DERECHOS REALES

UNIDAD VI
CONDOMINIO

Cátedras B6 y b7
Dra. Gisela, Muñoz de Ocampo
Dra. Gilda G. Ocampo
 1.- Condominio. Concepto y antecedentes.
Definición legal (Art. 1983).
Antecedentes: desde antiguo aparece la necesidad de regular este supuesto. En el D. Romano, una antigua
forma de comunidad era la que se reconocía a la comunidad hereditaria; la propiedad por cuitas partes o
partes indivisas. La propiedad en mano común (régimen germánico)Respecto del dominio, en principio no
podía pertenecer al mismo tiempo a varias personas. […]
La institución de copropiedad o condominio ha pasado del Derecho Romano a la legislación moderna.
EL código de Vélez; lo denominaba “condominio por cuitas o partes ideales o porcentuales”.
No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas, se tratará entonces de una “comunidad”.
(por ejemplo: relaciones patrimoniales que surgen del matrimonio, entre otras).
El derecho real de condominio es una especie del género comunidad, se refiere al derecho real de dominio
que pertenece a más de una persona.
Entonces, cuando el dominio pertenece a más de un titular, se llama: condominio.

Art. 1983: “Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
Elementos.
Los elementos o características del derecho real de condominio, surgen de la denominación
legal:
1. Pluralidad de sujetos. El derecho de propiedad sobre una cosa, pertenece en común a varias
personas humanas o jurídicas. Los titulares deben ser dos o más.
2. Objeto: las cosas. Pueden ser una o varias cosas muebles o inmuebles, registrables o no.
3. Existencia de cuotas partes ideales carentes de materialidad. El derecho de propiedad de
cada condómino es “por una parte indivisa” o alícuota o cuota-parte (que puede ser por la
mitad un tercio, un cuarto, etc.).
4. El derecho del condómino sobre la cosa común no se fracciona en partes materiales. No se
asienta sobre las partes materiales. Se extiende a la totalidad de las cosas, por las partes
indivisas, ideales, alícuotas, cuitas, proporciones o participaciones.
 Constitución: fuentes.
El condominio puede surgir de:
1.- Contrato
• Supuesto de varias personas que adquieren en común una o varias cosas, o cuando el propietario de toda la cosa
transmite a otro u otros las partes indivisas de la cosa.
2.- Acto de última voluntad

• Cuando el testador lega una cosa a varias personas .

3.- Casos designados por la ley

• Nace el condominio por ejemplo, en el caso de: muros, cercos, fosos, (Arts. 2006 y ss).

4.- Usucapión
• En el supuesto de prescripción adquisitiva por la posesión ejercida por dos o más poseedores durante el término de la
ley
5.- Apropiación

• También puede originarse en la apropiación de una cosa no registrable por varias personas –Art. 1947-, Art. 1948.
Clases.
Existen dos clases de Condominio:

Condominio con indivisión

forzosa.
*En el cual la posibilidad de
Condominio proceder a la división se encuentra
Sin indivisión forzosa. limitada por diferentes causas, (por
*Facultad de los condóminos de la ley, por pacto entre condóminos,
pedir la división en cualquier por voluntad del testador).
momento desde su constitución.
Contiene 2 sub – especies: Con
Indivisión Forzosa Perdurable y
Temporaria.
Condominio con Indivisión Forzosa
Temporaria
- El condómino o puede renunciar a ejercer la acción de partición, por tiempo indeterminado, sino que debe
ser acotada en el tiempo.
- Cuando la indivisión es legal, ella nos conduce a una indivisión perdurable.
Indivisión por Voluntad del Testador:
El testador puede imponer a sus herederos, aún legítimos, la indivisión de la herencia, por un plazo no mayor
a 10 años.
El Juez puede pedir la división total o parcial, antes de vencer el plazo, o a pedido de un co-heredero, cuando
concurren circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad.
Indivisión por decisión Judicial:
El juez puede disponer la postergación de la partición por un término adecuado a las circunstancias y por un
término que no exceda los 5 años, cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos. Art. 2001
C.C.C.N.
Indivisión por voluntad del Cónyuge Supérstite:
-Si en el acervo hereditario existe un establecimiento comercial…, el cónyuge supérstite que ha
adquirido o constituido en todo o en parte del establecimiento o que es principal socio o accionista
de la sociedad, puede oponerse a la partición. Art. 2332 C.C.C.N. Lo mismo aquel que no construyó,
pero participa activamente de su explotación.
- Esta situación se mantiene hasta 10 años, a partir de la fecha de muerte del causante, pero puede
prorrogarse judicialmente a pedido del cónyuge sobreviviente hasta su fallecimiento.
- El Cónyuge supérstite también puede oponerse en caso en que la vivienda que ha sido residencia
habitual al momento del fallecimiento, haya sido construida con fondos gananciales.
- Los herederos solo pueden pedir el cese de la indivisión, si el supérstite tiene bienes que le
permiten procurarse otra vivienda suficiente, para sus necesidades.
2.- Destino de la cosa
El destino de la cosa común será:
a) El acordado unánimemente por los condóminos.
b) El impuesto por el testador –en su caso-.
c) El que resulte de la naturaleza de la cosa o del uso al cual estaba afectada de hecho al nacer el
condominio (en ausencia de estas disposiciones). Art. 1985.

