Marco Jurídico de Los Condominios en Venezuela

Marco Jurídico de los Condominios en Venezuela
- Agosto 03, 2018

Marco Jurídico de los Condominios en Venezuela
La norma por excelencia y que debemos aplicar en las comunidades sometidas al

régimen de propiedad horizontal (condominios), sea residencial o bien sea comercial,
es la Ley de propiedad horizontal, una Ley que data del año 1958 con una ligera
reforma del año 1983 y donde el legislador contempló los aspectos que consideró
para el buen funcionamiento de las comunidades que se rigen por la propiedad
horizontal
La actividad legislativa en materia de propiedad horizontal o también llamado

condominios en nuestro país, ha sido bien escasa, diversos proyectos han sido
trabajados por abogados especialistas en el área, sin embargo, hasta la fecha no
tenemos una ley cónsona con la realidad lo que hace un poco cuesta arriba el manejo
de los condominios en venezuela
La dinámica y el constante cambio en toda sociedad, nos lleva a complementar la

norma, con la doctrina y la jurisprudencia. Las decisiones que han tomado los jueces
como órganos de administración de justicia, nos van a complementar la toma de
decisiones y que suplirán aquellos aspectos que no contemplo la Ley de Propiedad
Horizontal. Por último y no por ello menos importante, la opinión importantísima de
abogados con experticia en esta materia tan especial y que tiene pocos profesionales
que se dedican a ella
La propiedad horizontal se maneja con diversos instrumentos jurídicos, no solo la Ley

especial que rige la materia, sino otros cuerpos normativos en los cuales nos vamos a
apoyar en el manejo de las situaciones que en el quehacer cotidiano se nos presentan
en los inmuebles sometidos a este régimen, en este sentido tenemos:
Código Civil de Venezuela [1]
Por tratarse de obligaciones civiles, le es aplicable a la vida en condominio de este

cuerpo normativo, un código que si bien no trae un capítulo específico que abarque la
propiedad horizontal, contiene dentro de su articulado una serie de normas aplicables
a las relaciones en los condominios, veamos solo algunas de ellas:
Mandato
Encontramos en el Título XI, capítulo I, las normas relacionadas con El Mandato, la

naturaleza de este contrato, las obligaciones del Mandatario, las obligaciones del
Mandante, culminando en el articulo 1.712 con la normativa relacionada con la
extinción del Mandato
Pero que es EL MANDATO: veamos que dispone el en su artículo 1.684

“El Mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o
mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha
encargado de ello”
Comunidad
Prevista en el Titulo IV, veamos los algunos artículos aplicables en materia de

Propiedad Horizontal
Art. 760 primer aparte “El concurso de los comuneros, tanto en las ventajas como en
las cargas de la comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas”
Artículo 761 “Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no
las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de
ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros
servirse de ellas según sus derechos.”
Artículo 762 “Cada comunero tiene derecho de obligar a los demás a que contribuyan
con su porción a los gastos necesarios para la conservación de la cosa común, salvo
a éstos la facultad de libertarse de tal deber con el abandono de su derecho en la
cosa común.
Artículo 763 “Ninguno de los comuneros podrá hacer innovaciones en la cosa común,
aunque reporte a todos ventaja, si los demás no consienten en ello, salvo lo dispuesto
en el artículo siguiente.”
Artículo 764 “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común, pero nunca
para impedir la partición, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los
comuneros, aun para la minoría de parecer contrario,
No hay mayoría sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan más de
la mitad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad.
Si no se forma mayoría, o si el resultado de estos acuerdos fuese gravemente
perjudicial a la cosa común, la autoridad judicial puede tomar las medidas oportunas y
aun nombrar, en caso necesario, un administrador.
Ley Orgánica del Trabajo [2]
Todos los trabajadores del condominio están protegidos por la Ley Orgánica del
trabajo, salvo los Trabajadores Residenciales (los encargados del aseo y limpieza del
inmueble) que tienen un artículo en esta Ley y tienen además la protección que les
brinda la Ley especial que los rige, en este caso la Ley para la dignificación de
trabajadores residenciales que se menciona más adelante
La Ley de Propiedad Horizontal no dispone nada acerca del Trabajador Residencial,

antes llamado “conserje” término eliminado en la oportunidad de promulgarse la ley
especial que rige a este tipo de trabajadores muy común en todo condominio
La Ley Orgánica del Trabajo prescribe en el Titulo IV De las Modalidades especiales

de condiciones de trabajo y dispone en el articulo 206 “Los trabajadores y
trabajadoras residenciales, se regirán por la Ley Especial para la Dignificación de
Trabajadoras y Trabajadores Residenciales en todo lo aplicable a la materia laboral, y
por esta ley en cuanto les favorezca”

