A.131.16.0180 05 Bab Ii 20200825110434
A.131.16.0180 05 Bab Ii 20200825110434
A.131.16.0180 05 Bab Ii 20200825110434
TINJAUAN PUSTAKA
demikian pula tubuh bumi, air serta ruang angkasa yang ada diatasnya
Undang Pokok Agraria, yaitu “Atas dasar hak menguasai dari negara atas
macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah yang dapat diberikan
4
Munir Fuady, Hukum Bisnis Dalam Teori dan Praktek Buku Kedua, (Bandung:
Citra Aditya Bakti, 2018), halaman 184.
13
dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.” Hak atas tanah
orang secara bersama-sama, dan badan hukum baik badan hukum privat
maupun badan hukum publik. 5Hak atas tanah adalah hak atas sebagian
tertentu permukaan bumi yang berbatas, hak atas tanah bukan saja
bumi yang disebut tanah, tetapi juga sebagian tubuh bumi yang dibawahnya
dan air serta ruang yang ada diatasnya dengan pembatasan. 6 Tetapi tubuh
bumi dibawah tanah dan ruang angkasa yang ada di atasnya sendiri, bukan
merupakan obyek hak atas tanah, bukan termasuk obyek yang dipunyai
Hak atas tanah merupakan salah satu materi yang diatur dalam UUPA.
Tanah merupakan asset yang sangat berharga dan penting juga diliputi oleh
banyak permasalahan yang timbul dan bersumber dari hak atas tanah. Guna
pemilik hak perlu mendaftarkan tanah supaya tidak terjadi sengketa yang
merugikan di kemudian hari. Hak atas tanah suatu bidang tanah harus
didaftarkan karena dengan mendaftarkan hak atas tanah yang kita miliki maka
5
Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, (Jakarta: Kencana
Prenadamedia Group, 2017), halaman 89.
6
Pasal 8 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Presiden Republik Indonesia.
14
Apabila melihat ketentuan Pasal 16 jo. Pasal 53 Undang-Undang Nomor
1. Hak atas tanah yang bersifat tetap, yaitu hak-hak atas tanah yang akan
tetap ada selama UUPA masih berlaku. Macam-macam hak atas tanah
yang masuk dalam kelompok ini yaitu hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan, hak pakai, hak sewa untuk bangunan, hak membuka
maksudnya adalah hak atas tanah yang akan lahir kemudian yang akan
dimungkinkan lahirnya hak atas tanah baru yang diatur secara khusus
dengan undang-undang.
3. Hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu hak atas tanah yang
jiwa atau asas-asas UUPA. Macam-macam hak atas tanah yang bersifat
sementara ini adalah hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil
(perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.
Apabila melihat dari asal tanahnya, maka hak atas tanah dapat dibedakan
15
1. Hak atas tanah yang bersifat primer, yaitu hak atas tanah yang berasal
dari tanah negara. Macam-macam hak atas tanah yang masuk dalam
kelompok ini adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atas
2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder, yaitu hak atas tanah yang
berasal dari tanah hak pihak lain. Macam-macam hak atas tanah yang
bangunan atas tanah hak milik, hak pakai atas tanah hak pengelolaan, hak
pakai atas tanah hak milik, hak sewa untuk bangunan, hak gadai (gadai
tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan
1. Hak Milik
4. Hak Pakai
5. Hak Sewa
8. Hak-hak lainnya yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang
16
Diantara hak-hak atas tanah, hak miliklah yang tidak ada batas waktu
sifat ini tidak berarti bahwa tanah itu merupakan hak yang mutlak, tak
terbatas dan tidak dapat diganggu gugat. Sifat hak ini tidak terbatas jangka
waktunya, dapat beralih karena jual beli serta dapat dipindahkan kepada pihak
lain yang memenuhi syarat. Dapat pula dijadikan jaminan hutang dengan
dibebani hak
tanggungan.7
Hak milik dapat dibebani hak tanggungan, maka tanah yang dibebani hak
tanggungan tetap dipegang oleh pemiliknya apabila pemilik tanah tidak dapat
Kreditur, tanah yang dijadikan jaminan utang tersebut bukan berarti otomatis
menjadi milik Kreditur melainkan akan dilelang yang hasil dari pelelangan
Selain dapat dibebani hak tanggunan, hak milik juga dapat dibebani hak-
hak atas tanah lainnya. Hak-hak atas tanah yang dapat dibebani di atas hak
milik adalah hak guna bangunan dan hak pakai, yang pembebanannya
dituangkan dalam Akta PPAT yakni Akta Pembebanan Hak Milik dengan hak
guna bangunan atau hak pakai yang sebelumnya terdapat perjanjian antara
subjek hak pemegang hak milik dengan calon subjek hak pemegang hak atas
7
Pasal 25 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Presiden Republik Indonesia.
