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    Valor Locativo

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    El documento describe métodos para determinar el valor locativo de un inmueble, incluyendo comparar el mercado, analizar características del bien, y utilizar planillas del Tribunal de Tasaciones de la Nación.

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    1

     «Hallar el valor locativo de un inmueble,


    significa calcular el importe mensual, anual o
    periódico, que compense con un INTERÉS
    puro razonable al capital inmobiliario que se
    da en préstamo, más todas las cargas que ese
    inmueble soporta y que dicho importe sea
    compatible con la absorción del mercado»

    2
     « EL VALOR LOCATIVO NO ES LINEALMENTE
    DIRECTO A UNA TASA DE INTERÉS DEL
    CAPITAL INMOBILIARIO, EXISTEN RAZONES DE
    MERCADO Y PRINCIPALMNETE DEL PODER
    ADQUISITIVO DE LOS INQUILINOS, QUE HACE
    QUE ESTA REGLA NO SE CUMPLA EN MUCHOS
    CASOS»

    3
     Es el estudio comparativo de mercado de la
    NORMA TTN 3.x. y utilizar la planilla de
    comparación venal, Norma TTN 6.x, que se
    reflejara las condiciones del mercado de
    locaciones

    4
     Comparando el consecuente con los
    antecedentes, considerando los siguientes
    rubros: Ubicación del bien, la zona donde se
    encuentra el inmueble, si es propiedad
    horizontal, superficie cubierta, cantidad de
    ambientes, servicios, características constructivas
    y antigüedad del edificio, etc. y los antecedentes
    deben ser lo más homogéneos posible con el
    bien a valuar. De los distintos tipos de locaciones
    a plazos de ley, concesiones, arrendamientos
    rurales, etc., las modalidades de pago varían
    según las reglas del tipo de locación que se trate

    5
     Otro procedimiento para determinar el
    alquiler, es el del cálculo de la renta pura del
    capital inmobiliario, al cual se suman otras
    cargas y se obtendría lo que se llamaría una
    renta bruta y luego el alquiler mensual. El
    valor del capital inmobiliario sería el
    equivalente al que se da en préstamo a una
    tasa de interés razonable.

    6
    Se debe determinar el valor del inmueble
    que se alquila, por medio del método
    comparativo de valores de venta y
    únicamente en los casos que no exista
    comparación venal con inmuebles similares,
    mediante el costo de reposición depreciado
    para la mejora y luego se suma el valor de
    mercado del terreno.

    7
    8
    Partiendo de esa premisa, se calcula un alquiler bruto y se suman las cargas por
    depreciación monetaria, amortización del edificio, conservación del edificio,
    impuestos y gravámenes, gastos de funcionamiento, gastos administrativos y
    desalquileres.

    Este tipo de calculo distorsiona la realidad del mercado de locaciones y carga al


    inquilino con distorsiones tales como la desvalorización monetaria, que debe ser una
    carga para ambas partes. La desvalorización y la conservación del edificio es un
    costo implícito del propietario y no debe cargarse al inquilino. Los impuestos,
    gravámenes y gastos administrativos y desalquileres, son afrontados en los
    contratos por los inquilinos, por lo tanto no deben incluirse en el alquiler. Por lo
    expuesto, no se aconseja este tipo de cálculos del valor locativo.

    9
    EN CUANTO A LA TASACIÓN PARA
    DETERMINAR VALOR LOCATIVO, EL TRIBUNAL
    DE TASACIONES DE LA NACIÓN, A TRAVÉS DE
    SU NORMATIVA NACIONAL DE TASACIONES
    TTN 23.0

    10
     1. Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor
    de mercado del alquiler de un bien. Su aplicación requiere:

     a) Establecer las cualidades y características propias del bien que influyen


    en su valor.

     b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes


    comparables al que se valora y, basándose en informaciones concretas
    sobre alquileres reales u ofertas, obtener montos de alquiler de dichos
    bienes en la fecha de la tasación.

     c) Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de


    bienes comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen
    por precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los
    precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de
    tasación. Atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las
    diferencias o analogías observadas entre las características: superficie,
    tipología y antigüedad de la edificación, entorno, o cualquiera otra
    relevante, de aquellos bienes y las del bien a tasar.

     d) Asignar el importe del alquiler del inmueble en función del valor


    unitario obtenido utilizando la planilla correspondiente.

    11
     a) La existencia de un mercado representativo
    de bienes comparables.

     b) Disponer de datos suficientemente


    representativos de inmuebles en alquiler

    12
     Utilizar las planillas de las Normas TTN 5x,
    para el caso de alquiler de tierra y TTN 6x,
    para otro tipo de bienes.
    Tribunal de Tasaciones de la Nación Planilla N°: Sala: Expediente N°:
    Análisis de Valores Venales
    Ubicación del Bien: Tipo de Bien: Fecha de Tasación: Profesional:
    Superficie del Bien: Frente: Fondo: FOT:
    Inmobiliarias: 1- Tipo de Cambio(/U$S):Moneda de Uso:
    2-
    3- Zona de Análisis:
    4- Part. O Dep.:
    5- Provincia:
    6- País:

    Antecedentes (Ventas/Ofertas) Coeficientes de Homogeneización - MULTIPLICA Valores


    N° N° Antecedente Fecha Oferta/Venta Precio Frente Fondo Zoni Precio ACT PISO SU.P. EDAD F. FD. OFER COEF Valor
    Ubicación Superficie Fot Unitario UBIC. PLTA CA.C. EST. PA.T. TOTAL Unitario
    1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
    1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
    2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
    1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
    3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
    1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
    4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
    1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
    5 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
    1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
    6 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
    1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

    Obs.: Se adopta: Total U.:

    Promed. U.:
    Zona gris (B y N) o Amarillo (Color): habilitada para ingresar datos.

    13
     Generalmente a la tasa de interés se
    adicionaban otros gastos, como ser:
    amortización del edificio, conservación del
    edificio, impuestos y gravámenes, gastos de
    funcionamiento, gastos administrativos y
    períodos de desalquiler. Estos costos
    adicionales son del propietario y cuando éste
    no alquila su propiedad, tiene estos costos y
    no los puede trasladar

    14
     En el mercado inmobiliario suele utilizarse la relación
    entre el valor de un bien inmueble y su alquiler, para
    determinar valores locativos. A la inversa, si el dato
    conocido es el alquiler, estos procedimientos
    simplificados permiten obtener el valor de mercado
    del bien con buena aproximación.

     Conceptualmente, la relación entre valor del


    inmueble y valor de su alquiler es un índice de
    rentabilidad de dicha locación.

     Tasado el valor de mercado del bien, la aplicación del


    porcentaje de relación, tasa de rentabilidad, permite
    determinar el valor locativo.

    15
     Va = I * Vm

     Va: valor de alquiler


     I: tasa de rentabilidad en el mercado de
    bienes similares
     Vm: dicho valor del bien

    16
    17
     Para Desalvo, “desde 2006 la tasa de
    retorno es muy baja y apenas pasa el 5%
    anual”, un escenario muy distinto a los 90,
    cuando alcanzaba el 10% del valor de la
    propiedad por año. Para el especialista, “el
    negocio ahora está en la revalorización de la
    propiedad”, es decir, en la reventa.

    18

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