Halaman 1 Dari 145 Hal Putusan Nomor: 617/Pdt.G/2023/PN JKT - PST

PUTUSAN
Nomor 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang memeriksa dan memutus

perkara perdata pada tingkat pertama, telah menjatuhkan putusan sebagai
berikut dalam perkara gugatan antara:
PT. Pollux Aditama Kencana, tempat kedudukan Gedung Noble House Lantai
36, Unit 01, Jalan Dr. Ide Anak Agung Gde Agung Kav. E 4.2,
Nomor 2, RT.5/RW.2, Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan
Setiabudi, Jakarta Selatan 12950, DKI Jakarta, dalam hal ini
diwakilkan oleh JANTO ZEFANIA dalam kedudukan dan
jabatannya sebagai Direktur bertindak untuk dan atas nama PT.
POLLUX ADITAMA KENCANA memberikan kuasa kepada
DANANG HARDIANTO, SH., M.H., dkk, Para Advokat pada
PRANEDA & PARTNERS, berkantor di Jakarta, Wisma
ArieYani Lantai 2C, Jalan Buaran Raya No. 9A, Duren Sawit,
Jakarta Timur, berdasarkan surat kuasa khusus No. No.
191/P&P/AX/2023 tertanggal 04 September 2023, Untuk
selanjutnya disebut sebagai-------------------------------Penggugat;
Lawan
But Qingjian International (south Pacific) Group Development Co., PTe.

Ltd., tempat kedudukan Jalan Pangeran Jayakarta No. 126-129
Blok A/6-A/7 RT 007 RW 007, Kelurahan Mangga Dua Selatan,
Kecamatan Sawah Besar, Kota Administrasi Jakarta Pusat, DKI
Jakarta, dalam hal ini diwakilkan oleh Zhu Decheng dalam
kedudukan dan jabatannya sebagai Penanggung Jawab Badan
Usaha bertindak untuk dan atas nama But Qingjian International
(South Pacific) Grup Development Co., Pte Ltd., memberikan
kuasa kepada Maria Wastu Pinandito, S.H., dan Markus
Manumpak Sagala, S.H., dkk, para advokat dan konsultan
hukum, berkewarganegaraan Indonesia dan berkantor pada
SIHALOHO & Co. Law Firm yang berkedudukan hukum
(domisili) di Gedung Menara Hij Hijau, 10th Floor Suite 1000,
Jalan M.T. Haryono Kav. 33 Jakarta Selatan 12770,
Halaman 1 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

berdasarkan surat kuasa tertanggal 22 September 2023, untuk
selanjutnya disebut sebagai--------------------------------Tergugat I;
PT. Nusa Konstruksi Enjiniring, Tbk., tempat kedudukan ITS Tower Nifaro
Park Lt. 20-21, Jl. Raya Pasar Minggu, KM. 18, Jakarta Selatan
12510, DKI Jakarta, dalam hal ini diwakilkan oleh Heru Firdausi
Syarif dalam kedudukan dan jabatannya sebagai Direktur
Utama bertindak untuk dan atas nama PT. Nusa Konstruksi
Enjiniring, Tbk, memberikan kuasa kepada Maria Wastu
Pinandito, S.H., dan Markus Manumpak Sagala, S.H., dkk, para
advokat dan konsultan hukum, berkewarganegaraan Indonesia
dan berkantor pada SIHALOHO & Co. Law Firm yang
berkedudukan hukum (domisili) di Gedung Menara Hij Hijau,
10th Floor Suite 1000, Jalan M.T. Haryono Kav. 33 Jakarta
Selatan 12770, berdasarkan surat kuasa tertanggal 13 Oktober
2023, untuk selanjutnya disebut sebagai---------------Tergugat II;
Pengadilan Negeri tersebut;
Setelah membaca berkas perkara beserta surat-surat yang

bersangkutan;
Setelah mendengar kedua belah pihak yang berperkara;
TENTANG DUDUK PERKARA
Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan tanggal 15

September 2023 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan
Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 18 September 2023 dalam Register Nomor
617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst, telah mengajukan gugatan sebagai berikut:
1. Bahwa Para Tergugat selaku Kontraktor telah sepakat untuk membentuk

kerjasama operasional/Join Operation (JO). Selanjutnya Para Tergugat
selaku Kontraktor dan Penggugat selaku Pemilik Proyek sepakat untuk
mengerjakan Proyek Pembangunan Chadstone di Cikarang berupa
Pembangunan Mall, Ruko, Hotel dan Apartemen Chadstone (untuk
selanjutnya disebut “Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang”)
berdasarkan Perjanjian-Perjanjian dan Perubahannya (Addendum)
sebagai berikut:
(1) Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-

JO dan perubahan-perubahannya berdasarkan:

(a) Addendum I Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK-
CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tertanggal 01 September 2017;
(b) Addendum II Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK-

CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tertanggal 04 Maret 2019; dan
(c) Addendum III Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK-

CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tertanggal 01 Juli 2019;
(untuk selanjutnya disebut “SKK No. 12”);
(2) Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JE

dan perubahan-perubahannya berdasarkan:
(a) Addendum I Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-

CHD/SKK/CNQC-NKE-JE tertanggal 04 April 2019; dan
(b) Addendum II Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-

CHD/SKK/CNQC-NKE-JE tertanggal 01 Juli 2019;
2. Bahwa SKK No.12 menentukan Paket Pekerjaan Struktur, Arsitektur,

dan Plumbing (untuk selanjutnya disebut “Paket Pekerjaan SAP”)
dengan Nilai Kontrak Rp. 955.000.000.000,00 (sembilan ratus lima puluh
lima miliar Rupiah) dan SKK No. 13 menentukan Paket Pekerjaan
Mekanikal dan Elektrik (untuk selanjutnya disebut “Paket Pekerjaan
ME”) dengan Nilai Kontrak Rp 184.240.000.000,00 (seratus delapan puluh
empat miliar dua ratus empat puluh juta Rupiah) sehingga Nilai Kontrak
Paket Pekerjaan SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13
sebesar Rp 1.139.240.000.000,00 (satu triliun seratus tiga puluh sembilan
miliar dua ratus empat puluh juta Rupiah);
3. Bahwa dalam masa penyelesaian Proyek Pembangunan Chadstone

Cikarang, perbuatan Para Tergugat bertentangan dengan etika bisnis
dengan tidak jujur dalam menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP dan
ME, diantaranya merekayasa Berita Acara Pemeriksaan Prestasi
Pekerjaan yang seolah-olah adalah menjadi Berita Acara Serah
Terima sesuai ketentuan Pasal 1.1. Ketentuan Umum Berita Acara
Serah Terima SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang bersifat Final
sehingga Paket Pekerjaan SAP dan ME telah selesai 100% (seratus
persen) tanpa adanya cacat mutu dan sempurna;

4. Bahwa ketidakmampuan untuk Penyelesaian Paket Pekerjaan SAP
dan ME dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang disebabkan
salah satu pihak dalam kerjasama operasional/Join Operation (JO)
yaitu Tergugat I sebagai Pihak Utama, pada waktu itu telah dinyatakan
Dalam Keadaan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang sejak
tanggal 23 Juli 2020 hingga dinyatakan Dalam Pailit oleh Majelis
Hakim Niaga Pengadilan Negeri Jakarta Pusat sesuai dengan Putusan
No. 161/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN.Jkt.Pst, Tanggal 09 November 2020;
5. Bahwa itikad buruk (ter slechte trouw) Para Tergugat semakin terlihat
jelas dan nyata ketika Para Tergugat selaku Kontraktor mengajukan
Permohonan Penyelesaian Sengketa Arbitrase pada BADAN
ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) terhadap Penggugat
selaku Pemilik Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang. Para
Tergugat menjadikan dirinya sebagai Pihak Yang Merasa Dirugikan
akibat wanprestasi Penggugat. Sejatinya Para Tergugat sendiri
adalah pihak yang ingkar janji terhadap Penggugat dalam Proyek
Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan SKK No. 12 dan SKK
No. 13;
6. Bahwa Penyelesaian Sengketa Arbitrase BANI dalam Putusan BANI

Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 antara BUT
QINGJIAN INTERNATIONAL (SOUTH PACIFIC) GROUP
DEVELOPMENT CO., PTE. LTD. selaku Pemohon I dan PT. NUSA
KONSTRUKSI ENJINIRING, TBK. selaku Pemohon II Melawan PT.
POLLUX ADITAMA KENCANA selaku Termohon, BANI memutus bahwa
berdasarkan ketentuan Pasal 1243 jo Pasal 1238 KUHPerdata Penggugat
selaku Termohon telah melakukan wanprestasi terhadap Para Tergugat
selaku Para Pemohon atas kewajibannya sebagaimana diatur dalam Pasal
12.8 SKK No. 12 dan SKK No.13. Selain itu tindakan Penggugat selaku
Termohon dinyatakan pula telah melakukan tindakan wanprestasi dengan
menunjukkan Kontraktor Lain sebagai Pengganti Para Tergugat
berdasarkan Pasal 13.1.2 SKK No. 12 dan SKK No. 13;
7. Bahwa BANI dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022

Tanggal 04 April 2023 tidak mempertimbangkan dengan
mengesampingkan fakta hukum adanya ingkar janji (wanprestasi)
Para Tergugat dengan dikenakan Kewajiban Pembayaran Denda
Keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan ME Proyek Pembangunan

Chadstone Cikarang yang harus dibayarkan oleh Para Tergugat
kepada Penggugat berdasarkan Surat Nomor: 09/LTR/CM/PAK/I/2020,
Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang
Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020 dan Surat Nomor:
08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek
Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020 yaitu:
Paket Pekerjaan SAP dan ME sebesar Rp. 47.750.000.000,00 Rp.

9.212.500.000,00 = Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar
sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);

Tanggal 04 April 2023 TIDAK menerapkan asas/prinsip hukum audi et
alteram partem (para pihak harus didengar) sebagaimana mestinya
mengingat alat bukti dari Penggugat tidak dipertimbangkan dan
dikesampingkan, melainkan hanya alat bukti dari Para Tergugat yang
dipertimbangkan dan dinilai sebagai fakta hukum. Penerapan
asas/prinsip hukum audi et alteram partem meliputi pengajuan alat
bukti di muka sidang yang dihadiri oleh kedua belah pihak (Pasal
132a dan Pasal 121 ayat (2) HIR; Pasal 145 ayat (2) dan Pasal 157 RBg
serta Pasal 47 Rv. Para pihak berperkara harus sama-sama diperhatikan,
berhak atas perlakuan yang sama dan adil (Henry P. Panggabean,
“Skematik Ketentuan Hukum Acara Perdata dalam HIR”, Bandung:
Penerbit Alumni, 2015, halaman 55);
9. Bahwa terhadap Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal

04 April 2023, Penggugat melakukan upaya hukum Pembatalan Putusan
BANI dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal
27 Juli 2023 antara PT. POLLUX ADITAMA KENCANA selaku Pemohon
melawan BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) selaku
Termohon I, BUT QINGJIAN INTERNATIONAL (SOUTH PACIFIC)
GROUP DEVELOPMENT CO., PTE. LTD. selaku Termohon II dan PT.
NUSA KONSTRUKSI ENJINIRING, TBK. selaku Termohon III;
10. Bahwa adapun keberatan-keberatan yang diajukan Penggugat untuk

Pembatalan Putusan BANI dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-
Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 antara lain:
1) Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon

III (Para Tergugat a quo) dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-

BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Pemberi Kuasa Termohon II
(Tergugat I a quo) bukan direksi melainkan Kepala Perwakilan (Chief
Representative) yang tidak diperiksa sesuai hukum acara perdata
oleh BANI yang seharusnya dipertimbangkan Diskualifikasi (Gemis
Hoedanigheid) karena bertentangan dengan Undang-Undang
Perseroan Terbatas;

BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Termohon II (Tergugat I a
quo) menyembunyikan keadaan sebenarnya dinyatakan dalam
keadaan pailit oleh Putusan Pengadilan Niaga dan Termohon II
(Tergugat I a quo) seharusnya diwakili oleh Kurator berdasarkan
Pasal 1 angka 5 Jo. Pasal 26 ayat (1) UU No. 37 Tahun 2004
Tentang Kepailitan Dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang;

BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Berita Acara Pemeriksaan
Prestasi Pekerjaan yang seolah-olah adalah Berita Acara Serah
Terima sesuai ketentuan Pasal 1.1. Ketentuan Umum Berita Acara
Serah Terima SKK No. 12 dan SKK No. 13, dan Hilangnya Hak
Pemohon berupa Uang Retensi berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1.
Jo. 12.5.3. SKK No.12 dan SKK No. 13 sebesar Rp
48.258.353.750,00 (empat puluh delapan miliar dua ratus lima puluh
delapan juta tiga ratus lima puluh tiga ribu tujuh ratus lima puluh
Rupiah), yang mana fakta hukum tersebut sesuai dengan Pasal 70
UU No. 30 Tahun 1999 Jo. Pasal 643 RV;

BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Termohon II dan Termohon III
selaku Kontraktor/Principal (Para Tergugat a quo) telah melakukan
tipu muslihat dengan sengaja menghilangkan hak atas uang
JAMINAN PELAKSANAAN SAP senilai Rp 52.525.000.000,00 ( lima
puluh miliar lima ratus dua puluh lima juta Rupiah) dan JAMINAN
PELAKSANAAN ME senilai Rp 10.133.750.000,00 (sepuluh miliar
seratus tiga puluh tiga juta tujuh ratus lima puluh ribu Rupiah) yang
seharusnya Jaminan Pelaksanaan SAP-ME diperpanjang serta

dituangkan dalam addendum/perubahan kontrak dimana Termohon II
dan Termohon III (Para Tergugat a quo) selaku Kontraktor/Principal
menerbitkan kembali Jaminan Pelaksanaan SAP-ME yang diterbitkan
oleh Perusahaan Pemberi Jaminan untuk manfaat bagi Pemohon
(Penggugat a quo) selaku Pemberi Kerja/Obligee yang telah
melanggar telah melanggar ketentuan Pasal 12.6.4. SKK No. 12 dan
SKK No. 13, sehingga patut dan beralasan hukum telah memenuhi
Pasal 70 UU No. 30 Tahun 1999 Jo. Pasal 643 RV untuk dibatalkan;
5) Bahwa Putusan BANI mengandung ketentuan-ketentuan yang

bertentangan satu dengan yang lain yang dipertimbangkan oleh
Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April
2023 yaitu:
a) BANI tidak mempertimbangkan pelanggaran/kesalahan yang

dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a
quo) sebagai wanprestasi mengingat terlambat atau melampaui
waktu yang ditentukan berdasarkan SKK No. 12 Dan SKK No.
13 dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022
Tanggal 04 April 2023 sehingga bertentangan dengan
ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata dan Doktrin Hukum Prof. R.
Subekti;
b) BANI tidak mempertimbangkan wanprestasi Termohon II dan

Termohon III (Para Tergugat a quo) atas Penyelesaian
Pekerjaan SAP dan Pekerjaan ME tidak sesuai dengan yang
telah diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 sehingga
menimbulkan Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge
Defect) yang harus dikeluarkan di luar SKK No. 12 dan SKK No.
13 sebesar Rp 60,000,802,674,00 (enam puluh empat miliar
delapan ratus du ribu enam ratus tujuh puluh empat Rupiah),
termasuk tidak terbatas Tambahan Biaya Pemasangan Lift
oleh PT. BERCA SCHINDLER LIFTS sebesar Rp
5.059.866.575,00 (lima miliar lima puluh sembilan juta delapan
ratus enam puluh enam ribu lima ratus lima puluh tujuh Rupiah).
Akibat hukumnya Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat
a quo) telah melanggar ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata;
c) BANI tidak mempertimbangkan Biaya Konsultan Teknis

Pengkajian Ulang dengan mengeluarkan biaya sebesar Rp

6.000.000.000,00 (enam miliar Rupiah) untuk membayar
konsultan PT. AESLER GRUP INTERNASIONAL TBK;
d) BANI tidak mempertimbangkan terdapat kerugian nyata yang

diderita oleh Pemohon yang sama sekali TIDAK menjadi bahan
pertimbangan hukum akibat keterlambatan Paket Pekerjaan
SAP dan Paket Pekerjaan ME yang menimbulkan Denda
Keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan Paket Pekerjaan ME
berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang harus
dibayarkan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a
quo) kepada Pemohon (Penggugat a quo) sebesar Rp
56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar sembilan ratus enam
puluh dua juta lima ratus ribu Rupiah);
e) BANI tidak mempertimbangkan adanya Permohonan

Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) oleh Para
Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone kepada
Pemohon selaku Pengembang (Developer) dan Pembayaran
Denda Keterlambatan Serah Terima Unit Apartemen Chadstone
oleh Pemohon (Penggugat a quo) selaku Pengembang
(Developer) kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen
Chadstone akibat wanprestasi Termohon II dan Termohon III
(Para Tergugat a quo) yang terlambat atau melampaui waktu
dan penyelesaian pekerjaan tidak sesuai dengan spesifikasi
yang diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 dengan
memberikan penalti denda 3% (tiga persen) dari Harga Jual Beli
Unit Apartemen berdasarkan Pasal 10 ayat (2) Perjanjian
Pengikatan Jual Beli Unit Apartemen Chadstone yang sampai
saat ini telah terjual sejumlah 2326 (dua ribu tiga ratus dua
puluh enam) Unit Apartemen Chadstone dengan pembayaran
penalti denda keterlambatan keseluruhan sebesar Rp
35.453.452.712,00 (tiga puluh lima miliar empat ratus lima puluh
tiga juta empat ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus dua belas
Rupiah);
f) Sehingga dapat dirinci seluruh beban kerugian nyata yang

diderita Pemohon (Penggugat a quo) akibat wanprestasi
Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) yang
terlambat atau melampaui waktu dan penyelesaian pekerjaan

tidak sesuai dengan spesifikasi yang diperjanjikan dalam SKK
No. 12 dan SKK No. 13 yang Totalnya sebesar Rp
269.333.859.136,00 (dua ratus enam puluh sembilan miliar tiga
ratus tiga puluh tiga juta delapan ratus lima puluh sembilan ribu
seratus tiga puluh enam Rupiah);
11. Bahwa dalam Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel,

Tanggal 27 Juli 2023 bahwa Permohonan Pembatalan Pemohon
(Penggugat a quo) dinyatakan ditolak. Adapun pertimbangan hukum
dalam Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel,
Tanggal 27 Juli 2023 yaitu pada waktu pemeriksaan perkara Nomor:
45041/V/ARB-BANI/2022 pada BANI, Penggugat d/h Termohon dalam
Jawabannya tidak mengajukan rekonpensi atau gugatan balik yang
seharusnya menyampaikan kerugian-kerugian yang dialami oleh
Penggugat d/h Termohon tersebut yang dapat dipertimbangkan oleh
BANI;
12. Bahwa Penggugat selaku orang yang merupakan subyek hukum yang
berbentuk perseroan (korporasi) yang didirikan di Indonesia yang menurut
hukum sebagai warga negara Indonesia sebagaimana dimaksud dalam
ketentuan Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12
Tahun 2006 Tentang Kewarganegaraan Republik Indonesia yang
berbunyi: “Setiap orang adalah orang perseorangan, termasuk korporasi”,
yang diberikan wadah untuk memperoleh perlindungan hukum dan
memperjuangkan haknya yang telah dirugikan akibat perbuatan ingkar janji
(wanprestasi) Para Tergugat. Penggugat memohon kepada Pengadilan
Negeri Jakarta Pusat untuk memeriksa dan mengadili perkara a quo
atas perbuatan ingkar janji (wanprestasi) Para Tergugat yang
membawa kerugian bagi Penggugat dalam Proyek Pembangunan
Chadstone Cikarang berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13
sebagaimana pertimbangan hukum dalam Putusan Perkara Nomor:
450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 sesuai dengan
sesuai ketentuan Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia
Nomor 48 Tahun 2009 Tentang Kekuasaan Kehakiman berbunyi:
“Pengadilan dilarang menolak untuk memeriksa, mengadili, dan memutus
suatu perkara yang diajukan dengan dalih bahwa hukum tidak ada atau
kurang jelas, melainkan wajib untuk memeriksa untuk memeriksa dan
mengadilinya”;

13. Bahwa fakta hukum yang terbukti dan tidak terbantahkan, Para Tergugat
telah melakukan perbuatan wanprestasi terhadap Penggugat dengan
tidak melakukan apa yang disanggupi atau diperjanjikan,
melaksanakan apa yang diperjanjikan akan tetapi tidak sesuai yang
diperjanjian dan melakukan apa yang diperjanjikan akan tetapi
terlambat/ tidak sesuai dengan waktu yang ditentukan atas Paket
Pekerjaan SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
14. Bahwa Paket Pekerjaan SAP dan ME belum diselesaikan 100% (seratus
persen) masih ada cacat mutu yang harus diselesaikan dan
disempurnakan oleh Para Tergugat yang didasarkan pada Berita Acara
Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan Berupa Berita Acara Pemeriksaan
Prestasi Pekerjaan Nomor: 036 / BAP3 / CNQC-NKE / X / 2019, Proyek :
Pembangunan Mall, Hotel, Soho & Apartement Chadstone – Cikarang,
Kontraktor: CNQC-NKE Jo. Paket Pekerjaan : Struktur, Arsitektur Dan
Plumbing, Tertanggal 25 Oktober 2019 (“Berita Acara Pemeriksaan SAP
Nomor 036”) dan Berita Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan Nomor:
013 / BAP3-ME / CNQC-NKE / V / 2019, Proyek : Pembangunan Mall,
Hotel, Soho & Apartement Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE
JO. Paket Pekerjaan : Mekanikal & Elektrikal, Tertanggal 09 Mei 2019
(“Berita Acara Pemeriksaan ME Nomor: 013”) yang seolah-olah adalah
Berita Acara Serah Terima (BAST) yang bersifat final dengan prestasi
pekerjaan 100% (seratus persen);
15. Bahwa kewajiban penyelesaian Paket Pekerjaan SAP selama 1.268

(seribu dua ratus enam puluh delapan) hari kalender terhitung sejak 13 Juli
2016, atau Paket Pekerjaan SAP harus selesai sepenuhnya 100 %
(seratus persen) pada tanggal 27 Desember 2019 TIDAK DAPAT
DISANGGUPI / DILAKUKAN / DILAKSANAKAN oleh Para Tergugat
berdasarkan hasil penilaian dari Surat Nomor: 09/LTR/CM/PAK/I/2020,
Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020 dari
PT. AESLER GRUP INTERNATIONAL TBK selaku Manajemen
Kontruksi/MK Proyek Chadstone Cikarang;
16. Bahwa akibat hukumnya berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. SKK No. 12
dan SKK No.13 dikarenakan keterlambatan progres pekerjaan Para
Halaman 10 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN

Jkt.Pst
Tergugat, maka denda keterlambatan yang direkomendasikan oleh PT.
AESLER GRUP INTERNATIONAL TBK selaku Manajemen Kontruksi
Proyek Chadstone Cikarang adalah senilai maksimal 5% (lima persen) dari
nilai kontrak yang disetujui atau dengan nilai sebagai berikut:
Rp 955.000.000.000,00 x 5% = Rp 47.750.000.000,00 (empat puluh tujuh

miliar tujuh ratus lima puluh ribu rupiah)
17. Bahwa namun demikian, FAKTANYA Para Tergugat sampai dengan

masa berakhirnya Pekerjaan SAP menyatakan sendiri baru
menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP sebesar 87,87 % (delapan puluh
tujuh koma delapam puluh tujuh persen) sesuai dengan Berita Acara
Pemeriksaan SAP Nomor 036 yang belum ditandatangani dan
disepakati oleh Penggugat;
18. Bahwa berpedoman pada Surat Perihal Ulasan Pekerjaan Kontrak

Pembangunan Proyek Chadstone Cikarang, Tertanggal 22 Juni 2023
yang diterbitkan oleh PT RAYYA SATU INDONESIA selaku Independen
Quantity Surveyor (QS) telah membuat penilaian kembali secara
mandiri atas IPC No. 32 dan menghasilkan perhitungan nilai progres
pekerjaan sebesar Rp 797.511.764.293,00 (tujuh ratus sembilan puluh
tujuh miliar lima ratus sebelas juta tujuh ratus enam puluh empat ribu dua
ratus tiga puluh sembilan Rupiah) (belum termasuk PPN). Nilai tersebut
setara kurang lebih 84 % (delapan puluh empat persen) dari nilai awal
kontrak pembangunan. Hasil penilaian kembali atas IPC No. 32
tersebut memberikan perbedaan nilai sebesar Rp 30.021.558.946,00
(tiga puluh miliar dua puluh satu juta lima ratus lima puluh delapan ribu
Sembilan ratus empat puluh enam Rupiah);
19. Bahwa dengan demikian terbukti dan tidak terbantahkan Paket Pekerjaan
SAP yang dikerjakan oleh Para Tergugat HANYA 84 % (delapan puluh
empat persen) dengan memberikan perbedaan nilai sebesar Rp
30.021.558.946,00 (tiga puluh miliar dua puluh satu juta lima ratus lima
puluh delapan ribu Sembilan ratus empat puluh enam Rupiah) sebagai
kelebihan progres pembayaran dari perhitungan nilai progres
pekerjaan sebesar Rp 797.511.764.293,00 (tujuh ratus sembilan puluh
tujuh miliar lima ratus sebelas juta tujuh ratus enam puluh empat ribu dua
ratus tiga puluh sembilan Rupiah) (belum termasuk PPN) berdasarkan IPC
No. 32 yang telah dibayarkan oleh Penggugat kepada Para Tergugat
sesuai dengan Surat Perihal ulasan pekerjaan kontrak pembangunan

Jkt.Pst
proyek Chadstone Cikarang, Tertanggal 22 Juni 2023, BUKAN 87,87
% (delapan puluh tujuh koma delapam puluh tujuh persen) sesuai
dengan Berita Acara Pemeriksaan SAP Nomor 036 yang telah
dibayarkan oleh Penggugat kepada Para Tergugat sebesar Rp
827.533.323.239,00 (delapan ratus dua puluh tujuh miliar lima ratus tiga
puluh tiga juta tiga ratus dua puluh tiga ribu dua ratus tiga puluh Sembilan)
(belum termasuk PPN) berdasarkan IPC No. 32;
Paket Pekerjaan SAP
Perhitungan
Progres Perbedaan
Nilai Progres
Pekerjaan Nilai
Pekerjaan
Berita Acara 87,87 % 827.533.323.239

Pemeriksaan SAP
Nomor 036
Ulasan Pekerjaan 84% 797.511.764.293 30.021.558.946

Kontrak
Pembangunan Proyek
Chadstone Cikarang
PT RAYYA SATU
INDONESIA
Tertanggal 22 Juni
2023
20. Bahwa sementara itu kewajiban Penyelesaian Paket Pekerjaan ME

selama 853 (delapan ratus lima puluh tiga) hari kalender terhitung sejak 01
September 2017, atau Paket Pekerjaan ME harus selesai 100 % (seratus
persen) pada tanggal 31 Agustus 2019 TIDAK DAPAT DISANGGUPI /
DILAKUKAN / DILAKSANAKAN pula oleh Para Tergugat berdasarkan
hasil penilaian dari Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti
Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP,
Tertanggal 09 Januari 2020 dari PT. AESLER GRUP INTERNATIONAL
TBK selaku Manajemen Kontruksi/MK Proyek Chadstone Cikarang;
21. Bahwa namun demikian FAKTANYA Para Tergugat sampai dengan masa
berakhirnya Paket Pekerjaan ME menyatakan sendiri baru
menyelesaikan Paket Pekerjaan ME sebesar 68,39 % (enam puluh

Jkt.Pst
delapan koma tiga puluh sembilan persen) sesuai dengan Berita
Acara Pemeriksaan ME Nomor: 013. Setelah dilakukan pengkajian
ulang terhadap Paket Pekerjaan ME oleh PT RAYYA SATU
INDONESIA selaku Independen Quantity Surveyor (QS) sesuai dengan
Surat Evaluasi Atas Penilaian Progres telah membuat penilaian
progres Paket Pekerjaan ME HANYA 60% (enam puluh persen)
dengan nilai baru dalam Rekomendasi Pembayaran no. 13 adanya
perbedaan nilai pogress sebesar Rp 15.388.456.019,00 (lima belas miliar
tiga ratus delapan puluh delapan juta empat ratus lima puluh enam ribu
sembilan belas Rupiah);
22. Bahwa berdasarkan Fakta Hukum tersebut di atas membuktikan Para

Tergugat tidak berprestasi dalam menyelesaikan Paket Pekerjaan
SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
23. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. SKK No. 13 dikarenakan

keterlambatan progres pekerjaan Para Tergugat, maka denda
keterlambatan yang direkomendasikan oleh PT. AESLER GRUP
INTERNATIONAL TBK selaku Manajemen Kontruksi Proyek Chadstone
Cikarang adalah senilai maksimal 5% (lima persen) dari nilai kontrak yang
disetujui atau dengan nilai sebagai berikut:
Rp 184.250.000.000,00 x 5% = Rp 9.212.500.000,00 (sembilan miliar dua

ratus dua belas lima ratus ribu rupiah);
24. Bahwa kewajiban penyelesaian Paket Pekerjaan SAP selama 1.268

(seribu dua ratus enam puluh delapan) hari kalender terhitung sejak 13 Juli
2016, atau Pekerjaan SAP harus selesai sepenuhnya 100 % (seratus
persen) pada tanggal 27 Desember 2019 dan kewajiban penyelesaian
Paket Pekerjaan ME selama 853 (delapan ratus lima puluh tiga) hari
kalender terhitung sejak 01 September 2017, atau Pekerjaan ME harus
selesai 100 % (seratus persen) pada tanggal 31 Agustus 2019. Para
Tergugat selaku Kontraktor melakukan pelanggaran terhadap
ketentuan Pasal 7.7.1. Jo. 12.5.3. SKK No.12 dan SKK No. 13 dengan
gagal memenuhi waktu penjadwalan (time schedule) sesuai rencana
kerja sehingga Para Tergugat diwajibkan membayar uang Denda
Keterlambatan (Delay Penalty) 5% (lima persen) dari Nilai Pekerjaan
kepada Penggugat sesuai dengan Surat Nomor: 09 / LTR / CM / PAK / I
/ 2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone
Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020 dan Surat

Jkt.Pst
Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek
Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020
dengan perhitungan sebagai berikut:
5 % X Rp 1.139.240.000.000,00 (Nilai Pekerjaan) sebesar Rp

56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar sembilan ratus enam puluh dua
juta lima ratus ribu rupiah);
25. Bahwa fakta hukum a quo berupa Pembayaran Denda Keterlambatan

Paket Pekerjaan SAP dan ME yang harus dibayarkan oleh Para
Tergugat kepada Penggugat sebesar Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh
enam miliar sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah)
telah tidak dipertimbangkan dan dikesampingkan oleh BANI;
26. Bahwa Paket Pekerjaan SAP berdasarkan Berita Acara Pemeriksaan

SAP Nomor 036 sebesar 87,87 % yang belum ditandatangani dan
disepakati oleh Penggugat dan Paket Pekerjaan ME berdasarkan Berita
Acara Pemeriksaan ME Nomor 013 sebesar 68,39 % yang dilakukan oleh
Para Tergugat adalah “Nilai Pekerjaan” sebesar Rp 965.167.075.000,00
(sembilan ratus enam puluh lima miliar seratus enam puluh tujuh juta tujuh
puluh lima ribu Rupiah) dari Nilai Kontrak Paket Pekerjaan SAP dan ME
berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebesar Rp
1.139.240.000.000,00 (satu triliun seratus tiga puluh sembilan miliar dua
ratus empat puluh juta Rupiah);
27. Bahwa terbukti dan tidak terbantahkan Berita Acara Pemeriksaan SAP
Nomor 036 yang menyatakan Paket Pekerjaan SAP sebesar 87,87 %
yang belum ditandatangani dan disepakati oleh Penggugat dan Berita
Acara Pemeriksaan ME Nomor 013 yang menyatakan Paket Pekerjaan
ME sebesar 68,39 % adalah BERITA ACARA FIKTIF yang tidak sesuai
dengan hasil verifikasi berdasarkan Surat Nomor: 09 / LTR / CM / PAK
/ I / 2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone
Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020 dan Surat
Nomor: 08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek
Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020
sehingga Perbuatan Para Tergugat tersebut merupakan perbuatan
ingkar janji (wanprestasi) dengan melaksanakan apa yang
diperjanjikan, akan tetapi tidak sesuai yang diperjanjikan dan
membawa kerugian bagi Penggugat;

Jkt.Pst
28. Bahwa lebih lanjut, Para Tergugat TIDAK mempunyai Tanggung Jawab
dan Kewajiban Moral (Moral Responsibility and Obligation) sebagai
Kontraktor dengan meninggalkan Proyek Pembangunan Chadstone
Cikarang yang seharus merupakan KEWAJIBAN Para Tergugat untuk
menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP selama 1.268 (seribu dua ratus
enam puluh delapan) hari kalender terhitung sejak 13 Juli 2016, atau
Paket Pekerjaan SAP harus selesai sepenuhnya 100 % (seratus persen)
pada tanggal 27 Desember 2019 dan Paket Pekerjaan ME selama 853
(delapan ratus lima puluh tiga) hari kalender terhitung sejak 01 September
2017, atau Paket Pekerjaan ME harus selesai 100 % (seratus persen)
pada tanggal 31 Agustus 2019. Patut dan beralasan hukum Perbuatan
Para Tergugat tersebut dinyatakan sebagai perbuatan ingkar janji
(wanprestasi) terhadap Penggugat dengan tidak melakukan apa yang
disanggupi atau diperjanjikan, melaksanakan apa yang diperjanjikan
akan tetapi tidak sesuai yang diperjanjian dan melakukan apa yang
diperjanjikan akan tetapi terlambat untuk Paket Pekerjaan SAP dan
ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
29. Bahwa kegagalan penyelesaian Paket Pekerjaan SAP keterlambatan

oleh Para Tergugat selama 1.268 (seribu dua ratus enam puluh delapan)
hari kalender terhitung sejak 13 Juli 2016, atau Paket Pekerjaan SAP
harus selesai sepenuhnya 100 % (seratus persen) pada tanggal 27
Desember 2019 dan Paket Pekerjaan ME selama 853 (delapan ratus lima
puluh tiga) hari kalender terhitung sejak 01 September 2017, atau Paket
Pekerjaan ME harus selesai 100 % (seratus persen) pada tanggal 31
Agustus 2019 memberikan EFEK DOMINO KERUGIAN yang sangat
besar bagi Pengugat selaku Pemilik Proyek atas keberlangsungan Proyek
Pembangunan Chadstone Cikarang;
30. Bahwa lebih dari itu, Para Tergugat melaksanakan apa yang
diperjanjikan akan tetapi tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan
yang tidak sesuai spefikasi pekerjaan dan melampaui waktu
ditentukan berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 sehingga
menimbulkan beban Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge
Defect) terhadap Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang dalam
skala besar dan secara masif yang pada akhirnya harus menunjuk
Kontraktor lain guna menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP dan
Pekerjaan ME yang tentunya sangat merugikan Penggugat dengan

Jkt.Pst
Total Biaya Kontrak keseluruhan sebesar Rp 68.295.687.330,00 (enam
puluh delapan miliar dua ratus sembilan puluh lima juta enam ratus
delapan puluh tujuh ribu tiga ratus tiga puluh rupiah) yang mana sampai
dengan gugatan a quo didaftarkan, Penggugat telah membayarkan
dan akan terus bertambah Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge
Defect) kepada Kontraktor Lain (Sesuai Progres Pekerjaan/Perbaikan
berjalan yang telah dibayarkan) sebesar Rp 39.502.761.348,00 (tiga
puluh sembilan miliar lima ratus dua juta tujuh ratus enam puluh satu ribu
tiga ratus empat puluh delapan Rupiah);
Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect)
Kepada Kontraktor Lain
Total Biaya Perbaikan Kepada Biaya Perbaikan Berjalan kepada

Kontraktor Lain Kontraktor Lain (Sesuai Progres
Pekerjaan berjalan yang
Terbayarkan)
68.295.687.330 39.502.761.348
31. Bahwa lebih lanjut Penggugat telah mengeluarkan beban biaya sebesar
Rp 6.000.000.000,00 (enam miliar Rupiah) untuk membayar konsultan
PT. AESLER GRUP INTERNASIONAL, TBK guna mengkaji ulang
kerusakan teknis yang diakibatkan oleh struktur serta bangunan yang
telah dibiarkan terbengkalai akibat perbuatan Para Tergugat atas
penyelesaian Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang;
32. Bahwa Penggugat sebagai Pengembang (Developer) untuk harus

mengambil tindakan sendiri atau tindakan darurat sebagai bentuk
tanggung jawab dengan mengeluarkan biaya guna mengerahkan tenaga
kerja lapangan dan pembelian material serta gaji staff lapangan (“Total
Biaya Lapangan”) untuk perbaikan dengan tujuan segera melakukan
serah terima terhadap Penyewa Mall, Ruko, Hotel dan Para Konsumen
(Pembeli) Unit Apartemen pada Proyek Pembangunan Chadstone
Cikarang sebesar Rp 18.892.301.967,00 (delapan belas miliar delapan
ratus sembilan puluh dua juta tiga ratus satu ribu sembilan ratus enam
puluh tujuh Rupiah), dengan rincian yang dapat dibuktikan sebagai berikut:
1 Tenaga kerja lapangan Januari 2022- Agustus

Jkt.Pst
2023 7.311.153.197
Bahan Baku (Material Maret 2022- Agustus

2
Finishing) 2023 2.183.828.000
Maret 2022- Agustus

3 Gaji Staff Lapangan 9.397.320.770
2023
Total Biaya Lapangan 18.892.301.967
33. Bahwa selanjutnya perbuatan Para Tergugat atas penyelesaian Pekerjaan

Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang yang tidak sesuai spesifikasi
dan melampaui waktu yang disepakati dan tentukan antara Penggugat dan
Para Tergugat membawa akibat hukum (rechtsgevolg) nama baik dan
reputasi Penggugat selaku Developer menjadi buruk dikalangan
Konsumen yang dapat dibuktikan dengan adanya Permohonan
Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) oleh Para Konsumen
selaku Para Pembeli Apartemen Chadstone kepada selaku Pengembang
(Developer), sebagai berikut:
No Nomor Termoho Amar

Pemohon
. Register Perkara n Putusan
1. 106/Pdt.Sus- PT. Tolak

PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt POLLUX Permohon
.Pst BRIGITA ADITAM an PKPU
BEKTI, S.KOM A
KENCAN
A
2. 220/Pdt.Sus-PKPU/2020/ PT. Tolak

PN.Niaga.Jkt.Pst POLLUX Permohon
ADITAM an PKPU
LAURENSIA
A
KENCAN
A

PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt BRIGITA POLLUX Permohon
.Pst BEKTI, S.KOM ADITAM an PKPU
A

Jkt.Pst
KENCAN
A

.Pst ADITAM an PKPU
LAURENSIA
A
KENCAN
A

.Pst ADITAM an PKPU
SUMIDI
A
KENCAN
A

VIENDA
.Pst ADITAM an PKPU
SEPTISIA
A
KENCAN
A

.Pst DEDE ADITAM an PKPU
RISMAWAN A
KENCAN
A

HADIPURNO
.Pst ADITAM an PKPU
MO HALIM
A
KENCAN
A

Jkt.Pst
VIENDA
SEPTISIA
.Pst ADITAM an PKPU
A
KENCAN
A
10. 185/Pdt.Sus- PT. Perkara

PKPU/2021/PN.Niaga.Jkt POLLUX dicabut
JAMES
.Pst ADITAM
THEODORUS
A
HUTAMA
KENCAN
A