Ley de propiedad horizontal [3]
La norma por excelencia y ley especial para los inmuebles sometidos a la propiedad
horizontal, contiene la normativa bajo la cual los condominios deben regirse, fue
sancionada en el año 1983, tiene un Reglamento, el Reglamento Parcial N° 1 de la
Ley de Propiedad Horizontal [4]
Consta de 47 artículos y tres de disposiciones finales
Ley especial para la dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales [5]
Aún cuando la Ley Orgánica del trabajo prevé la normativa aplicable a los
trabajadores del condominio, sin especificar un capítulo especial destinado a ellos,
sino que simplemente por ser trabajadores están sujetos al amparo de esta ley, los
antes denominados “Conserjes” se unieron en registros y reuniones para solicitar se
garantizaran los derechos y las reivindicaciones que a su juicio faltaban para este
segmento de trabajadores con régimen especial por cuanto consideraban que estaban
siendo sobre explotados por sus patronos, en este caso, las comunidades de
propietarios.
Nace así una Ley especial para ellos que viene, a juicio de la exposición de motivos
de la misma norma, a “reivindicar” y proteger a estos trabajadores desprovistos de
protección en las relaciones de trabajo
Una novísima ley que recoge la normativa legal aplicable a los trabajadores
encargados del aseo y de la limpieza de los inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal y que sean destinados a VIVIENDA, recoge una serie de
artículos que definen de manera clara las funciones de este trabajador, su
contratación, el plan de trabajo a seguir entre otros de interés. Es un trabajador que
aparte del articulado contenido en la Ley Orgánica del Trabajo, tiene en este cuerpo
normativo todo cuanto le es aplicable por ser un trabajador del condominio
Se observa un excesivo manto protector que en muchas ocasiones tiende a

perjudicar, si no, entorpecer la relación armoniosa que debe prevalecer entre las
partes de trabajo en esta relación, por haberse excedido el legislador en sobre
protección de estos trabajadores

Ley Orgánica de Precios Justos [6]
Un cuerpo normativo al cual están sometidos los prestadores de servicios vinculados

con el Condominio, tales como empresas de vigilancia, de mantenimiento de
ascensores y piscinas y administradores de condominio entre otros proveedores de
servicios
Contiene la relación de los Derechos individuales de las personas en el acceso a
bienes y servicios, su órgano rector La Superintendencia Nacional para la Defensa de
los derechos socio económicos recoge en este instrumento legal el procedimiento
Administrativo Sancionatorio a seguir por parte de cualquier condómino que sienta
lesionado su derecho por parte de un proveedor de servicios, tienen aquí un órgano
controlador que enumera una serie de infracciones cometidas con sanciones en
multas que van entre 500 UT y 50.000 UT así como la responsabilidad penal, que
incluye prisión de cinco (05) y ocho (08) años para el delito de Usura
Ley para la protección de la fauna doméstica libre y en cautiverio [7]
La sociedad evoluciona y con ella la necesidad de adaptar normas que coadyuven en

lograr la armonía entre los miembros de una comunidad.
Un tema que genera controversias, porque tenemos por un lado a las personas que
consideran “los animales” como motivo de discordia, desaseo y molestia en la
comunidad, y por otro, las personas que consideran “las mascotas” como un miembro
más de la familia, nada más en la forma de llamarlos, podemos percibir la forma y de
qué manera puede concebir a una mascota dentro de determinado grupo social.
Numerosos estudios demuestran que la presencia de una mascota en nuestro hogar

tiene un impacto positivo en la salud física y mental de las personas, sin duda las
mascotas mejoran nuestra calidad de vida, de allí que muchas familias opten por tener
una y es muy común ver animales domésticos en los edificios residenciales, se estima
que aproximadamente un 65% de la población convive con al menos una mascota en
el hogar. Este amplio porcentaje pudiera indicarnos que tener un animal de compañía
es más beneficioso que perjudicial
Esta ley nos orienta y guía el camino a seguir cuando tenemos Mascotas en el
condominio y donde acudir en caso de diferencias con vecinos ocasionados con la
propiedad o tenencia de animales domésticos en nuestra comunidad
Un conjunto de normas que prevén sanciones al propietario o quien detente una

