HUKUM

PENDAFTARAN TANAH

OLEH:
Arivan Halim, S.H., M.Kn.
 LATAR BELAKANG
PENDAFTARAN TANAH

• Belum tersedia perangkat Hukum Tanah Tertulis

yang Lengkap dan Jelas
• Belum terselenggaranya Pendaftaran Tanah yang
Efektif
 TUJUAN PENDAFTARAN TANAH

1. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan

hukum kepada pemegang hak yang terdaftar, agar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak ybs;
2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah, agar dengan
mudah dapat memperoleh data yang diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai
bidang-bidang tanah dan Satuan Rumah Susun yang
sudah terdaftar;
3. Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
(Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997)
 CARA MENCAPAI
TUJUAN PENDAFTARAN TANAH :
a. Kepada pemegang hak diberikan
SERTIPIKAT
b. Data fisik dan data yuridis dari bidang
tanah dan Satuan Rumah Susun yang sudah
terdaftar, terbuka untuk umum
c. Setiap bidang tanah dan Satuan Rumah
Susun termasuk peralihan, pembebanan,
dan hapusnya hak atas tanah dan Hak Milik
atas Satuan Rumah Susun wajib didaftar
• sertipikat :
adalah surat tanda bukti hak untuk hak
atas tanah, Hak Pengelolaan, Tanah
Wakaf, HMSRS dan Hak Tanggungan,
yang masing-masing sudah dibukukan
dalam buku tanah ybs.
• BUKU TANAH :
adalah dokumen dalam bentuk daftar
yang memuat data yuridis dan data fisik
suatu obyek pendaftaran tanah yang
sudah ada haknya.
• DATA FISIK :
adalah keterangan mengenai letak, batas
dan luas bidang tanah dan satuan rumah
susun yang didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan atau bagian
bangunan diatasnya.
• DATA YURIDIS :
adalah keterangan mengenai status hukum
bidang tanah dan satuan rumah susun yang
didaftar, pemegang haknya dan hak pihak
lain serta benda-benda lain yang
membebaninya.
 PENGERTIAN
PENDAFTARAN TANAH
“Rangkaian kegiatan, yang dilakukan oleh Pemerintah
secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang
tanah dan Satuan Rumah Susun, termasuk pemberian
surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan Hak Milik Satuan Rumah
Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”
(Pasal 1 PP No. 24 Tahun 1997)
 DASAR HUKUM
PENDAFTARAN TANAH
Pasal 19 UUPA
Pasal 23, 32 dan 38 UUPA
PP No.10 tahun 1961 dan PP No. 24 tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah (dirubah dengan PP No.
18 Tahun 2021 Tentang Hak-hak atas Tanah, Hak
Pengelolaan, Pendaftaran Tanah)
PerMen ATR / Kepala BPN No. 3 tahun 1997
tentang Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
PP No. tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT)
 PASAL 19 (1) UUPA
“Untuk menjamin kepastian hukum oleh
Pemerintah diadakan pendaftaran tanah
di seluruh wilayah Republik Indonesia
menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
dengan Peraturan Pemerintah”

Seluruh bidang tanah di Indonesia

terdata dan terdaftar (Penguasaan dan
Pemilikan)
 PASAL 19 (2) UUPA

Kegiatan Pendaftaran Tanah meliputi :

a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah
 Tersedianya data spasial dengan identitas
tunggal berupa NIB (Penguasaan)
b. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-
hak tersebut
c. Pemberian surat tanda-bukti-hak sebagai alat
bukti yang kuat
 Tersedianya data spasial dengan sesuatu hak
(Pemilikan)
 MENURUT PASAL 19 UUPA
PENDAFTARAN TANAH
MERUPAKAN:

FISIK KADASTER RECHT KADASTER /

LEGAL KADASTER
(Data Bidang Tanah)
(Menjamin Kepastian
Hukum)
Pengukuran, perpetaan Pendaftaran hak-hak atas
dan pembukuan tanah tanah dan peralihan hak-
Pemberian surat-surat hak tersebut
tanda-bukti-hak yang Pemberian surat-surat
berlaku sebagai alat tanda-bukti-hak yang
pembuktian yang kuat berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat
 PENDAFTARAN TANAH YANG
MERUPAKAN FISCAL CADASTRE

• Merupakan kegiatan Pendaftaran Tanah dengan

tujuan lain
• Kegiatannya sama dan yang menyelenggarakan juga
Pemerintah, tetapi bukan bagi kepentingan rakyat,
melainkan bagi kepentingan Negara sendiri, yaitu :
untuk kepentingan pemungutan pajak tanah
• Kegiatannya disebut Kadaster Fiscal atau Fiscal
Cadastre
 FISCAL KADASTER :

