Guia Mantenimiento Comunidades

GUÍA BÁSICA

CÓMO DEBE ACTUAR UNA COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS PARA MANTENER Y CONSERVAR SU

EDIFICIO.
VERSION NOVIEMBRE 2017
1

La elaboración de la presente Guía ha sido impulsada por la Dirección de Vivienda, del
Departamento de Empleo y Políticas Sociales, en el marco del Programa ERAIKAL del Gobierno
Vasco.

Equipo de redacción:
Sagrario Iturrate Eguiluz
Abogada.
Ignacio de la Puerta Rueda
Arquitecto.
Gerardo Ruiz Palomeque
Arquitecto.
Itziar de la Puerta Vallejo
Arquitecta.
Naiara Torre Dudagoitia
Arquitecto.
Iñaki Pérez
Arquitecto Técnico, Presidente del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de
Bizkaia.

Supervisión del Trabajo por el Servicio de Normativa y Control de Calidad de la Dirección de
Vivienda, del Departamento de Empleo y Políticas Sociales del Gobierno Vasco:

Agustín de Lorenzo Urien e Igor Díaz de Guereñu de los Ríos

2

SUMARIO
1. INTRODUCCIÓN .................................................................................................................................... 5
1) OBJETIVO DE LA GUÍA: mantenimiento y conservación de los edificios ......................................... 5
2) ÁMBITO DE APLICACIÓN ................................................................................................................. 6
3) JUSTIFICACION DE LA CONVENIENCIA DE una GUIA ....................................................................... 6
4) CUESTIONES BASICAS ...................................................................................................................... 6
a) CUALES SON LOS REQUISITOS BÁSICOS QUE DEBEN CUMPLIR LOS EDIFICIOS .......................... 6
b) Uso satisfactorio del edificio: EL MANTENIMIENTO ................................................................... 8
c) QUÉ ES EL LIBRO DEL EDIFICIO .................................................................................................... 9
d) QUÉ ES EL PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO .......................................................................... 10
2. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: derechos y obligaciones. ............................................................... 13
1) CONCEPTOS PREVIOS: ................................................................................................................... 13
2) DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS/AS PROPIETARIOS/AS ......................................................... 18
3. INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO ................................................................................................... 26
1) ¿QUÉ ES LA INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO? ......................................................................... 26
2) ¿QUIÉN DEBE CONTRATAR UNA ITE? ............................................................................................ 26
3) ¿QUIÉN DEBE REALIZAR LA ITE? .................................................................................................... 26
4) ¿EN QUÉ CONSISTE LA ITE? ........................................................................................................... 27
5) INFORME DE ITE ............................................................................................................................ 27
6) PLAZOS DE CUMPLIMIENTO .......................................................................................................... 27
7) OBLIGACIONES TRAS REALIZAR LA ITE .......................................................................................... 28
8) ¿QUÉ SUCEDE SI LOS PROPIETARIOS INCUMPLEN SU OBLIGACIÓN? ........................................... 28
9) MARCO NORMATIVO de la ITE ...................................................................................................... 28
4. GUÍA‐ MANUAL DE MANTENIMIENTO .............................................................................................. 30
1) NOCIONES GENERALES: conceptos relevantes ............................................................................. 30
a) ENVOLVENTE DEL EDIFICIO ....................................................................................................... 30
b) INTERIOR DEL EDIFICIO ............................................................................................................. 32
c) INSTALACIONES ......................................................................................................................... 33
3

5. LA REALIZACIÓN DE OBRAS DE REFORMA, REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN ..................................... 36
1) ¿CÓMO DEBE ACOMETER UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS UNA OBRA? ............................. 37
a) INICIO DEL PROCESO ................................................................................................................. 37
b) REDACCION DEL PROYECTO ...................................................................................................... 38
c) LICENCIA DE OBRAS .................................................................................................................. 39
d) DIRECCIÓN DE LAS OBRAS ........................................................................................................ 39
e) CONTRATACIÓN DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA .................................................................. 40
f) EJECUCIÓN DE LAS OBRAS ........................................................................................................ 42
2) RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS DE LOS AGENTES .................................................................. 42
3) AYUDAS A LA REHABILITACIÓN ..................................................................................................... 43
6. MARCO NORMATIVO ......................................................................................................................... 44
ANEJO 1: FICHAS DE USO Y MANTENIMIENTO ........................................................................................... 46
7. ANEJO 2: NORMATIVA ........................................................................................................................ 51

4

1. INTRODUCCIÓN
1) OBJETIVO DE LA GUÍA: MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DE LOS EDIFICIOS
El acceso a una vivienda propia es una de las mayores inversiones realizadas por muchas
personas. Para poder conseguirla se deben hacer grandes esfuerzos económicos,
especialmente cuando se quiere disfrutar en régimen de propiedad.
Las políticas públicas llevadas a cabo desde los años 60 han permitido que se cree una cultura
de “propiedad inmobiliaria” que contrasta con los sistemas de otros países europeos donde
mayoritariamente se da el régimen de alquiler o arrendamiento.
En la Comunidad Autónoma del País Vasco (CAPV), el 87.71% de los edificios están destinados
a albergar viviendas (o viviendas y locales). Teniendo en cuenta que el 85,90% de las viviendas
principales se poseen en régimen de propiedad (tan sólo el 8,24%1 se hallan en régimen de
arrendamiento) y el carácter mayoritariamente urbano de la ubicación de los edificios, se
descubre una mayoría de viviendas en régimen de Propiedad Horizontal; es decir, privadas
pero con elementos comunes y suelo en copropiedad con el resto de la vecindad.
Esta particularidad, unida a la significativa antigüedad del parque edificado residencial (con un
63,50% anterior al año 1980) , sus características y toda la normativa que afecta a los edificios
llevan a desarrollar elementos de apoyo como esta guía para que las Comunidades de

1
Elaboración Propia a partir de datos del EUSTAT “Viviendas familiares principales de la C.A. de Euskadi
según régimen de tenencia. 2001”
5

Propietarios puedan conocer sus obligaciones y responsabilidades y cómo actuar en cuanto al
cuidado del edificio se refiere.
Es por eso que, como ya existen aplicaciones y regulaciones específicas sobre el Libro del
Edificio y los Informes de Inspección Técnica de los Edificios, este documento sólo pretende
explicar de manera sencilla a las comunidades las principales obligaciones y responsabilidades
con sus inmuebles.
2) ÁMBITO DE APLICACIÓN
Las pautas e información de este documento hacen referencia exclusivamente a los edificios

destinados predominantemente al uso residencial, constituidos por viviendas y locales
organizados en régimen de Propiedad Horizontal.
3) JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA DE UNA GUÍA
Se redacta la presente Guía que, sin pretender sustituir al Libro del Edificio o a los Informes de
Inspección Técnica, intenta poner un poco de luz y orden en la complejidad normativa que
afecta a las comunidades de vecinos. Con la intención expresa de llegar de la manera más
directa a la población no profesional, se trata de evitar la utilización de un lenguaje
excesivamente técnico tratando de utilizar términos coloquiales o populares que permitan
identificar lo que los técnicos nos exponen.
Teniendo en cuenta que, como se ha visto anteriormente, la mayoría de la población de la
CAPV reside en edificios en régimen de Propiedad Horizontal, esta guía puede ayudarles a
solucionar problemas derivados de:
1) El desconocimiento y falta de mentalización de la población en general y de las
Comunidades de Propietarios, en particular, de la normativa vigente en cada momento
y, en consecuencia, de los derechos, las obligaciones y las responsabilidades derivadas
de su condición de propietarios y/o usuarios de los edificios.
2) La desorientación y la conflictividad que existe en muchas Comunidades de
Propietarios debidos, en gran parte, al desconocimiento mencionado y la falta de
pautas sencillas sobre cómo se debe actuar.
4) CUESTIONES BASICAS
Visto lo ya expuesto, se plantean antes de profundizar más las siguientes cuestiones básicas:
A) CUALES SON LOS REQUISITOS BÁSICOS QUE DEBEN CUMPLIR LOS EDIFICIOS
Para garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del
medio ambiente, la ley2 dice que los edificios y sus instalaciones tienen que diseñarse,
construirse, cuidarse y usarse de manera que se cumplan unos requisitos básicos:

2
Art. 3 LOE.
6

‐ RELATIVOS A LA FUNCIONALIDAD:
Utilización
La disposición y dimensiones de los espacios y la dotación de instalaciones deben permitir un
adecuado funcionamiento del edificio.
Accesibilidad
El acceso y la circulación en el edificio debe ser posible para personas con movilidad y
comunicación reducidas (según la normativa específica)
Telecomunicación
Se dispondrán servicios de telecomunicaciones, audiovisuales y de información (según la
normativa específica)
Servicio postales
Se dotará al edificio de instalaciones para la entrega de servicios postales (según normativa
específica).
‐ RELATIVOS A LA SEGURIDAD
Estructuras
Se evitarán daños y defectos en los elementos estructurales que comprometan la resistencia
mecánica y la estabilidad del edificio.
Incendios
Debe asegurarse la evacuación, sin riesgo, de los ocupantes, la contención del fuego dentro del
edificio y colindantes y la acción de los equipos de extinción y rescate.
Uso
Se deben evitar situaciones que provoquen riesgos de accidentes a las personas.
‐ RELATIVOS A LA HABITABILIDAD
Salubridad, estanqueidad y protección del medio ambiente
El ambiente interior reunirá aceptables condiciones de salubridad y estanqueidad. El edificio y
sus residuos no dañarán el medio ambiente.
Ruido
Los ocupantes podrán realizar sus actividades sin agresiones acústicas.
7

Control energético
Debe favorecerse el ahorro de la energía y el aislamiento térmico.
B) USO SATISFACTORIO DEL EDIFICIO: EL MANTENIMIENTO
Los propietarios tienen la obligación de conservar en buen estado la edificación mediante un
adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de
la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente3.
Y, asimismo, son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada
de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y
mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada4 .
En consecuencia, debe asegurarse el buen estado de los aspectos funcionales y constructivos
para garantizar el correcto funcionamiento del inmueble en cada momento.
Hay dos tipos principales de mantenimiento que deben ser considerados por los responsables
y usuarios de los edificios a la hora de garantizar el buen estado y funcionamiento de las
instalaciones y equipos, pero que también es extensible a los elementos físicos que
constituyen los edificios: preventivo y correctivo.
En este sentido, la conservación de los edificios en las condiciones necesarias para que
satisfagan permanentemente los requisitos que les son exigibles requiere el mantenimiento
preventivo del edificio y sus instalaciones, mediante un uso cuidadoso de los mismos y
realizando las inspecciones periódicas programadas, siguiendo las previsiones del Libro del
Edificio. Esta es la mejor forma de retrasar o evitar intervenciones más importantes y costosas.

