8 Tipologías de Expansión
8 Tipologías de Expansión
8 Tipologías de Expansión
Rodrigo Hidalgo
Instituto de Geografía, Pontificia Universidad Católica de Chile
[email protected]
Axel Borsdorf
Instituto de Geografía, Universidad de Innsbruck
[email protected]
Hugo Zunino
Departamento de Ciencias Sociales, Universidad de la Frontera
[email protected]
Lily Alvarez
Doctoranda en Geografía Humana, Universidad de Barcelona
[email protected]
Resumen
Una de las principales manifestaciones de cambio que se viven hoy en las grandes
ciudades de América Latina, y del tercer mundo en general, tienen que ver con la
con las modificaciones recientes que se manifiestan en los usos del suelo de sus
periferias. El trabajo busca otorgar antecedentes empíricos y lecturas teóricas al
modo en que se están gestando las emergentes configuraciones territoriales en la
periferia metropolitana de Santiago de Chile, teniendo como base de análisis de
los dos principales ejes del espacio residencial construido: viviendas sociales y
condominios cerrados. En este sentido, interesa adentrarse en las diferentes
dimensiones y procesos que dan lugar a la construcción de una nueva geografía
socio-residencial metropolitana. Se hace énfasis en las formas espaciales
resultantes y en el papel desigual que desempeñan en ellas los agentes
involucrados, desde los promotores privados, pasando por el Estado hasta los
propios habitantes.
Abstract
One of the main expression of the urban changes unfolding in large Latin American
cities, and in urban areas of the third world in general, are land use changes in
peripheral locations. The aim of this article is to present empirical evidence of these
changes and provide theoretical elements to understand the emergence of a new
spatial configuration in the periphery of the Metropolitan Area of Santiago, Chile.
We base our analysis on the two main elements accounting for the urbanization of
the periphery: social housing and condominiums. In this context, our interest is
focused on analyzing the different dimensions and processes allowing the
construction of a new metropolitan socio-residential geography. We emphasize the
resulting spatial forms and the uneven role played by the agents involved;
including rear estate investors, the State, and the inhabitants.
Desde el punto el vista demográfico, uno de los elementos más importantes dentro
de este proceso de cambio metropolitano, tiene relación con el papel que
desempeña o ha desempeñado en los últimos años la migración o desplazamientos
residenciales intrametropolitanos y las fuerzas que la determinan (Rodriguez,
2007; Ortíz, 2007). En el caso chileno, en esta evolución, durante los últimos años
un conjunto de obras públicas han influenciado de modo notable, sobre todo en lo
que dice relación con los accesos viales principales y vías de alta circulación, la
movilidad residencial de los sectores de ingresos medios y altos con los
consiguientes cambios en el paisaje urbano e interurbano nacional que ello implica.
En este sentido, bajo el esquema de las «concesiones viales» el sector privado ha
comenzado movilizarse en búsqueda de rentabilidades atractivas para sus
inversiones, potenciando la expansión física de las áreas metropolitanas y de las
ciudades intermedias.
Sin embargo, desde la segunda mitad de la década de los noventa nos encontramos
con un importante crecimiento de las viviendas sociales en las comunas de la
periferia metropolitana de Santiago debido al avance y consolidación de una
política de libre mercado que repercute, con fuerza, en todas las iniciativas
sectoriales impulsadas por el Estado de Chile. Entre 1978 y 2003 se han construido
en las comunas de la periferia metropolitana cerca de 27.000 unidades, casi la
mitad de ellas se han edificado en la última década (Hidalgo, Zunino y Alvarez,
2007). Aunque muchas de estas viviendas son para población que efectivamente
reside en las localidades asociadas a esas comunas, las cifras señaladas no dejan
duda que la vivienda social ya no se localiza solo en la periferia inmediata de la
ciudad, sino que se comienza a ubicar en aquellas espacios que limitan con el área
metropolitana propiamente tal.
