Blog de Mario Alva Matteucci

Artculos vinculados con el Derecho Tributario.

LA BASE IMPONIBLE DEL

IMPUESTO PREDIAL: Algunos
criterios a tener en cuenta para el
2015
LA BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO PREDIAL: Algunos criterios a tener en cuenta
para el 2015
MARIO ALVA MATTEUCCI
1. INTRODUCCIN
Luego de culminado un proceso de elecciones municipales y regionales, las nuevas
autoridades electas o reelectas, segn sea el caso, iniciarn un perodo de mandato de
cuatro aos, comprendido entre el 2015 hasta el 2018.
En el caso de los alcaldes y regidores electos asumirn dicho mandato efectivo desde el 1
de enero del 2015, estando en pleno proceso de elaboracin de las cuponeras que sern
repartidas a los diversos contribuyentes del distrito o provincia, conteniendo la declaracin
del Impuesto Predial, adems de los recibos para proceder a su cancelacin y la
determinacin de los arbitrios municipales.
Lo que normalmente sucede es que la gestin saliente puede dejar encaminado este
proceso, para que la gestin entrante lo asuma y contine. Sin embargo, por temas de
renuncia de funcionarios y/o trabajadores, rencillas electorales, rivalidad poltica o diversas
razones, puede dejar inconcluso el proceso de elaboracin de las cartillas, no haber
coordinado el reparto con alguna agencia de mensajera y en el peor de los casos ni
siquiera haber iniciado este proceso, lo cual perjudica claramente a la nueva gestin y a
los contribuyentes de dicho distrito.
El presente informe pretende dar una revisin de la base imponible del Impuesto Predial,
analizando los componentes que se utilizan para poder realizar el clculo del Impuesto
Predial, estableciendo adems una evaluacin histrica de la normatividad que regula

dicho tema. Finalmente, adelantar que a fines del mes de octubre se deben estar
publicando en el Diario Oficial El Peruano, las Resoluciones Ministeriales que aprueban los
valores unitarios oficiales de edificacin y valores unitarios a costo directo para Lima
Metropolitana y la Provincia Constitucional del Callao, la Costa, Sierra y Selva, entre otras.

2. LA BASE IMPONIBLE
El concepto de base imponible no se aprecia en el texto normativo del Cdigo Tributario,
toda vez que no existe un artculo que la contenga, motivo por el cual revisaremos dicho
concepto en la doctrina, tanto nacional como extranjera.
Conforme lo seala el tratadista espaol CALVO ORTEGA La base imponible es la
cuantificacin individual de la capacidad econmica general y abstracta y la base
imponible la individualiza y la cuantifica para los contribuyentes en particular; ms
concretamente, la base imponible es la magnitud determinada de capacidad
econmica que se somete a gravamen. Estamos as en presencia de tres conceptos
unidos por la necesidad de producir una obligacin jurdica: la capacidad
econmica es un principio constitucional abstracto; el hecho imponible tiene una
naturaleza jurdica y traduce individualmente el citado principio; y la base imponible
cuantifica la capacidad econmica que necesariamente tiene que manifestar, que
expresar, el propio hecho imponible. El hecho imponible no se mide, porque es un
hecho jurdico. Lo que se mide es la capacidad econmica 1.
El profesor ATALIBA indica con respecto a este tema lo siguiente: la base imponible
puede abarcar enteramente las perspectivas mensurables del hecho objeto del
concepto en que la hiptesis de incidencia se constituye, o solamente alguna de
ellas. Puede tambin darles una configuracin jurdica diversa de la que en la
realidad, en el mundo fenomnico, ellas tienen. As un estado de hecho puede tener
diversos atributos rnensurables; la base imponible establecida por el legislador
puede considerar solamente uno, o algunos, y no necesariamente todos2.
En la doctrina nacional BRAVO CUCCI precisa con respecto a la base imponible lo
siguiente: Dentro de la estructura de la norma de incidencia tributaria, la base
imponible se constituye en un aspecto fundamental del consecuente normativo, en
tanto contiene las disposiciones relacionadas a la cuantificacin de la prestacin
objeto de la obligacin tributaria que el acaecimiento del hecho imponible renta de
actividades empresariales genere. Sin embargo, la base imponible no integra la

hiptesis de incidencia, pues no es descriptiva del hecho que el legislador pretende

