LIBRO IV DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. Qué es el Registro de la Propiedad. Es una institución pública que tiene por objeto la
inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables. Son públicos sus documentos, libros y
actuaciones.

2. Qué se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

1. Los títulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos sobre
los mismos.
2. Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan,
modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar, hipoteca,
servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles y los contratos de promesa
sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos.
3. La posesión que conste en título supletorio legalmente expedido.
4. Las actas y contratos que trasmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o derechos reales sobre
los mismos.
5. Las capitulaciones matrimoniales, si afectaren bienes inmuebles o derechos reales.
6. Los títulos en que conste que un inmueble se sujeta al régimen de propiedad horizontal y el
arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los contratantes; y obligatoriamente,
cuando sea por más de tres años o que se haya anticipado la renta por más de un año.
7. Los ferrocarriles, tranvías, canales, muelles u obras públicas de índole semejante así como los
buques, naves aéreas, y los gravámenes que se impongan sobre cualesquiera de estos bienes.
8. Los títulos en que se constituyan derechos para la explotación de minas e hidrocarburos y su
transmisión y gravámenes.
9. Las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el aprovechamiento de las aguas.
10. La prenda común, la prenda agraria, ganadera, industrial o comercial.
11. La posesión provisional o definitiva de los bienes del ausente.
12. La declaratoria judicial de interdicción y cualquiera sentencia firme por la que se modifique la
capacidad civil de las personas propietarias de derechos sujetos a inscripción o la libre disposición
de los bienes.
13. Los edificios que se construyan en predio ajeno con el consentimiento del propietario; los
ingenios, grandes beneficios, desmotadoras y maquinaria agrícola o industrial que constituyan
unidad económica independiente del fundo en que estén instaladas.
14. Los vehículos automotores y demás muebles fácilmente identificables por los números y
modelos de fabricación.

3. Quiénes pueden solicitar inscripción en el Registro de la Propiedad. Cualquier persona que

tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.

4. Dentro de qué plazo deben los registradores hacer las inscripciones. Los registradores
harán toda inscripción, anotación o cancelación, dentro del plazo de OCHO (8) DIAS, contado
desde la fecha de recepción del documento. Si éste diere lugar a varias de las operaciones antes
indicadas, el término se ampliará en SEIS (6) DIAS más.

5. Qué sucede si el documento presentado no fuere inscribible o careciere de los requisitos

necesarios. El registrador lo hará constar en un libro especial y en el propio documento, el cual
devolverá al interesado expresando la hora y fecha de recepción en el Registro así como la ley en
que se funda para suspender o denegar la inscripción.

6. En qué forma se hace la inscripción. La primera inscripción será la del título de propiedad o de
posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o derecho real relativo al mismo bien.

7. En que casos podrá modificarse, ampliarse o enmendarse la primera inscripción.

1. En virtud de resolución judicial firme.
2. A la presentación de testimonio de escritura pública: a) Cuando los otorgantes de un acto o
contrato que haya dado origen a la primera inscripción de un bien mueble, inmueble o derecho real,
comparezcan todos solicitando la modificación, ampliación o enmienda de tal inscripción, por
haberse cometido error u omisión en la escritura pública o en el documento original. b) Cuando el
propietario solicite que se le consigne la ubicación o la dirección del inmueble. En estos casos los
datos los declarará bajo juramento en la escritura pública correspondiente y el notario transcribirá
el documento extendido por la municipalidad respectiva, en el que conste la ubicación o dirección
del bien de que se trate y su identificación registral.
3. En los demás casos que expresamente autorice la ley.

8. En qué forma se presentan los documentos. Los documentos se presentarán por duplicado al
Registro. De los documentos otorgados en el extranjero se presentará por duplicado certificación
notarial.

9. En donde se inscribirá una finca cuando por su situación corresponda a dos o más
departamentos. Se inscribirá en el Registro del territorio donde estuviere enclavada la casa de
habitación o las principales oficinas; en su defecto, en el Registro del departamento donde
estuviere ubicada la mayor parte del terreno. En igualdad de circunstancias, si no hubiere casa ni
oficina, el interesado se inscribirá en cualquiera de los departamentos en que esté situada la finca.

10. Qué es necesario expresar cuando se trate de inscripción de actos o contratos

traslativos de dominio en que haya mediado precio. Se expresará el precio que resulte del
título, si ha sido al contado o a plazos y la forma en que debe pagarse, de igual forma se hará en
caso de permuta y en la adjudicación en pago, si alguno de los interesados quedare obligado a
satisfacer al otro cualquier diferencia en numerario o en especie.

