PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ

FACULTAD DE DERECHO

Tema: ¿La prescripción tiene efectos retroactivos? Análisis de la jurisprudencia de

la Corte Suprema

Integrantes:

- Almanza Ambia, Valeria 20185308

- Garcés Gutiérrez, Miguel 20190175

- Yaipén Polo, Ronald 20190061

Curso: Derechos Reales

Profesor: Francisco Avendaño Arana

Sumilla:

En el presente trabajo vamos a abordar el tema de la retroactividad de la prescripción

adquisitiva a través de seis casaciones de la Corte Suprema. En términos generales, se
entiende por retroactividad de la usucapión al efecto por el cual, luego de adquirir la
propiedad según los requisitos establecidos por la norma, se le reconoce el título de
propiedad al usucapiente desde el momento en el que inició la posesión. Ello con la
finalidad de consolidar los actos que realizó el poseedor durante los 5 o 10 años que estuvo
en posesión del inmueble. De lo contrario, estos actos serían atacables pues se
consideraría que una persona que en aquel momento no tenía derecho de propiedad los
hubiera realizado.

En esta línea, a través del análisis de las sentencias veremos la lógica y el razonamiento
seguido por los jueces para, a continuación, exponer nuestra opinión sobre el caso,
resumida en que apoyamos el efecto retroactivo sólo para convalidar los actos del que ya
es propietario por usucapión. Así, contestando a la pregunta del título y adelantando lo
expuesto en el trabajo, la prescripción adquisitiva sí tiene efectos retroactivos como se
sustenta en la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia.

SEMESTRE 2021-2
CASACIÓN Nº 3133-2007-LIMA

Los hechos del caso son los siguientes:

Se interpone un recurso de casación por la entidad demandante Club de Leones de La

Victoria (en adelante Club de Leones) contra la sentencia de vista de fecha doce de marzo
del dos mil siete, emitida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Lima. Dicha sentencia revoca la sentencia de primera instancia apelada en la cual se
declaraba a la demandante Club de Leones propietaria por prescripción adquisitiva del
inmueble materia de litis.

Respecto a los fundamentos por los cuales se ha declarado procedente el recurso, la Sala
señala que, por un lado, se habría interpretado erróneamente el requisito de la posesión
pacífica referida en el Art. 950° del Código Civil. La interpretación correcta, según afirma
la recurrente, consistiría en que la calidad de posesión pacífica se perdería solo cuando la
demanda de reivindicación del propietario se hubiera interpuesto dentro del plazo de los
diez años. Asimismo, precisa que el aludido proceso de reivindicación ha sido –incluso-
declarado nulo e insubsistente. Por otro lado, se menciona que no se aplicó el primer
párrafo del Art. 950° del Código Civil, cuando, por el contrario, la recurrente afirma haber
cumplido los requisitos exigidos en esta parte de la norma: ha ejercido la posesión como
propietario del terreno sub-litis en forma continua, pacífica y pública por más de catorce
años, y que aun posteriormente se ha interpuesto la demanda de reivindicación.

El razonamiento de la Corte Suprema es el siguiente:

Dentro de los argumentos, se menciona que la prescripción adquisitiva de dominio

constituye una forma originaria de adquirir la propiedad de un bien, la cual se basa en la
posesión del mismo por un determinado lapso de tiempo y cumpliendo con los requisitos
exigidos por la norma: posesión continua, pacífica y pública como propietario durante
diez años. Ello implica la conversión de la posesión continua en propiedad y es en ese
sentido que se orienta el Art. 950° del Código Civil, figura jurídica en la que se acoge
Club de Leones como entidad demandante.

Por otro lado, la Corte señala que existirá interrupción civil de la posesión cuando el
propietario reivindica la cosa, a consecuencia de lo cual, y en virtud de la intimación
judicial, la posesión deja de ser pacífica. Sin embargo, ello no ha sucedido en el presente
caso. El Tribunal Ad quem reconoce que está acreditada de forma fehaciente la posesión
del bien por la demandante durante aproximadamente trece años, contando desde el
primer día en que ella empezó a poseer dicho bien.

Aunado a lo mencionado, es clave destacar que la Corte cita lo expresado por Manuel
Albaladejo (citado a su vez por Jorge Avendaño en “Derechos Reales” - Pontificia
Universidad Católica del Perú), quien señala lo siguiente:

Si bien la adquisición se produce al cumplirse el plazo que, en cada caso, la ley marca, sin embargo
tiene efectos retroactivos que alcanzan hasta el momento en que empezó a usucapirse. Es decir, el
usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo, pero éste (sic) le es reconocido
como si le correspondiese desde el principio, efecto retroactivo que viene exigido por el propio
papel que la usucapión desempeña, ya que consolida los actos que como titular del derecho (sin
serlo), realizó el usucapiente durante el transcurso de la posesión; pues sin tal efecto de la
adquisición, aquellos actos serían atacables en cuanto realizados por quien no tenía derecho a
verificarlos. (subrayado nuestro) (2007, fj. duodécimo)

Por ello, dado que la recurrente sí cumplió con los requisitos señalados en el primer
párrafo del Art. 950° del Código Civil, se toma la decisión de que, con conformidad con
lo expresado en el Art. 396° del Código Procesal Civil, se declara fundado el recurso de
casación interpuesto por Club de Leones de La Victoria.

