Definitivo Zulay - Carlos

ARQ. ZULAY HERNANDEZ C. ING. CARLOS A. PASINI R.
Avaluadores Profesionales
INFORME DE AVALÚO
CALLE SUCRE CON CARRERA SIMON RODRIGUEZ Y ELIAS RODRÍGUEZ,
MUNICIPIO PAEZ, GUASDUALITO. ESTADO APURE.
PROPIETARIOS:
LUIS ALBERTO CONTRERAS MORA. C.I. N° V- 3.070.750
LAIRET COROMOTO ESCALANTE DE CONTRERAS.C.I N° V- 3.430.408
PERITOS AVALUADORES: ARQ. ZULAY HERNÁNDEZ C.

ING. CARLOS PASINI R.
Informe de Avalúo
2

San Cristóbal, Mayo del 2012.
INDICE

Introducción
 Carta de Resumen de los resultados 5
 Certificación 6
 Resumen Ejecutivo 7
 Características Generales 8
 Localidad y Entorno 9
 Situación Jurídica del Arrendamiento 9
 Situación Urbanística del Inmueble 9
 Avalúo de la Parcela de Terreno
10
 Enfoque y Método para el terreno
10
 Estudio de Mercado 11
 Análisis de los Resultados 12
 Resumen de Resultados 12
 Aplicación del Paquete Estadístico NCSS. 13
 Corrida del Paquete Estadístico
14
 Avalúo de la Construcción 16
 Descripción del Inmueble 16
 Distribución en Planta 16
 Cuadro Resumen de Áreas de Construcción
16
 Características de la Construcción 17
 Enfoque y Método para la Construcción 18
 Incidencia del costo calculado por obra 18
Informe de Avalúo
3

 Reporte de CIPRONET 19
 Calculo del Valor Actual del Inmueble (Terreno + Construcción) 20
 Conclusiones
21
 ANEXOS
 Material Fotográfico
 Plano Ubicación y Situación
 Copia del Documento de Propiedad
 Proyecto de Arquitectura.
 Credenciales y Autorización del Perito
Informe de Avalúo
4

INTRODUCCIÓN
El objetivo principal de este Informe de avalúo es determinar el valor real y

verdadero (Justiprecio) del inmueble ubicado en la CALLE SUCRE CON
CARRERA SIMON RODRIGUEZ Y ELIAS RODRÍGUEZ, MUNICIPIO PAEZ,
GUASDUALITO. ESTADO APURE.
.
Este informe está catalogado dentro de la clasificación como privado o particular,

debido a que es elaborado para saber o conocer su verdadero valor a una fecha
determinada.
El Método utilizado para valorar la PARCELA DE TERRENO es denominado

Mercado o Ventas comparables aplicando la Estadística Descriptiva, Los Edificios
y las Bienhechurías, se depreciaron por el enfoque Ross – Heidecke es el más
utilizado actualmente debido a que deprecia las edificaciones en línea curva, que
es lo que acontece en la práctica y toma en consideración el valor de reposición
(VR), años de uso, vida útil, estado de conservación y mantenimiento para el
momento del avalúo.
Informe de Avalúo
5

San Cristóbal, 26 de Agosto del 2011.
Ciudadanos:
LUIS ALBERTO CONTRERAS MORA.
LAIRET COROMOTO ESCALANTE DE CONTRERAS.
Presente-
De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble

ubicado en la en la CARRERA 39, N° 35-144, ALTOS DE PIRINEOS, MUNICIPIO SAN
CRISTOBAL, ESTADO TACHIRA.
En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el

cálculo del valor es el usualmente empleado en el campo de la tasación, por lo
cual se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada.
Realizados los estudios, cálculos y análisis correspondientes, resultó que el referido

inmueble tiene un valor actual de: Dos Mil Ciento Treinta Bolívares. (Bs.
2.130.000,00).
AVALUADORES PROFESIONALES
Informe de Avalúo
6

Arq. Zulay Hernández C. Ing. Carlos A. Pasini R.