mascota, con multas que van desde 40 unidades tributarias (40UT) a 100 unidades
tributarias (100UT) dependiendo si son Infracciones Leves como la no recolección de
excretas durante su permanencia en áreas de uso común o si se trata de Infracciones
graves como el abandono del animal, adicional a las sanciones accesorias que trae la
Ley como el Trabajo Comunitario para el infractor de la norma
Ordenanzas Sobre Convivencia Ciudadana
Cada municipio tiene, dentro de su autonomía normativa, la potestad de sancionar

ordenanzas que velen por la Convivencia Ciudadana, las ordenanzas tienen por
objeto consolidar las bases de la convivencia ciudadana, evitar la anarquía, y
propender en relaciones armoniosas en las comunidades
La doctrina patria nos indica, en estudio jurídico del Dr. Allan Brewer Carías [8], lo
siguiente:
“Los Municipios tienen autonomía normativa, es decir, se dictan su propio
ordenamiento en las materias de su competencia. Por ello, las ordenanzas
municipales, en nuestro país, tienen carácter de leyes locales .. (Omissis) Es decir, las
normas que los concejos Municipales producen, tienen carácter de ley en relación, por
supuesto, con las materias propias de la competencia municipal.”
A diario, se reciben quejas y solicitudes de intervención por parte de las personas, por
infracciones menores, propias de la vida comunitaria, las cuales son atendidas en las
Alcaldías, allí es la primera instancia donde acuden quienes sienten lesionados sus
derechos en temas relacionados con convivencia
Documento de Condominio
Considerado por muchos como “la cédula de identidad del condominio” El documento
de condominio viene a ser esa agrupación de normas creadas por el Constructor del
inmueble destinado a ser enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal. Es un
documento fundamental para el desarrollo de la actividad de administración en todo
condominio, sea residencial o comercial, su regulación la tenemos en el artículo 26 de
la Ley de Propiedad Horizontal
Contiene una serie de normas relacionada con la Administración del inmueble y es la
misma Ley de Propiedad Horizontal que sostiene la primacía de este instrumento
sobre unos dos artículos, específicamente el relacionado con la participación, como lo
es la Consulta Escrita y la Asamblea de Copropietarios
Merece particular mención el aclarar que es un documento elaborado por particulares,

es decir, el legislador no interviene para nada en su formación, de allí que deba
tenerse mucho cuidado con la normativa que este instrumento contenga, el cual no
debe lesionar derechos de los propietarios y no debe ir contra la norma. Solo puede
ser modificado por unanimidad por parte de la comunidad de propietarios y
necesariamente debe estar registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de la
jurisdicción donde se encuentre el inmueble
Reglamento de Condominio
Dispone la Ley de Propiedad Horizontal que este documento debe hacerse

acompañar al Documento de Condominio, a diferencia de éste último, puede
modificarse por mayoría en Asamblea
En este reglamento podemos plasmar todas aquellas normas de uso de áreas

comunes, convivencia, régimen especial de áreas comunes, y otros de interés
comunitario
No exige tanta formalidad en cuanto a quorum, de allí que sea viable tener un
reglamento actualizado, con el cuidado que el mismo debemos registrarlo para que
tenga efectos ante terceros
Ley de Justicia de Paz [9]

Se concibe, conforme el lineamiento de las disposiciones generales de esta norma,
como un mecanismo abierto y flexible de descentralización a las comunidades y
grupos vecinales organizados, se transfiere de los municipios a los ciudadanos a
través de las instancias y organizaciones del Poder Popular, la competencia de la
justicia de paz comunal a los fines de coadyuvar en la convivencia pacífica entre los
miembros de la comunidad
Una ley que promueve el Arbitraje, la conciliación y la mediación para lograr la

armonía en relaciones familiares, convivencia vecinal y comunitaria
El Juez de paz, como órgano auxiliar de la justicia municipal, tiene, dentro de sus
funciones y en atención a lo contenido en el artículo 8, plena competencia en
relación con conflictos vecinales
Según un estudio jurídico elaborado por el abogado José Gregorio

