los métodos son rígidos e inmodificables durante el proceso de la tasación, pueden darse
motivos especiales que modifiquen el resultado del proceso. Ante estas situaciones en particular, esta teoría da
como premisa fundamental que dichas variables se podrán aplicar una vez finalizado el proceso científico elegido y
es aquí cuando se podrán tomar las distintas circunstancias en que se encuentren los sujetos que solicitan la
tasación. Cuando se realiza esto en una tasación, decimos que el tasador aplicó su criterio profesional.
 Como ejemplo de esta situación se puede dar el caso de que una tasación determinada otorgue un
precio determinado, al que llamaremos precio real o ideal, para un inmueble que quiere ser enajenado
rápidamente por su titular. En este caso, es deber del tasador basarse en las necesidades particulares
de su cliente y dar lo que llamaremos “precio venal o de mercado” para la venta, el mismo puede ser
distinto al precio ideal que es fruto del proceso científico de valoración.
Podemos entonces decir que:
[…] los precios, en algunos casos, son inaplicables e impasibles de determinar […] Aunque los precios del mercado
tienen una atracción innata en el contexto de un centro de utilidad, ellos no curan todas las respuestas a los
problemas planteados en el precio de transferencia (Horngren, 1984).
Posteriormente a la tasación y la oferta del bien dentro del mercado, al momento de concretar la operación
perseguida arribaremos al denominado precio real. Se puede graficar lo hasta aquí expuesto en el siguiente
esquema:
Precio virtual o ideal Depende de un método científico y no admite variación.
1 of 3
Puede tomar en cuenta circunstancias particulares de

Precio venal orden subjetivo y admite variaciones.
2 of 3
Es lo que se eroga una vez concluida la operación a la que
Precio real se arriba.
3 of 3
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 5
Variabilidad de precio. Distinción de métodos
No es objeto del presente apartado volver a tratar el tema de la unidad o la pluralidad de valores para un bien, tema
ya tratado en el módulo 1 del presente manual y a cuya lectura nos remitimos por razones de brevedad. El objeto del
presente subtítulo es dar breves nociones acerca de la dualidad doctrinaria que se presenta en consecuencia de
esta dicotomía.
En efecto, las dos doctrinas presentadas proponen elaboraciones teóricas de argumentos firmes y válidos. Sin
embargo, por razones didácticas y prácticas cabe aclarar que la mayoría de las doctrinas se inclinan por la unicidad
de valores, siendo muy ilustrativo al respecto lo dicho por el Ing. Dante Guerrero:
Pueden existir muchos caminos para hallar el valor, en inclusive que ese valor pueda ser de distintos
tipos (físicos, venales, rentísticos, históricos, panorámicos, sentimentales, etc.), pero que el valor final,
es decir, el precio de una cosa en un mercado de libre oferta y demanda es siempre uno solo y surge de
la inteligente ponderación o preponderancia de las facetas valorativas contempladas en el análisis
(1984).
 De lo expresado se puede inferir que:
No existe diversidad de valores, pero sí pluralidad de métodos; cada uno con matices
diferenciados.
El éxito del tasador en su función radica, entre otras cosas, en la selección y la cuidadosa
aplicación del método que mejor contemple en su aplicación las circunstancias particulares del
bien y la finalidad esencial del avalúo encargado.
El esquema que sigue a continuación es extraído del libro “Elementos de la Tasación” de Ibáñez y Topalian, obra en
la que se inspira el subtítulo anterior.
Figura 1. Corrientes de tasación
Fuente: elaboración propia en base a Ibáñez y Topalian, 2005.
Introducción a los métodos científicos
Con el perfeccionamiento de las técnicas de tasación fueron apareciendo a través de los años diversos métodos
científicos. Los métodos no son otra cosa que “procedimientos determinados que se siguen para hallar la verdad”
(Real Academia Española, 2020, https://bit.ly/2z8qif9); en nuestro caso, esta verdad será el valor de un inmueble
determinado.
Los métodos están dotados de características diferentes conforme a los diversos elementos que influyen al
momento de arribar a una determinación y, a su vez, están marcados por el conjunto de principios básicos o
concepciones que tenga su autor acerca de las técnicas de tasación y los temas relacionados con las mismas.
Otro punto de vital importancia a tratar es el hecho de que los métodos para tasar no son extraídos de norma legal
alguna, ya que en el derecho positivo no existe ninguna ley que prescriba lo atinente a los mismos. En efecto, los
diversos métodos con los que cuenta la doctrina son fruto de profundas investigaciones y ensayos científicos por
parte de sus autores.
Antecedentes históricos y clasificación
La jurisprudencia ha tratado el tema en particular, dictaminando que para la determinación del valor de un bien en
particular es necesario guiarse por normas de estricto carácter técnico y científico.
Antiguamente, en el ámbito doctrinario de la tasación se diferenciaban dos grandes teorías:
Por una parte, aquella que proponía establecer el precio de un inmueble exclusivamente sobre datos
presentes, esto es, sin tomar en consideración las posibles circunstancias que se puedan dar en el futuro.
A esta teoría se la conoce como la teoría de la actualidad exclusiva.
En la vereda contraria se establecieron aquellos autores para los que una acertada tasación solo va a serlo
si se toma en consideración el conjunto de datos que puedan recabarse en el presente, junto con las
diversas potencialidades que puedan darse en el futuro. Esto es el llamado valor potencial. La primera de
las dos grandes categorías esbozadas es acertadamente rechazada por el Ing. Mario E. Chandías: “Las
condiciones presentes, es decir, la actualidad es un término importantísimo del problema, pero no debe
nunca perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los beneficios futuros”
(1954).
Clasificación actual
En la actualidad, habiendo sido superados por la doctrina la dicotomía planteada antiguamente, los métodos de
tasación pueden ser clasificados en dos grandes grupos:
a) Separativos: parten de la base de individualizar dos elementos fundamentales que forman un inmueble.
Estos son, por un lado, el terreno en sí y por el otro, las mejoras que se le hayan efectuado. Para esta
doctrina en particular, ambos elementos deben ser considerados por separado y analizados
individualmente.
b) De conjunto: toma al inmueble como un todo concreto, no valora sus partes, pero sí observa el uso o
beneficio que puede redituar un bien determinado en su conjunto, sin tomar en cuenta los diversos
elementos que lo conforman. En efecto, conforme a este método, el uso o beneficio que presta un bien
inmueble proviene de su singularidad, al margen de las partes que lo forman. Todas estas partes
contribuyen a su utilidad integral que, en términos de valor, se mide por la renta real o probable (Aguiar,
2006).
Habiendo trazado el marco general de los métodos que reconoce hoy la doctrina, cabe mencionar que dentro de la
clasificación dada existen dos categorías de técnicas a seguir:
a) Específicas: parten del análisis de las características individuales del bien; las mismas son el terreno y
sus dimensiones, las edificaciones que se hayan alzado en él, su productividad, el tipo de suelo, la forma
del lote, la zona en la que se encuentra ubicado, entre otros. Un ejemplo es la técnica de valoración de
mejoras de Ross Heidecke.
b) Comparativas: toman en consideración las características del bien, pero lo hacen para compararlas con
inmuebles similares, observando las similitudes o diferencias entre sí.
Lo hasta aquí trabajado acerca de las diversas clasificaciones de métodos que se han dado en la doctrina puede
graficarse en el siguiente esquema inspirado en la obra “Elementos de la Tasación” de Ibáñez y Topalian:
Figura 2. Métodos de tasación
Fuente: elaboración propia en base a Ibáñez y Topalian (2005).
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 5
Métodos directos e indirectos. Clasificación de Dante Guerrero
Los métodos de tasación se pueden clasificar en directos e indirectos. Al respecto, Dante Guerrero afirma que:
La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la de directos e indirectos y dentro de cada uno de ellos una
amplia gama de matices definen los distintos procedimientos que se aplican en la técnica operativa, tratando
permanentemente de mejorarla, tecnificarla y haciéndola menos personal y subjetiva (Guerrero, 1984).
De esta manera, encontramos:
Figura 3. Clasificación de los métodos de tasación
Fuente: elaboración propia
Del cuadro anterior se desprende que conforme a esta clasificación podemos enunciar dos categorías de métodos,
el directo y el indirecto. A continuación, se efectúa una breve reseña de sus características fundamentales para
brindar al alumno un panorama general de los mismos, sus ventajas y características:
M É T O D O D I RE C T O M É T O D O I N D I RE C T O
Procede de la inspección aislada del valor del predio y de sus mejoras, junto a todo aquello que pueda reputarse
como accesorio y complementario. Opera, en la mayoría de sus casos, como un método separativo que analiza
individualmente el inmueble con todas sus características; independientemente de todas las mejoras que puedan
encontrarse en él. Para arribar al valor del inmueble y de sus mejoras, se podrán utilizar técnicas comparativas para
analizando la relación entre el inmueble a tasar y los lotes de similares características en la zona determinada en la
que se encuentre. Vale la aclaración previa dentro del análisis de este método en particular que el mismo se basa
fundamentalmente en la faz informativa del tasador. En efecto, es crucial la actividad del tasador de recopilar datos
para abocarse a su tarea. Esta exige, en palabras de Eduardo Lapa, que: “el perito se halle plenamente
compenetrado con las finalidades de sus tareas y logre hacer de su profesión un inquebrantable deber de
conciencia, en virtud de que se encuentra estrictamente identificado con todos los principios sociales” (Lapa, 2007).
Al respecto de la dedicación que es necesaria observar por parte del tasador para el correcto desempeño de este
método, podemos citar a Dante Guerrero: “saber tasar no significa, como muchos creen, tener un amplio
conocimiento de los valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y
ponderar los antecedentes que finalmente condujeron al valor buscado” (1984).
M É T O D O D I RE C T O M É T O D O I N D I RE C T O
Se plantea, al principio al menos, como de mayor simplicidad que el anterior; consiste en convertir la renta neta en
capital.
El procedimiento consiste en capitalizar las rentas reales o hipotéticas de una propiedad. Dicha operación, que en
la mayoría de casos será exclusivamente matemática, comprende dos elementos fundamentales:
•Estimación y separación de la renta neta tal cual existe en la actualidad.
•Aplicación de una tasa conveniente de capitalización.
Como conclusión de lo hasta aquí esbozado, podemos decir que el método indirecto es de mayor facilidad para su
aplicación, ya que en la mayoría de las situaciones este se basa en una simple operación matemática que nos dará
el valor determinado de una propiedad. Como contraposición del mismo, se puede decir que las tasas a aplicar son
por naturaleza variables y las mismas pueden modificarse permanentemente. Por otra parte, cabe destacar que, en
países con estabilidad económica limitada, este método se presenta como no siempre eficaz para reflejar
constantemente las permanentes fluctuaciones de los precios de mercado.
Por su parte, el método directo presenta, en principio, una mayor seguridad al momento de realizar una tasación,
puesto que la misma será el resultado de un profundo y pormenorizado análisis de las características esenciales del
inmueble en conjunto con otros lotes de similares características en una zona determinada. Como desventaja del
mismo se puede remarcar lo laborioso de su correcta aplicación, puesto que exige un trabajo previo de recolección
de datos de gran labor.
En forma de resumen, podemos decir que:

A las ventajas de mayor rapidez, logradas en los métodos indirectos, se opone, sobre todo en países de
economía menos estable, la inseguridad, la no permanencia de las rentas y la imprecisión de las tasas
convenientes a aplicar. Estimo que, si bien los métodos indirectos son necesarios como forma de
control y ante eventualidades que los hagan únicos en la solución del problema, los métodos directos
comparativos ofrecen mayor seguridad, aunque, en general, sea a costa de una mayor laboriosidad.
(Guerrero, 1984).
Enfoque de tasación
El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC), organismo de trascendencia mundial encargado de dictar
lineamientos básicos en la materia de la tasación, ha expuesto acerca del tema de la metodología de la tasación;
dada su vital importancia por su aceptación a nivel mundial, las definiciones dadas por este organismo se
transcriben en el acápite que nos ocupa. El término enfoque de tasación se refiere a las metodologías analíticas
generalmente aceptadas y que son de uso común. En algunos países, estas aproximaciones pueden denominarse
métodos de tasación.
Normalmente, la tasación basada en el mercado emplea uno o más enfoques de tasación, y se aplica el principio de
sustitución. Este principio sostiene que una persona prudente no pagaría más por un bien o un servicio que el costo
de adquisición de otro bien o servicio que lo sustituya de forma igualmente satisfactoria, y en ausencia de factores
que lo compliquen como el tiempo, el mayor riesgo u otros inconvenientes. El menor costo de la mejor alternativa,
ya sea un sustituto o el original, tiende a establecer el valor de mercado.
Los enfoques de tasación incluyen:
Enfoque de costo
–
Este enfoque comparativo considera la posibilidad que, como un sustituto a la compra de una propiedad dada, se podría
construir otra propiedad que sea una réplica del original u otra que pueda prestar igual utilidad. En el contexto de los bienes
raíces, normalmente no se justificaría pagar por una propiedad dada más que el costo de adquisición de un terreno
equivalente y la construcción de una estructura alternativa, a menos que haya un retraso indebido, inconvenientes y riesgo.
En la práctica, el enfoque también incluye una estimación de la depreciación para las propiedades más viejas y/o menos
funcionales, en las cuales una estimación del costo nuevo excede de forma no razonable el precio probable que se pagaría
por la propiedad tasada.
Enfoque de comparación de ventas
–
Este enfoque comparativo considera las ventas de propiedades similares o sustitutas y la información referente al
mercado, y establece un valor estimado mediante procesos que implican comparaciones. En general, la propiedad a tasar
(una propiedad singular) se compara con las ventas de propiedades similares que han sido tasadas en el mercado abierto.
Las cotizaciones y ofertas también pueden considerarse.
Enfoque de capitalización de ingresos

–
Este enfoque comparativo considera la información de ingresos y gastos de la propiedad que se tasa y estima el valor a
través de un proceso de capitalización. Esta relaciona los ingresos, usualmente un ingreso neto, y un valor de tipo definido
para convertir una cantidad de ingresos en un valor estimado. Este proceso puede considerar relaciones directas
conocidas como tasas de capitalización, rentas sobre capital o tasa de descuento que reflejan la medida del retorno de una
inversión), o ambas. En general, el principio de sustitución sostiene que el flujo de ingresos que produce el mayor retorno
estimado para un nivel dado de riesgo determina el valor más probable.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 5
Referencias
Aguiar, D. A. (2006). Manual de Tasación Inmobiliaria (4.ta.ed). Rosario, Argentina: Urbana y Rural
Chandías, M. E. (1954). Tasación de Inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Argentina: Editorial Alsina
Guerrero, D. (1984). Manual de Tasaciones. Propiedades Urbanas y Rurales. Buenos Aires, Argentina: Editorial Alsina
Horngren, C. T. (1984). Precios de Transferencia – Precios de Mercado, en Contabilidad Administrativa, Introducción.