C.I.V. 89.120 C.I.V. 95.279
ASAPROVE Nº 974 SOITAVE N° 2332
SUDEBAN P-3132
Nosotros, Zulay Hernández C titular de la C.I. 9.226.982, de profesión
CERTIFICACIÓN
CERTIFICACIÓN
Arquitecto, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela con el Nro. 89.120,
en la Asociación Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos, con el Nro. 974
y Carlos A. Pasini R. titular de la C.I. 9.213.257, de profesión Ingeniero Civil,
inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela con el Nro. 95.279, en la
Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela “SOITAVE”, con el Nro. 2.332 y
la Superintendencia General de Bancos “SBIF”, con el Nro. P-3132, debidamente
autorizados para realizar avalúos de bienes inmuebles, por el presente
certificamos que:
Por solicitud de los ciudadanos: LUIS ALBERTO CONTRERAS MORA y LAIRET

COROMOTO ESCALANTE DE CONTRERAS, realizamos avalúo al bien inmueble
ubicado en: CARRERA 39, N° 35-144, ALTOS DE PIRINEOS, MUNICIPIO SAN
CRISTOBAL, ESTADO TACHIRA.
 El objetivo general consiste en estimar el valor del inmueble en referencia, con el

propósito de establecer un precio justo y su utilización como colateral en
transacciones comerciales.
 El procedimiento seguido se basa en datos confiables, admitidos como justos sin que
exista la menor influencia de intención o sentimiento personal para favorecer de esta
forma a terceros.
Informe de Avalúo
7

 La información suministrada por fuentes externas con el objeto de ser utilizada en la
configuración de la data, no ha sido manipulada para alterar los resultados del
presente análisis.
 No existe ningún interés directo e indirecto con la propiedad avaluada, con los
contratantes en cualquier operación comercial, ni nos ligan a éstos lazos familiares o
de otra índole.
El valor estimado del inmueble objeto de estudio es: Dos Mil Ciento Treinta Bolívares.
(Bs. 2.130.000,00).
San Cristóbal, 26 de Agosto del 2011.

C.I.V. 89.120 C.I.V. 95.279
ASAPROVE Nº 974 SOITAVE N° 2332
SUDEBAN P-3132
RESUMEN EJECUTIVO
PROPIETARIOS LUIS ALBERTO CONTRERAS MORA y FECHA: 26/08/2011
LAIRET COROMOTO ESCALANTE DE CONTRERAS,
SOLICITANTE LUIS ALBERTO CONTRERAS MORA C.I. V – 3.070.750
DIRECCIÓN CARRERA 39, N° 35-144, ALTOS DE PIRINEOS, MUNICIPIO SAN CRISTOBAL, ESTA
TACHIRA.
VIVIENDA UNIFAMILIAR DE DOS PLANTAS.
Informe de Avalúo
8

TITULARIDAD El documento quedo registrado bajo el N° 110, folios 236 y 240 del Protocolo I, Tomo 9
la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal de fecha 16 de Septiembre
1980.
ACUEDUTO X CLOACAS X DRENAJES X ASEO X

URBANO
SERVICIOS ENERGIA X TELEFONO X TV CABLE X OTROS X
PÚBLICOS DEL ELECTRICA
SECTOR VIALIDAD X BROCALES X GAS X ACERAS X
PAVIMENTADA
CENTRO X CENTRO ASISTENCIAL X TRANSPORTE COLECTIVO X
EDUCATIVO
DIMENSIONES Y LINDEROS DOC. DE PROPIEDAD DE
MEJORAS
NORTE En 29,30 Mtrs. Con la parcela N°2
SUR En 29,30 Mtrs. Con la parcela N°4
ESTE: En 9,35 Mtrs. Con terrenos de la Urbanización Oriental.
OESTE: En 9,35 Mtrs. Con la Carrera 3.
VALOR DEL M² BS. F/M²
INMUEBLE
TOTAL
TERRENO 273,95 2.192,98 600.767,14 Bs
5.230,73 1.458.952,21 Bs.
VIVIENDA 278,92
OBRAS 80.000,00
COMPLEMENTARIAS Bs.
TOTAL
2.139.719,35 Bs.
TOTAL REDONDEADO 2.135.000,00 Bs.
TOTAL LIQUIDACIÓN 2.130.000,00 Bs.
OBSERVACIONES: EL VALOR DEL INMUEBLE INCLUYE EL VALOR DEL TERRENO.
___________________________________ ________________________________
C.I.V. 89.120 C.I.V. 95.279
ASAPROVE Nº 974 SOITAVE N° 2332 SUDEBAN P-3132
Informe de Avalúo
9

