Unidad II.

El
Conservador de Bienes
Raíces
Profesor: Álvaro Morales Marileo
Clases 4, 5 y 6
 Antecedentes históricos de los Sistemas
Registrales

Desarrollo del capitalismo

Tráfico creciente de bienes inmuebles

Respuesta a la inseguridad jurídica (cargas ocultas)

Los sistemas registrales encuentran su origen en la necesidad de publicidad

inmobiliaria

Derecho Hebreo, Griego y Egipcio.

Derecho Romano y Germánico

 El Registro Inmobiliario en Chile

Previo al Código Civil y el RCBR existían 2 registros:

- Registro de hipotecas

- Registro de censos

CÓDIGO CIVIL
Registro Conservatorio como novedad, cimentada en la inscripción
conservatoria como forma de tradición exclusiva del dominio y demás derechos
reales sobre inmuebles

Encargado del Sistema Registral

=
Conservador de Bienes Raíces
 ¿Quién es el Conservador de Bienes Raíces?

Es el ministro de fe encargado de los registros conservatorios de bienes raíces

cuyo objeto principal es mantener la historia de la propiedad inmueble y
otorgar una completa publicidad a los gravámenes que pueden afectar a los
bienes raíces.
 Fuentes normativas

1. Constitución Política, 1980 (19 Nº 24)

2. Código Civil, 1855 (686 y ss CC)

3. Código Orgánico de Tribunales, 1943 (446 y ss; 399 y ss COT)

4. Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, 1857

5. Otros códigos y leyes especiales

 Código Civil (Libro II)

Mensaje del CC: “La transferencia y transmisión del dominio, la constitución de todo
derecho real, exceptuadas, como he dicho, las servidumbres, exige una tradición; y la
única forma de tradición que para esos actos corresponde es la inscripción en el registro
conservatorio.”

Teoría de la Posesión Inscrita, 686 y ss CC

Art. 695 CC: “Un reglamento especial

determinará en lo demás los deberes y
funciones del Conservador, y la forma y
solemnidad de las inscripciones”.
I
Art. 697 CC, Tiempo intermedio a dictación del RCBR
 Código Orgánico de Tribunales (Título
XI, Párrafo 8, 446 y ss COT)

Requisitos para ser Conservador: Mismos requisitos, implicancias y prohibiciones de

los notarios (7, 10 RCBR). Elección por el Presidente de La República previa
propuesta en terna la Corte de Apelaciones de la región o la Corte Suprema (458 y
459 COT).

CBR como auxiliar de la administración de justicia (446 COT)

Aplicación de normas orgánicas de Notarios (452 COT)

Jurisdicción disciplinaria de la CA respectiva (539 COT)

Hasta 1995 el cargo era vitalicio. Hoy permanecen en sus funciones hasta cumplir los
I
75 años de edad
 Aranceles CBR

Los conservadores no tienen sueldo ni reciben

ningún ingreso de parte del Estado (492 COT)

Arancel: Decreto Exento Nº 588, Ministerio de

Justicia, publicado el 03-12-1998

Art. 5. Reclamos a Gobernaciones, Intendencias,

ministros visitadores o jueces respectivos
El Reglamento del Registro Conservatorio de
Bienes Raíces (RCBR)
Decreto S/N, de 24.06.1857, del Ministerio de
Justicia (Por orden del art. 695 CC). Redactado por
Andrés Bello
 Funciones del Conservador (446 COT)

Encargarse de los registros conservatorios de:

1. Bienes raíces, comercio, minas, accionistas de sociedades

propiamente mineras, asociaciones de canalistas, prenda agraria,
prenda industrial, especial de prenda

2. Demás que les encomienden las leyes

I
 Jurisdicción Conservatoria

1. ¿Dónde existe un Conservador? (447 inc 1)

2. ¿Cuál es su jurisdicción? (687 CC)

