Modelo Autovistoria R00
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Vistoria Predial
1 APRESENTAÇÃO
O presente Laudo Técnico complementar visa identificar no Condomínio Residencial
Bretanha quais foram os itens apontados com necessidade de obras no último Laudo de
Autovistoria, realizado pela empresa NCM construções e reformas, e que ainda não foram
atendidos. Para tal, serão vistoriadas in loco todas as pendências e realizado um Check List com as
obras que ainda não foram feitas.
O presente Laudo Técnico Complementar, visa atender as Leis 6.400/13 que Determina a
realização periódica por Autovistoria a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos
prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos, incluindo estruturas,
fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas bem como todas as suas
instalações e cria Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) no estado do Rio de Janeiro e dá outras
providências, Lei 37.426/13 que regulamenta a aplicação da Lei Complementar nº126/13 e da Lei
6.400/13, que instituem, por AUTOVISTORIA, a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas
nas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro e Decreto nº126/13 que institui a
obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações existentes no Município do Rio
de Janeiro e dá outras providências.
A vistoria técnica deverá ser efetuada por engenheiro ou arquiteto ou empresa legalmente
habilitados nos respectivos Conselhos Profissionais, CREA/RJ ou CAU/RJ, que elaborará o Laudo
Técnico atestando as condições de conservação, estabilidade e segurança.
O laudo conterá a identificação do imóvel e de seu responsável, a metodologia utilizada, as
informações sobre anomalias, suas características e prováveis causas, o prazo dentro do qual estarão
garantidas as condições de segurança e estabilidade e, sendo o caso, as medidas reparadoras ou
preventivas necessárias.
Quando o laudo técnico indicar a necessidade de obras de reparos na edificação, o prazo
estipulado para realização das obras deverá ser comunicado através do formulário próprio online
disponível no portal da Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na página da Secretaria Municipal de
Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu.
Após a conclusão das obras de reparos indicadas no laudo técnico será elaborado laudo
técnico complementar que ateste que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação,
estabilidade e segurança.
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Responsável técnico: Gabriel Gomes Benetti Barbosa
CREA-RJ 2013112921
e-mail: [email protected]
PBC OBRAS Ltda. Revisão/00
As obras internas nas unidades do condomínio, que possam modificar a estrutura existente
do prédio, deverão ser obrigatoriamente comunicadas ao responsável pelo prédio e realizadas com o
acompanhamento de profissional técnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o
respectivo Registro de Responsabilidade Técnica - RRT ou Anotação de Responsabilidade Técnica
– ART.
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2 IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
Identificação do Imóvel
Identificação do Responsável
Responsável Técnico
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3 METODOLOGIA
A Metodologia aplicada nesse caso específico trata da:
Identificação dos pontos críticos apontados pela última Autovistoria (2019).
Inspeção acompanhada por funcionário do prédio aos locais citados pela empresa NCM
Construções e Reformas como objeto de obras.
Conversa com funcionários do condomínio para maior compreensão do histórico dos
problemas não resolvidos.
Verificação da validade das documentações pertinentes ao funcionamento da infraestrutura
predial como vistoria dos elevadores, combate a incêndio, sistema elétrico, instalação de gás e etc.
Elaboração de relatório comparativo mostrando identificando quais itens da Autovistoria já
foi sanado pelo condomínio quais estão com reparo pendente. Aqueles que estiverem pendentes
receberam novo prazo para serem realizados.
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4 CONFORMIDADES
4.1 Bloco 1
Assim como mencionado no LTVP/2019, o subsolo é composto por: Garagem, bicicletários,
entrada de energia elétrica, transformador, gerador, quadro elétrico, caldeiras, duas cisternas, bomba
de recalque, vestiário masculino e compactadora de lixo.
Subsolo de área ampla, que atende aos dois blocos do condomínio Residencial Bretanha.
Patologias:
20230306_101242 20230306_101203
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Motivo da patologia: São muitos os motivos que levam a ocorrência do exposto. Sendo as
principais causas decorrentes do período da construção, onde não foi observado o cobrimento
mínimo das armaduras na laje e a cura adequada do concreto. Infiltração, penetração de fluidos
indesejáveis na construção e outros. Situações que podem levar a despassivação por carbonatação,
ação do gás carbônico da atmosfera sobre o aço, onde pequenas fissuras causam entrada de ar até o
aço. Uma vez que o aço entra em contato com o meio ambiente, oxida expandindo de tamanho. Por
esse motivo, o concreto ao redor da armadura quebra, expondo a armadura do concreto armado.
Além disso, a NBR-14931-Execução de Estrutura de Concreto Armado, também cita como
agentes deletérios mais comuns ao concreto as mudanças bruscas de temperatura, agentes químicos,
choques e vibrações de intensidade tal que possam produzir fissuras na massa do concreto ou
prejudicar a sua aderência à armadura.
