Hukum Pendaftaran Tanah
Hukum Pendaftaran Tanah
Hukum Pendaftaran Tanah
PENDAFTARAN TANAH
OLEH:
Arivan Halim, S.H., M.Kn.
LATAR BELAKANG
PENDAFTARAN TANAH
Pasal 32 UUPA :
Hak Guna Usaha
Pasal 38 UUPA :
Hak Guna Bangunan
ASAS-ASAS
PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas:
sederhana
aman
terjangkau
mutakhir
terbuka
Meliputi :
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan
HM, HGU, HGB dan Hak Pakai
b. Tanah Hak Pengelolaan
c. Tanah Wakaf
d. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
e. Hak Tanggungan
f. Tanah Negara
Ada 2 macam :
1.Sistem Pendaftaran Akta
(“registration of deeds”)
2.Sistem Pendaftaran Hak
(“registration of title”)
SISTEM PENDAFTARAN AKTA :
PERSAMAANNYA
Akta merupakan sumber data yuridis
SISTEM YANG DIANUT OLEH
PP 24 TAHUN 1997
Dikenal 2 sistem :
1. Sistem Publikasi Positif selalu
menggunakan sistem Pendaftaran Hak
2. Sistem Publikasi Negatif selalu
menggunakan sistem Pendaftaran Akta
MENUNJUKKAN SUATU NEGARA
MENGGUNAKAN SISTEM POSITIF :
Adalah :
Tergantung pada Sistem Publikasi apa
yang digunakan dalam penyelenggaraan
Pendaftaran Tanah oleh negara ybs.
SISTEM PUBLIKASI POSITIF
Selalu menggunakan sistem Pendaftaran Hak
Negara menjamin kebenaran data yang
disajikan. Orang boleh mempercayai penuh data
yang disajikan dalam Register.
Orang yang akan membeli tanah atau
kreditor yang akan menerima tanah sebagai
agunan kredit yang akan diberikan tidak perlu
ragu-ragu mengadakan perbuatan hukum
dengan pihak yang namanya terdaftar dalam
Register sebagai pemegang hak.
LANJUTAN
Orang yang namanya terdaftar sebagai
pemegang hak dalam Register, memperoleh
Indefeasible Title, yaitu : hak yang tidak dapat
diganggu gugat, dengan didaftarnya namanya
sebagai pemegang hak dalam Register.
Juga jika kemudian terbukti bahwa yang
terdaftar sebagai pemegang hak tsb bukan
pemegang hak yang sebenarnya.
Data yang dimuat dalam Register mempunyai
daya pembuktian yang mutlak
LANJUTAN
Dengan selesainya dilakukan pendaftaran atas
nama penerima hak, pemegang hak yang
sebenarnya menjadi kehilangan haknya.
Ia tidak dapat menuntut pembatalan perbuatan
hukum yang memindahkan hak ybs kepada
pembeli.
Dalam keadaan tertentu ia hanya bisa menuntut
ganti kerugian kepada Negara.
Untuk menghadapi tuntutan ganti kerugian tsb
disediakan suatu dana khusus.
SISTEM PUBLIKASI NEGATIF
Bukan pendaftaran tetapi sahnya perbuatan hukum
yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak
kepada pembeli.
Pendaftaran tidak membuat orang yang memperoleh
tanah dari pihak yang tidak berhak, menjadi pemegang
haknya yang baru.
Berlaku asas nemo plus juris yang berasal dari Hukum
Romawi, yaitu : orang tidak dapat menyerahkan atau
memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri
punyai.
SISTEM PUBLIKASI NEGATIF (LANJUTAN)
Syaratnya adalah :
data fisik dan data yuridis yang
tercantum dalam sertipikat harus sesuai
dengan data yang tercantum dalam Buku
Tanah dan Surat Ukur yang disimpan di
Kantor Pertanahan.