3
Art. 16.1 LOE
4
Art. 16.2 LOE
8

Por su parte, el mantenimiento correctivo implica solucionar desperfectos concretos u otro
tipo de deficiencias para asegurar que los elementos afectados vuelvan a estar en buen
estado.
ACTUACIONES ¿QUIÉN? ¿CUÁNDO?

COMUNIDAD (+ PERSONAL DE SEGÚN EL LIBRO DEL EDIFICIO
MANTENIMIENTO PREVENTIVO
MANTENIMIENTO) PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO
COMUNIDAD POR DAÑOS
MANTENIMIENTO CORRECTIVO
TECNICO DE CABECERA POR INSPECCIÓN (ITE)
COMUNIDAD EDIFICIO +50 AÑOS Y C/ 10 AÑOS
INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO
TECNICO DE CABECERA EN SOLICITUD DE AYUDAS
ADECUACIÓN A NORMATIVA TECNICO DE CABECERA POR ADECUACIÓN A NORMATIVA

C) QUÉ ES EL LIBRO DEL EDIFICIO
El hecho de que la compra de una vivienda sea la inversión más importante que realizamos a lo
largo de la vida debería ser motivo suficiente para entender cuál es la razón de que debamos
cuidarla, teniendo en cuenta siempre lo que dictan las normas y las consecuencias que se
deben asumir en caso de incumplirlas.
Esto debería ser motivo suficiente para hacernos ver la importancia que debemos dar al
cuidado – mantenimiento y conservación‐ y a la mejora de nuestras casas y, evidentemente,
de los edificios en los que están ubicadas.
El mero transcurso del tiempo y el uso y disfrute de nuestras viviendas y sus instalaciones
conlleva un natural desgaste y deterioro de los edificios, por tanto, resulta necesario revisarlos
periódicamente para prevenir, mantener, reparar, actualizar y/o mejorar lo que sea preciso
para mantenerlos en perfectas condiciones y poder disfrutar de ellos con confortabilidad y
seguridad, y, así, mantener o mejorar el valor de nuestra inversión.
No obstante, la característica primordial de nuestros edificios es que disfrutemos de nuestras
viviendas, pero tienen una serie de elementos comunes que, al no tener una persona
responsable en cuestiones de conservación de los mismos, hace que se conviertan en
elementos abandonados, generadores de conflictos y problemas entre todos los/as vecinos/as.
Por esta razón, en la ley5, se señala que al finalizar la obra, el promotor debe entregar a los
adquirentes de la vivienda, la documentación correspondiente al Proyecto elaborado y sus
modificaciones, junto con la documentación relativa a las instrucciones de uso y
mantenimiento del edificio y sus instalaciones, configurando el “Libro del Edificio”, para que la
Comunidad de Propietarios tenga un documento con el que orientar un plan de
mantenimiento preventivo.
La documentación de la obra ejecutada constituye el Libro del Edificio y debe constar de:

5
Art. 7 Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación
9

 El proyecto: Los documentos que definen y determinan las exigencias técnicas de las
obras (memorias, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) y las modificaciones
que hayan sido aprobadas.
 El acta de recepción de la obra, firmada por el promotor y el constructor, incluyendo
las garantías que se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
 La relación de los agentes participantes durante el proceso de edificación.
 Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones. Estas
instrucciones son fundamentales para las Comunidades de Propietarios, ya que son las
responsables de su ejecución, y constituirán una herramienta básica para el
mantenimiento en buen estado del edificio.
El Decreto 250/20036, desarrolla esa disposición, siendo de aplicación a las edificaciones de
nueva planta y a las rehabilitaciones de carácter integral.
Como consecuencia de esta disposición, los edificios de nueva planta y los que hayan sido
objeto de una rehabilitación integral a partir de la entrada en vigor de ese decreto deberían
disponer del Libro del edificio donde se desarrolla el plan de mantenimiento preventivo y
correctivo. Para los restantes edificios, la elaboración de la Inspección Técnica del Edificio,
supone un plan de revisión de los defectos del edificio.
Con el fin de poder dar cumplimiento a las exigencias y obligaciones que la legislación y la
normativa vigente deriva a las Comunidades de Propietarios, lo más razonable y coherente es
que cada Comunidad de Propietarios disponga del Plan de Uso y Mantenimiento del Edificio y
un Técnico de Cabecera que pueda colaborar, orientar y asesorar a la Comunidad de
Propietarios.
D) QUÉ ES EL PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO
En la Ley de Ordenación de la Edificación se establecen los requisitos básicos de la edificación.
Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección
del medio ambiente se detallan esos requisitos entre los cuales se encuentra la obligación, por
parte de los/as propietarios/as, de conservar en buen estado la edificación mediante un
adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de
la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
Para cumplir con esta exigencia se establece que, una vez finalizada la obra, el proyecto debe
facilitarse al promotor, por medio del director de obra, para formalizar los correspondientes
trámites administrativos, adjuntando la documentación relativa a las instrucciones de uso y
mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de
aplicación, entre otros elementos.

6
Decreto 250/2003 de 22 de Abril de 2004
10

Esta documentación es obligatoria en todos los proyectos y obras de nueva planta, integrando
el denominado “Libro del Edificio”, analizado en el apartado anterior, pero también en las
obras de Rehabilitación Integral de los edificios existentes.
El Plan de Uso y Mantenimiento es el documento del que deberían disponer los/as
propietarios/as para planificar las intervenciones en su propio edificio, evitando las
improvisaciones y actuaciones de mantenimiento correctivo, habitualmente más costosas que
las de mantenimiento preventivo.
En otro decreto7, se señala que en la realización de la Inspección Técnica del Edificio pueden
no detectarse lesiones, o éstas por su levedad no suponer riesgo aparente, ya que con un
mantenimiento apropiado se pueden subsanar o detener su avance. En este caso, se entiende
como mantenimiento el conjunto de operaciones y cuidados a efectuar periódicamente para
prevenir el deterioro de un edificio y mantenerlo en buen estado, lo que se puede identificar
con el Plan de Uso y Mantenimiento.
En el Plan de Uso y Mantenimiento debería incorporarse la identificación de todos los
elementos que configuran el edificio y que deben ser objeto de inspección, señalando los
plazos o períodos en los que se debe revisar, quién es el agente que lo debe realizar y las
acciones que se puedan derivar, teniendo en cuenta la relación entre diferentes agentes y
mantenedores, de forma que sirva para que la Comunidad de Propietarios pueda incluir una
valoración a incorporar en el presupuesto anual.
Ante la complejidad técnica que esta tarea conlleva, es recomendable que se encomiende a un
agente especializado (identificado en este documento como “Técnico de Cabecera”) que,
basado en su conocimiento experto y confianza, pueda:
‐ Asesorar a la Comunidad de Propietarios en la gestión con los agentes mantenedores y
en la valoración anual del presupuesto que incluya las tareas identificadas en el Plan
de Uso y Mantenimiento.
‐ Colaborar con los/as representantes de la Comunidad de Propietarios en la selección
de los suministradores que más convengan a la Comunidad.
‐ Efectuar la supervisión y coordinación de las tareas y trabajos a realizar, orientando a
los/as propietarios/as sobre sus obligaciones administrativas y legales y las ayudas a
las que pudieran acceder.
A título orientativo, y hasta que se disponga del Plan de Uso y Mantenimiento más detallado,
se incluyen en el Anejo 1 de este documento las fichas generales de los principales elementos
a considerar, independientemente de que en el Plan de Uso y Mantenimiento se desarrollen
con mayor profundidad y alcance, atendiendo a las características particulares de cada
inmueble.

7
Decreto 240/2012
11

En cada ficha se ha incorporado un apartado final donde se destaca, por su importancia y a

modo de prevención por las consecuencias que puede suponer, lo que debe evitarse en cada
caso.
12

2. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: DERECHOS Y OBLIGACIONES.
1) CONCEPTOS PREVIOS:
Se considera importante definir, con carácter previo, algunos conceptos básicos para facilitar
la comprensión a los usuarios.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
La comunidad de propietarios la constituye el conjunto de titulares (propietarios/as) de los
diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal.
PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es un tipo especial de propiedad8 que se regula en la Ley de
Propiedad Horizontal.
La propiedad horizontal se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad
distintos:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén
comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como

8
Art. 396 Código Civil
13

el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen
situados fuera del espacio delimitado y
b) La copropiedad, compartida con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.
Es decir, la propiedad horizontal significa el derecho de propiedad de la vivienda como tal, el
piso donde uno/a habita, con sus instalaciones y elementos construidos, y el derecho de
copropiedad de los elementos y espacios comunes del edificio.
La Comunidad de Propietarios la forman el conjunto de titulares de los diferentes pisos y
locales de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Es más, la Comunidad de
Propietarios, aun sin haberse constituido formalmente, existe desde que nace la Propiedad
Horizontal, que puede tener lugar incluso antes de otorgarse el Título Constitutivo como
Propiedad Horizontal, al no depender de la voluntad de los propietarios por venir impuesto
por ley.9
La propiedad horizontal existe desde que existe una propiedad de un piso o local junto con la
copropiedad de elementos y espacios comunes.
CUOTA DE PARTICIPACIÓN

9
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, 20‐01‐2010
14

La cuota de participación, que se atribuye a cada piso o local con relación al total del valor del
inmueble y referida a centésimas del mismo, es el módulo que sirve para determinar la
participación en las cargas y beneficios de la comunidad de propietarios. Las mejoras o daños
producidos en cada piso o local no alteran la cuota de participación, que sólo podrá
modificarse por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.
Es en el Título Constitutivo (escritura de división horizontal) donde se fija la cuota de
participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el/la propietario/a único/a
del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos/as los/as propietarios/as
existentes, por laudo o resolución judicial.
Para calcular la cuota de participación10 se tomará como base la superficie útil de cada piso o
local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y
el uso racional que se pretende efectuar de los servicios o elementos comunes.
ELEMENTOS COMUNES
Son elementos comunes del edificio11 todos aquellos necesarios para el adecuado uso y
disfrute de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente. Estos elementos no son sólo inmuebles (cimientos,
forjados…) sino que pueden ser cosas muebles (p.e. un elemento decorativo del zaguán),
servicios (limpieza…) o derechos (alquiler de elementos comunes).

