Roteiro para consulta de usos

permitidos ou proibidos
LUOS | Lei de Uso e Ocupação do Solo
LEI COMPLEMENTAR N° 1.006 DE 16 DE JULHO DE 2018

SEDURB | 2019
 CONSULTA À LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO – LC 1006/2018

Este roteiro tem por objetivo possibilitar a consulta de usos permitidos ou proibidos em determinado
lote, tendo por base o disposto na Lei Complementar n° 1006 de 16 de julho de 2018, que disciplina
o ordenamento do uso e ocupação do solo na área insular do município.

O município de Santos é dividido em área

continental e área insular.

Na área continental as Certidões de Uso e

Ocupação do Solo são emitidas pela SEMAM
(Secretaria Municipal do Meio Ambiente).
Área
continental
Já na área insular, quem emite as Certidões de
SANTOS Uso e Ocupação do Solo é a SEDURB
(Secretaria de Desenvolvimento Urbano)

Cubatão

Área
São insular
Vicente
Guarujá
 CONSULTA À LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO – LC 1006/2018

A permissão ou proibição de usos no município se dá basicamente a partir do cruzamento entre:

• Zona em que se situa o imóvel, o que pode ser verificado no Anexo II - Zoneamento (mapa de
zonas “comuns”) e no Anexo IV – Zonas Especiais (mapa de zonas especiais)

• Via para qual o imóvel está emplacado, o que pode ser verificado no Anexo VII - Hierarquia
(mapa da hierarquia viária “comum”) e no Anexo VIII - Vias Especiais (mapa da classificação
especial de vias)

PERMISSÕES DE USO

HIERARQUIA
ZONEAMENTO
VIÁRIA
(comum ou USO
(comum ou
especial)
especial)

usos permitidos
ou proibidos
 EXEMPLO PRÁTICO PASSO 1
Antes de consultar os mapas indicados, é necessário localizar em que lugar do município o lote
para o qual se deseja saber se o uso é permitido ou não se encontra.

Exemplo: Vamos verificar se os usos “bancos” e “oficina mecânica” são permitidos para o lote no
qual se localiza o prédio da Prodesan – Progresso e Desenvolvimento de Santos S/A:

Endereço do local: Praça dos Expedicionários, n° 10 – Gonzaga – Santos – SP

Para facilitar, podemos consultar

inicialmente o Google Maps ou
qualquer outro mapa de preferência,
a fim de localizar elementos de
referência como vias, praças,
edificações, canais, etc.

Neste exemplo é possível verificar

que o principal ponto de referência
para a localização é o cruzamento
das Avenidas Anna Costa e General
Francisco Glycério
 EXEMPLO PRÁTICO PASSO 1
Também é possível localizar o endereço pretendido através da plataforma Santos Mapeada:
https://egov.santos.sp.gov.br/santosmapeada/Planejamento/LeiUsoOcupacaoSolo/MapaLeiUsoOcupacaoSolo/

No site do Santos Mapeada, digitar o endereço do local e clicar em pesquisar, e o mapa se aproximará
do endereço indicado.

Praça dos Expedicionários, nº 10

 EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO II - ZONEAMENTO PASSO 2
Sabendo onde o lote se localiza, precisamos consultar os mapas indicados anteriormente, que
podem ser obtidos no site da prefeitura (explicado passo a passo no final).
Para este exemplo, começaremos com o Anexo II – Zoneamento, mapa onde toda a área insular
do município é dividida em zonas, cada uma com forma de uso e ocupação específica, definidas de
acordo com os objetivos estabelecidos do Plano Diretor.
 EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO II - ZONEAMENTO PASSO 2

Tendo por base os pontos de referência obtidos no mapa, localizamos o lote no mapa do zoneamento
(Anexo II):

Anexo II – Zoneamento (detalhe)

Após localizar o lote no mapa, precisamos consultar a

legenda para identificar em qual zona ele se situa. No
nosso caso o lote está na ZO, conforme indicado nas
imagens.

