Apostila Completa de Incorporação
Apostila Completa de Incorporação
Apostila Completa de Incorporação
Incorporação
Introdução..............................................................................................pág. 1
Capítulo 1 – Parcelamento do Solo .........................................................pág. 2
Capítulo 2 – A Seleção do Terreno e o Plano Diretor................................pág. 5
2.1 – Dos Objetivos Gerais..........................................................pág. 5
2.2 – O Plano Diretor .................................................................pág. 7
2.3 – A Seleção do Terreno .......................................................pág.14
Capítulo 3 – Da Incorporação..................................................................pág.16
Capítulo 4 – O Incorporador....................................................................pág.17
Capítulo 5 – Natureza e Características do Contrato de Incorporação......pág.21
5.1 – Espécies de Contratos de Incorporação..............................pág.21
Capítulo 6 – Forma de Incorporação e Formação de Condomínio.............pág.23
Capítulo 7 – O Contrato de Venda e Requisitos........................................pág.24
Capítulo 8 – O Prazo de Carência.............................................................pág.25
Capítulo 9 – O Financiamento Hipotecário...............................................pág.25
Capítulo 10 – O Registro de Incorporação...............................................pág. 26
Capítulo 11 – Do Patrimônio de Afetação................................................pág.27
11.1 – Origem Histórica..............................................................pág.28
11.2 - Exigências e Penalidades impostas ao Incorporador.........pág. 29
11.3 – Considerações Sobre o Patrimônio de Afetação................pág.30
11.4 – A Averbação da Afetação no RGI......................................pág.36
Capítulo 12 – Documentos Para a Incorporação.......................................pág.37
CONDOMÍNIO
Capítulo 1 – Origem.............................................................................pág.43
Capítulo 2 – Definição de Condomínio Geral e Edilício.......................pág.43
2.1 – Conceito........................................................................pág.43
2.2 – Natureza Jurídica..........................................................pág.44
2.3 – Documentos Necessários para a Constituição..............pág.45
2.4 – Não Incidência das normas do CDC..............................pág.46
Capítulo 3 – Unificação e Desmembramento......................................pág.47
Capítulo 4 – Instituição do Condomínio..............................................pág.47
Capítulo 5 – A Unidade Autônoma e as Áreas Comuns.......................pág.49
Capítulo 6 – O Síndico e Seus Deveres................................................pág.50
Capítulo 7 – Destituição do Síndico....................................................pág.52
Capítulo 8 – Os Direitos e Deveres dos Condôminos..........................pág.53
Capítulo 9 – A Assembleia Geral.........................................................pág.55
Referência Bibliográfica......................................................................pág.57
INCORPORAÇÃO
Introdução
1
2- Figurar como prestador de serviços ou tomador dos serviços
necessários as obras;
3- Firmar contrato de permuta ou promessa de permuta
relativamente ao terreno que será edificado (se comprador firmar
compromisso de compra e venda ou promessa de cessão do
imóvel).
4- Se quiser, vender fiduciariamente o terreno, a fim de conseguir
financiamento para a obra.
5- Dar em garantia hipotecária o imóvel para fins de conseguir
financiamento;
6- Proceder as vendas das frações ideais e, quando da conclusão da
obra, as unidades.
2
Então, conforme dispõe a Lei de parcelamento do solo, Lei
Federal 6.766/1979, somente há duas hipóteses de parcelamento do solo
urbano, ou seja, por loteamento e por desmembramento.
1
Luiz Antonio Scavone Junior apud “Direito Imobiliário Teoria e Prática”, 4ª Edição, 2012, Ed. Forense,
pág. 107
3
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de
tomadas as providências para assegurar o escoamento das
águas;
4
2
“infraestrutura básica dos parcelamentos, que é constituída pelos
equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação
pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia
elétrica pública e domiciliar e vias de circulação”, conforme preceitua o
art. 2 § 5º desta Lei (ver § 6º).
2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm
5
V - combater a especulação imobiliária;
6
Porém, o gestor imobiliário estaria preso somente as
informações que a Prefeitura irá informar através da consulta prévia
efetuada? Claro que não.
3
Assim, podemos definir o Plano Diretor Municipal como
“Instrumento básico de um processo de planejamento municipal para a
implantação da política de desenvolvimento urbano, norteando a ação
dos agentes públicos e privados. (ABNT, 1991)”
3
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NB 1350 - Normas para elaboração de plano
diretor. Rio de Janeiro, 1991.