CARACTERISTICAS GENERALES
TOPOGRAFIA TECHOS
Con Pendiente Semiplana Variable Plana Platabanda y Teja Acerolit Zinc
FORMA Plafon Dry Wall Losa Entrepiso
Cuadrada Rectangular Tabelones Machiembrado Cielo Raso
Poligono Regular Poligono Irregular PAREDES
SERVICIOS Bloque de Concreto Ladrillo
Agua Luz Gas Telefono Bloque de Arcilla Pantalla de Concreto
Cloacas Vialidad Transporte Publico REVESTIMIENTO
TIPO DE CONSTRUCCION Friso Liso Ceramica Porcelanato
Gran Lujo Lujo Calidad Baja Friso Rustico Texturizado Piedra
Humilde Rural Otros. (Clase Media) PUERTAS
VENTANAS Huerro Vidrio Entamborada de Madera
Hierro y Vidrio Aluminio y Vidrio Batiente Aluminio y Vidrio Entambora de hierro
Madera y Vidrio Basculante Corrediza Porton Metalico Madera Maciza
Paneles de Aluminio Otros: ________________________ Porton Metalico Reja de Hierro
PISOS Sin Puertas Vidrio de Seguridad
Ceramica Granito Parquet Marmol ESTRUCTURAS
Alfombra Vinyl Mosaico Rustico Prefabricado Madera
Caico Terracota Cemento Liso Concreto Armando Acero
DESARROLLO EN LA ZONA Mamposteria Otro
Urbanizaion Semi Urbanizada En Proceso EQUIPOS COMPLEMENTARIOS
No Urbanizada Sector Barrio Intercomunicador Eq. Hidroneumaico
INFORMACION DE LA EDIFICACION Porton Electrico Eq. De Incendio
Area de Terreno: Casillero de Correos Circuito Cerrado TV

Area de Construccion:
No. de Niveles Recolector de Basura Antena Parabolica
No. de Estacionamientos:
Psicina: Aire Acondicionado T.V. Cable
Locales Comerciales:
Consejeria: Casilla de Vigilancia Jacuzzi
Sala Velatoria:
Acceso por Av./Calle: Tanque Aereo Parque Infantil
Calentador Sauna
Informe de Avalúo
10

LOCALIDAD Y ENTORNO
Entorno: Viviendas Unifamiliares.
Acceso: Av. 19 de Abril, Calle Blanquizal, Pirineos., frente al Centro Comercial El
Tama.
Servicios: Todos los Servicios Públicos.
Población: Clase Media y Alta.
Tendencia: Estable
Actividades Económicas Predominantes: Comercio Local y Área Residencial.
Desarrollo y Consolidación de la Zona: Urbanizado.
Nivel Socio – Económico: Clase Media y Alta.
Tipos de Construcciones en el sector: Centro Comercial, Ancianato, Viviendas

Unifamiliares, Bifamiliar y Multifamiliar.
SITUACIÓN JURÍDICA SOBRE ARRENDAMIENTO
Ocupado por el Propietario x ARRENDADA
SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL INMUEBLE
Zonificación: R-4 ÁREA RESIDENCIAL
X
Cumple con las ordenanzas
Cédula de Habitabilidad X
Cédula Catastral X
Documento de Condominio
Informe de Avalúo
11

AVALÚO DE LA PARCELA DE TERRENO
ENFOQUE Y METODO PARA EL TERRENO
ENFOQUE
En el presente avaluó se emplea el método del valor de la oferta, con el objeto de

determinar el valor del terreno, tomando como base los precios publicados en las
páginas web, tomando en cuenta la ubicación y las características similares con
respecto al inmueble en estudio.
Para valorar la construcción se utiliza el método del costo, herramienta que

determina el valor de las mejoras a precios actuales, pero con materiales y
acabados vigentes, de acuerdo con normas y diseños actuales. El Valor de
Reposición, presume eliminar la obsolescencia física de la construcción y la
depreciación por deterioro de la misma.
METODOLOGIA
En primer lugar se acopian los referenciales de ventas de terrenos atreves

de investigación propia, procurando obtener un número de datos que sea
representativo y desechando aquellos que pueden distorsionar los resultados del
análisis. Posteriormente se procede a realizar los cálculos definitivos, empleando la
Estadística Descriptiva, método que permite conocer el comportamiento de la
variable Precio Unitario, estableciéndose bajo los siguientes conceptos:
ESTADISTICA: Método científico ligado en la forma, organización,

recopilación, presentación y análisis de datos, tanto para la
deducción de conclusiones como para toma de decisiones
razonables.
Informe de Avalúo
12

