UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DEL PERÚ

CURSO INTEGRADOR I: INTERDISCIPLINARIAS (26235)

PERTURBACIÓN DE LA POSESIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DE ARRENDAMIENTO - AREQUIPA - 2022

NVESTIGADOR:

José Carlho SALINAS GUTIERREZ

ASESOR:

Dr. RENZO SANTIAGO ANGULO VALDIVIA

AREQUIPA, JUNIO 2022

 (ACV-S12) Semana 12 - Tarea: Tarea Académica 2
Identifica situaciones fácticas en el caso propuesto para subsumirlas en una norma
jurídica de derecho civil 

1.- BASES LEGALES

1.1.-NACIONAL
 CONSTITUCIÓN POLÍTICA 1993, La norma constitucional dentro del ámbito
de la presente investigación, protege:

 DERECHOS FUNDAMENTALES DE LA PERSONA TALES COMO:

el libre desarrollo y bienestar, garantizando el goce de ambiente adecuado, el
cual garantiza el desarrollo de la persona en su esfera personal y social.
- Reconoce el derecho a la propiedad.
- Reconoce la libertad de contratar, dentro de los límites de ley, permitiendo la
autonomía de las partes.

 CÓDIGO CIVIL, se han recogido los siguientes artículos:

 Título preliminar: Artículo V, Es nulo el acto jurídico contrario a las leyes

que interesan al orden público o a las buenas costumbres.
 Personas: Artículo 3, Toda persona tiene el goce de los derechos civiles,
salvo las excepciones expresamente establecidas por ley.
 Acto jurídico Artículo 140.- El acto jurídico es la manifestación de
voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones
jurídicas. Para su validez se requiere:
- Agente capaz.
- Objeto física y jurídicamente posible.
- Fin lícito.
- Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad.
 Artículo 141.- Manifestación de voluntad La manifestación de voluntad puede ser
expresa o tácita. Es expresa cuando se realiza en forma oral, escrita, a través de
cualquier medio directo, manual, mecánico, digital, electrónico mediante la lengua
de señas o algún medio alternativo de comunicación, incluyendo el uso de ajustes
razonables o de los apoyos requeridos por la persona. Es tácita cuando la voluntad
se infiere indubitablemente de una actitud o conductas reiteradas en la historia de
vida que revelan su existencia. No puede considerarse que exista manifestación
tácita cuando la ley exige declaración expresa o cuando el agente formula reserva o
declaración en contrario.
 Artículo 141-A En los casos en que la ley establezca que la manifestación de
voluntad deba hacerse a través de alguna formalidad expresa o requiera de firma,
ésta podrá ser generada o comunicada a través de medios electrónicos, ópticos o
cualquier otro análogo. Tratándose de instrumentos públicos, la autoridad
competente deberá dejar constancia del medio empleado y conservar una versión
íntegra para su ulterior consulta.

 DERECHOS REALES

 Artículo 881.- Son derechos reales los regulados en este Libro y otras leyes.
 Artículo 896.- La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes
a la propiedad. Artículo 900.- La posesión se adquiere por la tradición, salvo los
casos de adquisición originaria que establece la ley.
 Artículo 901.- La tradición se realiza mediante la entrega del bien a quien debe
recibirlo o a la persona designada por él o por la ley y con las formalidades que ésta
establece.
 Artículo 905.- Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un título.
Corresponde la posesión mediata a quien confirió el título.
 Artículo 916.- Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la
destrucción o el deterioro del bien. Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría
de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien. Son de recreo, cuando sin ser
necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.
 Artículo 1123.- Por el derecho de retención un acreedor retiene en su poder el bien
de su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado. Este derecho procede
en los casos que establece la ley o cuando haya conexión entre el crédito y el bien
que se retiene.

 OBLIGACIONES

 Artículo 1132.- El acreedor de bien cierto no puede ser obligado a recibir otro,
aunque éste sea de mayor valor.