- MERIANA
WIDJAJA
.Pst ADITAM an PKPU
A
KENCAN
- VIE MEI
A

.Pst SOETJIJO ADITAM an PKPU
A
KENCAN
A
13. 63/Pdt.Sus- PT. Perkara

- MERIANA
PKPU/2022/PN.Niaga.Jkt POLLUX dicabut
WIDJAJA
.Pst ADITAM
A
KENCAN
- VIE MEI
A

Jkt.Pst
14. 87/Pdt.Sus- - SISWANT PT. Tolak
PKPU/2022/PN.Niaga.Jkt O POLLUX Permohon
.Pst SUTANTO ADITAM an PKPU
- MERIANA A
WIDJAJA KENCAN
A
- SYLVIA
WIDJAJA
15. 376/Pdt.Sus- - YUYUM PT. Perkara

PKPU/2022/PN.Niaga.Jkt FHAHNI POLLUX dicabut
.Pst PARYANI, ADITAM
S.E. A
KENCAN
- NOVIA
KUSTEDI A
34. Bahwa akibat hukum lain selain dari yang telah diuraikan pada butir 37
Gugatan ini yang harus ditanggung oleh Penggugat atas wanprestasi Para
Tergugat dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan
SKK No. 12 dan SKK No. 13 yaitu keterlambatan serah terima Unit
Apartemen Chadstone kepada Para Konsumen selaku Para Pembeli
Apartemen Chadstone yang mana berdasarkan Pasal 10 ayat (2)
Perjanjian Pengikatan Jual Beli Unit Apartemen Chadstone yang
disepakati oleh Penggugat selaku Pengembang (Developer) dan Para
Konsumen selaku Para Pembeli Apartemen Chadstone, keterlambatan
serah terima Unit Apartemen Chadstone dikenakan penalti denda 3% (tiga
persen) dari Harga Jual Beli Unit Apartemen Chadstone yang harus
ditanggung oleh Penggugat selaku Pengembang (Developer) kepada Para
Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone yang sampai saat ini
telah terjual sejumlah 2326 (dua ribu tiga ratus dua puluh enam) Unit
Apartemen Chadstone dengan pembayaran penalti denda keterlambatan
keseluruhan sebesar Rp 35.453.452.712,00 (tiga puluh lima miliar empat
ratus lima puluh tiga juta empat ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus dua
belas Rupiah) yang mana sampai gugatan a quo didaftarkan
pembayaran penalti denda keterlambatan yang telah terealisasi /
dibayarkan Penggugat kepada Para Konsumen selaku Pembeli
Apartemen Chadstone sebesar Rp 6.847.880.163,00 (enam miliar

Jkt.Pst
delapan ratus empat puluh tujuh juta delapan ratus delapan puluh ribu
seratus enam puluh tiga Rupiah), dengan rincian yang dapat dibuktikan
sebagai berikut:
Pembayaran Penalti Denda Keterlambatan Serah Terima

Apartemen
3% Berdasarkan 10 ayat (2) PPJB
Kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone

Jkt.Pst
Pembayaran Penalti Denda
Keterlambatan Serah Terima 35.453.452.712
Apartemen
Realisasi Pembayaran Penalti

Denda Keterlambatan Serah 6.847.880.163
Terima Apartemen
35. Bahwa lebih lanjut, selain dari yang diutarakan sebagaimana Butir 37 dan
38 Gugatan ini, Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone
melakukan pembatalan dengan meminta Pengembalian (Refund)
Pembelian Unit Apartement Chadstone mengingat Unit yang telah
dipesan terlambat untuk serah terima akibat Wanprestasi Para
Tergugat yang mana sampai dengan gugatan a quo didaftarkan
Pengembalian (Refund) Akibat Pembatalan Pembelian Unit
Apartement Chadstone oleh Penggugat kepada Para Konsumen
selaku Pembeli Apartemen Chadstone yang telah dibayarkan sebesar
Rp 10.119.075.260,00 (sepuluh miliar seratus sembilan belas juta tujuh
puluh lima ribu dua ratus enam puluh Rupiah), dengan rincian yang dapat
dibuktikan sebagai berikut:
Pengembalian (Refund)
Akibat Pembatalan
Pembelian Unit Apartement Chadstone
10.119.075.260
36. Bahwa Penggugat telah memberikan peringatan kepada Para Tergugat

untuk segera menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP-ME tepat waktu dan
tanpa adanya cacat mutu pada Proyek Pembangunan Chadstone
Cikarang sebagaimana diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13
sesuai dengan bukti-bukti surat sebagai berikut:
1) Surat Memo Lapangan Nomor 246/MO/PAK/VI/2018 tanggal 12

September 2018, Perihal Chipping Installation Piping Conduit
Electrical;
2) Surat Memo Lapangan Nomor 345/MO/PAK/I/2019 tanggal 24

Januari 2019, Perihal Kondisi Kolom Lift Service Tower B;
3) Surat Nomor 389/SK-PAK-PRO/IX/2019 tanggal 6 September 2019,

Perihal Penyelesaian Pekerjaan yang sudah di Schedulekan;

Jkt.Pst
Jkt.Pst
4) Surat Nomor 426/SK-PAK-PRO/X/2019 tanggal 28 Oktober 2019,
Perihal Penyelesaian Pekerjaan Unit-Unit Apartement untuk
handover;
5) Surat Nomor 460/SK-PAK-PRO/II/2020 tanggal 03 Febuari 2020,

Perihal Penyelesaian Pekerjaan dan Serah Terima Tower C;
37. Bahwa perbuatan Penggugat tersebut di atas dengan mengirimkan

Surat Peringatan Penyelesaian Pekerjaan Proyek Pembangunan
Chadstone Cikarang kepada Para Tergugat membuktikan adanya
pernyataan lalai atas perbuatan ingkar janji (wanprestasi) Para
Tergugat sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1238
KUHPerdata berbunyi: “Debitur dinyatakan Ialai dengan surat perintah,
atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan
sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai
dengan lewatnya waktu yang ditentukan” (De schuldenaar wordt in
gebreke gesteld, hetzij door een bevel of andere soortgelijke acte, hetzij uit
krachte der verbindtenis zelve, wanneer deze medebrengt dat de
schuldenaar in gebreke zal zijn, door het enkel verloop van den bepaalden
termijn);
38. Bahwa di samping itu, Para Tergugat telah melakukan kegagalan untuk
memberikan perpanjangan Jaminan Uang Muka (Down Payment
Bond) dan Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond) dalam Proyek
Pembangunan Chadstone Cikarang. Hal mana masa berakhir
Jaminan Pelaksanaan SAP pada tanggal 01 Desember 2018 dan masa
berakhir Jaminan Pelaksanaan ME pada tanggal 31 Maret 2019;
39. Bahwa faktanya Uang Retensi berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. Jo.
12.5.3. SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebesar Rp 48.258.353.750,00
(empat puluh delapan miliar dua ratus lima puluh delapan juta tiga ratus
lima puluh tiga ribu tujuh ratus lima puluh Rupiah) merupakan Hak
Penggugat yang mana Uang Retensi dimaksud dalam penguasaan
Para Tergugat yang tidak dibayarkan kepada Penggugat;
40. Bahwa selaku demikian, dalam praktek di dunia kontruksi Uang Retensi
adalah sebagai jaminan apabila terdapat cacat mutu dan/atau
Kontraktor yang tidak mampu menyelesaikan proyek pembangunan
sesuai dengan yang diperjanjikan, dalam hal ini yang telah dilakukan
oleh Para Tergugat sebagaimana telah diuraikan diatas, sehingga

Jkt.Pst
seharusnya dapat Penggugat menggunakannya sebagai jaminan atas
penggantian perbaikan cacat mutu yang ditimbulkan dari pekerjaan
SAP dan ME oleh Para Tergugat akan tetapi yang terjadi adalah
Penggugat TIDAK DAPAT menggunakan/memanfaatkan Jaminan Uang
Muka dan Jaminan Pelaksanaan serta Uang Retensi sehingga pada
akhirnya Penggugat mengalami kerugian harus mengeluarkan uang yang
sangat besar dalam rangka memperbaiki pekerjaan yang ditinggalkan Para
Tergugat;
41. Bahwa fakta hukum adanya pernyataan lalai atas perbuatan ingkar
janji (wanprestasi) Para Tergugat oleh Penggugat sebagaimana
dimaksud dalam ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata telah diperkuat
dengan Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI antara lain:
- Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI No. 186 K/Sip/1959,

Tanggal 1 Juli 1959, dengan kaidah hukum: “Apabila dalam perjanjian
ditentukan dengan tegas kapan pihak yang bersangkutan harus
melaksanakan sesuatu dan setelah lampau belum dapat dikatakan
alpa memenuhi kewajiban perjanjian selama hal tersebut belum
dinyatakan kepadanya secara tertulis oleh pihak lawan”;
- Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI No. 852 K/Sip/1972,

Tanggal 12 September 1973, dengan kaidah hukum: “Bahwa oleh
karena somasi dalam perkara ini belum dilakukan, maka pengadilan
belum dapat menghukum para tergugat/pembanding telah melakukan
wanprestasi; oleh sebab itu gugatan penggugat/terbanding harus
dinyatakan tidak dapat diterima”;
42. Bahwa Para Tergugat telah perbuatan ingkar janji (wanprestasi)

terhadap Penggugat dalam Proyek Pembangunan Chadstone
Cikarang berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebagaimana diatur
dalam Pasal 1243 KUHPerdata yang berbunyi: “Penggantian biaya,
kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai
diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk
memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau
dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang
melampaui waktu yang telah ditentukan” (Vergoeding van kosten, schaden
en interessen, voortspruitende uit het niet nakomen eener verbindtenis, is
dan eerst verschuldigd, wanneer de schuldenaar, na in gebreke te zijn
gesteld, nalatig blijft om die verbindtenis te vervullen, of indien hetgeen de

Jkt.Pst
schuldenaar verpligt was te geven of te doen, slechts kon gegeven of
gedaan worden binnen zekeren tijd, welken hij heeft laten voorbij gaan);
43. Bahwa konsepsi wanprestasi dalam Pasal 1243 KUHPerdata dijelaskan

oleh Prof. R. Subekti dalam bukunya yang berjudul “Hukum Perjanjian”
penerbit (Jakarta,1979, Cetakan ke-II, hlm. 50) menyatakan: “wanprestasi
itu adalah kelalaian atau kealpaan yang dapat berupa 4 macam yaitu:
1) Tidak melakukan apa yang telah disanggupi atau diperjanjikan;

2) Melaksanakan apa yang diperjanjikan, tetapi tidak sesuai dengan
yang diperjanjikan;
3) Melakukan apa yang diperjanjikan, tetapi terlambat;
4) Melakukan suatu perbuatan yang menurut perjanjian tidak dapat
dilakukan”;
44. Bahwa berdasarkan dasar hukum, doktrin hukum dan fakta-fakta

hukum yang tidak terbantahkan kebenarannya tersebut di atas, patut
dan beralasan hukum Para Tergugat telah perbuatan ingkar janji
(wanprestasi) dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang
terhadap Penggugat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1238
KUHPerdata Jo. Pasal 1243 KUHPerdata Jo. Putusan Mahkamah
Agung RI No. 186 K/Sip/1959, Tanggal 1 Juli 1959 Jo. Putusan
Mahkamah Agung RI No. 852 K/Sip/1972, Tanggal 12 September 1973
antara lain:
1) Berita Acara Pemeriksaan SAP Nomor 036 yang menyatakan

Paket Pekerjaan SAP sebesar 87,87 % yang belum ditandatangani
dan disepakati oleh Penggugat dan Berita Acara Pemeriksaan ME
Nomor 013 yang menyatakan Paket Pekerjaan ME sebesar 68,39 %
adalah BERITA ACARA FIKTIF yang tidak sesuai dengan hasil
verifikasi berdasarkan Surat Nomor: 09/LTR/CM/PAK/I/2020,
Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020.
Halmana Fakta tersebut telah diperkuat dengan Surat Perihal
ulasan pekerjaan kontrak pembangunan proyek Chadstone
Cikarang, Tertanggal 22 Juni 2023 yang menyatakan bahwa Paket
Pekerjaan SAP yang dikerjakan oleh Para Tergugat HANYA 84%
(delapan puluh empat persen), BUKAN 87,87 % (delapan puluh

Jkt.Pst
tujuh koma delapam puluh tujuh persen) sesuai dengan Berita
Acara Pemeriksaan SAP Nomor 036. Sementara Surat Evaluasi
Atas Penilaian Progres oleh PT RAYYA SATU INDONESIA selaku
Independen Quantity Surveyor (QS) telah membuat penilaian
progres Paket Pekerjaan ME HANYA 60% (enam puluh persen),
BUKAN 68,39 % sesuai dengan Berita Acara Pemeriksaan ME
Nomor 013. Perbuatan Para Tergugat tersebut merupakan
perbuatan ingkar janji (wanprestasi) dengan tidak melaksanakan
apa yang diperjanjikan, akan tetapi tidak sesuai yang
diperjanjikan dan membawa kerugian bagi Penggugat;
2) Bahwa lebih lanjut, Para Tergugat tidak mempunyai Tanggung

Jawab dan Kewajiban Moral (Moral Responsibility and
Obligation) sebagai Kontraktor dengan meninggalkan Proyek
Pembangunan Chadstone Cikarang yang seharus merupakan
KEWAJIBAN Para Tergugat untuk menyelesaikan Paket
Pekerjaan SAP selama 1.268 (seribu dua ratus enam puluh delapan)
hari kalender terhitung sejak 13 Juli 2016, atau Paket Pekerjaan
SAP harus selesai sepenuhnya 100 % (seratus persen) pada tanggal
27 Desember 2019 dan Paket Pekerjaan ME selama 853 (delapan
ratus lima puluh tiga) hari kalender terhitung sejak 01 September
2017, atau Paket Pekerjaan ME harus selesai 100 % (seratus
persen) pada tanggal 31 Agustus 2019. Patut dan beralasan hukum
Perbuatan Para Tergugat tersebut dinyatakan perbuatan ingkar
janji (wanprestasi) terhadap Penggugat dengan tidak melakukan
apa yang disanggupi atau diperjanjikan, melaksanakan apa yang
diperjanjikan akan tetapi tidak sesuai yang diperjanjian dan
melakukan apa yang diperjanjikan akan tetapi terlambat /
melampaui batas waktu yang ditentukan untuk Paket Pekerjaan
SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
3) Bahwa Para Tergugat melaksanakan apa yang diperjanjikan,

akan tetapi tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan yang
tidak sesuai spefikasi dan melampaui batas waktu yang
ditentukan berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 yaitu biaya
perbaikan yang timbul akibat dari adanya kesalahan pekerjaan
yang dilakukan oleh Para Tergugat berupa Biaya Perbaikan
Cacat Mutu (Back Charge Defect) dalam Proyek Pembangunan

Jkt.Pst
Chadstone Cikarang dengan total keseluruhan yang mana
sampai dengan gugatan a quo didaftarkan Penggugat telah
membayarkan Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect)
kepada Kontraktor Lain (Progress Terbayarkan) sebesar Rp
39.502.761.348,00 (tiga puluh sembilan miliar lima ratus dua juta
tujuh ratus enam puluh satu ribu tiga ratus empat puluh delapan
Rupiah) dari Total Biaya Kontrak Perbaikan secara Keseluruhan
sebesar Rp 68.295.687.330,00 (enam puluh delapan miliar dua ratus
sembilan puluh lima juta enam ratus delapan puluh tujuh ribu tiga
ratus tiga puluh rupiah);
4) Bahwa Penggugat harus mengeluarkan beban biaya sebesar Rp

6.000.000.000,00 (enam miliar Rupiah) untuk membayar konsultan
PT. AESLER GRUP INTERNASIONAL, TBK guna mengkaji ulang
kerusakan teknis yang diakibatkan oleh struktur serta bangunan
yang telah dibiarkan terbengkalai akibat perbuatan wanprestasi
Para Tergugat atas penyelesaian Pekerjaan Proyek
Pembangunan Chadstone Cikarang;
5) Bahwa Penggugat sebagai Pengembang (Developer) untuk harus

mengambil tindakan sendiri atau tindakan darurat sebagai bentuk
tanggung jawab dengan mengeluarkan biaya guna mengerahkan
tenaga kerja lapangan dan pembelian material serta gaji staff
lapangan (“Total Biaya Lapangan”) untuk perbaikan dengan tujuan
segera melakukan serah terima terhadap Penyewa Mall, Ruko, Hotel
dan Para Konsumen (Pembeli) Unit Apartemen pada Proyek
Pembangunan Chadstone Cikarang sebesar Rp 18.892.301.967,00
(delapan belas miliar delapan ratus sembilan puluh dua juta tiga ratus
satu ribu sembilan ratus enam puluh tujuh Rupiah);
6) Bahwa selanjutnya perbuatan Para Tergugat atas penyelesaian

Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang yang tidak
sesuai spefikasi dan melampaui waktu yang disepakati/ditentukan
antara Penggugat dan Para Tergugat membawa akibat hukum
(rechtsgevolg) yang mmenimbulkan kerugian atas nama baik dan
reputasi Penggugat sebagai Developer menjadi buruk dengan
adanya Permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang
(PKPU) dan Gugatan Perdata lainnya oleh Para Konsumen selaku

Jkt.Pst
Para Pembeli Apartemen Chadstone kepada selaku Pengembang
(Developer);
7) Bahwa Penggugat selaku Pengembang (Developer) harus

mengeluarkan pembayaran penalti denda keterlambatan kepada
Para Konsumen selaku Para Pembeli Apartemen Chadstone
berdasarkan Pasal 10 ayat (2) Perjanjian Pengikatan Jual Beli Unit
Apartemen Chadstone keseluruhan sebesar Rp 35.453.452.712,00
(tiga puluh lima miliar empat ratus lima puluh tiga juta empat ratus
lima puluh dua ribu tujuh ratus dua belas Rupiah) yang mana sampai
gugatan a quo didaftarkan pembayaran penalti denda
keterlambatan yang telah terealisasi/dibayarkan Penggugat
kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen Chadstone
sebesar Rp 6.847.880.163,00 (enam miliar delapan ratus empat
puluh tujuh juta delapan ratus delapan puluh ribu seratus enam puluh
tiga Rupiah);
8) Bahwa Penggugat harus mengeluarkan Biaya Pengembalian

(Refund) Akibat Pembatalan Pembelian Unit Apartement
Chadstone oleh Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen
Chadstone yang mana sampai dengan gugatan a quo didaftarkan
sebesar Rp 10.119.075.260,00 (sepuluh miliar seratus sembilan
belas juta tujuh puluh lima ribu dua ratus enam puluh Rupiah);
9) Bahwa Para Tergugat selaku Kontraktor melakukan pelanggaran

terhadap ketentuan Pasal 7.7.1. Jo. 12.5.3. SKK No.12 dan SKK
No. 13 dengan gagal memenuhi waktu penjadwalan (time
schedule) sesuai rencana kerja sehingga Para Tergugat
diwajibkan membayar uang Denda Keterlambatan (Delay
Penalty) 5% (lima persen) dari Nilai Pekerjaan kepada Penggugat
sesuai dengan Surat Nomor: 09/LTR/CM/PAK/I/2020, Perihal:
Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang
Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, sebesar Rp
puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);
10) Bahwa Para Tergugat mempunyai kewajiban memberikan ganti

rugi dari tidak dapatnya Penggugat mencairkan Jaminan Uang

Jkt.Pst
Muka Paket Pekerjaan SAP dan ME. Hal mana masa berakhir Jaminan Uang muka SAP pada
tanggal 01 Desember 2018 dan masa berakhir Jaminan Uang Muka ME pada tanggal 31 Maret 2019
yaitu sebesar Rp 28.968.500.000 (dua puluh delapan miliar Sembilan ratus enam puluh delapan lima
ratus ribu Rupiah) dengan perincian:
Rumus Perhitungan:
Jaminan SAP : Rp 105.050.000.000,- X (100%- 84%)
Jaminan ME : Rp 34.401.250.000,- X (100%- 60%)
Uang Muka yang telah

B Sisa Uang Muka yang Harus
Jaminan dikembalikan Sesuai
a Dikembalikan
Uang Progress
h
Muka Progress Sisa
Nilai Nilai
Klaim Progress
11) w
h a
wa SAP
Penggugat menderita
84.00% kerugian bunga 16.00%
88,242,000,000 bank yang 16,808,000,000
disebabkan
keterlambatan penyelesaian Paket Pekerjaan SAP dan12,160,500,000
ME dalam
B ME 60.00% 18,240,750,000 40.00%
Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang oleh Para Tergugat
dengan nilai pokok hutang masing-masing di tahun 2019 sebesar Rp
82.208.572.569,00 (delapan puluh dua miliar dua ratus delapan juta
lima ratus tujuh puluh dua ribu lima ratus enam puluh Sembilan
Rupiah), tahun 2020 sebesar Rp 39.801.122.648,00 (tiga puluh
sembilan miliar delapan ratus satu juta seratus dua puluh dua ribu
enam ratus empat puluh delapan Rupiah), tahun 2021 sebesar Rp
77.279.169.119,00 (tujuh puluh tujuh miliar dua ratus tujuh puluh
sembilan juta seratus enam puluh sembilan ribu seratus sembilan
belas Rupiah), tahun 2022 sebesar Rp 87.705.693.856,00 (delapan
puluh tujuh miliar tujuh ratus lima juta enam ratus sembilan puluh tiga
ribu delapan ratus lima puluh enam Rupiah), dan tahun 2023
sebesar Rp 23.949.512.169,00 (dua puluh tiga miliar sembilan ratus
empat puluh sembilan juta lima ratus dua belas ribu seratus enam

Jkt.Pst
puluh sembilan Rupiah) sehingga bunga bank dalam kurun waktu
kurang lebih 5 (lima) tahun dari tahun 2019 s.d. 2023 dengan total
sebesar Rp 310.944.070.361,00 (tiga ratus sepuluh miliar sembilan
ratus empat puluh empat juta tujuh puluh ribu tiga ratus enam puluh
satu Rupiah);
12) Bahwa perbuatan Penggugat dengan mengirimkan Surat

Peringatan Penyelesaian Pekerjaan Proyek Pembangunan
Chadstone Cikarang berupa Surat Memo Lapangan Nomor
246/MO/PAK/VI/2018 tanggal 12 September 2018, Perihal Chipping
Installation Piping Conduit Electrical; Surat Memo Lapangan Nomor
345/MO/PAK/I/2019 tanggal 24 Januari 2019, Perihal Kondisi Kolom
Lift Service Tower B; Surat Nomor 389/SK-PAK-PRO/IX/2019 tanggal
6 September 2019, Perihal Penyelesaian Pekerjaan yang sudah di
Schedulekan; Surat Nomor 426/SK-PAK-PRO/X/2019 tanggal 28
Oktober 2019, Perihal Penyelesaian Pekerjaan Unit-Unit Apartement
untuk handover; dan Surat Nomor 460/SK-PAK-PRO/II/2020 tanggal
03 Febuari 2020, Perihal Penyelesaian Pekerjaan dan Serah Terima
Tower C kepada Para Tergugat membuktikan adanya pernyataan
lalai atas perbuatan ingkar janji (wanprestasi) Para Tergugat
sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata
yang telah diperkuat dengan Yurisprudensi Putusan Mahkamah
Agung RI No. 186 K/Sip/1959, Tanggal 1 Juli 1959 Jo. Putusan
Mahkamah Agung RI No. 852 K/Sip/1972, Tanggal 12 September
1973;
45. Bahwa dengan terbuktinya wanprestasi yang dilakukan Para

Tergugat, maka Penggugat berhak mendapatkan penggantian berupa
biaya, rugi, dan bunga atas tidak dipenuhinya prestasi Para Tergugat
dalam SKK 12 dan SKK 13 sesuai dengan ketentuan Pasal 1243
KUHPerdata;
TUNTUTAN TOTAL KESELURUHAN KERUGIAN MATERIIL

BERDASARKAN PASAL 1243 KUHPERDATA.
46. Bahwa seluruh beban kerugian nyata sebagai kerugian materiil yang
diderita Penggugat akibat perbuatan ingkar janji (wanprestasi) Para
Tergugat berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang membawa
kerugian bagi Penggugat selaku Pengembang (Developer) sebesar Rp
507.030.015.081,00 (lima ratus tujuh miliar tiga puluh juta lima belas ribu

Jkt.Pst
delapan puluh satu Rupiah) yang dapat dirinci dan dibuktikan sebagai
berikut:
1) Biaya Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect) kepada

Kontraktor Lain dengan total sebesar Rp 68.295.687.330,00 (enam
puluh delapan miliar dua ratus sembilan puluh lima juta enam ratus
delapan puluh tujuh ribu tiga ratus tiga puluh rupiah);
2) Biaya Konsultan Pengkajian Ulang Teknis PT. AESLER GRUP

INTERNASIONAL sebesar Rp 6.000.000.000,00 (enam miliar
Rupiah);
3) Biaya Lapangan (Tenaga Kerja Lapangan, Pembelian Material

Dan Gaji Staff Lapangan) sebesar Rp 18.892.301.967,00 (delapan
belas miliar delapan ratus sembilan puluh dua juta tiga ratus satu ribu
sembilan ratus enam puluh tujuh Rupiah);
4) Denda Keterlambatan (Delay Penalty) sebesar 5% dari Nilai

Kontrak Akibat Keterlambatan Penyelesaian Paket Pekerjaan
SAP dan ME Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang
berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. SKK No. 12 dan SKK No.13
sebagaimana direkomendasikan oleh PT. AESLER GRUP
INTERNATIONAL TBK selaku Manajemen Kontruksi sebesar Rp
puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);
5) Ganti Rugi atas tidak dapatnya Penggugat mencairkan Jaminan

Uang Muka Paket Pekerjaan SAP dan ME yaitu sebesar Rp
28.968.500.000 (dua puluh delapan miliar Sembilan ratus enam puluh
delapan lima ratus ribu Rupiah);
6) Pembayaran yang telah direalisasikan atas Penalti Denda

Keterlambatan Serah Terima Apartemen 3% Berdasarkan 10 ayat
(2) PPJB Kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen
Chadstone sebesar Rp 6.847.880.163,00 (enam miliar delapan ratus
empat puluh tujuh juta delapan ratus delapan puluh ribu seratus
enam puluh tiga Rupiah);
7) Pengembalian (Refund) Akibat Pembatalan Pembelian Unit

Apartement Chadstone Kepada Para Konsumen Selaku Pembeli
Apartemen Chadstone sebesar Rp 10.119.075.260,00 (sepuluh

Jkt.Pst
miliar seratus sembilan belas juta tujuh puluh lima ribu dua ratus
enam puluh Rupiah);
8) Pembayaran Bunga Bank Untuk Perpanjangan Fasilitas

Perjanjian Kredit Perbankan Dalam Kurun Waktu 5 (Lima) Tahun
Dari Tahun 2019 s.d. 2023 Dengan Total Keseluruhan sebesar Rp
310.944.070.361,00 (tiga ratus sepuluh miliar sembilan ratus empat
puluh empat juta tujuh puluh ribu tiga ratus enam puluh satu Rupiah);
TUNTUTAN KERUGIAN MATERIIL ATAS BEBAN KERUGIAN YANG AKAN

TERJADI.
47. Bahwa mengingat segala perbuatan Para Tergugat dalam menyelesaikan

Paket Pekerjaan SAP dan ME Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang
telah terbukti melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) yang
menimbulkan kerugian materiil bagi Penggugat yang mana penyelesaian
Pekerjaan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang yang tidak
sesuai spefikasi dan melampaui waktu dalam SKK No. 12 dan SKK
No. 13 yang disepakati antara Penggugat dan Para Tergugat sejak
penandatanganan Kontrak SKK No. 12 dan SKK No. 13
ditandatangani membawa akibat bangunan yang dibiarkan
terbengkalai oleh Para Tergugat sehingga Penggugat harus
melakukan pemberesan dan perbaikan atas Bangunan Gedung
Chadstone Cikarang dalam kurun waktu 5 (lima) tahun dari 2019 s.d.
2023 sehingga Penggugat mempunyai beban untuk membayar Sisa
Pembayaran Penalti Denda Keterlambatan Yang Belum Dibayarkan
Kepada Para Konsumen Selaku Pembeli Apartemen Chadstone
Berdasarkan 10 ayat (2) PPJB yaitu berupa:
Sisa Pembayaran Penalti Denda Keterlambatan yang belum

dibayarkan kepada Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen
Chadstone sebesar Rp 28.605.572.549,00 (dua puluh delapan puluh
miliar enam ratus lima juta lima ratus tujuh puluh dua ribu lima ratus
empat puluh sembilan Rupiah) dari Keseluruhan Pembayaran Penalti
Denda Keterlambatan Para Konsumen selaku Pembeli Apartemen
Chadstone dari total sebesar Rp 35.453.452.712,00 (tiga puluh lima
miliar empat ratus lima puluh tiga juta empat ratus lima puluh dua ribu
tujuh ratus dua belas Rupiah);

Jkt.Pst
TUNTUTAN BUNGA BERDASARKAN PASAL 1243 KUHPERDATA.
48. Bahwa selaku demikian selain kerugian materiil dan immateriil yang harus
dibayarkan oleh Para Tergugat kepada Penggugat, patut dan beralasan
hukum dengan terbuktinya wanprestasi terhadap SKK No. 12 dan SKK No.
13, maka Para Tergugat dikenakan bunga sebagai keuntungan yang
diharapkan oleh Penggugat yang seyogianya diperoleh;
49. Bahwa berpedoman Pasal 1239 KUHPerdata berbunyi: “Tiap perikatan

untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu, diselesaikan
dengan memberikan penggantian biaya, kerugian dan bunga, bila debitur
tidak memenuhi kewajibannya” (Alle verbindtenissen om iets te doen, of
niet te doen, worden opgelost in vergoeding van kosten, schaden en
interessen, in geval de schuldenaar niet aan zijne verpligting voldoet).
Pasal a quo mengatur pemberian penggantian biaya (kosten), kerugian
(schade) dan bunga (interessen) oleh pihak yang melakukan perbuatan
ingkar janji (wanprestasi) kepada Lawannya;
50. Bahwa menurut Doktrin Hukum sebagaimana dipaparkan oleh J. Satrio,

S.H. (Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya, Bandung: Alumni,
1993) terdapat 3 (tiga) jenis bunga, sebagai berikut:
1) Bunga Moratoir, yaitu bunga yang terhutang karena Debitur terlambat

memenuhi kewajiban membayar sejumlah uang;
2) Bunga Konventional, yaitu bunga yang disepakati para pihak; dan
3) Bunga Kompensatoir, yaitu semua bunga, di luar bunga yang

diperjanjikan;
51. Bahwa merujuk doktrin hukum di atas, dalam hal bunga tidak diatur
dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 telah diatur dalam undang-undang
dengan dikenakan bunga moratoir;
52. Bahwa bunga moratoir secara implisit diatur dalam Pasal 1250
KUHPerdata, sebagai berikut:
“Dalam perikatan yang hanya berhubungan dengan pembayaran

sejumlah uang, penggantian biaya, kerugian dan bunga yang timbul
karena keterlambatan pelaksanaannya, hanya terdiri atas bunga
yang ditentukan oleh undang-undang tanpa mengurangi berlakunya
peraturan undang-undang khusus. Penggantian biaya, kerugian dan
bunga itu wajib dibayar, tanpa perlu dibuktikan adanya suatu

Jkt.Pst
kerugian oleh kreditur. Penggantian biaya, kerugian dan bunga itu
baru wajib dibayar sejak diminta di muka Pengadilan, kecuali bila
undang-undang menetapkan bahwa hal itu berlaku demi hukum.” (In
verbindtenissen die alleen betrekkelijk zijn tot de betaling van eene
zekere geldsom, bestaat de vergoeding van kosten, schaden en
interessen, uit vertraging in de uitvoering voortkomende, alleenlijk in
de bij de wet bepaalde interessen, behoudens bijzondere wettelijke
voortschriften. Die vergoeding van kosten, schaden en interessen is
verchuldigd, zonder dat de schuldeischer eenig verlies behoeve te
bewijzen. Zij alleenlijk verschuldigd van den dag dat dezelve in regten
gevorderd is, uitgezonderd de gevallen waarin de wet die van
regtsweg doet loopen);
53. Bahwa besaran Bunga Moratoir adalah 6% (enam persen) pertahun

mengacu pada ketentuan Staatblad tahun 1848 No. 22. Berdasarkan
Pasal 1250 KUHPerdata, Bunga Moratoir dapat dikenakan tanpa perlu
dibuktikan adanya suatu kerugian oleh kreditur. Namun, Bunga
Moratoir harus dibayar terhitung mulai dari diminta di muka
pengadilan. (Riduan Syahrani, S.H., Seluk-Beluk dan Asas-Asas Hukum
Perdata, Bandung: Alumni, 2000, halaman 236);
54. Bahwa dalam praktek peradilan, bunga moratoir telah diterapkan dalam
berapa-berapa putusan hingga menjadi yurisprudensi tetap Mahkamah
Agung RI yaitu Putusan tanggal 04-12-1975 No. 804 K /Sip/1973 dan
tanggal 10-02-1976 No. 1931 K/Sip/1973. Mahkamah Agung telah
membenarkan pertimbangan Pengadilan Tinggi yang mengabulkan
tuntutan Penggugat mengenai pembayaran sejumlah uang pinjaman
pokok ditambah bunga 6% sebulan terhitung mulai Tergugat lalai sampai
lunas membayar hutang pokok (Riduan Syahrani, S.H., Seluk-Beluk dan
Asas-Asas Hukum Perdata, Bandung: Alumni, 2000, halaman 236);
55. Bahwa dalam perkembangannya salah satu Yurisprudensi Putusan

Mahkamah Agung Nomor 2031 K/Pdt/2019 tanggal 14 Agustus 2019 yang
mengabulkan Petitum Penggugat mengenai pengenaan bunga moratoir
kepada Tergugat sebesar 6% (enam persen) pertahun terhitung sejak
Tergugat lalai (terlambat menyerahkan unit apartemen). Dalam
pertimbangannya, Majelis Hakim menyatakan sebagai berikut:
“Ketidakseimbangan kedudukan antara Pembeli dan Penjual terlihat

jelas karena apabila Pembeli terlambat membayar angsuran

Jkt.Pst
pembelian apartemen maka Pembeli akan dikenakan denda satu per
mil (1%) setiap harinya tanpa batas apapun. Sehingga demi keadilan
dan keseimbangan sudah seharusnya permintaan bunga moratoir
oleh Pembeli patut dikabulkan”;
56. Bahwa berpedoman pada Pasal 1239 KUHPerdata, Pasal 1250

KUHPerdata, Yurisprudensi di atas, maka patut dan beralasan hukum
Para Tergugat dikenakan bunga adalah sebesar 6% (enam persen)
dari Kerugian Materiil yang diderita oleh Penggugat selaku
Pengembang (Developer) Rp 507.030.015.081,00 (lima ratus tujuh miliar
tiga puluh juta lima belas ribu delapan puluh satu Rupiah), dengan
perhitungan sebagai berikut:
6 % X Rp 507.030.015.081,00 (lima ratus tujuh miliar tiga puluh juta lima

belas ribu delapan puluh satu Rupiah) (Kerugian Materiil) sebesar Rp
30.421.800.904,86 (tiga puluh milliar empat ratus dua puluh satu juta
delapan ratus Sembilan empat Rupiah koma delapan puluh enam sen);
TUNTUTAN KERUGIAN IMMATERIIL.
57. Kerugian Imateriil akibat penderitaan yang diderita oleh Penggugat

mengingat segala perbuatan Para Tergugat telah wanprestasi sehingga
menyebabkan nama baik dan reputasi Penggugat sebagai pengembang
(developer) menjadi buruk sehingga menyebabkan waktu, tenaga dan
pikiran bagi Penggugat untuk menghadapi seluruh tuntutan dan gugatan
dari Para Konsumen (Customer)/Para Pembeli Apartemen Chadstone
Cikarang sehingga Penggugat berkewajiban untuk berjuang guna
memperbaiki nama baik Penggugat sebagai Perusahaan pengembang
adapun kerugian imateriil tersebut tidak dapat dihitung dengan nilai mata
uang seperti kerugian materiil, akan tetapi untuk mempermudah dan
terdapat kepastian nilai untuk penggantiannya maka sudah selayaknya
ditetapkan kerugian immaterial kepada Penggugat sebesar Rp
500.000.000.000,00 (lima ratus milliar Rupiah);
PERIHAL UANG PAKSA (DWANGSOM) GUGATAN A QUO.
58. Bahwa Penggugat menuntut uang paksa (dwangsom). Dasar

pemberlakuan uang paksa dalam praktik peradilan di Indonesia adalah
mengacu pada Pasal 606 a dan pasal 606 b Rv.3 Pasal 606 a. Rv;
59. Bahwa uang paksa bersifat “accessoir”, artinya uang paksa harus selalu
mengikuti hukuman pokok, dengan artian tidak ada uang paksa tanpa

Jkt.Pst
adanya hukuman pokok. Jadi suatu uang paksa tidak mungkin ada apabila
dalam suatu putusan tidak ada hukuman pokok. (Harifin A.Tumpa,
Memahami Eksistensi Uang Paksa (Dwangsom) dan Implementasinya di
Indonesia, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2010, halaman 34);
60. Bahwa gugatan a quo didasarkan pada fakta-fakta hukum dan dasar-dasar
hukum yang terbantahkan yang patut dan beralasan hukum Para Tergugat
dihukum untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp
10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah)/hari sejak putusan perkara a quo
berkekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde/res judicata);
PUTUSAN SERTA MERTA GUGATAN A QUO.
61. Bahwa oleh karena gugatan a quo didasarkan fakta-fakta hukum dan
dasar-dasar hukum yang tidak terbantahkan kebenarannya, berpedoman
pada berdasarkan Surat Edaran Nomor : 3 Tahun 2000 Tentang Putusan
Serta Merta (Uitvoerbaar bij Voorraad) dan Provisionil Jo. Mahkamah
Agung juga mengelurkan SURAT EDARAN Nomor : 4 Tahun 2001
Tentang Permasalahan Serta Merta (Uitvoerbaar bij Voorraad) dan
Provisionil, untuk itu mohon Penggugat untuk mengabulkan Putusan Serta
Merta (Uitvoerbaar bij Voorraad) meskipun ada upaya hukum banding
maupun kasasi;
SITA JAMINAN TERHADAP BENDA TETAP PARA TERGUGAT.
62. Bahwa hal demikian gugatan a quo berdasarkan fakta-fakta hukum dan
dasar-dasar hukum yang tidak terbantahkan kebenarannya, agar gugatan
Penggugat tidak sia-sia (ilusioner) dan dikhawatirkan Para Tergugat
mengalihkan barang-barangnya untuk menghindari gugatan Penggugat,
untuk itu mohon diletakan Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) terhadap
Benda Tetap Para Tergugat antara lain:
- Tanah dan Bangunan milik Tergugat I yang terletak di Jl. Pangeran

Jayakarta No. 126-129 Blok A/6 – A/7, RT 007, RW 007, Kelurahan
Mangga Dua Selatan, Kecamatan Sawah Besar, Jakarta Pusat;
- Tanah dan Bangunan milik Tergugat II yang terletak di ITS Tower

Nifaro Park, Lantai 20-21, Jalan Raya Pasar Minggu Km 18, Jakarta
Selatan 12510;
EKSEPSI PARA TERGUGAT TERHADAP GUGATAN A QUO.