Nuestra opinión sobre el caso es la siguiente:

La Corte Suprema en este caso entiende por retroactividad de la prescripción adquisitiva

de dominio cuando, tomando en consideración que los efectos generados por la
prescripción surgen solo al haberse cumplido el plazo, se le reconoce como titular de la
propiedad al usucapiente desde el inicio de la usucapión. Es decir, el efecto retroactivo
de la usucapión consiste en el reconocimiento del poseedor como propietario desde el
inicio de la posesión del inmueble.

Esta interpretación es correcta a nuestro parecer, puesto que el reconocimiento permite al

titular consolidar sus actos desde que comenzó a poseer el bien inmueble y no sea atacado
por no haber sido titular del mismo cuando se realizaron dichos actos. Aun así, deseamos
resaltar que solo nos referimos a la convalidación de pagos de impuestos y servicios que
son principalmente la razón de ser del efecto retroactivo. Por el contrario, en ningún caso
apoyamos la retroactividad como una forma de evitar que el propietario original ejerza su
derecho durante la posesión de la otra persona. Es decir, ante este último supuesto,
creemos que los frutos le corresponderán al propietario original, y podrá disponer del bien
y aplicar gravámenes sobre él.

En síntesis, esta aplicación retroactiva de la usucapión genera efectos positivos para quien
adquiera la titularidad por este medio. Es así que el Club de Leones es reconocido como
titular del predio desde el momento en el que comenzó a poseerlo. De esta manera,
consolida los actos desde el instante en que comenzó a poseer porque se le reconoce titular
desde ese momento.

CASACIÓN Nº 750-2008-CAJAMARCA

Los hechos del caso son los siguientes:

Se interpone recurso de casación por Lucio Vásquez Golcochea en representación de

Manuel Abanto Abanto contra la sentencia de vista que declara improcedente la demanda
seguida por Manuel Abanto Abanto y Otros contra Mariana del Carmen Castro Jáuregui
y Otro; sobre nulidad de Acto Jurídico y Otros. La Corte Suprema estimó procedente el
recurso por las causales de interpretación errónea y la inaplicación de ciertos artículos
como lo detallamos a continuación.

En primer lugar, respecto a la interpretación errónea, la parte recurrente alega que la Sala
Superior interpretó equivocadamente el Art. 952° del Código Civil. Una correcta
interpretación de la norma, en realidad, afirma que una sentencia dictada en un proceso
de usucapión de bien inmueble es de carácter declarativo y con efectos retroactivos desde
el momento de la posesión, mas no a partir de la emisión o notificación con la sentencia.
En segundo lugar, en cuanto a la inaplicación, el Superior Colegiado habría inaplicado
los artículos V del Título Preliminar y 219° inciso 8 del Código Civil, cuando se han
contravenido los artículos 70° de la Constitución Política y 923° del Código Civil al
haberse donado diferentes partes de un predio por quien carecía de la titularidad de dicha
propiedad.

El razonamiento de la Corte Suprema es el siguiente:

En primer lugar, y siguiendo la línea de la casación antes presentada, la Corte Suprema

señala que la prescripción adquisitiva de dominio constituye una forma originaria de
adquirir la propiedad de un bien, la cual se basa en la posesión del mismo por un
determinado período de tiempo, cumpliendo con los requisitos exigidos por el Art. 950°
del Código Civil. En segundo lugar, menciona que la controversia a dilucidar versa sobre
el carácter de la sentencia que ampara una demanda de usucapión. En otras palabras, si la
usucapión opera de pleno derecho o requiere de una sentencia que así lo declare para que,
recién en ese momento, el derecho de propiedad se constituya. Para ello, la Corte cita la
sentencia casatoria N°2792-2002-Lima, en la cual afirma que el Art. 952° del Código
Civil es claro al establecer que, quien adquiere un bien por prescripción, puede entablar
juicio para que se le declare propietario. Siendo el caso que, solo a través de una sentencia
judicial en la que se reconozca dicha usucapión y su posterior inscripción de esta en
Registros Públicos, se podrá generar el efecto erga omnes.