17
tanah yang akan ada di atas tanah hak milik tersebut. Seorang yang menjadi
pemegang hak atas tanah tidak dapat memberikan hak miliknya dengan
begitu saja karena hak tersebut merupakan kewenangannya namun yang dapat
dimilikinya. Hal ini bisa dikaitkan dengan hak milik sebagai hak atas tanah
yang bersifat primer yaitu hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai
definisi hak milik yaitu sebagai hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh
yang dapat dimiliki orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal 6
UUPA mengenai fungsi sosial hak atas tanah. Sedangkan menurut Pasal 21
ayat (1) UUPA yaitu hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai
hak milik atas tanah. Khusus untuk badan hukum, hak milik maupun syarat
menggunakan hak milik atas tanah harus memperhatikan fungsi sosial atas
bagi orang lain, penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaan dan
18
kepentingan umum, dan tanah harus dipelihara dengan baik agar bertambah
Ayat (1) : Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh
Ayat (2) : Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
a. Turun-temurun
Hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih
hidup dan bila pemiliknya telah meninggal dunia maka hak miliknya
Terkuat artinya hak milik atas tanah dapat dibebani oleh hak atas tanah
yang lain, kecuali hak guna usaha karena hak guna usaha harus ada di atas
tanah negara. Terpenuh artinya hak milik atas tanah memberi wewenang
8
Ibid., halaman 93.
9
Urip Santoso, Hukum Perumahan, (Jakarta: Kencana Prenadamedia Group,
2014), halaman 397.
19
kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah
yang lain.
Hak milik dapat beralih maksudnya bahwa hak milik dapat berpindah
haknya dari subjek hak kepada subjek hak lain karena adanya peristiwa
maksudnya hak milik dapat berpindah kepada subjek hak lain karena
hibah.
nasionalitas) yaitu warga Negara Indonesia tunggal dan badan hukum yang
Pada hak penggunaan (right to use) hak milik lebih luas jika dibanding
dengan hak-hak lainnya namun harus tunduk kepada planning yang sudah
Dalam ruang lingkup agraria, tanah merupakan bagian dari bumi yang
20
tanah dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya
sedangkan tanah dikatakan beralih akibat dari suatu peritiwa hukum tertentu,
sebidang tanah kepada pemilik yang baru karena sesuatu atau perbuatan
hukum.11
Peralihan hak atas tanah bisa terjadi karena pewarisan tanpa wasiat dan
10
Djestylona Kobu Kobu, “Pelaksanaan Peralihan Hak Atas Tanah berdasakan
Hukum Adat Suku Tobelodi Kabupaten Halmahera Selatan”, Lex Crimen, Vol. VI, No. 2
- Mar-Apr 2017 diakses pada tanggal 16 Juni 2020.
11
Andy Hartanto, Panduan Lengkap Hukum Praktis : Kepemilikan Tanah,
(Surabaya : Laksbang Justitia, 2015), halaman 175.
12
Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan
Pelaksanaannya, (Jakarta: Djambatan, 2005), halaman 177.
