Subasta se deriva de las palabras latinas “sub asta” que significa bajo la lanza, por la forma en que

se vendía el botín del enemigo. En la actualidad en realidad es la venta de los bienes, muebles o
inmuebles al mejor postor por mandato de juez o con la intervención de la justicia, de igual
manera el arrendamiento de bienes públicamente al que más ofrezca.

Por lo anterior deduce Nery Muñoz en su libro de jurisdicción voluntaria notarial, refiriéndose a las
subastas, se pueden clasificar como “judiciales y extrajudiciales, las extrajudiciales son las de
mayor garantía o sea las notariales, las hay por causa determinada las hay voluntarias y forzosas,
por los requisitos, ordinarias y extraordinarias, por la graduación, primeras, segundas o terceras,
por las condiciones de postura, con sujeción a tipo o sin sujeción a él, que también se llaman con
base o sin

base”.6

Por otro lado podríamos concluir que la subasta judicial es aquella que promueve el dueño de los
bienes que se ofrecen en venta pública a mejor postor. Mientras las subastas notariales son
aquellas que se realizan a instancia de parte con derecho para enajenar un bien o para pedir su
enajenación, esta subasta se debe realizar ante un notario.

La regulación de la subasta pública se encuentra en el Código Procesal Civil y Mercantil a partir del
Artículo 447 al Artículo 449.

Artículo 447 de la ley preceptúa “Para que pueda anunciarse subasta judicial voluntaria, deberá
acreditarse por el que la solicite, que le pertenece lo que ha de ser objeto de la subasta y los
gravámenes y anotaciones vigentes, que aparezcan en el registro, debiéndose a los que tengan
interés. Llenados los requisitos anteriores el juez accederá al anuncio de la subasta, en la forma y
bajo las condiciones que propusiere el que la haya solicitado, pudiendo repetirse cuantas veces lo
pida el interesado.”

6 Muñoz Nery, Roberto. Jurisdicción voluntaria notarial. Pág. 43.

El Artículo 448 del código citado, al referirse a la subasta voluntaria regula:

“Condiciones de la subasta. En la subasta voluntaria, el vendedor o quien legitimante represente

sus derechos, es libre para establecer las condiciones que le convengan y para aceptar las
propuestas por el postor.

Sin que conste el consentimiento del vendedor, el juez no podrá apercibir de remate; y el
secretario o testigos de actuación cuidaran de hacerlo constar en el acta respectiva y de
puntualizar en la misma todas las condiciones del contrato”. Además, el Artículo 449 del mismo
cuerpo legal, al respecto de la subasta ante notario establece “Las subastas voluntarias a que se
refiere este capítulo podrán llevarse a cabo ante notario, en las condiciones que libremente fijen
las partes”.

El trámite a seguir en la subasta pública según la legislación antes expuesta infiere que es el
siguiente: se inicia con el acta notarial de requerimiento. Debiendo presentar para la elaboración
de dicha acta la acreditación de la propiedad, declarar las cargas de las subastas y las bases de la
misma.

De igual forma el derecho del propietario de aceptar o no las ofertas que se le planteen, el
siguiente paso consiste en emitir la primera resolución en la cual se accede al anuncio de la
subasta y bajo qué condiciones se llevará a cabo, después de esto se realizará la publicación de
edictos y la notificación a los interesados, lo siguiente sería la redacción del acta notarial de
subasta voluntaria.

En el acta notarial relacionada, en la cual el notario declara el remate, se deben puntualizar las
condiciones que se tengan que hacer constar en el contrato correspondiente; lo que
posteriormente procede es faccionar la escritura pública traslativa de dominio del objeto
subastado y efectuar el pago de impuestos respectivos.

Para finalizar dicho trámite, se debe efectuar la presentación de testimonio respectivo al Registro
de la Propiedad y avisos a donde corresponda y la remisión del expediente al Archivo Genera de
Protocolos.

Proceso de la subasta voluntaria

1. ACTA NOTARIAL DE REQUERIMIENTO:

- Debe ser ante Notario.

