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DROIT DE
L’IMMOBILIER
2021
Droit général
Environnement juridique des activités immobilières
Vente – Location – Copropriété
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© Dunod, 2021
ISBN 978-2-10-082283-6
Table des matières
2 La propriété immobilière
1 Le droit de propriété
2 La définition de l’immeuble
3 Les limites au droit de propriété
4 La société civile immobilière (SCI)
3 La construction et l’urbanisme
1 Le cadastre
2 Le plan local d’urbanisme (PLU et PLUi)
3 Les autres outils en faveur du développement de la construction
4 Les autorisations administratives
5 Le lotissement
6 Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
LA VENTE IMMOBILIÈRE
5 La vente immobilière classique
1 Les spécificités du mandat de vente immobilière
2 Les règles communes aux avant-contrats dans la vente immobilière
3 Les différents types d’avant-contrats dans la vente immobilière
4 L’acte authentique de vente
5 Le contrat de prêt
6 La protection de l’emprunteur
7 Les sûretés
LA LOCATION
8 La location nue à usage d’habitation principale ou mixte
1 Le champ d’application de la loi de 1989
2 Les mandats liés à la location
3 Les conditions de sélection du locataire
4 Le contrat de location
5 Les obligations financières des parties au bail
6 L’état du logement
7 L’usage du logement
8 Le terme du bail
9 La colocation
LA COPROPRIÉTÉ
10 L’immeuble en copropriété
1 La définition de la copropriété
2 Les documents de la copropriété
Index
Modèles de documents
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sur le site dunod.com. Ils sont mentionnés dans les fiches concernées. Ces documents sont à jour
des dispositions légales à la date de communication. Toute reproduction totale ou partielle est
bien entendu interdite sous peine de poursuites. L’agent immobilier soucieux de la qualité de
travail n’utilisera sur le terrain que des formulaires originaux et à jour des dispositions légales et
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Partie 2
Mandat de vente simple hors établissement
Mandat de vente exclusif
Mandat de vente semi-exclusif hors établissement
Diagnostics immobiliers
Proposition d’achat
Table d’espérance de vie de l’Insee
Partie 3
Mandat de location
Mandat de gestion locative
Contrat type de location nue
Diagnostics immobiliers
Schéma de la procédure d’expulsion
Lettre de congé
Demande de logement social
Contrat type de location meublée
Partie 4
Extrait d’un règlement de copropriété
Contrat type de syndic
Lettre de convocation à l’assemblée générale
Modèle de feuille de présence
Tableau des règles de majorité
Documents comptables
Partie 1
L’ENVIRONNEMENT
JURIDIQUE DES ACTIVITÉS
IMMOBILIÈRES
1 Éléments de droit général
2 La propriété immobilière
3 La construction et l’urbanisme
1 L’organisation judiciaire
Le système judiciaire français se scinde en deux grands ordres
de juridictions :
l’ordre administratif, qui tranche les litiges relatifs au droit
public (entre les pouvoirs publics et les particuliers, par
exemple lors du refus d’un permis de construire), et qui est
dominé par le Conseil d’État ;
l’ordre judiciaire, qui tranche les litiges relatifs au droit privé
(entre les particuliers entre eux par exemple), et qui est dominé
par la Cour de cassation.
Nous nous intéresserons ici essentiellement à ce dernier.
1 • La compétence d’attribution
La compétence d’attribution définit l’aptitude d’une juridiction à
trancher un litige en raison de la nature de celui-ci et/ou parfois
de son montant.
Juridictions pénales
REMARQUE
Les juges sont la plupart du temps des magistrats professionnels, mais certaines
juridictions sont composées de juges non professionnels qui peuvent être élus
(conseillers prud’hommes employeurs et salariés, bailleurs et locataires ruraux…) ou
désignés (citoyens tirés au sort sur les listes électorales pour les cours d’assises).
Il se développe de plus en plus de mécanismes de résolution précontentieux des
litiges. Ainsi en matière locative il existe une commission de conciliation dans
chaque département, composée de représentants des bailleurs et des locataires
dont la saisine est parfois obligatoire, et qui cherche à mettre d’accord les parties et
propose une solution non obligatoire à la fin de sa consultation.