Feito isso, sabemos a primeira informação:

O lote se situa na Zona da Orla – ZO (zona comum)
 EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO IV – ZONAS ESPECIAIS PASSO 3
Agora é só seguir o mesmo procedimento para os outros mapas. O próximo arquivo a ser consultado
é o Anexo IV – Zonas Especiais, que se sobrepõem ao zoneamento comum.
Todos os lotes da área insular estão em uma zona comum, mas nem todos estão em zona especial. No
mapa, somente as áreas coloridas são zonas especiais; se o lote estiver em uma área sem cor
(branca), os usos permitidos serão aqueles da zona comum (Anexo II - Zoneamento).

Das zonas especiais, somente as Faixas de Amortecimento – FA, os Núcleos de

Intervenção e Diretrizes Estratégicas – NIDES e as Zonas Especiais de Interesse Social
- ZEIS possuem usos específicos. As demais zonas influenciam em outras questões de
ocupação do solo, mas não na permissão de uso
 EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO IV – ZONAS ESPECIAIS PASSO 3
Assim como no mapa anterior, tendo por base os pontos de referência obtidos no mapa, localizamos o
lote no mapa de zonas especiais (Anexo IV):

Anexo IV – Zonas Especiais (detalhe)

Agora temos a segunda informação:

O lote se situa na Área de Adensamento
Sustentável – AAS (zona especial)

Como o imóvel não está em nenhuma das três zonas especiais com usos
específicos (FA, NIDE e ZEIS), os usos para o local serão aqueles permitidos
para a zona comum (neste caso a Zona da Orla – ZO). O mesmo se aplica às
áreas em branco no mapa.
 EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO VII – HIERARQUIA PASSO 4
O Anexo VII – Hierarquia é o próximo a ser consultado. No mapa de hierarquia viária, todas as vias
da área insular estão classificadas em Vias de Trânsito Rápido, Arteriais, Coletoras ou Locais .
Quanto maior for a hierarquia de uma via, maior será a diversidade de usos permitidos.

Conforme indicado na legenda, se a via

não estiver pintada de nenhuma cor no
mapa significa que ela é uma via local
 EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO VII – HIERARQUIA PASSO 4
Agora é só localizar o lote no mapa de hierarquia (Anexo VII):

Anexo VII – Hierarquia (detalhe)

Neste caso, o lote está em uma Via Arterial – A

Ou seja, até o momento sabemos que o lote do exemplo se localiza:

- na Zona da Orla - ZO;
- em Área de Adensamento Sustentável – AAS
- em Via Arterial – A.
Se um lote estiver localizado em uma esquina com vias de classificações
diferentes, para a consulta de permissão de usos deve-se considerar a via
com a maior permissividade, o que em geral corresponde à via de maior
hierarquia. Por exemplo, no caso de um imóvel localizado na esquina de
uma via coletora e outra local, considera-se a via coletora.
 EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO VII – VIAS ESPECIAIS PASSO 5
O último mapa a ser consultado é o do Anexo VIII – Vias Especiais, que também se sobrepõem à
hierarquia viária comum.
Entre as vias especiais, somente a Circulação de Pedestres – CP, o Corredor de Desenvolvimento
Urbano – CDU e o Corredor de Proteção Cultural – CPC possuem permissões de uso específicas. As
demais vias influenciam em outras questões de ocupação do solo, mas não na permissão de uso.

Assim como acontece com as zonas especiais, se a

via estiver sem cor (branca), significa que ela não é
uma via especial. Logo, os usos permitidos serão
aqueles da hierarquia comum (Anexo VII - Hierarquia)
 EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO VII – VIAS ESPECIAIS PASSO 5
Por último, localizamos o lote no mapa de vias especiais (Anexo VIII).