- Acreditar la propiedad del bien que se trate;
- Establecer las bases para la realización de la subasta voluntaria.
-Artículos 447 y 449, Decreto Ley 107 y Articulo 2, Decreto Número 54-77 del Congreso de la
República de Guatemala.

2. PRIMERA RESOLUCIÓN:

- Se dictará la Primera Resolución, en la cual se da trámite a las diligencias de Subasta Voluntaria,

anunciando fecha, hora y lugar establecidos donde se realizará la subasta con las formas y
condiciones propuestas. Así mismo se hace la publicación de los edictos.
- Artículos 447, Decreto Ley 107 y Articulo 2, Decreto Número 54-77 del Congreso de la República
de Guatemala.

3. NOTIFICACIÓN A LOS INTERESADOS:

- La Resolución será notificada al promoviente acreedor hipotecario, si fuera el caso, y a las

personas interesadas a participar en dicho evento.
- Artículos 66 y 447, Decreto Ley 107
4. ACTA NOTARIAL DE SUBASTA VOLUNTARIA:

- Se facciona y autoriza el Acta Notarial de Subasta Pública, identificando a los que realizan la puja
de sus ofertas, aceptando o no las ofertas de los postores la cual se hará constar, así como, las
estipulaciones del contrato.
- Artículo 448, Decreto Ley 107

5. ESCRITURA PÚBLICA TRASLATIVA DE DOMINIO:

- Si el vendedor acepta una oferta se procede a redactar Escritura Pública Traslativa de Dominio,
como, por ejemplo: compraventa de bien inmueble.
- Artículo 448, Decreto Ley 107 y Artículo1790 Código Civil, Decreto Ley 106

6. PAGO DE IMPUESTOS:

- El impuesto que se debe cumplir después de faccionada la escritura pública, es el Impuesto al

Valor Agregado, como lo establece el Artículo4, numeral 1 de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado, Decreto 27-94 del Congreso de la República de Guatemala.

7. TESTIMONIO AL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD Y AVISOS NOTARIALES:

- Ya pagado el impuesto se procede a presentar el Testimonio de la Escritura con su respectivo

duplicado al Registro general de la Propiedad. Artículos 69 del Código de Notariado y 1132 del
Código Civil.
- Como Notario se debe dar aviso notarial de traspaso al DICABI y a Catastro Municipal del lugar.
Artículos 38 y 40 del Código de Notariado

8. REMISIÓN DEL EXPEDIENTE AL ARCHIVOGENERAL DE PROTOCOLOS:

-Se remite el expediente con su testimonio especial, al Director del Archivo General de Protocolos
para su respectivo resguardo.
- Artículo 7 del Decreto Número 54-77
 ACTA NOTARIAL DE REQUERIMIENTO

En la ciudad de Guatemala departamento de Guatemala, el veinte de agosto de

dos mil veintiuno a las nueve horas JUANCARLOS CORTEZ ALVIZURES, Notario

constituido en mi oficina profesional ubicada en la segunda calle tres guion veinte

de la zona uno de esta ciudad, a requerimiento del señor, JOSE ALEJANDRO

MARTINEZ DIAZ, de cuarenta y cinco años de edad, soltero, perito contador,

Guatemalteco, de este domicilio quien se identifica con el documento personal de

identificación numero dos mil cuatrocientos cuarenta y ocho espacio treinta y dos

mil novecientos siete espacio cero ciento uno, extendido por el Registro Nacional

de Las Personas, del departamento de Guatemala, indica el objeto de su rogación

es para iniciar diligencias de SUBASTA VOLUNTARIA EN LA VIA NOTARIAL,

PROCEDIENDOCE DE LA SIGUIENTE MANERA: PRIMERO: manifiesta el

requirente que es propietario de la finca urbana inscrita en el Registro General de

la Propiedad de la zona central del departamento de Guatemala, el cual consiste

en una casa de habitación de un nivel que se encuentra ubicada en la cuarta

avenida tres guion veintiocho de la zona dos de esta ciudad, con el área medidas

y colindancias que aparecen en su inscripción registral, haciendo constar

expresamente que no existen gravámenes, limitaciones o anotaciones que

pudieran afectar derechos de otras personas. SEGUNDO: declara el requirente

que es su deseo poner en subasta voluntaria el bien inmueble urbano identificado

en el punto anterior, para lo cual establece las siguientes condiciones para aceptar

las propuestas de los postores: a) PRECIO: se establece un precio base para la

subasta del bien inmueble de UN MILLON DE QUETZALES (Q.1,000,000.00).

