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Identificación registral
A demás del titulo hace falta un informe de dominio, la matricula donde contsta registrado el domini se denomina
folio real, en el q esta un numnero y codifo q lo identifica y la designación catastral :
Condición catastral
Contará con la descripción según el titulo, por lo q s necesario corroborar la ralidad in situ para contar con la
información legal y técnica, requiriendo la plancheta catastral, los elementos de la parcela son:
- Esenciales: - Complementarios:
A. Ubiocacion A. Valuación fiscal
B. Limites B. Linderos
C. Medidas
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Las designaciones catastrales son districto D, sector S, zona Z, manzana Mza., lote L, parcela P, propiedad horizontal
PH.
Para los bienes muebles su posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor por prsuncion de
tenr propiedad de ella y el poder de repeler cualquier acción de reivindiccion q no se vale por el titulo, con excepción
de aquellos q se registran.
Para los semovientes: tienen su propio regitro de marcas y estado sanitario, los de pedigi tienen reistros especiales
con antecedentes sanguíneos.
Diligencias profesionales
Como corredores públicos, debemos llevar un registro de todas las operaciones, llevándolo en un libr de registro,
rubricado por el registro publico de comercio, el cual tiene: fechas nombre de comitente, objeto de intermdiacion y
cierre de operacion, q son controlados por los colegios.
El profsional contara on, DNI, características el bien, publicidad y acciones, gastos, clientes, rservas, detalles sobre
suceos o hchos q se suscitaren durante el desarrollo de la gestión. En cuanto al objeto, se conforman “fichas
identificadoras” en donde consta descripción, conseracion, finalidad de uso, precio de venta, uso, otros usan
planillas del “método empírico” de la tasación, en un sentido generalizado incluyen la observaciones extrínsecas q
influyen sobre el bien (porvabilidad de venta, demanda, ec.) y en el estricto la descripción pormeborizada del objeto.
El código unificado indica asistir en las operaciones a la firma y la entrega de los valores y guardar mustras de los
productos q se negocien con su intrvencion, hay q observar la regulación local.
El mercado es el ámbito de gestión de quienes participan, el ámbito físico o ideal donde se reunenoferentes y
demandantes.
Una vez identificado el bien y caracterizado, debe abordar a fondo el tema de la comercilizacion, q es visualizar la
capacidad aduisitiva y demanda sobre el tipo de bien y comprender su plaza. Dentro de un mercado hay
distintasplazas. Es neceaario tener presenta la evolucionde los mecados y mas en agentina debemos estar alerta y
ser observadores permanentes, el precio varia según la macroeconomía tmb. El profesional puede comparar plaxar y
si lo ac n otras debe ajustarce, ya que el dearollo de la gestión depende específicamente de los conocimientos y la
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experiencia. Cada cosa es suseptible de valor económico, por eso la intermeiacion debe estar entre lo subjetivo del
vendedor y la posibilidad del comprador.
El análisis del mercado se hac d modo deductivo, considerando desde los factores externos hasta los internos
compaeanto calidad,estado y antiuedad similar, en cambio para los rurales es al revés, es inductivo a q se mide por
su capacidad y calidad d esuelo. Las comparacions son dirctas
Materiales de construcción
Son los elementos q integran las obras de construccion Identificarlos es determinar su categoría qpuede ser: lujo,
muy bueba, bunea, estantar, económica, baja o precaria, se clasifican en 3 grupos:
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A. analizar recursos
B. analizar el mercado
C. anoar situaciones
D. elaborar y ejecutar el plan: lanzar el producto, cumplir con la agenda, tomar del comitente y llevarle
ropiuestas y por ultimo persistir, adaptarse y tener logiva.
hay quienes dicen q el proceso esta dirigido a solo captar la mayor cantidad de clientes, ppero es relativo, otros,
incluyen aspectos mas relevantes como observar t controla}r la competencia
elemntos de tasacion
implica identificar el bien objeto de la valuacion, antes de intermediar el sujeto debe tener toda ala info (juridica,
economica y tecnica). normalmente el propietario insuce el valor del bien y lo hace de manera subjetiva y por eso la
sobre-valoran, por eso es necesario asesorarse adecuadamente. . el modo de accion para la tasacion esta basado en
3 aspectos fundamentales
• - juridico: es la identificacion del bien, sus caracteristicas particulares, dominio, verificar gravamenes,
porcentaje.