En pratíque
L’assistance d’un avocat n’est pas toujours obligatoire. Ainsi pour les litiges inférieurs
à 10 000 euros les parties peuvent se défendre seules.
2 • La compétence territoriale
La compétence territoriale définit l’aptitude d’une juridiction à
trancher un litige en raison de circonstances de lieu.
En principe, la juridiction territorialement compétente est celle du
lieu où réside le défendeur. Ce principe connaît cependant de
nombreuses exceptions, parmi lesquelles :
en matière de propriété immobilière, la juridiction compétente
est celle du lieu de situation de l’immeuble ;
en matière contractuelle, le demandeur peut également choisir
la juridiction du lieu de livraison de la chose objet du contrat ou
de la prestation de services ;
en matière délictuelle, le demandeur peut également choisir la
juridiction du lieu où s’est déroulé le dommage.
1 • L’appel
Tout justiciable peut demander à une Cour d’appel d’examiner les
faits jugés par une juridiction de première instance une première
fois. La Cour d’appel prendra une nouvelle décision qui
remplacera celle prise en première instance.
L’appel doit être fait en principe dans le mois qui suit la
notification de la décision de première instance. Il est en principe
suspensif : la décision rendue par la juridiction de première
instance ne s’applique pas.
REMARQUE
Certaines affaires d’un faible montant (en principe moins de 4 000 €) ne peuvent
faire l’objet d’un appel : on dit qu’elles sont rendues en premier et dernier ressort.
2 • Le pourvoi en cassation
Tout justiciable peut, une fois qu’une décision définitive a été
rendue dans son litige, effectuer un pourvoi en cassation.
Le pourvoi doit être fait dans les deux mois qui suivent la
notification de la décision rendue en dernier ressort. Il n’est en
principe pas suspensif : la décision rendue par la juridiction du
fond s’applique.
La Cour de cassation est une juridiction unique en France, qui
permet d’assurer l’homogénéité de l’application du droit sur le
territoire national. Elle ne rejuge pas les faits de l’affaire,
contrairement aux juridictions précédentes qui sont appelées les
juridictions du fond, mais elle vérifie que ces dernières ont bien
appliqué le droit. Si tel est le cas, elle rend un arrêt de rejet du
pourvoi, et la décision prise par les juges du fond s’applique. Si
tel n’est pas le cas, elle rend un arrêt de cassation de la décision
du juge du fond, et renvoie l’affaire devant une autre juridiction du
même degré qui prendra une nouvelle décision, pour trancher le
litige.
2 Les personnes
Être une personne juridique signifie être titulaire de droits et
d’obligations. On distingue les personnes physiques, c’est-à-dire
les êtres humains vivants et les personnes morales, c’est-à-dire
les groupements ayant fait l’objet de formalités constitutives
(immatriculation au RCS pour les sociétés par exemple).
1 • La notion de patrimoine
La définition du patrimoine
Le concept juridique de patrimoine réunit en une universalité
juridique tous les biens, droits et obligations évaluables en argent,
d’une personne juridique.
Le patrimoine se compose d’un actif constitué par l’ensemble des
droits patrimoniaux, dont dispose une personne, et d’un passif
constitué par l’ensemble des dettes dues par cette même
personne.
REMARQUE
Depuis 2010, une personne physique peut, en créant une EIRL (entrepreneur
individuel à responsabilité limitée), affecter une série de biens à sa seule activité
entrepreneuriale, sans créer de nouvelle personne morale (avec son propre
patrimoine) pour cela. La personne physique dispose ainsi en quelque sorte de deux
patrimoines : un avec des biens destinés à son activité professionnelle, et un autre
avec le reste de ses biens pour ses activités personnelles.