10
Art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal
11
Art. 396 del Código Civil
15

Cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales (cimentaciones, muros,
escaleras…), imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales, y
elementos comunes por destino o no esenciales, entre los que se encuentran las terrazas,
garajes o trasteros, teniendo en cuenta que estos elementos pueden resultar “desafectados”
de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de
los/as propietarios/as de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto.
Todos los elementos comunes, incluyendo los de uso exclusivo de uno/a o varios/as
propietarios/as, pertenecen a la Comunidad de Propietarios en su conjunto, por tanto es ésta
quien tiene la titularidad de los mismos.
ELEMENTOS PRIVATIVOS Y ANEJOS
En una Comunidad de Propietarios de un edifico en régimen de propiedad horizontal, son
partes privativas aquellos espacios suficientemente delimitados y aptos para ser aprovechados
independientemente12 por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía
pública11.
Es decir, son partes privativas los pisos y locales y, también lo son, los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos
dentro de los límites del piso o local y sirvan exclusivamente al/a la propietario/a, así como los

12
Art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal
16

anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio
delimitado13.
Son anejos las dependencias complementarias del piso o local y, aunque también pueden ser
elementos comunes, la ley14 señala como anejos los garajes, buhardillas y sótanos.
Los anejos no tienen asignada cuota de participación ya que les beneficia la del piso o local al
que pertenecen.
Para que un espacio pueda ser considerado como anejo necesita:
 Que se señale como tal en los estatutos de la propiedad horizontal.
 Que esté situado fuera del espacio delimitado del piso o local, teniéndose acceso a él a
través de un elemento común.
 Que esté situado en la misma finca que el piso o local aunque sea en distinto cuerpo o
bloque de la misma.
ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
El Título constitutivo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes
pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros,
conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si
no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad14.
Así, podemos decir que los estatutos:
 Complementan las disposiciones de la Ley.
 Son de establecimiento voluntario.
 Normalmente son establecidos por el/la propietario/a único (generalmente el
promotor) pero una vez iniciada la venta de pisos o locales, han de serlo por todos/as
los/as propietarios/as mediante acuerdo unánime.
 Obligan a todos/as los/as integrantes de la comunidad de propietarios y, siempre que
hayan sido inscritos en el Registro de la Propiedad, también a terceros ajenos a ella.
 Se aprueban y modifican por unanimidad.
En cuanto al contenido de los estatutos, estos pueden definir el uso exclusivo de
determinados elementos comunes (patio, terrazas…) por parte de un/a propietario/a,
establecer las líneas generales de la administración del edificio, regular el seguro del mismo
etc.

13
Art. 3 Ley de Propiedad Horizontal
14
17

Asimismo, los estatutos pueden prohibir a los/as propietarios/as y/o ocupantes el ejercicio de
determinadas actividades: “al/a la propietario/a y al ocupante del piso o local no les está
permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos,
que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre
actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”15.
NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS16
Para garantizar una convivencia y un adecuado uso de los elementos comunes, el conjunto de
propietarios/as podrá establecer normas dentro de la Comunidad que obliguen a todo/a titular
a cumplirlas, dentro de los límites que marcan las Leyes y Estatutos.
El reglamento de régimen interior podrá contener, entre otras, disposiciones relativas a la
recogida de basuras, horario de apertura y cierre de portal, encendido de calefacción, uso de la
piscina, tendido de ropa etc.
Si bien las normas de régimen interior pueden constar en escritura pública, ésta no tendrá
acceso al Registro de la Propiedad. A diferencia de los estatutos, cuya aprobación y
modificación requieren la unanimidad de la comunidad, las normas de régimen interior se
aprueban y modifican:
‐ En primera convocatoria, por mayoría del total de propietarios/as que a su vez
representen la mayoría de las cuotas de participación.
‐ En segunda convocatoria, por mayoría de asistentes que a su vez representen más de
la mitad de dichas cuotas de participación.
2) DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS/AS PROPIETARIOS/AS
Aclarados estos conceptos básicos, conviene matizar que los/as propietarios/as ostentan una
serie de derechos y obligaciones por el mero hecho de serlo; son derechos y obligaciones
inherentes a la condición de propietario y vienen regulados en diferentes normativas, no
exclusivamente en la Ley de Propiedad Horizontal.
DERECHOS DE LOS/AS PROPIETARIOS/AS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
‐ USO Y DISFRUTE: El/la propietario/a de un piso o local tiene el derecho de utilizarlo según su
destino y a aprovechar los rendimientos que se puedan sacar de él (por ejemplo, a través del
alquiler), así como a utilizar los diferentes elementos comunes del edificio.
Junto a estos derechos, también existen límites como: la prohibición de abuso de derecho, el
respeto a las servidumbres (luces, vistas…) o, en los casos de VPO, por ejemplo, no se permite
al/a la propietario/a alquilar la vivienda.

15
16
18

‐ DISPOSICIÓN: El/La propietario/a de un piso o local puede disponer del mismo (vender,
donar) pero no podrá separar los elementos que integran su derecho17.
Hay que tener en cuenta que, al margen de las Ley de Propiedad Horizontal, hay otras
normativas que afectarán al acto de disposición.
‐ “El/la propietario/a de cada piso o local podrá MODIFICAR SUS ELEMENTOS
ARQUITECTÓNICOS, INSTALACIONES O SERVICIOS cuando no disminuya o altere la seguridad
del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique derechos
de otros/as propietarios/as, debiendo justificar estas obras previamente a quien represente a
la comunidad. En el resto del edificio, no podrá realizar ningún cambio y, si observa algún
punto con necesidad de reparación urgente, deberá comunicarlo cuanto antes a el/la
administrador/a18.
La comunidad de propietarios sólo devolverá el dinero de las obras realizadas en zonas
comunes por particulares cuando se les hayan requerido a el/la secretario/a‐
administrador/a o presidente/a, advirtiéndole de la urgencia y necesidad de las mismas.
En caso de que no se haya mediado, la comunidad de propietarios no tiene la obligación
de pagar la obra. Si la comunidad de propietarios muestra pasividad en las obras o
reparaciones necesarias y urgentes, en cambio, sí que deberá pagar19.
‐ Los/as propietarios/as podrán EXIGIR NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS

cuando lo requiera la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del
inmueble, según su naturaleza y características”20.
‐ Cualquier propietario/a puede, por sí, EJERCITAR ACCIONES JUDICIALES para defender sus
derechos e intereses en relación con la propiedad del piso o local, así como ante aquellas
situaciones que afecten al derecho de los comuneros en general, en caso de pasividad o inercia
de la comunidad de propietarios.
‐ Cualquier propietario tiene derecho a PEDIR QUE LA JUNTA DE PROPIETARIOS ESTUDIE Y SE
PRONUNCIE sobre cualquier tema de interés para la comunidad; mediante escrito al
Presidente especificando los asuntos que sean llevado a la Junta21.
‐ DERECHO A ASISTIR Y PARTICIPAR en las Juntas de Propietarios22 .

17
Art. 3.1 b) LPH
18
Art. 7.1 LPH
19
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 2 de Febrero 2016, Rec. 2904/2013
20
Art. 17.4 LPH
21
Art. 16.2 LPH
22
Art. 15.1 LPH
19

‐ DERECHO AL VOTO en las Juntas de Propietarios; no obstante, estará privado de este
derecho si tiene deudas vencidas con la Comunidad, salvo que las hubiera impugnado
judicialmente o consignado notarial o judicialmente 23.
OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO/A (ARTÍCULO 9 LPH):
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes haciendo
un USO ADECUADO de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o
desperfectos.
b) MANTENER EN BUEN ESTADO DE CONSERVACIÓN su propio piso o local e instalaciones, en
términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros/as propietarios/as, reparando los
daños que se ocasionen por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) CONSENTIR EN SU VIVIENDA O LOCAL LAS REPARACIONES que exija el servicio del
inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de
obras acordadas teniendo derecho a que la comunidad le compense por los daños y perjuicios
ocasionados.24
d) PERMITIR LA ENTRADA en su piso o local con la finalidad de cumplir los apartados
anteriores.
e) CONTRIBUIR, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido, A LOS GASTOS GENERALES para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos de la comunidad que surgen por la obligación de contribuir en los gastos
generales, correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en
curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes25. Independientemente de
la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del
Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real decreto legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El/la adquiriente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título
inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble las cantidades en
deuda a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la
anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o
local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

23
Art. 15.2 LPH
24
Letra c) del número 1 del artículo 9 redactada por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de
junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).VIGENCIA: 28 JUNIO 2013.
25
Art. 1923 del Código Civil y precedente a los citados en los números 3º, 4º y 5º del mismo.
20

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o
local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales
de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá declarar el
estado de las deudas con la comunidad, tras ello, se le autorizará el otorgamiento de un
documento público para certificar dicha situación, salvo que no esté obligado a ello por el
transmitente. La certificación será emitida en el plazo de siete días naturales desde su solicitud
por quien tenga el cargo de secretario/a, con el visto bueno de el/la presidente/a, quienes
responderán en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos que contenga y de los
perjuicios causados por el retraso en su emisión26.
SE CONSIDERA COMO NORMA QUE SI EL QUE DEBE LOS GASTOS DE COMUNIDAD NO
COINCIDE CON EL PROPIETARIO, LA RECLAMACIÓN FRENTE A ÉSTE SE HACE PARA
ASEGURAR QUE LA DEUDA SE PAGA.27
f) CONTRIBUIR, con arreglo a su respectiva cuota de participación, A LA DOTACIÓN DEL
FONDO DE RESERVA QUE EXISTIRÁ EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA ATENDER
LAS OBRAS DE CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN DE LA FINCA Y, EN SU CASO, PARA LAS OBRAS
DE REHABILITACIÓN.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará
dotado con una cantidad que EN NINGÚN CASO PODRÁ SER INFERIOR AL 5% DE SU ÚLTIMO
PRESUPUESTO ORDINARIO.
Con cargo al fondo de reserva, la comunidad podrá contratar un seguro que cubra daños
causados en la finca o un mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones
generales28.
g) Observar la ATENCIÓN DEBIDA EN EL USO DEL INMUEBLE y en sus relaciones con los/as
demás titulares y responder ante éstos/as de las infracciones cometidas y de los daños
causados.
h) COMUNICAR a quien ejerza el cargo de secretario/a de la comunidad, por cualquier medio
por el cual se garantice su recepción, EL DOMICILIO EN ESPAÑA PARA RECIBIR
NOTIFICACIONES Y CITACIONES sobre temas relacionado con la comunidad. A falta de esta
dirección, se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente
a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las que se hayan entregado al ocupante del
mismo.