Jkt.Pst
63. Bahwa telah tepat dan beralasan gugatan a quo diajukan oleh Penggugat
kepada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat mengingat kedudukan salah
pihak yaitu Tergugat I berada di Wilayah Hukum Pengadilan Negeri
Jakarta Pusat. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 118 ayat (2)
dimana Jika tergugat lebih dari seorang, sedang mereka tidak tinggal di
dalam itu dimajukan kepada ketua pengadilan negeri di tempat tinggal
salah seorang dari tergugat itu, yang dipilih oleh penggugat sehingga
apabila terdapat eksepsi kompetensi relatif yang diajukan oleh Para
Tergugat tidak beralasan hukum dan harus ditolak;
64. Bahwa selaku demikian terhadap alasan kompentensi absolut juga harus
ditolak mengingat sungguhpun adanya perjanjian untuk menyelesaikan
sengketa secara arbitrase di BANI, dalam menjalankan peradilan harus
berdasarkan “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhahan Yang Maha Esa”
sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 2 ayat (1) Undang-Undang No. 48
Tahun 2009 Tentang Kekuasaan Kehakiman (“UU No. 48 Tahun 2009”)
termasuk tidak terbatas melakukan penemuan hukum (rechtsvinding)
sebagaimana ketentuan Pasal 10 ayat (1) UU No. 48 Tahun 2009
berbunyi: “Pengadilan dilarang menolak untuk memeriksa, mengadili, dan
memutus suatu perkara yang diajukan dengan dalih bahwa hukum tidak
ada atau kurang jelas, melainkan wajib untuk memeriksa untuk memeriksa
dan mengadilinya”. Dengan melakukan penemuan hukum, Badan
Peradilan harus menerapkan pendekatan aktivitas peradilan (judicial
activism) dengan berpedoman pada perkembangan baru atau
dinamika yang berkembang di masyarakat. Hal ini berarti hakim tidak
hanya corong undang-undang, apa bunyi undang-undang itu yang
diterapkan oleh hakim (de rechter past de wet toe en doet dat naar de
letter). Hal demikian mendapatkan kritikan dari Montesquieu yang
mengatakan bahwa “le judge est la bouche de la loi” (de rechter is de
spreekbuis van de wet) artinya hakim adalah corong undang-undang.
Oleh karena itu eksepsi kompetensi absolut yang diajukan oleh Para
Tergugat tidak beralasan hukum dan harus ditolak;
Bahwa berdasarkan fakta – fakta dan dalil-dalil hukum yang tidak dapat
disangkal lagi kebenarannya sebagaimana tersebut diatas, Penggugat mohon
kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a quo untuk
berkenan kiranya memeriksa, mengadili serta memutus gugatan a quo, sebagai
berikut:

Jkt.Pst
1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menyatakan menurut hukum Para Tergugat telah melakukan wanprestasi

yang merugikan Penggugat dalam Pekerjaan Proyek Pembangunan
Chadstone Cikarang berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13;
3. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Kerugian Materiil sebesar

Rp 507.030.015.081,00 (lima ratus tujuh miliar tiga puluh juta lima belas
ribu delapan puluh satu Rupiah) secara tunai dan sekaligus sejak putusan
perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap (res judicata/inkracht van
gewijsde);
4. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Bunga Morotoir sebesar 6%

(enam persen) dari Kerugian Materiil Penggugat yaitu sebesar Rp
30.421.800.904,86 (tiga puluh milliar empat ratus dua puluh satu juta
delapan ratus Sembilan empat Rupiah koma delapan puluh enam sen)
secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan
hukum tetap (res judicata/inkracht van gewijsde);
5. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Kerugian Materiil Atas

Beban Kerugian Yang Akan Terjadi Keseluruhan Pembayaran Denda
Keterlambatan Para Konsumen Pembeli Apartemen Chadstone
Berdasarkan PPJB sebesar Rp 35.453.452.712,00 (tiga puluh lima miliar
empat ratus lima puluh tiga juta empat ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus
dua belas Rupiah) secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini
mempunyai kekuatan hukum tetap (res judicata/inkracht van gewijsde);
6. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Kerugian Imateriil sebesar

Rp 500.000.000.000,00 (lima ratus milliar Rupiah) kepada Penggugat
secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan
hukum tetap (res judicata/inkracht van gewijsde);
7. Menghukum Para Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom)

sebesar Rp 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah)/hari sejak putusan
perkara a quo berkekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde/res
judicata);
8. Menyatakan putusan gugatan a quo dapat dijalankan terlebih dahulu

(Uitvoerbaar bij Voorraad) meskipun ada upaya hukum banding dan
kasasi;
9. Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) terhadap Benda Tetap Para Tergugat

antara lain:

Jkt.Pst
- Tanah dan Bangunan milik Tergugat I yang terletak di Jl. Pangeran
Jayakarta No. 126-129 Blok A/6 – A/7, RT 007, RW 007, Kelurahan
Mangga Dua Selatan, Kecamatan Sawah Besar, Jakarta Pusat;
- Tanah dan Bangunan milik Tergugat II yang terletak di ITS Tower

Nifaro Park, Lantai 20-21, Jalan Raya Pasar Minggu Km 18, Jakarta
Selatan 12510;
10. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya yang timbul baik dalam
perkara a quo.
Atau
Apabila Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berpendapat lain, maka mohon

keadilan yang seadil-adilnya (Ex Aquo et Bono/naar goede justitie rechtdoen).
Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditentukan, untuk

Penggugat hadir didampingi oleh Kuasa Hukumnya tersebut dan Tergugat I
hadir didampingi oleh Kuasa Hukumnya serta Tergugat II hadir didampingi oleh
Kuasa Hukumnya;
Menimbang, bahwa Majelis Hakim telah mengupayakan perdamaian

diantara para pihak melalui mediasi sebagaimana diatur dalam Perma Nomor 1
Tahun 2008 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan dengan menunjuk Betsji
Siske Manoe, S.H., M.H., Hakim pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat,
sebagai Mediator;
Menimbang, bahwa berdasarkan laporan Mediator tanggal 9 November

2023, upaya perdamaian tersebut tidak berhasil;
Menimbang, bahwa oleh karena itu pemeriksaan perkara dilanjutkan

dengan pembacaan surat gugatan yang isinya tetap dipertahankan oleh
Penggugat;
Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut Tergugat I

dan Tergugat II telah mengajukan jawaban secara online tertanggal 15
September 2023 yang pada pokoknya sebagai berikut:
I. DALAM EKSEPSI.
A. EKSEPSI MENGENAI KOMPETENSI ABSOLUT.
PENGADILAN NEGERI JAKARTA PUSAT TIDAK BERWENANG
MENGADILI PERKARA A QUO.

Jkt.Pst
1. Bahwa Pasal 1 ayat (1) dan (3) Undang-Undang Nomor 30 Tahun
1999 Tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa
(“Selanjutnya disebut UU AAPS”) telah mengatur sebagai berikut:
Pasal 1 ayat (1)
“Arbitrase adalah cara penyelesaian suatu sengketa perdata di luar
peradilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang
dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa.”
Pasal 1 ayat (3)
“Perjanjian arbitrase adalah suatu kesepakatan berupa klausula
arbitrase yang tercantum dalam suatu perjanjian tertulis yang
dibuat para pihak sebelum timbul sengketa, atau suatu perjanjian
arbitrase tersendiri yang dibuat para pihak setelah timbul sengketa.”
2. Bahwa selanjutnya Pasal 3 UU AAPS mengatur dengan tegas
sebagai berikut:
Pasal 3
“Pengadilan Negeri tidak berwenang untuk mengadili sengketa
para pihak yang telah terikat dalam perjanjian arbitrase.”
3. Bahwa yang dipermasalahkan PENGGUGAT sebagaimana yang
didalilkan di dalam Surat Gugatannya adalah sebagai berikut:
a. PARA TERGUGAT selaku Kontraktor dan PENGGUGAT selaku
b. Pemilik Proyek sepakat untuk mengerjakan Proyek
Pembangunan Chadstone di Cikarang berdasarkan perjanjian-
perjanjian dan perubahannya yaitu:
(1) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 012/VIII/PAK-CHD / SKK /
CNQC-NKE-JO dan perubahannya;
(2) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 013/VIII/PAK-CHD / SKK /
CNQC-NKE-JO dan perubahannya;
c. PENGGUGAT mempermasalahkan Putusan Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI) Nomor:45041/V/ARB-BANI/2022;
4. Bahwa sebagaimana telah diakui oleh PENGGUGAT dalam dalil-
dalilnya, bahwa antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT telah
mencapai suatu kesepakatan pengerjaan Proyek Pembangunan
Chadstone di Cikarang berdasarkan:
a. Surat Kesepakatan Kerja Nomor 012/VIII/PAK-CHD / SKK /
CNQC-NKE-JO (“selanjutnya disebut SKK-12”) dan
perubahannya.

Jkt.Pst
b. Surat Kesepakatan Kerja Nomor 013/VIII/PAK-CHD / SKK /
CNQC-NKE-JO (“selanjutnya disebut SKK-12”) dan
perubahannya;
5. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Bahwa selanjutnya, Pasal 18.2
SKK-12 dan SKK-13, mengatur sebagai berikut:
“18.2. Arbitrase;
18.2.1. Dalam hal dalam waktu yang ditentukan musyawarah tidak
tercapai suatu kesepakatan, maka salah satu Pihak dapat
mengajukan perselisihan untuk dilaksanakan arbitrase
setelah 28 (dua puluh delapan) Hari Kalender terhitung dari
tanggal berakhirnya pelaksanaan musyawarah, dengan
ketentuan dan persyaratan sebagai berikut:
a) arbitrase dilaksanakan sesuai dengan peraturan Badan
Arbitrase Nasional Indonesia (“BANI”);
b)...........................“
c) arbitrase akan dilaksanakan dengan majelis arbitrase
yang terdiri dari tiga orang arbiter, yang salah satu
arbiter akan ditunjuk oleh Pemilik Proyek dan seorang
arbiter lainnya akan ditunjuk oleh Kontraktor dan
seorang lain yang akan bertindak sebagai ketua
majelis arbitrase akan ditunjuk oleh Ketua BANI;
6. Bahwa dengan demikian berdasarkan Pasal 1 ayat (1) dan ayat (3),
Pasal 3 UU APS Jo. SKK-12 dan SKK-13 maka sudah sangat jelas
dan tegas bahwa PENGGUGAT dan TERGUGAT telah sepakat
secara tertulis untuk menyelesaikan segala permasalahan
mengenai pengerjaan Proyek Pembangunan Chadstone di
Cikarang pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia, sehingga
Pengadilan Negeri (in casu Pengadilan Negeri Jakarta Pusat)
tidak berwenang untuk mengadili sengketa a-quo.
7. Bahwa terhadap sengketa a quo Badan Arbitrase Nasional Indonesia
telah memeriksa dan mengadili sengketa a quo dan mengeluarkan
Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor:45041 /
V / ARB-BANI / 2022.
8. Bahwa terhadap Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI)
Nomor:45041/V/ARB-BANI/2022, telah dilakukan upaya hukum
pembatalan putusan arbitrase pada Pengadilan Negeri Jakarta
Selatan. Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah memeriksa dan

Jkt.Pst
mengadili sengketa a quo dan mengeluarkan Putusan Nomor:
450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel yang pada pokoknya menolak
Permohonan pembatalan Putusan Badan Arbitrase Nasional
Indonesia (BANI).
9. Bahwa PENGGUGAT sendiri dengan tegas mengakui dalam
Gugatannya mengenai adanya Putusan Badan Arbitrase Nasional
Indonesia (BANI) Nomor:45041/V/ARB-BANI/2022 dan Putusan
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor: 450 / Pdt.Sus-Arbt / 2023
/ PN.Jkt.Sel.
10. Bahwa berdasarkan seluruh uraian-uraian tersebut di atas, telah
terbukti bahwa Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tidak berwenang
secara absolut untuk memeriksa dan mengadili perkara a-quo.
11. Bahwa dengan demikian sudah sepatutnya Majelis Hakim yang
memeriksa dang mengadili perkara a quo menyatakan bahwa
Gugatan Penggugat dinyatakan tidak dapat diterima (Niet
Ontvankelijke Verklaard).
B. EKSEPSI NEBIS IN IDEM ATAU RES JUDICATA ATAU EXCEPTIE
INKRACHT VAN GEWIJSDE ZAAK.
PERKARA A QUO TELAH DIPERIKSA DAN DIPUTUS OLEH BADAN
ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) BERDASARKAN
PUTUSAN NOMOR 45041/V/ARB-BANI/2022 JO. PUTUSAN
PENGADILAN NEGERI JAKARTA SELATAN NO. 450/Pdt.Sus-
Arbt/2023/PN.Jkt.Sel.
Pemilik Proyek sepakat untuk mengerjakan Proyek
(1) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 012/VIII/PAK-CHD / SKK
/ CNQC-NKE-JO dan perubahannya;
(2) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 013/VIII/PAK-CHD / SKK
/ CNQC-NKE-JO dan perubahannya;
b. PENGGUGAT mempermasalahkan Putusan Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI) Nomor:45041/V/ARB-BANI/2022
13. Bahwa sebelumnya telah kami sampaikan terhadap permasalahan a
quo antara PENGGUGAT (in casu PT. Pollux Aditama Kencana)

Jkt.Pst
dengan PARA TERGUGAT, telah DIPERIKSA dan DIPUTUS oleh
Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) sesuai dengan Putusan
dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 tertanggal 04 April
2023
14. Bahwa PARA TERGUGAT ingin menegaskan jika PENGGUGAT
yang memiliki kewajiban pembayaran kepada PARA TERGUGAT
berdasarkan Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI)
dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022, yang amar
putusannya memutus sebagai berikut:
MEMUTUSKAN
1. Mengabulkan permohonan Para Pemohon (in casu PARA

TERGUGAT) untuk sebagian;
2. Menyatakan sah dan mempunyai kekuatan hukum

mengikat:
- ....
- ...
- Surat Kesepakatan Kerja Nomor 012/VIII/PAK-

CHD/SKK/CNQC-NKE-JO
- ...
- Surat Kesepakatan Kerja Nomor 013/VIII/PAK-

CHD/SKK/CNQC-NKE-JO
- ...
3. Menyatakan Termohon (in casu PENGGUGAT) telah

melakukan cidera janji (wanprestasi);
4. “Menghukum Termohon (in casu PENGGUGAT) untuk

membayar sisa Tagihan atas pekerjaan kepada Para
Pemohon (in casu PARA TERGUGAT) sebesar Rp.
126.519.646.398,36, (seratus dua puluh enam miliyar lima
ratus sembilan belas juta enam ratus empat puluh enam ribu
tiga ratus sembilan puluh delapan Rupiah dan tiga puluh
enam sen) belum termasuk PPN, dengan persentase haka
tau pembagian sebagai berikut:
- Untuk Pemohon I (in casu TERGUGAT I) adalah 60%

Jkt.Pst
dari Rp. 126.519.646.398,36, = Rp. 75.911.787.839,02
(tujuh puluh lima miliyar sembilan ratus sebelas juta
tujuh ratus delapan puluh tujuh ribu delapan ratus tiga
puluh sembilan Rupiah dan dua sen);
- Untuk Pemohon II (in casu TERGUGAT II) adalah 40%

dari Rp. 126.519.646.398,36,- = Rp. 50.607.858.559,34
(lima puluh miliyar enam ratus tujuh juta delapan ratus
lima puluh delapan ribu lima ratus lima puluh sembilan
Rupiah dan tiga puluh empat sen),”
5. Membebankan biaya administrasi, biaya pemeriksaan dan

biaya arbiter kepada Para Pemohon (In Casu PARA
TERGUGAT) dan Termohon (in casu PENGGUGAT)
masing-masing ½ (seperdua) bagian;
6. Menolak Permohonan Para Pemohon (In Casu PARA

TERGUGAT) untuk selebihnya;
7. Menyatakan Putusan Arbitrase ini adalah putusan dalam

tingkat pertama dan terakhir serta mengikat kedua belah
pihak;
8. Menghukum dan memerintahkan Termohon (In Casu

PENGGUGAT) untuk melaksanakan Putusan Arbitrase
ini selambat-lambatnya 45 (empat puluh lima) hari
kalender terhitung sejak Putusan Arbitrase ini
diucapkan;
9. Memerintahkan kepada Sekretaris Majelis Arbitrase untuk

mendaftarkan turunan resmi Putusan Arbitrase ini di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan atas
biaya Para Pemohon dan Termohon dalam tenggang waktu
sebagaimana ditetapkan dalam Undang-Undang No. 30
Tahun 1999 Tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian
Sengketa
15. Bahwa Pasal 60 UU APS telah mengatur sebagai berikut:

“Putusan arbitrase bersifat final dan mempunyai kekuatan
hukum tetap dan mengikat para pihak.”
16. Bahwa dengan demikian Putusan Badan Arbitrase Nasional
Indonesia (BANI) dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022

Jkt.Pst
telah bersifat final dan mempunyai kekuatan hukum mengikat bagi
PENGGUGAT dan TERGUGAT dalam perkara a quo.
17. Bahwa terhadap Putusan BANI yang sudah bersifat final dan
mengikat hanya dapat dilakukan pembatalan berdasarkan Pasal 70
UU APS yang mengatur sebagai berikut:
“Terhadap putusan arbitrase para pihak dapat mengajukan
permohonan pembatalan apabila putusan tersebut diduga
mengandung unsur-unsur sebagai berikut:”
18. Bahwa kemudian, PENGGUGAT (in casu PT. Pollux Aditama
Kencana) mengajukan Permohonan Pembatalan terhadap Putusan
Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor: 45041/V/ARB-
BANI/2022 di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang terregister
dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel dan telah
diputus pada tanggal 27 Juli 2023, dimana Putusan dalam perkara
a quo, menyatakan:
MENGADILI:
Dalam Eksepsi
- Menolak eksepsi Termohon I.
Dalam Pokok Perkara
- Menolak Permohonan Pembatalan Putusan Badan

Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) 45041/V/ARB-
BANI/2022 tanggal 04 April 2023 seluruhnya;
- Menghukum Pemohon (in casu PENGGUGAT) untuk

membayar biaya perkara yang sampai hari ini
ditetapkan sejumlah Rp. 580.000,00 (lima ratus delapan
puluh ribu rupiah)
19. Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1917 KUH Perdata yang pada
pokoknya menyatakan:
1) Suatu putusan hakim yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap, dengan kekuatan mengikatnya terbatas sekedar
mengenai substansi putusan perkara itu.
2) Gugatan (tuntutan) yang diajukan dengan dalil/dasar
hukum yang sama serta diajukan oleh dan terhadap pihak
yang sama dalam hubungan yang sama pula dengan
putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap, maka

Jkt.Pst
dalam gugatan tersebut melekat unsur ne bis in idem atau res
judicata.
3) Oleh karenanya gugatan itu harus dinyatakan tidak dapat
diterima (niet ontvankelijk verklaard)
selaras dengan putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia yang
menjadi yurisprudensi yaitu:
- No. 588 K/Sip/1973 tanggal 3 Oktober 1973
- No. 350 K/Sip/1970 tanggal 19 Desember 1970
- No. 619 K/Sip/1984 tanggal 15 Januari 1985
20. Bahwa agar dalam suatu putusan dapat melekat sifat ne bis in idem,
putusan yang dijatuhkan terdahulu bersifat positif. Suatu putusan
disebut bersifat positif apabila pertimbangan dan dictum putusan
telah menentukan dengan pasti status dan hubungan hukum tertentu
mengenai hal dan obyek yang disengketakan, diktum putusan mana
dalam bentuk:
1) Menolak gugatan seluruhnya, atau
2) Mengabulkan gugatan seluruhnya, atau
3) Mengabulkan gugatan untuk sebagian
Menjatuhkan putusan positif atas perkara mengakibatkan apa
yang disengketakan sudah bersifat final atau litis finiri opperlet,
yaitu masalah yang disengketakan dalam obyek gugatan telah
berakhir dengan tuntas. Kedudukan dan status para pihak
terhadap obyek sengketa sudah berakhir dan pasti.
21. Bahwa selanjutnya sesuai surat edaran Mahkamah Agung Republik
Indonesia No. 07 Tahun 2012 tentang rumusan Hasil Rapat Pleno
Mahkamah Agung sebagai pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi
Pengadilan. Hasil Rapat Kamar Perdata Sub Kamar Perdata Umum
romawi XVII menyatakan:
“Tentang Nebis in Idem”
“Menyimpangi ketentuan Pasal 1917 KUHPerd Majelis Kasasi dapat
menanggapi sebagai Nebis In Idem meskipun pihaknya tidak sama
persis dengan perkara terdahulu asalkan:
- Pada prinsipnya pihaknya sama meskipun ada penambahan
pihak;
-Status objek perkara telah ditentukan dalam putusan
terdahulu.”

Jkt.Pst
22. Bahwa berdasarkan seluruh landasan hukum sebagaimana diuraikan
tersebut di atas, maka atas perkara a quo melekat unsur nebis in
idem atau res judicata dengan putusan 45041/V/ARB-BANI/2022 dan
dikuatkan oleh Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor:
450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel.
23. Bahwa dengan demikian seharusnya mengenai permasalahan a quo
antara PENGGUGAT dan PARA TERGUGAT tidak perlu diperiksa
ataupun diadili kembali, mengingat permasalahan a quo telah
diselesaikan melalui Putusan Badan Abritrase Nasional Indonesia
(BANI) Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 dan dikuatkan oleh Putusan
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor: 450/Pdt.Sus-
Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, sehingga dalam hal ini PARA TERGUGAT
akan tetap mengacu kepada Putusan Badan Arbitrase Nasional
Indonesia (BANI) dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022
yang bersifat Final dan Mengikat (Putusan Inkracht Van
Gewijsde);
24. Bahwa Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah mengeluarkan
Surat Nomor W10.U3/17.584/HK.02/IX/2023 tertanggal 25
September 2023 Perihal Surat Keterangan Perkara No.450 /
Pdt.Sus-Arbt / 2023 / PN.Jkt.Sel. yang pada pokoknya
menyatakan bahwa Putusan tersebut sudah berkekuatan hukum
tetap dan mengikat serta Para Pihak tidak mengajukan upaya
hukum sesuai dengan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku.
25. Bahwa berdasarkan seluruh uraian tersebut di atas, maka PARA
TERGUGAT telah mengajukan Permohonan Eksekusi melalui
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, sehingga kami
menghimbau kepada PENGGUGAT (in casu PT. Pollux Aditama
Kencana) untuk memenuhi dan melaksanakan isi Putusan Badan
Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dalam Perkara Nomor:
45041/V/ARB-BANI/2022;
26. Bahwa selanjutnya pada hari Jumat tanggal 17 November 2023
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah mengeluarkan Surat
Panggilan Tegoran (AANMANING) No. 63 / EKS.ARB / 2023 /
PN.JKT.Sel terkait dengan Permohonan Eksekusi Putusan BANI
Nomor 45041/V/ARB-BANI/2022 yang diajukan oleh PARA
TERGUGAT.

Jkt.Pst
27. Bahwa dengan demikian berdasarkan seluruh uraian-uraian tersebut
di atas, maka sudah sepatutnya Majelis Hakim yang memeriksa dan
mengadili perkara a quo menyatakan bahwa Gugatan Penggugat
dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijke Verklaard).
II. DALAM POKOK PERKARA
28. Bahwa seluruh dalil-dalil yang telah dikemukakan PARA TERGUGAT
dalam Eksepsi secara mutatis mutandis dianggap dimuat sebagai
bagian Dalam Pokok Perkara ini dan merupakan satu kesatuan serta
bagian yang tidak terpisahkan.
29. Bahwa PARA TERGUGAT menolak seluruh dalil-dalil yang
disampaikan PARA PENGGUGAT dalam Gugatannya kecuali hal-hal
yang secara tegas diakui oleh PARA TERGUGAT.
A. SELURUH DALIL PENGGUGAT TELAH DIPERIKSA DAN DIPUTUS
OLEH BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA DALAM PUTUSAN
NOMOR 45041/V/ARB-BANI/2022 DAN PENGADILAN NEGERI
JAKARTA SELATAN DALAM PUTUSAN NOMOR No.450/Pdt.Sus-
Arbt/2023/PN.Jkt.Sel.
Pemilik Proyek sepakat untuk mengerjakan Proyek
(1) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 012/VIII/PAK-
CHD/SKK/CNQC-NKE-JO dan perubahannya;
(2) Surat Kesepakatan Kerja Nomor 013/VIII/PAK-CHD /
SKK / CNQC-NKE-JO dan perubahannya;
b. PENGGUGAT mempermasalahkan Putusan Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI) Nomor:45041/V/ARB-BANI/2022;
31. Bahwa sebelumnya telah kami sampaikan terhadap permasalahan a
quo antara PENGGUGAT (in casu PT. Pollux Aditama Kencana)
dengan PARA TERGUGAT, telah DIPERIKSA dan DIPUTUS oleh
Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) sesuai dengan Putusan
dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 tertanggal 04 April
2023;
32. Bahwa PARA TERGUGAT menegaskan jika PENGGUGAT yang
memiliki kewajiban pembayaran kepada PARA TERGUGAT

Jkt.Pst
berdasarkan Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI)
dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022, yang menyatakan
pada intinya sebagai berikut:
“Menghukum Termohon (in casu PENGGUGAT) untuk membayar

sisa Tagihan atas pekerjaan kepada Para Pemohon (in casu PARA
TERGUGAT) sebesar Rp. 126.519.646.398,36, (seratus dua puluh
enam miliyar lima ratus sembilan belas juta enam ratus empat puluh
enam ribu tiga ratus sembilan puluh delapan Rupiah dan tiga puluh
enam sen) belum termasuk PPN, dengan persentase haka tau
pembagian sebagai berikut:
- Untuk Pemohon I (in casu TERGUGAT I) adalah 60%

dari Rp. 126.519.646.398,36, = Rp. 75.911.787.839,02
(tujuh puluh lima miliyar sembilan ratus sebelas juta
tujuh ratus delapan puluh tujuh ribu delapan ratus tiga
puluh sembilan Rupiah dan dua sen);
- Untuk Pemohon II (in casu TERGUGAT II) adalah 40%

dari Rp. 126.519.646.398,36,- = Rp. 50.607.858.559,34
(lima puluh miliyar enam ratus tujuh juta delapan ratus
lima puluh delapan ribu lima ratus lima puluh sembilan
Rupiah dan tiga puluh empat sen),”
33. Bahwa kemudian, PENGGUGAT (in casu PT. Pollux Aditama

Kencana) mengajukan Permohonan Pembatalan terhadap Putusan
Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) Nomor: 45041/V/ARB-
BANI/2022 di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang terregister
dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel dan telah
diputus pada tanggal 27 Juli 2023, dimana Putusan dalam perkara
a quo, menyatakan pada intinya Menolak Permohonan
Pembatalan Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI)
dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 yang diajukan
oleh PENGGUGAT;
34. Bahwa dengan demikian seharusnya mengenai permasalahan a quo
antara PENGGUGAT dan PARA TERGUGAT tidak perlu diperiksa
ataupun diadili kembali, mengingat permasalahan a quo telah
diselesaikan melalui Putusan Badan Abritrase Nasional Indonesia
(BANI) Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 dan dikuatkan oleh Putusan
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor: 450 / Pdt.Sus-Arbt / 2023

Jkt.Pst
/ PN.Jkt.Sel, sehingga dalam hal ini PARA TERGUGAT akan tetap
mengacu kepada Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia
(BANI) dalam Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 yang
bersifat Final dan Mengikat (Putusan Inkracht Van Gewijsde);
35. Bahwa selanjutnya Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah
mengeluarkan Surat Nomor W10.U3/17.584/HK.02/IX/2023
tertanggal 25 September 2023 Perihal Surat Keterangan Perkara
No.450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel. yang pada pokoknya
menyatakan bahwa Putusan tersebut sudah berkekuatan hukum
tetap dan mengikat serta Para Pihak tidak mengajukan upaya
hukum sesuai dengan Peraturan Perundang-Undangan yang
berlaku.
36. Bahwa selanjutnya pada tanggal 24 Agustus 2023 PARA
TERGUGAT telah mengajukan PERMOHONAN EKSEKUSI Putusan
BANI Nomor 45041/V/ARB-BANI/2022 Jo. Putusan Pengadilan
Negeri Jakarta Selatan Nomor No.450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel.
yang teregister dengan Nomor 63/EKS.ARB/2023/PN.JKT.Sel.
37. Bahwa selanjutnya pada hari Jumat tanggal 17 November 2023
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan telah mengeluarkan Surat
Panggilan Tegoran (AANMANING) No. 63 / EKS.ARB / 2023 /
PN.JKT.Sel terkait dengan Permohonan Eksekusi Putusan BANI
Nomor 45041/V/ARB-BANI/2022 yang diajukan oleh PARA
TERGUGAT.
38. Bahwa berdasarkan seluruh uraian tersebut di atas, maka sudah
sepatutnya Majelis Hakim pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat
yang memeriksa dan mengadili perkara a quo harus dan wajib
secara hukum untuk menolak Gugatan PENGGUGAT untuk
seluruhnya.
III. PETITUM
Berdasarkan dalil-dalil tersebut di atas, dengan ini Tergugat Konvensi /
Penggugat Rekonvensi mohon kepada Majelis Hakim pada Pengadilan
Negeri Jakarta Pusat agar dapat memutus sebagai berikut:
DALAM EKSEPSI
1. Menerima dan Mengabulkan Eksepsi PARA TERGUGAT untuk
seluruhnya;
2. Menyatakan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tidak
berwenang memeriksa dan mengadili perkara a quo;

Jkt.Pst
3. Menyatakan Gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (niet
ontvankelijke verklaard).
DALAM POKOK PERKARA
1. Menolak Gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya;
2. Menghukum PENGGUGAT untuk membayar seluruh biaya yang
berkaitan dengan penyelesaian perkara ini.
Atau,
Apabila Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berpendapat lain,

mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).
Menimbang, bahwa atas jawaban dari Tergugat tersebut, Penggugat

telah mengajukan replik secara online tertanggal 30 November 2023 dan atas
replik tersebut, Tergugat telah mengajukan duplik secara online tertanggal 07
Desember 2023;
Menimbang, bahwa terhadap “Eksepsi Tentang Kewenangan

Pengadilan Negeri Jakarta Pusat” yang diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat
II, Majelis Hakim telah menjatuhkan putusan sela No.617/Pdt.G/2023/PN.Jkt.Pst
tanggal 04 Januari 2024, yang amarnya sebagai berikut:
M E N G A D I L I:
- Menolak eksepsi dari menyangkut komptensi obsolut;
- Menyatakan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berwenang memeriksa dan

mengadili perkara perdata No. 617/Pdt.G/2023/PN.Jkt Pst.;
- Memerintahkan kedua belah pihak untuk melanjutkan pemeriksaan

perkara Nomor: 617/Pdt.G/2023/PN.Jkt Pst. Menangguhkan biaya perkara
hingga putusan akhir;
Menimbang, bahwa Penggugat untuk menguatkan dalilnya telah
mengajukan bukti berupa bukti P-1 sampai dengan P-102. Bukti surat tersebut
pada pokoknya sebagai berikut:
1. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Putusan Perkara Nomor:

450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023, selanjutnya diberi
tanda P-1;
2. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Kutipan Pasal 5 ayat (1) dan Pasal
10 ayat (1) Undang-Undang Nomor 46 Tahun 2009 tentang Kekuasaan
Kehakiman diundangkan pada tanggal 19 Oktober 2009, selanjutnya diberi
tanda P-2;

Jkt.Pst
3. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Kutipan Prof. Dr. Achmad Ali, S.H.,
M.H dalam bukunya berjudul “Menguak Realitas Hukum Rampai Kolom &
Artikel Pilihan Dalam Bidang Hukum” edisi Pertama, Cetakan Ke-2,
Jakarta: Kencana, tahun 2010, selanjutnya diberi tanda P-3;
4. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Kesepakatan Kerja No.

012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13
Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017, selanjutnya diberi tanda P-4;
5. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Adendum I Surat Kesepakatan

Kerja SAP No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tanggal 1
September 2017., selanjutnya diberi tanda P-5;
6. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Adendum II Surat Kesepakatan

Kerja SAP No. 012/VIII/PAK-CHD/ SKK/CNQC-NKE-JO tanggal 4 Maret
2019., selanjutnya diberi tanda P-6;
7. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Adendum III Surat Kesepakatan

Kerja SAP No. 012/VIII/PAK-CHD/ SKK/CNQC-NKE-JO tanggal 01 Juli
8. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Kesepakatan Kerja

No.013/XI/PAKCHD/SKK/CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu
pelaksanaan 01 September 2017., selanjutnya diberi tanda P-8;
9. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Adendum I Surat Kesepakatan

Kerja ME No. SKK No.013/XI/PAK-CHD /SKK/CNQC-NKE-JO. tanggal 04
April 2019., selanjutnya diberi tanda P-9;
10. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Adendum II Surat Kesepakatan

Kerja ME No. SKK No.013/XI/PAK-CHD /SKK/CNQC-NKE-JO tanggal 01
Juli 2019., selanjutnya diberi tanda P-10;
11. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Putusan Perkara Nomor

161/Pdt.Sus/PKPU/2020/PN.Jkt.Pst, Tanggal 23 Juli 2020, selanjutnya
diberi tanda P-11;
12. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Putusan Perkara Nomor 580
K/Pdt.Sus-Pailit/2021 tanggal 30 Juni 2021, selanjutnya diberi tanda P-12;
13. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Putusan Perkara 597 K/Pdt.Sus-
Pailit/2021, tanggal 30 Juni 2021, selanjutnya diberi tanda P-13;
14. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari BERITA ACARA PEMERIKSAAN

PRESTASI PEKERJAAN SAP Nomor: 036/BAP3/ CNQC-NKE/X/2019,

Jkt.Pst
Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, SOHO & Apartement Chadstone –
Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan : Mekanikal &
Elektrikal, Tertanggal 25 Oktober 2019, selanjutnya diberi tanda P-14;

PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 013/BAP3-ME/ CNQC-NKE/V/2019,
Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, SOHO & Apartement Chadstone –
Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Mekanikal &
Elektrikal, Tertanggal 09 Mei 2019, selanjutnya diberi tanda P-15;
16. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor: 08/LTR/CM/PAK,

Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan
MEP, Tertanggal 09 Januari 2020., selanjutnya diberi tanda P-16;
17. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor: 09 / LTR / CM / PAK / I
/ 2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang
Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020, selanjutnya diberi tanda P-
17;
18. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat 19/TP/CHD/XI/20, Perihal:

PEMBANGUNAN CHADSTONE CIKARANG STRUKTUR ARSITEKTUR
PLUMBING & MEKANIKAL ELEKTRONIKAL REKOMENDASI
PEMBAYARAN AKHIR (PV. NO. 37), Tanggal 20 November 2020 dari PT.
NUANSA TRIUTAMA JAYA selaku Quantity Surveyor kepada Pemohon.,
selanjutnya diberi tanda P-18;

PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 026 / BAP3 / CNQC-NKE / IX / 2018,
Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, dan Apartement Chadstone –
Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan : Struktur,
Arsitektur, dan Plumbing Tertanggal 14 November 2018, selanjutnya diberi
tanda P-19;

PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 026 / BAP3 / CNQC-NKE / IX / 2018,
Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, Apartement Chadstone – Cikarang,
Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Struktur, Arsitektur, dan
Plumbing, Tertanggal 14 November 2018, selanjutnya diberi tanda P-20;

PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 008 / BAP3-ME/ CNQC-NKE / XI / 2018,
Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, dan Apartement Chadstone –

Jkt.Pst
Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Mekanikal &
Elektrikal, Tertanggal 14 November 2018, selanjutnya diberi tanda P-21;
22. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari JAMINAN PELAKSANAAN SAP

Bond No. = 32.01.16-027262 Reg.No = 167262/APB/BD Tanggal 01 Juni
2016, selanjutnya diberi tanda P-22;
23. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari JAMINAN PELAKSANAAN ME Bond

No. = 101140217110000425 Reg.No = 0114021711000041 Tanggal 01
Juni 2016, selanjutnya diberi tanda P-23;
24. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No.: BSL/NI-let/2020-IV-

005I/Lifts/CHAD, Perihal: Tambahan Biaya Pemasangan Lift, Asuransi &
Retensi Akibat Perpanjangan Waktu Penyelesaian Proyek Pekerjaan
Chadstone Cikarang, Tertanggal 09 April 2020 dari PT. BERCA
SCHINDLER LIFTS kepada Pemohon, selanjutnya diberi tanda P-24;
25. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari LIST BIAYA PERBAIKAN CACAT
MUTU (BACK CHARGE DEFECT), selanjutnya diberi tanda P-25;
26. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Laporan Pekerjaan Cacat Mutu
(Report Works NKE) Tergugat I dan Tergugat II, selanjutnya diberi tanda
P-26;
27. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Payment Bar chard, selanjutnya
diberi tanda P-27;
28. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Peringatan Nomor

002/SP/PAK/XIII/2016 tanggal 05 Desember 2016 perihal Pembongkaran
Bekisting dan Plat Lantai dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat
II, selanjutnya diberi tanda P-28;

003/SP/PAK/I/2017 tanggal 05 Januari 2017 Perihal Deviasi Pengecoran
Beton (SP 1) dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II.,

004/SP/PAK/II/2017 tanggal 24 Februari 2017 Perihal Pembongkaran
Bekisting Lantai (SP 1) dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II.,
31. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Memo Lapangan Nomor
074/MO/PAK/V/2017 tanggal 26 Mei 2017 Perihal Repair Kolom Balok dan

Jkt.Pst
Plat Lantai LG dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II.,
088/MO/PAK/VII/2017 tanggal 24 Juli 2017 Perihal repair Kolom Balok dan
Plat dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., selanjutnya diberi
tanda P-32;
246/MO/PAK/VI/2018 tanggal 12 September 2018 Perihal Chipping
Installation Piping Conduit Electrical dari Penggugat kepada Tergugat I
dan Tergugat II., selanjutnya diberi tanda P-33;
345/MO/PAK/I/2019 tanggal 24 Januari 2019 Perihal Kondisi Kolom Lift
Service Tower B dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II.,
35. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Nomor 389/SK-PAK-

PRO/IX/2019 tanggal 6 September 2019 Perihal Penyelesaian Pekerjaan
yang sudah di Schedulekan dari Penggugat kepada Tergugat I dan
Tergugat II, selanjutnya diberi tanda P-35;
36. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor 426/SK-PAK-

PRO/X/2019 tanggal 28 Oktober 2019 Perihal Penyelesaian Pekerjaan
Unit-Unit Apartement untuk handover dari Penggugat kepada Tergugat I
dan Tergugat II, selanjutnya diberi tanda P-36;
37. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor 460/SK-PAK-

PRO/II/2020 tanggal 03 Febuari 2020 Perihal Penyelesaian Pekerjaan dan
Serah Terima Tower C dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II,
38. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Nomor 369/SK-PAK-

PRO/VIII/2019 tanggal 19 Agustus 2019 Perihal Re:Surat Pemberitahuan
Keterlambatan Pembayaran dari Penggugat kepada Tergugat I dan
Tergugat II, selanjutnya diberi tanda P-38;
39. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat PT RAYYA SATU INDONESIA
tertanggal 22 Juni 2023. Perihal ulasan pekerjaan kontrak pembangunan
proyek Chadstone Cikarang., selanjutnya diberi tanda P-39;