En caso de desacuerdo, le corresponderá al juez resolver.

Todo condómino, debe respetar el destino de la cosa.

( si la cosa tiene un destino propio, por unanimidad, pueden asignarle otro)
 Facultades de los condóminos respecto de la parte
indivisa.
Artículo 1989.
Cada condómino –respecto de su parte indivisa-, tiene facultades.
Sobre esta parte ideal, el condómino puede: disponer, grabar, reivindicar, etc. (facultades amplias, equivalentes
a las de un propietario).
Puede Renunciar a su parte indivisa. -Artículo 1989, acrecencia de los demás condóminos-.
Ejerce su parte indivisa, sin depender del consentimiento de los demás condóminos.
Hipoteca de la parte indivisa. Discusión doctrinaria. (Art. 2207).

Recordemos: sobre la “parte indivisa”.

Derechos de garantía: hipoteca (Art. 2207); Antícresis (Art. 2212); Prenda (Art. 2219).
Facultades de los condóminos sobre la
cosa común.
Artículo 1990.
Sobre toda la cosa, o su parte material, las facultades de los condóminos son restringidas. (En
principio, existe una imposibilidad de obrar individualmente, sean actos materiales o jurídicos).

Realización de Actos Sobre la totalidad de la cosa o una

parte material.
jurídicos (o materiales)

Su suerte
quedará sujeta
a la partición y
En caso de NO haber tenido la
al efecto
Se requiere consentimiento conformidad de los demás
declarativo que
condóminos…
unánime de los copropietarios. esta tiene. Art.
1996, remite al
2403.
 Convenios.
Uso y goce excluyente. Obligaciones de los condóminos (gastos y deudas).

USO Y GOCE DE LA COSA. Art. 1986.

*Se permite sin alterar su destino. -Si el uso y goce común no
*Ni deteriorar su interés particular. fuera posible: deben
*Y sin obstaculizar el ejercicio de los restantes condóminos. reunirse en asamblea y
-La cosa puede ser usada conjuntamente por los condóminos (si la cosa lo decidir sobre su
admite, y no hay oposición). administración.
(Art. 1993 y 1994)

Condominio de Indivisión Forzosa, o condóminos no Frutos. Art.

quieren liquidar y partir, pueden recurrir a la 1995.
denominada “partición provisional”.
CONVENIO DE USO Y GOCE. ART. 1987.
Celebración de convenios de uso y goce sucesivo, o alternado de la cosa
común, así como el uso exclusivo o excluyente.
(Según la voluntad Unánime de las partes).
-Este convenio, no será oponible a terceros adquirentes. Excepción: que
estuviese incorporado al instrumento de constitución.
 USO Y GOCE EXCLUYENTE. ART. 1988.
 Por cualquier motivo, uno sólo de los condóminos use la cosa (los demás toleran la situación).
 Lo es a título de copropietario, no locatario.
 La ley considera que los demás condóminos tiene derecho a una indemnización.
 Los condóminos que no usen de la cosa, pueden formular un recamo a quien ejerce el uso excl.
 En caso de conflicto con el comunero ocupante, procederá la promoción de la acción judicial.
(beneficiando sólo a quienes la dedujeron).
 Si la indemnización consiste en una compensación, es usual que se fije ponderando el valor locativo de la cosa en
el mercado.

OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS. ART. 1991; 1992

a) Obligación de contribuir con los gastos de conservación y reparación de la cosa.

b) Obligaciones por deudas en beneficio de la comunidad.