gravar, ubicndose ms bien en el comando prescriptivo de la norma tributaria3.
El tratadista SOL ESTALELLA indica con respecto a la base imponible lo siguiente: Es
la magnitud dineraria que resulta de la medicin o valoracin del hecho imponible,
es la cuantificacin de su elemento objetivo, que mide la capacidad impositiva del
contribuyente, y que se manifiesta por la realizacin de cada hecho imponible.
Desde un punto de vista tcnico, es la magnitud sobre la que se aplica el tipo
impositivo, para calcular la cuota del impuesto devengado4.
En concordancia con lo antes mencionado consideramos que podemos definir la BASE
IMPONIBLE, como la magnitud dineraria o de otra naturaleza que resulta de la
medicin o valoracin del hecho imponible, es decir, es la cuantificacin del hecho
imponible, que servir para cuantificar la obligacin tributaria5.
Luego de haber observado algunas definiciones en la doctrina acerca del concepto del
trmino base imponible y sealar que no existe una definicin en el Cdigo Tributario,
ello si se presenta en cada uno de los tributos que se recaudan en la actualidad en nuestro
pas.
3. EJEMPLOS DE BASE IMPONIBLE EN LA LEGISLACIN TRIBUTARIA
3.1 EN EL CASO DEL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS
El texto del artculo 13 de la Ley del IGV regula la base imponible en el Impuesto General
a las Ventas, indicando lo siguiente:
La base imponible est constituida por:
a)
El
valor
de
venta,
en
las
ventas
de
bienes.
b) El total de la retribucin, en la prestacin o utilizacin de servicios.
c)
El
valor
de
construccin,
en
los
contratos
de
construccin.
d) El ingreso percibido, en la venta de inmuebles, con exclusin del correspondiente
al
valor
del
terreno.
e) El Valor en Aduana determinado con arreglo a la legislacin pertinente, ms los
derechos e impuestos que afecten la importacin con excepcin del Impuesto
General a las Ventas, en las importaciones.
3.2 EN EL CASO DEL IMPUESTO TEMPORAL A LOS ACTIVOS NETOS ITAN
El artculo 4 de la Ley N 28424, seala la base imponible del Impuesto Temporal a los
Activos Netos. All se menciona lo siguiente:

La base imponible del Impuesto est constituida por el valor de los activos netos
consignados en el balance general ajustado segn el Decreto Legislativo N 797,
cuando corresponda efectuar dicho ajuste, cerrado al 31 de diciembre del ejercicio
anterior al que corresponda el pago, deducidas las depreciaciones y amortizaciones
admitidas por la Ley del Impuesto a la Renta. Para el clculo de la base imponible
correspondiente al ejercicio 2006 ser de aplicacin lo sealado en el artculo 2 de
la Ley N 28394, en tanto permanezca vigente la suspensin dispuesta por dicha Ley.
Por el ejercicio 2005, el valor del activo neto obtenido en dicho balance ser
actualizado de acuerdo a la variacin del ndice de Precios al Por Mayor (IPM),
experimentada en el periodo comprendido entre el 31 de diciembre del ejercicio
anterior al que corresponda el pago y el 31 de marzo del ejercicio al que
corresponda al pago.
3.3 EN EL CASO DEL IMPUESTO A LAS TRANSACCIONES FINANCIERAS ITF
El artculo 12 de la Ley N 28194, indica la base imponible aplicable para el Impuesto a
las Transacciones Financieras ITF.
La base imponible est constituida por el valor de la operacin afecta conforme a lo
establecido en el artculo 9, sin deduccin alguna, debiendo adems considerarse
lo siguiente:
a. En el caso del inciso c) del artculo 9, la alcuota del Impuesto se aplicar sobre
el valor nominal del cheque de gerencia, certificado bancario, cheque de viajero u
otro instrumento financiero.
b. En el caso del inciso g) del artculo 9, la base imponible est constituida por los
pagos realizados en el ejercicio gravable sin utilizar dinero en efectivo o Medios de
Pago, en la parte que excedan del 15% del total de las obligaciones del
contribuyente.
Para el caso de operaciones en moneda extranjera, la conversin a moneda nacional
se efectuar al tipo de cambio promedio ponderado compra, publicado por la
Superintendencia de Banca y Seguros en la fecha de nacimiento de la obligacin
tributaria o, en su defecto, el ltimo publicado. Tratndose de monedas cuyo tipo de
cambio no es publicado por dicha institucin, se deber considerar el tipo de
cambio promedio ponderado compra fijado de acuerdo a lo que establezca el
Reglamento.
4. QU ES LO QUE GRAVA EL IMPUESTO PREDIAL?
Al efectuar una revisin de la legislacin que regula el Impuesto predial, observamos la
existencia de la Ley de Tributacin Municipal, la cual fue aprobada por el Decreto

Legislativo N 776, el cual fuera publicado en el Diario Oficial El Peruano el 31 de

diciembre de 193 y se encuentra vigente desde el 1 de enero de 1994. Existe un Texto
nico Ordenado TUO de dicha norma que fue aprobado mediante Decreto Supremo N
155-2004-EF.
En el artculo 8 de la Ley de Tributacin Municipal, se precisa que el Impuesto Predial
grava el valor de los predios urbanos y rsticos. Dicho artculo tambin determina que se
considera predios a los terrenos, incluyendo los terrenos ganados al mar, a los ros y a
otros espejos de agua, as como las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que
constituyan partes integrantes de dichos predios, que no pudieran ser separadas sin alterar
deteriorar o destruir la edificacin.
5. CMO SE DETERMINA LA BASE IMPONIBLE EN IMPUESTO PREDIAL?
Al efectuar una revisin del texto del artculo 11 de la Ley de Tributacin Municipal, cuyo
Texto nico Ordenado fue aprobada por el Decreto Supremo N 156-2004-EF, observamos
que all se consignan los elementos que se deben tomar en cuenta para la correcta
aplicacin de la base imponible del Impuesto Predial.
5.1 EL VALOR TOTAL DE LOS PREDIOS DEL CONTRIBUYENTE UBICADOS EN UNA
MISMA JURISDICCIN
El primer prrafo del artculo 11 de la Ley de Tributacin Municipal consigna que La
base imponible para la determinacin del impuesto est constituida por el valor total
de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdiccin distrital.
El primer punto que debemos abordar es el relacionado con la propiedad de los predios
que un contribuyente tiene dentro de una misma jurisdiccin. En este sentido, planteamos
un supuesto en el cual una persona es propietaria en un mismo distrito de:
(i) Dos terrenos.
(ii) Un departamento.
(ii) Tres cocheras.
(iv) Un porcentaje de participacin en propiedad de una casa junto con sus hermanos al
ser adquirida por una herencia.
(v) Un terreno que su extensin abarca el territorio de dos distritos.
Lo que debe realizar la persona que es propietaria de estos predios es considerar todos
para efectos de realizar el clculo del Impuesto Predial. En el caso del predio que se
encuentra en la jurisdiccin de dos distritos, deber ser incorporado dentro de la base

