HUKUM AGRARIA

PENDAFTARAN TANAH

Vinna Lusiana, SH, M.Kn

IAIN PONTIANAK
 P E N D A F TA R A N TA N A H

• Pendaftaran berasal dari kata “Cadastre” dalam bahasa Belanda merupakan

istilah teknis untuk suatu yang menunjukkan pada luas, nilai dan kepemilikan
(atau lain-lain atas hak) terhadap suatu bidang tanah. Kata “Cadastre” berasal
dari bahasa latin “Capitastrum” yang berarti suatu register atau capita atau unit
yang diperbuat untuk pajak tanah romawi (Capotatio Terrens)

• Pendaftaran tanah menentukan hubungan hukum antara seseorang dengan

tanah sebagai benda tetap. Hubungan hukum antara seseorang dengan tanah
sebagai benda tetap termasuk dalam hukum pertanahan dan bukan bagian dari
hukum agraria.
 PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH

• DASAR HUKUM PENDAFTARAN TANAH

• Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) tahun 1960
• PP no 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP no 18 Tahun 2021 tentang HPL, HAT, Satuan rumah susun dan Pendaftaran tanah

• Berdasarkan PP 24 th 1997
• Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan Oleh Pemerintah secara terus
menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan,
dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat
tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
 U N S U R - U N S U R P E N D A F T A R A N T A N A H

• Dari pendaftaran tanah diatas tersebut dapat di uraikan unsur- unsurnya;

1. Adanya Serangkaian Kegiatan
Menunjuk kepada adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah yang berkaitan satu
dengan yang lain,berurutan menjadi kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data.
2. Data dalam pendaftaran tanah ada dua yaitu data fisik dan yuridis. Data fisik adalah data keterangan
mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah sedangkan data yuridis adalah keterangan mengenai status
hukum bidang tanah,pemegang hak,serta beban lain yang membebaninya.
3. Dilakukan Oleh Pemerintah
Penyelenggaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat modern merupakan tugas negara yang dihasilkan oleh
pemerintah bagi kepentingan rakyat dalam rangka memberikan kepastian hukum dalam bidang pertanahan
4. Secara Terus-menerus Berkesinambungan
Menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan yang sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah
terkumpul dan tersedia harus selalu dipelihara,dalamarti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang
terjadi kemudian hingga tetap sesuai ddengan keadaan yang terakhir.
5. Secara Teratur, Menunjukan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan peraturan perundang- undngan yang
sesuai, karena hasilnya aka merupakan data bukti menurut hukum, biarpun daya kekuatan pembuktiannya
tidak selalu sama dalam hukum- hukum negara yang menyelenggarakannya.
 K E G I ATA N P E N D A F TA R A N TA N A H M E N U R U T U U PA

Pendaftaran tanah menurut Pasal 19 ayat (2) UUPA meliputi 3 (tiga) kegiatan sebagai berikut :
a. Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan buku tanah;
b. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Dari ketentuan pasal tersebut, maka setiap kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan haruslah
dimulai dari tahap pengukuran, perpetaan dan pembukuan buku tanah. Setelah tahap pertama
tersebut selesai, maka diikuti dengan pendaftaran hak atas tanah tersebut termasuk peralihan
hak tersebut di kemudian hari. Setelah proses pendaftaran hak maupun peralihan hak tersebut
selesai, maka sebagai tahap akhir adalah pemberian sertipikat sebagai surat tanda bukti hak.
 KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH MENURUT PP
24 TAHUN 1997

• Kegiatan pendaftaran tanah tersebut kemudian dijabarkan lebih lanjut dalam Pasal 12
PP No. 24 Tahun 1997 sebagai berikut :
• (1) Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi:
a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik;
b. Pembuktian hak dan pembukuannya;
c. Penerbitan sertipikat;
d. Penyajian data fisik dan data yuridis;
e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
• (2) Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi:
a. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
 DATA FISIK DAN DATA YURIDIS

Pengumpulan dan pengolahan data fisik.

Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang
didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya.
Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan
kegiatan meliputi :
a. Pembuatan peta daftar pendaftaran.
b. Penetapan batas bidang tanah.
c. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran.
d. Pembuatan daftar tanah.
e. Pembuatan Surat Ukur
 D ATA F I S I K D A N D ATA Y U R I D I S

2. Pengumpulan Data Yurudis

Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun
yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang
membebaninya.
 O B J E K P E N D A F TA R A N TA N A H

Objek Pendaftaran Tanah

Menurut Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997,objek pendaftaran tanah meliputi :
• Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan dan hak pakai;
• Tanah hak pengelolaan;
• Tanah wakaf;
• Hak milik atas satuan rumah susun;
• Hak tanggungan;
• Tanah negara.
 T U J U A N P E N D A F TA R A N TA N A H

• Berdasarkan pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, tujuan

pendaftaran tanah yaitu :
• 1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun hak-hak lain yang
terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak
yang bersangkutan.
• 2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan
dapat mengadakan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satun rumah
susun yang sudah tersusun
• 3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
 T U J U A N P E N D A F TA R A N TA N A H

• Tujuan Pendaftaran Tanah menurut Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria

dan ditegaskan kembali dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 adalah
untuk memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Kepastian
hukum yang dapat dijamin meliputi kepastian mengenai letak batas dan luas
tanah, status tanah dan orang yang berhak atas tanah dan pemberian surat
berupa sertipikat.
 A S A S P E N D A F TA R A N TA N A H

Asas pendaftaran tanah diatur dalam PP 24 th 1997 pasal 2. Bahwa dalam PP tersebut ternyata terdapat beberapa asas dalam pendaftaran
tanah di Indonesia. Dalam Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas :
• Asas Sederhana
Asas ini dimaksudkan agar ketentuan- ketentuan pokonya maunpun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak- pihak yang
berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah
• Asas Aman
Asas ini dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cerat sehingga hasilnya dapat
memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri
• Asas Terjangkau
Asas ini dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan
kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yan diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau
oleh pihak yang memerlukan.
• Asas Mutakhir
Asas ini dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan berkesinambungan dalam pemeliharaan datanya.
Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Untuk itu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-
perubahan yang terjadi di kemudian hari. Asas ini menuntuk dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan
berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata dilapangan.
• Asas Terbuka
Asas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar
setiap saat di Kantor Pertanahan Kabupatan/Kota.
 S I S T E M P E N D A F TA R A N TA N A H

• Pasal 19 UUPA menginstruksikan kepada pemerintah, agar di seluruh wilayah

Indonesia diadakan pendaftaran tanah yang bersifat "rechtskadaster", dan sejalan
dengan itu pasal 22, 23 dan 38 UUPA mewajibkan kepada pemegang hak atas tanah
yang bersangkutan untuk mendaftarkan hak atas tanahnya agar diperoleh kepastian
hak atas tanah tersebut.
• Menurut Boedi Harsono, ada 2 (dua) macam sistem pendaftaran tanah yaitu sistem
pendaftaran akta (registration of deeds) dan sistem pendaftaran hak (registration of
titles).
 P E N D A F TA R A N A K TA D A N P E N D A F TA R A N H A K

• Dalam sistem pendaftaran akta, yang didaftar oleh Pejabat Pendaftaran Tanah (PPAT)
adalah akta. Dalam sistem pendaftaran akta, PPAT bersikap pasif. Ia tidak melakukan
pengujian kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar. Sistem pendaftaran
akta melakukan pendaftaran terhadap dokumen-dokumen yang membuktikan
diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum
mengenai hak tersebut kemudian.
• Dalam sistem pendaftaran hak, setiap penciptaan hak baru dan perbuatan-perbuatan
hukum yang menimbulkan perubahan kemudian, juga harus dibuktikan dengan suatu
akta. Tetapi dalam penyelenggaraan pendaftarannya, bukan aktanya yang didaftar,
melainkan haknya yang diciptakan dan perubahan-perubahannya kemudian. Akta
hanya merupakan sumber datanya. Sistem pendaftaran hak tampak dengan adanya
Buku Tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang
dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertipikat sebagai surat tanda bukti hak
atas tanah yang didaftar
 SISTEM PUBLIKASI PE N D A FTA RA N TA N A H

a. Sistem Publikasi Positif

• Sistem publikasi positif selalu menggunakan sistem pendaftaran hak sehingga harus ada
register atau buku tanah sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis dan
sertipikat sebagai surat tanda bukti hak. Register atau buku tanah yang disajikan dalam
sistem publikasi positif ini dijamin kebenarannya oleh negara.