AGAR KEKUATAN BUKTI
TERSEBUT MAKSIMAL
Adalah :
Penetapan batas-batas bidang tanah yang
dilakukan secara musyawarah diantara para
pemilik tanah yang saling berbatasan
PENETAPAN BATAS SECARA DELIMITATIE
CONTRADICTOIR
(PASAL 19 AYAT 1 DAN AYAT 4 PP 24 TAHUN
1997)
Meliputi :
A. PENDAFTARAN TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
B. PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
PENDAFTARAN TANAH
PERTAMA KALI
PENDAFTARAN TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
Yaitu:
Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan
terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum
didaftar menurut PP 10 Tahun 1961 dan PP 24
Tahun 1997, pelaksanaannya:
1. Secara Sistematik
2. Secara Sporadik
(Pasal 1 jo Pasal 13)
CARA PELAKSANAAN PENDAFTARAN
TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
(MENURUT PP 24 TAHUN 1997)
a. Mendatangi lokasi
b. Menetapkan batas-batas bidang tanah
Delimitatie Contradictoire
c. Memasang patok sebagai tanda batas Pembuatan
Daftar Tanah
d. Pembuatan Daftar Tanah
e. Pembuatan Surat Ukur
PENETAPAN BATAS SECARA
DELIMITATIE CONTRADICTOIRE
(PASAL 17 AYAT 2 JO 18 AYAT 1 PP 24
TAHUN 1997)
Adalah :
Penetapan batas-batas bidang tanah yang dilakukan
secara musyawarah diantara para pemilik tanah
yang saling berbatasan
PENETAPAN BATAS SECARA
DELIMITATIE CONTRADICTOIRE
(PASAL 19 AYAT 1 DAN AYAT 4 PP 24
TAHUN 1997)
Jika para pemilik tanah yang berbatasan tidak hadir
atau tidak mencapai kesepakatan mengenai batas-batas
bidang tanah yang bersangkutan, maka pengukuran
bidang tanahnya diupayakan untuk sementara
dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut
kenyataannya merupakan batas-batas bidang-bidang
tanah ybs dan dalam GAMBAR UKUR dibubuhkan
catatan atau tanda yang menunjukkan bahwa batas-
batas bidang tanah tersebut baru merupakan BATAS-
BATAS SEMENTARA
PEMBUKTIAN HAK DAN PEMBUKUANNYA
Yaitu:
Kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan
data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran,
daftar tanah, daftar nama, daftar surat ukur, daftar
buku tanah dan sertipikat karena adanya
perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
P E M E L I H A R A A N D ATA P E N D A F TA R A N TA N A H
Meliputi:
a. Peralihan karena jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan
dalam perusahaan, dan perbuatan pemindahan hak lainnya
b. Peralihan hak karena warisan
c. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan
perseroan atau koperasi
d. Pembebanan Hak Tanggungan
e. Hapusnya hak atas tanah, HPL, HMSRS dan Hak
tanggungan
f. Pembagian Hak Bersama
g. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan
pengadilan atau penetapan pengadilan
h. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama
i. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
P E R U B A H A N D ATA F I S I K
Meliputi:
a. Pemisahan
b. Pemecahan sebagian atau beberapa bagian dari
bidang tanah
c. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah
PERUBAHAN DATA YURIDIS
A. Status Haknya
Jika terjadi pembebanan hak baik dengan hak atas
tanah lain atau dengan hak tanggungan yang harus
dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh PPAT
(yaitu APHT)
Perubahan status haknya dibuktikan dengan SKPH
dari pejabat yang berwenang
Hapus haknya
PERUBAHAN DATA YURIDIS
B. Pemegang Haknya
Peristiwa hukum, harus dibuktikan dengan adanya
surat keterangan kematian dan surat keterangan waris
Pemindahan hak: Jual-Beli, Tukar-Menukar, Hibah,
Inbreng, dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh
PPAT. Sedangkan untuk Lelang dibuktikan dengan
Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
Perubahan nama, dibuktikan dengan Surat
Keputusan Pengadilan Negeri setempat / Menteri
Hukum dan HAM.
PERUBAHAN DATA FISIK
(BIDANG TANAHNYA)