Especificaciones Tecnicas Avaluos

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CONSORCIO FONDO COLOMBIA EN PAZ 2019 ACTUANDO COMO VOCERO Y ADMINISTRADOR

DEL PATRIMONIO AUTONOMO FONDO COLOMBIA EN PAZ PA-FCP

ESPECIFICACIONES PARA COTIZACIÓN DE AVALUOS

El Consorcio Fondo Colombia en Paz 2019, actuando como vocero y administrador del Patrimonio
Autónomo Fondo Colombia en Paz PA-FCP, requiere realizar el avalúo comercial de predios y
mejoras rurales de acuerdo con las solicitudes que presente la AGENCIA NACIONAL DE TIERRAS,
conforme a los requerimiento de compra requeridos por AGENCIA PARA LA REINCORPORACIÓN Y
NORMALIZACIÓN, en el marco de la política de estabilización y consolidación de los antiguos
espacios territoriales, de acuerdo con las siguientes especificaciones técnicas.

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Realización de avalúos comerciales de predios rurales y/o mejoras sobre terrenos baldíos de la
Nación, de acuerdo con los procesos de compra directa que se encuentre adelantando la AGENCIA
NACIONAL DE TIERRAS, atendiendo lo contenido en las normas y Reglamentos que regulen lo
concerniente a la realización de un avalúo comercial.

AVALUOS COMERCIALES A REALIZAR

Se realizarán los avalúos comerciales de los predios bajo las exigencias técnicas y normativas de Ley
solicitados por la Agencia Nacional de Tierras, los cuales se dan previo requerimiento que realiza la
Agencia para la Reincorporación y Normalización en el marco de los procesos de adquisición directa
de predios y/o mejoras rurales con cargo a los recursos del componente 1 de la Subcuenta de la ANT
establecida por el Fondo Colombia en Paz.

Los siguientes serán los predios a intervenir:

Los predios en mención pueden ser modificados, esto en cuanto estos inmuebles postulados
pueden variar debido a que en el proceso de avance de compra pueden no ser viabilizados

CARACTERISTICAS TÉCNICAS DEL BIEN O SERVICIO

Para la elaboración de los avalúos comerciales de los predios objeto de la presente contratación,
deberán el contratista cumplir con los requerimientos técnicos exigidos por la Resolución 620 del
23 de septiembre de 2008 “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados
dentro del marco de la Ley 388 de 1997” expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –
IGAC- para los cuales se deben tener en cuenta las siguientes etapas:

• Analizar la documentación suministrada por la Agencia Nacional de Tierras en cada uno de


los predios a realizarse avalúo comercial.
• De ser necesario el avaluador deberá obtener la información adicional cartográfica y técnica
que se requiere para la correcta identificación y localización del bien o bienes a avaluar.
• Verificar la reglamentación urbanística vigente en el municipio donde se encuentre
localizado el inmueble. Los conceptos de uso del predio y/o predios emitidos por la entidad
territorial correspondiente, así como las determinantes ambientales emitido por la
autoridad correspondiente. El avaluador deberá verificar la concordancia de este con dicha
reglamentación.
• Se debe realizar el reconocimiento en terreno del bien objeto de avalúo.
• Verificarán las mediciones y el inventario de los bienes objeto del avalúo.
• En la visita al predio objeto del avalúo deberán tomarse fotografías que permitan identificar
las características del bien, las cuales posteriormente permitirán sustentar el avalúo.
• Aun cuando el estudio de los títulos es responsabilidad de la entidad interesada, el perito
encargado de realizar el avalúo deberá realizar una revisión del folio de matrícula
inmobiliaria para constatar la existencia de afectaciones, servidumbres y otras limitaciones
que se puedan publicitar sobre el bien, excepto para la determinación de los avalúos en la
participación de plusvalías.
• Se deben realizar una correcta identificación física del predio donde se evidencie:
Localización, identificación de los linderos y colindancias, Topografía, Servicios públicos, vías
públicas, tipo de vías, características de las mismas y el estado en que se encuentran,
prestación del servicio de transporte. Así mismo deberá indicar la distancia a los centros
poblados o Municipios.
• Realizar consulta de las Zonas Homogéneas Físicas, para obtener la información del valor
potencial, la pendiente, el clima, las vías, disponibilidad de aguas superficiales, uso del suelo,
en la zona rural. La pendiente, uso del suelo y de las construcciones, servicios públicos
domiciliarios, vías y tipología de las construcciones dedicadas a la vivienda en las zonas
urbanas.
• Dentro del análisis y estudio que realice el avaluador deberá tener en cuenta sólo aquellas
mejoras, construcciones, plantaciones, etc. Que hayan sido realizadas por el propietario u
ocupante del predio más no por terceros, teniendo en cuenta que en esos predios se
encuentran ubicados los antiguos espacios territoriales de capacitación y reincorporación
creados por el Gobierno Nacional. Lo anterior significa que no deben ser tenidos en cuenta
en la valoración comercial.
• Aplicación de los métodos valuatorios enunciados en la Resolución 620 de 2008, para la
determinación de los valores de terreno y construcción o mejoras, si se utiliza el método de
mercado, cuando se encuentre información de ofertas y/o transacciones, es necesario que
en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la
información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su
identificación posterior y en la medida de lo posible, se deben tomar fotografías de los
predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior
análisis. Igualmente tendrá que quedar.
Teniendo en cuenta que se trata de predios y/o mejoras rurales, se deben incluir elementos propios
como:

• Clasificación de los suelos según su capacidad de uso, manejo y aptitud, unidades


fisiográficas, y sus valores diferenciales
• Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, en forma permanente
o transitoria.
• Vías internas y de acceso.
• Topografía
• Clima, temperatura, precipitación pluviométrica y su distribución anual,
• Posibilidades de adecuación.
• Cultivos: tipo, variedad densidad de siembra, edad, estado fitosanitario, y cuando se refiera
a bosques es necesario determinar claramente si este es de carácter comercial cultivado o
protector.
• Describir la distancia en kilómetros desde la cabecera municipal hasta el sitio de acceso al
bien, señalando la vía sobre la cual se hace el recorrido. En los casos en que se requiera más
de un medio de transporte, deberán relacionarse las distancias en cada uno de ellos.
• Consultar los estudios de suelos para conocer las condiciones agronómicas, que faciliten o
impidan los cultivos.

OTROS REQUERIMIENTOS

Se requiere que el contratista:

1. Presentar el listado de los peritos avaluadores debidamente inscritos en el Registro Abierto


de Avaluadores (RAA) ante alguna de las Entidades Reconocidas de Autorregulación (ERA)
actualmente reconocidas y autorizadas por Superintendencia de Industria y Comercio tal
como lo exige la Ley 1673 del 19 de julio de 2013 y su Decreto Reglamentario Decreto 556
DE 2014, que se encargarán de la gestión.
2. Los Peritos avaluadores deberán estar inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA)
en la categoría de Avalúos Rurales tal como lo enuncia el Articulo 5 del Decreto
Reglamentario Decreto 556 DE 2014. Dicha constancias o certificaciones deberán estar
anexas a los informes de los avalúos.
3. Entregar los informes de avalúo comercial en forma física y digital en un plazo de máximo
15 días hábiles, contados a partir de la fecha de entrega de la documentación completa al
contratista por parte de la ANT.
4. Cumplir con los parámetros de calidad conforme a las Normas establecida por el orden
nacional y el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
5. Constituir las garantías en los términos y porcentajes establecidos en el contrato.
6. El avalúo deberá comprender por separado la tasación del valor de los terrenos y mejoras
que se encuentren establecidas en los inmuebles.
7. Dentro del proceso de la práctica de avalúos comerciales de predios rurales, la Lonja a
contratar debe realizar las siguientes actividades:
a. Realizar inspección ocular a cada uno de los predios motivo de avalúo, solicitados
por La Agencia Nacional de Tierras.
b. Realizar la descripción del inmueble atendiendo lo contenido tanto en el Decreto
1139 de 1.995 y la Resolución 2965 de 1.995 reglamentarios de la Ley 160 de 1.994
y aplicando el modelo de avalúo rural del IGAC.
8. El Informe técnico de avalúo de Inmuebles Rurales debe contener los siguientes ítems:
a. MEMORIA EXPLICATIVA
i. INFORMACIÓN BÁSICA
➢ Solicitante
➢ Nombre del predio
➢ Departamento
➢ Municipio
➢ Vereda
➢ Corregimiento
➢ Propietarios
➢ Tipo de Avalúo
➢ Destinación Actual
➢ Marco Jurídico
➢ Planchas IGAC
➢ Fecha de visita
➢ Fecha de informe
ii. INFORMACIÓN CATASTRAL
➢ Áreas catastrales de Terreno
➢ Áreas catastrales de la Construcción
➢ Zonas Físicas correspondientes
➢ Zonas Geoeconómicas correspondientes
➢ Avalúo catastral vigente.
iii. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
iv. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA
➢ Propietarios
➢ Número de las escrituras
➢ Folios de matrículas inmobiliarias.
v. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
➢ Localización del sector
➢ Actividad predominante
➢ Desarrollo
➢ Nivel Socio Económico
➢ Comercialización
➢ Vías de Acceso y Características
➢ Servicios Comunales
➢ Servicios Públicos
➢ Situación de Orden Público
➢ Perspectivas de Valorización
➢ Reglamentación Urbanística
b. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
i. Características Generales del Terreno
➢ Ubicación
➢ Áreas y su fuente
➢ Linderos
➢ Topografía y Relieve
➢ Forma Geométrica
➢ Características Climáticas
➢ Altura, Temperatura, Precipitación, Piso Térmico, Distribución de
Lluvias, Cosechas al Año, Factores Climáticos, Limitantes
➢ Unidades Fisiográficas
➢ Suelos
➢ Recursos Hídricos
➢ Frente Sobre Vías, Clasificación y Estado
➢ Vías Internas
➢ Cercas Perimetrales e Internas
ii. Características Generales de las Construcciones y Anexos
➢ Generalidades
➢ Áreas y su Fuente
➢ Número de Pisos
➢ Descripción por Unidades
➢ Estructura, Mampostería, Cubierta, Cielo Rasos, Pisos, Fachada,
Puertas, Ventanas, Divisiones, Distribución, Característica y
Número de Baños, Características y Número de Cocinas.
➢ Acabados
➢ Edad (Vetustez)
➢ Estado de Conservación
iii. Elementos Permanentes
➢ Generalidades
➢ Clase de Cultivo
➢ Variedad
➢ Densidades
➢ Prácticas de Manejo
➢ Producción por Hectárea
➢ Edad
➢ Estado Fitosanitario
➢ Áreas y su Fuente
iv. Maquinaria y Equipo Fijos Instalados
➢ Generalidades
➢ Marcas
➢ Modelo
➢ Capacidad
➢ Estado
v. Método de Avalúo
➢ Métodos a aplicar: investigación directa, indirecta, reposición (para
construcciones) etc.
vi. Consideraciones Generales
➢ Ventajas
➢ Desventajas
vii. Investigación Económica
viii. Resultado del Avalúo
➢ Valor del terreno
➢ Valor de las construcciones
➢ Valor de los anexos
➢ Valor de la maquinaria y equipo si cuenta con ellos
➢ Valor de los cultivos y elementos permanentes
➢ Valor comercial del inmueble
ix. Acompañar el avalúo con material fotográfico ilustrativo

CRITERIOS Y METODOS PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL

Como Criterios determinantes del avalúo, la deberá tener en cuenta los siguientes aspectos para la
determinación del valor:

• Para el Terreno: Localización general del inmueble respecto del municipio donde se ubica,
Desarrollo del sector, Características del predio en particular (área, topografía, uso actual,
entre otras), Reglamentación urbanística que lo cobija, Limitaciones, Oferta y demanda.
• Para la Construcción y/o mejora: Área construida, Clase, Materiales Constructivos,
Estructura, Cimentación, Acabados, Distribución, Diseño Arquitectónico, Edad, Estado de
Conservación
• Anexos: Clase, Materiales, Estructura, Acabados, estado de conservación, edad.
• Cultivos y elementos permanentes: Clase, Edad, Condiciones fitosanitarias, Área,
Mantenimiento.
• Métodos Valuatorios:
o Para el Terreno:
▪ De comparación o mercado
▪ De investigación directa
o Para la Construcción
▪ De reposición, utilizada preferencialmente para las edificaciones y anexos.
▪ Mejoras construidas por el ocupante y/o propietario
o Para la Maquinaria
▪ Investigación directa
▪ De reposición
o Para los Cultivos y Elementos Permanentes
▪ Investigación directa

OBLIGACIONES ESPECIFICA

1. Realizar las actividades y procesos necesarios, que conlleven la realización de los avalúos
comerciales requeridos por la ANT, previa solicitudes de compra realizadas por la ARN.
2. Entregar los informes correspondientes a los avalúos comerciales en físico y digital en un
plazo de 15 días hábiles, contado desde la entrega de toda la información suministrada por
la ANT.
3. Presentar un informe financiero de manera mensual que dé cuenta de la ejecución del
contrato.
4. Atender a la normatividad vigente para el adelantamiento de los trámites de la
actualización.
5. Realizar los avalúos comerciales según lo solicite la ANT, para lo cual el contratista deberá
garantizar los desplazamientos de las personas que realicen la gestión contratada.
6. Atender a la normatividad vigente para la realización de los avalúos comerciales según lo
requiera la ANT. El avalúo deberá comprender por separado la tasación del valor de los
terrenos y mejoras que se encuentren establecidas en los inmuebles.
7. Entregar a la ANT de cada uno de los predios y/o mejoras rurales focalizados y priorizados
para realizar avaluó comercial el informe sobre la valoración económica en cuadernillo
individual por cada avaluó, este cuadernillo debe tener la información técnica, segura y
confiable según los requerimientos de la ANT a través de la Dirección de Acceso a Tierras y
como mínimo deberá contener: a. información básica, b. Información catastral, c.
Documentación suministrada, d. Información jurídica, e. Descripción general del sector, f.
reglamentación urbanística, g. descripción del inmueble, h. características generales de la
construcción, i. método del avaluó, j. análisis de antecedentes, k. consideraciones generales,
l. investigación económica, m. resultado de avaluó, n. anexos gráficos y fotográficos, o.
plano de clases agrológicas en PDF de los predios ubicados dentro de la jurisdicción del
IGAC. p. demás aspectos técnicos, jurídicos y financieros que se consideren necesarios, con
los debidos soportes, cuando aplique.
8. Suministrar a la ANT los certificados que contengan el avaluó catastral vigente.
9. Designar el personal de enlace, cuyo objetivo principal será consolidar, concentrar, remitir,
hacer seguimiento a los trámites y procesos requeridos por la ANT, así como rendir informes
del estado de tales trámites al supervisor.
10. Colaborar con la elaboración de informes técnicos y financieros sobre la ejecución de los
recursos destinados para el cumplimiento del contrato.

PROTOCOLO COVID -19

El contratista deberá entregar e implementar el Protocolo para el manejo de la Emergencia Sanitaria


derivada del Covid-19, así como atender los requerimientos, recomendaciones y obligaciones
establecidas en este documento.

FORMA DE PAGO

Se pagará al contratista el valor de los avalúos comerciales efectivamente realizados y facturados,


luego de la entrega y del recibo a satisfacción del informe de avalúo comercial de los predios y/o
mejoras rurales solicitados por la Agencia Nacional de Tierras.

PLAZO

El plazo total establecido para la ejecución del contrato será hasta el 31 de diciembre de 2021 o
hasta agotar los recursos del contrato.

COTIZACIÓN POR PRESENTAR

De conformidad con las condiciones antes descritas, se solicita presentar cotización en los términos
relacionados en la siguiente tabla:
NOBRE DEL ÁREA VALOR IVA
DEPARTAMENTO MUNICIPIO VEREDA FMI
PREDIO (HECTAREAS) INCLUIDO
Nariño Tumaco Espriella Santo domingo 14,9375 252-2530 $
Arauca Arauquita Filipinas La esperanza 153,02 410-13993 $
Norte de Paraje de las
Tibú Tibú 84,424 260-206584 $
Santander Palmeras
Guajira Fonseca Conejo San Luis 150 214-5904 $
Antioquia Ituango el Naranjo Mercedes 116,0562 013-6568 $
Antioquia Anorí Villa Fátima La Manga 27,8353 003-2233 $
Antioquia Anorí Villa Fátima La Rinconada 24,5 003-3539 $
San Vicente del SIN
Caquetá Miravalle La Barcelona 33,3628 $
Caguán INFORMACION
Antioquia Mutatá Leoncito El Roble 29,6 007-42794 $
Antioquia Mutatá Pavarandocito Malagana 30,59 007-42243 $
Antioquia Mutatá Leoncito San Francisco 65,57 007-43354 $
Tolima Icononozo La Fila Pencil 19,56 366-52309 $
VDA DANE -
Cauca Sotara Lote 10 120-117132 $
Las Estrellas
San Juan de
Putumayo Orito La Perla 49,35 442-2970 $
Las Palmeras
SIN
Antioquia Puerto Berrio Santa Martina Pendiente 70 Ha. aprox. $
INFORMACION
San Vicente del SIN
Caquetá Balsillas Pendiente 70 Ha. aprox. $
Caguán INFORMACION
VALOR TOTAL IVA INCLUIDO $
NOTA: En relación con los predios que se requieran dentro de la ejecución del contrato y que no
estén contemplados dentro de los 16 predios señalados en el ANEXO NO. 1, el valor a pagar por
cada avalúo comercial se determinará de acuerdo a los criterios establecidos en la Resolución 1190
de 2019 del IGAC "Resolución por la cual se establecen los criterios para determinar el precio que
se debe cancelar por el servicio de avalúos comerciales"

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