Dilakukan dengan penerbitan surat pengenaan pajak

atas nama pemilik tanah petuk pajak, pipil, girik
Karena pajak dikenakan pada yang memiliki
tanahnya, petuk pajak, pipil, girik yang fungsinya
sebagai surat pengenaan dan tanda pembayaran pajak,
dianggap dan diperlakukan sebagai Tanda Bukti
Pemilikan Tanah ybs
Pengenaan dan penerimaan pembayaran pajak oleh
Pemerintah pun diartikan sebagai pengakuan hak
pembayar pajak atas tanah ybs oleh Pemerintah.
Jika ada gangguan, pembayar pajak mengharapkan
memperoleh perlindungan dari Pemerintah .
 PASAL 23 UUPA :
1) Hak Milik, demikian pula setiap
peralihan, hapusnya dan
pembebanannya dengan hak lain harus
didaftarkan menurut ketentuan-
ketentuan yang dimaksud dalam Pasal
19 UUPA.
2) Pendaftaran dimaksud merupakan alat
pembuktian yang kuat mengenai
hapusnya hak milik serta sahnya
peralihan dan pembebanan hak
 LANJUTAN

Pasal 32 UUPA :
 Hak Guna Usaha

Pasal 38 UUPA :
 Hak Guna Bangunan
 ASAS-ASAS
PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas:
 sederhana
 aman
 terjangkau
 mutakhir
 terbuka

(Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997)

• Sederhana  ketentuan pokok dan prosedurnya
mudah dipahami
• Aman  pendaftaran tanah diselenggarakan
secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat
memberikan kepastian hukum
• Terjangkau  terjangkau oleh pihak-pihak yang
membutuhkan, khususnya golongan ekonomi
lemah
• Mutakhir  data-data yang tersedia adalah data-
data yang terbaru atau terkini
• Terbuka  pihak-pihak yang memerlukan dapat
memperoleh keterangan mengenai data-data yang
telah terdaftar
 O B Y E K P E N D A F TA R A N TA N A H

Meliputi :
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan
HM, HGU, HGB dan Hak Pakai
b. Tanah Hak Pengelolaan
c. Tanah Wakaf
d. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
e. Hak Tanggungan
f. Tanah Negara

(Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997)

 SISTEM PENDAFTARAN TANAH

Ada 2 macam :
1.Sistem Pendaftaran Akta
(“registration of deeds”)
2.Sistem Pendaftaran Hak
(“registration of title”)
 SISTEM PENDAFTARAN AKTA :

Yang didaftar adalah Akta, yaitu akta yang menciptakan hak

baru maupun akta yang membuktikan adanya pemindahan
hak atau pembebanan hak.
Didaftar dalam Register Akta (Daftar Isian)
Data yuridis disimpan dan disajikan dalam bentuk Akta,
sedangkan Data fisik disimpan dan disajikan dalam bentuk
Surat Ukur dan Peta Pendaftaran.
Tanda bukti haknya adalah Akta dan Surat Ukur
 SISTEM PENDAFTARAN HAK :

Yang didaftar adalah Haknya, yaitu hak yang diciptakan dan

perubahan-perubahannya kemudian. Akta merupakan sumber
datanya.
Didaftar dalam Register (Buku Tanah)
Data yuridis disimpan dan disajikan dalam bentuk Buku
Tanah, sedangkan Data fisik disimpan dan disajikan dalam
bentuk Surat Ukur dan Peta Pendaftaran.
Tanda bukti haknya adalah Sertipikat / Salinan dari Register
(Buku Tanah) dan Surat Ukur.
 PENDAFTARAN HAK PENDAFTARAN AKTA
• Yang didaftar Hak yang • Yang didaftar Akta dengan
diciptakan dan Perubahan- dibubuhi cap, tanggal,
Perubahannya nomor pendaftaran
• Ada Daftar Isian/Buku • Pejabat Pertanahan Pasif,
Tanah tidak melakukan pengujian
• Pejabat Pertanahan Aktif kebenaran data
melakukan pengujian • Tanda bukti hak adalah
kebenaran data Akta yang sudah didaftar
• Tanda bukti hak adalah dan Surat Ukur
Sertipikat

PERSAMAANNYA
Akta merupakan sumber data yuridis
 SISTEM YANG DIANUT OLEH
PP 24 TAHUN 1997

Sistem Pendaftaran Hak

(“registration of title”)
Dapat diketahui dari adanya Buku Tanah
(Register) sebagai dokumen yang memuat
data yuridis dan data fisik yang dihimpun
menjadi satu dan disajikan serta diterbitkan
dalam bentuk sertipikat (“Certificate of
Title”) sebagai Tanda Bukti Hak yang
didaftar.
 SISTEM PUBLIKASI TANAH