México: Editorial Prentice – Hall Hispanoamericana
Ibáñez, M. A. y Topalian, A. (2005). Elementos de la Tasación. Córdoba, Argentina: Ediciones Alveroni.
Lapa, E. L. (2007). Tasación Inmobiliaria. Córdoba, Argentina: Editorial La Cañada
Real Academia Española. (2020). Definición de método. Recuperado de https://dle.rae.es/m%C3%A9todo?m=form
Santi Juárez, T. (1952). Valoración de fincas y predios. Madrid, España: Editorial Dossat
Método directo e indirecto
En esta lectura, continuaremos con el desarrollo de los métodos y lo que se denomina: “Tarea de campo”, la cual consiste en identificar
estos factores intrínsecos y extrínsecos, que son de importancia recabar, para luego ordenar y determinar si la información es suficiente,
o tendremos que volver al lugar. También en el desarrollo de esta lectura tendremos la posibilidad de poner en práctica las fórmulas y
ejercitar.
Caso práctico
Métodos directo e indirecto
Procedimiento de aplicación
Método indirecto o de conjunto. Método de actualización de la renta
Referencias
LECCIÓN 1 de 5
Caso práctico
 En este caso práctico retomaremos el indicado en la lectura anterior, y el MCP y CI (reemplace por
martillero corredor público y corredor inmobiliario, y coloque entre paréntesis las siglas la primera vez
que aparecen en el texto), David Ávila, aplicará al caso solicitado por su comitente, el método indirecto, su
fórmula y su resultado.
La tarea encomendada y el bien inmueble por el que se solicitó la tasación del inmueble, y el mismo es
descripto por el profesional de la siguiente manera:
Objeto de tasación: se trata de un departamento, ubicado en un tercer piso, (el edificio, cuenta con 9
pisos y terraza) con una antigüedad de 20 años. El mismo consta de cocina comedor con mesada, bajo
mesada de tres puertas y cuatro cajones, alacena de tres puertas y living integrados, dos dormitorios,
(uno con balcón en su contrafrente) baño instalado completo, con bañera, calefón a gas natural marca
“Orbis”, lavadero con espacio para lavarropas automático. Por último, cabe mencionar que también
cuenta con cochera propia.
Su ubicación es muy buena: Av. Pueyrredón y Av. Figueroa Alcorta, de B° Güemes, de la localidad de
Córdoba Capital. Esta ubicación le proporciona a la persona que desee alquilar la posibilidad de un
acceso directo a lo que es el B° Nueva Córdoba y a los principales centros de estudio.
Descriptos los factores intrínsecos (propios) y extrínsecos (del entorno, o zona), el profesional procede a
ordenar la información, para llevar adelante el trabajo de tasación.
De esta manera, el MCP y CI, David Ávila, procede a ordenar la información para poder determinar el valor:
“En este caso, y a solicitud de mi comitente, apliqué nuevamente el método de la renta, para determinar el
valor de un inmueble, teniendo en cuenta que el valor locativo es de $ 14.500,00 mensuales y la
rentabilidad de las locaciones en la zona es de 0,0090 mensual. Respuesta: $ 1.611.111,111”.
Justificación y fórmula:
Como indicara anteriormente, y por pedido de mi comitente, se utilizó el método de la renta.
Los datos tenidos en cuenta para obtener el resultado fueron los siguientes:
Renta: $14.500,00
Tasa: 0,0090
Capital.
Fórmula:
RENTA / TASA = CAPITAL.
RENTA / CAPITAL = TASA.
TASA x CAPITAL = RENTA.
Justificación:
De esta manera, y habiendo obtenido previamente el valor locativo, se procedió a averiguar la tasa
promedio en la zona. Obtenida la tasa promedia en la zona, procedí a dividir la renta, ($14.500,00), por la
tasa en la zona (0,0090), dando como resultado el capital, o valor de dicho inmueble.
Para obtener la tasa promedio en la zona, procedí a averiguar los valores locativos en la zona y los
valores de capital. Se aplicó para el caso la siguiente fórmula: RENTA / CAPITAL = TASA.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 5
Métodos directo e indirecto
Método directo: (separativo)
A modo de dar un panorama del presente método en análisis y sin ánimo de repetir lo anteriormente
dicho al respecto, podemos decir que este consiste esencialmente en el análisis del valor del terreno
por un lado y, por el otro, de las posibles mejoras que puedan encontrarse en él, por lo que se obtiene en
cada uno de estos análisis un resultado determinado que deben ser sumados entre sí para obtener el
valor total del inmueble.
De lo dicho cabe aclarar cada uno de los estudios a realizar, esto es del suelo y de las mejoras:
a) Estudio del suelo: se realizará de forma comparativa, se parte desde la minuciosa búsqueda de
antecedentes de similares características dentro de la zona en que se encuentre asentado. Estos
antecedentes son posteriormente homogeneizados a través de determinadas técnicas que serán
analizadas dentro del presente título.
b) Por su parte, para obtener el valor de las mejoras se debe tomar en cuenta las características de la
edificación, en lo referente a calidad de materiales, edificación, antigüedad que tenga lo edificado,
estado actual de mantenimiento en que se encuentre, etcétera.
Dato importante
–
Para realizar este análisis es necesario tomar en cuenta: el presupuesto de ejecución de la obra, o el valor del metro cuadrado de
similares características en la zona en que se encuentren apostadas las mejoras; a lo que deberá aplicarse aún el porcentaje de
descuento por amortización, según el estado de conservación.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 5
Procedimiento de aplicación
Cabe aclarar previamente a la tratativa del presente tema, que lo que definimos como tasación no debe remitirse
exclusivamente a una sola forma o vía de acción, en efecto, coincidimos con el Ing. Dante Guerrero cuando dice que:
“la tasación de un inmueble no se subordina a una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del
sentido común, el análisis ponderativo y un criterioso espíritu de equidad en el valuador” (1984).
El procedimiento de aplicación del presente método puede dividirse en una serie de distintas etapas, dentro de las
cuales podemos mencionar las siguientes:
1 Búsqueda de antecedentes: es la más temprana tarea en que se encamina el tasador que procederá
según el método planteado. En efecto, es crucial para el obrar del tasador recabar información de ventas
de similares características en la zona en que se encuentra el inmueble en cuestión.
En esta labor, al decir del Ing. Guerrero, el tasador se convierte en un verdadero ‘detective’, recabando
datos permanentemente y analizándolos criteriosamente en lo que respecta a sus fines. El objetivo será
rastrear las ventas que se hayan realizado en una determinada zona, pero estas deben ser fruto de una
pausada tarea de búsqueda. La misma debe tener como objetivo interiorizarse en los factores que puedan
haber modificado el resultado de una libre oferta y demanda. El análisis anteriormente mencionado dará al
tasador un panorama acerca de si los datos recabados responden a lo que podemos llamar un precio real,
o si el mismo se encuentra deformado por una serie de circunstancias que se pueden plantear dentro de
una operación inmobiliaria, las cuales pueden afectar ya sea a los sujetos o al objeto mismo que se quiere
transferir. Por ejemplo, que se trate de la división de un condominio, la liquidación de una sociedad, un
remate judicial (en el que el adquiriente tenga un real interés en que la propiedad en cuestión ingrese a su
patrimonio por razones personales), una operación que en lo formal aparezca como distorsionada con el
objeto de evadir impuestos (para estos casos se hace figurar la venta por un precio menor al real para de
esta manera, entre otras cosas, evadir el porcentaje correspondiente al impuesto de bienes personales o a
la transferencia de inmuebles). Por lo expresado, es de gran importancia en lo posible recabar información
de remates públicos efectuados por sobre propiedades de la zona, en los que se dé realmente un libre
juego de la oferta y la demanda sin interés particular alguno por parte de los asistentes.
Dentro de lo que denominamos “búsqueda de antecedentes”, el tasador profesional debe utilizar varios
recursos para lograr una completa base para posteriormente realizar la comparación entre los distintos
resultados. Estos recursos son, entre otros:
• Visita a martilleros y tasadores de la zona. Estos serán de crucial importancia a la hora de comenzar la
búsqueda de antecedentes, ya que lógicamente habrán actuado con anterioridad, ya sea en una subasta o
en una tasación de alguna propiedad de la zona, pudiendo ilustrar al tasador acerca del valor de la
propiedad.
Por supuesto que puede darse el caso, en la mayoría de los casos de hecho es así, de que el profesional al
que se recurre emita una opinión personalizada de los valores de la zona, influenciada esta por las diversas
razones que pueda tener a nivel personal, como ser su opinión acerca de la prosperidad o falta de ella del
lugar o el excesivo optimismo acerca de los montos que valen los distintos inmuebles.
• Otro recurso de gran importancia al que se debe recurrir obligatoriamente es el reconocimiento del bien
a tasar, esto es la constitución del tasador físicamente en el lugar en que esté situado el inmueble. Esto
será de vital importancia ya que de esta manera el profesional puede corroborar la existencia de
publicidad de venta de propiedades en la zona, la reciente construcción de obras en lotes vecinos con la
consecuente valorización de la propiedad, entre otras.
• A su vez, puede ser de mucha utilidad una búsqueda a través de los diversos diarios que se editen en el
lugar, cuyos avisos clasificados significan siempre un poderoso recurso al momento de encontrar
operaciones de similar característica a la que se pretenda realizar. Sin embargo, debe efectuarse sobre los
datos recopilados de esta manera un cauteloso análisis en lo referente a las condiciones ofrecidas para la
concreción de la operación determinada, las cuales pueden ser infinitamente variables. Para la correcta
asimilación de estos datos es necesaria la utilización de un prudente coeficiente correctivo ya que estos
proceden de ventas en potencia y no realizadas.
• Por su parte, la obtención de antecedentes a través de los diversos registros catastrales tiene como
punto a favor la incuestionable eficacia de la información recabada por esta vía, en desventaja del
laborioso trabajo de rastreo en las distintas oficinas públicas que ello significa. Por otra parte, cabe aclarar
que los diversos registros tienen como fundamental punto en contra la falta de actualización permanente
de la que adolecen, sin mencionar que los valores en ellos asentados pierden todo tipo de veracidad en
tiempos inflacionarios.
Por último, el tasador también podrá recurrir a gestores que tienen como tarea la recopilación de
antecedentes de ventas similares en la zona, a cambio de un arancel. Adelantamos opinión en contra de
este último recurso, por tratarse de una actividad propia del profesional de la tasación que es el que
desempeña su función garantizándola con su firma y poniendo en juego su reputación. Por estas razones
creemos que la recopilación de datos, aunque pueda ser resultado de la utilización de una serie de
recursos, siempre tiene que ser fruto de una tarea personal por parte del tasador. Coincidentemente con lo
expresado anteriormente, se puede citar al Ing. Guerrero:
En estos casos, mi consejo particular es que los antecedentes sean tomados como
orientación, previa una completa verificación personal de los datos ofrecidos en la
información. Es importante reiterar que la búsqueda de datos de ventas es parte de la
tarea de tasación, y que conviene ser realizada personalmente por el tasador, ya que
durante el desempeño de la tarea va captando información complementaria, que le
permite ahondar el conocimiento de la zona y las condiciones del mercado inmobiliario.
(1984).
Opinión del ing. Dante Guerrero

–
En estos casos, mi consejo particular es que los antecedentes sean tomados como orientación, previa una completa verificación
personal de los datos ofrecidos en la información. Es importante reiterar que la búsqueda de datos de ventas es parte de la tarea de
tasación, y que conviene ser realizada personalmente por el tasador, ya que durante el desempeño de la tarea va captando información
complementaria, que le permite ahondar el conocimiento de la zona y las condiciones del mercado inmobiliario (Guerrero,1984).
2 Una vez finalizada correctamente la tarea de buscar antecedentes similares, es de fundamental

importancia a continuación la realización de lo que podemos llamar: “Inspección ocular del terreno”: es
aquí donde el tasador procederá a verificar todos y cada uno de los datos recabados anteriormente en lo
relativo al inmueble en sí y a las diversas ventas recabadas como antecedentes, respecto a la zona en que
se ubican, acceso a agua potable y servicios públicos, estado de edificación de la zona en cuestión,
mejoras existentes en el inmueble, estado de conservación de las mismas, valor de los materiales con que
fueron construidas, y su valor de recupero para el caso de que se decida demolerlas, todo elemento que
de forma alguna pueda valorizar o desvalorizar la zona en cuestión, acceso a las vías de comunicación,
estado de pavimentación o falta de ella de las calles, entre otras variables.
Como otro punto de vital importancia a analizar, queda el hecho de que el tasador deberá verificar en esta
oportunidad si el inmueble a tomar como antecedente fue vendido desocupado o con inquilinos en él. Este
aspecto es fundamental, puesto que en el precio puede causar sensibles modificaciones el hecho de que
una propiedad se enajene con inquilinos en su interior, mucho más si estos cuentan con un contrato de
vencimiento pactado a un largo período de tiempo, puesto que este es ciertamente oponible al futuro
propietario del inmueble en cuestión.
Como alternativa a lo planteado, resta decir que puede utilizarse, para el caso de que los únicos
antecedentes con que se cuente recaigan dentro de la hipótesis planteada, un coeficiente correctivo que
equipare el valor tomado con el valor a comparar, basándose en los distintos datos que puedan extraerse
de la locación (precio, plazo, estado de conservación del inmueble, etc.).
3 Apreciación de los factores de valor que pueden influir en el valor del inmueble: para arribar a una correcta
comprensión de cuáles son los elementos que pueden afectar el valor de una propiedad, es necesario
realizar una división entre aquellos que son de carácter particular, zonal o general. De esta manera se
tiene:
a. Factores particulares inherentes al lote. Estos pueden ser el tamaño del inmueble, su forma (esto tiene
que ver con lo mencionado más adelante en el módulo, en lo relativo a la simetría de los lotes), si la misma
es en forma de rectángulo, círculo, irregular, entre otras; sus dimensiones de frente y fondo y si las
medidas con que cuenta el lote de terreno son aptas para efectuar la construcción de una torre en altura.
A su vez, se puede mencionar dentro de esta clase de factores la determinada ubicación que tenga el
inmueble dentro de la cuadra en la que se encuentre apostado, el nivel que tenga el terreno en sí, si este
es sobre o bajo el nivel de la calzada de la vereda, si fuese necesario para una construcción su rebaje o
algún tipo de relleno.
Será importante a su vez la orientación que tenga el determinado lote con respecto a los puntos
cardinales, ya que esto cobra relevancia dependiendo de las distintas estaciones del año y sus directas
consecuencias con respecto a la comodidad que tenga el mismo para ser habitado o explotado.
Otro factor de gran importancia será la superficie del inmueble, esto es, el suelo en el cual se encuentre,
toda vez que será un dato necesario al momento de proyectar una edificación. Este dato muchas veces se
pasa de alto pensando que es de menor importancia, cometiendo de esta manera un error que podría traer
aparejadas consecuencias de grave incidencia en el precio del inmueble a tasar. Al respecto coincidimos
con Dante Guerrero cuando dice lo siguiente:
Hay muchas zonas donde construir un edificio o una estructura de hormigón armado de
varios pisos, implica la necesidad de ejecutar una fundación con pilotes, que puede ser de
costo mayor que el terreno mismo, de manera que es importante este aspecto físico del
terreno. No siempre es necesario averiguarlo de inmediato, pero hay formas de hacerlo
mediante información municipal o de reparticiones oficiales, etc. Donde inclusive nos pueden
dar hasta la cota de profundidad a que deben hincarse los pilotes. (1984).
b. Factores de carácter zonal: entre otras cosas, podemos mencionar como influyente en este aspecto
todo lo relativo a la zona en que se encuentra situado el inmueble, esto es, sus características propias, el
aspecto residencial con que cuenta la misma, la densidad de población, la impronta que tenga de barrio
comercial, industrial o de vivienda, las distintas ordenanzas municipales que reglamenten lo referente a la
edificación en altura dentro de esa zona determinada, las distintas construcciones que se hayan alzado en
la zona, produciendo en consecuencia su valorización.
Por otra parte, también es de importancia superlativa el acceso que tenga la zona determinada a los
distintos servicios públicos, características de los espacios verdes, la impronta de crecimiento en que se
encuentre sumergida, esto es, si se encuentra en una etapa de expansión o en una de recesión.
A su vez, es menester analizar las características de las inmediaciones, ya que estas mismas pueden
influenciar sensiblemente el valor de la propiedad a tasar a través de características como ser la
existencia de cementerios o talleres en la zona, el cuidado de las calles y del alumbrado público, etcétera.
c. Factores de carácter general. Este tipo de factores no son inherentes ni al inmueble en sí ni a la zona
determinada en que este se encuentre, tiene que ver principalmente con el estado del mercado en que se
realizan las transferencias de inmuebles y pueden ser, entre otros: el estado de la plaza inmobiliaria, la cual
se ve duramente afectada ante las diversas crisis en que se puedan ver sumidas las distintas economías
de los países. Estas influencian al mercado inmobiliario de manera sensible puesto que limitan la
capacidad monetaria de la demanda quitando liquidez al mercado.
Como otro aspecto de esta clase de factores se pueden señalar las diversas ordenanzas municipales en
lo atinente a la subdivisión de lotes en fracciones individuales.
A su vez, si se encuentra el inmueble dentro de lo que se denomina como zona rural, será de gran
importancia todo lo atinente a perspectivas agropecuarias que puedan observarse, puesto que incidirá de
manera directa en el precio por la correspondiente productividad.
Es de importancia, además, la posible existencia de leyes que regulen lo específico a las

locaciones, puesto que uno de los principales objetivos de un inversor que coloca su dinero en el mercado
inmobiliario es hacer producir el inmueble que adquiera mediante la renta del mismo a un tercero.
Si se abarca lo hasta aquí expresado acerca de los distintos factores de valorización de inmuebles, estos
pueden ser graficados a través del siguiente esquema, el cual ha sido extraído de la obra “Manual de
Tasaciones”, del Ing. Dante Guerrero:
Figura 1. Factores de valorización de terrenos

4 Homogeneización de antecedentes. Una vez recabada la totalidad de los antecedentes a utilizar en la
tasación encomendada, el profesional debe proceder a homogeneizarlos a través de la denominada
“Planilla de estudio de la tierra”.
Tomamos la definición de Dante Guerrero sobre la homogeneización de antecedentes:
Homogeneización de antecedentes
–
“Es la conversión de todos ellos a operaciones de venta supuestas al contado, de lotes tipos tomados como patrón, baldíos, ubicados en
un punto básico, con iguales servicios públicos, y todas referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser la actual
o una anterior. Tal homologación se obtiene mediante coeficientes correctivos, en cuya exacta determinación o elección está el meollo o
la base de una buena tasación” (Guerrero, 1984).
Los ajustes que podrán ser necesarios aplicar a la propiedad seleccionada como posibles datos a comparar, pueden
radicar en los siguientes aspectos:
Fecha de venta u oferta