26
Letra e) del número 1 del artículo 9 redactada por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de
junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).VIGENCIA: 28 JUNIO 2013.
27
Sentencia TS (Sala 1.ª) de 22 Abril 2015, rec. 319/2013
28
Letra f) del número 1 del artículo 9 redactada por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de
junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).VIGENCIA: 28 JUNIO 2013 .
21

Si fuese imposible intentar una citación o notificación a el/la propietario/a en el lugar descrito
en el párrafo anterior, se entiende como realizada cuando se coloque en el tablón de anuncios
de la comunidad, o en un lugar visible de uso general habilitado para ello. En ella, deberá
constar la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por
quien ejerza las funciones de secretario/a de la comunidad, con el visto bueno de el/la
presidente/a. La notificación realizada de esta forma surte plenos efectos jurídicos en el plazo
de tres días naturales.
i) COMUNICAR a quien ejerza las funciones de secretario/a de la comunidad, por cualquier
medio que permita tener constancia de su recepción, EL CAMBIO DE TITULARIDAD DE LA
VIVIENDA O LOCAL.
Quien incumple esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad
atribuidas posteriormente a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular,
independientemente del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de
gobierno establecidos en el artículo 13 de la LPH haya tenido conocimiento del cambio de
titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo
propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
Para la aplicación de estos apartados se considerarán generales los gastos que no se puedan
atribuir solamente al uso de uno o varios locales, sin que la no utilización de un servicio exima
del cumplimiento de las obligaciones correspondientes29.
ACTUACIONES QUE SON OBLIGATORIAS:
1. TENDRÁN CARÁCTER OBLIGATORIO, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de
Propietarios, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o se hayan solicitado por
propietarios/as, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y obras necesarios para el mantenimiento y conservación adecuados del
inmueble, entre los que se entiende satisfacer las necesidades básicas de seguridad,
habitabilidad y accesibilidad universal.
Sólo se devuelve el dinero a quién ha realizado obras en espacios comunes por su cuenta
si antes de hacerlas se le ha requerido al administrador o presidente por su urgencia
realizarlas 30. Si no se hace este requerimiento, la comunidad estará exonerada. Si la
comunidad se muestra pasiva ante las obras, no quedará exonerada.

29
Número 2 del artículo 9 redactado por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).VIGENCIA: 28 JUNIO 2013. Artículo 9 redactado por Ley
8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.
30
Sentencia TS (Sala Primera) De 2 Febrero 2016, Rec. 2904/2013
22

b) Las obras y actuaciones para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad
universal y aquellas que sean requeridas por vecinos con discapacidad o mayores de setenta
años, siempre que sean medidas razonables.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio durante este tipo de obras de
rehabilitación/reforma.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio o de los elementos comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario31,
que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de
actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) La división, agregación o segregación de locales o viviendas por estar el inmueble en un
ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración urbana.
2. Para llevar a cabo estas actuaciones obligatorias SE DEBERÁ PROCEDER del siguiente modo:
a) Serán costeadas por los propietarios de la comunidad.
b) Los propietarios que se opongan o demoren sin justificación las órdenes dictadas pagarán
las sanciones que se le impongan a la comunidad.
c) Los pisos y locales quedarán afectos al pago de los gastos generales de obras.
3. Requerirán AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario.
b)32Para realizar divisiones, aumentos, segregaciones de pisos o locales, que se debe hacer
con la aprobación previa de la mayoría de los propietarios. En estos supuestos deberá constar
el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de
común acuerdo con aquellos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios,
la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las
nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se
vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno
acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los
interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.33

31
Art. 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
32
artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio
33
Artículo 10 redactado por el número cuatro de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).VIGENCIA: 28 JUNIO 2013
23

4. OTRAS OBLIGACIONES establecidas por la ley 34:
1. De los propietarios: Conservar en buen estado la edificación mediante su uso y
mantenimiento adecuados y conservar y transmitir la documentación de la obra.
2. De los usuarios: la utilización del edificio conforme a las instrucciones de uso y
mantenimiento.
3. De la comunidad de propietarios35: está obligada a realizar la Inspección Técnica del
Edificio (ITE), a presentarla en el Ayuntamiento correspondiente y a subsanar las
deficiencias que pueda haber.

Si no se cumple con los deberes de conservación, mantenimiento o rehabilitación por parte de
los propietarios, arrendatarios y usuarios, se está incumpliendo la función social de la
vivienda36.
Según esta misma ley, los propietarios de terrenos, construcciones, instalaciones y edificios
deben mantenerlos en condiciones adecuadas y realizar las obras que se necesiten para su
conservación o mejora.
El incumplimiento de estos deberes de conservación habilita a la Administración Municipal y al
Gobierno Vasco para la ejecución subsidiaria de las obras pertinentes.

34
Art. 16 de la LOE
35
(Decreto 241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la Inspección Técnica de Edificios de la Comunidad Autónoma del
País Vasco, la Orden de 15 de octubre de 2013, del Consejero de Empleo y Políticas Sociales, de modificación de los anexos II y III
del Decreto 241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la Inspección Técnica de Edificios de la Comunidad Autónoma del
País Vasco ( BOPV 18/11/2013) y el Decreto 80/2014, de 20 de mayo, de modificación del Decreto por el que se regula la
Inspección Técnica de Edificios de la Comunidad Autónoma del País Vasco).
36
La Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda
24

CONCLUSIÓN:
Los/as propietarios/a y/o usuarios/as somos titulares de derechos pero también
estamos obligados/as por la normativa vigente a usar y mantener adecuadamente
nuestros inmuebles y a conservarlos en perfectas condiciones así como a realizar las
obras que sean necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad,
habitabilidad y accesibilidad universal que les resulten exigibles.
En el caso de no cumplir con nuestras obligaciones, acataremos las responsabilidades
tanto frente a nuestra Comunidad de Propietarios como frente a la Administración,
así como frente a terceros que puedan resultar afectados y responderemos
económicamente o con nuestra propiedad, según dicte la Ley.
25

3. INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO
1) ¿QUÉ ES LA INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO?

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una obligación de los/as propietarios/as de:
1.‐ Los edificios de más de 50 años de antigüedad.
2.‐ Independientemente de la antigüedad del edificio, los edificios cuyos/as titulares
pretendan acogerse a ayudas de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma del
País Vasco (o cualquier Administración) con el objetivo de acometer obras de conservación,
accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán haber realizado la ITE con anterioridad
a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
2) ¿QUIÉN DEBE CONTRATAR UNA ITE?
Una ITE debe ser contratada por los/as propietarios/as del inmueble o, en su caso, por el/la
Presidente/a de la Comunidad de Propietarios o la empresa responsable de la administración
de la finca, en calidad de representantes de la Comunidad.
3) ¿QUIÉN DEBE REALIZAR LA ITE?
A tenor de lo dispuesto en el artículo 30 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que
resulta aplicable al Informe de ITE en la CAPV, hemos de concluir que el Informe:
Podrá ser realizado tanto por técnicos facultativos competentes como por las entidades
de inspección registradas que pueda haber en cada Comunidad Autónoma, siempre que
cuenten con dichos técnicos.
26

Se considera técnico facultativo competente quien tenga cualquiera de las titulaciones
académicas y profesionales que habiliten la redacción de proyectos o dirección y
ejecución de obras de edificación (según lo establecido en la ley37), o acredite la
cualificación necesaria para realizar el informe, (según lo establecido en la disposición
final primera).
Dichos técnicos, cuando lo estimen necesario, podrán solicitar, en relación a la
accesibilidad universal, el criterio experto de las entidades y asociaciones que traten la
discapacidad, cuenten con una acreditada trayectoria en el ámbito territorial de que se
trate en este tema y tengan entre sus fines sociales la promoción de dicha accesibilidad.
Los técnicos competentes deberán disponer de sus oportunos seguros de responsabilidad civil.
4) ¿EN QUÉ CONSISTE LA ITE?
La ITE consiste en una inspección visual del edificio para valorar:
1. Su estado de CONSERVACIÓN: conocer las características constructivas del edificio se
inspeccionará su estructura, fachada, cubierta e instalaciones, el estado de las mismas y las
patologías o problemas detectados que puedan afectar al edificio.
2. Sus CONDICIONES DE ACCESIBILIDAD: si el edificio cumple las condiciones básicas de
accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y
utilización y, en el supuesto de que no cumpla las debidas condiciones, se preverán medidas
para su mejora.
3. Sus condiciones en cuanto a la EFICIENCIA ENERGÉTICA: se tomarán los datos de la
envolvente del edificio y de sus instalaciones y se certificará la eficiencia energética del edificio
y se informará sobre sus posibilidades de mejora.
5) INFORME DE ITE
Las conclusiones de la inspección visual sobre los tres aspectos anteriores se concretarán y
recogerán en un Informe redactado por el técnico competente (arquitecto/a, arquitecto/a
técnico/a) que haya visionado el edificio.
La ITE establece 5 grados de actuación en el edificio, según su estado y la urgencia de la
intervención, siendo el Grado 1 el que requiere la actuación más inmediata.
6) PLAZOS DE CUMPLIMIENTO
Plazo de presentación de la ITE: Sin perjuicio de la planificación prevista por cada
Ayuntamiento (habrá de consultarse en el Ayuntamiento en el que esté ubicado el edificio a
inspeccionar), los edificios residenciales de la Comunidad Autónoma del País Vasco que a
fecha de 27 de junio de 2017 tuvieran una antigüedad de 50 años, salvo que cuenten ya con

37
Ley 38/1999, De 5 De Noviembre, De Ordenación De La Edificación
27

una inspección técnica vigente, tendrán de plazo 1AÑO (hasta el 27 de junio de 2018) para
realizar la ITE.
Los edificios que cumplan 50 años tras esta fecha (27 de junio de 2018) y los edificios
catalogados a partir de esa misma fecha, deberán realizar la ITE en el plazo de un año desde
que el edificio cumpla dicha antigüedad –en el caso de edificios de uso residencial–, o, desde la
fecha de su calificación como tal –en el caso de ser catalogado–.
7) OBLIGACIONES TRAS REALIZAR LA ITE
El Informe deberá ser presentado en el Ayuntamiento en el qué este ubicado el edificio
inspeccionado.
En el caso de que el Informe de la ITE dictamine que es necesaria la realización de obras de

reparación en el edificio, la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de subsanar las
deficiencias que se hayan reflejado en el informe ITE y, después de haber efectuado los
trabajos, deberá presentarse en el Ayuntamiento el certificado de subsanación de deficiencias.
Una vez finalizado el proceso de la ITE, y en el plazo de un año, se deberá disponer de un Plan
de Uso y Mantenimiento del edificio, que será elaborado por un técnico competente
La periodicidad de la ITE es decenal.
8) ¿QUÉ SUCEDE SI LOS PROPIETARIOS INCUMPLEN SU OBLIGACIÓN?
Aquellos edificios que incumplan la obligación de presentar la ITE, o de ejecutar las obras
derivadas del grado de actuación 1, 2 o 3, cometerán una infracción muy grave o grave,
sancionable en función de su tipificación en los artículos 83.m) y 84.y) de la Ley de Vivienda.
9) MARCO NORMATIVO DE LA ITE
El encuadre normativo de la ITE es consustancial al “deber – obligación” que a todos/as los
propietarios/as y/o usuarios/as le es exigible por el mero hecho de serlo y a fin de que puedan,
asimismo, disfrutar de su condición de propietarios/as‐usuarios/as de una vivienda que
cumpla las debidas condiciones.
En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprende,
además de los deberes de carácter general exigibles38:
a) Satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación39.
b) Adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la edificación
existente, les sean explícitamente exigibles en cada momento.40

