제2저당

Second mortgage
개인 금융
Coin issued during the reign of the Roman emperor Maximian
신용 거래 · 채무
고용계약
은퇴.
개인 예산 및 투자
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제2저당권(일반적으로 주니어 선취특권)은 제1저당권 [1][2]외에 부동산에 의해 담보된 대출이다.두 번째 담보대출이 발생한 시점에 따라 대출은 독립형 두 번째 담보대출 또는 피기백 두 번째 [3]담보대출로 구성될 수 있다.1차 대출 후에 독립형 2차 모기지 대출이 개시되는 반면, 피기백 대출 구조를 가진 모기지 대출은 [4][5][6]1차 모기지와 동시에 개시된다.자금을 인출하는 방법은 주택담보대출 또는 주택담보대출로 [7]할 수 있다.주택담보대출은 주택소유자가 상환기간 [8]중에 상환되는 소정의 금액에 접근할 수 있는 주택담보대출과 달리 대출 개시 시 전액에 대해 부여된다.

대출의 종류에 따라 두 번째 담보대출에 부과되는 금리는 대출기간 [9]내내 고정되거나 변동될 수 있다.일반적으로 제2의 담보대출은 제2의 선취특권 [10][11][12]보유자에 대한 위험도가 높기 때문에 제1의 대출에 비해 높은 금리를 적용한다.차입자가 부동산 대출을 연체하는 경우, 담보대출로 사용된 부동산을 매각하여 두 [10][13][14]담보대출 모두에 대한 빚을 갚는다.제2의 저당권은 자산의 매각에 대한 후순위 청구가 있기 때문에 제2의 저당권은 제1의 저당권이 완납된 후에 나머지 수익금을 받기 때문에 완전히 [15]상환되지 않을 수 있다.지속적인 이자 상환 외에 대출자는 대출의 [9]시작, 적용 및 평가와 관련된 초기 비용을 부담한다.제2의 저당권 처리와 인수와 관련된 비용은 각각 신청 수수료와 개시 수수료라고 한다.대출자는 또한 대출자, 평가자, [16]브로커에 의해 부과되는 추가 비용을 부담해야 한다.

재융자를 할 때, 주택 소유자가 첫 번째 담보대출을 재융자하고 두 번째 담보대출을 보유하기를 원한다면, 주택 소유자는 두 번째 대출자에게 새로운 첫 번째 대출자가 첫 번째 선취특권 보유자 지위에 진입할 수 있도록 후순위 요청을 해야 한다.대출자의 가이드라인에 따라 제3 또는 제4의 담보대출이 있는 부동산에 대한 재래식 대출은 드물다.부동산이 압류로 손실되고 자본이 거의 없거나 전혀 없는 상황에서, 제1의 선취특권자는 제2의 선취특권 보유자에게 더 적은 금액의 화해를 요구할 수 있는 선택권이 있다.제2의 선취특권자는 일단 권리에서 벗어나면 민사법원에서 집주인을 뒤쫓아 판결을 받을 수 있다.현 시점에서 집주인이 취할 수 있는 유일한 선택은 판결을 받아들이거나 파산 신청을 하는 것이다.

제2의 주택담보대출 유형

일시불

두 번째 주택담보대출은 크게 주택담보대출과 [3]주택담보대출의 두 가지 형태가 있다.주택담보대출(일반적으로 일시금이라고 함)[8]은 대출 개시 시점에 전액에 대해 부여된다.이러한 대출에 대한 금리는 대출기간 전체에 걸쳐 고정되며, 두 가지 모두 두 번째 담보대출이 처음 [17]부여될 때 결정된다.이러한 클로즈엔드 대출은 차입자가 [18]상각과정에서 매월 원리금 상환을 하도록 요구한다.이자상환액은 차입금과 관련된 원가로 지급원칙은 대출잔액을 [19]감소시킨다.이후 상환할 때마다 총액은 일정하게 유지되지만 이자원가와 관련된 부분은 감소하지만 원리에 해당하는 금액은 증가한다.[20]이렇게 하면 대출이 지급 일정이 끝날 때 완전히 상환될 수 있습니다.주택담보대출은 일반적으로 고정금리와 [17]관련된 위험이 낮기 때문에 부채 연결이나 경상 소비 지출에 사용된다.