Como apuntamos, la política mercantilista de uso del suelo urbano impuesta desde
los mediados de los ochenta en adelante expulso a las viviendas sociales cada vez
más lejos de la ciudad. De esta manera, las comunas periurbanas comenzaron a
recibir nuevos habitantes que, debido a su condición de pobreza, disminuyen la
condición socioeconómica de los lugares o áreas donde ellos se emplazan. La
evidencia empírica muestra una relación entre la generación de focos pobreza y las
políticas habitacionales del Estado. Este proceso se observa al comparar los valores
del IDS de las zonas con viviendas sociales para los años 1992 y 2002 (figura Nº2).
Figura N°2. Localización de viviendas sociales y condominios según
variación del IDS, 1992-2002.
Esto quiere decir que tanto los modos de vida de los residentes de
la precariópolis como de la privatópolis basan en una proporción no
despreciable sus fuentes laborales y provisión de bienes y servicios en la
oferta intra metropolitana. La migración de los habitantes de esta última categoría
hacia las áreas periurbanas está asociada principalmente a la búsqueda de nuevos
espacios residenciales, con algunas ventajas comparativas respecto de la oferta
inmobiliaria existente al interior de la aglomeración. Una de las hipótesis que
explica lo anterior se relaciona con el acceso a viviendas de mayor tamaño predial
y construido que se ofertan en estos lugares de transición entre el medio rural y el
medio urbano (Hidalgo, Salazar, Lazcano y Roa, 2004). También existen
connotaciones subjetivas en las decisiones de los nuevos habitantes que buscan
espacios abiertos que evocan paisajes bucólicos campestres, en los cuales se
pueden desarrollar actividades de ocio inmersas en la naturaleza y medio rural,
como los campos de golf, clubes ecuestres y lagunas para deportes acuáticos
(Cuadro N°1, Figura N°3).
(a) (b)
a) Viviendas sociales en la comuna de Peñaflor
Atrás de las dinámicas sobre la urbanización existen distintas lecturas sobre los
efectos que provoca la privatópolis en los medios geográficos donde se emplaza.
Una aproximación tiene que ver con la disponibilidad de la tierra de alta
productividad, base natural para las actividades primarias de la población, no solo
originaria, sino sobre las labores agrícolas en general de la región. Esta situación
debe ser matizada en la medida que el mercado de la tierra no es ciego y que pone
a disposición una oferta de parcelas de agrado [5] cuya renta es inferior a usos
agrícolas cuya producción supera al rendimiento de usos urbanos. Esto ocurre en
la actualidad con la producción vinculada a las agriculturas globalizadas, como lo
ha demostrado el trabajo de Corbalán, Ramírez y Aguirre (2007) para el caso de la
ciudad de Molina, en la región del Maule, que informa que los valores de la tierra
urbana son inferiores a aquellas superficies dedicadas a la actividad vitivinícola.
Figura N°4. Indice de centralidad de Davies según comunas del AMS [6]
Cuadro N°1. Migración hacia la privatópolis: factores de atracción desde la
periferia y repulsión desde la metrópoli
Es probable que esto dependa del estrato socio económico al cual está dirigida la
oferta residencial y en consecuencia de la capacidad de pago de los adquirentes del
suelo para llevar adelante sus intereses, pero los propietarios del suelo no dejarán
margen alguno para disminuir sus ganancias. En el escenario económico
globalizado el suelo agrícola compite con usos urbanos y los terrenos que se ponen
en el mercado residencial son precisamente aquellos que no cuentan con las
condiciones agro productivas para insertarse en los circuitos económicos
internacionales.
Atrás de estos procesos existen una serie de relaciones de poder entre los agentes
que están determinando con sus decisiones el dibujo de las formas de ocupación
del territorio. En este contexto, se entiende que el poder, definido en este caso
como el grado de influencia que los actores involucrados en la construcción social
del territorio, puede ejercer control sobre el destino de una determinada área o
lugar, con el fin de avanzar en la consecución de objetivos específicos deliberados
con antelación. En su articulación intervienen tanto personas que ocupan una
situación de privilegio para ejercer dominio sobre otros actores que – a primeras
luces – aparecen subordinados a decisiones tomadas en esferas que escapan de su
control inmediato. Para descifrar la mecánica del poder en un determinado caso,
resulta útil considerar elementos operando a distintas escalas geográficas.
