Florianpolis, 15 de Maio de 2009.

Ao
CONDOMNIO COLINA DE SO FRANCISCO
Rua Tertuliano Brito Xavier, 2352 Jurer
Florianpolis SC
At.: Sr. Marco Antnio Gomes Sndico
Assunto: Laudo de Vistoria de Manuteno Predial
Prezado Senhor,
Em visita tcnica efetuada a edificao em 16/04/09 verificamos as condies gerais dos
servios de manuteno da fachada da edificao executados pela empresa BROGNOLI
PREST-SERV MANUTENO DE IMVEIS LTDA. A seguir apresentamos um Laudo de
Vistoria Tcnica do que constatamos.
LAUDO DE VISTORIA TCNICA
1. SOLICITANTE:
A solicitao dos servios forma efetuadas pelo CONDOMNIO COLINA DE SO
FRANCISCO, situado na Rua Tertuliano Brito Xavier, 2352, Jurer, Florianpolis, SC.
2. OBJETO DA VISTORIA:
Superfcies externas da edificao que foram pintadas.
3. FINALIDADE DO LAUDO:
Fornecer elementos tcnicos para a determinao de solues com base em causas. Objetiva
ainda determinar aes visando correo dos servios executados para que os mesmos
atinjam qualidade satisfatria e durabilidade.
4. FUNDAMENTAO TERICA:
4.1. CONCEITOS:
a) Vcios construtivos: So anomalias que afetam o desempenho de produtos ou servios,
ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou
prejuzos materiais ou financeiros a outrem. Podem decorrer de falha de projeto, ou da
execuo, ou ainda da informao defeituosa sobre sua utilizao ou manuteno.
b) Patologia: a cincia que estuda as origens, causas, mecanismos de ocorrncia,
manifestaes e conseqncias das situaes em que os edifcios, ou suas partes,
deixam de apresentar o desempenho mnimo desejado.
c) Desempenho de um edifcio: a performance do edifcio, quando submetido s
diversas condies de uso, satisfazendo as exigncias de quem o utiliza (usurio).
d) Vida til: So o perodo de tempo durante o qual um edifcio ou suas partes mantm o
desempenho esperado, tendo sido realizadas as manutenes adequadas.
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Em cada manifestao patolgica poder-se- dividir a observao nos seguintes aspectos:

Fato identificado: a manifestao patolgica identificada, quase sempre visualmente, por
um leigo ou um tcnico;
Mecanismo: a forma pela qual a patologia se desenvolve;
Causa: a razo primria pela a patologia ocorreu;
Origem: onde ocorreu o nascimento da causa da patologia.
As patologias nas construes podem ter, dentre outras, as seguintes origens:
Patologias do concreto armado;
Patologias de argamassas de revestimentos;
Patologias de umidade;
Patologias de pinturas.
Exemplos de patologias: fissuras, defeitos de pinturas, vazamentos, infiltraes, recalques de
fundaes, descolamentos de revestimentos, etc.
4.2. FISSURAS E TRINCAS:
Aberturas na superfcie, com caracterstica estreita e pouco profunda. Como regra geral, as
aberturas das fissuras provocadas por recalques e/ou deformaes estruturais sero
diretamente proporcionais sua intensidade, estruturao do edifcio e todas as demais
condies de contorno.
As fissuras e trincas podem ser classificadas quanto:
- Atividade:
Vivas: apresentam movimento. Podem variar de comprimento ou de abertura;
Passivas: esto estabilizadas. Podem fechar se cessar a causa, ou mantiverem-se abertas, sem
evoluir. Podem ser consertadas, sem reaparecer (so trincas e fissuras mortas).
- Ao Alcance:
Passantes: so aquelas que se apresentam nas duas faces do elemento construtivo;
Faciais ou No Passantes: so as que se manifestam somente numa das faces do elemento
construtivo.