신용한도

주택담보대출은 주택소유자의 [8]재량에 따라 매월 빌린 금액이 달라질 수 있는 개방형 대출이다.이러한 대출은 유연한 상환 일정을 제공하며, 대출 [21][22]기간 동안 잠재적으로 증가하거나 감소할 수 있는 변동 이자율을 적용한다.대출자는 대출 개시 시점에 미리 정해진 선액에 접근할 수 있지만 [23]원하지 않을 경우 금액을 인출할 필요가 없다.리볼빙 크레딧 기능은 불필요한 크레딧에 대한 이자를 피하기 위해 필요할 때만 대출자에게 금액을 인출할 수 있는 유연성을 제공한다.따라서 매월 상환하는 금액은 사용 가능한 전체 금액이 아니라 사용된 금액에만 해당하므로 최소 부채 수준을 유지할 수 있습니다.주택담보대출은 대출자가 미래의 소비지출과 미래의 [8]신용에 영향을 미치는 신용충격을 예상할 때 흔히 사용된다.

제2의 주택담보대출 구조

독립형 제2차 선취특권 거래, 1995-2006년 발행

독립형 세컨드 모기지

두 번째 주택담보대출은 독립형 거래 또는 피기백 [4]대출로 구성될 수 있다.독립형 2차 주택담보대출은 1차 주택담보대출 이후 [24]기존 약정을 방해하지 않고 주택자산에 접근할 수 있도록 개방된다.일반적으로 주택 구매자는 1차 담보대출을 전액에 구입하고 필요한 계약금 20%[5]를 지불한다.대출 기간 동안 매달 주택담보대출 상환과 부동산 가격 상승은 부동산의 [25]형평성을 증가시킨다.이러한 경우에 독립형 2차 담보대출은 추가 [13]자금에 접근하기 위해 부동산의 자본을 담보로 사용할 수 있다.이 금융 옵션은 또한 월 [26]상환액을 줄이는 무담보 개인 대출에 대한 경쟁력 있는 금리를 제공합니다.무담보 개인 대출과 관련하여,[27] 대출자는 대출금액을 확보하거나 보증하기 위해 담보가 필요하지 않기 때문에 더 높은 수준의 위험에 노출된다.만약 대출자가 상환을 불이행하게 되면, 대출자는 미지급된 부채를 [28]충당하기 위해 자산을 매각할 수 없다.따라서 제2의 모기지론은 무담보 대출에 비해 더 많은 금액에 접근할 수 있을 뿐만 아니라 이자율도 낮습니다.현금흐름이 증가함에 따라, 두 번째 주택담보대출은 주택 개조, 대학 등록금, 의료비, 채무확보 [9][29]등 대출의 재량에 따라 다양한 지출에 사용된다.

피기백 세컨드 모기지

피기백 세컨드 모기지(piggyback second morges)는 첫 번째 모기지와 동시에 발생하며, 한 번의 마감 [30]과정으로 주택 구입 자금을 조달한다.기존 주택담보대출 약정에서 주택 구입자는 20%의 [31]계약금을 지불하면서 부동산 가격의 80%를 빌릴 수 있다.계약금을 받을 수 없는 사람들은 매입자가 진 빚의 일부를 충당함으로써 압류되는 동안 대출자를 보호하는 역할을 하는 PMI(Private Mobrate Insurance)의 추가 비용을 지불해야 한다.따라서, 두 번째 담보대출을 개설하는 옵션은 계약금 20%를 지불할 자금이 부족하고 [5][32]PMI 지불을 피하고 싶은 구매자에게 특히 해당된다. 일반적으로 두 번째 담보대출은 두 가지 형태를 취할 수 있다.두 가지 중 더 일반적인 것은 주택 구매자가 1차 담보대출의 80%와 10%의 [33]계약금과 함께 2차 담보대출의 10%의 LTV를 받는 80/10/10 담보대출 계약이다.피기백 세컨드 모기지 역시 80/20 대출 구조를 통해 자금 조달이 가능하다.이전 방법과는 달리, 이 약정은 계약금을 요구하지 않지만 주택 구매자는 여전히 1차 담보대출의 80% LTV와 [34]2차 담보대출의 20% LTV를 허용한다.