imponible solo la porcin que le corresponde a la parte que se encuentra en la jurisdiccin

donde tenga los otros predios.
Es pertinente aclarar que en caso el contribuyente tuviera ms de un predio dentro de una
misma jurisdiccin, el Impuesto Predial no se calcula de manera independiente por cada
predio, sino ms bien por la suma de todos6.
Distinto es el caso de los arbitrios municipales7 donde se aprecia que el clculo de los
mismos se puede realizar por cada uno de los predios de manera independiente.
5.2 CMO SE DETERMINA EL VALOR DE LOS PREDIOS?: LOS VALORES
ARANCELARIOS DE LOS TERRENOS Y LOS VALORES UNITARIOS DE
EDIFICACIN
El segundo prrafo del artculo 11 de la Ley de Tributacin Municipal indica que a efectos
de determinar el valor total de los predios, se aplicar los valores arancelarios de
terrenos y valores unitarios oficiales de edificacin vigentes al 31 de octubre del ao
anterior y las tablas de depreciacin por antigedad y estado de conservacin, que
formula el Consejo Nacional de Tasaciones CONATA8 y aprueba anualmente el
Ministro de Vivienda, Construccin y Saneamiento mediante Resolucin Ministerial.
Los valores arancelarios de los terrenos constituyen el valor asignado por cada calle,
jirn, avenida, pasaje o zona de una determinada jurisdiccin, normalmente su valor casi
siempre es inferior al valor comercial donde se encuentra ubicada la va.
La manera de poder identificar el valor del terreno es sencilla, toda vez que solo basta
multiplicar el rea del terreno por el valor arancelario, obtenindose de este modo el valor
del terreno.
En este sentido si en una determinada va el valor arancelario de la calle es de S/. 96 por
metro cuadrado y el rea del terreno es de 360 metros cuadrados, el valor del terreno sera
calculado as: arancel X metraje = valor del terreno. Si reemplazamos los datos
observamos que el resultado se calcula de la siguiente manera. S/. 96 X 360 metros
cuadrados se obtiene la suma de S/. 34,560 que constituye el valor del terreno, para
efectos impositivos del Impuesto Predial.
Los valores unitarios oficiales de edificacin9 se deben aprobar a ms tardar el 31 de
octubre del ao anterior al que se aplicar el Impuesto Predial. Para nuestra explicacin,
consideremos el ao 2015 como aquel en el cual debemos efectuar el clculo, por lo que
los valores que regirn en el ao 2015 debern aprobarse a ms tardar el 31 de octubre
del 2014.
Los valores indicados en el prrafo anterior contienen los siguientes elementos plenamente
identificables:

ESTRUCTURAS. Que incluye a:

(i)
(ii) Techos.

columnas.

ACABADOS. Que incluye a:

(i)
(ii)
(iii)
(iv) Baos.

Muros

Puertas

Pisos.
Ventanas.
Revestimientos.

INSTALACIONES ELECTRICAS10 Y SANITARIAS11.

Es pertinente indicar que en el caso de edificios a partir del quinto piso12 se debe
aumentar el valor por metro cuadrado en 5%.
Una pregunta tpica que puede surgir en este punto es Con qu criterios se
establecen los valores unitarios?
El ministerio utiliza una serie de herramientas tcnicas para sus clculos. Entre
ellas, por ejemplo, est el hecho de que hay ms metros cuadrados construidos que
el ao pasado. Otro aspecto es el de los materiales de construccin utilizados. Hay
varios criterios que se incluyen en la cifra oficial 13.
Los cuadros donde aparecen los valores se aprueban para la costa, la sierra y la selva del
pas14. En la parte final de cada cuadro se indica que el el valor unitario por m2 para
una edificacin determinada, se obtiene sumando los valores seleccionados de cada
una de las 7 columnas del cuadro de acuerdo a sus caractersticas predominantes.
Luego de obtener la suma de las columnas se multiplica dicho valor con el metraje del rea
construida.
Las tablas de depreciacin por antigedad y estado de conservacin consideran dos
puntos clave para poder valorizar la depreciacin de la parte construida de un predio. Nos
referimos a:
(i) Antigedad. Se consideran tramos que se inician en 5 aos y culminan en el tramo
ms extremo que es de ms de 50 aos. A mayor antigedad los porcentajes de
depreciacin son ms elevados, lo cual disminuye la base de clculo del Impuesto Predial,
en beneficio del contribuyente y en perjuicio de la Administracin Tributaria Municipal.
(ii) Material estructural predominante. Se consideran tres materiales, concreto, ladrillo y
adobe.