• - tecnico: contenido metodico, la infomraicon q caracteriza al bien, diseño, estado, antiguedad, etc.
la lejislacion nos indica q la facultad profesional es informar del valor venal (aquel q es ofrecido para la venta) o de
mercado (surge de la infomracion de la oferta y demanda). tasar es determinar el precio justo de una cosa, todos
estan preparados para valorar o estimar ya q es subjetivo. en la mayoria de la legislaciones locales se encuentran
reguladas las funciones de tasacion, valuacion o estimacion y se le otorga una matriucla para eso. un dictamen de
tasacion se presenta indicando su precio justo, con las siguientes caracteristicas:
• - introduccion: identifican al comitente y el objeto de tasacion, con sus caracteristicas de dominio y el motivo
el desarrollo de estos puntos depende del estilo y modo de presentacion q posea el profesional.
la autorizacion cumple aqui un rol importantisimo, ya q de ella se desprendera q tipo de tasacion, valuacion o
informe de valor q se realiza. esto le permite inspeccionar el bien. por eso el profesional debe tener un modelo tipo
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en su oficina. en el caso de las tasaciones particulaes, necesita de la autorizacion para tasar en la q diga un dia en el
q va a inspeccionar el imueble y si no puede ir cambian los plazos y cuando lo haga dejar una constancia por escrito
con el dia y hora de visita, por quien fue atendido y cualkquier otra observacion. . para las estimaciones son la
autorizacion es suficiente
- incentivos programados dentro de un plan estrategico, dirigidos nomralmente para la obtenciond e resultados a
corto plazo
- conjunto de ideas planeadas con innovadoras gestiones comerciales q buscan llograr un venta activa q cuenta con
el respaldo de una programada publicidad.
1. selectividad: establece los parametros o segmentaciones segun el tipo de clientes,. con el objetivo de
incrementar la demanda sobre un determinado producto en particular. propone los limites objetivos claros
3. resultados a corto plazo: normalmente se busca una respiuesta rapida peor no siempre asegura q en todo
tipo de bienes logren concretar una operacion, pues es relativo al costo, tipo y poder adquissitivo. incita a
una respuesta rapida.
hay quienes indican q los tres principales instrumento de la promocion masiva son: la publicidas, la promocion de
ventas y las relaciones publicas. las primeras anotaciones son seleccionar el target. En el corretaje inmobiliario se
han introducido como partes de las estrategia de comercialixaicon, actividades consideradas como mas vincukantes
dentro de las relaciones publicas, ello ha demostrado resultados optimos, los ejemplos de estrategis para la plaza o
distribucion son:
formas
o ofreser productos via internet, llamasas, o ubicar producots en todos los puntos en
correos, domicilio, etc. donde se desarrollo la gestion profesional}
o accion de intermediarios para lograr una o ubicar productos solo en puntpos de ventas
mayor cobertura de los producto o aumntar convenientes y exclusivos
los puntos de ventas.
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El punto de partida es el análisis dl mercaso, luego es aspecto tecnio operativo para considerar lo económico y
financiero y su retroaliemntacion. Este tipo de proyectos se claifican en
- agropecuarios
- industriales
- de servicios
también se pude clasificar en binees o servicion o en cuando al resultado en rentables o no rentables, en análisis del
proyecno es una herramienta q auxilia l momento de obsercar los resultados arrojados
fases de organización
las fases repreentan la visualixacion de todo el plan estratégico, existen modos orientativos y no una definicion
concreta, sus fases son:
1. plan estratégico: relizar el plan de getion, análisis preoperativol, describir el proyecto, publicitarlo y
difundirlo
2. suuministro: local, hbitaciones, ributos, embientacion, personal
3. ejecución: ambientar el estacio, decorar, ordenar.