FORMA DE PAGO: El pago podrá realizarse al contado o a plazos, si la

modalidad fuere la de realizar el pago a plazos, este deber- hacerse bajo las

siguientes condiciones, anticipo. equivalente al cincuenta por ciento del precio

base establecido y el saldo será dividido proporcionalmente en doce meses, con

un recargo de interes equivalente al veintidós por ciento anual sobre el saldo

insoluto. c) DE LA CONSTITUCIONN DELA HIPOTACA: Si la compraventa se

realizare a plazos, el comprador deudor deberá constituir expresamente hipoteca a

favor del vendedor acreedor a efecto de garantizar el cumplimiento de la

obligación. d) DERECHO DE PARTICIPACIÓN EN LA SUBASTA: Los interesados

en la subasta para tener derecho a la misma deberán, como requisito previo e

indispensable depositar con ocho días de antelación al evento la suma de CIEN

MIL QUETZALES (Q.100,000.00). en efectivo o mediante cuenta personal de

depósitos monetarios, cantidad que será entregada al infrascrito notario quien

extenderá recibo en el que acredite hacer cumplido con este requisito, una vez

concluido el evento de subasta el deposito será devuelto a quienes no hubieren

sido favorecidos con la adjudicación en la misma forma como hicieron el depósito,

es decir mediante la devolución del efectivo, o del cheque con el que garantizaron

su participación, en el caso de la persona que fuere favorecida con la subasta para

adquirir el bien, el depósito de la suma será acreditada como parte del pago que
sobre el inmueble deberá realizar. TERCERO: El requirente manifiesta que sobre

las ofertas que se reciban en la puja, se reserva el derecho de poder rechazar

varias o todas las que se le hagan. CUATRO: El requirente expone que al efecto

de hacer del conocimiento la subasta, pide que se les notifique en su domicilio

sobre la realización del evento a los señores

DANIEL DE JESUS SAGASTUME OLIVA y JOSE RAMON PEREZ LOPEZ en la

primera calle dos guion once zona uno y en la segunda calle tres guion diez de la

zona uno ambas direcciones de esta ciudad, en vista que las mencionadas

personas han manifestado en reiteradas ocasiones su interés en comprar el

inmueble relacionado. Por otro lado, el requirente expresa que es su deseo para

dar a conocer la noticia del evento de subasta que se publique un único edicto en

el Diario Oficial y en otro de mayor circulación, que contenga las bases.

anteriormente establecidas y se convoque a participar a los posibles interesados

para la fecha cinco de diciembre de dos mil veintiuno en la dirección del inmueble,

lugar en el que se llevara a cabo la subasta voluntaria a las nueve horas. QUINTO:

El requirente solicita )que se le de tramite a las diligencias de Subasta Voluntaria

para lo cual presenta la siguiente documentación: a) certificación extendida por el

registrador general del Registro General de la Propiedad Inmueble, extendida el

trece de agosto del presente año b) recibo del pago anual del impuesto único

sobre bienes inmuebles correspondiente a dos mil veintiuno, extendido por el

departamento de catastro y Administración del Impuesto Único Sobre Inmuebles

de la municipalidad de Guatemala, c) Se señala día y hora para llevar a cabo la

subasta voluntaria. d) Se proceda a la escrituración, pago del impuesto al valor

agregado, registro y avisos de traspaso en caso de que se finque la subasta en

alguno de los postores. e) En su oportunidad se remita el expediente al Director al

Archivo General de Protocolos, se finaliza la presente acta en el mismo lugar y

fecha al inicio indicado, treinta minutos después de su inicio, las que se

encuentran contenidas en dos hojas de papel español las que numero sello y firmo

y que conforme a la ley son habilitadas con un Timbre Fiscal de cincuenta

centavos por hoja y un timbre notarial de diez quetzales. Leo lo escrito al

requirente quien, enterado de su contenido, objeto validez y demás efectos

legales, lo acepta ratifica y firma. DOY FE

D$5 :

Nombre y firma del requirente

Ante Mí: notario …….