b. Sistem Publikasi Negatif

• Dalam sistem publikasi negatif, negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan.
Pendaftaran hak atas tanah tidaklah merupakan jaminan pada nama yang terdaftar dalam
buku tanah Hak dari seseorang yang namanya sudah terdaftar dalam buku tanah masih
dimungkinkan untuk dibantah sepanjang bantahan itu dapat dibuktikan dengan memberikan
alat-alat bukti yang cukup kuat
P RO S ED U R P E N D A F TA R A N TA N A H S P O R A D I K ME N U R U T P P 2 4
THN 1997

 Pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan atas permintaan pihak yang berkepentingan.
Pendaftaran tanah secara sporadik dapat dilakukan secara individual (perseorangan) atau
massal (kolektif) dari pemegang hak atas bidang tanah atau kuasanya.
 Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran Wilayah-wilayah yang belum ditunjuk sebagai wilayah
pendaftaran tanah secara sistematik oleh Badan Pertanahan Nasional di usahakan
tersedianya peta dasar pendaftaran untuk keperluan pendaftaran tanah secara sporadik.
Untuk keperluan pembuatan peta dasar pendaftaran, Badan Pertanahan
Nasionalmenyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan, dan pemeliharaan titik-
titikdasar teknik nasional di setiap kabupaten/kota.
 Penetapan Batas Bidang-bidang Tanah Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bagi
pendaftaran tanah. Bidang-bidang tanah yang akan dipetakan akan diukur, setelah
ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya di tempatkan tanda-tanda
batas di setiap sudut bidang tanah yang bersangkutan. Penetapan batas bidang tanah
diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan.
 Pengukuran dan pemetaan Bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran. Bidang-
bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya diukur dan selanjutnya ditetapkan
dalam peta dasar pendaftaran.
P R O SED U R P E N D A F TA R A N TA N A H S E C A R A S PO R A D IK
MEN U R U T PP 2 4 TA H U N 1 9 9 7

 Pembuatan Daftar tanah. Bidang atau bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan
nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran di bukukan dalam daftar tanah.
 Pembuatan Surat Ukur. Bagi bidang-bidang tanah yang sudah diukur serta dipetakan dalam
peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya. Untuk wilayah-
wilayah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur
dibuat dari hasil pengukuran bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya.
 Pembuktian hak baru. Pembuktian hak lama Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas
tanah yang berasal dari konversi hak, hak–hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti
mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan sakisi dan/atau
pernyataan yang bersangkutan yang kadar sebenarnya oleh Kepala Kantor Pertahanan
kabupaten/kota setempat yang cukup mendaftar hak, pemegang hak dan pihak-pihak lain
yang membebaninya.
 Pengumuman data yuridis dan hasil pengukuran. Hasil pengumuman dan penelitian data
yuridis beserta peta bidang atau bidang-bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil
pengukuran diumumkan selama 60 hari untuk memberikan kesempatan kepada pihak yang
berkepentingan mengajukan keberatan pengumuman dilakukan di Kantor
Pertanahankabupaten/kota setempat dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak tanah yang
bersangkutan serta ditempat lain yang dianggap perlu.
P R O S E D U R P E N D A F TA R A N TA N A H S E C A R A S P O R A D I K M E N U R U T P P N O 2 4 TA H U N 1 9 9 7

 Pengesahan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis. Pengesahan
dilakukan dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap dan/atau keberatan
yang belum diselesaikan. Berita acara pengesahan menjadi dasar untuk:
a)Pembukuan hak atas tanah yang bersangkutan dalam buku tanah,
b)Pengakuan hak atas tanah,
c)Pemberian hak atas tanah.

