1 Definiția doctrinară a contractului de vânzare. Regula inalienabilității.

Definitie - Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să
transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se
obligă să îl plătească. [Art. 1.650 C. civ. Alin (1)]
Regula alienabilităţii - orice drept subiectiv care este disponibil, poate fi înstrăinat de către
titularul său către o altă persoană, în schimbul unei sume de bani.
Excepţii de drepturi:
- drepturile legate de persoana titularului - drepturile morale de autor/dreptul la
nume/drepturile personale ale soţilor/drepturile corelative obligaţiilor de familie;
- unele drepturi patrimoniale - dreptul la întreţinere/pensie/uz/abitaţie;
- universalităţile juridice caracterizate prin elemente de natură personală, dacă legea nu
prevede în sens contrar.

2 Caracterele juridice ale contractului de vânzare.

a) caracter bilateral (sinalagmatic), întrucât dă naştere la drepturi şi obligaţii reciproce şi
interdependente ale părţilor [vânzătorul are obligaţia de a transfera dreptul în scopul de a primi preţul, iar
cumpărătorul se obligă să plătească preţul convenit, în schimbul dobândirii dreptului bunului vândut];
caracterul sinalagmatic al vânzării determină aplicarea regulilor specifice contractelor:

- excepţia neexecutării contractului,

- rezoluţiunea pentru neexecutarea obligaţiei de către o parte sau

- riscul contractului;

b) caracter oneros - la încheierea contractului de vânzare ambele părţi urmăresc interese patrimoniale - ex
dobândirea unui echivalent material în schimbul prestaţiei la care se obligă [Îndeplinirea obligaţiei
vânzătorului este echivalentul celeilalte obligaţii şi viceversa: do ut des];

c) caracterul translativ de drepturi (transmiterea unui drept din patrimoniul unei persoane în patrimoniul
altei persoane) - caracterul translativ de proprietate este stipulat în mod expres în cuprinsul art. 1674 C.
civ., potrivit căruia „Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul,
proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul
nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă”.

Transferul dreptului de la vânzător la cumpărător la momentul încheierii contractului de vânzare operează

de drept, sub rezerva îndeplinirii următoarelor condiţii:

i) contractul de vânzare să fie valabil încheiat;

ii) vânzătorul trebuie să aibă calitatea de titular al dreptului de proprietate vândut;

iii) bunul care face obiectul vânzării trebuie să existe în momentul realizării acordului de voinţă (solo
consensus);

iv) părţile să nu fi amânat transferul dreptului la o dată ulterioară încheierii vânzării prin inserarea în
contract a vreunei clauze speciale în acest sens.
3 Incapacitatea mandatarilor de a cumpăra anumite bunuri: rațiunea reglementării, sancțiune,
excepții.
RAŢIUNEA REGLEMENTĂRII – este o interdicţie care constă în faptul că mandatarii se află într-o situaţie
de conflict de interese [trebuie sa aleaga între (i) interesul lor de a cumpăra cât mai ieftin, pe de o parte, şi
(ii) interesul vânzătorului pe care-l mandatează, de a vinde la un preţ cât mai scump, pe de altă parte].

SANCTIUNE - Contractele de vânzare încheiate astfel sunt lovite de nulitate RELATIVĂ.

EXCEPŢIA de la aceasta regulă se referă la posibilitatea mandatarilor de a cumpăra ei însuşi bunurile

pentru care au fost mandataţi, împuterniciţi în mod expres în acest sens, ori incheierea contractele in
modalitatea care exclude posibilitatea unui conflict de interese.

Nulitatea relativă poate fi invocată când mandatarul a avut dublă reprezentare (l-a reprezentat atât pe
cumpărător, cât şi pe vânzător la încheierea contractului de vânzare).

4 Incapacități de a cumpăra: enumerare și rațiunea reglementării.

A. Incapacitatea mandatarilor de a cumpăra bunurile pe care au fost înmputerniciţi să le vândă -
interdicţia constă în faptul că mandatarii se află într-o situaţie de conflict de interese. [Aceştia trebuie sa
aleaga între (i) interesul lor de a cumpăra cât mai ieftin , pe de o parte, şi (ii) interesul vânzătorului pe care-l
mandatează, de a vinde la un preţ cât mai scump, pe de altă parte].

B. Incapacitatea părinţilor, tutorelui, curatorului şi administratorului provizoriu de acumpăra bunurile

persoanelor pe care le reprezintă ca reprezentant legal - enumerarea are caracter limitativ. Rațiunea
reglementării îmbracă aceleaşi aspecte ca şi interdicţia aplicabilă mandatarilor.

C. Incapacitatea funcţionarilor publici, judecătorilor sindici, practicienilor în insolvenţă, executorilor

judecătoreşti, precum şi a altor asemenea persoane - ratiunea reglementarii consta in faptul ca aceste
persoane ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile
care le administrează ori a căror administrare o supraveghează. Enumerarea are caracter exemplificativ,
nu limitativ - adica pot fi şi „alte asemenea persoane” cărora să le fie interzis să cumpere anumite bunuri.

D. Incapacitatea judecătorilor, procurorilor, grefierilor, executorilor, avocaţilor, notarilor publici,

consilierilor juridici şi practicienilor în insolvenţă de a cumpăra drepturi litigioase care sunt de
competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea - raţiunea constând
în apărarea prestigiului justiţiei, al corpului de profesionişti din acest domeniu.

5 Incapacitatea de a cumpăra a funcționarilor publici, judecătorilor sindici, practicienilor în

insolvență și executorilor judecătorești etc; condiții, sancțiune.
Condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească persoanele incapabile de a cumpăra din această categorie:

a) să fie învestite cu o autoritate publică în exercitarea activităţilor care se circumscriu vânzărilor

respective;

b) să poată influenţa condiţiile vânzării;

c) vânzarea să se fi efectuat prin intermediul acestor persoane, în calitate de reprezentanţi ai vânzătorului,

chiar dacă au participat doar la negocierea contractului, nu şi la încheierea lui;

d) bunurile care fac obiectul vânzării să fie administrate ori supravegheate de persoanele în cauză

Sanctiunea incheierii contractului in acste conditii de catre aceste persoane este nulitatea absoluta, chiar
daca vânzarea nu are loc prin intermediul lor, este suficient doar să fi administrat ori supravegheat bunurile
supuse vânzării .
6 Incapacitatea de a cumpăra a persoanelor care participă la înfăptuirea justiției; rațiunea
reglementării, sancțiune, durata și întinderea incapacității.
Raţiunea constând în apărarea prestigiului justiţiei, al corpului de profesionişti din acest domeniu
(instituirea interdicţiei decurge din motive de ordine publică), înlăturand bănuiala că, persoanele care
participă la înfăptuirea justiţiei, dacă ar putea dobândi bunurile litigioase, ar avea interes să soluţioneze
litigiile respective într-un anumit mod. Sancţiunea pentru încălcarea acestei interdicţii este nulitatea
absolută si poate fi invocată în orice moment, de către orice persoană interesată pe cale de acţiune sau de
excepţie, chiar şi de către părţile contractului.

Durata incapacităţii se întinde pe perioada exercitării efective a activităţii de înfăptuire a actului de

justiţie care determină aplicarea incapacităţii.
Întinderea Incapacităţii cuprinde drepturi litigioase care vizeaza atât proprietatea mobiliară, cât şi
cea imobiliară, indiferent de calitatea procesuală a vânzătorului (reclamant sau pârât). Dreptul
este litigios dacă exista pe rolul instanţelor un proces început şi nefinalizat având ca obiect
existenţa şi întinderea dreptului.

7 Condiția ca bunul vândut să se afle în circuitul civil: scoaterea definitivă și temporară din
circuitul civil; regimul special de circulație.
Orice bun poate fi vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin
convenţie ori testament”, insa „Numai bunurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestaţii
contractuale”

Bunurile care sunt scoase din circuitul civil nu pot fi vândute, chiar daca sunt scoase definitiv sau temporar
din circuitul civil. Scoaterea definitivă din circuitul civil a unui bun se dispune numai prin Constituţie sau prin
lege, iar bunurile sunt proprietate publică si aparţin domeniului public al statului sau unităţilor sale
teritoriale Operaţiune juridică de scoatere definitivă a unui bun din circuitul civil echivalează cu o interdicţie
de vânzare.

8 Condiția ca bunul vândut să poată exista în viitor: pieirea bunului individual determinat;
bunurile viitoare; bunurile de gen limitat; moștenirea nedeschisă; sancțiuni.
Condiţia presupune ca bunul vânzării să existe în materialitatea sa la momentul încheierii contractului, în
patrimoniul vânzătorului ori în al altei persoane, ori să poată fi materializat în viitor.

Daca bunul individual determinat piere doar parţial ori dacă bunurile dintr-un gen limitat au pierit în aşa
măsură încât cantitatea rămasă nu mai poate acoperi cantitatea pe care au avut-o în intenţie părţile,
atunci cumpărătorul, în raport cu informaţiile pe care le avea cu privire la situaţia bunului, poate cere:

– anularea contractului sau reducerea proporţională a preţului – dacă nu cunoştea pieirea parţială a
bunului;

– despăgubiri – dacă vânzătorul cunoştea pieirea parţială a bunului şi nu a comunicat-o cumpărătorului.

Daca bunurile viitoare sunt bunuri de gen limitat (care nu există în momentul încheierii vânzării),
cumpărătorul va deveni proprietarul lor la data individualizării lor de către vânzător.

În cazul în care bunul viitor se realizează parţial, cumpărătorul poate să ceară, la alegere, fie desfiinţarea
vânzării, fie menţinerea ei, dar cu reducerea corespunzătoare a preţului.

În sfârşit, dacă cumpărătorul şi-a asumat riscul nerealizării bunului sau genului limitat, el are obligaţia de a
fi plătit preţul.
Moştenirea nedeschisă reprezinta „drepturi succesorale” care au valoare patrimonială, iar înstrăinarea unei
mosteniri nedeschise atrage sancţiunea nulităţii absolute.

9 Condiția ca bunul vândut să fie determinat sau determinabil.

Un bun este determinat, dacă, la momentul încheierii vânzării pe baza prevederilor contractului, poate fi
identificat cu precizie.

În situaţia când are caracter de bun viitor bunul determinat poate fi: individual determinat, determinat
generic sau dintr-un gen limitat.

Bunul individual determinat este acela care este stabilit în individualitatea sa, astfel încât numai el să facă
obiectul vânzării.

Bunul determinat generic sau bunul de gen este acela pe care părţile îl stabilesc sub forma categoriei de
bunuri din care face parte.

Bunul dintr-un gen limitat este acela care poate fi determinat prin gen şi cantitate, genul fiind individualizat
în mod finit.

Bunul este determinabil când nu poate fi stabilit la momentul încheierii vânzării, însă prin intermediul
prevederilor contractuale poate fi identificat la data când se va executa obligaţia de transmitere a
dreptului de proprietate asupra bunului respectiv. Nerespectarea acestei cerinţe atrage după sine
sancţiunea nulităţii absolute a contractului.

10 Condițiile pe care trebuie să le îndeplinească bunul vândut: enumerare; sancțiuni.

Pentru a constitui obiectul material al prestaţiei vânzătorului, bunul vândut trebuie să îndeplinească
următoarele condiţii:

a) să se afle în circuitul civil;

b) să existe sau să poată exista în viitor;

c) să fie determinat sau determinabil;

d) să fie posibil;

e) să aibă valoare economică;

f) să fie licit şi moral;

g) să aparţină vânzătorului.

Nerespectarea acestor cerinţe atrage după sine sancţiunea nulităţii absolute a contractului.

11. Condiția ca prețul vânzării să fie stabilit în bani: natura juridică a contractului.
Condiţia ca preţul să fie stabilit în bani ţine de esenţa vânzării şi trebuie îndeplinită în mod obligatoriu la
vanzarea unui bun.

Dacă bunul transmis este în schimbul unei alte prestaţii şi nu al unei sume de bani, atunci natura juridică a
contractului nu este cea a vânzării.

Contractul prin care, în schimbul transferului dreptului, plata pretului se face în rate periodice până la
sfârşitul vieţii persoanei care transmite dreptul, nu este un contract de vânzare sau un contract de rentă
viageră, astfel ca natură juridică mixtă presupune aplicarea regulilor atât pentru vânzării, cât şi pentru renta
viagera.

12. Condiția ca prețul vânzării să fie determinat sau determinabil: moduri de determinare a
prețului; termene.
Preţul determinat este acela stabilit de părţi în mod neechivoc, la încheierea contractului, fie în
sumă totală, fie pe unitatea de măsură (în cazul bunurilor de gen). Vânzarea unui bun cu plata în
rate se face la un preţ determinat, va fi achitat, conform înţelegerii părţilor, într-o perioadă
determinată ori la intervale de timp prestabilite. În cazul unui contract de rentă viageră preţul
este nedeterminat, deoarece nu se poate şti ce perioadă de timp va trăi creditorul rentier.
Preţul determinabil este acela care va fi stabilit în viitor, dar nu mai târziu de data expirării
scadenţei obligaţiei de plată, pe baza unor modalităţi (element) pe care părţile le-au stipulat în
conţinutul contractului. Dacă preţul nu a fost determinat în termen de un an de la încheierea
contractului, vânzarea este nulă absolut.

13. Condiția ca prețul vânzării să fie sincer și serios: sanctiuni; valoare venală, vilitate.
Condiţia ca preţul să fie sincer trebuie să fie serios, iar in situatia nerespectarii acestor
conditii, pretul este considerat contrariu adica fictiv şi derizoriu.
Condiţia ca preţul să fie sincer, înseamnă că preţul trebuie să fie real, nu fictiv, si stabilit
pentru a fi plătit în realitate. Cand preţul este fictiv sau simulat inseamna ca nu este stabilit cu
intenţia de a fi plătit. Încălcarea condiţiei ca preţul să fie sincer atrage după sine sancţiunea
nulităţii relative a contractului.
Preţul este serios (pretium verum) dacă este echivalentul valoric al lucrului cumpărat conform
intenţiei părţilor. Preţul serios implică existenţa unei proporţii între cuantumul acestuia şi valoarea
reală a bunului, dar şi o doză rezonabilă de subiectivitate a părţilor.
Cauza de neseriozitate a preţului duce la nulitate absolută a contractului, în vreme ce, în caz de
vilitate a preţului [adica un pret mai mic decat valoarea venala (comerciala) a bunului], vânzarea
este valabilă.

14 Clauza de inalienabilitate: definiție; condiți; caducitate.

Clauza de inalienabilitate este o limită convențională a dreptului de proprietate in cazul
bunurilor proprietate privată, prin acte juridice semnate de către proprietar, sub condiţia
respectării ordinii publice şi a bunelor moravuri. Astfel, prin convenţie sau testament se poate
interzice înstrăinarea unui bun.
Având în vedere că o clauză de inalienabilitate vine în contradicţie cu principiul general al
libertăţii de circulaţie a bunurilor, pentru a nu fi lovită de nulitate absolută, această clauză trebuie
să se supună unor condiţii cumulative.
O primă condiţie este aceea de a fi justificată de un interes serios şi legitim.
Cea de-a doua condiţie este ca inalienabilitatea să aibă o durată de cel mult 49 de ani.
 Invaliditatea clauzei, adică nulitatea ei, atrage nulitatea contractului în care este
stipulată, în timp ce caducitatea clauzei nu influenţează celelalte efecte ale contractului.

15. Cauza vânzării: condiți; sancțiuni.

Cauza vânzării reprezinta „motivul care determină fiecare parte să încheie contractul”, iar
o condiţie de validitate a contractului este cauza licită şi morală. Deci, cauza este o condiţie de
fond care reprezintă motivul de a contracta.
Cauza are caracter complex, fiind bazată pe interesele părţilor contractante, care pot fi
raţiuni apropiate (cauza proxima) ori raţiuni îndepărtate (cauza remontae). PENTRU A FI
VALABILĂ, cauza vânzării trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
a) să existe - tocmai pentru ca vânzarea să fie valabil încheiată,
b) să fie licită - adică să nu fie contrară legii şi ordinii publice;
c) să fie morală – adica dacă nu încalcă bunele moravuri.
In cazul inexistenţei oricarei cauze, atrage după sine nulitatea relativă a contractului de
vânzare.

16. Forma contractului de vânzare: consens, formă autentică, formă scrisă, formă
electronică, aprobări.
Contractul de vânzare se încheie în mod valabil dacă părţile şi-au exprimat acordul de
voinţă (solo consensum), fără a fi nevoie ca acest acord să îmbrace o formă anume. Vânzarea este
consensuală chiar dacă îndeplinirea obligaţiei de „a da” (de remitere a lucrului vândut ori de
achitare a preţului) este ulterioară momentului încheierii convenţiei.
FORMA AUTENTICĂ este forma contractului de vânzare având ca obiect imobile înscrise în
cartea funciară. Nerespectarea acestei forme atrage după sine nulitatea absolută a contractului.
FORMA SCRISĂ a contractului de vânzare este importantă, uneori, sub aspectul probării
existenţei actului. Când, pentru dovedirea unui act, legea cere forma scrisă, proba cu martori este
inadmisibilă.
Contractele de vânzare pot să îmbrace şi FORMA ELECTRONICĂ, cu respectarea condiţiilor
cuprinse în legile speciale.
In situaţii speciale, validitatea vânzării este condiţionată de obţinerea unor aprobări ori,
după caz, a unor autorizaţii prealabile, emise de anumite categorii de persoane ori autorităţi
publice, sau a unor avize.

17. Pactul de opțiune de vânzare: definiție, declarație de promisiune, dreptul de opțiune,

consimțământul părților, obligațiile părților.
Pactul de opţiune de vânzare este un contract prin care o persoană, numită promitent, se obligă să vândă
(sau să cumpere) un bun individual determinat sau determinabil pentru un preţ anume, unei alte persoane,
numită beneficiar, dacă aceasta va decide să cumpere (sau să vândă) într-un anumit termen.
Declaraţia de acceptare a pactului de opţiune făcută de beneficiar trebuie să îmbrace aceeaşi formă
prevăzută de lege pentru contractul de vânzare urmărit de părţi

Dreptul de opţiune poate fi instituit şi în favoarea viitorului vânzător şi în beneficiul viitorului cumpărător.
Aşadar, calitatea de beneficiar al pactului de opţiune o pot avea atât viitorul vânzător, cât şi posibilul
comparator.

Consimţământul exprimat de promitent la momentul încheierii pactului de opţiune rămâne valabil şi

pentru încheierea contractului de vânzare conturat de contractul care conţine pactul de opţiune;
consimţământul beneficiarului se exprimă odată cu acceptarea de către acesta a propunerii promitentului
si este necesar pentru valabilitatea contractului de vânzare preconizat.

Obligaţiile asumate de părţi în pactul de opţiune privind un contract de vânzare sunt: obligaţia
promitentului că va vinde sau că va cumpăra un bun la un anumit preţ, acordând beneficiarului un termen
pentru a opta în legătură cu promisiunea ce i se adresează.

18. Promisiunea unilaterală de vânzare: definiție, formă, obligațiile părților, consimțământul.

Promisiunea unilaterală de vânzare reprezintă contractul prin care o parte, numită promitent, se obligă
faţă de altă parte, numită beneficiar, să îi vândă un bun la un anumit preţ dacă acesta din urmă va voi să-l
cumpere.

Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract, ceea ce înseamnă că se încheie în mod valabil prin
acordul de voinţă al părţilor.

Acordul de voinţă stabilit între promitentul şi beneficiarul la încheierea unei promisiune unilaterală de
vânzare constă în asumarea de către promitent a obligaţiei de a-i vinde un bun beneficiarului la un anumit
preţ, dacă beneficiarul va voi să-l cumpere. Acordul nu vizează încheierea vânzării, ci doar promisiunea că se
va încheia un astfel de contract

În cadrul promisiunii unilaterale de vânzare, se obligă numai promitentul vânzător, iar beneficiarul nu îşi
asumă obligaţia de a cumpăra. Obligaţia promitentului de a vinde dacă beneficiarul va voi să cumpere este
o obligaţie afectată de o condiţie suspensivă pur potestativă din partea beneficiarului intr-un termen
convenit de părţi.

Consimţământul pe care îl dă beneficiarul, în interiorul termenului fixat, că voieşte să cumpere reprezintă şi

consimţământul său pentru încheierea contractului de vânzare. Consimţământul promitentului pentru
încheierea contractului de vânzare trebuie exprimat prin încheierea contractului de vânzare promis,
întrucât această obligaţie de a încheia contractul a devenit scadentă ca urmare a îndeplinirii condiţiei ca
beneficiarul să voiască să cumpere.

19. Promisiunea sinalagmatică de vânzare: definiție, denumiri, formă, termenul.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare este convenţia (numită şi antecontract de vânzare sau
contract provizoriu de vânzare) prin care ambele părţi se obligă să încheie, în viitor, un contract de
vânzare privind un anumit bun, la un preţ determinat sau determinabil. Fiecare parte are, în acelaşi timp,
atât calitatea de promitent, cât şi pe cea de beneficiar.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare dă naştere la un drept creanţă sinalagmatic. Creanţa este

afectată de un termen suspensiv în beneficiul ambelor părţi, ceea ce înseamnă că niciuna dintre ele nu
poate fi obligată la încheierea obligaţiei de a face a celeilalte părţi, şi anume de a încheia contractul de
vânzare înainte de împlinirea termenului, cu excepţia cazului când părţile, de comun acord, renunţă la
beneficiul termenului.

În situaţia în care, la împlinirea termenului, una dintre părţi refuză încheierea contractului promis,
cealaltă parte poate cere, fie rezoluţiunea promisiunii cu dauneinterese, fie executarea silită a obligaţiei
prin echivalent, fie pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să substituie consimţământul
promitentului aflat în culpă.

21. Definiția dreptului de preempțiune și caracterele sale juridice: indivizibil, incesibil,

temporar.
Definiţie - Dreptul de preempţiune este dreptul subiectiv civil ce conferă titularului său, numit
preemptor, atributul de a avea întâietate la cumpărarea unui bun la preţ egal, în raport cu terţe persoane
(exemplu, are drept de preempţiune chiriaşul care doreşte să cumpere apartamentul pe care l-a închiriat,
dacă proprietarul îl vinde).

Caracterele juridice

Dreptul de preempţiune este indivizibil, în sensul că preemptorul îl exercită în mod unitar, „fără
posibilitatea de a-l fracţiona”. Indivizibilitatea dreptului de preempţiune se manifestă între creditori şi între
debitori şi/sau între moştenitorii lor.

Dreptul de preempţiune are caracter incesibil, ceea ce înseamnă că nu poate fi transmis decât
împreună cu calitatea preemptorului.

Preempţiunea convenţională are caracter temporar, in sensul ca părţile pot să prevadă un termen
de maximum 5 ani, în interiorul căruia se poate exercita dreptul de preempţiune, iar dacă prevăd un
termen mai mare de 5 ani, atunci clauza este lovită de nulitate absolută şi termenul se reduce de drept la
limita de 5 ani. În situaţia în care părţile nu au prevăzut niciun termen, se consideră că preempţiunea s-a
constituit pe durata vieţii preemptorului.

22. Exercitarea dreptului de preempțiune: încheierea vânzării, notificare, exercitare,

comunicare acord și consemnare preț.

23. Pluralitatea de preemptori și pluralitatea de bunuri supuse preempțiunii: concurs între

preemptori legali, convenționali; bunuri despărțite.

24. Stingerea dreptului de preempțiune: acceptare, decădere, deces preemptor.

Dreptul de preempţiune se stinge prin exercitarea dreptului accesoriu, de natură potestativă de
către preemptor, şi anume dreptul de a accepta contractul notificat.

Dacă acceptarea contractului are loc în termen, prin plata preţului către vânzător, dreptul de
preempţiune se stinge prin acceptare.

În cazul în care acceptarea nu are loc în termen, preempţiunea se stinge prin decădere, la împlinirea
termenului.

Dreptul convenţional de preempţiune se poate stinge şi înainte de împlinirea termenului, în cazul

decesului preemptorului sau la încetarea existenţei persoanei juridice. Dreptul legal de preempţiune nu se
stinge prin decesul preemptorului, deoarece acesta se constituie pentru motive de ordine publică ori în
considerarea calităţii unei persoane.
25. Obligația vânzătorului de transmitere a dreptului vândut: momentul transferului; excepții.
Transmiterea dreptului de proprietate nu ar fi o obligaţie a vânzătorului, indiferent de momentul
în care are loc, la data încheierii contractului de vânzare, sau ulterior, deoarece proprietatea se transferă
din patrimonial vânzătorului în cel al cumpărătorului fără intervenţia părţilor, ci „automat şi ex lege”.

Proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă
bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost încă plătit, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege. Transmiterea
proprietăţii ori a altui drept prin vânzare este principala obligaţie a vânzătorului, care ţine de esenţa
contractului de vânzare.

Excepţiile de la regula după care transferul dreptului vândut are loc în momentul stabilirii acordului de
voinţă, sunt

a) Termenul fixat de părţi prin care acestea convin ca obligaţia de a transfera proprietatea să fie
îndeplinită ulterior acordului de voinţă privind naşterea obligaţiei de transfer. Termenul trebuie să afecteze
obligaţia de transfer, şi nu obligaţia de predare a lucrului vândut. Obligaţia de a transfera dreptul se va
socoti îndeplinită la data împlinirii termenului.

b) Condiţia suspensivă stabilită de parte poate afecta obligaţia de a transfera proprietatea, obligaţie
care se naşte retroactiv, de la data acordului de voinţă privind vânzarea, doar dacă se îndeplineşte condiţia.
Avem de-a face, în acest caz, cu proprietatea rezolubilă, modalitate a dreptului de proprietate în care,
pendinte conditione, dreptul vândut aparţine vânzătorului, sub condiţie rezolutorie şi cumpărătorului, sub
condiţie suspensivă.

26. Obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut: definiție, locul, momentul, starea bunului.
Predarea este „punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este
necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei”.

Locul predării în cazul bunurilor individual determinate sau de gen limitat prin localizare, dacă din
cuprinsul contractului nu rezultă altfel, ori în lipsa unei astfel de stipulaţii, atunci predarea trebuie să fie
îndeplinită la locul unde se află bunul în momentul încheierii contractului, predarea fiind portabilă.

Momentul predări. Obligaţia de predare se execută la momentul stabilit de părţi în conţinutul

contractului de vânzare. În lipsa termenului, cumpărătorul poate cere predarea bunului „de îndată ce a
plătit preţul”.

Starea bunului vândut. Bunul individual determinat trebuie să fie predat în starea în care se afla în
momentul încheierii contractului. Prin urmare, vânzătorul trebuie să conserve bunul pentru ca la predare să
aibă aceleaşi calităţi pe care le avea la momentul încheierii vânzării.

27. Obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut: dezacordul privind starea bunului predat,
refuzul de a preda bunul, sancțiuni.
Dezacordul asupra calităţii bunului. În situaţia în care cumpărătorul contestă calitatea sau starea
lucrului pus la dispoziţie, el se poate adresa judecătoriei de la locul prevăzut pentru executarea obligaţiei de
predare.

Refuzul de a preda bunul. În cazul în care, după încheierea vânzării, dacă obligaţia de plată a
preţului este afectată de un termen, cumpărătorul devine insolvabil, ori, chiar dacă nu devine insolvabil,
garanţiile acordate vânzătorului s-au diminuat, vânzătorul este în drept să suspende îndeplinirea obligaţiei
de predare. Suspendarea poate fi menţinută pe toată durata intervalului de timp în care cumpărătorul nu
acordă garanţii suficiente că va plăti preţul integral, la termenul stabilit.
 Sancţiunea neîndeplinirii obligaţiei de predare. Neîndeplinirea obligaţiei de predare a bunului poate
îmbrăca trei forme: executarea obligaţiei de predare, executarea ei cu întârziere sau executarea
necorespunzătoare a predării.

În situaţia neexecutării obligaţiei de predare, cumpărătorul poate invoca excepţia de neexecutare a

contractului (excepţio non adimpleti contractus), în sensul că poate să refuze plata preţului sau poate cere,
la alegere, executarea silită, în natură sau prin echivalent, a obligaţiei sau rezoluţiunea contractului cu
daune-interese, când vânzătorul nu poate justifica neexecutarea.

28. Obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii: noțiune, tulburări de fapt și de drept,
excepția de garanție.
Vânzătorul are, alături de celelalte obligaţii izvorâte din contractul de vânzare, şi obligaţia de a garanta
cumpărătorului exercitarea deplină a dreptului dobândit prin vânzare.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului se aplică oricărui tip de vânzare, inclusiv vânzării prin licitaţie publică.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului se prezintă sub două aspecte: pe de o parte, garanţia contra evicţiunii,
adică acea garanţie ce incumbă vânzătorului privind asigurarea folosirii liniştite a lucrului de către
cumpărător, iar pe de altă parte, garanţia contra viciilor, prin care vânzătorul asigură utila folosinţă a
lucrului vândut.

Noţiunea de evicţiune. Prin evicţiune se înţelege, în sens larg, o cauză de tulburare a liniştitei posesiuni a
lucrului vândut, care conduce la pierderea de către cumpărător a posesiunii sau a dreptului de proprietate
asupra lucrului, în tot sau în parte, prin împiedicarea exercitării atributelor acestui drept, ca urmare a
valorificării de către terţ a unui drept, care exclude, total sau parţial dreptul cumpărătorului. În sens
restrâns, prin evicţiune se înţelege situaţia juridică în care cumpărătorul pierde, total sau parţial, bunul
vândut, ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti prin care i se recunoaşte unui terţ un drept de proprietate
sau un alt drept real asupra lucrului vândut, în temeiul unui titlu anterior.

tulburările de fapt - vânzătorul nu trebuie să facă nimic de natură să tulbure exercitarea de către
cumpărător a dreptului vândut. Această obligaţie negative generală aparţine oricărei alte persoane căreia
dreptul transmis cumpărătorului îi este opozabil.

tulburările de drept - acestea ar putea fi produse de actele juridice sau de acţiunile formulate de vânzător,
de natură să-l tulbure pe cumpărător în ceea ce priveşte exercitarea dreptului dobândit. Tulburările de
drept au în vedere atât acte anterioare, cât şi ulterioare momentului încheierii contractului de vânzare.

Excepţia de garanţie - vânzătorul obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să evingă, adică nu poate
să introducă nici acţiuni care să tindă la împiedicarea ori la limitarea dreptului vândut. Dacă se întâmplă
astfel, cumpărătorul poate invoca o excepţie de garanţie, apărare specifică al cărei efect este respingerea
acţiunii vânzătorului ca inadmisibilă, fără a se mai cerceta fondul cauzei.

29. Obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii: provenind de la un terț, condiții,

mijloace juridice de apărare.
vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale bunului vândut, dacă viciile respective fac improprie întrebuinţarea
lucrului conform destinaţiei sale ori dacă viciile reduc într-atât valoarea de întrebuinţare încât cumpărătorul,
în cunoştinţă de cauză, nu ar fi cumpărat bunul sau ar fi dat un preţ mai mic pe acesta.

30. Obligația vânzătorului de garanție contra viciilor bunului vândut: definiția viciilor, condiții,
eroare asupra substanței obiectului, prescripția dreptului la acțiune.
Dacă în urma verificării constată că bunul este afectat de viciu aparent (acelea care pot fi constatate cu
ocazia verificării stării bunului), cumpărătorul are obligaţia să-l informeze pe vânzător, fără întârziere, în
legătură cu viciile respective. Viciile ascunse (acele vicii care nu pot fi constatate de către cumpărător cu ocazia
verificării stării bunului după predare, fără asistenţă de specialitate) determină angajarea răspunderii
contractuale a vânzătorului chiar dacă ele nu au fost comunicate acestuia

Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului atât folosinţa limitată a bunului, cât şi folosinţa utilă a acestuia.
Prin urmare, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale bunului vândut, dacă viciile respective fac improprie
întrebuinţarea lucrului conform destinaţiei sale ori dacă viciile reduc într-atât valoarea de întrebuinţare încât
cumpărătorul, în cunoştinţă de cauză, nu ar fi cumpărat bunul sau ar fi dat un preţ mai mic pe acesta.

În cazul viciilor, daca cumpărătorul a cumpărat bunul dar acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie
ori are valoarea de întrebuinţare micşorată din cauza viciilor, acesta poate intenta o acţiune în garanţie
(redhibitorie sau estimatorie) contra vânzătorului. În schimb, în ipoteza erorii asupra substanţei obiectului
(error în substantion), din cauza viciului de consimţământ, cumpărătorul nu a cumpărat bunul voit în
substanţa sa şi poate cere anularea contractului.