 3.- Condominio común o sin indivisión
forzosa. Partición.
Como dijimos anteriormente, en el condominio común, los condóminos pueden solicitar la
partición en cualquier momento.
Partición
Acto jurídico unilateral o plurilateral, necesario e irrevocable, de naturaleza declarativa, compuesto
de un conjunto ordenado de operaciones.
Luego de (Es decir, se
determinarse el
Se divide el -Efecto:
transformación
activo y el caudal de las partes
transforman
pasivo de la partible y se abstractas que en la “parte
masa, y de su tenían sobre el ideal”)
avalúo y
adjudica patrimonio en
liquidación, se cada lote de comunidad en
procede a la bienes a titularidades Arts.
fijación del concretas sobre
haber de cada
cada bienes del1995 a
partícipe. copartícipe. determinados. 1997.
 Derecho a pedirla.
Se le reconoce principio a cada condómino el derecho a pedir la partición.
También pueden pedir la partición: a)-los cesionarios, y b)-acreedores de los
copropietarios (estos por vía de subrogación, -ampliar-).
No se puede renunciar a pedir la división por tiempo indeterminado, si por
tiempo determinado. Art. 1999.

Efectos de la partición
ARTICULO 2403.- Efecto declarativo. La partición es declarativa y no traslativa de
derechos. En razón de ella, se juzga que cada heredero sucede solo e inmediatamente
al causante en los bienes comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por
licitación, y que no tuvo derecho alguno en los que corresponden a sus coherederos.
[…]
Formas de partición:
A

Partición Extrajudicial: llamad partición

privada, realizada por los comuneros, sin
intervención judicial.

Partición Judicial: se verifica dentro del

Todos los condóminos deben ser
proceso de división de condominio. Se citados.
Doctrina y jurisprudencia
trata de un litisconsorcio necesario. coinciden en que constan con dos
etapas.
1. El juez declara disuelto el
condominio.
2. Se ejecuta la sentencia y se
decide la forma de partición.
 Formas de partición
B
En especie, o por venta o licitación.

En especie: si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie ninguno de los copartícipes
puede exigir su venta. Caso contrario se procede a la venta de bienes y distribución del
producto. Prevalece lo decidido unánimemente. (Art. 2374 C.C. y C.).
También puede ser mixta la partición, se venden unos bienes, se forman lotes con otros, y se los
divide en especie).
Encontramos además, la constitución del derecho real de propiedad horizontal.

Venta: cualquiera sea la naturaleza de la cosa, podrá ser llevada a cabo mediando acuerdo
unánime. En ese caso podrá ser: venta privada o subasta.

Licitación: derecho que se reconoce al heredero que considera que uno de los bienes había
sido tasado por debajo de su valor real o afectivo. Ofrece un valor mayor a que ese bien pase a
ser integrar su hijuela. (Lo encontrábamos en el C. Civil, actualmente Art. 2372 C.C. y C.).
Formas de partición
C

Provisional o de uso: los condóminos recurren a este instituto con el objeto de dividir le
uso y goce de la cosa. Debe ser por unanimidad. No obsta al derecho de pedir partición
definitiva. Art. 2370.

Partición parcial: puede ser parcial porque hay varias cosas en condominio y sólo se
concluye el condominio respecto de algunas.
-O bien se trata de una sola cosa, pero se la divide materialmente y sólo una parte es
dividida.
-Otra posibilidad, es que una parte de los bienes es susceptible de división inmediata. Se
puede pedri partición de los que no sean partibles en la actualidad.Art. 2367.
44.- Condominio con indivisión forzosa. Supuestos de
indivisión temporaria.
Se presenta cuando los condóminos están impedidos a solicitar en cualquier momento la partición. La causal del impedimento, puede
ser TEMPORARIA o PERDURABLE.

Condominio con Indivisión Forzosa

Supuestos de indivisión
Temporaria Perdurable

1. Por voluntad
2. Por decisión
de los propios Por imposición legal.
condóminos.
de un juez.
SUPUESTOS DE INDIVISIÓN TEMPORARIA

Estos en un tiempo desaparecen. No pueden exceder de los 10 y de los 5 años.

*Convenio de suspensión de la partición: requiere la voluntad de todos. Su plazo es de 10

años, puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo. Art. 2000.

PARTICIÓN ANTICIPADA. Art.