Jkt.Pst
40. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor 001/PAK.INT/XII/2022
oleh PT POLLUX ADITAMA KENCANA tanggal 20 Desember 2022 Perihal
Laporan Rekapitulasi Denda Keterlambatan Konsumen Apartemen
Chadstone Cikarang, Lampiran Daftar Denda Keterlambatan Konsumen
Apartemen Chadstone Cikarang., selanjutnya diberi tanda P-40;
41. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor 22/TP/CHD/VII/21

perihal: PEMBANGUNAN CHADSTONE CIKARANG STRUKTUR
ARSITEKTUR PLUMBING DAN MEKANIKAL ELEKTRIKAL
REKOMENDASI PEMBAYARAN RETENSI, tanggal 23 Juli 2021 dari PT
NUANSA TRIUTAMA JAYA selaku Quantity Surveyor kepada Pemohon.,
42. Fotocopy sesuai dengan Salinan/Turunan Aslinya dari Putusan PKPU

Nomor: 106/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst, Tertanggal 04 Juni

Nomor: 220/Pdt.SUS-PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst, Tertanggal 03
September 2020., selanjutnya diberi tanda P-43;

Nomor: 271/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 01 Oktober

Nomor: 130/Pdt.Sus-PKPU/2021/PN-Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 20 Mei

Nomor: 131/Pdt.Sus-PKPU/2021/PN-Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 20 April

Nomor: 244/Pdt.Sus-PKPU/2021/PN-Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 28 Juli

Nomor: 308/Pdt.Sus-PKPU/2021/PN-Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 05 Oktober

Jkt.Pst
Nomor: 87/Pdt.Sus-PKPU/2022/PN-Niaga.Jkt.Pst Tertanggal 31 mei 2022,
50. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No. 020272 /FIN/PAK/VIII/2023
tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Pembayaran Konsultan
Pengkajian Teknis, selanjutnya diberi tanda P-50;
51. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No. 020276/FIN/PAK/VIII/2023

tanggal 30 Agustus 2023. Perihal : Laporan Gaji Staff dan Tim Lapangan.,
52. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No. 020271/FIN/PAK/VIII/2023

tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Pembelian Material,
53. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat No. 020277/FIN-PAK/VIII/2023.

tanggal 30 Agustus 2023 Perihal: Pemberitahuan Kerugian Gagal Cair
Jaminan Pelaksana., selanjutnya diberi tanda P-53;
tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Biaya Pengembalian (Refund)
Akibat Pembatalan Unit Apartemen Chadstone Cikarang Oleh Para
Konsumen, selanjutnya diberi tanda P-54;
tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Pembayaran Bunga Bank.,
tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Denda Keterlambatan Serah
Terima Apartement Chadstone Cikarang., selanjutnya diberi tanda P-56;
57. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Peta Identifikasi Kolom dan Balok
yang mengalami kerusakan, selanjutnya diberi tanda P-57;
58. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Beton
Kepala Kolom Tower A, selanjutnya diberi tanda P-58;
59. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok
Tower A, selanjutnya diberi tanda P-59;
60. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Balok,

Jkt.Pst
(Selimut Beton) Tower A, selanjutnya diberi tanda P-64;
Tower B, selanjutnya diberi tanda P-65;
Tower C, selanjutnya diberi tanda P-69;
dan Dinding STP, selanjutnya diberi tanda P-73;
74. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur
Dinding Lower Ground, selanjutnya diberi tanda P-74;
75. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Plat
Lantai 3, selanjutnya diberi tanda P-75;
76. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Roof
Top Tower A, selanjutnya diberi tanda P-76;

Jkt.Pst
77. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Roof
Top Tower A, selanjutnya diberi tanda P-77;
78. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan pada Struktur Beton
Ramp dan Plat Lantai Lower Ground (LG), selanjutnya diberi tanda P-78;
79. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan Struktur Pit Lift
Passanger Mall, selanjutnya diberi tanda P-79;
80. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Pit Lift
Passanger Mall, selanjutnya diberi tanda P-80;
81. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Struktur Baja
Lift dan genangan air pada dasar Pit Lift Passanger Mall, selanjutnya diberi
tanda P-81;
Lift Passanger Mall, selanjutnya diberi tanda P-82;
Lift Service Mall, selanjutnya diberi tanda P-83;
84. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Panel Mesin
Lift Passanger Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-84;
85. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Panel Mesin
Lift Service Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-89;

Jkt.Pst
Lift Passanger Soho Timur, selanjutnya diberi tanda P-94;
95. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran Lift
Passanger Soho Timur, selanjutnya diberi tanda P-95;
dan Panel Lift Service Soho Timur, selanjutnya diberi tanda P-96;
Lift Service Soho Timur, selanjutnya diberi tanda P-97;
98. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran Hook
Ruang Mesin Lift Passanger Tower A, selanjutnya diberi tanda P-98;
99. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada dinding ruang
Mesin dan Panel Lift Passanger Tower A, selanjutnya diberi tanda P-99;
102. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Sekeliling
Hook Ruang Mesin dan Dinding Pit Lift Service Tower A, selanjutnya diberi
tanda P-102;
103. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Dinding Pit Lift
Service Tower A, selanjutnya diberi tanda P-103;
dan Genangan Air dalam Pit Lift Service Tower A, selanjutnya diberi tanda
P-104;
Lift Service Tower A, selanjutnya diberi tanda P-105;
dan Genangan Air dalam Pit Lift Service Tower A, selanjutnya diberi tanda
P-106;

Jkt.Pst
107. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran dalam Pit
Lift Passanger Tower B, selanjutnya diberi tanda P-107;
108. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kebocoran sekeliling Hook
Ruang Mesin Lift Passanger Tower B, selanjutnya diberi tanda P-108;
109. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Pit Lift
Passanger Tower B, selanjutnya diberi tanda P-109;
110. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Mesin Lift
Passanger Tower B, selanjutnya diberi tanda P-110;
111. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran Pit Lift dan
kerusakan Sangkar Lift Service Tower B, selanjutnya diberi tanda P-111;
112. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran Pit Lift dan
Kelalaian dalam Pemasangan Struktur Baja Lift Service Tower B (lantai
11) yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-112;
Lift dan Kebocoran sekeliling Hook Lift Service Tower B, selanjutnya diberi
tanda P-113;
Lift Service Tower B, selanjutnya diberi tanda P-114;
115. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Genangan Air pada Dasar Pit
117. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Panel, dan
Struktur Baja Lift Service Tower C, selanjutnya diberi tanda P-117;
118. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Genangan Air pada dasar Pit
Lift dan Kerusakan Panel, serta Struktur Baja Lift Service Tower C,

Jkt.Pst
121. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Sumber Kebocoran pada Lift
Passanger Hotel, selanjutnya diberi tanda P-121;
122. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Kerusakan Dinding dan Mesin
Lift Passanger Hotel, selanjutnya diberi tanda P-122;
123. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Dinding Lift
Passanger Hotel, selanjutnya diberi tanda P-123;
124. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Soho Barat
yang tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-124;
127. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Rangka dan
Partisi Dinding Fasad Soho Barat, selanjutnya diberi tanda P-127;
Partisi Dinding Fasad Soho Barat dan Pemasangan ACP yang tidak sesuai
SOP., selanjutnya diberi tanda P-128;
SOP, selanjutnya diberi tanda P-129;
SOP., selanjutnya diberi tanda P-130;
SOP, selanjutnya diberi tanda P-131;
132. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Shaft Soho
Barat, selanjutnya diberi tanda P-132;
133. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Shaft Soho
134. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit-Unit Soho

Jkt.Pst
150. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower A yang
tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-150;

Jkt.Pst
151. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower A yang
tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-151;
152. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Akibat Pekerjaan Fasad Tower
A yang tidak sesuai dengan SOP, selanjutnya diberi tanda P-152;
156. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower D yang
tidak sesuai SOP, selanjutnya diberi tanda P-156;
161. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Unit-Unit
akibat Pekerjaan Fasad Tower D yang tidak sesuai SOP, selanjutnya
diberi tanda P-161;
diberi tanda P-162;
diberi tanda P-163;
diberi tanda P-164;

Jkt.Pst
diberi tanda P-165;
diberi tanda P-166;
diberi tanda P-167;
diberi tanda P-168;
169. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto Pekerjaan Fasad Tower C yang
akibat Pekerjaan Fasad Tower C yang tidak sesuai dengan SOP,
175. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Plumbing
Tower A akibat pekerjaan tidak dilakukan sesuai dengan SOP, selanjutnya
diberi tanda P-175;

Jkt.Pst
176. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Plumbing
Tower A akibat pekerjaan tidak dilakukan sesuai dengan SOP, selanjutnya
diberi tanda P-176;
177. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat kostruksi
Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-
177;
178;
179;
180;
Tower C akibat kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit Tower C yang
disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-181;
182. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Plafond
Koridor Unit Tower C akibat kerusakan / cacat kostruksi Plumbing Unit
Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-182;
183. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan kerusakan / cacat
kostruksi Plumbing Unit Tower C yang disembunyikan, selanjutnya diberi
tanda P-183;
kostruksi (pekerjaan tidak sesuai SOP) Plumbing Unit Tower C yang
disembunyikan, selanjutnya diberi tanda P-184;
tanda P-185;
kostruksi Plumbing Unit Tower D yang disembunyikan, selanjutnya diberi
tanda P-186;

Jkt.Pst
kostruksi Plumbing Unit Tower D yang disembunyikan, selanjutnya diberi
tanda P-187;
188. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan pada Pada Plafond
Tower D akibat kerusakan / cacat pekerjaan kostruksi Plumbing Unit
Tower D, selanjutnya diberi tanda P-188;
tanda P-189;
190. Fotocopy sesuai dengan Printout dari Foto kerusakan / cacat konstruksi
dalam pemasangan Crown ACP Tower A, selanjutnya diberi tanda P-190;
dalam pemasangan Crown ACP Tower A, selanjutnya diberi tanda P-191;
dalam pemasangan Crown ACP Tower B, selanjutnya diberi tanda P-192;
dalam pemasangan Crown ACP Tower B, selanjutnya diberi tanda P-193;
dalam pemasangan Crown ACP Tower C, selanjutnya diberi tanda P-194;
dalam pemasangan Crown ACP Tower D, selanjutnya diberi tanda P-198;

Jkt.Pst
Menimbang, bahwa terhadap bukti P-1 sampai dengan P-201 tersebut
telah sesuai dengan aslinya dan telah dibubuhi materai yang cukup sehingga
dapat dipergunakan dalam pembuktian;
Menimbang, bahwa Penggugat selain mengajukan bukti surat-surat
tersebut di atas, juga telah mengajukan saksi 4 (empat) orang di persidangan
yang telah menerangkan di bawah sumpah, keterangan saksi-saksi tersebut
1. Saksi F E N N Y yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah

 Bahwa Saksi bekerja pada PT Pollux Aditama Kencana selaku

Project Proyek Manager sejak tahun 2020;
 Bahwa Saksi jelaskan mengenai jobdesk Saksi selaku Project proyek

Manager melingkupi merencanakan budget dengan waktu
perencanaan dalam penyelesaian proyek dalam satu proyek;
 Bahwa Saksi memiliki atasan bernama Sdr Tan Beng Sen dan
secara garis besar Saksi dalam melakukan pekerjaannya di bawah
Sdr. Tan Beng Sen;
 Bahwa Saksi benar ditugaskan pada proyek pembangunan

Chadstone Cikarang sejak pertengahan tahun 2020;
 Bahwa Saksi sebelumnya tidak langsung bekerja pada proyek

Chadstone Cikarang melainkan terlebih dahulu bekerja pada proyek
PT Pollux Aditama Kencana yang lain;
 Bahwa Saksi mengetahui kontraktor proyek Chadstone Cikarang

namun pada saat Saksi mulai bekerja pada Proyek Chadstone
Cikarang Kontraktor tersebut sudah tidak lagi memegang proyek
Chadstone Cikarang;
 Bahwa secara garis besar Saksi mengetahui terkait hubungan hukum

antara PT Pollux Aditama Kencana dengan PT NKE selaku Tergugat
dalam perkara ini berdasarkan data-data dan dokumen perusahaan
yang Saksi miliki;
 Bahwa Saksi jelaskan data dan dokumen yang dimaksud adalah

berupa Kontrak Kerja dan Addendum perpanjangan waktu kerja
tentang pekerjaan SAP dan ME;

Jkt.Pst
 Bahwa Saksi Pekerjaan SAP meliputi pekerjaan struktur, arsitektur,
dan plumbing. Kemudian Pekerjaan ME meliputi pekerjaan
Mechanical electrical;
 Bahwa Saksi kembali berdasarkan data dan dokumen yang Saksi

ketahui terkait kontrak pekerjaan SAP bernilai Rp.
900.000.000.000 (sembilan ratus milyar rupiah) dengan jangka
waktu pekerjaan selama 2 tahun 5 bulan dan untuk kontrak
pekerjaan ME bernilai Rp.180.000.000.000 (seratus delapan puluh
milyar rupiah) dengan jangka waktu pekerjaan selama kurang
lebih 8 bulan;
 Bahwa perihal progress pekerjaan SAP proyek Chadstone

Cikarang yang Saksi ketahui berdasarkan data dan dokumen
yang Saksi miliki adalah baru sebesar 87,87% dan untuk
pekerjaan ME adalah sebesar 64%;
 Bahwa Saksi pihak Kontraktor dalam melakukan pekerjaan SAP

dan ME belum menyelesaikan 100% pekerjaan pada saat
meninggalkan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang;
 Bahwa menurut saksi perihal penilaian progress pekerjaan SAP

tersebut sebelumnya belum final karena belum memiliki
persetujuan dari pihak pemberi tugas sebagaimana data dan
dokumen yang Saksi miliki, sedangkan untuk penilaian progres
pekerjaan ME telah mencapai final karena telah memiliki persetujuan
dari pihak pemberi tugas proyek Chadstone Cikarang yaitu PT Pollux
Aditama Kencana;
 Bahwa Saksi dalam waktu pekerjaan SAP dan ME sebagaimana

dalam kontrak telah dilakukan peranjangan waktu pekerjaan namun
sampai pada saat jangka waktu pekerjaan yang telah ditetapkan
tersebut pekerjaan proyek Chadstone Cikarang belum juga di
selesaikan 100% oleh kontraktor;
 Bahwa Saksi terkait keterlambatan pekerjaan yang dilakukan oleh

kontraktor PT NKE – CNQC berdasarkan surat rekomendasi
Management Konstruksi PT Aesler pada pokoknya menerangkan
perihal denda keterlambatan yang dikenakan untuk masing-masing
pekerjaan adalah 5% apabila kontraktor tidak bisa menyelesaikan
pekerjaan sebagaimana waktu yang di perjanjikan;

Jkt.Pst
 Bahwa Saksi juga benar tertera dalam kontrak pekerjaan SAP dan
ME antara PT Pollux Aditama Kencana dengan PT NKE – CNQC
menyebutkan apabila kontraktor tidak dapat menyelesaikan
pekerjaan tepat waktu sesuai dengan spesifikasinya akan
mendapatkan pinalti;
 Bahwa Saksi Management Konstruksi adalah bidang yang

bertanggung jawab untuk mengawasi progres pembangunan proyek
selama pembangunan proyek berlangsung hingga dengan selesai;
 Bahwa Management Konstruksi adalah pihak yang di tunjuk oleh

Pemilik Proyek untuk melakukan pengawasan;
 Bahwa saksi jelaskan dalam hal penilaian progres pekerjaan proyek

PT Pollux Aditama Kencana telah menunjuk QS independent
(quantity surveyor) untuk melakukan pengecekan progres terhadap
kedua pekerjaan tersebut;
 Bahwa adapun tugas QS (quantity surveyor) adalah untuk

mencocokan laporan pekerjaan yang diajukan oleh kontraktor dengan
progres asli pekerjaan di lapangan;
 Bahwa menurut saksi senyatanya kedudukan QS (quantity surveyor)

masih dalam cakupan management konstruksi namun dalam hal ini
PT Pollux Aditama Kencana menunjuk sendiri QS independent
(quantity surveyor) yang mana tidak berada di bawah management
pemilik proyek untuk melakukan pengecekan terhadap progres
pekerjaan yang telah diajukan kontraktor dengan progres asli di
lapangan tanpa intervensi dari pihak manapun;
 Bahwa dapat Saksi jelaskan QS independent (quantity surveyor)

yang di tunjuk oleh PT Pollux Aditama Kencana dalam proyek
Chadstone Cikarang ini adalah PT Rayya Satu;
 Bahwa Saksi berdasarkan penilaian progress pekerjaan dari QS

independent (quantity surveyor) PT Rayya Satu terkait pekerjaan
SAP adalah 84% dan terkait pekerjaan ME adalah 60%;
 Bahwa Saksi mengetahui adanya perbaikan-perbaikan pekerjaan

proyek (defect work) yang dilakukan PT Pollux Aditama Kencana
dikarenakan Saksi sendirilah yang menandatangani purchase

Jkt.Pst
order guna penunjukkan kontraktor lain untuk melakukan perbaikan
pekerjaan proyek Chadstone Cikarang tersebut;
 Bahwa sepengetahuan Saksi adapun nilai kerugian yang didetrita

PT Pollux Aditama Kencana dalam hal perbaikan Deffect Work
adalah senilai kurang lebih Rp.68.000.000.000 (enam puluh
delapan milyar rupiah);
 Bahwa Saksi nilai kerugian Deffect Work tersebut adalah Saksi

sendiri yang menghitungnya karena Saksi selaku Project Proyek
Manager dan Saksi sendirilah yang mengeluarkan purchase order
perihal perbaikan-perbaikan Deffect Work tersebut;
 Bahwa Saksi nilai Deffect Work tersebut sudah mencakup area

lain, seperti bangunan Gedung, lift, kelistrikan dan sebagainya;
 Bahwa Saksi mengenai Singular sempat mengkalim biaya karena

pada saat mereka melakukan pekerjaan untuk lift saat itu tidak ada
ketersediaan listrik yang memadai dan beban biaya kemudian
dibebankan kepada kontraktor;
 Bahwa menurut Saksi mengenai perbaikan-perbaikan pekerjaan

Saksi mengetahui dari pihak lapangan;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui perihal gugatan ataupun tuntutan

PKPU yang diajukan kepada PT Pollux Aditama Kencana akibat
keterlambatan penyelesaian proyek pembangunan Chadstone
Cikarang;
 Bahwa Saksi jelaskan pada umumnya apabila terdapat kontrak

pekerjaan proyek yang seperti Chandstone Cikarang ini maka
dari pihak Kontraktor akan memberikan jaminan uang muka dan
jaminan pelaksanaan, kemudian pada umumnya jaminan uang
muka tersebut akan disampaikan sama dengan persentase yang
kita bayarkan ke kontraktor. Sehingga apabila pada saat cut off
progress belum mencapai persentase 100% secara tidak
langsung uang muka yang pihak Saksi berikan itu masih
dipegang pihak kontraktor dimana uang muka yang diberikan
kepada Kontraktor serupa dengan modal awal yang mana nanti
uang muka tersebut akan dipotong berdasarkan progres yang
diajukan oleh kontraktor. Oleh karenanya apabila progress

Jkt.Pst
pekerjaan belum mencapai 100% otomatis jaminan uang muka
tersebut masih ada pada pihak kontraktor;
 Bahwa Saksi pada saat berhentinya proyek konstruksi tersebuy pada

umumnya telah ada Planing berkaitan jangka waktu penyelesaian
dengan jangka waktu tertentu dengan biaya tertentu dan hal tersebut
kemudian akan diampaikan kepada pimpinan Saksi yang mana
setelahnya akan dikeluarkan biaya-biaya seperti biaya pembelian
material, biaya untuk staff lapangan dan sebagainya;
 Bahwa Saksi untuk pinjaman dari pihak lain sepengetahuan Saksi

ada dari pihak bank namun untuk detailnya Saksi tidak mengetahui;
 Bahwa Saksi juga pernah datang mendampingi Sdr Tan Beng Sen
sebagai Saksi pada Persidangan Arbitrase;
 Bahwa terkait keterangan Saksi pada persidangan hari ini mengenai

progress pekerjaan dan sebagainya juga telah disampaikan Sdr Tan
Beng Sen sebelumnya pada Persidangan Arbitrase;
 Bahwa Saksi tidak pernah melihat maupun mendampingi Sdr. Tan

Beng Sen untuk bersaksi dalam perkara Pembatalan Putusan BANI
di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;
 Bahwa terkait Putusan BANI Saksi hanya membaca secara sekilas

mengenai isi putusan terkait nilai Rp. 125.000.000.000 (seratus dua
puluh lima milyar rupiah);
 Bahwa terkait dokumen penilaian progress kerja SAP dan ME

sepengetahuan Saksi telah diajukan dalam perkara Arbitrase namun
Saksi tidak mengingat apakah hal tersebut juga diterangkan dalam
Putusan BANI;
 Bahwa mengenai Alat Bukti Dokumen dari PT Aesler sepengetahuan

Saksi juga sudah pernah diajukan dalam perkara Arbitrase
sebelumnya;
 Bahwa sepengetahuan Saksi pemilik dari pada PT Aesler dalah Jang

Rony dan juga telah diperiksa dalam Persidangan Arbitrase
sebelumnya;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui bahwa Jang Ronny telah

mengklarifikasi terkait dokumen tersebut yang menerangkan bahwa
”yang melakukan kesalahan adalah kontraktor” pada saat

Jkt.Pst
Persidangan Arbitrase namun Saksi tidak mengetahui apakah terkait
hal tersebut juga dimuat dalam Putusan BANI;
 Bahwa menurut saksi terkait nilai progress pekerjaan yang dilakukan

oleh PT NKE – CNQC yang saksi jelaskan sebelumnya, Saksi
mengetahui ada invoice yang masih belum dibayarkan pihak PT
Pollux Aditama Kencana dan seingat Saksi hal ini juga sudah
ditanyakan pihak Kuasa Hukum Tergugat pada persidangan
Arbittrase sebelumnya kepada Sdr Tan Ben Seng;
 Bahwa Saksi jelaskan dalam persidangan pada hari ini sebelumnya

juga sudah pernah dibahas dalam Persidangan Arbitrase;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui mengenai progres pekerjaan yang

dilakukan PT NKE – CNQC tidak mencapai 90% karena tidak dibayar
oleh PT Pollux Aditama Kencana sudah ditanyakan atau belum pada
Persidangan Arbitrase sebelumnya;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait Putusan BANI sudah dalam

proses eksekusi dalam Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;
2. Saksi TENY SITI FEBRYANI yang telah memberikan keterangan di bawah

sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
 Bahwa jabatan Saksi di PT Pollux Aditama Kencana adalah Side

Project Manager;
 Bahwa tugas Saksi adalah mengotrol progress pekerjaan di

lapangan dan mengontrol budget pekerjaan di lapangan dimana
dalam perkejaan tersebut ada target yang harus dipenuhi sesuai
dengan yang telah ditentukan;
 Bahwa Saksi aktif bergabung dalam proyek pekerjaan Chadstone

Cikarang sejak Februari 2022;
 Bahwa pimpinan Saksi sama dengan Saksi Fenny yaitu Sdr Ten
Beng Seng;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui secara detail kontrak-kontrak

pekerjaan antara PT Pollux Aditama Kencana dan PT NKE – CNQC
selain dari pada dokumen-dokumen yang ada pada kantor;
 Bahwa menurut saksi terkait paket kontrak kerja antara PT Pollux

Aditama Kencana dan PT NKE - CNQC adalah berupa kontrak

Jkt.Pst
pekerjaan untuk SAP (struktur, arsitektur, dan plumbing) dan ME
(Mechanical electrical);
 Bahwa Saksi mengenai jangka waktu kontrak pekerjaan tersebut

Saksi tidak mengetahui karena Saksi tidak mempelajari secara detai
kontrak kerja yang ada pada PT Pollux Aditama Kencana dengan PT
NKE – CNQC;
 Bahwa Saksi setelah kontraktor PT NKE – CNQC meninggalkan

pekerjaan pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan apa yang
Saksi temui dilapangan memang benar terdapat banyak perbaikan-
perbaikan yang kemudian dikerjakan ulang oleh pihak PT Pollux
Aditama Kencana yang mana pada kaitannya hal tersebut
seharusnya masih menjadi tugas dan tanggung jawab kontraktor PT
NKE – CNQC;
 Bahwa adapun perbaikan yang dilakukan oleh PT Pollux Aditama

Kencana tersebut seperti ada retak pada struktur balok dan kolom
area basement dimana basement adalah 13-27. Karena gedung kita
terdapat 48 lantai struktur;
 Bahwa Saksi juga masalah yang ditemukan oleh para penghuni saat
ini adalah bocor fasad dimana posisi fasad adalah pada luar gedung
yang mana area luar gedung itu terlihat belum siap kemudian
sambungan antara breakcast tidak di kerjakan dengan baik sehingga
menimbulkan kebocoran;
 Bahwa Saksi jelaskan terhadap perbaikan-perbaikan tersebut

dibuatkan suatu laporan;
 Bahwa Saksi menjelaskan mengenai bukti P-26 terkait Deffect

Work, terdapat 4 tower yang mana satu tower terdapat 912
kamar untuk tower c, tower b, dan tower d. Kemudian untuk
tower a terdapat 714 kamar. Total keseluruhanya terdapat
403.000 unit. Dari keseluruhan unit tersebut yang telah dilakukan
perbaikan sampai dengan hari ini adalah sekitar kurang lebih
1500 unit;
 Bahwa Saksi kembali pada saat kontraktor PT NKE – CNQC

meninggalkan proyek konstruksi persentase pembangunan
belum mencapai 100% sepenuhnya dan untuk itu pihak PT
Pollux Aditama Kencana harus melakukan perbaikan-perbaikan

Jkt.Pst
dan melanjutkan penyelesaiaan pembangunan termasuk juga
mekakukan finishing ulang akibat adanya kerusakan-kerusakan
yang sebelumnya Saksi jelaskan;
 Bahwa Saksi menjelaskan akibat dari pada keterlambatan

penyelesaian pekerjaan oleh pihak Kontraktor PT NKE – CNQC
tersebut berdampak pula pada keterlambatan serah terima unit
kepada konsumen yang kemudian membuat beberapa
konsumen menuntut pengembalian uang muka/dana atas
pembelian unit apartemen Chadstone Cikarang tersebut;
 Bahwa menurut saksi dalam melakukan perbaikan-perbaikan

tersebut sepengetahuan Saksi PT Pollux Aditama Kencana sejak
2020 telah menunjuk kontraktor lain untuk melanjutkan konstruksi
dan perbaikan-perbaikan terhadap proyek pekerjaan Apartemen
Chadstone Cikarang tersebut;
 Bahwa Saksi berdasarkan apa yang Saksi tangani di lapangan

terhadap perbaikan-perbaikan proyek yang dilakukan disiapkan
sendiri oleh PT Pollux Aditama Kencana mulai dari staf dan lain
sebagainya termasuk biaya pengeluaran material, gaji staff
lapangan, upah tenaga dan sebagainya dimana laporan keuangan
terkait hal tersebut Saksi sendiri yang membuatnya dan untuk
kemudian di lapokan kepada pimpinan Saksi yakni Sdr Tan Beng
Sen;
 Bahwa Saksi menjelaskan berdasarkan rekapan keuangan yang

Saksi buat selama Saksi menjabat adapun biaya pengeluaran
terkait tenaga kerja lapangan sekitar kurang lebih Rp.
2.000.000.000 (dua milyar rupiah) dan untuk biaya pembelian
material kurang lebih juga Rp.2.000.000.000 (dua milyar rupiah).
Perhitungan tersebut diluar rekapan gaji staff karena Saksi tidak
bertanggung jawab terkait hal tersebut;
 Bahwa benar pada persidangan di Arbitrase Saksi juga menjadi

Saksi dalam persidangan Arbitrase dan keterangan yang Saksi
sampaikan dalam persidangan ini sebelumnya telah juga Saksi
sampaikan dalam persidangan Arbitrase namun tidak secara
keseluruhan;

Jkt.Pst
 Bahwa keterangan Saksi dalam persidangan ini terkait klaim
kerusakan adalah benar telah Saksi sampaikan dan terangkan juga
pada persidangan Arbitrase sebelumnya;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait telah adanya putusan Arbitrase

dan Saksi hanya datang sebagai Saksi pada persidangan Arbitrase
sebelumnya;
 Bahwa Saksi juga pernah menjadi Saksi dalam perakra Pembatalan

Putusan BANI yang diajukan oleh PT Pollux Aditama Kencana di
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;
 Bahwa apa yang Saksi sampaikan pada persidangan hari ini beserta
bukti yang dimaksud juga telah Saksi sampaikan pada Persidangan
di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan;
 Bahwa berdasarkan kontrak pekerjaan antara PT Pollux Aditama

Kencana dan PT NKE – CNQC tertera bahwa penyelesaian
perselisihan pada badan Arbitrase;
 Bahwa Saksi tidak mengerti terkait untuk detail perselisihan seperti

apa yang dimaksudkan dalam kontrak tersebut;
 Bahwa mengenai keterangan penyelesaian perselisihan pada

Arbitrase dalam kontrak pekerjaan tersebut tidak ditanyakan pada
saat Saksi menjadi Saksi di persidangan Arbitrase;
 Bahwa benar ada kerugian kerugian yang di derita PT Pollux Aditama

Kencana setelah penghentian pekerjaan yang dilakukan oleh PT
NKE
– CNQC sepanjang sepengetahuan Saksi setelah Saksi menjabat
dan Saksi tidak mengetahui detail apakah hal ini juga telah di
selesaikan pada Persidangan Arbitrase sebelumnya;
3. Saksi INTAN RAHMANI yang telah memberikan keterangan di bawah

sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
 Bahwa Saksi bekerja di PT Pollux Aditama Kencana sebagai Side

Supervisor bertugas sebagai pengawas lapangan atas pekerjaan
teknik sipil yang ada di lapangan;
 Bahwa Saksi bekerja pada proyek pembangunan Chadstone
Cikarang sejak bulan Maret Tahun 2022;
 Bahwa pada awal Saksi dan Saksi Herwanto masuk dan bekerja
pada proyek pebangunan Chandstone Cikarang sepengetahuan

Jkt.Pst
Saksi sudah tidak ada Kontraktor di lapangan namun berdasarkan
dokumen yang ada di kantor maupun lapangan diketahui Kontraktor
Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang adalah Perusahaan NKE
– CNQC;
 Bahwa berdasarkan dokumen yang ada di kantor maupun di
lapangan yang Saksi ketahui adapun ruang lingkup pekerjaan dari
Kontraktor Pembangunan Chadstone Cikarang yakni Perusahaan
NKE – CNQC adalah meliputi Struktur, Arsitektur, Plumbing, dan
Mechanical Elektrical;
 Bahwa pekerjaan Struktur yang dimaksud adalah meliputi pekerjaan
struktur bangunan berupa kolom, balok, Plat, serta dinding
bangunan;
 Bahwa Saksi adalah orang yang bekerja dan terjun langsunug
kelapangan Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang;
 Bahwa ruang lingkup dan detail tugas Saksi di lapangan pada Proyek
Pembangunan Chadstone Cikarang adalah sama dengan Saksi
Herwanto;
 Bahwa sepengetahuan saksi Gedung Soho pada awalnya
difungsikan untuk kantor namun sekarang berubah menjadi Service
Apartment;
 Bahwa terhadap Bukti P-58 terlihat jarak antara coran lama dan
coran baru dimana pada saat ditemukan kondisi kolom tersebut
sudah diplester dan diaci yang pada awalnya yang terlihat hanyalah
berupa retak rambut kemudian ketika dilakukan pemeriksaan dengan
cara dikupas plester dan acian kolom didapati gap atau jarak
terhadap coran tersebut;
 Bahwa kerusakan pada Bukti P-58 tersebut ditemukan pada tahun
2022, dan kerusakan ini adalah akibat daripada kesalahan dalam
melakukan pengecoran;
 Bahwa terkait dengan Bukti P-62 yakni kerusakan pada struktur balok
Tower A 07 Foto menunjukkan bahwa balok dengan kondisi kopong
dimana betonnya tidak padat yang pada saat dilakukan
pembongkaran beton tersebut berongga / bolong;
 Bahwa menurut saksi terkait dengan Bukti P-62 yakni kerusakan
pada struktur balok Tower A 23 Foto menunjukkan bahwa akibat
pengecoran balok yang tidak sesuai standar menyebabkan besi balok
terekspose dan menjadi berkarat dimana seharusnya pada Beton

Jkt.Pst
besi tersebut tidak boleh sampai berkarat karena korosi sebab akan
mengurangi kekuatan struktur. Hal yang sama juga terjadi pada Balok
Tower A 24, Balok Tower A 25 pada Bukti Foto P-63. Dan Balok
Tower A 26 serta Balok Tower A 27 pada Bukti Foto P-64;
 Bahwa terkait Bukti Foto P-65 sampai dengan P-66, serupa dengan
Bukti P-62 dan P-63 dimana Foto menunjukkan bahwa akibat
pengecoran balok yang tidak sesuai standar menyebabkan keropos
dan besi balok kemudian menjadi terekspose hingga menjadi
berkarat karena korosi hal tersebut beresiko mengurangi kekuatan
pada struktur;
 Bahwa untuk Bukti Foto P-69 sampai dengan P-73 adalah ada pada
Tower C dengan permasalahan serupa sebagaimana yang
sebelumnya Saksi telah jelaskan;
 Bahwa pada Bukti Foto kerdua pada P-73, STP yang dimaksud
adalah Sawage Treatment Plant difungsikan untuk pengolahan air
kotor yang dikenal dengan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL).
Dimana seharusnya dinding tersebut kedap air seperti halnya sebuah
kolam renang namun nyatanya pada dinding STP tersebut terjadi
kebocoran higga menyebabkan rembesan air keluar dari dinding
tersebut;
 Bahwa pada Bukti Foto P-74 terdapat di bagian Lower Ground yang
seharusnya juga dinding tersebut kedap air karena posisinya yang
berada di bassement dimana dalam ruangan tersebut terdapat
instalasi listrik yang terus menerus terkena air rembesan pada
dinding tersebut;
 Bahwa Saksi jelaskan terhadap bukti P-75 tersebut ada pada struktur
plat area mall lantai 3 parkiran;
 Bahwa terhadap Bukti Foto P-76, ada pada lantai 58 Tower A
terdapat dak Roof Top dimana kasusnya serupa dimana terdapat
rembesan pada plat;
 Bahwa Bukti Foto P-77 memiliki kasus serupa yaitu terdapat
rembesan air namun posisinya ada pada koridor lantai 58 Tower A
dan di bawahnya terdapat instalasi listrik yang apabila terus menerus
terkena rembesan air akan beresiko konsleting;
 Bahwa terhadap Bukti Foto-78, Foto menunjukkan keretakan pada
struktur beton ramp yang mengalami cacat struktur dikarenakan
semen beton yang tidak memenuhi persyaratan sehingga tulangan

Jkt.Pst
besi tidak dicover beton dengan sempurna sehingga besi terekspos
dan apabila terkena udara/air akan menjadi berkarat dan mengurangi
kekuatan struktur dalam menahan beban bangunan. Terlebih posisi
kerusakan tersebut berada di ruang terbuka dimana tempat
kendaraan umum berlalu lintas;
 Bahwa terhadap Bukti P-79 sampai dengan Bukti P-83 adalah
kerusakan pada Lift Service Passanger Mall mulai dari lantai
Bassement hingga Lantai 5 diamana terdapat kebocoran pada area
Roof Top Lift di Lantai 6 sehingga mengakibatkan kabel-kabel lift
terkena air serta struktur baja pada lift menjadi berkarat, kemudian
juga terdapat genangan air pada dasar Lift tersebut;
 Bahwa terhadap Bukti P-84 Foto terletak pada Lift Passanger Soho
Barat. Foto tersebut menunjukkan gambar panel lift yang berada
pada sangkar lift dimana akibat dari kebocoran dari Dak Roof Top Lift
mengakibatkan korsleting listrik hingga menyebabkan satu lift
keseluruhan tidak dapat berfungsi dan harus diganti secara
keseluruhan;
 Bahwa terhadap Bukti Foto P-85 menunjukkan kondisi struktur baja
Lift Passanger Soho Barat yang sudah dilakukan perbaikan dan
pengecatan ulang sebagaimana pada Bukti P-87. Dimana
sebelumnya struktur baja tersebut mengalami kerusakan berupa
karat pada struktur baja lift tersebut;
 Bahwa terhadap Bukti Foto P-88, foto tersebut menunjukkan Counter
Weight Lift Passanger Soho Barat yang mana juga mengalami
kerusakan berupa karat;
 Bahwa terhadap Bukti Foto P-89 sampai dengan Bukti Foto P-93 ada
pada Lift Service Soho Barat dengan permasalahan yang serupa
sebagaimana telah Saksi jelaskan terhadap Bukti Foto P-79 sampai
dengan P-88;
 Bahwa terhadap Bukti Foto P-93 menunjukkan sumber kebocoran
yakni dak Roof Top Lift yang ada pada lantai 6;
 Bahwa terhadap Bukti Foto P-94 dan Bukti Foto P-95 yakni
kerusakan pada Lift Passanger Soho Timur memiliki permasalahan
serupa sebagaimana sebelumnya telah Saksi jelaskan, nampak juga
pada Bukti Foto P-95 terjadi kebocoran yang cukup parah dimana air
akan mengalir seperti air terjun;

Jkt.Pst
 Bahwa terhadap Bukti Foto P-96 dan Bukti Foto P-97 menunjukkan
dasar Lift Service Soho Timur yang sebelumnya tergenang air akibat
kebocoran yang serupa sebagaimana telah Saksi jelaskan
sebelumnya;
 Bahwa terhadap Bukti foto P-96 menunjukkan dasar Lift Serciver dari
Soho Timur dimana sebelumnya dasar lift tersebut tergenang air
akibat kebocoran;
 Bahwa terhadap bukti foto P-98 sampai dengan P-101 menunjukkan
adanya kebocoran pada sekeliling Hook dimana posisi Hook tersebut
berada di atas Ruang Mesin Lift Tower;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui pasti nilai kerugian yang ditimbulkan
akibat cacat mutu bangunan tersebut namun selama Saksi berada di
lapangan dan melakukan proses perbaikan ada banyak sekali unit
yang menjadi terlambat untuk dilakukan serah terima kepada
customer karena kerusakan kerusakan tersebut;
 Bahwa atas keterlambatan dilakukannya Serah Terima tersebut
berdampak pada adanya denda keterlambatan yang harus
dibayarkan kepada customer oleh pihak pemilik proyek Apartemen
Chadstone, permintaan pengembalian refund oleh customer atas
pembatalan pembelian unit, dan beberapa somasi yang dilayangkan
akibat unit yang tidak bisa diserahkan karena kerusakan dan atau
cacat mutu bangunan tersebut;
 Bahwa Saksi mengetahui permasalahan tersebut berdasarkan
informasi dari Tenant Relation (TR) dimana Saksi dan TR saling
berkomunikasi terkait permasalahan keluhan-keluhan customer
terhadap kerusakan unit. TR akan menampung keluhan customer
baik laporan atau protes para tenant terhadap unit yang lambat
dilakukan serah terima kepada divisi Side Proyek baik masalah unit
belum bisa diserah terima, lift tidak dapat berfungsi dan saebagainya;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui kapan waktu terakhir pastinya
Kontraktor CNQC-NKE berada di lapangan proyek pembangunan
Chadstone Cikarang;
 Bahwa Saksi tidak pernah diberitahukan terkait Kontraktor CNQC-
NKE sudah berhenti mengerjakan proyek pembangunan sejak bulan
Maret Tahun 2021;

