Keadaan Fisik Dasar Kawasan

Secara geografis kawasan perumahan Pantai Indah Kapuk (selanjutnya disingkat

menjadi PIK) berada di Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara. Di sebelah utara PIK adalah
Laut Jawa yang sepanjang pantainya masih terdapat hutan bakau, di sebelah timur adalah
Kelurahan Pluit, di sebelah selatan adalah Kelurahan Kapuk Muara (Jl. Kapuk Raya), dan
di sebelah barat adalah Kelurahan Kamal Muara. PIK memiliki luas area kurang lebih 800 ha,
terdiri dari beberapa kompleks perumahan, area komersial, area rekreasi, dan sebagainya.
Di sekitar kawasan perumahan PIK terdapat beberapa lokasi yang harus dipertahankan
kebera- daannya (Gambar 2), yaitu (1) hutan lindung yang memanjang dari Timur – Barat
sepanjang garis pantai seluas 50,6 ha, (2) cagar alam yang terletak di sisi Barat Kali Angke
seluas 28,675 ha, (3) kebon bibit seluas 10,421 ha, (4) kawasan hutan wisata seluas
101,926 ha, (5) saluran Cengkareng Drain, dan (6) jalan tol Sedyatmo. Sisi sebelah timur
kawasan PIK merupakan kawasan perumahan Pluit yang dibangun dan dikelola oleh BPP
Pluit. Di sebelah selatan kawasan PIK berkembang lahan untuk industri, pergudangan
dan permukiman.

. Kondisi di sekitar kawasan

Perumah- an Pantai Indah Kapuk

Kawasan PIK berada pada ketinggian sekitar 5 meter di atas permukaan laut, dan
merupakan kawasan reklamasi sehingga mempunyai kontur yang relative datar. Jenis tanahnya
adalah endapan lempung yang ditimbun berulang-ulang.
Air laut yang terdapat di pinggir pantai, sungai, dan kanal-kanal pada perumahan PIK
merupakan sumber daya utama yang sangat penting bagi pembentukan tema dan citra
perumahan. Perpaduan antara perairan dengan daratan di sekitarnya direncanakan
untuk kepentingan rekreasi, pariwisata, dan sistem sanitasi. Akan tetapi, tumbuhan dan
pepohonan yang terdapat di dalam PIK kurang variatif jenisnya dan sedikit
jumlahnya. Vegetasi ditanam sebagai peneduh dan penambah kenyamanan kawasan sehingga
tidak dapat berfungsi untuk mengatur dan mempertahankan tingkat korosi dan kualitas
tanah.
Kawasan PIK adalah kawasan perumahan yang terencana dengan penataan dan
penggunaan lahan yang sudah terbagi dengan jelas. Luas area terbesar adalah perumahan,
sisanya digunakan untuk sarana transportasi, area komersial, area hijau, dan penyedia- an
 fasilitas-fasilitas umum. Tabel 1 menunjukkan rencana pengembangan kawasan sesuai
dengan persetujuan master plan pengembangan PIK dari Gubernur DKI Jakarta pada tahun
1988 serta realisasi yang telah dilakukan sampai tahun 2002.

Tabel 1. Rencana dan realisasi pengembangan kawasan perumahan PIK Pembagian

Sektor

Secara garis besar perumahan PIK dibagi

menjadi 4 sektor
No Jenis penggunaan lahan Rencana (1988) Realisasi (2002)
Luas % Luas %
(Ha) (Ha)
1 Pemukiman/ Perumahan 376 47 162 19
2 Fasilitas 135 13 82 10
3 Infrastruktur 160 20 120 14
4 Area hijau 160 20 96 12
Total 831 100 460 55