Siguiendo a Zunino, (2002), tanto en escalas generales como específicas existen
diferentes estrategias para hacer valer la autoridad (por ejemplo reglamentos,
leyes) o la capacidad para cambiar líneas de acción definidas por actores que
operan en los diferentes niveles que le son propios (por ejemplo las autoridades del
nivel local o nacional pueden ver afectadas sus decisiones de entes locales o
viceversa).
Consideraciones finales
Los condominios que dan lugar a la privatópolis tienen, como señalamos, una raíz
que está en la flexibilización del marco legal para acoger proyectos inmobiliarios
en la periferia del AMS y da cuenta de una acción deliberada del Estado chileno.
En ella se manifiestan situaciones que tienen que ver con el modo en que el
mercado inmobiliario promueve sus productos y la forma en que responden los
adquirentes. Existe un aumento de la oferta de suelo y de viviendas construidas
que no se condice con el incremento de la demanda en función del crecimiento
demográfico del AMS. En otras palabras hay más unidades a ser habitadas-
construidas que potenciales compradores. En paralelo aumenta la oferta y los
precios de los inmuebles tienden mantenerse o a incrementarse y la demanda se
mantiene o crece levemente. A su vez progresa la posibilidad de acceder a créditos
hipotecarios de bajo costo para adquirirlas, situación que en Europa y en América
del Norte se conoce como la burbuja inmobliaria (Brenner, 2004), concepto que
significa que el precio de las vivienda no tiene relación con los principios básicos
de la racionalidad económica y que están determinados en definitiva por cuanto
están dispuestos a pagar por ellos los compradores (Rullan y Artigues, 2007).
La indagación en los procesos territoriales actuales que viven las áreas urbanas del
país y sus respectivas implicaciones teóricas, constituye un ámbito del
conocimiento a profundizar por parte de las disciplinas científicas interesadas por
las transformaciones del territorio. La comprensión e interpretación de las
dinámicas espaciales debe llevar a establecer marcos de referencia adecuados para
la realidad nacional y que aporten al estudio y solución de las dificultades que
enfrenta el Estado y la sociedad chilena en estas materias.
Notas
[1] Proyecto Fondecyt regular 1060759 y Cooperación Internacional 77070242. Una versión en extenso de este
trabajo fue publicada en PERERA, P. e HIDALGO, R. p. 23-40. Producción Inmobiliaria y reestructuración
Metropolitana en América Latina. Santiago: Serie GEOlibros Nº11 y FAU/USP, 2008, p.167-195, con el título
Las dos caras de la expansión residencial en la periferia metropolitana de Santiago de
Chile: precariópolis estatal y privatópolis inmobiliaria.
[2] El procedimiento del cálculo del IDS fue tomado a partir del Índice de Desarrollo Humano (IDH),
metodología propuesta por el Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) (PNUD/MIDEPLAN,
2000). El IDS se construyó en base a tres tipos de indicadores o dimensiones: bienes suntuarios, nivel de estudio
de la población de más de 25 años y calidad de la vivienda (Hidalgo y Borsdorf, 2005). El primero de ellos
consideró nueve variables para 1992 y once para 2002. En el caso de las áreas urbanas, la unidad de análisis
elegida fue la zona censal; y en el de las áreas rurales, el distrito censal. Estas últimas son categorías manejadas
por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para la gestión y manejo de la recolección y tratamiento de los
datos censales.