POBLACION Y MUESTRA ESTADISTICA: Es una lista de datos con las
características de un grupo de individuos u objetos, en la
valuación se toma el área, precio unitario y otras
características.
MEDIA DE CLASE (Xi): Se conoce como punto medio de clase y se obtiene

sumando los límites inferior y superior de la clase y el
resultado dividiéndolo entre dos (2).
FRECUENCIA ABSOLUTA (Fi): Es el número de datos de la serie en estudio

que aparece entre el límite inferior y el límite superior.
MEDIA: La media de un número de datos n; X1, X2,….Xn, ordenados en

clase, se define la media como:
Media = ∑ (Fi x ni)/n
MEDIANA: Es el valor que divide el conjunto de datos en dos (2) partes

iguales (Valor central de la serie).
MODA: Es el valor de mayor frecuencia de una seria de datos.
RANGO (R): Es la distancia que existe entre sus valores extremos.
DESVIACION TIPICA O ESTANDAR: La media de un número de datos n;

X1, X2,….Xn, ordenados en clase, se define la media como:
Desv = ∑ ((Xi-X)² x Fi)/n
MINIMA: Es el valor menor de la serie.
MAXIMO: Es el valor mayor de la serie.
GRADO DE DISPERSION: Es el resultado de dividir el rango entre la

media.
6. METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION
6.1. POBLACION Y MUESTRA
Informe de Avalúo
13

Tomando como fuente de información las ofertas de mercado que describen
las páginas web para la fecha preestablecida.
OFERTAS DE TERRENOS (PAGINA WEB)

OFERT Ubicación del Area Precio Venta Precio Venta
Nº Inmueble m2 $ Bs. S
1 19 DE ABRIL 394,00 49.000,00 5.635.000.000,00
2 LUCIO OQUENDO 650,00 15.000,00 1.725.000.000,00
3 ROTARIA 90,00 20.000,00 2.300.000.000,00
4 ROTARIA 200,00 15.000,00 1.725.000.000,00
5 CENTRO 100,00 20.000,00 2.300.000.000,00
6 CENTRO 88,00 22.000,00 2.530.000.000,00
7 CONCORDIA 117,00 15.000,00 1.725.000.000,00
8 CONCORDIA 124,00 13.000,00 1.495.000.000,00
9 UNIDAD VECINAL 66,00 16.000,00 1.840.000.000,00
10 UNIDAD VECINAL 62,00 6.900,00 793.500.000,00
11 UNIDAD VECINAL 83,00 20.000,00 2.300.000.000,00
12 UNIDAD VECINAL 91,00 9.000,00 1.035.000.000,00
13 UNIDAD VECINAL 40,00 7.600,00 874.000.000,00
14 UNIDAD VECINAL 68,00 4.500,00 517.500.000,00
La Matriz Factorial o Análisis Factorial, es el procedimiento estadístico que permite

identificar un número de factores que representan la relación que representan la
relación que existe entre un conjunto de variables independientes autocorrelacionadas
entre sí.
 Factor de Fuente (Factor de Oferta o de optimismo) Ff: Tomado como 0,90
para inmuebles en oferta, se considera el deseo de vender y la negociación a ser
realizada.
 Factor de Transposición (Factor de Ubicación) Ft: Tomado como la unidad
para inmuebles situados en el área con la misma fuerza comercial y calidad.
Informe de Avalúo
14

 Factor de Área Fa: Dada las diferencias de áreas de los referenciales y el

bien objeto de avalúo, se aplicaran las formulas siguientes para determinar el factor de
corrección:
a) Si Aoferta ˃ Aapto a valorar: (1 + (AOferta / Aapto) x 0.05) – 0.05

b) Si Aoferta ˂ Aapto a valorar: (1 - (AOferta / Aapto) x 0.05) + 0.05
 Factor de Equivalencia Fe: Tomado como la unidad para inmuebles con

acabados y estándares semejantes al inmueble tasable.
OFERTAS DE TERRENOS (PAGINA WEB)

OFERT Ubicación del Area Precio Unit. 1 Matriz Factorial Precio Unit. 2
Nº Inmueble m2 Bs. S/m2 Ff Ft Fa Fe Bs. S/m2

