CLASE 1

PONENTE: ING. MILTON CORTEZ SALAS

 TEMA: LICENCIA DE EDIFICACIÓN
CLASE 1:
INTRODUCCIÓN.
LEY DE REGULARIZACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES (LEY 29090).
CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO.
BASES LEGALES LEY 27157 Y LEY 29090 PARA DECLARATORIA DE FÁBRICA.
CLASE 2:
CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANISTICOS.
MODALIDADES DE LICENCIAS.
PASOS A SEGUIR PARA LA OBTENCIÒN DE LA LICENCIA.
FACTIBILIDAD DE SERVICIOS.
CLASE 3:
ESTUDIOS PRELIMINARES (SUELOS, TOPOGRAFIA, CIRA, EIA, EIV).
REVISIÓN DE PLANOS DE TODAS LAS ESPECIALIDADES Y MEMORIAS DESCRIPTIVAS.
LLENADO DE FORMULARIOS.
PRESUPUESTO DE OBRA.
POLIZA CAR.
 INTRODUCCIÓN

El Perú es un país informal en muchos aspectos y la obtención de licencias de edificación no es la

excepción. Por tal motivo la finalidad de este curso es explicar a los interesados cuales son los
pasos que deben seguir para obtener dicha licencia.

Es importante conocer el aspecto normativo y técnico para la obtención de la licencia y este curso
busca dar las herramientas para ese fin.

En el país son pocas las empresas dedicadas a la consultoría, la gran mayoría opta por la
construcción. Es por esto que es importante especializarnos en consultoría debido a que es un
campo en el que podemos tener grandes oportunidades de trabajo.
DÉFICIT HABITACIONAL EN EL PERÚ

•Somos el tercer país con

mayor déficit de vivienda en
Latinoamérica.
•El 72 % de las familias no
cuentan con vivienda propia.
•El distrito de San Juan de
Lurigancho lidera el déficit
habitacional con 15.60 % . Déficit a nivel nacional
•En Lima metropolitana, al •Piura 127,776
•Cajamarca 108,306
2016, faltan 612,464 viviendas.
•Puno 103,800
•Según el MVCS existe un •La Libertad 91,340
déficit nacional de 1’800,000 •Cusco 88,718
viviendas. •Arequipa 86,817
 EL RIESGO DE LAS VIVIENDAS
INFORMALES
•En Lima se construye alrededor de 80,000 viviendas al año.
•En el Perú el 80 % de las viviendas son informales.
•El 70 % de las autoconstrucción de las viviendas de Lima no
cuentan con licencia.
•El 16% de la autoconstrucción es dirigida solo por el
propietario.
•Solo el 6% de la autoconstrucción en Lima consulta a un
profesional.
•Autoconstruir puede costar hasta un 40% mas caro.
•Reparar una vivienda informal puede elevar ese costo hasta
en 100 % .
•Hasta 200,000 viviendas podrían colapsar en la ciudad de
Lima ante un terremoto de 8 grados.
FASES DE UNA LICENCIA DE EDIFICACIÓN
 LEY DE REGULACIÓN DE HABILITACIONES
URBANAS Y DE EDIFICACIONES (LEY Nº 29090)
• Tiene por objeto establecer la regularización de procedimientos
administrativos para obtener licencia de habilitación urbana y
edificación.
• Garantizar la seguridad pública y privada.
• Los requisitos establecidos en la ley y su reglamento se aplican a
nivel nacional.
• Principio de unidad, transparencia, participación y subordinación.
• Cualquier requerimiento o requisito adicional a lo previsto en los
procedimientos de la ley y su reglamento constituye una barrera
burocrática ilegal.
ALCANCES DE LA LEY Nº 29090
 LICENCIA DE EDIFICACIÓN
• La licencia de edificación es un acto administrativo emitido por la
Municipalidad mediante el cual se autoriza la ejecución de una obra de
edificación prevista en la ley.
• Se debe cumplir con los procedimientos administrativos y los requisitos
que se desarrollan y señalan respectivamente en la Ley.
• El terreno debe contar como mínimo con proyecto de habilitación
urbana.
• Tiene una vigencia de 36 meses.
• Puede ser prorrogada por 12 meses dentro de los 30 días calendarios
anteriores al vencimiento de la licencia.
• En caso de edificaciones a ejecutarse por etapas, puede solicitarse una
licencia por etapas, en base a un proyecto integral. Su aprobación tiene
una vigencia de 10 años.
• Pueden ser objeto de desistimiento.
 EXCEPCIONES

Se encuentran exceptuadas de obtener licencia de edificación (siempre que

no se ejecuten en inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio
Cultural de la Nación)