Dikenal 2 sistem :
1. Sistem Publikasi Positif  selalu
menggunakan sistem Pendaftaran Hak
2. Sistem Publikasi Negatif  selalu
menggunakan sistem Pendaftaran Akta
 MENUNJUKKAN SUATU NEGARA
MENGGUNAKAN SISTEM POSITIF :

• menggunakan sistem Pendaftaran Hak

• ada Buku Tanah sebagai bentuk
penyimpanan dan penyajian data yuridis
• ada Sertipikat Hak
• Pendaftaran nama seseorang dalam
Register membuat orang tersebut menjadi
pemegang hak atas tanah ybs, bukan
pemindahan hak.
 MENUNJUKKAN SUATU NEGARA
MENGGUNAKAN SISTEM POSITIF :
(LANJUTAN)
• Negara menjamin kebenaran data yuridis
yang disajikan dalam pendaftaran tanah
• orang boleh mempercayai penuh data yang
disajikan dalam Register
• orang yang dengan itikad baik dan dengan
pembayaran, memperoleh hak dari orang
yang namanya terdaftar sebagai pemegang
hak dalam Register memperoleh hak yang
tidak dapat diganggu gugat .
Yang dapat dilakukan oleh pemegang hak
yang sebenarnya jika tanahnya didaftar atas
nama pihak lain :
Menuntut ganti kerugian kepada pihak
yang menjual tanah ybs kepada yang
terdaftar dalam Register sebagai
pemegang hak.
Dalam hal kekeliruannya disebabkan
karena kesalahan Pejabat maka dia dapat
menuntut ganti kerugian kepada Negara.
 MENUNJUKKAN SUATU NEGARA
MENGGUNAKAN SISTEM NEGATIF
• Menggunakan sistem Pendaftaran Akta
• Bukan pendaftarannya yang diperhatikan,
tetapi sahnya perbuatan hukum yang
dilakukan yang menentukan berpindahnya
hak kepada pembeli
• Pendaftaran tidak membuat seseorang
yang tidak berhak menjadi berhak, apabila
ia memperoleh tanah dari pihak yang tidak
berhak.
 LANJUTAN

• Berhaknya seseorang ditentukan dari

sahnya perbuatan hukum yang dilakukan
• Walaupun sudah dilakukan pendaftaran,
pembeli selalu masih menghadapi
kemungkinan gugatan dari orang yang
dapat membuktikan bahwa dialah
pemegang hak sebenarnya.
• Jika ada kesalahan dalam pendaftarannya
maka dapat diperbaiki
KELEMAHAN SISTEM NEGATIF

Pihak yang namanya tercantum

sebagai pemegang hak dalam daftar
kadaster selalu menghadapi
kemungkinan gugatan dari pihak lain
yang merasa mempunyai tanah itu.
PUBLIKASI POSITIF PUBLIKASI NEGATIF
Negara menjamin data yang • Negara tidak menjamin
disajikan mutlak kebenaran data yang
kebenarannya disajikan
Menggunakan sistem • Menggunakan sistem
Pendaftaran Hak Pendaftaran Akta
Ada Register Buku Tanah • Menggunakan asas Nemo
Pendaftaran mengakibatkan Plus Yuris
orang menjadi pemegang • Sahnya perbuatan hukum
hak atas tanah yang dilakukan menentukan
Ada 3 ungkapan yaitu : berpindahnya hak dari
a. Title by registration penjual kepada pembeli
b. The register is everything
c. Indefeasible Title
 PERTANYAANNYA :

 Sejauh mana orang boleh mempercayai

kebenaran data yang disajikan ?
 Sejauh mana Hukum melindungi kepentingan
orang yang melakukan perbuatan hukum
mengenai tanah yang haknya sudah didaftar,
berdasarkan data yang disajikan di Kantor
Pejabat Pendaftaran Tanah atau yang
tercantum dalam surat tanda-bukti hak yang
diterbitkan atau didaftar oleh Pejabat
Pendaftaran Tanah, jika kemudian ternyata
data tersebut tidak benar ?
 JAWABANNYA :

