UPLA UNIVERSIDAD PERUANA LOS ANDES

MAESTRÍA DE DERECHO CIVIL Y COMERCIAL

CONTRATOS PREPARATORIOS

INTEGRANTES:

• ÁVILA SALVADOR ENRIQUE

ALEJANDRO
• GONZÁLEZ OVIEDO FIORELLA
LISSET
• LÓPEZ ZARATE LUISA DE LOS
ÁNGELES
 TEMARIO
SITUACIÓN PROBLEMÁTICA

OBJETIVOS

JUSTIFICACIÓN, VARIABLE, HIPÓTESIS

CONTRATOS PREPARATORIOS

CONTRATO DE OPCIÓN Y COMPROMISO DE CONTRATAR

ÁMBITO REGISTRAL Y DERECHO COMPARADO

JURISPRUDENCIA, DISCUSIÓN

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
 ¿CUÁL ES LA JUSTIFICACIÓN PARA QUE NUESTRA LEGISLACIÓN REGULE
COMO ACTO INSCRIBIBLE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN Y NO LOS
COMPROMISOS DE CONTRATAR?

CÓDIGO CIVIL PERUANO

Articulo 1414 Compromiso Articulo 1419 Contrato de

de Contratar. Opción.
Figuras jurídicas contractuales similares,
pero con distintos tratamientos jurídicos

Por el compromiso de contratar las

partes se obligan a celebrar en el Por el contrato de opción, una de las partes
queda vinculada a su declaración de celebrar
futuro un contrato definitivo.
en el futuro un contrato definitivo y la otra
tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no

La norma regula ambas

situaciones jurídicas, pero no
hace referencia sobre tema
de su inscripción
correspondiente.
 ¿CUÁL ES LA JUSTIFICACIÓN PARA QUE NUESTRA LEGISLACIÓN REGULE
COMO ACTO INSCRIBIBLE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN Y NO LOS
COMPROMISOS DE CONTRATAR?

ARTICULO 2019 ACTOS Y

DERECHOS INSCRIBIBLES Solo regula los contratos de
Opción y su inscripción
ARTICULO 2023 INSCRIPCIÓN
correspondiente .
DE CONTRATO DE OPCIÓN.

Es menester señalar que nuestros cuerpos normativos,

¿Si ambos tipos contractuales están no ha incidido en la exigencia de la inscripción de lo
dentro de nuestro ordenamiento compromisos de contratar por ello, dejaron este vacío
jurídico civil, porque hace la jurídico.
distinción con el compromisos de
contratar e incluso llega a mencionar
que estos deben tener elementos Nace una pregunta llamativa ¿Cuál seria el impacto
esenciales de los contratos? jurídico si los contratos de compromiso lograrían su
inscripción?.
 Código Civil de 1984, ha consagrado la institución de los
contratos preparatorios, como el común denominador de
cualquier contrato que se desee celebrar en el futuro, y
se reduce, en consecuencia, a preparar y asegurar
situaciones jurídicas que comprometen a las partes a la
formalización o ejecución de un contrato posterior

CONTRATOS
PREPARATORIOS

Por lo tanto, la doctrina suele emplear distintas

terminologías para aludir al Contrato Preparatorio, tales
como: contrato preliminar, promesa de contrato,
antecontrato, precontrato, entre otras terminologías que
al fin y al cabo conllevan a las partes contractuales a una
misma finalidad: celebrar un contrato definitivo.
 Tesis Tradicional, asumida entre otros, por CASTAN,
COVIELLO, DE DIEGO y MESSINEO.

TRES
La Tesis de la Base del Contrato respaldada por ROCA
TESIS
SASTRE.
PRINC
IPALES

Tesis del Contrato Preliminar, sustentada por DE CASTRO, DÍEZ

PICAZO Y SPOTA.
 CARACTERÍSTICAS

Carecen de un fin económico propio inmediato.

Constituye el acuerdo de la voluntad de las partes de asegurar un contrato futuro.

El objeto de estos contratos es que las partes se obligan a hacer un contrato definitivo
a futuro.

El plazo a futuro es de un año, renovable.

 CLASES DE
CONTRATOS CONTRATO DE COMPROMISO
PREPARATORIO OPCIÓN. DE CONTRATAR.
S
CONTRATO DE OPCIÓN

Por este contrato, una de las partes queda

obligada a celebrar en el futuro un contrato
definitivo, y la otra parte tiene el derecho
exclusivo de celebrarlo o no.

La opción es un contrato completo, de

naturaleza peculiar, porque es preparatorio
del contrato definitivo y sólo cumple su
objetivo una vez que se celebra.
 PARTES DEL CONTRATO

Sujeto pasivo: es el
Sujeto activo: es la deudor, es el que está
parte que tiene el obligado a celebrar el
derecho de ejercitar la contrato definitivo. Se
opción; se le le denomina,
denomina, optante opcionista.
 Opción con reserva de
beneficiario: cuando se ha
pactado que eh optante se
reserva el derecho de designar la
persona con la que se establecerá
el vínculo definitivo

OTRAS
CLASES DE
CONTRATO
DE OPCIÓN

Opción recíproca: cuando se ha

pactado que la opción de
celebrar o no el contrato
definitivo, pueda ser ejercitada
indistintamente por cualquiera
de las partes
 Toda opción está sujeta al plazo
máximo de 6 meses y cualquier
PLAZO MÁXIMO exceso se reduce a
este límite.

Es permitida la renovación por un

plazo no mayor de seis meses
 EL COMPROMISO DE CONTRATAR Y EL ACCESO A LA
INSCRIPCIÓN REGISTRAL

La inscripción del compromiso

Advertimos que la de contratar daría el beneficio
Superintendencia Nacional de oponibilidad frente a
de Registros Públicos - Sin embargo, no existe una terceros, pues la intención de
SUNARP, admite la justificación lógica para contratar y la buena fe del
inscripción de los Contratos denegar ese derecho al tercero registral se extendería a
de Opción, amparado en lo compromiso de contratar la publicidad de ese asiento,
prescrito en el numeral 2 del además con ello se permitiría
artículo 2019 del Código que el Registro publicite
Civil, cuando señala que realidades y no ficciones.
“son inscribibles los
contratos de opción”
 DERECHO COMPARADO
Regula la inscripción del contrato preliminar, solo de aquellos
preliminares de los contratos que transfieren constituyen o
Código Civil italiano artículo 2645 modifiquen derechos reales inmobiliarios a fin de brindar tutela a los
promisarios adquirientes.

Señala que en el Registro se inscribirán entre otros títulos los contratos

Artículo 1125. de promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos.
Código Civil de Guatemala
regula la inscripción con carácter de obligatorio de la promesa cuando
Artículo 1680 esta se refiera a enajenación de bienes inmuebles o derechos reales
sobre aquellos.

La promesa de vender un inmueble, hecha por escritura pública e

Código Civil De Panamá Artículo 1221 inscrita en el Registro de la Propiedad, constituye una limitación del
dominio en virtud de la cual el promitente no podrá enajenar el
inmueble mientras no sea cancelada la inscripción de la promesa, ni
gravarlo sin el consentimiento del presunto comprador.
 Sentencia Casatoria N° 1659-2014-la Libertad

PRETENSIÓN: OTORGAMIENTO DE
ESCRITURA PÚBLICA SOBRE EL
ESTACIONAMIENTO Hechos relevantes:
• El 19.01.2012 celebran contrato de
promesa de compraventa de bien
inmueble sobre un departamento y
de
pa
rta un estacionamiento señalando las
m
en
to partes, el monto y el bien materia de
enajenación. No contaba con un plazo
to de exigibilidad para contrato
definitivo.
ie n
m

• El 19.03.2012 celebraron un contrato

na
cio
ta

definitivo de compraventa de bien

es

inmueble, elevándose a escritura

pública respecto al departamento.
DEMANDADA DEMANDANTES
PROMITENTE VENDEDORA PROMITENTES COMPRADORES
 Análisis:
• Se debió efectuar un análisis sobre el acto jurídico de ambos.
• Evaluar la formación de la voluntad (elementos internos y externos)
• En efecto, existen dos contratos definitivos.

El primer y segundo contrato Confirma la sentencia de El contrato de fecha 19.01.2012 es

tienen términos y condiciones primera instancia. calificado como definitivo debido a
diferentes , el primero, sólo es un que se habían ejecutado las
contrato preparatorio. prestaciones y no existía en el
fondo un plazo de exigibilidad para

Segunda instancia

Corte Suprema
El estacionamiento en el contrato
Primera instancia

de fecha 19 .01.2012 solo se fijó el celebrar un contrato definitivo.

precio total sin especificar cuál era
el precio por cada inmueble (el Ordenó que se expida la respectiva
departamento y el escritura pública respecto al
estacionamiento), mientras que estacionamiento.
en la escritura pública se detalla el
precio del único inmueble (el
departamento). Declara fundada el recurso de
Declara infundada la demanda. casación.
 Análisis de la Resolución N° 221-2019-SUNARP-TR-A
Título de presentación N° 2637259 de fecha 22.11.2018 donde se solicita de inscripción de un contrato
preparatorio de compraventa elevada a escritura pública, sobre la Partida Electrónica N° 11123718 del
Registro de Predios del Cusco.

- Tacha el título Principio de Análisis

- Aplica el Art. tipicidad de los El código civil en
2019 del CC actos registrales su artículo 2019,
- No se transfiere La naturaleza del es exclusivo al

Análisis del grupo

Registrador Público

Tribunal Registral
o modifica contrato es el de sólo permitir la
derecho reales un preparatorio y inscripción de
alguno no uno definitivo contratos de
opción. Situación
Criterio objetivo: que debe ser
voluntad de las modificada.
partes plasmada
en una EP
 No existe razón coherente para que la legislación peruana
considere como actos inscribibles a los contratos de opción y no
de compromiso de contratar, pues este último también es una
categoría contractual, es autónomo, puede revestir la forma de
promesa unilateral o bilateral, tiene por finalidad el
aseguramiento del contrato definitivo y concibe verdadera
voluntad de celebrar el contrato final.

Si los contratos de compromiso llegaran a ser materia de

inscripción registral, podrían garantizar y generar una especie
CONCLUSIONES de seguridad jurídica a los suscribientes lo cuales utilizan este
tipo contratos en la vida diaria, asimismo bajo el principio de
publicidad estaríamos brindando un derecho preferente ante
otras personas.

Nuestro Código Civil Peruano, debería modificar el artículo

2019 que versa sobre los actos inscribibles, empero ha dejado
de lado a los contratos de compromiso, es por ello que en el
enciso dos debería ser modificado de la siguiente manera: son
actos inscribibles los contratos preparatorios celebrados.