Contrat de bail à usage d'habitation, toutes les réponses à

vos préoccupations (Droit ivoirien)

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Contrat de bail, baux d'habitation

Cet article, traitant du contrat de bail en Côte d'Ivoire à fait le tour des questions les plus
récurrentes concernant le sujet, et vous donne donc des tentatives de réponses en
rapport avec ses interrogations suivantes :

- Le contrat de bail doit-il être fait nécessairement par écrit pour être valable ?

- Quelles sont les réparations qui sont à la charge du bailleur et du locataire pendant la
durée du bail ?

- Que peut faire le locataire lorsque le bailleur refuse de procéder aux réparations lui
incombant ?

- Le locataire qui ne paie pas son loyer est-il immédiatement expulsé ?

- Dans quels cas, un propriétaire peut-il obtenir l’expulsion d'un locataire ou d’un
occupant de bonne foi ?

- Le locataire a-t-il le droit de sous-louer une partie de son logement ?

- Un état des lieux est-il utile lors de l'entrée dans les lieux ?

- Le locataire doit-il souscrire obligatoirement une assurance ?

- Peut-on fixer et augmenter librement le prix d’un loyer à usage d'habitation ?

- Qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux ?

- Quelle est la prescription en matière de loyers impayés ?

- Que faire contre un locataire-insolvable ?

- Comment contraindre un locataire mauvais payeur à payer ce qu’il doit ?

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Définitions :

Un bail : engagement de location écrit ou verbal

Un bailleur : propriétaire qui fait louer son bien

Un locataire : personne qui loue un bien

Le contrat de bail doit-il être fait nécessairement par écrit

pour être valable ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage
d'habitation, le contrat de bail doit être passé par écrit.

Avant l'entré en vigueur de cette loi, on pouvait louer par écrit ou verbalement. La preuve
du contrat de bail passés verbalement étant inefficace et peu fiable, a sans doute poussé
le Législateur à exiger la forme écrite, jugée plus avantageuse.

En effet, l'exigence de la forme écrite du bail, vient facilité cette opposabilité des baux
supérieurs à trois ans qui doivent être inscrits pour être opposables aux tiers acquéreurs
et aux créanciers hypothécaires.

Faute, d'inscription, les locataires risquent d'être expulsés par le nouveau propriétaire.

Aussi, le bail écrit permet de pratiquer saisie conservatoire sur les biens du locataire en
cas d'impayé sans avoir à recourir à une autorisation du juge.

Voir Art. 8 L. n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation.

Quelles sont les réparations qui sont à la charge du bailleur et

du locataire pendant la durée du bail ?

Le bailleur est tenu de faire toutes les grosses réparations, sauf les réparations
d'entretien appelées parfois réparations locatives.

Ces réparations dites locatives ou de menu entretien sont à titre d'exemple le

recrépissement du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la
hauteur d'un mètre, les pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y a quelques-unes
cassées, les vitres à moins qu'elles ne soient cassées par un accident extraordinaire et de
force majeur, dont le locataire ne peut être tenu, les portes, portes de cloison ou les
fermetures et serrures.

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Mais, aucune de ces réparations locatives n'est à la charge du locataire si elles sont dues
à la vétusté ou à un cas de force majeure.

Le bailleur devra alors effectuer les réparations.

Le bailleur est tenu en outre de faire les grosses réparations notamment celles
concernant les murs porteurs ou de soutènement, les voûtes, les toitures, les poutres,
les murs de clôture, les canalisations et fosses d'aisance, les puisards, les installations
encastrées, les ascenseurs, les escaliers, les planchers, la vétusté de l'immeuble ou du
local, le ravalement des façades de l'immeuble ou du local loué, et également tous
travaux rendus nécessaires par un cas de force majeure.

Toutefois, il en est dispensé si celles-ci sont rendues nécessaires par la faute du

locataire.

Voir art. 1754, 1755 du Code Civil ; Art. 25 et S. L. n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative
au bail à usage d'habitation.

Que peut faire le locataire lorsque le bailleur refuse de

procéder aux réparations lui incombant ?