2 • L’utilisation du patrimoine
Les personnes peuvent utiliser librement leur patrimoine. Ce
principe connaît cependant de nombreuses exceptions :
les incapacités. Les personnes jugées trop faibles pour agir
elles-mêmes (mineurs, majeurs mis sous curatelle ou tutelle)
doivent être représentées ou assistées ;
les régimes matrimoniaux. Le mariage fait naître une masse
de biens communs aux deux époux. Chacun des époux peut
en principe gérer seul ces biens communs. Néanmoins ce
principe connaît de nombreuses exceptions : ainsi la vente d’un
immeuble bien commun aux deux époux nécessite l’accord de
chaque ;
REMARQUE
REMARQUE
Le Code civil établit une hiérarchie entre les héritiers, qui sont classés par ordre (les
héritiers des ordres supérieurs excluent les héritiers des ordres inférieurs) :
‒ premier ordre : les descendants (fils et fille, petit fils et petite fille…) ;
‒ deuxième ordre : les ascendants et les collatéraux privilégiés (père et mère,
frère et sœur et les descendants de ces derniers) ;
‒ troisième ordre : les ascendants ordinaires (grand-père, grand-mère…) ;
‒ quatrième ordre : les collatéraux ordinaires (oncle, tante…).
Le conjoint ou la conjointe survivante hérite également en présence d’enfants ou
des parents du défunt. Il ou elle dispose de plus d’un droit d’habitation viager sur le
logement familial qu’il ou elle occupait avec la personne décédée, elle peut donc
rester dans le logement jusqu’à son décès.
3 Les contrats
Selon l’article 1101 du Code civil : « le contrat est un accord de
volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer,
modifier, transmettre ou éteindre des obligations ». Il se distingue
de l’acte juridique unilatéral (exemple : testament) auquel une
seule personne participe.
Dans nos sociétés libérales, le contrat est une des principales
sources donnant naissance à des obligations. Le contrat crée des
relations entre un créancier, auquel l’obligation est due, et un
débiteur qui doit l’obligation.
1 • L’autonomie de la volonté
Le principe
L’autonomie de la volonté est un principe juridique selon lequel la
volonté qui s’exprime librement crée des obligations.
Il comporte plusieurs aspects :
la liberté contractuelle : les individus sont libres de contracter
ou de ne pas contracter, de choisir leur contractant, et de
déterminer le contenu du contrat (art. 1102) ;
le principe du consensualisme : le contrat se forme par
simple échange des consentements sans qu’une forme ou écrit
soit nécessaire ;
la force obligatoire des contrats (art. 1103) ;
l’effet relatif des contrats.
REMARQUE
Les conditions de validité de l’article 1128 sont communes à tous les contrats, mais
de très nombreux contrats ont également en plus des conditions de validité
spécifiques. Ainsi, la vente immobilière nécessite un contrat de vente passé par acte
authentique, le contrat de prêt des mentions obligatoires, le cautionnement solidaire
une mention manuscrite de la part de la caution…
La nullité
La nullité sanctionne le non-respect d’une des conditions de
validité du contrat, et a pour effet l’anéantissement rétroactif du
contrat qui n’est censé n’avoir jamais existé : les parties se
rendent les prestations.
On distingue :
la nullité relative : elle sanctionne les cas les moins graves
(vice du consentement, incapacité…), elle a pour but de
protéger l’intérêt du contractant qui en est victime et à ce titre
elle ne peut être invoquée que par lui ou ses ayants-droit ;
la nullité absolue : elle sanctionne les cas les plus graves
(absence de consentement, contenu du contrat illicite…), elle a
pour but de protéger l’intérêt général et à ce titre elle peut être
invoquée par toute personne y ayant un intérêt, c’est-à-dire non
seulement les cocontractants et leurs ayants-droit mais aussi
leurs créanciers et par le ministère public.
REMARQUE
La prescription pour demander la nullité d’un contrat est de cinq ans, quel que soit le
type de nullité invoquée.
4 La responsabilité
Le droit français distingue deux types de responsabilités pouvant
être mises en œuvre en cas de non-respect des obligations entre
les personnes ou infractions aux lois et règlements : la
responsabilité civile et pénale.