Adalah :
Tergantung pada Sistem Publikasi apa
yang digunakan dalam penyelenggaraan
Pendaftaran Tanah oleh negara ybs.
SISTEM PUBLIKASI POSITIF
 Selalu menggunakan sistem Pendaftaran Hak
 Negara menjamin kebenaran data yang
disajikan. Orang boleh mempercayai penuh data
yang disajikan dalam Register.
Orang yang akan membeli tanah atau
kreditor yang akan menerima tanah sebagai
agunan kredit yang akan diberikan tidak perlu
ragu-ragu mengadakan perbuatan hukum
dengan pihak yang namanya terdaftar dalam
Register sebagai pemegang hak.
 LANJUTAN
 Orang yang namanya terdaftar sebagai
pemegang hak dalam Register, memperoleh
Indefeasible Title, yaitu : hak yang tidak dapat
diganggu gugat, dengan didaftarnya namanya
sebagai pemegang hak dalam Register.
Juga jika kemudian terbukti bahwa yang
terdaftar sebagai pemegang hak tsb bukan
pemegang hak yang sebenarnya.
 Data yang dimuat dalam Register mempunyai
daya pembuktian yang mutlak
 LANJUTAN
 Dengan selesainya dilakukan pendaftaran atas
nama penerima hak, pemegang hak yang
sebenarnya menjadi kehilangan haknya.
Ia tidak dapat menuntut pembatalan perbuatan
hukum yang memindahkan hak ybs kepada
pembeli.
Dalam keadaan tertentu ia hanya bisa menuntut
ganti kerugian kepada Negara.
Untuk menghadapi tuntutan ganti kerugian tsb
disediakan suatu dana khusus.
SISTEM PUBLIKASI NEGATIF
 Bukan pendaftaran tetapi sahnya perbuatan hukum
yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak
kepada pembeli.
Pendaftaran tidak membuat orang yang memperoleh
tanah dari pihak yang tidak berhak, menjadi pemegang
haknya yang baru.
 Berlaku asas nemo plus juris yang berasal dari Hukum
Romawi, yaitu : orang tidak dapat menyerahkan atau
memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri
punyai.
SISTEM PUBLIKASI NEGATIF (LANJUTAN)

 Data yang disajikan dalam pendaftarn Sistem Publikasi

Negatif tidak boleh begitu saja dipercayai kebenarannya.
 Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan.
 Biarpun sudah melakukan pendaftaran, pembeli selalu
masih menghadapi kemungkinan gugatan dari orang
yang dapat membuktikan bahwa dialah pemegang hak
yang sebenarnya.
 Kelemahan sistem ini diatasi dengan lembaga
“acquisitieve verjaring”
 SISTEM PUBLIKASI YANG
DIGUNAKAN
PP 24 TAHUN 1997
sistem negatif yang mengandung unsur positif
Sistemnya bukan sistem negatif yang murni karena
dinyatakan dalam :
Pasal 19 ayat (2c) UUPA : bahwa pendaftaran
menghasilkan surat-surat tanda bukti hak, yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Pasal 32 ayat (1) PP 24 tahun 1997 dan
Penjelasannya :
 PENJELASAN PASAL 32(1) PP 24 TAHUN 1997

“sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang

berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai
data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya,
sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai
dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku
tanah hak yang bersangkutan”

 yang berarti merupakan sistem publikasi positif

karena melihat pada pendaftaran sebagai bukti hak.
 PENJELASAN PASAL 32

“Sertipikat merupakan tanda bukti hak yang kuat,

dalam arti bahwa selama tidak dapat dibuktikan
sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang
tercantum di dalamnya harus diterima sebagai
data yang benar”

 sehingga hak dan sertipikat tersebut menjadi

tidak mutlak, bila dapat dibuktikan bahwa
sertipikat tersebut didapatkan dengan melakukan
perbuatan hukum yang tidak sah dalam jangka
waktu 5 tahun.
Sistem publikasi negatif murni
 tidak akan menggunakan sistem pendaftaran hak
 tidak akan ada pernyataan seperti dalam pasal-pasal
UUPA

Pernyataan tsb mengandung arti :

• Bahwa Pemerintah sebagai penyelenggara
pendaftaran tanah harus berusaha agar sejauh
mungkin dapat disajikan data yang benar dalam
buku tanah dan peta pendaftaran. Sehingga selama
tidak dibuktikan sebaliknya, data yang disajikan
dalam buku tanah dan peta pendaftaran harus
diterima sebagai data yang benar, baik dalam
perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam
berperkara di pengadilan.
• Demikian juga data yang dimuat dalam sertipikat
hak, sepanjang data tersebut sesuai dengan Buku
Tanah dan Peta Pendaftaran.
• Walaupun demikian, sistemnya juga bukan positif.
Dalam sistem positif, data yang disajikan dijamin
kebenarannya dan mempunyai daya pembuktian
yang mutlak, bukan hanya berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.
Bahwa sistem publikasinya bukan Sistem Positif,
terlihat dalam :
• Penjelasan Umum PP 10/1961 : Pendaftaran
tidak menghasilkan suatu Indefeasible title.
Pembukuan sesuatu hak dalam daftar buku-tanah
atas nama seseorang tidak mengakibatkan,
bahwa orang yang sebenarnya berhak atas tanah
itu akan kehilangan haknya. Orang tsb masih
dapat menggugat hak dari orang yang terdaftar
dalam buku tanah sebagai orang yang berhak.