38
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana dispone ( Artículo 15 y 17.3)
39
Art. 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
28

CONCLUSIÓN:
Los/as propietarios/as de los edificios estamos obligados/as a realizar la Inspección técnica
de los mismos (ITE) y a presentar el correspondiente Informe de su realización en el
Ayuntamiento de nuestro edificio y, el en el supuesto de que existan deficiencias, estamos
obligados/as a subsanarlas y a presentar el certificado de subsanación.
La ITE es una herramienta que permitirá analizar con regularidad nuestros edificios para
conocer su estado y para poder mantenerlos en las debidas condiciones a fin de que puedan
cumplir la función para que la que fueron diseñados.
El no cumplimiento (la no realización de la ITE o de las intervenciones derivadas de su
contenido) por parte de la Comunidad de Propietarios constituye una infracción y, como tal,
resultará sancionada.

40
La Ley 3/2015 de Vivienda, prevé la misma obligación (artículo 52) y su desarrollo está previsto y detallado en el Decreto
241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la Inspección Técnica de Edificios de la Comunidad Autónoma del País Vasco,
la Orden de 15 de octubre de 2013, del Consejero de Empleo y Políticas Sociales, de modificación de los anexos II y III del Decreto
241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la Inspección Técnica de Edificios de la Comunidad Autónoma del País Vasco (
BOPV 18/11/2013) y el Decreto 80/2014, de 20 de mayo, de modificación del Decreto por el que se regula la Inspección Técnica de
Edificios de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
29

4. GUÍA‐ MANUAL DE MANTENIMIENTO
1) NOCIONES GENERALES: CONCEPTOS RELEVANTES
Es importante tener unas nociones básicas sobre los elementos del edificio,
distinguiendo entre la envolvente y las instalaciones, y tener en cuenta las prevenciones que
resultan recomendables para cada uno. Así:
A) ENVOLVENTE DEL EDIFICIO
Concepto: Son los cerramientos* verticales, horizontales o inclinados que

separan el exterior del edificio de la zona habitable (viviendas y zonas comunes) del
mismo, incluyendo los elementos de contacto con el terreno o edificios colindantes.
La envolvente tiene que cumplir la función de proteger el interior del edificio
del ambiente exterior (inclemencias climáticas, temperatura...).
*Cerramientos: elementos que cierran el edificio por la parte superior, inferior,
lateral y frontal.
En este concepto se incluyen los siguientes elementos:
30

A.1) CUBIERTAS (TEJADOS Y TERRAZAS)
Concepto: Son los cerramientos horizontales o medianamente
inclinados superiores que protegen al edificio de las
inclemencias meteorológicas, especialmente de la lluvia,
reconduciéndola hasta la calle o alcantarillado a través de los
elementos de desagüe.
Puntos singulares de las cubiertas son, entre otros, las

chimeneas, los lucernarios o claraboyas, los antepechos, las
barandillas y las juntas de dilatación.
Prevenciones: la instalación o la descarga de elementos

pesados sobre la cubierta requerirá consulta previa a
profesional cualificado. No deberán colocarse sobre la cubierta
elementos cuya instalación afecte al desagüe previsto o
requiera perforar la impermeabilización de la cubierta.
A.2) FACHADAS
Concepto: Son los cerramientos verticales que separan el

exterior del edificio (calle o patios) de la zona habitable
(viviendas y zonas o elementos comunes) del mismo.
Los huecos, ventanas y puertas sirven para iluminar y ventilar
el interior del edificio. Estos huecos pueden tener acceso a
balcones o terrazas que deberán estar protegidas para evitar
caídas.
Además, la fachada tiene otros elementos como voladizos,

cornisas, impostas, aleros, entornos de ventanas y juntas de
dilatación.
A.3) MUROS Y SUELOS EN CONTACTO CON EL TERRENO
Concepto: Los muros son cerramientos verticales y los suelos
cerramientos horizontales. Separan el edificio del terreno. Por
ejemplo, los muros y las soleras de hormigón armado de los
sótanos y semisótanos de los edificios.
Prevenciones: El mantenimiento es muy importante ya que

suelen formar parte de la estructura del edificio. Así que
cualquier perforación en ellos requerirá la consulta previa a
profesional cualificado.
31

A.4) MUROS MEDIANEROS
Concepto: Los muros medianeros son los cerramientos

verticales que separan el interior de un edificio de la parcela
colindante, esté construida o no. En los edificios más antiguos
suelen tener una capa (hoja) de ladrillo y ser de carga,
formando parte de la estructura del edificio. En los nuevos
suelen presentar dos capas (hojas) de ladrillo y cámara de aire
entre ellas.
Prevenciones: En aquellos casos en que la totalidad o una

parte del muro medianero esté al descubierto, debería estar
tratada como si fuera una fachada, con las particularidades de
la diferente titularidad de la finca vecina.
En caso de que un muro medianero que ha estado protegido
pase a estar a la intemperie, deberá analizarse su protección
ante todos los nuevos riesgos que surgen de la nueva situación.
La posibilidad de que formen parte de la estructura del edificio
exige que no se perforen o realicen orificios de consideración
sin previa consulta y asesoramiento de profesional cualificado.
B) INTERIOR DEL EDIFICIO
Concepto: En el interior del edificio hemos de diferenciar dos
zonas, la zona privativa (vivienda) y las zonas comunes (el
zaguán, la caja de escalera, los recintos de instalaciones, el
garaje y los trasteros).
La distribución interior de un edificio se realiza mediante

tabiques que separan las zonas comunes de las viviendas,
creando así diferentes estancias o espacios.
La división en plantas dentro de un edificio se realiza a través
de los forjados.
Las distintas plantas del edificio se comunican entre sí

mediante ascensor y mediante una o varias escaleras de uso
comunitario. En el caso de que existan sótanos con varios
niveles, la comunicación entre los distintos niveles se realiza
mediante rampas (previstas para los coches), escaleras y
pavimento, debiendo disponer de barandillas. No debe
olvidarse la disposición de ascensor para garantizar la
accesibilidad del edificio según ordena la normativa vigente.
32

Prevenciones:
‐ Hay que tener en cuenta que en cualquier pared pueden
existir instalaciones empotradas, por lo que debe extremarse la
precaución si se pretenden realizar orificios en ellas y, en caso
de no tener información sobre la localización de las
instalaciones, deberá consultarse a profesional cualificado.
‐ Los tabiques no deben someterse a cargas excesivas por lo

que es necesario conocer su carga máxima para saber qué tipo
de anclaje usar (tacos o soporte).
‐ Asimismo, habrá que conocer la capacidad que soportan los

techos falsos para evitar colgar elementos demasiado pesados.
C) INSTALACIONES
Concepto: Son el conjunto de conductos y equipos que abastecen al edificio
para que cumpla con los requisitos y las condiciones de habitabilidad para los
que fue diseñado, según lo dispuesto la normativa vigente.
Reseñamos:
C.1) FONTANERÍA Y SANEAMIENTO
Concepto:
La instalación de fontanería es el conjunto de elementos que conforman las
redes de distribución y suministro de agua potable en el edificio y que parten
desde una tubería de distribución de la red exterior de suministro y llega hasta
los distintos puntos de consumo.
Particularidad: Las acometidos son propiedad de la compañía suministradora,
el mantenimiento de la instalación general (desde la llave de corte general
hasta la instalación particular de cada usuario) corresponde a la Comunidad de
Propietarios, el mantenimiento de la instalación particular corresponde a el/la
propietario/a de cada vivienda o local y, por tanto, cada propietario/a deberá
asumir el cuidado en el uso y su deber de conservación.
La instalación de saneamiento es el conjunto de elementos que conforman las
redes de evacuación de aguas desde los puntos de recogida hasta el
alcantarillado.
Prevenciones: En caso de revisión, mantenimiento, avería o funcionamiento

deficiente habrá de recurrirse a los servicios profesionales.
33

C.2) ELECTRICIDAD
Concepto: el conjunto de aparatos y de circuitos asociados cuyo fin es la
producción, conversión, transformación, transmisión, distribución o utilización
de la energía eléctrica es lo que se conoce como instalación eléctrica.
En el caso de los edificios, las instalaciones eléctricas parten desde el cuadro
general de protección del edificio o punto de suministro y llegan hasta el
último punto de distribución del mismo; se consideran instalaciones en baja
tensión y están compuestas por un cuadro general de protección (CGP), la
línea de reparto a contadores, centralización de contadores, las líneas de
reparto a cuadros de maniobra o protección, los cuadros de maniobra
individuales y comunes y las líneas de reparto finales de consumo.
Prevenciones: En ningún caso deben sobrecargarse los circuitos o manipularse
la instalación y, en el caso de mal funcionamiento o avería, habrá de
contactarse con asistencia profesional.
C.3) INSTALACIÓN DE GAS
Concepto: Es la instalación responsable de la distribución de los diferentes
tipos de gases (manufacturados – gas natural o gas ciudad y licuados – gas
butano o propano‐) desde la acometida o depósitos hasta los aparatos de
consumo.
Además de la propia instalación, habrá de tenerse en cuenta el
funcionamiento, uso y mantenimiento de los aparatos (calderas, calentadores).
C.4) EXTRACCIÓN DE HUMOS EN GARAJES
Concepto: Los sistemas de extracción de humos se activan cuando la
concentración de CO2 sube por encima del permitido y en tal supuesto el
sistema arranca automáticamente los ventiladores de la zona en la que se ha
detectado para bajar la concentración por debajo del nivel indicado. Hay
sistemas manuales y también ventilaciones programadas con temporizador.
C.5) PORTERO ELECTRÓNICO
Concepto: Es una instalación electro alimentada que, mediante un sistema
dotado de conexión por voz o cámara, permite accionar desde cada una de las
viviendas o locales la apertura de la puerta exterior de acceso general al
edificio.
La instalación dispone de placa con botonera, micrófono y altavoz o cámara en
el exterior del edificio.
34