La responsabilité civile vise à réparer un dommage subi par
autrui. On distingue la responsabilité civile contractuelle (le
dommage provient de la non-exécution, du retard dans
l’exécution ou de la mauvaise exécution d’un contrat) et la
responsabilité civile extracontractuelle (le comportement
d’une personne a causé un préjudice à une autre personne,
sans qu’il n’y ait de contrat entre elles).
La responsabilité pénale vise à sanctionner un comportement
jugé contraire aux valeurs fondamentales de la société : on
parle d’infraction.
REMARQUE
REMARQUE
REMARQUE
Les parties à un contrat peuvent dans celui-ci prévoir des clauses qui aménagent à
l’avance leur éventuelle responsabilité en cas de problème dans l’exécution du
contrat. On parle de :
‒ clause exonératoire de responsabilité : un contractant se dégage de toute
responsabilité ;
‒ clause limitative de responsabilité : les dommages-intérêts dus sont
plafonnés ;
‒ clause pénale : une somme forfaitaire est prévue en cas de non-exécution du
contrat.
B La responsabilité civile extracontractuelle
REMARQUE
C La responsabilité pénale
1 Le droit de propriété
L’article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de
disposer et de jouir des choses de la manière la plus absolue,
pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par
les règlements ».
Le droit de propriété est donc un droit réel (qui porte sur une
chose) qui confère à son titulaire le maximum de prérogatives
qu’il est possible d’avoir sur un bien. Il a une valeur
constitutionnelle, la Déclaration des droits de l’homme et du
citoyen de 1789 prévoyant dans son article 17 qu’il s’agit d’un
droit « inviolable et sacré ».
A La notion de propriété
B La notion de possession
1 • La définition de la possession
Le possesseur est celui qui se comporte comme le propriétaire (la
plupart du temps parce qu’il s’agit du véritable propriétaire).
Reconnaître la possession c’est donc le plus souvent reconnaître
la propriété. Le propriétaire prouvera le plus souvent qu’il est
propriétaire en ayant simplement à prouver qu’il est possesseur.
La possession est donc un état de fait, qui réunit deux éléments :
le corpus. Il s’agit de l’existence d’actes matériels de maîtrise
de la chose possédée : le possesseur d’un immeuble vit
dedans, le loue et perçoit les loyers, paie la taxe foncière… ;
l’animus. Il s’agit de l’intention de se considérer et d’être
considéré comme le propriétaire : le locataire ne dispose pas
de l’animus. Par la signature du contrat de location, il a reconnu
ne pas se considérer et ne pas être considéré comme le
propriétaire.
REMARQUE
REMARQUE
REMARQUE
REMARQUE
Les rapports entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sont réglés par le Code civil. Les
règles qui en sont issues ne s’appliquent pas aux relations entre le bailleur-
usufruitier et son locataire. Ainsi un bailleur-usufruitier ne pourrait opposer à un
locataire l’article 605 du Code civil qui oblige le nu-propriétaire à réaliser les grosses
réparations. Le locataire peut exiger que son bailleur-usufruitier règle ces
réparations, quitte à ce que ce dernier essaye d’en obtenir remboursement auprès
du nu-propriétaire ultérieurement (Cass. soc., 20 mai 1949).
2 La définition de l’immeuble
Le droit français a toujours accordé beaucoup d’importance aux
immeubles, qui étant réputés comme des biens de valeur
importante, bénéficient de règles spécifiques.
La distinction entre meubles et immeubles vient du droit romain et
se retrouve dans l’article 516 du Code civil : « tous les biens sont
meubles ou immeubles ».
REMARQUE
1 • La définition
L’expropriation est une procédure qui permet à une personne
publique (État, collectivité locale…) de priver une personne
physique (particulier) ou une personne morale (société,
association…) de sa propriété immobilière ou d’un droit réel
immobilier (servitude, usufruit…) pour un motif d’intérêt général
(création d’une école, d’un hôpital, amélioration de routes…) en
contrepartie d’une indemnisation.