–
Debe corregirse el caso de que haya habido una considerable variación en las condiciones de mercado entre el momento en que se
ofertó o vendió el bien y la fecha en que se realiza la tasación.
Ubicación
–
En algunas situaciones se ve como necesario realizar una adecuación a través de un coeficiente de corrección para los casos en que
entre el inmueble que se vaya a tomar como antecedente y el que se pretende tasar exista una diferencia de ubicación. Con respecto a
este punto, es necesario aclarar que si bien para tomar en cuenta los antecedentes es esencial que estos se encuentren dentro de la
misma zona en que se sitúa el bien a tasar, puede acontecer muchas veces que dentro de un mismo barrio se den variantes en cuanto a
la ubicación, estas pueden referirse a las distintas ordenanzas municipales que pueden disponer restricciones al uso del suelo, como ser
la superficie edificable, la proximidad a una zona de alto valor comercial o residencial, la orientación, la vista que puede variar por
encontrarse el bien determinado frente a un monumento o parque, o la ubicación sobre una calle o avenida principal.
Características físicas
–
Estas se refieren a las diferencias existentes entre el inmueble a comparar y el objeto de la tasación, al decir de Artemio D. Aguiar las
mismas incluyen: “a) terreno: sus dimensiones, forma y proporción, la calidad del suelo; b) calidad constructiva del edificio; c)
antigüedad; d) estado de conservación; e) superficie edificada; f) cantidad y tipo de ambientes; g) calidad funcional; h) instalaciones
accesorias; i) mejoras externas” (2006).
Términos y condiciones de venta

–
Por último, cabe mencionar que hay que analizar las distintas operaciones que se seleccionaron como antecedentes en las
características que pueden presentar acerca de la forma en que se realizó la transacción determinada, esto es si la misma se realizó de
contado o a plazo determinado, y las características a su vez de este plazo, el número de cuotas, el monto de las mismas, si fueron
garantizadas a través de alguna constitución de hipoteca, etcétera.
5 Confección de la planilla de antecedentes: los antecedentes recabados, luego de ser correctamente

homogeneizados a través de los diversos coeficientes a utilizar conforme las necesidades del caso, serán
plasmados en la denominada planilla de antecedentes, esta a su vez comprende en sus elementos todo lo
referente a los datos que serán utilizados para comparar los distintos antecedentes con el inmueble
objeto de la tasación.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 5
Método indirecto o de conjunto. Método de actualización de la renta
Para comenzar con el análisis del presente método, se puede citar una afirmación categórica de Chandías:
“La conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un tipo equitativo de interés, es un
método universalmente aceptado como básico en toda tasación” (Chandías, 1954).
El método de la actualización de rentas o capitalización de rentas se trata de un procedimiento rápido, aunque tiene
sus objeciones en lo referente a su eficacia en las economías con poca estabilidad. El mismo comprende dos
elementos determinantes:
a) La estimación y separación de la renta bruta actual y
b) la aplicación de una tasa conveniente de capitalización.
Para el análisis del presente método, se procederá conceptualizando cada uno de los elementos que lo
componen, a saber:
Renta. En bruto es la suma de todos los ingresos que surgen de la explotación de un inmueble.
Ahora bien, la renta de una propiedad está destinada a cubrir varios objetivos, a saber:
Compensar los gastos que demande la explotación.
Restituir al capitalista la parte perecedera de su inversión.
Producir beneficios o utilidades.
De esta manera, para obtener la renta líquida deberá tomarse la renta bruta y descontarle los gastos de explotación
y la parte destinada a amortizar el capital, lo dicho encuentra asidero en la siguiente fórmula:
Rl = Rb − (Go + A)
Donde:
Rl = Renta líquida
Rb = Renta bruta
Go = Gastos operativos
A = Amortización. Una vez determinada la renta líquida, cabe analizar el proceso de capitalización, a través de este
se podrá inducir matemáticamente el valor actual de un bien:
Vp = Rl
Donde: Vp = Valor presente I = Tasa de interés
Gastos de operación: son todos aquellos que serán necesarios para el correcto funcionamiento de la
explotación del inmueble en cuestión y su mantenimiento en condiciones de servicio.
Amortización. Tiene como objeto conservar el bien, a modo de mantener el rédito que da el mismo. Todo
capital representado a través de un bien físico tiende a desaparecer por depreciación por el paso del
tiempo. El objeto de la amortización es separar periódicamente una suma que permita al fin de la vida útil
del bien su reemplazo.
Tasa de capitalización. Es el factor más difícil de determinar dentro de este método. En efecto, para
determinarla será necesario tomar en cuenta una larga lista de elementos, entre los que se pueden
encontrar el estado del inmueble y la variabilidad y riesgos de la economía del lugar, entre otros.
En forma práctica, podríamos simplificar las fórmulas diciendo lo siguiente:
RENTA= CAPITAL X TASA
CAPITAL= RENTA / TASA
TASA= RENTA / CAPITAL

La tasa de interés va a depender de las condiciones que le otorguen seguridad a la renta y que le aseguren duración,
de manera que a condiciones favorables corresponde una disminución de la tasa y viceversa.
Método indirecto o de conjunto

–
El método de la actualización de rentas o capitalización de rentas se trata de un procedimiento rápido, aunque tiene sus objeciones en lo
referente a su eficacia en las economías con poca estabilidad. El mismo comprende dos elementos determinantes:
a) La estimación y separación de la renta bruta actual.

b) La aplicación de una tasa conveniente de capitalización.
 Casos prácticos. Ejercicios:
1) Calcule el valor de un inmueble, aplicando el método de la renta, teniendo en cuenta que el monto del
alquiler asciende a la suma de $ 12.000 mensual y la rentabilidad de la zona es de 0,0095 mensual.
Respuesta: $ 1.263.157,894.-
2) Calcule cuál sería el valor de un inmueble teniendo como dato que el alquiler es de $ 15.000,00
mensuales y la rentabilidad del 0,0078 mensual. Respuesta: $1.923.076,923.-
3) Aplique el método de la renta para determinar el valor de un inmueble, teniendo en cuenta que el valor
locativo es de $ 14.500,00 mensuales y la rentabilidad de las locaciones en la zona es de 0,0090
mensual. Respuesta: $ 1.611.111,111.-
4) Calcule el valor de un inmueble, que percibe de renta anual $ 216.000,00, teniendo presente que la
rentabilidad mensual es de 0,8 %. Respuesta: $2.250.000,00.-
(Recuerde dividir por 100 los valores expresados = 0,8)
5) Calcule el valor de un departamento por el cual su propietario percibe de renta mensual $ 12.500,
teniendo presente que la rentabilidad mensual es de 9,5 % al año. Respuesta: $ 1.582.278,481.-
(Recuerde dividir por 100 los valores expresados= 9,5)
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 5
Referencias
Aguiar, D. A. (2006). Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y Rural (4.ta.ed.). Rosario, Argentina: Editorial Juris
Chandías, M. E. (1954). Tasación de Inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Argentina: Ed. Alsina
Guerrero, D. (1984). Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y Rurales. Buenos Aires, Argentina: Editorial
Alsina
Tablas y fórmulas
Corresponde en esta lectura del módulo 2, tomar conocimiento de los distintos casos y situaciones en donde deberemos utilizar las
herramientas necesarias para arribar al valor. Es por ello, que, en la presente lectura, se desarrollan las tablas y fórmulas, y los
conceptos que corresponden a cada caso en particular.
Caso práctico
Tablas y fórmulas
Coe cientes de forma de pago
Coe ciente de actualización
Nociones acerca de la forma de los bienes a tasar
Coe ciente de topografía
Referencias
LECCIÓN 1 de 7
Caso práctico
 José Luis Pratma es Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario. Ha llegado a verlo un cliente de muchos años, quien manifiesta la
decisión de vender un lote de terreno ubicado en la calle Luis Agote N°1423, de la localidad de Córdoba capital. José Luis le manifiesta que
esa misma tarde irá hasta el lugar de ubicación del mismo para tomar fotos, averiguar valores en la zona, consultar a colegas que hayan
efectuado ventas de terrenos en la última semana y todo otro dato que pueda ser de utilidad, a los fines de determinar el valor. Su comitente,
el señor Juan Carlos Siró, acepta esta propuesta muy complacido por cuanto advierte que su profesional de confianza es una persona
idónea, responsable y llevará a cabo la determinación del valor de su propiedad, con total seriedad y responsabilidad.
Tal cual lo manifestara José Luis, se dirige al lugar a recabar toda información de valor en la zona y a efectuar la correspondiente
homogeneización de los antecedentes (lotes visitados) a los fines de aplicarlo al terreno a tasar.
En dicha tarea, recaba información correcta de venta de cinco (5) lotes con lo que considera es suficiente para determinar el valor.
Desarrollo y justificación
El MCP y CI José Luis Pratma, explica el procedimiento a seguir en este caso, y que ha utilizado la tabla de Fitte y
Servini para llegar al valor. Describe a continuación el terreno y el procedimiento.
El terreno a tasar mide 11 m de frente, por 30 m de fondo, y los antecedentes encontrados cumplen en ser ventas al
contado en una fecha próxima. Por lo que procede a homogeneizar cada lote por la tabla de Fitte y Cervini, y a
obtener el valor de cada lote homogeneizado. A continuación, efectúa la suma de valores unitarios de cada lote para
obtener el valor unitario cuadra o zona (VUC o VUZ) y lo divide por los cinco lotes consultados. El valor obtenido
como resultado es el precio normalizado. En este caso U$S 299,418 (valor del m2), el cual debe ser homogeneizado
por el coeficiente del lote a tasar (95.6), arrojando como resultado un valor de U$S 286,24 el metro cuadrado. Este
resultado es multiplicado por los 330 m2 del lote a tasar, arrojando un valor de U$S 94 460,39.
Justificación
Coeficiente de medidas del lote a tasar (Fitte y Cervini) = 95.6
VUZ ó VUC = U$S 1 497,09/5
VUZ ó VUC = U$S 299 418 m2
Precio normalizado = U$S 299,418 x 95.6

Valor unitario lote = U$S 286,24 m2
Valor lote = U$S 286,24 m2 x 330 m2
Respuesta: valor del terreno U$S 94 460,39
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 7
Tablas y fórmulas
Coeficientes de homogeneización
Corresponde a continuación, analizar los diferentes coeficientes de homogeneización que se pueden utilizar para la
correcta aplicación del método en análisis, conforme lo dicho por el Ing. Dante Guerrero:
Homogeneizar antecedentes es convertirlos a todos en operaciones de ventas al contado, de lotes tipo

tomados como patrón: baldíos ubicados en un punto básico, con iguales servicios públicos y referidos a
la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser tanto la actual como una anterior.
Para realizar una correcta homogeneización es necesario aplicar coeficientes correctivos a cuyos fines
se han confeccionado tablas que si se aplican de manera correcta se transforman en la base de una
correcta tasación. En definitiva, saber homogeneizar es saber tasar (Guerrero, 1984).
Tablas de uso frecuente
“Recuerde que las tablas requeridas para realizar los cálculos de esta asignatura se encuentran
disponibles en el anexo del presente módulo, al final de la lectura.
Seguidamente, se dan una serie de coeficientes que serán los principales que utilizará el tasador para el proceso de
homogeneización de antecedentes. Para profundizar estos conceptos, te sugerimos recurrir a la bibliografía
ampliatoria señalada oportunamente en el programa de la presente asignatura.
Figura 1. Coeficientes de homogeneización

 Importante: para la aplicación de los citados coeficientes en los ejercicios, deberás:
consultar las tablas que se hallan de manera anexa en el material virtual de la materia;
realizar los ejercicios propuestos, a los efectos de fijar los contenidos desarrollados;
contar con algunos elementos como calculadora, lápiz, goma y regla, para la realización de la actividad.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 7
Coeficientes de forma de pago
Muchas veces los antecedentes con los que puede contar un tasador, se pueden referir a distintas modalidades de
operaciones inmobiliarias. El objetivo del presente tipo de coeficiente es convertir todas las operaciones que se
desee comparar a una misma forma de pago, esta será por lo general de contado.
Para el caso de que con posterioridad se desee tasar el inmueble objeto para una operación en determinado
financiamiento, se invertirá el proceso para llegar al valor deseado.
De esta manera, se parte de que el valor actual de un ingreso que se devengará en el futuro (a una cierta cantidad
de años o meses) y de un solo pago, tiene por expresión la siguiente fórmula:
De la fórmula expresada:
Vp = valor presente de un ingreso futuro
C = capital a ingresar
I = interés normal en el mercado de capitales
n = número de años o períodos para que se produzca el ingreso
En la fórmula se usa mayúscula para diferenciar los intereses figurativos que se pactan en una operación
determinada de venta, de los intereses que existen en plaza. Por contraposición, se utiliza i (minúscula) para
referirse a los intereses aceptados por el sistema bancario.
Para el caso de que el ingreso futuro del capital denominado C se vaya a producir en una cantidad determinada de
cuotas (n) sin interés, el valor presente de ese ingreso futuro se transforma en:
La tasa deberá tomarse respectivamente anual, mensual, semanal, etc., conforme el número de períodos n sea en
años, meses, semanas, etc. De la aplicación de las fórmulas dadas, surgen los diversos coeficientes de forma de
pago, estos serán utilizados según el tipo de operación.
Coeficiente de forma de pago para reducir al contado una operación a pagarse en una cuota al cabo de n
años o períodos libre de interés:
Coeficiente de forma de pago para reducir al contado un cobro de n cuotas, sin interés:
Coeficiente de forma de pago para el cobro de una operación de un determinado número de cuotas,
sometidas a un interés de tipo bancario. Recordando lo dicho anteriormente, para graficar este interés se
utiliza i (minúscula). Para analizar el presente coeficiente, es necesario distinguir dos situaciones que
pueden presentarse, a saber:
en caso de cuotas poco numerosas, se efectúa el denominado cálculo “de ida y vuelta”, consistente en
que a cada cuota se la incrementa con el interés bancario (i) de acuerdo a los saldos, para luego
reducirla al valor presente por medio de la tasa de interés del mercado (I), con lo que se obtiene el
valor porcentual de la cuota reducida al contado. Posteriormente se suman los valores porcentuales
parciales para obtener el coeficiente de forma de pago para toda la operación;
en caso de que las cuotas a pagar sean numerosas, la suma que exige el procedimiento anterior se
vuelve tediosa cuando el caso a tratar comprende una larga seguidilla de cuotas a abonar.
Para estas situaciones, el Ing. Gigante determinó una fórmula a seguir mediante la cual se puede efectuar el cálculo
para arribar al coeficiente buscado. Tanto para el proceso de formulación como para el resultado del mismo, por
razones de espacio y celeridad nos remitimos al Manual de Tasaciones de Dante Guerrero (1984), quien lo expone
acabadamente.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 7
Coeficiente de actualización
Ya habiendo analizado en el subtítulo anterior la forma de reducir las ventas con las que se cuenta a la modalidad de
contado, corresponde analizar en el presente acápite, el caso de que las distintas ofertas que se hayan recabado
cuenten con diferencias en el aspecto temporal.
En efecto, en la mayoría de los casos no se cuenta con ventas actuales, sino que pueden diferir en períodos de
tiempo más o menos amplios, con respecto a la actualidad en la que se quiere llevar a cabo la tasación.
Se ve como necesario, en consecuencia, a través de un coeficiente de actualización seleccionado, llevar las ventas
con que se cuente, al valor que tendrían en la actualidad, en el caso de que se quiera llevar a cabo la tasación en el
presente, o a una fecha determinada en el tiempo, si lo que se busca es realizar una tasación retrospectiva de un
bien.
Este coeficiente se extrae de curvas de actualización. Las mismas, al decir de Dante Guerrero:
“representan la evolución del mercado inmobiliario y son, en realidad, suma de la valorización de los
inmuebles en su expresión pura más la desvalorización monetaria” (1984).
Hay que distinguir el denominado “coeficiente de actualización inmobiliaria”, con el denominado “coeficiente de
inflación monetaria”. En economías inflacionarias, muchas veces sucede que proporcionalmente con la
desvalorización de la moneda, se produce una suba acelerada de precios y concurrentemente, se acrecienta el valor
de los inmuebles.
Esto no debe mezclarse. Una cosa es la posible desvalorización de la moneda, otra distinta es la valorización de los
inmuebles, la cual puede ser consecuencia de varias situaciones en particular que influencian en esto, como el
crecimiento de la zona, la construcción de centros comerciales en las inmediaciones, etc.
Coeficiente de actualización
–
Este coeficiente se extrae de curvas de actualización, las mismas, al decir de Dante Guerrero: “representan la evolución del mercado
inmobiliario y son, en realidad, suma de la valorización de los inmuebles en su expresión pura más la desvalorización monetaria” (1984).
Los mecanismos para actualizar el valor de un inmueble, son de dos tipos y se describen a continuación.
Curva por densidad de puntos