7
4
É constituído por três documentos diferentes: o regulamento,
que tal como o nome indica agrupa as condições legais que devem ser
cumpridas na ocupação do solo municipal; a planta de ordenamento que
representa o modelo de estrutura espacial do território municipal de
acordo com os sistemas estruturantes e a classificação e qualificação dos
solos, e também as unidades operativas de planeamento e gestão
definidas; e a planta de condicionantes que identifica as servidões e
restrições de utilidade pública em vigor que possam constituir limitações
ou impedimentos a qualquer forma específica de aproveitamento.
4
http://pt.wikipedia.org/wiki/Plano_Diretor_Municipal
8
Note-se que existem várias zonas inseridas neste PDM:
9
Assim sendo, cada zona referenciada possui diretrizes
específicas constantes nos anexos do PDM, senão vejamos a exemplo:
10
Portanto é também necessário o Corretor de imóveis
compreender os significados constantes nas tabelas de índices
urbanísticos, dentre os quais podemos definir:
5
TAXA DE OCUPAÇÃO (TO)
5
http://urbanidades.arq.br/2007/12/taxa-de-ocupacao-e-coeficiente-de-aproveitamento
11
A TO apenas muda com o número de pavtos se houver elementos que se projetam para além
dos limites do pavto térreo.
12
Variações do número de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.
GABARITO
13
Trocando em miúdos, é a legislação urbanística municipal quem
irá determinar os detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento
e da taxa de ocupação e o gabarito permitido. Essa legislação urbanística
inclui, normalmente, o plano diretor, a lei de uso e ocupação do solo e o
código de obras; considerando que cada município possui as suas próprias
regaras para aplicação deste conteúdo, observados os demais dispositivos
legais.
14
Continuando e após identificado o zoneamento em que se
encontra o terreno, e observado os índices urbanísticos permissíveis para
aquele determinado terreno, é importante ao Gestor Imobiliário
identificar, especificar e informar todas as diretrizes urbanísticas para o
seu Cliente, pois são elas que vão ser determinantes para a escolha e
direcionamento à Empresa que irá construir naquela área, respeitada para
tanto a sua vocação.
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Resposta: Claro que não, pois o fator determinante é que aquele
terreno deverá atender a finalidade da sua vocação respeitado o
zoneamento que se encontra.
Capítulo 3 – Da Incorporação
6
Leva a formação de uma copropriedade em favor de várias pessoas.
A incorporação existirá porque se multiplicaram as unidades, embora
6
Arnaldo Rizzardo, in “Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária”, 1º Edição, 2011, Ed.
Forense, pag. 203
16
todas centradas no mesmo imóvel, e com a junção de extensões novas
através de áreas construídas, para a finalidade de comercialização.
Capítulo 4 – O Incorporador
17
•o proprietário do terreno, o promitente comprador, o
cessionário deste ou promitente cessionário com título que
satisfaça o registro da convenção no cartório competente;
• no caso de construtor, o incorporador será investido, pelo
proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário
deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por
instrumento público, onde se faça menção expressa da Lei 4.591/64
e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os
negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas
se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de
incorporador.
7
Assim sendo, O certo é que se tem o incorporador como a figura
central da incorporação, ou a pessoa formuladora da idéia de edificação,
que planeja o negócio, reúne um grupo de pessoas e se responsabiliza
pela sua plena realização. Assume o compromisso de angariar recursos e
comercializar as unidades, sob pena de assumir os respectivos recursos e
encargos, além de providenciar o respectivo registro imobiliário.
7
Arnaldo Rizzardo, in “Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária”, 1º Edição, 2011, Ed.
Forense, pag. 213
18
que adquirem as unidades através de contrato de compra e venda ou
promessa de compra e venda sendo esta última mais comum.
19
incorporador, neste caso, é somente titular dos direitos de aquisição do
imóvel, o qual se encarrega também da construção. A titularidade/
propriedade perdura sobre a pessoa que vendeu ao incorporador. Por isso
o proprietário poderá efetuar a venda pessoalmente ou por meio do
incorporador através de procuração por instrumento público com
poderes especiais.
