O documento apresenta uma análise de viabilidade de investimento em um projeto de construção de shopping center. Foram calculados o VPL, TIR, IL e payback descontado do projeto, que indicaram a viabilidade econômica do empreendimento, com VPL positivo, TIR acima da taxa de retorno esperada, IL acima de 1 e payback descontado de 32 meses.
O documento apresenta uma análise de viabilidade de investimento em um projeto de construção de shopping center. Foram calculados o VPL, TIR, IL e payback descontado do projeto, que indicaram a viabilidade econômica do empreendimento, com VPL positivo, TIR acima da taxa de retorno esperada, IL acima de 1 e payback descontado de 32 meses.
O documento apresenta uma análise de viabilidade de investimento em um projeto de construção de shopping center. Foram calculados o VPL, TIR, IL e payback descontado do projeto, que indicaram a viabilidade econômica do empreendimento, com VPL positivo, TIR acima da taxa de retorno esperada, IL acima de 1 e payback descontado de 32 meses.
O documento apresenta uma análise de viabilidade de investimento em um projeto de construção de shopping center. Foram calculados o VPL, TIR, IL e payback descontado do projeto, que indicaram a viabilidade econômica do empreendimento, com VPL positivo, TIR acima da taxa de retorno esperada, IL acima de 1 e payback descontado de 32 meses.
Aluno: Aline Ayumi Cassiano dos Santos Susuki Turma: FCORPEAD_T0073_0121 Tarefa: Atividade de Conclusão de curso
Introdução
Faremos uma análise de viabilidade de investimento sobre o empreendimento RX
Investimentos conforme os dados apresentados. A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é da sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos – pois 2 anos serão de construção, e não haverá lucro nesse período. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor – ou seja, a RX não poderá vender as lojas (unidades). Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos para lucrar com ele.
A seguir, apresentam-se algumas informações úteis sobre o projeto.
PROJETO DE CONSTRUÇÃO DO SHOPPING
Tempo Estimado de Construção 2 anos Pavimento Padrão 4.000 m² Andares de Loja 5 Andares de Garagem 2 Número de Lojas por Andar 35 R$ 20.000,00/Mês (esse valor inclui condomínio, Aluguel Padrão taxas e IPTU) IR Incidente Sobre Operação de Aluguéis 15% Sobre o Lucro Real Custo Variáveis por Loja R$1.000,00/ Mês Despesas Operacionais e Custo Fixo Mensal para Manutenção R$ 200.000,00/ Mês
1 Considerações:
O CAPM será mensal.
No investimento inicial, que acontecerá nos dois primeiros anos, o aporte será feito na data zero (valor presente). O fluxo será mensal. Desconsidere qualquer depreciação contábil. Considere que o risco beta para os investidores nesse projeto seja igual a 1 (um). Considere que o esperado retorno do mercado (retorno da carteira de mercado) deva estar cerca de 1,5% acima da taxa RF. Considere que a taxa RF seja dada pela fórmula: 2% + (par de dígitos de controle do seu CPF dividido por 100). Considere que o Custo Unitário Básico (CUB) é de R$ 600,00 por metro quadrado. Para realizar seu trabalho, além da leitura do conteúdo desta disciplina, você poderá buscar subsídios em outras fontes de consulta.
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
Fluxo de Caixa
2 Para determinar os cálculos, utilizaremos os fluxos de caixa considerando 2 anos de obra sem gerar recursos, e após esse período, consideramos a ocupação total do imóvel, calculando o lucro anual conforme o fluxo de caixa do projeto demonstrado abaixo.
Fluxo de Caixa Operacional
Fluxo de Caixa do Projeto
3 Análise de Viabilidade Econômica
Iniciamos calculando o valor do investimento considerando que o Custo Unitário Básico
é de R$ 600,00 por M².
Custo da Obra: = nº de andares (lojas e garagens) x metragem dos andares x valor do
M².
VPL- Valor Presente Líquido / TIR – Taxa Interna de Retorno
4 A construção demandará 24 meses (2 anos), e o primeiro fluxo de caixa ocorrerá somente após a inauguração, sendo assim a partir de 25º mês, a empresa RX investimentos terá direitos sobre as receitas, por 48 meses (seis anos).
Conseguimos identificar a diferença entre quanto vale e quanto custa um projeto
através do VPL, identificando se haverá lucro ou prejuízo.
E a TIR avalia se o projeto apresenta taxa de retorno maior ou menor que a taxa de seu custo de capital.
Abaixo o cálculo realizado na HP 12C:
Sendo assim, temos um VPL de R$ 9.308.353,71 como o valor é positivo, indica que o investimento é viável, e provavelmente o projeto dará lucro. E o TIR de 4,68% como é maior que a taxa de retorno esperado, demonstra que o projeto é rentável.
IL- Índice de lucratividade líquida.
5 O índice de lucratividade demonstra se o quanto o investidor receberá pelo valo investido.
No cálculo acima obtemos um IL de 1,55, como o valor está acima de 1 indica o
O payback serve para medir quanto tempo um projeto demora para pagar aos investidores o capital investido. O payback simples não considera o valor do dinheiro no tempo e o custo de capital, já o payback descontado considera o valor do dinheiro no tempo presente, é este método que iremos utilizar. Consideramos o Valor inicial do projeto é R$ 16.800.000,00, e o valor de entrada mensal R$ 2.656.250,00 com a TMA 3,57 a.m.
Abaixo o cálculo realizado na HP 12C:
6 A partir da construção do empreendimento, teremos 8 meses para retorno do investimento, se adicionarmos o período de construção, temos um período total de 32 meses.
Considerando que o imóvel poderá ser explorado pelo período de 72 meses, ao
descontar o período para retorno do investimento restará mais 40 meses para receber os lucros, portanto o projeto é viável.
Considerações finais
Ao realizarmos todos os cálculos e fazer a análise de viabilidade do investimento,
utilizando como parâmetro os índices VPL, TIR, IL e Payback Descontado, obtemos resultados e indicadores positivos, demonstrado que o projeto é viável e tem grandes possibilidades de ter lucro. Com as análises demonstradas acima, mesmo fazendo cálculos individuais, ao final deste projeto percebemos a importância de todos os indicadores, e uma análise do todo para termos a certeza de que o investimento poderá ou não ser rentável.
Referências bibliográficas CURY, Marcus Vinicius Quintella; ABREU, José Carlos; SOUZA, Cristóvão Pereira; AMÉRIO, Danilo. Finanças corporativas. 12 ed. Rio de Janeiro: FGV, 2017.
ASSAF NETO, A. Finanças corporativas e valor. 6 ed. São Paulo: Atlas, 2015.