Asimismo, menciona que este criterio se basa en la posesión, la cual es la esencia misma
de la prescripción adquisitiva de dominio y que es eminentemente un poder de hecho
antes que de derecho. La Corte explica que, si la posesión se realiza de manera continua,
pacífica, pública y se prolonga por un periodo determinado de tiempo, en el cual el
poseedor actúa como dueño; se generan un conjunto de efectos que convierten al poseedor
en propietario, pudiendo ahora este ejercer las atribuciones propias de uno. Es así que el
derecho reconoce a la usucapión como un generador del derecho de propiedad, el cual es
evidentemente declarativo, puesto que busca el reconocimiento de un derecho a partir de
una situación de hecho determinada, o un pronunciamiento, que adquirirá garantías solo
mediante sentencia o resolución. Por ello, para adquirir este reconocimiento de forma
amplia y menos controvertible, existen vías como la de recurrir al órgano jurisdiccional,
notarial o registral.

Sumado a lo mencionado, la Sala de Casación afirma que, una vez configurada la

usucapión, se genera una “ficción legal” en virtud de la cual los efectos de la usucapión
deben retrotraerse al momento en que se inició la posesión. En otras palabras, la Corte
da fe del efecto retroactivo de la prescripción adquisitiva tomando en cuenta que la
posesión durante un lapso de cinco o diez años es el hecho que permitió adquirir el
derecho de propiedad.

Por todo ello, la Corte Suprema declara fundada el recurso de casación, declarando nula
la sentencia de vista y confirmando la sentencia apelada.

Nuestra opinión sobre el caso es la siguiente:

En este caso, la Sala de Casación considera que la retroactividad de la usucapión significa
que los efectos de esta se reconocen desde que se empezó a realizar la posesión. Es decir,
una vez que se hayan cumplido los requisitos que se encuentran estipulados en el Art.
950° del Código Civil, el título de propiedad del inmueble se le será reconocido al
poseedor como si lo hubiera tenido desde que inició la posesión. Postura con la que
estamos de acuerdo, ya que es en virtud de esta posesión continua por la que la titularidad
es generada.

En ese sentido, debemos señalar que nos resulta curioso el término “ficción legal” con el
cual la Corte se refiere a la retroactividad generada por la figura bajo análisis. En realidad,
con el empleo del referido término, se confirma que el sistema jurídico abala algo que no
existió, pero que se interpreta como verdadero por la ley. En el presente caso, el título de
propiedad del usucapiente, en los hechos, realmente nunca existió durante el tiempo en el
que poseía el inmueble. Sin embargo, la realidad jurídica crea una ficción con la
retroactividad y establece como verdadero que el antes poseedor sí fue propietario durante
el transcurso del plazo de la prescripción adquisitiva.

CASACIÓN Nº 4410-2009-LA LIBERTAD

Los hechos del caso son los siguientes:

La casación es interpuesta por Victoria Mercedes Ramirez en contra de la sentencia de

segunda instancia que, confirmando la apelada, declara fundada la demanda. La demanda
inicial versa sobre la reivindicación de propiedad materia de litis.

Magda Benites demanda a Victoria Ramírez a fin que le restituya el bien inmueble de su
propiedad. Alega que sus padres eran propietarios sin derecho inscrito y luego de su
fallecimiento gestionó ante COFOPRI la titulación del inmueble. Así, se le otorgó el título
y se inscribió a su nombre en la partida registral.

La demandada Victoria Ramirez alega ser la propietaria del bien inmueble por usucapión
en el entendido que cumplió los requisitos del Art. 950°, no siendo necesaria una
sentencia judicial que la declare como tal. Señala que la usucapión hace que el poseedor
se convierta en propietario con retroactividad al momento en que empezó a poseer el
predio, extinguiendo el derecho que tenía el anterior propietario.
Se fijó como punto controvertido determinar si corresponde restituir. Tanto la primera y
segunda instancia como la CS son del parecer que el derecho de propiedad por
prescripción debe adquirirse por declaración judicial, por lo que la casación no prospera.

El razonamiento de la Corte Suprema es el siguiente:

Como se puede notar, la esencia del caso no es la retroactividad de la prescripción. Ello

debido a que, al ser una demanda de reivindicación, la prescripción adquisitiva no es el
tema central, sino el título de propiedad que acredite a quién debe favorecer.

En este entendido, no es relevante para efectos del trabajo el razonamiento del juez
respecto de la reivindicación. Lo relevante es la argumentación de la demandada respecto
a la retroactividad de la prescripción.

La demandada, a partir de la jurisprudencia que había salido recientemente en aquel

momento, alega la retroactividad de la prescripción. Ello con la finalidad de mostrar que
al momento en que la demandante interpone acción reivindicatoria, ella había adquirido
la propiedad por usucapión por el cumplimiento de los requisitos y, aún por encima,
aquella adquisición de propiedad debía retrotraerse al momento en el que inició la
posesión, por lo que, según ella, se computa propietaria desde hace 5 o 10 años.

Nuestra opinión sobre el caso es la siguiente:

Podemos apreciar como la demandada Victoria Ramírez alega que había adquirido la
propiedad por prescripción adquisitiva. Sin embargo, al ser un proceso de reivindicación,
se declaró fundada la demanda de Magda Benites.