Prevenciones: no debe manipularse la instalación y en el caso de
funcionamiento deficiente habrá de recurrir a el/la profesional o empresa
instaladora.
C.6) PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS
Concepto: la protección frente a incendios viene dada por los elementos de
una instalación previstos para minimizar los daños que, por el fuego, puedan
ocasionarse en el edificio o en las personas que habitan en el mismo.
Cabe distinguir entre aquellos tipos de protección que están vinculados a la
propia construcción del edificio (rutas de evacuación de emergencia) y los que
están destinados a la extinción del fuego (alarmas, extintores, rociadores,
columnas secas). Además de sistemas de señalización y alumbrado de
emergencia, que facilitan la evacuación de los/las usuarios/as y las tareas de
extinción o los sistemas de abastecimiento de agua contra incendios.
C.7) ENERGIA SOLAR TÉRMICA
Concepto: Es la que capta la energía solar y la convierte en calor, transfiriendo
a un líquido (agua destilada o agua con aditivo anticongelante) que se
transporta hasta un depósito donde hay agua caliente sanitaria o agua
precalentada para calefacción.
Los componentes de la instalación requerida son el captador solar plano, los
disipadores, el depósito de expansión, los intercambiadores, el depósito de
llenado, las bombas de circulación, el acumulador solar, la regulación y el
control, el sistema de distribución y el contador de energía.
C.8) ASCENSORES
Concepto: Son los aparatos de elevación vertical (eléctricos o hidráulicos) para
el transporte de personas y cosas entre las diferentes plantas del edificio.
Los ascensores eléctricos disponen de un motor eléctrico que actúa sobre una
polea y un sistema de cables y contrapesos que acciona la cabina permitiendo
su desplazamiento vertical entre sus guías.
Los ascensores hidráulicos disponen de un motor acoplado a una bomba
hidráulica que acciona un pistón y desplaza la cabina verticalmente.
Elementos de los ascensores: cabina, contrapeso, hueco y guías por donde se
desplaza la cabina, puertas de acceso a cada planta y maquinaria de elevación
y control, dispositivos de llamada y accionamiento.
Prevenciones: No deberá manipularse la instalación, ni sobrecargarse y en caso
de funcionamiento deficiente o avería, habrá que contactar con la empresa
instaladora y/o responsable del mantenimiento.
35

5. LA REALIZACIÓN DE OBRAS DE REFORMA, REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN
El uso adecuado y el buen mantenimiento de nuestras viviendas y edificios prolongará su
tiempo de vida en buenas condiciones y, sin lugar a dudas, ello nos ahorrará muchas
preocupaciones, tiempo y dinero porque, en unos casos, permitirá la prevención de averías
más serías y, en otros, retrasará el momento en el que debamos intervenir.
No obstante, llegará un momento en que el mero transcurso del tiempo y el uso de
nuestras viviendas nos obligarán a acometer obras de reparación o conservación y, en el
caso de edificios antiguos, probablemente tengamos que realizar obras de reforma o mejora
para adecuarlos a las nuevas necesidades y a la normativa vigente.
Realizar obras de conservación, mantenimiento, mejora o rehabilitación, en los edificios en
los que se encuentran nuestras viviendas supone invertir en nuestra calidad de vida y
revalorizar nuestros inmuebles, además de cumplir con la normativa que nos es exigible por el
hecho de ser propietarios/as y/o usuarios/as de una vivienda.
Estas intervenciones implican, además de todas esas ventajas, la prolongación de la vida útil de
nuestra vivienda.
Las obras de reforma para la eliminación de las barreras arquitectónicas de los edificios es un
exponente claro de esta realidad.
Son muchos los edificios residenciales que, a día de hoy y por la fecha en la que fueron
construidos, no cumplen las condiciones básicas de accesibilidad que actualmente exige la
normativa vigente (Código Técnico de la Edificación, Ley 20/1997 para la Promoción de la
Accesibilidad, Decreto 68/2000 de Normas Técnicas).
36

La falta de accesibilidad dificulta la vida diaria de muchas personas; son muchas las
circunstancias a las que podemos vernos expuestos/as a lo largo de la vida en las que un
peldaño, la falta de unos centímetros de anchura de una puerta, la falta de ascensor o un
portero automático demasiado alto, entre otros muchos ejemplos, pueden suponernos un
obstáculo insalvable.
Un gasto como el de las obras de eliminación de barreras arquitectónicas del edificio, es una
inversión. La instalación de ascensor en un edificio que no lo tenía supone una mayor calidad
de vida de sus usuarios/as y una revalorización indiscutible de las viviendas que lo conforman.
Además, las obras de eliminación de barreras arquitectónicas permitirán a las Comunidades de
Propietarios ajustarse a la normativa vigente y, en el ámbito de la Inspección del Edificio‐ ITE ‐
apartado de condiciones de accesibilidad‐ del que anteriormente hemos hablado, obtener un
diagnóstico favorable.
1) ¿CÓMO DEBE ACOMETER UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS UNA OBRA?
La consideración y puesta en práctica de los siguientes pasos puede servir para reducir el
alcance de los problemas que inevitablemente surgen en este tipo de actuaciones: malas
prácticas constructivas, demoras y dilaciones en la ejecución de las obras, sanciones por
incumplimiento del deber de conservación, desviaciones presupuestarias, etc.
A) INICIO DEL PROCESO
En primer lugar, hay que conocer cuáles son las condiciones de nuestro edificio para conocer
cuál es su estado y poder detectar las carencias o problemas a los que la Comunidad de
Propietarios debe poner solución.
Independientemente de la antigüedad del edificio o de las carencias que éste pueda presentar,
no debemos olvidar que cuando pretendamos pedir ayudas a la Administración Pública de la
Comunidad Autónoma del País Vasco (o a cualquier Administración) con el objetivo de
acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberemos
haber realizado la ITE y el Certificado de Eficiencia Energética del edificio, con anterioridad a la
formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
En estas tareas resulta imprescindible el asesoramiento de personal cualificado (Técnico de
Cabecera) tanto para definir el estado del edificio como para diagnosticar sus carencias o
problemas y determinar cuáles son las obras necesarias para darles solución. Se trata de una
fase fundamental en la que lo prioritario es disponer de un buen diagnóstico, riguroso y
realizado con los medios técnicos adecuados, en la que es preferible la contratación de un/a
profesional de calidad aunque no sea el/la más económico/a.
37

La Comunidad de Propietarios dispondrá, de esta forma, de un diagnóstico de su edificio y
podrá hacerse una idea de los plazos en los que debe llevar a cabo las diversas tareas de
mantenimiento, los costes de las intervenciones que resultan necesarias y de la repercusión
económica que tendrán los/as vecino/a.
No podemos olvidar la obligatoriedad de algunas intervenciones, tales como:41
‐ Las obras deberán ser pagadas por los/as propietarios/as de la Comunidad de
vecinos o agrupación de Comunidades, la Junta deberá acordar la distribución de la
derrama y los términos de su abono.
‐ Los/las propietarios/as que se opongan o se retrasen injustificadamente de los
pagos que se les hayan sido ordenados, serán sancionados/as individualmente.
‐ Los pisos o locales también deberán contribuir a los gastos de las obras o
actuaciones en los mismos términos y condiciones que se establecen en el artículo 9
para los gastos generales.
De igual modo, habrá de tenerse en cuenta que conforme a lo dispuesto por la normativa: 42
‐ Cuando se acuerde realizar obras de accesibilidad, la Comunidad de propietarios
estará obligada a pagar los gastos, aun cuando suponga un importe mayor que
doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Los/as propietarios/as estarán
obligados/as a cumplir los acuerdos válidamente adoptados.
B) REDACCION DEL PROYECTO
Un buen diagnóstico previo es el mejor punto de partida para la elaboración de un Proyecto
adecuado a las necesidades reales y posibilidades de la Comunidad de Propietarios.
En este sentido, de acuerdo a la normativa vigente, la mayoría de las actuaciones de
rehabilitación que afectan a los elementos comunes de un edificio requieren la redacción de
un proyecto técnico. En general, quedan exentas de esta obligación las obras que no actúen
sobre elementos estructurales, las que no alteren la configuración de la fachada, las que no
afecten a edificios o elementos catalogados, pero en el supuesto de dudas, se puede consultar
con los servicios técnicos municipales quienes orientarán sobre los requisitos y características
del documento a elaborar y el técnico competente para su elaboración. No obstante, siempre
será recomendable el asesoramiento de personal cualificado (Técnico de Cabecera).
El Proyecto debe contener la siguiente documentación: Memoria, Planos, Mediciones,
Presupuesto y Pliego de Condiciones. Además, por aplicación de la normativa vigente, se
deben redactar el Estudio de Seguridad y Salud, el Plan de Gestión de Residuos, el Programa de
Control de Calidad y, en su caso, el Proyecto de Andamio o Certificado de Seguridad de los
medios auxiliares, documentos necesarios para la solicitud de la licencia municipal de obras.

41
Apartados a) a d) del artículo 10.1, y artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
42
Artículo 17. 2 y 17.9 Ley propiedad Horizontal.
38

C) LICENCIA DE OBRAS
El procedimiento de solicitud de la Licencia de Obras, queda regulado en las Ordenanzas de
cada municipio, pero de forma general se puede decir que cualquier tipo de obra de
rehabilitación de las que debe acometer una Comunidad de Propietarios está sujeta a la
obtención de la preceptiva Licencia Urbanística, salvo en el siguiente caso:
 Las obras que se derivan de una Orden de Ejecución
A esta licencia habrá que sumar la licencia por ocupación de vía pública, en el caso de que se
instalen andamios, montacargas o se ocupe la vía pública con medios auxiliares.
Una vez concedida la licencia de obras, la Comunidad deberá abonar el Impuesto de
Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y, en algunos municipios, la Tasa por prestación de
servicios Urbanísticos. Cada Municipio define el tipo impositivo, las bonificaciones, así como la
base aplicable, quedando reflejados en las Ordenanzas Fiscales correspondientes.
En la licencia figurarán los plazos de inicio y final de obras, que podrán prorrogarse en función
de lo que se haya definido en la ordenanza municipal correspondiente.
D) DIRECCIÓN DE LAS OBRAS
Todas las actuaciones que requieran de un Proyecto, deben tener una Dirección Facultativa
constituida, con carácter general, por el/la directora/a de Obra (Arquitecto/a) y/o por el/la
Director/a de Ejecución de Obra (Arquitecto/a Técnico o Aparejador/a), en función del tipo de
obra a realizar, que deben ser contratados por la Comunidad de Propietarios. No obstante,
siempre será recomendable el asesoramiento de personal cualificado (Técnico de Cabecera).
Integrado en la Dirección facultativa, la Comunidad de Propietarios debe contratar a el/la
Coordinador/a de Seguridad y Salud durante el proceso de ejecución de la obra.
Las obligaciones de el/la directora/a de Obra son, entre otras:
‐ Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y establecer en el Libro de
Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del
proyecto.
‐ Elaborar, a requerimiento de la propiedad o con su conformidad, las modificaciones
del proyecto que vengan exigidas por la marcha de la obra.
‐ Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de las obras y el certificado final de obra,
así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final.
‐ Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla a la
propiedad, con los visados que fueran preceptivos.
Las obligaciones de el/la directora/a de la Ejecución de la Obra son, entre otras:
39

