COMO RECIBIR DEL

CONSTRUCTOR
COMO ES LA USANZA

DE CONSTRUIR HOY?
LOS ALUMNOS DE LA CRISIS

z Los constructores aprehendieron la

lección!

z Antes construían para vender

HOY QUE HACEN?

z Desarrollan una etapa de preventa :

z Convocan capitales
z Constituyen un patrimonio autónomo mediante
Fiducia

z Buscan punto de equilibrio para iniciar

construcción del proyecto arquitectónico
QUE HACE LA FUDICIARIA
EN LA PRIMERA FASE ?

z Administra el Patrimonio autónomo

formado por los recursos económicos de
los constituyentes (Constructor y optantes de compra)

z El propietario de un lote puede aportarlo

QUE SUCEDE EN EL ENCARGO
FIDUCIARIO?

z SI NO SE LOGRA EL RECAUDO NECESARIO ,

SE REINTEGRA A LOS CONSTITUYENTES EL
CAPITAL CON LOS RENDIMIENTOS
PACTADOS.

z SI HAY ÉXITO EN EL RECAUDO DE

FONDOS DE LOS CONSTITUYENTES , SE
INICIA LA SEGUNDA FASE : ETAPA
CONSTRUCTIVA.
HACER UN ENCARGO
FIDUCIARIO

z Lo hace el optante de compra

CONSTITUCION DE PARTIMONIO
AUTONOMO
z ElConstructor y/o el dueño del terreno, o
promotor, constituyen el patrimonio
autónomo.

z El
dueño del lote lo escritura al
patrimonio autónomo
QUE HACE LA FIDUCIARIA Y/O CONSTRUCTOR
EN LA SEGUNDA FASE?

z Promete en venta la unidad privada a

favor del constituyente de patrimonio
optante de compra.
z Pacta Construir a nombre del Constructor
constituyente
z Pacta hacer traspaso derecho de dominio
z Pacta hacer entrega de la unidad privada
ETAPAS PROCESO
CONSTRUCTIVO

EN PROPIEDAD HORIZONTAL
PLANTEAMIENTO
„ Radicación de proyecto ante autoridades
urbanísticas para obtener la licencia de
construcción.

„ El proyecto es radicado de acuerdo a unas

especificaciones .
ESTAN REGLADAS LAS ESPECIFICACIONES
CONSTRUCTIVAS?

„ SI !
„ Por Estándares
Internacionales y
Nacionales
„ Normas Iso

„ Normas Incontec

„ Por Leyes Nacionales:

„ Ley 400 de 1997
sismo – resistencia
„ Por Decretos:
„ Ej. Dcto.:1358 de 2005
Especificaciones
construc. . para
discapacitados
„ Por acuerdos
municipales
„ Acuerdo 20 de 1995
FUENTE LEGAL
SOBRE LAS
ESPECIFICACIONES
¿QUE DISPONE LA CONSTITUCIÓN NACIONAL
COMO LEY DE LEYES EN MATERIA DE
VIVIENDA?

„ Que los Colombianos tengan derecho a una vivienda digna

„ Comprende tres aspectos de seguridad:

ƒ JURIDICA

ƒ FINANCIERA

ƒ TECNICA
DESDE LA OPTICA DE
LA

LEY 675 DEL 2001

Art. 5
„ 1.El nombre e identificación del
propietario.

„ 2. El nombre distintivo del edificio o

conjunto.
„ 3. La determinación del terreno o terrenos
sobre los cuales se levanta el edificio o
conjunto, por su nomenclatura, área y
linderos, indicando el título o títulos de
adquisición y los correspondientes folios
de matrícula inmobiliaria.
„ 4. La identificación de cada uno de los
bienes de dominio particular de acuerdo
con los planos aprobados por la Oficina
de Planeación Municipal o Distrital o por
la entidad o persona que haga sus veces.
„ 5. La determinación de los bienes
comunes, con indicación de los que
tengan el carácter de esenciales, y de
aquellos cuyo uso se asigne a
determinados sectores del edificio o
conjunto, cuando fuere el caso.
„ 6. Los coeficientes de copropiedad y los
módulos de contribución, según el caso.
„ 7. La destinación de los bienes de dominio
particular que conforman el edificio o
conjunto, la cual deberá ajustarse a las
normas urbanísticas vigentes.
„ 8. Las especificaciones de
construcción y condiciones de
seguridad y salubridad del edificio o
conjunto.
QUE DOCUMENTOS CONTIENEN
LAS ESPECIFICACIONES?