Aqu se puede criticar que en la actualidad existen otros materiales utilizados en la

actividad de construccin, como es el caso del acero, el aluminio, la madera, entre otros;
por lo que en cierto modo esta clasificacin ha quedado un tanto desfasada.
(iii) El estado de conservacin. En este rubro se consideran las siguientes calificaciones:
Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no
presentan deterioro alguno.
Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen
ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.
Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura
no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los
acabados e instalaciones tienen deterioro s visibles debido al uso normal.
Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura
acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los
acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.
Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que
hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales
recuperables15.
Precisamente es en este rubro donde se aprecian un mayor nmero de datos que no
coinciden con la realidad, toda vez que muchos contribuyentes declaran un estado de
conservacin que realmente no les corresponde, ello con la finalidad de poder utilizar un
porcentaje mayor de depreciacin en detrimento del pago correcto del Impuesto Predial16.
Solo a travs de una revisin por parte de la municipalidad respectiva al predio del
contribuyente en un proceso de fiscalizacin, es que se puede detectar diferencias entre la
informacin existente en el archivo de la declaracin jurada presentada por el contribuyente
y la informacin que se obtiene de la propia inspeccin realizada por el fisco.
Casi siempre se asocia de manera inmediata que el estado de conservacin de una
propiedad inmueble est relacionada directamente con la antigedad del predio, motivo por
el cual se indica que a mayor antigedad la conservacin del inmueble es mala o muy
mala.
La afirmacin indicada en el prrafo anterior no es del todo cierta, toda vez que puede
presentarse el caso en el cual una edificacin que tenga pocos aos de edificada pero se
encuentre en psimo estado de conservacin. Ello puede presentarse en las viviendas
construidas en un terreno que tiene afloramiento de agua y se le cubri con desmonte
para poder habilitarlo como terreno apto para vivienda. Con el transcurrir del tiempo el
agua nuevamente recuper el terreno perdido por aos y la edificacin construida sobre el

mismo se deterior rpidamente, cubrindose en su mayor parte con salitre y hongos,

deteriorando la edificacin hasta casi dejarla inhabitable. Lo antes indicado se presenta en
los terrenos cercanos a la zona de Los Pantanos de Villa en el distrito de Chorrillos en la
provincia de Lima.
Un segundo ejemplo se presenta cuando una edificacin que tiene ms de 200 aos se
encuentra en perfecto estado de conservacin, con lo cual puede tener como estado muy
bien, o bien. Este caso emblemtico es el de la Casa de Osambela que se encuentra
ubicado en el Jirn Conde de Superunda en el centro histrico de la ciudad de Lima, el
cual fue terminado de construir en los aos 1803 a 1805. All se observar que a mayor
antigedad no necesariamente se observar que si estado de conservacin est malo sino
que se encuentre bueno.
Considerando que los valores indicados anteriormente se publican a ms tardar hasta el
31 de octubre de cada ao, ello permite a las municipalidades poder llevar el proceso de
emisin de las cuponeras conteniendo los autovalos para ser entregados a los distintos
contribuyentes del Impuesto Predial hasta antes del vencimiento de la primera cuota de
dicho tributo, el cual vence hasta el ltimo da hbil del mes de febrero de cada ao.
Hace algunos aos atrs, las normas que aprobaban los valores unitarios oficiales de
edificacin se publicaban en el mismo ao en el cual se deban elaborar los clculos para
el pago del Impuesto Predial, con lo cual el plazo que la municipalidad respectiva tena
para realizar los clculos del autovalo, elaborar las cartillas y posterior envo a cada uno
de los contribuyentes se reduca al mnimo, encontrndose obligadas casi siempre en
aprobar una prrroga del pago de la primera cuota de dicho tributo hasta dos o tres meses
luego.
5.3 LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
Debemos precisar que las instalaciones que califican como fijas y permanentes son
aquellas que por su propia naturaleza forman parte integrante de los predios y que no
pueden ser separadas de stos sin que se altere, deteriore o destruya la edificacin.
Conforme lo determina el artculo II.D. 35 del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per se seala que las edificaciones con caractersticas especiales o usos
especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as
como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo con los elementos
que la conforman, agregando que las depreciaciones por antigedad y estado de
conservacin ser estimada por el perito.
En ese sentido, coincidimos con lo expresado por RUIZ DE CASTILLA PONCE DE LEON
y ROBLES MORENO quienes han escrito sobre el tema lo siguiente: () se debe
examinar cada caso concreto para determinar si califica como instalacin fija y
permanente. Este examen es de corte tcnico, de tal modo que debe estar a cargo de
especialistas tales como ingenieros civiles, etc.

Es posible que la Administracin Tributaria realice calificaciones discutibles, de tal