Medidas Preventivas: Caso a armadura apresente nível de oxidação que indique redução de
seção, deve ser feita uma limpeza enérgica e posteriormente uma avaliação das condições de
utilidade, eventualmente considera-se como de uma bitola nominal inferior.
Para restaurar é preciso dificultar o ingresso dos agentes agressivos ao interior do concreto.
O cobrimento das armaduras e o controle de fissuração minimizam este efeito, sendo recomendável
o uso de um concreto de pequena porosidade. Recomenda-se a recuperação estrutural com empresa
credenciada no CREA.
Prazo para cumprimento da solução: 90 dias.
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LVTP 2019
20230306_102632
Situação: Conforme.
Comentário: Como apresentados nas imagens LVTP 2019 e 20230306_102632, não foram
identificadas tomadas com excesso de carga sendo utilizada nos refeitórios.
Motivo da patologia: Sem patologia
Medidas Preventivas: Sem medidas preventivas
Prazo para cumprimento da solução: Sem prazo.
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2023-03-23_12.50.57 2023-03-23_12.50.57
Situação: Conforme.
Comentário: Não foram encontradas imagens no LTVP 2019. Como apresentado nas
imagens 2023-03-29_12.50.57 e 2023-03023_12.50.57, foi atendida a solicitação e a escada
marinheiro que dá acesso ao terraço encontra-se devidamente presa a parede sem risco de queda.
Motivo da patologia: Sem patologia
Medidas Preventivas: Sem medidas preventivas
Prazo para cumprimento da solução: Sem prazo.
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4.1.5 No acesso a escada entre as portas corta fogo, paredes com provável infiltração. Bloco
1. (Comentário LTVP-2019)
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4.1.8 Sala Vip. Partes vivas acessíveis. Risco de descarga elétrica. (Comentário LTVP-2019)
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4.1.9 Sauna. Partes vivas acessíveis. Risco de descarga elétrica. (Comentário LTVP-2019)
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20230306_095000 20230306_094638
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LVTP 2019
2023-03-23_12.51.02 (3)
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4.1.12 No 11º andar, porta corta fogo com dificuldade no fechamento. (Comentário LTVP-
2019)
Situação: Conforme
Comentário: Como apresentados nas imagens LTVP 2019 e 2023-03-23_12.50.56, a porta
se encontra com a região da maçaneta consertada e sem dificuldade de fechamento.
Motivo da patologia: Sem patologia
Medidas Preventivas: Sem medidas preventivas
Prazo para cumprimento da solução: Sem prazo.
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4.2 BLOCO 2
4.2.1 Na escada enclausurada, entre o 12º e 13º andar, fissura em uma das paredes.
(Comentário LTVP-2019)
2023-03-23_12.50.56
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4.2.2 Em uma das empenas, fissura em uma das paredes próximas a unidade 1205.
(Comentário LTVP-2019)
2023-03-23 _ 12.51.04
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4.2.3 Em uma das empenas, infiltração na parede próxima a unidade 1202. (Comentário
LTVP-2019)
2023-03-23_12.51.04
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LTVP 2019
2023-03-23_12.50.58
Situação: Conforme
Comentário: Como apresentado nas imagens LTVP 2019 e 2023-03-23_12.50.58, teto da
academia completamente fechado por forro.
Motivo da patologia: Sem motivos.
Medidas Preventivas: Sem medidas preventivas.
Prazo para cumprimento da solução: Sem prazo.
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4.2.5 Na sala de máquinas dos elevadores, fissuras em uma das paredes. (Comentário LTVP-
2019)
Situação: conforme
Comentário: Como apresentado nas imagens LTVP 2019 e 2023-03-23_12.50.57 (2), não
foram identificadas fissuras significativas na parede que possam ocasionar problemas futuros.
Motivo da patologia: Sem motivos
Medidas Preventivas: Sem medidas Preventivas
Prazo para cumprimento da solução: Sem prazo
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Situação: conforme
Comentário: Como apresentado nas imagens LTVP 2019 e 2023-03-23_12.51.10, a área
comum em questão está sendo reformada, com retirada das grelhas. Portanto, não existe mais risco
de queda.
Motivo da patologia: Sem motivos
Medidas Preventivas: Sem medidas Preventivas
Prazo para cumprimento da solução: Sem prazo.
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4.2.8 Fios expostos na sala de manutenção, fios expostos no almoxarifado, fios expostos na
sala de barrilhete. (Comentário LTVP-2019)
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Situação: conforme
Comentário: Como apresentado nas imagens LTVP 2019 e 20230306_112118, foi colocado
uma tomada ao lado do interruptor no vestiário feminino.