 Pembukuan hak Hak atas tanah , hak pengelolaan, tanah wakaf, dan hak milik atas
satuan rumah susun didaftar dengan membukukannya dalam buku tanah yang memuat
data yuridis dan data fisik bidang tanah yang bersangkutan, dan sepanjang ada surat ada
surat ukurnya dicatat ukur secara hukum telah didaftar.
P R O S E D U R P E N D A F TA R A N TA N A H S E C A R A S I S T E M AT I K B E R D A S A R K A N P P 2 4 TA H U N 1 9 9 7

• Adanya suatu rencana kerja.

• Pembentukan Panitia Ajudikasi.
• Peraturan peta dasar pendaftaran. Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik dimulai
dengan pembuatan peta dasar pendaftaran.
• Penetapan badan bidang-bidang tanah. Penetapan batas bidang tanah diupayakan
penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan.
• Pembuatan peta dasar pendaftaran.
• Pembuatan daftar tanah.
• Pembuatan surat ukur.
• Pengumpulan dan penelitian data yuridis.
• Pengumpulan hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran.
• Pembukuan hak.
• Penerbitan sertifikat
P E N Y E L EN G G A R A D A N P E L A K S A N A P E N D A F TA R A N TA N A H

Penyelenggara Pendaftaran tanah

• Pasal 5 PP 24 tahun 1997, Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan
Nasional
• Pasal 6 PP 24 tahun 1997 :
(1) Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5
tugas pelaksana pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali
kegiatan- kegiatan tertentu yang oleh Peraturan Pemerintah ini atau perundang-undangan
yang bersangkutan ditugaskan kepada Pejabat lain.
P E N Y E L EN G G A R A DAN PELAKSANA P E N D A F TA R A N
TA N A H

Pelaksana pendaftaran Tanah

• Kepala BPN > Keppres No. 26/88.
• Satu tugas BPN adalah melaksanakan pengukuran, pemetaan serta pendaftaran
tanah dalam upaya memberikan kepastian hak di bidang pertanahan (Ps.3).
• Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh
PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan
tertentu menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan.
• Dibantu oleh (PPAT) dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan
tertentu nenurut PP 24/1997 ini dan peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan.
P E JA B A T L A IN

• Pejabat Lain:
a) PPAT Sementara > pembuatan akta ,
b) PPAIW > pembuatan akta ikrar wakaf
c) Notaris > pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)
d) Pejabat Lelang > pembuatan Risalah Lelang oleh, dan
e) Panitia Ajudikasi > pendaftaran tanah secara sistematik secara ajudikasi
PPAT

 Pasal 1 angka 4 UU No. 4/1996, PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi wewenang untuk
membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah dan akta
pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
 Pasal 1 angka 24, PP 24/1997, PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk
membuat akta-akta tanah tertentu.
 PERMEN ATR/KBPN NOMOR 2 TAHUN 2018 TENTANG PEMBINAAN DAN PENGAWASAN PEJABAT
PEMBUAT AKTA TANAH (pelajari dengan baik)
 Pasal 1 angka 1 PP No. 37/1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, PPAT adalah pejabat umum
yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
 Pejabat Umum adalah orang yang diangkat oleh Instansi yang berwenang, dengan tugas
melayani masyarakat umum di bidang atau kegiatan tertentu.
P E R B U ATA N H U K U M YA N G D I B U AT K A N A K TA P PAT

 jual beli;
 tukar menukar;
 hibah;
 pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
 pembagian hak bersama;
 pemberian HGB/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
 pemberian Hak Tanggungan;
 pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan. (Pasal 2 (2) PP 37/1998)
PA N I T I A A J U D I K A S I

 Pendaftaran secara sistematik pada umumnya bersifat massal dan besar-besaran, maka
diperlukan Panitia Ajudikasi agar tidak mengganggu tugas rutin Kantor Pertanahan.
 Pengaturan dalam Pasal 8 PP 24/1997 dan Peraturan Menteri 3/1997 Pasal 48 s/d 54.
 Panitia Ajudikasi dibentuk oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.
 Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah sistematik swadaya dibentuk oleh Kankanwil BPN
Propinsi.