21
Menurut hukum perdata, jika pemegang sesuatu hak atas tanah meninggal,
b. Pemindahan hak
Berbeda dengan beralihnya hak atas tanah karena pewarisan tanpa wasiat
Pendaftaran Tanah, peralihan hak atas tanah dapat hapus dikarenakan sebagai
berikut :
c. Bila subjek hak tidak lagi memenuhi syarat atau tidak dipenuhinya suatu
tanah tidak dilepaskan atau tidak dialihkan, maka hapus karena hukum.
e. Pencabutan haknya.
22
f. Tanah yang bersangkutan musnah, karena proses alamiah ataupun bencana
alam.
g. Tanahnya diterlantarkan.
kedua belah pihak. Akan tetapi yang lebih dipentingkan lagi ialah
diperlukannya atau adanya penyerahan hak atas tanah yang menjadi obyek
dari transaksi jual beli hak atas tanah oleh penjual kepada pembeli. Pada
Jadi pengertian tersebut berarti konkrit atau nyata, yang mana sebelum
adanya penyerahan hak atas tanah atau pembayaran harga maka transaksi
jual beli hak atas tanah dianggap belum pernah terjadi atau belum sah.
Transaksi jual beli hak atas tanah itu pertama-tama terjadi melalui
kata sepakat, yang mana harga dari hak atas tanah yang dijual itu belum
dibayar tetapi sudah ada kata sepakat maka, transaksi jual beli hak atas
tanah itu dianggap telah sah. Bersifat terang dan tunai. Terang berarti
harga tanah dibayar secara kontan, atau baru dibayar sebagian. Dalam hal
23
pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak dapat menuntut atas
dasar terjadinya jual beli tanah akan tetapi atas dasar utang piutang.
Jadi transaksi jual beli hak atas tanah menurut Hukum Adat dan
adat terjadi transaksi jual beli hak atas tanah adalah berupa penyerahan hak
atas tanah dan disertai dengan pembayaran atas sejumlah harga. Perjanjian
tersebut harus dibuat dengan bentuk tertentu secara tertulis dengan akta
harus dibuat dengan akta PPAT, perjanjian perkawinan dibuat dengan akta
notaris. Dalam hal jual beli yang pembayarannya belum lunas (baru
dianggap telah selesai itu. Selain itu, dikenal pula yang disebut perjanjian
jual beli yakni suatu permufakatan antara seorang calon penjual dengan
calon pembeli.
harganya dan bilamana jual beli itu akan dilaksanakan. Permufakatan itu
biasanya disertai dengan suatu “panjer” (baik berupa uang atau barang).
24
Apabila jual belinya tidak jadi, kalau yang menyebabkan tidak jadi itu si
disebutkan dalam Pasal 26 yaitu yang menyangkut jual beli hak milik atas
tanah. Dalam pasal-pasal lainnya, tidak ada kata yang menyebutkan jual
suatu perbuatan hukum yang disengaja untuk memindahkan hak atas tanah
kepada pihak lain melalui jual beli, hibah, tukar-menukar, dan hibah
salah satunya adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah karena
jual beli.
Apa yang dimaksud jual beli itu sendiri oleh Undang-Undang Pokok
13
Nuryati Istiyana, “Pelaksanaan Peralihan Hak Milik Melalui Jual Beli Di
Kantor Pertanahan Kabupaten Semarang” (Skripsi Fakultas Ilmu Sosial, Universitas
Negeri Semarang, 2005), halaman 10.
25
pengertian jual beli tanah menurut Hukum Tanah Nasional adalah
pengertian jual beli tanah menurut Hukum Adat. Hukum Adat yang
barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan sesuai
dengan Pasal 1457 KUH Perdata. Adapun menurut Pasal 1458 KUH
Perdata, jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera
belum dibayar.
14
Ardiansyah Zulhadji, “Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Tanah
Menurut Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960”, Lex Crimen, Vol. V, No. 2 - Apr-Jun
2016 diakses pada tanggal 15 Juni 2020.