11. Qué debe expresarse en las inscripciones hipotecarias y prendarias. Las condiciones a
que estén sujetos los créditos, el importe de la obligación garantizada y el plazo.

12. En donde se hacen constar las servidumbres. En la inscripción de la propiedad tanto del
predio dominante como del predio sirviente.

13. En donde se inscribe el cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que

afecten actos o contratos inscritos. En una nueva inscripción a favor de quien corresponda, al
ser presentada la escritura pública respectiva o la resolución judicial que lo ordene.

14. Qué expresarán las inscripciones de las resoluciones en que se de la posesión

provisional o definitiva de los bienes del ausente y en la que se declare la interdicción.
Expresarán la especie de incapacidad y las limitaciones declaradas en cuanto a la libre disposición
de los bienes.

15. Qué sucede si un inmueble pertenece en común a varias personas. Se hará una sola
inscripción.

16. Qué determina la preferencia entre dos o más inscripciones de la misma fecha y relativas
a la misma finca o derecho. La anterioridad en la hora de la entrega del título en el Registro. (Si
fueren presentados a un mismo tiempo, tendrá preferencia el documento que sea anterior de
acuerdo a la numeración del libro de entregas del Registro).

17. Qué efectos producirán los títulos supletorios inscritos. Los mismos efectos del título de
dominio.

18. Cuándo la inscripción será nula. Cuando por omisión de alguna de las circunstancias que
debe contener o por estar extendida con inexactitud hubiere inducido a error a un tercero y éste o
alguna de las partes contratantes aparezcan perjudicadas en el Registro.
19. Convalida la inscripción los actos o contratos nulos. No.

20. Quiénes podrán obtener anotación de sus respectivos derechos.

1. El que demandare en juicio la propiedad, constitución, modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles u otros derechos reales sujetos a inscripción, o la cancelación o
modificación de ésta.
2. El que obtuviere mandamiento judicial de embargo que se haya verificado sobre derechos reales
inscritos del deudor.
3. Los legatarios y acreedores ciertos del causante en derechos reales de la herencia.
4. El que demandare la declaración o presunción de muerte, la incapacidad por interdicción, la
posesión de los bienes del ausente, o que se modifique la capacidad civil de las personas en
cuanto a la libre disposición de sus bienes.
5. El que presentare título cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas que sean
subsanables en el término de TREINTA (30) DIAS, pasados los cuales la anotación se tendrá por
cancelada de hecho.
6. El que en cualquier otro caso tuviere derecho a pedir anotación preventiva, conforme a lo
dispuesto en la ley.

21. Con base en qué hará el registrador la anotación. Las anotaciones que procedan de orden
judicial las hará el registrador al recibir el despacho que libre el tribunal respectivo. En el caso de
los derechos reales de la herencia es necesario que tal derecho conste de manera fehaciente, pero
si hubieren transcurrido SEIS (6) MESES desde la muerte del causante la anotación sólo la hará el
registrador por orden judicial. En los demás casos basta la solicitud del interesado ante el
Registrador justificando su derecho.

22. Qué derecho tiene el interesado en la anotación de un inmueble que no esté inscrito en
el Registro. Tiene derecho de hacer personalmente todas las gestiones necesarias para obtener la
inscripción del inmueble de que se trate.

23. Qué sucede cuando se presente al Registro de la Propiedad un testamento en que se

constituya patrimonio familiar. El registrador hará, de oficio anotación provisional sobre los
bienes afectados por el patrimonio, la que se cancelará al hacerse la inscripción definitiva.

24. Podrán enajenarse o gravarse los bienes inmuebles o derechos reales anotados. Sí
pueden enajenarse o gravarse, pero sin perjuicio del derecho de aquel a cuyo favor se ha hecho la
anotación.

25. Qué puede hacer el interesado que no esté de acuerdo con la denegatoria, suspensión
de la anotación, cancelación o inscripción de los documento presentados al Registro. Podrá
ocursar en la vía incidental al registrador ante el Juez de Primera Instancia del ramo civil de la
circunscripción departamental donde tenga su sede el Registro.

26. En qué momento pierde sus efectos la anotación preventiva. A los TREINTA (30) DIAS de
efectuado o al vencimiento de la prórroga que se hubiere otorgada, y será cancelada de oficio por
el registrador, si durante ese plazo no se hubiere presentado el documento que subsane la
omisión.