Jkt.Pst
 Bahwa pada saat Saksi mulai bekerja pada Proyek Chadstone
Cikarang posisi Proyek Mananger bukan lagi dipegang oleh Saudara
Ngatiman melaikan dipegang oleh Ibu Teny;
 Bahwa Sakti tidak pernah membaca kontrak pekerjaan terkait CNQC-
NKE;
 Bahwa atas bukti foto yang sebelumnya ditunjukkan kepada Majelis
Hakim adalah foto yang diambil dan dibuat secara bersama sama
dengan Saksi Herwanto;
 Bahwa foto-foto kerusakan tersebut diambil ketika Saksi mulai
bekerja pada Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang dan
memang demikianlah keadaannya sebagaimana di bukti foto;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait ada atau tidaknya kontraktor
lain yang melanjutkan pekerjaan pembangunan setelah CNQC-NKE
berheti pada proyek pembangunan tersebut;
 Bahwa menurut saksi ada beberapa bagian kerusakan yang
seharusnya memang dilakukan atau dikerjakan pada awal proses
pembangunan oleh karena hal tersebut Saksi yakin pembangunan
tersebut dilakukan oleh pihak CNQC-NKE;
 Bahwa Saksi tidak pernah membaca terkait kontrak kerja antara PT
Pollux Aditama Kencana dengan CNQC-NKE maupun terkait hal
masa pemeliharaan dalam kontrak kerja tersebut;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait dokumen apapun sehubungan
dengan pemberitahuan atas kerusakan unit atau bangunan maupun
permintaan perbaikan perbaikan atas kerusakan yang terjadi
ditujukan kepada kontraktor CNQC-NKE oleh PT Pollux Aditama
Kencana;
 Bahwa Saksi tidak pernah mengetahui atau membaca terkait apabila
terdapat perbaikan cacat mutu pekerjaan makan akan diselesaikan di
Arbitrase;
 Bahwa terhadap suatu progres pekerjaan yang telah dilakukan akan
ada yang namanya berita acara pemeriksaan pekerjaan;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait pekerjaan kramik,
pemasangan lift dan lain sebagainya telah dilakukan pemerksaan
dan dibuatkan berita acara pemeriksaan oleh Quantitiy Surveyor
yang ditandatangani oleh PM Kontraktor maupun PM Owner
dikarenakan

Jkt.Pst
ketika Saksi belum mulai bekerja pada proyek pembangunan
Chadstone pada saat Kontraktor CNQC-NKE masih ada;
 Bahwa Saksi sekilas membaca beberapa dan melihat Shop Drawing
pembangunan Chadstone Cikarang dan memang sesuai dengan apa
yang dikerjakan;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait permasalahan Sub Contractor
dan Supplier yang belum dibayar atas pekerjaan yang dilakukan oleh
Main Contractor karena PT Pollux Aditama Kencana belum
membayar atas pekerjaan yang telah dilakukan kepada Main
Contractor yakni CNQC-NKE;
 Bahwa Saksi hanya melihat beberapa dokumen Shop Drawing dan
Saksi hanya memegang dokumen berupa Forcon;
 Bahwa Saksi membaca beberapa dokumen terkait Forcon karena
berhubungan dnegan pekerjaan yang Saksi lakukan;
 Bahwa adapun konsultan yang dipanggil terkait permasalahan
perbaikan kerusakan struktur bangunan proyek Chadstone Cikarang
adalah Konsultan Arkonin guna mencari solusi dalam penyelesaian
permasalahan kerusakan-kerusakan tersebut;
 Bahwa sepengetahuan Saksi selama Saksi bekerja adapun
konsultan yang digunakan adalah Konsultan Arkonin;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait apapun perihal Konsultan PT
Arbeton yang digunakan untuk menilai kerusakan pembangunan
Chandstone Cikarang;
 Bahwa sepengetahuan Saksi dalam proses penilaian kerusakan-
kerusakan yang dilakukan oleh Kontraktor Arkonin tidak pernah
dilakukan pemanggilan terhadap sub kontraktor-sub kontraktor yang
terkait dalam pembangunan Chadstone Cikarang tersebut;
 Bahwa Saksi tidak pernah mengetahui terkait hal apakah pernah
dilakukan pemanggilan terhadap sub kontraktor-sub kontraktor
tersebut oleh Owner atas kerusakan yang terjadi karena hal tersebut
adalah ranah management dan bukan ranah pekerjaan Saksi;
 Bahwa Saksi hanya bertugas mendampingi Konsultan Arkonin dalam
melakukan isnpeksi untuk melihat kerusakan-kerusakan yang ada;
 Bahwa Saksi mengetahui tentang apa itu Bill of Quantities;
 Bahwa dalam melakukan perbaikan atas kerusakan sebagaimana
pada Foto Bukti yang sebelumnya di tunjukkan pada Majelis Hakim,

Jkt.Pst
dilakukan dengan cara bekerjasama dengan beberapa vendor untuk
pekerjaan-pekerjaan yang spesifik contohnya suntik injeksi pada
kerusakan struktur. Pihak Saksi tidak dapat mengerjakan sendiri
karena pekerjaan tersebut harus dilakukan oleh spesialis tertentu
oleh karenanya pihak Saksi akan memanggil vendor tertentu
spesialis injeksi untuk melakukan perbaikan tersebut namun untuk
pekerjaan finishing masih dapat dilakukan oleh Pihak Saksi sendiri;
 Bahwa menurut saksi ada beberapa vendor yang dimaksud adalah
menara 16, BNB Marble, dan sebagainya;
 Bahwa untuk perbaikan yang dilakukan sendiri oleh pihak Saksi
dilakukan sesuai dengan Bill of Quantities;
 Bahwa Saksi mengetahui terkait adanya PT Arsimekon Tata Graha
pada Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang;
 Bahwa sepengetahuan Saksi PT Arsimekon Tata Graha mengerjakan
proyek Electrical Mechanikal pada Chadstone Cikarang;
 Bahwa selama Saksi bekerja pada Proyek Chadstone Saksi memang
bertemu beberapa Pihak dari PT Arsimekon Tata Graha namun
mereka hanya ‟stay‟ di lokasi dan tidak sedang dalam melakukan
pekerjaan apapun pada proyek;
 Bahwa menurut saksi kerusakan paling banyak terjadi pada bagian
Struktur dan Arsitektur, Saksi tidak mengetahui pasrti pembangunan
tersebut dilakukan pada progres keberapa namun ada beberapa item
pekerjaan yang seharusnya memang dilakukan atau dikerjakan pada
awal proses pembangunan seperti Struktur dan Arsitektur tersebut
oleh karena itu Saksi yakin pembangunan tersebut dilakukan oleh
pihak CNQC-NKE;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait kontraktor lain dalam proyek
pembangunan Chadstone Cikarang namun yang Saksi kegtahui
adalah Main Contraktor pada proyek ini adalah NKE dan CNQC;
4. Saksi HERWANTO yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah

 Bahwa Saksi bekerja di PT Pollux Aditama Kencana sebagai Side

Manager bertugas sebagai manager lapangan dan Saksi bekerja
pada PT Pollux Aditama Kencana sejak bulan Juni Tahun 2022;
 Bahwa benar Saksi bekerja pada proyek pembangunan Chadstone
Cikarang sejak bulan Juni Tahun 2022;

Jkt.Pst
 Bahwa Saksi ditugaskan PT Pollux Aditama Kencana untuk meng-
cover tenant yang masuk, dimana pada unit-unit yang disewa/dibeli
ditemukan banyak yang kurang sempurna;
 Bahwa menurut saksi yang dimaksud dengan temuan kekurangan
kondisi unit pada saat tenant akan melakukan serah terima adalah
pada saat unit dilakukan pemeriksaan oleh Saksi dan tenant ternyata
tidak sesuai yang diharapkan oleh tenant dimana kondisi unit ada
kebocoran pada sisi luar, pada area kamar mandi, dan dari pipa
aliran air dan Saksi adalah orang yang bertugas untuk melakukan
perbaikan atas hal tersebut agar kemudian tenant dapat memasuki
unit apartemen tersebut pada saat dilakukan serah terima;
 Bahwa Saksi tidak hanya bertugas dalam hal perbaikan pada unit
apartemen namun juga pada keseluruhan area bangunan proyek
Chadstone Cikarang dimana saat adanya terjadi kebocoran-
kebocoran pada titik tertentu, misalnya pada area Roof Top dan Pit
Lift;
 Bahwa untuk saat ini Saksi menangani masalah perbaikan pada
pembangunan ApartemenTower C, Tower D, dan Tower A;
 Bahwa atas kerusakan-kerusakan yang didapati tersebut Saksi tidak
melakukan maping akan tetapi pada saat didapati temuan-temuan
atas kerusakan bangunan pada saat itu juga dilakukan pendataan
dan dilakukan progres perbaikan;
 Bahwa dalam hal kerusakan terjadi pada Struktur bangunan maka
Saksi akan berkonsultasi dengan pihak konsultan terkait langkah
perbaikan yang harus dilakukan dan menentukan bahan material
perbaikan apa yang harus digunakan;
 Bahwa apabila untuk suatu pekerjaan-pekerjaan kecil semisalnya
Arsitektur, contoh keramik unit ada yang pecah dan atau terjadi
kebocoran pada kamar mandi unit maka akan Saksi lakukan
perbaikan secara in house;
 Bahwa pada awalnya tidak dilakukan maping terhadap kerusakan
bangunan yang mana kemudian dikarenakan terdapat banyak titik
kerusakan yang terjadi kemudian Saksi memutuskan untuk dilakukan
pemetaan terhadap titik-titik kerusakan tersebut dengan didampingi
konsultan dimana beberapa titik kerusakan yang cukup parah
membuat konsultan merasa kaget dan gemetar. Atas beberapa titik

Jkt.Pst
kerusakan yang dianggap cukup parah kemudian dilakukan
perbaikan dengan cara injeksi atas saran dari konsultan;
 Bahwa pada saat Saksi memanggil konsultan untuk melakukan
pemeriksaan, Konsultan menemukan ada beberapa kolom bangunan
yang metode pengecorannya dilakukan dengan cara yang salah
(tidak sesuai standar pembangunan) kemudian terdapat balok
bangunan yang crack (patah) cukup besar dimana pada saat
menemukan patahan balok yang cukup besar tersebut Konsultan
tersebut merasa kaget dan berpendapat bahwa hal tersebut cukup
berbahaya;
 Bahwa butuh waktu satu minggu untuk menentukan material yang
cocok guna dilakukan perbaikan kerusakan tersebut juga
menentukan metode kerja perbaikan yang harus dilakukan kemudian
barulah dilakukan pemanggilan terhadap vendor dan dilakukan
perbaikan;
 Bahwa kerusakan-kerusakan Kolom dan Balok tersebut Saksi
temukan Sekitar bulan Agustus Tahun 2022;
 Bahwa berdasarkan dokumen-dokumen kontrak yang Saksi ketahui
dan temukan sekilas di kantor dan lapangan benar tertera
perusahaan CNQC-NKE adalah selaku Main Contractor Proyek
Pembangunan Chadstone;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui kapan terakhir kontraktor CNQC-NKE
berada di lapangan Proyek Pembangunan Chadstone dikarenakan
Saksi tidak bertugas untuk membaca dokumen. Saksi hanya
bertugas untuk melakukan perbaikan atas kerusakan-kerusakan;
 Bahwa menurut saksi perbaikan Kolom dan Balok bangunan
dilakukan sesuai dengan Fasad konstruksi, dengan metode, dan
material yang sesuai dengan sesuai dengan standar yang ditentukan
oleh kekuatan konstruksi;
 Bahwa menurut saksi crack atau patahan kolom yang paling parah
Saksi temukan adalah ada dibawah Tower A dikarenakan ada
kesalahan dalam metode pengecorannya sebab kepala kolom
memiliki jarak yang terlalu jauh dengan balok dimana hal ini sangat
tidak disarankan dan diperbolehkan. Adapun jarak antara kepala
kolom dengan balok adalah minimal 10 centimeter sedangkan yang
saksi temukan adalah jarak kepala kolom dengan balok tersebut
sekitar 60 centimeter;

Jkt.Pst
 Bahwa Saksi juga menemukan jarak antara pengecoran beton kolom
lama dengan yang baru memiliki (space) jarak dikarenakan adanya
tumpukan sampah gergaji. Maksudnya di sini adalah dalam hal
dilakukan pengecoran beton lama kemudian pengecoran beton baru
(tambahan), coran beton tersebut tidak menyatu karena ada
tumpukan sampah gergaji plain board sekitar kurang lebih 2
centimeter. Dimana posisi beton ini adalah ada pada lantai 8 dimana
beton tersebut harus menampung beban antara Tower dan podium,
dimana podium terdiri dari 6 lantai kebawah (total 8 lantai ditambah
lantai lower ground dan ground) kemudian beban 44 lantai ke atas.
Dan terhadap permasalahan gedung yang seperti ini maka
dibutuhkan pemahaman Ahli namun sejauh ini demikianlah yang
Saksi temukan. Bahwa saksi jelaskan juga terhadap permasalahan
atau kasus seperti ini Saksi temukan kurang lebih pada 10 kolom;
 Bahwa terhadap permasalahan kerusakan crack pada balok. Saksi
jelaskan crack yang ditemukan adalah tidak pada umumnya dimana
Crack atau patahannya tidak berbetuk vertikal melaikan berbentuk
diagonal dimana kerusakan ini ditemukan pada sekeliling gedung /
Tower dimana antar gedung dan podium terdapat balok penyangga.
Dan pada balok penyangga inilah crack atau patahan tersebut semua
berbentuk diagonal;
 Bahwa Saksi menunjukkan letak kerusakan-kerusakan pada balok
dan kolom yang telah dijelaskan sebelumnya terhadap Bukti P-57
kepada Majelis Hakim dan Para Pihak. Saksi menunjukkan posisi
Tower B, kemudian pada sisi depan nya terdapat Tower c, kemudian
sisi kanannya terdapat Tower D. Kemudian terlihat titik tebal pada
peta identifikasi Bukti P-57 tersebut merupakan posisi kolom yang
ditandai dengan identifikasi kerusakan berupa jarak pengecoran
antara kepala kolom dan balok sekitar 60 centimeter, dan juga
kerusakan berupa terdapat jarak pengecoran antara beton lama dan
beton baru yang tidak menyatu. Saksi jelaskan terhadap kebenaran
peta identifikasi tersebut dapat dilakukan pengecekan di lapangan
secara langsung;
 Bahwa terhadap Bukti Foto P-59 posisinya ada disamping tower A
dekat lift Tower A (SLA);
 Bahwa terhadap Bukti Foto P-60 menunjukkan kerusakan berupa
retak struktur balok Tower A 03 dengan bentuk diagonal;

Jkt.Pst
 Bahwa Saksi menjelaskan kepada Majelis Hakim pada peta
identifikasi kerusakan Bukti P-57 yang ditandai dengan adanya garis-
garis merah merupakan bagian balok-balok bangunan yang
mengalami kerusakan berupa retakan-retakan (crack) yang tidak
pada umumnya berbentuk diagonal sebagaimana Saksi sebelumnya
jelaskan;
 Bahwa Bukti-Bukti Foto tersebut diambil oleh Saksi sendiri sebagai
dokumentasi kerusakan dan perbaikan yang dilakukan;
 Bahwa dalam melakukan pekerjaan perbaikan tersebut dalam hal ini
Saksi memiliki seorang atasan dengan jabatan Proyek Manager
dimana ketika ada kerusakan Saksi akan melaporkan terhadap
atasan Saksi yang kemudian atasan Saksi akan melakukan
perhitungan-perhitungan, memanggil konsultan-konsultan, untuk
membahas permasalahan kerusakan yang terjadi seperti halnya
apabila terjadi kerusakan berupa kebocoran maka akan dilakukan
pemanggilan terhadap tenaga ahli untuk melakukan injeksi dan
sebagainya. Dalam hal ini akan ada biaya tambahan yang keluar
untuk melakukan perbaikan dikarenakan perbaikan tidak dapat Pihak
Saksi lakukan sendiri terhadap kerusakan-kerusakan yang bersifat
krusial;
 Bahwa sebagian besar kerusakan-kerusakan yang ditemukan dan
diperbaiki diketahui pada saat akan dilakukan proses serah terima
unit kepada tenant, dan adanya protes dari tenant terhadap
kerusakan tersebut hingga penting untuk segera dilakukan perbaikan
terlebih dahulu dikarenakan penolakan dari tenant untuk dilakukan
serah terima apabila kondisi unit tidak layak untuk dilakukan serah
terima tersebut;
 Bahwa tenant tidak akan mau melakukan serah terima apabila
keadaan unit maupun fasilitas tower tidak memadai contohnya
terhadap Lift Tower A yang terjadi kerusakan sebagaimana
sebelumnya dijelaskan, Lift akan sangat dibutuhkan untuk penghuni
yang akan memasuki unit-unit apartemen tersebut dan apabila Lift
tidak berfungsi dengan selayaknya tenant tidak akan mau melakukan
serah terima unit yang mereka pesan;
 Bahwa perihal kerugian untuk area struktur dengan metode
perbaikan yang digunakan oleh konsultan berupa injeksi strength dan
VRV (Variable Refrigerent Volume) menelan biaya cukup mahal

Jkt.Pst
dengan titik kerusakan yang begitu banyak, kemudian untuk
kerusakan-kerusakan unit yang terjadi adapun estimasi biaya
perbaikan yang harus dikeluarkan per unit sekitar kurang lebih
Rp.25.000.000 sampai dengan Rp.35.000.000 dimana dalam satu
Tower terdapat 2600 unit, dan untuk lift 44 lantai diperkirakan biaya
satu unit lift sekitar Rp. 1.000.000.000,- lebih sedangkan untuk lift 6
lantai diperkirakan seharga kurang lebih Rp.400.000.00. Berdasakan
data yang ada ini maka dapat dilakukan kalkulasikan nilai kerugian
yang dialami oleh Pihak Pengembang;
 Bahwa sejak awal Bulan Juni Saksi mulai mengerjakan pekerjaan
perbaikan pada Proyek Apatemen Chadstone tidak ada korban jiwa
ataupun korban luka baik dari pihak pekerja maupun customer akiibat
kerusakan-kerusakan tersebut namun resiko fatality atas hal tersebut
tetap ada;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui kapan waktu pastinya Kontraktor
CNQC-NKE berada di lapangan proyek pembangunan Chadstone
Cikarang;
 Bahwa Saksi tidak pernah diberitahukan terkait Kontraktor CNQC-
NKE sudah berhenti mengerjakan proyek pembangunan sejak bulan
Maret Tahun 2021;
 Bahwa selain bukti foro yang ditunjukkan pada Majelis Hakim
tersebut Saksi hanya membaca sekilas dokumen-dokumen
pembangunan untuk daerah atau titik lokasi yang bermasalah dan
sebagian besar data tidak ditemukan Saksi;
 Bahwa Saksi tegaskan kembali Saksi bekerja pada Proyek
Pembangunan Chadstone Cikarang sebagai Side Manager dengan
kata lain sebagai Manager Lapangan;
 Bahwa Proyek Manager lebih condong kedalam permasalahan
administrasi sedangkan Saksi lebih banyak terjun ke lapangan;
 Bahwa dalam pekerjaan Saksi memiliki atasan yakni Proyek
Manager;
 Bahwa penanggung jawab akhir proyek di lapangan adalah Proyek
Mananger;
 Bahwa Saksi tidak mengenal saudara Ngatiman selaku Proyek
Mananger;

Jkt.Pst
 Bahwa Saksi tidak pernah membaca kontrak pekerjaan terkait
CNQC-NKE;
 Bahwa Saksi mengetahui dalam artian secara teknis bahwa
Kontraktor bekerja berdasarkan gambar konstruksi yang dibuat oleh
konsultan perencana yang diserahkan oleh Owner kepada kontraktor;
 Bahwa pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor CNQC-NKE tidak
salah namun metode pekerjaannya lah yang salah;
 Bahwa Saksi jelaskan Metode pekerjaan yang dimaksud adalah ada
pada standar desain pekerjaan yakni gambar Forcon dan juga Shop
Drawing;
 Bahwa Saksi tidak membaca sub drawing pekerjaan kontraktor dan
telah membandingkan dan menyesuaikan pekerjaan yang dilakukan
dengan sub drawing tersebut, namun Saksi tegaskan kembali
kesalahan pembangunan adalah ada pada metode pekerjaan yang
dilakukan oleh pihak Kontraktor;
 Bahwa Kontaktor tidak dapat membangun suatu pembangunan yang
berbeda dengan apa yang tertera dalam Shop Drwaing atau Forcon
yang telah di berikan oleh Owner atau pemilik proyek;
 Bahwa Saksi tegaskan kembali Saksi tidak pernah membaca dan
tidak mengetahui isi Kontrak terkait Pekerjaan antara PT Pollux
Aditama Kencana dan CNQC-NKE;
 Bahwa Saksi mengetahui perihal masa pemeliharaan terhadap
pekerjaan konstruksi yang dilakukan berdasarkan kontrak pekerjaan
yang Saksi jalani;
 Bahwa berdasarkan pengalaman Saksi terkait masa pemeliharaan
untuk kontrak jangka pendek adalah selama 165 hari tergantung
pada jenis pekerjaan yang dilakukan;
 Bahwa menurut Saksi untuk skala pekerjaan seperti Proyek
Pembangunan Chadstone Cikarang, seharusnya memiliki jangka
waktu masa pemeliharaan sekitar kurang lebih 3 tahun lamanya
namun tidak menutup kemungkinan kurang dari 3 tahun tersebut
sesuai dengan kontrak kesepakatan;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait dokumen apapun sehubungan
dengan pemberitahuan atas kerusakan unit atau bangunan maupun
permintaan perbaikan perbaikan atas kerusakan yang terjadi

Jkt.Pst
ditujukan kepada kontraktor CNQC-NKE oleh PT Pollux Aditama
Kencana;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait pembangunan Chadstone
Cikarang tidak dilakukan 100% dikerjakan oleh CNQC-NKE. Pada
saat Saksi masuk ke dalam proyek pembangunan tersebut pada
mulanya Saksi mengira bahwa pembangunan Proyek tersebut telah
selesai dalam artian berfungsi dengan baik;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait siapa kontraktor-kontraktor lain
yang melanjutkan pekerjaan proyek pembangunan Chadstone
Cikarang setelah Kontraktor CNQC-NKE keluar;
 Bahwa sepengetahuan Saksi pada proyek pembangunan Chadstone
Cikarang PT Pollux Aditama Kencana hanya memiliki dua Main
Contractor yaitu NKE dan CNQC;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait kontraktor lain dalam Proyek
Pembangunan Chadstone Cikarang namun yang Saksi kegtahui
adalah Main Contraktor pada proyek ini adalah NKE dan CNQC;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui detail permasalahan putus nya
kontrak pekerjaan antara CNQC-NKE dengan PT Pollux Aditama
Kencana;
 Bahwa pada tanggal 22 Juni 2022 Saksi mengenal Ibu Teny sebagau
Proyek Manager dan Tuan Tan Beng Sen sebagai Direktur Proyek;
 Bahwa atas bukti foto kerusakan-kerusakan sebagaimana di
tunjukkan kepada Majelis Hakim sebelumnya sudah Saksi laporkan
dan beritahukan kepada Ibu Teny selaku Proyek Manager dan Bapak
Tan Beng Sen selaku Direktur Proyek;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui perihal apakah Ibu Teny dan Bapak
Tan Beng Sen pernah menjadi Saksi pada Badan Arbitrase Nasional;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui perihal sebelumnya telah ada
penyelesaian perselisihan antara PT Pollux Aditama Kencana
dengan CNQC-NKE di Badan Arbitrase Nasional;
 Bahwa terhadap pekerjaan struktur sampai saat ini masih dalam
proses on going dan atau berjalan, dan untuk permasalahan
kerusakan-kerusakan yang bersifat cukup parah telah dilakukan
perbaikan keseluruhan oleh sub kontraktor, dan untuk pekerjaan
kerusakan Lift sudah ada beberapa yang dilakukan perbaikan dan

Jkt.Pst
dilakukan serah terima contohnya pada Lift Soho Timur dan Soho
Barat dan selebihnya masih dalam progres pekerjeaan perbaikan;
 Bahwa ada 8 lift yang diperbaiki yakni 6 lift pada Soho dan 2 lift pada
Tower, dan sejauh ini yang telah diperbaiki dan berfungsi ada 5 lift
dan masih tersisa 3 lift yang sedang dalam proses perbaikan;
 Bahwa menurut saksi 3 lift yang masih rusak tersebut adalah pada
bagian mechanical electrical dan juga struktur dengan kerusakan
berupa karat menyebabkan lift tidak dapat berfungsi sampai saat ini;
 Bahwa terhadap Tower-Tower secara persial sudah dapat dilakukan
serah terima, dimana dalam melakukan perbaikan Saksi
membutuhkan waktu rata-rata sekitar 1 minggu;
 Bahwa berdasarkan pengalaman kerja Saksi terhadap proyek-proyek
lain yang pernah Saksi pegang, setiap satu item pekerjaan terdapat
dua dokumen yang pertama BAPP (Berita Acara Pemeriksaan
Pekerjaan) terhadap semua hasil progres dan mutu pekerjaan yang
dilakukan dan apabila telah di terima oleh semua pihak baik pemilik
maupun kontraktor maka selanjutnya ada yang namanya BAST
(Berita Acara Serah Terima);
 Bahwa untuk BAST adalah untuk item pekerjaan ada pada item
pekerjaan namun apabila diantara Main Contractor dan Owner maka
BAST diperuntukkan untuk hasil pekerjaan secara keseluruhan
tergantung kesepakatan yang tertuang dalam kontrak;
Menimbang, bahwa selain saksi yang diajukanmPenggugat juga telah

mengajukan ahli 2 (dua) orang di persidangan yang telah menerangkan di
bawah sumpah, keterangan ahli tersebut pada pokoknya sebagai berikut:
1. Ahli Prof. Dr. Suparji, S.H., M.H., Dosen dan Ketua Senat Akdemik
Universitas Al Azhar Indonesia, yang telah memberikan keterangan di
bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
 Bahwa dalam persidangan ini Ahli akan memberikan penjelasan

terkait Hukum Kontrak dalam Perdata;
 Bahwa sesuai dengan Pasal 1338 KUHPerdata pada dasarnya
sebuah perjanjian harus dilaksanakan dengan Itikad baik oleh para
pihak yang mana dikenal sebagai Asas pacta sunt servanda. Bahwa
apa yang tertuang dalam perjanjian dan tertuang dalam kontrak
harus dilaksanakan sebagaimana mestinya;

Jkt.Pst
 Bahwa menurut ahli pada dasarnya sebuah kerjasama dan atau
sebuah kontrak tidak boleh saling merugikan dan apabila ada pihak
yang merasa dirugikan karenanya maka ada upaya hukum yang
dapat dilakukan yakni melalui mekanisme keperdataan, berupa
pemulihan kerugian dan atau pengembalian kerugian yang diderita
akibat dari pihak lain yang melakukan perbuatan-perbuatan melawan
hukum atau wanprestasi;
 Bahwa didalam Undang-Undang BANI terdapat ketentuan yang
tertuang dengan tegas dan jelas, Pengadilan tidak memiliki
kompetensi apabila sebelumnya sudah dituangkan dalam sebuah
perjanjian mengenai penyelesesaian penyelisihan adalah melalui
BANI;
 Bahwa pada dasarnya proses hukum berifat sangat dinamis,
progresif dan yang terpenting adalah sesuai dengan nilai hukum itu
sendiri yaitu adalah keadilan. Dengan demikian apabila terdapat
bukti-bukti nyata yang menunjukan adanya kerugian yang diderita
oleh salah satu pihak tersebut maka secara derivatif tidaklah dibatasi
oleh mekanisme BANI yang sudah dilalui kemudian tidak
membuahkan hasil. Dengan kata lain, ada ruang untuk tetap
mengajukan upaya hukum pemulihan hak dan pemulihan kerugian
sebagai sebuah terobosan hukum yang pada intinya adalah
dimungkinkan salah satu pihak dalam rangka mengembalikan
kerugian yang dialaminya tersebut dengan melalui gugatan misalnya
Gugatan Wanprestasi apabila sekiranya upaya-upaya hukum yang
sebelumnya sudah ditempuh tidak bisa menunjukkan adanya sebuah
keadilan;
 Bahwa menurut pandangan Ahli jangan hanya terpaku pada konteks
prosedur ataupun pada suatu konteks kewenangan semata tetapi
juga harus merujuk pada aspek substansi yang sangat penting;
 Bahwa Aspek Substansi yang dimaksud disini adalah Aspek
Keadilan, sekiranya apabila suatu perusahaan tersebut secara nyata
mengalami suatu kerugian materiil, tentunya tidak mungkin untuk
membiarkan begitu saja menerima kerugian tersebut meskipun
mekanisme secara formal sebelumnya telah dilakukan. Mungkin saja
hal tersebut akan bertentangan dengan asas kepastian hukum
sebagaimana ketentuan yang sudah ada, namun sekali lagi hukum
tidak hanya berbicara tentang aspek kepastian semata melainkan

Jkt.Pst
juga aspek keadilan dan kemanfaatan yang harus menjadi
pertimbangan. Dengan demikian Ahli berpendapat selama dapat
dibuktikan adanya perbuatan-perbuatan yang merugikan dari pihak
lain meskipun sebelumnya telah dilakukan upaya hukum dengan cara
mekanisme formal lain pihak yang merasa dirugikan tersebut tetap
dapat menempuh upaya hukum lainnya dengan adanya unsur
pembuktian;
 Bahwa pada dasarnya Hakim haruslah mampu melakukan
penemuan hukum tidak hanya sekedar melaksanakan suatu Undang-
Undang yang berlaku, Hakim harus mampu mencermati tentang
problematika yang diajukan oleh para pihak yang kemudian dari sana
Hakim akan berusaha menemukan hukum dan keadilan yang pada
pokoknya adalah untuk memberikan keadilan bagi para pihak.
Dengan tidak mengabaikan aspek ketentuan hukum yang berlaku
juga tetap memperhatikan aspek keadilan dan kemanfaatan;
 Bahwa pada dasarnya Hakim dalam melakukan penemuan hukum
dalam rangka menegakkan suatu keadilan sangat bergantung pada
proses pembuktian, contohnya ketika adanya suatu gugatan
wanprestasi maka harus dilihat apakah pihak tersebut dapat
membuktikan ada atau tidaknya cidera janji, ingkar janji,
keterlambatan, dilaksanakan atau tidaknya yang diperjanjikan dan
lain sebagainya. Sehingga bentuk suatu penemuan hukum oleh
Majelis Hakim nantinya akan berdasarkan pada suatu fakta yang ada
di dalam persidangan dimana dalam persidangan tersebut akan
sangat bergantung kepada pembuktian diantara para pihak;
 Bahwa sepengetahuan Ahli Putusan BANI adalah Putusan terakhir
dan mengikat untuk kemudian dapat dilaksanakan sebagaimana
mestinya;
 Bahwa penemuan hukum yang Ahli maksud adalah rechtsvinding
namun Ahli pertegas pada dasarnya penemuan hukum dilakukan
oleh Majelis Hakim ketika ada permasalahan hukum di dalam
persidangan dan ada kebutuhan secara formil untuk kemudian Hakim
dapat memberikan keadilan;
 Bahwa dalam hal ini Ahli hanya berpendapat bahwa Hakim dapat
memberikan suatu keputusan ketika adanya suatu persoalan hukum;
 Bahwa di sini Ahli tidak berbicara secara konteks teori tentang
rechtsvinding theory namun lebih kepada konteks bagaimana Hakim

Jkt.Pst
memutuskan suatu persoalan ketika salah satu pihak mendalilkan
sudah memiliki suatu kepastian hukum berdasarkan suatu Putusan
BANI akan tetapi pada sisi lain terdapat salah satu pihak lain yang
masih merasa dirugikan maka kemudian pihak yang merasa
dirugikan tersebut dapat mengajukan upaya hukum lainnya
contohnya sebuah gugatan, disanalah Hakim memberikan sebuah
keadilan dan keadilan tersebut adalah sebuah penemuan hukum
yang diberikan atas sengketa diantara para pihak tersebut;
 Bahwa sebagai pengingat dalam persidangan pada hari ini mengenai
pertanyaan-pertanyaan dalam hal ini adalah bukan sekedar
mengetahui atau tidak mengetahui akan tetapi adalah bagaimana
menyelesaikan persoalan-persoalan yang masih menjadi masalah;
 Bahwa sepanjang sepengetahuan Ahli apabila terdapat keberatan
terhadap keputusan BANI maka dapat dilakukan Pembatalan
Putusan apabila terdapat suatu tipu muslihat, bukti yang
disembunyikan, dan lain sebagainya, dengan kata lain terdapat ruang
untuk dilakukannya Pembatalan terhadap Putusan BANI tersebut;
 Bahwa suatu gugatan memiliki suatu batasan seperti diantaranya
nebis in idem, kompetensi, dan lain sebagainya yang mana hal
tersebut merupakan ruang-ruang formil yang menjadi batasan,
kemudian sebelumnya Ahli telah menjelaskan bahwa tidak harus
terjebak pada aspek formil apabilanya sekiranya terdapat aspek
substansi mengenai keadilan, misalnya Perusahaan A tersebut
secara nyata menderita sebuah kerugian yang secara faktual dalam
Putusan BANI tersebut kerugiannya tidak dipertimbangkan maka
upaya hukum yang dapat dilakukan oleh Perusahaan A adalah
mengajukan gugatan misalnya Gugatan Wanprestasi dan kemudian
nantinya Hakim yang akan memberikan sebuah keputusan, dan hal
tersebut tidaklah bertentangan dengan suatu Kepastian Hukum
karena pada dasarnya Hakim tidak akan mengubah keputusan BANI
tetapi akan mendalilkan atau membuktikan apakah gugatan
wanprestasinya terpenuhi atau tidak dimana ini adalah kewenangan
yang dimiliki oleh Majelis Hakim;
 Bahwa menurut ahli bukti yang tidak dikabulkan adalah apabila bukti
tersebut tidak terbukti, contohnya sebuah gugatan tidak memiliki
bukti yang mendukung maka kemudian gugatan tersebut tidak
dikabulkan. Bahwa mengenai bukti yang tidak dipertimbangkan
berdasar pada
Jkt.Pst
pertimbangan-pertimbangan hukum yang masuk menjadi bagian
dalam Posita kemudian tidak masuk petittum dimana hal ini
mempengaruhi pada suatu keputusan atau petitum dari suatu
Putusan;
 Bahwa pada dasarnya Putusan adalah mengikat bagi para pihak
yang terkait dalam sebuah Keputusan tersebut namun demikian tidak
menutup ruang untuk menuntut keadilan melalui mekanisme lain,
kemudian apakah hal tersebut dianggap bertentangan dengan
kepastian hukum, dalam hal ini Ahli jelaskan tidak, sebab pada
dasarnya Putusan terhadap Upaya Hukum lain tersebut tidak
membatalkan Putusan BANI karena yang akan dikabulkan adalah
suatu Gugatan Wanpestasinya, dengan kata lain Ahli berpendapat
bahwa hal tersebut merupakan kewenangan masing-masing
lembaga, kewenangan Pengadilan BANI telah diatur secara derivatif
namun pada dasarnya ruang untuk mencari keadilan tidak terbatas
pada batasan-batasan aspek formil, bukan berarti tidak menghormati
aspek formil tersebut akan tetapi yang terpenting adalah bagaimana
nantinya gugatan tersebut bisa terbukti atau tidak;
2. Ahli Dr. Ir. MICHAEL SOFIAN TANUHENDRATA, M.ProcMngt, M.M.,

Dosen Magister Teknik Sipil, yang telah memberikan keterangan di
 Bahwa menurut ahli penilaian Cacat Mutu atas kualitas bangunan

gedung dilakukan sesuai dengan standar yang telah ditetapkan oleh
konsultan desain. Dengan kata lain cacat mutu diartikan bahwa
pekerjaan yang diselesaikan atau dibangun tersebut tidak sesuai
dengan standar atau mutu yang ditetapkan oleh pihak konsultan;
 Bahwa mengenai perihal perbaikan cacat mutu harus dilakukan oleh
kontraktor sebelum diserah terimakan kepada pemberi tugas dan
atau pemilik di mana cacat mutu tersebut haruslah diselesaikan dan
diperbaiki oleh kontraktor yang bersangkutan;
 Bahwa terhadap Bukti P-57 adalah dokumen yang disebut dengan
Layout Bangunan;
 Bahwa terhadap Bukti-Bukti Foto yang ditunjukkan oleh Penasihat
Hukum Penggugat berdasarkan apa yang Ahli lihat menurut
pendapat Ahli apabila hal ini merupakan kerusakan-kerusakan dari
suatu bangunan yang baru dibangun, maka ini adalah sebuah contoh

Jkt.Pst
dari kegagalan bangunan. Yang apabila beton tersebut dibangun
sesuai dengan spesifikasi yang ditentukan yang mana sudah pasti
konsultan dalam perhitungannya sudah memperkirakan semua
terkait mutu beton, mutu besi, dan lain sebagainya. Dan jika dilihat
sebagaimana pada Bukti-Bukti Foto tersebut terdapat retakan-
retakan seperti halnya pada Bukti Foto biasanya terjadi karena
kegagalan pada waktu pengerjaan pengecoran;
 Bahwa mengenai kekuatan bangunan semua sudah dalam
perhitungan konsultan selaku ahli dalam pekerjaan yang mana
konsultan bertanggung jawab terhadap kekuatan bangunan termasuk
untuk memperhitungkan mutu beton, diameter dan atau ukuran besi,
dan sebagainya. Sehingga Ahli jelaskan apabila terjadi keretakan-
keretakan pada bangunan yang bahkan belum difungsikan atau
digunakan maka patut dicurigai ada kegagalan pada waktu
pengerjaan proyek bangunan tersebut baik dalam waktu quiet,
workmanship, dan atau mutu materialnya yang tidak memenuhi
standar yang ditetapkan oleh konsultan terkait;
 Bahwa terkait adanya temuan pada beton yang kopong dan adanya
serpihan serbuk gergaji menurut Ahli hal ini merupakan salah satu
bentuk kegagalan daripada workmanship pekerjaan itu sendiri
dimana pada waktu pengecoran seharusnya semua dibersihkan
(Mold Wood atau cetakan pada beton) harusnya dibersihkan dengan
baik sehingga pada waktu pengecoran tidak ada sampah-sampah
yang masuk dan bercampur dengan beton. Adapun akibat dari
kegagalan ini akan mengurangi mutu daripada beton tersebut;
 Bahwa apabila kerusakan tersebut sudah bersifat mengurangi mutu
beton maka ada impact yang akan muncul pada bangunan tersebut.
Untuk hal ini harus dilakukan pengecekan kembali secara langsung
oleh ahli tertentu dan dilihat apakah mutu betonnya telah memenuhi
standar, dan harus dilakukan scanning jumlah besi yang terdapat
dalam plat, balok, dan juga beton tersebut. Cara ini adalah yang
sering digunakan untuk melakukan tes pada kekuatan bangunan;
 Bahwa menurut ahli untuk kerusakan-kerusakan bangunan yang
sifatnya parah tidak dapat dilakukan perbaikan hanya dengan
melakukan injeksi, ada beberapa teknologi yang dapat digunakan
namun dibutuhkan konsultasi secara mendalam kepada para ahli
terkait;