Anexo VIII – Vias Especiais (detalhe)

As permissões de uso para as vias especiais se sobrepõem aos usos
permitidos pela classificação comum (trânsito rápido, arterial, coletora e
local).
Ou seja, se uma via é ao mesmo tempo uma Coletora de acordo com a
classificação comum e um Corredor de Desenvolvimento Urbano na
classificação especial, e determinado uso é proibido na via coletora, mas
permitido no CDU, o que prevalece é a permissão de uso estabelecida
para a categoria especial, nesse caso o Corredor de Desenvolvimento
Urbano.

Por fim, sabemos que o lote em questão está em

Corredor de Desenvolvimento Urbano – CDU.
 CONSULTA À LEI - OBSERVAÇÕES GERAIS
Como observado anteriormente, dentre as zonas especiais somente a Faixa de
Amortecimento – FA, o Núcleo de Intervenção e Diretrizes Estratégicas – NIDES e a Zona
Especial de Interesse Social - ZEIS possuem usos específicos, que se sobrepõem aos usos
das zonas comuns.

• Os usos permitidos para ZEIS estão na lei específica que as regulamenta, a Lei
Complementar nº 53 de 15 de maio de 1992.

• Os usos permitidos para os NIDES estão indicados no corpo da lei de uso e ocupação do
solo, ao contrário das demais zonas, que possuem uma tabela própria, no mesmo
sistema do jogo “batalha naval”, o Anexo IX – Das Diferenças Zonais. Os usos podem
variar de acordo com cada NIDE.

• Os usos permitidos para a Faixa de Amortecimento estão indicados no Anexo IX da lei –

Das Diferenças Zonais, juntamente com as outras zonas comuns.
ZONAS ESPECIAIS
Já das vias especiais, somente a Circulação de Pedestres – CP, o Corredor de
Desenvolvimento Urbano – CDU e o Corredor de Proteção Cultural – CPC possuem usos
específicos, que se sobrepõem aos usos da hierarquia comum, também indicados no Anexo
IX – Das Diferenças Zonais.

VIAS ESPECIAIS
 EXEMPLO PRÁTICO - OBSERVAÇÕES GERAIS
Após consultar os mapas, temos todas as informações necessárias para verificar se os usos
pretendidos no exemplo (bancos e oficina mecânica) são permitidos ou não no lote em
questão:

O lote se localiza:
- na Zona da Orla – ZO (zona comum)
- em Área de Adensamento Sustentável – AAS (zona especial)
- em Via Arterial – A (hierarquia comum)
- em Corredor de Desenvolvimento Urbano – CDU (hierarquia especial)

Conforme observado antes, a AAS não possui permissão específica de usos, então o que vale
é a permissão de uso da zona comum, a Zona da Orla - ZO. Já o Corredor de
Desenvolvimento Urbano - CDU influencia nos usos permitidos, e “vale mais” que a
hierarquia comum (no nosso exemplo, a via arterial). Logo, para consultar o Anexo IX,
consideraremos como dados a Zona da Orla (zona) e o CDU (via).

ZO CDU

As permissões devem ser verificadas no Anexo IX – Categorias de Uso (Das Diferenças

Zonais), que veremos a seguir.
 EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO IX – CATEGORIAS DE USO PASSO 6
Este é um modelo do Anexo IX – Categorias de uso (Das diferenças zonais), onde está a permissão de usos
propriamente dita.
Indicação da Zona a que se refere a tabela

Categorias de uso

Permissão de uso Permissão de uso

Vias “comuns” Vias especiais
EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO IX – CATEGORIAS DE USO PASSO 6
1 – IDENTIFICAR TABELA DA ZONA
Neste anexo é necessário primeiramente localizar a tabela da zona em que o lote se situa, identificada nos passos
anteriores. Para cada zona “comum” há uma tabela específica, e das zonas especiais somente a Faixa de
Amortecimento possui permissão própria de usos, conforme explicado anteriormente.

Indicação da Zona a que se refere a tabela

 EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO IX – CATEGORIAS
DAS DIFERENÇAS
DE USO
ZONAIS PASSO
PASSO66
2 – IDENTIFICAR USO PRETENDIDO E CATEGORIA DA VIA
Após identificar a tabela da zona em que o lote se situa, vamos localizar a categoria do uso pretendido nas linhas,
seguindo reto para a direita até encontrar a via correspondente na coluna vias e logradouros, como uma espécie
de “batalha naval”.