Jadi cara pendaftaran yang diatur dalam Peraturan

ini tidaklah positif, tetapi negatif.
Dari ketentuan dalam PP 24/1997 diketahui
bahwa:
 Penggunaan sistem pendaftaran hak tidak selalu
menunjukkan sistem publikasi yang positif.
 Sebaliknya, sistem publikasi positif selalu
memerlukan sistem pendaftaran hak.
Dalam sistem pendaftaran hak, Pejabat
Pendaftaran Tanah mengadakan pengujian
kebenaran data sebelum membuat buku tanah
serta melkaukan pengukuran dan pembuatan
peta.
 Sistem pendaftaran akta selalu menunjukkan
bahwa sistem publikasinya negatif.
 PENERBITAN SERTIPIKAT
(PASAL 31 AYAT 1 DAN 2 PP 24 TAHUN 1997)

Sertipikat diterbitkan atas nama Pemegang Hak

ybs sesuai dengan data fisik dan data yuridis
yang terdaftar dalam Buku Tanah, jika :
1. Dalam Buku Tanah tidak terdapat catatan
mengenai data yuridis yang belum lengkap
atau tidak terdapat catatan mengenai data
fisik dan data yuridis yang disengketakan
2. Dalam Buku Tanah terdapat catatan
sebagaimana disebut dalam angka 1, tetapi
catatan tersebut telah dihapus
 SERTIPIKAT SEBAGAI
TANDA BUKTI HAK

Kekuatan Bukti Sertipikat Hak Atas Tanah

Sertipikat merupakan suatu tanda bukti hak yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
Apa artinya Sertipikat merupakan alat bukti
yang kuat ?
artinya : bahwa selama tidak dapat dibuktikan
sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang
tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data
yang benar, didalam melakukan perbuatan hukum
sehari-hari maupun di dalam proses di muka
SYARAT AGAR SERTIPIKAT BERLAKU SEBAGAI ALAT
BUKTI YANG KUAT

Syaratnya adalah :
data fisik dan data yuridis yang
tercantum dalam sertipikat harus sesuai
dengan data yang tercantum dalam Buku
Tanah dan Surat Ukur yang disimpan di
Kantor Pertanahan.
AGAR KEKUATAN BUKTI
TERSEBUT MAKSIMAL

• Agar kekuatan bukti tersebut

maksimal maka setiap terjadi
perubahan data baik data fisik
maupun data yuridis harus
didaftarkan di Kantor Pertanahan
 PENETAPAN BATAS SECARA
DELIMITATIE CONTRADICTOIR
(PASAL 17 AYAT 2 JO 18 AYAT 1 PP 24
TAHUN 1997)

Adalah :
Penetapan batas-batas bidang tanah yang
dilakukan secara musyawarah diantara para
pemilik tanah yang saling berbatasan
PENETAPAN BATAS SECARA DELIMITATIE
CONTRADICTOIR
(PASAL 19 AYAT 1 DAN AYAT 4 PP 24 TAHUN
1997)

Jika para pemilik tanah yang berbatasan tidak hadir

atau tidak mencapai kesepakatan mengenai batas-
batas bidang tanah yang bersangkutan, maka
pengukuran bidang tanahnya diupayakan untuk
sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang
menurut kenyataannya merupakan batas-batas
bidang-bidang tanah ybs dan dalam GAMBAR
UKUR dibubuhkan catatan atau tanda yang
menunjukkan bahwa batas-batas bidang tanah
tersebut baru merupakan BATAS-BATAS
SEMENTARA
 PELAKSANAAN
PENDAFTARAN TANAH
 PELAKSANAAN
PENDAFTARAN TANAH

Meliputi :

A. PENDAFTARAN TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
B. PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
PENDAFTARAN TANAH

PERTAMA KALI
 PENDAFTARAN TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
Yaitu:
Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan
terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum
didaftar menurut PP 10 Tahun 1961 dan PP 24
Tahun 1997, pelaksanaannya:
1. Secara Sistematik
2. Secara Sporadik
(Pasal 1 jo Pasal 13)
 CARA PELAKSANAAN PENDAFTARAN
TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
(MENURUT PP 24 TAHUN 1997)

Ada 2 cara yaitu :

