INICIA DEMANDA POR INCUMPLIMIENTO

CONTRACTUAL Y DAÑOS Y PERJUICIOS.

Señor Juez Civil y Comercial en Turno:

ROCIO MARIANELA AMIN,
Matrícula Profesional Nº3935,constituyendo domicilio procesal en Casillero de
Notificaciones nº 1831, APODERADA del Sr. Jorge Luis Burkhard, DNI:
16.867.084, con domicilio en Calle Lavalle Nº 1254, Bº Centro de la Ciudad de La
Banda, a V.S. me presento y digo:

I.- OBJETO:
Que por el poder conferido por mi mandante,el cual adjunto, vengo a
promover juicio ordinario por INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL Y DAÑOS
Y PERJUICIOS, contra el Sr. Jose Luis Martinez, DNI: 31.596.473, con
domicilio en la calle Saenz Peña Nº 1028, Bº Centro de esta Ciudad de La Banda, por
la suma de Pesos DOS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA
MIL($2.880.000) o lo que en más o en menos resulte de la prueba a producirse, con
intereses hasta su efectivo pago y costas, en base a las consideraciones de hecho y
derecho que a continuación expondré.

II.- MEDIACIÓN PREVIA

En cumplimiento de lo previsto por la ACORDADA 24 05 2018 -
Implementación del Plan Piloto de Mediación Patrimonial , NO SE CELEBRÓ
AUDIENCIA PREVIA por no contar con Mediaciones Patrimoniales en Jurisdicción
Banda.

III.- HECHOS:
El día 04 de Diciembre de 2019, el Sr. JORGE LUIS BURKHARD
celebró un contrato de COMODATO (CASA DE FIN DE SEMANA) con el Sr.
JOSE LUIS MARTINEZ el día 04 de Diciembre de 2019.-

Que oportunamente, el mencionado contrato fue quebrantado por el Sr

Martínez en cuanto a lo estipulado por las cláusulas aceptadas por las partes. Siendo
que en el mismo se rubricó que la finca entregada en comodato era
EXCLUSIVAMENTE para uso familiar y con PROHIBICIÓN EXPRESA de
realizar fiestas privadas, eventos o realizar cualquier tipo de ruidos molestos, caso
contrario se aplicaría una MULTA DE U$S 1.000 DÓLARES y aún así
INCUMPLIÓ EL MISMO cuando en pleno fase 1 de aislamiento por COVID, el
denunciado realizó una fiesta clandestina, que fue de conocimiento público, ya que se
procedió a la correspondiente clausura del lugar.-

Asimismo se estipuló que el Sr. Martínez RESPONDERÍA POR

LOS DAÑOS Y PERJUICIOS que ocasione al no desocupar la vivienda en el
tiempo estipulado y en las condiciones en las cuales fue entregado el inmueble, ya
que resultó HACIENDO ABANDONO DEL MISMO.-

Que entre las cláusulas a las que se comprometió a cumplir el Sr

Martínez se encuentra la de ABONAR la suma de $450.000 (PESOS CIENTO
CINCUENTA MIL) firmando tres pagarés de $150.000 al efecto, en concepto de
ALQUILER, los cuales NUNCA FUERON ENTREGADOS.

Que entre los DAÑOS producidos por el DEMANDADO se

encuentran: paredes y puertas del inmueble dañadas, objetos tales como por ejemplo
farolas y accesorios de decoración del patio sustraídos y destrozados, cocina y calefón
en total inutilización, sillas y sillón rotos, colchón manchado e inutilizado, ventanas
dañadas, paredes con humedad, grietas, tv led arrancado, entre otros destrozos, lo cual
se acredita con fotos adjuntadas.-