26
Berarti, para pihak yang membuat perjanjian harus sepakat atau
berikut:
27
4. Suatu sebab yang halal. 15
syarat di atas, maka perjanjian tersebut adalah sah. Tapi jika tidak
berikut:
15
Boris Tampubolon, (https://konsultanhukum.web.id/syarat-sahnya-perjanjian/
diakses pada tanggal 13 Mei 2020.
28
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang
tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”
adalah identik dengan hak jaminan, yang bilamana dibebankan atas tanah
hak milik, tanah hak guna bangunan dan/atau tanah hak guna usaha
menggeser kreditor lain dalam hal si berhutang (debitur) cidera janji atau
Hal ini lebih ditegaskan lagi dalam Pasal 6 UUHT, yang mengatakan
lembaga jaminan atas tanah dinyatakan tidak berlaku lagi dan diganti
29
disediakan suatu lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan
pada hak atas tanah, yaitu Hak Tanggungan sebagai pengganti lembaga
hak jaminan atas tanah yang sudah ada sebelumnya yaitu Hypotheek dan
Credietverband.
30
menggunakan ketentuan - ketentuan Creditverband dalam Kitab Undang-
Hak Tanggungan menyebutkan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani
- Hak Milik;
Hak-hak atas tanah seperti ini merupakan hak-hak yang sudah dikenal dan
selain hak-hak tersebut, ternyata dalam Pasal 4 ayat (2) UUHT ini
memperluas hak - hak tanah yang dapat dijadikan jaminan hutang selain
hak-hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1)
a. Hak Pakai atas tanah Negara. hak pakai atas tanah negara yang
menurut
16
NM. Wahyu Kuncoro, 97 Risiko Transaksai Jual Beli Properti, (Jakarta : Raih
Asa Sukses, 2015), halaman 178.
31
b. Begitu pula dengan rumah susun dan hak milik atas satuan rumah
susun yang berdiri di atas tanah hak milik, hak guna usaha, hak guna
- Asas Publisitas
Asas publisitas ini dapat diketahui dari Pasal 13 ayat (1) UUHT yang
pihak ketiga.
- Asas Spesialitas
Asas spesialitas ini dapat diketahui dari Penjelasan Pasal 11 ayat (1)
32
- Asas tidak dapat dibagi-bagi
Asas tidak dapat dibagi-bagi ditegaskan dalam Pasal 2 ayat (1) UUHT,
utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya
sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian
membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang
belum dilunasi.
Pasal 13 ayat (5) jo ayat (4) UUHT juga dinyatakan bahwa hak
tanggungan tersebut lahir pada hari tanggal buku tanah hak tanggungan,
Dengan demikian, hak tanggungan itu lahir dan baru mengikat setelah
pembebanan hak tanggungan tersebut tidak diketahui oleh umum dan tidak
33
mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga. Sedangkan
sebagai "roya", dilakukan juga pada buku tanah dan sertifikat hak atas
tanah yang semula dijadikan jaminan. Sertifikat hak atas tanah yang
tanggungan.
34
Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan
catatan hak tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertifikat hak
35
Apabila tidak terdapat kesepakatan diantara para pemegang hak
dijaminkan.
36
Dengan demikian, setiap pemberian hak tanggungan harus
Oleh karena itu, setiap hal yang menyebabkan hapusnya hak atas
tanahnya tersebut hapus tetapi masih tetap ada, dan selanjutnya telah
diberikan pula hak atas tanah yang baru atau yang sama jenisnya.
Dalam hal yang demikian, maka kecuali kepemilikan hak atas tanah
dipertahankan.
catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan
ayat (1) UUHT itu, oleh Pasal 22 ayat (4) UUHT ditentukan harus diajukan
Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa Hak Tanggungan
37
Selanjutnya Pasal 22 ayat (4) UUHT menentukan pula bahwa catatan
pada sertipikat Hak Tanggungan itu dapat diganti dengan pernyataan tertulis
dari kreditor bahwa Hak Tanggungan telah hapus karena piutang yang
karena kreditor
38
22 ayat (5) dan ayat (6) UUHT itu diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan
39