Lo relevante es que la demandada señala que, por el efecto retroactivo de la prescripción,

adquirió la propiedad desde el momento en el que empezó a poseer. Esta casación nos
muestra uno de los puntos en contra de permitir la retroactividad de la prescripción, pues
esta se malinterpreta como una modalidad a través de la cual los actos que realice el
legítimo propietario durante la posesión de la otra parte (sin llegar todavía a ser
usucapión) deben ser tomados como una suerte de inválidos o ineficaces.

Evidentemente, no se pueden amparar este tipo de posturas e interpretaciones acerca de

la retroactividad de la prescripción. Si realmente ocurriera como plantea la demandada,
los actos del legítimo propietario (por ejemplo, transferencias y constitución de garantías)
simplemente no tendrían efecto a pesar de ser su propiedad y a pesar de que todavía no
se habían cumplido los requisitos de la usucapión en ese momento.

En definitiva, los denominados efectos retroactivos de la prescripción sólo deben ser

utilizados para validar los actos que hubiera realizado el propietario adquirente por
usucapión. Sin embargo -y como se puede intuir-, en caso este no hubiera cumplido aún
con los requisitos normados, no debería existir la posibilidad de discutir o alegar la
retroactividad por su persona.

CASACIÓN Nº 4003-2010-LIMA

Los hechos del caso son los siguientes:

El recurso de casación es interpuesto por el demandado Alfredo Salgado Soria contra la

sentencia emitida por la Sétima Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima que
revocaba la sentencia apelada. Ello pues, dicha sentencia apelada había declarado
infundada la demanda de prescripción adquisitiva de dominio en primera instancia, siendo
posteriormente reformada en segunda instancia y declarándose la misma fundada,
estableciendo que el demandante Teodocio Pacheco Ccahuana sea declarado propietario
por prescripción adquisitiva de dominio del inmueble materia de litis.

El recurrente alega que la sentencia de vista ha infringido el Art. 950° del Código Civil,
norma que regula los requisitos de la prescripción adquisitiva de dominio de los bienes
inmuebles. Así, señala que -en el presente caso- resulta evidente que no se cumplen con
los requisitos de posesión pacífica y continúa exigidos por ley para adquirir por usucapión
el predio en litigio.

Sobre el requisito de posesión pacífica, señala el demandante que no se encuentra

acreditada, pues el presente proceso judicial no es el único que se venía tramitando entre
las partes. Por el contrario, existía otro proceso judicial en el que se declaró fundada una
demanda de reivindicación sobre el mismo inmueble ahora en litis a favor de su persona
(del recurrente). En adición a ello, se encuentran iniciados diversos trámites de
prescripción adquisitiva de dominio a nombre del demandante ante el Notario Público y
el Primer Juzgado Mixto de Villa María del Triunfo. Por todo ello, considera que la
sentencia de vista ha considerado de forma equivocada el cumplimiento de este requisito.
Sobre la posesión continua, el recurrente señala que el incumplimiento de este requisito
se acreditó con la interrupción del plazo de prescripción generada en dos circunstancias:
por el inicio del proceso de reivindicación antes mencionado y por el inicio sin éxito de
un anterior proceso de prescripción adquisitiva.

Finalmente, declara que existe una controversia adicional referida a la fecha de inicio del
plazo prescriptorio señalado por el demandante, puesto que, en su demanda, el inicio de
la posesión parte del año de 1996; mientras que, la Sala Superior, en un acto que
trascendía la petición del demandante, estableció que la fecha para computar el plazo era,
por el contrario, el 20 de julio de 1980.

El razonamiento de la Corte Suprema es el siguiente:

En primer lugar, se establece que la “posesión pacífica” debe ser entendida como la
posesión que es ejercida sin perturbación ni cuestionamiento alguno: con armonía y
aprobación tácita de los integrantes de la sociedad. Ello incluye que no debió existir
manifestación de violencia alguna al adquirir la posesión, incluyendo sus formas
materiales o morales, o amenazas de fuerza. Por otro lado, la “posesión continua”
comprenderá a la posesión que se ejercita sin interrupción de continuidad en el tiempo o,
en el caso que hubiera existido alguna, la misma hubiera cesado antes de un año o por
sentencia que restituya, y haya sido finalmente recuperado por el poseedor; siendo esta
última condición aplicable para casos de interrupción civil y natural.

En segundo lugar, a pesar de que se considera como un supuesto de interrupción civil el

acto reivindicatorio del propietario sobre la cosa, la posesión no dejó de ser pacífica ni
continua en el presente caso. Ello se sustenta en el plazo de tiempo transcurrido entre el
momento en el que el demandante había iniciado la posesión del inmueble y el momento
en el que fue emplazado por el demandado con la referida demanda de reivindicación.
Siendo pues que, a la fecha en el que fue notificado el demandante, habían transcurrido
más de veinte años en el que su persona se encontraba poseyendo el inmueble; por lo que
existía un exceso de 10 años sobre el requisito normado por ley.