1. Pendaftaran Tanah secara Sistematik
2. Pendaftaran Tanah secara Sporadik
 PENDAFTARAN TANAH
SECARA SISTEMIK
Yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua
obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar
Pelaksanaannya didasarkan pada suatu rencana
kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang
ditetapkan Menteri (KBPN) dan pelaksanaan
pendaftarannya dilaksanakan oleh Ketua Panitia
Ajudikasi
Pengumuman 30 hari
 LANJUTAN

meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum

didaftar:
 dalam wilayah atau bagian wilayah suatu Desa/Kelurahan
tertentu dan atas prakarsa Pemerintah (dengan SK
Menteri yang menetapkan lokasi pendaftaran secara
sistematik atas usul Kepala Kanwil BPN setempat),
 pada daerah perkembangan perkotaan yang tingkat
pembangunannya tinggi,
 jumlah bidang tanah yang terdaftar relatif kecil (kurang
dari 30% dari bidang tanah yang ada).
 LANJUTAN

 Biasanya dibentuk suatu Panitia Ajudikasi

 Dalam pelaksanaan pengukuran, pemetaan
untuk pembuatan peta dasar dapat
dilaksanakan oleh pihak swasta yang
ditetapkan oleh Menteri dalam bentuk Badan
Hukum yaitu Surveyor Berlisensi
 PENDAFTARAN TANAH
SECARA SPORADIK
Yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama
kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran
tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan secara individual atau massal
Pelaksanaan pendaftarannya dilaksanakan atas
permintaan pihak yang berkepentingan (pemegang
hak) dan dilaksanakan oleh Kepala Kantor
Pertanahan
Pengumuman 60 hari
 LANJUTAN

mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran

tanah:
 dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
Desa/Kelurahan secara individual/massal
 terhadap tanah-tanah hak lama yang berasal dari
konversi
 terhadap tanah-tanah hak baru yang berasal dari
Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH)
PENGUMUMAN DALAM RANGKA
PENDAFTARAN PERTAMA KALI
Tujuan Pengumuman
• Untuk memberikan kesempatan kepada pihak-pihak
lain agar dapat mengajukan keberatan
Sistematik Sporadik
Tempat Pengumuman: • Tempat Pengumuman:
Di Kantor Pertanahan dan
Di Kantor Panitia Ajudikasi Kantor Kepala Desa /
dan Kantor Kepala Desa / Kelurahan letak tanah
Kelurahan letak tanah • Waktu Pengumuman
Waktu Pengumuman 60 hari
 MENGAPA PENGUMUMAN PADA
PENDAFTARAN TANAH SECARA
SISTEMATIK LEBIH SINGKAT ?

Karena pendaftaran secara Sistematik merupakan

pendaftaran tanah secara massal yang diketahui oleh
masyarakat umum sehingga pengumumannya lebih
singkat, sedangkan pengumuman pendaftaran tanah
secara sporadik sifatnya individual dengan ruang
lingkup yang terbatas.
KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI

Kegiatan Pendaftaran Tanah yang dilakukan terhadap obyek

Pendaftaran Tanah yang belum didaftar, meliputi:
1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik
2. Pembuktian hak dan pembukuannya
3. Penerbitan sertipikat
4. Penyajian data fisik dan data yuridis
5. Penyimpanan daftar umum dan dokumen
(Pasal 12 ayat 1 PP 24 Tahun 1997)
 P E N G U M P U L A N D A N P E N G O L A H A N D ATA F I S I K

a. Mendatangi lokasi
b. Menetapkan batas-batas bidang tanah 
Delimitatie Contradictoire
c. Memasang patok sebagai tanda batas Pembuatan
Daftar Tanah
d. Pembuatan Daftar Tanah
e. Pembuatan Surat Ukur
 PENETAPAN BATAS SECARA
DELIMITATIE CONTRADICTOIRE
(PASAL 17 AYAT 2 JO 18 AYAT 1 PP 24
TAHUN 1997)

Adalah :
Penetapan batas-batas bidang tanah yang dilakukan
secara musyawarah diantara para pemilik tanah
yang saling berbatasan
 PENETAPAN BATAS SECARA
DELIMITATIE CONTRADICTOIRE
(PASAL 19 AYAT 1 DAN AYAT 4 PP 24
TAHUN 1997)
Jika para pemilik tanah yang berbatasan tidak hadir
atau tidak mencapai kesepakatan mengenai batas-batas
bidang tanah yang bersangkutan, maka pengukuran
bidang tanahnya diupayakan untuk sementara
dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut
kenyataannya merupakan batas-batas bidang-bidang
tanah ybs dan dalam GAMBAR UKUR dibubuhkan
catatan atau tanda yang menunjukkan bahwa batas-
batas bidang tanah tersebut baru merupakan BATAS-
BATAS SEMENTARA
PEMBUKTIAN HAK DAN PEMBUKUANNYA

