Le vendeur d’un bien immobilier a réalisé des travaux d'amateur pour augmenter la surface de la maison
Le vendeur qui fait lui-même ses travaux ne peut éluder la garantie des vices cachés.
Passer la publicitéUne clause d'exclusion de la garantie des vices cachés est insérée dans la plupart des actes de vente. Elle peut être écartée si le sinistre qui touche le bien provient de travaux réalisés par le vendeur.
Pour rappel, cette clause permet à ce dernier de s'exonérer de toute responsabilité en cas de défaut, non apparent au moment de la vente, qui compromet l'usage du logement ou le diminue fortement.
Analyse de la Cour de cassation, 3e chambre civile du 19.10.23, n° 22-15.536
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Les faits
Une société civile immobilière (SCI), par l'entremise de son gérant, fait réaliser des travaux d'extension sur une maison, sans recourir à un professionnel. Puis elle vend le bien avec une clause d'exonération des vices cachés. L'acquéreur, constatant des fuites, demande une expertise qui conclut à l'absence de conformité des travaux aux règles de l'art. Il saisit le juge pour être indemnisé de son préjudice, mais perd en appel, la cour retenant qu'aucun élément du rapport d'expertise ne prouve que la SCI connaissait le vice affectant la maison.
La solution
L'acheteur se pourvoit en cassation et gagne son procès, la Cour rappelant une jurisprudence de longue date : le vendeur qui effectue lui-même les travaux à l'origine des désordres se comporte en constructeur et est présumé connaître les vices du bien qu'il vend. Or, un vendeur de mauvaise foi ne peut se prévaloir d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés et s'expose à une action indemnitaire.
