LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL RESPECTO A LA ADQUISICIÓN

Y TRANSFERENCIA DE LOS DERECHOS REALES

1. INTRODUCCIÓN

En el presente ensayo, se abordará el tema de la inscripción registral en relación a la

adquisición y transferencia de los derechos reales. En primer lugar, explicaremos la
definición de la inscripción registral, entendida como el acto jurídico mediante el cual se
inscribe un derecho real en los registros públicos. Esta figura juega un papel fundamental en
la seguridad jurídica y en la protección de los derechos de los sujetos involucrados en la
adquisición y transferencia de bienes. Posteriormente, se analizarán los diferentes tipos de
derechos reales que pueden ser inscritos en los registros públicos. Asimismo, se estudiarán
los efectos jurídicos que se derivan del tema del tráfico de bienes jurídicos. Es importante
comprender cómo la inscripción registral afecta los derechos de los sujetos y cómo se
refleja en el ámbito jurídico. Y finalmente, se identificarán los principios registrales que
tienen relevancia con el tema ya mencionado. Estos principios son fundamentales para
garantizar la legalidad, la publicidad y la eficacia de las inscripciones, así como para
proteger los derechos de terceros.

Es así que, este ensayo tiene como objetivo principal profundizar en el tema de la
inscripción registral respecto a la adquisición y transferencia de los derechos reales. A
través del análisis de la definición de la inscripción registral, los derechos que pueden ser
inscritos, los efectos jurídicos y los principios registrales relevantes, se busca ampliar
nuestro conocimiento en esta área y comprender la importancia de la inscripción registral en
el ámbito del derecho real como estudiantes de Derecho, carrera a la que pertenecemos.

2. DEFINICIÓN Y FINALIDAD DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Es un medio de conceder una protección jurídica específica al titular inscrito mediante la

publicidad registral. Cuando hablamos de inscripción registral, nos referimos al derecho que
tenemos sobre determinados actos de inscribir en los registros públicos.

La Inscripción Registral es un recurso que tiene la finalidad de brindar seguridad jurídica al

titular registral mediante la Publicidad Registral. Esto proporciona un registro público. Es
evaluado por el Registrador Público para verificar que las escrituras o contratos consistentes
en documentos de cualquier clase emitidos por funcionarios públicos o notarios cumplan
con la normativa vigente y puedan ser inscritos o registrados, estos son los pasos para
permitirlo en registros públicos. Así, el Registro de Registros permite que los actos o
contratos descritos en documentos emitidos reiteradamente por funcionarios o notarios sean
evaluados por el Registrador Público con el fin de verificar si cumplen con la normativa
vigente, este es el procedimiento para hacerlo. Puede estar incluido en registros públicos o
registrado.

3. DERECHOS REALES QUE PUEDEN ACCEDER A LA INSCRIPCIÓN DE LOS

REGISTROS PÚBLICOS

Como tenemos en conocimiento, los derechos reales son aquellos que dan titularidad y
autoridad sobre un bien ajeno. Este regula las relaciones que existen entre los bienes y las
personas, además que se diferencian de los derechos personales (ya que son
contrapuestos), porque estos componen un marco normativo a las relaciones
interpersonales debido a que exigen un comportamiento específico a otra que se vio
comprometida mediante un contrato u otras obligaciones.
Estos mismos gozan de características inmediatas y directas, ya que establecen una
relación jurídica entre el bien y la persona sin que algo o alguien intervenga. Y también son
excelentes y absolutos, ya que al poseer un vínculo (persona y bien), las demás no tiene
poder sobre aquel bien, ya sea a disponer o disfrutar de este. En sencillas palabras,
sobrepone la titularidad en todos los actos legales.
Es así, que estos al establecer este tipo de conexión y la necesidad de resaltar la publicidad
de esta titularidad, publicidad y oponibilidad a terceros, deben estar inscritos en los
Registros Públicos. Entonces, nos hacemos la siguiente pregunta ¿Qué derechos reales
frente a estos bienes pueden ser inscribibles?, por eso estos son:

● EL USUFRUCTO:
Es un derecho real, determinado y temporal, que permite usar y disfrutar de una cosa ajena
sin tener que alterarla sustancialmente. Los sujetos a este tipo de derecho son: el
propietario del bien no consumible y el usufructuario. El Código Civil Peruano, en su artículo
999, nos da una definición más, la cual explica que concede al usufructuario la facultad de
disfrutar y usar el bien ajeno y recae sobre aquellos que no son consumibles. Además, en el
artículo 1000 del Código Civil se constituye por tres maneras: por ley, que es cuando la
norma lo determina expresamente, también por contrato, que es cuando emana del acuerdo
entre las partes y finalmente, por testamento, que es cuando emana de la última voluntad de
las partes.

● DERECHO DE USO:
Según el artículo 1026 del Código Civil Peruano, este es un derecho que permite usar o
servirse de un bien, sin tener la propiedad de este, además de que no es consumible y se
rige igual que las normas y características del usufructo. Se sabe que no confiere la
propiedad del bien, sino que solo permite el derecho de disfrútalo y utilizarlo de acuerdo con
lo establecido en el contrato Este se extiende al familiar del usuario salvo disposición
contractual, se ejerce personalmente, se extingue por las mismas causales del usufructo y
puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles.

● DERECHO DE HABITACIÓN:
Este derecho real permite que una persona habite y utilice una vivienda de manera
exclusiva y vitalicia, ya sea la casa completa o parte de ella, incluso si no es el propietario
de la misma, como nos dice el artículo 1027 del Código Civil. Este mismo se otorga a ciertos
familiares cercanos del propietario, como el cónyuge, los hijos o los padres, con el fin de
garantizarles un lugar para vivir. También, se ejerce personalmente y es de uso limitado, se
extingue por las mismas causales del usufructo y recae sobre bienes inmuebles.

Es así, que confiere al titular el derecho de residir en la vivienda y utilizarla para satisfacer
sus necesidades habitacionales. Sin embargo, es importante destacar que este derecho no
implica la propiedad de la vivienda, sino solo el derecho de uso y disfrute.

● DERECHO DE SUPERFICIE:
Este permite a una persona poder utilizar y aprovechar una propiedad ajena, para que así
de esta manera pueda construir o mantener edificaciones/instalaciones en la parte
superficial del terreno. Se puede tener o mantener temporal o definitivamente en el terreno o
inmueble ajeno. Es así, que el superficiario tiene la facultad para edificar o plantar en suelo
ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado o plantado como verdadero propietario. Los sujetos
de este derecho son el superficiario, donde su definición se establece en el artículo 1030 del
Código Civil Peruano y el mismo propietario (dominus soli).
Este se puede enajenar y gravar, salvo la prohibición extrema, también al ser un derecho
temporal no excede de los 99 años, este mismo además permite que la construcción se
mantenga separada del suelo; sin embargo, al culminar la vigencia, el propietario del suelo
adquiere lo construido (salvo pacto distinto). Y se constituye por un acto entre vivos
(contrato) o por un testamento.

● DERECHO DE SERVIDUMBRE:
Por último, este derecho real sostiene que es una relación entre dos predios, el dominante
que aprovecha el gravamen y el sirviente que lo sufre. Se sabe que no es como el usufructo,
porque la servidumbre no es del derecho de propiedad, sino una limitación de su ejercicio.
En este derecho, el propietario no se ha despojado de ningún atributo del derecho de
propiedad, es así que, si este ha establecido usufructo sobre su casa, ha cedido el uti y el
fruti. En cambio, si el mismo propietario constituye una servidumbre de paso sobre su
inmueble, deberá dejar libre el tránsito sobre su predio.

Se establece mediante un acuerdo o contrato entre el propietario del terreno (llamado predio
dominante) y el propietario del terreno afectado por la servidumbre (llamado predio
sirviente). Puede imponerse gravámenes en beneficio de otro predio que den derecho al
dueño del predio sirviente o para impedir al dueño de ésta, el ejercicio de alguno de sus
derechos, manifestado en el artículo 1035 del Código Civil Peruano.

Algunas características es que son inseparables de ambos predios, se transmiten con ellos
como nos estipula en el artículo 1036 del CC, también son perpetuas salvo disposición legal
o pacto en contrato según el artículo 1037, además son indivisibles, se extinguen en todos
los casos por el no uso durante 5 años, como nos indica el artículo 1050 del CC, puede ser
generosa y gratuita y puede constituirse por testamento, según el artículo 1031 CC)

4. EFECTOS JURÍDICOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL ANTE LA

ADQUISICIÓN Y TRANSFERENCIA DE LOS DERECHOS REALES QUE ACCEDEN AL
REGISTRO.

Los efectos de la inscripción registral se dan con la inscripción constitutiva y la inscripción

declarativa. La primera se da cuando el acto se constituye con la inscripción, es decir
cuando un derecho nace recién con la inscripción. La traslación del dominio se da cuando la
inscripción es un requisito para la traslación de dominio incluso entre las partes, también es
un sistema que requiere como elementos precisos de la adquisición del derecho. Por otro
lado, la declaración declarativa se da cuando el acto se constituye fuera del registro y su
inscripción otorga publicidad registral, protección de su acto y le concede seguridad jurídica,
la eficacia justificante puesto que la traslación del dominio se perfecciona antes de la
inscripción, se puede inscribir si deseamos, lo cual la falta de inscripción hace inoponible el
título inscrito frente a un tercero que ha inscrito.

Las inscripciones declarativas no modifican ni contrarrestan el acto jurídico que se registra,

sino que reconocen la ley preexistente. A pesar de la ausencia de inscripción obligatoria o
constitutiva en nuestro sistema de registro, las transacciones siguen estando sujetas a
transferencia según la legislación francesa. En particular, la compraventa se transmite
mediante un simple consenso entre las partes intervinientes y el contrato de compraventa,
dando lugar a la transferencia exterior del inmueble.

Por lo tanto, como no es obligatorio registrarse, es recomendable hacerlo, ya que los

partidos en nuestro sistema tienen la capacidad de hacerlo o no hacerlo, distinto es el caso
de la inscripción constitutiva y obligatoria, propia de los sistemas suizo, alemán y griego;
ellos subordinan la transmisión de la propiedad inmobiliaria a la inscripción en los asientos
del registro; es decir, en estos sistemas, con la inscripción registral, recién se perfecciona la
transferencia de la propiedad. A diferencia, la inscripción constitutiva de los sistemas suizo,
alemán y griego, que priorizan la inscripción de bienes inmuebles sobre la transferencia en
los asientos registrales.

5. PRINCIPIOS REGISTRALES QUE TIENEN MAYOR RELEVANCIA PARA EL

TRÁFICO JURÍDICO DE BIENES

Los principios registrales son aquellas ideas orientadoras que suelen determinar los rasgos
y características principales de la institución registral en un país; además, los principios
registrales nos brindan una explicación sobre cuál es el contenido y qué función desarrolla
el registro público de la propiedad. De tal manera, estos principios están entrelazados entre
sí, es decir que no se pueden poner a la práctica de manera independiente.

Entre ellos tenemos:

• PRINCIPIO DE ROGACIÓN.

Este Principio solicita que el registrador compruebe de forma autoritaria la legalidad de este
título que fue de su conocimiento, para lo cual es necesario des analizado para su
calificación y poder garantizar su cumplimiento en todos los requisitos formales que han sido
solicitados para poder definir la posibilidad o de la inscripción no solicitada. En dicho
principio, las en el registro se amplían a solicitud de parte. Así mismo, podemos señalar que
la rogatoria es desplegada a los actos inscribibles contenidos en títulos, salvo reserva. Por
otra parte, en este principio también se rechazan únicamente las inscripciones que son de
oficio y sobre todo si estas son reguladas por norma expresa, por ejemplo, tenemos a las
hipotecas legales que se encuentran en los registros mobiliarios.

• PRINCIPIO DE LEGALIDAD.

El objetivo específico que contiene este principio es, regular jurídicamente los documentos
que integran dicho procedimiento registral, es decir se tiene que constatar conforme a la
ley, y en cuanto a la publicidad registral es el que impone a los títulos la pretensión de su
inscripción en los registros públicos, y exige que estos tengan una previa verificación con el
fin de las partidas registrales contengan únicamente el acceso a los títulos, materialmente o
interna y formalmente o externa.

• PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.

En este principio amparamos la inscripción sosteniendo que esta debe ser considerada
como cierta y respetada, de tal forma, en este caso se presume que el derecho del registro
es primordial por que pertenece al titular, por ello esto podría ejercerse sin ningún tipo de
impedimento legal, aunque también existe una consecuencia registral. La falta de
inscripción implica que no tiene un contenido al cual se va a referir en términos de derecho
registral, por lo que, si el acto no está inscrito, es denominado como no existente.

• FE PÚBLICA REGISTRAL.

En este principio se presume que todos tienen conocimiento de las anotaciones que son
publicadas por el registro y también se basa en el efecto protector o que tienen los registros
en el tráfico inmobiliario, protegiendo así a cualquiera que consigue un derecho con base a
la información proporcionada por el registro a título oneroso, buena fe y que su derecho esté
debidamente inscrito.
 6. CONCLUSIONES

● Se puede mencionar que el registro de derechos de propiedad proporciona una seguridad

jurídica adecuada para la observancia de los derechos de propiedad. Esto se debe a que
garantiza el disfrute de la protección estatal contra todo tipo de amenazas y fraudes que
puedan surgir en relación con los derechos de propiedad. Un bien nacional que esté
debidamente inscrito en los registros públicos. Sin embargo, es importante señalar que
todavía hay margen de mejora en la aplicación de normas para garantizar que las personas
reciban el apoyo del estado adecuado para proteger sus derechos de propiedad.

● Los derechos reales que pueden acceder o ser objeto de inscripción en los Registros
Públicos son el usufructo, el derecho de uso, el derecho de habitación, el derecho de
superficie y el derecho de servidumbre. Estos derechos otorgan diferentes facultades y
restricciones sobre bienes ajenos, y su inscripción en los Registros Públicos garantiza su
publicidad y oponibilidad a terceros. Cada uno de estos derechos tiene características y
regulaciones específicas establecidas en el Código Civil peruano.

● Los efectos jurídicos de la inscripción registral ante la adquisición y transferencia de los

derechos reales que acceden al registro, se da con dos inscripciones: la inscripción
constitutiva, cuando un derecho nace recién con la inscripción; y la inscripción declarativa,
da cuando el acto se constituye fuera del registro y su inscripción otorga publicidad registral.

● Finalmente, los principios de la inscripción registral son directrices o ideas que están
orientadas a determinar los rasgos y características principales de la institución registral,
entre estos principios está el principio de rogación, legitimación, legalidad, determinación y
el principio de la fe pública registral. Por lo cual, estos principios son de mucha importancia
para poder desarrollar de la forma más eficiente posible el proceso de inscripción registral,
proporcionando así mera certeza, confianza y seguridad en las transiciones que suelen
estar relacionadas con los derechos reales con la finalidad de proteger los intereses de los
titulares de derechos.

7. BIBLIOGRAFÍA

Derecho, L. •. P. P. E. (2023c). Código Civil peruano [Realmente actualizado 2023]. LP.

https://lpderecho.pe/codigo-civil-peruano-realmente-actualizado/