상환

계속이자상환

다양한 이자율 정책이 다른 유형의 두 번째 주택담보대출에 적용된다.여기에는 주택담보대출과 [17]주택담보대출이 포함된다.주택담보대출에 대해서는 대출자가 대출 개시 시점에 전액을 선불한다.따라서 주택 소유자는 매달 [9]전체 금액에 대한 원리금 대출 상환을 해야 한다.이러한 대출에 부과되는 고정 금리는 대출 개시 시점에 설정되며, 대출 기간 내내 매월 일정하게 상환할 수 있습니다.이와는 대조적으로 주택자본신용한도는 개방형이며 변동금리에 [22]기초한다.차입 기간 동안 주택 소유자는 상환 [8]기간 동안 상환해야 하는 미리 정해진 금액까지 차입할 수 있다.변동이자율은 초기상환율을 낮출 수 있지만 상환기간에 걸쳐 상승할 가능성이 있다.두 번째 주택담보대출 이자율도 특정 조건이 [35]충족되면 세금공제가 가능하다.두 번째 담보대출의 이점은 이자비용의 [36]가치만큼 차입자의 과세소득을 감소시킨다.일반적으로 두 번째 주택담보대출의 총 월 상환액은 첫 번째 주택담보대출의 상환액보다 낮다.이는 2차 주택담보대출에서 빌린 금액이 1차 대출보다 적기 때문이다.두 번째 주택담보대출 금리는 일반적으로 그러한 [10]대출의 관련 위험 때문에 더 높다.압류되는 동안, 첫 번째 담보대출은 두 번째 [5][12]담보대출을 충족시키기 위해 사용된 나머지 자금으로 먼저 상환된다.이는 두 번째 대출자가 빌린 금액을 [4]충당하기에 충분한 자금을 받을 가능성이 낮기 때문에 더 높은 수준의 위험으로 해석됩니다.따라서 두 번째 주택담보대출은 관련된 [15]압류위험을 보상하기 위해 더 높은 이자율을 적용한다.

마감 비용

두 번째 저당권자는 계속적인 지불 외에 담보대출을 획득하기 위한 마감비용과 관련된 선불 수수료를 부과받는다.여기에는 대출자, 감정인, [9]중개인에 대한 수수료뿐만 아니라 신청 수수료와 최초 수수료도 포함됩니다.신청 수수료는 2차 모기지 신청을 처리하기 위해 잠재 대출자에게 부과된다.이 수수료는 대출자에 따라 다르며 일반적으로 환불되지 않습니다.최초 수수료는 대출자의 재량에 따라 부과되며 두 번째 [37]담보대출의 처리, 인수 및 자금조달 비용과 관련이 있다.포인트는 대출자의 수수료라고도 하며, [38]대출자가 청구하는 대출의 비율입니다.1포인트당 대출금액의 1%로 환산하면 대출금리를 [39]낮추기 위해 대출자는 이 수수료를 납부할 수 있다.포인트 지불은 선불금액을 증가시키지만 대출자는 낮은 이자율을 적용받아 대출기간 [40]동안 매월 상환액이 감소한다.두 번째 담보대출은 부동산 가치의 변동으로 인해 시간이 지남에 따라 달라질 가능성이 있는 부동산의 자본에 의존합니다.주택의 시장 가치를 평가하는 전문 감정가는 잠재적 [41]대출자에게 추가 비용을 초래한다.제2의 저당권 제공 및 알선 서비스와 관련된 중개수수료도 [42]대출자에 의해 발생한다.