2 • La procédure
La procédure d’expropriation se fait en deux temps :
la première phase, de nature administrative, est destinée à
vérifier le caractère d’utilité publique du projet et déterminer les
propriétés concernées. Sont alors adoptés deux actes
administratifs : la déclaration d’utilité publique et l’arrêté de
cessibilité ;
la seconde phase, de nature judiciaire, implique une double
intervention du juge de l’expropriation qui dans un premier
temps viendra prononcer le transfert de propriété et dans un
second temps fixer les indemnités.
B Les servitudes
1 • La définition
Une servitude est une contrainte qui limite les conditions
d’utilisation d’un bien immobilier (article 637 du Code civil). C’est
une charge qui pèse sur une propriété foncière (appelée fonds
servant), pour l’usage et l’utilité d’une propriété appartenant à un
autre propriétaire (appelée fonds dominant).
La servitude est un droit réel immobilier, qui reste rattaché au
fonds concerné, et qui se transmet donc avec ce fonds. La
servitude a un caractère perpétuel, c’est-à-dire qu’elle existe
aussi longtemps que le fonds auquel elle est attachée. Toutefois,
les intéressés peuvent, par convention, mettre fin aux servitudes
existantes.
2 • Les effets
Les effets sur le propriétaire du fonds servant
Le propriétaire du fonds servant a essentiellement une obligation
passive, celle de laisser le propriétaire du fonds dominant exercer
sa servitude.
3 • Les exemples
La servitude de passage : le propriétaire d’un fonds enclavé
n’ayant pas d’accès à la voie publique est en droit contre
indemnité de demander à passer sur le fonds de son voisin
(article 682 et suivants du Code civil).
La servitude de vue : les vues (ouvertures permettant de voir
le fonds voisin) doivent respecter une distance minimale par
rapport au fonds voisin (article 675 et suivants du Code civil).
REMARQUE
Les jours (ouvertures translucides mais non transparentes et qui ne permettent donc
pas de regarder chez le voisin) doivent eux aussi respecter des distances minimales
mais cette fois-ci de hauteur.
C La mitoyenneté
1 • La définition
La mitoyenneté est une copropriété entre deux voisins sur la
clôture (quelle qu’en soit sa forme) qui sépare leurs fonds
(articles 653 et suivants du Code civil).
Toute matérialisation d’une séparation entre deux fonds est
présumée mitoyen, mais la séparation sera considérée comme
appartenant à un seul des voisins si :
la séparation laisse apercevoir des caractéristiques d’une
séparation privée ;
un des voisins possède un titre de propriété en ce sens ;
un des voisins a entretenu la séparation seul pendant plus de
trente ans.
REMARQUE
Les obligations
Les propriétaires mitoyens doivent essentiellement entretenir le
mur. Pour cela il est nécessaire qu’ils se mettent d’accord sur les
réparations à effectuer. À défaut, le propriétaire le plus diligent
pourra demander en justice l’autorisation de faire les travaux.
REMARQUE
A L’utilité de la SCI
La SCI présente de nombreux avantages, parmi lesquels :
elle permet d’éviter les inconvénients de l’indivision pour la
gestion d’un immeuble (nécessité d’obtenir les 2/3 des voix des
indivisaires pour la prise d’actes d’administration et l’unanimité
pour les actes de disposition, principe de précarité qui fait qu’un
indivisaire peut à tout moment provoquer la fin de
l’indivision…) ;
elle permet de faciliter la transmission du patrimoine (un
immeuble ne peut être transmis par tranche, et il y a donc
risque d’une imposition importante, la SCI permet au contraire
une transmission progressive de parts sociales) ;
elle permet aux associés de déclarer directement leur part de
bénéfices dans leur déclaration de revenus (les SCI ne sont
pas en principe soumises à l’impôt sur les sociétés) et
éventuellement de déduire les pertes de leur revenu global ;
elle permet de séparer le patrimoine privé et le patrimoine
professionnel pour un entrepreneur (la SCI est propriétaire du
local professionnel qu’elle loue à l’entrepreneur).
REMARQUE
B L’organisation de la SCI
1 • La constitution de la SCI
Comme toute société la SCI doit avoir des statuts qui sont
rédigés par les associés et dans lesquels figurent les principales
dispositions relatives à son identification et à son organisation
(dénomination, capital, durée, siège…).