Jkt.Pst
 Bahwa untuk menilai kerugian terhadap suatu kerusakan Ahli tidak
dapat menentukan secara pasti dikarenakan nilai tersebut tergantung
kepada kerusakan itu sendiri namun yang jelas apabila kerusakan
tersebut kategori cukup parah makan biaya perbaikan jelas akan
mahal;
 Bahwa terhadap kerusakan berupa retakan-retakan yang berbentuk
diagonal tersebut dapat terjadi dikarenakan beberapa hal misalnya
hal ini bisa saja terjadi karena settlement dimana satu sisi turun
sehingga bebannya miring dan menimbulkan retakan tersebut, atau
bisa juga karena penulangan geser daripada balok tersebut yang
mana masuk dalam balok tersebut tidak ditanggung oleh sengkang-
sengkangnya sehingga menimbulkan retakan-retakan. Ahli jelaskan,
semua yang dijelaskan adalah beberapa hal yang mungkin menjadi
penyebab kerusakan berupa retakan-retakan tersebut, termasuk juga
mutu beton itu sendiri dan atau jumlah sengkang yang dipasang
dalam balok tersebut. Ada banyak hal yang bisa menjadi
penyebabnya oleh karena itu perlu dilakukan pengecekan lebih
mendetail secara langsung oleh ahli tertentu;
 Bahwa menurut Ahli untuk ruang Lift maupun Pit Lift harus steril dari
air karena terdapat benda-benda bersifat elektronik pada area Lift
dimana kerusakan pada sirkuit lift akan membahayakan operasional
lift. Tidak hanya steril dari air namun juga harus steril dari debu dan
kotoran karena menyangkut safety daripada Operasional lift tersebut.
Terlebih apabila melihat Bukti Foto yang ditunjukkan pada area pit lift
bawah terdapat air maka akan merusak base support lift itu sendiri
hal ini berbahaya dari segi safety karena suatu ketika bisa terjadi
kegagalan/fail operasional lift;
 Bahwa sebagai seorang engineer dalam membangun suatu
bangunan jelas akan membangun bangunan dengan tujuan usia
bangunan yang panjang (last for long time) misal selama 20 sampai
30 tahun. Dan apabila suatu bangunan yang baru saja dibangun
namun terdapat kerusakan-kerusakan misal bocor dan sebagainya
maka patut dicurigai terdapat sesuatu kesalahan dalam pengerjaan
pembangunannya sehingga terjadi kebocoran-kebocoran tersebut;
 Bahwa menurut pendapat Ahli ada banyak penyebab kerusakan
untuk bangunan yang baru dibangun selama 3 sampai 5 tahun
sebagaimana pada Bukti Foto yang sebelumnya ditunjukkan pada

Jkt.Pst
Majelis Hakim yakni misalnya Ahli jelaskan apabila beton tersebut
diinterupsi dengan cara di bor dan sebagainya sehingga
menimbulkan kebocoran, namun apabila suatu bangunan tersebut
baru dibangun dan tidak dilakukan apapun terhadap bangunan tidak
mengganti SPIKE dan lain sebagainya pada bangunan tersebut
maka seharusnya bangunan tersebut bersifat last for long time
sebagaimana Ahli jelaskan sebelumnya.
 Bahwa setiap perencanaan-perencanaan pembangunan disiapkan
untuk last for long time maka semua standar mutu beton, maupun
besi akan diperhitungkan untuk last for long time. Oleh karenanya
apabila bangunan dilakukan pembangunan secara proper sesuai
standar yang telah ditentukan untuk kebocoran dan kerusakan yang
demikian tersebut dapat dihindari;
 Bahwa dalam suatu pembangunan proyek secara teknis yang
bertanggung jawab untuk semuanya adalah Main Contractor dimana
kontrak pertamanya adalah Main Contractor;
 Bahwa untuk hal tersebut harus kontrak kerja pembangunan haruslah
jelas ditunjukkan kepada siapa Main Contractor nya kemudian Main
Contractor membawahi beberapa sub contractor namun tetap yang
bertanggung jawab semuanya adalah pada Main Contractor kecuali
Sub Contractor ditunjuk langsung oleh Owner untuk menjadi
kontraktor secara terpisah;
 Bahwa selain sebagai ahli di bidang teknik sipil juga Ahli dalam
bidang Managemen Konstruksi dimana Ahli sendiri selaku dosen
yang mengajarkan mata kuliah tersebut pada Universitas di tempat
Ahli bekerja;
 Bahwa apabila melihat pada Bukti-Bukti Foto yang ditunjukkan
sebelumnya jelas telah terjadi suatu kerusakan namun untuk
mengetahui detail kerusakan tersebut haruslah di sertifikasi oleh Ahli
terkait;
 Bahwa apabila berdasarkan pada teori penyebab, akibat, maka akan
terlihat akibat keretakan tersebut bisa karena moment, bisa karena
pergeseran dan sebagainya. Berdasarkan Bukti Foto yang
ditunjukkan Ahli bisa menduga penyebab terjadi kerusakan tersebut
karena adanya setlemen, dan lain sebagainya namun untuk lebih
pastinya penyebab kerusakan tersebut haruslah dilakukan penelitian;

Jkt.Pst
 Bahwa terhadap kerusakan tersebut yang bertanggung jawab adalah
orang yang mengerjakan proyek tersebut yang disebut sebagai
kontraktor;
 Bahwa terkait tanggung jawab konsultan perencana adalah
tergantung pada tugas apa yang diberikan kepadanya. Misal apabila
konsultan perencana tugasnya hanya merancang bangunan dan
perhitungan struktur maka tanggung jawabnya adalah perhitungan
struktur;
 Bahwa untuk metode pelaksanaan biasanya apabila ditetapkan
dalam suatu kontrak kerja biasanya pada spesifikasi teknis dimana
metode pelaksana tersebut ditetapkan oleh konsultan. Dimana
konsultan perencana tidak hanya mendesain namun juga
menjelaskan mengenai spesifikasi teknis cara pengerjaan, metode
pengerjaan, penggunaan material dan lain sebagainya;
 Bahwa terdapat 3 pihak yang berhubungan dalam proses suatu
pembangun yang pertama Owner, kedua kontraktor, dan ketiga
konsultan. Dimana konsultan ini bertugas untuk merencanakan,
mendesain, dan lain sebagainya diamana hasil perencanaannya
(forcon dan Shop Drawing) akan diserahkan pada Owner kemudian
Owner akan melakukan tender atau kata lain memberikan kepada
kontraktor untuk dikerjakan dengan standar ditentukan oleh
konsultan.;
 Bahwa dalam pengawasan pekerjaan oleh kontraktor apakah sesuai
dengan perencanaan pembangunan dan metode pada gambar
forcon yang ditentukan oleh konsultan pihak Owner dapat menunjuk
kepada konsultan pengawas atau konsultan perencana untuk
menjadi bagian dari pengawas tergantung pada kontrak;
 Bahwa memang ada kasus dimana beberapa konsultan melakukan
kesalahan dalam mendesain suatu bangunan;
 Bahwa menurut Ahli dalam hal terjadi kesalahan gambar atau desain
maka yang bertanggungjawab adalah konsultan perencana namun
berdasarkan pertanyaan Penasihat Hukum Tergugat Ahli jelaskan
apabila dalam pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor tidak sesuai
dengan Forcon atau Shop drawing maka yang salah adalah
kontraktor meskipun pengawasannya dilakukan oleh konsultan
pengawas;

Jkt.Pst
 Bahwa terkait kasus jalan amblas/lobang di Surabaya yang
Penasihat Hukum Tergugat Ahli jelaskan yang salah dalam hal ini
adalah Konsultan Perencana dan juga Kontraktor;
 Bahwa apabila desain bangunan sudah benar baik secara
perencanaan dan perhitungan sudah dilakukan dengan tepat
kemudian dan terjadi keretakan, kerusakan, dan lain sebagainya atas
pekerjaan yang dilakukan kontraktor sebagaimana perencanaan
pembangunan dan sebagainya maka yang salah adalah Kontraktor;
 Bahwa dalam hal pekerjaan di lapangan yang harus memastikan
mutu beton memenuhi standar adalah kontraktor dan bukan
pengawas. Pengawas akan memastikan bahwa pekerjaan dilakukan
dengan benar;
 Bahwa apabila dalam hak kontraktor sudah melakukan
pembangunan dengan benar sesuai perencanaan namun setelahnya
terjadi kerusakan-kerusakan yang demikian maka ada kesalahan
dalam perhitungannya dan yang salah adalah konsultan perencana;
 Bahwa menurut Ahli tidak akan mungkin apabila suatu perencanaan
sudah dilakukan perhitungan dan perencanaan yang baik dan benar
kemudian kontraktor melakukan pembangunan dengan baik dan
benar sesuai dengan perencanaan yang di tentukan kemudian hasil
pekerjaannya justru terjadi cacat dan kerusakan;
 Bahwa apabila desain yang dimaksud adalah keramik terkena air dan
berakibat karat maka ahli katakan tidak;
 Bahwa apabila sebuah bangunan menjadi rusak atau produk gagal
karena faktor keterlambatan pembangunan memang bisa saja terjadi
tergantung pada material dan kerusakan yang dimaksud misal lantai
keramik atau beton kena air maka tidak akan menjadi rusak kecuali
material besi yang didiamkan terkena air maka memang akan
menjadi kerusakan berupa karat-karat;
 Bahwa terhadap kegagalan pembangunan tidak mungkin dimintakan
pertanggung jawaban kepada konsultan pengawas, karena
kontraktor bertanggungjawab menyelesaikan pekerjaan sesuai
dengan SPIKE. Dimana konsultan pengawas dihadirkan untuk
mengawasi dan meyakinkan bahwa pekerjaan tersebut dilakukan
benar akan tetapi yang bertanggung jawab terhadap mutu daripada
pekerjaan tersebut adalah kontraktor;

Jkt.Pst
 Bahwa ahli berpendapat masa garansi 3 bulan atau masa proteksi 3
bulan berlaku setelah berita acara serah terima pertama
ditandatangani kedua belah pihak;
 Bahwa kemudian di luar 3 bulan tersebut harus ada berita acara
serah terima kedua yang menyatakan semuanya telah dilakukan tes
dan telah berfungsi dengan baik, dan apabila berita acara serah
terima kedua telah ditandatangani kedua belah pihak maka
kontraktor tidak bertanggung jawab lagi atas segala kerusakan yang
ada;
 Bahwa menurut Ahli sebagai engineer dalam mendesain sesuatu
akan diperuntukan long lasting, namun dalam pekerjaannya karena
keadaan tertentu menjadi berhenti belum 100% jadi tetap tujuan
utama desain yang di rancang baik ukuran, mutu beton dan
sebagainya dipakai untuk long lasting;
 Bahwa atas penjelasan Penasihat Hukum Tergugat Ahli berpendapat
apabila bangunan belum terselesaikan 100% kemudian terjadi
kebocoran maka memang akan terjadi kebocoran karena bangunan
belum diselesaikan sepenuhnya.
Menimbang, bahwa untuk meneguhkan sangkalnnya terhadap Gugatan

Penggugat tersebut, maka Tergugat I dan Tergugat II telah mengajukan bukti
berupa bukti T1 & T2-1 sampai dengan T1 & T2-24, Bukti surat tersebut pada
pokoknya sebagai berikut:
1. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor: Kesepakatan Kerja

012/VIII/PAK- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO., selanjutnya diberi tanda T1 &
T2-1;
2. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Kesepakatan Kerja Nomor:

013/ΧΙ/ΡΑΚ- CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-
2;
3. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Putusan Badan Arbitrase Nasional

Indonesia dalam Perkara 45041/V/ARB-BANI/2022, selanjutnya diberi
tanda T1 & T2-3;
4. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Nomor W10.U3 / 17.584 /

HK.02 / ΙΧ / 202 3 tertanggal 25 September 2023 Perihal Surat Keterangan
Perkara No.450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel., selanjutnya diberi tanda
T1 & T2-4;

Jkt.Pst
5. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Panggilan Tegoran
(Aanmaning) No. 63/Eks.Arb/2023/PN.Jkt.Sel, selanjutnya diberi tanda T1
& T2-5;
6. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Panggilan Tegoran

(Aanmaning) No. 63/Eks.Arb/2023/PN.Jkt.Sel, selanjutnya diberi tanda T1
& T2-6;
7. Fotocopy sesuai dengan dari Daftar Bukti Para Pemohon tanggal 1 Maret
2023 terhadap Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 tanggal 25 Mei
2022, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-7;
8. Fotocopy sesuai dengan dari Daftar Bukti Termohon tanggal 1 Maret 2023
terhadap Perkara Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 tanggal 25 Mei 2022,
selanjutnya diberi tanda T1 & T2-8;
9. Fotocopy sesuai dengan dari Pernyataan Saksi Dalam Perkara Arbitrase

BANI Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 dengan atas nama Permadi
Soemara hatianto tertanggal 08 Februari 2023, selanjutnya diberi tanda T1
& T2-9A;
10.Fotocopy sesuai dengan dari Pernyataan Saksi Dalam Perkara Arbitrase

BANI Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 dengan atas nama Tan Beng Sen
tertanggal 07 Februari 2023, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-9B;

BANI Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 dengan atas nama Teny Siti
Febryani tertanggal 07 Februari 2023, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-
9C;

BANI Nomor: 45041/V/ARB- BANI/2022 dengan atas nama Jang Rony
Yuwono, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-9D;
13.Fotocopy sesuai dengan dari Surat Pernyataan Ahli Termohon Dalam

Perkara Arbitrase BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 dengan atas
nama Prof. Ir. Krishna Mochtar, ST., MSCE., PhD., IPU tertanggal 08
Februari 2023, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-10;
14. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari AFFIDAVIT KETERANGAN SAKSI

HUSEIN WIRACENDANA, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-11;

ARU PAHRIZAL, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-12;

Jkt.Pst
MUMU MULYADI, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-13;
17. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari AFFIDAVIT AHLI MANAJEMEN

KONSTRUKSI Dr. Ir. Felix Hidayat, S.T., M.T. TERHADAP
PERMOHONAN PENYELESAIAN SENGKETA ARBITRASE PERKARA
NOMOR 45014/V/ARB-BANI/2022, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-14;
18. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari AFFIDAVIT AHLI HUKUM

PERDATA Prof. Dr. Paripurna P Sugarda, S.H., M.Hum., LL.M,
selanjutnya diberi tanda T1 & T2-15;
19. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari BERITA ACARA VERIFIKASI

BUKTI PERKARA NOMOR 45041/V/ARB-BANI/2022, selanjutnya diberi
tanda T1 & T2-16;
20. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari DAFTAR ALAT BUKTI SURAT
PEMOHON PERMOHONAN PEMBATALAN PUTUSAN BADAN
ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) NOMOR: 45041/V/ARB-
BANI/2022 TANGGAL 04 APRIL 2023 PADA PENGADILAN NEGERI
JAKARTA SELATAN, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-17;
21. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari DAFTAR ALAT BUKTI SURAT
TAMBAHAN PEMOHON PERMOHONAN PEMBATALAN PUTUSAN
BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) NOMOR:
45041/V/ARB-BANI/2022 TANGGAL 04 APRIL 2023 PADA PENGADILAN
NEGERI JAKARTA SELATAN, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-18;
22. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari DAFTAR BUKTI TERMOHON II

DAN TERMOHON III, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-19;
23. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari DAFTAR BUKTI TAMBAHAN

TERMOHON II DAN TERMOHON III, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-20;
24. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Pernyataan Hutang yang
ditandatangani oleh Direktur Utama PT. Pollux Aditama Kencana
(PENGGUGAT) yaitu Lie Iwan Aliwayana di pada tanggal 16 Mei 2019 di
Cikarang, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-21;
25. Fotocopy sesuai dengan Fotocopy dari Surat Pernyataan Hutang yang
(PENGGUGAT) yaitu Lie Iwan Aliwayana pada tanggal 22 Mei 2019 di

Jkt.Pst
26. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Pernyataan Hutang Nomor
1229/FIN-PAK/VII/2019 yang ditandatangani oleh Direktur Utama PT.
Pollux Aditama Kencana (PENGGUGAT) yaitu Lie Iwan Aliwayana pada
tanggal 8 Juli 2019 di Cikarang, selanjutnya diberi tanda T1 & T2-23;
27. Fotocopy sesuai dengan Aslinya dari Surat Pernyataan Hutang yang
(PENGGUGAT) yaitu Lie Iwan Aliwayana pada tanggal 23 Agustus 2019 di
Menimbang, bahwa terhadap bukti T1 & T2-1 sampai dengan T1 & T2-
24 yang terdiri dari 27 (dua puluh tujuh) bukti surat tersebut telah disesuai kan
dengan aslinya serta fofo copinya dan telah dibubuhi materai yang cukup
sehingga dapat dipergunakan dalam pembuktian;
Menimbang, bahwa Tergugat I dan Tergugat II selain mengajukan bukti

surat-surat tersebut di atas, juga telah mengajukan saksi 1 (satu) orang di
persidangan yang telah menerangkan di bawah sumpah, keterangan saksi-saksi
tersebut pada pokoknya sebagai berikut:
1. Saksi HUSAIN SANTRANEGARA yang telah memberikan keterangan di

 Bahwa Saksi bekerja sebagai Project Manager di Qingjian

International (South Pacific) Group Development Co. Pte. Ltd
(CNQC);
 Bahwa Saksi bekerja sebagai divisi Project Manager dalam proyek
pembangunan Chadstone Cikarang yang berada di Cikarang dan
Saksi jelaskan proyek tersebut adalah proyek pembangunan super
blok yang terdiri dari Mall, Apartemen Soho (Small Office
Home Office). Proyek ini dimulai pada tahun 2016 dan dikerjakan
oleh Qingjian International (South Pacific) Group Development Co.
Pte. Ltd (CNQC) Joint Operation bekerjasama dengan PT Nusa
Konstruksi Enjiniring (selanjutnya di sebut PT CNQC NKE);
 Bahwa sebagaimana yang Saksi ketahui adalah bahwa Proyek
pembangunan ini dibuat pada tahun 2016 kemudian berjalan dengan
normal sebagaimana proyek-proyek lain pada umumnya sampai
kemudian tahun 2018 akhir terjadi keterlambatan-keterlambatan
pembayaran kepada Kontraktor yang mengakibatkan progress
dilapangan tidak berjalan sebagaimana mestinya, kemudian total
progress di tahun 2019 akhir juga tidak kunjung dibayarkan sehingga

Jkt.Pst
pihak kontraktor melakukan perlambatan dan juga sudah
memberitahukan kepada pihak pengembang;
 Bahwa yang dimaksud Saksi Kontraktor yang dimaksud di sini adalah
PT CNQC – NKE;
 Bahwa Saksi kembali, hingga pada tahun 2019 tidak ada realisasi
pembayaran yang dilakukan atas pekerjaan yang sudah di lakukan,
dimana pembayaran atas pekerjaan yang sudah dilakukan oleh pihak
kontraktor tersebut tidak sesuai dengan surat kesepakatan kerja, atas
hal tersebut pihak Kontraktor telah mengirimkan surat pemberitahuan
atau surat permohonan pembayaran kepada pihak owner /
pengembang dalam hal ini adalah PT Pollux Aditama Kencana
namun tidak ada tanggapan hingga kemudian di bulan Maret tahun
2020 dengan terpaksa PT CNQC – NKE melakukan penghentian
sementara pembangunan proyek tersebut dikarenakan sudah tidak
adanya dana untuk melanjutkan proyek akibat progress pekerjaan
sebelumnya belum dibayarkan oleh pihak PT Pollux Aditama
Kencana;
 Bahwa Saksi membaca Surat Kesepakatan Kerja antara PT Pollux
Aditama Kencana dengan PT CNQC – NKE;
 Bahwa sesuai dengan Surat Kesepakatan Kerja antara PT Pollux
Aditama Kencana dengan PT CNQC – NKE apabila pembayaran
tidak dilakukan kepada pihak Kontraktor, maka Kontraktor berhak
untuk memberikan pemberitahuan atau peringatan kepada pihak
pengembang melalui surat yakni surat peringatan pertama, kedua,
dan ketiga. Kemudian apabila tidak ada tanggapan maupun tindak
lanjut yang dilakukan pihak pengembang terhadap hal tersebut maka
pihak Kontraktor berhak untuk melakukan penghentian sementara
terhadap proyek tersebut;
 Bahwa Adapun paket kontrak pekerjaan antara PT Pollux Aditama
Kencana dengan PT CNQC – NKE dalam proyek pembangunan
Chadstone Cikarang adalah meliputi SAP
(Struktur, Arsitektur, Plumbing) dan ME (Mechanical Electrical)
Dimana termasuk juga pembangunan structure, finishing, dan juga
kelistrikan;
 Bahwa proyek pekerjaan tersebut tidak selesai 100% dikarenakan
tidak adanya pembayaran dari pihak pengembang terhadap progress
pekerjaan yang sudah dilakukan sebelumnya sehingga pihak

Jkt.Pst
kontraktor tidak bisa lagi melanjutkan proyek karena adanya
keterbatasan dana;
 Bahwa menurut Saksi progress terakhir yang disepakati pada saat
pertemuan pihak Kontraktor dan Pihak Pengembang, untuk progress
pekerjaan SAP (Struktur, Arsitektur, Plumbing) disepakati pada
persentase 87,7% dan untuk progress pekerjaan ME (Mechanical
Electrical) pada persentase 68,39% termasuk pekerjaan-pekerjaan
tambahan;
 Bahwa selain pekerjaan yang disepakati dalam Surat Kesepakatan
Kerja juga terdapat pekerjaan-pekerjaan lain diluar pesanan
sebagaimana dalam Surat Kesepakatan Kerja tersebut,;
 Bahwa benar dalam pertemuan tersebut telah terjadi pembicaraan
dan pembahasan antara Kontraktor dan Pihak Pengembang;
 Bahwa pada saat Kontraktor melakukan penghentian sementara
pada Maret 2020 pihak kontraktor sangat kesulitan untuk menjangkau
ataupun menemui pihak pengembang pada saat tersebut terkait
beberapa hal yang ingin ditanyakan untuk kelanjutan Kontrak Kerja
lain seperti apa;
 Bahwa pada pertemuan tersebut selain ada hal-hal yang disepakati
kedua belah pihak juga terdapat beberapa hal-hal yang tidak
disepakati yang mana adalah beban biaya dengan nilai yang berbeda
karena adanya perpanjangan waktu oleh pihak pengembang karena
ada pekerjaan tambahan dan lainnya sehingga menimbulkan hutang
operasional kepada pihak Kontraktor;
 Bahwa hal tersebut diajukan oleh Kontraktor kemudian sesuai
dengan Surat Kesepakatan Kerja yang ada juga diatur bahwa apabila
pihak pengembang terlambat melakukan pembayaran maka ada
denda yang harus dibayarkan pihak pengembang;
 Bahwa pada tahun 2021 ketika dilakukannya date lock final account
secara tiba-tiba dari pihak pengembang mengeluarkan Surat
Pemberitahuan akan denda keterlambatan, denda perbaikan,
kemudian juga biaya Assessment Quantity Surveyor (QS), dan biaya
PT Berca, dimana surat pemberitahuan tersebut diterbitkan pada saat
masih dilakukannya proses kesepakatan terkait nilai progress
pekerjaan SAP (Struktur, Arsitektur, Plumbing), progress pekerjaan
ME (Mechanical Electrical), dan pekerjaan-pekerjaan tambahan lain;

Jkt.Pst
 Bahwa sepanjang proses pekerjaan hingga mencapai nilai 87,7%
tersebut tidak ada Surat Pemberitahuan denda keterlambatan
apapun, maupun klaim kerusakan sebagaimana sebelumnya Saksi
jelaskan yang dikeluarkan oleh pihak pengembang;
 Bahwa sepengetahuan Saksi berdasarkan Surat Kesepakatan Kerja
yang telah ditandatangani kedua belah pihak, yang Saksi baca
apabila ada pekerjaan perbaikan atau apabila menurut pihak
pengembang ada suatu perselisihan maka diselesaikan di
Pengadilan Arbitrase;
 Bahwa Adapun hasil date lock finnal account yang tidak bisa
disepakati dalam pertemuan sebagaimana Saksi jelaskan
sebelumnya adalah hal yang kemudian dibahas dalam Persidangan
Arbitrase;
 Bahwa terkait permasalahan pekerjaan SAP
(Struktur, Arsitektur, Plumbing), dan pekerjaan ME (Mechanical
Electrical) sudah tercantum dalam Putusan Arbitrase;
 Bahwa dalam pengadilan Arbitrase pihak Kontraktor telah
memberikan dan mengajukan bukti-bukti yang dimiliki yang mana
kemudian pihak Arbitrase memeriksa dan kemudian dalam
putusannya terbukti bahwa yang melakukan wanprestasi adalah
pihak pengembang karena tidak melakukan pembayaran terlebih
dahulu atas apa yang sudah dikerjakan sebelumnya sehingga pihak
kontraktor tidak bisa melanjutkan dan menyelesaikan proyek
Chadstone Cikarang;
 Bahwa menurut Saksi mengenai klaim denda keterlambatan maupun
kerusakan, sudah dibahas dalam Pengadilan Arbitrase dimana
sebelumnya sudah Saksi jelaskan bahwa senyatanya semua sudah
diatur dalam Surat Kesepakatan Kerja;
 Bahwa benar Saksi juga menjadi „Saksi‟ dalam Persidangan
Arbitrase;
 Bahwa Saksi mengetahui bahwa terhadap Putusan Arbitrase tersebut
telah diajukan Pembatalan Putusan Arbitrase pada Pengadilan
Negeri Jakarta Selatan;
 Bahwa Saksi mengenai „Perbaikan cacat Mutu‟ sebelumnya juga
sudah pernah dibahas dalam Pengadilan Arbitrase dan hal itu juga
menjadi date lock dalam proses Final Account;

Jkt.Pst
 Bahwa Saksi membenarkan mengenai „Perbaikan cacat Mutu‟
sebelumnya dan konsultan pergantian juga sudah pernah dibahas
dalam Pengadilan Arbitrase;
 Bahwa Saksi jelaskan kembali mengenai denda keterlambatan,
maupun serah terima apartemen Chandstone sudah pernah di
permasalahkan dalam pengadilan Arbitrase;
 Bahwa Saksi bekerja pada PT CNQC sejak tahun 2015;
 Bahwa kontrak pekerjaan SAP (Struktur, Arsitektur, Plumbing)
terlebih dahulu dilakukan dan mulai berjalan pada tahun 2016 dan
untuk kontrak pekerjaan ME (Mechanical Electrical) mulai berjalan
pada tahun 2017;
 Bahwa sebelumnya mengenai keterlambatan pembayaran yang
dilakukan oleh Pihak Pengembang sekira mulai pada tahun 2018
akhir;
 Bahwa keterlambatan pekerjaan yang dilakukan Kontraktor adalah
karena adanya keterlambatan pembayaran dari pihak pengembang;
 Bahwa menurut Saksi n untuk progress pekerjaan periode bulan
Januari 2019 yang diajukan baru dibayar oleh pihak pengembang
pada bulan September 2019;
 Bahwa untuk pembayaran terkait progress Desember 2016 baru
diterima oleh Kontraktor pada tanggal 31 Maret 2016 dimana ada
keterlambatan pembayaran selama 12 (dua belas) hari;
 Bahwa untuk progress pekerjaan periode September 2016 baru
diterima oleh kontraktor pada November 2016 dimana terjadi
keterlambatan pembayaran selama 72 (tujuh puluh dua) hari;
 Bahwa progress pekerjaan periode Agustus 2016 baru diterima oleh
kontraktor pada tanggal 19 Januari 2017 yang mana terjadi
keterlambatan pembayaran selama 62 (enam puluh dua) hari;
 Bahwa untuk progress pekerjaan pada periode bulan Februari 2017
baru diterima oleh Kontraktor pada tanggal 20 Juli 2017 yang mana
terjadi keterlambatan pembayaran selama 49 (empat puluh sembilan)
hari;
 Bahwa untuk progress pekerjaan Periode Maret 2017 baru diterima
oleh Kontraktor pada tanggal 21 Agustus 2017 yang mana terjadi
keterlambatan pembayaran selama 44 (empat puluh empat) hari;

Jkt.Pst
 Bahwa untuk progress pekerjaan Periode April 2017 baru diterima
oleh Kontraktor pada 18 September 2017 demikian;
 Bahwa menurut saksi mengenai ketidaksesuaian progress
pelaksanaan pekerjaan sebagaimana Saksi jelaskan sebelumnya
terjadi karena ada keterlambatan pembayaran yang diterima
sehingga berdampak kepada Cash Flow perusahaan yang tidak
mencukupi biaya pembangunan proyek untuk membayar pekerjaan
melingkupi pembayaran tenaga di lapangan, pekerja, Supplier
sehingga berdampak pada pengiriman material dan sebagainya;
 Bahwa Saksi mengetahui adanya „uang muka‟ yang sudah disetorkan
terlebih dahulu berdasarkan data pembayaran;
 Bahwa sepengetahuan Saksi terkait uang muka tersebut dilakukan
dengan cara dicicil sebanyak 5 (lima) kali yang mana sebenarnya
pada saat kontrak pekerjaan dibuat dan ditandatangani haruslah
dibayar sekaligus, namun sepengetahuan Saksi pada pelaksanaanya
dibayarkan dengan cara dicicil sebanyak 5 kali;
 Bahwa Saksi mengetahui terkait „jaminan pelaksanaan‟ dan
sepengetahuan Saksi sudah pernah diberikan kepada pihak
pengembang;
 Bahwa Saksi ketahui mengenai ‟jaminan uang muka‟ adalah dan
selama pelaksanaan pekerjaan atau progress pekerjaan tidak pernah
ada komplain dari pihak pengembang terkait hal tersebut;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait pembicaraan apapun diantara
Direktur dengan Direktur mengenai masalah ‟jaminan pelaksanaan‟
tersebut;
 Bahwa sejak awal Saksi mengikuti progres pembangunan proyek
Chadstone hingga akhir dihentikannya proyek sepengetahuan Saksi
tidak pernah ada masalah mengenai „jaminan pelaksanaan‟ tersebut;
 Bahwa Saksi tidak mengetahui terkait apakah ‟jaminan uang muka‟
dan ‟jaminan pelaksanaan‟ dapat di cairkan atau tidak hingga
mengakibatkan keterlambatan pembayaran karena posisi Saksi
dalam proyek pembangunan Chadstone adalah di lapangan dan
selama Saksi di lapangan Saksi tidak pernah ada masalah terkait
„jaminan pelaksanaan‟ tersebut;
 Bahwa mengenai progress pekerjaan SAP
(Struktur, Arsitektur, Plumbing) disepakati pada persentase 87,7%

Jkt.Pst
dan untuk progress pekerjaan ME (Mechanical Electrical) pada
persentase 68,39% Saksi mengetahui berdasarkan Berita Acara
yang ditandatangani oleh pihak Kontraktor, Pengembang, dan
Quantity Surveyor (QS);
 Bahwa perwakilan pihak Kontraktor yang menandatangani Berita
Acara Progress SAP dan ME tersebut adalah Sdr. Mumu Mulyadi
selaku Project Manager;
 Bahwa Saksi sendiri juga turut menandatangani progres berita acara
pekerjaan;
 Bahwa menurut Saksi pihak PT Pollux Aditama Kencana selaku
pengembang yang menandatangani Berita Acara Progress SAP dan
ME tersebut sepengetahuan Saksi adalah Sdr. Ngatiman;
 Bahwa sepengatahuan Saksi sebenarnya progress pekerjaan yang
sudah ditandatangani adalah dengan persentase sebesar 91%
namun setelahnya ada Adjustment yang dilakukan oleh Sdr.
Ngatiman untuk merujuk kepada progress Berita Acara pekerjaan
terakhir;
 Bahwa terkait berita acara tersebut terdapat lampiran surat lain
mengikuti dibelakangnya dan berita acara tersebut telah di bahas
dalam persidangan BANI sebelumnya;
 Bahwa terkait Bukti P-14 Berita Acara Pekerjaan SAP
(Struktur, Arsitektur, Plumbing) Saksi tidak mengetahui alasan
kenapa Berita Acara tersebut tidak ditandatangani oleh Sdr.
Ngatiman Wikrama selaku Project Manager dalam hal ini bertindak
dan atas nama dari pihak pengembang yakni PT Pollux Aditama
Kencana dan hanya ditandatangani oleh Mumu Mulyadi selaku
Project Manager dalam hal ini bertindak dan atas nama Kontraktor
Pelaksana (CNQC-NKE Jo.);
 Bahwa mengenai deffect/kerusakan-kerusakan yang ada Saksi tidak
mengetahui terkait hal tersebut karena sepengetahuan Saksi pada
saat dihentikannya pekerjaan sementara pada bulan Maret, pihak
dari Kontraktor sulit untuk bisa masuk dan mendapat akses ke
lapangan oleh karena terdapat pihak lain yang melanjutkan pekerjaan
yang sebelumnya kami kerjakan;
 Bahwa sekitar pada bulan Juni atau Juli tahun 2020 Saksi dan tim
lapangan sudah tidak tidak diperbolehkan lagi masuk ke area
Lapangan kerja proyek Chadstone Cikarang;

Jkt.Pst
 Bahwa selama Saksi masih berada di lapangan apabila ada
kerusakan maupun komplain dari Pihak Pengembang terhadap
pekerjaan yang sedang berlangsung maka akan segera dikerjakan
oleh Saksi dan tim, namun selama Saksi masih mengerjakan proyek
tersebut tidak ada komplain lanjutan terhadap pekerjaan yang
sedang Saksi dan tim di lapangan perbaiki;
 Bahwa Saksi dan Tim lapangan akan selalu stand by di lapangan
selama proses pengerjaan proyek berlangsung dan apabila ada
komplain dan masalah terkait pekerjaan akan segera dilakukan
perbaikan namun setelahnya sebagaimana Saksi jelaskan
sebelumnya pada bulan Maret 2020 terjadinya penghentian
pekerjaan sementara kemudian pada Bulan Juni atau Juli Saksi dan
tim lapangan sudah tidak diberikan akses untuk masuk ke lapangan,
bahkan untuk peralatan-peralatan kerja Saksi dan Tim lapangan tidak
diperbolehkan untuk dikeluarkan pada saat itu karena ada pihak lain
yang telah melanjutkan pekerjaan proyek;
 Bahwa terkait laporan cacat mutu baru dikeluarkan dan informasikan
kepada Saksi dan tim setelah proses Final Account sebagaimana
Saksi jelaskan sebelumnya di tahun 2021 karena sebelumnya pada
saat Saksi dan tim masih memegang proyek tidak pernah ada surat
menyurat atau pemberitahuan kepada kami yang mana biasanya
akan diberitahukan, dan telah diatur juga dalam Kontrak apabila ada
perbaikan yang harus dilakukan dari pihak owner wajib untuk
memberitahukan sebelum dikerjakan pihak lain;
 Bahwa terkait bukti P-26 perihal Laporan Cacat Mutu Saksi pernah
melihat pada saat di Pengadilan BANI Arbitrase;
 Bahwa sepengetahuan Saksi pada periode tahun 2019 dimana Saksi
dan tim masih mengerjakan proyek di lapangan tidak pernah ada
Laporan Cacat Mutu;
 Bahwa menurut saksi Project Manager bertugas dalam hal
mengawasi atas proses pembangunan proyek tersebut;
 Bahwa Saksi masih mengikuti proses pembangunan proyek
Chadstone Cikarang sampai dengan sekira Bulan Desember akhir
tahun 2020;
 Bahwa untuk pemasangan lift memang melakukan Joint Teknisal
dengan PT Berca pada pelaksanaannya namun pada saat
dilakukannya penghentian pekerjaan sementara pada bulan Maret

Jkt.Pst
2020 tersebut sudah tidak ada komunikasi lebih lanjut dengan PT
Berca terkait hal tersebut;
 Bahwa pada saat pemasangan lift pada saat itu sudah ada
ketersediaan listrik pada gedung yang dilakukan pemasangan lift;
 Bahwa menurut Saksi pada saat awal pengerjaan struktur untuk
Shaft Lift sedang dilakukan oleh saksi dan Tim terdapat kendala
dimana pihak owner belum memutuskan untuk memakai Lift dari
pihak PT A, B, atau c demikian kemudian Saksi dan Tim sudah
mengkonfirmasi kepada pihak owner terkait hal itu untuk kejelasan
mengenai lift apa yang akan di pakai dan spesifikasi ukuran yang
bagaimana kemudian dijawab oleh pihak owner untuk mengikuti
gambar struktur yang ada, kemudian setelah di tunjuk Lift PT Berca
yang hendak dipasang terdapat perubahan pada lebar pintu Lift
sehingga harus dilakukan perbaikan dan perubahan gambar yang
mana hal ini termasuk dalam pekerjaan tambahan;
 Bahwa mengenai masalah ketersediaan listrik adalah Saksi dan tim
yang menyediakan dan PT Berca yang menyambung;
 Bahwa mengenai bukti P-24 Saksi tidak pernah melihatnya;
 Bahwa menurut Saksi mengenai kualitas pintu yang akan dipasang
dalam pembangunan Apartemen Chadstone tersebut akan terlebih
dahulu dilakukan pengecekan kualitas oleh pengembang, kontraktor,
maupun Quantity Surveyor (QS);
Menimbang, bahwa Tergugat I dan Tergugat II juga telah mengajukan

ahli 2 (dua) orang di persidangan yang telah menerangkan di bawah sumpah,
keterangan ahli tersebut pada pokoknya sebagai berikut:
1. Ahli Prof. Dr. Drs. Paripurna Poerwoko Suganda, S.H., M.Hum, LL.M,
Guru Besar Universitas Gajah Mada, yang telah memberikan keterangan
di bawah sumpah pada pokoknya sebagai berikut:
 Bahwa menurut Ahli Arbitrase merupakan cara penyelesaian

sengketa Perdata di luar pengadilan umum yang didasarkan pada
perjanjian Arbitrase. Pasal 3 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999
tentang Arbitrase mengatur bahwa ”Pengadilan Negeri tidak
berwenang untuk mengadili sengketa para pihak yang telah terikat
dalam perjanjian Arbitrase” kemudian juga disebutkan dalam Pasal
11 ayat (1) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase
mengatur ”Adanya suatu perjanjian arbitrase tertulis meniadakan hak

Jkt.Pst
para pihak untuk mengajukan penyelesaian sengketa atau beda
pendapat yang termuat dalam perjanjiannya ke Pengadilan Negeri;
 Bahwa Ahli jelaskan Pasal 11 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30
Tahun 1999 tentang Arbitrase mengatur ”Pengadilan Negeri wajib
menolak dan tidak akan campur tangan di dalam suatu penyelesaian
sengketa yang telah ditetapkan melalui arbitase, kecuali dalam hal-
hal tertentu yang ditetapkan dalam Undang-undang ini;
 Bahwa sebelum Undang-Undang Arbitrase tersebut ada sebelumnya
telah diatur dalam Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor
2179/Pdt/1984 yang pada prinsipnya menyatakan bahwa ‟Pengadilan
Negeri tidak berwenang untuk mengadili perkara atau sengketa yang
telah disetujui oleh para pihak akan menyelesaikan sengketa
perselisihan pada Badan Arbitrase” bahwa kemudian juga telah
diatur dalam Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor
255/SIP/1976 yang pada pokoknya menyatakan bahwa ”dengan
adanya klausula Arbitrase meniadakan hak para pihak untuk
mengajukan sengketa di Pengadilan Negeri.”;
 Bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut
sebelumnya, apabila ada suatu perjanjian Arbitrase diantara para
pihak dan perselisihan tersebut sudah diproses dan diputus dalam
Arbitrase maka keputusan Arbitrase tersebut adalah final dan binding
sebagaimana diatur dalam Pasal 60 Undang-Undang Nomor 30
Tahun 1999 tentang Abitrase;
 Bahwa menurut pendapat Ahli Peran Pengadilan Negeri terhadap
Putusan Arbitrase diatur dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor
30 Tahun 1999 tentang Abitrase terkait dengan pelaksanaan
Putusan Arbitrase. Kemudian juga diatur dalam BAB 7 mengenai
adanya Permohonan Pembatalan atas adanya Putusan
Arbitrase;
 Bahwa mengenai Pembatalan Putusan Arbitrase hanya bisa
dilakukan atau diputuskan apabila memenuhi ketentuan yang
tercantum dalam Pasal 70 Undang-Undang Nomor 30 tahun 1999
tentang Arbitrase yang menyatakan bahwa ”Terhadap putusan
arbitrase para pihak dapat mengajukan permohonan pembatalan
apabila putusan tersebut diduga mengandung unsur-unsur
sebagai berikut : 1. surat atau dokumen yang diajukan dalam
pemeriksaan, setelah putusan dijatuhkan, diakui palsu atau