Acondicionamiento Cercos frontales Instalaciones temporales

o refacción hasta 20m.
 TIPOS DE EDIFICACIONES
•Edificación nueva: Obra que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno sin construir.
•Ampliación: Obra que se ejecuta a partir de una edificación preexistente, incrementando el área techada.
Puede incluir o no la remodelación del área techada existente.
•Remodelación: Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el estilo arquitectónico original de
una edificación existente.
•Refacción: Obra de mejoramiento y/o renovación de instalaciones, equipamiento y/o elementos
constructivos. No altera el uso, el área techada, ni los elementos estructurales de la edificación existente.
•Acondicionamiento: Trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del usuario, mediante
elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de acabados e instalaciones.
•Puesta en valor histórico monumental: Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de
restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una edificación.
•Cercado: Obra que comprende exclusivamente la construcción de muros perimétricos en un terreno y vanos
de acceso siempre que lo permita la municipalidad.
•Demolición: Acción mediante la cual se elimina total o parcialmente una edificación existente.
 TIPOS DE EDIFICACIONES

AMPLIACIONES Y PLANTAS INDUSTRIALES

REMODELACIONES OFICINAS
HOTELES

MERCADO
CASAS MULTIFAMILIARES AUDITORIO CLÍNICAS
GALERÍAS
 ACTORES Y RESPONSABILIDADES DEL
PROCESO DE EDIFICACIÓN
• El Promotor Inmobiliario
Es la persona natural o jurídica, pública o privada, que
ejecuta la obra directamente o bajo contrato con
terceros.
Administra, promueve, habilita y comercializa un
proyecto y/o edificación.