De acordo com a NBR 9575, a nomenclatura das fissuras e trincas pode ser assim definida:
At 0,05mm _ microfissura
0,05mm < 0,5mm _ fissura
0,5mm < 1,00mm _ trinca
1,00m < 4,00m _ rachadura
> 4,00mm _ fenda
Citao de alguns exemplos de fissuras e trincas:
- Fissuras/Trincas de topo de parede, paralela ao comprimento da laje;
- Fissuras/Trincas de cisalhamento nas alvenarias, devidas a movimentaes trmicas da
estrutura. Sua ocorrncia mais comum em andares altos;
- Fissuras/Trincas verticais causadas por dilatao trmica diferenciada, entre a alvenaria e o
concreto, aliadas falta de amarrao adequada entre pilares e tijolos;
- Fissuras/Trincas em lajes pr-moldadas, com tavelas cermicas, verificadas no reboco inferior
e acompanhando o comprimento dos vigotes de concreto;
- Fissuras/Trincas surgidas em forma de T ou L, devidas expanso higroscpica dos
elementos da alvenaria;
- Fissuras em concreto armado ocorrendo perpendiculares s trajetrias dos esforos principais
de trao;
- Fissuras em concreto armado decorrentes de cisalhamento em viga solicitada flexo;
- Fissuras em concreto armado devidas a esforos de toro;
- Fissuras em alvenaria e revestimentos causados por sobrecarga vertical, aplicada de forma
concentrada;
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- Fissuras em alvenaria, cantos dos vos de portas e janelas, por falta de execuo de vergas e
contravergas de concreto armado;
- Fissuras decorrentes de recalque ocorrido em razo das consolidaes desiguais do aterro;
- Fissuras geogrficas (ou mapeamento) ocorridas em revestimentos de paredes.
4.3. PINTURAS:
O desempenho adequado do revestimento depende de:
- Preparao correta da base de aplicao, sendo importante no s para o desempenho como
para a longevidade do revestimento, obrigando ao conhecimento das caractersticas fsicas e
qumicas da base de aplicao, assim como do seu estado de conservao;
- Qualidade do sistema a aplicar e da sua correta seleo, em funo das caractersticas da base
de aplicao, das condies de exposio e com nveis de desempenho exigidos;
- Aplicao adequada tcnicas e condies de aplicao de acordo com as especificaes
do fabricante ou constantes em cadernos de encargos;
- Caractersticas dos revestimentos aps a aplicao aderncia, resistncia ao
envelhecimento, permeabilidade e outras.
As condies de exposio agentes climticos, horas e ngulo de exposio e a localizao
onde o revestimento encontra-se aplicado zonas costeiras, rurais ou urbanas tem uma
importncia decisiva na durabilidade da pintura. Dentre os problemas que podem aparecer,
destacam-se os fungos, algas e bolores.
Como exemplos de manifestaes pode-se citar:
- Baixa resistncia alcalinidade;
- Baixa reteno de brilho;
- Bolhas;
- Bolores;
- Calcinao;
- Desbotamento;
- Descamao;
- Descolamento;
- Eflorescncia/manchas;
- Encardimento da superfcie;
- Enrugamento;
- Escorrimento da calcinao;
- Incompatibilidade de tintas;
- Manchas por migrao de tanino;
- Migrao de surfactantes;
- Craqueamento.
4.4. ESTANQUEIDADE A FLUIDOS:
A estanqueidade do sistema de vedao vertical de uma edificao deve ser entendida com a
capacidade de seus componentes e elementos de resistir penetrao de gua e impedir a
passagem de ar e gases ou a penetrao de materiais slidos em suspenso tais como: poeira,
areia e fuligens. Desse modo, as exigncias de estanqueidade visam garantir a habitabilidade da
edificao.
No se devem analisar apenas as caractersticas individuais dos componentes das paredes, tais
como: permeabilidade, porosidade e capilaridade, mas tambm a estanqueidade das juntas
formadas nos pontos de conjugao destes com os demais componentes do sistema de
vedao.