‐ Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la
realización de ensayos y pruebas precisas.
‐ Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, materiales, la
correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones,
de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones de el/la directora/a de la obra.
‐ Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
‐ Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de las obras y el certificado final de obra,
así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final.
Las obligaciones de el/la Coordinador/a de Seguridad y Salud de la Obra son, entre otras:
‐ Coordinar la aplicación de los principios generales de prevención y de Seguridad:
‐ Al tomar las decisiones técnicas y de organización con el fin de planificar los
distintos trabajos o fases de trabajo que vayan a desarrollarse
simultáneamente o sucesivamente.
‐ Al estimar la duración requerida para la ejecución de estos distintos trabajos
o fases de trabajo.
‐ Coordinar las actividades de la obra para garantizar que los/las Contratistas y, en su
caso, los/las Subcontratistas y los/las trabajadores/as autónomos/as apliquen de
manera coherente y responsable los principios de la acción preventiva durante la
Ejecución de la Obra43 y, en particular, en las tareas o actividades.44
‐ Aprobar el Plan de Seguridad y Salud elaborado por el/la Contratista y, en su caso,
las modificaciones introducidas en el mismo. La Dirección Facultativa asumirá esta
función cuando no fuera necesaria la designación de el/la Coordinador/a.45
‐ Organizar la coordinación de actividades empresariales.46
‐ Coordinar las acciones y funciones de control de la aplicación correcta de los
métodos de trabajo.
‐ Adoptar las medidas necesarias para que sólo las personas autorizadas puedan
acceder a la obra.
E) CONTRATACIÓN DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA

43
Artículo 15, Ley de Prevención de Riesgos Laborales.
44
Artículo 10 del R.D. 1627/1997.
45
Artículo 7.2 del R.D. 1627/1997.
46
Artículo 24 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.
40

Una vez redactado el Proyecto de ejecución, la Comunidad de Propietarios debe solicitar
ofertas a diferentes empresas constructoras para que presenten la valoración de la ejecución
de los trabajos previstos, las condiciones y plazo de ejecución, y poder seleccionar la que se
considere más adecuada a sus intereses.
La empresa constructora seleccionada será el agente que ejecutará, con sus medios humanos
y materiales, las obras de conformidad con el proyecto y el contrato que se suscriba.
Las obligaciones de la empresa constructora son, entre otras:
‐ Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las
instrucciones de el/la directora/a de obra y de el/la directora/a de ejecución de la
obra.
‐ Designar a el/la jefe/a de obra que asuma la representación técnica de la
constructora en la obra y que por su titulación o experiencia debe tener la
capacitación adecuada.
‐ Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.
‐ Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
‐ Suscribir las garantías necesarias.
El contrato debería incluir como mínimo, los siguientes aspectos:
‐ Definición de las obras a ejecutar
‐ Precio de las obras ajustándose las mediciones del proyecto
‐ Plazo de ejecución de las obras
‐ Forma de pago
‐ Retenciones
‐ Periodicidad de las certificaciones
‐ Control de calidad establecido
‐ Retrasos por fuerza mayor
‐ Penalización por retrasos imputables a la empresa
‐ Aprobación de precios contradictorios
‐ Ampliación de presupuestos
‐ Recepción de las obras
‐ Resolución del contrato por incumplimiento
41

F) EJECUCIÓN DE LAS OBRAS
Una vez concedida la Licencia y contratada la empresa constructora, se acomete el proceso de
ejecución material de las obras, en donde se pueden distinguir tres fases:
F.1) INICIO DE OBRAS
Con la Licencia concedida, antes del inicio de los trabajos es preciso tramitar la apertura del
centro de trabajo, previa aprobación del Plan de Seguridad por parte de el/la Coordinador/a de
Seguridad y Salud.
Tampoco se puede dar inicio a las obras si no es bajo la Dirección Facultativa contratada por la
Comunidad de Propietarios.
F.2) CONTROL Y EJECUCIÓN
Las obras deben ejecutarse con estricta sujeción al proyecto y a sus eventuales modificaciones,
debidamente formalizadas, bajo las órdenes e instrucciones de la dirección facultativa.
Las órdenes e instrucciones, así como las incidencias de la construcción deberán recogerse en
el Libro de Órdenes y Asistencias. Este libro se llevará desde el comienzo de las actuaciones y al
producirse la recepción de las mismas se entregará una copia a la propiedad.
Las modificaciones del proyecto original que puedan surgir durante la ejecución de las obras
deben ser autorizadas por la propiedad, precisando, en su caso, la tramitación de la
modificación de la licencia inicial si implicarán una alteración sustancial de las actuaciones
previstas. En cualquier caso deben quedar debidamente documentadas e incorporadas al
proyecto inicial.
F.3) FIN DE LAS OBRAS
La finalización de las obras se reflejará en un acta de recepción, firmada por la propiedad y
el/la constructor/a, donde como mínimo se hará constar:
‐ La fecha del Certificado Final de Obra.
‐ El coste final de la ejecución material de la misma.
‐ La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas.
Al acta de recepción se adjuntará el Certificado Final de Obra suscrito por la dirección
facultativa.
2) RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS DE LOS AGENTES
La Ley de Ordenación de la Edificación establece las responsabilidades y garantías, así como los
plazos de prescripción de las acciones, que afectan a quienes intervienen en el proceso de la
edificación. Independientemente de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o
42

jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los/as
propietarios/as de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio:
a) Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o
defectos que tengan su origen o afecten a los elementos estructurales y que
comprometan directamente su estabilidad.
b) Durante 3 años, de los daños materiales causados por vicios o defectos en los
elementos constructivos o las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de las
condiciones de habitabilidad.
c) Durante 1 año, de los daños causados por vicios o defectos de ejecución que afecten
a elementos de terminación o acabado de las obras.
3) AYUDAS A LA REHABILITACIÓN
Con carácter general, se pueden clasificar todas las obras relacionadas con las intervenciones a
acometer en los edificios en régimen de propiedad horizontal en los siguientes tipos:
‐ Conservación
‐ Eficiencia energética, que tiene a su vez dos tipos de intervención:
o 1) en medidas pasivas, es decir en la mejora del aislamiento de los
componentes de la envolvente.
o 2) en medidas activas, es decir, en la mejora de los equipos de producción
térmica o incorporación de las renovables.
‐ Accesibilidad
De acuerdo a esta clasificación, las diferentes administraciones (Ayuntamientos, Diputaciones
Gobierno Vasco, Gobierno Central, Comisión Europea) y organismos competentes de la
Administración (EVE, IHOBE, IDAE), publican anualmente diversos planes y programas de
ayudas a los/las particulares y a las comunidades para contribuir a la incorporación de mejoras
en cada uno de esos aspectos.
No obstante, ante la complejidad de recoger en un documento como éste toda la casuística
existente en esta materia, una vez más se recomienda contratar a un/a buen/a Técnico/a de
Cabecera que es quien mejor orientará a la Comunidad en la identificación de los programas y
planes existentes así como de los requisitos necesarios para presentar las solicitudes
correspondientes.
43

6. MARCO NORMATIVO
RELACIÓN DEL ENCUADRE NORMATIVO DE REFERENCIA
- Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010,
relativa a la eficiencia energética de los edificios.
- Directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2012,
relativa a la eficiencia energética.
- Real Decreto 56/2016, de 12 de febrero, por el que se traspone la Directiva 2012/27/UE
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2012, relativa a la eficiencia
energética, en lo referente a auditorias energéticas, acreditación de proveedores de
servicios y auditores energéticos y promoción de la eficiencia del suministro de energía.
http://www.boe.es/boe/dias/2016/02/13/pdfs/BOE‐A‐2016‐1460.pdf
- Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para
la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
- Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional
sobre los Derechos de las personas con Discapacidad.
- Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto
refundido de la Ley general de los Derechos de las Personas con Discapacidad y su
inclusión social.
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación.
- Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la
Edificación.
- Decreto 173/2010, de 19 de febrero, por el que se modifica el Código Técnico de la
Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, en materia de
accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad (BOE 11/03/2010)
- Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco.
- Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.
- Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar
barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
- Ley 20/1997, de 4 de diciembre, para la Promoción de la Accesibilidad.
- Decreto 68/2000, de 11 de abril, por el que se aprueban las Normas Técnicas sobre
Condiciones de Accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y
sistemas de información y comunicación.
- Decreto 241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la Inspección Técnica de
Edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco.
- Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas.
- Orden de 15 de octubre de 2013, del Consejero de Empleo y Políticas Sociales, de
modificación de los anexos II y III del Decreto 241/2012, de 21 de noviembre, por el que
se regula la Inspección Técnica de Edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco
(BOPV 18/11/2013).
44

- Resolución de 31 de marzo de 2014, de la Secretaría General de Coordinación
Autonómica y Local del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, por la que se
publica el Acuerdo de la Comisión Bilateral de Cooperación de la Administración del
Estado y la Administración de la CAPV, en relación con la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas.
- Decreto 80/2014, de 20 de mayo, de modificación del decreto por el que se regula la
Inspección Técnica de Edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco.
- Ley 3/ 2015, de 18 de junio, de Vivienda del País Vasco.
- Decreto 112/2012, de 26 de junio, por el que se regula la producción y gestión de los
residuos de construcción y demolición.
- Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen las disposiciones
mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción.
- Real Decreto Legislativo 7/2015, , de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
45

ANEJO 1: FICHAS DE USO Y MANTENIMIENTO
En este anejo se incluyen las fichas con la información relativa a las inspecciones o actuaciones
obligatorias y las recomendadas o aconsejables de alguno de los elementos más reseñables de
entre los detallados en el apartado 4 GUÍA- MANUAL DE MANTENIMIENTO de esta Guía
Básica, especificando:
 Identificación del elemento general.
 Diferenciación entre las inspecciones y actuaciones obligatorias y las recomendadas.
 Detalle del componente sobre el que se debe actuar.
 Descripción de las actuaciones a efectuar.
 Responsable de la actuación.
 Plazo, período o cadencia con la que se debe efectuar cada actuación o intervención
concreta
En cada ficha se ha incorporado un apartado específico en el que se identifican aquellas
actuaciones e intervenciones que deben ser descartadas para evitar tanto consecuencias
negativas o imprevistas, como decisiones que no lleguen a solucionar los problemas existentes
o, puedan incluso penalizar las condiciones previas.
Las fichas que se incluyen en esta Guía Básica, son complementarias de las que deberían
desarrollarse para cada edificio, realizadas en atención a las características particulares y
singulares de cada inmueble, con el plan de mantenimiento y uso.
46