Categorias de vias

Categorias de uso
EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO IX – CATEGORIAS DE USO PASSO 6
2 – IDENTIFICAR USO PRETENDIDO E A CATEGORIA DA VIA
No nosso exemplo, precisamos localizar os usos “bancos” e “oficina mecânica” nas linhas, e a categoria de via
CDU na coluna.
EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO IX – CATEGORIAS DE USO PASSO 6
3 – IDENTIFICAR SE O USO É PERMITIDO OU NÃO
Após localizar a atividade e a via, sabemos se o uso é permitido ou não. A lei possui dois tipos distintos de
permissão de uso: a permissão sem restrição de porte (preenchimento em preto) e a permissão com limitação de
porte, onde a atividade é permitida somente em imóveis com até 300m² de área construída total e implantados
em lotes de até 300m² de área (preenchimento cinza). Se a célula estiver em branco o uso é proibido.
 EXEMPLO PRÁTICO – ANEXO IX – CATEGORIAS DE USO PASSO 6
No nosso exemplo, a atividade “banco” (CS3-a) é permitida para CDU, e o uso “oficina mecânica” (CS3-e) é proibido.

PERMITIDO

PROIBIDO
 OBSERVAÇÕES GERAIS

O mesmo procedimento pode ser feito para verificar se qualquer uso é permitido ou
proibido na cidade de acordo com a Lei Complementar 1006/2018.

Relembrando: É necessário verificar o zoneamento comum e/ou especial em que o

lote se localiza, a hierarquia viária comum e/ou especial e consultar o anexo com a
permissão de usos nos moldes no jogo “batalha naval”.

É importante lembrar que as atividades são permitidas desde que respeitada a

legislação municipal, estadual e federal pertinentes.
 CONSULTA À LEI - ACESSO AOS ARQUIVOS

Os arquivos necessários para identificar essas informações podem ser consultados através do
endereço http://www.santos.sp.gov.br/?q=institucional/legislacao-urbanistica ou dos seguintes
passos:
2 Clique no ícone indicado,
1 Entre no site localizado no canto superior
da prefeitura direito da tela

3 Na janela que se abrir, desça

a barra de rolagem e clique
em Urbanismo
CONSULTA À LEI - ACESSO AOS ARQUIVOS

4 Na janela “Urbanismo”, clicar em

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA, onde estão
os arquivos relacionados ao Plano Diretor
e à Lei de Uso e Ocupação do município
CONSULTA À LEI - ACESSO AOS ARQUIVOS

5 Na janela “Legislação
Urbanística, desça até
localizar os arquivos da Lei
de Uso e Ocupação do Solo

Para verificar a permissão de usos,

será necessário consultar os
seguintes arquivos:
Anexo II – Zoneamento
Anexo IV – Zonas Especiais
Anexo VII – Hierarquia
Anexo VIII - Vias Especiais
Anexo IX – Categorias de Uso (Das
diferenças zonais)

Nesta página também é possível consultar o texto da Lei

Complementar n° 1006/2018 e todos os anexos relacionados à ela
 CONSULTA À LEI - ACESSO AOS ARQUIVOS

Além dos arquivos da lei, há também um link para a “Cartilha Síntese da LUOS – Área Insular”.

Esta cartilha explica de forma ilustrada as diretrizes, conceitos e estratégias inseridas na lei, visando
melhor entendimento da política de ocupação e uso do solo do município e servindo de ferramenta
para a qualificação da participação popular na formulação da política urbana.

Link para a cartilha

Secretaria de Desenvolvimento Urbano
Seção de Planejamento Urbano– SEPLURB

SEDURB | 2019

Arq.ª Aline Cristina da Cunha Silva

Arq.ª Marina Ferrari de Barros
Arq.ª Renata Sioufi Fagundes dos Santos