PARTICIÓN NOCIVA. Art. 2001.
2002
Hipótesis de la no convención de
No esperan el transcurso del
suspensión de partición. Algunos
plazo pactado. Si no coinciden,
condóminos, no están de
uno de ellos puede pedirla a un
acuerdo a seguir con la partición
juez que le anticipe sin respetar
solicitada. Los motivos son
convenio, por consiguiente solo
graves, contraproducentes.
se da a petición de parte –no de
Se posterga por un plazo de 5
oficio-. El pedido es ante
años, es renovable por una vez, e
circunstancias graves. Publicidad.
impuesta por el juez.
Art. 2003.
 Condominio sobre accesorios
indispensables. Art. 2004.
Es un caso de Condominio nacido en la voluntad de la ley (Art. 1894), por consiguiente lo podemos ubicar dentro del
Condominio con indivisión forzosa perdurable.
• Mientras subsista la afectación no se puede pedir la partición.
• Es una situación con al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos. O pueden pertenecer, cada
inmueble, a más de una persona en condominio.
• Debe haber cosas afectadas como “accesorios indispensables”, al uso de los inmuebles.
• Se configura sobre las cosas accesorias un condominio respecto del cual ninguno de los dueños pueda pedir la
partición, al menos durante la afectación.
Ejemplo:
 Los bebederos o pozos que sirven para el riego de dos o más campos.
 La canaleta de desagüe entre dos fabricas.
 Un patio o jardín fuente de aire y luz. Etc.
5.- Condominio con indivisión forzosa. Muros,
cercos y fosos: denominaciones legales.
Aquí, se trata de una situación en donde hay al menos dos inmuebles que pertenecen a
propietarios distintos. (también pueden pertenecer cada uno a personas en
condominio).
Existe en ellos, un muro, cerco o foso que los divide.
Sobre dichas cosas, se configura un condominio en donde no se puede pedir partición.
Este condominio es inseparable del derecho de condominio. No se puede enajenar el
inmueble sin que se transmita la parte porcional del muro, cerco o foso.
Para tener derecho sobre el muro, se debe ser titular o cotitular de los inmuebles
colindantes.
Distintos tipos de muro:
ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;

b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;

c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo
coincide con el límite separativo;

d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;

e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;

f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;

g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;

h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
Cerramiento forzoso urbano. Art. 2007.
El Código C. y C., atribuye el derecho y obligación a colindantes de cerramiento cuando se
habita en centros de población urbanos o suburbanos.
El fundamento está en la necesidad de separar las heredades por medio de un solo muro.
Razones: de higiene, seguridad, embellecimiento edilicio, economía del terreno y para asegurar
la garantía de la privacidad de los actos humanos.
Se trata de una “obligación real”, y una restricción legal al domino, establecida en el interés
recíproco de los propietarios colindantes.
Cualquiera de los propietarios linderos –heredades sitas en centros de población y sus
arrabales-, puede obligar en todo momento a su vecino a contribuir a la construcción y
conservación de la pared.
La norma alude a centros de población urbana y sus suburbios o aledaños. En las zonas rurales
el cerramiento forzoso es diferentes. (Art. 2031).
Obligación de Orden Público.
 ADQUISICIÓN Y COBRO DE LA MEDIANERÍA.
MURO DE CERRAMIENTO. ART. 2008. ART. 2009- 2014.

En centros de población existe el deber de encerrarse Ya sea que uno de los dueños constituya el
entre paredes. El cerramiento es forzoso, no muro encaballado o contiguo, la pared es
voluntario. medianera hasta los 3 metros.
Es una obligación que se debe realizar de acuerdo a Nada impide que sea más alto.
las reglas del Código.
Por encima de los 3 metros es “privativo”. Le
Debe realizarse con una “construcción”. pertenece a quien los construyó.
3 metros de altura mínima. Hasta los 3 metros deben contribuir ambos
colindantes.
Debe tenerse en cuenta las disposiciones
reglamentarias; el Código es supletorio.

Prueba y presunciones. Valor de la medianería. Prescripción del cobro.

Facultades materiales. Mejoras. Abdicación. Readquisición. Artículo 2010 y ss.
 6.- Cerramiento forzoso rural. Atribución, cobro
y derechos en la medianería rural. Art. 2031.
Fuera del núcleo de población, de sus aledaños, el cerramiento es Rural.
El cerramiento es forzoso también, pero la obligación se satisface de manera diferente.
El titular del derecho real puede construir un muro que cumpla con los requisitos exigidos por el Art.
2008. Otra opción es levantar o excavar otro más simple.
El Código es más flexible, menos exigente.
Estamos hablando de grandes extensiones.
Puede tratarse de un muro u otro tipo de cerramiento (alambrados, zanjas, fosos, etc.).
La obligación de contribuir al cerramiento solo existe cuando la hereda queda cerrada totalmente.

*Condominio de árboles y arbustos. Art. 2034.

GRACIAS POR SU ATENCIÓN!
“Un buen abogado es quien investiga”
Seamos curiosos, y completemos la información del presente power (la cual tiene solo los títulos
de esta unidad).
◦ -Con Doctrina, y el Código Civil y Comercial de la Nación.

*La bibliografía utilizada: Mariana Mariani de Vidal, Claudio Kiper, C. C. y C.