Jkt.Pst
dinyatakan palsu, 2. setelah putusan diambil ditemukan
dokumen yang bersifat menentukan, yang disembunyikan oleh
pihak lawan atau 3. putusan diambil dari hasil tipu muslihat yang
dilakukan oleh salah satu pihak dalam pemeriksaan sengketa;
 Bahwa mengenai Permohonan Pembatalan Putusan Arbitrase
tersebut hanya dapat diajukan kepada Pengadilan Negeri dengan
dasar atau Unsur-unsur yang terkandung dalam Pasal 70 Undang-
Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase tersebut dan
Pengadilan Negeri tidak mengadili dalam hal Substansi Sengketa
yang sudah di putus dalam Arbitrase;
 Bahwa adapun ciri-ciri khusus dalam hal Putusan Arbitrase adalan
bersifat Final dan Binding sebagaimana diatur dalam Pasal 60
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 Arbitrase tersebut sehingga
tidak terdapat upaya hukum lainnya terhadap Putusan Arbitrase yang
telah dijatuhkan kecuali terpenuhinya salah satu dari 3 unsur
sebagaimana diatur dalam Pasal 70 Undang-Undang nomor 30
tahun 1999 tentang Arbitrase tersebut;
 Bahwa terhadap isu dalam kontrak yang menjadi permasalahan yang
belum di putuskan dalam Arbitrase namun termasuk dalam poin
kontrak Arbitrase Ahli berpendapat bahwa sepanjang isu tersebut
mengenai sehubungan hukum berdasarkan kontrak yang dibuat oleh
para pihak yang memiliki klausula penyelesaian perselisihan pada
Badan Arbitrase dalam kontraknya maka semua sengketa yang
timbul dalam perjanjian tersebut harus diselesaikan melalui Arbitrase;
 Bahwa rechtsvinding berasal dari kata belanda yakni ”suatu
penemuan hukum” yang merupakan suatu upaya dari Hakim
apabila terjadi kekosongan hukum untuk menyelesaikan
sengketa para pihak, atau apabila terdapat pertentangan antara
satu peraturan dengan peraturan lain, atau bisa juga apabila
terjadi kekaburan terhadap suatu aturan;
 Bahwa dalam hal ini penyelesaian melalui penemuan hukum
dilakukan dengan cara melalui interpretasi, analogi, penghalusan
hukum, dan juga konkretisasasi;
 Bahwa Prof Sudikno Mertokusumo dalam Bukunya berjudul
Penemuan Hukum juga mengatakan bahwa ”Penemuan Hukum
merupakan suatu konkretisasi atau kristalisasi atau individualisasi
dari hukum itu sendiri” sehingga kekosongan-kekosongan hukum

Jkt.Pst
tersebut kemudian dapat diisi, namun pada intinya Penemuan
Hukum adalah suatu proses yang harus dilakukan Hakim pada
saat Hakim mengadili suatu perkara yang diajukan kepadanya;
 Bahwa dalam hal ini pada kasus Arbitrase Hakim Pengadilan Negeri
tidak mengadili substansi dari perkara namun hakim hanya mengadili
apakah suatu perkara tersebut bisa atau memiliki alasan yang cukup
untuk dibatalkan berdasarkan 3 Unsur yang termuat dalam Pasal 70
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase;
 Bahwa dalam hal perjanjian terkait kekosongan hukum tersebut diisi
dengan penafsiran. Apabila melihat pada Pasal 1339 KUHPerdata
mengatur bahwa para pihak tidak hanya mengikat dari apa yang
tertulis atau diperjanjikan tetapi juga terikat dengan kepatutan,
kebiasaan dan undang-undang. Dalam melakukan penafsiran Hakim
merujuk kepada 3 hal tesebut;
 Bahwa dalam Pasal 1340 KUHPerdata sampai dengan Pasal 1342
KUHPerdata mengatur terkait apabila yang diatur dalam perjanjian
tersebut sudah jelas maka Hakim dilarang melakukan penafsiran dan
apabila terjadi ketidakjelasan terhadap apa yang datur dalam
perjanjian maka penafsiran paling utama dilakukan dengan
berdasarkan kehendak para pihak;
 Bahwa ahli tegaskan kembali mengenai Pasal 60 Undang-Undang
Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase menyatakan bahwa Putusan
Arbitrase adalah Final dan mengikat, sehingga mau atau tidak mau,
tidak ada upaya hukum lain yang dapat dilakukan terhadap Putusan
Arbitrase yang telah diputus tersebut kecuali dilaksanakan
berdasarkan prosedur yang diatur di dalam BAB VI mulai dari Pasal
59 Undang-Undang Nomor 30 tahun 1999 tentang Arbitrase dan
seterusnya;
 Bahwa ahli jelaskan kembali terkait upaya hukum yang dapat
dilakukan terhadap Putusan Arbitrase adalah Permohonan
Pembatalan Arbitrase sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 70
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 yakni manakala adanya
pemalsuan dokumen, penyembunyian dokumen, dan adanya
tipu muslihat, dan tugas daripada Pengadilan Negeri atas
Permohonan Pembatalan Putusan Arbitrase tersebut adalah
untuk mengecek terkait apakah dipenuhi salah satu daripada 3

Jkt.Pst
Unsur Pasal 70 tersebut dan apabila terbukti maka Pengadilan
dapat membatalkan Putusan Arbitrase tersebut;
 Bahwa Pertama, tentang substansi Putusan dalam proses Arbitrase
sebagaimana Putusan Pengadilan tentu tidak bisa memuaskan para
pihak dan apabila para pihak telah memilih Arbitrase sebagai forum
penyelesaian sengketa maka pilihan tersebut harus dihormati
berdasarkan asas kebebasan berkontrak sehingga sekali lagi Ahli
tegaskan tentang substansi dari perkara tersebut telah menjadi ranah
badan Arbitrase pada saat para pihak telah memilih Abitrase sebagai
forum penyelesaian sengketa;
 Bahwa jika telah diajukan upaya Permohonan Pembatan Arbitrase
dengan adanya pemalsuan, pemalsuan dokumen, penyembunyian
dokumen, dan adanya tipu muslihat kemudian diajukan kembali
maka hal ini menjadi nebis in idem, dimana hal ini berulangkali
diajukan maka persoalan ini menjadi tidak terselesaikan;
 Bahwa apabila ada sesuatu bukti yang tidak dinilai didalam proses
penyelesaian sengketa di Abitrase kemudian diajukan dalam
Pengadilan negeri Ahli sekali lagi menjelaskan bahwa Permohonan
Pembatalan Putusan Arbitrase adalah menyangkut adanya masalah
apda dokumen dan apabila berbicara tentang substansi maka tidak
diperbolehkan sebagaimana halnya contoh Putusan sengketa antara
Kraha Bodas dengan Pertamina dan PLN diamana pada saat itu
Pengadilan Negeri membatalkan putusan Arbitrase Swiss dimana hal
ini merupakan suatu tindakan yang dianggap tidak patut yang
kemudian oleh Mahkamah Agung kemudian putusan Pengadilan
Negeri tersebut diambil alih;
 Bahwa jika berbicara tentang ”keadilan” maka tentu tidak akan bisa
memusakan para pihak, dimana adil bagi pihak yang satu belum
tentu adil bagi pihak lainnya oleh karenanya ada adagium yang
menyebutkan bahwa Putusan Hakim selalu dianggap benar. Dan Ahli
berpendapat Putusan Arbitrase adalah sejajar dengan Keputusan
Hakim dimana apa yang diputuskan oleh Arbitrase maka itulah yang
mengikat para pihak;
 Bahwa apabila pada saat Permohonan Pembatalan Putusan
Arbitrase dilakukan dengan 3 alasan atau unsur yang sebelumnya
sudah Ahli jelaskan sudah ditolak oleh pengadilan kemudian
ditemukan hal baru maka menurut Ahli tidak tetap tidak ada upaya

Jkt.Pst
hukum lain lagi dikarenakan perkara tersebut sudah diajukan
sebagaimana ahli jelaskan sebelumnya perihal nebis in idem dengan
kata lain tidak bisa diajukan perkara yang sama;
 Bahwa apabila suatu perkara tersebut diajukan ke pengadilan
dan terjadi kekosongan hukum maka hakim tidak boleh
beralasan bahwa hukum yang mengatur hal tersebut tidak ada
dalam hal ini hakim harus melakukan Penemuan Hukum namun
Ahli jelaskan kembali untuk perkara yang sudah diproses dalam BANI
dan diputuskan maka hal tersebut bukan ranah dari pengadilan
umum lagi untuk mengadili substansi dari perkara tersebut;
 Bahwa perkara yang telah di putus oleh Badan Arbitrase bersifat
Final dan binding dimana ia tidak boleh lagi diuji oleh Pengadilan;
2. Ahli Dr. MARGARITO KAMIS, S.H., M.Hum, Dosen FH. Univ. Khairun
Ternate, yang telah memberikan keterangan di bawah sumpah pada
pokoknya sebagai berikut:
 Bahwa terhadap ilustrasi yang dijelaskan oleh Penasihat Hukum

Tergugat diantara Undang-Undang Kekuasaan Kehakiman dan
Undang-Undang Arbitrase, Ahli menjelaskan lex specialis dalam hal
ini adalah Undang-Undang Nomor 30 tahun 1999 tentang Arbitrase
dan Alternatif Penyelesaian Sengketa. Undang-Undang Arbitrase
tersebut menangguhkan kewenangan Pengadilan untuk
menyelesaikan sengketa yang terjadi diantara kedua belah pihak
yang sebelumnya telah disepakati terkait penyelesaian sengketa
adalah pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia (Selanjutnya
disebut BANI);
 Bahwa dalam Lex Superior hal Equal yang telah diperiksa di BANI
tidak dapat di persoalkan di tempat lain termasuk di Pengadilan,
dikarenakan hal yang tidak dikabulkan atau hal yang tidak disenangi
oleh salah satu pihak tersebut adalah bagian yang tak terpisahkan
dari “hal yang diperjanjikan” atau masalah yang timbul dalam “hal
yang diperjanjikan” tersebut. Sehingga dengan begitu, maka
hukumnya adalah hal yang tidak disenangi tersebut harus dilihat
hukumnya sebagai bagian dari hal yang disepakati oleh karenanya ia
tunduk pada cara penyelesaian yang telah disepakati bersama oleh
kedua belah pihak;

Jkt.Pst
 Bahwa hal yang tidak disetujui ataupun hal yang tidak disukai dalam
penyelesaian tersebut pun tetap harus dilihat sebagai bagian yang
tak terpisahkan dari persoalan tersebut dimana persoalan tersebut
telah diperiksa dan diselesaikan pada BANI oleh karenanya
hukumnya adalah atau konsekuensinya adalah sebagian atau
keseluruhan hal yang tidak disetujui atau tidak disukai tersebut tidak
dapat diajukan penyelesaian di Pengadilan dan atau di luar dari pada
BANI untuk diperiksa kembali apapun alasanya;
 Bahwa mengenai nilai hukum formil dan hukum materiil Ahli
Jelaskan, dalam ilmu hukum hal yang ber-aspek formil atau kata lain
Hukum Formil dan Hukum Materiil atau hal yang bersifat formil dan
hal yang bersifat materiil adalah sama nilai hukumnya. Dari segi
hukum, berdasarkan Ilustrasi yag dijelaskan Penasihat Hukum
Tergugat harus diketahui terlebih dahulu dengan yang dimaksud “hal
baru” tersebut adalah apa. Namun apabila “hal baru” tersebut masih
dalam kerangka “hal yang diperjanjikan” dan “hal hukum yang baru
ada” tersebut masih memiliki kaitan logis dengan “hal yang
diperjanjikan” maka hukum dari “hal baru yang ditemukan” tersebut
adalah diperiksa oleh BANI dan bukan di Pengadilan. Karena, “hal
baru” tersebut masih dalam kerangka “hal yang diperjanjikan” dan
merupakan bagian dari apa yang diperjanjikan sehingga tunduk pada
perjanjian yang telah disepakati bersama termasuk cara
penyelesaian yang disepakati dalam perjanjian;
 Bahwa dengan kata lain persoalan / hal baru tersebut harus
diselesaikan pada BANI dan bukan pada lembaga penyelesaian
sengketa di luar BANI termasuk Pengadilan;
 Bahwa apabila “ada bukti baru” yang digunakan dalam kerangka
sengketa tersebut sebagaimana Ahli jelaskan sebelumnya, tidak
serta merta dengan sendirinya menimbulkan keadaan hukum baru
yakni dapat diperiksa pada lembaga peradilan lain diluar BANI
kecuali bukti baru tersebut tidak memiliki kaitan hukum secara
langsung dengan sengketa atau “hal yang diperjanjikan”. Namun
apabila bukti baru tersebut muncul atau timbul dalam kerangka “hal
yang diperjanjikan” maka ia merupakan bagian dari apa yang
diperjanjikan dan ia tunduk pada cara penyelesaian sengketa
sebagaimana perjanjian yang telah disepakati bersama dalam hal ini
yakni BANI;

Jkt.Pst
 Bahwa Ahli mengenai penemuan hukum ahli jelaskan secara
ilustrasi. Dimana dalam satu persoalan hukum pada sebuah
persidangan terdapat pihak yang bersengketa. Adapun makna dari
persidangan tersebut adalah karena belum dijatuhkannya hukum dan
pengadilan bertugas untuk menemukan hukum yang patut untuk di
putuskan dalam perkara tersebut, ia bersalah atau ia tidak bersalah.
Dengan kata lain Hukum konkret dalam suatu kasus yang diputuskan
dalam suatu pengadilan adalah apa yang disebut dengan temuan
hukum;
 Bahwa Ahli menjelaskan, apabila berbicara ilmu hukum secara
universal sering kali dikatakan temuan hukum itu untuk hal hukum
atau hak ihwal/keadaan yang belum ada hukumnya. Undang-Undang
Nomor 48 Tahun 2009 mengatakan bahwa pengadilan tidak boleh
menolak perkara dengan alasan tidak ada hukumnya. Dimana
pengadilan berkewajiban untuk menerima, memeriksa, dan memutus
perkara tersebut (baik menolak atau tidak) dengan putusan sela atau
putusan akhir;
 Bahwa berbeda dengan negara sistem hukum anglo saxon sebagai
contohnya negara Inggris dimana hukum adat atau hukum kebiasaan
yang sudah berlaku kemudian di resmikan dan di deklarasikan
dimana hukum tersebut hidup dalam masyarakat yang kemudian
terlembaga dan terinstitusi yang menjadi cara penyelesaian dalam
hukum mereka yang kemudian mereka bawa ke pengadilan untuk
kemudian mereka resmikan karena hal itulah ia bersifat deklaratif;
 Bahwa Ahli selalu ada kekeliruan diantara orang awam bahwa pada
sistem hukum common law tidak ada hukum tertulis. Tidak, dalam
sistem hukum common law tetap ada namun tidak sekompleks dan
sebanyak sistem hukum kita misalnya dalam Hukum Tata Negara
yakni Ibis Nomor 34 tahun 1866 didasarkan pada Undang-Undang
tentang Kesehatan tahun 1896 sehingga terdapat Undang-Undang di
dalam Undang-Undang namun tidak sebanyak seperti di Indonesia.
Umumnya mereka menggunakan hukum kebiasaan yang sudah ada
lalu diputuskan di pengadilan di Pengadilan dan hal tersebutlah yang
menjadi hukum dan hal itulah yang kemudian di tradisikan;
 Bahwa Penemuan Hukum dalam Ilmu Hukum Teknis adalah dalam
suatu permasalahan atau sengketa yang kemudian di periksa dalam
pengadilan oleh Majelis Hakim dan diputuskan oleh Majelis Hakim

Jkt.Pst
maka dengan kata lain putusan Hakim tersebut adalah yang disebut
dengan penemuan hukum;
 Bahwa dalam melakukan penemuan hukum adapun metode yang
digunakan oleh hakim adalah dengan melakukan interpretasi baik itu
interpretasi sistematis, interpretasi analogi, dan lain sebagainya;
 Bahwa Ahli tegaskan kembali dalam hal ini, bahwa Hakim tidak boleh
menolak perkara dengan alasan tidak ada hukumnya, dimana Hakim
bekewajiban untuk menerima, memeriksa, dan memutus perkara
tersebut sebagaimana komptensi yang dimiliki oleh Majelis Hakim
yang memeriksa dan memutus perkara. Bahwa suatu lembaga
apapun baik itu lembaga peradilan dan lain sebagainya hanya
memiliki wewenang yang diberikan dan berasal dari dan apa yang
diberikan oleh Undang-Undang;
 Bahwa dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 menyebutkan
bahwa Putusan BANI adalah Final and Binding, dimana terminologi
Final itu termasuk mengikat dimana tidak ada upaya hukum banding
maupun kasasi dan sebagainya. Dimana Final dalam hal ini sama
seperti halnya dalam 24C Ayat (1) Undang-Undang Dasar 1945 yang
berbunyi: Mahkamah Konstitusi berwenang mengadili pada tingkat
pertama dan terakhir yang putusannya bersifat final untuk menguji
undang-undang terhadap Undang-Undang Dasar. Dan tidak ada
upaya hukum lain apapun dalam segi hukum yang dapat digunakan
untuk memeriksa kembali perkara tersebut baik para pihak
menyetujui hasil putusan tersebut maupun tidak menyetujuinya;
 Bahwa atas ilustrasi yang dijelaskan Penasihat Hukum Tergugat
terhadap sengketa yang diajukan dan di putus oleh BANI apakah hal
ini berarti BANI telah menemukan hukumnya maka Ahli menjawab
benar. Ahli jelaskan senyatanya BANI juga merupakan suatu
Pengadilan namun bersifat Semu atau khusus dimana dalam
sengketa misalnya A menyatakan bahwa demikianlah hukumnya dan
si B menyatakan pula bahwa beginilah hukumnya yang kemudian
permasalahan tersebut di periksa dan diputus oleh BANI dan putusan
BANI inilah yang disebut penemuan hukum;
 Bahwa tidaklah bisa suatu hal yang tidak sah hukumnya atau hal
yang sudah diperjanjikan dan telah disepakati juga cara
penyelesaianya dengan forum penyelesaian yang sudah ditentukan
dan disepakati kemudian terhadap isi perjanjian dan kesepakatan

Jkt.Pst
tersebut sudah direalisasikan maka permaslahan tersebut telah
berakhir di dalam forum penyelesaian yang telah disepakati tersebut,
tidak bisa kemudian permasalahan yang sama dan telah diselesaikan
tersebut kemudian dibawakan ke forum penyelesaian lain di luar apa
yang telah disepakati;
 Bahwa apabila masalah yang telah diselesaikan dalam forum
penyelasaian BANI tersebut kemudian di bawa ke pada forum
penyelesaian lain di luar BANI maka persoalan tersebut harus
dianggap nebis in idem;
 Bahwa Ahli jelaskan, pada Pasal 60 Undang-Undang Nomor 30
Tahun 1999 menyatakan bahwa putusan arbitrase bersifat final dan
mengikat para pihak. Oleh karena itu hukumnya persoalan yang telah
diputus tersebut tidak dapat diperiksa ditempat lain apapun itu
alasannya termasuk di pengadilan baik para pihak atau salah satu
pihak menyetujui atau tidak menyetujui hasil putusan BANI tersebut;
 Bahwa Ahli tegaskan kembali terhadap persoalan yang telah diputus
di BANI tersebut tidak dapat diajukan kembali pada forum
penyelesaian yang berbeda dengan alasan apapun. Bahwa Ahli juga
menegaskan agar berhati-hati dalam memahami dan menerapkan
apa yang dimaksud dengan tujuan hukum yakni keadilan, kepastian,
dan kemanfaatan hukum. Dimana sesuatu yang pasti adalah adil,
sesuatu yang adil adalah pasti, dan sesuatu yang adil adalah
bermanfaat hal ini adalah konsep ilmu hukum yang dibuat oleh orang
yang tidak memiliki patokan nilai yakni Gustav Radbruch yang mana
ia adalah orang Prusia penasihat Hitler. Bahwa “tujuan hukum adalah
ada keadilan” pemaknaan ini harus dilakukan dengan hati-hati
apabila tidak dilaukan dengan hati-hati maka tidak akan ada nilainya.
Dimana pada masa pemerintahan Hitler pada saat itu peradilan
dibangun dengan konsep Abusive koordinasi dan bukan prinsip
hukum;
Menimbang, bahwa selanjutnya Penggugat dan Tergugat I dan

Tergugat II dan telah mengajukan kesimpulannya masing-masing tanggal 17
April 2024;
Menimbang, bahwa selanjutnya segala sesuatu yang termuat dalam

berita acara persidangan perkara ini, untuk menyingkat putusan ini dianggap
telah termuat dan menjadi bagian yang tak terpisahkan dengan putusan ini;

Jkt.Pst
Menimbang, bahwa akhirnya para pihak menyatakan tidak ada hal-hal
yang diajukan lagi dan mohon putusan;
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat yang pada

pokoknya adalah sebagai berikut ;
1. Bahwa Para Tergugat selaku Kontraktor telah sepakat untuk membentuk

kerjasama operasional/Join Operation (JO). Selanjutnya Para Tergugat
selaku Kontraktor dan Penggugat selaku Pemilik Proyek sepakat untuk
mengerjakan Proyek Pembangunan Chadstone di Cikarang berupa
Pembangunan Mall, Ruko, Hotel dan Apartemen Chadstone (untuk
selanjutnya disebut “Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang”)
berdasarkan Perjanjian-Perjanjian dan Perubahannya (Addendum) sebagai
berikut:
- Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO

- Addendum I Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-

NKE-JO tertanggal 01 September 2017;
- Addendum II Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-

NKE-JO tertanggal 04 Maret 2019; dan
- Addendum III Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK-CHD / SKK /

CNQC-NKE-JO tertanggal 01 Juli 2019;
- Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JE

- Addendum I Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-CHD / SKK /

CNQC-NKE-JE tertanggal 04 April 2019; dan
- Addendum II Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-CHD / SKK /

CNQC-NKE-JE tertanggal 01 Juli 2019;
2. Bahwa SKK No.12 menentukan Paket Pekerjaan Struktur, Arsitektur, dan

Plumbing (untuk selanjutnya disebut “Paket Pekerjaan SAP”) dengan Nilai
Kontrak Rp 955.000.000.000,00 (sembilan ratus lima puluh lima miliar
Rupiah) dan SKK No. 13 menentukan Paket Pekerjaan Mekanikal dan

Jkt.Pst
Elektrik (untuk selanjutnya disebut “Paket Pekerjaan ME”) dengan Nilai
Kontrak Rp 184.240.000.000,00 (seratus delapan puluh empat miliar dua
ratus empat puluh juta Rupiah) sehingga Nilai Kontrak Paket Pekerjaan
SAP dan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 sebesar Rp
1.139.240.000.000,00 (satu triliun seratus tiga puluh sembilan miliar dua
ratus empat puluh juta Rupiah);
3. Bahwa dalam masa penyelesaian Proyek Pembangunan Chadstone

Cikarang, perbuatan Para Tergugat bertentangan dengan etika bisnis
dengan tidak jujur dalam menyelesaikan Paket Pekerjaan SAP dan ME,
diantaranya merekayasa Berita Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan
yang seolah-olah adalah menjadi Berita Acara Serah Terima sesuai
ketentuan Pasal 1.1. Ketentuan Umum Berita Acara Serah Terima SKK
No. 12 dan SKK No. 13 yang bersifat Final sehingga Paket Pekerjaan
SAP dan ME telah selesai 100% (seratus persen) tanpa adanya cacat
mutu dan sempurna;
4. Bahwa ketidakmampuan untuk Penyelesaian Paket Pekerjaan SAP dan

ME dalam Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang disebabkan salah
satu pihak dalam kerjasama operasional/Join Operation (JO) yaitu
Tergugat I sebagai Pihak Utama, pada waktu itu telah dinyatakan
Dalam Keadaan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang sejak
tanggal 23 Juli 2020 hingga dinyatakan Dalam Pailit oleh Majelis Hakim
Niaga Pengadilan Negeri Jakarta Pusat sesuai dengan Putusan No.
161/Pdt.Sus-PKPU/2020/PN.Jkt.Pst, Tanggal 09 November 2020;
5. Bahwa itikad buruk (ter slechte trouw) Para Tergugat semakin terlihat
jelas dan nyata ketika Para Tergugat selaku Kontraktor mengajukan
Permohonan Penyelesaian Sengketa Arbitrase pada BADAN
ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) terhadap Penggugat
selaku Pemilik Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang. Para
Tergugat menjadikan dirinya sebagai Pihak Yang Merasa Dirugikan
akibat wanprestasi Penggugat. Sejatinya Para Tergugat sendiri adalah
pihak yang ingkar janji terhadap Penggugat dalam Proyek
Pembangunan Chadstone Cikarang berdasarkan SKK No. 12 dan SKK
No. 13;
6. Bahwa Penyelesaian Sengketa Arbitrase BANI dalam Putusan BANI Nomor:

45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 antara BUT QINGJIAN
INTERNATIONAL (SOUTH PACIFIC) GROUP DEVELOPMENT CO., PTE.

Jkt.Pst
LTD. selaku Pemohon I dan PT. NUSA KONSTRUKSI ENJINIRING, TBK.
selaku Pemohon II Melawan PT. POLLUX ADITAMA KENCANA selaku
Termohon, BANI memutus bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1243 jo
Pasal 1238 KUHPerdata Penggugat selaku Termohon telah melakukan
wanprestasi terhadap Para Tergugat selaku Para Pemohon atas
kewajibannya sebagaimana diatur dalam Pasal 12.8 SKK No. 12 dan SKK
No.13. Selain itu tindakan Penggugat selaku Termohon dinyatakan pula
telah melakukan tindakan wanprestasi dengan menunjukkan Kontraktor
Lain sebagai Pengganti Para Tergugat berdasarkan Pasal 13.1.2 SKK No.
12 dan SKK No. 13;

Tanggal 04 April 2023 tidak mempertimbangkan dengan
mengesampingkan fakta hukum adanya ingkar janji (wanprestasi) Para
Tergugat dengan dikenakan Kewajiban Pembayaran Denda
Keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan ME Proyek Pembangunan
Chadstone Cikarang yang harus dibayarkan oleh Para Tergugat
kepada Penggugat berdasarkan Surat Nomor: 09 / LTR / CM / PAK / I /
2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone Cikarang
Chadstone Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020 yaitu:
Paket Pekerjaan SAP dan ME sebesar Rp. 47.750.000.000,00 Rp.

9.212.500.000,00 = Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar
sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);

Tanggal 04 April 2023 TIDAK menerapkan asas/prinsip hukum audi et
alteram partem (para pihak harus didengar) sebagaimana mestinya
mengingat alat bukti dari Penggugat tidak dipertimbangkan dan
dikesampingkan, melainkan hanya alat bukti dari Para Tergugat yang
dipertimbangkan dan dinilai sebagai fakta hukum. Penerapan
asas/prinsip hukum audi et alteram partem meliputi pengajuan alat bukti
di muka sidang yang dihadiri oleh kedua belah pihak (Pasal 132a dan
Pasal 121 ayat (2) HIR; Pasal 145 ayat (2) dan Pasal 157 RBg serta Pasal
47 Rv. Para pihak berperkara harus sama-sama diperhatikan, berhak atas
perlakuan yang sama dan adil (Henry P. Panggabean, “Skematik Ketentuan

Jkt.Pst
Hukum Acara Perdata dalam HIR”, Bandung: Penerbit Alumni, 2015,
halaman 55);
9. Bahwa terhadap Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal

04 April 2023, Penggugat melakukan upaya hukum Pembatalan Putusan
BANI dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27
Juli 2023 antara PT. POLLUX ADITAMA KENCANA selaku Pemohon
melawan BADAN ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) selaku
Termohon I, BUT QINGJIAN INTERNATIONAL (SOUTH PACIFIC)
GROUP DEVELOPMENT CO., PTE. LTD. selaku Termohon II dan PT.
NUSA KONSTRUKSI ENJINIRING, TBK. selaku Termohon III;
10. Bahwa adapun keberatan-keberatan yang diajukan Penggugat untuk

Pembatalan Putusan BANI dalam Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-
Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023 antara lain:
- Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon III

(Para Tergugat a quo) dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-
BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Pemberi Kuasa Termohon II
(Tergugat I a quo) bukan direksi melainkan Kepala Perwakilan (Chief
Representative) yang tidak diperiksa sesuai hukum acara perdata oleh
BANI yang seharusnya dipertimbangkan Diskualifikasi (Gemis
Hoedanigheid) karena bertentangan dengan Undang-Undang Perseroan
Terbatas;

BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Termohon II (Tergugat I a quo)
menyembunyikan keadaan sebenarnya dinyatakan dalam keadaan pailit
oleh Putusan Pengadilan Niaga dan Termohon II (Tergugat I a quo)
seharusnya diwakili oleh Kurator berdasarkan Pasal 1 angka 5 Jo. Pasal
26 ayat (1) UU No. 37 Tahun 2004 Tentang Kepailitan Dan Penundaan
Kewajiban Pembayaran Utang;

BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Berita Acara Pemeriksaan
Prestasi Pekerjaan yang seolah-olah adalah Berita Acara Serah Terima
sesuai ketentuan Pasal 1.1. Ketentuan Umum Berita Acara Serah Terima
SKK No. 12 dan SKK No. 13, dan Hilangnya Hak Pemohon berupa Uang

Jkt.Pst
Retensi berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. Jo. 12.5.3. SKK No.12 dan
SKK No. 13 sebesar Rp 48.258.353.750,00 (empat puluh delapan miliar
dua ratus lima puluh delapan juta tiga ratus lima puluh tiga ribu tujuh
ratus lima puluh Rupiah), yang mana fakta hukum tersebut sesuai
dengan Pasal 70 UU No. 30 Tahun 1999 Jo. Pasal 643 RV;

BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu Termohon II dan Termohon III
selaku Kontraktor/Principal (Para Tergugat a quo) telah melakukan tipu
muslihat dengan sengaja menghilangkan hak atas uang JAMINAN
PELAKSANAAN SAP senilai Rp 52.525.000.000,00 ( lima puluh miliar
lima ratus dua puluh lima juta Rupiah) dan JAMINAN PELAKSANAAN
ME senilai Rp 10.133.750.000,00 (sepuluh miliar seratus tiga puluh tiga
juta tujuh ratus lima puluh ribu Rupiah) yang seharusnya Jaminan
Pelaksanaan SAP-ME diperpanjang serta dituangkan dalam
addendum/perubahan kontrak dimana Termohon II dan Termohon III
(Para Tergugat a quo) selaku Kontraktor/Principal menerbitkan kembali
Jaminan Pelaksanaan SAP-ME yang diterbitkan oleh Perusahaan
Pemberi Jaminan untuk manfaat bagi Pemohon (Penggugat a quo)
selaku Pemberi Kerja/Obligee yang telah melanggar telah melanggar
ketentuan Pasal 12.6.4. SKK No. 12 dan SKK No. 13, sehingga patut dan
beralasan hukum telah memenuhi Pasal 70 UU No. 30 Tahun 1999 Jo.
Pasal 643 RV untuk dibatalkan;
11. Bahwa Putusan BANI mengandung ketentuan-ketentuan yang bertentangan

satu dengan yang lain yang dipertimbangkan oleh Putusan BANI Nomor:
45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 yaitu:
a. BANI tidak mempertimbangkan pelanggaran/kesalahan yang dilakukan

oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a quo) sebagai
wanprestasi mengingat terlambat atau melampaui waktu yang
ditentukan berdasarkan SKK No. 12 Dan SKK No. 13 dalam Putusan
BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal 04 April 2023 sehingga
bertentangan dengan ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata dan Doktrin
Hukum Prof. R. Subekti;
b. BANI tidak mempertimbangkan wanprestasi Termohon II dan Termohon

III (Para Tergugat a quo) atas Penyelesaian Pekerjaan SAP dan
Pekerjaan ME tidak sesuai dengan yang telah diperjanjikan dalam SKK

Jkt.Pst
No. 12 dan SKK No. 13 sehingga menimbulkan Biaya Perbaikan Cacat
Mutu (Back Charge Defect) yang harus dikeluarkan di luar SKK No. 12
dan SKK No. 13 sebesar Rp 60,000,802,674,00 (enam puluh empat
miliar delapan ratus du ribu enam ratus tujuh puluh empat Rupiah),
termasuk tidak terbatas Tambahan Biaya Pemasangan Lift oleh PT.
BERCA SCHINDLER LIFTS sebesar Rp 5.059.866.575,00 (lima miliar
lima puluh sembilan juta delapan ratus enam puluh enam ribu lima ratus
lima puluh tujuh Rupiah). Akibat hukumnya Termohon II dan Termohon
III (Para Tergugat a quo) telah melanggar ketentuan Pasal 1243
KUHPerdata;
c. BANI tidak mempertimbangkan Biaya Konsultan Teknis Pengkajian

Ulang dengan mengeluarkan biaya sebesar Rp 6.000.000.000,00
(enam miliar Rupiah) untuk membayar konsultan PT. AESLER GRUP
INTERNASIONAL TBK
d. BANI tidak mempertimbangkan terdapat kerugian nyata yang diderita

oleh Pemohon yang sama sekali TIDAK menjadi bahan pertimbangan
hukum akibat keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan Paket Pekerjaan
ME yang menimbulkan Denda Keterlambatan Paket Pekerjaan SAP dan
Paket Pekerjaan ME berdasarkan SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang
harus dibayarkan oleh Termohon II dan Termohon III (Para Tergugat a
quo) kepada Pemohon (Penggugat a quo) sebesar Rp
56.962.500.000,00 (lima puluh enam miliar sembilan ratus enam puluh
dua juta lima ratus ribu Rupiah);
e. BANI tidak mempertimbangkan adanya Permohonan Penundaan

Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) oleh Para Konsumen selaku
Pembeli Apartemen Chadstone kepada Pemohon selaku Pengembang
(Developer) dan Pembayaran Denda Keterlambatan Serah Terima Unit
Apartemen Chadstone oleh Pemohon (Penggugat a quo) selaku
Pengembang (Developer) kepada Para Konsumen selaku Pembeli
Apartemen Chadstone akibat wanprestasi Termohon II dan Termohon
III (Para Tergugat a quo) yang terlambat atau melampaui waktu dan
penyelesaian pekerjaan tidak sesuai dengan spesifikasi yang
diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 dengan memberikan
penalti denda 3% (tiga persen) dari Harga Jual Beli Unit Apartemen
berdasarkan Pasal 10 ayat (2) Perjanjian Pengikatan Jual Beli Unit
Apartemen Chadstone yang sampai saat ini telah terjual sejumlah 2326

Jkt.Pst
(dua ribu tiga ratus dua puluh enam) Unit Apartemen Chadstone dengan
pembayaran penalti denda keterlambatan keseluruhan sebesar Rp
35.453.452.712,00 (tiga puluh lima miliar empat ratus lima puluh tiga
juta empat ratus lima puluh dua ribu tujuh ratus dua belas Rupiah);
f. Sehingga dapat dirinci seluruh beban kerugian nyata yang diderita

Pemohon (Penggugat a quo) akibat wanprestasi Termohon II dan
Termohon III (Para Tergugat a quo) yang terlambat atau melampaui
waktu dan penyelesaian pekerjaan tidak sesuai dengan spesifikasi yang
diperjanjikan dalam SKK No. 12 dan SKK No. 13 yang Totalnya sebesar
Rp 269.333.859.136,00 (dua ratus enam puluh sembilan miliar tiga
ratus tiga puluh tiga juta delapan ratus lima puluh sembilan ribu seratus
tiga puluh enam Rupiah);
12. Bahwa dalam Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel,

Tanggal 27 Juli 2023 bahwa Permohonan Pembatalan Pemohon
(Penggugat a quo) dinyatakan ditolak. Adapun pertimbangan hukum
dalam Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel,
Tanggal 27 Juli 2023 yaitu pada waktu pemeriksaan perkara Nomor:
45041/V/ARB-BANI/2022 pada BANI, Penggugat d/h Termohon dalam
Jawabannya tidak mengajukan rekonpensi atau gugatan balik yang
seharusnya menyampaikan kerugian-kerugian yang dialami oleh
Penggugat d/h Termohon tersebut yang dapat dipertimbangkan oleh
BANI;
Menimbang, bahwa oleh karena dalil-dalil gugatan Penggugat telah

dibantah (disangkal) oleh Tergugat I dan Tergugat II, maka berdasarkan
ketentuan Pasal 1865 BW Indonesia dan Pasal 163 HIR yang berbunyi: “setiap
orang yang mendalilkan bahwa ia mempunyai sesuatu hak atau guna
meneguhkan haknya sendiri maupun membantah suatu hak orang lain,
menunjuk pada suatu peristiwa, diwajibkan membuktikan adanya hak atau
peristiwa tersebut, kewajiban pertama Penggugat untuk membuktikan
kebenaran akan dalil-dalilnya tersebut,
Menimbang, bahwa berdasarkan ketentuan tersebut, maka menurut

Majelis Hakim kewajiban pertama Penggugat untuk membuktikan kebenaran
akan dalil-dalilnya tersebut, akan tetapi dengan tidak mengenyampingkan
kewajiban Tergugat I dan Tergugat II pula untuk membuktikan kebenaran akan
dalil-dalil bantahannya, hal ini dilakukan agar beban pembuktian menjadi merata
bagi para pihak sehingga tercipta suatu pembuktian yang sinergis dan tidak

Jkt.Pst
berat sebelah, hal ini sesuai pula dengan asas Hukum yang berlaku universal
yang menyatakan:”Audi Et Alteram Partem atau Audiatur Et Altera Pars”
(para pihak harus didengar) ;
Menimbang, bahwa merujuk pada pokok permasalahan sebagaimana

dimaksud diatas, maka dihubungkan dengan proses jawab-menjawab dan
selanjutnya akan mempertimbangkan segala bukti dari para Pihak yang relavan
dengan Perkara In casu
Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil gugatannya tersebut

penggugat mengajukan bukti yang diberi tanda bukti P-1 sampai dengan P-201,
selain itu Penggugat juga mengajukan 4 (empat) orang saksi yang masing-
masing bernama : Fenny, Teny Siti Pebryanti, Intan Rahmani dan Hermanto;
Menimbang, bahwa bukti surat dan saksi-saksi, Penggugat juga

mengajukan 2 (dua) orang ahli yang masing-masing bernama : Prof. Dr.Suparji,
SH. MH dan Dr. Ir. Michail Sofian Tanuhendrata, MP. Roc Mng. MM;
Menimbang, bahwa demikian pula Tergugat I dan tergugat II juga

mengajukan bukti surat yang diberi tanda T.I & T.II-1 sampai dengan bukti T.I &
T.II-24 dan juga mengajuka 1 (satu) orang saksi yang bernama Husian
Santranegara;
Menimbang, bahwa bukti surat dan saksi-saksi, Tergugat I dan Tergugat

II, juga mengajukan 2 (dua) orang ahli yang masing-masing bernama : Prof. Dr.
Drs. Paripurna Porwoko Suganda, SH. Mhum. LLM dan Dr. Margarito Kamis,
SH. MH ;
Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Tergugat I dan

Tergugat II, mengajukan sangkalannya dan juga mengajukan keberatan
(eksepsi), sehingga Majelis Hakim akan mempertimbangkan terlebih dahullu
mengenai eksepsi tersebut sebagai berikut:
DALAM EKSEPSI.
Menimbang, bahwa dalam jawaban dari Tergugat I dan Tergugat II

tersebut, selain menjawab pokok perkaranya juga mengajukan eksepsi yang
mengemukakan hal-hal yang pada pokoknya sebagai berikut;
A. EKSEPSI MENGENAI KOMPETENSI ABSOLUT.