Pengertian ajudikasi
adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka pendaftaran tanah untuk pertama kali,
meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis bidang tanah.
S U S U N A N PA N I T I A A J U D I K A S I

• Ketua merangkap anggota > pegawai BPN

• 3 atau 4 orang anggota:
a) seorang pegawai BPN > Ahli bidang pendaftaran tanah
b) seorang pegawai BPN > Ahli bidang hak-hak atas tanah
c) Kepala Desa/Kelurahan yang bersangkutan dan/atau,
d) Seorang Pamong Desa/KeIurahan yang ditunjuk.
• Keanggotaan Panitia dapat ditambah dengan seorang anggota yang sangat diperlukan dalam
penilaian kepastian data yuridis mengenai bidang- bidang tanah di wilayah desa/kelurahan yang
bersangkutan (Tetua Adat).
P E JA BAT P E MBU AT I K R A R WA K A F

• Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW) merupakan salah satu pilar penting dalam
perwakafan nasional. Tugas-tugas pokok PPAIW adalah menyediakan
administrasi wakafdan melayani keperluan calon wakif yang akan mewakafkan
sebagian harta bendanya dengan baik.
• PPAIW menurut Badan Wakaf Indonesia dituntut untuk memberikan pelayanan terbaik bagi para
pemangku kepentingan (stakeholder) wakaf. Perannya menjadi salah satu unsur terpenting dalam
perwakafan nasional karena berkaitan dengan sistem administrasi serta pengamanan secara legal
pengelolaan harta benda wakaf.
• Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf, yang selanjutnya disingkat PPAIW, adalah
pejabat berwenang yang ditetapkan oleh Menteri untuk membuat Akta Ikrar Wakaf.
 KE WAJIBAN PE L AKSANA PE NDAFTARAN TANAH

• UUPA dan PP Nomor 10 Tahun 1961 telah meletakkan dua kewajiban pokok bagi pelaksanaan
pendaftaran tanah, yaitu
A. Kewajiban bagi pemerintah untuk melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik
Indonesia. Kewajiban tersebut meliputi :
• pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah;
• pendaftaran hak atas tanah dan peralihan haknya;
• pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
• Kewajiban yang menjadi beban pemerintah ini lazim disebut dengan pendaftaran tanah.

B. Kewajiban bagi pemegang hak atas tanah untuk mendaftarkan hak-hak atas tanah yang dimilikinya.
• Adapun hak-hak atas tanah yang wajib didaftarkan tersebut adalah hak milik (Pasal 23 UUPA), hak
guna usaha (Pasal 32 UUPA), hak guna bangunan (Pasal 38 UUPA), dan hak pakai (Pasal 43 PP
Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah).
• Kewajiban yang menjadi beban pemegang hak atas tanah ini lazim disebut dengan pendaftaran hak
atas tanah.
 T I N J A U A N T E N TA N G S E R T I P I K AT TA N A H

• Menurut ketentuan Pasal 1 angka 20 PP No. 24 Tahun 1997, sertipikat adalah

surat tanda bukti hak sebagai mana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c
UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan
rumah susun, dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam
buku tanah yang bersangkutan.
• Penerbitan sertipikat merupakan hasil akhir dari rangkaian kegiatan pendaftaran
tanah. Setelah sertipikat diterbitkan, maka sertipikat kemudian diberikan kepada
pihak yang berwenang atas sertipikat tersebut.
 P I H A K YA N G M E N E R I M A P E N Y E R A H A N S E RT I P I K AT YA N G
D I T E R B I T K A N O L E H K A N T O R P E RTA N A H A N K A B U PAT E N / K O TA

• Untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang dipunyai oleh satu orang,
sertipikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah
yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
• Untuk tanah wakaf, sertipikat diserahkan kepada Nadzirnya atau pihak lain yang dikuasakan
olehnya. Dalam hal pemegang hak sudah meninggal dunia, sertipikat diterimakan kepada
ahli warisnya atau salah seorang waris dengan persetujuan para ahli waris yang lain.
• Untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama beberapa
orang atau badan hukum diterbitkan satu sertipikat, yang diterimakan kepada salah satu
pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain.
• Untuk Hak Tanggungan, sertipikat diterimakan kepada pihak yang namanya tercantum
dalam buku tanah yang bersangkutan atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
 M A C A M S E R T I P I K AT