A estanqueidade gua de chuva um requisito de extrema importncia das alvenarias que
compem a fachada dos edifcios. A penetrao de gua tem graves conseqncias na sanidade
e habitabilidade das edificaes e na durabilidade dos materiais. O problema, quando existente,
de difcil e onerosa recuperao.
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Principais fatores que influenciam na estanqueidade gua de chuva:

- Caractersticas dos materiais utilizados na composio das partes construtivas;
- Permeabilidade, porosidade, capilaridade dos materiais e das partes construtivas;
- Formato existncia de oco ou continuidade da face externa para a face interna;
- Tcnica construtiva utilizada;
- Proteo da fachada:
Condies de exposio;
Revestimento adequado;
Criao de ressaltos e descontinuidade para descolar a lmina;
Pingadeiras, beirais;
Paredes duplas (cavity wall).
Impermeabilizao: a proteo da construo contra a passagem de fluidos, assegurando a
salubridade dos ambientes, tendo em vista a segurana e o conforto do usurio, de forma a ser
garantida a estanqueidade das partes construtivas que a requeiram.
Impermeabilizar o ato de isolar e proteger os materiais de uma edificao da passagem
indesejvel de lquidos e vapores, mantendo assim as condies de habitabilidade da
construo. uma tcnica que consiste na aplicao de produtos especficos com o objetivo de
proteger as diversas reas de um imvel contra a ao de guas que podem vir da chuva, de
lavagem, de banhos ou de outras origens.
As principais funes da impermeabilizao so:
- Aumentar a vida til das estruturas;
- Impedir a corroso das armaduras do concreto;
- Proteger as superfcies de umidade, manchas, fungos, etc.
- Garantir ambientes salubres;
- Preservar o patrimnio contra o intemperismo.
Infiltrao de gua por Capilaridade: A gua existente no solo pode subir pelas paredes at
quase 1 metro. Isso faz a pintura descascar, o reboco soltar-se e surgir o mofo. No adianta
pintar por cima porque a umidade logo volta.
Infiltrao de gua por Percolao: Chama-se percolao passagem de gua atravs de um
corpo por transmisso de gro a gro. No caso da alvenaria, a gua encharca um gro, que por
sua vez vai encharcar o gro seguinte, at atravessar toda a parede.
Em ambientes onde se usa muita gua, como banheiros, sanitrios, chuveiros, o andar inferior
deve ser protegido com a impermeabilizao da laje de piso destes ambientes. Quando se trata
de uma laje rebaixada, esta impermeabilizao deve ser levantada lateralmente em toda a
periferia at o piso. Deve haver cuidado especial nos ralos e passagens de tubos, vedando-se as
juntas com mastiques ou similar.
A impermeabilizao nestes ambientes pode ser, em casos simples, de argamassa de cimento e
areia com aditivo impermeabilizante e nos chuveiros deve ser mais elaborada contendo, por
exemplo, manta asfltica impermeabilizante ou similar. Nestes casos deve-se prever uma
camada de proteo de argamassa de cimento e areia para no avariar a impermeabilizao na
ocasio de enchimento ou na execuo do piso.
A impermeabilizao em lajes descobertas pode ser, em casos simples, de argamassa de
cimento e areia com aditivo impermeabilizante, mas, em geral, deve ser composta por manta
asfltica impermeabilizante ou similar. Nestes casos deve-se prever uma camada de proteo de
argamassa de cimento e areia para no avariar a impermeabilizao na ocasio de enchimento
ou na execuo do piso.
05. EVIDENCIAS ENCONTRADA:
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Com base na documentao recebida, na vistoria efetuada (com relatrio fotogrfico) e com as
informaes obtidas de moradores, verificamos o seguinte:
5.1. DO CONTRATO:
Verificamos que no consta no contrato a aplicao de fundo preparador de paredes, item vital
na execuo de servios de repintura, uma vez que determina a durabilidade dos servios. Tal
ausncia evidencia a falta de tcnica na execuo dos servios.