20
Capítulo 5 – Natureza e Características do Contrato de Incorporação
8
Através da Incorporação, os contratantes entabulam a construção
de uma edificação dividida em certa quantidade de porções que serão
utilizadas para a moradia ou para a exploração de atividades econômicas,
como escritórios, lojas, salas de serviços, centros comerciais, depósitos e
garagens. O incorporador tem a iniciativa de comprar o imóvel e de
organizar o grupo que adquirirá as unidades, recebendo um pagamento
pela sua venda, ou contratando a construção por conta do titular do
terreno, cobrando uma remuneração pelos serviços que prestados.
8
Arnaldo Rizzardo, in “Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária”, 1º Edição, 2011, Ed.
Forense, pag. 221
21
até a entrega das unidades e os adquirentes se obrigando ao pagamento
bem como fornecer os meios para a finalização do projeto.
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Capítulo 6 – Forma de Incorporação e Formação do Condomínio
9
Certo é que a incorporação deve vir na forma escrita para
resguardar as garantias das partes que vão envolver o contrato de
incorporação., seguindo um procedimento e obedecendo as normas.
9
Arnaldo Rizzardo, in “Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária”, 1º Edição, 2011, Ed.
Forense, pag. 229
23
matrícula da mesma unidade, pois se tem uma nova propriedade para o
nome do adquirente e assim sucessivamente.
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Capítulo 8 – Prazo de Carência:
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O Financiamento na maioria das incorporações costuma contrair
empréstimo ou financiamento para a construção, oferecendo garantia o
próprio imóvel ou a construção, o que se faz por meio de hipoteca do
imóvel ou alienação fiduciária, dando em garantia o próprio terreno.
10
Arnaldo Rizzardo, in “Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária”, 1º Edição, 2011, Ed.
Forense, pag. 284
25
Assim, parte do preço é financiado pelo próprio incorporador, e o
restante por instituição financeira (durante obra = incorporador / pós obra
= instituição financeira). Desta forma a venda não fica comprometida ou
impedida, na alienação das frações ideais.
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Sem essa medida, exigida pelo art. 32 da Lei 4.591/64 e também pelo
art. 167, I, n 17 da LRP, sequer é permitida que se faça a oferta pública das
unidades integrantes da edificação. Para tanto, o incorporador fará um
requerimento, que será acompanhado de vários documentos.
27
Capítulo 11 – Do Patrimônio de Afetação
11
A propriedade imobiliária que integra a incorporação pode ser
formada de vasto acervo patrimonial, ativo ou passivo, composto do
terreno, do direito de construção, de acessões, receitas originadas do
pagamento das contraprestações pela venda das unidades, maquinário,
equipamento, direitos, materiais de construção, etc.
28
Todas as receitas que surgirem, advindas da administração da
Comissão de Representantes, dirigem-se a formar o fundo que
sustentará o andamento das obras.
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11.2 – Exigências e Penalidades impostas ao Incorporador
12
Arnaldo Rizzardo, in “Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária”, 1º Edição, 2011, Ed.
Forense, pag. 327
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11.3 – Considerações Sobre o Patrimônio de Afetação
13
Titularidade: O patrimônio de afetação compreende o terreno,
acessões, financiamento para a construção do empreendimento, créditos
decorrentes da comercialização das futuras unidades, etc. Coloca-se um
gravame para atender a finalidade do empreendimento, dando segurança
jurídica aos adquirentes.
31
averbação do habite-se e da construção, visando a individualização e à
discriminação das unidades. Assim, todos esses bens submetido a
afetação não respondem por dívidas trabalhistas, tributárias,
previdenciárias que não decorrentes da incorporação.
32
obrigações, que são contraídas no curso das obras, e que, em última
instância, são da responsabilidade dos contratantes das unidades.
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II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à
obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de
depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros
documentos relativos ao patrimônio de afetação; e
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Reembolso ao Incorporador pelo Preço do Terreno: Dá-se o
reembolso do preço do terreno quando da alienação das unidades a luz do
§7º do art. 31-A.
III - liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, §
1o.
35
as obrigações, os credores ingressarão como privilegiados na falência
(créditos pessoais do incorporador).
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Capítulo 12 – Documentos para a Incorporação
37
. Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação
ou o conjunto de edificações.