ABOGADO Y

NOTARIO
Cómo defenderte frente a la subasta notarial de inmuebles

Las subastas de inmuebles pueden ser de dos tipos: judiciales y notariales. En

éstas últimas interviene el Notario y el procedimiento presenta particularidades

que es importante conocer. Las subastas notariales de inmuebles son similares a

las subastas judiciales: la principal diferencia radica en que, mientras en el primer

caso son los Notarios quienes intervienen en la subasta, en el segundo intervienen

los Jueces y Tribunales. De esta forma, desde la entrada en vigor de la Ley

15/2015 de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, y de acuerdo con los artículos 72

a 76 de la Ley de 28 de mayo 1862, Orgánica del Notariado, la realización

de todos los trámites y convocatoria de subasta pública para su venta se realizará

por el Notario (al igual que las subastas judiciales, por medio del Portal de

Subastas del Boletín Oficial del Estado – BOE).

La subasta judicial de un inmueble se tramita por cauces judiciales, ante el

Juzgado

La subasta notarial de un inmueble se lleva a cabo por medio de un procedimiento

notarial, ante Notario

¿En qué consiste una subasta notarial? 

Son aquellas que se realizan ante Notario en cumplimiento de una disposición

legal, de una resolución judicial o administrativa, de una cláusula contractual o

testamentaria. También lo son cuando se realizan por Notario en ejecución de un

laudo arbitral o acuerdo de mediación, o cuando haya pacto expreso al respecto

en instrumento público. Y por último, son subastas notariales, las llamadas

“voluntarias”.

¿Quién será el Notario que intervenga?

Como expone el art. 72 de la Ley del Notariado, será competente para llevar a

cabo la subasta el que designen los interesados entre los Notarios con residencia

en el ámbito de competencia de la autoridad judicial o administrativa. En caso de

que no se hubiera dispuesto nada al respecto, y la subasta fuera celebrada en

cumplimiento de una resolución judicial o administrativa, será Notario competente

el que designe el titular del bien o derecho subastado o de la mayor parte del

mismo, si fueran varios, de entre los competentes. Si los diversos titulares fueran

propietarios por partes iguales, la elección del Notario corresponderá a aquél que

lo fuera con anterioridad. Si no se pudiera determinar a quién le corresponde la

designación del Notario, o si no se comunicara a la autoridad judicial o

administrativa por quien corresponda en el plazo de cinco días desde el

requerimiento para efectuarla, se procederá a designar conforme a lo establecido

reglamentariamente entre los que resulten competentes.

El procedimiento de Subasta Notarial de bienes inmuebles. 

En primer lugar, el Notario examinará la solicitud de la subasta y autorizará el acta

que refleje las circunstancias esenciales y el resultado de la subasta y, en su caso,

la autorización de la correspondiente escritura pública de venta. Además, el

solicitante debe acreditar al Notario la propiedad del bien a subastar o su

legitimación así como el estado de cargas del bien, la situación arrendaticia y

posesoria, el estado físico en que se encuentre, obligaciones pendientes,

valoración para la subasta y cuantas circunstancias tengan influencia en su valor,

así como, la representación con que actúe. Por último, el Notario, comprobará los

anteriores extremos y previa consulta al Registro Público Concursal a los efectos

previstos en la legislación especial, aceptará, en su caso, el requerimiento.

En caso de inmuebles, y una vez sea acordada la celebración de la subasta, el

Notario solicitará por procedimientos electrónicos certificación registral de dominio

y cargas ante el Registro de la Propiedad con la finalidad de indicar la situación de

venta en subasta del bien o derecho, la cual caducará a los seis meses de su

fecha (salvo se notifique al Registrador el cierre del expediente o su

suspensión). Posteriormente, el Registrador notificará de forma telemática al

Notario y al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado el

hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la

información inicial.