Es por ello que, en fecha 22/08/2022 se envió una carta documento

al Sr. Martinez en la cual se lo INTIMA Y EMPLAZA por el término de 24 hr a
abonar la suma adeudada por los tres pagarés, las multas por incumplimiento del
contrato y los daños ocasionados en la finca, siendo NULA la respuesta por parte del
mismo. No obstante a lo expuesto RESALTO los cientos de llamados y mensajes de
whatsapp, en donde no se tuvo ninguna respuesta a los pedidos de solucionar el
problema.-

De acuerdo con lo manifestado, y atento el claro desinterés de la

demandada para dar cabal cumplimiento con las obligaciones contraídas, vengo a
iniciar formal DEMANDA POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL,
RECLAMANDO LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS
CORRESPONDIENTES, atento a que difiere las obras encomendadas con las
ejecutadas. Entendiendo este incumplimiento como responsabilidad exclusiva de la
demandada.

IV.- DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS

La falta de cumplimiento de la obligación a su cargo ha sido por
exclusiva culpa del Sr. Martinez -aquí la demandado -y por ello no sólo deberá ser
obligado a resarcir el daño ocasionado, sino que también estará obligada a satisfacer
al accionante, de los perjuicios e intereses, sin que medie en este supuesto ninguna
causal de excusación de su responsabilidad.
El demandado deberá resarcir a esta parte en los términos del art. 1082
del Cód. Civ. y Com. Nac. que establece: “La reparación del daño, cuando procede,
queda sujeta a estas disposiciones: a) el daño debe ser reparado en los casos y con
los alcances establecidos en este Capítulo, en el Título V de este Libro, y en las
disposiciones especiales para cada contrato; b) la reparación incluye el reembolso
total o parcial, según corresponda, de los gastos generados por la celebración del
contrato y de los tributos que lo hayan gravado; c) de haberse pactado la cláusula
penal, se aplica con los alcances establecidos en los artículos 790 y siguientes.”
La doctrina se ha expresado al respecto: “… frente al incumplimiento
de obligaciones nacidas de un contrato, el acreedor tiene en algunos supuestos la
posibilidad de resolver el negocio –doctrina de los arts. 1204 del Cód. Civil y 206
del de Comercio y concordantes-, quedando entonces enmarcada su pretensión
resarcitoria dentro del daño al interés negativo” (TRIGO REPRESAS, Félix A. y
LÓPEZ MESA, Marcelo J. Tratado de la Responsabilidad Civil. T. II. Ed. La Ley. p.
154).”.
El daño causado por la conducta de el aquí demandado ha gravitado
sobre el ejercicio pleno del derecho de propiedad del actor, impidiéndole enajenar la
propiedad, darla en locación, etc. Asimismo, los daños ocasionados a la propiedad en
los elementos rotos y/o faltantes, los deterioros por suciedad, el mal funcionamiento
de aberturas, la rotura de marcos de ventanas y contra-vidrios se deben a la acción
física sobre ellos y a la omisión de restaurarlos de manera propia, según
correspondía al buen uso del inmueble; por otro lado, los desperfectos comprobados
en los bienes muebles, en las alfombras y en el jardín evidencian desdén de la
locataria en el empleo de la cosa conforme a su destino, los que podrían haberse
evitado con la debida precaución y diligencia por parte del arrendatario. El daño
que el inmueble locado registre al momento de restituirse se presume que se originó
por culpa del inquilino. (Partes: S de C D E c/ F P S.A. y otro/a s/ daños y perjuicios
incump. contractual (exc. estado) Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial de San Isidro.Sala/Juzgado: Primera,Fecha: 23-ago-2016. Cita: MJ-JU-M-
100600-AR | MJJ100600 | MJJ100600).
Por ello mi parte reclama en concepto de daños y perjuicios la suma de
Pesos PESOS UN MILLÓN QUINIENTOS MIL ($1.000.000 con más intereses y
costas). –