1 19 DE ABRIL 394,00 14.302.030,46 0,90 0,80 1,02 0,80 8.425.141,15
2 LUCIO OQUENDO 650,00 2.653.846,15 0,90 1,00 1,07 1,00 2.839.537,10
3 ROTARIA 90,00 25.555.555,56 0,90 0,80 0,97 0,80 24.702.288,78
4 ROTARIA 200,00 8.625.000,00 0,90 0,80 0,99 0,80 8.512.133,25
5 CENTRO 100,00 23.000.000,00 0,90 0,80 0,97 0,80 22.274.511,00
6 CENTRO 88,00 28.750.000,00 0,90 0,80 0,97 0,80 27.779.463,25
7 CONCORDIA 117,00 14.743.589,74 0,90 0,90 0,97 1,00 14.324.793,65
8 CONCORDIA 124,00 12.056.451,61 0,90 0,90 0,97 1,00 11.729.561,42
9 UNIDAD VECINAL 66,00 27.878.787,88 0,90 0,90 0,84 0,80 23.551.238,91
10 UNIDAD VECINAL 62,00 12.798.387,10 0,90 0,90 0,83 0,80 10.642.272,26
11 UNIDAD VECINAL 83,00 27.710.843,37 0,90 0,90 0,97 0,80 26.749.811,93
12 UNIDAD VECINAL 91,00 11.373.626,37 0,90 0,90 0,97 0,80 10.995.975,35
13 UNIDAD VECINAL 40,00 21.850.000,00 0,90 0,90 0,71 0,80 15.543.543,75
14 UNIDAD VECINAL 68,00 7.610.294,12 0,90 0,90 0,96 0,80 7.325.294,69
ANALISIS ESTADISTICO
Media 15.385.397,61
Mediana 13.027.177,54
Desviacion Estandart 8.124.219,19
Mínimo 2.839.537,10
Máximo 27.779.463,25
Suma 215.395.566,49
Rango 24.939.926,15
Cuenta 14
Informe de Avalúo
15

Grado Dispersión (Rango/Media) 1,62
Tomando que el grado de dispersión (Rango/Media) = 1,62, se toma como valor

aceptado la Mediana.
AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
El inmueble objeto de estudio está conformado por una parcela de terreno propio y
una edificación de tres (03) niveles, con todas sus adherencias y dependencia de
tipo continuo. Su estado de conservación y mantenimiento es excelente, su edad
aparente es treinta (30) años.
DISTRIBUCCIÓN EN PLANTA
PLANTA BAJA: Garaje, mini local comercial, dos baños.
PISO 1: Sala, dos (02) habitaciones, baño y balcón..
PISO 2:
Sala de juego, dos (02) habitaciones, baño.
CUADRO RESUMEN DE ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN
ESPACIO ÁREA DE CONSTRUCCIÓN (m2)

PLANTA BAJA
169,12
PISO 1
109,80
PISO 2
Informe de Avalúo
16

TOTAL 278,92
TOTAL DE ÁREA DE CONSTRUCCIÓN 278,92 M2.
CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN
TIPO Construcción tradicional

Fundaciones, columnas, Vigas y losas nervadas con
ESTRUCTURA.
concreto 250 kg/cm2.
Acerolit como cubierta se techo y en los entrepisos de
TECHOS.
Losa nervada.
PAREDES. Bloque Hueco de Arcilla.
PISOS. Terracota, mosaico y cerámica.

Frisos lisos (internos) y Frisos mapeados (fachada ppal.
REVESTIMIENTOS.
exterior) y cerámica en baños.
COCINA. Paredón de cocina en cerámica y paredes.
Metálicas la ppal, entamboradas de Madera en
PUERTAS.
habitaciones y baños.
VENTANAS: Marco metálico tipo corredera con reja protectora.
VIDRIOS. Ahumado
PINTURA. Base de caucho en paredes y esmalte en herrería.
PIEZAS SANITARIAS. Color – Línea media.
INST. ELÉCTRICAS. Embutidas.
Informe de Avalúo
17

ENFOQUE Y METODO PARA LA CONSTRUCCIÓN
ENFOQUE
El valor de reposición se estableció sobre la base de la Evolución y Costos

de Construcción, sistema de actualización que permite conocer el
comportamiento de los valores de mano de obra, materiales y equipos
asociados a ésta área, posteriormente se aplica un factor de depreciación
(Ross-Heideck) en función de la edad y estado de conservación del inmueble, a
través de la siguiente formula.
Va = VR – D D = (VR - Vr) *  ( + (1 - a) * C) 
Donde:
Va = Valor actual
VR = Valor de reposición
Vr = Valor residual
D = Depreciación acumulada
 = Factor de depreciación Ross- Heideck
C = Coeficiente de conservación
INCIDENCIA DEL COSTO CALCULADO POR OBRA
Para valorar el costo de la construcción se tomo en consideración el MÉTODO