• Berdasarkan objek pendaftaran tanah yang diatur dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 :
1. Sertipikat Hak Milik
2. Sertipikat Hak Guna Usaha
3. Sertipikat Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara
4. Sertipikat Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan
5. Sertipikat Hak Pakai atas Tanah Negara
6. SertipikatcHak Pakai Atas Tanah Hak Pengelolaan
7. Sertipikat Tanah Hak Pengelolaan
8. Sertipikat Tanah Wakaf
9. Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
10. Sertipikat Hak Tanggungan
 M A N F A A T S E R T I P I K A T

• Penerbitan sertipikat sebagai hasil akhir dari kegiatan pendaftaran tanah

yang dilakukan untuk pertama kali bertujuan agar pemegang hak atas tanah
dapat dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak. Dengan
demikian, penerbitan sertipikat adalah untuk kepentingan pemegang hak
yang bersangkutan.
• Ketentuan Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA menentukan bahwa kegiatan
terakhir dari pendaftaran tanah adalah pemberian surat tanda bukti hak yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat .
 SIFAT PEMBUKTIAN SERTIFIKAT

Sifat pembuktian sertipikat sebagai surat tanda bukti hak diatur lebih lanjut dalam PP No. 24 Tahun
1997 Pasal 32 yang menentukan bahwa :
• Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data
yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
• Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau
badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya,
maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan
hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak
mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan
yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah
atau penerbitan sertipikat tersebut.
P E N G AT U R A N Z O N A N I L A I TA N A H ( Z N T )

Pengertian ZNT
• Secara umum ZNT merupakan data yang dikeluarkan oleh Kementerian ATR/BPN, berupa
poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dengan sekumpulan bidang
tanah didalamnya. Dalam hal ini, zonasi tanah memiliki batasan yang bisa bersifat imajiner
ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah.
• Zona Nilai Tanah (ZNT) merupakan area yang menggambarkan nilai tanah yang relatif
sama.
• Peta ZNT dapat digunakan sebagai acuan penarikan pajak daerah sehingga dapat
meningkatkan PAD (Pendapatan Asli Daerah), Peta ZNT adalah peta yang menggambarkan
suatu zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai
yang relatif sama dan dibatasi oleh batas penguasaan atau pemilikan objek pajak dalam
satu wilayah adminstrasi desa atau kelurahan.
• ZNT berbasis nilai pasar, ZNT dapat dimanfaatkan untuk penentuan tarif dalam pelayanan
pertanahan, referensi masyarakat dalam transaksi, penentuan ganti rugi, inventori nilai
aset publik maupun aset masyarakat, monitoring nilai tanah dan pasar tanah, dan
referensi penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk PBB, agar lebih adil dan
transparan.
T U JU A N Z N T

Adapun, tujuan pembuatan zona tanah antara lain :

1. Percepatan penyediaan informasi nilai tanah

2. Pembangunan dan percepatan Sistem Informasi Manajemen Aset Pemerintah (SIMASTAN) dengan sub

sistem informasi tanah untuk:

 informasi umum nilai tanah
 Referensi untuk tukar menukar tanah dan properti, baik untuk kepentingan masyarakat, maupun untuk
aset negara.
 Penghitungan tarif layanan pertanahan melalui PNBP.
 Referensi masyarakat dalam memenuhi penyelesaian transaksi pertanahan.
 Informasi nilai dan pajak tanah yang lebih transparan dan adil
 Referensi masyarakat dalam penetapan nilai ganti rugi masyarakat dan Tim/Lembaga Penilai Tanah.
 Memberikan gambaran secara cepat mengenai perkembangan perekonominan suatu wilayah secara
baik.
 Pembuatan model indeks harga tanah.
N I L A I JU A L O B J E K PA J A K ( N J O P )

• NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara
wajar. Bisa juga jumlah taksiran harga bangunan dan tanah yang diperoleh dari
perhitungan berdasarkan luas tanah dan bangunan. Namun, jika tidak pernah terjadi jual
beli, NJOP ini akan bisa ditentukan melalui perbandingan antara harga properti sejenis,
nilai perolehan baru, dan NJOP pengganti.
• Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah, nilai jual objek pajak digunakan sebagai dasar dari penghitungan Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB) yang wajib disetor setiap tahunnya .
• Demi terciptanya batas nilai yang seimbang, tepat dan adil bagi seluruh lapisan
masyarakat, pemerintah melalui menteri keuangan menetapkan nilai Nilai Jual Objek
Pajak setiap 3 tahun sekali. Tapi, bila di suatu daerah terjadi perkembangan yang sangat
pesat dan signifikan, penetapan nilai jual objek pajak bisa dilakukan dalam satu tahun
sekali.
CA RA P E N G H I T U N G A N N J O P

• Rumus : Luas tanah x NJOP / m

dibawah adalah satu contoh bagaimana menghitung NJOP dari suatu tanah dan bangunan,
Sebuah rumah dikawasan jalan ahmad yani hendak dijual, Jika merunut kepada Peraturan Gubernur
(Pergub) di Provinsi Kalimantan Barat, Nomor 24 Tahun 2018, dan setelah pengecekan ke BPn mengenai
harga NJOP/meter di Kawasan ini, maka diperolehlah NJOP terendah di kawasan ini adalah Rp 3.745.000.
Maka cara hitung harga jual berdasarkan NJOP adalah :
Luas tanah = 8 m x 12 m = 96 m2
Luas bangunan = 6 m x 6 m = 36 m2
NJOP tanah / meter= Rp 3.745.000
NJOP bangunan / meter = Rp 3.745.000

Total harga Tanah = 96 X Rp 3.745.000 = Rp 359.520.000

Total harga bangunan = 36 x Rp 3.745.000 = Rp 134.820.000

Maka Nilai Jual dari tanah beserta bangunan tersebut adalah Rp 359.520.000 + Rp 134.820.000
TOTAL Rp 494.340.000
P A J A K P R O G R E S I F

• Secara singkat pajak progresif adalah tarif pungutan pajak dengan persentase yang didasarkan pada
jumlah objek pajak serta harga atau nilai objek pajak tersebut. Semakin banyak objek pajak yang
dimiliki, dan semakin tinggi nilainya, maka tarif pajak yang dikenakan akan semakin meningkat pula.
penerapan pajak progresif ini merupakan bagian dari upaya mengendalikan lahan yang bertujuan agar
penggunaan lahan dapat lebih maksimal.
• Tapi persoalan tentang pajak progresif ini juga masih wacana yang akan di terapkan oleh kementrian
ATR BPN, masih banyak kekurangan yang akan timbul jika pajak progresif ini diterapkan dan ada
beberapa pihak yang merasa dirugikan.
• Untuk saat ini, yang berlaku di Indonesia adalah mengenai pajak penjualan tanah. Pajak penjualan
tanah adalah pungutan yang ditanggung oleh kedua belah pihak saat melakukan jual- beli tanah.
Masing-masing penjual maupun pembeli mempunyai besaran pajak yang berbeda, tergantung dengan
tanah yang diperjualbelikan.
• Umumnya, pajak dari penjualan tanah yang ditanggung oleh penjual dan pembeli antara lain PPh,
BPHTB, PPN, biaya pengecekan sertifikat, serta jasa notaris atau PPAT. Di Indonesia, pajak penjualan
tanah diatur dalam sebuah peraturan pemerintah, yaitu Pasal 1 Ayat 1 Peraturan Pemerintah No.48
Tahun 1994 perihal Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan
Bangunan. Selain itu, berdasarkan Pasal 39 ayat 1 huruf G Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997
perihal Pendaftaran Tanah, jika Anda ingin menjual tanah, maka Anda harus melunasi pembayaran PPh
terlebih dahulu sebelum pengurusan akta jual beli ke notaris.
PA J A K P EN G H A S I L A N ( P P H )