modo que se pueden generar impugnaciones por parte de los contribuyentes tales
como reclamaciones, etc.
En el rea de fiscalizacin de las Municipalidades se consideran como instalaciones
fijas y permanentes ciertos casos tales como: instalaciones de bombeo, cisternas
de agua y combustible, piscinas, puertas levadizas y cercos elctricos.
Un caso interesante ha sido el gaseoducto. Ya hemos dicho que se trata de una
tubera especial para el transporte de gas. El Tribunal Fiscal en la Resolucin No
452-5-2009 ha establecido que se trata de una instalacin que puede ser separable,
sin causar alteracin del terreno. Por tanto esta clase de instalacin se encuentra
inafecta al Impuesto Predial.
Otro caso tiene que ver con las torres de antena. Si una torre de antena califica o no
como instalacin fija y permanente es una conclusin que se debe encontrar
sustentada en cierto informe pericial elaborado a peticin del contribuyente o por
iniciativa de la Administracin Tributaria cuando realiza una fiscalizacin. Este
temperamento ha sido recogido por la Resolucin del Tribunal Fiscal No 173-2-2006
del 12-01-0617.
En este sentido habr que analizar caso por caso para determinar si un objeto
califica como instalacin fija y permanente. Dentro de este orden de ideas, la RTF N
173-2-2006 del 12 de enero de 2006 precisa que, en relacin con los cercos
perimtricos y antenas, se debe realizar un estudio pericial individualizado para
determinar si estos elementos cumplen con la definicin de la ley tributaria sobre
instalaciones fijas y permanentes18.
Dentro del anlisis normativo apreciamos que el tercer prrafo del artculo 11 de la Ley de
Tributacin Municipal indica que en el caso de Las instalaciones fijas y permanentes
sern valorizadas por el contribuyente de acuerdo a la metodologa aprobada en el
Reglamento Nacional de Tasaciones y de acuerdo a lo que establezca el reglamento,
y considerando una depreciacin de acuerdo a su antigedad y estado de
conservacin. Dicha valorizacin est sujeta a fiscalizacin posterior por parte de la
Municipalidad respectiva.
Ello da a entender que las instalaciones fijas y permanentes si deben ser valorizadas para
poder incorporarlas en el clculo del autovalo. Uno de los elementos que tambin debe
tomarse en cuenta para poder calificar a una instalacin fija y permanente es la
funcionalidad de la misma.
En este orden de ideas observamos que si existe un equipo de bombeo de agua en un
edificio residencial, el cual es utilizado para poder llevar el agua a los pisos superiores
desde la cisterna que se encuentra bajo el nivel del primer piso, ello califica como una

instalacin fija y permanente, habida cuenta que si no se contara con dicho equipo
simplemente no habra posibilidad de habilitar el servicio de agua en los pisos superiores.
Otro ejemplo de funcionalidad de las instalaciones fijas y permanentes podra ser el caso
de los pararrayos colocados en la parte superior de las edificaciones, en aquellas zonas
donde frecuentemente existen rayos y truenos. Se aprecia que si las edificaciones no
tuvieran dicho dispositivo, existe el riesgo que la descarga de energa que proviene del
rayo que colisiona con la tierra pueda causar alguna lesin o quizs la muerte de alguno
de los habitantes de dicho complejo habitacional.
En ese mismo sentido se encuentran los denominados pozos a tierra, en los cuales existe
una barra de cobre que se encuentra enterrada en la tierra y que en caso de una descarga
elctrica la energa busca dispersarse en la tierra, reduciendo de este modo el riesgo de
descarga en las personas.
Ntese que la norma otorga en primer lugar la posibilidad que sea el propio contribuyente
quien realice el proceso de valorizacin de las otras instalaciones fijas y permanentes,
debiendo tomar en cuenta lo sealado en el Reglamento Nacional de Tasaciones; estando
sujeta a la verificacin por parte de la respectiva municipalidad, la cual podr realizar un
proceso de fiscalizacin al predio con la finalidad de observar o confirmar la respectiva
valorizacin.
5.4 EL CASO DE LOS TERRENOS QUE NO ESTEN CONSIDERADOS EN LOS
PLANOS BSICOS ARANCELARIOS
El cuarto prrafo del artculo 11 de la Ley de Tributacin Municipal precisa que En el
caso de terrenos que no hayan sido considerados en los planos bsicos
arancelarios oficiales, el valor de los mismos ser estimado por la Municipalidad
Distrital respectiva o, en defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el
valor arancelario ms prximo a un terreno de iguales caractersticas.
Este tipo de situaciones normalmente se produce cuando existen terrenos que se
encuentran en las zonas externas de las ciudades o en zonas de expansin urbana, donde
generalmente son predios que tienen un uso agrcola, son zonas eriazas, zonas de
amortiguamiento (19) o reas naturales protegidas.
En estas situaciones, la prioridad de determinacin del valor lo tienen las municipalidades y
solo cuando stas no puedan realizar dicha valorizacin es que se traslada esta facultad al
propio contribuyente.
6. CULES SON LOS ANTECEDENTES NORMATIVOS DE LA REGULACIN DE LA
BASE IMPONIBLE EN EL IMPUESTO PREDIAL?

Como una manera de verificar cmo ha evolucionado la regulacin de la base imponible en

el Impuesto Predial, hemos considerado pertinente hacer una revisin de la legislacin
anterior a la Ley de Tributacin Municipal, permitiendo observar algunos cambios
normativos, adaptaciones, precisiones, entre otros.
6.1 LA LEGISLACIN RELACIONADA CON
EMPRESARIAL: EL DECRETO LEY N 19654

EL

IMPUESTO

PREDIAL

NO

El texto del artculo 22 del Decreto Ley N 1965420, norma que aprob el Impuesto
Predial No Empresarial, consider la regulacin de la base imponible de dicho tributo. All
se indic que:
La base imponible para la aplicacin del impuesto est constituida por el valor total
de los predios que se encuentran ubicados dentro de la jurisdiccin de un mismo
Concejo Provincial, el cual ser establecido sobre la declaracin de autoavalo que
formulen los contribuyentes.
Observamos que la regulacin normativa era muy sencilla y no contena informacin
adicional a cmo realizar la valorizacin de las otras instalaciones fijas y permanentes.
Solo se limitaba a indicar que se debe tomar en cuenta el valor total de los predios que se
encuentran ubicados en una determinada jurisdiccin.
6.2 LA LEGISLACIN RELACIONADA CON EL IMPUESTO AL VALOR DEL
PATRIMONIO PREDIAL: LA LEY N 23552
El texto del artculo 6 de la Ley N 2355221, norma que aprob el Impuesto al Valor de
Patrimonio Predial, consider la regulacin de la base imponible de dicho tributo. All se
indic que:
La base imponible para la determinacin del impuesto est constituida por el valor
total de los predios que se encuentren ubicados dentro de la jurisdiccin de la
misma Municipalidad Distrital, el que ser establecido en la declaracin de
autovalo que formulen los contribuyentes.
A efecto de determinar dicho autovalo se aplicarn los aranceles de terrenos, los
precios unitarios oficiales de construccin vigentes al 31 de Diciembre del ao
anterior, as como las tablas de depreciacin por antigedad y estado de
conservacin que formula el Consejo Nacional de Tasaciones y que son aprobados
por el Ministerio de Vivienda y Construccin y publicados conforme a ley.
Ntese que en esta regulacin existi un avance con relacin a la anterior aprobada por el
Decreto Ley N 19654. Si se observa, se ha aadido un prrafo en donde se incorpora el
valor de los aranceles de los terrenos al igual que los precios unitarios oficiales de
construccin que se encuentren vigentes al 31 de diciembre de cada ao22.

6.3 LA MODIFICATORIA REALIZADA POR EL DECRETO LEGISLATIVO N 499

Con fecha 19 de noviembre de 1988 se public en el Diario oficial El Peruano el Decreto
Legislativo N 499, a travs del cual se realizaron modificaciones a la Ley N 23552, dentro
de las cuales23 se incorpor un prrafo final al texto del artculo 6 de la Ley N 23552, el
cual sealaba con respecto a la base imponible lo siguiente:
Cuando los contribuyentes no hubieren cumplido con presentar la declaracin, la
Municipalidad podr determinar el valor de autoavalo correspondiente al ejercicio
en que se detecte el incumplimiento, de acuerdo a las normas sealadas en el
prrafo precedente y sealar el valor de autoavaluo para los ejercicios anteriores en
los que se hubiere omitido igualmente, la presentacin de la declaracin jurada, en
funcin a la variacin habida en la Unidad Impositiva Tributaria de dichos aos.
Si se observa con atencin, el prrafo que fue incorporado en el texto del artculo 6 de la
Ley N 23552, contena una regla que permita a la Municipalidad respectiva sea esta
distrital o provincial, la determinacin del valor del autovalo que no pudo ser determinado
por el contribuyente precisamente por incumplimiento de ste, al no cumplir con la
presentacin de la declaracin jurada. La norma es ms drstica an, ya que autoriza a las
municipalidades a que determinen la obligacin para los periodos anteriores, solo que en
este ltimo caso se deber verificar la actualizacin solo con la variacin habida en la UIT
de dichos aos.
Ello implicaba que cuando se detectaba la omisin, en ese ao se estableca la
determinacin de la obligacin por parte de la municipalidad como si se tratara de la
aplicacin de una base presunta y en los ejercicios anteriores (se entiende los no
prescritos24) solo se determinaba la deuda por el Impuesto Predial considerando la
variacin de la UIT.
6.4 LA BASE IMPONIBLE EN LA LEY DE TRIBUTACIN MUNICIPAL, APROBADA
POR EL DECRETO LEGISLATIVO N 776
La Ley de Tributacin Municipal se aprob con el Decreto Legislativo N 776, el cual se
public en el Diario Oficial El Peruano con fecha 31 de diciembre de 1993 y vigente a partir
del da 1 de enero de 1994.
El artculo pertinente que regula la base imponible es el artculo 11 el cual seala lo
siguiente:
La base imponible para la determinacin del impuesto est constituida por el valor
total de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdiccin distrital.
A efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicar los valores
arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificacin vigentes al 31 de

diciembre del ao anterior y las tablas de depreciacin por antigedad y estado de

conservacin, que formula el Consejo Nacional de Tasaciones y aprueba
anualmente el Ministro de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin
mediante Resolucin Ministerial.
En el caso de terrenos que no hayan sido considerados en los planos bsicos
arancelarios oficiales, el valor de los mismos ser estimado por la Municipalidad
Distrital respectiva o, en defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el
valor arancelario ms prximo a un terreno de iguales caractersticas.
Esta norma elimin la posibilidad que sea la propia municipalidad la que determine el
Impuesto Predial, con lo cual ya no existir la aplicacin de la base presunta, la cual se
aplicaba conforme lo indicaba la Ley N 23552.
Se observa que los valores, tanto los arancelarios de terrenos como los unitarios oficiales
de edificacin se mantienen al 31 de diciembre, para poder ser utilizados al ao siguiente.
La RTF N 16953-1-2011 precisa lo siguiente: Al verificarse que en las resoluciones de
determinacin, () consignan un monto como base imponible de Impuesto Predial
de los aos 2002 a 2006, la Administracin no precisa en base a qu documento se
ha establecido la base imponible del Impuesto Predial toda vez que se ha
consignado Base Imponible Fiscalizada e Impuesto Anual Declarado, omitiendo
especificar cmo ha sido determinada, pues no se hace mencin al procedimiento
que se utiliz para establecerla, por lo que corresponde declarar la nulidad de los
citados valores.
6.5 LEY DE TRIBUTACIN MUNICIPAL CON LA MODIFICATORIA REALIZADA POR EL
DECRETO LEGISLATIVO N 952
A raz de la modificacin realizada a la Ley de Tributacin Municipal por el Decreto
Legislativo N 952, el texto del artculo 11 que regula la base imponible ha quedado
redactado del siguiente modo:
La base imponible para la determinacin del impuesto est constituida por el valor
total de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdiccin distrital.
A efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicar los valores
arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificacin vigentes al 31 de
octubre del ao anterior y las tablas de depreciacin por antigedad y estado de
conservacin, que formula el Consejo Nacional de Tasaciones CONATA y aprueba
anualmente el Ministro de Vivienda, Construccin y Saneamiento mediante
Resolucin Ministerial.

Las instalaciones fijas y permanentes sern valorizadas por el contribuyente de

acuerdo a la metodologa aprobada en el Reglamento Nacional de Tasaciones y de
acuerdo a lo que establezca el reglamento, y considerando una depreciacin de
acuerdo a su antigedad y estado de conservacin. Dicha valorizacin est sujeta a
fiscalizacin posterior por parte de la Municipalidad respectiva.
En el caso de terrenos que no hayan sido considerados en los planos bsicos
arancelarios oficiales, el valor de los mismos ser estimado por la Municipalidad
Distrital respectiva o, en defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el
valor arancelario ms prximo a un terreno de iguales caractersticas.
En esta norma modificada se aprecian dos cambios, el primero de ellos est relacionado
con el hecho que los valores arancelarios y los de edificacin se debern publicar en el
diario oficial El Peruano a ms tardar el 31 de octubre de cada ao y ya no al 31 de
diciembre como anteriormente suceda, ello como mencionamos significa una ayuda a las
municipalidades en el proceso de elaboracin de las cartillas que contiene la
determinacin del Impuesto y que son repartidas a cada uno de los contribuyentes de la
jurisdiccin.
El segundo cambio que se observa es que se ha incluido las reglas de la valorizacin de
las otras instalaciones fijas y permanentes, lo cual otorga una mayor seguridad jurdica al
contribuyente.
7. LEGISLACIN COMPARADA: EL TRATAMIENTO DE LA BASE IMPONIBLE
RELACIONADO CON EL IMPUESTO A LA PROPIEDAD O IMPUESTO TERRITORIAL
EN LA LEGISLACIN CHILENA
Cabe indicar que al realizar un anlisis de la legislacin comparada, observamos que en
Chile el impuesto equivalente al Impuesto Predial peruano es el Impuesto a la Propiedad,
tambin denominado Impuesto Territorial o Contribuciones de bienes races.
Sin embargo, la recaudacin de dicho tributo es de competencia del Servicio de Impuestos
Internos SII 25 de Chile y luego los recursos recaudados son transferidos posteriormente
a las distintas municipalidades del pas.
El marco legal aplicable al Impuesto Territorial en Chile es el siguiente:
Ley 17.235 sobre de Impuesto territorial, publicada en el D.O. de 16 de diciembre de
1998 y actualizada al 23 de enero de 2006.
Decreto Ley N830 sobre Cdigo Tributario, publicado en el D.O. de 31 de diciembre de
1974 y actualizado hasta el 27 de septiembre de 2005.

 Resolucin Exenta SII N08 del 18 de Enero del 2006, Materia: Fija valores de terrenos,
construcciones, definiciones tcnicas y monto de avalo exento para el reavalo de los
bienes races de la segunda serie no agrcola.
Respecto al tributo en mencin el mismo se determina sobre el avalo de las propiedades.
Cabe precisar que su recaudacin es destinada en su totalidad a los gobiernos locales 26,
constituyendo una de sus principales fuentes de ingreso y financiamiento.
Segn ORREGO ACUA el modelo actual del Impuesto a la Propiedad:
Impuesto de carcter patrimonial.
Se aplica sobre el valor del suelo y de las edificaciones.
Se sostiene que los impuestos patrimoniales desincentivan la inversin
Mientras ms edificaciones hago, ms pago 27.
En lo que respecta a la Tasacin fiscal ORREGO ACUA precisa que:
No es una tasacin comercial, pero usa como referencia el valor de mercado.
No considera todas las variables que inciden en el valor de mercado.
Privilegia el valor relativo por sobre el valor absoluto.
Fuente de financiamiento municipal.
Retribucin del ciudadano por los servicios prestados por el municipio28.
_______________________________
1 CALVO ORTEGA, Rafael. Curso de Derecho financiero. I. Derecho tributario. Parte
General. Editorial Thomson Civitas. Octava edicin Madrid, 2004. Pgina 187.
2 ATALIBA, Gerardo. La hiptesis de incidencia tributaria. Instituto Peruano de Derecho
Tributario.
Lima,
1987.
Pgina
128.
3 BRAVO CUCCI, Jorge. La renta como materia imponible en el caso de actividades
empresariales y su relacin con la contabilidad. Esta informacin puede ser consultada en
la siguiente pgina web: http://www.ifaperu.org/uploads/articles/8_03_CT28_JABC.pdf
4 SOLE ESTALELLA, Jordi. El IGV inteligible. Editorial Marcial Pons. Madrid, 2005.
5 Esta informacin puede ser vista ingresando a la siguiente pgina web (consultada el da
07.10.2014
a
las
5.19
p.m.):
http://www.bicgalicia.es/MEMOFICHAS/web/comunes/editor/salida/Fich216_esp.htm
6 Inclusive esto puede traer problemas en el caso de la forma de realizar el clculo de la
renta ficta en el caso de la cesin de bienes inmuebles en el caso de las rentas de primera
categora, toda vez que se debe considerar un mnimo de renta equivalente al 6% del valor