A.1‐ CUBIERTA (TEJADOS Y TERRAZAS)
INSPECCIONES Y ACTUACIONES OBLIGATORIAS
COMPONENTE ACTUACIONES RESPONSABLE PLAZO
INSPECCION TÉCNICA DEL EDIFICIO
GENERAL INSPECCION VISUAL TECNICO DE CABECERA
EDIFICIO + 50 AÑOS y c/10 años
INSPECCIONES Y ACTUACIONES RECOMENDADAS
GENERAL Inspección Visual TECNICO DE CABECERA TOMA DE DATOS INICIAL
Limpieza MANTENIMIENTO PREVENTIVO ANUAL

RECOGIDA Comprobación correcto
TÉCNICO DE CABECERA ANUAL
PLUVIALES funcionamiento
Comprobación estado de conservación TÉCNICO DE CABECERA BIANUAL

Comprobación estado de conservación
COBERTURA: tejas, pavimento,
TÉCNICO DE CABECERA BIANUAL
impermeabilización...
COBERTURA O
REVESTIMIENTO
ENCUENTROS DE COBERTURA Y
ANTEPECHOS CON CERRAMIENTOS O TECNICO DE CABECERA BIANUAL
ELEMENTOS SINGULARES
ANTEPECHOS, BARANDILLAS,
PUNTOS
CHIMENEAS, LUCERNARIOS, PASOS DE TECNICO DE CABECERA ANUAL
SINGULARES
ANTENAS...
En el caso de cubiertas en las que se detecten lesiones por erosión, fisuras, grietas, actividad de organismos
o desarrollo de vegetación, nunca se deben reparar sin previamente detectar la causa que ha producido la
lesión. Una vez eliminada dicha causa, se podrá proceder a la corrección del efecto, siguiendo normas de
correcta ejecución. Si no se procede de esta manera, las lesiones volverán a aparecer en el mismo lugar.
En el caso de cubiertas en las que se detecten lesiones originadas por humedades, nunca se deben reparar
QUE NO SE DEBE doblando el pavimento. Se debe levantar el pavimento existente y aprovechar la reparación por problemas
HACER: de humedades, para colocar aislamiento térmico en el caso en que este no exista.
Es por ello que en intervenciones de cubiertas, se recomienda contactar con el técnico de cabecera para
asegurar que detecta el verdadero origen de la lesión y poder eliminarla y que la inversión económica que
hace la comunidad tiene la máxima efectividad.
47

A.2‐ FACHADAS
Inspección Visual TECNICO DE CABECERA TOMA DE DATOS INICIAL

GENERAL
Limpieza MANTENIMIENTO PREVENTIVO DE 5 A 10 AÑOS
del revestimiento, ladrillos o
elementos de la hoja exterior TÉCNICO DE CABECERA CADA 5 AÑOS
(incluyendo la ventilación de la cámara,
en su caso)
Comprobación estado de fisuración,
grietas o desconchados TÉCNICO DE CABECERA PERMANENTE
REVESTIMIENTO
sellados TECNICO DE CABECERA CADA 5 AÑOS
aristas de elementos de hormigón TECNICO DE CABECERA CADA 5 AÑOS
Comprobación estado general de
conservación TECNICO DE CABECERA CADA 10 AÑOS
sellados carpientaría y vidrios ‐ alfeizar
TECNICO DE CABECERA CADA 5 AÑOS
y jambas
CARPINTERÍAS
Limpieza de suciedad y residuos de
USUARIO ANUAL
polución
Comprobación del funcionamiento de
puertas, ventanas, persianas y USUARIO PERMANENTE
contraventanas
BARANDILLAS, Comprobación estado de conservación
REJAS Y de estos elementos y sus anclajes. TECNICO DE CABECERA CADA 3 AÑOS
PROTECCIÓNES
Comprobación funcionamiento
USUARIO ANUAL
INSTALACIONES bajantes y aberturas de ventilación
Inspección juntas de dilatación TECNICO DE CABECERA CADA 5 AÑOS
En el caso de fachadas en las que se detecten lesiones originadas por humedades, desprendimientos,
eflorescencias, erosión, fisuras, grietas, actividad de organismos o desarrollo de vegetación, nunca se deben
reparar sin previamente detectar la causa que ha producido la lesión. Una vez eliminada dicha causa, se
podrá proceder a la corrección del efecto, siguiendo normas de correcta ejecución. Si no se procede de esta
manera, las lesiones volverán a aparecer en el mismo lugar.
En el caso en que se proceda a la limpieza de una fachada, no se debe intervenir sobre la misma sin:
QUE NO SE DEBE ∙ Aprovechar la circunstancia de la utilización de medios auxiliares para la revisión y reparación de otras
HACER: lesiones (fisuras, grietas…) que afecten a la fachada.
∙ Seguir los consejos de prevención de ensuciamiento de fachadas indicados en el apartado anterior a la hora
de intervenir sobre la fachada.
Es por ello que en intervenciones de fachadas se recomienda contactar con el técnico de cabecera para
asegurar que detecta el verdadero origen de la lesión y poder eliminarla y que la inversión económica que
hace la comunidad tiene la máxima efectividad.

48

A.3‐ MUROS Y SUELOS EN CONTACTO CON EL TERRENO
GENERAL Inspección Visual TECNICO DE CABECERA TOMA DE DATOS INICIAL
Comprobación existencia de filtraciones TÉCNICO DE CABECERA CADA 5 AÑOS
MUROS Y SOLERAS Inspección visual del estado de fisuración,
grietas, desconchados, manchas de óxido u
TÉCNICO DE CABECERA CADA 5 AÑOS
otros desperfectos
JUNTAS sellados TECNICO DE CABECERA CADA 5 AÑOS
Comprobación estado de conservación de
CAMARA BUFA las aberturas de ventilación de la cámara TECNICO DE CABECERA ANUAL
En el caso de elementos en contacto con el terreno en los que se detecten lesiones originadas por humedades,
desprendimientos, eflorescencias, erosión, fisuras, grietas, actividad de organismos o desarrollo de vegetación,
nunca se deben reparar sin previamente detectar la causa que ha producido la lesión. Una vez eliminada dicha
causa, se podrá proceder a la corrección del efecto, siguiendo normas de correcta ejecución. Si no se procede de
esta manera, las lesiones volverán a aparecer en el mismo lugar.
QUE NO SE DEBE En el caso en que sea preciso realizar perforaciones, no se realizarán sin previa consulta al Técnico de
HACER: cabecera,ante el riesgo de estar afectando a elementos estructurales.
Es por ello que en intervenciones en elementos en contacto con el terreno se recomienda contactar con el
técnico de cabecera para asegurar que detecta el verdadero origen de la lesión y poder eliminarla y que la
inversión económica que hace la comunidad tiene la máxima efectividad.
49

B‐INTERIOR DE EDIFICIO
ZONAS COMUNES
Inspección Visual estado de
conservación de particiones TOMA DE DATOS INICIAL
GENERAL comprobando existencia de grietas, TECNICO DE CABECERA y
fisuras, desprendimientos, humedades CADA 5 AÑOS
y/o manchas.
TÉCNICO DE CABECERA BIANUAL
del revestimiento
Comprobación estado de fisuración,
REVESTIMIENTOS grietas, desconchados o piezas sueltas TÉCNICO DE CABECERA BIANUAL
VERTICALES
Limpieza de juntas entre azulejos USUARIO MAXIMO ANUAL
DE JUNTAS DE ALICATADO TECNICO DE CABECERA BIANUAL
Comprobación estado general de
conservación del suelo para comprobar
si existen piezas sueltaso dañadas, TECNICO DE CABECERA BIANUAL
grietas, fisuras o humedades
PAVIMENTOS
Limpieza periódica del pavimento con
productos o sistemas adecauados a CONSULTA AL TÉCNICO DE
USUARIO
cada material de acabado y exigencias CABECERA
superficiales
Inspección Visual estado de
conservación comprobando existencia
FALSOS TECHOS TECNICO DE CABECERA CADA 5 AÑOS
de grietas, fisuras, desprendimientos,
humedades y/o manchas.
Revisión de funcionamiento (y engrase
USUARIO ANUAL
en su caso) de manillería y herrajes
PUERTAS DE PASO
Inspección visual de marcos y hojas y
TECNICO DE CABECERA CADA 3 AÑOS
estado de conservación general
BARANDILLAS, Comprobación estado de conservación
REJAS Y de estos elementos y sus anclajes. TECNICO DE CABECERA CADA 3 AÑOS
PROTECCIONES
En el caso de elementos comunes en el interior en los que se detecten lesiones originadas por humedades,
desprendimientos, eflorescencias, erosión, fisuras, grietas, actividad de organismos o desarrollo de
vegetación, nunca se deben reparar sin previamente detectar la causa que ha producido la lesión. Una vez
eliminada dicha causa, se podrá proceder a la corrección del efecto, siguiendo normas de correcta ejecución.
Si no se procede de está manera, las lesiones volverán a aparecer en el mismo lugar.
En el caso en que se proceda a la realización de un orificio en cualquier paramento hay que tener en cuenta
la posible existencia de canalizaciones empotradas. A falta de información, consultar con el Técnico de
Cabecera.
Los tabiques, al no ser elementos estructurales, no pueden someterse a cargas excesivas. Dependiendo de
QUE NO SE DEBE
la tipología y material constitutivo, es conveniente conocer su carga máxima y los tipos de anclaje más
HACER:
adecuados.
Es recomendable garantizar la ventilación periódica de las zonas comunes aunque no se esté residiendo.
No se colgarán elementos pesados de los falsos techos, debiendo consultar previamente su capacida
portante.
Es por ello que en intervenciones en elementos comunes interiores se recomienda contactar con el técnico
de cabecera para asegurar que detecta el verdadero origen de la lesión y poder eliminarla y que la inversión
económica que hace la comunidad tiene la máxima efectividad.
50

7. ANEJO 2: NORMATIVA
En este anexo se recoge toda la normativa** identificada en el apartado 6 MARCO NORMATIVO de esta
Guía Básica. (**actualización a mayo de 2017)
51

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