LAS INFRACIONES PENALES

ANTE LA JURISDICCION
INMOBILIARIA.
Ing. +LIC. Yunior Andrés Castillo S.
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Celular: 1-829-725-8571
CONCEPTO:

• Se pudo determinar que el mismo es un fiscal inmobiliario y sus funciones son

diversas, son todas aquellas establecidas en la Ley 108-05, sobre registro
inmobiliario, y las que estén vinculadas con el derecho registral, en defensa del
Estado y de cualquier ciudadano que se encuentre lesionado. En los
procedimientos en que se requiere de la presencia y opinión del Abogado del
Estado, es en saneamiento y en la revisión por causa de fraude, en los cuales se
le debe poner en causa, o en conocimiento con copia del expediente completo,
ya sea facilitado por el tribunal apoderado o por el reclamante.
ORIGEN
• Es con la Ley Orden Ejecutiva No. 511 del 1 de julio de 1920 del Gobierno de Ocupación
Norteamericana, que surge en nuestro país el Tribunal de Tierras y con ella nace la Jurisdicción
Catastral y es con ella que, por primera vez se instituye el Fiscal ante el Tribunal de Tierras, que fue
el germen llamado a evolucionar en el futuro como Abogado del Estado y Fiscal ante el Tribunal de
Tierras. La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, promulgada el 29 de marzo de 2005, fue creada
para garantizar el estado jurídico y la protección del derecho de propiedad en la República
Dominicana, así como la mecánica procesal ante los tribunales de tierra. El principio III de la Ley de
Registro Inmobiliario, así como el principio básico del sistema Torrens, es considerar al Estado como
dueño original de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana; y es a
este que se le debe probar, por todos los medios de pruebas, que es propietario de determinada
porción de terreno, en consecuencias en caso de que ningún particular o reclamante pueda probar su
derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe adjudicarse al Estado Dominicano.
EVOLUCIÓN

• En el año 1844 nace como Estado independiente la República Dominicana y según se