–
Para la confección de esta curva es necesario contar con los antecedentes previamente homogeneizados en todos los aspectos
posibles, menos en el temporal. Estos valores se ordenan en un gráfico de tipo cartesiano donde el eje de las “X” representará las fechas
a las que corresponden las distintas ventas a homogeneizar, mientras que, por su parte, en el eje de las “Y” se encontrarán los diferentes
precios ya homogeneizados en todos los aspectos pertinentes.
Ya desarrollado el gráfico, se trazan vértices entre los distintos grupos de valores, resultando en consecuencia una variedad de figuras
geométricas, de las que se pretende encontrar el punto baricéntrico de cada una. Estos puntos determinarán la tendencia dominante en
la curva de valorización.
Por último, de la relación de los puntos mencionados en el eje de las “Y”, podremos establecer el coeficiente de valorización para la
fecha que respectivamente corresponda según el eje de las “X” en que se encuentre.
Curva de actualización mediante “ventas y reventas”

–
Al igual que en el mecanismo anterior, se parte de ordenar en un gráfico en el cual, el eje de las abscisas representa las fechas, y las
ordenadas los distintos precios de las ventas que se vayan a utilizar como antecedentes a comparar. Ahora bien, se diferencia en que los
distintos valores a ubicar en el eje cartesiano, serán los de venta y reventa de un mismo lote de terreno en diferentes fechas, o de lotes
vecinos homogeneizados en lo referente a medidas y formas de pago. De la unión de los puntos mencionados se obtiene una pendiente
de valor, la cual nos indicará la tendencia de cambio para una misma ubicación, en dos fechas diferentes.
Ahora bien:
Trasladando sucesivamente las pendientes obtenidas, en forma de hallar pendientes promedio para cada período, la
envolvente de estas nos determinará la traza de la curva de valorización o actualización de valores, la que nos permitirá
medir, en ordenadas, los números índices correspondientes a cada fecha.
(…) La relación entre el número índice correspondiente a la fecha de tasación y el de la fecha del antecedente que se
incorpora a la planilla de estudio de la tierra, nos determina el coeficiente de actualización (Guerrero, 1984).
Corresponde analizar en este apartado, la aplicación de los denominados “coeficientes de medidas”, estos responden a la particular
dificultad con que se encuentra, en la mayoría de las veces, el tasador a la hora de recopilar antecedentes de diferentes medidas entre sí
y con respecto al inmueble al cual se desea tasar.
Para incluir el presente coeficiente dentro de una tasación, es necesario, en primer lugar, contar con antecedentes heterogéneos en sus
medidas, para transformarlos en un lote tipo de comparación, el cual, conforme a lo tradicionalmente utilizado en la gran mayoría de las
tasaciones, tendrá de medidas 11 m x 30 m, o 10 m x 30 m.
Dentro de los coeficientes a analizar en el presente subtítulo, se tratarán los que surgen de la “Tabla de Fitte y Cervini”, la tabla
proporcionada por el “Tribunal de Tasaciones de la Nación”, la denominada “Ley de Hoffman”, la “Regla Norteamericana” y por último, la
tabla propuesta por el Ing. Dante Guerrero.
Tabla de Fitte y Cervini. Esta tabla establece como lote tipo a comparar, uno que tenga la medida de 11
metros de frente por 30 metros de fondo. En base a esto, se realiza una tabla de doble entrada en la que a
medida que aumenta el fondo del lote disminuye el coeficiente, siendo al revés con el frente, que a medida
que este aumenta lo hace también su coeficiente. Este aumento se produce hasta un límite donde el autor
considera que el frente pasa a ser demasiado oneroso, debido que para su aprovechamiento requerirá una
mayor inversión al momento de construir y también le significará una mayor carga en los impuestos y
servicios públicos. Es necesario recordar que las mejoras en servicios públicos, por ejemplo, normalmente
se cobran teniendo en cuenta el frente del lote, tal es el caso del tendido de cloacas, asfaltado de calles,
colocación del cordón cuneta, etc. Esta tabla, por lo general, es aplicable en lugares destinados a viviendas
de tipo individuales.
El proceso de aplicación de este coeficiente, es el siguiente.
Homogeneización de los antecedentes: para la correcta realización de esta fundamental tarea a la

hora de aplicar el método comparativo, es necesario calcular el valor del metro cuadrado del lote
antecedente, el cual deberá ser dividido por el coeficiente de frente y fondo obtenido de la tabla que
proporcionan “Fitte y Cervini”. Este resultado será multiplicado por un cien y de esta manera, la
fórmula sería:
Promedio de valores de metros cuadrados homogeneizados. Esto nos dará el denominado “valor unitario
de la cuadra” (VUC) o “valor unitario de la zona” (VUZ), estos valores surgen de la suma de los
antecedentes ya homogeneizados y la división del resultado por la cantidad de los mismos.
El paso siguiente consiste en determinar el valor del metro cuadrado ya normalizado, lo que surgirá de la
multiplicación del valor VUC o VUZ por el coeficiente que corresponda según la tabla, al lote que se quiere
tasar. Este resultado se debe dividir por 100 y, de esta manera, la fórmula queda:
Por último, el valor del lote ya normalizado surgirá de la multiplicación del valor del metro cuadrado ya
normalizado, por la superficie total del lote que se quiere tasar.
 Te propongo que realices el siguiente ejercicio a modo de aplicación de lo aprendido.
Tasar un lote de terreno medial ubicado en barrio Alto Alberdi de la Ciudad de Córdoba, cuyas dimensiones son de 10 m de frente por 33
m de fondo, utilizando el método comparativo directo y la tabla de Fitte y Cervini.
El proceso de aplicación de este coeficiente es el siguiente:
Tabla 1. Aplicación del coeficiente
Valor U$S U$S /m2

Antecedentes Medidas Superficie Precio CFf. TTN
m2 H°
1 12 m x 30 m 360 m2 U$S 95 000 263,88 99.8 $264,40
2 8 m x 27 m 216 m2 U$S 78 000 366,11 98.8 $365,49
3 12 m x 32 m 384 m2 U$S 91 000 236,97 97.1 $ 244,04
U$S 120
4 20 m x 31 m 620 m2 193,54 91.9 $ 210,59
000
5 8 m x 20 m 160 m2 U$S 74 000 462,50 112.1 $ 412,57
$1.497,0
6
9
 Veamos cómo se resuelve este ejercicio. Coeficiente de medidas del lote a tasar (Fitte y Cervini)= 95.6
VUZ ó VUC= U$S 1 497,09/5
VUZ ó VUC= U$S 299.418
Precio normalizado= U$S 299,418 x 95.6

Respuesta: valor del terreno U$S 94 460,39
Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Argentina. La razón de la tabla proporcionada por este organismo
para la obtención del presente coeficiente, fue la necesidad de modernizar el concepto dado por “Fitte y
Cervini”, tomando como lote tipo a comparar uno cuyas medidas sean 10 metros de frente por 30 metros
de fondo, asignando el valor del coeficiente para este tipo de terreno el de uno (1). Este coeficiente se
verá acrecentado a medida que aumenta el frente del lote hasta llegar a un límite de 15, desde el cual
comenzará a disminuir proporcionalmente por la misma explicación técnica dada por “Fitte y Cervini”.
La razón de la necesidad de modernización de la tabla expuesta en el punto anterior, es el cambio de

criterio edilicio que se fue observando en la materia de inmobiliaria y de la construcción. En efecto, fueron
variando sucesivamente los diversos tipos de construcciones, alzándose en la actualidad, grandes
edificios de propiedad horizontal, muchos de ellos con cocheras en el subsuelo y viviendas en altura, o
exclusivamente destinados a la guarda de autos, lo cual lógicamente valorizó los terrenos con grandes
frentes, necesarios para poder levantar tales construcciones.
 Ahora, te invito a resolver el ejercicio anterior, utilizando la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación. Veamos entonces, la diferencia en
el resultado del mismo.
Tasar un lote de terreno medial ubicado en barrio Alto Alberdi de la Ciudad de Córdoba, cuyas dimensiones son de 10 m de frente por 33 m de
fondo, utilizando el método comparativo directo y la tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación.
Tabla 2. Método comparativo directo
Antecedente
Medidas Superficie Precio U$S m2 CFf. F y C. U$S m2 H°
s
U$S 95
1 12 m x 30 m 360 m2 263,88 1 035 254,95
000
U$S 78
2 8 m x 27 m 216 m2 361,11 0,971 371,89
000
U$S 91
3 12 m x 32 m 384 m2 236,97 1 007 235,32
000
U$S 120
4 20 m x 31 m 620 m2 193,54 1 030 187,90
000
Antecedente
Medidas Superficie Precio U$S m2 CFf. F y C. U$S m2 H°
s
U$S 74
5 8m x 20 m 160 m2 462,50 1.090 424,31
000
6 1474,37
 Veamos cómo se resuelve…
Coeficiente de medidas del lote a tasar (Tribunal de Tasaciones)= 0.961
VUZ ó VUC= U$S 1 474,37 /5
VUZ o VUC= U$S 294,87
Precio normalizado= U$S 294,87 x 0.961
Respuesta: Valor terreno U$S 93512,12
 Términos importantes
CFf = Coeficiente de frente y fondo
VUC ó VUC = Valor unitario cuadra o zona
PN = Precio normalizado
VUL = Valor unitario lote
VL = Valor lote
Estas abreviaturas de términos deberás recordarlas, ya que se aplican siempre y se utilizan de la forma descripta.
Para llegar al resultado, se deberá operar de la misma forma que en el ejemplo anterior salvo en el
punto d, donde solo dividimos el valor de cada m2 por el coeficiente TTN (V c/m2 % CFf = Vc/m2 H°) y
obtenemos el valor de cada metro cuadrado homogeneizado.
En el caso de conseguir algún antecedente esquina cuando estamos tasando un lote medial, debemos corregirlo
quitando la plusvalía esquina para obtener finalmente un valor ajustado. Se procede de manera idéntica a lo
trabajado anteriormente, solo que se agregan dos columnas.
Tabla 3. Tabla con antecedentes
$ / m2 Hº
Superfici $ / m2 COEF.
Medidas Precio $ / m2 COEF. H° Ajustado
Anteced e H° ESQ.
Esquina
entes
(1) (2) (4) (5)
(3) (6) (7)
(8)
 Recuerda que:
• el coeficiente esquina = 1 + incidencia esquina;
• el valor $ / m2 Hº ajustado por esquina = ($/m2 Hº) / (Coef. esquina);
• el resultado obtenido se coloca en la última columna, luego se realiza la sumatoria de la misma y continua normalmente con el proceso
antes explicado.
Ejercicio
Tasar el siguiente lote teniendo en cuenta los antecedentes. Los que se encuentran señalados son lotes esquina,
correspondiendo el mayor valor a los que se indican como frente. Utiliza la tabla del TTN.
Tabla 4. Tabla del TTN

$/m2 H°
Superfici COEF.
Medidas Precio $/m2 COEF. H° $/m2 H° Ajustado
Anteced e ESQ.
esq.
entes
(1) (2) (4) (5) (6)
(3) (7)
(8)
1 8 X 28 150 000 224 669,64 0,952 703,40 703,40
2 11 X 32 235 000 352 667,61 0.988 675,71 675,71
3 18 X 26 240 000 468 512,82 1,155 444,00 1,16 382,75
4 12 X 40 280 000 480 583,33 0,918 635,43 635,43
5 14 X 42 298 000 588 506,80 0,945 536,29 1,22 439,58
6 20 X 32 358 000 640 559,37 1,017 550,01 550,01
7 24 X 64 585 000 1 536 380,85 0,696 547,19 1,21 452,22
8 10 X 30 220 000 300 733,33 1,000 733,33 733,33
9 11 X 30 224 000 330 678,78 1,015 668,74 668,74
10 16 X 40 275 000 640 429,68 0,985 436,22 1,20 363,51
 Sumatoria = $5 604,68 / 10 antecedentes obtenidos = $560,46 m2
Precio unit. zona o cuadra= $ 560,46 m2
Precio normalizado = $ 560,46 x 1,00 (Coef. TTN)
Precio normalizado = $ 560,46 m2
Valor lote= $ 560,46 x 300 m2 (lote 10x30) = $ 168 138
Ley de Hoffman: esta teoría parte de la división del lote a homogeneizar en dos partes iguales, afirmando a continuación, que las dos terceras
partes (66%) del valor del inmueble se encuentran en la primera mitad, o sea, el frente de la propiedad, asignándole a la mitad correspondiente
al fondo, el tercio (33%) restante del valor total del inmueble. Lo expuesto puede graficarse de la siguiente manera:
Lote de terreno tipo
Frente: 11 m
Fondo: 30 m
2/3 del valor del inmueble 1/3 del valor del inmueble
Para ejemplificar la aplicación de la ley de Hoffman, se presenta la siguiente fórmula.
Valor de la primera mitad
Valor de la segunda mitad
Donde x = Valor total del lote
De la aplicación de fórmula dada, todavía falta reducir el valor total de la primera y de la segunda mitad al valor por
metro cuadrado. La suma de las dos mitades nos dará el valor por metro cuadrado del lote y la multiplicación de
este valor por la superficie del lote a tasar, nos dará el valor ya homogeneizado.
 Ejercitemos los conceptos expuestos realizando el siguiente ejercicio.
- Aplica la ley de Hoffman y calcula el valor de la porción interna “E” que tiene 7 m de frente y 10 m de fondo y se encuentra 5 m en la primera
mitad y 5 m en la segunda mitad del terreno. El lote tiene 10 m de frente por 30 m de fondo. La parcela interna se encuentra sobre el lateral
derecho. El precio total que se pagó por el lote es de U$S 92 000.
 Procedimiento:
a) calcule primero el valor de cada mitad del terreno;
b) luego calcule el valor de un metro cuadrado en cada mitad del terreno;
c) obtenga el valor de cada mitad de la parcela interna (teniendo en cuenta la superficie de la misma);
d) por último, sume los resultados obtenidos.
RESPUESTA
–
U$S 92 000 / 3 X 2 = U$S 61 333,333 / 150 m2 =U$S 408,8888 m2
U$S 92 000 / 3 X 1 = U$S 30 666,6667 / 150 m2 = U$S 204,4444 m2
Superficie del terreno: 300 m2
Superficie parcela E: 70 m2 / 2= 35 m2 c/u
35 m2 * 408.8888 = u$s 14 311 108
35 m2 * 204.4444 = u$s 7 155 554
VPInterna= u$s 14 311 108 + u$s 7 155 554
Respuesta: valor de la parcela E u$s 21.466.66
Regla Norteamericana: la Regla Norteamericana es conocida también como la de 4/3 /2/1 y

consiste en idealizar sobre un lote, una división en cuatro partes iguales a lo largo, desde el frente y
hacia el fondo. La parte de mayor valor es la que se ubica sobre el frente y se valoriza en un 40%
del total del valor del lote; la segunda parte en un 30%; la tercera en un 20%; y la última parte contra
el fondo del lote, en un 10% siempre sobre el valor total del lote.
Ejemplo:
40% del precio 30% del precio 20% del precio 10% del precio
(sobre el
(sobre el
frente
fondo
del lote)
del lote)
Valor de la primera parte:
Valor de la segunda parte:
Valor de la tercera parte:
Valor de la cuarta parte:

Donde x = valor total del lote
Regla Norteamericana
–
La Regla Norteamericana es conocida también como la de 4 /3 /2 /1 y consiste en idealizar sobre un lote, una división en cuatro partes
iguales a lo largo, desde el frente y hacia el fondo. La parte de mayor valor es la que se ubica sobre el frente y se valoriza en un 40% del
total del valor del lote, la segunda parte en un 30%, la tercera en un 20% y la última parte, contra el fondo del lote, en un 10% siempre
sobre el valor total del lote.
 Ejercitemos los conceptos expuestos realizando el siguiente ejercicio.
Aplica la Regla Norteamericana (la presente técnica se emplea para la tasación de porciones de tierra en
un lote de mucho fondo, en su aplicación inicial reduce el valor unitario del metro cuadrado en el contra-
frente a un 10% del valor total del terreno, siendo su frente el que concentra el 40% del valor total) y calcula
el valor de la porción interna “E” que tiene 4 m de frente y 6 m de fondo y se encuentra 3m en la tercera
parte y 3 m en la cuarta parte del terreno. El lote tiene 14 m de frente por 24 m de fondo. La parcela interna
se encuentra sobre el lateral derecho. ¿Cuál habrá sido el valor total que se pagó por el lote si el metro
cuadrado en la zona es de U$S 400?
1ra parte sobre el frente 2da parte 3ra parte 4ta parte sobre el fondo
4m 4m
3m 3m
Parcela E
 Procedimiento:
a) calcular primero la superficie del terreno y el valor total que se pagó por el mismo;
b) luego calcular cuál es valor de cada parte del terreno (4-3-2-1);
c) calcular el valor de un metro cuadrado en cada porción del terreno;
d) obtener el valor de cada mitad de la parcela interna (teniendo en cuenta la superficie de la misma);
e) por último, sumar los resultados obtenidos.
Respuesta:
–
Parcela interna “E” U$S 5 760
Tabla de Dante Guerrero: el “pasaje de lote a bloque”. Este autor remarca que la utilización de las tablas que proponen los métodos tratados
anteriormente, no satisface plenamente las necesidades que pueden surgir de una tasación. Propone entonces un sistema en el cual se
consideren las condiciones de un lote, de medidas convenientes en relación a otro. De esta manera, el autor propone una tabla basada en el
método denominado “pasaje de lote a bloque”. Este método es de gran utilidad cuando se pretende dar con el valor de un lote de gran terreno
y no se cuenta con antecedentes de iguales dimensiones.
Esta tabla es de fácil utilidad para terrenos rectangulares, mientras que, para otro tipo de formas, nos aclara el autor
que:
Conviene hallar entonces, para el coeficiente de frente y fondo, el fondo relativo, dividiendo la superficie
del lote por el frente. Pero esto tiene sus reservas, porque no es tan fácil ni tan directo, pues si se tiene
un lote rectangular, que se compara con uno trapezoidal (y admitamos que sea de la misma superficie)
dividiendo la superficie por el frente, tendríamos el frente y el fondo relativo, que serían equivalentes a
un lote rectangular con mayor frente y un fondo relativo menor. Aquí es donde hay que andar con
cuidado en la cuestión del fondo relativo, porque una cosa es un lote rectangular y algo distinto es un
lote trapezoidal, por más que tenga un buen frente (Guerrero, 1984,).
A continuación, se transcribe la tabla que resulta.
Tabla 5. Tabla de Dante Guerrero

Superficie Coeficiente correspondiente
250 m2 0,50
300 m2 0,53
350 m2 0,56
400 m2 0,60
500 m2 0,65
1 000 m2 0,75
2 000 m2 0,85,
3 500 m2 0,95
5 000 m2 1,00
7 000 m2 1,10
10 000 m2 1,20
15.000m2 1,30
25 000 m2 1,40
60 000 m2 1,60
90 000 m2 1,70
130 000 m2 1,80
180 000 m2 1,90
240 000 m2 2,00
320 000 m2 2,10
500 000 m2 2,20

Forma de aplicación
Se debe multiplicar el coeficiente que resulte de la superficie del inmueble a reducir con el coeficiente
correspondiente al inmueble que se quiere tasar, de esta manera el resultado dará el coeficiente de medida que se
aplicará para el caso en concreto. Ejemplo: el lote a reducir tiene una superficie de 130 000 m2 total y dentro tiene
un lote de 1 000 m2… Coef 1,80 X 0,75 Coef del lote a tasar = 1,35 coeficiente de medida.
Coeficientes de forma
Si bien no existe un coeficiente determinado para homogeneizar los antecedentes en lo referente a la forma, esto
es de gran importancia puesto que basta en considerar que muchas veces afecta las posibles construcciones que
se puedan alzar (por ejemplo, en el caso de que se encuentre en forma de falsa escuadra) o usos que puedan
dársele al inmueble en cuestión.
Para solucionar esta situación, se aprecia como conveniente aplicar al valor del inmueble de forma irregular, un
coeficiente de disminución para así equipararlo a uno regular.
Dante Guerrero da una posible solución al problema de que no se encuentre fórmula alguna para el presente
coeficiente, en las siguientes palabras:
A mi criterio, habría que hacer una especie de escalera y tomar las medidas probables de ambientes
normales, supongamos 4 m y entonces tendríamos una serie de triángulos a cuyas superficies
correspondería aplicarle un coeficiente de castigo para homogeneizar la superficie total del lote en
cuestión (1984).
El presente coeficiente, conforme lo citado, resulta de la aplicación de coeficientes parciales de castigo los
apéndices irregulares del lote en cuestión. Cabe aclarar que el coeficiente de forma se complementa en su
aplicación con el de medidas, este deberá ser calculado teniendo como base el núcleo regular del inmueble en
cuestión. La fórmula correspondiente sería:
Donde:
Cf: coeficiente de forma (puede ser de TTN o de Fitte y Cervini)
Sh: superficie homogeneizada (correspondiente al núcleo regular)
S: superficie total del lote
Ahora bien, como dijimos, corresponde aplicar conjuntamente con el presente coeficiente, el de medida (el cual
surgirá del cálculo del núcleo regular en la tabla que se escoja), ante lo cual, para descifrar el valor unitario irregular
para el terreno en cuestión, será aplicable la siguiente fórmula:
Donde:
Vui: valor unitario (por m2) irregular
Vu: valor unitario del lote tipo
Cf: coeficiente de forma
Cm: coeficiente de medida
Un ejemplo de lo antedicho:
Supongamos que tuviéramos que tasar un lote como el de la figura, el inconveniente surgiría al momento de
ingresarlo a las tablas. Para ello se calcula la superficie del núcleo regular y de los triángulos de ambos costados.
Se trabaja homogeneizando con las dimensiones y superficie del núcleo regular, en este caso buscamos en las
tablas un coeficiente indicado a un lote de 15 m de frente por 25 m de fondo. Los metros de superficie resultantes
de los dos triángulos los sumamos al final cuando calculamos el valor total del terreno, es decir, después de que
hayamos obtenido el P.N. o precio normalizado (aplicación del coeficiente al P.U.Z. o precio unitario zona).
A continuación, veamos el siguiente ejemplo que aparece en el blog del Martillero Púbico Miguel A. Antoñana:
Ejemplo: calcular el valor unitario (valor por metro cuadrado) de un lote de terreno irregular (trapecio),
cuya superficie es de 325 m2 y su superficie homogeneizada 300 m2, con un valor unitario para lote
tipo de $ 140. Del núcleo regular obtenido, se establece idealmente un frente (a) de 10 metros y un
fondo (b) de 30 metros (s.f., https://bit.ly/363CCZY).
Figura 2: Lote de terreno irregular

Fuente: Antoñana, s.f., https://bit.ly/363CCZY
El coeficiente de forma resulta:
coeficiente de forma= superficie homogeneizada/ superficie total
C f = 300 m2 / 325 m2
C f = 0,92
De la tabla de frente y fondo se obtiene el coeficiente de medidas. En este caso trabajamos con la de Fitte y Cervini
(podríamos utilizar también la de TTN) obteniendo, para un lote de 10 metros de frente y 30 metros de fondo, un
coeficiente de 99,5 (este coeficiente se divide por 100 para que quede expresado en la misma manera que el que
figura en la fórmula).
Vui =Vuz (Val. Unit. Zona) $/ m2 x Cf (Coef. Forma) x CFf (Coef. Fte y fdo o de Medidas)
El valor unitario del lote de terreno irregular resulta:
Vui = $140 x 0,92 x 0,995
Vui = $128,15/m2
De lo expuesto hasta aquí, los coeficientes que expusimos anteriormente nos daban soluciones para corregir las
medidas del lote a tasar con respecto al lote ideal, pero cuando entre los antecedentes tenemos un lote que no es
un polígono regular de cuatro lados, que sucede muy frecuentemente, se presentan dificultades al momento de
utilizar las tablas correctivas por forma como se necesita en el proceso de cálculo en la tasación de un inmueble.
En la mayoría de los casos, los lotes irregulares se producen por ensanchamiento de calles, trazado de nuevas
calles, invasiones de lotes vecinos, etc., dando origen a las irregularidades en los lotes.
Estas diferentes formas, que pueden presentar irregularidades caprichosas, nos exigen realizar un análisis
minucioso de las ventajas o condicionamientos que generan, en relación con las áreas aprovechables y sus
desperdicios.
Tuvo gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de dividir la
superficie del lote por el frente.
Se establece, de esta manera “un fondo relativo” o ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual
a la del lote real.
Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.
(…) La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no
debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas veces,
limitador.
El mismo Chandías, aclaró que el concepto de “fondo relativo” es aplicable a aquellas parcelas en que
las irregularidades en la forma presentan poca importancia. En lotes que presentan una irregularidad
importante, la utilización del criterio de “fondo relativo” llevaría a resultados totalmente deformados
(Antoñana, s.f., https://bit.ly/363CCZY).
Para estos últimos casos, debe preferirse el método de dividir el lote en formas parciales que se estudian por
separado, y luego se suman para obtener el valor total, como vimos en el apartado anterior, cuando tratamos el
coeficiente correctivo por forma.
“Fondo relativo”
Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.
La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir
al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas veces, limitador.
SUBMIT
Fondo relativo en lotes con martillo a favor o en contra y/o porciones invadidas
En lotes rectangulares con martillo a favor (saliente), el fondo relativo ideal es mayor. A través de este concepto.
Fórmula:
Fr = Sup. o Área (m²) + Superficie martillo a favor / Frente (m)
En lotes rectangulares con martillo en contra (recorte) el fondo relativo ideal es menor que el fondo efectivo del
terreno.
Fórmula:
Fr = Sup o Area (m²) - Superficie martillo en contra / Frente (m)
Los lotes con fondo sesgado (inclinado) resultan menos aprovechables, el fondo relativo ideal es menor que el
fondo efectivo del terreno, en este caso descontamos de la superficie total, la superficie invadida.
Fórmula:
Fr = Sup o Área (m²) - Superficie triángulo (b x h / 2) / Frente

 Los invito a calcular el fondo relativo de los tres casos expuestos anteriormente y a realizar el siguiente ejercicio de aplicación.
o Un terreno de 14 m de frente x 40 m de fondo, en cuyo contrafrente se ha incorporado una porción de terreno de 4 m x 8 m. Calcule cuál es
su superficie real sumando el terreno incorporado y luego halle su fondo relativo.
Respuesta:
–
Respuesta: superficie real: 592 m2 y fondo relativo: 42,28 m
(La superficie real es aquella con la que realmente se cuenta y la medida de fondo se obtiene de promediar los dos lados del terreno).
Lotes triangulares
Por último, cabe citar en este apartado a los lotes triangulares, cuyos criterios de tasación se exponen
seguidamente.
Distintos criterios para la tasación de terrenos triangulares.
1er criterio: se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego la regularidad en
forma estimativa.
2do criterio: se considera como fondo el largo de la hipotenusa y se aplica al coeficiente de la tabla
correspondiente a esta longitud.
3er criterio: se asigna al lote la mitad del valor del rectángulo y se castiga la irregularidad de acuerdo con
la escala adoptada de Mc Michael (ver Chandías).
Las tablas de homogeneización correspondientes a lotes triangulares, son la tabla N° 6 con un lado al frente y la
tabla N° 7 con vértice al frente, a las que remitimos para su utilización al “Manual de Tasaciones Inmobiliarias” de
Artemio Aguiar, Editorial Juris, Sexta Edición, pág. 160.
Veamos ahora el siguiente ejemplo.
 Si en una zona determinada el valor unitario de terreno es de $ 150/m2, debemos practicar una corrección por lote triangular, aplicando el
coeficiente correspondiente al lote triangular que estemos tasando (ya sea este, con base o vértice a la calle) en este caso los lotes
triangulares son:
A) lote triangular: 7 m con base a la calle y 25 m de fondo (Sup. 87,50 m2);
B) lote triangular: con vértice a la calle y 25 m de fondo y 7 m de ctra. Fte (Sup. 87,50 m2).
• Valor unitario en la zona (Vuz) = $ 150 m2
• Coeficiente triángulo (Ct) = A) 0,57 y B) 0,33
• Valor unitario triángulo (Vut) = ¿?
• Superficie (A) = (B) = 87.50 m2
Tabla 6. Lotes triangulares
Lote triangular “A” Lote triangular “B”
Vut = Vuz x Ct Vut = Vuz x Ct
Vut (A) = $150 m2 x 0,57 Vut (B) = $150 m2 x 0,33
Vut (A) = $85,50 m2 Vut (B) $49,50 m2
Vt (A) = $85,50 m2 x 87,50 m2 Vt(B) $49,50 m2 x 87,50 m2
Valor triángulo (A) = $7 481,25 Valor triángulo (B) = $4 331,25
El valor de triángulo A, es notablemente superior al del triángulo B, ya que el primero cuenta con frente a la calle.
Como vemos, es importante tener presente la ubicación del lote triangular, llegado el momento de practicar una
tasación.
A continuación, se incluyen de forma anexa nociones de simetría, medidas de longitud, de superficie y agrarias que
son útiles en relación a los conceptos trabajados hasta aquí.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 7
Nociones acerca de la forma de los bienes a tasar
Simetría: su importancia
Consideramos de vital importancia dar algunas nociones básicas acerca de lo que es la simetría, ya que la misma
caracteriza de manera vital el lote de terreno sobre el que se efectuará la tasación, afectando de manera directa
sobre su precio.
Estos conceptos serán de gran utilidad al momento de profundizar acerca de las diversas metodologías aplicables al
momento de realizar una tasación, puesto que el éxito de la tarea en gran medida dependerá de la manera en que
se aprecian las características fundamentales del lote a tasar, siendo la forma y la simetría del mismo una de las
principales.
Se puede definir a la simetría como “La propiedad que tienen algunas figuras de parecer equilibradas y armoniosas
por estar sus partes distribuidas de manera tal que, respecto de un punto o una recta, constituyen un conjunto
armónico” (Larousse, 2016).
Esta definición extraída del Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado, hace hincapié en la característica de ciertas
figuras de reflejar el orden o proporcionalidad de todas las partes que la componen con respecto a su centro.
Para analizar correctamente esta característica dentro de una figura determinada, tendremos que tomar en cuenta
algunos conceptos básicos relacionados con la simetría.
Centro de simetría: es el punto situado a igual distancia de todos los puntos de una línea recta o curva.
Una figura tiene centro de simetría cuando, respecto a ese punto, cada uno de los otros puntos tiene su
simétrico dentro de la misma figura.
Para el caso de los paralelogramos, el centro de simetría se encuentra entrecruzando diagonales y