Généralement, le locataire retient les loyers sans autorisation de la justice et prétend les
utiliser pour effectuer les réparations.

Cette pratique est illégale.

Le locataire dispose de deux voies légales :

- La condamnation du bailleur à lui payer des dommages-intérêts, puisque le bailleur ne

remplit pas ses obligations contractuelles et légales à son égard.

- Il peut demander à la justice de l'autoriser à procéder à ces réparations lui-même, mais aux
frais du bailleur.

Le locataire se remboursera par prélèvements échelonnés, sur le loyer dû.

Voir Code Civil Art. 1142.

Le locataire qui ne paie pas son loyer est-il immédiatement

expulsé ?

Le locataire qui ne paie pas son loyer ne peut être expulsé qu'après une décision de
justice ayant ordonné son expulsion.
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Le propriétaire ne peut se faire justice à lui-même quelles que soient les dispositions du
bail consenti au locataire.

Lorsqu'un locataire ou occupant ne paie pas son loyer le propriétaire saisit le tribunal
d'une demande d'expulsion.

Le locataire peut demander au juge un délai pour procéder au paiement de ses arriérés
de loyers.
Il s'agit du délai de grâce accordé par le juge au locataire, qui ne peut excédé trois (03)
mois.

Le juge ne peut accorder au locataire ou à l'occupant ce délai de paiement si celui-ci

justifie de motifs réels de non-paiement tels que maladie, chômage, etc.

Voir art. 40 et 41 L. n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation

Dans quels cas, un propriétaire peut-il obtenir l’expulsion d'un

locataire ou d’un occupant de bonne foi ?

Un locataire de bonne foi est un locataire qui exécute régulièrement son contrat de bail,
notamment le paiement de ses loyers.

Le propriétaire peut toutefois entreprendre une procédure d'expulsion dans les cas
suivants :

- s'il offre à celui qu'il évince un local de remplacement conforme à ses besoins ;

- s'il est lui-même ou un membre de sa proche famille, insuffisamment logé ( ascendant ou

descendant) et qu'il veut récupérer le logement pour y loger lui-même ou un membre de sa
famille.

- s'il est lui-même victime d'une expulsion.

Mais les motifs évoqués doivent être réels, s'il s'agit de subterfuges utilisés pour expulser
le locataire de bonne foi, le bailleur s'expose à être condamné à payer des dommages-
intérêts au locataire.

Le locataire a-t-il le droit de sous-louer une partie de son

logement ?

Le locataire a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre. Toutefois, le

contrat de bail peut interdire la cession et la sous-location.
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La durée de la cession ou de la sous-location ne peut excéder celle du bail lorsque celui-
ci est à durée déterminée.

En cas de débordement, le bailleur a le droit d'expulser le sous-locataire à l'arrivée du

terme du bail principal.

Voir Art. 1717 du Code civil

Un état des lieux est-il utile lors de l'entrée dans les lieux ?

Il est nécessaire pour le locataire de faire établir un état des lieux, contradictoirement
avec le bailleur lors de son entrée et de sa sortie. En effet, l'absence d'état des lieux ou
de constat fait présumer, à l'avantage du bailleur, que les lieux ont été remis en bon état
de réparations locatives au preneur.

En outre, si un état des lieux a été fait à l'entrée, le locataire doit rendre la maison louée
telle qu'il l'a reçue, suivant l'état qui a été dressé excepté ce qui a péri ou a été dégradé
par vétusté ou force majeure.

Avec la récente loi de 2018 sur le bail d'habitation, le bailleur est tenu de faire un état des
lieux contradictoire de l'immeuble ou du local à usage d'habitation loué en présence du
locataire ou de son représentant dûment mandaté, en début de bail.

Voir Code Civil Art. 1730, 1731 ; Art. 21 al. 2, L. n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative
au bail à usage d'habitation

Le locataire doit-il souscrire obligatoirement une assurance ?

La loi ne fait pas obligation au locataire de souscrire une assurance. Les parties au
contrat peuvent cependant convenir que le locataire devra souscrire une assurance.