De todos os procedimentos da pintura de uma edificao a aplicao do fundo preparador
das mais importantes, pois determinar a durabilidade da pintura. Na visita tcnica efetuada e
nas quantidades do material que constam das Notas Fiscais observamos que foi aplicado fundo
somente nas reas tratadas (tratamento de fissuras). A tinta aplicada anteriormente, com o
tempo, fica sem coeso, resultado do desgaste da mesma por intempries. Havendo ausncia
de resina na tinta, sobra p. imprescindvel a aplicao do fundo preparador em todas as
superfcies, pois o mesmo objetiva a aglutinao de partculas (p) e o entupimento dos poros
do reboco (impermeabilizao). A aplicao de tinta sobre superfcies com p pode resultar em
pouca aderncia da pintura, podendo ainda levar ao craqueamento e diminuio significativa da
durabilidade da pintura, alm disso sem a aplicao de fundo preparador as paredes absorvem
mais facilmente umidade e em consequncia h a probabilidade do aparecimento de
microorganismos (fungos e algas).
5.2. LAVAO COM APLICAO DE HIPOCLORITO DE SDIO:
Verificamos que em alguns locais no foi procedido aplicao correta de hipoclorito de sdio
e lavao com hidrojato. H marcas evidentes da aplicao de tinta sobre a parede suja. A
aplicao do hipoclorito de sdio objetiva a eliminao de fungos e deve ser pulverizado nas
paredes e aps receber jatos de gua com equipamento mecnico. No caso de a impregnao
for considervel e no sair com a pulverizao necessrio a aplicao de escovas com cerdas
de ao para abrir os poros da textura existente e permitir a ao do hipoclorito de sdio. A
aplicao de tinta sem a correta lavao
5.3. FISSURAS E TRINCAS:
Nas microfissuras de reboco deve ser aplicado elastmero (Denverlastic). J nas fissuras h a
necessidade da aplicao de elastmero com adio de tela de polister (5,0 a 10,0 cm de
largura). A tela de polister objetiva a absoro de esforos de trao e evitam o
reaparecimento das fissuras, uma vez que o elastmero faz uma ponte na fissura, ou seja,
no penetra na mesma. Com o tempo, por fadiga o elastmero rompe, caso no seja
estruturado com tela de polister.
Obs.:
1. As fissuras/trincas passivas, j estabilizadas, ficaro corrigidas para sempre. J as
fissuras/trincas ativas devero ser recuperadas periodicamente, pois a movimentao
estrutural entre os diversos elementos componentes faz com que haja novas aberturas.
2. As fissuras ocorridas em decorrncia de expanso da armadura de ao do concreto
devem ser tratadas com a abertura do concreto, aplicao de produto a base de zinco
nas armaduras de ao e fechamento com argamassa de cimento, areia e aditivo adesivo
e impermeabilizante. Jamais a armadura de ao deve ser coberta com reboco, pois o
mesmo tem em sua constituio cal que agente agressor do ao. Na vistoria efetuada
verificamos elementos estruturais que no foram tratados, permanecendo as fissuras de
ordem estrutural.
3. Em cantos vivos, como os existentes nos detalhes pintados na cor cinza, so pontos
onde h a necessidade de ser aplicado elastmero, pois h maiores probabilidades de
infiltraes de guas pluviais. O permetro destas reentrncias deve receber elastmero.
Verificamos a ausncia de tratamento nestes locais.
5.4. TEXTURA:
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A edificao revestida por textura e este material no passvel de remendos. Nas correes
de microfissuras, fissuras e trincas a mesma acaba por ser danificada. Para que os servios
ficassem perfeitos haveria a necessidade de reaplicar textura em todas as superfcies, porm,
por questes de custos possvel efetuar tentativas de recuperao pontuais, desde que a
maior parte das superfcies no seja necessria a aplicao de textura. Em partes onde h
considervel nmero de remendos, recomendada a aplicao da textura no pano inteiro,
reduzindo assim o aspecto geral das imperfeies. Tal servio deve ser efetuado por
profissional treinado, com racionalidade, tendo em mente o todo. importante considerar que
a cor resultado da luz e superfcies com nivelamento no uniformes tendem a ressaltar aps a
pintura, aparentando manchas devido heterogeneidade superficial. A imagem que pode ficar
a da falta de cobertura da tinta, porm resulta da falta de homogeneidade superficial.