• Pajak Penghasilan (PPh) adalah pajak dari penjualan tanah yang wajib dibayarkan oleh penjual tanah.
Pajak penjualan tanah PPh harus dibayarkan oleh penjual sebelum mendapatkan Akta Jual Beli (AJB).
• Hal ini dilakukan untuk mencegah adanya sengketa di atas tanah tersebut di kemudian hari. Lantas
pajak penjualan tanah berapa persen? Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016 perihal
Tarif Baru PPh Final atas Pajak Penjualan Tanah dan Bangunan, besaran pajak untuk PPh adalah 2,5%
pada setiap transaksi.
• Cara menghitung pajak penjualan tanah berupa PPh ,Misalnya, sebuah tanah telah disepakati untuk
diperjualbelikan senilai Rp400 juta, maka besarnya PPh adalah?
• Rumus PPh
= 2.5% x NJOP / Harga jual yang disepakati
contoh
= 2.5% x Rp400 juta = Rp10 juta.
B E A P E R O L E H A N H A K A T A S T A N A H D A N B A N G U N A N ( B P H T B )

• Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak penjualan tanah dan
bangunan yang wajib dibayarkan oleh pembeli tanah. Awalnya, pajak ini dipungut oleh
pemerintah pusat, namun sejak 1 Januari 2011 pajak ini dialihkan oleh pemerintah
kabupaten atau kota.
• Besaran nilai BPHTB adalah 5% dari nilai jual objek pajak (NJOP) yang telah dikurangi oleh
nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP). Adapun nilai dari NJOP pada tiap
wilayah tidak sama sesuai dengan kondisi setempat.
Rumus BPHTB
5 % x (NJOP – NPOPTKP)
• Misalnya, sebuah tanah yang sedang diperjual belikan seharga Rp150 juta, di wilayah
tersebut memiliki nilai NPOPTKP sebesar Rp80 juta. Maka nilai BPHTB adalah?
• BPHTB
= 5% x (Rp150 juta - Rp80 juta) = 5% x Rp70 juta
= Rp3.5 juta
 P A J A K P E R T A M B A H A N N I L A I ( P P N )

• Pajak pertambahan nilai (PPN) merupakan pajak dibebankan kepada pembeli, yaitu
sebesar 10% dari total nilai penjualan tanah. Namun, tidak semua pembelian tanah
dibebankan PPN, hanya tanah yang digunakan sebagai usaha dan memperoleh
keuntungan saja yang dikenakan PPN.
• Misalnya, sebuah tanah diperjual belikan senilai Rp400 juta, maka besarnya PPN yang
ditanggung adalah?
Rumus
10 % x total nilai penjualan
• PPN
= 10% x Rp400 juta = Rp40 juta
 P A J A K B U M I D A N B A N G U N A N ( P B B )

• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan pajak yang wajib dibayarkan oleh penjual, karena Ia dianggap
sebagai pihak yang akan mendapatkan keuntungan dari penjualan tanah. Dasar hukum dalam penentuan
PBB adalah UU No.12 Tahun 1985 perihal Pajak Bumi dan Bangunan, yaitu sebesar 0,5%.
• Ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan dalam penentuan jumlah pajak wajib bayar, yaitu nilai jual
objek pajak (NJOP), nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP), serta nilai jual kena pajak
(NJKP).
• Ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan dalam penentuan jumlah pajak wajib bayar, yaitu nilai jual
objek pajak (NJOP), nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP), serta nilai jual kena pajak
(NJKP).
• Besaran nilai NJKP ditetapkan berdasarkan KMK No. 201/KMK.04/2000. Jika nilai NJOP lebih dari Rp1 miliar,
maka besaran NJKP adalah 40%. Sedangkan, jika NJOP kurang dari Rp1 miliar, maka NJKP adalah 20%.
• Misalnya, sebidang tanah yang dijual memiliki nilai Rp100 juta, maka besaran nilai PBB yang akan
ditanggung oleh penjual adalah sebesar?
Rumus
0,5 % x (persen NJKP x harga jual)
• PBB
= 0,5% x (20% x Rp100 juta) = 0,5% x Rp20 juta
= Rp100 ribu