En tercer lugar, que el demandante haya presentado diversas solicitudes para adquirir la
propiedad del inmueble en litis por prescripción adquisitiva tampoco es considerado un
supuesto de interrupción del plazo de la prescripción ni perturba la posesión. Más aun
tomando en cuenta que dichas solicitudes fueron presentadas luego de que el poseedor
haya cumplido más de 10 años continuos ocupando el predio.

En cuarto lugar, la Corte Suprema declara que el tiempo de la posesión del demandante
sobre el inmueble se computa correctamente desde que se le fue entregado a este una carta
de autorización para ocupar el inmueble en 1980. A ello, una vez más la Corte, y como la
ha hecho en casaciones anteriores (CAS. Nº 3133-2007-LIMA), añade que, de acuerdo a
lo expresado por Manuel Albaladejo, a pesar de que la adquisición por prescripción se
produce cuando se cumple el plazo que la ley establece, esta posee efectos retroactivos
que alcanzan hasta el momento que empezó la usucapión (2010). Ello significa que la
titularidad del derecho se le reconoce desde el principio de la posesión del inmueble,
buscando de esta manera consolidar todo acto que haya sido realizado durante el
transcurso del tiempo requerido por la usucapión.

Por todos los argumentos expuestos, al no existir vulneración al Art. 950° del Código
Civil, declararon infundado el recurso de casación interpuesto por Alfredo Salgado Soria
y no casaron la sentencia de vista.

Nuestra opinión del caso es la siguiente:

En primer lugar, el análisis a fondo y el desarrollo de la posesión “continua” y “pacífica”

realizada por la Corte logra ampliar los diversos supuestos que comúnmente pueden
surgir durante el transcurso del plazo de la prescripción adquisitiva y esclarece la forma
en cómo proceder frente a ellos. Se rompe posiblemente con el significado “absoluto”
que ambos términos representaban y establece que existen excepciones necesarias a ser
consideradas para un entendimiento correcto de los mismos. Un claro ejemplo de ello son
los posibles casos de una interrupción civil o natural, los cuales, a pesar de poder suscitar
en medio del plazo de usucapión, no siempre atentarán contra la continuidad del tiempo
posesorio necesaria para adquirir un inmueble por usucapión.

Ahora bien, sobre la retroactividad de la prescripción adquisitiva de dominio, la Corte

cita al profesor Manuel Albaladejo para señalar y confirmar, una vez más, que esta genera
efectos retroactivos. Ello significa que al poseedor se le será reconocido el título de la
propiedad desde el momento en el que empezó a poseer el inmueble, y no desde el
momento en el que cumplió los requisitos de la usucapión como usualmente se cree. No
obstante, cabe señalar que, para que dicho efecto retroactivo se genere, deberá ser
necesario que el poseedor cumpla previamente con los requisitos que la norma demanda
para adquirir el inmueble por prescripción adquisitiva.

En nuestra opinión, consideramos que la interpretación que se le otorga al “efecto

retroactivo” de la usucapión resulta el más idóneo, tomando en consideración que su
objetivo es generar la oponibilidad erga omnes necesaria al derecho de propiedad que
acaba de adquirir el poseedor, ahora convertido en propietario. “Necesaria” en el sentido
de que se garantiza consolidar los actos que hayan sido realizados por el poseedor durante
el paso del tiempo y proteger de esta manera los frutos que, por ejemplo, haya percibido
de su bien. Una posición que, al igual a la de Albaladejo, coincide con otros autores, como
la del jurista francés Pierr Mazeud, cuando señala que esta permite “que los actos
celebrados por el poseedor, durante el plazo de usucapión, se [encuentren] convalidados;
y que el poseedor es propietario, retroactivamente de todos los frutos percibidos, incluso
de mala fe” (como se citó en Yangua Sandoval, 2017, p.104). En otras palabras, sólo a
través del efecto retroactivo de la usucapión, el ahora propietario gozará de la seguridad
de que su predio y todo aquello obtenido a partir de él podrá ser oponible frente a los
demás.

Lamentablemente, en el presente caso, el desarrollo que realiza la Corte sobre el efecto

retroactivo materia de análisis es utilizado solamente como un argumento -llamémoslo-
“extra”, luego de aclarar y validar la fecha correcta para el cómputo del plazo de tiempo
de la usucapión que había solicitado el demandado al interponer el recurso de casación.
No obstante, al ser escasa -a nuestro juicio- la presencia de este efecto en procesos de
prescripción adquisitiva, la Corte consolida una vez más la forma en cómo debe ser
entendida en nuestra regulación la retroactividad de la prescripción adquisitiva de
dominio.

CASACIÓN Nº 1121-2013-LIMA

Los hechos del caso son los siguientes:

En el presente caso, el recurso de casación es interpuesto por Grupo Cinco Sociedad

Anónima Cerrada (en adelante Grupo Cinco S.A.C.) y Club de Leones de La Victoria (en
adelante Club de Leones) contra la sentencia de fecha 1 julio de 2011. La sentencia de
vista declara infundada la contradicción formulada por Grupo Cinco S.A.C. y ordena el
remate de los bienes otorgados en garantía según la demanda de autos, y revoca asimismo
el extremo resolutivo c) que excluye al Sub Lote 3 inscrito en la partida registral número
11331750 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima; reformándola y disponiendo
que el referido Sub Lote sea también objeto de remate.

A lo largo de la casación, los puntos en discusión involucraron resolver conflictos de

materia registral y asuntos competentes a la adquisición de un inmueble por prescripción
adquisitiva de dominio. Es por ello que, tomando en consideración lo antes señalado,
abarcaremos solamente la problemática en torno al segundo punto para fines didácticos
del trabajo que, curiosamente, implica la CAS. Nº 3133-2007-Lima, la primera casación
bajo análisis del presente estudio.

Siendo así, y aunado a los argumentos presentados por Grupo Cinco S.A.C. en la
interposición de la casación, Club de Leones de la Victoria señala que existe una
infracción a los incisos 1 y 3 del Art. 1099° del Código Civil y del inciso 1 del Art. 720°
del Código Procesal Civil, puesto que Grupo Cinco S.A.C. adquirió de Expreso
Internacional Ormeño Sociedad Anónima (en adelante Expreso S.A.) el inmueble en litis
por escritura pública el 5 de abril de 2002, derecho que no requiere de inscripción registral
conforme al Art. 949° del Código Civil. Así, señala que, tomando en cuenta que la
hipoteca realizada por Expreso S.A. a favor de Banco Banex en Liquidación data de fecha
17 de mayo de 2002 (fecha en la que se inscribió la hipoteca), los bienes que se pretendían
rematar ya no eran propiedad de Expreso S.A., sino de Grupo Cinco S.A.C.; Club de
Leones agrega asimismo que, en realidad, él goza del derecho de propiedad del Sub lote
3 adquirido por prescripción adquisitiva según sentencia ejecutoriada (CAS. Nº 3133-
2007-Lima).

En ese sentido, Club de Leones alega que se ha incurrido en una violación del derecho de
propiedad que tiene tutela. Ello pues, el Sub lote 3 materia de litis fue adquirido por él -
como ya lo vimos- por prescripción adquisitiva de dominio y, al existir un efecto
retroactivo producto de la prescripción por el cual consolidan los actos que se realizan
por el usucapiente, él es propietario desde junio de 1989, consolidando su posesión en
junio de 1999. Por lo tanto, le asiste el derecho de propiedad desde mucho antes de la
celebración de la hipoteca realizada por Expreso S.A. que data del 4 de abril de 2002 e
inscrita el 17 de mayo de 2002. Siendo, consecuentemente, esta hipoteca inválida por
haberse efectuado por quien a dicha fecha no era propietario del citado predio.
El razonamiento de la Corte Suprema es el siguiente:

En primer lugar, se reconoce que existe resolución judicial por la cual Club de Leones es
declarado como propietario del inmueble materia de litis, la cual, como lo vimos en la
CAS. Nº 3133-2007-Lima, constituye cosa juzgada estableciendo que el referido es
propietario del predio en cuestión. Así, como consecuencia del efecto retroactivo exigido
por la prescripción adquisitiva para consolidar los actos que como titular del derecho
realizó el usucapiente, se lo reconoce propietario desde el 29 de junio de 1989, fecha en
el que el Club de Leones comenzó a ejercer posesión de forma pública, pacífica y continua
como propietario.

De esta manera, tanto el acto de hipoteca de fecha 4 de abril de 2002 y la transferencia de

dominio posteriormente efectuada a Grupo Cinco S.A.C., se vuelven inválidos al haberse
efectuado por Expreso S.A., quien no era propietario en dichas fechas. Así, se declara la
nulidad de la sentencia de vista en el extremo que excluye al Sub Lote 3 (inmueble materia
de litis) inscrito en la partida número 11331750 del Registro de la Propiedad Inmueble de
Lima.

Por todo lo señalado, y tomando en consideración los argumentos que han sido omitidos
en el presente trabajo por fines didácticos, declararon infundado el recurso de casación
interpuesto por Grupo Cinco S.A.C.; y fundado el recurso de casación de Club de Leones
de La Victoria.

Nuestra opinión sobre el caso es la siguiente:

En el presente caso, el juez nuevamente entiende por retroactividad de la prescripción

adquisitiva de dominio al efecto generado (cuando se cumplen los requisitos establecidos
en la norma) por el cual se reconoce como propietario al usucapiente desde el momento
en el que comenzó a poseer el bien inmueble. Una interpretación -a nuestro parecer-
bastante acertada que, para efectos del caso, permite proteger el predio de una persona
frente a terceros, anulando todo acto que haya sido realizado por estos últimos sobre el
mismo.

Como podemos apreciar, la aplicación del efecto retroactivo en la casación presentada

favorece a quien adquirió el inmueble por prescripción adquisitiva. Tomando en cuenta
que esta retroactividad, como bien lo alega Club de Leones, consolida los actos que como
titular del derecho realizó el propietario cuando era usucapiente, el predio se le reconoce
suyo desde 1989 (año en el que comenzó la posesión), y anula la hipoteca sobre su
dominio y la transferencia del mismo a un tercero que había celebrado Expreso S.A. sin
ser este el titular de la propiedad.

Si bien ambas situaciones suscitaron años después de que Club de Leones asumió la
titularidad sobre el predio, es muy importante reconocer que el derecho es oponible
porque se conoce la fecha correcta del inicio de la adquisición de la propiedad, lo cual
solo es posible por el efecto retroactivo de la de prescripción adquisitiva de dominio. De
lo contrario, como bien señala Ramirez Cruz, los actos realizados durante el tiempo de
usucapión serían atacables en cuanto “se presumiría que fueron realizados por quien no
tenía derecho para realizarlos” (como se citó en Yangua Sandoval, 2017, p. 141). De esta
manera, otro efecto positivo que se desprende de la retroactividad de la usucapión es el
establecimiento de una fecha certera desde la cual reconocer oficialmente la titularidad
de la propiedad.

CASACIÓN N° 4083-2017-LIMA ESTE

Los hechos del caso son los siguientes:

La casación es interpuesta por Carmen Valverde (sucesora procesal) en contra de la

sentencia de segunda instancia que, confirmando la apelada, declara fundada la demanda.
La demanda inicial versa sobre prescripción adquisitiva.

Dionicia Palma interpone demanda de prescripción adquisitiva contra María Victoria

Soto a fin que judicialmente se le declare propietaria del inmueble. Señala que la posesión
se originó en el año 1991 ejerciéndolo de forma pacífica, pública y continua.

La demandada María Soto contesta la demanda y formula reconvención. Precisa que el

terreno jamás ha estado abandonado y que, por el contrario, lo adquirió con su cónyuge a
través del Banco de Vivienda con participación de Mutual Perú. Alega que la demandante
sabía que el inmueble no le pertenecía pues estaba inscrito, ergo no hay buena fe.
Respecto a la reconvención, se observa que la demandada solicita la reivindicación de la
propiedad.

El punto controvertido era determinar si la demandante ha ejercido posesión sobre el

inmueble de forma continua, pacífica, pública y como propietario por más de diez años.
Los medios probatorios acreditan la posesión del inmueble de modo indubitable desde
1998 hasta la fecha de interposición de la demanda, es decir, 12 doce años y 9 meses. Los
medios acreditan el actuar como propietaria, pues se realizaron pagos por impuesto
predial y arbitrios, además de los servicios de energía eléctrica y agua potable.

Cabe aclarar que se abrió un proceso de Ejecución de Garantías, por la que el inmueble
fue adjudicado a Carmen Valverde en 2010. Sin embargo, la sentencia indica que los diez
años de posesión se cumplieron el 2008, es decir, no existe, hasta antes de dicha fecha,
resolución judicial que ordene el desalojo o restitución del bien inmueble, siendo que los
efectos jurídicos producidos por demandas y denuncias posteriores no tienen efecto
retroactivo.

El razonamiento de la Corte Suprema es el siguiente:

En esta última sentencia podemos notar dos perspectivas de análisis distintas respecto a
la retroactividad de la prescripción: la primera respecto a los efectos a futuro de la
prescripción y, la segunda, respecto a la convalidación de los pagos de impuestos y
servicios ejecutados durante la posesión del plazo de 10 años.

La primera es la postura explícita de la sentencia, la segunda, por el contrario, es implícita.

Con respecto a la primera, en efecto, lo que está en discusión en un proceso de
prescripción adquisitiva es la posesión del inmueble, que es un mecanismo para adquirir
la propiedad cuando se ha ejercido de manera continua, pública y pacífica por no menos
de diez años, respecto del cual la reivindicación no procede. El razonamiento del juez
señala que la demandante se ha convertido en propietaria del bien por acción del tiempo.

Argumenta también que la demanda de prescripción genera una sentencia declarativa y

declara es que los efectos de la usucapión se produjeron tan pronto concurrieron los
requisitos necesarios para ello. En otras palabras, los efectos de la usucapión se generan
con el cumplimiento de requisitos, mas no se explicita que los efectos se retrotraigan
como que vimos en anteriores sentencias. Por lo demás, la CS indica que en tanto se
cumplieron los diez años, no son oponibles los actos posteriores.