La principale formalité de constitution est de déposer les statuts
auprès du greffe du tribunal de commerce qui immatriculera la
société. C’est à partir de cette immatriculation que la société
disposera de la personnalité morale.
REMARQUE
Si les apports des associés comportent des biens ou droits immobiliers, il sera
nécessaire d’enregistrer les statuts auprès des services de la publicité foncière.
2 • Le fonctionnement de la SCI
Le gérant
La SCI est gérée et représentée au quotidien par un gérant élu
par les associés selon des modalités fixées par les statuts.
Le gérant peut faire tous les actes de gestion qui entrent dans
l’objet social de la société. Dans ses rapports avec les associés,
ses pouvoirs sont limités par les statuts.
Les associés
En contrepartie de leur apport, les associés reçoivent des parts
sociales qui leur permettent :
de recevoir des bénéfices en principe proportionnels à leur
apport ;
d’être informés de l’activité de la société, notamment par un
rapport écrit que le gérant doit réaliser chaque année ;
de décider en assemblé d’associés (au moins une fois par an)
ou par une consultation écrite, de mesures qui dépassent la
simple gestion courante du gérant (approbation des comptes,
nomination et révocation du gérant, distribution des
bénéfices…).
Les associés ont également l’obligation de contribuer aux pertes
et ce de manière indéfinie et proportionnelle à leur poids dans le
capital social.
REMARQUE
Les associés peuvent céder en principe librement leurs parts sociales, mais les
statuts peuvent prévoir des clauses d’agrément par lesquelles les associés doivent
approuver cette cession.
3 La construction et l’urbanisme
1 Le cadastre
Le cadastre est considéré comme « l’état-civil de la propriété
foncière ». C’est la pièce d’identité d’une parcelle de terrain située
dans une commune, comportant des informations sur les
immeubles bâtis et non bâtis d’un territoire.
Chaque parcelle est précisée dans sa consistance, grâce à une
représentation planimétrique parcellaire. Cette représentation
indique une utilité économique de la parcelle attribuée à un
propriétaire et permet ainsi de déterminer le montant de l’impôt
foncier.
Le cadastre est ainsi lié à la possession du sol et à ses modalités
d’occupation.
Cet inventaire se traduit par l’établissement d’une documentation
graphique (plans cadastraux) et d’une documentation littérale
(registres, fichiers).
En France, le terme « cadastre » désigne aussi l’administration
chargée d’établir, de mettre à jour, et de conserver ces
documents cadastraux. Depuis 1948, cette administration relève
du ministère des Finances et des Comptes publics.
1 • L’origine du cadastre
Napoléon, auteur du Code civil édicte la loi du 15 septembre
1807 sur le cadastre. Ce texte est destiné à compléter le Code
civil afin de fixer les contours de la propriété individuelle et
permettre ainsi de prélever un impôt foncier équitable.
Napoléon est alors à l’initiative de la création d’un cadastre
parcellaire et d’une carte d’état-major, réalisée au
1/80 000e entre 1832 et 1880.
La création de ce document de travail devait être à la fois un
instrument fiscal et juridique : « un bon cadastre parcellaire sera
le complément de mon Code en ce qui concerne la possession
du sol. Il faut que les plans soient assez exacts et assez
développés pour servir à fixer les limites des propriétés et à
empêcher les procès. ».
1 • La fonction juridique
Le public peut consulter et obtenir des informations cadastrales
gratuitement, cependant le droit d’accès reconnu aux tiers est
limité.
Les éléments d’information qui figurent au cadastre ne permettent
pas de prouver le droit de propriété mais ils peuvent servir
d’éléments de preuve. En l’absence de documents précis sur les
limites de propriété, le cadastre constitue une présomption de
preuve et le tribunal de proximité rattaché au tribunal judiciaire est
compétent pour toute contestation sur les limites de bornage.
En France, le cadastre a une valeur essentiellement fiscale,
puisqu’il sert de base au calcul de l’impôt foncier. Il possède
cependant une valeur juridique en Alsace-Moselle.