{ Los Planos
{ Memoria descriptiva
{ Proyecto de división.
{ La licencia de Construcción
QUE SON PLANOS?

{ Documentos que
mediante dibujo
técnico describe
las
especificaciones
constructivas
QUE DEBEN MOSTRAR LOS PLANOS
APROBADOS?

{ Según la ley 675 de 2001, Art.

6:
z La localización,
z Los linderos,
z La nomenclatura
z El área de cada una de las unidades
independientes que serán objeto de
propiedad exclusiva o particular
z El señalamiento general de las áreas y
bienes de uso común.
QUE ES LA MEMORIA
DESCRIPTIVA?

Una descripción cualitativa de los

elementos primordiales con que se
ha construido.

Opinamos que debe ser precisa, para

dar seguridad técnica!
QUE ES PROYECTO DE DIVISION?

Resumen escrito y cuantitativo de la

forma como se encuentra divida la
copropiedad :

z Los bienes comunes y sus áreas

z De los bienes privados y sus áreas
z Coincide con los planos
QUE ES LA LICENCIA DE
CONSTRUCCIÒN?

{ La licencia es un acto
administrativo
{ Es la autorización previa para
desarrollar edificaciones en uno o
varios predios, de conformidad con
lo previsto en el Plan de
Ordenamiento Territorial, los
instrumentos que lo desarrollen y
complementen y demás
normatividad que regule la materia
(dcto. 564/06)
ETAPA CONSTRUCTIVA
PROPIAMENTE DICHA :

z Verificación de ejecución
{ Supervisión
{ Ensayos
{ Pruebas
{ Rechazo de trabajos
{ Inconformidad INTERVENTORIA
{ Deficiencia
{ Errores
{ Corrección desviaciones
z Rectificación
z Reparación
z Reconstrucción
z Aceptación de obra
z Medición
z Recibo y pago
ETAPA DE SERVICIO

{ Administración del Edificio

z Mantenimiento - Presupuesto
{ Desgaste
{ Deterioro

{ Fallas
ENTREGA DE BIENES COMUNES
QUE DEBE ENTREGAR EL CONSTRUCTOR?

{ Un desarrollo constructivo materializado

{ Los documentos exigidos por la ley que

soportan su construcción.

{ Las especificaciones de la construcción y sus

accesorios

{ Manual de uso y mantenimiento

 DOCUMENTOS DE ENTREGA
{ SEGÚN LA LEY 675/01 art. 24
z Garantías
z De los ascensores,
z bombas
z y demás equipos, expedidas por sus proveedores,
z los planos correspondientes a
{ Las redes eléctricas

{ hidrosanitarias y en general, de los servicios

públicos domiciliarios.
z Gas natural, Televisión, telefonía, citofonía, etc.
EXIGENCIA LEGAL DE ENTREGA DE
ACUERDO A LO APROBADO

† Art. 24 Ley 675 del 2001

† “Parágrafo 2°. Los bienes comunes deberán

coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo
indicado en el reglamento de propiedad horizontal.”
A QUE BIENES SE REFIERE LA
ENTREGA?

„ BIENES COMUNES ESENCIALES PARA EL USO Y

GOCE DE LAS UNIDADES PRIVADAS

„ BIENES COMUNES GENERALES

ENTREGA DE BIENES COMUNES ESENCIALES
PARA GOCE Y USO DE LOS BIENES PRIVADOS :
„ Se efectúa simultáneamente al recibir
Unidades privadas

„ Es una presunción Legal ( admite prueba

en contrario)

„ Tales como: los elementos estructurales, accesos,

escaleras y espesores

„ Según Actas correspondientes.