 FUENTE DE LAS OBLIGACIONES

 Artículo 1351.- El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular,
modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.
 Artículo 1352.- Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes,
excepto aquellos que, además, deben observar la forma señalada por la ley bajo
sanción de nulidad.
 Artículo 1354.- Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato,
siempre que no sea contrario a norma legal de carácter imperativo.
 Artículo 1356.- Las disposiciones de la ley sobre contratos son supletorias de la
voluntad de las partes, salvo que sean imperativas.
 Artículo 1402.- El objeto del contrato consiste en crear, regular, modificar o
extinguir obligaciones. Artículo 1412.- Si por mandato de la ley o por convenio
debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma
solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción
de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad
requerida.
 Artículo 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente
al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
 Artículo 1673.- Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones que
no pueden diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario debe tolerarlas aun
cuando importen privación del uso de una parte de él.
 Artículo 1674.- Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use una
parte de él, éste tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta
proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza.
 Artículo 1678.- El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien
arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Si no se
indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse
inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro
lugar o época.
 Artículo 1679.- Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado
de servir y con todo lo necesario para su uso.
 Artículo 1680.- También está obligado el arrendador:
1. A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a
conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo
pacto distinto.
 Artículo 1681.- El arrendatario está obligado:
I. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le
concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
II. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de
convenio, cada mes, en su domicilio.
III. A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del
bien, con sujeción a las normas que los regulan.
IV. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o
imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
V. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo
aviso de siete días. 6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan
conforme a la ley o al contrato.
VI. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas
costumbres.
VII. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del
arrendador.
 VIII. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin
asentimiento escrito del arrendador.
IX. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado
en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
X. A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.
 Artículo 1682.- El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de
las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y
perjuicios resultantes. Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe
realizarlas directamente con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo
tiempo al arrendador. En los demás casos, los gastos de conservación y de
mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.
 Artículo 1683.- El arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien
que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no
prueba que han ocurrido por causa no imputable a él. Es también responsable por la
pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha
admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien.
1.2.- INTERNACIONAL
1.2.1 DECLARACIÓN UNIVERSAL DE DERECHOS HUMANOS
 Artículo 17.
I. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente.
II. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad.
1.2.2 Convención americana sobre derechos humanos suscrita en la conferencia
especializada interamericana sobre derechos humanos
 Artículo 21. Derecho a la Propiedad Privada.
I. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar
tal uso y goce al interés
II. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de
indemnización justa, por razones. 3. Tanto la usura como cualquier otra forma
de explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por la ley.

1.3 CAPACIDAD DE ACTORES:

En caso planteado la responsabilidad contractual se encuentra ligada a la capacidad de las
partes a fin de que puedan responder por los efectos jurídicos que de este se desprenden.
Es así que atendiendo a los efectos que se producen por el contrato de arrendamiento como
fuente de obligaciones, que las partes contratantes en pleno uso de su libertad contractual
asumen
A. Obligaciones del arrendador por contrato de arrendamiento
B. Obligaciones del arrendatario por contrato de arrendamiento
 C. Derecho de retención
D. Discordia entre reparación y mejoras
1.4 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
1.- Esencia del Vínculo Jurídico, tenemos la validez de lacto jurídico, presunción del buen
estado conservación en buen estado y disfrute del bien.
El contrato de arrendamiento es propio del derecho personal, incorpora un derecho real de
posesión en la medida en que el arrendamiento ejerce de hecho de uno o más atributos
inherentes a la propiedad como son el uso y el disfrute, según el planteado.
2.- Responsabilidad Contractual, se considera obligaciones del arrendador y
arrendatario, derecho de retención y discordancia entre reparación y mejora.
Debemos de precisar que el contrato de arrendamiento es el acto jurídico con fin
patrimonial que da origen a que voluntariamente dos partes con capacidad contractual se
obliguen recíprocamente.

1.5 LA NATURALEZA JURÍDICA, tomando en cuenta el trabajo realizado

consideremos las reparaciones que permite el uso y disfrute del bien por lo que reconocer la
responsabilidad contractual garantiza la eficacia del contrato de arrendamiento, al otorgar a
las partes la seguridad jurídica del cumplimiento de obligaciones contractual y por ende al
realizar las reparaciones estas no generan un valor agregado.
1.6 RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL, Producto del vínculo jurídico que se crea a
través del contrato de arrendamiento, las partes al haber celebrado dicho acto jurídico el
cual genera derechos y obligaciones en los sujetos, lo cual conlleva a las prestaciones
reciprocas que se derivan en que el arrendador cumple con ceder el bien para su uso y el
arrendatario cumple con el pago de renta convenida.
Sin embargo, además del título oneroso de este acuerdo de voluntades, que fundamenta el
carácter patrimonial del acto jurídico celebrado, se generan obligaciones y derechos de las
partes cuyo alcance se sustenta en causa que lo motivo siendo tal que para el arrendatario es
el goce del bien a través de su uso y para el arrendador el ejercicio de una de las
manifestaciones de la propiedad es decir el disfrute del bien
La responsabilidad contractual se encuentra ligada a la capacidad de las partes a fin de que
puedan responder por los efectos jurídicos que de este se desprenden Es así que atendiendo
a los efectos que se producen por el contrato de arrendamiento como fuente de
obligaciones, que las partes contratantes en pleno uso de su libertad contractual asumen.
1.7 LEGISLACIÓN NACIONAL, en cuanto al caso planteado consideramos la
posibilidad de aportar al perfeccionamiento de la normatividad vigente no es sólo una tarea
de los órganos legislativos clásicos, sino que también es un deber de los órganos
jurisdiccionales, a tenor de lo dispuesto en el artículo X del Título Preliminar del Código
Civil, así como un derecho inherente a las actividades académico críticas de la dogmática
jurídica, expresadas en sus diversos trabajos de investigación científica.
De modo que cuando se descubran los vacíos o defectos de la legislación vigente, siempre
es posible sugerir o proponer un cambio normativo para superar tales deficiencias.
 Debemos de señalar que durante el período 2020 en el mes de marzo, se dieron
diversas propuestas legislativas como son: PL 5004/2020 y el PL 4894/2020,
mismas que pretendían suspender el pago de los contratos de alquiler y también dar
beneficios a los inquilinos morosos sin embargo la del análisis del artículo 62 de la
Constitución Política del Perú en donde considerando que en un contrato de
arrendamiento las partes pactan una renta y la oportunidad en la que esta debe ser
pagada al arrendador, consideramos que esta propuestas pretenden la suspensión
del pago de las rentas, y resultarían inconstitucionales al vulnerar de manera
injustificada la inviolabilidad de los contratos, no obstante debemos entender que
por el estado de necesidad en el que se encuentra el arrendatario en donde pese a
que tiene la intención de cancelar el alquiler le resulta imposible hacerlo por la
misma situación en la que se encuentra.