• Los propietarios.
Son las personas naturales o jurídicas, públicas o
privadas, que ejercen el derecho de propiedad sobre el
terreno que será objeto del proyecto de edificación.
 ACTORES Y RESPONSABILIDADES DEL
PROCESO DE EDIFICACIÓN
• Profesionales responsables del Proyecto.
Según su especialidad son: el arquitecto, el ingeniero
civil, el ingeniero sanitario, el ingeniero electricista o
electromecánico.
En el caso que se necesiten proyectos especializados
como seguridad integral, redes de información y otros, se
requerirá la participación del profesional especialista.
Los arquitectos e ingenieros deberán ser colegiados
hábiles, a la fecha de presentación del proyecto.
 ACTORES Y RESPONSABILIDADES DEL
PROCESO DE EDIFICACIÓN
• Comisión Técnica
Es el órgano colegiado regulado por la Ley Nº 27444, Ley del
Procedimiento Administrativo General, cuya función es emitir
dictámenes de carácter vinculante para el otorgamiento o no
de una autorización o licencia de habilitación urbana y
edificación en las modalidades C y D.
Los integrantes de las Comisiones Técnicas son profesionales
especialistas, colegiados y habilitados
Para el caso del procedimiento de otorgamiento de licencia
para edificaciones, esta conformada por:
• Un (1) representante de la municipalidad.
• Dos (2)representantes del colegio de arquitectos.
• Tres (3)representantes del colegio de ingenieros.
 ACTORES Y RESPONSABILIDADES DEL
PROCESO DE EDIFICACIÓN
• Comisión Técnica
Dictamen de la Comisión Técnica
Decreto Supremo N° 009-2016-VIVIENDA (23/07/2016)
Conforme: El proyecto que cumple con las normas urbanísticas y de edificación
vigentes.
No Conforme: El proyecto incumple alguna norma urbanística o de edificación
vigente, y cuya subsanación implica necesariamente modificaciones sustanciales.
•El dictamen debe ser justificado consignando la norma transgredida, el articulado
pertinente y precisando las observaciones técnicas, las cuales se formulan por única
vez.
•En cada plano debe constar el dictamen, debidamente sellado y firmado por cada
uno de los miembros de la Comisión Técnica con la indicación de su número de
colegiatura.
ACTORES Y RESPONSABILIDADES DEL
PROCESO DE EDIFICACIÓN
• En caso el proyecto cumpla con las normas vigentes, pero presenta
observaciones subsanables que se refieran a la representación gráfica de los
planos; se subsanan dentro del plazo de tramitación del expediente. El
Presidente de la Comisión Técnica verifica la subsanación
• En el caso de subsanación de observaciones, verifican si el administrado
subsanó las observaciones formuladas.
• La Comisión no puede formular nuevas observaciones sobre aspectos no
observados inicialmente, bajo responsabilidad.
• El dictamen de la Comisión se emite por mayoría simple de los delegados
asistentes.
 ACTORES Y RESPONSABILIDADES DEL
PROCESO DE EDIFICACIÓN
• El Revisor Urbano
Su ejercicio es colegiado, a nivel nacional y se rige por lo
establecido en la Ley Nº 27444
Deben estar inscritos en el “Registro Nacional de Revisores
Urbanos del MVCS”, que implementará el Ministerio.
 El MVCS capacita, certifica e inscribe a los profesionales
arquitectos o ingenieros que soliciten su inscripción en el
Registro respectivo, así como supervisa y sanciona.
El reglamento de Revisores Urbanos establecerá condiciones
y procedimientos de capacitación, certificación, registro y
procesos que sean necesarios para su implementación en el
Registro Nacional.
 ACTORES Y RESPONSABILIDADES DEL
PROCESO DE EDIFICACIÓN
•Funciones del Revisor Urbano
Verificar que los proyectos de edificación de las modalidades
B, C o D cumplan con las disposiciones edificatorias de la ley.
Elaborar y suscribir el Informe Técnico.
Llevar un registro de proyectos de edificación en los que
haya participado.
Reportar mensualmente al Registro que corresponda, dentro
de los ocho (08) primeros días hábiles de cada mes.
l Revisor Urbano de la especialidad de Arquitectura coordina
con los demás Revisores Urbanos de las especialidades
intervinientes
REGISTRO DE REVISORES URBANOS
 ACTORES Y RESPONSABILIDADES DEL
PROCESO DE EDIFICACIÓN
•Delegados Ad hoc
Son designados por instituciones con funciones específicas para la calificación de proyectos ante la
Comisión Técnica, ante los Revisores Urbanos o ante la municipalidad. Emiten opinión.
Delegado del Ministerio de Cultura - MC (Antes INC), para proyectos de edificación en los bienes
inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación.
Es necesaria su opinión favorable para la aprobación del proyecto.
Delegado del Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción el Riesgo de Desastres -
CENEPRED, para los proyectos de edificación establecidos en las modalidades C y D, de uso
diferente al residencial y de concurrencia masiva de público.
No requieren pronunciamiento de seguridad: uso residencial de más de (5) pisos, donde
circulación común llegue solo hasta el 5to piso y el(los) piso(s) superior(es) forme(n) una unidad
inmobiliaria.
 ACTORES Y RESPONSABILIDADES DEL
PROCESO DE EDIFICACIÓN
•Las Municipalidades
Tienen competencia para la aprobación de proyectos de
edificación, así como para el seguimiento, supervisión y
fiscalización en la ejecución de los proyectos.
Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción, las
municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de
Lima, en el ámbito del Cercado.
Corresponde a las municipalidades, conforme su jurisdicción,
competencias y atribuciones, el seguimiento, supervisión y
fiscalización en la ejecución de los proyectos contemplados en las
diversas modalidades establecidas en la presente Ley.
 ACTORES Y RESPONSABILIDADES DEL
PROCESO DE EDIFICACIÓN
•El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
Competente para diseñar, normar y ejecutar la política nacional y
sectorial en materia de vivienda y edificaciones; supervisa el
cumplimiento de la Ley y sus reglamentos.
Puede interponer acciones ante la Comisión de Eliminación de
Barreras Burocráticas del INDECOPI, contra las municipalidades que
incumplan los plazos, efectúen derechos de tramitación inadecuados o
exijan requisitos adicionales a los establecidos en la Ley.
Cuenta con potestad para sancionar a los Revisores Urbanos, en el
ámbito de su competencia.
La Dirección de Vivienda emite opinión técnico – legal sobre la
normativa aplicable, que debe ser recogida por las entidades del estado,
personas naturales y jurídicas.
REQUISITOS PARA INICIAR UN
PROYECTO DE LICENCIA
CRI CERTIFICADO DE PARAMETROS VISITA A TERRENO
1 2 3

• El predio debe contar como mínimo con proyecto de HABILITACIÓN URBANA

 SUPERINTENDENCIA
NACIONAL DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS
La SUNARP es un organismo descentralizado autónomo del
Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los
Registros Públicos, y tiene entre sus principales funciones y
atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico -
registrales de los registros públicos que integran el Sistema
Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripción y publicidad de actos y contratos en
los Registros que conforman el Sistema. Por ejemplo, cuando
adquieres una propiedad este hecho queda registrado en pro
de la transparencia jurídica. Al quedar la operación de compra
venta registrada no hay dudas legales de quien es el nuevo
propietario del inmueble.
 ¿QUÉ ES EL CRI?