buscando su punto de intersección.
Por su parte, si la figura que toca analizar es un círculo, se encuentra el centro de simetría en la mitad de su
circunferencia, desde donde todos los puntos de la figura tendrán su simétrico dentro de la misma circunferencia.
Eje de simetría: es la línea recta que pasa por dentro de una figura, dividiéndola en dos partes iguales y
sobre la cual giran ambas partes.
Se dice que dos puntos distintos son simétricos con respecto a una recta llamada eje, cuando se
encuentran sobre una misma perpendicular a dicha recta, y equidistantes de ella. La simetría respecto de
una recta se llama “axial”, y la recta “eje de simetría”.
De los ejemplos que siguen a continuación, se puede observar cómo depende de la estructura del cuerpo a
analizar. Hay figuras que tienen uno, dos o más ejes de simetría, mientras que hay otras que no tienen
ninguno.
Medidas de longitud: Las mismas sirven esencialmente para medir distancias. Se presentan a
continuación con fines didácticos, las diferentes equivalencias a usar conforme las distintas medidas con
que se trabaje.
Tabla 7. Medidas de longitud
Medida Símbolo Equivalencia
Decámetro dam 10 metros
Hectómetro hm 100 m
Kilómetro km 1 000 m
Miriámetro mam 10 000 m
Metro m 1m
Decímetro dm 0.1 m
Centímetro cm o.01 m
Milímetro mm 0.001 m
Fuente: elaboración propia.
Medidas de superficie
Sirven para medir extensiones en sus dos dimensiones: largo y ancho (longitud y latitud). Las distintas medidas que
se pueden utilizar para la determinación de la superficie de un lote, son las siguientes.
Tabla 8. Medidas de superficie
Decámetro cuadrado dam2 100 m2
Hectómetro cuadrado hm2 10 000 m2
Kilómetro cuadrado km2 1 000 000 m
Miriámetro cuadrado mam2 100 000 m
Metro cuadrado m2 1 m2
Decímetro cuadrado dm2 0.01 m2
Centímetro cuadrado cm2 0.0001 m2
Milímetro cuadrado mm2 0.000001 m2
Medidas agrarias
Si bien la tratativa en particular de la tasación de las fincas rústicas será desarrollada en su plenitud en el módulo 4
del presente manual, se presentan en este apartado, las diversas medidas con que se puede encontrar determinada
la superficie de un lote rural.
Tabla 9. Medidas agrarias
Hectárea ha 10 000 m2
Área A 100 m2
Centiárea Ca 1 m2
Coeficiente esquina
Puede ocurrir que el lote de terreno a tasar o los antecedentes con que se cuente, sean terrenos ubicados en una
esquina. Tradicionalmente se considera que este tipo de lotes es de mayor valor que los otros mediales próximos.
Esta consideración se debe a una serie de fundamentos ya sean de tipo económico, como ser la mayor posibilidad
de instalación de locales comerciales, o la mayor extensión de sus vidrieras en comparación con locales mediales;
ya sean de tipo edilicio como la mayor posibilidad de edificación para viviendas en altura debido a la mayor
luminosidad y ventilación con que contarán estas.
Para la correcta homogeneización de este tipo de lotes, será necesario tomar en cuenta una serie de variables
como pueden ser la medida del lote sobre las calles en que se encuentre apostado, el progreso comercial de la zona
en que se encuentre, y principalmente el valor unitario de las calles en particular.
De esta manera, se crearon varias tablas correspondientes a diversos métodos. Pero el método más utilizado es el
creado por el Ing. Valvano.
Método del Ing. Valvano
Este autor propone un sistema en el cual es necesario partir de la relación entre la superficie del lote y la
suma de los dos frentes. Conforme a este método, el coeficiente de esquina es un índice de las ventajas
que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones ubicado en la mitad de la
cuadra. Conforme este procedimiento, para extraer el llamado “índice de utilización”, deberán seguirse los
siguientes pasos.
Donde:
n = índice de utilización;
Fte= frente de mayor valor económico expresado en metros;
fte = frente de menor valor económico expresado en metros.
Al valor obtenido (n) se le denomina “índice de utilización”; este representará las ventajas con que se encuentra
un lote de terreno ubicado en una esquina.
Para arribar al denominado “coeficiente de valorización por esquina”, es necesario utilizar la tabla provista por
Valvano, la misma se divide en cuatro zonas diferenciadas, en las cuales deberá ubicarse el lote en análisis.
Tabla 1: zonas céntricas comerciales o zonas de gran valor comercial 25 a 35%.
Tabla 2: zonas comerciales y residenciales intermedias 20 a 25%.
Tabla 3: zonas residenciales de elevado valor unitario de la tierra 15 a 20 %.
Tabla 4: zonas familiares de barrios en formación 10%.
 ¡Importante!
Recuerda que, una vez obtenido el coeficiente, siempre y en todos los casos, se le debe sumar 1.
Ejemplo: si el coeficiente esquina es 0,25 (plusvalía esquina) debe sumarse 1. Así quedaría 1,25.
Para arribar al valor por metro unitario del terreno en esquina, es necesario utilizar el coeficiente descifrado
precedentemente con el coeficiente de medida (frente y fondo) correspondiente a la Tabla del Tribunal de
Tasaciones. Así, la fórmula quedaría configurada de la siguiente manera:
En donde:
Vue = valor unitario del lote de terreno en esquina de acuerdo a la zona
Vu= valor unitario del frente sobre la calle de más valor expresado en Pesos.
Ce= coeficiente de valorización por esquina (se extraerá de la tabla del Ing. Valvano).
Cm= coeficiente de medidas (frente y fondo del TTN).
 Ejercicio
- Tasar un lote esquina ubicado en una zona comercial y residencial intermedia de 15 metros por 25 metros. Considerando que el frente de
mayor valor es el de 15 m y se solicita en la zona U$S 290 m2 y el de menor valor U$S 246,50 m2.
Respuesta:
–
Valor del lote esquina: U$S 153 318,75
 Ejercicio
- Calcula el valor de un lote esquina, ubicado en una zona comercial, de 18 por 30 m sabiendo que el frente de mayor valor es el de 18 m a
razón de U$S 370/ m2 y el de menor valor, es un 15% menor que el anterior.
Respuesta:
–
Valor del lote esquina: U$S 276 582,6
C O NT I NU A R
LECCIÓN 6 de 7
Coeficiente de topografía
Es de aplicación para aquellos casos en que existan diferencias de topografía entre los antecedentes seleccionados
y el inmueble a tasar. Esto puede darse, por ejemplo, en casos en que con respecto a un lote que está a la altura de
la calzada, otro cercano a este se encuentre en terreno de desmonte, quedando a una altura considerable con
respecto al nivel del anterior.
Es aquí donde se tendrá que utilizar este coeficiente para nivelar los distintos valores, puesto que estas diferencias
entre los distintos lotes pueden influir en un factor que, al decir de Dante Guerrero (1984), puede ser de ponderación
positiva o negativa.
Positiva, si se trata de una zona residencial, donde a esa mayor altura puede sacársele provecho
arquitectónicamente y darle un carácter residencia, con jardín, etc., al edificio que se va a edificar, pero
esos son los casos menos frecuentes, porque en general se busca que las construcciones estén
aproximadamente al nivel de calzada a fin de evitar soluciones con escalinatas, etc., que son muy poco
aconsejables (Guerrero, 1984).
Por otra parte, en zonas comerciales es de vital importancia que el inmueble se encuentre nivelado con respecto a
la calzada, puesto que casualmente lo que se busca en la construcción de un local comercial es la facilidad de
ingreso al mismo por parte de los clientes.
Para poder encontrar acertadamente un coeficiente que pueda servir para homogeneizar diferentes inmuebles que
se encuentren en suelos de topografías disímiles, es necesario en primer lugar calcular el costo necesario que
pueden traer aparejadas las tareas de desmonte o relleno que puedan ser requeridas; en segundo lugar, será
menester fijar el valor de un lote de características normales en la misma zona. Con estos datos calculados se debe
confeccionar la siguiente fórmula, a saber:
En la que:
Ct = coeficiente de topografía
Vo = valor de un lote normal
K = coeficiente inferior a la unidad
La razón por la cual se utiliza un coeficiente inferior a la unidad, es para los casos en que sea necesario un relleno
debido a las tareas posteriores que requiere. Si lo que se pretende es construir en el inmueble en cuestión, las
mismas traerán aparejada una suma de dinero y una considerable cantidad de tiempo.
Coeficiente de ubicación
El último coeficiente motivo de análisis del presente capítulo, responde a las diferentes variables en lo referente a la
ubicación en particular con que puedan contar los distintos inmuebles tomados como antecedentes entre sí y con
respecto al lote que se pretende tasar.
Es esencial para este coeficiente, puesto que no existen fórmulas rígidas para llegar a él, el cauteloso análisis por
parte del tasador de los distintos componentes que puedan influir en las distintas ubicaciones en que se encuentren
los inmuebles, esto es si los mismos se ubican en zonas residenciales, comerciales o industriales, con todas las
repercusiones que puedan traer aparejadas estas situaciones.
Metodología
Conforme lo explicitado en el subtítulo anterior, la operatoria de este método en particular podría resumirse de la
siguiente manera.
Se procede a analizar inmuebles que se hayan vendido o se encuentren en venta dentro de la zona en que
se encuentre el inmueble encomendado para tasar, con características similares a este.
Una vez analizados estos valores, es menester del tasador ajustar los distintos casos para que puedan ser
aplicados a la situación en particular. A grandes rasgos, esto se realiza conforme la siguiente fórmula:
Los ajustes consistirán en la aplicación de los denominados “coeficientes de homogeneización”, que requiera el
caso en particular.
De lo expuesto, podemos concluir que:
Cuando se ajusta el precio de una propiedad comparable, se acostumbra a utilizar cifras de dinero al
contado o porcentajes. Los ajustes se hacen siempre sobre el precio de venta de la propiedad
comparable. Si la propiedad comparable es inferior en algún aspecto a la propiedad sujeto, su precio de
venta se incrementa en una cantidad de dinero o porcentaje apropiado. Si la propiedad comparable es
superior en alguna categoría a la propiedad sujeto, su precio de venta se reduce en proporción
(Guerrero, 1984).
Coeficiente de ubicación
–
Cuando se ajusta el precio de una propiedad comparable, se acostumbra a utilizar cifras de dinero al contado o porcentajes. Los ajustes
se hacen siempre sobre el precio de venta de la propiedad comparable. Si la propiedad comparable es inferior en algún aspecto a la
propiedad sujeto, su precio de venta se incrementa en una cantidad de dinero o porcentaje apropiado. Si la propiedad comparable es
superior en alguna categoría a la propiedad sujeto, su precio de venta se reduce en proporción.
M2L3_ANEXO.pdf
439.8 KB
C O NT I NU A R
LECCIÓN 7 de 7
Referencias
Aguiar, A. (2009). Manual de Tasaciones Inmobiliarias (6ta Edición). Rosario, Argentina: Editorial Juris.
Antoñana, M. A. (s.f.). Coeficiente – ítem 4 – Forma [entrada de blog]. Recuperado de

https://eltasadorpampeano.webnode.com/products/coeficiente-item-4-forma/
Chandías, M. E. (1954). Tasación de Inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Argentina: Ed. Alsina.
Guerrero, D. (1984). Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y Rurales. Buenos aires, Argentina: Editorial
Alsina.
Larousse. (2016.). El Pequeño Larousse Ilustrado (Diccionario enciclopédico). Editorial Larousse.

Casos especiales de valoración
En esta lectura desarrollaremos en detalle cómo realizar la depreciación a una

propiedad aplicando la tabla de Ross-Heidecke. Además, por medio de casos
prácticos, aprenderemos a tasar departamentos, oficinas y locales comerciales.
Caso práctico
Método del coste para tasación de mejoras
Unidades funcionales en propiedad horizontal: departamentos, o cinas y locales
Video conceptual
Referencias

LECCIÓN 1 de 6
Caso práctico
Carlos Martínez y su socio Eduardo Lizzardi, martilleros, corredores públicos

y corredores inmobiliarios, reciben a Nazareno Julián Torres, quien le solicita
tasar las mejoras de una propiedad. Es decir, solo determinar el valor de la
mejora realizada en una construcción ubicada sobre un terreno.
Para realizar la tasación, Carlos y Eduardo le solicitan a Nazareno toda la

información correspondiente al bien. Este describe que su propiedad cuenta
con una superficie cubierta de 87 m2 y una antigüedad de 45 años. Además,

enfatiza en que esta se encuentra en muy malas condiciones de
mantenimiento. Por otro lado, comenta que su intención es llegar a un
acuerdo respecto al valor de la mejora, ya que desea comprar el terreno y
entre las partes no pueden determinarlo.
Carlos y Eduardo aceptan el trabajo de tasación y se disponen a visitar el

lugar. Coordinan con Nazareno que el martes a las 10:30 h se encontrarán.
Efectivamente, al llegar al lugar los profesionales observan que se trata de

una construcción muy deteriorada. En ese momento le solicitan a Nazareno
los planos, escritura e impuestos.
Finalizado este primer encuentro, Carlos averigua el costo de mano obra y
determina el estado actual de conservación del inmueble y su vida probable.
Con estos datos procede al desarrollo y justificación del valor:
a) Antigüedad: 45 años
b) Superficie cubierta: 87 m2
c) Valor de realización a nuevo: $ 1600
d) Vida Probable: 90 años
e) Estado de conservación de las mejoras: estado 4 (necesitado de

reparaciones importantes)
Fórmula y desarrollo
VA = VR - (VR - Vr) . K
VA= $ 1600 - ($ 1600 - 0) X 70,37 %
VA= $ 1600 - $ 1600 X 0,7037
VA= $ 1600 - $ 1125,92

VA= $ 474,08 m2
Valor total mejoras= $ 474,08 m2 x 87 m2
Respuesta
–
Valor de las mejoras: $ 41.244,96
Ajuste del valor por comparación
Los coeficientes analizados anteriormente serán aplicados en los diferentes

antecedentes que consten en la planilla de estudio de la tierra. De este
modo, se habrán homogeneizado los antecedentes al mismo modo de pago,
tiempo, ubicación, superficie, etc.
Ahora bien, para arribar al valor final que tendrá el inmueble objeto de la
tasación se puede proceder de dos maneras diferentes:
Promedio directo. Se promedian todos los valores obtenidos una

vez homogeneizados los antecedentes, esto nos dará el valor
probable de la zona.
Promedio ponderado. El mismo puede a su vez realizarse de dos
maneras distintas
Un primer mecanismo consiste en hallar otro promedio,

descartando las ventas que se encuentren por arriba o por
debajo de un determinado porcentaje a elección. Entonces,
una vez sacado el promedio general tomando en cuenta
todos los antecedentes recabados, se calcula un segundo
promedio con todos los valores que se encuentren en un
radio de distancia a aquel, este segundo promedio es el que
nos dará el valor de la zona.
Como alternativa al método anterior, se encuentra el

llamado “método de dispersión de valores”, que consiste en
hacer un promedio inicial con todos los valores recaudados y
posteriormente dividir el valor resultante de cada uno de los
antecedentes por el valor de este promedio inicial.
El resultado que otorgue la división de cada venta con el

promedio nos dará una relación que puede ser mayor o menor
que uno; a este número se le resta la unidad y de esta manera
se consigue una diferencia de signo positivo o negativo.
A continuación, se suman todas las diferencias y se divide el

resultado por la cantidad total de antecedentes que se tomaron
en cuenta, esto otorga el valor máximo de la diferencia que se
considera como aceptable para tomar en cuenta los
antecedentes.
El promedio final se realizará tomando en cuenta los

antecedentes que se encuentren dentro del margen calculado
como aceptable, conforme a la cifra obtenida anteriormente
(Ventolo y Williams, 1996, p. 129-130).
El ajuste de valor por comparación, ¿permite otra forma de justificar los

valores de los antecedentes?
Los coeficientes analizados serán aplicados en los

diferentes antecedentes que consten en la planilla de
estudio de la tierra. De este modo se habrán
homogeneizado los antecedentes al mismo modo de
pago, tiempo, ubicación, superficie, etc.
No es necesario homogeneizar los antecedentes que

consten en la planilla de estudio de la tierra, ya que es
suficiente contrastar con valores actuales de venta en
la zona.
SUBMIT
C O NT I NU A R
LECCIÓN 2 de 6
Método del coste para tasación de mejoras
Este método parte de una afirmación de carácter funcional, la cual sostiene

que, en condiciones regulares de mercado, una persona no pagaría más por
un inmueble con una mejora construida en él de lo que costaría la edificación
en un lote de terreno baldío de la misma mejora con similares características
de antigüedad, estado de conservación y funcionalidad.
Procedimiento
Para calcular el valor de un inmueble a través de este método, se deben

seguir los siguientes pasos:
1 Calcular el costo de reposición o reproducción de la mejora

existente;
2 restar de dicho costo la pérdida de valor por depreciación;
3 sumar al costo depreciado el valor del terreno.

De lo expuesto, se genera la siguiente fórmula:
Costo de resposición o de reproducción de mejoras - Depreciación + Valor del

terreno = Valor indicado de la propiedad
Ahora bien, ¿qué es el costo por reposición?
Este es el monto que se necesita para reproducir el edificio considerando los

precios a la fecha de la tasación.
Dependiendo del criterio del tasador, el costo de reposición puede calcularse

de dos maneras:
1 Considerar, en todos los aspectos, lo que costaría erigir un edificio

idéntico al que se encuentra construido. Es decir, se deben tener
cuenta las técnicas de construcción empleadas, materiales y
demás características.
2 Considerar lo que costaría erigir un edificio idéntico al que se

encuentra construido, pero con técnicas actuales y empleando los
materiales de construcción disponibles en el mercado.
Al primer criterio se lo conoce como costo de reproducción, ya que tiene por

objetivo la reproducción ideal del edificio a tasar. En palabras de Aguiar
(2006), este debe aplicarse en los casos en que las disposiciones legales lo
requieran o si la normativa del lugar, en el que se encuentra la propiedad,
exige la conservación del edificio.
En relación con el segundo supuesto, cabe señalar que:
…debe darse debida consideración a la posibilidad de alojar la

actividad actual en un edificio más pequeño, debido a cambios
tecnológicos u otras razones. En todo caso el edificio moderno
sustituto deberá reflejar los cambios tecnológicos para realizar
la actividad presente, así como satisfacer los requisitos de uso
actuales (Díaz de León et. al., 1996, https://bit.ly/2Z06BAF).
Por otro lado, independientemente del criterio adoptado por el tasador, el

costo de reposición puede determinarse a través de dos vías:
1 Por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta. Se

trata un método de carácter comparativo basado en que el costo
de dos edificios semejantes es, con muy poco grado de diferencia,
el mismo. Los valores a utilizar serán extraídos de publicaciones
especializadas en materia de construcción.
2 Por cómputo y presupuesto. Consiste en el cálculo de cada uno de

los valores unitarios de los elementos construidos en un edificio por
separado y su sumatoria final en forma de presupuesto.
Como mencionamos, para calcular el valor de un inmueble, al costo de

reposición o de reproducción se le debe restar la pérdida de valor por
depreciación. Este número refleja la pérdida, gradual o brusca, de aptitud y
forma del bien respecto al fin con el que fue habilitado.
Se pueden distinguir tres clases de depreciación:
A M BI E N TA L ( E C O N Ó M I C A O D E
FÍ S I C A FU N C I O N A L
U BI . . .
Es esencialmente una pérdida de valor debido a una disminución de su

aptitud física. Las causas de esta depreciación pueden ser la edad, desgaste,
roturas producto del uso u otras contingencias relacionadas.
U BI . . .
Implica un detrimento en el valor de un bien en consecuencia de la aptitud

funcional. Es decir, se relaciona con la ineptitud del diseño o falta de utilidad
de sus diferentes componentes.
U BI . . .
Este tipo de depreciación es consecuencia de variables que ocurren en el

entorno de las mejoras a valorar, por ejemplo, obras o modificaciones en el
trazado que perjudiquen el medioambiente o la prosperidad económica de la
zona, entre otros.
Física: es esencialmente una pérdida de valor debido a una disminución de

su aptitud física. Las causas de esta depreciación pueden ser la
____________, desgaste, roturas producto del uso u otras contingencias
relacionadas.
SUBMIT
Funcional: implica un detrimento en el valor de un bien en consecuencia de
la aptitud funcional. Es decir, se relaciona con la ineptitud del diseño o falta
de _____________ de sus diferentes componentes.
SUBMIT
Ambiental (económica o de ubicación): este tipo de depreciación es

consecuencia de _______________ que ocurren en el entorno de las mejoras a
valorar, por ejemplo, obras o modificaciones en el trazado que perjudiquen el
medio ambiente o la prosperidad económica de la zona, entre otros.
SUBMIT
En relación con la depreciación física, encontramos distintos métodos para

efectuar el cálculo:
Método de la línea recta: propugna que la depreciación de un
edificio será uniforme en el tiempo a medida que este envejezca.
Tabla de Ross-Heidecke: es el criterio de mayor aceptación para

calcular la depreciación de las mejoras de un lote. Se considera que
los factores de depreciación son el estado de conservación, la
antigüedad y la vida probable del edificio. De acuerdo con este
método, el primer paso es calcular la edad en porcentaje de la
duración de la mejora, mediante la siguiente fórmula:
E = edad en % de la duración
e = antigüedad total del edificio
vp = vida media probable
El valor de la edad en porcentaje de la duración obtenido se incluirá en la

tabla de Ross-Heidecke, la cual es de doble entrada y brindará el coeficiente
necesario para calcular la depreciación de un edificio.
Por otro lado, conforme a este método, debe tenerse en cuenta el estado de
conservación del edificio, el cual puede ser de distintos tipos:
Estado 1: nuevo o muy nuevo
Estado 2: conservación normal
Estado 3: necesitado de reparaciones sencillas
Estado 4: necesitado de reparaciones importantes
Estado 5: estado de demolición
Posteriormente a la obtención del coeficiente de depreciación, es necesario

aplicar la siguiente fórmula:
VA = VR - (VR - Vr) . K
VA = valor actual
VR = valor de reposición
Vr = valor residual
K = coeficiente de depreciación obtenido de la tabla