DEL COSTO, donde se utilizó el Manual de “EVOLUCION Y COSTOS DE
CONSTRUCCION” que edita la Organización “CINPRONET, C. A.”, que tiene
Informe de Avalúo
18

como objetivo principal presentar el valor actualizado de los Costos de

Construcción desglosado por cada parte de la obra, dependiendo del tipo de
edificación, uso, diseño y acabados.
METODOLOGIA
Se tomo en consideración para el estudio del caso el Reporte, específicamente el

relacionado a una Edificación de tipo tradicional de dos (02) plantas sin sótano y
sin ascensor.
A continuación se presenta cuadro de incidencia del costo de la construcción

tomando como base los resultados obtenidos después de aplicar los factores de
afectación correspondientes.
REPORTE DE “CINPRONET, C. A.”
FACTOR DE COMERCIALIZACION (FC)

TIPO DE CONSTRUCCION MIN MAX
VIVIENDA UNIFAMILIAR I 1,10 1,15
VIVIENDA UNIFAMILIAR II 1,15 1,25
VIVIENDA UNIFAMILIAR III 1,25 1,35
VIVIENDA MULTIIFAMILIAR I 1,15 1,20
VIVIENDA MULTIIFAMILIAR II 1,20 1,25
VIVIENDA MULTIIFAMILIAR III 1,30 1,35
LOCAL COMERCIAL 1,30 1,40
OFICINA 1,25 1,35
GALPON COMERCIAL 1,20 1,35
GALPON INDUSTRIAL 1,15 1,25
MIXTO (C0MERCIAL - RESIDENCIAL) 1,20 1,30
MIXTO (C0MERCIAL - INDUSTRIAL) 1,25 1,35
Informe de Avalúo
19

INCIDENCIAL DEL COSTO CALCULADO POR OBRA COEFICIENTE DE CONSERVACION “C”
DESCRIPCION % Bs./M2 Estado Características C (%)

Nuevo o Muy
Trabajos preliminares 1 1,5 0 0,032
1,57 47.258,25 Nuevo
Infraestructura 2 2,5 Regular (Normal) 2.520 8.090

8,06 242.612,43
Reparaciones
Superestructura 3 3,5 18.100 33.200
20,78 625.494,59 Sencillas
Reparaciones
Inst. Sanitarias 4 4,5 52.600 75.200
4,70 141.473,75 Importantes
Inst. Eléctricas Demolición

5,25 158.029,19 5 100.000
Cubierta de techo
2,04 61.405,63 FORMULACION DEL VALOR DE CONSTRUCCION
Paredes F (a+(1-a)*C)*VD
10,22 307.630,16 Factor de Depreciación
Revest. y Acab. Internos a 0,5(E/D + E²/D²)
9,48 285.355,57 Formula de Ross
Revest. y Acab. Externos E 1
2,32 69.833,85 Edad actual del Inmueble
Pavimentos D 60
6,49 195.354,18 Vida Util del Inmueble
Carpintería C 8,090
0,00 0,00 Factor de Mant. y Consr.
Herrería
10,69 321.777,53 AREA DE CONSTRUCCION 624,00
Cerrajería
0,00 0,00 PRECIO UNITARIO 3.605.560,74
Impermeabilización
0,00 0,00 VALOR DE LA CONSTRUCCION 2.249.869.903,12
Pintura
0,00 0,00 VALOR ACTUAL DE LA CONSTRUCCION
Vidrios 1
0,00 0,00 Tipo de Construcción Unica
Artefactos sanitarios 2
0,00 0,00 Valor de Reposición Ross 0,0085
Obras exteriores 3
1,96 58.997,56 Factor de Depreciación 0,9113
4
83,56 2515222,69 Valor de Reposición 3.956.445,29
Valor de Reposición Bs. F. 5
3.010.079,82 Valor Residual 197.822,26
Incremento por financiamiento 6
1,10 2.766.744,96 Depreciación Acumulada 31.843,89
Incremento por Administración 7
1,10 3.043.419,45 Valor Actual 3.605.560,74
Incremento por utilidad TIPO: GALPON ESTRUCTURA METALICA
1,30 3.956.445,29
Informe de Avalúo
20

TIPOLOGIA: VIVIENDA UNIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL

INCIDENCIAL DEL COSTO CALCULADO POR OBRA COEFICIENTE DE CONSERVACION “C”
DESCRIPCION % Bs./M² Estado Características C (%)