Delgado[10] “estamos en presencia de un servicio municipal de carácter social que
se concreta por la participación de los ciudadanos y las organizaciones de la
Comunidad para lograr la resolución de conflictos y la convivencia en la Comunidad
Municipal, mediante el acceso al sistema de justicia, la protección de los derechos
vecinales y la participación ciudadana en la administración de la justicia.
La justicia de paz comunal es importante como mecanismo alternativo de la solución
de los conflictos y la convivencia social en el ámbito territorial local, para establecer la
corresponsabilidad de los vecinos en la defensa de los intereses vecinales, mediante
la participación ciudadana y comunitaria.”
[1] Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial 2.990 del 26 de julio de 1982

[2] Ley Orgánica del Trabajo, Las Trabajadoras y Los Trabajadores. Gaceta Oficial
Extraordinaria N° 6.076 de fecha 7 de mayo de 2012
[3] Ley de Propiedad Horizontal Gaceta Oficial 3.241 del 18 de agosto de 1983
[4] Reglamento Parcial N° 1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial N°
34.831 del 31 de octubre de 1991
[5] Ley Especial para la dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales
Gaceta Oficial 39.668 del 6 de mayo de 2011
[6] Ley Orgánica de Precios Justos Gaceta Oficial 40.787 del 12/11/2015
[7] Ley para la protección de la fauna doméstica libre y en cautiverio gaceta Oficial
39.338 del 04/01/2010
[8] El Régimen Municipal en Venezuela. Colección estudios administrativos N° 2.
Editorial Jurídica Venezolana. Allan Brewer Carías, Autonomía Normativa pagina 16
[9] Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal. Gaceta
Oficial Número 39.913 del 2 de mayo de 2012
[10] Delgado, José Gregorio. Justicia de Paz, una competencia municipal participativa.
Programa de apoyo a la gestión de los gobiernos municipales www.paggmunicipal.net
Importante: Esta información la he agregado en fecha posterior a la elaboración de

este artículo relacionado con el Marco Jurídico de los condominios en Venezuela,
para agregar una Ley que se me pasó colocar al momento de elaborar esta entrada,
seguidamente indico cual es:
Ley Orgánica de Prevención, condiciones y medio ambiente de
trabajo [i] comúnmente es conocida como la LOPCYMAT, la cual contiene
información esencial para los condominios puesto que éstos tienen como Entidad de
Trabajo, trabajadores bajo su dependencia, y no solo los trabajadores residenciales
(antes conserjes) sino cualquier trabajador que preste servicios y que mantenga una
relación de trabajo con el Edificio.

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La norma por excelencia y que debemos aplicar en las comunidades sometidas al

La actividad legislativa en materia de propiedad horizontal o también llamado

La dinámica y el constante cambio en toda sociedad, nos lleva a complementar la

La propiedad horizontal se maneja con diversos instrumentos jurídicos, no solo la Ley

Código Civil de Venezuela [1]

Por tratarse de obligaciones civiles, le es aplicable a la vida en condominio de este

Encontramos en el Título XI, capítulo I, las normas relacionadas con El Mandato, la

Pero que es EL MANDATO: veamos que dispone el en su artículo 1.684

Prevista en el Titulo IV, veamos los algunos artículos aplicables en materia de

Ley Orgánica del Trabajo [2]

La Ley de Propiedad Horizontal no dispone nada acerca del Trabajador Residencial,

La Ley Orgánica del Trabajo prescribe en el Titulo IV De las Modalidades especiales

Ley especial para la dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales [5]

Se observa un excesivo manto protector que en muchas ocasiones tiende a

Un cuerpo normativo al cual están sometidos los prestadores de servicios vinculados

Ley para la protección de la fauna doméstica libre y en cautiverio [7]

La sociedad evoluciona y con ella la necesidad de adaptar normas que coadyuven en

Numerosos estudios demuestran que la presencia de una mascota en nuestro hogar

Un conjunto de normas que prevén sanciones al propietario o quien detente una

Ordenanzas Sobre Convivencia Ciudadana

Cada municipio tiene, dentro de su autonomía normativa, la potestad de sancionar

Merece particular mención el aclarar que es un documento elaborado por particulares,

Dispone la Ley de Propiedad Horizontal que este documento debe hacerse

En este reglamento podemos plasmar todas aquellas normas de uso de áreas

Ley de Justicia de Paz [9]

Una ley que promueve el Arbitraje, la conciliación y la mediación para lograr la

Según un estudio jurídico elaborado por el abogado José Gregorio

[1] Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial 2.990 del 26 de julio de 1982

Importante: Esta información la he agregado en fecha posterior a la elaboración de

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