Tabel 2. Deskripsi sektor-sektor di perumahan

PIK
 Sirkulasi dan Transportasi

Nama Sektor Deskripsi

Sektor Utara– Timur (UT) 1. Sektor ini mempunyai luas lahan paling luas, yaitu 286 ha.
2. Letaknya cukup strategis karena dilewati oleh jalan utama dan dekat dengan
laut.
3. Rata-rata luas lahan perumahan yang dijual adalah 300m2/ kavling. Jumlah
kavling tanah yang tersedia adalah 1.997 unit.
4. Fasilitas-fasilitas yang tersedia pada sektor ini adalah rumah sakit, sport club,
lapangan tenis, dan taman bermain anak.
Sektor Selatan– Timur (ST) 1. Luas total 156ha.
2. Sektor ini banyak diminati karena luas kavling yang ditawarkan tidak terlalu besar.
3. Rata-rata luas lahan perumahan yang dijual adalah 200m /kavling.
4. Fasilitas-fasilitas yang tersedia pada sektor ini adalah sekolah, tempat pemancingan,
dan kompleks niaga.
Sektor Selatan– Barat (SB) 1. Sektor ini mempunyai luas total paling kecil, yaitu 43ha.
2. Rata-rata luas lahan perumahan yang dijual adalah 200m2/kavling.
3. Fasilitas-fasilitas yang tersedia pada sektor ini adalah lapangan tenis.
Sektor Utara– Barat (UB) 1. Sektor ini mempunyai luas total 260ha, tetapi ada sebagian lahan yang masih
merupakan lahan yang belum diolah.
2. Sektor ini direncanakan mempunyai jumlah kavling total
3. 998 unit.
4. Lahan perumahan yang sudah dipasarkan terdapat pada kompleks Bukit Golf 1.
Jumlah kavling yang tersedia pada kompleks Bukit Golf 1 adalah 76 unit.
5. Fasilitas-fasilitas yang terdapat pada sektor ini adalah lapangan golf dan golf
clubhouse.
Sirkulasi dan Transportasi
Meskipun kawasan PIK merupakan perumahan dengan tema waterfront namun
pihak pengembang kurang optimal memanfaatkan potensi perairan (laut dan kanal) yang
dimilikinya. Kawasan PIK hanya mempunyai satu jenis sirkulasi saja yaitu sirkulasi
darat. Hal ini menghilangkan citra residential waterfront yang ingin dikembangkan.
 Jaringan sirkulasi yang ada di perumahan PIK dibagi menjadi dua jenis, yaitu
jaringan jalan utama dan jalan kompleks. Jaringan jalan utama merupakan jalur-jalur
jalan atau sirkulasi yang melayani pergerakan kendaraan antar kompleks, antara
Jl. Kapuk Raya (pintu masuk selatan) – Kawasan Pluit (pintu masuk timur) – Jalan tol
(pintu masuk barat). Jalan kompleks merupakan jalan-jalan yang terdapat di dalam suatu
kompleks yang melayani pergerakan kendaraan antar rumah-rumah dalam kompleks
tersebut.

Sarana dan Fasilitas Umum

Fasilitas yang ada di kawasan PIK cukup lengkap yaitu fasilitas pendidikan,
fasilitas kesehatan yang terletak di Sektor Utara – Timur, fasilitas rekreasi dan
hiburan berupa golf clubhouse terletak di sektor Utara – Barat, PIK garden café yang terletak
di Sektor Utara – Timur, dan pusat pemancingan yang terletak di Sektor Selatan – Timur.
Perumahan PIK memiliki sistem penyediaan air bersih dan pengolahan air limbah
(air kotor) yang terpusat pada sebuah fasilitas yang disebut Rumah Pompa. Khusus
untuk pembuangan limbah, kawasan PIK ditunjang dengan keberadaan Cengkareng Drain
yang tepat terletak di tengah-tengah kawasan. Perumahan PIK juga mempunyai
saluran-saluran air (selokan) untuk pembuangan dan kanal-kanal yang menghubungkan
kompleks-kompleks perumahan dengan Cengkareng Drain dan laut.

TINJAUAN POLA PENATAAN PADA PERUMAHAN PIK

Pola Penataan Zona

Perumahan PIK sebagai suatu perumahan yang mengambil tema waterfront

merencanakan zona- zonanya hampir sebagian besar dimulai dari arah perairan (laut
atau Cengkareng Drain). Kawasan PIK didominasi oleh zona perumahan (65%), disusul
oleh zona rekreasi (23%), zona bisnis (10%) serta zona- zona lain (2%). Pola penataan
zona tersebut sesuai dengan fungsi kawasan PIK sebagai sebuah kawasan perumahan dan
permukiman. Penataan zona ini dapat dilihat pada gambar 4.
Zona perumahan menyebar di setiap sektor. Zona-zona perumahan ditata dengan
mengacu kepada kawasan perairan dan jalan-jalan utama. Sedangkan zona rekreasi
terletak pada sektor Utara – Timur dan sektor Utara–Barat. Pemilihan tempat dan
penempat- an zona rekreasi dilakukan dengan memperhitungkan faktor lokasi yang
berhubungan langsung dengan laut karena sarana rekreasi yang akan dibangun adalah
sarana rekreasi air.
Zona bisnis letaknya terpusat hanya pada sektor Utara–Timur dan Selatan – Timur. Lokasi
zona bisnis lebih dekat dan mengacu pada letak dan posisi jalan utama dan pintu masuk utama
kawasan (pintu masuk timur dan selatan) yang merupakan area atau jalur lalu lintas yang paling
ramai. Hal ini dilakukan dengan pertimbangan faktor komersial.
Zona-zona yang lainnya yaitu area yang diguna-
kan untuk fasilitas dan sarana umum dimana letaknya menyebar. Hal ini disebabkan oleh
pemilihan lokasinya hanya didasarkan kepada fungsi bangunan dan ketersediaan tempat saja.