Las subastas notariales, al igual que las subastas judiciales, son públicas y se

publican  en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE). 

La convocatoria de subasta notarial.

Se publicará en los lugares establecidos por el solicitante y en el BOE, incluyendo

información sobre el notario actuante, el bien a subastar y las condiciones de la

subasta (en particular, se hará constar la cantidad mínima admisible para las

pujas). La convocatoria de la subasta deberá anunciarse con una antelación de, al

menos, 24 horas respecto al momento en que se haya de abrir el plazo de

presentación de posturas. Además, el Notario notificará al titular del bien o

derecho la iniciación del expediente así como el contenido del anuncio y el

procedimiento seguido para la fijación del tipo de subasta, requiriendo al

interesado para que comparezca en el acta en defensa de sus

intereses. Asimismo, el Notario comunicará por los mismos medios, en su caso, la

celebración de la subasta a los titulares de derechos y de las cargas que figuren

en la certificación de dominio, así como a los arrendatarios u ocupantes que

consten identificados en la solicitud.  Si la valoración no estuviere

contractualmente establecida o no hubiera sido suministrada por el solicitante

cuando éste pudiera hacerlo por sí mismo, será fijada por perito designado por el

Notario: dicha valoración constituirá el tipo de la licitación y no se admitirán

posturas por debajo del tipo.

Defensa y Oposición a la Subasta notarial.

Si el titular o un tercero comparecen oponiéndose a la celebración de la subasta,

el Notario hará constar su oposición y las razones y documentos que presenten,

con reserva de las acciones que fueran procedentes. En caso de justificar haber

interpuesto la correspondiente demanda, el Notario suspenderá el expediente,

procediendo a su reanudación si no se admitiera ésta. En todo caso, la oposición a

la subasta notarial podrá estar fundada en la existencia de cláusulas abusivas en

el título ejecutivo: por tanto, si el deudor compareciera ante el Notario para

formular oposición, se recogerán los motivos que fundamenta ésta, haciéndolo

constar por diligencia. Una vez comunicada tal circunstancia al acreedor, se

pondrá fin a la actuación notarial, quedando a salvo los derechos de aquel para la

reclamación de la deuda en la vía judicial.

La celebración de la subasta notarial.

La subasta tendrá lugar en el Portal de Subastas de manera telemática,

realizándose pujas electrónicas durante, al menos, un plazo de veinte días

naturales desde su apertura. En todo caso, el Portal de Subastas informará

durante su celebración de la existencia y cuantía de las pujas. En cuanto a los

requisitos para participar en la subasta, a los participantes en la subasta, se les

exige consignar por vía electrónica el 5 % del valor del bien. Al solicitante,

copropietarios o cotitulares del bien que quisieran participar no le será exigida la

constitución de esa consignación.

En lo que respecta al resultado de la subasta, en la fecha de cierre de la subasta,

el Portal de Subastas remitirá al Notario información certificada de la postura

telemática vencedora, así como, por orden decreciente de importe y cronológico

en el caso de ser este idéntico, de todas las demás que hubieran optado por la

reserva de postura: el Notario extenderá diligencia en la que constaran los

aspectos de trascendencia jurídica y la devolución de las consignaciones hechas

por los participantes no vencedores, se efectuará una vez se haya abonado el total

del precio de la adjudicación. Una vez subastado el bien, si la ley exige que se

firme escritura para validar la transmisión del bien, se otorgará la misma ante el

notario actuante en la subasta. Pero si el titular del bien, se opone a su

otorgamiento, se considerará título suficiente para pedir al Juez un auto

declarativo, el acta de la subasta. Por último, el artículo 76 se refiere a

la suspensión de la subasta (cuando haya venta forzosa), que sólo procedería en

estos casos: 

Resolución judicial que demuestre la inexistencia o extinción de la obligación

garantizada.

Exista causa criminal relativa a falsedad del título o invalidez de la venta.

La declaración de concurso del deudor o paralización de acciones judiciales en los

supuestos legalmente previstos.

Interposición de demanda de tercería de dominio.

Existencia de procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos.