Carta Consulta para copropietarios en un condominio en Venezuela

Playa Grande, 08 de mayo de 2017

Señor:
Copropietario: _____________________

Apartamento: __________, Piso:______

Copropietarios del Conjunto Residencial

LOS DELFINES

Municipio Catia La Mar, Estado Vargas

LA Junta de Condominio del Conjunto Residencial Los Delfines, en su reunión de

fecha _____ de 2017, decidió por mayoría (NOTA: O UNANIMIDAD SEGÚN SEA EL
CASO) de votos, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley de
Propiedad Horizontal, realizar el proceso de consulta sobre varios temas que atañen a
nuestra comunidad, tal y como lo establece el artículo 23 de la Ley ejusdem, que
señala: “Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su
decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios
respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley,
se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen podo menos
dos tercios del valor atribuido, para el efecto del articulo 7°, a la totalidad del inmueble
o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado,
el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por
aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En
tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la
Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del
valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su
voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta
hecha al último interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la
votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los
propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las
respuestas recibidas”, y lo hace en los términos que siguen:

CONSULTA 1: Sobre el Proyecto de Seguridad Cerramiento Entrada Principal.

Motivación y alcance: los altos índices de inseguridad habidos en nuestro conjunto
hacen necesario la toma de una serie de decisiones para prevenir el delito, entre las
que se encuentran el cerramiento del perímetro de la entrada principal. (NOTA: DEBE
SEÑALARSE CLÑARAMENTE EN QUÉ CONSISTE LAS OBRAS DE CERRAMIENTO
El cerramiento de esta área nos permitirá tener mayor resguardo en el ingreso por la
entrada principal, el mismo consta de colocación de una reja de acuerdo a las
especificaciones detalladas en esta consulta y cuyo modelo es igual al aprobado para
la reja de la puerta principal de nuestros inmuebles, para así mantener la uniformidad
en la fachada y es similar a los portones de ingreso de los sótanos y sistema de
cerradura magnética.). En este orden de ideas, siendo tales obras unas mejoras a
ejecutar que benefician a la comunidad de copropietarios, se hace necesario lograr el
quórum establecido en el artículo 9 de la Ley antes citada que señala: “Las mejoras de
las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por
ciento (75 %) de los propietarios*.
Tales mejoras podrán ser suspendidas por autoridad judicial, a solicitud de uno o más
propietarios, por los motivos siguientes:
a. Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de condominio;
b. Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del
inmueble;
c. Cuando su costo no esté debidamente justificado;
d. Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
e. Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las
reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el
procedimiento correspondiente al interdicto de obra nueva”.
Se le consulta: ¿está usted de acuerdo con la realización de dicha mejora?
SI___ NO___
*Para el cómputo de los votos se tomará el criterio de un voto = un propietario = un
inmueble.
CONSULTA 2: Sobre el Proyecto de Seguridad que busca limitar acceso a las
escaleras por la Planta Baja y Sótanos , de personas no autorizadas.
Motivación y alcance: Se busca aumentar el nivel de seguridad limitando el acceso a
los pasillos de los apartamentos. A tales fines, se instalará un control de acceso
mediante el uso de llaves magnéticas, sólo por personas autorizadas, una vez hechas
las reparaciones necesarias de las puertas ubicadas en la Planta Baja.
Se le consulta: ¿está usted de acuerdo con la realización de dicha mejora?
SI___ NO___
CONSULTA 3: Sobre el Proyecto de seguridad: muro perimetral de la Cancha de
Tenis, ubicado en la fachada norte, cerca área de las parrilleras, para restringir el
ingreso de personas por esta área.
Motivación y alcance: Se busca crear una mayor limitante para impedir el ingreso de
personas por esta área por el escalamiento del muro, mediante la colocación de:
a. Serpentinas punzo penetrantes y cortantes en la parte alta de las cercas existentes
hoy en ambas áreas.
b. Instalación de circuito eléctrico de alto voltaje (cerca eléctrica).
Se le consulta: ¿está usted de acuerdo con la realización de dicha mejora?
SI___ NO___
CONSULTA 4: Sobre el Proyecto de Seguridad Ingreso peatonal de visitantes a las
Residencias:
Motivación y alcance:
a. Por seguridad en el ingreso de personas externas no autorizadas y/o visitantes y
aras de crear un criterio igualitario para el cumplimiento de las normativas establecidas
entre los propietarios (solo con excepciones establecidas por la Junta de Condominio y
con previa notificación del propietario al Departamento Administrativo o a la Junta de
condominio); se le consulta:
¿ está usted de acuerdo en que los propietarios deben bajar a la Entrada Principal
para recibir a sus invitados y permitir así su ingreso a las Residencias. SI___ NO___
b. Por seguridad todo ingreso de personas externas y/o visitantes sea peatonal o que
ingrese en el vehículo con el propietario deberá ser registrado en la Entrada Principal
en el Libro de Ingreso. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello? SI___ NO___

CONSULTA 5: Sobre la seguridad en el ingreso vehicular para propietarios y visitantes

de las Residencias:
Motivación y alcance:
a. Se propone el uso de calcomanías que permitan la identificación inmediata para
permitir el ingreso vehicular, el cual será de obligatoria presentación. Se le consulta:
¿Está usted de acuerdo con ello? SI___ NO___
b. Se propone que el costo de estas calcomanías será cargado como gasto común y
no de manera individual o particular en a su recibo mensual de gastos comunes. Se le
consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello? SI___ NO___
c. Se propone que se le solicite a los propietarios de los vehículos que se encuentran
en estado de abandono u ocupación de espacios comunes muertos y/o de visitantes ,
que los retiren voluntariamente, dándoles para ello un tiempo prudencial de quince
(15) días continuos o en su defecto, sea retirados por la autoridad competente en
materia de tránsito, tal y como lo establecen las leyes especiales vigentes que rigen
este tema, siendo que los costos de remolque sean pagados en un principio por el
condominio e inmediatamente cargados o imputados como gasto no común o
particular, exclusivamente atribuible al propietario del apartamento que tenga Asignado
el puesto de estacionamiento o que se sepa que esté haciendo uso de espacios
comunes muertos o de visitantes. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello? SI
____ NO ____.
d. Se propone como medida de amonestación, la colocación de calcomanías de fácil
desprendimiento, en el centro de los parabrisas, de aquellos vehículos de propietarios
que hacen uso prolongado por más de un día y de forma injustificada, no avisada ni
autorizada por la Junta de Condominio, de los puestos destinados para visitantes. Se
le consulta: ¿Está usted de acuerdo con esta medida?
. SI______ NO______.

e. Se propone el uso de los espacios habido entre columnas existentes en los

estacionamientos y la demarcación de los puestos para estacionar vehículos vehículos
compactos, pequeños. Se le consulta: ¿está usted de acuerdo con ello?
SI_____ NO____.
CONSULTA 6: Sobre las acciones judiciales contra los propietarios en mora con el
pago de sus gastos comunes y no comunes, debidos al condominio: (NOTA: ESTE
ASUNTO NO ES NECESARIO SOMETERSE A CONSULTA)
Motivación y alcance:
Como lo establece el artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Corresponde al Administrador: … e) Ejercer en juicio la representación de los
propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes,
debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para
ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de
Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta
autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio; la Junta
de Condominio está legalmente autorizada para tomar la decisión que corresponde en
estos asuntos; sin embargo, quiere pulsar la opinión (no vinculante por supuesto) de la
comunidad de propietarios y lo hace así:
a. Se propone demandar judicialmente al propietario del apartamento identificado con
la letra y números: D1-1-1 que tiene una morosidad de 28 meses vencidos, tomando
en cuenta que esto generara gastos comunes al condominio por concepto del pago de
honorarios profesionales de abogados y costos procesales. Se le consulta: ¿Está
usted de acuerdo con ello?
SI____ NO____.
b. Se propone que todo propietario que presente una mora de tres meses y hasta
cinco (05) meses sea pasado a los abogados contratados que harán las gestiones
extrajudiciales para lograr el pago. En este sentido, los honorarios profesionales del
abogado se estiman en un 20% del total efectivamente recuperado y serán pagados
directamente por el moroso al profesional del derecho. En caso que el propietario en
mora se niegue a pagar dichos honorarios y deposite la cantidad debida al
condominio, la Junta o el administrador le pagará los honorarios estimados al
abogado, previa demostración por parte de este, de haber realizado las gestiones de
cobro y serán cargados como gasto no común o particular en el siguiente recibo de
gastos comunes al propietario en cuestión, luego del pago incimpleto que haya
hecho. . Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello?
SI____ NO____.
c. Se propone que todo propietario que presente una mora de seis meses vencidos en
el pago de sus gatos comunes y no comunes, sea demandado judicialmente. Se le
consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello?
SI____ NO____.
d. Se propone, que la Junta de Condominio o el ente administrador calcule el ajuste
por inflación a toda deuda de los propietarios en el pago de sus recibos de
condominios, a partir del primer mes vencido. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo
con ello?
SI____ NO____.

CONSULTA 7: Aprobación de propuestas sobre generación de ingresos adicionales:

Motivación y alcance: nuestro conjunto residencial cuenta con excelentes áreas

comunes a ser usadas bajo la responsabilidad exclusiva de sus propietarios y cuyo
arrendamiento, generan ingresos extraordinarios que alimentan la cuenta recaudadora
ingresos comunes. Tales áreas comunes requieren un uso racional y al mismo tiempo,
una inversión por parte del condominio para mantenerlas en óptimo estado. En
consecuencia,

a. Se propone el cobro por concepto de invitados de los propietarios para el uso, goce
y disfrute del área de piscina y parrilleras, existiendo como restricción, hasta un
máximo de ocho (08) personas. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello?
SI___ NO___.

b. Se propone el cobro por concepto de alquiler área parrillera existiendo como

restricción la presencia hasta de quince (15) personas. . Se le consulta: ¿Está usted
de acuerdo con ello? SI___ NO___
c. Se propone que se delegue en la Junta de Condominio la fijación de un límite mayor
al señalado en el punto inmediatamente anterior, mediante la redacción de un
Reglamento de Uso de estas áreas comunes, de conformidad con lo establecido en el
artículo 18, literal “d”: . Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello? SI___ NO___.
Finalmente, se les recuerda a todos los propietarios que tienen ocho (08) días
continuos contados a partir del día ______de 2017, momento cuando esta consulta es
enviada a todos por vía de los correos electrónicos que conocemos de todos los
propietarios quienes representan el cien por ciento (100%) del valor inmobiliario del
edificio, para enviar sus oportunas respuestas. De no recibirse en esta primera
consulta las respuestas favorables que representen más de la mitad de al menos el
sesenta y seis coma sesenta y seis por ciento (66,66%) del total del valor inmobiliario
de las Residencias, se procederá a realizar una segunda consulta, que tendrá un lapso
de ocho (08) días contados a partir de la consulta del último interesado, al igual que en
la primera consulta, para recibir las respuestas; siendo que en esta oportunidad se
requerirá del voto favorable de quienes representen más de la mitad del valor
inmobiliario del edificio, tal y como lo dispone el artículo 23 de la Ley de Propiedad
Horizontal.
Los acuerdos se anotarán en el Libro de Actas de los Acuerdos de los Propietarios
(Libro de Asambleas) y se conservarán en ambas consultas los comprobantes de las
respuestas recibidas, bien sea en forma digital o mediante papel impreso por los
propietarios. Todos los resultados de las consultas se publicarán además, en las
carteleras del edificio y se enviarán por correo electrónico a todos los copropietarios.

Sin más a que referirnos por los momentos y en espera de sus oportunas respuestas,
nos suscribimos de ustedes. Firma conforme por la Junta de Condominio,

RAVI
Presidente

Y Yo, _________, en mi carácter de propietario del apartamento/local anteriormente

señalado, titular de la Cédula de Identidad número: ___________, declaro que las
respuestas que anteceden las he expresado voluntariamente, sin coacción y en
consecuencia, firmo conforme:

________________
(EL PROPIETARIO O SU REPRESENTANTE)