4. Cierre: informe de ingresos, horarios, detlles d compras.
Las fases sintetizan las etapas del proyecto de inversión constituyendo un accionar previo q permite al inversionista
puntializar la idea , determinar reursos ,ejecutarla t adaptarla
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Acción metofica
En la acción metódica la finalidad es alcanzar el objetivo planeado utilizando los recursos duispnibles, este conjunto
de recuos s discriminan a travesde los distintos “estudios de área” q identifican la metodología de acción. Para logrr
los objetivos, se emplean los recursos ncesarios, determinando una proyección a fin de obtener resultados a corto,
mediano o largo plazo. La acción metódica consiste en:
- Estudio socio-economico: análisis del mercado inmobiliario y poder adquisitivo, antes de empezar saber que
se va a hacer. características edilicias, finalidad de uso, cantidad de unidades posibles, target. Posibilidades
de creiitos, poder adquisitivo, tasas de interers, estabilidad en los empleos, demanda, evolución de la plaza
- Estudio técnico-juridico: son las factibilidades legales y las aprobaciones, se puede ver desde dos puntos d
vistas: la organizcion propia del proyecto o desde el producto muismo. Se observan todas las factibilidades y
se define en base a:
1. Dterminacion in situ del proyecto: ubicación y aspectos fiicos.
2. Organización de la empresa: organigrama, la dituacion jurídica de la empresa
3. Del producto mismo: análisis de estrategia para su adquisición, componentes, diseñlo y calidad
constructiva, etapas de realización y tiempo y forma de comercialización
Cabe decir q as técnicas de organización, ejecución y control dependen del análisis previo de los recuros
humanos, materiales, tecnológicos y econoomicos q permites dar el inicio
- Estudio de la organización: determinar los participantes del proecto, como nace socialmente si es
unipersonal si es grupo de personas (SA, SRL, etc.), tener las bases elemtnales a nivel contable, jurídico,
laboral, fiscal, técnico y notorial. Las asesorías competentes yudan a esto ya q contribuyen con el
conocimento de diseño, difusión, promosion y publicidad. Si bien se tiene idea es necesario bajarla a tierra y
depende de los participes necesarios
- Estudio financiero: respond a la mayoría de los interrogantes aconomicos q los inversionistas se presuntan, o
sea si será rentable, es el as importante, cominetza calculando los inversionistas para cada etapa,
estipulando % de perdida y de ingresos, anticipándose a todo. El presupuesto financiero tendr presenta
como ser la distrubucion del capital a inverir y determina el monto inicial, gastos e ingresos para reponer el
capital inverido los beneficios.
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Fideicomiso inmobiliario
Proporciona un fondo económico, lo q genera seguridad. Si la persona ngresa a un negocio jurídico-economico y
sucede una cesarion de pago todo su patrimonio. El fideicomiso es una excepción a la regla del patrimnio univrsal .
los bienes puden sr tierra, ide y dirección, know how (saber hacer, tuklidades ecobomicas, etc. Aquí lo q se poduce
es un domnio impergecto por parte del dudiciario xq s temporal y no perpetuo sino xq es eprado
Elementos y ventajas
Los elementos de rferencias para la rlacion contractual, individualizar los bienes si no es posible, describir los
requisits y características del bin, determinar el modo del fideicomiso, plazos o condiciones (no mas de 30 años,
salvo q sea incapaz q es hasta su muerte o capacidad, los derechos y obligaciones y la identificación del beneficiario.
El fiduciaio es respnsable ya q la ley lo prevee, en la justicia ya hay jurisprudencia q rsponsabiliza a los fondos
fiduciarios sobre los bienes fideicomitidos, al margen q en algunos contratos hay clausuras q eximen de
responsabilidad al fiduciario frente a terceros.
En la economía real, el fideicomiso garantiza la inversión y los resultados emergentes q de ella se esperan, a partir de
un proceso transparentecon operaciones previsibles y pautas claras.
- oferta publica de titulos valores: es la q se hace a las perosnas en general y son objeto solo los titulos valores
emitidos en masa y no los provinciales, municipales y nacionales.
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- bolsa o mercados en comercio: esots deben constituirse como asociaciones civiles con personaria juridica o SA.
- agentes de bolsa: los mercados deben llevar un registro de los agentes de bolsa e infomrar der los nuevos,
modificaciones o eliminciones al CNV
se requiere ser mayor de esas, accionista y constituir garantia, ideneidad, solvencia moral y responsabilidad
patrimonia. no seran inscripson fallidos por quiebra, imhabilitados para cargos publico, delitos, dependeinte,
funcionarios publicosmenos docentes y de estudio e investigacion.
los agentes deben ajustarse a lo q dice el mercado y gusrdar secreto y revelarlo solo por pedido judicial, su firma da
autenticidad y su comisión es fijada por los mercados, no se exime a sus comitentes del pago de las mismas ni
cederlas.
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