2. Da Justiça do Trabalho;
1. Da Fazenda Estadual;
38
Do titular de direitos sobre o terreno e do incorporador, sempre que
forem responsáveis pela arrecadação das respectivas contribuições –
pessoa jurídica ou equiparada;
OBS. 3: Será de noventa (180) dias o prazo de validade das certidões, salvo
se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma
adotada pelo órgão expedidor.
39
. Certidões do Imóvel:
Obs.:
III. Não poderá ser aceito Contrato Social registrado somente no Cartório
de Registro de Títulos e Documentos.
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V. A convenção de Condomínio deverá ser apresentada, caso ainda não
esteja registrada.
42
CONDOMÍNIO
Capítulo 1 – Origem
14
Arnaldo Rizzardo, in “Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária”, 1º Edição, 2011, Ed.
Forense, pag. 3
43
Assim, o condômino se torna detentor de uma parcela da
propriedade que será exercida juntamente com os demais proprietários
(em condomínio), conforme dispõe o art. 1314 do Código Civil, in verbis:
“Cada condômino pode usar da coisa conforme a sua destinação, sobre
ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-
la”.
Sua natureza é de cunho real, e não pessoal pois incide sobre a coisa,
ou seja o bem, entre os coproprietários nas partes comuns. A
personalidade jurídica é para que o condomínio exerça os seus direitos e
deveres, inclusive com capacidade de estar em juízo, ter preferência na
aquisição de bens, cobrar os débitos condominiais, etc.
44
Diz-se também ser instituído por instrumento público ou particular,
por meio de ata de assembléia geral dos condôminos, que decorre da
construção do prédio pelo proprietário do terreno, fazendo a
individualização das diversas unidades, abrindo matrícula para cada uma.
15
“O primeiro documento que se deve ao pedido é o habite-se, que
consiste no alvará ou certidão onde consta a licença ou permissão para o
uso do prédio, dentro da finalidade que lhe foi dada.
15
Arnaldo Rizzardo, in “Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária”, 1º Edição, 2011, Ed.
Forense, pag. 11
45
Um segundo documento consiste na Certidão Negativa de Débitos
(CND) perante o INSS, exigido pelo art. 47, inciso II, da Lei 8.212/1991.
O terceiro documento corresponde ao projeto arquitetônico com a
devida aprovação, que se revelará coerente com o memorial.
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Capítulo 3 – Unificação e Desmembramento.
47
“art. 1.332.Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
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somada a fração ideal no terreno, formando uma quantidade de área
privativa juntamente com a área comum, chegando ao total da unidade
autônoma.
16
A unidade autônoma que decorre da instituição do condomínio,
pode ser alienada livremente, independente da vontade dos demais
condôminos.
16
Luiz Antonio Scavone Junior apud“Direito Imobiliário Teoria e Prática”, 4ª Edição, 2012, Ed. Forense,
pág. 685
49
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio.
17
O síndico do condomínio edilício é escolhido pela maioria para
exercer as funções de administração do condomínio, o que normalmente
faz com o auxílio de uma administradora que presta serviços ao
condomínio.
17
Luiz Antonio Scavone Junior apud“Direito Imobiliário Teoria e Prática”, 4ª Edição, 2012, Ed. Forense,
pág. 686/687
50
Esse síndico não precisa ser condômino, pode ser profissional, ou
pessoa jurídica.
18
Assim, como o Síndico é eleito por assembleia dos condôminos
especialmente convocada para esse fim, também pode ser destituído por
decisão tomada em assembleia, antes do termo final de sua
administração.
18
Luiz Antonio Scavone Junior apud“Direito Imobiliário Teoria e Prática”, 4ª Edição, 2012, Ed. Forense,
pág. 691
52
OBS: O quórum para as deliberações é a Convenção ou a própria Lei
53
condomínio, além de impor outros deveres, desde que não afronte a
moral, os bons costumes e a lei, senão vejamos:
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punido em razão de sua conduta em desconformidade com a convenção,
regimento interno, e dispositivos legais.
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1. Irregularidade na Convocação;
2. Irregularidade na Deliberação;
3. Ausência de quórum específico;
4. Abuso na direção dos trabalhos;
5. Abuso de direito;
6. Deliberação de matéria não constante na ordem do dia;
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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Vol. 47. São
Paulo: Editora Saraiva, 1991.
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