27. Por que causas puede ser cancelada una anotación preventiva. A solicitud escrita de quien
la obtuvo, del propietario del bien o derecho anotado o mediante la presentación del despacho
judicial que así lo disponga. En todo caso, el registrador pondrá razón al margen del libro
correspondiente de toda cancelación o prórroga de anotación preventiva que inscriba.

28. Qué debe expresar la anotación.

1. El inmueble o derecho real a que se contraiga.
2. El juez que la hubiere decretado, si fuere el caso.
3. Las personas a quienes afecte.
4. El título de su procedencia
5. El importe de las obligaciones si pudieren determinarse.
6. La fecha y hora de la entrega del documento en el Registro.
La falta de alguno de estos requisitos hará ineficaz la anotación.

29. En virtud de qué se cancelarán las inscripciones. En virtud del documento en que conste
haberse extinguido legalmente los derechos u obligaciones inscritos.

30. Cuáles son las formas de hacerse la cancelación de una inscripción. Parcial y total.

31. En qué casos podrá pedirse la cancelación total de las inscripciones y anotaciones.
1. Cuando se extingue por completo el inmueble objeto de la inscripción o el derecho real inscrito.
2. Cuando se declare la nulidad del documento en cuya virtud se haya hecho la inscripción.
3. Cuando se declare la nulidad de la inscripción.

32. En qué casos el registrador cancelará las inscripciones por el transcurso del tiempo. El
registrador lo hará a solicitud escrita de parte interesada en los siguientes casos:
1. INSCRIPCIONES HIPOTECARIAS. Transcurridos DIEZ (10) AÑOS de vencido el plazo o su
prórroga.
2. INSCRIPCIONES DE DEMAS DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES. Transcurridos DOS
(2) AÑOS.
3. INSCRIPCIONES DE DERECHOS SOBRE BIENES MUEBLES IDENTIFICABLES.
Transcurridos TRES (3) AÑOS desde el vencimiento del plazo o de la prórroga.
4. ANOTACIONES DE DEMANDA Y DE EMBARGO. Transcurridos CINCO (5) AÑOS de su fecha.
5. PRENDA AGRARIA. Transcurridos DOS (2) AÑOS del vencimiento del plazo fijado en el
contrato.

33. Qué requisitos debe contener toda cancelación.

1. La clase de documento en cuya virtud se haga la cancelación.
2. La fecha del documento y la de entrega en el Registro.
3. La designación del juez que hubiere expedido el documento o del notario ante quien se haya
otorgado.
4. Los nombres de los interesados en la cancelación.
5. La inscripción o anotación que se cancele.

34. Qué sucede cuando una finca tuviere quince o más inscripciones de dominio o
hipotecarias. El registrador las cancelará y abrirá nueva inscripción con los datos que de las
inscripciones resulten, transcribiendo a ella toda inscripción o anotación que estuviere vigente. El
registrador podrá exigir de los interesados los demás datos que juzgue necesarios.

35. Cómo se acredita la liberación o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales
sobre los mismos. Sólo podrán acreditarse por la certificación del Registro en que se haga
constar el estado de dichos bienes. Los registradores expedirán las certificaciones que se les
pidan, relativas a los bienes inscritos en el Registro. Dichas certificaciones se solicitaran por escrito
y se extenderán sin citación alguna, debiendo pagar el solicitante los honorarios fijados en el
Arancel.

36. Qué establece el código sobre las inscripciones especiales. Que en el Registro de la
Propiedad se llevarán por separados los registros siguientes: De prenda común, de prenda agraria,
de prenda ganadera, industrial comercial, de testamentos y donaciones por causa de muerte, de
propiedad horizontal, de fábricas inmovilizadas, de buques y aeronaves, canales, muelles,
ferrocarriles y otras obras públicas de índole semejante, de minas e hidrocarburos, de muebles
identificables y otras que establezcan leyes especiales.

37. Qué libros se llevan en el registro de testamentos y donaciones por causa de muerte del
Registro de la Propiedad.
1. Libro de testamentos abiertos y donaciones por causa de muerte.
2. Libro de testamentos cerrados.
3. Libro de testamentos especiales.

38. Hasta en qué momento se presenta el testimonio del testamento abierto. Muerto el
testador se presentará el testimonio del testamento abierto con duplicado y certificación del acta de
defunción para que sea anotado en el libro de asientos y razonado.