V.- CLÁUSULA PENAL

Conforme la cláusula TERCERA del contrato agregado en autos, se
acordó con el demandado lo siguiente: “Queda convenido que el inmueble será
ocupado exclusivamente por la parte comodataria para vivienda familiar, quedando
prohibido terminantemente realizar fiestas privadas, eventos o realizar cualquier
tipo de ruidos molestos. Caso contrario se aplicará una multa de U$S 1.000 dólares
y se producirá la rescisión automática del comodato.” La Cláusula 7.2 DICE: En
el supuesto de no cumplir con el reintegro de la tenencia y la desocupación que se
pacta, el comodatario se hace pasible del pertinente emplazamiento. Asimismo,
abonará al locador una multa diaria de PESOS DOS MIL QUINIENTOS ($2.500)
por cada día de demora en la entrega del bien. En el caso previsto, responderá por
los daños y perjuicios que se ocasionen al COMODANTE, por retención
indebida de la cosa o por cualquier otra causa”.
Ambas partes acordaron la precedente cláusula penal expuesta, sin
perjuicio del derecho de reclamar los daños y perjuicios sufridos, por lo que en dicha
cláusula se autoriza el reclamo de la multa hasta el cumplimiento de las obligaciones
convenidas.
Atento a ello, habiéndose intimado al demandado para subsanar las
obligaciones pactadas, esto es el día 22/08/2022, fecha en que se constituyó en mora
hasta la interposición de la presente demanda, deberá aplicarse una multa diaria de
Pesos DOSCIENTOS QUINCE MIL ($215.000) Y USD$1.000 dólares.
Conforme lo expuesto, se reclama en este concepto la suma de Pesos ($215.000) y en
Dólares,la suma de USD$1.000.

VI.-LUCRO CESANTE:
El lucro cesante está dado por las ganancias que he dejado de percibir
como consecuencia directa de la falta de cumplimiento por parte del demandado por
los DAÑOS PRODUCIDOS A LA PROPIEDAD Y EL INCUMPLIMIENTO
DE LOS PAGOS DE MULTAS Y ALQUILER.
Al respecto la doctrina expreso que “…El sustrato ontológico del lucro
cesante es este: un perjuicio derivado de la privación de un enriquecimiento
patrimonial. No dándose esta plataforma, no existe daño. Este cercenamiento de
beneficios debe ser de orden material, valorable desde una óptica económica; si la
lesión no atañe (mediata o inmediatamente) a lo productivo, corresponde a la órbita
del daño moral” “A ello debemos añadir que el lucro cesante debe presentar una
certeza relativa, a tenor de lo cual: (i) no es exigible certeza absoluta de que la
ganancia cuya privación se reclama se hubiera producido (lo que sería imposible de
demostrar, pues al tratarse de un beneficio aún no incorporado al patrimonio, su
efectiva materialización se encuentra expuesta a innumerables variables que pueden
redundar en su frustración)20; (ii) sí es exigible un juicio de probabilidad, que
permita establecer verosímilmente, de acuerdo a las reglas de la experiencia y lo que
ordinariamente acostumbra suceder según el curso natural y ordinario de las cosas,
dicho beneficio hubiera tenido lugar; como se ha dicho, “se requiere el aporte de
circunstancias objetivas que autoricen a inferirlo, debiendo descartarse el que sólo
reposa en las aspiraciones, deseos o imaginación de la víctima, sin real sustento
material en los hechos” (Fernando J. LÓPEZ de ZAVALÍA, Irretroactividad de las
leyes, LL, 135-1485 a 1493, pág. 310 y ss)
Como he manifestado anteriormente V.S., el inmueble es destinado
para su locación, por lo que en el estado actual en que LO ABANDONÓ él Sr.
Martinez, fue imposible alquilarlo por el lapso de un año que demoraron los arreglos
y sustituir lo destruído por el demandado, por ello considero que la chance perdida
como consecuencia inmediata del accionar antijurídico del demandado, se estima en
la suma de Pesos UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL ($1.200.000).
Dicha estimación se formula, por la cantidad de meses que el inmueble
estuvo sin la posibilidad cierta de poder arrendarlo, dado por las condiciones en que
se encontraba, esto es 12 meses, y considerando que el mercado un inmueble de
iguales característica y ubicación, se estima en un canon locativo de Pesos UN
MILLÓN DOSCIENTOS MIL ($1.200.000), de allí la suma requerida en este
concepto, de allí la razonabilidad de la estipulación realizada.

VII.- DAÑO MORAL:

El daño moral existe cuando se lesionan derechos de las personas que
son extraños a valores económicos. No obstante, su reparación tiene un carácter
resarcitorio y no meramente sancionatorio o ejemplar, en tanto de lo que se trata de
lograr a través de la indemnización es una compensación que, en alguna medida,
morigere los efectos del agravio moral sufrido.
En autos, se ha expresado anteriormente, este inmueble es destinado para
su locación, y ante la falta de cumplimiento de la parte demandada y del perjuicio que
significa tener el inmueble vacío, imposibilitado de poder disponer o alquilarlo, por lo
que se frustra un interés legítimo en cuanto al uso y goce de la propiedad.
Se ha dicho en ese sentido que, “…para que resulte procedente la reparación moral,
es necesario considerar la repercusión que la acción dañosa provoca en la persona
afectada. Las molestias, así como los reclamos extrajudiciales o la necesidad de
accionar judicialmente para obtener el reconocimiento de su derecho
indemnizatorio, no constituyen daño moral: para que así sea, es menester alegar y
probar -razonablemente- la modificación disvaliosa del espíritu, del querer o sentir
de la supuesta damnificada para, así, admitir tal rubro indemnizatorio… (conf. esta
CNCom., esta Sala A, 16/11/2006, mi voto, in re: «Bus Domingo Gabriel c/
Transportes Metropolitano General Roca S.A.», entre muchos otros; idem, Sala D,
26/05/1987, in re: «Sodano de Sacchi c/ Francisco Díaz S.A. s/ Sumario»)
“Es que el agravio moral importa una lesión a las afecciones legítimas: entre otras,
la paz, la tranquilidad de espíritu, la libertad individual, el honor, la integridad
física, los afectos familiares, aunque no cualquier inquietud o perturbación del
ánimo derivados de la privación de bienes materiales son suficientes para
justificarlo…” (conf. esta CNCom., esta Sala A, 30/12/2010, mi voto, in re «Flores
Plata de Cisneros Elida c/ Transportes Metropolitanos General Roca S.A. s/
Ordinario»; idem, Sala B, 12/08/1986, in re: «Katsikaris, A. c/ La Inmobiliaria Cía.
de Seguros s/ Ordinario»).-
Conforme a lo expresado, en este concepto se reclama la suma de Pesos
QUINIENTOS MIL ($500.000).

VIII.- LIQUIDACIÓN:
Componen la siguiente liquidación los rubros que a continuación se
detallan:
RUBROS MONTOS
Daños y Perjuicios $ 1.000.000.-
Cláusula Penal $ 215.000 y USD$1.000-
Lucro Cesante $ 1.200.000.-
Daño Moral $ 500.000.-
TOTAL RECLAMADO $ 2.915.000 y USD$1.000-
Se deja constancia que los importes han sido calculados al momento
de interponer la presente demanda, motivo por el cual se solicita la aplicación de
intereses desde dicho tiempo y hasta el pago total de lo reclamado, ello sumado al
anatocismo estipulado en el art. 770[2] inc. b y c del Cód. Civ. y Com. Nac.
Atento a lo precedentemente expuesto, vengo a solicitar a V.S.
condene al demandado, a abonar la suma de Pesos DOS MILLONES,
NOVECIENTOS QUINCE MIL ($2.915.000) Y la suma de MIL DÓLARES
(usd$1.000), lo que en más o en menos resulte de la prueba a producirse, debiendo
adicionar a dicho monto intereses y costas.

IX.- PRUEBA.
Se ofrece la siguiente prueba:
A.- DOCUMENTAL:
1.- Contrato de locación de obra de fecha 04/12/2019.
2.- Cartas Documentos N° 4010906100.
3.- Copia de los pagarés adeudados.
4.- 3 Boletas de compras en casas de comercio MAXIOHOGAR y CASTILLO de
fecha 12/07/2022 y 08/08/2022.
5.- 13 pliegos de fotos de las roturas, daños producidos por el demandado.
B.- INFORMATIVA
Se libre oficio a:
1.- AFIP y DGI: para que informe sobre el ESTADO IMPOSITIVO DEL SR.
MARTINEZ, categoría denunciada, bienes patrimoniales,deudas y en todo lo que
pueda informar al respecto.
2.-ANSES: para que informe si el Sr. Martínez percibe algún cobro de haber o ayuda
social.
3.-Hago reserva de ampliar las pruebas.-

D.- CONFESIONAL
Se cite al demandado a absolver posiciones y reconocer documentación a la audiencia
que al efecto V.S. fijará y bajo apercibimiento previsto por el ar. 417 del Cód. Proc.
Civ. y Com. Nac.

E.- PERICIAL
Solicito se designe perito CALÍGRAFO para que dictamine acerca de si alguna de las
firmas puestas al pie del contrato traído al demandar por mi parte le pertenece y fue
puesta de su puño y letra. En caso de incomparecencia o de negativa a la formación
del cuerpo de escritura, se tendrá la firma atribuída como de su puño y letra,
imponiéndose la multa del artículo citado.

X.- DERECHO:
Fundo el derecho que me asiste en los términos de los arts. 1251, 1256,
1272, 1082, 1737, 1738 y concordantes del Cód. Civ. y Com. Nac., arts. art. 319 y
concordantes del Cód. Proc. Civ. y Com. Nac., Doctrina y Jurisprudencia aplicable a
este caso.

XI.- COMPETENCIA:
Es competente V.S. para entender en las presentes actuaciones,
conforme a que la misma está dada por el contrato de obra suscripto por las partes, en
el cual se ha fijado de común acuerdo la jurisdicción y competencia de los Tribunales
de la Ciudad de La Banda, Santiago del Estero y por el domicilio de las partes y del
lugar del inmueble en cuestión.-

XII.-MEDIDAS CAUTELARES:
 SOLICITO CON HABILITACION DE DIAS Y HORAS
INHÁBILES, MEDIDA CAUTELAR DE INHIBICIÓN GENERAL DE
BIENES: Que manifiesto y de la prueba acompañada surge, que busca a asegurar el
resultado final de lo aquí reclamado, se DESCONOCE el estado de SOLVENCIA
ECONÓMICA, evidenciado lo manifestado por el denunciado en cuanto a las
maniobras tendientes a evitar cumplir con las cuotas adeudadas como así también
responder por los daños ocasionados en el inmueble, eludir responder mensajes de
WhatsApp, llamadas y carta documento enviada, amerita que S.S, con buen criterio
para no desproteger al reclamante y no frustrar sus derechos y expectativas de
percibir sus créditos. Y que para que nada de ello pueda suceder recurro a su buen
criterio y solicito ORDENE LA CAUTELAR SOLICITADA. Téngase presente de
las constancias de autos la Verosimilitud del derecho y el peligro en la demora.

XIII.- PETITORIO:
Por todo lo expuesto, a V.S. solicito:
1°) Se me tenga por presentando, por parte y por constituídos los domicilios legal y
Casillero de Notificación
2°) Se corra traslado de la acción por el término y bajo apercibimiento de ley.
3°) Se tenga presente la prueba ofrecida.
4°) Se tenga por agregada la prueba documental.
5°) Se tenga presente y se haga lugar a las medidas preventivas solicitadas.
6°) Oportunamente se haga lugar a la demanda incoada, con expresa imposición de
costas.
Proveer de Conformidad,
SERA JUSTICIA