BIENES COMUNES GENERALES

† Se debe efectuar al momento de encontrarse

enajenadas unidades privadas que representen
el 51% de Coeficientes en que se compone el
edificio y/o etapa.
COMO SE ESTA HACIENDO LA
ENTREGA?
† DE BIENES PRIVADOS

† UNA CITA CON EL COMPRADOR

† UN ENCARGADO SE TRASLADA AL LUGAR
† LLEVA UN ACTA PREDISEÑADA
† EL QUE RECIBE FIRMA EL ACTA
† SE LE ENTREGAN LLAVES
† RECIBE A OJO
† DE BIENES COMUNES GENERALES
„ SE CITA PARA ELLO
„ A LA ASAMBLEA PARA RECIBIR

„ O A LA COMISION DELEGADA PARA RECIBIR

„ O AL ADMINISTRADOR NOMBRADO POR LOS

COPROPIETARIOS

„ O SI HAY NEGATIVA DE RECIBIR SE HACE ENTREGA

AL ADMINISTRADOR PROVISIONAL
NECESIDAD DE UN BUEN RECIBO DE
BIENES COMUNES
† Es un derecho del adquirente
† Es el punto de partida de la excelencia administrativa
† Contribuye a la valorización del inmueble
† Ayuda al despegue y posicionamiento de Centros Comerciales.
† El administrador debe obtener la información de lo que administra
† El administrador debe asumir el conocimiento de:
† La información jurídica,
† Contable-financieras
† Especificaciones constructivas,
† Ello garantiza el optimo presupuesto para mantenerlas y los
procedimientos para hacerlo.
SURGIMIENTO DE CONFLICTO
„ POR FALTA DE PROTOCOLO Y AGENDA DE
ENTREGA

„ POR FALTA DE CONOCIMIENTO DE LAS

ESPECIFICACIONES TECNICAS EN AMBAS PARTES

„ POR DESCONOCER LOS MANUALES DE USO Y

MANTENIMIENTO

„ POR APARICION DE IMPERFECTOS

„ POR DESENCANTO ENTRE LO OFRECIDO Y LO

ENTREGADO

„ POR INCONFORMIDAD CON LOS ACABADOS

CRECEN QUEJAS POR VIVIENDAS
DEFECTUOSAS
† Fuente de Información: EL
TIEMPO, Sección Bogotá,
Pág. 1-8, Martes 1 Agosto de
2006 1200

1000
† SUBSECRETARIA DE 800

CONTROL DE VIVIENDA 600

– DAMA DISTRITAL 400

200
† Año 2004 =587 0
AÑO 2004 AÑO 2005 AÑO 2006

† Año 2005 = 1006

† En lo corrido del año 2006
= 872
 PRINCIPALES QUEJAS
• ASENTAMIENTOS
AGRIETAMIENTOS
PARQUEOS FUERA DE
NORMA
LARGO 4.50 MTS
ANCHO 2.2O MTS
INUNDACIONES EN PARQUEADEROS
VENTA ESPACIO
PUBLICO
 ESP. PUBLICO E
INCLINACIONES
CERRAMIENTOS
 RECLAMACION
• Directa
• Métodos Alternos de Solución de
Conflictos:
• Conciliación
• Arbitramento
FACTOR DE ÉXITO EN LA RECLAMACION

{ CONTAR CON LA
PRUEBA TECNICA EN
CADA UNO DE:

z LOS PRODUCTOS

z LA FALENCIA EN
LOS
PROCEDIMIENTOS
DE CONSTRUCCION
DONDE SURGE EL
INCONVENIENTE.

z PROPUESTAS Y
COTIZACIONES DE LA
SOLUCION
ACCIONES:……

{ Vía administrativa
z Subsecretaria de Control y Vivienda –
Dama
z Superintendencia de Industria y
Comercio

{ Vía judicial:
z Acción Ordinaria declarativa
z Acción popular
z Acción de Grupo
CONTAR CON LA ASESORIA Y ASISTENCIA
IDÓNEA

EN LOS DISTINTOS ASPECTOS :

z EL INCONVENIENTE

z LA FALLA

z LA OMISION

z EL PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO
EQUIVOCADO
ASPECTOS JURIDICOS

{ TRADICION ANTERIOR- CESIONES

{ CONTRATACIONES - FIDUCIA
{ SANEAMIENTO DE CREDITOS, HIPOTECAS,
GRAVÁMENES
{ REGLAMENTOS P. H. – INTERNOS - CONVIVENCIA
{ COTEJO DEL PROYECTO FRENTE A LA NORMA:
z Urbanística
z Constructiva
z Servicios públicos
z Ambiental
z Seguros
z Leyes sanitarias
z Vigilancia
z Aspectos Tributarios
z Otros.
 ASPECTOS FINANCIEROS – CONTABLES