Salientamos ainda que a textura no impermeabiliza as superfcies e objetivam a correo de
defeitos de reboco.
6. SOLUES TCNICAS:
Para a correo dos problemas encontrados ser necessrio a execuo dos seguintes servios:
6.1. ELIMINAO DE FISSURAS ESTRUTURAIS:
Nos elementos estruturais onde so visveis fissuras decorrentes da corroso de armaduras de
ao necessrio a abertura do concreto, tratamento do ao com produto a base de zinco (ou
sua substituio se a seo do ao estiver comprometida) e fechamento com argamassa de
cimento, areia e aditivo adesivo e impermeabilizante.
6.2. ELIMINAO DE FUNGOS:
Como verificado o fungo est aparecendo principalmente do interior para o exterior,
denotando que no foram devidamente eliminados anteriormente. Para a sua eliminao ser
necessrio a aplicao de escovas com cerdas de ao nas superfcies, objetivando abrir os
poros da textura e aps a pulverizao (com equipamento prprio para tal) e a seguir devero
ser lavados com hidrojato.
6.3. PROTEO DAS SUPERFCIES:
Todas as superfcies devero receber uma demo de fundo preparador (base solvente) para que
impermeabilizem a parede e impeam a absoro de guas pluviais e umidades e em
consequncia impeam a criao de fungos.
6.4. PINGADEIRAS:
A colocao de pingadeiras no topo das muretas de cobertura e reservatrios de gua
tambm importante. Verificamos a existncia de revestimento de fibra em muretas de
cobertura, que no confere as caractersticas necessrias de uma pingadeira. Recomendamos a
colocao de pingadeira de mrmore ou granito (as bordas devero possuir sulco), que
protegem o topo das paredes contra infiltraes, alm de impedir a passagem de guas pluviais
do topo para as paredes.
6.5. PINTURA DE MADEIRA:
Para a pintura de madeira necessrio a lixao antes de cada demo de pintura. Verificamos
que os servios executados no tiveram resultados satisfatrios. Recomendamos que os
mesmos sejam refeitos, aps a devida lixao.
6.6. PINTURA GERAL DE REBOCO:
Aps os procedimentos anteriores as superfcies devem receber duas demos de tinta acrlica
fosca (o fosco esconde melhor defeitos) de primeira qualidade.
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7. CONCLUSO:
Os servios de tratamento e pintura de edificaes um trabalho artesanal (no industrial),
cujos resultados dependem fundamentalmente da mo-de-obra aplicada, tcnicas e materiais.
Objetiva-se a proteo das superfcies contra as intempries, a durabilidade e a valorizao do
imvel nos aspectos arquitetnicos e econmicos. O grande vilo so as intempries,
principalmente a umidade, que provocam o aparecimento de microorganismos (fungos), que
por sua vez causam a diminuio da durabilidade dos revestimentos. Com tcnicas apuradas
procura-se evitar danos futuros a edificao.
A finalidade deste Laudo a de dar subsdios tcnicos e sugerir correes, avaliando o custobenefcio das intervenes.
Em resumo, consideramos que h a necessidade de revises no tratamento de fissuras de
origem estrutural, escovao das superfcies para abrir os poros das superfcies, aplicao de
hipoclorito de sdio (concentrado) para eliminao de fungos, hidrojateamento, aplicao de
elastmero em locais com cantos vivos, ampliao de aplicao de textura, aplicao de
fundo preparador em todas as superfcies a serem pintadas e por fim duas demos de tinta
acrlica fosca.
Salientamos ainda que a manuteno da pintura externa deva ser realizada a cada cinco anos,
diminuindo custos posteriores causados por danos oriundos principalmente das intempries.

RODOLFO CSAR CERNY

ENG. CIVIL CREA/SC 018.495-7