Cabe señalar que el valor residual es cero cuando la propiedad está
construida, y recobra valor cuando está en estado de demolición. Esto se
debe, por ejemplo, a que en una demolición las empresas compran lo que
pueden extraer de ese inmueble y darle uso en otros, como aberturas
antiguas, mármoles, herrajes, etc.
Para ilustrar lo mencionado, puedes remitirte a la tabla de Ross-Heidecke

graficada en el siguiente libro:
Aguiar, D. A. (2006). Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y Rural (4.ta.

ed.). Rosario, Argentina: Editorial Juris
Ejercicios
A continuación, se presentan una serie de ejercicios que permitirán

comprender cómo calcular el valor de las mejoras.
Ejercicio N ° 1
–
1. Antigüedad: 45 años
2. Superficie cubierta: 87 m2
3. Valor de realización a nuevo: U$S 1600

4. Vida probable: 90 años
5. Estado de conservación de las mejoras: 4
VA= U$S 1600 - (S$s1600 - 0) X 70,37 %

VA= U$S 1600 - U$S 1600 X 0,7037
VA= U$S 1600 - U$S 1125,92
VA= U$S 474,08 m2
Valor total mejoras= U$S 474,08 m2 x 87 m2
Valor de las mejoras: U$S 41.244,96
Ejercicio N ° 2
–
5. Estado de conservación de las mejoras: 3,5
Ejercicio N ° 3
–
Ejercicio N ° 4
–
2. Superficie cubierta:160 m2
Ejercicio N ° 5
–
5. Estado de conservación de las mejoras: 1
Ejercicio N ° 6
–
Determina el valor total de un inmueble ubicado en la calle León Pinelo 1030,
barrio Alto Alberdi, ciudad de Córdoba. Para realizar el cálculo utiliza la tabla
de TTN.
Los datos son los siguientes:
Superficie del terreno: 440 m2 (11 x 40 m)
Superficie cubierta: 227,40 m2
100 m2 construidos en el año 1966
127,40 m2 construidos en el año 1978
Vida probable: 70 años
Valor a nuevo del m2 construido: U$S 1300
Estado de conservación de las mejoras
Construcción de 1966: normal (2)

Construcción de 1978: necesitando reparaciones sencillas (3)
Valor promedio del terreno en la zona: U$S 780
Valor total del inmueble: U$S 452.047,60
Ejercicio N ° 7
–
Tasa el valor del terreno y de las mejoras de un inmueble ubicado en la ciudad
de Alta Gracia (provincia de Córdoba). Específicamente, la propiedad se
encuentra en Avenida De las Rosas 550, barrio El Golf. Para realizar el cálculo
utiliza la tabla de Fitte y Cervini.
Superficie del terreno: 624 m2 (13 x 48 m)
Superficie cubierta: 190, 30 m2
Estado de conservación de las mejoras
Construcción de 1980: necesitando reparaciones importantes (4)

Construcción de 1985: necesitando reparaciones sencillas (3)
Construcción de 1992: buenas (2)
Ejercicio N ° 8
–
Calcula el valor total de un inmueble ubicado en la calle 9 de Julio 2820 de
barrio Residencial Alto Alberdi de la ciudad de Córdoba. Para realizar el
cálculo utiliza la tabla de TTN.
Superficie del terreno: 346,40 m2 (8.66 x 40 m)
Superficie cubierta: 126,50 m2
Estado de conservación de las mejoras:
Construcción de 1930: reparaciones importantes (4)
Construcción de 1934: necesitando reparaciones sencillas (3,5)

Recuerda que pueden existir diferencias en los resultados, en función

de la cantidad de decimales utilizados y de que los valores que
ingresan a la tabla muchas veces no son números enteros.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 3 de 6
Unidades funcionales en propiedad horizontal:

departamentos, oficinas y locales
Método de comparación de valores venales
El objetivo de este método es permitir la comparación directa de unidades

similares. La manera en que opera es muy parecida a la que comúnmente se
aplica para determinar el valor de la tierra urbana.
Este método permite realizar de manera simple el proceso de tasación y

lograr obtener un real valor venal de las unidades funcionales. Esto se debe a
varias razones:
1 No requiere la información del valor del terreno. En este punto se

debe considerar que, en lugares densamente poblados, de difícil
acceso y en donde no existen terrenos baldíos, muchas veces no
es posible contar con esa información o puede ser insuficiente.
2 Permite prescindir del cálculo de las mejoras o construcciones.

3 Posibilita la obtención del valor mercado en forma directa por
comparación con los valores de otras unidades venales.
En la norma TTN 6.3 sobre planillas de comparación de valores venales, se

explica lo siguiente:
Los antecedentes recogidos se ubican en orden a la izquierda de

la planilla. Se consignan básicamente ventas realizadas cuando
se cuenta con datos verificables u ofertas.
Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre

los antecedentes elegidos y registrados: precio, medidas,
superficie, zonificación, precio unitario según superficie.
La planilla de Análisis de Valores Venales permite obtener de

cada antecedente el precio unitario por la superficie
considerada, dato que interesa básicamente.
Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán

procesados utilizando coeficientes de homogeneización, que
compararán cada una de las características principales del bien
a tasar con las de los antecedentes.
Los coeficientes de homogeneización se aplican como
multiplicadores.
Los rubros de comparación son para cada caso: actualización,

ubicación, piso, planta, superficie, capacidad constructiva, edad,
estado, proporciones de frente y fondo, existencia de patio o
terraza, etc.
La selección de antecedentes debe ser representativa del

segmento de mercado del bien tipo o del tasado, es decir, del
bien que motiva la confección de la planilla, de modo que, si esto
es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no
asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de
apreciación.
Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o

comparación, el tasador debe apelar a sus conocimientos
técnicos, apreciación y experiencia. El Tribunal de Tasaciones
brinda cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven
para orientar sobre el rango más usual para cada caso. De todas
formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien
resuelve la aplicación del coeficiente que corresponda.
A los coeficientes de homogeneización netamente

comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a
cada antecedente de oferta consignado.
El coeficiente de oferta es una reducción del valor del
antecedente, estimado en función del valor real que asumiría la
operación. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciación del
tasador puede ser distinta para cada antecedente aún dentro de
la misma planilla.
Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un

coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total
multiplicará el valor unitario solicitado por ese antecedente,
obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso.
El concepto es que si el antecedente fue correctamente

seleccionado como exponente de ese segmento de mercado -y
es por lo tanto comparable con el bien a tasar-, y por él se
solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las
características que tiene, si sus características fueran idénticas
al bien a tasar, el mercado solicitaría este valor transformado,
que incorpora además la reducción por contraoferta. El proceso
de homogeneización implica desde este punto de vista una
calificación del bien a tasar, extrayendo de él un valor unitario
que se utilizará para la determinación del valor unitario del
mismo.
El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos

entre sí obteniendo el valor unitario final aplicable.
Superficies:
Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y

una superficie. El valor económico estará inequívocamente
expresado en la moneda en curso. La superficie se expresará en
una unidad conveniente que será el metro cuadrado, pero para
comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de
homogeneización [negritas añadidas].
En el caso de viviendas, locales, oficinas, etc., la superficie

deberá homogeneizarse con un criterio que compatibilice el
antecedente con el consecuente [negritas añadidas].
La superficie cubierta se consignará, a tales efectos, al cien por

ciento. La superficie semicubierta o descubierta será procesada
con un porcentaje razonable, tomando la precaución de
observar que la superficie descubierta sea considerada con un
concepto venal y no se confunda con el terreno descubierto en
el caso de edificios en terreno propio.1
[1] Norma TTN 6.3 (2007). Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública y Servicios.
Tribunal de Tasaciones de la Nación. Recuperado de https://bit.ly/3fKAMBO
Planilla de valores venales para departamentos

“Esta planilla se utiliza para comparar un inmueble con hasta 6 antecedentes
de valores venales de (…) Departamentos, Locales, Oficinas, etc., cuando se
cuenta con valores de comparación”.2
[2] Norma TTN 6.3 (2007). Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública y Servicios. Tribunal de
Tasaciones de la Nación. Recuperado de https://bit.ly/3fKAMBO
Tabla 1: Datos a ingresar en la planilla de valores venales
Pro
duc
to
de
Ubic
coe
Ed ació
Ubic fici
Ubic ad n
ación Caract Observ ent
Antece ación y esq
en erística acione es
dentes en es uina
plant s s o
piso ta o
a coe
do plaz
fici
a
ent
e
úni
co
- - - - - - - -

Se recomienda no utilizar coeficientes de magnitud importante.
Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a
1.30, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se
recomienda su justificación en el informe respectivo de la
tasación.3
[3] Norma TTN 6.3 (2007). Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública y Servicios.
Tribunal de Tasaciones de la Nación. Recuperado de https://bit.ly/3fKAMBO
Tabla 2: Datos a ingresar en la planilla de valores venales
Preci Superficie Coeficiente $/m2

Antecedentes $/m2
o propia H° único H°
1 - - - - -
2 - - - - -
3 - - - - -
Para obtener el PUZ (precio unitario de la zona) se debe realizar la sumatoria
de $/m2 Hº de antecedentes y dividirlos por la cantidad de estos:

Luego, para obtener el PUZ ajustado se debe multiplicar el PUZ por el
coeficiente único del departamento a tasar:
PUZ ajustado = PUZ x coeficiente único del dpto. a tazar
Por último, para obtener el valor del departamento se multiplica el PUZ

ajustado por la superficie propia homogeneizada:
Valor departamento = PUZ ajustado x superficie propia homogeneizada
Cabe aclarar que la misma operación debe realizarse en el cálculo del valor
de oficinas y locales, sin embargo, se debe considerar que cada uno posee
coeficientes diferentes.
Tablas 3 y 4: Planillas venales para oficina

C Pro
E Ub
oe duct
d ica
Ub fic o de
Ub Cara a Super ció Co
ica ie coe
ica cterí d ficie n efic
ció nt ficie
Ante ció stica y propi es ient
n e ntes
cede n s e a qu e
en ba o
ntes en const s homo in coc
pl ño coe
pis ructi t genei ao her
an pr ficie
o vas a zada pl a
ta iv nte
d az
ad únic
o a
o o
- - - - - - - - - -

Antecedentes $/m2
1 - - - - -
2 - - - - -
3 - - - - -
Fuente: elaboración propia .
Tablas 5 y 6: Planillas venales para locales

Produ
Ed Coefi cto de
Caracte ad Superfic cient coefici
Antece rísticas y ie propia e Observa entes
dentes constru es homoge frente ciones o
ctivas ta neizada y coefici
do fondo ente
único
- - - - - - -

Antecedentes $/m2
1 - - - - -
2 - - - - -
3 - - - - -
En el siguiente apartado se presentan los coeficientes para aplicar en las

planillas de comparación de valores venales.
Coeficientes para la comparación de valores venales
Coeficientes utilizados para la comparación de valores venales de

departamentos
A continuación, se presentan los coeficientes utilizados para la comparación

de valores venales de departamentos.
1 Coeficiente por ubicación del departamento en el

edificio
A) Ubicación en la planta
–
Tabla 7: Coeficiente por ubicación del departamento en la planta
Ubicación en la planta Coeficiente
Departamento al frente 1,00
Departamento contrafrente 0,95
Departamento a patio interior 0,90

Fuente: Guerrero, 1984.
B) Ubicación en piso en edificios con ascensor

–
Tabla 8: Coeficiente por ubicación del departamento en el piso en edificios
con ascensor
Edificios con ascensor Coeficiente
Planta Baja 0,90
1° piso 0,96
2° piso 0,98
3° piso 1,00
4° piso 1,02
5° piso 1,04
6° piso 1,06
7° piso 1,08
8° piso 1,10
9° piso 1,11
Sobre este punto, Guerrero (1984) aclara que a partir del piso 13 el coeficiente
quedará a juicio del tasador, pero sin sobrepasar el 1,15. Mientras que, en el
último piso, si la terraza es expuesta, se aplicará el coeficiente
correspondiente al piso menos 0,04.
C) Ubicación en piso en edificios sin ascensor o de una sola planta

–
Tabla 9: Coeficiente por ubicación del departamento en el piso en edificios
con ascensor
Edificio sin ascensor Coeficiente
Planta baja 1,00
1° piso 0,97 a 0,98
2° piso 0,95
3° piso 0,85 a 0,90
Edificios de una sola planta 1,00
Cabe señalar que los coeficientes de los puntos B y C ya incluyen la terraza

expuesta (Guerrero, 1984).
2 Porcentaje de homogeneización de superficies
propias
Tabla 10: Porcentaje de homogeneización de superficies propias
Tipos de superficies Porcentajes
Vivienda 100 %
Dependencias 40 a 70 %
Galerías 50 %
Balcones cubiertos 30 a 35 %
Balcones terraza 30 %
Bauleras / depósitos 25 %
Patios y terrazas en forma acumulativa hasta

15 %
30 m2
De 30 a 60 m2 10 %
De más de 60 m2 5%
Jardín ponderación según sus características 5 a 15 %
3 Coeficiente según las características

constructivas del edificio
Tabla 11: Coeficiente según las características constructivas del edificio
Categoría Coeficiente
Categoría “económica” 0,90
Categoría “buena económica” 1,00
Categoría “buena s/ calefacción central” 1,05 a 1,10
Categoría “buena c/calefacción central” 1,15 a 1,20
Categoría “muy buena” 1,25 a 1,30

4 Coeficiente por antigüedad y estado del edificio
La fórmula es la siguiente:
Siendo K el coeficiente de la tabla de Ross-Heidecke en función de la edad y

el estado de conservación del edificio.
5 Coeficiente de actualización
“Se utiliza según lo indicado en el apartado de coeficientes y fórmulas de

actualización” (Guerrero, 1984).
6 Coeficiente por ubicación del edificio
“Residencial, familiar, comercial, bancaria, de oficina pública, de tribunales

etc. (se utiliza según lo indicado en el apartado de coeficientes correctivos
por ubicación)” (Guerrero, 1984).
7 Coeficiente según la superficie cubierta
Tabla 12: Coeficiente según la superficie cubierta
Superficie Coeficiente
Hasta 30 m2 1,10
De 30 a 50 m2 1,05
De 50 a 100 m2 1,00
De 100 a 150 m2 0,95
De 150 a 200 m2 0,90
Fuente: Guerrero, 1984
En caso de que la superficie cubierta exceda los 200 m2, el coeficiente se

considerará en forma particular.
8 Coeficiente de ubicación del departamento en
esquina o frente a plaza o parque
Estas propiedades tienen un coeficiente específico ya que poseen mayor

iluminación y mejor vista.
Tabla 13: Coeficiente de ubicación del departamento en esquina o frente a

plaza o parque
Vista ubicación Coeficiente
Departamento con vista a plaza 1,05 a 1,10
Departamento en esquina 1,05
Coeficientes utilizados para la comparación de valores

venales de oficinas
1 Coeficiente según la superficie cubierta propia
Tabla 14: Coeficiente según la superficie cubierta propia