„ Presupuesto provisional
„ Estados financieros de la administración provisional
„ Inicio libros de contabilidad por el administrador
provisional
„ Pagos de acometidas Servicios públicos
„ Comprobantes contables inherentes a la persona
jurídica naciente
„ Pagos obligaciones tributarias ( retenciones- IVA)
„ Estado de cartera morosa provisional – incluido el
constructor
„ Pago de obligaciones laborales
„ Otros
ASPECTOS TECNICOS

„ DE LOS PRODUCTOS

„ DE LAS ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS

„ DE LOS PROCEDIMIENTOS CONSTRUCTIVOS

„ DEL MANUAL DE USO Y PROCEDIMIENTOS DE

MANTENIMIENTO
RESPONSABILIDAD CIVIL

EN LA CONSTRUCCION Y LA ENTREGA
ACTORES RESPONSABLES

„ EL Constructor
„ Fallas estabilidad
„ Materiales usados
„ Procedimientos utilizados
RESPONSABILIDAD DEL INGENIERO
CALCULISTA

„ Cuando las fallas son el resultado de

eventuales errores u omisiones en el
proyecto estructural
RESPONSABILIDAD DEL
GEOTECNISTA

„ El ingeniero Calculista de estructuras

„ Errores u omisiones proyecto
estructural
RESPONSABILIDAD DEL
INTERVENTOR
„ Ya que ha sido contratado por su idoneidad profesional:

„ Debió detectar las anomalías y subsanarlas oportunamente.

„ Su control parte desde la recepción del proyecto

„ Debió verificar la coordinación constructiva para evitar en la

obra problemas que debieran de haber quedado resueltos
desde la etapa de diseño.
Responsabilidad de La Fiduciaria

„ Como Administradora del patrimonio autónomo

„ Por las Obligaciones contratadas
Responsabilidad de los administradores

„ Provisional

„ Los órganos de administración.

„ Por lo general incurren en errores de
ƒ Uso
ƒ Mantenimiento
„ La Culpa
„ Leve
„ Levísima
„ grave
Responsabilidad del asegurador
PROTOCOLO DEL RECIBO

z La Solicitud previa información y entrega de

esta
z El digerirla , el Obtener Asesoría
z El establecimiento de agenda y métodos para
abordar el recibo
z Formatos para entrega, mediciones y cotejo
z Certificación de habitabilidad de la Alcaldía
PROTOCOLO DE ENTREGA DE
ADMINISTRADOR A ADMINISTRADOR

z Lo que comienza bien sigue bien

z Es importante tener en cuenta la profesionalización y experiencia
comprobada progresiva.
z La organización inicial que se imparta a la información es clave
para el buen ejercicio posterior de la copropiedad
 ENTREGA DE LA
COPROPIEDAD DE UN
ADMINISTRADOR A OTRO

Decisión del órgano competente para el

cambio de administración.
Acta que contenga el nombramiento de la
nueva administración
Registro ante la autoridad competente.
ENTREGA FORMAL
z ENTREGA Y RECIBO DE INVENTARIO DE
INSTALACIONES
z ENTREGA Y RECIBO DE EQUIPOS DE LA
COPROPIEDAD
z ENTREGA Y RECIBO DE DOTACIONES
ENTREGA DOCUMENTACION
CONTABLE
z Ultimo estado financiero con todos sus
soportes.
z Contabilidad debidamente empastada e
identificada por años.
z Entrega papelería preimpresa
debidamente registrada la numeración
z Entrega libretas de ahorro y chequeras
con identificación de los cupones
entregados en blanco.
ENTREGA DOCUMENTACION
GENERAL
z Libros de actas de Asamblea y Consejo
z Carpetas correspondencia recibida y
enviada.
z Registro copropietarios y residentes
z Contratos y garantías
z Reglamento de Copropiedad
z Pólizas
ENTREGA DE PLANOS

z Inventario general de todos lo planos de la

copropiedad.
z Documentos informativos