2 • La fonction fiscale
Il permet à l’administration fiscale une évaluation précise de la
valeur cadastrale de chaque unité de terrain. Cette évaluation
sert à calculer les impôts fonciers relatifs à chaque propriété :
la cotisation foncière des entreprises (CFE), calculée sur la
base des valeurs locatives foncières, dont le taux est déterminé
par les communes ou les EPCI (établissement public de
coopération intercommunale) ;
la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Il s’agit de la
taxe relative aux terrains, (quelle que soit leur nature) qui
revient aux collectivités locales ;
la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il s’agit de la taxe
payée par les propriétaires de bâtis et qui sert en partie à
financier le budget des communes, intercommunalités et des
départements ;
la taxe d’habitation. Elle est calculée sur la base de la valeur
locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances en
fonction du revenu fiscal du ménage. Elle est appliquée à
l’habitation principale et secondaire du propriétaire, locataire ou
occupant à titre gratuit (actuellement en réforme).
3 • La fonction technique
La fonction technique consiste à établir et à mettre à jour le plan
cadastral. L’opération de mise à jour du plan cadastral se traduit
par le recensement des terrains et des nouvelles constructions.
Cette mise à jour permet d’identifier chaque immeuble et chaque
propriétaire. Car il faut décrire physiquement les propriétés pour
satisfaire aux obligations de la publicité foncière.
Enfin le cadastre a une fonction documentaire car il permet de
diffuser les données. Les destinataires sont principalement les
professionnels de l’immobilier, les administrations ou les
collectivités locales.
En pratíque
A Le contenu du PLUi
Conçu à partir de prévisions économiques, démographiques et
d’études sur les besoins des populations sur une zone, il pose les
bases d’un développement harmonieux sur les questions
d’équipements, d’exploitation des surfaces agricoles et
forestières, ainsi que des transports adaptés aux enjeux du
développement durable.
Il est constitué de plusieurs éléments :
1 • Le rapport de présentation
Ce rapport fait le point sur l’état du développement global de la
commune et analyse la situation environnementale actuelle. Il
apporte une clarification des justifications sur :
les choix retenus dans le projet d’aménagement et de
développement durable ;
les motifs de la délimitation des zones et les règles qui y sont
applicables ;
les grandes orientations d’aménagement ;
les interdictions de dépassements de seuil de superficies de
construction.
Le PLUi permet aussi d’évaluer les incidences des orientations du
plan sur la préservation de l’environnement.
REMARQUE
La loi Élan facilite la construction de bâtiments à usage d’activité agricole dans les
zones agricoles et forestières.
5 • Les annexes
Le PLU comprend plusieurs documents annexes portant sur les
servitudes d’utilité publique, la liste des lotissements, les
schémas des réseaux d’eau et d’assainissement, le plan
d’exposition au bruit des aérodromes, secteurs sauvegardés,
ZAC (zone d’aménagement concerté sur laquelle la collectivité
exerce son droit de préemption afin de créer des aménagements
d’intérêt général).
C Les recours
Les recours s’exercent devant le tribunal administratif. La plupart
du temps ces contestations ont pour cause des dispositions du
PLU portant atteinte au droit de propriété du demandeur. Ce
dernier exerce alors en général un « recours pour excès de
pouvoir ».
REMARQUE
1 • Le champ d’application
En principe toute construction est soumise à permis de construire
ou déclaration préalable afin de respecter les normes
réglementaire locales.
Permis de construire 1. Piscine découverte de plus de 100 m².
(validité : 3 ans) 2. Construction de maison individuelle.
3. Travaux modifiant les structures
porteuses ou la façade du bâtiment en
cas de changement de destination (par
exemple, transformation d’un local
commercial en local d’habitation).
4. Installation d’une éolienne ≥ 12 m.
5. Travaux sur immeubles inscrits au titre
des monuments historiques ou secteur
sauvegardé.
6. Travaux ajoutant plus de 40 m² de
surface de plancher sur une maison
individuelle.