제2차 모기지 추이

1963-2016년 미국에서 판매된 신규 주택의 평균 판매 가격

부동산 가격

부동산 가격 상승은 저금리 환경에서 흔히 볼 수 있으며, 대출 여력이 증가하며, 낮은 인수 기준과 신용에 대한 [43]더 큰 접근을 제공하는 모기지 상품 혁신도 있습니다.이러한 요소들은 부동산 수요와 집값 상승에 기여한다.이러한 환경의 영향은 계약금과 월별 주택담보대출 [44]상환액 측면에서 부동산 구입 비용의 증가이다.기존의 1차 주택담보대출은 주택 구입자가 부동산 가격의 80%까지 빌릴 수 있는 반면, 20%의 계약금을 [4]조건으로 한다.이 요건을 충족하기에 충분한 자금이 없는 주택 구매자는 1차 [45]대출 이자에 더해 1차 모기지 보험(PMI)을 지불해야 한다.이 비용은 계약금 규모, 신용 점수 및 [46]발행된 대출 유형에 따라 달라질 수 있습니다.이러한 이유로, 두 번째 주택담보대출은 계약금이 20% 미만인 주택 구매자가 PMI를 [6]구입하지 않고도 1차 주택담보대출을 받을 수 있도록 추가 금액을 빌릴 수 있도록 해주기 때문에 주택 환경을 높이 평가하는 데 특히 매력적이다.이러한 비전통적인 모기지 상품은 주택 자금 조달 비용을 줄이거나 주택 구매자가 더 비싼 [47]부동산을 구입할 수 있는 조건을 충족시킬 수 있습니다.대출자의 관점에서 보면, 부동산 가격의 상승은 신용위험이 증가하는 [35]부동산 가치에 의해 보상되기 때문에 담보대출을 창출할 동기를 창출한다.같은 이유로, 기존 주택 소유자들은 두 번째 주택담보대출을 개설함으로써 추가 자금의 원천으로 사용될 수 있는 더 큰 주택자산에 접근할 수 있다.종합적으로 부동산 시장의 가격이 계속 상승함에 따라 제2의 주택담보대출 및 기타 비전통적인 주택담보대출 상품에 대한 수요는 [25]증가하는 경향이 있다.

이자율

금리가 낮아지면 일정 수준의 부채를 유지할 수 있는 능력이 높아져 주택 소유자들이 제2의 [43]모기지 형태로 주택 지분을 회수하도록 장려한다.특히 금리가 낮으면 대출 이자가 줄어들고 총 [25]차입 비용이 감소한다.주택담보대출 시장의 맥락에서 이는 주택 소유자에 대한 월별 주택담보대출 지급액 감소와 잠재적 주택 구매자에 대한 [48]차입금 증가를 위한 추가 인센티브로 해석된다.이는 더 높은 수준의 부채를 받을 수 있는 신청자의 수에 더하여 부여된 대출금액에 영향을 미칩니다.금리 하락과 관련해, 이전에 부적격이었던 저소득 주택 구매자들은 소득 대비 부채 수준이 [49]높더라도 더 저렴한 주택 대출을 받을 수 있다.

제2차 저당 이력

호주.