Cette disposition contractuelle présente un intérêt en cas de sinistre. La souscription

d'une assurance permettra d'indemniser le propriétaire et / ou le locataire en cas de
sinistre.

Surtout qu'il faut noter qu'en cas d'incendie, le locataire répond de celui-ci, à moins qu'il
ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de
construction ou encore que le feu a été communique par une maison voisine.

Voir Code Civil Art. 1733.

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Peut-on fixer et augmenter librement le prix d’un loyer à
usage d'habitation ?

Le loyer peut être révisé à la hausse ou à la baisse, tous les trois (3) ans.

La partie qui sollicite une augmentation ou une réduction du loyer doit préalablement
notifier son intention à l'autre partie par tout moyen, au moins trois (3) mois avant la
date d'effet de ladite augmentation et après la troisième année de la conclusion du
contrat de bail ou de la précédente augmentation, sous peine de nullité de la clause
contractuelle consacrant ladite augmentation.

Cependant, pour la révision, à défaut d'accord entre les parties, le prix est fixé
judiciairement eu égard à toute considération de fait notamment à la situation
économique.

Voir Art. 17 et 18 L. n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage

d'habitation.

Qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux ?

A l'expiration du bail écrit ou verbal les occupants de bonne foi des locaux d'habitation
bénéficient de plein droit sans l'accomplissement d'aucune formalité du maintien dans
les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif.

Sont considérés comme occupants de bonne foi, les locataires, sous-locataires ainsi que
les occupants qui habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal,
d'une sous-location régulière, exécutent leurs obligations, notamment le paiement du
loyer exigible.

Voir Textes « Baux » Art. 2 Loi n° 774-995 du 18.12.77.

Quelle est la prescription en matière de loyers impayés ?

En matière de loyers impayés, la prescription est de 5 ans, sauf en matière de location en

garni (pension de famille, hôtel) où la prescription est de 6 mois.

Le locataire qui est poursuivi pour le paiement de loyers qui remontent à plus de 5 ans
ou 6 mois selon les cas sus énoncés peut soulever "in limine litis" la prescription.

Voir Art. 2271, 2277, Code Civil.

Que faire contre un locataire-insolvable ?

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Il faut tout d'abord observer qu'avant de consentir la location d'un appartement ou d'un
immeuble a un locataire, il est prudent de s'assurer de la solvabilité de ce locataire en lui
demandant par exemple de communiquer le nom et l'adresse de son employeur, sa
dernière fiche de salaire, etc, ou à défaut de lui demander de fournir la signature d'une
caution.

C'est une précaution qu’omettent souvent d'effectuer les particuliers qui donnent leurs
maisons en location.

Lorsqu’on se trouve en présence d'un locataire insolvable, la seule solution est d’essayer
d'obtenir son expulsion dans les meilleurs délais.

Le bailleur peut demander l'expulsion forcée du locataire, devant le juge des référés,
après la transmission de la lettre de demande de résiliation, sans respecter le délai de
contestation de la résiliation du bail prévu ci-dessus.

En cas d'expulsion forcée du locataire, celui-ci reste tenu du paiement des loyers échus
du fait de son occupation de l'immeuble ou du local à usage d'habitation.

Voir Art.40 L. n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation .

Comment contraindre un locataire mauvais payeur à payer ce

qu’il doit ?

En règle générale, la contrainte la plus efficace vis-à-vis d'un locataire mauvais payeur est
de le menacer d'expulsion s'il ne se met pas rapidement en règle.

Il convient de solliciter l’intervention d’un huissier en l'invitant à délivrer un

commandement de payer.

Si le propriétaire veut recouvrer les loyers indépendamment de l'expulsion, il peut

utiliser les moyens de contrainte habituels contre un débiteur courant, c’est-à-dire de
saisie sur salaire, s'il connaît le nom de l'employeur et saisie du mobilier, si le locataire
est propriétaire de ses meubles.

SOURCE : LE GUIDE JURIDIQUE DE LA CÔTE D'IVOIRE, VOLUME I

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