Diadakan perbedaan antara pembuktian Hak-Hak

Baru dan Hak Lama.
 Hak baru adalah hak yang baru diberikan atau
diciptakan sejak mulai berlakunya PP 24/1997
 Hak lama yaitu hak-hak atas tanah yang berasal
dari konversi hak-hak yang ada pada waktu mulai
berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum
didaftar menurut PP 10/1961
 LANJUTAN

• Hak atas tanah baru : pembuktian

data yuridisnya diatur dalam Pasal 23 PP 24/1997
• Hak atas tanah yang sudah ada dan berasal dari
konversi hak-hak lama : pembuktian
data yuridisnya dengan alat-alat bukti mengenai
adanya hak tsb yang berupa bukti tertulis, keterangan
saksi dan atau pernyataan ybs yang kadar
kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi/Kepala Kantor
Pertanahan dianggap cukup sebagai dasar mendaftar
hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membebaninya. Pasal 24(1) PP 24/1997
 P E N E R B I TA N S E RT I P I K AT

PROSES PENSERTIPIKATAN HAK ATAS TANAH

1. Pihak yang berkepentingan menyerahkan dokumen-dokumen secara
lengkap kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dan menerima
tanda bukti penerimaan berkas.
(Pasal 103 ayat (4) Permen / KBPN No. 3 Tahun 1997)
2. Pejabat Kantor Pertanahan setempat melakukan kegiatan pengumpulan
data fisik sampai dengan pembuatan Surat Ukur.
(pasal 17 s/d Pasal 22)
Dengan cara:
- Datang ke lokasi, menetapkan tanda batas (delimitatie contradictoir)
- Melakukan pengukuran untuk mengetahui luas bidang tanah tersebut
- Hasil pengukuran dituangkan dalam Peta Bidang, diberikan Nomor
Identitas Bidang, kemudian dimasukkan dalam Daftar Isian Data
Fisik.
 LANJUTAN

3. Pemeriksaan / Penelitian data yuridis, hasilnya dituangkan dalam

Daftar Isian Data Yuridis
(Pasal 25 dan Pasal 26)
4. Pengumuman Daftar Isian Data Yuridis dan Data Fisik (selama 30
hari untuk Pendaftaran Sistematik dan selama 60 hari untuk
Pendaftaran Sporadik) di Kantor Pertanahan setempat, di
Kecamatan dan Kelurahan untuk memberi kesempatan kepada
pihak lain jika ada yang mengajukan keberatan mengenai data
fisik dan data yuridis.
(Pasal 26 dan Pasal 27)
5. Jika tidak ada keberatan, dibuat pengesahan hasil pengumuman
dalam Berita Acara Pengesahan yang akan dijadikan dasar bagi
pembukuan hak atas tanah tersebut.
(Pasal 28)
 LANJUTAN

6. Dilakukan Penegasan Konversi Hak Lama menjadi Hak

Milik.
(Pasal 88 Permen/KBPN No. 3 Tahun 1997)
7. Pembuatan Buku Tanah dan Surat Ukur
(Pasal 22, 29 dan 30)
8. Penerbitan Sertipikat (terdiri dari Salinan Buku Tanah
dan Surat Ukur) dan penyerahannya kepada yang berhak
atau kuasanya
(Pasal 31)
9. Penyajian Data Fisik dan Data Yuridis dalam Daftar
Umum
(Pasal 33 s/d 35)
PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
 P EM ELI H A R A A N D ATA P E N D A F TA R A N TA N A H

Yaitu:
Kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan
data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran,
daftar tanah, daftar nama, daftar surat ukur, daftar
buku tanah dan sertipikat karena adanya
perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
 P E M E L I H A R A A N D ATA P E N D A F TA R A N TA N A H

Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah dilakukan

apabila:
terjadi perubahan pada data fisik/data yuridis Obyek
Pendaftaran Tanah yang sudah didaftar, maka
pemegang haknya wajib mendaftarkan perubahan-
perubahan itu di Kantor Pertanahan setempat
(Pasal 36 PP 24 Tahun 1997)
 KEGIATAN PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH

Perubahan-Perubahan Yang Wajib Didaftarkan:

1. Perubahan Yuridis:
a. Status Haknya
b. Pemegang Haknya
2. Perubahan Fisik (bidang tanahnya):
c. Pemisahan
d. Pemecahan
e. Penggabungan
 P E R U B A H A N D ATA Y U R I D I S

Meliputi:
a. Peralihan karena jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan
dalam perusahaan, dan perbuatan pemindahan hak lainnya
b. Peralihan hak karena warisan
c. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan
perseroan atau koperasi
d. Pembebanan Hak Tanggungan
e. Hapusnya hak atas tanah, HPL, HMSRS dan Hak
tanggungan
f. Pembagian Hak Bersama
g. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan
pengadilan atau penetapan pengadilan
h. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama
i. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
 P E R U B A H A N D ATA F I S I K