evidencia en el derecho vigente, el Sistema Registral imperante hasta el 1890, fue el
Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes inmuebles no estaban sujetas a
ninguna formalidad de registro para la transferencia de los derechos, sino que eran
realizadas en muchos casos por medio de contratos verbales, fundamentados en la
buena fe de los contratantes. Fueron frecuentes las contestaciones judiciales, ya que,
un simple detentador que pudiese aparentar ser propietario podía transferir a un
tercero, que no tenía como comprobar que su vendedor no era el legítimo propietario.
• El 21 de junio de 1890 se promulga en el país la Ley Sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas,
Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento el Sistema Ministerial, de origen francés. Esta
norma estaba inspirada en la Ley dictada en Francia en fecha 23 de Marzo de 1855, con la única
diferencia que en aquel país europeo la transcripción era obligatoria y en la República Dominicana era
facultativa. La función del Conservador era transcribir actos y percibir los tributos establecidos por la
ley. Era un sistema de Registro de Actos únicamente declarativo de derechos, pues no depuraba los
derechos que eran transcritos. Por la naturaleza del registro de actos era complicado obtener
informaciones sobre la existencia de cualquier afectación o transferencia sobre los objetos de registro.
• LaTranscripción no se efectuaba en todos los casos, por lo cual, no siempre era
posible determinar quiénes eran los titulares y poder realizar el tracto
sucesivo. Bajo este sistema, antes de adquirir, era necesario determinar si existían
actos previos de la misma naturaleza o afectaciones que pesaren sobre el inmueble,
pero era imposible establecer con certeza la duplicidad de los derechos por las
razones antes expuestas. Por lo general los adquirientes se percataban de la
existencia de afectaciones después de haber adquirido, ante la reclamación de
quien se veía perjudicado por la operación.
• Como en todos los sistemas registrales, la inscripción establece la fecha cierta de los derechos y los
hace oponibles a los terceros. En el Sistema Ministerial se cumple el principio de prioridad, que
garantiza la preferencia de los derechos que han llegado primero al registro, cumpliéndose con la
máxima romana:
• como la transcripción era facultativa y los elementos esenciales de los derechos (en particular el sujeto
y el objeto) no siempre estaban bien determinados, eran frecuentes los conflictos con respecto al
derecho de propiedad de los inmuebles. En el año 1911, se promulga la Ley sobre División de
Terrenos Comuneros, la cual tenía por finalidad eliminar la copropiedad existente en los terrenos
comuneros, propiedad que se expresaba en cuotas porcentuales, llamadas acciones de peso. Esta
situación se presentaba en la mayoría de los terrenos del país, debido a que los mismos se encontraban
indivisos y carentes de mensuras que indicaran sus límites. Con esta ley se pretendía determinar e
individualizar los predios, estableciendo sus límites y la extensión superficial de los mismos, a través
de los trabajos de los agrimensores, quienes, autorizados por el Juez de Primera Instancia,
conjuntamente con un notario realizarían el procedimiento de partición de los derechos, mensurando
los predios y dejando en manos de los titulares una copia auténtica del procedimiento de partición.
• La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer gran esfuerzo del Estado
por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Sin embargo, la
crisis de la propiedad inmobiliaria seguía siendo muy grave.
• El Sistema Ministerial entrañaba grandes riesgos para la el crédito territorial y la movilización
de los derechos. Puesto que en el país operaban bandas de falsificadores que alteraban las
inscripciones en los libros del Registro y Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que
establecían, por medio de maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual
despojaban de sus derechos a los legítimos propietarios. Desde el 1916 hasta 1924, los Estados
Unidos de Norteamérica ocupan la República Dominicana, período en que procuran establecer un
nuevo sistema registral que garantice las inversiones inmobiliarias en el país, ya que desde finales
del siglo XIX y comienzos del XX, grandes corporaciones estadounidenses se habían establecido
en el país con la finalidad de construir centrales azucareras, y explotar las tierras nacionales con
el cultivo de la caña de azúcar, por lo cual muchas operaciones de estas compañías habían sido
afectadas por el clima de inseguridad jurídica imperante.
• Por esto, el 1ro de julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511, publicada en la
Gaceta Oficial No. 3138 del citado año. Con esta Ordenanza se establece el Sistema
Torrens, como sistema registral de la propiedad inmobiliaria en la República
Dominicana. Este sistema tiene una presunción de exactitud, puesto que el contenido del
asiento registral se presume exacto, y no admite prueba en contrario cuando se trata de
terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. 
• El Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario originario de
todas las tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso judicial: el
saneamiento. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal interviniente
adjudica la propiedad a quién corresponda, y ordena la emisión de un Certificado de
Título, que es el documento oficial que acredita la existencia del derecho y quien es su
titular; este documento es un título inatacable (principio de autenticidad característico del
Sistema), y el derecho por él contenido es imprescriptible y goza de la garantía del
Estado.
• En la exposición de motivos de la referida Ordenanza se expresan algunas razones que
justifican la adopción del Sistema, citamos: “Por cuanto: es notorio el hecho de que muchos
títulos de terrenos en Santo Domingo son tan confusos y dudosos que impiden el fomento de la
riqueza del país, se prestan al fraude y al chantaje en gran escala, y dan origen a que los
verdaderos dueños se vean despojados de sus tierras, lo cual da lugar a desordenes y
alteraciones de la paz y a que se pierda la confianza en el gobierno; Por cuanto: este estado de
cosas se ha dado a conocer anteriormente, en varias proclamas, decretos leyes; pero han
resultado infructuosas y de poca o ninguna utilidad cuantos esfuerzos se han hecho, por medio
de las leyes, y de otros modos, con el fin de remediar el mal;
• Por cuanto: para remediar este estado de cosas, establecer la confianza en los derechos de
propiedad, y devolver la tranquilidad al país, es necesaria una medida enérgica que determine
los verdaderos derechos de propiedad de las tierras y obligue a su registro según un método
científico; Por cuanto: los tribunales existentes están sobre cargados de trabajo, con asuntos
criminales y civiles, y se hace sentir la necesidad de un tribunal especial que se ocupe
exclusivamente en solucionar el problema de los títulos de propiedad a fin que se resuelva de
un modo satisfactorio.
• Es sobre este esquema que se establece el Sistema Torrens en la República
Dominicana, creándose tribunales especializados para los asuntos concernientes a la
propiedad inmobiliaria. El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley 1542 de Registro
de Tierras, que recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye
el Sistema Torrens en la República Dominicana. Durante 58 años esta ley fue la base
del desarrollo inmobiliario del país. 
• El desarrollo de nuevas tecnologías tanto en materia de mediciones, como en técnicas
registrales y procedimentales, hizo necesario dotar al sistema dominicano, de un marco
normativo más flexible que permitiera dar respuestas ágiles, seguras y eficientes,
adecuadas para la realización de negocios de manera pronta e inequívoca. Para estos
fines fue promulgada la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de marzo del
2005, facilitando la incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales
como: la técnica del folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del
GPS para la ubicación de las parcelas, implementación de sistemas informáticos para el
control y organización de archivos, publicidad de la información y manejo de
operaciones en los distintos órganos de la Jurisdicción.
BASE LEGAL

