Acheter Intelligemment Enchères Immo Club

Comment acheter intelligemment de
l'immobilier aux enchères ?
Le guide pratique pour acheter de l'immobilier jusqu’à 45% en dessous du prix
du marché aux enchères immobilières

Comment acheter intelligemment de l'immobilier aux enchères ? Copyright ©
2022 Jean-Pierre d’Enchères Immo Club
Tous droits réservés.
ISBN : 9798847413473
Sommaire
Préface
Avant-propos
Avis au lecteur
Introduction
Chapitre 1
Introduction aux ventes aux enchères immobilières
1.1. Quel « Mindset » pour avoir du succès dans les ventes aux enchères
immobilières judiciaires ?
1.1.1.Timidité à bannir, rigueur à adopter
1.1.2.L’importance d’avoir une éthique
1.1.3.Des remords injustifiés
1.1.4.Soyez audacieux, mais pas téméraire
1.2. Les différents types de ventes aux enchères immobilières
1.3. La procédure de saisie d’un bien immobilier jusqu’à la vente aux enchères
1.4. Les principaux acteurs concourant à une vente aux enchères immobilière
judiciaire
1.4.1.Potentiel adjudicataire
1.4.1.1. Particuliers
1.4.1.2. Marchands de biens
1.4.1.3. SCI
1.4.2.Le débiteur (la personne physique ou morale saisie)
1.4.3.Les avocats
1.4.4.L’huissier
1.4.5.Le Juge de l’exécution et son greffier
1.4.6.Autres acteurs
Chapitre 2
Utiliser la banque pour financer un bien immobilier acheté aux ventes aux
enchères
2.1. Comment monter un dossier de financement séduisant ?
2.2. Faire le point avec la Banque
2.2.1.Les différents types de prêts immobiliers
2.2.2.Comment parler à son banquier ?
2.2.3.Ma banque ne veut pas me financer
2.3. Dépôt des chèques de banque
2.4. Échanger avec un avocat sur votre montage financier
2.5. Discussions post-enchère : Optimisation de votre prêt bancaire
2.6. Vous n’avez pas réussi à payer dans les délais impartis
2.7. L’astuce pour que les banques vous financent plusieurs biens
Chapitre 3
La méthode Risques Maîtrisés et Gros Gains (RM2G) – Partie 1
3.1. Présentation des différentes étapes de la méthode RM2G
3.2. Définir votre objectif pour les enchères
3.2.1.Ma résidence principale acquise à bas prix
3.2.2.Plus-Value Exceptionnelle
3.2.3.Forte rentabilité locative
3.2.4.Fixer votre plus-value ou la rentabilité souhaitée
3.3. Ciblage : Identifier les biens sur lesquels vous souhaitez porter les
enchères
3.3.1.Trouver la bonne affaire
3.3.2.Les biens inoccupés et occupés
3.3.3.La méthode RM2G pour identifier les bonnes affaires
3.4. Planification
3.5. Revue du cahier des conditions de vente (CCV)
3.6. Visite des biens
3.6.1.Les éléments clés à regarder
3.6.2.Estimation des travaux post-visite
Chapitre 4
La méthode Risques Maîtrisés et Gros Gains (RM2G) – Partie 2
4.1. Comment déterminer votre enchère maximale ?
4.1.1.Stratégie Achat-revente : Comment déterminer le prix de revente d’un
bien ?
4.1.2.Stratégie de Location : Comment déterminer un loyer réaliste ?
4.1.3.Les différents frais et charges d’une acquisition via les ventes aux
enchères
4.1.3.1. Les frais liés au processus de vente
4.1.3.2. Les charges incombant au propriétaire
4.1.3.3. Frais liés au financement
4.1.3.4. Travaux de rénovation
4.1.4.Calcul de l’enchère maximale
4.1.4.1. Stratégie Achat-revente
4.1.4.2. Stratégie de location
4.2. Réserver votre avocat
4.2.1.Les tarifs des avocats
4.2.2.Comment réserver un avocat avec un bon rapport qualité/prix ?
4.2.3.Les documents à fournir à l’avocat
4.3. Les chèques de banque ou caution bancaire à présenter lors de l’audience
4.3.1.La garantie bancaire
4.3.2.Le chèque à l’ordre de la CARPA
4.4. Assurer son bien
4.4.1.Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
4.4.2.Assurance protection juridique
4.5. Le jour J : L’audience des ventes aux enchères immobilières
4.6. Formalités post-vente
Chapitre 5
Prise de possession de votre bien
5.1. Bien libre
5.2. Bien occupé avec un contrat valide
5.3. Bien occupé par un occupant sans droit ni titre
5.3.1.Négociation à l’amiable
5.3.2.Procédure d’expulsion
5.3.3.Les frais liés à la procédure d’expulsion et nos
astuces
Conclusion
Glossaire
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Préface
Avant de lire le premier chapitre de ce livre, vous devez vous

demander qui je suis.
Laissez-moi vous raconter mon histoire…
Depuis mon enfance, j’ai toujours voulu être libre et indépendant

comme mon père, gérant d’une petite PME, mais qui avait du temps
pour profiter de la vie et surtout de sa famille. Dès mon plus jeune
âge, la notion d’indépendance était déjà ancrée en moi. Au fil des
années, j’ai commencé à comprendre la dure réalité de la vie
occidentale. Faire de longues études pour avoir un job dans lequel
l’on travaille de longues heures jusqu’à détériorer sa santé ; et le tout,
pour enrichir quelqu’un (les actionnaires) que l’on ne verra
probablement jamais, en vue d’obtenir un salaire en dessous du
SMIC (si l’on prend en considération le taux horaire).
J’ai joué ce petit jeu de « faire carrière » et j’étais même plutôt bon.
Mais je n’étais pas épanoui et j’angoissais sur le fait de penser qu’une
vie médiocre était déjà toute tracée pour moi : longues études,
carrière professionnelle déprimante, mariage, enfants, divorce,
retraite et mort.
Quand j’ai réellement pris conscience du chemin de vie aliénant que

j’étais en train de prendre, j’ai commencé à chercher des sentiers
pouvant me faire sortir de cette autoroute du désespoir. Et
étonnamment, mon corps et mon esprit réagissaient favorablement à
cette nouvelle quête. C’est dans ce contexte que je suis tombé dans
l’immobilier.
Pour faire court, j’ai commencé à investir dans l’immobilier il y a
8 ans, à travers le marché classique, c’est-à-dire en achetant par le
biais d’une agence immobilière ou de particulier à particulier.
À cette époque-là, je ressentais de la frustration parce que je

dépensais beaucoup d’énergie et de temps à chercher les bonnes
affaires, et malheureusement pour des résultats très décevants.
Et puis, j’ai fini par comprendre que pour trouver les bonnes affaires,
il faut avoir beaucoup de temps, être réactif et avoir un réseau très
bien établi. Parce qu’en fait, 95 % des bonnes affaires n’apparaissent
jamais sur les sites de vente de biens immobiliers tels que
seloger.com ou encore leboncoin.
En partant de ce constat, il fallait que j’identifie d’autres méthodes

alternatives pour trouver de bonnes affaires.
Et suite à mes interminables recherches, je suis tombé fortuitement

sur les ventes aux enchères immobilières judiciaires ; et quand j’ai vu
le potentiel de ce marché, j’ai eu énormément de regrets parce que je
me suis dit que j’ai perdu beaucoup de temps à chercher l’introuvable
sur le marché classique.
Pour vous donner une idée du potentiel de ce marché, 30 % des

biens vendus aux enchères peuvent être considérés comme de
bonnes affaires. Et en plus, il peut y avoir des ventes toutes les
semaines en fonction des tribunaux et de la période.
Vous comprenez maintenant qu’il y a une réelle opportunité à saisir.
C’est donc en toute logique que j’achète maintenant tous mes biens
immobiliers exclusivement via les ventes aux enchères immobilières.
Et à ce jour, j’ai un patrimoine de plus de 1 600 000 € en France et en

Amérique du Nord. Je n’aurais jamais pu atteindre de tels résultats
sur une aussi courte période si j’avais continué à acheter de
l’immobilier comme la majorité de la population.
J’ai donc fait des ventes aux enchères immobilières ma spécialité, et
aujourd’hui, j’anime la communauté Enchères Immo Club. Pour en
savoir plus, je vous invite à vous rendre sur notre site internet
www.encheresimmoclub.com.
-- Jean-Pierre, co-fondateur de la communauté

Enchères Immo Club --
Avant-propos
Tout d’abord, je vous remercie sincèrement de nous avoir fait

confiance en achetant ce livre. C’est pour moi un grand honneur de
vous transmettre mes connaissances et mes expériences (et celles
de la communauté Enchères Immo Club) à travers ce livre.
Je tiens également à vous féliciter d’avoir pris la décision d’acheter ce

livre, afin d’en apprendre davantage sur l’achat des biens immobiliers
à travers les ventes aux enchères. Vous découvrirez, si ce n’est pas
déjà fait, que l’immobilier est un domaine passionnant où il est
possible de s’enrichir avec le temps.
Il est maintenant prouvé et démontré que les grandes fortunes de ce

monde ont utilisé, en totalité ou en partie, l’immobilier comme levier
pour atteindre l’indépendance financière. Si tel est votre désir, je vous
le souhaite de tout cœur et cet ouvrage va vous aider à atteindre
votre but.
Ce livre s’adresse aux débutants en immobilier, marchands de biens

ou encore aux avocats qui souhaitent avoir une vision en matière
d’investissement.
Dans les prochains chapitres, vous découvrirez qu’il existe plusieurs

types de ventes aux enchères. Cet ouvrage se focalise uniquement
sur les ventes aux enchères immobilières judiciaires. Ce type de
ventes aux enchères sont réputées plus complexes et plus risquées,
mais également beaucoup plus rentables.
Ce livre vous aidera à naviguer avec confiance et détermination dans

cet environnement intimidant qui a été trop longtemps la chasse
gardée des marchands de biens.
Je vous invite à garder à l’esprit tout au long de votre lecture qu’en

immobilier, on manipule des milliers d’euros à chaque étape du
processus, et que la découverte et la mise en application d’une seule
astuce acquise, grâce à cette mine d’informations, vous feront gagner
des milliers d’euros.
C’est donc avec un grand plaisir que nous vous présentons notre
premier livre. J’ose espérer qu’il répondra à vous attentes.
Bonne lecture à vous.

Avis au lecteur
Il est à noter que ce livre n’a pas vocation à être exhaustif et ne peut
couvrir toutes les spécificités du processus des ventes aux enchères
ou encore les cas particuliers en lien avec un tribunal. Je ne suis ni un
avocat, ni un huissier, mais tout simplement un passionné de
l’immobilier qui a développé une expertise sur un domaine spécifique
et qui partage son expérience. De ce fait, je vous recommande
fortement de toujours travailler avec des professionnels du domaine
ayant une vision à jour des lois encadrant les ventes aux enchères
immobilières judiciaires.
Ce livre n’est pas un roman, il s’agit d’un guide de référence qu’on

prend le temps de lire et qu’on garde à portée de main pour y relire
certains passages. Pour en retirer le maximum et pour de meilleurs
résultats, je vous conseille fortement d’annoter les points importants à
retenir, afin de pouvoir y revenir plus tard lorsque vous passerez à
l’action.
Vous trouverez tout au long de la lecture un pictogramme (**Trucs &

Astuces**) vous aidant à repérer facilement diverses
recommandations que nous avons voulu mettre en évidence. Je vous
invite à y prêter une attention particulière.
De plus, vous trouverez à la fin du livre un glossaire reprenant les

différents termes spécifiques aux ventes aux enchères.
Si vous avez la discipline, la motivation et la persévérance de

lire cet ouvrage jusqu’à la fin, sachez qu’un cadeau vous attend
dans les dernières pages du livre…
Introduction
Au cours de cette lecture, nous allons vous apprendre à acheter de

l’immobilier en dessous des prix du marché tout en maîtrisant les
risques liés aux ventes aux enchères immobilières.
Notre objectif est de partager avec vous tout ce qu’on a appris durant
les 8 dernières années où nous avons fait l’acquisition de plusieurs
biens via les ventes aux enchères.
Ce que nous partageons dans ce livre a une valeur inestimable, étant

donné que nous allons vous présenter un système que vous pourrez
mettre en place pour générer des revenus fonciers confortables et
des plus-values exceptionnelles.
Afin d’agrémenter la lecture de cet ouvrage, nous allons nous

appuyer sur des schémas et des exemples de cas concrets qu’on a
rencontrés dans nos parcours d’investisseurs.
Ce livre s’articule autour des 5 chapitres suivants :

Introduction aux ventes aux enchères immobilières ;
Utiliser la banque pour financer un bien immobilier acheté aux
ventes aux enchères ;
Méthode RM2G (Risques Maitrisés et Gros Gains) : De la
recherche d’une bonne affaire jusqu’à son acquisition (en
2 chapitres) ;
Prise de possession du bien.
Le contenu de ce livre a une très grande valeur ajoutée. Notre

approche est unique, complète et simple d’exécution. Il sera de votre
responsabilité de mettre en application ce que vous allez apprendre
dans ce livre.
Chapitre 1
Introduction aux ventes aux enchères
immobilières
Vous aurez la chance de lire dans ce chapitre :

✔ ️L’état d’esprit à adopter pour réussir dans les ventes aux
enchères ;
✔ ️Introduction aux différents types de ventes aux enchères ;
✔ ️Focus sur les ventes aux enchères les plus rentables ;
✔ ️Les différents acteurs intervenant dans les ventes aux enchères
immobilières.
Dès la fin de ce chapitre, vous aurez une vision claire de ce qu’est

une vente aux enchères immobilière judiciaire et vous connaîtrez le
vocabulaire, ainsi que les acteurs qui y participent.
1.1. Quel « Mindset » pour avoir du succès dans
les ventes aux enchères immobilières
judiciaires ?
Le milieu des ventes aux enchères peut, au premier abord, vous
intimider. De ce fait, pour appliquer avec succès la méthode
présentée dans ce livre, il faut sortir de sa zone de confort. Donc
avant même de commencer à chercher la bonne affaire, il faut
éliminer les croyances limitantes qui pourraient vous saborder tout au
long du processus d’acquisition de votre bien.
1.1.1. Timidité à bannir, rigueur à adopter

Le monde des ventes aux enchères nécessite des interactions avec
des personnes diverses et variées, de l’avocat en passant par
l’huissier jusqu’au propriétaire du bien immobilier saisi.
De plus, on peut être amené à réaliser des actions qui sortent de

l’ordinaire. Par exemple, échanger avec des avocats ou avec des
personnes qui sont dans des situations très difficiles.
Donc vous comprenez que si vous êtes timides, cela risque d’être
compliqué pour avoir du succès dans les ventes aux enchères.
Si vous l’êtes, sachez que rien n’est perdu, mais il va falloir sortir de
votre zone de confort et vous faire violence.
Comment faire ? Il existe de nos nombreux contenus sur le

développement personnel qui peuvent vous aider à surmonter ces
obstacles psychologiques.
**Trucs & Astuces** :
Ce qui a fonctionné pour moi, c’était de me dire constamment que si mon

comportement de timide m’empêchait de réaliser une action lors du processus
d’achat, ce manquement me coûterait très cher en fin de compte. Cela est
d’autant plus vrai, que lorsque vous achetez aux enchères, vous êtes le seul
responsable en cas de négligence dans l’inspection du bien ou des documents.
En effet, la notion de vice caché n’existe pas dans les ventes aux enchères
immobilières judiciaires, car vous vous engagez à acheter le bien en l’état.
D’un autre côté, la rigueur et la discipline sont des qualités qu’il faut
absolument développer pour s’en sortir dans ce milieu. Cela permet,
par exemple, de trouver suffisamment d’énergie après une journée de
boulot pour allumer son ordinateur et faire son étude de marché sur
les biens ciblés.
1.1.2. L’importance d’avoir une éthique

Avant d’aller plus loin dans la lecture de ce livre, nous aimerions vous
informer que cet ouvrage ne s’adresse pas aux marchands de
sommeil, aux personnes qui n’ont pas d’empathie et ne comprennent
pas la souffrance des autres. Les investisseurs que nous souhaitons
former sont des gens qui ont une éthique et réalisent leurs activités
dans le cadre de la loi. Donc, les méthodes de mafieux de type
intimidation des occupants d’un bien saisi ou encore la dissimulation
d’informations aux autres enchérisseurs ne reflètent pas nos valeurs.
Nous prônons une approche gagnant-gagnant entre l’investisseur et la

personne saisie. Faites toujours preuve d’empathie et mettez-vous
toujours à la place des personnes saisies en situation difficile.
Cependant, l’empathie ne veut pas dire être naïf. Il ne faut pas non
plus vous faire marcher dessus ou vous faire embobiner ; donc il y a
un juste milieu à trouver. Nous vous expliquerons dans la suite du
livre, comment procéder pour ne pas tomber dans ces 2 écueils.
1.1.3. Des remords injustifiés

L’excès d’empathie peut amener à avoir des remords lorsqu’on
achète un bien immobilier saisi par la justice. On peut avoir
l’impression qu’on profite de la misère du monde, car souvent, le bien
est vendu avec une décote importante par rapport aux prix du
marché.
J’ai eu des remords pendant plusieurs mois lorsque, pour la première

fois, j’ai assisté à une expulsion des occupants d’un appartement que
j’avais acheté aux enchères.
En fait, ces remords ne sont pas justifiés pour 2 raisons :
Premièrement, plus il y a d’enchérisseurs lors des ventes, plus le bien

se vend à des prix élevés, et donc plus le montant final qui revient à la
personne saisie est important. Lorsqu’il y a une absence d’enchères, le
bien en question revient au créancier, qui est le plus souvent une
banque. Au final, si nous ne participions pas aux enchères, les grands
gagnants seraient les institutions financières, car elles récupèreraient
des biens à très bas prix qu’elles revendraient pour encaisser une
grosse plus-value.
Deuxièmement, si on prend un peu de recul, tout le monde profite de la

misère de tout le monde. Probablement la paire de chaussures ou le
tee-shirt que vous portez ne coûte pas cher parce que la fabrication est
réalisée par des ouvriers mal payés et qui vivent misérablement dans un
pays du tiers monde.
Donc, il faut s’enlever ces croyances limitantes comme quoi acheter de

l’immobilier aux enchères, c’est mal.
1.1.4. Soyez audacieux, mais pas téméraire
Comme vous pouvez le voir dans le schéma ci-dessous, les risques
liés aux ventes aux enchères immobilières judiciaires sont nombreux.
Ils touchent à la fois le bien acquis (ex. : vice caché), le financement
(ex. : impossibilité à obtenir un financement) ainsi que l’être humain
(ex. : représailles).
Risques liés aux ventes aux enchères judiciaires
Donc, si en général, vous êtes quelqu’un de frileux face aux risques,

le stress engendré par le processus d’achat via les ventes aux
enchères va impacter négativement votre santé mentale et physique.
D’un autre côté, la personne téméraire qui fonce tête baissée sans
prendre aucune précaution en termes de gestion des risques, a de
fortes chances d’échouer aux enchères.
En prenant en compte ces éléments, on peut en conclure que

l’enchérisseur qui réussit le mieux dans les ventes aux enchères
immobilières judiciaires est audacieux et prend des risques maîtrisés.
Tout au long de ce livre, nous allons voir comment gérer ces risques à
travers 4 approches :
- Éviter le risque (ex. : acheter des biens non occupés pour
éviter d’avoir à recourir à une procédure d’expulsion) ;
- Transférer le risque (ex. : Prendre une assurance pour vous
couvrir contre l’occupation illégale d’un bien acquis) ;
- Réduire la probabilité ou l’impact du risque (ex. : Lors des
visites, échanger avec les occupants pour s’assurer qu’ils
vont bien quitter les lieux après la vente) ;
- Accepter le risque (ex. : Prévoir un budget lié à la procédure
d’expulsion dans le calcul de la rentabilité de l’opération).
1.2. Les différents types de ventes aux enchères
immobilières
Maintenant que mentalement vous êtes prêt à aller chercher votre
bonne affaire aux enchères, nous allons voir dans ce sous-chapitre,
ce qu’est une vente aux enchères et qui en sont les acteurs. Il est
très important de comprendre cet écosystème avant d’avancer vers
la partie technique qui va reprendre certains termes que nous allons
voir tout de suite.
Actuellement en France, on peut acquérir un bien immobilier via

4 types de ventes aux enchères. Comme vous allez voir, toutes les
ventes aux enchères ne se valent pas en termes de gain potentiel et
du niveau de risque.
Nous allons analyser ces différentes façons d’acheter selon les

7 critères suivants :
Où se tiennent ces ventes ?
Comment y participer ?
Le niveau de concurrence (popularité) ;
Pour quelle raison les biens sont vendus hors du circuit
classique ?
La profitabilité ;
Le niveau de risque ;
Où trouver des informations pour y accéder ?
Ci-dessous, la synthèse de notre analyse sur la base de notre

expérience, de ce fait, certains éléments du tableau suivant sont
subjectifs :
Comme vous pouvez le constater dans le récapitulatif ci-dessus, il
existe une multitude de façon d’acquérir des biens immobiliers hors
du circuit classique (agence immobilière) avec des avantages et des
inconvénients. Les ventes aux enchères immobilières judiciaires
présentent la meilleure profitabilité en termes de décote espérée par
rapport au prix du marché mais également le risque associé à ce
type de ventes est élevé.
Si vous êtes débutant, il est important, dans un premier temps, de vous focaliser
sur une méthode d’acquisition, afin de gagner en compétence. C’est en
devenant un expert dans un domaine particulier que vous allez être capable de
dénicher les meilleures affaires et battre la concurrence.
Pour ma part, j’ai concentré mes efforts sur les ventes aux enchères
immobilières judiciaires, car c’est la méthode d’acquisition de biens qui me
semble avoir le meilleur équilibre entre les éléments suivants : Rentabilité, temps
investi et risques.
1.3. La procédure de saisie d’un bien immobilier
jusqu’à la vente aux enchères
Voyons maintenant en quoi consiste la procédure de saisie d’un bien
immobilier jusqu’à la vente aux enchères judicaires.
Il s’agit d’une procédure longue qui peut durer plusieurs années en

fonction la complexité du dossier et des différents recours utilisés par
le débiteur.
Ci-dessous, un schéma simplifié des grands jalons qui composent

cette procédure :
Étape 1 - Constatation d’impayés :