1.8 DOCTRINA, posiciones adoptadas en la doctrina y jurisprudencia peruana, así como

en el Derecho comparado es que el aislamiento social obligatorio decretado por el Gobierno
Central Peruano sí constituye un supuesto de fuerza mayor y, por lo tanto, es una causal que
imposibilita el cumplimiento de las prestaciones en los contratos civiles.
 La renegociación y la revisión contractual frente a la pandemia COVID-19, en
donde en su primera conclusión señala que: Frente a la crisis derivada de la
pandemia COVID-19 y de las medidas gubernamentales que impusieron el
aislamiento, surge la necesidad de buscar soluciones que permitan conservar los
contratos, imponiendo el deber de renegociación.

 En este sentido la presente investigación tiene gran relevancia jurídica pues ninguna
de las anteriores detalladas han identificado circunstancias jurídicas en donde el
Estado pueda intervenir para poder salvaguardar derechos fundamentales inherentes
y además proteger a los sujetos que se encuentran presentes e inmiscuidos dentro
del contrato privado de arrendamiento en la legislación nacional. Además, se ha
visto que las investigaciones previas han determinado que el contrato de
arrendamiento se ha visto afectado por el COVID-19, sin embargo, este no da
soluciones ni presenta posibles efectos legales en las que el Estado pueda intervenir
para solucionar los conflictos de perturbación que se puedan suscitar de los mismos.
1.9 PROPUESTA:
 Consideramos como propuesta la suspensión del pago de las rentas, y resultarían
inconstitucionales al vulnerar de manera injustificada la inviolabilidad de los
contratos, no obstante, debemos entender que por el estado de necesidad en el que
 se encuentra el arrendatario en donde pese a que tiene la intención de cancelar el
alquiler le resulta imposible hacerlo por la misma situación en la que se encuentra.

1.10. CONCLUSIONES
 Como conclusión general podemos decir que los contratos de arrendamiento de
bienes inmuebles si se ven afectados durante el estado de emergencia sanitaria,
debido a que el aislamiento social obligatorio impuesto por el gobierno generó que
muchas familias en especial a los inmigrantes venezolanos que dependen de un
ingreso económico diario, dejen de percibir el mismo y en consecuencia tuvieron
problemas con el cumplimiento del pago de la merced conductiva respecto de los
arrendamientos; y que estos incumplimientos surgieron debido a las medidas
adoptadas a raíz del COVID-19, lo cual es un hecho fortuito y de fuerza mayor y es
así también que tanto el arrendador como el arrendatario se vieron perjudicados y en
virtud a la autonomía privada de la voluntad y la libertad contractual que nuestro
ordenamiento defiende son quienes tienen que conciliar respecto de cualquier
incumplimiento contractual.
 La hipótesis que se ha planteado y tratado de demostrar a partir de un análisis de las
diferentes posiciones adoptadas en la doctrina y jurisprudencia peruana, así como en
el Derecho comparado es que el aislamiento social obligatorio decretado por el
Gobierno Central Peruano sí constituye un supuesto de fuerza mayor y, por lo tanto,
es una causal que imposibilita el cumplimiento de las prestaciones en los contratos
civiles.
 La normativa vigente sobre el contrato privado de arrendamiento en el Perú, nos
indica que el arrendamiento es una figura legal en donde el arrendatario adquiere
una propiedad en uso cedida por el arrendador bajo una renta convenida por un
tiempo determinado.