2. Notarios Conservadores (Regla general, 447 inc 3; Excepción 450)

3. Caso del Conservador de Bienes Raíces de Santiago (449)

4. Conservadores de 3era, 2da y 1era categoría

 Libros principales que deben llevar

1. El Índice General (43 RCBR)

2. El Repertorio (21-30 RCBR)

2. Los Registros Parciales (31 RCBR)

i. El Registro de Propiedad

ii. El Registro de Hipotecas y Gravámenes

iii. El Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar

*** Cada uno con su índice parcial

(41 RCBR)
Conservación y publicidad de los registros

1. CBR obligado guarda y custodia (49)

2. CBR obligado a dar copias y certificados (50)

3. Permitida consulta y toma de apuntes (49)

¿Se pueden tomar fotografías o

escanear los asientos registrales?
 El Índice General (43) y Los Índices
Parciales (41)

1. Tapa firme, foliado y rubricado (22)

2. Orden alfabético (41)

3. Registra inscripciones y documentos agregados (42)

4. Carácter y cierres anuales (38, 45)

5. Forma de anotaciones (44)

 El Repertorio (21 y ss)

1. Tapa firme, foliado y rubricado (22)

2. Registra títulos que se le presenten (21)

3. Carácter anual (38) y cierre diario (28)

4. Anotaciones en estricto orden cronológico (21, 27, 65)

5. Forma anotaciones (24)

Efecto excluyente y efecto de

rango
 El Repertorio (21 y ss)

** CBR nunca debe dejar de anotar el título que se le presentare

para ser inscribito (15 inc 1) (Exc. 67)

** Caducidad de la anotación (15 inc 2)

** Carácter presuntivo de la anotación (17)

 Los Registros Parciales (31 y ss)

1. Tapa firme, foliado y rubricado (22, 34 y 35)

2. Registra títulos que se le presenten (21)

3. Carácter y cierres anuales (36, 38)

4. Cada registro tiene un índice (41)

5. Documentos se agregan al final de cada registro (42)

**** Otros registros parciales

 El Registro de Propiedad (32 RCBR)

1. Transferencia de dominio de inmuebles (686 CC)

2. Transmisión de dominio de inmuebles (Resolución

Administrativa o Judicial) (688 CC)

i. Posesión efectiva/testamento

ii. Inscripción especial de herencia/legado

iii. Adjudicaciones en partición de herencia

3. Sentencia que reconoce prescripción (2513 CC)

** Resolución Administrativa de Saneamiento (DL 2695,

1979)
El Registro de Hipotecas y Gravámenes (32
RCBR)

1. Hipotecas (2409-2410 CC), censos (2027 CC), derechos

de usufructo (767 CC), uso y habitación (812 CC)y
fideicomisos (735 CC)

2. Servidumbres prediales (voluntaria, excepción)

3. Otros gravámenes semejantes (voluntarios)

i. Contratos de arrendamiento

iii. Condiciones suspensivas y resolutorias

***. Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria

 El Registro de Interdicciones y Prohibiciones
de Enajenar (32 RCBR)

1. Resoluciones judiciales de embargos y prohibiciones de celebrar actos y

contratos (efectos respecto de terceros 1464 CC, 297, 453 CPC)

2. Decretos de interdicción de administración de bienes de dementes y

disipadores, provisorias o definitivas y las rehabilitaciones

3. Sentencia de quiebra del deudor

4. Beneficio de separación cuando hay bienes raíces

5. Todo impedimento o prohibición convencional (voluntaria)

¿Y la declaración de bien familiar? 141 inc 3 CC

 Nulas inscripciones
practicadas en el registro
equivocado
 Provocación de las inscripciones

Principio de rogación (12, 15, 21, 25, 65 y ss,

81 y 85 RCBR)

Copia auténtica del título respectivo o de la

sentencia o decreto judicial y demás
documentos necesarios, públicos o privados
(690 CC y 57, 62 y ss RCBR)

Admitidos los títulos, el CBR hará sin retardo

la inscripción (70 RCBR)
 Personas que pueden provocar la inscripción

1. Rogación + legitimación
2. Regulación amplia (60 RCBR)

3. Excepciones según finalidad de la inscripción (61 RCBR)

i. Inscripción tradición ***

ii. Inscripciones de otro género

*** Cuestión del Mandato al portador de copia

autorizada del título (61 y 78 RCBR)
“Se faculta al portador de copia autorizada …..”

“Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura para

requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que
procedan. La concesión de esta facultad es, desde luego, irrevocable y
persistirá aunque sobrevenga la muerte o incapacidad de cualquiera de
los contratantes, o de todos ellos”.

¿Mandato? ¿Oferta de mandato?

Algunas consecuencias jurídicas

Lugar de la inscripción

1. Lugar del inmueble (687

CC y 54 RCBR)
¿Y si la finca no ha sido antes inscrita?

Procedimiento de inmatriculación (693 y 58

RCBR)

1. 3 avisos en el diario de la comuna

2. Cartel en el CBR por 15 días y en 3 lugares

frecuentados de la comuna

Inscripción 30 días desde avisos

 ¿Y si la inscripción la requiere el Estado?

Art. 590 CC y Art. 11 D.L. Nº 1939, de 1977

Procedimiento del art. 58 RCBR

Título translaticio es la Ley

*** Cuestión de la existencia de inscripciones

globales a favor del Estado
 Forma de la inscripción

1. Una inscripción: Pluralidad de titulares y unidad de derechos, solidaridad o

indivisibilidad (71 RCBR)

2. Márgenes a ambos lados , sin inter-renglones (75 RCBR)

3. Margen superior izquierdo, naturaleza del título y Nº de Repertorio (76

RCBR)

4. Sumas en guarismos y en letras, sin abreviaturas (77 RCBR)

¿Existe plazo para provocar las inscripciones?

No esta determinado en la Ley

Aplicación de reglas generales:

1. Inscripción como tradición (pago)

2. Sentencia de prescripción adquisitiva

3. Inscripciones art. 688 CC

 Orden de inscripción

*** Inscripciones se harán bajo su número de repertorio

(73 RCBR)

¿Siempre?
 Contenido de la inscripción

1. Contenido de la inscripción (690-691 CC, 78 y ss RCBR)

i. Fecha de la inscripción

ii. Naturaleza y fecha del título y la oficina donde se guarda

iii. Nombre completo y domicilio de las partes

iv. Designación del inmueble (nombre y linderos) (c. título) *

v. Inscripción precedente (si existe) (692 CC-80 RCBR)

v. Firma del CBR

2. Testamentos, sentencias y actos legales de partición (79 RCBR)

3. Hipoteca y otros gravámenes (81 RCBR)

¿Cuál es la sanción por defectos en la forma
de inscripción?

1. Posición radical (696 CC)

2. Posición morigerada (2433 CC)

Jurisprudencia
 Las subinscripciones

“Las Subinscripciones son anotaciones escritas al margen derecho de la

inscripción en la forma que señala el Reglamento, y que se practican con la
finalidad de enmendar errores u omisiones de la inscripción, o para realizar
modificaciones a la misma”

1. Mismo título, de oficio o a petición de parte (88 RCBR)

2. Nuevo título, a petición de parte (89 RCBR)

3. Sentencia o decreto judicial (88 RCBR)

4. Minutas de las partes (82 inc 2 y 3 RCBR)

 Las cancelaciones

“La Cancelación es una especie de subinscripción, que provoca la extinción de la

inscripción, y puede provenir de la voluntad de las partes, por el hecho de
transferirse a otro el derecho del poseedor inscrito o por sentencia judicial“

1. Deja sin efecto asiento registral

2. No pueden hacerse de oficio por el CBR (92 RCBR)

3. Únicas causales (728 CC)