EL CRI de la SUNARP es un documento público emitido por la Sunarp, a

través de uno de sus Registro Públicos. CRI son las siglas de Certificado
Registral Inmobiliario, que es el nombre oficial del señalado
.documento. En el mismo, la SUNARP certifica:
•Las características principales de inmueble.
•El dueño actual del inmueble, así como quiénes fueron los anteriores.
•Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha, tales como
arrendamientos, demandas y embargos.
•Títulos pendientes de inscripción, tales como hipotecas,
transferencias y bloqueos.
Cabe señalar que la información del CRI toma la historia registral del
inmueble, en aproximadamente los últimos 30 años.
COPIA LITERAL – 1950 EN MANUSCRITO
FICHA REGISTRAL – 1970 APARICIÓN DE
LA MAQUINA DE ESCRIBIR
PARTIDA ELECTRÓNICA – 1990 USO DE LA
COMPUTADORA
 INFORMACIÓN DEL CRI

SUCESIÓN
COMPRA - VENTA NUMERACIÓN
INTESTADA
 INFORMACIÓN DEL CRI
DECLARATORIA CARGAS GRAVAMEN: LEVANTAMIENTO
DE FABRICA HIPOTECA DE HIPOTECA
 INFORMACIÓN DEL CRI
DECLARATORIA CARGAS GRAVAMEN: LEVANTAMIENTO
DE FABRICA HIPOTECA DE HIPOTECA
¿ Y LAS EDIFICACIONES INFORMALES
EXISTENTES?
Existe la Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común
(Independizaciones).

Edificaciones ejecutadas hasta el

31 de Diciembre de 2016
¿QUE ES UNA DECLARATORIA DE FÁBRICA?

• La declaratoria de fábrica es la inscripción de una edificación en el

registro de predios. Es como una partida de nacimiento de la
propiedad, puesto que deben inscribirse las características y
condiciones técnicas de la obra.
• La mayoría de personas no sabe lo que es una declaratoria de fábrica.
Su solo nombre nos puede confundir y suponer que nada tiene que
ver con nuestras casas. Nada más alejado de la realidad. Formular
una declaratoria de fábrica es declarar ante la ley la existencia de una
construcción. Esto significa que todo lo que edifiquemos en nuestro
terreno o casa, si tiene un título inscrito en Registros Públicos,
también debe inscribirse.
CONSTRUCCIONES INFORMALES
CONSTRUCCIONES INFORMALES
CONSTRUCCIONES FORMALES
CONSTRUCCIONES FORMALES
LEY 27157 Y LEY 29090
 REQUISITOS PARA DECLARATORIA DE
FABRICA - LEY 29090
• Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente llenado y
firmado por el presentante.
• Copia simple del Documento Nacional de Identidad del presentante, con la constancia de haber
sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.

• Formulario Único de Edificaciones - FUE a que se refiere la Ley Nº 29090 aprobado por la
municipalidad, o parte notarial de la escritura pública donde se inserte el FUE.
• Plano de ubicación, localización y distribución autorizado por el profesional competente,
debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de aprobación).

• Declaración jurada con firma certificada por Notario Público de los propietarios indicando la fecha
de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera omitido en el FUE (Art. 79 del
Reglamento de Inscripción del Registro de Predios).
•- Pago de derechos registrales.
REQUISITOS PARA DECLARATORIA DE FABRICA
LEY 27157 Y SU MODIFICACIÓN LA LEY 30830
• Formulario registral (FOR) aprobado por la Sunarp, el cual debe ser suscrito por los propietarios y el verificador responsable
con firmas certificadas ante notario.
• Plano de ubicación, localización y de distribución, suscrito por el verificador responsable, cuya firma debe estar certificada
ante notario.
• Informe Técnico de Verificación suscrito por el verificador responsable cuya firma debe estar certificada ante notario,
conteniendo lo previsto en el artículo 12 del D.S. 035-2006-Vivienda. Cuando corresponda, deberá constar en el informe
técnico de verificación, la constancia de la comunicación a la entidad rectora correspondiente de la cual se requiere el
informe técnico de verificación AD HOC y de la respectiva constancia de pago por la verificación especial.
• Declaración Jurada del verificador responsable, adjunto o inserto en su Informe de Verificador, señalando bajo su
responsabilidad, que la edificación materia de regularizan cumple los parámetros urbanísticos y edificatorio reglamentarios
correspondiente a la fecha de ejecución, o de lo contrario consigna las observaciones a que hubiera lugar conforme al Art.
13 del reglamento (observaciones), dicha declaración jurada debe estar con firma legalizada del verificador responsable
ante notario.
• Declaración jurada con firma legalizada (notarial) del verificador indicando que no se encuentra comprendido dentro de
los supuestos de improcedencia que establece la Primera Disposición Complementaria y Finales de la Ley 30830.
• Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita).
• Pago de la tasa registral: (derecho de calificación más inscripción):
• Por derecho de calificación (tasa fija): S/ 41.00Por derecho de inscripción (tasa variable): Valor de la construcción
multiplicado por 3 y luego dividido entre 1000.
 FIN

MUCHAS GRACIAS
POR SU ATENCIÓN