Hasta 20 m2 de superficie propia 1,15
De 40 m2 de superficie propia 1,05

propias
Oficina propiamente dicha 100 %

Dependencias 50 a 80 %
Archivos en subsuelo 20 %
Balcones 20 %
Patios utilizables (en forma acumulativa) hasta 16 m2 20 %
De 16 a 30 m2 15 %
De 30 a 60 m2 5%
Jardín: ponderación según sus características 5 a 10 %
3 Coeficiente por ubicación de la oficina en el

edificio
Tabla 16: Coeficiente por ubicación de la oficina en el edificio – ubicación

en planta
Ubicación en planta Coeficiente

Ubicación en planta Coeficiente
Oficina al frente 1,00
Oficina contrafrente 0,90
Oficina a patio interior 0,80
4 Coeficiente según las características

constructivas del edificio
Tabla 17: Coeficiente por ubicación de la oficina en el edificio – ubicación

en planta
Categoría “buena s/calefacción central” 0,90 a 0,95
Categoría “buena” c/ calefacción central” 1,00 a 1,05
Categoría “buena c/aire acondicionado central” 1,10
Categoría “muy buena” 1,15


6 Coeficiente por tener baño privado
Este coeficiente aprecia la diferencia entre las oficinas con

acceso directo desde las mismas con respecto a otras que los
tienen con acceso desde los palieres comunes del edificio. Para
lo cual se adopta un coeficiente de 1,10 aplicable en general a
todos los casos (Guerrero, 1984).
7 Coeficiente por garaje en el mismo edificio

Este coeficiente considera el mayor valor que tienen las oficinas
independientemente del valor en sí de ellas y de las cocheras
que le correspondan. Para lo cual se adopta un coeficiente de
1,10 aplicable al valor suma de oficina más cochera (Guerrero,
1984).


por ubicación”. (Guerrero, 1984).
10 Coeficiente por ubicación en altura

Tabla 18: Coeficiente por ubicación en altura
Piso Coeficiente
Planta baja 0,85
1° y 2° piso 0,90
3° y 4° piso 0,95
5° y 6° piso 1,00
7° y 8° piso o dos pisos

1,10
antepenúltimos
9° piso hasta piso penúltimo 1,15
Último piso 0,90
Coeficientes utilizados para la comparación de valores

venales de locales

por ubicación)”. (Guerrero, 1984).
2 Coeficiente por las características constructivas

del edificio
Tabla 19: Coeficiente por las características constructivas del edificio
Categoría “buena económica” 1,05
Categoría “buena” 1,10
Categoría “muy buena” 1,15
4 Coeficiente por superficie cubierta del local
Tabla 20: Coeficiente por superficie cubierta del local
Hasta 30 m2 1,15
De 30 a 50 m2 1,10
De 50 a 100 m2 1,05
De 100 a 150 m2 1,00
De 150 a 250 m2 0,95

En caso de que la superficie cubierta exceda los 250 m2, el coeficiente se
considerará en forma particular.

propias
Local propiamente dicho 100 %
Dependencias al mismo nivel del local 50 a 80 %
Dependencias en distinto nivel del local 40 a 60 %
Depósito (según facilidad de acceso y

25 a 40 %
capacidad)
Galerías 25 %
Patios utilizables (en forma de acceso y

20 %
capacidad)
De 30 a 60 m2 10 %
De más de 60 m2 5%
Jardín: ponderación según sus características 3 a 10 %
6 Coeficiente frente y fondo
Valoriza la relación entre el frente y fondo del local.
Tabla 22: Coeficiente frente y fondo
Relación frente –
Local tipo Coeficiente
fondo
5x2 0,4 1,35
5x3 0,6 1,25
5x4 0,8 1,15
5x5 1 1,10
5 x 10 2 1,00
Relación frente –
Local tipo Coeficiente
fondo
5 x 15 3 0,95
5 x 20 4 0,90
5 x 25 5 0,85
5 x 30 6 0,80
5 x 40 8 0,75
5 x 50 10 0,70

Ejercicio de aplicación
Determina con los siguientes datos el valor del departamento a tasar.

Antecedentes:
1 Departamento ubicado en calle Rondeau 150 del barrio Nueva

Córdoba. Se encuentra en el 5.to piso con vista al frente de un
edificio de 12 pisos. Posee dos dormitorios, cocina, living y baño. La
superficie es de 85 m2 propios con un balcón cubierto (común de
uso exclusivo) de 8 m2. El edificio cuenta con dos ascensores y
servicios centrales (incineradores, bomba de agua, etc.). La calidad
constructiva es buena. El edificio fue construido en el año 1995. El
estado de conservación de la unidad funcional es de 1,5. El precio
es de U$S 380.000.
2 Departamento ubicado en calle Larrañaga 270 del barrio Nueva

Córdoba. Se encuentra en el 4.to piso con vista al frente de un
edificio de 10 pisos. Posee dos dormitorios, cocina, living y 2 baños.
La superficie es de 80 m2 propios con un balcón cubierto (común
de uso exclusivo) de 6,50 m2. El edificio cuenta con dos ascensores
y servicios centrales (incineradores, bomba de agua, etc.). La
calidad constructiva es muy buena. El edificio fue construido en el
año 1998. El estado de conservación de la unidad funcional es de
2,5. El precio es de U$S 295.000.
Departamento a tasar: departamento ubicado en calle Buenos Aires esquina
Rondeau del barrio Nueva Córdoba. Se encuentra en el 3.er piso sobre el

contrafrente de un edificio de 13 pisos. Posee dos dormitorios, cocina, living,
un baño. La superficie es de 75 m2 propios con un balcón cubierto (común de
uso exclusivo) de 5,80 m2 y una baulera de 8 m2. El edificio cuenta con dos
ascensores y servicios centrales (incineradores, bomba de agua, etc.). La
calidad constructiva es buena. El edificio fue construido en el año 1996. El
estado de conservación de la unidad funcional es de 2,5.
Procedimiento
1 Completa la tabla con los coeficientes según corresponda.

Recuerda que podrás agregar aquellos coeficientes que sean
necesarios. Luego, calcula el coeficiente único mediante la
multiplicación de todos los coeficientes entre sí.
2 Calcula el precio unitario de la zona:
3 Calcula el PUZ ajustado:
PUZ ajustado = PUZ x coeficiente único del dpto., local u oficina a

tasar
4 Por último, para obtener el valor del departamento, local u oficina a
tasar, realiza el siguiente cálculo:
Valor dpto: PUZ ajustado x superficie propia homogeneizada
Tablas 23 y 24: Datos a ingresar para determinar el valor del departamento
U
bi
c
a Pro
Su
ci duct
pe
ó o de
rfi Ob
Ed n coe
Ubic cie se
Ubic ad e ficie
ació ho rv
Antece ació Caracte y s ntes
n en m ac
dentes n en rísticas est q o
plan og io
piso ad ui coe
ta en ne
o n ficie
eiz s
a nte
ad
o únic
a
pl o
a
z
a
87,
0,9 40
1 1,04 1 1,15 - - 1,10
2 m2
1
81,
0,9 95
2 1,02 1 1,25 - - 1,16
1 m2
1
78,
Dpto. a 0,8 74
1 0,95 1,15 - - 0,97
tasar 9 m2
1
Anteced Superficie Coeficiente $/m2

Precio $/m2
entes propia H° único H°
4.34
1 $ 380.000 87,40 m2 1,10 3.952
7,82
,56
3.59 3.103
2 $ 295.000 81,95 m2 1,16
9,75 ,23
Dpto. a
- - - 0,97
tasar -

PUZ = $ 3527,89
PUZ ajustado = $ 3527,89 x 0.97
PN = $ 3422,05 x 78.74 m2
Valor del departamento = $ 269.452,85
¿Cómo obtener el coeficiente de edad y estado?
Coeficiente edad y estado (tabla de Ross-Heidecke):
1)
2)
Departamento a tasar
¿Cómo obtener el coeficiente de superficie propia homogeneizada?

1 85 m2 + 8 m2 balcón x (al 30 %)
85 m2 +8 m2 x 30 %
85 m2 + 2,40 m2 = 87,40 m2
2 80 m2 + 6,50 m2 balcón x (al 30%)
80 m2 + 6,50 x 30 %
80 m2 + 1,95 m2 = 81,95 m2
Departamento a tasar
75 m2 +5,80 m2 balcón x (al 30%) +8 m2 baulera
70 m2 + (6,50 x 30 %) + (8 x 25 %)
75 m2 + 1,74 m2 +2 m2= 78,74 m2
*Se coloca 1 porque desde 50 a 100 m2 cubiertos de superficie el coeficiente

es 1.
Tabla 25: Coeficiente de superficie propia homogeneizada
Superfic
Coeficie
Anteced ie
Precio $/m2 nte $/m2 H°
ente propia
único
H°
$380.00 87,40
1 4347,82 1,10 3952,56
0 m2
$295.00 80,95
2 3599,75 1,16 3103,23
0 m2
78,74
3 - - 0,97 -
m2
*En los antecedentes 1 y 2 se dividió el valor del m2 en el coeficiente único.

En el departamento a tasar se multiplica el PUZ por el coeficiente único.
PUZ = $ 3527,89
PUZ ajustado = $ 3527,89 x 0.97
PN = $ 3422.05 x 78.74 m2
Valor del departamento: $ 269.452,85
Coeficiente de mercado
El valor de mercado de un inmueble es el espacio de encuentro

entre la oferta y demanda y como tal para su interpretación
debe analizarse en forma profunda las características y
peculiaridades que gobiernan tanto a una como a otra en un
determinado lugar y tiempo. El valor de mercado es aquel más
probable en el que coincidirán las aspiraciones tanto de la oferta
como de la demanda, siempre más tarde o más temprano el
valor termina ajustando a estos parámetros, pero bien es cierto
que en muchos casos este tiempo de “ajuste” puede llegar a ser
prolongado, lo que genera incluso costos de mantenimiento y
financieros que ponderados adecuadamente al inicio de la
puesta en oferta del bien dotarían de un mayor grado de
flexibilidad al valor de tasación original (Ferreyra, 2018, 161-
162).
Para ampliar sobre este tema puedes remitirte la bibliografía ampliatoria,

específicamente, al libro:
Guerrero, D. (1984). Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y Rurales.
Buenos Aires, Argentina: Editorial Alsina.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 4 de 6
Video conceptual
Video format not supported.
C O NT I NU A R
LECCIÓN 5 de 6
Referencias
Aguiar, D. A. (2006). Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y Rural (4.ta.

ed.). Rosario, Argentina: Editorial Juris
Díaz de León, M. A., Garay y Coca, P., Madero García, R.J., Quiroga Cantú,
G.E., Torres Coto Mazier, J.E., Zavala Muro, A. (1996). Normas Profesionales
de Valuación. Recuperado de
https://www.reporteinmobiliario.com/nuke/carpeta/normas_valuacion_mexi
co.pdf
Ferreyra, N.E. (2018). Nuevos criterios de tasación de inmuebles. Buenos

Aires, Argentina: edición del autor
Guerrero, D. (1984). Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y Rurales.

Buenos Aires, Argentina: Editorial Alsina
Norma TTN 6.3 (2007). Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública

y Servicios. Tribunal de Tasaciones de la Nación. Recuperado de http://cipba-
d6.org/wp-content/uploads/2019/07/Norma_TTN_06_3-Planilla-V-Venales-
3.pdf
Ventolo, W. y Williams, M. (1996). Técnicas del Avalúo Inmobiliario. México:
Real Estate Education Company
C O NT I NU A R
LECCIÓN 6 de 6
Hasta acá aprendimos
Distintas doctrinas y modalidades de la tasación

–
Estudiamos los distintos métodos, su historia y evolución. El concepto de
“precio” y su apreciación particular y especial; también las distintas corrientes
de tasación, doctrinas y clasificación actual con sus respectivos enfoques.
Método directo e indirecto

–
Aprendimos la utilización de los distintos métodos y fórmulas de tasación, a
través de su estudio particular y su ejercitación a través de casos prácticos.
Uso de tablas y fórmulas

–
Estudiamos las tablas y fórmulas para arribar al valor, los distintos
coeficientes correctivos de homogenización. Aplicamos las mismas a través
de ejercicios y ejemplos de resolución.
Casos especiales de valoración - Depreciación de las mejoras – tasación de PH y

locales comerciales
–
Analizamos la depreciación de las mejoras, como también la correcta

utilización de las fórmulas y coeficientes correctivos aplicables para la
tasación de PH y locales comerciales.

Historia de Las Tasaciones. Conceptos Básicos de Valoración: Caso Práctico

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Historia de Las Tasaciones. Conceptos Básicos de Valoración: Caso Práctico

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Historia de Las Tasaciones. Conceptos Básicos de Valoración: Caso Práctico

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Historia de las tasaciones.

Al comenzar el estudio de esta materia, es muy importante conocer su historia,

Historia, evolución y desarrollo de las “tasaciones”

De niciones y diferencias de valor–precio / valuar–tasar

La inmobiliaria “Bianco y Asoc.” es convocada a los ﬁnes de poder justiﬁcar

Esta situación, se da en virtud de haberles solicitado una tasación de un bien

cubierta es de 87 m2 y la superﬁcie del lote de 235 m2. Las terminaciones de

Al no llegar a un acuerdo, las partes recurren a la justicia con sus respectivos

Virginia Bianco es dueña de la inmobiliaria Bianco y Asoc. que desarrolla su

En la tasación presentada, la MCP y CI Virginia Bianco, maniﬁesta haber

En cuanto al valor concluido, maniﬁesta que es “el valor de mercado”.

La martillera corredora pública y corredora inmobiliaria Virginia Bianco,

En cumplimiento de lo indicado anteriormente, y solicitado por las partes, las

1 Acorde haber utilizado el método separativo, indique en qué

3 ¿A qué se reﬁere cuando maniﬁesta que el valor obtenido, es el de

El método separativo tiene en cuenta el bien inmueble como un todo.

El método separativo toma en cuenta el terreno y las mejoras por separado.

Los métodos separativos consideran al bien inmueble

2) las construcciones o mejoras edilicias.

Estos dos elementos (terreno y mejoras) son de naturaleza distinta y

Historia, evolución y desarrollo de las “tasaciones”

Antes de entrar en la materia, es importante señalar su contexto, su historia,

Señala Artemio Daniel Aguiar:

Toda disciplina requiere de conceptos fundantes para su

En relación con esto, “desde hace más de cuatrocientos años se había ya

Desde los albores de la comunidad organizada se podría indicar

Ahora bien, es importante destacar que en cuanto a tasar y a su contexto se

Considero que es necesario evidenciar los ejemplos o modelos

Es coincidente la opinión que reﬁere al respecto Marcela A. Ibáñez:

Hay cuestionamientos y planteos como observación importante

Ahora bien si nos posicionamos en los mecanismos

Distintas corrientes y enfoques

El Ing. Dante Guerrero, indica que:

La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la de

Es opinión de esta cátedra y, de manera coincidente con Artemio D. Aguiar,

Estos dos elementos (terreno y mejoras) son de naturaleza distinta y tienen

Los métodos de conjunto

Ambos métodos pueden ser, a su vez, especíﬁcos o comparativos.

Son especíﬁcos: en cuanto basan su análisis en las particularidades y

Son comparativos: en cuanto se basan en el estudio y/o examen de

La clasiﬁcación moderna toma en cuenta esta clasiﬁcación y los divide, a su

Este método es separativo, a través del mismo se establece el valor de la

El valor de las mejoras se determina por la misma vía comparativa o

Se obtienen como resultado de este método, dos o más resultados (tierra +

Este método es de conjunto y consiste en capitalizar a una tasa de interés

Es coincidente el pensamiento de esta cátedra con el de Aguiar, cuando reﬁere

A partir de lo expuesto, completar:

La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la de directos e

Introducción y antecedentes. Legislación. Conceptos

Como una aproximación inicial a los conceptos básicos de la asignatura,

Es necesario, no obstante, profundizar esta primera aproximación para

De lo expresado, podemos concluir citando a Dante Guerrero:

A su vez, podemos deﬁnir a la tasación como el justo precio, o avalúo de las

De las deﬁniciones señaladas hasta este punto, podemos expresar que la

Código Civil anterior1).

El valor a tomar en cuenta para el intercambio es el económico,

Tasar es estimar el valor económico de un bien, basándose en los

Se puede deﬁnir tasar como:

1 Como una aproximación inicial a los conceptos básicos de la