• Corresponde el Abogado del Estado el sometimiento penal a los autores de las infracciones castigadas por la Ley No. 108-05, sobre
Registro Inmobiliario, modificada por la Ley No. 51-07 del 23 de abril del 2007, a los fines de que sean aplicadas las sanciones
correspondientes y presentara informe y conclusiones en todas las causas penales de que conozca por ante los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria, en virtud de los artículos 113 y 114 de la citada ley; asimismo el Abogado del Estado podrá dictar todos los
mandamientos de conducencia, arresto o prisión que sean procedente de conformidad con la Ley de Registro Inmobiliario.
• Dicho proceso de comprobación se realiza con una solicitud formulada por el Abogado del Estado, de oficio o a petición de una de las
partes, a la Dirección Regional de Mensura Catastrales, a los fines de que esa dirección comisione un inspector, quien deberá trasladarse
al terreno en conflicto, previa verificación de los planos correspondientes al mismo, determinar topográficamente, comprobando con los
linderos de la parcela, si el demandado ocupa o no la parcela en cuestión.
• Una vez concluido los trabajos de campo el inspector procederá a rendir un informe a la Dirección Regional de Mensura Catastrales,
quien lo remitirá al Abogado del Estado, el cual estudiara el resultado y decidirá en base a este informe el conflicto. En representación
del Estado Dominicano, en todos los procesos de saneamiento y adjudicación de títulos de propiedad en los que tenga interés o aparente
tenerlo, no pudiendo hacerlo en nombre de ninguna otra persona moral o física.
CLASIFICACIÓN HISTÓRICA Y ACTUAL.

• El estudio realizado está basado en determinar el nivel de aplicación de la

Acción Penal en el Tribunal de Jurisdicción Original, del Distrito Judicial de
la Vega, a la luz de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, modificada por
la Ley 51-07, periodo enero 2012- febrero 2013, y el fin es poder determinar
con qué frecuencia se aplican las sanciones penales en la jurisdicción
Inmobiliaria, toda vez que para algunos las sanciones penales por ante la
jurisdicción inmobiliaria son una utopía.
• En la exposición de motivos de la referida Ordenanza se expresan algunas razones que justifican
la adopción del Sistema, citamos: “Por cuanto: es notorio el hecho de que muchos títulos de
terrenos en Santo Domingo son tan confusos y dudosos que impiden el fomento de la riqueza del
país, se prestan al fraude y al chantaje en gran escala, y dan origen a que los verdaderos dueños se
vean despojados de sus tierras, lo cual da lugar a desordenes y alteraciones de la paz y a que se
pierda la confianza en el gobierno; Por cuanto: este estado de cosas se ha dado a conocer
anteriormente, en varias proclamas, decretos leyes; pero han resultado infructuosas y de poca o
ninguna utilidad cuantos esfuerzos se han hecho, por medio de las leyes, y de otros modos, con el
fin de remediar el mal; Por cuanto: para remediar este estado de cosas, establecer la confianza en
los derechos de propiedad, y devolver la tranquilidad al país, es necesaria una medida enérgica
que determine los verdaderos derechos de propiedad de las tierras y obligue a su registro según un
método científico; Por cuanto: los tribunales existentes están sobre cargados de trabajo, con
asuntos criminales y civiles, y se hace sentir la necesidad de un tribunal especial que se ocupe
exclusivamente en solucionar el problema de los títulos de propiedad a fin que se resuelva de un
modo satisfactorio.
• Es sobre este esquema que se establece el Sistema Torrens en la República Dominicana, creándose tribunales
especializados para los asuntos concernientes a la propiedad inmobiliaria. El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley
1542 de Registro de Tierras, que recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye el Sistema
Torrens en la República Dominicana. Durante 58 años esta ley fue la base del desarrollo inmobiliario del país. El
desarrollo de nuevas tecnologías tanto en materia de mediciones, como en técnicas registrales y procedimentales, hizo
necesario dotar al sistema dominicano, de un marco normativo más flexible que permitiera dar respuestas ágiles, seguras
y eficientes, adecuadas para la realización de negocios de manera pronta e inequívoca. Para estos fines fue promulgada la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de marzo del 2005, facilitando la incorporación de modernas
tecnologías y procedimientos, tales como: la técnica del folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del
GPS para la ubicación de las parcelas, implementación de sistemas informáticos para el control y organización de
archivos, publicidad de la información y manejo de operaciones en los distintos órganos de la Jurisdicción.

 
 
GRACIAS POR SU ATENCIÓN

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.

[email protected]
Celular: 1-829-725-8571
Santiago de los Caballeros, República Dominicana
2020.