39. Qué establece el código sobre la inscripción de la propiedad horizontal. Que la propiedad
horizontal deberá inscribirse formando tantas fincas separadas como pisos o unidades tenga la
edificación. El testimonio de la escritura que origine la primera inscripción del edificio, deberá
acompañarse de una copia de los planos del mismo y los planos de cada unidad o piso. Cada piso,
departamento o habitación que reúna los requisitos que establece este Código, se debe inscribir
como finca independiente de la finca matriz, y cada una de las nuevas fincas deben tener notas
marginales de mutua referencia. En la inscripción deben expresarse los elementos comunes.

40. Qué establece el código sobre otros registros especiales. Que los buques y naves aéreas,
canales, muelles, ferrocarriles, y otras obras públicas de índole semejante, y los derechos reales
que los afecten deberán inscribirse en el Registro Central de la Propiedad en los libros destinados
a tales bienes.

41. A cargo de quién está la inspección de los registros. De un Juez de Primera Instancia de lo
Civil, designado anualmente por la Corte Suprema de Justicia, si fueren varios los jueces del
departamento en que tenga su sede el respectivo Registro.

42. Cómo deben proceder los jueces que realicen la inspección de los registros. Si al hacer la
inspección todo se encuentra bien levantarán acta en que se haga constar tal circunstancia y
enviarán copia de la misma a la CSJ. Si encontraren alguna falta dictarán las medidas necesarias
para corregirla y en su caso sancionarán a los registradores de conformidad con la ley.

43. Qué libros deben llevarse en el Registro de la Propiedad.

1. De entrega de documentos.
2. De inscripciones.
3. De cuadros estadísticos.
4. De índices por orden alfabético de apellidos de los propietarios y poseedores de inmuebles.
El registrador llevará, asimismo, los libros que sean necesarios para las inscripciones especiales y
los demás que determine el reglamento del Registro.

44. A cargo de quién estarán los registros. Cada registro estará a cargo de un registrador
propietario, nombrado por el Presidente de la Republica, mediante acuerdo gubernativo a través
del Ministerio de Gobernación. Cada registro podrá contar con uno o varios registradores
auxiliares, designados por el registrador propietario bajo su responsabilidad quienes firmarán las
razones, documentos, asientos, inscripciones, anotaciones y cancelaciones que determine dicho
funcionario. Cada registrador auxiliar tendrá las mismas calidades del registrador propietario.

45. Qué requisitos son necesarios para ser Registrador.

Ser guatemalteco de origen, notario y abogado colegiado activo.

46. Con qué es incompatible el cargo de Registrador. Con el ejercicio de las profesiones de
abogado y notario y con todo empleo o cargo público.

47. Qué establece el código sobre la forma de garantizar su responsabilidad los

Registradores. Que los registradores antes de entrar a ejercer sus cargos, garantizarán las
responsabilidades en que pudieren incurrir, con hipoteca o fianza. El Ministerio de Gobernación
fijará el importe de la garantía atendiendo a la importancia del Registro entre mil y diez mil
quetzales. Dicha garantía no se cancelará sino hasta UN (1) AÑO después de haber cesado el
Registrador en el ejercicio de su cargo, salvo que hubiere pendiente alguna reclamación contra el
registrador, en cuyo caso, la cancelación quedará sujeta a las resultas del juicio.

48. Qué establece el código sobre los errores en los libros y su rectificación.
1. No podrán corregirse los errores u omisiones cometidos en los libros del Registro, con tachas o
intercalando palabras entre líneas, después de firmados los asientos.
2. Los registradores no pueden rectificar sin consentimiento del interesado los errores materiales.
Se entiende que hay error material, cuando se han escrito unas palabras por otras, omitido la
expresión de alguna circunstancia cuya falta no causa nulidad o equivocado los nombres propios o
las cantidades al copiarlas del titulo sin cambiar por eso el sentido general de la inscripción, ni el de
ninguno de sus conceptos.
3. Los errores de concepto no pueden rectificarse sino por acuerdo unánime de los interesados y
en defecto de tal acuerdo, mediante resolución judicial que ordene la rectificación. Se entenderá
que se comete error de concepto, cuando alguna de las palabras expresadas en la inscripción
alteren o varíen su verdadero sentido.
Los errores de concepto se rectifican por un nuevo asiento que se extenderá mediante la
presentación del mismo título ya inscrito’ si el registrador reconoce su error o el juez lo declara; y
en virtud de nuevo título si el error ha sido cometido a causa de la redacción vaga, ambigua o
inexacta del titulo primitivo y las partes convienen en ello, o se declara así por resolución judicial.
4. Cuando los errores materiales o de concepto anulen una inscripción, no habrá lugar a la
rectificación sino mediante declaración judicial.