Nu toate viciile lucrului vândut atrag răspunderea vânzătorului, ci numai acelea care îndeplinesc anumite
condiţii. Aceste condiţii, care trebuie îndeplinite cumulativ, sunt:

– viciul să fie intrinsec bunului asupra căruia poartă dreptul vândut. Dacă însă viciul nu îndeplineşte această
condiţie, răs-punderea vânzătorului va fi antrenată în aria delictuală, nu şi în cea contractuală;

– viciul să fie ascuns. Viciul este ascuns dacă, la data predării lucrului, nu putea fi descoperit de către un
cumpărător prudent şi diligent, fără asistenţă de specialitate. Dacă vânzătorul a adus la cunoştinţa
cumpărătorului viciul respectiv la încheierea contractului, acesta nu mai poate fi considerat ascuns, şi
vânzătorul nu mai răspunde pentru viciul ascuns al bunului vândut. Nici dacă cumpărătorul este lipsit de
experienţă, nepriceput ori neinformat în spaţiul existenţei viciului, nu poate invoca acţiunea în garanţie
pentru vicii ascunse;

– viciul să fi existat în momentul predării bunului vândut. Această condiţie rezultă, fără echivoc, din dispoziţiile
art. 1.707 alin. (3) C. civ.: „Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui există la data predării bunului”. În
legislaţia anterioară (vechiul Cod civil), viciul trebuia să fi existat în momentul încheierii contractului, acela
fiind considerat ca fiind data transferului sarcinilor către cumpărător;

– viciul să fie grav. Viciul este grav când cumpărătorul poate demonstra că dacă l-ar fi cunoscut nu ar mai fi
cumpărat bunul sau ar fi dat pe el un preţ mai mic. Pentru a angaja răspunderea vânzătorului, lucrul vândut
trebuie să fie afectat de vicii într-o asemenea măsură, încât să devină impropriu întrebuinţării pentru care
este destinat potrivit naturii sale. Pe cale de consecinţă, sunt considerate vicii ascunse doar cele care prezintă
o anumită gravitate, aprecierea gravităţii ca stare de fapt fiind apanajul instanţei de judecată competente;

– viciul să apară în perioada de garanţie a bunului. Perioada de garanţie este cea în care viciul trebuie să se
manifeste pentru a atrage răspunderea vânzătorului. Se consideră că dacă viciul se manifestă după o perioadă
prea îndelungată de la data predării, adică după data expirării perioadei de garanţie legale, ori convenţionale,
se apreciază că dobânditorul bunului ar fi beneficiat de utilitatea bunului şi nu se mai poate îndrepta
împotriva vânzătorului pentru neutilizarea bunului după expirarea perioadei de garanţie.

Prescripţia. Dreptul la acţiune pentru atragerea răspunderii vânzătorului ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei
de garanţie pentru vicii se prescrie în termen de 3 ani. În cazul vânzărilor silite, nu se datorează garanţia
contra viciilor ascunse.

31. Efectele garanției contra viciilor bunului vândut.

Efectele garanţiei contra viciilor bunului vândut. În cazul în care cumpărătorul dovedeşte că viciul
îndeplineşte cumulativ condiţiile pentru angajarea răspunderii vânzătorului, el poate să ceară şi să obţină,
după caz:

a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia - este o modalitate de executare în natură a
obligaţiei de a garanta contra viciilor;

b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, dar lipsit de viciu - este o formă de executare în natură a
obligaţiei, ce se poate aplica numai în situaţia bunurilor de gen care sunt fungibile prin natura lor;
c) reducerea corespunzătoare a preţului în raport cu pierderea de către bunul vândut a folosinţei, valorii şi a
altor calităţi ale acestuia;

d) rezoluţiunea vânzării, însoţită de restituirea integrală a preţului şi, la cererea vânzătorului, cu restituirea
lucrului vândut.

e) altă măsură dispusă de instanţa de judecată, la cererea vânzătorului, ţinând seama de gravitatea viciilor şi
de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări;.

f) obligarea vânzătorului la plata de daune-interese pentru repararea prejudiciului cauzat cumpărătorului,

dacă e cazul. Această măsură se poate dispune pe lângă una dintre celelalte măsuri evocate şi numai dacă la
data încheierii contractului vânzătorul cunoştea viciile bunului vândut.

32. Obligația vânzătorului de garanție pentru buna funcționare a lucrului vândut: caracter
supletiv, reguli de remediere viciului.
33. Obligația cumpărătorului de plată a prețului: locul și data, dobânzi, suspendarea plății
prețului, garanția de plată, sancțiuni.
34. Vânzarea bunurilor de gen și vânzarea în bloc.
35. Vânzarea pe încercate și vânzarea pe gustate
36. Vânzarea bunurilor altuia: data încheierii vânzării, data transmiterii, sancțiune.
Vânzarea lucrului altuia constituie o varietate a vânzării reglementată în premieră în Codul civil în vigoare.

Vânzarea lucrului altuia este valabilă, sub condiţia ca vânzătorul să asigure transmiterea dreptului de
proprietate de la titularul acestuia către cumpărător. Obligaţia vânzătorului se consideră că este executată
fie prin dobândirea de către el a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt
mijloc, direct sau indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului . În momentul
dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de către terţul proprietar, proprietatea se
strămută de drept în patrimoniul cumpărătorului, dacă din lege sau din voinţa părţilor nu rezultă contrariul.

Sancţiunea pentru netransmiterea de către vânzător a dreptului în patrimonial cumpărătorului este

rezoluţiunea contractului, restituirea preţului şi, dacă este cazul, plata de daune-interese.

Dacă vânzarea se încheie de către un coproprietar şi vizează întregul bun proprietate comună, iar ulterior,
vânzătorul nu asigură transferul proprietăţii către cumpărător, acesta din urmă poate cere daune-interese
şi, la alegere, fie reducerea preţului proporţional cu cota parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea
contractului în cazul în care nu l-ar fi încheiat dacă ar fi ştiut că nu va deveni proprietarul întregului bun.

37. Reguli speciale aplicabile în cazul vânzării bunurilor imobile.

O primă regulă este aceea că vânzătorul nu poate cere rezoluţiunea contractului ori modificarea preţului pe
motiv că suprafaţa imobilului vândut este mai mică sau mai mare decât au crezut părţile, dacă pentru
imobilul vândut nu a fost indicată suprafaţa în contract, ci doar determinarea sa şi preţul total.

O altă regulă priveşte vânzarea unei anume suprafeţe, nedeterminate, dintr-un teren mai mare, la un
anumit preţ pe unitatea de măsură. În acest caz, strămutarea proprietăţii poate fi cerută de către
cumpărător doar după măsurarea şi determinarea suprafeţei vândute. În cazul vânzării unui imobil
determinat cu indicarea suprafeţei şi a preţului pe unitatea de măsură, dacă se constată că suprafaţa reală
este mai mică decât cea indicate în contract, cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafaţa
stabilită. Când se constată că suprafaţa reală este mai mare decât cea convenită, iar excedentul depăşeşte a
douăsprezecea parte din suprafaţa stabilită, atunci, cumpărătorul va plăti suplimentul de preţ
corespunzător sau va obţine rezoluţiunea contractului. În ipoteza în care excedentul nu depăşeşte a
douăsprezecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul nu poate obţine rezoluţiunea, dar nici nu este
dator să plătească preţul excedentului.
O altă regulă se referă la termenele în interiorul cărora pot fi exercitate acţiunile pentru aplicarea
sancţiunilor prezentate anterior. Astfel, acţiunea vânzătorului pentru suplimentul de preţ şi acţiunea
cumpărătorului pentru reducerea preţului sau pentru rezoluţiunea contractului trebuie exercitate în
termen de un an de la data încheierii contractului, sub sancţiunea decăderii din drept. Dacă însă părţile au
prevăzut în contract o dată pentru măsurarea imobilului, termenul de un an curge de la acea dată.

În sfârşit, ultima regulă se referă la vânzarea a două fonduri cu arătarea întinderii fiecăruia. Atunci când
prin acelaşi contract s-au vândut două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia şi pentru un singur preţ,
dacă întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va face compensaţia dintre valoarea
surplusului şi valoarea lipsei.
38. Vânzarea moștenirii: moștenire nedeschisă, forma, bunuri individuale și de familie.
Vânzarea moştenirii este cunoscută în doctrină şi sub denumirea de „vânzare de drepturi succesorale”.
Moştenirea nedeschisă nu poate fi înstrăinată, sub sancţiunea nulităţii absolute (Nulla est viventis
hereditas), deoarece poate trezi dorinţa morţii (votum mortis) unei alte persoane. Sunt lovite de nulitate
absolută actele juridice având ca obiect drepturi eventuale asupra unei moşteniri nedeschise încă.

De asemenea, vânzarea unei moşteniri trebuie încheiată sub formă autentică, sub sancţiunea nulităţii
absolute a contractului. Pentru a se putea efectua vânzarea moştenirii, aceasta trebuie mai întâi acceptată
de către vânzător. O vânzare încheiată înainte de acceptarea moştenirii are valoarea unei acceptări tacite a
succesiunii.

Dacă se vând bunuri individuale din moştenire, atunci nu mai avem de-a face cu o vânzare a moştenirii, ci
cu o vânzare pură şi simplă, căreia i se vor aplica regulile generale ale vânzării.

Relativ la bunurile de familie (înscrisurile sau portretele de familie, decoraţiile sau alte asemenea bunuri)
care nu prezintă valoare patrimonială însemnată, dar care au pentru vânzător o valoare afectivă, se
prezumă că nu sunt cuprinse în moştenirea vândută. Dacă bunurile de familie au valoare patrimonială
însemnată şi vânzătorul nu şi le-a rezervat, atunci el datorează cumpărătorului preţul lor la data vânzării.

39. Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății: data transmiterii, contract cu
executare succesivă, riscul.
Variantă de vânzare are în vedere plata preţului de către cumpărător în două sau mai multe rate lunare,
trimestriale, semestriale, anuale etc., egale sau nu ca valoare, iar transmiterea dreptului vândut de către
vânzător are loc la momentul plăţii ultimei rate, deşi până atunci bunul vândut se poate afla în detenţia
cumpărătorului. Deşi plata preţului are loc în rate, această vânzare nu este un contract cu executare
succesivă, deoarece nu este îndeplinită cerinţa ca prestaţiile ambelor părţi să fie succesive. Deşi
cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preţ, totuşi, riscul bunului
i se transferă la data predării bunului.

În cazul în care cumpărătorul nu plăteşte preţul datorat la scadenţă, vânzătorul este îndreptăţit să ceară
rezoluţiunea contractului de vânzare cu plata în rate şi cu rezerva dreptului de proprietate. Dacă acţiunea
se admite, vânzătorul este obligat să restituie toate sumele primite, dar este îndreptăţit să reţină, pe lângă
daune-interese, o compensaţie echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător. Chiar dacă în
contract există o clauză penală potrivit căreia sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte,
la dispoziţia vânzătorului, totuşi, instanţa de judecată le va putea reduce.