1980년대 금융규제완화 이전에는 호주 모기지 시장은 소수의 은행과 대출기관이 [50]장악하고 있었다.이는 금융 시스템이 외국 은행과 역외 [51]거래에 폐쇄되었기 때문에 제한적인 경쟁 압력을 가했다.1960년대의 엄격한 규제 관행으로 인해 은행은 비은행권 금융 중개업자에 비해 경쟁적으로 불리하게 되어 시장 [50]점유율 하락으로 이어졌다.이것은 1980년대에 모기지 시장이 금융적으로 규제완화 될 때까지 지속되었고, 이로 인해 은행은 금융회사, 상업은행, 건축협회에 [52]대해 더 경쟁적으로 운영할 수 있었다.이에 따라 모기지 시장은 국제경쟁에 더욱 노출되어 금융기관에 [50]대한 신용등급이 높아졌다.이 기간 동안 모기지 브로커가 시장에 들어오면서 대출자와 대출자 사이의 금융 브로커의 사용이 증가했다.비은행 부문의 이 구성요소는 1990년대에 크게 성장하여 [47]전체 주택 대출의 10%에 기여하였다.높은 부동산 수요로 주택대출의 수익성이 높아지면서 기존 [53]은행과의 경쟁이 치열해졌다.기존 대부업체들은 첫해부터 허니문 대출을 할인된 금리로 제공하기 시작했지만 기준 변동금리를 낮추면 기존 [54]대출의 금리가 낮아지기 때문에 주저했다.반면 모기지 중개업자들은 증권화를 이용해 저렴한 자금을 조달하고 기존 대출자보다 1~1.5ppt 낮은 금리를 제시했다.모기지 브로커는 대출을 발행하여 유가증권에 판매함으로써 낮은 품질의 대출 위험을 [55]유지하지 않고 발행을 위한 수수료와 수수료를 획득하였다.이는 리스크에 관계없이 많은 양의 대출을 창출하는 강력한 재정적 인센티브를 창출하였고, 참여자에 대한 최소 진입 자격, 중개업자에 대한 보수에 대한 수수료 사용, 책임의 결여 및 소비자 [55]고객에게 제공되는 불충분한 조언에 반영되었다.저조한 모기지 발생 기준과 관행과 결합하여 비은행 부문은 전통적인 대출과 [56]모기지 이상의 다양한 금융 상품을 제공하기도 했다.상품에는 두 번째 담보대출, 부적합 대출, 역모기지, 주식모기지, 인터넷 및 폰뱅킹, 모바일 담보대출자, 재인출설비, 상쇄계좌, [47]담보대출과 연계된 체크카드가 포함됐다.금융 제공의 성장이 증가함에 따라, 은행들은 이러한 상품들을 활용하고 더 낮은 마진을 수용하도록 압력을 받았다.

미국

2007년 [34]글로벌 금융위기(GFC) 이전 2000년대 초반 제2의 모기지(주택담보대출)가 급증한 데는 은행과 대출기관의 부실인수기준이 중요한 역할을 했다.이것은 미국의 주택 거품 기간 동안 발생했던 경제적 인센티브와 기회의 영향을 많이 받았고, 이는 더 위험한 대출과 대출 [57]관행을 장려했다.모기지 브로커와 대부업체는 100% LTV로 저렴한 상품을 제공했습니다.이를 통해 잠재적 주택소유자는 계약금 없이 제한된 차입자 증빙서류를 사용하여 부동산을 구입할 수 있었다.게다가 패니매와 프레디맥은 LTV 비율이 부동산 가격의 90%를 초과하는 대출을 포함한 저소득 대출자들에게 비슷한 거래를 했다.대출 기준이 완화되면서 LTV 비율은 주택 구매자들이 주택담보대출에 [34]청약과 최초 수수료를 반영해 107%까지 확대됐다.

문서

제2의 저당권 취득은 주택 구입과 유사하며, 대출자는 신청에 대한 결정을 위해 다양한 정보와 서류를 필요로 한다.

  • 페이 스탭
  • 세금 신고서
  • 은행 명세서
  • 대출신청완료
  • 불량 대출 관행

두 번째 주택담보대출은 흔히 전통적인 주택구입에서는 전형적이지 않은 잠재적 문제를 야기한다.

  • 풍선 결제
  • 임의보험
  • 선불 위약금

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