Meliputi:
a. Pemisahan
b. Pemecahan sebagian atau beberapa bagian dari
bidang tanah
c. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah
 PERUBAHAN DATA YURIDIS

A. Status Haknya
Jika terjadi pembebanan hak baik dengan hak atas
tanah lain atau dengan hak tanggungan yang harus
dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh PPAT
(yaitu APHT)
Perubahan status haknya dibuktikan dengan SKPH
dari pejabat yang berwenang
Hapus haknya
 PERUBAHAN DATA YURIDIS

B. Pemegang Haknya
Peristiwa hukum, harus dibuktikan dengan adanya
surat keterangan kematian dan surat keterangan waris
Pemindahan hak: Jual-Beli, Tukar-Menukar, Hibah,
Inbreng, dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh
PPAT. Sedangkan untuk Lelang dibuktikan dengan
Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
Perubahan nama, dibuktikan dengan Surat
Keputusan Pengadilan Negeri setempat / Menteri
Hukum dan HAM.
 PERUBAHAN DATA FISIK
(BIDANG TANAHNYA)

A. Jika terjadi Pemisahan, atas permintaan pemiliknya:

Bidang tanah yang sudah bersertipikat dapat dipisahkan
sebagian atau beberapa bagian, harus dilakukan
pengukuran terlebih dahulu dan masing-masing bidang
memiliki NIB, kemudian menjadi bidang baru yang
status hukumnya sama dengan bidang tanah semula.
Pada sertipikat induk diberikan catatan pada halaman
terakhir sertipikatnya mengenai luas tanah semula yang
dikurangi dengan bidang yang dipisahkan pada nomor
Surat Ukur dan nomor Hak ditambah kata “sisa”
 PERUBAHAN DATA FISIK
(BIDANG TANAHNYA)

B. Jika terjadi Pemecahan, atas permintaan

pemiliknya:
Bidang tanah yang sudah bersertipikat dipecah
habis menjadi beberapa bagian yang masing-masing
mempunyai NIB sendiri dan merupakan satu bidang
baru, yang pemecahan itu harus disesuaikan dengan
RTRW (Rencana Tata Ruang dan Wilayah) daerah
tersebut, status hukum yang sama, sehingga masing-
masing dibuatkan sertipikat baru dan sertipikat
semula simusnahkan.
 PERUBAHAN DATA FISIK
(BIDANG TANAHNYA)

C. Jika terjadi Penggabungan, yang dilakukan

apabila:
• Status tanahnya sama,
• Pemegang haknya sama,
• Letaknya berbatasan, dan
• Tidak terdapat beban lain pada hak atas tanah tsb
Masing-masing sertipikat hak atas tanah tersebut
dimusnahkan dan dibuat satu sertipikat baru untuk
satu bidang tanah, dengan didahului pengukuran
untuk mendapatkan NIB.
 PERUBAHAN DATA FISIK
(BIDANG TANAHNYA)

• Atas permohonan pemegang haknya, jika jangka

waktu hak atas tanahnya berbeda dapat disesuaikan
dengan cara memilih jangka waktu yang terpendek
atau jangka waktu yang terpanjang dengan cara
pelepasan hak untuk jangka waktu yang terpanjang
atau permohonan perpanjangan hak untuk jangka
waktu yang terpendek.
PENOLAKAN PENDAFTARAN, PERALIHAN,
DAN PEMBEBANAN HAK OLEH KANTOR
PERTANAHAN SETEMPAT

1.Sertipikat hak atas tanah / Surat keterangan

keadaan tanah tidka sesuai dengan daftar-daftar
yang ada di Kantor Pertanahan setempat.
2.Perbuatan hukum yang dimaksud dalam Pasal 37
ayat (1) tidak dibuktikan dengan Akta PPAT,
kecuali dalam keadaan menurut ketentuan Pasal 37
ayat (2).
3.Dokumen-dokumen untuk pendaftaran tidak
lengkap..
PENOLAKAN PENDAFTARAN, PERALIHAN,
DAN PEMBEBANAN HAK OLEH KANTOR
PERTANAHAN SETEMPAT

4. Tanah yang bersangkutan merupakan obyeksengketa

di peradilan.
5. Tidak dipenuhinya persyaratan yang ditentukan oleh
perundang-undangan.
6. Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta
PPAT dibatalkan oleh Putusan Pengadilan yang
sudah mempunyai kekuatan yang mengikat.
7. Perbuatan hukum sebagai yang dimaksud Pasal 37
ayat (1), dibatalkan oleh para pihak sebelum
didaftarkan di Kantor Pertanahan.