Gambar 4. Pembagian Zona Fungsi di Perumah- an Pantai Indah Kapuk

Pola Penataan Massa

Massa bangunan yang ada sebagian besar tersusun dengan grid linear sepanjang
jalan utama dan Cengkareng Drain, kecuali pada sektor Utara – Barat yang tersusun
membentuk suatu susunan yang semi- radial mengelilingi danau buatan. Penataan massa
pada sektor Utara – Timur berbeda dari susunan massa pada sektor lainnya. Pada sektor
ini, susunan massa yang memanjang ke arah Timur Laut–Barat Daya. Kemiringan susunan
massa untuk menyesuai- kan dengan bentuk dari danau buatan yang dibuat miring. Hal
ini dilakukan untuk mengantisipasi besarnya gelombang laut dan hembusan angin yang
kuat dari arah timur laut yang masuk ke kawasan danau tersebut, serta dipengaruhi
juga oleh keberadaan cagar alam di sebelah tenggara sektor ini.
Tidak seluruh massa bangunan dibangun mengarah ke kawasan perairan.
Hanya massa bangunan pada sektor Utara – Timur dan Utara – Barat yang mengarah ke
kawasan perairan. Pola penataan massa bangunan yang berpola grid dan rapat menyebabkan
hilangnya karakter visual dari sebuah perumahan dengan tema waterfront karena hanya
massa bangunan pada lapisan pertama saja yang mempunyai akses visual langsung ke
arah perairan. Selain itu, massa bangunan fasilitas umum tidak tertata dengan pola
tertentu, letaknya berjauhan dan memiliki arah orientasi yang berbeda.
 Pola Penataan Ruang Terbuka
Ruang terbuka hijau berupa taman, gerbang kompleks, dan putaran jalan.
Keberadaan ruang terbuka tersebut hanya sebagai pelengkap kawasan PIK, tidak
mempunyai kontribusi terhadap penciptaan karakter waterfront.
Bentuk ruang terbuka lain pada kawasan PIK adalah yang terletak pada sektor
Utara–Timur dan Utara – Barat saja. Danau ini mempunyai kontribusi yang tidak terlalu
signifinkan terhadap penciptaan karakter waterfront dari kawasan PIK karena hanya dapat
diakses secara visual oleh sebagian kecil massa bangunan saja.

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pola Penata- an Massa dan Ruang Terbuka

Faktor-faktor yang mempengaruhi pola penata- an kawasan perumahan PIK adalah:

 Faktor perairan
Konsep waterfront menjadi dasar
pengembangan perumahan PIK karena adanya laut dan Cengkareng Drain di sekitar
kawasan. Namun hanya sebagian kecil massa dan ruang terbuka yang ditata dengan
orientasi ke kawasan perairan tersebut. Dan hal ini tidak menjadi masalah bagi
konsumen perumahan PIK karena kemudahan akses lebih penting dibandingkan
orientasi dan view ke perairan.

 Faktor sirkulasi dan arus lalu lintas

Faktor jalan dan jalur sirkulasi terlihat lebih
dominan pada penataan pola zona, massa dan ruang terbuka dibandingkan faktor
perairan. Sebagian besar massa bangunan disusun dengan pola grid-linear sejajar
dengan arah jalan. Penempatan zona bisnis lebih memperhatikan keramaian lalu lintas
sebagai faktor utama.

 Faktor komersial
Dengan adanya pertimbangan faktor komersial
maka pengembang lebih menekankan pengguna-
an lahan untuk perumahan dibandingkan untuk ruang terbuka. Keberadaan ruang
terbuka yang sedikit mengurangi daya tarik dan karakter kawasan PIK sebagai
perumahan yang bertemakan waterfront.

 Faktor kondisi dan keadaan lingkungan seki- tar

Perumahan PIK dikelilingi oleh hutan bakau,
cagar alam, dan hutan wisata yang merupakan area konservasi yang dilindungi.
Kondisi dan keadaan lingkungan sekitar itu ikut berperan serta membatasi dan
menentukan pola tatanan pada beberapa area di kawasan perumahan PIK.
 Faktor iklim
PIK sebagai kawasan yang berbatasan langsung
dengan laut maka faktor angin dan gelombang mempunyai andil terhadap pola
tatanan perumah- an. Hal ini terlihat pada sektor Utara–Timur yang kemiringan susunan
massanya dipengaruhi oleh faktor iklim.