Motivo da patologia: Sem motivos
Medidas Preventivas: Sem medidas Preventivas
Prazo para cumprimento da solução: Sem prazo.
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5 Documentação Apresentada
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6 Recomendações Gerais
Os sistemas de coberturas exercem função importantes nas edificações habitacionais, desde
a contribuição para preservação da saúde do usuário até a própria proteção do corpo da construção,
interferindo diretamente na durabilidade dos demais elementos que a compõem.
Dessa forma, os sistemas de coberturas impedem a infiltração de umidade oriunda das
intempéries para ambientes habitáveis e evitam a proliferação de micro-organismos patogênicos e
de diversificados processos de degradação dos materiais de contrução, incluindo apodrecimento,
corrosão, fissuras de origem higrotérmica e outros.
Com isso, é aconselhável que a equipe de manutenção do prédio visite rotineiramente a
cobertura para avaliar o piso e sua impermeabilidade, retirem eventuais plantas que estejam
crescendo na estrutura e façam os reparos necessário.
Quanto a impermeabilização a ser empregada no condomínio, deve ser determinado segundo
a solicitação imposta pelo fluido nas partes construtivas que requeiram estanqueidade. A solicitação
pode ocorrer basicamente de quatro formas distintas. Imposta pela água de percolação, imposta pela
água de condensação, imposta pela umidade do solo e imposta pelo fluido sob pressão unilateral ou
bilateral.
A impermeabilização deve evitar a passagem de fluidos e vapores nas construções, pelas
partes que requeiram estanqueidade, podendo ser integrados ou não outros sistemas construtivos,
desde que observadas normas específicas de desempenho que proporcionem as mesmas condições
de estanqueidade.
Para melhor desempenho da fachada, a autovistoria, por ser visual, não substitue a inspeção
técnica de fachadas nem sua manutenção preventiva e corretiva, que recomendamos que seja feita
no mínimo a cada 3 anos, com emissão de laudo técnico específico baseado em ensaio in loco
como: a percussão (através de impactos leves, não contundentes), resistência de aderência à tração
direta (arrancamento), e outros, se necessários. Recomendamos ainda que o prazo de execução da
inspeção de fachada seja reduzido, sempre que houver uma exposição maior as intempéries, tais
como em locais perto do mar. Todos os cuidados para obras em altura devem ser tomados, seguindo
as instruções normativas NR10 e contratação de pessoal especializado.
Como recomendações gerais em garagens, sugerimos que as mesmas sejam bem ventiladas,
impedindo o acúmulo de monóxido de carbono (CO) em seu interior; possuam extintores de
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20230306_095650
A equipe de manutenção deve verificar sempre a vida útil dos equipamentos com os
fabricantes. Porém sem deixar de fazer o acompanhamento visual de cada equipamento. Afim de
que possam ser providenciada sua compra e substituição com a devida antecedência. Nas fotos
20230306_101600 e 20230306_101658, sala das caldeiras, é apresentado dutos metálicos com
elevado grau de corrosão.
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20230306_101600
20230306_101658
20230306_100824
Como sugestão, pode ser recomendado Perfil para Junta de Dilatação. São peças de borracha
em flexível fornecidas em rolos cujo corte transversal tem uma aparência do tipo:
Junta de dilatação
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São fabricados em diversos modelos dependendo do local onde serão instalados como piso
onde transitam pessoas, pontes, garagem de veículos, reservatório de água, etc.
Para a sua aquisição deve-se levar a Largura da Junta. O perfil é ligeiramente mais largo que
a junta para que o perfil seja introduzido sob pressão.
Antes de introduzir o perfil na junta, deve-se examinar a superfície interna da junta. Para o
perfeito funcionamento da solução é necessário que a superfície interna da junta esteja lisa, isto é,
sem asperezas, rugosidades ou buracos pois a vedação será assegurada pelo perfeito contato das
arestas do perfil na lateral interna da junta.
O tratamento pode ser feito com Borracha de Silicone aplicado em finas camadas. O
importante é que o Perfil seja introduzido sob pressão para que suas abas laterais fiquem apertadas
contra as laterais internas da junta.
Junta de dilatação
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Bibliografia:
Leis 6.400/13 que Determina a realização periódica por Autovistoria a ser realizada pelos
condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos
prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção
de encostas bem como todas as suas instalações e cria Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) no
estado do Rio de Janeiro e dá outras providências,
Lei 37.426/13 que regulamenta a aplicação da Lei Complementar nº126/13 e da Lei 6.400/13, que
instituem, por AUTOVISTORIA, a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas
edificações existentes no Município do Rio de Janeiro e
Decreto nº126/13 que institui a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações
existentes no Município do Rio de Janeiro e dá outras providências.
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ANEXO
41
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