Nuevo o Muy
Trabajos preliminares 0,80 7.141,91 1 1,5 0 0,032
Nuevo
Infraestructura 10,19 90.970,02 2 2,5 Regular (Normal) 2.520 8.090
Reparaciones
Superestructura 35,00 312.458,38 3 3,5 18.100 33.200
Sencillas
Reparaciones
Inst. Sanitarias 5,92 52.850,10 4 4,5 52.600 75.200
Importantes
Inst. Eléctricas 3,92 34.995,34 5 Demolición 100.000
Cubierta de techo 1,30 11.605,60 FORMULACION DEL VALOR DE CONSTRUCCION
Paredes 4,54 40.530,32 F (a+(1-a)*C)*VD Factor de Depreciación
Revest. y Acab. Internos 5,81 51.868,09 a 0,5(E/D + E²/D²) Formula de Ross
Revest. y Acab. Externos 1,90 16.962,03 E 32 Edad actual del Inmueble
Pavimentos 8,20 73.204,53 D 60 Vida Util del Inmueble
Carpintería 3,08 27.496,34 C 18,100 Factor de Mant. y Consr.
Herrería 4,73 42.226,52 VALOR ACTUAL DE LA CONSTRUCCION
Cerrajería 0,51 4.552,96 1 Tipo de Construcción Unica
Impermeabilización 1,20 10.712,86 2 Valor de Reposición Ross 0,4089
Pintura 2,81 25.085,94 3 Factor de Depreciación 0,48
Vidrios 1,03 9.195,20 4 Valor de Reposición 1.428.381,15
Artefactos sanitarios 4,80 42.851,43 5 Valor Residual 71.419,06
Obras exteriores 4,26 38.030,65 6 Depreciación Acumulada 554.846,72
100,00 892.738,22 7 Valor Actual (P.U.) 691.507,88
Total de Gastos Directos Bs. 892.738,22 COEFICIENTE RESTITUTIVO
Estudio de factibilidad y Mercado (EFM) 2,00% 17.854,76

USO COEF. REST.
Estudio de Suelo (ES) 2,00% 17.854,76 VIVIENDA UNIF Y BIF. 1,00
Levantamiento Topográfico (LT) 1,00% 8.927,38 APARTAMENTOS 1,15
Proyecto de Arquitectura e Ingeniería (PAI) 5,00% 44.636,91
CONJUNT. RESIDENCIALES 1,30
Gastos Legales (GL) 7,00% 62.491,68 LOCALES COMERCIALES 1,10
Gastos Técnicos (GT) 7,50% 66.955,37 CENTROS COMERCIALES 1,30 - 1,50
Intereses Financieros (IF) 7,50% 66.955,37 CENTROS INDUSTRIALES 1,10
Gastos por Inspección Técnica (GIT) 3,00% 26.782,15
P.U. = 691.507,88 1,10
Impuestos Municipales (IM) 2,50% 22.318,46
Primas de Seguro (PS) 2,00% 17.854,76
AREA = 39,00 M²
Derechos de Incorporación (DINC) 2,50% 22.318,46
Publicidad y Venta (PV) 3,00% 26.782,15
VALOR DE LA CONSTRUCCION = P.U. x Area x
Administración (ADM) 15,00% 133.910,73 C.R.
Total de Gastos Indirectos 535.642,93
Informe de Avalúo
21

Total Gastos Directos + Indirectos 1.428.381,15 29.665.688,15 Bs.
CALCULO DEL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE

TERRENO Y CONSTRUCIÓN
AVALUO
TERRENO
273, 95 M² x 2.192,98 Bs/ M² Bs. 600.767,14
CONSTRUCCION
278.92 M² x 5.230,73 Bs/ M² Bs. 1.458.955, 21
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Tanque subterráneo, Bs. 80.000,00
Aire Acondicionado, etc.
VALOR TOTAL Redondeado. Bs. 2.135.000,00 Bs.
Informe de Avalúo
22

VALOR DE LIQUIDACIÓN Bs. 2.130.000,00 Bs.
CONCLUSIONES
De acuerdo con las características del inmueble, ubicación, estado de

conservación, uso actual y calidad constructiva y realizadas las etapas de:
Inspección, medición, registro fotográfico y comportamiento inmobiliario, se
concluye que el valor estimado de la Vivienda Unifamiliar es de: Dos Mil Ciento
Treinta Bolívares. (Bs. 2.130.000,00).

C.I.V. 89.120 C.I.V. 95.279
ASAPROVE Nº 974 SOITAVE N° 2332 SUDEBAN P-3132
Informe de Avalúo
Anexos
Informe de Avalúo
24

Documentos de
Propiedad
Informe de Avalúo
25

Credenciales y
Informe de Avalúo
26

Autorización del Perito
Informe de Avalúo

Definitivo Zulay - Carlos

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Definitivo Zulay - Carlos

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Definitivo Zulay - Carlos

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

ARQ. ZULAY HERNANDEZ C. ING. CARLOS A. PASINI R.

PERITOS AVALUADORES: ARQ. ZULAY HERNÁNDEZ C.

ARQ. ZULAY HERNANDEZ C. ING. CARLOS A. PASINI R.

ARQ. ZULAY HERNANDEZ C. ING. CARLOS A. PASINI R.

ARQ. ZULAY HERNANDEZ C. ING. CARLOS A. PASINI R.

El objetivo principal de este Informe de avalúo es determinar el valor real y

Este informe está catalogado dentro de la clasificación como privado o particular,

El Método utilizado para valorar la PARCELA DE TERRENO es denominado

ARQ. ZULAY HERNANDEZ C. ING. CARLOS A. PASINI R.

San Cristóbal, 26 de Agosto del 2011.

De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble

En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el

Realizados los estudios, cálculos y análisis correspondientes, resultó que el referido

ARQ. ZULAY HERNANDEZ C. ING. CARLOS A. PASINI R.

Arq. Zulay Hernández C. Ing. Carlos A. Pasini R.

Nosotros, Zulay Hernández C titular de la C.I. 9.226.982, de profesión

Por solicitud de los ciudadanos: LUIS ALBERTO CONTRERAS MORA y LAIRET

 El objetivo general consiste en estimar el valor del inmueble en referencia, con el

ARQ. ZULAY HERNANDEZ C. ING. CARLOS A. PASINI R.

Arq. Zulay Hernández C. Ing. Carlos A. Pasini R.

ARQ. ZULAY HERNANDEZ C. ING. CARLOS A. PASINI R.

ACUEDUTO X CLOACAS X DRENAJES X ASEO X

ARQ. ZULAY HERNANDEZ C. ING. CARLOS A. PASINI R.

Con Pendiente Semiplana Variable Plana Platabanda y Teja Acerolit Zinc

FORMA Plafon Dry Wall Losa Entrepiso

Cuadrada Rectangular Tabelones Machiembrado Cielo Raso

Poligono Regular Poligono Irregular PAREDES

SERVICIOS Bloque de Concreto Ladrillo

Agua Luz Gas Telefono Bloque de Arcilla Pantalla de Concreto

Cloacas Vialidad Transporte Publico REVESTIMIENTO

TIPO DE CONSTRUCCION Friso Liso Ceramica Porcelanato

Gran Lujo Lujo Calidad Baja Friso Rustico Texturizado Piedra

Humilde Rural Otros. (Clase Media) PUERTAS

VENTANAS Huerro Vidrio Entamborada de Madera

Hierro y Vidrio Aluminio y Vidrio Batiente Aluminio y Vidrio Entambora de hierro

Madera y Vidrio Basculante Corrediza Porton Metalico Madera Maciza

Paneles de Aluminio Otros: ________________________ Porton Metalico Reja de Hierro

PISOS Sin Puertas Vidrio de Seguridad

Ceramica Granito Parquet Marmol ESTRUCTURAS

Alfombra Vinyl Mosaico Rustico Prefabricado Madera

Caico Terracota Cemento Liso Concreto Armando Acero

DESARROLLO EN LA ZONA Mamposteria Otro

Urbanizaion Semi Urbanizada En Proceso EQUIPOS COMPLEMENTARIOS

No Urbanizada Sector Barrio Intercomunicador Eq. Hidroneumaico

INFORMACION DE LA EDIFICACION Porton Electrico Eq. De Incendio

Area de Terreno: Casillero de Correos Circuito Cerrado TV

ARQ. ZULAY HERNANDEZ C. ING. CARLOS A. PASINI R.

Entorno: Viviendas Unifamiliares.

Acceso: Av. 19 de Abril, Calle Blanquizal, Pirineos., frente al Centro Comercial El

Servicios: Todos los Servicios Públicos.

Población: Clase Media y Alta.

Actividades Económicas Predominantes: Comercio Local y Área Residencial.

Desarrollo y Consolidación de la Zona: Urbanizado.

Nivel Socio – Económico: Clase Media y Alta.

Tipos de Construcciones en el sector: Centro Comercial, Ancianato, Viviendas

SITUACIÓN JURÍDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

Ocupado por el Propietario x ARRENDADA

SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL INMUEBLE