¿La transferencia o transmisión cancela el título

anterior? (692 CC, 80, 92 RCBR)
 La calificación registral (13-14 RCBR)

Principio de Rogación v/s

Principio de Legalidad

1. CBR no podrá rehusar ni retardar las inscripciones (13, 70)

2. Examen necesario del CBR de los títulos presentados (13-14)

3. Indivisibilidad del proceso de inscripción. Anotación presuntiva (15, 17)
 La calificación registral (13-14 RCBR)

Causales

i. Inscripción legalmente inadmisible. ¿Forma o fondo?

ii. Visible en el título vicio o defecto que lo anule absolutamente

iii. Si no contiene las designaciones legales para la inscripción

iv. Casos concretos (14)

Alcances de la calificación del CBR

¿Art. 13 taxativo o enunciativo?

¿Solo nulidad absoluta?

¿Solo vicios ostensibles?

¿CBR Juez de fondo?

 Negativa del CBR a inscribir

1. Retiro del título (67, 74)

2. Subsana reparo (67, 74)

1. Dentro de plazo de caducidad de repertorio (17)

2. Fuera de plazo de caducidad de repertorio

3. Reclamación judicial (18-20)

Reclamación judicial (18-20 RCBR)

1. ¿Contencioso o no contencioso?

2. ¿Puede afectar a terceros?

3. Juez competente

4. Informe del CBR

5. Apelación

6. ¿Sentencia tiene efectos en el repertorio?

Responsabilidad del CBR

Multas (96 RCBR)

Responsabilidad civil

Responsabilidad penal

Responsabilidad disciplinaria
 Las reinscripciones

1. Producto de la praxis
2. Fusiones y subdivisiones

3. Realización tardía de inscripciones del art. 688 CC

4. DL Nº 1856, 1977
 Traslado de inscripciones a nuevos CBR

1. Oficio Nº 500, 1959, Corte Suprema

2. Ley Nº 20.492, 2011 (Caso Velasco)

Problemas que suscita

Procedimiento de reconstitución de inscripciones

Ley Nº 16.665, 1967

i. Destrucción de registros

ii. Informe de Corte Suprema

iii. Presidente de la República autoriza mediante DS

fundado

Art. 8 inc 4 D.L Nº 2695, 1979

 Los certificados que otorga el CBR

Obligatoriedad (50 RCBR)

1. Copia autorizada

2. Copia autorizada con vigencia

3. Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones

4. Certificado de litigios

5. Certificado de bien familiar

6. Certificado de repertorio (69 RCBR)

 Patología de las inscripciones paralelas

1. Cuando se transfiere inmueble y no se cancela inscripción

anterior (728 CC)

2. Inmatriculación doble (58 RCBR)

3. Inscripciones por minutas

4. D.L. Nª 2695, de 1979 (11 inc final)

5. Traslados por creación de nuevos CBR

Tema: Registro v/s Catastro

Criterio jurisprudencial

Solución de Justicia:
Acoger la teoría de
la Inscripción
Garantía
Análisis práctico del Principio de Prioridad
Registral

¿Debe el CBR inscribir en el Repertorio una

transferencia de un auto?

Caso de la doble venta

Caso de las prohibiciones judiciales

Efecto del reclamo judicial

 La cláusula de no enajenar

¿Son válidas? ¿Cuándo?

¿Y la prohibición vinculada a la hipoteca?

¿Deben inscribirse?

¿CBR inscribe contra prohibición vigente?

¿Qué sanción genera su inobservancia?

 Otros problemas registrales

¿Cómo des-inscribo un arriendo que terminó?

¿Cómo rectifico una escritura sin mandato para rectificar

errores u omisiones?

¿Proceden CVs con objeto múltiple y un precio?

¿Puedo inscribir una fusión o subdivisión?

¿Qué pasa si dispongo sin inscripción especial de

herencia?
Gracias