Le propriétaire d'un bien immobilier fait face aux difficultés de la vie,
et n'arrive plus à payer ses créances (Prêt immobilier, charges de
copropriété, ...).
Étape 2 - Obtention d’un titre exécutoire :

Après plusieurs relances et/ou tentatives de négociation amiable, le
créancier se tourne vers la justice pour obtenir un titre exécutoire qui
oblige le débiteur (propriétaire) à rembourser sa dette.
Étape 3 - Émission du commandement de payer valant saisie :
Le créancier aidé par un huissier va transmettre au débiteur un
commandement de payer valant saisie obligeant le propriétaire du
bien à payer ses dettes et les intérêts sous 8 jours.
Étape 4 - Audience d’orientation :

Si le paiement n'intervient pas dans ce délai, le débiteur sera assigné
à se présenter à l'audience d'orientation pour qu'un juge décide de
l'arrêt de la procédure, la vente forcée ou la vente amiable du bien
immobilier.
Étape 5 - Vente forcée via l’audience d’adjudication :

Si la vente forcée est décidée, le juge fixe la date de l'audience
d'adjudication (vente aux enchères) du bien, dans un délai qui doit
être compris entre 2 et 4 mois.
A l’audience d’adjudication, lorsque le plus offrant a remporté

l’enchère, 3 scénarios peuvent se présenter et rallonger,
possiblement, la procédure de vente via les enchères judiciaires.
Étape 6a – Surenchère :
Pour être reconnu comme le nouveau propriétaire du bien acquis, le
dernier enchérisseur doit observer une période de 10 jours suivant la
date de l’audience. Durant cette période, toute personne peut faire
une surenchère, à minima de 10% du prix d’adjudication (Prix de la
derrière enchère). Le surenchérisseur doit fournir une caution
bancaire irrévocable ou un chèque de banque représentant le
montant de la surenchère. Le bien sera, par la suite, remis aux
enchères sous un délai de 4 mois avec une mise à prix équivalant au
prix d’adjudication majoré du montant de la surenchère.
Étape 6b - Adjudicataire définitif :

Par contre, lorsque le délai des 10 jours correspondant à la période
de surenchère est passé et que le dernier enchérisseur a payé les
frais taxés, il devient l’adjudicataire définitif, obtient le titre de vente et
est officiellement le propriétaire du bien. Cependant, il ne pourra
habiter ou exploiter le bien qu’après avoir payé la totalité du prix
d’adjudication ainsi que les frais. Lorsque le paiement a été effectué,
l’avocat poursuivant va exécuter la procédure de distribution du prix
qui consiste à payer les créanciers et le débiteur s’il reste de l’argent.
Étape 6c - Réitération des enchères :

L’adjudicataire définitif a 2 mois à compter de la date d’audience + 10
jours pour payer le prix d’adjudication et les différents frais. Le délai
est de 3 mois s’il s’agit d’une vente suite à une liquidation judiciaire.
Passé le délai des 2 mois, le prix de vente est majoré selon un intérêt
précisé dans le cahier des conditions de vente (Ce document sera
traité dans les prochains chapitres). Si le paiement n'intervient
toujours pas, le bien est alors remis en vente selon la procédure dite
de "réitération des enchères", anciennement appelé "folle enchère".
Si le prix d’adjudication de cette nouvelle audience de vente est

inférieur au prix de la première audience d’adjudication, l’enchérisseur
défaillant devra payer la différence au créancier.
Vous pouvez faire des propositions d’achat aux propriétaires de biens frappés
par un commandement de payer valant saisie avant la mise aux enchères (avant
l’étape 5). Pour identifier ce type de biens, vous pouvez analyser l’état
hypothécaire (en faisant la demande auprès du service de la publicité foncière)
pour déterminer si un bien fait l’objet d’un commandement ou encore analyser
les Procès-verbaux d’assemblée général des copropriétaires.
Bien que cette approche semble alléchante car elle vous permet de devancer vos
concurrents lors de l’audience d’adjudication, sachez que le juge fixera un prix
minimum d’achat. De ce fait, la plus-value peut être moins importante que lors
d’une vente aux enchères.
1.4. Les principaux acteurs concourant à une
vente aux enchères immobilière judiciaire
Si vous débutez dans les ventes aux enchères immobilières, vous
allez être surpris du nombre d’interlocuteurs que vous allez
rencontrer. Dans cette partie, nous allons vous expliquer de manière
synthétique le rôle de chacun et faire le tour sur leurs responsabilités.
Ces éléments vous permettront d’être confiant lorsque vous aller
interagir avec ces personnes.
1.4.1. Potentiel adjudicataire

Déjà, commençons par vos concurrents et vous-même lors des
ventes aux enchères.
Vous serez considéré comme un potentiel adjudicataire.

L’adjudicataire dans le jargon du droit immobilier est la personne qui
remporte l’enchère.
Il existe 3 types d’adjudicataire.
1.4.1.1. Particuliers
Tout d’abord, il y a les particuliers, qui, comme vous, s’intéressent
aux ventes aux enchères et veulent faire une bonne affaire.
Malheureusement, dans la plupart des cas, ces personnes se

retrouvent quasiment par hasard dans la salle d’audience sans
aucune formation dans le domaine et avec peu de renseignements. Et
par conséquent, elles payent souvent les biens à des prix au-dessus
du marché parce qu’elles se sont laissées emporter par le jeu
et l’égo, ou tout simplement parce qu’elles n’ont pas pris en compte
les différents frais.
Les particuliers représentent à peu près 45 % des participants, mais

cela peut varier grandement en fonction du tribunal et de la période.
1.4.1.2. Marchands de biens
À dire vrai, ce sont eux nos véritables concurrents. Ces gens vivent
de l’activité d’achat-revente de biens immobiliers ; ils connaissent les
rouages du processus d’achat via les enchères et certains ont même
de petits arrangements avec certains avocats, greffiers et huissiers.
Ils ont également l’avantage par rapport aux particuliers, de payer

uniquement 0,7 % contre 5,8 % pour les particuliers en ce qui
concerne les frais d’enregistrement (nous y reviendrons plus en détail
dans ce livre). Mais sachez également qu’ils ont quelques
désavantages qui nous permettent à nous, les particuliers, de rivaliser
avec eux. Par exemple, la difficulté de faire financer leurs opérations
d’achat par les banques ; mais également l’imposition qui peut être
contraignante pour les marchands de biens non avertis.
Si lors d’une vente ou d’une visite vous vous retrouvez entouré de

marchands de biens, c’est plutôt bon signe.
Les marchands de biens représentent à peu près 50 % des

participants. Ce pourcentage est approximatif, car cela varie en
fonction du tribunal et de la période.
**Trucs & Astuces ** :
Je vous conseille de prendre pour habitude d’engager des conversations avec

eux, vous allez glaner des informations collectées grâce à leur circuit parallèle.
Soyez modeste et à l’écoute, et ça devrait bien se passer.
1.4.1.3. SCI
Les SCI (Sociétés civiles immobilières) permettent l’achat de biens
immobiliers à travers une société détenue par au moins 2 personnes.
Lors des ventes aux enchères, on se retrouve assez régulièrement

confronté à une SCI, notamment pour des biens de prestige. Il est à
noter que toutes les SCI ne se valent pas. Certaines SCI ont
plusieurs millions de capital et d’autres 500 €, donc ne vous laissez
pas impressionner si vous êtes en concurrence.
1.4.2. Le débiteur (la personne physique ou

morale saisie)
La personne saisie peut être vous ou moi, donc une personne qui fait
face aux difficultés de la vie. Cette personne est redevable à un
créancier qui détient un titre exécutoire constatant une créance liquide
et exigible auprès de la personne saisie.
Les SCI ainsi que certaines entreprises en faillite peuvent également

faire l’objet d’une saisie/liquidation.
Il est à noter également que certains bien sont vendus dans le cadre
d’une licitation. Par exemple, une succession conflictuelle entre
héritiers ayant pour conséquence la vente de la maison du défunt via
les enchères. Dans ce cas de figure, on ne peut pas réellement
parler de débiteur.
1.4.3. Les avocats

Sans les avocats, il n’y aurait pas d’enchères. Ils gèrent et organisent
l’enchère de A à Z.
L’avocat poursuivant
L’avocat poursuivant, comme son nom l’indique, est du côté du
créancier. Le créancier l’a embauché pour qu’il organise la saisie et
réalise, entre autres, les tâches suivantes :
Rédiger le cahier des conditions de vente,
Faire appel à d’autres acteurs (ex. : huissier) pour accomplir
sa mission,
Entre en contact avec les personnes saisies pour collecter
tout type d’informations nécessaires à la vente.
À l’issue de la vente forcée, il touche ¾ des émoluments
(rémunérations) destinés aux avocats.
L’avocat qui vous assiste lors de la vente

Ensuite, il y a l’avocat qui vous représente et porte les enchères pour
vous lors de l’audience de vente. Il touche ¼ des émoluments pour
son travail et d’autres honoraires que nous détaillerons dans le
chapitre 4.
1.4.4. L’huissier
L’huissier entre en jeu lorsque l’avocat poursuivant fait appel à ses
services, notamment pour aller visiter le bien saisi, afin de rédiger un
procès-verbal de description. Ce document décrit de manière précise
l’état du bien et le statut en termes d’occupation. Nous aurons
l’occasion de l’analyser un peu plus en détail dans la suite du livre.
L’huissier organise également les visites des biens saisis et vous
aidera lors de la procédure d’expulsion.
1.4.5. Le Juge de l’exécution et son greffier

Le juge de l’exécution dirige les audiences et s’assure que toute la
procédure de saisie a été bien respectée. Il s’agit d’une procédure
très stricte et tout manquement peut être un motif pour reporter ou
annuler la vente. Il arrive assez souvent que des biens initialement
affichés lors d’une vente se retrouvent retirés parce que la procédure
de saisie n’a pas été bien exécutée.
Lors de la procédure d’expulsion également, vous pouvez être amené

à réaliser que la personne faisant l’objet d’une expulsion demande un
délai supplémentaire pour se maintenir dans les lieux. Dans ce
contexte, c’est au juge de l’exécution de trancher.
Pour exercer son travail, le juge de l’exécution s’appuie sur son

greffier en charge des tâches d’administratives tels que la réception
et la mise à disposition des documents relatifs à la vente (Cahier des
conditions de vente,…). C’est également auprès du greffier que
l’avocat de l’enchérisseur devra justifier du paiement des frais taxés
pour obtenir le titre de vente.
1.4.6. Autres acteurs

En fonction du bien acheté et des difficultés rencontrées pour
récupérer votre bien, vous pourrez être confronté aux acteurs
suivants :
Les banques
Les banques sont les principaux créanciers via des prêts
hypothécaires qu’elles accordent. De ce fait, lorsqu’une personne
n’arrive pas à rembourser son crédit, les banques enclenchent le
processus de saisie pour récupérer leur argent.
Lorsqu’il y a une carence d’enchères (absence d’enchères), le bien

revient à la banque au prix de la mise à prix.
Les syndics de copropriété

Au niveau des créanciers, après les banques, il y a les syndics de
copropriété. Ils enclenchent des procédures de saisie pour récupérer
les charges de copropriété non payées.
La décision de lancer une procédure de saisie contre un

copropriétaire est prise lors des assemblées générales (AG) de
copropriétaires.
Donc si vous n’avez pas payé vos charges, participez aux AG pour plaider votre
cause, afin d’éviter d’avoir une procédure d’expulsion à gérer (humour).
Préfet et police
Si vous êtes amené à faire face à une procédure d’expulsion suite à
l’achat d’un bien occupé, vous allez rencontrer des gens que vous
n’avez probablement pas l’habitude de côtoyer. Notamment le préfet,
et plus précisément le service du logement, ainsi que la police le jour
de l’expulsion.
Nous reviendrons plus en détail sur la procédure d’expulsion au

chapitre 5.
Artisans et entreprises du BTP

Lorsque vous allez débuter les visites des biens mis aux enchères,
vous noterez qu’ils sont très souvent en mauvais état. Il est donc
important de commencer à vous familiariser avec l’estimation des
travaux et identifier les artisans et les entreprises du BTP qui ont un
bon rapport qualité/prix.
Chapitre 2
Utiliser la banque pour financer un bien
immobilier acheté aux ventes aux enchères
C e chapitre est pour moi, l’un des plus importants de cette

formation parce que nous allons voir comment utiliser l’argent
de la banque pour se générer des revenus soit par la location ou soit
par l’achat-revente.
Si vous maîtrisez les techniques que nous allons dévoiler dans cette
partie, vous allez pouvoir enchaîner l’achat des biens immobiliers aux
enchères.
Les éléments que nous allons vous présenter dans ce chapitre nous
(mon associé et moi) ont permis de lever environ 1 million d’euros
auprès d’une même agence bancaire.

✔ ️Monter un dossier de financement séduisant ;
✔ ️Échanger avec son banquier de manière efficace ;
✔ ️Nos astuces sur les chèques de banque et l’absence de trésorerie ;
✔ ️Le rôle de l’avocat dans votre montage financier ;
✔ ️Optimisation de votre prêt immobilier ;
✔ ️Les risques si vous ne payez pas le prix d’acquisition dans les
délais impartis ;
✔ ️Notre astuce pour que les banques vous financent plusieurs biens
de suite.
Ne portez jamais une enchère si vous n’avez pas sécurisé votre financement, car
lorsque vous devenez adjudicataire, vous êtes engagé à payer le bien au prix et
à la date convenus sans possibilité de vous rétracter.
Avant même de commencer les recherches et les visites, il vous faut absolument
un accord de financement auprès d’une banque sauf si, bien évidemment, vous
comptez payer le bien d’une autre façon.
2.1. Comment monter un dossier de financement
séduisant ?
Avant d’aller voir la banque pour demander un prêt immobilier, il faut
mettre en place ce que j’appelle des « règles d’hygiène » au niveau
de vos comptes bancaires.
Ci-dessous, les 4 règles d’hygiène qu’il faut absolument mettre en

place si vous voulez maximiser vos chances d’obtenir le meilleur
financement possible :
Avoir un travail avec un contrat à durée indéterminée, et
idéalement, maîtriser vos dépenses (au moins pendant
3 mois), afin d’avoir un reste à vivre important. En effet, la
banque sera plus encline à accorder un prêt avec des
conditions très favorables à une personne ayant un salaire de
3000 €, mais ne dépensant que 1000 €, contrairement à une
personne avec un salaire de 4000 €, mais avec un reste à
vivre de 500 €. Il est à noter que les banques s’appuient
souvent sur ce critère pour déterminer si elles peuvent
accorder un prêt immobilier pouvant dépasser un taux
d’endettement de plus 33 % (la notion de taux d’endettement
sera évoquée plus en détail plus tard dans ce chapitre).
Avoir des produits d’investissements de type assurance-vie,
actions, fonds de placement, livret A ou encore un Plan
d’Épargne Logement. Cela démontre votre capacité à
épargner et à consommer des produits financiers proposés
par la banque.
Avoir un compte bancaire vierge d’incidents pendant au moins
6 mois, c’est-à-dire éviter les découverts avec des agios ou
des mensualités de remboursement non payées.
Éviter les mauvaises dettes de type crédit revolving et prêt à
la consommation pour acheter des choses qui perdent de la
valeur avec le temps, comme des télévisions, des consoles
de jeu ou encore des vacances. Non seulement cela
démontre que vous ne savez pas épargner, mais que vous ne
savez pas non plus investir. De plus, vous diminuez votre
capacité d’emprunt, car les mensualités que vous payez se
retranchent de votre salaire.
Lorsque vous avez mis en place ces « règles d’hygiène » au niveau
de vos comptes bancaires, vous devez préparer votre dossier de
financement en collectant et en organisant tous les documents utiles
à votre conseiller bancaire pour pouvoir analyser votre situation.
L’objectif de cet exercice est de simplifier au maximum le travail du
conseiller bancaire et démontrer également que vous avez une
approche professionnelle dans vos investissements.
N’hésitez pas à préparer un dossier sous format électronique ou

papier que vous pouvez remettre à votre conseiller bancaire avant
votre RDV. A titre d’exemple, le dossier devra être constitué, à
minima, des éléments suivants :
Partie 1 : Une présentation succincte de qui vous êtes et

pourquoi vous sollicitez un RDV
Objectif de notre rencontre : Demande de
financement pour l’achat d’un appartement
Ma situation financière :
État matrimonial : 34 ans, Célibataire
Emploi : Salarié en CDI avec un salaire
annuel brut de 80 000 € hors bonus (~15% du
salaire) et actions entreprise (voir Pièces n° 1
et n° 2)
Loyer mensuel : 779 € (voir Pièce n° 6)
Crédits : 2 lignes de crédit contractées
auprès du xxx pour financer mes
investissements immobiliers tous rentables
avec une plus-value latente à la revente (voir
pièce n° 5)
Partie 2 : Les éléments permettant au banquier de calculer
votre capacité d’emprunt
Pièce n° 1 : Contrat de travail (x pages).
Pièce n° 2 : 2 derniers avis d’imposition 2020/2021 (x
pages).
Pièce n° 3 : 3 derniers fiches de paie janvier, février et
mars 2022 (x pages).
Pièce n° 4 : 3 derniers relevés de comptes bancaires
dans les différentes banques dont vous êtes client (x
pages).
Pièce n° 5 : Si vous investissez déjà en locatif : les
baux et la déclaration de vos revenus fonciers (x
pages).
Pièces n°6 : Si vous êtes locataire, votre bail de
location
Partie 3 : Les détails sur votre opération d’achat (Prenez des
hypothèses en fonction de votre secteur)
Détails sur les biens visés (secteur, prix, loyer
potentiel…)
Rentabilité espérée
2.2. Faire le point avec la Banque
2.2.1. Les différents types de prêts
immobiliers
Avant de voir dans le détail comment vous allez interagir et négocier
avec le banquier, il est important de comprendre ce que la banque
peut vous proposer comme types de prêts. Nous verrons également,
le prêt ainsi que les conditions les plus adaptées à un achat via les
Prêt amortissable
Il s’agit du prêt que votre banquier vous proposera de manière
générale. Concrètement, chaque mois, vous devez payer une
mensualité composée d’intérêts et d’une partie du capital que vous
avez emprunté.
Il est à noter que les intérêts sont plus importants en début de prêt
que le capital à rembourser.
Prêt in fine
Il s’agit d’un prêt qui permet de payer uniquement les intérêts pendant
toute la durée du prêt et de rembourser le capital à la fin de celui-ci.
L’un des avantages est que les mensualités que vous allez payer vont
être très basses étant donné que vous ne remboursez que les
intérêts et non le capital. Ce scénario est parfait si vous faites de
l’achat-revente lors d’une vente aux enchères, car vous n’allez pas
sortir beaucoup d’argent en attendant que votre bien soit vendu. De
même, si vous devez gérer une procédure d’expulsion qui s’étend sur
une longue période, vous allez pouvoir diminuer l’impact sur vos
finances.
Malheureusement, il est très difficile d’obtenir ce type de prêt, car la

banque exige la plupart du temps d’avoir un apport correspondant
entre 30 % à 50 % du montant emprunté.
Prêt progressif
La première année, vous allez payer un certain montant pour la
mensualité. Et comme c’est un prêt progressif, chaque année, votre
mensualité progressera d’un certain pourcentage.
Il est à noter que les banques ne proposent que très rarement ce

type de prêts.
**Trucs & Astuces ** :

Nous vous suggérons de prendre un prêt qui regroupe les avantages du prêt
amortissable et du prêt in fine. Concrètement, il s’agit d’un prêt amortissable sur
lequel le banquier appliquera sur demande ce que l’on appelle une franchise
totale ou partielle.
Cette franchise vous permettra de bénéficier, pendant une certaine durée, entre
3 mois à 2 ans, de la possibilité de ne rembourser que les intérêts et non le
capital (Franchise partielle) ou de ne rien rembourser pendant cette durée
(Franchise totale). Ainsi, il vous sera possible de gérer sereinement une
opération d’achat-revente, une procédure d’expulsion, des travaux ou encore des
charges de copropriétaire à payer.
Vous pouvez également utiliser la franchise partielle ou totale, pour générer des
revenus excédentaires importants pour vous constituer une trésorerie si votre
bien est en location.
Cependant, lorsque les mensualités composées du capital et des intérêts vont

reprendre, elles seront plus élevées que si vous aviez commencé à rembourser
dès le déblocage du prêt. En d’autres termes, si la banque vous accorde une
franchise, elle ne rallonge pas systématiquement la durée du prêt sauf si vous en
faites la demande.
2.2.2. Comment parler à son banquier ?

Maintenant que vous avez une bonne idée du prêt à obtenir, voyons
maintenant comment parler à votre banquier pour maximiser vos
chances d’obtenir un prêt avec des conditions favorables.
Commencez par planifier une rencontre d’au moins une heure avec
votre conseiller bancaire, afin d’échanger sur vos projets. Le jour J,
soyez à l’heure, détendu et enthousiaste. Lorsque les formalités
d’usage sont terminées, suivez la trame ci-dessous. Il est à noter que
l’ordre des sujets est important même s’il est parfois difficile de
guider la conversation avec certains individus :
Débuter l’échange en évoquant que vous souhaitez faire un
investissement immobilier ou acheter votre résidence
principale en fonction de votre situation. S’il répond
favorablement à votre requête, demandez-lui combien vous
pouvez emprunter et à quel taux. Cependant, s’il montre de la
réticence à cette première question, il sera inutile d’introduire
le sujet sur les ventes aux enchères, essayez de comprendre
pourquoi la banque n’est pas prête à vous suivre et corriger
la situation si possible.
S’il répond favorablement à votre projet d’investissement,
expliquez que vous prospectez depuis un moment et que vous
souhaitez acheter votre bien via les ventes aux enchères
immobilières judiciaires, afin d’éviter de surpayer le bien en
passant par les agences immobilières.
Mentionnez qu’il s’agit d’un domaine technique et complexe,
mais présentant beaucoup d’opportunités. Il faut lui préciser
que vous vous formez assidûment et que vous êtes
accompagné par un expert dans le domaine pour réaliser
votre premier achat. N’hésitez pas à lui montrer que vous
vous formez vraiment, par exemple, en lui présentant ce livre,
notre site web ou encore les échanges mails entre Enchères
Immo Club et vous (si vous avez opté pour un
accompagnement avec notre équipe). Démontrez que vous
connaissez votre sujet en étant factuel et réaliste. Par
exemple, expliquez pourquoi vous ciblez ce type de biens
dans tels secteurs et pas d’autres, ou encore comment vous
allez déterminer votre enchère maximale pour être rentable et
acheter des biens avec une forte décote. Vous apprendrez
tout cela dans les prochains chapitres.
S’il ne connaît pas ce domaine, soyez pédagogue en lui
expliquant les grandes étapes d’une acquisition via les
enchères immobilières judiciaires.
Soyez transparent sur les risques que comportent les ventes
aux enchères tels que la possibilité d’être amené à expulser
les occupants, le fait que si vous remportez l’enchère vous
êtes dans l’obligation de payer étant donné qu’il n’existe pas
de clause suspensive liée au prêt. Cela peut sembler contre-
intuitif, mais sachez que votre banquier va se renseigner, tôt
ou tard, sur les risques liés aux ventes aux enchères. Ainsi,
pour créer une relation de confiance et lui montrer que vous
êtes en maîtrise par rapport à ces éléments, pour chaque
risque que vous allez évoquer, il faut expliquer les actions que
vous allez mettre en place pour éviter que le risque se
matérialise. Par exemple, pour éviter d’avoir à gérer une
procédure d’expulsion, je vais acheter uniquement des biens
non occupés.
Demandez-lui de vous calculer votre capacité d’emprunt.
N’oubliez pas de venir avec toutes les pièces justificatives
pour permettre à votre conseiller de faire les calculs. De plus,
essayez de lui faciliter la tâche avec un dossier bien organisé
et avec une première page qui présente votre projet, les
informations sur vous, ainsi que les documents qui se
trouvent dans le dossier.
Ensuite pour finir, demandez-lui d’avoir un accord de principe
stipulant que la banque est prête à vous financer. Il vous
communiquera l’accord de principe après qu’il aura analysé
votre dossier. Le Banquier ne va pas donner l'accord de
principe dans l'immédiat à moins que vos rencontrez le
directeur de l'agence ou un conseiller qui vous connait bien.
En général, le banquier reviendra vers vous 2 à 3 jours après
le RDV pour vous confirmer l'accord. C'est le temps qu'il va
prendre pour se renseigner et probablement présenter votre
dossier au directeur d’agence. Le montant indiqué sur
l’accord de principe ne doit jamais être dépassé lorsque vous
achetez un bien aux enchères, au risque que la banque ne
vous suive plus, car vous avez dépassé l’enveloppe
accordée. Dans le Chapitre 4, nous allons vous expliquer
comment déterminer votre enchère maximale en fonction de
votre capacité d’emprunt.
L’approche est différente pour les marchands de biens car le
conseiller spécialisé dans le crédit aux entreprises aura besoin
d’informations précises sur le bien que vous souhaitez acheter afin
qu’il puisse calculer la rentabilité de l’opération. De ce fait, il faudra se
présenter le jour J avec un bien sur lequel vous souhaitez vous
positionner lors de l’enchère. Nous verrons dans les chapitres 3 et 4,
comment identifier des bonnes affaires.
L’accord de principe peut prendre la forme d’un mail ou d’une lettre spécifiant le
montant maximal auquel la banque est prête à vous suivre, la durée du prêt ainsi
que le taux envisagé.
Sachez qu’un accord de principe n’a aucune valeur juridique, c’est-à-dire que la
banque peut toujours changer d’avis sur le financement de votre projet après
l’adjudication (cas assez rare). C’est donc pour cela qu’il est primordial que votre
conseiller bancaire comprenne bien qu’il ne pourra pas se retirer au dernier
moment.
Lors de mes premiers prêts immobiliers pour financer des achats via les ventes
aux enchères, je demandais à mon conseiller bancaire qu’il s’assure auprès de
la direction de l’agence bancaire qu’il n’y aura pas de problème pour me
financer.
Pour limiter davantage le risque de désistement de la banque, vous pouvez
démarcher une autre banque en parallèle, afin d’avoir un plan B si les choses ne
vont pas dans votre sens.
2.2.3. Ma banque ne veut pas me financer

Les banques sont maintenant très exigeantes pour accorder un prêt
immobilier. Dans un contexte de potentielle récession et de hausse de
taux, de nouvelles exigences ont été demandées aux banques,
notamment :
La fin du financement à 110 %, c’est-à-dire que le prêt
bancaire couvre le prix de vente et les frais de notaire ;
Le taux d’endettement correspondant au rapport entre vos
dettes et vos revenus, et ne doit pas dépasser 35 % ;
La durée maximale d’un prêt est maintenant limitée à 25 ans
dans l’ancien et 27 ans dans le neuf ;
La fin du calcul différentiel qui consistait à isoler
l’investissement locatif du reste des revenus et charges. Ainsi
lorsque l’investissement dégageait un excédent, celui-ci venait
s’ajouter aux revenus. Maintenant, la mensualité liée au crédit
de votre investissement ainsi que le loyer perçu sont
directement ajoutés à vos revenus net, ce qui impact
négativement le taux d’endettement.
Ceci est une bonne nouvelle pour les ventes aux enchères, car il y
aura moins d’enchérisseurs.
Quelques astuces pour trouver un financement si votre banque refuse de vous

suivre :
Privilégiez les agences bancaires situées dans de petites
agglomérations et qui ne s’appuient pas sur un service de validation des
prêts immobiliers en central (au siège). À titre d’exemple, certaines
agences du CIC et Crédit Mutuel sont totalement décentralisées.
Vous pouvez également vous rapprocher des banques ou des filiales de
banque spécialisées dans le financement immobilier ainsi que des
agences bancaires de banque étrangère.
Pour diminuer le risque pris par la banque qui vous finance, vous
pouvez proposer de mettre en place un nantissement ou donner en
garantie un bien immobilier vous appartenant 100%.
Si votre taux d’endettement est trop élevé, pensez à regrouper vos
dettes sous un seul prêt.
Si vos revenus ne sont pas suffisants, songez à la création d’une SCI
avec des associés plus solides financièrement (ex. : Parents).
Faites de l’arbitrage si vous êtes trop endetté ; par exemple, cédez votre
résidence principale et utilisez la plus-value comme apport pour vos
futures acquisitions via les ventes aux enchères.
Faites appel à un courtier bancaire bien ancré dans sa région pour
pousser votre dossier auprès des banques locales.
Pour faire baisser votre taux d’endettement, pensez à changer
d’assurance de prêt.
2.3. Dépôt des chèques de banque
Pour participer aux enchères, il vous faudra fournir 2 chèques de
banque ; le premier d’un montant égal à 10 % de la mise à prix, avec
un minimum de 3 000 €. Et l’autre, d’environ 12 000 €. Nous
reviendrons plus en détail sur l’utilité de ces chèques de banque et à
qui il faudra les remettre dans le chapitre 4.
Il est à noter que même si dans ce livre notre approche est de sortir
0 ou peu d’argent de notre poche, il faudra tout de même fournir ces
2 chèques de banque d’environ 15 000 €. Donc si vous n’avez pas
suffisamment de trésorerie, ci-dessous quelques pistes pour vous
aider à trouver cet argent :
Prêt personnel ;
« Love money » : Emprunt temporaire auprès de sa famille
ou de ses amis ;
Prêt étudiant à taux 0 %.
Vous allez pouvoir rembourser les mensualités de ces prêts avec

l’excédent de revenus que vous allez dégager sur vos premiers mois
de location si vous avez opté pour un prêt amortissable avec
franchise totale ou partielle.
Cependant, il faut faire attention au timing lorsque vous contractez un

prêt parce que cela peut nuire à votre capacité d’emprunt. N’hésitez
pas à échanger avec votre banquier pour lui exposer votre problème
de trésorerie pour participer aux enchères. Il pourra vous proposer
une solution de financement adéquate étant donné qu’il connaît
maintenant votre projet et qu’il est convaincu de son potentiel.
Par contre, nous vous déconseillons fortement de vous lancer dans

les ventes aux enchères si vous êtes sur la corde raide au niveau de
vos finances personnelles. Car dès que vous serez adjudicataire,
plusieurs frais que la banque ne pourra pas financer vont s’abattre
sur vous :
- Les charges de copropriété si vous achetez un
appartement,
- Les frais liés au financement (Frais de dossier, caution…),
- Les premières mensualités si vous n’avez pas opté pour une
franchise totale.
Pour vous éviter de payer à votre banque des

frais d’émission de chèques de banque
(environ 50 €), vous pouvez demander à votre
avocat de vous créer un compte CARPA sur
lequel vous pouvez faire un virement équivalent
aux 2 chèques de banque. Il y a 2 points
négatifs avec cette approche ; la création d’un
compte CARPA peut prendre 3 à 4 jours
ouvrés et si vous n’êtes pas adjudicataire, cela
peut prendre un certain délai pour récupérer
votre argent. Renseignez-vous auprès de votre
avocat.
2.4. Échanger avec un avocat sur votre montage
financier
Lorsque vous avez trouvé les biens sur lesquels vous voulez vous
positionner, il vous faut trouver un avocat qui va porter les enchères
pour vous. Il faut donc s’assurer que l’avocat est en mesure de
comprendre votre montage financier et qu’il soit familier avec ce type
de financement.
En effet, le financement de la totalité du coût d’un bien immobilier

acquis aux enchères incluant notamment les différents frais et les
honoraires d’avocat est un montage assez rare. Donc une fois de
plus, il faudra faire preuve de pédagogie en évoquant les éléments
suivants :
Le paiement du prix total incluant les frais et les honoraires
sera réalisé par la banque en un seul virement.
Lorsque le paiement de la totalité du prix aura été effectué
par la banque, les 2 chèques de banque devront être rendus
à l’adjudicataire (donc vous) s’ils n’ont pas encore été
encaissés. Dans le cas contraire (chèque encaissé), l’avocat
devra faire un virement vers le compte de l’adjudicataire
(vous).
Malheureusement, il y a certains cabinets d’avocats qui ne

comprennent pas ce montage financier ou sont réticents par rapport
à cette façon originale de financer l’achat d’un bien aux enchères. Ne
perdez pas votre temps et contactez un autre cabinet.
Nous reviendrons dans le chapitre 4 sur comment procéder pour
trouver un avocat.
2.5. Discussions post-enchère : Optimisation de
votre prêt bancaire
Si vous êtes adjudicataire définitif, c’est-à-dire que vous avez
remporté l’enchère et vous n’avez pas fait l’objet d’une surenchère
durant la période des 10 jours après l’audience d’adjudication, vous
devez reprendre contact avec votre banquier.
L’objectif sera de finaliser votre dossier de financement, et pour ce

faire, votre conseiller bancaire va vous demander un certain nombre
de documents (liste non exhaustive), une bonne partie aura déjà été
fournie lors de votre premier RDV :
Contrat de travail ;
Attestation employeur ;
2 derniers avis d’imposition ;
3 dernières fiches de paie ;
3 derniers relevés de comptes bancaires (dans les
différentes banques dont vous êtes client) ;
Si vous investissez déjà en locatif : les baux et la déclaration
de vos revenus fonciers ;
Document provenant du cabinet d’avocat qui vous a assisté
lors de l’enchère, spécifiant le montant à payer (prix
d’adjudication et différents frais).
Concernant le dernier point de cette liste, ce document doit être

demandé à votre avocat dans les plus brefs délais après
l’adjudication définitive. Sans ce document, votre conseiller ne pourra
pas monter votre dossier de financement.
Comme évoqué en introduction de ce chapitre, l’optimisation d’un prêt

bancaire peut transformer une mauvaise affaire en bonne affaire.
Ci-dessous, les caractéristiques du prêt idéal que vous devez
absolument chercher à obtenir :
Financement sans (ou très limité) apport du prix total, incluant
le prix d’adjudication, les honoraires d’avocat et les différents
frais ;
Le meilleur taux d’emprunt du marché ;
Le meilleur taux d’assurance emprunteur du marché ;
Frais de dossier gratuit ou partiel ;
Caution logement au lieu d’une hypothèque pour la garantie.
Cela permet la continuité du prêt en cas de revente pour
racheter un autre bien sans refaire un nouveau prêt. Ce point
peut différer en fonction des banques, donc nous vous
recommandons de le vérifier dans votre contrat de prêt ;
Aucune pénalité de remboursement anticipé ;
Franchise partielle ou totale en fonction de votre situation ;
Inclure les travaux dans le prêt ou négocier un crédit de
réserve que vous pouvez utiliser quand vous le souhaitez pour
faire les travaux.
Pour négocier avec votre banquier, vous pouvez jouer sur les leviers
suivants :
Rapatriement de votre salaire au sein de la banque qui vous
finance ;
Rapatriement de votre épargne au sein de la banque qui vous
finance ;
Souscription de l’assurance emprunteur dans leur
établissement ;
Souscription de l’assurance Propriétaire Non Occupant
(PNO) ;
Évoquer le souhait de construire une relation à long terme
avec la banque ;
Souscription à des produits annexes : assurance habitation,
forfait mobile, produits d’épargne.
Il est à noter que peu importe vos négociations, vous serez toujours
obligé de payer la caution logement (la garantie), soit environ 1500 €.
De par mon expérience, je constate qu’il est plus facile d’obtenir le maximum de
choses de la part de la banque lorsqu’on soumet toutes les demandes d’une
traite. J’ai l’impression que les banquiers sont souvent mal à l’aise de refuser
beaucoup de requêtes sur une courte période venant d’un bon client.
2.6. Vous n’avez pas réussi à payer dans les
délais impartis
Comme déjà mentionné dans la section 1.3 du livre, vous avez 2 mois
à compter de la date d’adjudication définitive pour payer le prix
d’adjudication, les frais de poursuite (frais préalables) et les droits de
mutation.
Nous rappelons que passé le délai des 2 mois, le prix de vente est
majoré et si le paiement n’intervient toujours pas, le bien est alors
remis en vente.
Si le prix de revente est inférieur au prix auquel vous comptiez

acheter le bien, vous allez devoir payer la différence au créancier.
Concrètement, en fonction du montant à payer, votre chèque de
banque représentant 10 % de la mise à prix avec un minimum de
3000 € sera partiellement ou totalement encaissé et dans le pire des
cas, vous resterez débiteur.
Pour éviter toute mésaventure, assurez-vous que votre banque soit

en mesure de vous suivre et finaliser un dossier de financement sous
2 mois.
2.7. L’astuce pour que les banques vous
financent plusieurs biens
Il faut que tous vos investissements s’autofinancent. C’est-à-dire que
les mensualités du crédit sont couvertes par vos loyers.
Si vous achetez un bien qui vous crée un déficit tous les mois, ce qui
signifie que vous êtes obligé de sortir de l’argent de votre poche pour
couvrir les dépenses générées par votre bien, votre capacité
d’emprunt sera impactée négativement.
Par exemple, si votre mensualité est de 1000 € et que votre loyer est
de 900 €, cela veut dire que vous allez sortir de votre poche de
100 €. Ainsi, ça sera 100 € de moins sur vos revenus mensuels au
total.
Cependant, il y a une petite subtilité avec cette notion

d’autofinancement. Pour les banques, un investissement locatif
s’autofinance si la mensualité de remboursement du prêt représente
moins de 70 % des loyers générés par l’investissement locatif.
Vous devez vous demander pour quelle raison les banques

fonctionnent de cette manière. En fait, c’est une approche intelligente
parce que sur les loyers qu’on perçoit, il faut retrancher les charges
de copropriété, la taxe foncière, les impôts et les potentiels travaux.
Concrètement, si votre investissement respecte ce ratio où la

mensualité représente moins de 70 % de vos loyers, vous pouvez
continuer à acheter des biens immobiliers en utilisant l’argent de la
banque jusqu’à atteindre un taux d’endettement qui ne sera plus
acceptable par la banque.

Si vous vous retrouvez dans le cas d’un taux
d’endettement élevé, il faudra songer à :
Vous associer à travers une SCI ;
Augmenter le cashflow (excédent de
revenus) de vos investissements
immobiliers. Une astuce assez simple
pour augmenter vos revenus, c’est
d’étaler la durée de votre prêt et ainsi
diminuer vos mensualités. Par exemple
sur un prêt de 25 ans, vous avez
remboursé 5 ans, vous pouvez
demander à votre banque d’allonger
votre prêt de nouveau sur 25 ans avec le
même taux, mais avec des mensualités
plus faibles ;
Arbitrer votre patrimoine immobilier,
c’est-à-dire revendre certains biens pour
encaisser la plus-value et diminuer votre
taux d’endettement.
Chapitre 3
La méthode Risques Maîtrisés et Gros Gains
(RM2G) – Partie 1

✔ ️ Définir votre objectif pour les enchères en fonction de votre
situation ;
✔ ️La technique pour dénicher les bonnes affaires ;
✔ ️Établir votre feuille de route jusqu’à l’acquisition du bien ;
✔ ️Analyser efficacement le Cahier des Conditions de Vente (CCV) ;
✔ ️ Opérer une visite des biens visés de manière structurée et
méthodique.
À la fin de ce chapitre, l’identification des bonnes affaires aux
enchères n’aura plus de secret pour vous. De plus, les éléments
collectés lors de l’analyse du CCV et la visite des biens visés seront
indispensables pour calculer votre enchère maximale dans le
chapitre 4.
3.1. Présentation des différentes étapes de la
méthode RM2G
Les 2 prochains chapitres seront consacrés à la méthode RM2G
(Risques Maitrisés Gros Gains) qui a vous permettre de repérer et
d’acquérir une bonne affaire, tout en prenant le moins de risques
possible. Ces risques sont souvent liés à l’achat d’un bien au-dessus
des prix du marché ou encore un bien occupé nécessitant une
procédure d’expulsion interminable.
Avant de vous lancer dans la recherche de la bonne affaire, petit

rappel des actions que vous devez faire avant d’arriver à cette étape.
Premièrement, vous avez rencontré votre banquier et vous avez

évoqué avec lui votre projet d’acquisition d’un bien immobilier via les
Deuxièmement, vous avez fait passer le message qu’il n’y a pas de

condition suspensive lorsqu’on achète aux enchères. C’est-à-dire que
lorsqu’on est adjudicataire, on est engagé à payer le prix, peu
importe le refus de la banque de vous financer. En gros, votre
banquier doit comprendre que s’il s’engage à vous financer
maintenant, il ne pourra plus faire marche arrière quelques semaines
plus tard.
Troisièmement, vous avez obtenu un accord de principe mentionnant

que la banque est prête à vous suivre jusqu’à un certain montant.
Si vous n’avez pas accompli ces 3 actions, il est inutile de passer à

l’étape de la recherche parce que toutes les actions de la
méthode RM2G sont conditionnées par le montant que la banque est
prête à vous accorder.
Le schéma ci-dessous représente les différentes étapes de la

méthode RM2G.
Pour vous donner un aperçu de la méthode RM2G que nous allons
décortiquer dans les 2 prochains chapitres, voyons à quoi correspond
chaque étape du schéma :
Étape 1 : définir vos objectifs pour les enchères, soit faire de

l’achat/revente, acheter pour mettre en location ou avoir une
résidence principale.
Étape 2 : identifier le tribunal, la date de vente et les biens

intéressants. Dans cette étape, nous allons voir comment identifier
l’endroit où acheter et quel type de bien en fonction de vos objectifs.
Étape 3 : élaborer votre plan d’action (feuille de route), c’est à dire,

comment vous organiser pour être le plus efficace à l’aide d’un
planning avec les différentes actions que vous devez accomplir
jusqu’à l’audience des ventes (audience d’adjudication).
Étape 4 : consulter le Cahier des Conditions de Vente. On vous

explique pourquoi il est important de consulter le cahier des
conditions de vente et quelles sont les informations à rechercher.
Étape 5 : visiter les biens sélectionnés. Sur la base des biens

identifiés dans l’étape 2 et des informations collectées dans l’étape 4,
nous allons voir comment effectuer une visite de manière intelligente.
Étape 6 : définir une enchère maximale pour éviter d’être pris au jeu
des surenchères.
Étape 7 : vous attacher les services d’un avocat avec un bon rapport
qualité/prix.
Étape 8 : établir les chèques de banque à remettre à l’avocat pour

pouvoir participer aux enchères.
Étape 9 : assurer votre bien. En effet, même si les enchères n’ont

pas encore eu lieu, dans la méthode RM2G, nous vous
recommandons de vous assurer avant l’audience de vente. Nous vous
expliquerons pourquoi et quels types d’assurance prendre.
Étape 10 : participer à l’audience d’adjudication en étant serein et

remporter votre enchère.
Étape 11 : traiter les formalités post-vente qui consistent à payer

votre acquisition. Nous vous expliquerons comment vous organiser
pour payer le montant demandé au plus vite, afin de jouir rapidement
de votre bien.
1.
2.
3.
3.2. Définir votre objectif pour les enchères
Pourquoi voulez-vous investir dans l’immobilier via les ventes aux
enchères ? Voulez-vous acheter votre résidence principale ? acheter
et revendre avec une forte plus-value ou encore acheter pour mettre
en location ?
Les réponses à ces questions vont vous permettre de choisir entre
les 3 stratégies présentées à travers les pages suivantes :
Ma résidence principale acquise à bas prix ;
Plus-Value Exceptionnelle ;
Forte rentabilité locative.
3.2.1. Ma résidence principale acquise à bas

prix
L’objectif de cette stratégie est d’acheter une maison ou un
appartement pour y vivre. De ce fait, la localisation (centre-ville,
village et banlieue…) et le type de bien (appartement ou maison) que
vous allez viser via les ventes aux enchères dépendent de vos goûts.
Le montant maximal accordé par la banque va également orienter vos
recherches. Par exemple, pour un montant maximum de 100 000 €,
vous ne pourrez pas prétendre acheter une maison dans Paris intra-
muros. À titre d’exemple, si je dois acheter ma résidence principale
via les enchères, je vais cibler le centre-ville, car cela correspond à
mon mode de vie et à mes goûts.
L’avantage d’acquérir sa résidence principale via les ventes aux
enchères, est d’avoir une décote sur le prix d’achat et d’être en
mesure de rembourser plus rapidement le prêt contracté ou encore
avoir la flexibilité de revendre son bien sur une courte période sans
subir de moins-value.
L’un des inconvénients d’acheter une résidence principale au lieu d’un
investissement locatif est que votre capacité d’endettement sera
négativement impactée. Il sera, par la suite, plus difficile d’acheter un
deuxième bien, car la banque va considérer dans le calcul de votre
endettement que tous les mois vous sortez une certaine somme pour
rembourser le crédit. Alors que si vous achetez pour mettre en
location, lors du calcul d’endettement, si le loyer payé par le locataire
vous permet de dégager un excédent après le paiement des charges,
la banque considérera ce flux financier comme un nouveau revenu.
3.2.2. Plus-Value Exceptionnelle

L’objectif de cette stratégie est d’acheter un bien immobilier aux
enchères, le rénover pour apporter plus de valeur et ensuite le
revendre en encaissant une plus-value.
Pour réaliser une belle plus-value, de manière générale, il faut viser
les villes avec un marché immobilier en tension, les centres-villes ainsi
que les quartiers huppés. Pourquoi ce positionnement ? En fait,
l’objectif est de cibler des zones où il sera facile de vendre et où les
prix ont tendance à monter plus rapidement que dans le reste du
territoire. Étant donné que dans ces zones il y a plus d’acheteurs que
de vendeurs, il est possible de jouer sur l’urgence et la rareté du bien,
et donc d’être capable de vendre au-dessus des prix du marché sur
une courte période. Par ailleurs, s’il y a une baisse des prix de
l’immobilier globalisée sur toute la France, ces zones sont souvent
épargnées. Il est à noter qu’en achetant correctement lors d’une
vente aux enchères, on est capable de faire des plus-values peu
importe la ville, le quartier ou encore la tendance du marché.
Avantages : possibilité d’enrichissement rapide en multipliant
les transactions et en utilisant les plus-values réalisées pour
viser des projets de plus en plus gros.
Inconvénients : si vous multipliez les achats-revente en tant
que particulier, vous risquez d’être requalifié en marchand de
biens avec une régularisation sur l’impôt non payé.
Notez que les erreurs d’estimation, que ce soit à la revente ou pour
les travaux de rénovation sont fréquentes et vous pouvez vous
retrouver à réaliser une moins-value (Perte d’argent à la revente).
Pour procéder à la revente du bien acquis aux enchères, le notaire vous

demandera un titre de propriété officiel. Sachez que celui-ci vous sera délivré
dans un délai allant de 4 mois à 1 an.
3.2.3. Forte rentabilité locative

Ma stratégie préférée est d’acheter un bien immobilier pour le mettre
en location, afin que les loyers générés permettent de dégager une
rente.
Pour atteindre des niveaux de rentabilité intéressants, il faut cibler
des villes tendues et quartiers populaires avec une forte demande
locative.
Pour comprendre ce ciblage, il faut bien appréhender la notion de
rendement locatif brut et net. C’est un indicateur qui permet de
déterminer le rendement d’un projet d’investissement immobilier.
Calcul de rentabilité (brute) = loyers annuels estimés/prix total
d’acquisition.
Calcul de rentabilité (net) = loyers annuels estimés – (Charges :
charges de copropriété, taxe foncière, impôts…) /prix total
d’acquisition.
Pour avoir un bon rendement locatif, par exemple dépassant 10 %, il
faut, idéalement, trouver un bien où le prix au m2 n’est pas très élevé
avec de faibles charges ; situé dans une agglomération avec une
forte demande locative. De ce fait, certaines villes tendues et
quartiers populaires permettent d’atteindre ces objectifs. Nous vous
invitons à regarder la série de vidéos YouTube qui s’intitule « Où
acheter pour avoir une forte rentabilité ? » pour bien saisir cette
notion.
En mettant en exécution cette stratégie, vous pouvez vous construire
un patrimoine de plusieurs biens immobiliers, ainsi qu’une rente
mensuelle. De plus, cette approche est moins risquée que la
stratégie achat/revente, car vous n’avez pas à « remettre en jeu »
votre plus-value pour chaque nouvelle opération. Cependant,
l’achat/revente reste la voie royale pour s’enrichir rapidement en
cumulant du cash.
La rentabilité est un critère parmi d’autres

dans l’évaluation du potentiel d’un bien
immobilier. Certains investisseurs tombent
dans le piège d’acheter des biens avec de
fortes rentabilités situés dans des zones peu
fréquentables, mais avec une demande
locative soutenue par une population à faible
revenu. L’inconvénient d’acheter ce type de
biens est que le prix au m2 évolue,
généralement, moins vite qu’ailleurs ; sans
oublier la gestion locative qui peut être plus
compliquée.
3.2.4. Fixer votre plus-value ou la rentabilité

souhaitée
Lorsque vous avez choisi votre stratégie, il faut déterminer vos
objectifs de rentabilité ou de plus-value. Ces objectifs peuvent se
décliner en plusieurs axes :
Plus-value d’un certain montant suite à une opération
d’achat/revente ;
Rentabilité locative brute ou nette dépassant un certain seuil
(ex. : 10 %) ;
Cashflow positif d’un certain montant.
Quelques exemples pour illustrer ces propos :
Je choisis la stratégie achat/revente et je me fixe comme
objectif de réaliser une plus-value de 40 000 € ;
Je choisis la stratégie de forte rentabilité et je me fixe comme
objectif de réaliser une rentabilité nette de 8 % ou un
cashflow positif de 300 € par mois.
Nous vous suggérons de vous fixer à la fois, des objectifs de rentabilité et de

plus-value même si votre stratégie est l’achat/revente. Pourquoi adoptons-nous
cette approche ? Tout simplement pour minimiser le risque de nous retrouver
avec un bien immobilier invendable si le marché de l’immobilier se retourne.
Concrètement, si vous achetez un bien et qu’entre le moment de l’achat et la
revente (il faut compter minimum 6 mois avant d’être en mesure de revendre un
bien acheté aux enchères), le marché de l’immobilier se retourne et perd 30 %
de sa valeur, vous serez toujours en mesure de louer dans de bonnes conditions
en attendant que le marché se reprenne. Il est à noter qu’en fonction des villes, il
sera très compliqué de trouver des biens qui respectent les critères permettant
d’atteindre ce double objectif de rentabilité et de plus-value. Par exemple à Paris,
même aux enchères, il est extrêmement compliqué de trouver des biens avec des
rentabilités intéressantes. Mais le risque d’une grosse baisse des prix de
l’immobilier dans ce genre de villes reste limité.
3.3. Ciblage : Identifier les biens sur lesquels
vous souhaitez porter les enchères
3.3.1. Trouver la bonne affaire
La loi exige que les biens mis aux enchères suite à une saisie
judiciaire soient diffusés dans les tribunaux dans lesquels les
audiences de vente vont se tenir ; mais également dans les journaux
d’annonce légale. Cependant, il existe d’autres moyens plus efficaces
pour se renseigner sur les prochaines dates d’enchères et les biens
saisis.
Dans cette partie, nous allons voir les différentes méthodes qui
existent pour prendre connaissance des biens immobiliers qui vont
être vendus aux enchères.
Les sites internet spécialisés gratuits
Ces sites d’annonces internet sont gérés et administrés par des
entreprises privées. Les plus connus sont Licitor.com, encheres-
publiques.com, petitesaffiches.fr ou encore ferrari.fr.
Avantages : c’est gratuit.
Inconvénients : Les annonces listées ne sont pas exhaustives. Ces
sites n’ont aucune obligation de répertorier tous les biens mis aux
enchères. De plus, les biens diffusés sur ces sites sont vus par un
grand nombre de potentiels enchérisseurs ; par conséquent, le
nombre de concurrents sera plus élevé.
Les cabinets d’avocats
Certains cabinets d’avocats en charge d’organiser des ventes aux
enchères publient régulièrement des annonces de vente sur leurs
sites internet. Pour les identifier, il faudra analyser les annonces de
vente de votre région et noter les cabinets d’avocats qui réalisent
régulièrement des ventes aux enchères. Il est à noter que le Conseil
national des barreaux a mis en place une plateforme qui liste des
annonces de vente : https://avoventes.fr/
Avantage : C’est gratuit
Inconvénient : Les annonces listées ne sont pas exhaustives
Les sites internet spécialisés payants
Ces sites d’annonces internet sont gérés et administrés par des
entreprises privées. Le plus connu est vench.fr (ex-Vlimmo).
Avantages : ces plateformes répertorient globalement l’exhaustivité
des biens mis aux enchères. De ce fait, les biens mis en avant sur
ces sites et qui ne sont pas répertoriés sur les sites spécialisés
gratuits peuvent se transformer en excellente affaire parce qu’il y
aura moins de concurrence.
Inconvénients : ces sites peuvent se limiter à une région spécifique.
Pour accéder aux contenus de ces sites, il faudra s’acquitter d’une
certaine somme allant de 3 € à 15 € par mois en fonction du
périmètre géographique visé et du nombre de fonctionnalités
souhaités.
Les journaux d’annonces légales
Les régions et les départements ont leurs propres journaux
d’annonces légales dans les lesquels il y a une partie dédiée aux
biens saisis. Il est possible de se les procurer dans les kiosques à
journaux, mais aussi directement en ligne moyennant une contribution
inférieure à 5 €. Pour en savoir plus sur les journaux d’annonces
légales, vous pouvez retrouver une vidéo sur notre chaîne YouTube
qui explique comment identifier et vous procurer les journaux dans
votre région.
Avantages : Exhaustivité des annonces. Possibilité d’accéder au
journal directement en ligne.
Inconvénients : payants et limités à des régions spécifiques.
Le tableau des ventes du tribunal
Dans chaque tribunal de grande instance (TGI)/Tribunal Judiciaire, il
existe un tableau regroupant les différentes ventes passées et à venir
sous forme de fiche. Ce tableau est mis à jour à une fréquence
régulière.
Avantages : regroupe l’exhaustivité des biens mis aux enchères au
niveau du TGI et la consultation est totalement gratuite.
Inconvénients : les TGI ont des horaires assez contraignants et on
n’habite pas toujours à côté d’un tribunal. Si vous visez plusieurs
départements dans vos recherches, cela peut vous prendre du temps
pour aller consulter les biens en vente.
Pour trouver des biens pouvant être des

bonnes affaires, il faut se positionner sur les
biens ayant eu le moins de publicité. Pour les
identifier, il faut partir des biens listés aux TGI
et vérifier s’ils ont été listés sur les plateformes
les plus populaires telles que Licitor et
encheres-publiques.com ou encore Vench.
Autre astuce, si vous ne pouvez pas vous

rendre au TGI toutes les semaines, n’hésitez
pas à rejoindre la communauté Enchères Immo
Club (encheresimmoclub.com) pour trouver
des membres dans votre région avec qui vous
pouvez mettre en place un planning pour aller
consulter, à tour de rôle, les annonces au TGI.
En effet, l’objectif de la communauté Enchères
Immo Club est de se supporter mutuellement et
s’entraider pour le succès de tous.
3.3.2. Les biens inoccupés et occupés

Lorsque vous avez identifié le(s) tribunal/tribunaux, les dates
d’audiences ainsi que les biens sur lesquels vous comptez vous
positionner, vous constaterez que ces biens peuvent être occupés ou
inoccupés. Nous allons voir les avantages et inconvénients de ces
2 types de biens.
Biens inoccupés
Ce sont des biens libres de toute occupation pouvant être récupérés
immédiatement après la période de surenchères soit après le
10e jour par rapport à l’audience d’adjudication.
Avantage : accès rapide au bien donnant possibilité d’y accéder 10
jours après l’adjudication lorsqu’on possède le titre de vente. Il est à
noter que l’exploitation du bien ne peut intervenir que lorsque le prix
d’adjudication et les différents frais ont été payés.
Inconvénient : forte concurrence, donc faible plus-value/rentabilité.
Biens occupés
Il s’agit des biens qui sont habités soit par les anciens propriétaires
ou une tierce personne (Locataire, squatteur, ascendants, amis…). Si
l’occupant n’a pas de document valide démontrant son droit de se
maintenir dans le logement, par exemple un bail de location,
l’occupant reste jusqu’au 10e jour, puis au 11e jour, il devient un
occupant sans droit, ni titre.
Avantages : peu de concurrence, les bonnes affaires sont souvent
des biens occupés. Les biens occupés font peur aux particuliers, ce
qui est une bonne chose, car cette catégorie d’investisseurs a
tendance à faire monter les prix.
Inconvénients : possibilité d’acheter un bien occupé par une personne
qui ne souhaite pas quitter les lieux, engendrant ainsi une perte
d’argent dans les procédures d’expulsion. Et donc, vous serez dans
l’incapacité d’exploiter le bien.
L’approche que nous vous recommandons est

de vous positionner sur les 2 types de biens,
c’est-à-dire inoccupés et occupés, en sachant
que dans certaines situations, la procédure
d’expulsion peut être plus longue, notamment
lorsque les occupants sont des familles avec
enfants, des personnes âgées de plus de
72 ans, handicapées ou encore lorsque le prix
de vente ne permet pas de rembourser tous les
créanciers.
Il faut également éviter les occupants avec une
procédure de saisie qui a duré plusieurs
années car cela démontre que la personne
saisie a usé tous les recours pour retarder la
vente forcée et donc n’hésitera pas à jouer à
ce petit jeu avec vous.
Finalement, l’occupant idéal serait une
personne de moins de 55 ans, seule et sans
enfants qui se retrouverait sans dette et avec
des excédents après la vente de son bien
immobilier aux enchères.
Sachez que cette situation est assez rare,
donc vous comprenez qu’on ne peut pas se
permettre d’attendre jusqu’à ce que cette
situation se présente. De plus, il n’est même
pas garanti que si cela arrivait vous allez
remporter cette enchère.
Lorsque le bien est loué, il y a quelques précautions à prendre :

Tout d’abord, vérifier le bail et s’assurer que le locataire paie ses loyers
(si possible) ;
Vérifier que le loyer est cohérent par rapport aux prix du marché. Ce
point est très important, car si la personne occupant le bien a un bail,
mais que celui-ci exige un faible loyer par rapport aux prix du marché,
vous devez respecter ce bail. Nous verrons dans le chapitre 5 « Prise
de possession de votre bien » comment dénoncer ce type de bail ;
Analyser les conditions du bail et la durée de celui-ci. En effet, certains
propriétaires connaissent très bien leurs droits et s’arrangent pour
réécrire le bail avec des conditions défavorables pour le futur
propriétaire (ex : durée de 3 ans sur un bail meublé, paiement du loyer
en fin de mois, aucune caution, aucune augmentation du loyer
possible…) ;
Attention aux locataires de plus de 72 ans. Il est extrêmement difficile
de mettre fin à leur bail s’ils n’ont pas trouvé d’autres moyens de se
reloger.
Pour conclure, n’ayez pas peur de viser les biens occupés, car il y a
peu de concurrence et on peut s’attendre à une forte décote si on
remporte l’enchère. On verra par la suite dans le chapitre 5, les
astuces qu’on utilise pour maîtriser le risque d’achat d’un bien occupé
où l’occupant souhaite se maintenir dans les lieux.
3.3.3. La méthode RM2G pour identifier les

bonnes affaires
La méthode que nous vous recommandons pour maximiser vos
chances de tomber sur de bonnes affaires sur une courte période est
la suivante :
Identifier la période propice pour participer aux enchères
dans votre région. Il s’agit de la période où il y a moins
d’enchérisseurs : les veilles de vacances, jours fériés (pont),
événements exceptionnels (coupe du monde de foot par
exemple), retour de vacances ou les veilles de grandes fêtes.
Vous pouvez retrouver une vidéo sur notre chaîne YouTube à
ce sujet.
Se positionner sur des biens qui ne sont pas listés sur Licitor
(occupés ou non occupés) et privilégier les enchères où il y a
plusieurs biens non répertoriés sur Licitor. La concurrence va
se réduire grandement.
Se positionner sur tous les biens identifiés dans l’étape 2 et
éventuellement 1 ou 2 autres biens même s’ils sont sur
Licitor. Si vous souhaitez acquérir un seul bien, il faudra donc
être en mesure de payer au moins la mise à prix la plus
élevée parmi les biens visés.
Se positionner sur des biens avec beaucoup de rénovation
et/ou une mise à prix élevée.
Des biens où il y a une divergence entre la région du TGI
dans laquelle va se tenir l’audience de ventes et la
localisation du bien. En effet, dans certains cas, un bien peut
être vendu au TGI de Paris alors qu’il se trouve à Marseille.
Afin de bien comprendre notre méthode, nous allons vous donner une
étude de cas qui reflète notre approche sur le choix de la date
d’audience et des biens sur lesquels on se positionne.
En 2019, on a acquis 2 appartements qu’on peut considérer comme
de bonnes affaires (pour plus de détails, rendez-vous sur notre
chaîne YouTube) durant la même audience d’adjudication. Comment
a-t-on procédé pour maximiser nos chances de tomber sur ces
bonnes affaires en tenant compte de notre emploi du temps limité
(travail à temps plein et une vie de famille) pour effectuer les visites ?
Premièrement, nous avons choisi de participer à l’audience de vente
du mois de septembre. L’objectif était d’éliminer le maximum de
concurrents, notamment les particuliers, car la visite des biens devait
se faire au retour des vacances (début septembre) et l’audience de
vente devait se tenir mi-septembre.
Deuxièmement, nous avons identifié le TGI dans lequel il y avait le
plus de biens non listés sur Licitor. Au total, nous avions identifié
5 biens.
Troisièmement, mon associé a posé 2 semaines de vacances, pour
visiter ces biens et analyser les cahiers de conditions de vente
(CCV).
Et donc, lors de l’audience de vente, nous avons été agréablement
surpris de voir qu’on a remporté 2 enchères sur 5 en dessous des
enchères maximales que nous nous sommes fixées.
En adoptant cette approche, nous avons travaillé seulement 1 mois et
sacrifié 2 semaines de vacances pour une plus-value potentielle de
50 000 €.
L’un des éléments qui découragent les gens à se lancer dans les
ventes aux enchères est la nécessité de trouver du temps pour
effectuer les visites et consulter les CCV en pleine journée et en
semaine. Avec notre approche, vous gagnez en efficacité en
optimisant votre temps et en maximisant vos chances de remporter
une enchère.
Pour identifier les biens qui ne sont pas listés sur la plateforme Licitor, donc
potentiellement de bonnes affaires, vous devez comparer les biens listés au TGI
sur le tableau des ventes avec ceux listés sur Licitor. Vous pouvez faire le même
exercice en comparant les biens listés sur la plateforme payante vench.fr et
licitor.com.
L’opportunité ultime est un bien non listé sur licitor.com et sur vench.fr, mais
uniquement listé au TGI et dans les journaux d’annonces légales.
3.4. Planification
Maintenant que vous avez identifié le tribunal, la date de vente et les
biens sur lesquels vous souhaitez porter les enchères, il est temps de
définir votre feuille de route (Plan d’action).
Qu’est-ce qu’une feuille de route et quelle est son utilité ?
La feuille de route est un plan qui regroupe toutes les étapes et
actions à réaliser pour atteindre vos objectifs de rentabilité ou de
plus-value.
Il est important de prendre le temps pour construire ce plan, car cela
vous aidera à vous organiser et identifier des contraintes de temps.
En effet, vous noterez que les différentes actions à réaliser doivent
être faites en semaine (ex. : visites des biens) ; donc si vous avez un
travail, il faut bien identifier ces jours pour planifier vos vacances ou
prendre une demi-journée de congé. Cela permet également de
prendre connaissance du temps que vous allez devoir investir dans
les prochaines semaines pour atteindre vos objectifs.
Cette feuille de route se matérialise à travers un tableau Excel
(idéalement), que vous devez enrichir d’informations collectées.
Pour chaque bien visé, vous devez collecter ou déterminer les
informations suivantes (chaque élément cité ci-dessous correspond à
une colonne ou ligne dans votre tableau) :
Tribunal où se déroulera l’audience de vente. Cette
information est mentionnée sur l’annonce de vente.
Date et heure de l’audience de vente. Cette information est
mentionnée sur l’annonce de vente.
Vérifier si le bien est listé sur Licitor. Si non, il s’agit d’une
potentielle bonne affaire.
Date de consultation du CCV envisagée. En fonction de votre
emploi du temps, vous devez déterminer quand vous pourriez
aller consulter le CCV au tribunal. Il est à noter que la
consultation du CCV doit intervenir avant la visite du bien, car
certains éléments du CCV vont orienter votre visite.
Date de visite du bien. Cette information est mentionnée sur
l’annonce de vente. Cette date est imposée, donc vous devez
vous organiser pour libérer du temps, afin d’y participer.
Appeler le syndic. Si vous vous positionnez sur des
appartements, vous devez prévoir quand vous allez collecter
des informations auprès du syndic telles que les charges de
copropriété ou encore les Procès-verbaux d’assemblée
générale des copropriétaires.
Définition de l’enchère maximale. Vous devez prévoir du
temps dans votre planning pour calculer votre enchère
maximale. Ce moment doit intervenir après avoir réalisé les
actions citées ci-dessus.
Réserver un avocat. Déterminez à quel moment vous allez
réserver votre avocat. Il est important de déterminer votre
enchère maximale avant de demander l’assistance d’un
avocat, car celui-ci va vous demander sur quels biens vous
souhaitez vous positionner.
Récupérer les chèques de banque. Prévoyez quand aller
récupérer les chèques de banque à votre agence bancaire.
Souscrire à une assurance protection juridique. Nous
reviendrons sur ce point dans la suite du livre.
L’élaboration de ce document est assez laborieuse et chronophage.
Cependant, ce travail va vous libérer l’esprit et vous n’aurez plus qu’à
exécuter les tâches mentionnées dans votre feuille de route. Lorsque
j’ai commencé à établir des feuilles de route, j’étais plus serein dans
la préparation de la vente aux enchères et le jour J, j’étais confiant
sur mon enchère maximale, car je n’avais laissé aucun élément
important de côté.
Il est à noter qu’il faut consulter votre feuille de route quotidiennement
et l’ajuster en conséquence.
3.5. Revue du cahier des conditions de vente
(CCV)
La première action à réaliser dans votre feuille de route est d’aller
consulter le cahier des conditions de vente.
Le cahier des conditions de vente doit être déposé par le créancier
poursuivant (via son avocat) au greffe du juge de l’exécution au plus
tard le 5e jour ouvrable suivant l’assignation à comparaitre à
l’audience d’orientation délivré au débiteur (Cf. section 1.3).
Ce dossier est composé de 4 éléments :
Le Cahier des Conditions de Vente (CCV) dans lequel on
retrouve, entre autres, l’énonciation du titre exécutoire et du
commandement de payer valant saisie, le décompte des
sommes dues au créancier, la désignation du bien saisi,
l’origine de propriété, les servitudes et hypothèques
éventuelles, les baux consentis, les conditions de la vente
judiciaire et la mise à prix.
Le Procès-verbal de description (PVD) qui comprend
notamment la description des lieux, la composition, la
superficie, les conditions d’occupation et l’identité des
occupants.
Le Dossier de diagnostic technique comprenant le constat de
risque d’exposition au plomb, l’état amiante, l’état termites,
l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état des risques
naturelles et technologiques, le Diagnostic de Performance
Énergétique (DPE), l’état de l’installation intérieure de
l’électricité et le contrôle des installations sanitaires non
collectif.
D’autres documents peuvent venir compléter le dossier tels
que le règlement de copropriétaire ou encore une déclaration
d’achèvement des travaux.
En fonction des tribunaux, la procédure pour pouvoir le consulter peut
différer légèrement mais globalement vous devez vous présenter au
Greffe du TGI et demander à consulter le CCV. Pensez à prendre
une pièce d’identité, faire la liste des biens qui vous intéresse (Ville +
adresse + cadastre) et surtout arrivé tôt.
Ce dossier est composé de 4 éléments :
Le Cahier des Conditions de Vente (CCV) dans lequel on
retrouve, entre autres, l’énonciation du titre exécutoire et du
commandement de payer valant saisie, le décompte des
sommes dues au créancier, la désignation du bien saisi,
l’origine de propriété, les servitudes et hypothèques
éventuelles, les baux consentis, les conditions de la vente
judiciaire et la mise à prix.
Le Procès-verbal de description (PVD) qui comprend
notamment la description des lieux, la composition, la
superficie, les conditions d’occupation et l’identité des
occupants.
Le Dossier de diagnostic technique comprenant le constat de
risque d’exposition au plomb, l’état amiante, l’état termites,
l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état des risques
naturelles et technologiques, le Diagnostic de Performance
Énergétique (DPE), l’état de l’installation intérieure de
l’électricité et le contrôle des installations sanitaires non
collectif.
D’autres documents peuvent venir compléter le dossier tels
que le règlement de copropriétaire ou encore une déclaration
d’achèvement des travaux.
**Trucs & Astuces **:
Il est possible de trouver le CCV directement

sur internet notamment sur les sites internet
des avocats (incluant avoventes.fr), vench.fr
ainsi que encheres-publiques.com. De plus,
n’hésitez pas également à contacter le cabinet
d’avocats en charge de la vente pour en faire
la demande. Notez que le cabinet n’a aucune
obligation légale de vous le transmettre par
mail.
Autre élément à ne pas négliger, sachez que le
cahier de conditions de vente peut être
modifié, et de nouvelles pièces peuvent y être
annexées. De ce fait, assurez-vous de ne pas
manquer une pièce importante dans l’analyse
de vos dossiers.
Lors de la consultation du CCV, ci-dessous, les éléments à analyser

et à collecter :
Diagnostic technique (Certification Carrez) : Surface Carrez
du bien et des différentes pièces,
Diagnostic technique (Plomb) : Présence de plomb,
Diagnostic technique (Termites) : Présence de termites,
Diagnostic technique (Gaz) : Etat général de l’installation du
gaz,
Diagnostic technique (Électricité) : Etat général de
l’installation électrique,
Diagnostic technique (DPE) : Prendre connaissance de la
classe. Cette information devient importante car certains
logements énergivores seront interdits à location dans le
futur,
Procès-verbal de description (PVD) : Etat global du bien,
Procès-verbal de description : Etat des parties communes et
du quartier,
Procès-verbal de description : Occupé ou inoccupé et par
qui,
CCV : Composition des lots vendus,
CCV : Créances totales (Idéalement le prix de vente doit
permettre de rembourser les dettes),
CCV : Date de commandement de payer valant saisies.
Comme nous allons le voir dans le chapitre 5, cette
information est importante,
CCV : Prix d’acquisition du bien par l’ancien propriétaire,
CCV : Conditions pour la diminution du prix de la mise à prix,
PVD + CCV : Existence d’un bail, si oui date de signature du
bail, nom locataire, loyer payé et preuve de paiement.
Les informations collectées dans le diagnostic technique et le procès-
verbal de description vont vous permettre d’orienter votre visite du
bien et identifier les potentiels travaux (ex. : absence de disjoncteur
différentiel, chambres en mauvais état…).
Afin de ne pas oublier les informations

collectées lors de l’analyse du CCV, nous vous
recommandons d’ajouter ces informations
dans votre feuille de route en ajoutant quelques
colonnes dans le tableau.
Autre élément à vérifier dans le CCV, c’est de
voir s’il est mentionné que la personne saisie
peut se maintenir dans les lieux pour une
certaine période suite à la vente de son bien.
Ce cas est très rare, mais on peut exister.
3.6. Visite des biens
La consultation du CCV avant la visite vous permet d’arriver avec une
idée claire de l’état global du bien, mais également avec une bonne
compréhension du contexte lié à cette procédure de saisie.
Sur la base des informations collectées lors de l’analyse du CCV,
faites une liste des points à vérifier ou à demander à l’occupant.
3.6.1. Les éléments clés à regarder

La première rencontre avec l’occupant du bien saisi se fait lors de la
visite qui dure en moyenne entre 30 minutes et une heure. Il n’y a
qu’une seule visite qui se fait généralement en journée et en semaine.
Il ne faut donc pas la rater ; si vous avez bien élaboré votre feuille de
route, cela ne devrait pas arriver.
L’huissier en charge de l’affaire a pour responsabilité d’organiser la
visite et de faire appel à un serrurier pour ouvrir les portes du bien si
nécessaire.
Nous vous recommandons d’arriver 30 minutes avant l’heure prévue
pour éviter tout retard, pour visiter le quartier et pour avoir le temps
de discuter avec les autres visiteurs, notamment les marchands de
biens et les voisins. Durant ce laps de temps, vous pouvez en profiter
pour :
Examiner de l’extérieur la toiture (vétusté, fuites) ;
Examiner la façade ;
Vérifier avec la mairie si le bien ne fait pas l’objet d’un arrêté
d’insalubrité/Péril ;
Vérifier si les informations de l’annonce de vente sont
cohérentes par rapport au cadastre.
Lorsque la visite commence et que l’huissier vous autorise à rentrer
dans le logement :
Saluez l’occupant et demandez la permission de visiter ;
Échangez avec lui pour connaître ce qui s’est passé,
faites preuve d’empathie ;
Lors de cette phase, il faut essayer de savoir s’il sera en
mesure de quitter le logement après l’adjudication ou s’il
conteste la décision de vente forcée et donc souhaite se
maintenir sur les lieux. Essayez de déceler si l’occupant
est en train de se préparer au déménagement (par
exemple, des cartons sont visibles).
Essayer de prendre ses coordonnées si la discussion
s’est bien passée ;
Ensuite, commencez à inspecter le bien et à identifier les
potentiels travaux à faire. Les éléments collectés lors de
l’analyse du CCV vont permettre d’aller directement à
l’essentiel. Si l’huissier vous autorise à prendre des
photos ou vidéos, profitez-en.
En plus les informations collectées lors de l’analyse du CCV, ci-
dessous une liste non exhaustive des éléments clés à inspecter lors
d’une visite :
Le niveau humidité dans les pièces (ex : moisissures,
présence d’une VMC, ... ) ;
Etat de la plomberie ;
Possibilité d’optimiser le bien (ex : création d’une nouvelle
pièce pour donner de la valeur) ;
Etat des parties communes ;
Type chauffage ;
Compteur individuel ;
Sécurité pour accéder à l’appartement ou maison ;
Sols, murs et plafond.
Si le propriétaire est absent lors de la visite et

que vous avez des questions TRÈS
importantes à lui poser, n’hésitez pas à revenir
plus tard ou en début de soirée pour échanger
avec lui. Cette manière de procéder est
risquée, surtout si vous avez affaire à un
quelqu’un de fragile. Donc votre sympathie et
votre amabilité seront de rigueur. À la moindre
réticence, n’insistez pas. Soyez accompagné
au cas où ça tourne mal.
Si vous suivez notre approche qui consiste à

se positionner sur plusieurs biens lors de la
même audience de vente, vous allez parfois
vous retrouver dans une situation où plusieurs
visites vont se dérouler dans la même journée.
Ainsi, nous vous recommandons, après
chaque visite, de faire un enregistrement audio
sur votre téléphone décrivant votre ressenti sur
le bien, l’occupant, le nombre de visiteurs et les
travaux à faire.
Par ailleurs, si vous ne connaissez pas du tout
le quartier dans lequel vous souhaitez acheter,
n’hésitez pas à mener votre enquête locale
pour déterminer les avantages et les
inconvénients de la localisation du bien
(commodité de transport, quartier recherché,
qualité de l’environnement, école, collèges ou
lycée à proximité, commerces…). Autre
astuce : revoyez le bien à différentes heures
de la journée, il peut vous être révélé des
choses que vous n’aviez pas décelées lors de
votre première visite. Surtout, avant la veille de
l’audience pour s’assurer par exemple que le
bien dit libre est toujours libre.
3.6.2. Estimation des travaux post-visite

L’estimation des travaux est l’une des parties les plus complexes
lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier. Une
bonne estimation peut vous permettre de faire une bonne affaire.
Dans cette partie, nous allons vous partager 2 approches pour
estimer vos travaux de la manière la plus juste et efficiente possible.
Faire appel à un artisan :
C’est la méthode la plus fiable pour estimer votre bien. Comment
procéder ? Lorsque vous devez aller visiter un bien, faites-vous
accompagner par un artisan qui va vous chiffrer le montant des
travaux. La difficulté est de trouver un artisan qui sera toujours
disponible pour venir visiter le bien avec vous alors que vous n’êtes
pas sûr de remporter l’enchère ; et de plus, il faudra faire plusieurs
visites.
De ce fait, nous vous recommandons d’utiliser cette approche lorsque
vous vous positionnez sur un bien avec beaucoup de travaux à faire
ou encore des maisons avec travaux. Et pour savoir s’il y a beaucoup
de travaux, c’est simple, consultez le PVD, l’huissier y décrit l’état
général du bien. Il est à noter que les biens avec beaucoup de
travaux sont plus fréquemment catégorisés comme de bonnes
affaires en comparaison à des biens sans travaux.
Pour trouver votre artisan, plusieurs moyens s’offrent à vous (par
ordre de préférence) :
- Le Bouche-à-oreille pour identifier un artisan compétent ;
- Passer par des sites de type enchantier.com/meilleur-
artisan.com et vérifier les notes de l’artisan ;
- Passer par des sites comme Leboncoin (je ne le
recommande pas).
Pour fidéliser votre artisan afin qu’il ne se décourage pas après
plusieurs déplacements et devis sans succès, vous pouvez lui payer
l’essence et lui donner un pourboire (15-50 €). Surtout, il ne faut pas
mentir en disant qu’il s’agit de votre bien ou que vous êtes sûr de
remporter l’enchère.
Également, une autre alternative si vous avez eu l’accord de l’huissier,
c’est de prendre des photos et des vidéos lors de la visite et de
communiquer le tout à un artisan avec les informations collectées
dans le CCV comme la superficie des pièces.
Estimer les travaux par vous-même :
Cette méthode est moins fiable que la première surtout si vous êtes
débutant dans le domaine. De ce fait, elle est à utiliser sur des biens
avec des travaux basiques (peinture, revêtement du sol, électricité…)
ou peu de travaux. Si vous devez faire du gros œuvre, évitez
d’estimer cela par vous-même.
Comment procéder ? Premièrement, il faut collecter le maximum
d’informations du CCV, c’est-à-dire :
- Dans le PVD, l’huissier fait l’état global de chaque pièce
(mur, sol et plafond) ;
- Dans les diagnostics techniques, vous trouverez des
informations très précises sur l’installation électrique, le gaz,
l’isolation, la présence d’amiante, de plomb…
Certains éléments ne seront pas mentionnés dans le CCV tels que la
plomberie. De ce fait, il faudra faire un focus sur ces éléments lors de
la visite.
Pour estimer vos travaux, vous pouvez passer par le site
https://www.enchantier.com/ ou encore https://www.meilleur-
artisan.com/ (très pratique pour estimer vos travaux).
Par ailleurs, vous pouvez vous appuyer sur certaines références qui
se trouvent sur internet. Ci-dessous les références que nous
utilisons :
- Rénovation des murs et du sol : de 100 €/m2 à 300 €/m2 ;
- Rénovation totale (hors modification de la structure) de la
cuisine, de la salle de bain, des fenêtres, de l’électricité et
plomberie : de 600 €/m2 à 1100 €/m2.
Assurez-vous que les travaux que vous souhaitez entreprendre ne
nécessitent pas une autorisation, un permis de construire (ex. :
changement de destination des locaux) ou une quelconque
déclaration (ex. : agrandissement spécifique).
Chapitre 4
La méthode Risques Maîtrisés et Gros Gains
(RM2G) – Partie 2

✔ ️ Calculer l’enchère maximale à ne pas dépasser pour faire une
bonne affaire ;
✔ ️Trouver un avocat avec un bon rapport qualité/prix ;
✔ ️Les éléments à fournir avant l’audience d’adjudication ;
✔ ️Les assurances à prendre pour diminuer vos risques ;
✔ ️ Les comportements gagnants à adopter lors de l’audience
d’adjudication ;
✔ ️ Formalités post-vente : Payer le prix rapidement pour jouir de votre
bien.
4.1. Comment déterminer votre enchère
maximale ?
Une enchère maximale se détermine en fonction de la stratégie que
vous avez choisie soit : Acheter, rénover et revendre ou acheter pour
mettre en location. Lorsque vous voulez uniquement acheter pour en
faire votre résidence principale, le cheminement est le même que
pour l’achat-revente.
Avant d’aborder le calcul de l’enchère maximale, nous allons d’abord

étudier comment déterminer le juste prix de revente d’un bien si on
veut faire de l’achat-revente et comment déterminer le loyer le plus
réaliste pour une stratégie de location.
Ensuite, nous allons revenir sur les différents frais qui viennent
s’ajouter au prix d’adjudication, c’est-à-dire au prix auquel vous avez
acquis le bien. On peut catégoriser ces frais en 2 parties : les frais
liés au processus de vente via les enchères et les charges qui
incombent au nouveau propriétaire. Tous ces différents éléments vont
nous permettre de déterminer l’enchère maximale.
4.1.1. Stratégie Achat-revente : Comment

déterminer le prix de revente d’un bien ?
Ci-dessous, les moyens les plus fiables pour déterminer le juste prix
de revente, classés du plus pertinent au moins pertinent.
Site des impôts

Vous pouvez faire une recherche des dernières transactions qui ont
eu lieu dans le secteur visé et pour le type de bien recherché sur le
site des impôts. Pour ce faire, allez dans votre espace personnel,
dans la rubrique « Recherches des transactions immobilières ». Il est
à noter qu’il y a une limite d’environ 15 - 20 consultations par mois.
Demande de valeur foncière

Sur la plateforme publique Demande de valeur foncière
(https://app.dvf.etalab.gouv.fr/), vous pouvez retrouver les mêmes
informations que sur le site des impôts, mais avec des données
mises à jour avec un retard d’environ 6 mois.
Agences immobilières
Contactez au moins 3 agences du secteur pour avoir une estimation
du bien visé en communiquant les caractéristiques du bien (superficie,
état global…).
Plateformes d’estimation
Nous vous recommandons Efficity (efficity.com) et Meilleur agent
(meilleursagents.com) pour avoir une estimation qui reflète la réalité.
Plateformes internet
leboncoin.fr ou encore seloger.com sont également des sources
d’information pour estimer un bien, surtout s’il n’y a pas eu beaucoup
de transactions portant sur des biens ayant les mêmes
caractéristiques que le bien visé. Cependant, les prix affichés sur ces
sites font l’objet de négociation et se vendent, la plupart du temps,
moins cher.
N’hésitez pas à utiliser tous ces moyens d’estimation listés ci-dessus pour avoir
l’estimation qui se rapproche au plus près de la réalité.
4.1.2. Stratégie de Location : Comment

déterminer un loyer réaliste ?
Ci-dessous, les moyens les plus fiables pour déterminer le loyer le
plus réaliste pour votre future location :
Créer et publier une fausse annonce sur les plateformes
internet telles que leboncoin.fr et compter le nombre d’appels
que vous recevez et l’intérêt des potentiels locataires ;
Agences immobilières ;
Seloger.com et leboncoin.fr,
Meilleur agent (Loyer au mètre carré) ;
Demander aux voisins à combien ils louent leur bien ;
Clameur (http://www.clameur.fr/) : données réelles sur les
prix des loyers pratiqués dans le secteur. Cet outil permet
surtout d’identifier les tendances d’un marché immobilier.
4.1.3. Les différents frais et charges d’une

acquisition via les ventes aux enchères
4.1.3.1. Les frais liés au processus de vente
Frais préalables (frais de poursuite)
Les frais préalables, aussi appelés les frais de poursuite / frais taxés,
sont les dépenses qui ont été engagées par l’avocat poursuivant pour
parvenir à la vente forcée du bien saisi. Cela inclut notamment
l’élaboration du CCV, la coordination des acteurs, les frais d’huissier
et les différentes notifications et assignations.
Pour en connaître le montant, vous pouvez contacter par téléphone

l’avocat poursuivant. Il sera en mesure de vous communiquer le
montant de ces frais une semaine avant l’audience de vente.
En général, ces frais varient entre 4 000 € et 16 000 €. Dans vos

estimations préliminaires, prenez 12 000 € comme prix de référence
et vous pourrez ensuite ajuster ce montant.

Les frais de poursuite sont annoncés avant l’ouverture des enchères. Donc
soyez attentif lorsque le montant final sera annoncé, afin de le comparer à celui
que vous avez collecté avant l’audience. Si le montant est plus important que
celui estimé, réajustez votre enchère maximale en conséquence.
Les émoluments des avocats

L’avocat poursuivant et l’avocat adjudicataire se partagent les
émoluments de la façon suivante : ¾ reviennent à l’avocat à l’origine
de la saisie et ¼ à l’avocat de l’acheteur. Il est à noter que ces
émoluments sont soumis à TVA au taux de 20 % et se calculent par
tranches comme suit :
A noter que les pourcentages appliqués peuvent évoluer dans le

temps, de ce fait, n’hésitez pas à vérifier sur legifrance.gouv.fr si les
chiffres mentionnés dans le tableau ci-dessus sont toujours
d’actualité.
Droits d’enregistrement (droits de mutation)

Comme pour toute vente immobilière, des droits d’enregistrement,
également appelés droits de mutation, sont dus. Ils s’élèvent à 5,8 %
si l’achat est effectué par un particulier et 0,715 % si l’achat est
effectué par un marchand de biens.
Honoraires d’avocat
Certains avocats vont vous demander de payer des honoraires
d’avocat qui peuvent varier entre 200 € à 3 000 €. Nous y reviendrons
en détail dans la section 4.2 du livre pour vous donner quelques
astuces pour trouver un avocat avec un bon rapport qualité/prix.
Les autres frais

Il existe d’autres frais qui s’ajoutent aux frais cités précédemment :
Frais de publication du titre de vente à la publicité foncière. Il

faut compter 0,10 % du prix d’adjudication.
Radiation des inscriptions. Il faut compter environ 350€.
Frais lié à la procédure d’expulsion, correspondant environ à

3 000€. Nous verrons au chapitre 5 comment éviter de se
rendre à cette étape ou minimiser le montant à payer.
Autres frais qui peuvent être facturés : Justificatif de la

publication du titre de vente (15 €), notification au syndic
(15€), état hypothécaire (12 €), déclaration d’adjudicataire
(20€) et la consignation du prix (250€).
N’hésitez pas à demander à votre avocat

l’ensemble des frais que vous devez payer.
Par expérience, vous noterez que les avocats
n’ont pas tous la même grille tarifaire. A titre
d’exemple, concernant la notification au
syndic, certains avocats ne facturent pas ce
service.
Vous trouverez sur le site web

encheresimmoclub.com, section « Outils
indispensables », une calculatrice pour vous
aider à estimer les différents frais que vous
allez payer. Pour ce faire, il faudra saisir le
prix d’adjudication (votre enchère maximale) et
les frais préalables liés à la vente.
Autre astuce à avoir en tête : l’acquéreur

(donc vous) peut demander avant la procédure
de distribution au juge de l’exécution, la
radiation des inscriptions grevant l’immeuble.
Dans ce cas, l’acquéreur sera tenu d’avancer
tous les frais de quittance ou de radiation des
inscriptions grevant l’immeuble dont il pourra
demander le remboursement dans le cadre de
la distribution du prix. Concrètement, si les
créanciers ont été remboursés et qu’il reste de
l’argent pour la personne saisie, vous pouvez
demander un remboursement après l’audience
d’adjudication.
4.1.3.2. Les charges incombant au propriétaire

Lorsque vous êtes adjudicataire d’un bien, il existe certaines charges
qui vous incombent tout comme n’importe quel propriétaire de bien
immobilier. Il faut estimer ces charges, car ils vont impacter votre
enchère maximale.
Charges de copropriété et travaux exceptionnels
Si vous achetez un appartement au sein d’une copropriété, il faudra

vous rapprocher du syndic pour obtenir :
Une estimation des charges de copropriété incluant les

charges liées aux travaux exceptionnels ;
Les 4 derniers procès-verbaux d’assemblée générale des

copropriétaires, notamment pour prendre connaissance des
travaux majeurs à venir tels qu’un ravalement de façade ou
encore l’état financier de la copropriété.
Il est à noter que les charges de copropriété incombent à celui qui

est copropriétaire au moment de l’appel de fonds, c’est-à-dire au
premier jour de chaque trimestre.
Si les travaux ont été votés avant l’acquisition du bien, le propriétaire

lors de l’appel de fonds sera responsable de leur paiement. Soyez
donc très vigilant sur les travaux en cours et à venir.
Taxe foncière
Pour ce qui est de la taxe foncière, vous pouvez demander le montant
au propriétaire lors de la visite, à une agence immobilière du secteur
ou encore aux voisins ayant le même type de biens immobiliers que
celui convoité. La personne propriétaire au 1er janvier de l’année est
redevable de la taxe foncière. Cependant, sur l’année d’acquisition,
l’adjudicataire remboursera au prorata temporis à la demande du
précédent propriétaire et sur présentation du rôle acquitté. L’ancien
propriétaire fait rarement cette demande de remboursement,
surement par ignorance de la loi.
Si le logement est en location ou occupé par une tierce personne

autre que le propriétaire, la taxe d’habitation doit être payée par
l’occupant du logement au 1er janvier de l’année.
Assurances
Le propriétaire doit souscrire à un certain nombre d’assurances telles
que l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), l’assurance contre
les impayés ou encore l’assurance protection juridique (nous y
reviendrons au chapitre 5). Il s’agit de dépenses qu’il ne faut pas
oublier dans votre estimation surtout si vous voulez faire de la
location, même si les montants restent faibles.
Impôts et taxation
Les impôts sur le revenu foncier et la taxe sur la plus-value sont des
éléments à prendre en compte également lorsque vous calculez votre
enchère maximale, car ces dépenses vont venir diminuer votre plus-
value ou votre cashflow.
Nous n’aborderons pas ce sujet dans ce livre, car les cas de figure
sont nombreux et propres à chaque individu. Nous vous
recommandons de vous rapprocher d’un fiscaliste pour être
accompagné sur ce sujet. De notre côté, nous achetons en nom
propre et nous défiscalisons à travers le dispositif Solibail.
Eau, électricité et gaz

Si vous souhaitez faire de l’achat revente, il ne faut pas oublier de
prendre en compte les frais liés à l’eau, électricité et gaz durant la
période avant-vente si cela est à votre charge.
4.1.3.3. Frais liés au financement
Comme évoqué dans le chapitre 2, en fonction de votre dossier et de
votre capacité à négocier, il faudra sortir de votre poche un certain
montant correspondant notamment à votre apport, à la
caution/hypothèque, au frais de dossier, aux pénalités de
remboursement anticipé ou toutes autres frais que votre banquier ne
veut pas financer.
Il est à noter aussi que lorsque vous faites de l’achat-revente, vous
devez compter comme charge/dépense les intérêts du crédit durant
la période avant revente.
4.1.3.4. Travaux de rénovation
Si vous achetez un bien avec des travaux de rénovation, il faudra les
prendre en compte dans le calcul de votre enchère maximale (cf.
section 3.6.2 pour l’estimation des travaux), sauf si ces travaux sont
déjà inclus dans le crédit octroyé par la banque.
4.1.4. Calcul de l’enchère maximale

À cette étape, vous avez collecté toutes les informations nécessaires
pour calculer votre enchère maximale. Voyons maintenant, comment
procéder pour déterminer ce montant en fonction de votre stratégie.
N’hésitez pas à relire les différentes parties du chapitre 4 pour bien
vous imprégner de l’approche mise en œuvre.
Au vu de la complexité et de l’importance du calcul de l’enchère maximale, nous

développons actuellement un outil qui permettra de calculer automatiquement
votre enchère maximale en fonction de vos objectifs. Si vous souhaitez y
accéder, n’hésitez pas à vous inscrire à notre newsletter sur notre site web
encheresimmoclub.com. Ainsi, vous serez informé lorsque l’outil sera disponible.
4.1.4.1. Stratégie Achat-revente

Si vous souhaitez faire une opération d’achat-revente, ci-dessous le
calcul à faire :
Prenons un exemple, pour illustrer ce calcul :
Gustave souhaite faire l’acquisition d’un appartement au sein d’une

copropriété au mois d’avril. En s’appuyant sur les outils indiqués dans
la section 4.1.1 du livre, son évaluation du prix de revente potentiel
est de 200 000 € et il aimerait faire une plus-value de 40 000 €. Il
pense pouvoir revendre le bien au bout de 8 mois donc en décembre ;
ce qui veut dire qu’il n’aura pas de taxe foncière à payer. Cependant,
il devra payer 2 trimestres de charges de copropriété pour un
montant de 600 €, et doit également faire des travaux de rénovation
à hauteur de 8 000 € sans financement bancaire. Pour les frais
bancaires, il a juste à payer les frais de dossier et la caution qui
s’élèvent à 1 500 €. De plus, il n’a pas à payer d’impôts sur la plus-
value, car il compte en faire sa résidence principale (RP) avant de
procéder à la revente pour profiter de l’exonération d’impôts sur la
vente d’une RP.
Pour déterminer à combien s’élèvent les frais liés au processus de

vente, incluant les frais préalables, les honoraires d’avocat (aucun
frais facturé par son avocat), les émoluments, les droits
d’enregistrement et les autres frais, il lui faut le prix d’adjudication.
Pour déterminer ce prix, il fait le calcul suivant :
À l’aide du coût total de l’opération intermédiaire (149 900 €) et des
frais préalables collectés auprès de l’avocat poursuivant (8 000 €), il
peut déterminer les frais liés au processus de vente qui sont de 19
355 €. Pour trouver ce montant, il a utilisé l’outil disponible sur
encheresimmoclub.com/nos-outils, rubrique Calcul des frais de vente.
En prenant en compte tous ces éléments, Gustave obtient une
enchère maximale de :
Le total du coût de l’opération d’achat aux enchères d’un bien

immobilier, suivi d’une revente au bout de 8 mois, sera de 160 000 €
correspondant au prix d’adjudication qu’on additionne avec les
différents frais et charges (29 455 €).
4.1.4.2. Stratégie de location

Le calcul de l’enchère maximale, lorsqu’on souhaite mettre en location
un bien acheté aux enchères afin de dégager une rente mensuelle,
n’est pas un exercice facile.
En effet, il s’agit d’un calcul qui se décompose en 3 parties.

Premièrement, nous allons déterminer la mensualité du crédit
envisagée pour atteindre nos objectifs de cashflow ou de
rentabilité en fonction du loyer estimé (cf. section 4.1.2 du livre).
Deuxièmement, sur la base de cette mensualité du crédit, on va
déterminer le montant qu’il faudra emprunter auprès de la banque. Et
finalement, on va retrancher sur le montant total emprunté les
différents frais (cf. section 4.1.3 du livre), afin d’obtenir l’enchère
maximale.
Ci-dessous le calcul à faire pour obtenir la mensualité du crédit
souhaité :
En utilisant l’outil de calcul proposé par le site meilleurtaux.com, nous

pouvons obtenir le montant total d’emprunt en fonction de la
mensualité souhaitée. Pour ce faire, il faut renseigner les taux
d’emprunt et de l’assurance du crédit, ainsi que la période de
remboursement souhaitée. Ces informations devront être en ligne
avec l’accord de principe passé avec votre banque (cf. chapitre 2).
Lorsque vous avez obtenu le montant total que vous pouvez

emprunter, et que celui-ci respecte vos objectifs de cashflow ou de
rentabilité, il faut maintenant retrancher les frais liés au processus de
vente, ainsi que les potentiels travaux pour obtenir enfin votre enchère
maximale.
Prenons un exemple, pour illustrer ce calcul :
Malik souhaite faire l’acquisition d’un appartement au sein d’une

copropriété. En s’appuyant sur les outils indiqués dans la
section 4.1.2 du livre, son évaluation d’un loyer réaliste pour le type
de biens visés et le secteur est de 1 800 € et il aimerait avoir une
rente mensuelle de 890 €. Il doit aussi faire des travaux de rénovation
à hauteur de 8 000 € non financés par la banque. Pour les frais
bancaires, il doit juste payer les frais de dossier et la caution qui
s’élèvent à 1 500 €. Quant aux charges incombant au propriétaire, il a
noté ceci :
Charges de copropriété mensuelle (incluant les frais de

travaux exceptionnels) = 100 € ;
Assurances (PNO + Protection juridique) = 10 € ;
Taxe foncière calculée sur une base mensuelle = 100 € ;
Impôts mensuels = 0 €, car il compte faire de la

défiscalisation.
En retranchant ces dépenses sur le loyer cible, Malik obtient une

mensualité de crédit de 700 €.
Par la suite, il utilise l’outil sur le site meilleurtaux.com pour

déterminer le montant total qu’il peut emprunter avec une mensualité
de 700 € et obtient 167 895 € :
Pour déterminer à combien s’élèvent les frais liés au processus de

vente, incluant les frais préalables, les honoraires d’avocat (aucun
frais facturé par son avocat), les émoluments, les droits
d’enregistrement et les autres frais, il lui faut le prix d’adjudication.
Pour déterminer ce prix, il fait d’abord le calcul suivant :
Et puis, à l’aide du coût total de l’opération intermédiaire (158 395 €)

et des frais préalables collectés auprès de l’avocat poursuivant (8
000 €), il peut déterminer les frais liés au processus de vente qui sont
de 19 961 €. Pour trouver ce montant, il a utilisé l’outil disponible sur
encheresimmoclub.com/nos-outils, rubrique Calcul des frais de
vente :
En prenant en compte tous ces éléments, Malik obtient une enchère
maximale de :
Évitez les chiffres ronds tels que 85 000 € ou 100 000 € ; privilégiez plutôt ceux-
ci : 86 000 € ou 101 000 €. Cette simple règle peut vous faire gagner une
enchère. Le pas d'enchère correspondant à la somme ajoutée au montant de
l'enchère chaque fois qu'une personne enchérit, vous sera communiqué par
votre avocat, mais généralement c’est 1 000 €. Donc ajustez, votre enchère
maximale en conséquence.
4.2. Réserver votre avocat
Votre enchère maximale enfin déterminée pour chaque bien visé, il
est temps de vous attacher les services d’un avocat.
Pour participer à une vente aux enchères immobilières judiciaires,

vous devez être accompagné d’un avocat qui portera les enchères
pour vous. L’avocat doit être inscrit au barreau du tribunal judiciaire
devant lequel la vente est poursuivie.
4.2.1. Les tarifs des avocats

Certains avocats exigent d’être rémunérés sous forme d’honoraires
sachant qu’ils touchent également des émoluments dans le cadre de
la vente. Ces honoraires se décomposent sous 2 formes :
Frais d’assistance (200 € à 1 000 €) : pour que l’avocat
puisse vous assister le jour de l’audience et porter les
enchères pour vous.
Frais liés à l’exécution de la vente (environ 2 000 €)

correspondant, entre autres, au paiement du prix de vente,
levée d’hypothèque et la demande d’acte authentique.
4.2.2. Comment réserver un avocat avec un

bon rapport qualité/prix ?
Pour trouver un avocat avec un bon rapport qualité/prix, il n’y a pas
de secret. Il faut s’y prendre au moins 2 semaines avant la vente et
faire votre prospection.
Sachez que les frais de représentation ainsi que les frais liés à
l’exécution de la vente ne sont pas obligatoires (aucune loi ne l’exige).
Donc cela reste à la discrétion de l’avocat.
Ci-dessous, les plateformes/sites sur lesquels vous pouvez trouver

votre avocat, classés par ordre de pertinence :
Contacter les avocats poursuivants pour leur demander de
vous représenter. Ces avocats seront plus à l’aise d’accepter
de ne prendre aucun frais de représentation parce qu’ils
seront déjà au tribunal. Pour ce faire, allez sur Licitor, Vench
ou au tribunal pour les identifier sur les annonces de vente. Il
est à noter que ces avocats ne peuvent pas vous représenter
pour enchérir sur le bien dont ils ont en charge la vente ;
Allez sur le site vench.fr, section annuaire des avocats
(www.vench.fr/annuaire-avocats-ventes-aux-encheres.html) ;
Allez sur le site Licitor, section contacts avocats
(https://www.licitor.com/annuaire-avocats.html) ;
Puis vous pouvez également passer par
http://www.adjudicator.fr/ si vous n’avez pas envie de passer
votre temps au téléphone à appeler des avocats. En effet,
vous devez remplir un formulaire en ligne et sous 24 heures,
on vous rappelle pour vous proposer un avocat.
Lorsque vous appelez un avocat, ci-dessous les questions à poser
(l’ordre a son importance) :
1. Pouvez-vous m’assister pour l’audience du [Date] au tribunal
[Localité du TGI], je souhaiterais me positionner sur [Nombre
de biens] biens ?
2. Est-ce que vous prenez des frais pour porter les enchères
pour moi ? Si oui, combien ?
3. En plus des émoluments liés à la vente, est-ce que vous
facturez d’autres types d’honoraires ? Si oui, combien ?
4. Évoquez le fait que vous allez financer la totalité de
l’opération incluant l’ensemble des frais annexes par la
banque (si c’est le cas). De ce fait, vous allez avancer les
fonds pour pouvoir participer à la vente, mais par la suite,
votre banque fera un virement du coût total de l’opération. Le
surplus devra vous être remis après le paiement de la
banque. Demandez à l’avocat, s’il a déjà réalisé ce type
d’opération et s’il est à l’aise avec cette façon de procéder.
Surtout, ne vous fermez pas des portes avec les avocats, déroulez
les questions jusqu’au bout et prenez des notes. Et ensuite, terminez
par « je vais vous rappeler sous peu pour vous confirmer mon intérêt
à travailler avec vous ».
Par contre, si vous trouvez un avocat qui ne prend pas de frais de

représentation et d’honoraires post-vente, et qu’en plus il est à l’aise
avec votre montage financier, il faut le réserver immédiatement et
retourner les différents documents qu’il va vous demander.
Attention lorsque vous divulguez à un avocat le prix de votre enchère maximale,

car si vous ne travaillez pas avec lui sachez que celui-ci peut le communiquer à
vos concurrents, notamment les marchands de biens qui ont l’habitude de
travailler avec lui.
Attention également si vous donnez une enchère trop faible ; certains avocats ne
vont pas vous prendre au sérieux. À vous de voir si vous bluffez ou pas.
Si vous n’avez pas réussi à réserver votre avocat avant le jour J, vous pouvez
vous rendre directement au tribunal (très tôt le matin) pour trouver des avocats
pour vous représenter. Pensez à prendre vos chèques de banque, votre carte
d’identité et une attestation sur l’honneur indiquant que vous n’avez pas fait l’objet
d’une peine de condamnation interdisant l’achat de biens immobiliers.
4.2.3. Les documents à fournir à l’avocat

Avant l’audience de vente, l’avocat va vous demander de lui
communiquer les documents suivants :
Les renseignements sur l’enchérisseur (Pièce d’identité,
statut matrimonial, KBIS) ;
Attestation de non condamnation. Il s'agit d'un document qui

est envoyé par votre avocat et il suffira de le signer ;
Les pouvoirs : document qui spécifie l’enchère maximale que
l’avocat peut porter pour vous. Vous avez également le choix
de ne pas mentionner le montant maximum à ne pas
dépasser et dans ce cas-là, vous remplissez le pouvoir et
vous ne mettez rien au niveau du montant maximal. Nous
vous recommandons de ne pas mettre le montant maximal, et
tout simplement dire à votre avocat en début de séance qu’il
peut monter jusqu’à un certain montant (90 % de votre
enchère max) et ensuite, vous lui ferez signe pendant la
vente ;
Il est possible que l’avocat vous demande une attestation de

la provenance des fonds qu’il faudra demander à la banque.
4.3. Les chèques de banque ou caution bancaire
à présenter lors de l’audience
4.3.1. La garantie bancaire
Avant l’audience de vente, l’avocat vous demandera une garantie
bancaire qui peut être sous la forme d’une caution bancaire
irrévocable, ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du Bâtonnier
séquestre ou de la Caisse des dépôts, et des consignations selon les
indications du CCV.
Cette garantie bancaire doit représenter 10 % de la mise à prix avec

un minimum de 3 000 €. Ce chèque constitue une avance sur le
montant du prix d’adjudication.
Il est à noter que si vous n’êtes pas adjudicataire, la garantie

bancaire sera restituée. Cependant, si vous êtes adjudicataire, mais
que vous êtes dans l’incapacité de payer le prix d’adjudication ainsi
que les frais, votre garantie bancaire sera distribuée aux créanciers
ou au débiteur (la personne saisie) le cas échéant.
4.3.2. Le chèque à l’ordre de la CARPA

Le 2e chèque de banque est pour payer les frais préalables avancés
par l’avocat poursuivant. Il est à noter que contrairement à la garantie
bancaire, le chèque de banque à l’ordre de la CARPA n’est pas
obligatoire. Ce chèque permet de s’assurer que le potentiel
acquéreur dispose de suffisamment de fonds pour honorer le
règlement des enchères qu’il a fait porter, ainsi que les frais
accessoires à la vente.
Ce justificatif peut prendre, notamment, la forme d’une caution

bancaire mentionnant le montant des actifs détenus ou/et précisant
l’accord de principe sur un prêt correspondant à l’enchère maximale
et aux frais accessoires à la vente.
Lors des premiers échanges avec votre avocat, n’hésitez pas à lui demander si
le chèque pour couvrir les frais préalables est obligatoire. S’il insiste sur le dépôt
d’un 2e chèque, vous pouvez lui montrer que vous avez un accord de principe
avec votre banque pour financer votre opération, ce qui démontre que vous
serez en mesure de payer le prix. En conclusion, si vous avez bien fait votre
montage financier avec un financement qui couvre l’ensemble des frais, vous
pourrez réaliser une opération aux enchères avec seulement le dépôt de la
garantie bancaire mentionnée plus haut.
Cependant, vous constaterez que les avocats et certains tribunaux sont très
réticents à accepter autre chose que des chèques de banque.
4.4. Assurer son bien
Comme on l’a évoqué plus haut dans ce livre, le processus d’achat
via les ventes aux enchères implique beaucoup de risques qu’il faut
maîtriser et réduire. Il existe 4 façons de gérer ces risques :
Traiter le risque, c’est-à-dire le réduire. Par exemple, pour

éviter d’acheter un bien avec un vice caché, il faut visiter le
bien visé de manière méthodique, consulter le CCV, échanger
avec l’occupant et appeler le Syndic s’il s’agit d’un
appartement.
Éviter le risque. Par exemple, si vous voulez éviter de vous

retrouver à gérer une phase d’expulsion, vous pouvez tout
simplement ne pas vous positionner sur des biens occupés.
Accepter le risque. Par exemple, vous ne savez pas estimer

les travaux, mais vous souhaitez quand même investir via les
ventes aux enchères, vous acceptez le risque de sous-
estimer ou de surestimer vos travaux et d’avoir une rentabilité
ou une plus-value ajustée à la baisse ou à la hausse.
Transférer le risque. Par exemple, le fait de prendre une

assurance qui couvre vos frais en cas de procédure
d’expulsion. Dans ce cas, on transfère le risque à l’assureur.
Dans cette partie, nous allons nous pencher sur le transfert du risque,
notamment via 2 types d’assurances : Propriétaire Non Occupant
(PNO) et Assurance protection juridique.
4.4.1. Assurance Propriétaire Non Occupant

(PNO)
Si vous êtes adjudicataire, il faut souscrire (si vous ne l’avez pas
encore fait avant l’audience) à une assurance Propriétaire Non
Occupant (PNO) si vous n’habitez pas le bien après l’audience des
ventes ; ou dans le cas contraire, souscrire une assurance habitation.
Le moyen le plus simple et le plus rapide est de souscrire
directement en ligne en passant par des comparateurs pour avoir le
meilleur rapport qualité/prix.
En fonction de vos besoins, n’hésitez pas à regarder le niveau de

couverture et le montant de la franchise (il s’agit d’un montant qui ne
sera pas remboursé par l’assureur en cas de sinistre).
4.4.2. Assurance protection juridique

Lorsque vous achetez via les enchères immobilières judiciaires, nous
vous recommandons de souscrire à une assurance protection
juridique avant même le jour de l’audience de vente.
Cette assurance peut littéralement vous sauver la vie. Concrètement,

qu’est-ce qu’elle vous offre comme avantages ?
La prise en charge d’une partie des frais d’expulsion ;
La gestion du processus d’expulsion incluant la négociation

amiable ;
Un service-conseil qui vous répond dans des délais

raisonnables sur n’importe quel sujet en lien avec vos biens
immobiliers (Fiscalité, litige, gestion locative…).
Avant de prendre la première assurance protection juridique qui se

présente à vous, les points suivants doivent être comparés et
vérifiés :
Vérifier les exclusions. S’assurer qu’elle couvre les biens

achetés via les ventes aux enchères immobilières. Même si
les biens achetés aux enchères ne sont pas exclus du
contrat, au vu de l’importance de ce point, nous vous
recommandons de contacter les assureurs par mail et leur
demander de confirmer que les biens achetés via les ventes
aux enchères immobilières sont bien pris en charge. Il est
important de garder une trace écrite.
Les limites en termes de prises en charge fixées par votre

assurance.
Le plafond d’honoraires des avocats.
Le délai de carences.
Frais d’avocats et d’huissiers.
Le seuil d’intervention. Sachez que de nombreuses

assurances fixent un seuil d’intervention qui leur permet de
refuser de couvrir un litige si les frais de ce dernier portent
sur un montant inférieur au minimum fixé dans le contrat.
Attention, si vous êtes marchand de biens ou associé en SCI, vérifiez

bien que l’assurance couvre ce type de statut.
À titre d’exemple, j’ai dû faire appel à mon assureur suite à

l’acquisition d’un appartement aux enchères qui avait fait subir un
dégât des eaux à l’étage inférieur. Le syndic réclamait une somme
importante pour des dédommagements. Nous avons donc impliqué
l’assureur qui a démontré que la fuite venait des parties communes.
Ainsi, nous n’avons rien payé.
L’un des points négatifs lorsqu’on utilise une

assurance protection juridique, c’est le délai
d’intervention, notamment lors d’une procédure
d’expulsion. Si vous vous appuyez sur
l’assureur pour mener cette procédure, cela
risque de prendre du temps sachant que la clé
de la réussite lorsqu’il s’agit d’expulsion, c’est
le délai d’exécution. Donc, en fonction de votre
situation financière et de vos objectifs, vous
devez faire un choix éclairé.
4.5. Le jour J : L’audience des ventes aux
enchères immobilières
Le grand jour est arrivé, vous allez participer à l’audience
d’adjudication. Normalement, si vous avez bien fait votre boulot
comme décrit dans ce livre, vous allez vous réveiller serein, confiant
et enthousiaste.
Si vous avez la boule au ventre et une peur intense, c’est qu’il y a

certains éléments qui sont encore flous pour vous. Dans ce cas-là, si
vous ne le sentez pas et que vous avez négligé des éléments
importants, passez votre tour, des opportunités il y en aura d’autres.
Mieux vaut rater une vente que de se retrouver avec un bien
invendable, acheté au-dessus des prix du marché.
Normalement, votre avocat a déjà tous les éléments (chèque,

documents administratifs…).
Arrivez tôt au tribunal, car avec les nouvelles mesures de sécurité, le

temps peut être rallongé pour s’introduire dans le TGI. De plus, si
vous n’avez jamais mis les pieds dans le tribunal en question, il faut
vous laisser du temps pour trouver la salle d’audience, trouver votre
avocat et vous positionner à un endroit permettant d’avoir une vue sur
le chronomètre, l’audience et bien entendre les montants des
enchères. Votre avocat va venir se placer à côté de vous lorsque
l’enchère va débuter.
En fonction des tribunaux, à l’entrée de la salle d’audience, il y a

souvent des feuilles qui récapitulent les ventes du jour et l’ordre des
ventes. Procurez-vous-en une copie ou prenez une photo sur votre
téléphone pour pouvoir suivre. Pour les biens qui vous intéressent,
notez les frais préalables annoncés au début de chaque enchère.
Soyez attentif aux biens qui ne feront pas l’objet de vente. Certaines
ventes sont annulées avant le début des enchères pour différentes
raisons telles qu’une vente amiable qui est intervenue avant l’audience
ou encore un vice de procédure/de forme.
Lorsque l’enchère portant sur un bien visé est en cours, ne perdez
jamais le regard de votre avocat ainsi que les montants des
enchères. Avec le stress et la pression, on peut soi-même avoir un
comportement irrationnel, d’où l’importance de suivre la
méthode RM2G pour ne rien laisser au hasard.
Quand vous donnez le « Go » à votre avocat pour enchérir, faites-le

avec confiance. Cela envoie un message aux concurrents comme
quoi vous n’êtes pas sur le point de céder. Le délai durant lequel les
avocats doivent porter une enchère est de 1 minute et 30 secondes
(90 secondes). Ce délai est suivi à l’aide d’un chronomètre, qui est
remis à zéro à chaque nouvelle enchère. Si aucune enchère n’est
réalisée à l’expiration des 90 secondes, c’est le dernier avocat qui a
enchéri qui remporte la vente.
Il est important de souligner que lorsqu’il y a une carence d’enchères,

c’est-à-dire qu’aucune enchère n’est réalisée sur le bien, 2 options
définies dans le CCV sont possibles : baisser le montant de mise à
prix ou l’enchère est remportée par le ou les créanciers au montant
de la mise à prix.
Si vous souhaitez explorer les opportunités autour des carences

d’enchères, n’hésitez pas à consulter notre vidéo YouTube «
Comment Acheter Un Bien Immobilier Avec Une Décote de – 90 % ».
Le titre de la vidéo semble « racoleur », mais les informations
diffusées restent de qualité. À titre d’exemple, il est possible
d’entamer une négociation avec le créancier pour lui racheter le bien
non vendu.
Si l’enchère maximale calculée est dépassée,

n’enchérissez plus, même si votre avocat vous
dit que vos concurrents vont lâcher. Il faut du
courage pour accepter de ne remporter
aucune enchère, surtout quand vous avez mis
beaucoup d’efforts pour la préparer. Acceptez
cette défaite et soyez fier de vous parce que
vous avez réussi à contrôler vos émotions. Ne
baissez pas les bras, concentrez-vous
immédiatement sur les prochaines audiences
et surtout sur l’analyse des résultats de la
vente (à quel prix les biens visés ont été
vendus, combien d’enchérisseurs étaient sur
ces biens…). Cela vous permettra de réajuster
votre enchère maximale dans le futur, afin de
vous adapter au contexte de votre marché ; en
abaissant par exemple votre plus-
value/rentabilité ou en changeant de secteur
ou de type de biens.
4.6. Formalités post-vente
Si vous passez le délai des 10 jours de surenchère, félicitations, vous
êtes définitivement propriétaire du bien acheté.
Maintenant, il faut payer le prix d’adjudication et les différents frais

sous 2 mois à compter de la date d’adjudication définitive.
Comment procéder pour payer dans les plus brefs délais le prix
d’adjudication et les frais ?
Pour constituer votre dossier de financement, votre banque a besoin

de 2 documents en plus de ceux déjà fournis lors de votre RDV avec
la banque (Cf. section 2.1 du livre) : Le jugement d’adjudication et le
décompte des montants à payer (Le prix d’adjudication, les frais liés
au processus de vente et les honoraires d’avocat). Le dernier
document doit avoir au moins l’en-tête du cabinet d’avocats pour
éviter des discussions inutiles avec votre banque.
N’attendez pas le 11e jour après l’audience de ventes pour faire la

demande de ces documents à votre avocat. Dès le jour d’adjudication
au tribunal, insistez sur le fait que vous devez communiquer ces
informations à votre banquier pour qu’il puisse monter le dossier de
financement. Par la suite, envoyez un mail pour rappeler cela. Il faut
faire passer le message à votre avocat de ne pas attendre le 11e
jour pour commencer à formaliser les documents, car s’il procède
ainsi, il est fort possible que vous ne receviez pas les éléments dans
les délais, soit le 11e jour après l’audience d’adjudication.
Quand vous aurez communiqué ces documents à votre conseiller, il

vous contactera pour avoir des informations supplémentaires si
nécessaire (cf. Chapitre 2 sur le financement).
Lorsque le prêt est accordé, votre banque fera un virement sur le

compte CARPA relatif à votre affaire (ce processus peut varier en
fonction des avocats). Si vous avez fait un financement à 110 % et
que vous avez déposé les 2 chèques de banque, la banque versera
un surplus d’argent par rapport à ce que votre avocat attend. Dans
ce cas, il faudra bien préciser au cabinet d’avocat de vous transférer
les fonds avancés sur votre compte, et ce , dans les plus brefs
délais.
Par ailleurs, n’oubliez pas de demander à votre avocat de vous

communiquer le CCV, les diagnostics techniques et le PVD sous
format numérique. Ces documents vous seront utiles lors de la prise
de possession de votre bien.
Chapitre 5
Prise de possession de votre bien
✔ ️Récupérer efficacement un bien acheté libre ;
✔ ️Récupérer efficacement un bien acheté occupé ;
✔ ️ Stratégie de négociation à l’amiable pour récupérer un bien

illégalement occupé ;
✔ ️Gérer une procédure d’expulsion en toute sérénité.
Ce chapitre de conclusion vous apportera, les stratégies, outils et

astuces pour récupérer votre bien rapidement en déboursant le moins
d’argent possible, et ce, même s’il est illégalement occupé.
Dès le 11ième jour et lorsque vous avez obtenu le titre de vente
(document à demander à votre avocat), s’il n’y a pas eu de
surenchère, vous pouvez prendre possession de votre bien. 3 cas de
figure peuvent se présenter à vous :
Le bien est libre ;
Le bien est en location sous un contrat valide (ex. : Bail de

location) ;
Le bien est occupé par un occupant sans droit ni titre (ex. :

Personne saisie).
5.1. Bien libre
Si vous achetez un bien libre (à vérifier dans le CCV, PV de
description et lors de la visite), vous pouvez en prendre possession
dès le 11e jour.
Si vous achetez un bien pour lequel aucune information n’est

mentionnée concernant l’occupation du bien, il faut faire preuve de
prudence.
En effet, si vous rentrez dans un logement occupé sans y être invité

et détruisez les éléments laissés sur place, cela peut être considéré
comme une effraction. Ci-dessous, quelques astuces simples à
mettre en place pour vous assurer que le bien est réellement vide :
Rendez-vous, à la nuit tombée, sur le lieu où se trouve le bien

en question et vérifiez si les lumières sont allumées. Si c’est
le cas, le bien est occupé.
Relevez les compteurs entre 4 jours. Si le compteur a bougé,

le bien est occupé.
Vous pouvez également vous rendre à la police/gendarmerie

pour expliquer la situation et demander un passage/ronde
autour du bien.
Demander aux voisins de vous signaler tous mouvements

suspects.
Si vous avez toujours un doute sur l’occupation du bien, faites appel à

un huissier qui va dresser un constat. Il fera un inventaire, prendra
des photos (ex. : frigo vide) pour prouver que le bien est vide.
Si l’huissier juge que les éléments présents ont peu de valeur, vous
pouvez procéder à leur destruction.
Dans tous les cas, si vous n’habitez pas le bien après l’avoir récupéré
et qu’il se retrouve vide, vous devez absolument le visiter au moins
tous les 2 jours pour éviter les squatteurs. Communiquez avec les
voisins et le concierge sur la situation de l’appartement et précisez
qu’ils n’hésitent pas à appeler la police si une personne essaye de
s’introduire dans le logement.
Lorsque vous êtes sûr que le bien acheté est inoccupé, procédez aux actions
suivantes :
Récupérer les clés auprès de l’avocat poursuivant ou de l’huissier en
charge du dossier,
Changez les serrures ;
Échangez avec différents services (électricité, eau, gaz ou internet)
pour les mettre à votre nom ;
Enlevez le nom de l’ancien occupant de la boite aux lettres ;
S’il s’agit d’un appartement, contactez le syndic pour vous assurer
qu’ils ont été notifiés du jugement d’adjudication et demander l’obtention
du badge d’accès (ou code) à l’immeuble ou au garage.
5.2. Bien occupé avec un contrat valide
Si vous achetez un bien occupé par une personne physique ou morale
avec un contrat de location valide, vous n’avez pas le droit de prendre
possession du bien à partir du 11e jour après l’audience de vente.
Pour récupérer votre bien, vous devez absolument vous conformer

aux différentes dispositions mentionnées dans le contrat de location.
Par exemple, s’il s’agit d’une location d’appartement non meublé,
vous devez envoyer un préavis de 6 mois à l’occupant pour lui
signifier que vous souhaiteriez récupérer l’appartement. Cela n’est
toutefois possible qu’à la fin du bail convenu (renouvelable tous les
3 ans).
Il est à noter qu’il peut y avoir plusieurs des cas de figure tels qu’un
bien loué sous un contrat de location de type bail commercial,
conventionnement Anah (Loyer modéré), bail meublé,… Peu importe
le type de baux, vous devez vous conformer aux dispositions de ceux-
ci.
Il existe une astuce pour casser un bail en

cours. L’idée est de prouver que le bail signé
n’est pas valide. En effet, lorsque le bail est
signé après la signification du commandement
de payer valant saisie immobilière, celui-ci
n’est pas opposable à l’acquéreur du bien en
question.
Donc, comme évoqué dans le chapitre 3, il faut

collecter les dates de signature du bail et la
date de la signification du commandement de
payer valant saisie immobilière dans le CCV ou
le PVD pour vérifier si le bail est valide.
Sachez également que vous pouvez dénoncer
un bail de complaisance avec un loyer trop
faible par rapport au prix du marché. Pour ce
faire, il faudra passer par le tribunal qui jugera
si le bail en question a un loyer sous-évalué.
Ainsi, une procédure en référé sera
nécessaire (a minima). Rapprochez-vous de
votre avocat pour qu’il vous conseille sur la
meilleure approche à avoir et sur les chances
de réussite d’une telle procédure. N’oubliez pas
d’utiliser votre assurance protection juridique
dans ce cas.
5.3. Bien occupé par un occupant sans droit ni
titre
Si vous achetez un bien occupé par un occupant sans droit ni titre,
vous pouvez demander à l’occupant de libérer les lieux dès le 11e jour
après l’audience d’adjudication. Un occupant sans droit ni titre peut
être :
La personne saisie ;
Des squatteurs ;
Un locataire avec un bail non valide ;
Ou toute autre personne n’ayant aucun bail ou contrat pour

se maintenir dans les lieux.
5.3.1. Négociation à l’amiable

Lorsque vous vous retrouvez dans ce cas de figure, avant même de
penser à la procédure d’expulsion, il faut engager une négociation à
l’amiable avec l’occupant, afin de prendre possession de votre bien
immobilier dans les meilleurs délais.
Comment se déroule une négociation à l’amiable efficace ?
Normalement, si vous avez suivi et effectué les actions

recommandées dans le chapitre 3, vous connaissez la composition du
groupe qui occupe votre logement (nombre de personnes, âges, leur
situation,…). Ces informations vont vous permettre de calibrer votre
approche. Exemple : s’il s’agit d’une famille, l’idéal est de se rendre
sur les lieux lorsque les enfants sont absents et éviter de se rendre
là-bas tard en soirée.
Ci-dessous, les étapes à suivre pour une bonne négociation.
1ère tentative de négociation

Se rendre sur les lieux pour un premier contact avec l’occupant de
votre bien. L’objectif est de briser la glace et de montrer à la
personne que vous avez de l’empathie (sincère) et que votre objectif
n’est pas d’aggraver sa situation. Tous les moyens sont bons pour
détendre l’atmosphère : un petit cadeau, un sourire…
Lorsqu’on vous ouvre la porte, saluez la personne avec un sourire et

expliquez votre présence (le contexte). N’hésitez pas, à ce moment-
là, à transmettre le jugement d’adjudication et à montrer votre pièce
d’identité. Si la personne souhaite avoir plus d’informations sur la
procédure (ex. : prix d’adjudication, remboursement des dettes…),
transmettez-lui les coordonnées de l’avocat poursuivant.
Ensuite, évoquez le fait que vous souhaiteriez mettre en place un

processus de libération des lieux acceptable pour les deux parties,
afin d’éviter de recourir aux huissiers. Posez les questions suivantes :
Quand pensez-vous pouvoir libérer les lieux ?
Avez-vous besoin d’aide pour déménager ?
Si la personne vous donne une date, n’hésitez pas à lui proposer de

mettre cela par écrit, car cela va renforcer son engagement vis-à-vis
de vous.
Si la personne refuse catégoriquement de quitter les lieux ou que la

date donnée n’est pas conforme à votre projet, n’insistez pas. Dites
seulement que vous comprenez sa réaction et que vous reviendrez
vers lui dans les jours à venir pour en rediscuter. Dans tous les cas,
récupérez les coordonnées mail et le numéro de téléphone pour
garder contact.
2e tentative de négociation
Laissez passer 2 ou 3 jours, puis reprenez contact par téléphone
(idéalement). Faites preuve d’empathie dans vos premières paroles,
et demandez-lui s’il a pu réfléchir sur une date de départ. S’il continue
de refuser la négociation, proposez-lui les éléments suivants en
respectant l’ordre ci-dessous et en attendant une réponse à chaque
question :
Mise à disposition gratuitement d’un véhicule et des bras pour

l’aider à déménager ;
Possibilité de laisser des affaires dans une pièce fermée de

l’appartement, en attendant qu’il trouve un autre logement. S’il
accepte cette proposition, il faudra faire un inventaire très
précis des affaires et prendre des photos et faire signer le
tout et une durée de stockage doit être mentionnée sur le
document.
Si la personne ne veut toujours pas changer d’avis malgré ces

nouvelles propositions. N’insistez pas et dites-lui que vous lui laissez
le temps de réfléchir.
Rappelez-le 2 ou 3 jours après. Demandez-lui s’il a pu étudier les
propositions faites dernièrement et si vous pouvez trouver un accord.
S’il reste sur ses positions, dites que malheureusement vous allez
entamer une procédure d’expulsion qui risque d’aggraver sa situation,
car une partie des frais de cette procédure lui sera imputable, et que
vous demanderez des indemnités d’occupation.
S’il ne bouge toujours pas, dites-lui que vous comprenez sa situation,

que vous êtes prêt à l’aider financièrement pour retrouver un
logement rapidement. Demandez-lui combien il lui faudrait pour quitter
les lieux sous 2 semaines, afin de prendre un logement temporaire en
attendant de trouver mieux.
S’il refuse, dites-lui que vous lui laissez 2 jours pour réfléchir et s’il ne
donne pas suite, vous lancerez la procédure d’expulsion.
Relancez-le à échéance et si la réponse est toujours négative de sa
part, lancez la procédure d’expulsion.
Cette négociation à l’amiable ne doit pas durer plus de 2 semaines. Par ailleurs,
nous vous recommandons d’adapter les mots utilisés ci-dessus par rapport à la
catégorie socioprofessionnelle de votre interlocuteur.
5.3.2. Procédure d’expulsion

Lorsqu’une négociation à l’amiable n’est pas possible, il faut lancer la
procédure d’expulsion sans hésiter, car le temps joue contre vous.
En effet, comme vous pourrez le noter dans cette partie, il y a

certains délais incompressibles. Donc, plus vous entamez les
démarches tôt, plus vous aurez la possibilité de récupérer votre bien
et éventuellement éviter la période hivernale qui est contraignante
pour réaliser des expulsions.
La procédure d’expulsion se déroule en 9 étapes :

Étapes 1 et 2
Après vous être acquitté des sommes dues (prix d’adjudication et
frais), pour lancer la procédure d’expulsion, il vous faut la copie
exécutoire du jugement d’adjudication qui vaut titre d’expulsion. Il est
à noter que la copie certifiée conforme n’est pas suffisante pour
lancer la procédure d’expulsion. Ce document doit être fourni par
votre avocat. Il faudra mettre une pression quasi quotidienne pour
que votre avocat priorise votre demande.
En parallèle à l’étape 1, n’attendez pas de recevoir le jugement

d’adjudication pour commencer à chercher un huissier.
Vous pouvez demander à l’huissier qui était en charge du dossier de vous

assister dans l’expulsion des occupants. Ce qui est un avantage car il connait
déjà le dossier.
Vous pouvez également demander à votre avocat de vous en recommander un,
ou tout simplement chercher sur internet, regarder ensuite les avis et appeler
l’huissier pour vous s’assurer qu’il n’est pas débordé et qu’il sera en mesure de
traiter votre dossier rapidement.
Vous pouvez demander à votre avocat de vous en recommander un,
ou tout simplement chercher sur internet, regarder ensuite les avis et
appeler l’huissier pour vous s’assurer qu’il n’est pas débordé et qu’il
sera en mesure de traiter votre dossier rapidement.
Lorsque vous avez trouvé l’huissier qui va prendre en charge votre

dossier, il va vous communiquer ses honoraires et vous demander de
verser un premier acompte d’environ 1000 € et fournir les
informations suivantes :
a. Vos informations personnelles (état civil, adresse…) ;
b. La copie exécutoire du jugement d’adjudication ;
c. Information sur l’occupant (état civil, adresse, coordonnées

téléphoniques ou adresse email) ;
d. Caractéristiques de l’appartement (Adresse exacte, lots) ;
e. Contexte actuel (expliquez qui occupe l’appartement, les

négociations réalisées, la validité du bail actuel…) ;
f. Vous devez également joindre en plus du jugement

d’adjudication, le CCV, le PVD et votre pièce d’identité.
Attention, dès que vous faites appel à un huissier, peu importe l’issue
de la procédure, vous serez redevable des honoraires au résultat
équivalent à environ 1 000 €. Par exemple, si l’occupant décide de
partir de lui-même en début de procédure, vous devrez quand même
vous acquitter de cette somme.
Étape 3
Lorsque l’huissier a tous les éléments pour débuter la procédure, il va

faire une signification de jugement d’adjudication à l’occupant.
Cependant, si l’occupant prétend qu’il détient un bail et que celui-ci
n’était pas attaché au CCV, l’huissier doit demander la remise du bail
sous un délai de 8 jours.
Étape 4
Par la suite, l’huissier envoie un commandement de quitter les lieux.

La personne a 2 mois à la réception du document pour s’exécuter.
Étape 5
Après les 2 mois, l’huissier se rend sur les lieux pour faire une
tentative d’expulsion. Dans la plupart du temps, celle-ci échoue pour
les raisons suivantes : l’occupant est absent et la porte est fermée ou
encore la personne refuse tout simplement de quitter les lieux.
L’huissier ne peut procéder à l’expulsion par ses propres moyens, il
doit absolument recourir à la force publique.
Étape 6
Si l’expulsion a échoué, il doit faire une demande au préfet ou au

sous-préfet pour requestionner la force publique. À compter de la
demande, l’État dispose d’un délai de 2 mois pour accorder le
concours de la force publique. Il faut noter que le concours de la
force publique ne peut être accordé pendant la trêve hivernale.
Lorsque le préfet ou le sous-préfet donne un feu vert, l’huissier sera

notifié par courrier et doit se rapprocher du commissariat pour
planifier une date d’expulsion. N’hésitez pas à relancer l’huissier pour
vous assurer qu’il a bien fixé le rendez-vous avec le commissariat.
Si vous avez une réponse négative quant à la réquisition de la force

publique, vous allez être dédommagé à travers des indemnités
d’occupation, car l’État n’a pas exécuté une demande venant du juge
de l’exécution.
Pour accélérer le traitement de votre dossier auprès de la préfecture ou de la

sous-préfecture, il faut les appeler et demander le service en charge des affaires
locatives ; ensuite, il faut préciser le contexte de votre appel et dire que vous
souhaiteriez connaître l’état d’avancement de votre dossier.
Insistez sur l’urgence de récupérer votre appartement au plus tôt, vous payez un
loyer et un crédit que la situation n’est plus tenable pour vous. Spécifiez
également que les occupants ont refusé toute négociation amiable et qu’ils ne
sont pas en risque s’ils sont expulsés (si c’est réellement le cas bien sûr). À titre
d’exemple, nous avons procédé à l’expulsion de la fille de la propriétaire saisie
qui avait retrouvé un logement à 25 km du bien saisi. De ce fait, nous avons pu
démontrer que l’occupante n’était pas en risque de se retrouver à la rue, car elle
pouvait loger chez sa mère.
Pour conclure, proposez à l’agent de la préfecture ou de la sous-préfecture de
lui envoyer un mail récapitulatif des échanges que vous venez d’avoir. Par la
suite, l’agent va réaliser une enquête succincte et va donner sa recommandation
au préfet ou au sous-préfet.
Il est important de demander à l’agent une date butoir pour la réquisition de la

police lorsqu’il va accorder un recours à la force publique, surtout lorsqu’on
approche de la trêve hivernale ou lorsqu’un commissariat est débordé. S’il n’y a
pas de date butoir sur la demande de réquisition de la force publique, les
commissariats occupés ont tendance à vouloir repousser de plusieurs semaines
la date d’expulsion.
Attention, si vous avez des indemnités d’occupation qui sont réglées par le
locataire, la préfecture sera peut-être moins encline à prendre une décision pour
procéder à l’expulsion (ceci est un avis subjectif).
Étape 7
Le jour de l’expulsion, seront présents sur les lieux, un ou plusieurs
agents de police, l’huissier, un serrurier et potentiellement l’occupant.
Si l’occupant est absent ce jour-là malgré le fait qu’il a été notifié, le
serrurier forcera la porte.
Pendant l’expulsion, vous ne devez pas assister à cette procédure au

risque de la rendre caduque. Vous pouvez vous positionner à 150 m
du lieu d’expulsion et attendre que l’expulsion se termine. L’huissier
vous donnera les différents conseils à suivre. Si la porte est forcée
pendant l’expulsion, vous pouvez amener votre propre serrurier pour
effectuer ce travail étant donné que ces frais vous seront facturés.
Étape 8
À la fin de l’expulsion, un procès-verbal sera rédigé par l’huissier
décrivant le déroulement de l’expulsion ainsi que l’inventaire des
meubles et objets trouvés sur la place. Généralement, les objets
avec peu de valeur sont laissés dans l’appartement avec un ultimatum
pour les récupérer et les objets de valeur sont consignés par
l’huissier.
Lorsque l’expulsion est terminée, l’huissier fait fermer la porte et

accole une affiche spécifiant que l’appartement a été repris et qu’il
est interdit de rentrer. Le numéro de l’huissier est mentionné sur
l’affiche.
Étape 9
Malgré le fait que l’expulsion a été effectuée, vous ne pouvez pas
vous débarrasser des meubles et objets dans l’appartement. En fait,
la personne expulsée a 1 mois à compter de la date de signification
du procès-verbal pour venir récupérer ses affaires au risque de voir
ses biens vendus aux enchères ou déclarés abandonnés sur décision
du juge.
Généralement, les personnes se manifestent assez rapidement pour

récupérer leurs affaires (dans les 2 jours).
Attention, cette procédure d’expulsion peut être rallongée lorsque la
personne visée par une expulsion fait une demande auprès du tribunal
pour demander un délai supplémentaire avant l’expulsion. En fonction
de la situation de la personne, le juge peut accorder un délai
supplémentaire allant de 2 mois à 2 ans. Si cette démarche est
enclenchée, vous allez être convoqué pour défendre votre cause.
Vous pouvez être accompagné par un avocat.
Sachez que cette procédure n’est pas

suspensive par rapport à la procédure
d’expulsion qui est en cours. C’est-à-dire que
si la date de l’audience pour accorder un délai
supplémentaire est fixée le 01/11 et l’expulsion
a lieu le 25/10, l’expulsion aura quand même
lieu coûte que coûte. Dans ce cas, nous vous
recommandons de vous rendre quand même à
l’audience pour défendre vos intérêts et
montrer que vous avez respecté la procédure.
Si vous n’êtes pas dans ce cas, préparez bien
cette audience, car si le juge accorde un délai
supplémentaire, vous pouvez demander des
indemnités d’occupation qu’il faudra bien
évidemment justifier.
Élément important à avoir en tête : toute

procédure d’expulsion peut être totalement
arrêtée lorsqu’un dossier de surendettement
est déclaré recevable. La suspension des
mesures d’expulsion est accordée pour un
délai maximum de 2 ans.
5.3.3. Les frais liés à la procédure
d’expulsion et nos astuces
Les frais liés à la procédure d’expulsion peuvent se décomposer en
4 parties :
Les frais avancés : frais et débours avancés par l’étude aux

tiers tels que le greffe, avocats, autres huissiers…
Les frais de fonctionnement : les actes signifiés, courriers,

photocopies, téléphone…
L’honoraire de résultat : en cas de succès de procédure,

vous devez débourser un certain montant à l’huissier (environ
1 000 €) ;
Coût lié à l’intervention d’un serrurier.
Globalement, le coût de la procédure d’expulsion est compris entre

2500 € et 4000 €.
Lors de la procédure d’expulsion, il est possible de limiter la perte et même

gagner de l’argent avec les astuces ci-dessous.
Astuce 1 - Blocage des fonds destinés au débiteur saisi
Lorsque la vente aux enchères a eu lieu et que le prix d’adjudication ainsi que les
différents frais ont été payés, la distribution de ce montant aux différents
créanciers s’effectue suivant un ordre très précis.
De ce fait, si lors de la vente la personne saisie récupère de l’argent à l’issue de
la distribution, vous pouvez faire une saisie sur les sommes détenues entre les
mains du bâtonnier, afin d’être rémunéré pour les indemnités d’occupation et
frais d’huissier qui seront engagés.
Pour ce faire, échangez avec l’avocat qui vous a assisté lors de l’audience des
ventes et suggérez-lui cette idée.
Si les dettes de la personne saisie sont plus élevées que le prix d’adjudication, il
est inutile de se lancer dans cette procédure, car votre demande ne va pas
aboutir.
Astuce 2 – Indemnités d’occupation
Lorsque la négociation à l’amiable a échoué et que l’occupant de votre bien

persiste à se maintenir dans les lieux, vous pouvez demander des indemnités
d’occupation, et ce, depuis la date d’adjudication. Ce qui vous fait gagner de
l’argent.
Pour ce faire, vous pouvez vous rapprocher d’un avocat pour lancer une
procédure de référé pour demander ces indemnités d’occupation.
Il est à noter que les indemnités d’occupation souffrent d’une prescription d’une
durée de 5 ans. Cependant, il est possible de prolonger ce délai avec une
nouvelle assignation. Ce qui veut dire que si la personne n’est pas en mesure de
payer ces indemnités, vous pouvez faire appel à un huissier 4 ans après la date
d’adjudication pour récupérer les indemnités dues. Vous pouvez également
lancer cette procédure à tout moment du processus d’expulsion.
Astuce 3 – Assurance protection juridique

Tous les frais et procédures engagées lors de l’expulsion peuvent partiellement
être couverts par une assurance protection juridique (cf. chapitre 4, section
Assurer son bien), ce qui vous permettra d’économiser du temps et de l’argent.
Conclusion
Nous voilà arrivés à la fin de ce livre. Nous espérons que vous en

avez apprécié les informations partagées autant que nous avons pris
plaisir à l’écrire.
Si le cœur vous en dit, n’hésitez pas à nous faire part de vos

commentaires sur la plateforme sur laquelle vous achetez le livre.
Pour vous remercier, à la fois de cette action et de votre confiance,
vous pouvez nous écrire à l’adresse courriel suivante jean-
[email protected], et nous vous offrirons une belle
promotion sur notre programme de formation avancé et un accès
prioritaire, car le nombre de participants est malheureusement limité.
Ce programme va beaucoup plus loin dans l’exécution de la méthode

présentée dans ce livre avec l’ajout d’exemples concrets à travers
des vidéos (ex : analyse d’un CCV), la mise à disposition de nos
outils (feuille de route, calcul enchères…), ainsi que les différents
gabarits/modèles qu’on utilise pour échanger avec les banques,
avocats, occupants et huissiers. De plus, en étant membre du
programme, vous avez la possibilité de nous poser toutes vos
questions par mail et ainsi avoir un accompagnement tout au long de
votre parcours.
Si vous avez lu le livre dans son intégralité et assimilé toutes les

notions et subtilités traitées, sachez que maintenant vous en
connaissez plus sur les ventes aux enchères judiciaires que la
majorité des gens, incluant les particuliers, marchands de biens et
même certains avocats.
Les connaissances que vous avez acquises sont inestimables et
peuvent, si bien utilisées, vous permettre d’atteindre vos objectifs
d’indépendance financière.
La pierre angulaire d’une opération immobilière réussie est d’acheter

un bien en dessous du prix du marché. Par la suite, il est possible
d’effectuer des actions d’optimisation telles que la rénovation ou
encore utiliser des stratégies de location qui augmentent votre
rentabilité (Location saisonnière, colocation, division…). En synthèse,
LE PROFIT SE FAIT À L’ACHAT.
Nous sommes convaincus qu’il reste encore de belles opportunités

dans les ventes aux enchères judiciaires, mais jusqu’à quand ? Cette
façon d’acheter de l’immobilier reste encore méconnue du grand
public, donc il est de votre responsabilité d’agir vite, mais
prudemment, afin de tirer profit de cette situation « anormale » avant
qu’il ne soit trop tard.
À bientôt au Tribunal Judiciaire ou au sein de la communauté

Enchères Immo Club !
Glossaire
A
Adjudicataire : Il s’agit du dernier enchérisseur lors d’une vente aux
enchères immobilières judiciaires.
Adjudication : Acte juridique par lequel on met des acquéreurs ou
des entrepreneurs en libre concurrence, c’est-à-dire, une vente aux
enchères.
Assemblée générale des copropriétaires (AG) : Les
copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an pour
décider des travaux et des orientations qu'ils souhaitent pour leur
immeuble.
C
Cahier des Conditions de Vente : Il s’agit d’un dossier constitué par
l’avocat poursuivant composé, entre autres, du décompte des
sommes dues au créancier, la désignation du bien saisi, l’origine de
propriété, les servitudes et hypothèques éventuelles, les baux
consentis, les conditions de la vente judiciaire, le Procès-verbal de
description ainsi que le dossier de diagnostic technique.
Caisse des Règlements Pécuniaires des Avocats (CARPA) : il
s’agit de la centralisation dans un compte unique, les fonds, effets ou
valeurs reçus par un avocat à l’occasion de l’exercice de son activité
professionnelle, pour le compte de son client.
D
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Il s’agit d’un
document qui sert principalement à estimer la consommation
d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre d’un
logement.
F
Financement à 110% : Montage financier consistant à faire financer
l’intégralité d’une opération immobilière, incluant les différents frais,
par la banque.
Folle enchère / Réitération des enchères : L’adjudicataire définitif
doit payer le prix d’adjudication et les différents frais sous 2 mois.
Passé le délai des 2 mois, le prix de vente est majoré selon un intérêt
précisé dans le cahier des conditions de vente. Si le paiement
n'intervient toujours pas, le bien est alors remis en vente selon la
procédure dite de "réitération des enchères", anciennement appelé
"folle enchère".
Frais de poursuite / Frais préalables / Frais taxés : Il s’agit des
dépenses qui ont été engagées par l’avocat poursuivant pour parvenir
à la vente forcée du bien saisi.
G
Greffier : Le juge de l’exécution s’appuie sur son greffier en charge
des tâches d’administratives tels que la réception et la mise à
disposition des documents relatifs à la vente (Cahier des conditions
de vente…). C’est également auprès du greffier que l’avocat de
l’enchérisseur devra justifier du paiement des frais taxés pour obtenir
le titre de vente.
J
Juge d’exécution (JEX) : Le juge de l’exécution dirige les audiences
et s’assure que toute la procédure de saisie immobilière a été bien
respectée.
N
Nantissement : Mettre en garantie un bien meuble incorporel. Dans
notre cas, il s’agit de mettre en garantie des produits financiers tels
qu’une assurance vie pour obtenir un financement de la part d’une
banque.
P
Prix d’adjudication : Il s’agit du prix auquel le dernier enchérisseur à
remporter l’enchère.
Procès-Verbal de Description (PVD) : C’est un document relatif au
bien saisi, rédigé par un huissier qui comprend notamment la
description des lieux, la composition, la superficie, les conditions
d’occupation et l’identité des occupants.
R
Risques Maîtrisés et Gros Gains (RM2G) : Il s’agit d’une méthode
élaborée par Enchères Immo Club qui consiste à optimiser au
maximum toutes les étapes d’une acquisition aux enchères judicaires
afin de faire une bonne affaire tout en maîtrisant les risques.
Résidence Principale (RP)
S
Société civile immobilière (SCI) : Il s’agit d’une forme sociale ayant
vocation à détenir un ou plusieurs biens immobiliers, composée à
minima de 2 personnes.
Surenchère : Pour être reconnu comme le nouveau propriétaire d’un
bien acquis par adjudication, le dernier enchérisseur doit observer
une période de 10 jours suivant la date de l’audience. Durant cette
période, toute personne peut faire une surenchère, à minima de 10%
du prix d’adjudication (Prix de la derrière enchère).
T
Taux d’endettement : Il détermine le montant qu’un emprunteur peut
raisonnablement consacrer au remboursement d’un crédit tout en
continuant à vivre correctement. Il est donc égal à une fraction des
revenus nets mensuels. C’est un indicateur déterminant pour les
banques dans leur étude d’une demande de crédit.
Tribunal de Grande Instance (TGI) / Tribunal Judiciaire (TJ) : Les
annonces de vente, la consultation du cahier des conditions de vente
ainsi que l’audience d’adjudication ont lieu au sein de TJ.
Trêve hivernale : C’est une période durant laquelle toute expulsion
de locataire est interdite. Chaque année, le 1er novembre marque
l'entrée dans la période dite de "trêve hivernale" pendant laquelle
l'expulsion d'un locataire n'est pas possible au 31 mars de l'année
suivante.
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Pour toute question, vous pouvez nous écrire à l’adresse courriel
suivante [email protected]. Nous serons ravis
d’échanger avec vous.

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l'immobilier aux enchères ?

Le guide pratique pour acheter de l'immobilier jusqu’à 45% en dessous du prix

du marché aux enchères immobilières

Tous droits réservés.

Avant de lire le premier chapitre de ce livre, vous devez vous

Laissez-moi vous raconter mon histoire…

Depuis mon enfance, j’ai toujours voulu être libre et indépendant

Quand j’ai réellement pris conscience du chemin de vie aliénant que

À cette époque-là, je ressentais de la frustration parce que je

En partant de ce constat, il fallait que j’identifie d’autres méthodes

Et suite à mes interminables recherches, je suis tombé fortuitement

Pour vous donner une idée du potentiel de ce marché, 30 % des

Vous comprenez maintenant qu’il y a une réelle opportunité à saisir.

Et à ce jour, j’ai un patrimoine de plus de 1 600 000 € en France et en

-- Jean-Pierre, co-fondateur de la communauté

Tout d’abord, je vous remercie sincèrement de nous avoir fait

Je tiens également à vous féliciter d’avoir pris la décision d’acheter ce

Il est maintenant prouvé et démontré que les grandes fortunes de ce

Ce livre s’adresse aux débutants en immobilier, marchands de biens

Dans les prochains chapitres, vous découvrirez qu’il existe plusieurs

Ce livre vous aidera à naviguer avec confiance et détermination dans

Je vous invite à garder à l’esprit tout au long de votre lecture qu’en

Bonne lecture à vous.

Ce livre n’est pas un roman, il s’agit d’un guide de référence qu’on

Vous trouverez tout au long de la lecture un pictogramme (**Trucs &

De plus, vous trouverez à la fin du livre un glossaire reprenant les

Si vous avez la discipline, la motivation et la persévérance de

Au cours de cette lecture, nous allons vous apprendre à acheter de

Ce que nous partageons dans ce livre a une valeur inestimable, étant

Afin d’agrémenter la lecture de cet ouvrage, nous allons nous

Ce livre s’articule autour des 5 chapitres suivants :

Le contenu de ce livre a une très grande valeur ajoutée. Notre

Vous aurez la chance de lire dans ce chapitre :

Dès la fin de ce chapitre, vous aurez une vision claire de ce qu’est

1.1.1. Timidité à bannir, rigueur à adopter

De plus, on peut être amené à réaliser des actions qui sortent de

Comment faire ? Il existe de nos nombreux contenus sur le

**Trucs & Astuces** :

Ce qui a fonctionné pour moi, c’était de me dire constamment que si mon

1.1.2. L’importance d’avoir une éthique

Nous prônons une approche gagnant-gagnant entre l’investisseur et la

1.1.3. Des remords injustifiés

J’ai eu des remords pendant plusieurs mois lorsque, pour la première

**Trucs & Astuces** :

En fait, ces remords ne sont pas justifiés pour 2 raisons :

Premièrement, plus il y a d’enchérisseurs lors des ventes, plus le bien

Deuxièmement, si on prend un peu de recul, tout le monde profite de la

Donc, il faut s’enlever ces croyances limitantes comme quoi acheter de

Donc, si en général, vous êtes quelqu’un de frileux face aux risques,

En prenant en compte ces éléments, on peut en conclure que

Actuellement en France, on peut acquérir un bien immobilier via

Nous allons analyser ces différentes façons d’acheter selon les

Ci-dessous, la synthèse de notre analyse sur la base de notre

**Trucs & Astuces** :

Il s’agit d’une procédure longue qui peut durer plusieurs années en

Ci-dessous, un schéma simplifié des grands jalons qui composent

Étape 1 - Constatation d’impayés :

Étape 2 - Obtention d’un titre exécutoire :

Trucs & Astuces :

Trucs & Astuces :

Trucs & Astuces :

Trucs & Astuces :

Trucs & Astuces :

Trucs & Astuces :

Trucs & Astuces :

Trucs & Astuces :

Trucs & Astuces :

Trucs & Astuces :

Trucs & Astuces :

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