PENGADILAN NEGERI JAKARTA PUSAT TIDAK BERWENANG
MENGADILI PERKARA A QUO.

Jkt.Pst
Menimbang, bahwa untuk eksepsi mengenai komptensi obsolut, yang
diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat II, telah diputus dengan putusan sela
oleh Pengadilan Negeri Jakarta pusat pada tanggal 04 Januari 2024 dengan
Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN Jkt. Pst, yang pada pokoknya menyatakan bahwa
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berwenang memeriksa dan mengadili perkara
No.617/Pdt.G/2023/PN.Jkt Pst.
B. EKSEPSI NEBIS IN IDEM ATAU RES JUDICATA ATAU EXCEPTIE
INKRACHT VAN GEWIJSDE ZAAK.
PERKARA A QUO TELAH DIPERIKSA DAN DIPUTUS OLEH BADAN
ARBITRASE NASIONAL INDONESIA (BANI) BERDASARKAN PUTUSAN
NOMOR 45041/V/ARB-BANI/2022 JO. PUTUSAN PENGADILAN NEGERI
JAKARTA SELATAN NO. 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel.
Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan
mempertimbangkan mengenai eksepsi nebis in idem atau res judicata atau
exceptie inkracht van gewijsde zaak, sebagai berikut”
Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim mempelajari dan
mencermati, eksepsi dari Tergugat I dan Tergugat II, mengenai Nebis in Idem,
tersebut berpendapat, bahwa untuk membuktikan hal-hal tersebut Majelis Hakim
harus menilai seluruh bukti dan saksi baik yang diajukan oleh Penggugat
maupun Tergugat I dan Tergugat II (Para Tergugat), oleh karena hal-hal
tersebut telah menyentuh pokok perkara dari gugatan ini;
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan hukum tersebut diatas,
Majelis Hakim berpendapat bahwa eksepsi mengenai Nebis in Idem yang
diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat II, akan dipertimbangkan bersama-sama
dengan pokok perkara, dengan demikian maka beralasan Hukum untuk
menyatakan pada bagian eksepsi dari Tergugat I dan Tergugat II (Para
Tergugat) beralasan hukum tidak dapat diterima;
DALAM POKOK PERKARA:
mempertimbangkan mengenai pokok perkara sebagai berikut :
Meniumbang, bahwa sebelumnhya Majelis Hakim akan
mempertimbangkan apakah antara Penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat
II mempunyai hubungan hukum keperdataan, sehingga Penggugat berhak
mengajukan gugatan terhadap Tergugat I dan Tergugat II, dipertimbangkan
sebagai berukut :
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-4 sama dengan bukti T.I dan
T.II-1 berupa Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-

Jkt.Pst
NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November
2017, bukti P-5 berupa Adendum I Surat Kesepakatan Kerja SAP No.
012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO tanggal 1 September 2017, bukti P-6,
berupa Adendum II Surat Kesepakatan Kerja SAP No. 012/VIII/PAK-CHD/
SKK/CNQC-NKE-JO tanggal 4 Maret 2019, bukti P-7 berupa Adendum III Surat
Kesepakatan Kerja SAP No. 012/VIII/PAK-CHD/ SKK/CNQC-NKE-JO tanggal
01 Juli 2019, diperoleh fakta bahwa antara Penggugat dengan Tergugat I dan
Tergugat II telah mempunyai hubungan kerjasama dalam bentuk kesepakatan
kerja;
Menimbang, bahwa selanjunya berdasarkan bukti P-8 sama dengan
bukti T.I dan T.II-2 berupa Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/
CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017, bukti P-9
berupa Adendum I Surat Kesepakatan Kerja ME No. SKK No.013/XI/PAK-CHD
/SKK/CNQC-NKE-JO. tanggal 04 April 2019, dan bukti P-10 Adendum II Surat
Kesepakatan Kerja ME No. SKK No.013/XI/PAK-CHD /SKK/CNQC-NKE-JO
tanggal 01 Juli 2019. diperoleh fakta bahwa antara Penggugat dengan Para
Tergugat membuat 2 (dua) perjanjian kerjasama, yang dalam perjalanannya
kedua Perjanjian kerjasama tersebut telah di addendum beberapa kali;
mempertimbangkan apakah dalam perjanjian tersebut terjadi permasalahan
antara Penggugat dengan Para Tergugat
Menimbang, bahwa bahwa berdasarkan bukti T1 & T.2-3 berupa :
Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam Perkara 45041/V/ARB-
BANI/2022, diperoleh fakta bahwa dalam penyelesaian sengketa antara
Penggugat dengan Para Tergugat dalam Surat Kesepakatan Kerja No.
012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli
2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan Surat Kesepakatan Kerja
No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01
September 2017, telah terjadi sengketa penyelesaian perkara antara Penggugat
dengan Para Tergugat melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) ;
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti T1 & T2-7 berupa Daftar Bukti
Para Pemohon tanggal 1 Maret 2023 terhadap Perkara Nomor: 45041/V/ARB-
BANI/2022 tanggal 25 Mei 2022, dan bukti T1 & T2-8 berupa Daftar Bukti
Termohon tanggal 1 Maret 2023 terhadap Perkara Nomor: 45041/V/ARB-
BANI/2022 tanggal 25 Mei 2022, diperoleh fakta bahwa antara Penggugat
dengan Para Tergugat telah saling membuktikan dalilnya pada Persidangan
Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI);

Jkt.Pst
Menimbang, bahwa berdasarkan P-1 sama dengan T1 & T2-4 berupa
Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli
2023, diperoleh fakta bahwa Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia
dalam Perkara 45041/V/ARB-BANI/2022, telah mempunyai kekuatan hukum
yang tetap,hal tersebut dikuatkan dengan keterangan saksi yang diajukan oleh
Para Tergugat yang bernama Husian Sastranegara ;
Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim mencermati permohonan
Pemohon Arbitrase dalam Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam
Perkara 45041/V/ARB-BANI/2022, diperoleh fakta Para Tergugat mengajukan
penyelesaian sengketa pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI), oleh
karena dalam perjanjian Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-
CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/
SKK/ CNQC-NKE-JO yang dibuat antara Penggugat dengan Para Tergugat
telah sepakat dan dituangkan dalam perjanjian tersebut;
Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim mencermati isi permohonan
dihubungkan dengan jawaban dari Penggugat saat itu adalah termohon,
diperoleh fakta bahwa Para Tergugat mengajukan penyesaian sengketa dengan
menuntut sisa pembayaran yang tidak diselesaikan oleh Penggugat
sebagaimana dalam Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-
SKK/ CNQC-NKE-JO, serta berbagai perubahannya;
Menimbang, bahwa alasan Pengugat tidak membayar karena
menganggap Tergugat I dan Tergugat II tidak menyelesaikan pembangunan
sesuai dengan yang tercantum dalam Surat Kesepakatan Kerja No.
012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, dan Surat Kesepakatan Kerja
No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO, meskipun dalam bukti T1 & T2-21
sampai dengan bukti T1 &T2-24 berupa Pengakuan Hutang Pengggat kepada
Para Tergugat ;
mempertimbangkan apakah Pengugat masih mempunyai kesempatan atau hak
untuk mengajukan gugatan walaupun sengketa dalam 012/VIII/PAK-
SKK/ CNQC-NKE-JO, telah diselesaikan melalui Badan Arbitrase Nasional
Indonesia (BANI), Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut;
Menimbang, bahwa dengan adanya fakta dan keadaan tersebut Majelis
Hakim berpendapat bahwa Penggugat dalam hal ini dapat saja menuntut
kerugian yang ditimbulkan dalam pekerjaan Para Tergugat dalam

Jkt.Pst
melaksanakan Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-
NKE-JO, dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-
JO, tersebut sepanjang hal-hal yang dikemukakan dalam posita gugatannya
tersebut, tidak diajukan dan tidak dipertimbangkan dalam putusan Arbitrase, dan
keaadaan tersebut didapatkan setelah adanya putusan Arbitrase dan juga
sepanjang Penggugat dapat membuktikan hal-hal yang didalilkan mengenai
kerugian yang didalilkan, hal tersebut Majelis Hakim sependapat dengan ahli.
Prof. Dr. Suparji, SH. MH., yang menyatakan bahwa dapat saja seseorang
menutut hak-haknya meskipun telah diputus Arbitrase sepanjang hak-hak
tersebut dapat dibuktikan dan tidak menjadi hal-hal yang yang telah
dipertimbangkan dalam Putusan Arbitrase selain itu dalam Pasal 5 ayat (1) dan
Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Nomor 46 Tahun 2009 tentang Kekuasaan
Kehakiman menegaskan bahwa Hakim Wajib menggali mengikuti dan
memahami nilai-nilai hukum dan rasa keadilan yang hidup dalam masyarakat,
serta melarang Pengadilan menolak memeriksa dan mengadili suatu perkara
yang diajukan dengan dalil hukumnya tidak ada atau kurang jelas, melainkan
wajib memeriksa dan mengadilinya;
Menimbang, bahwa meskipun Putusan Badan Arbitrase Nasional
Indonesia dalam Perkara No. 45041/V/ARB-BANI/2022, bersifat final dan
mengikat, Penggugat sebagai pihak yang dirugikan dapat saja untuk menuntut
hak-haknya tersebut, Majeis Hakim bukanlah berarti memberikan penilaian
terhadap Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam Perkara
45041/V/ARB-BANI/2022, yang telah mempunyai kekuatan hukum yang
mengikat, hal tersebut dikuatkan dengan bukti T1 & T2-4 berupa Surat Nomor
W10.U3/17.584/HK.02/ ΙΧ/202 3 tertanggal 25 September 2023 Perihal Surat
Keterangan Perkara No.450/Pdt.Sus- Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, bukti T1 & T2-5
berupa Surat Panggilan Tegoran (Aanmaning) No. 63/Eks.Arb/2023/PN.Jkt.Sel,
dan bukti T1 & T2-6 berupa Surat Panggilan Tegoran (Aanmaning) No.
63/Eks.Arb/2023/PN.Jkt.Sel;
Menimbang, bahwa dalam Putusan Perkara Nomor : 450/Pdt.Sus-
Arbt/2023/PN.Jkt.Sel, Tanggal 27 Juli 2023, berupa Putusan Pembatalan
Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam Perkara 45041/V/ARB-
BANI/2022, dalam pertimbangan hukumnya memberikan ruang pada Penggugat
In casu, bahwa dengan menyatakan bahwa seharusnya Penggugat mengajukan
gugatan Rekonpensi pada jawabannya pada Arbitrase, agar kerugiannya dapat
dipertimbangkan pada Putusan Arbitrase tersebut;

Jkt.Pst
Menimbang, bahwa satu hal yang perlu dicermati dan ditelaah hukum
oleh Majelis Hakim adalah terdapat suatu keadaan atau posisi hukum dimana
Terguga I ketika gugatan artbitarse diajukan pada badan arbitrase Nasional
Indonesia (BANI), Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut:
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-11 berupa Putusan Perkara
Nomor 161/Pdt.Sus/PKPU/2020/PN.Jkt.Pst, Tanggal 23 Juli 2020, bukti P-12
berupa Putusan Mahkamah Agung RI Perkara Nomor 580 K/Pdt.Sus-Pailit/2021
tanggal 30 Juni 2021, dan bukti P-13 berupa Putusan Perkara 597 K/Pdt.Sus-
Pailit/2021, tanggal 30 Juni 2021, diperoleh fakta bahwa Tergugat I ketika
mengajukan gugatan pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI)
sebagaimana dalam Putusan Badan Arbitrase Nasional Indonesia dalam
Perkara No. 45041/V/ARB-BANI/2022;
Menimbang, bahwa apabila dihubungkan dengan tanggal Putusan
Perkara Nomor 161/Pdt.Sus/PKPU/2020/PN.Jkt.Pst, Tanggal 23 Juli 2020,
bukti P-12 berupa Putusan Mahkamah Agung RI Perkara Nomor 580 K/Pdt.Sus-
Pailit/2021 tanggal 30 Juni 2021, dan bukti P-13 berupa Putusan Perkara 597
K/Pdt.Sus-Pailit/2021, tanggal 30 Juni 2021, maka diperoleh fakta bahwa
Pengajuan Gugatan kepada badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) pada
waktu Tergugat dalam keadaan Pailit;
Menimbang, bahwa berdasarkan pasal 24 ayat (1) Undang-undang
No.37 tahu 2004 Tentang Kepailitan Dan Penudaan kewajiban pembayan utang
(PKPU), yang menegaskan bahwa Debitur demi Hukum kehilangan haknya
untuk menguasai dan mengurus kekayaannya yang termasuk dalam harta pailit
sejak tanggal putusan pailit diucapkan;
mempertimbangkan apakah terdapat kerugian akibat dari Pekerjaan yang
dilakukan oleh Para Tergugat dalam melaksanakan kesepakatan sebagaimana
dalam Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO,
Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan
Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO tanggal
mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017 sebagai berikut :
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-14 Berupa Berita Acara
Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan Sap Nomor: 036/BAP3/ CNQC-NKE/X/2019,
Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, SOHO & Apartement Chadstone – Cikarang,
Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan : Mekanikal & Elektrikal,
Tertanggal 25 Oktober 2019, diperoleh fakta bahwa Para Tergugat baru
menyelesaikan pekerjaan sebesar 87 % (delapan puluh tujuh persen) sampai

Jkt.Pst
dengan tanggakl 12 September 2019, dan harus selesai 100 % (seratus
persen), pada tanggal 27 Desember 2019;
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-15 berupa BERITA ACARA
PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 013/BAP3-ME/CNQC-
NKE/V/2019, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, SOHO & Apartement
Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Mekanikal
& Elektrikal, Tertanggal 09 Mei 2019, diperoleh fakta bahwa Para Tergugat
melakukan pekerjaan besaran 68 % (enam puluh delapan Persen) dari 100 %
persen yang disepakati;
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-19 berupa BERITA ACARA
PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 026 / BAP3 / CNQC-NKE / IX
/ 2018, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, dan Apartement Chadstone –
Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan : Struktur, Arsitektur,
dan Plumbing Tertanggal 14 November 2018, bukti P-20 berupa BERITA
ACARA PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 026 / BAP3 / CNQC-
NKE / IX / 2018, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, Apartement Chadstone –
Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Struktur, Arsitektur, dan
Plumbing, Tertanggal 14 November 2018, dan bukti P-21 berupa BERITA
ACARA PEMERIKSAAN PRESTASI PEKERJAAN Nomor: 008 / BAP3-ME/
CNQC-NKE / XI / 2018, Proyek: Pembangunan Mall, Hotel, dan Apartement
Chadstone – Cikarang, Kontraktor: CNQC-NKE JO. Paket Pekerjaan: Mekanikal
& Elektrikal, Tertanggal 14 November 2018, diperoleh fakta bahwa Para
Tergugat tidak dapat menyelesaikan pekerjaannya sampai dengan 100 %
(seratus persen) hingga waktu yang telah disepakati antara Penggugat dengan
para Tergugat;
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-16 berupa Surat Nomor:
08/LTR/CM/PAK, Perihal: Penalti Keterlambatan atas Proyek Chadstone
Cikarang Pekerjaan MEP, Tertanggal 09 Januari 2020., dan bukti P-17 berupa
Surat Nomor: 09/LTR/CM/PAK/I/2020, Perihal: Penalti Keterlambatan atas
Proyek Chadstone Cikarang Pekerjaan SAP, Tertanggal 09 Januari 2020,
diperoleh fakta bahwa Para Tergugat mengakui bahwa tidak dapat mengerjakan
100 % (seratus persen) pekerjaan sebagaimana dalam Perjanjian kerja
No.170901/015/PAK/CHD/PRO/SPK/CNQCN/NKE/JO tanggal 1 September
2017 sebagai addendum dari Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-
CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal
30 November 2017 dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/
CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017, hal ini

Jkt.Pst
berarti Para Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanrestasi)
terhadap dari Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-
NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November
2017 dan Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO
tanggal mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017,
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-28 berupa Surat Peringatan
Nomor 002/SP/PAK/XIII/2016 tanggal 05 Desember 2016 perihal
Pembongkaran Begisting dan Plat Lantai dari Penggugat kepada Tergugat I dan
Tergugat II, dan bukti P-29 berupa Surat Peringatan Nomor 003/SP/PAK/I/2017
tanggal 05 Januari 2017 Perihal Deviasi Pengecoran Beton (SP 1) dari
Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II, serta bukti P-30 berupa Surat
Peringatan Nomor 004/SP/PAK/II/2017 tanggal 24 Februari 2017 Perihal
Pembongkaran Begisting Lantai (SP 1) dari Penggugat kepada Tergugat I dan
Tergugat II. diperoleh fakta bahwa Penggugat telah melakukan usaha untuk
memperingatkan kepada Para Tergugat untuk melaksanakan pekerjaannya
dengan baik dan benar, akan tetapi Para Tergugat tidak juga melasanakannya
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan hukum tersebut diatas,
Majelis Hakim berpendapat bahwa Penggugat dapat membuktikan bahwa Para
Tergugat telah melakukan perbuatan Wanprestasi (ingkar janji) terhadap Surat
Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu
Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan Surat
Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO, dengan
demikian maka Petitum Gugatan Penggugat pada angka ke-2 dapat dikabulkan;
mempertimbangkan apakah dalam perbuatan ingkar janji (wanprstasi) yang
dilakukan oleh Para Tergugat terdapat kerugian kepada Penggugat sebagai
berikut:
Menimbang, bahwa dalam posita gugatan Penggugat telah
mengemukakan kerugian-kerugian, yang dipertimbangkan sebagai berikut :
Menimbang, bahwa kerugian Perbaikan cacat mutu (Back Charge
Defect), yang dipindahkan kepada kontraktor lain sebesar Rp. 68. 295. 687.
330.00 (Enam puluh delapan milyar dua ratus Sembilan puluh lima juta enam
ratus delapan puluh tujuh ribu tiga ratus tiga puluh ribu rupiah) Majelis Hakim
mempertimbangkan sebagai berikut;
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-25 berupa List Biaya
Perbaikan Cacat Mutu (Back Charge Defect), diperoleh fakta bahwa Penggugat
telah mengeluarkan biaya perbaikan pekerjaan yang tidak diselesaikan secara

Jkt.Pst
benar oleh Para Tergugat berdasarkan Surat Kesepakatan Kerja No.
012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli
2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan Surat Kesepakatan Kerja
No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO tanggal mulai waktu pelaksanaan 01
September 2017, hal tersebut dikuatkan dengan keterangan ahli dibawah
sumpah, yang bernama Dr. Ir. Michail Sofian Tanuhendra, MP. Roc. Mng. MM ;
Menimbang, bahwa berdasakan bukti P-26 berupa Laporan Pekerjaan
Cacat Mutu (Report Works NKE) Tergugat I dan Tergugat II, diperoleh fakta
bahwa secara visual telah diajukan dipersidangan berupa gambar adanya cacat
mutu, hal tersebut dikuatkan dengan P-58 sampai bukti P-201 berupa foto asli
dari keadaan bangunan yang mengawali kerusakan akibat pekerjaan dari Para
Tergugat yang tidak melaksanakan pekerjaanya sebagaiman yang disepakti
dalam Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO,
Waktu Pelaksanaan tanggal 13 Juli 2016 s/d tanggal 30 November 2017 dan
Surat Kesepakatan Kerja No.013/XI/PAKCHD/SKK/ CNQC-NKE-JO tanggal
mulai waktu pelaksanaan 01 September 2017;
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-31 berupa Surat Memo
Lapangan Nomor 074/MO/PAK/V/2017 tanggal 26 Mei 2017 Perihal Repair
Kolom Balok dan Plat Lantai LG dari Penggugat kepada Tergugat I dan
Tergugat II., bukti P-32 berupa Surat Memo Lapangan Nomor
088/MO/PAK/VII/2017 tanggal 24 Juli 2017 Perihal repair Kolom Balok dan Plat
dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., bukti P-33 berupa Surat
Memo Lapangan Nomor 246/MO/PAK/VI/2018 tanggal 12 September 2018
Perihal Chipping Installation Piping Conduit Electrical dari Penggugat kepada
Tergugat I dan Tergugat II., bukti P-34 Surat Memo Lapangan Nomor
345/MO/PAK/I/2019 tanggal 24 Januari 2019 Perihal Kondisi Kolom Lift Service
Tower B dari Penggugat kepada Tergugat I dan Tergugat II., dan bukti P-35
berupa Surat Nomor 389/SK-PAK-PRO/IX/2019 tanggal 6 September 2019
Perihal Penyelesaian Pekerjaan yang sudah di Schedulekan dari Penggugat
kepada Tergugat I dan Tergugat II, diperoleh fakta bahwa Para Tergugat telah
mengetahui adanya cacat mutu tersebut, hal ini dikuatkan dengan keterangan
saksi Fenny, saksi Teny Siti Perbyani, saksi Intan Rahmani dan saksi Herwanto
yang memberikan keterangan dibawa sumpah;
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan hukum yang terurai
diatas, Majelis Hakim berpandapat bahwa Kerugian Pekerjaan Cacat Mutu
(Report Works NKE) Cacat mutu yang dikemukakan oleh Penggugat sebesar
Rp.68.295.687.330.00 (Enam puluh delapan milyar dua ratus Sembilan puluh

Jkt.Pst
lima juta enam ratus delapan puluh tujuh ribu tiga ratus tiga puluh ribu rupiah),
baralasan hukum untuk dikabulkan;
Menimbang, bahwa terhadap biaya Biaya Konsultan Pengkajian Ulang
Teknis PT. AESLER GRUP INTERNASIONAL sebesar Rp 6.000.000.000,00
(enam miliar Rupiah) Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut;
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-50 berupa Surat No. 020272
/FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Pembayaran
Konsultan Pengkajian Teknis, diperoleh fakta bahwa Penggugat untuk
melanjutkan pembangunan Apartmen Chadstone Cikarang yang telah
ditinggalkan oleh Para Tergugat telah, mengeluarkan biaya Konsultan kepada
PT. Aesler Group Internasinal Tbk sebesar Rp.6.000.000.000 (enam milyar
rupiah), dengan demikian maka kerugian tersebut dapat dikabulkan;
Menimbang, bahwa menenai kerugian Biaya Lapangan (Tenaga Kerja
Lapangan, Pembelian Material Dan Gaji Staff Lapangan) sebesar Rp
18.892.301.967,00 (delapan belas milyar delapan ratus sembilan puluh dua juta
tiga ratus satu ribu sembilan ratus enam puluh tujuh Rupiah), Majelis Hakim
mempertimbangkan sebagai berikut:
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-51 berupa Surat No.
020276/FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal : Laporan Gaji
Staff dan Tim Lapangan dan bukti P-52 berupa Surat No.
020271/FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan
Pembelian Material, diperoleh bukti bahwa Pengguggat telah melakukan
pembelian material dalam rangka penyelesaian proyek pembangunan Apartmen
Chadstone Cikarang yang tidak dilanjutkan oleh Para Tergugat, dengan
demikian maka kerugian sebesar Rp. 18.892.301.967,00 (delapan belas milyar
delapan ratus sembilan puluh dua juta tiga ratus satu ribu sembilan ratus enam
puluh tujuh Rupiah) dapat dikabulkan;
Menimbang, bahwa terhadap Denda Keterlambatan (Delay Penalty)
sebesar 5% dari Nilai Kontrak Akibat Keterlambatan Penyelesaian Paket
Pekerjaan SAP dan ME Proyek Pembangunan Chadstone Cikarang
berdasarkan ketentuan Pasal 7.7.1. SKK No. 12 dan SKK No.13 sebagaimana
direkomendasikan oleh PT. AESLER GRUP INTERNATIONAL TBK selaku
Manajemen Kontruksi sebesar Rp 56.962.500.000,00 (lima puluh enam milyar
sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah), dan Ganti Rugi atas
tidak dapatnya Penggugat mencairkan Jaminan Uang Muka Paket Pekerjaan
SAP dan ME yaitu sebesar Rp. 28.968.500.000 (dua puluh delapan milyar
Sembilan ratus enam puluh delapan lima ratus ribu Rupiah), menurut hemat

Jkt.Pst
Majelis Hakim tidak dapat dikabulkan karena tidak berhubungan langsung
dengan penyelesaian pekerjaan SAP dan ME Proyek Pembangunan Chadstone
Cikarang yang tidak diselesaikan oleh Para Tergugat;
Menimbang, bahwa kerugian Penggugat terhadap Pembayaran yang
telah direalisasikan atas Penalti Denda Keterlambatan Serah Terima Apartemen
3% Berdasarkan 10 ayat (2) PPJB Kepada Para Konsumen selaku Pembeli
Apartemen Chadstone sebesar Rp 6.847.880.163,00 (enam milyar delapan
ratus empat puluh tujuh juta delapan ratus delapan puluh ribu seratus enam
puluh tiga Rupiah), menurut Majelis Hakim tidak dapat dikabulkan oleh karena
Penggugat tidak dapat membuktikan dipersidangan, oleh karena Penggugat
hanya mengajukan bukti P-56, akan tetapi tidak mengajukan BPJB yang
dimaksudkan;
Menimbang, bahwa kerugian Penggugat terhadap Pengembalian
(Refund) Akibat Pembatalan Pembelian Unit Apartement Chadstone Kepada
Para Konsumen Selaku Pembeli Apartemen Chadstone sebesar Rp
10.119.075.260,00 (sepuluh milyar seratus sembilan belas juta tujuh puluh lima
ribu dua ratus enam puluh Rupiah), Majelis Hakim mempertimbangka sebagai
berikut ;
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-54 berupa Surat No. 020275
/FIN/PAK/VIII/2023 tanggal 30 Agustus 2023. Perihal: Laporan Biaya
Pengembalian (Refund) Akibat Pembatalan Unit Apartemen Chadstone
Cikarang Oleh Para Konsumen, diperoleh fakta bahwa Penggugat telah
melakukan pembayaran kepada konsumen berupa pengembalian biaya
pembatalan unit Apartmen Chadstone Cikarang, sebesar Rp.
10.119.075.260,00 (sepuluh milyar seratus sembilan belas juta tujuh puluh lima
ribu dua ratus enam puluh Rupiah), dengan demikian menurut Majelis Hakim
kerugian tersebut dapat dibuktikan oleh Penggugat, dengan maka kerugian
Penggugat tersebut beralasan hukum untuk dikabulkan
Menimbang, bahwa kerugian terhadap Pembayaran Bunga Bank Untuk
Perpanjangan Fasilitas Perjanjian Kredit Perbankan Dalam Kurun Waktu 5
(Lima) Tahun Dari Tahun 2019 s.d. 2023 Dengan Total Keseluruhan sebesar Rp
310.944.070.361,00 (tiga ratus sepuluh milyar sembilan ratus empat puluh
empat juta tujuh puluh ribu tiga ratus enam puluh satu Rupiah); juga tidak dapat
dikabulkan oleh karena tidak juga berhubungan langsung dengan Penyelasian
Pembangunan Apartmen Chadstone Cikarang yang tidak diselesaikan oleh
Para Tergugat;

Jkt.Pst
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan hukum mengenai
kerugian Penggugat yang harus dibayarkan oleh Para Tergugat tersebut yang
didalilkan oleh Penggugat sebesar Rp. 507.030.015.081,00 (lima ratus tujuh
milyar tiga puluh juta lima belas ribu delapan puluh satu rupiah) secara tunai
dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap (res
judicata/inkracht van gewijsde), menurut Majelis Hakim bahwa Penggugat
hanya dapat membuktikan kerugian tersebut sebesar Rp. 103.307.064.557,00
(seratus tiga milyar tiga ratus tujuh juta enam puluh empat ribu lima ratus lima
puluh tujuh rupiah), dengan demikian maka Petitum ke-3 dari gugatan
penggugat dapat dikabulkan sebagian;
Menimbang, bahwa terhadap petitum ke-4 dari gugatan Penggugat
Majelis Hakim berpendapat dapat dikabulkan dengan pertimbangan bahwa
besaran Bunga Moratoir adalah 6% (enam persen) pertahun, dalam praktek
peradilan, bunga moratoir telah diterapkan dalam berapa-berapa putusan
hingga menjadi yurisprudensi tetap Mahkamah Agung RI yaitu Putusan tanggal
04-12-1975 No. 804 K /Sip/1973 dan tanggal 10-02-1976 No. 1931 K/Sip/1973.
Yang kaidah hukumnya telah membenarkan pertimbangan Pengadilan Tinggi
yang mengabulkan tuntutan Penggugat mengenai pembayaran sejumlah uang
pinjaman pokok ditambah bunga 6 % sebulan terhitung mulai Tergugat lalai
sampai lunas membayar hutang pokok, dengan demikian maka bunga morotoir
yang harus dibayarkan oleh Para tergugat adalah 6 % dari Rp.
103.307.064.557,00 (seratus tiga milyar tiga ratus tujuh juta enam puluh empat
ribu lima ratus lima puluh tujuh rupiah), adalah sebesar Rp. 6.198.423.873,42
(enam miyar seratus sembilan puluh delapan juta empat ratus dua puluh tiga
ribu delapan ratus tujuh puluh tiga koma empat dua sen) setiap tahun secara
tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum
tetap;
Menimbang, bahwa terhadap petitum ke-5 dari gugatan Penggugat tidak
dapat dikabulkan oleh karena Penggugat tidak dapat membuktikan secara detail
akan kerugian tersebut;
berupa kerugian Immateril juga tidak dapat dikabulkan karena Penggugat tidak
dapat membuktikan perbuatan Para Tergugat yang merugikan Penggugat
dalam bentuk In Materil;
berupa penghukuman uang paksa (Dwamsong) juga tidak dapat dikabulkan
karena dalam putusan ini terdapat pembayaran sejumlah uang, yang menurut

Jkt.Pst
ketentuan Hukum acara perdata berupa Yurisprudensi Mahkamah Agung RI.,
No. 793 tahun 1973 yang kaidah hukumnya “Uang Paksa tidak berlaku terhadap
tindakan untuk membayar uang”;
Menimbang, bahwa mengenai petitum ke-8 dari gugatan Penggugat
Majelis Hakim berpendapat tidak dapat dikabulkan oleh karena belum
memenuhi ketentuan dan persyaratan sebagai putusan yang dapat dijalankan
terlebih dahulu (Uitvoerbaar bij Vorraad) sebagaimana dalam pasal 180 ayat (1)
HIR serta ketentuan dalam SEMA No.3 tahun 2000 dan SEMA No.4 tahun 2001
tentang Putusan serta Merta (Uitvoebar Bij Voerraad);
Menimbang, bahwa mengenai Petitum gugatan Penggugat pada angka
ke-9 berupa permohonan sita Jaminan, Majelis Hakim berpedapat bahwa tidak
dapat dikabulkan oleh karena sejak semula dalam perkara ini Majelis Hakim
tidak melakukan penyitaan terhadap harta benda para Tergugat;
Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat sebagian

dikabulkan sebagian, maka secara hukum Para Tergugat, berada pada pihak
yang kalah sehingga berdasarkan pasal 182 HIR jo. Pasal 183 HIR, haruslah
dihukum untuk membayar biaya perkara yang jumlahnya sebagaimana yang
akan ditentukan dalam amar putusan ini;
Memperhatikan pasal 1865 BW Indonesia dan Pasal 163 HIR 182 HIR
jo. Pasal 183 pasal 180 ayat (1) HIR serta ketentuan dalam SEMA No.3 tahun
2000 dan SEMA No.4 tahun 2001 tentang Putusan serta Merta (Uitvoebar Bij
Voerraad), Yurisprudensi Mahkamah Agung RI, Undang-undang Republik
Indonesia Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman, Undang-
undang Republik Indonesia Nomor 49 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua
atas Undang-undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 1986 tentang
Peradilan Umum serta segala pasal-pasal dari undang-undang yang
bersangkutan ;
MENGADILI:
DALAM EKSEPSI:
- Menyatakan eksepsi Para Tergugat tidak dapat diterima
DALAM POKOK PERKARA
1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk sebagian
2. Menyatakan menurut hukum Para Tergugat telah melakukan wanprestasi

yang merugikan Penggugat dalam Pekerjaan Proyek Pembangunan
Chadstone Cikarang berdasarkan Surat Kesepakatan Kerja No.

Jkt.Pst
012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JO, dan Surat Kesepakatan Kerja
No.013/XI/PAKCHD/SKK/CNQC-NKE-JO;
3. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Kerugian Materiil kepada

Penggugat sebesar Rp. 103.307.064.557,00 (seratus tiga milyar tiga ratus
tujuh juta enam puluh empat ribu lima ratus lima puluh tujuh rupiah secara
tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan hukum
4. Menghukum Para Tergugat untuk membayar Bunga Morotoir sebesar 6%

(enam persen) dari Kerugian Materiil Penggugat yaitu sebesar Rp.
6.198.423.873,42 (enam miyar seratus sembailan puluh delapan juta empat
ratus dua puluh tiga ribu delapan ratus tujuh puluh tiga koma empat dua
sen) setiap tahun secara tunai dan sekaligus sejak putusan perkara ini
mempunyai kekuatan hukum tetap;
5. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya yang timbul sebesar Rp.
476.000,- (empat ratus tujuh puluh enam ribu rupiah) ;
6. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya;
Demikian diputuskan dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim

Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, pada hari Selasa, tanggal 30 April 2024, oleh
kami, Dr. Zulkifli Atjo, S.H., M.H., sebagai Hakim Ketua, Dennie Arsan Fatrika,
S.H., M.H. dan Heneng Pujadi, S.H., M.H. masing-masing sebagai Hakim
Anggota, yang ditunjuk berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Negeri
Jakarta Pusat Nomor 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst tanggal 12 Desember 2023,
putusan tersebut pada hari, SELASA, tanggal 07 MEI 2024 diucapkan dalam
persidangan terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua dengan dihadiri oleh para
Hakim Anggota tersebut, Agustiawan, S.H., M.H., Panitera Pengganti dan telah
dikirim secara elektronik melalui Sistem Informasi Pengadilan pada hari itu juga;
Hakim Anggota, Hakim Ketua,
T.T.D T.T.D
Dennie Arsan Fatrika, S.H., M.H. Dr. Zulkifli Atjo, S.H., M.H.
T.T.D Panitera Pengganti,
Heneng Pujadi,SH.MH., T.T.D
Agustiawan, S.H., M.H.

Jkt.Pst
Biaya – biaya :
Biaya Pendaftaran…...…….. Rp. 30.000,-
Proses perkara ……………… Rp. 300.000,-
Panggilan …………………… Rp. 96.000,-
Redaksi ……………………… Rp. 10.000,-
Meterai ……………………… Rp. 10.000,-
PNBP Panggilan……………. Rp. 20.000,-
PNBP Surat Kuasa…………. Rp. 10.000,-
Jumlah Rp. 476.000,-
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat

Jl. Medan Merdeka Utara No.9 - 13
Panitera Tingkat Pertama
Halaman 142 dari 142 Hal Putusan NomoTrelp:.:6(01217) /3P8 4d3 3t.4G8 | /(20 201 )2338 1/ 0P3 5N0 |
J(0k2t1.)P34s5t7661
Dwi Setyo Kuncoro S.H., M.H. - 196712171991031005 Email: [email protected]
Digital Signature www.mahkamahagung.go.id
Keterangan :
- Salinan sesuai dengan aslinya.
- Surat/dokumen ini tidak memerlukan tanda tangan basah karena telah ditandatangani secara elektronik (digital signature) dengan dilengkapi sertifikat elektronik.
- Dokumen ini telah ditandatangani secara digital menggunakan sertifikat elektronik yang diterbitkan oleh Balai Sertifikasi Elektronik (BSrE) BSSN.

Halaman 1 Dari 145 Hal Putusan Nomor: 617/Pdt.G/2023/PN JKT - PST

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Halaman 1 Dari 145 Hal Putusan Nomor: 617/Pdt.G/2023/PN JKT - PST

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Halaman 1 Dari 145 Hal Putusan Nomor: 617/Pdt.G/2023/PN JKT - PST

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PUTUSAN

Nomor 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang memeriksa dan memutus

But Qingjian International (south Pacific) Group Development Co., PTe.

Halaman 1 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

Pengadilan Negeri tersebut;

Setelah membaca berkas perkara beserta surat-surat yang

Setelah mendengar kedua belah pihak yang berperkara;

TENTANG DUDUK PERKARA

Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan tanggal 15

1. Bahwa Para Tergugat selaku Kontraktor telah sepakat untuk membentuk

(1) Surat Kesepakatan Kerja No. 012/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-

Halaman 2 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

(b) Addendum II Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK-

(c) Addendum III Surat Kesepatakan Kerja No. 12/VIII/PAK-

(untuk selanjutnya disebut “SKK No. 12”);

(2) Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-CHD/SKK/CNQC-NKE-JE

(a) Addendum I Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-

(b) Addendum II Surat Kesepakatan Kerja No. 013/VIII/PAK-

(untuk selanjutnya disebut “SKK No. 13”);

2. Bahwa SKK No.12 menentukan Paket Pekerjaan Struktur, Arsitektur,

3. Bahwa dalam masa penyelesaian Proyek Pembangunan Chadstone

Halaman 3 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

6. Bahwa Penyelesaian Sengketa Arbitrase BANI dalam Putusan BANI

7. Bahwa BANI dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022

Halaman 4 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

Paket Pekerjaan SAP dan ME sebesar Rp. 47.750.000.000,00 Rp.

8. Bahwa BANI dalam Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022

9. Bahwa terhadap Putusan BANI Nomor: 45041/V/ARB-BANI/2022 Tanggal

10. Bahwa adapun keberatan-keberatan yang diajukan Penggugat untuk

1) Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon

Halaman 5 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

2) Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon

3) Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon

4) Bahwa TIPU MUSLIHAT dilakukan oleh Termohon II dan Termohon

Halaman 6 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

5) Bahwa Putusan BANI mengandung ketentuan-ketentuan yang

a) BANI tidak mempertimbangkan pelanggaran/kesalahan yang

b) BANI tidak mempertimbangkan wanprestasi Termohon II dan

c) BANI tidak mempertimbangkan Biaya Konsultan Teknis

Halaman 7 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

d) BANI tidak mempertimbangkan terdapat kerugian nyata yang

e) BANI tidak mempertimbangkan adanya Permohonan

f) Sehingga dapat dirinci seluruh beban kerugian nyata yang

Halaman 8 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

11. Bahwa dalam Putusan Perkara Nomor: 450/Pdt.Sus-Arbt/2023/PN.Jkt.Sel,

Halaman 9 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst

15. Bahwa kewajiban penyelesaian Paket Pekerjaan SAP selama 1.268

Halaman 10 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN

Rp 955.000.000.000,00 x 5% = Rp 47.750.000.000,00 (empat puluh tujuh

17. Bahwa namun demikian, FAKTANYA Para Tergugat sampai dengan

18. Bahwa berpedoman pada Surat Perihal Ulasan Pekerjaan Kontrak

Halaman 11 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN

Paket Pekerjaan SAP

Berita Acara 87,87 % 827.533.323.239

Ulasan Pekerjaan 84% 797.511.764.293 30.021.558.946

20. Bahwa sementara itu kewajiban Penyelesaian Paket Pekerjaan ME

Halaman 12 dari 145 Hal Putusan Nomor : 617/Pdt.G/2023/PN