[3] Según Hidalgo 2004 las tipologías de condominios existentes en la periferia metropolitana de Santiago son:
(a) Urbanizaciones cerradas: conjuntos de viviendas unifamiliares de más de 100 viviendas, con perímetro
cerrado y accesos controlados. En la mayoría de las ocasiones no se encuentran amparados en la normativa de
copropiedad y han logrado legalidad a partir de la aplicación de las ordenanza locales de cierre de calles y
pasajes. (b) Ciudades valladas: grandes proyectos inmobiliarios construidos por etapas, en la periferia inmediata
de las áreas metropolitanas. Principalmente están constituidos de viviendas unifamiliares, pudiendo también
considerar edificios de departamento. En su diseño se considera una amplia gama de equipamientos y servicios,
que dan autonomía de estos asentamientos respecto del entorno urbano donde se localizan. Se ven potenciados
por el mejoramiento de la redes de infraestructura vial y por la política urbana en torno a las Zonas de Desarrollo
Urbano Condicionado, ZODUC. (c) Loteos de parcelas de agrado: unión de predios desde 5.000 m² en
espacios periurbanos, acceso controlado y edificación libre en base a normativa interna del condominio.
[4] Ver trabajo de Hidalgo, Borsdorf y Sánchez para el caso de los megaproyectos de Chicureo en Colina al
norte del AMS, recientemente publicado en la Revista Ciudad y Territorio (2007).
[5] Las parcelas de agrado corresponden al fraccionamiento del suelo rústico originado por el Decreto con
Fuerza de Ley 3.516 de 1980, que estableció en su artículo primero que „los predios rústicos, esto es, los
inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites
de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de
Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una
superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas“. La aplicación de esta normativa condujo a un intenso proceso de
subdivisión de la tierra en las áreas rurales del país y con especial vigor en la periferia de las ciudades.
En este proceso se generan una serie de nuevos asentamientos de población, que son reconocidos en la toma de
datos de los Censo de Población y Vivienda del año 2002. En este sentido, el glosario de dicho Censo señala
que la parcela de grado corresponde a: “asentamiento humano, concentrado o disperso que se ubica en una o
más propiedades de pequeña extensión, inferior a media hectárea (5.000 metros cuadrados), con nombre propio
común a todas ellas. La parcela de agrado, por su dimensión no constituye una explotación agrícola, aun cuando
existan cultivos al interior de ella; se diferencia de la parcela agrícola por el tipo de edificación moderna de la
vivienda, correspondiente a un nivel socio-económico medio-alto y alto. Por lo general, la parcela de agrado se
ubica en las cercanías de los centros urbanos de importancia; ellos forman un conjunto de varias propiedades
que se reconocen con un nombre propio común, que generalmente se deriva del nombre del predio que las
originó, independientemente del nombre propio que pudiere tener cada propiedad. La parcela de agrado pierde
su categoría si su monto poblacional corresponde a la de Aldea (entre 301 y 1.000 habitantes)”.
[6] El Indice de Centralidad de Davies (ICa) consideró el número de farmacias, supermercados, hipermercados,
hospitales, colegios y bancos. Su concentración en base al universo del AMS dio a lugar la jerarquía de las
comunas consideradas. La fórmula de cálculo fue adaptada de Davies (1967).
[7] Las definiciones y atribuciones de los instrumentos citados quedan definidos por la Ley General de
Urbanismo y Construcciones.
Referencias Bibliográficas
DAVIES, W. Centrality and the Central Place Hierarchy». Urban Studies, 1967,
vol. IV, p. 61-79.
Referencia bibliográfica:
HIDALGO, Rodrigo, BORSDORF, Axel, ZUNINO, Hugo, ÁLVAREZ,
Lily. Tipologías de expansión metropolitana en Santiago de Chile: precariópolis
estatal y privatópolis inmobiliaria . Diez años de cambios en el Mundo, en la
Geografía y en las Ciencias Sociales, 1999-2008. Actas del X Coloquio
Internacional de Geocrítica, Universidad de Barcelona, 26-30 de mayo de 2008.
<http://www.ub.es/geocrit/-xcol/434.htm>