En cuanto a la segunda postura implícita, consta que en la casación se menciona

constantemente el tema de los pagos realizados por servicios e impuestos. Se puede
interpretar que dichos pagos fueron realizados “como propietario” en virtud del efecto
retroactivo de la prescripción que vimos anteriormente. Esta postura estaría en armonía
con la línea jurisprudencial que hemos detallado, pero también se puede interpretar que
la primera postura explícita y el enunciado detallado (“los efectos de la prescripción se
generan con el cumplimiento de requisitos”) cierran el camino a la retroactividad.

Justamente por esta razón y debate dejamos esta sentencia al final ¿Prevalecen los efectos
a partir del cumplimiento de requisitos o se debe entender implícito el carácter
retroactivo? Esta y otras preguntas serán respondidas en la sección de opinión que
veremos a continuación.

Nuestra opinión sobre el caso es la siguiente:

A lo largo de las anteriores casaciones se ha podido evidenciar cuál es nuestra postura

general en cuanto al denominado efecto retroactivo de la prescripción. En efecto, a priori
partimos de una postura en contra de la retroactividad de la prescripción por dos razones
principales. La primera por un tema de conceptos, puesto que la prescripción adquisitiva
es un modo de adquisición de la propiedad y no nos parecía congruente la postulación de
un efecto retroactivo, pues consideraría propietario a quién no lo es durante el periodo de
posesión de 5 o 10 años.

La segunda razón es por un tema de protección del derecho de propiedad. Efectivamente,

estamos de acuerdo con que un propietario pueda usar, disfrutar y disponer de su
propiedad mientras que no ha operado la prescripción adquisitiva de otro sujeto. En este
escenario (en el que todavía no se cumplen los requisitos de usucapión), como
mencionamos antes, no cabe siquiera hablar de los efectos retroactivos de una
prescripción adquisitiva inexistente.

No obstante ello, sí identificamos el escenario y la lógica en la que opera la retroactividad

de la prescripción de acuerdo a la línea jurisprudencial. Ciertamente un escenario donde
sí funciona es al momento de “sanear” o “convalidar” los actos que haya celebrado el que
sí ha adquirido por usucapión durante el tiempo que pasó en posesión del inmueble. En
este caso se trata de simplificar posibles futuros problemas (como el cuestionamiento de
actos realizados toda vez que el poseedor no era aún propietario).

Esta postura es mostrada por Manuel Albaladejo como vimos en las anteriores sentencias.
Por esta razón de convalidación y simplificación es que consideramos que la ficción de
los efectos retroactivos de la prescripción es válida, en ningún caso puede utilizarse para
atacar el derecho del propietario original o algo por el estilo.

En esta línea de pensamiento, consideramos que la sentencia se inclina por la que

denominamos segunda alternativa, es decir, reconocer implícitamente la retroactividad de
la prescripción. Es cierto que explicitan que los efectos de la prescripción rigen desde el
momento en el que se cumplen los requisitos legales, pero igual de cierto es que al
declarar fundada la demanda “convalidan” implícitamente los pagos efectuados por
conceptos de tributos y servicios realizados por el usucapiente.

Por todo lo dicho, consideramos que solo en el escenario de “convalidación” de actos es

que procede la retroactividad de la prescripción. Caso contrario se generarían bastantes
problemas respecto a la legitimidad de los actos celebrados durante el periodo de
posesión. Eso sí, para que proceda la retroactividad debe existir primero la prescripción,
es decir, que se cumplan los requisitos del Art. 950° del Código Civil. Entonces, sólo
procede en el caso que alguien ya es propietario.

Referencias bibliográficas
Avendaño, F. (2017). La prescripción adquisitiva según la Corte Suprema. Gaceta
Jurídica.

Casación 3133-2007-Lima (2008, 31 de enero). Corte Suprema de Justicia de la

República.

Casación 750-2008-Cajamarca (2008, 6 de agosto). Corte Suprema de Justicia de la

República.

Casación 4410-2009-La Libertad (2010, 20 de diciembre). Corte Suprema de Justicia de

la República.

Casación 4003-2010-Lima (2012, 30 de julio). Corte Suprema de Justicia de la

República.

Casación 1121-2013-Lima (2014, 30 de junio). Corte Suprema de Justicia de la

República.

Casación 4083-2017-Lima Este (2019, 04 de marzo). Corte Suprema de Justicia de la

República.
Sentencia 05239-2013 (2014, 1 de setiembre). Tribunal Constitucional.
https://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2014/05239-2013-AA.html

Yangua Sandoval, D. (2017). “La prescripción adquisitiva de dominio como forma de

extinción de la hipoteca” [Tesis de licenciatura, Universidad Nacional de Piura].