del autovalo, el cual se calcula por el total de los predios pertenecientes a una misma
persona y no de manera individual, en caso se ceda el uso de solo un predio.
7 Que comprende el Arbitrio de Limpieza Pblica y Disposicin Final de los residuos
slidos; el arbitrio de mantenimiento de Parques y Jardines Pblicos; adems del arbitrio
de
serenazgo
y
seguridad
ciudadana.
8 Actualmente se encuentra desactivada y las labores han sido asumidas por el Ministerio
de
Vivienda.
9 Los que correspondieron al ao 2014 fueron aprobados por la Resolucin Ministerial N
278-2013-VIVIENDA, la cual fuera publicada en el Diario Oficial El Peruano el 30.10.2014.
Los que se aprueben a fines del mes de octubre de 2014 regirn para el ao 2015.
10 Incluyen tanto las instalaciones areas como las empotradas que cuentan con
recubrimiento.
11 Son las instalaciones de agua, baeras, lavabos, inodoros, duchas, desage, entre
otros.
12 En la actualidad se pueden observar construcciones de hasta veinte (20) pisos en
diversos distritos, lo cual era impensable hasta hace diez (10) aos.
13 DIARIO GESTION. Edicin del da 06 de noviembre de 2013. Qu es el Impuesto
Predial y porqu subir 4.3% el prximo ao?. Esta informacin se puede consultar
ingresando a la siguiente direccin web: http://gestion.pe/economia/que-impuesto-predialy-que-subira-43-proximo-ano-2080374
14 Obsrvese que esta clasificacin del pas en costa, sierra y selva resulta anacrnica y
ya fue superada por las ocho (8) regiones naturales del Per, la cual est diferenciando
pisos
altitudinales
de
nuestra
geografa.
15 Esta informacin se ha tomado del Reglamento Nacional de Tasaciones.
16 Corresponder a las distintas Municipalidades realizar labores de control y fiscalizacin
para poder detectar las maniobras elusivas de consignar un estado de conservacin
distinto
al
real.
17 RUIZ DE CASTILLA PONCE DE LEON, Francisco Javier y ROBLES MORENO,
Carmen del Pilar. Impuesto Predial: mbito de aplicacin. Esta informacin puede
consultarse en el siguiente enlace web: http://blog.pucp.edu.pe/item/119681/impuestopredial-ambito-de-aplicacion
18 RUIZ DE CASTILLA PONCE DE LEON, Francisco Javier. Impuesto Predial:
Estructura de la obligacin tributaria. Artculo publicado en Estudios sobre la propiedad
cuyo editor es PRIORI POSADA, Giovanni E. Fondo editorial de la PUCP. Lima, 2012.
Pgina
223.
19 Las Zonas de Amortiguamiento (ZA) son aquellas reas adyacentes a los lmites de las
reas Naturales Protegidas (ANP) que conforman espacios de transicin entre las zonas
protegidas y el entorno. Su establecimiento intenta minimizar las repercusiones de las
actividades humanas que se realizan en los territorios inmediatos a las ANP. Esta
informacin puede consultarse al ingresar a la siguiente direccin web:
http://www.infoecologia.com/biodiversidad/bio2007/amortiguamiento.htm
20 Publicada en el Diario Oficial El Peruano con fecha 14 de diciembre de 1972.
21 Publicada en el Diario Oficial El Peruano con fecha 30 de diciembre de 1982.
22 Tomando en cuenta que bajo los criterios de la Ley N 23552, los valores utilizados en
la determinacin del autovalo se publicaba al 31 de diciembre, ello limitaba el actuar de la
propia municipalidad en la recaudacin del Impuesto Predial, al contar con menor tiempo

para realizar la recaudacin del Impuesto Predial en su totalidad o de la primera cuota que
en
esa
fecha
venca
el
31
de
marzo.
23 Fue el artculo 16 del Decreto Legislativo N 499 el que incorpor el prrafo final del
artculo
6
de
la
Ley
N
23552.
24 Recordemos que la prescripcin no es de oficio sino a solicitud de parte, por lo que se
requiere una respuesta de parte de la municipalidad frente a una solicitud de parte del
contribuyente.
25
Es
el
equivalente
a
la
SUNAT
del
Per.
26 Es el equivalente a las municipalidades del Per, las cuales tambin estn dentro de la
categora
de
los
Gobiernos
Locales.
27 ORREGO ACUA, Carlos. El Impuesto a la Propiedad en Chile. Esta informacin
puede
consultarse
en
la
siguiente
pgina
web:
http://www.catastrolatino.org/documentos/Cartagena/PONENCIAS/Orrego_Chile.pdf
28 ORREGO ACUA, Carlos. Ob. Cit.