7. Travaux conduisant à une emprise au sol
qui portent la surface totale de la
construction au-delà de 150 m².
REMARQUE
À compter du 1er janvier 2022, la demande pourra se faire par voie électronique.
7 • La fin du chantier
À la fin des travaux, le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage
doivent attester de la fin des travaux en envoyant à la mairie une
déclaration d’achèvement des travaux (DAACT).
C Le permis de démolir
Le permis de démolir est exigible dans le cadre d’opérations
réalisées dans certains secteurs énumérés par le PLU ou le Code
d’urbanisme.
1 • Le champ d’application
Le permis de démolir a un champ d’application restreint (voir
article 421-28 du Code de l’urbanisme). Ce permis a pour but de
vérifier que le projet de démolition respecte les règles
d’urbanisme et les sites classés.
2 • Le dossier
Le dossier de demande de permis de démolir est envoyé en
quatre exemplaires par lettre recommandée avec avis de
réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le
terrain. L’administration dispose d’un délai de deux mois à
compter de sa réception pour donner son autorisation. L’absence
de notification de décision équivaut à l’octroi du permis. La mairie
délivre un récépissé comportant un numéro d’enregistrement qui
mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les
travaux pourront commencer en l’absence d’opposition du service
et prend un arrêté municipal.
La démolition doit ensuite être réalisée dans le délai de deux ans
et les travaux ne doivent pas avoir été interrompus pendant une
période de plus d’une année.
REMARQUE
5 Le lotissement
Le lotissement est régi par l’article L. 442-1 et suivants du Code de l’urbanisme
« Constitue un lotissement, la division en propriété ou en jouissance d’une unité
foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un
ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
1 • Le critère spatial
Une décision du conseil d’État du 30 novembre 2007 a précisé
qu’il y a création d’un lotissement dès lors que le terrain fait l’objet
d’une division en une ou plusieurs unités. Il faut donc une division
spatiale du sol. L’unité foncière est un îlot d’un seul tenant
composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même
propriétaire ou à la même indivision. La demande de lotissement
sur des unités foncières appartenant à des propriétaires différents
est autorisée dès lors que les unités sont contiguës.
2 • Le critère juridique
La division en propriété correspond à un transfert de propriété du
sol avec tous les attributs du droit de propriété et notamment le
droit de construire. Cette division conduit à créer un ou plusieurs
lots. Le lot est une parcelle issue de la division foncière et
constitue un lot à bâtir. Les espaces communs et les voies, ne
constituent pas des lots de lotissements.
3 • Le critère intentionnel
La division consiste à détacher un ou plusieurs lots. Ces lots
doivent être destinés à la construction d’un bâti, quelle que soit la
nature du bâtiment (habitations, bâtiments agricoles…).
1 • Le permis d’aménager
L’article R. 421-19 du Code de l’urbanisme indique que les
lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de
voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au
lotissement ou qui sont situés dans un site classé ou dans un
secteur sauvegardé doivent être précédés de la délivrance d’un
permis d’aménager.
La demande de permis d’aménager comporte des informations
précises sur :
le nombre maximal de lots ;
la surface de plancher maximale ;
la répartition prévue entre les terrains réservés à des
équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à
une utilisation privative ;
le projet de règlement s’il est envisagé d’apporter des
compléments aux règles d’urbanisme en vigueur ;
l’attestation de la garantie d’achèvement des travaux et
l’engagement du lotisseur que sera constituée une association
syndicale ;
le projet architectural, paysager et environnemental.
Le délai d’instruction est de trois mois, sauf exception.
2 • La déclaration préalable
Les lotissements qui ne sont pas soumis au permis d’aménager
doivent faire l’objet d’une déclaration préalable (article R. 421-23
du Code de l’urbanisme). Ainsi, un lotissement est soumis à
simple déclaration préalable quel que soit le nombre de lots dès
lors qu’il n’y a pas création ou aménagement de voies, d’espaces
ou d’équipements communs internes au lotissement et que l’on
ne se trouve pas dans un site classé ou sauvegardé.
Le délai d’instruction est d’un mois.
1 • Le règlement du lotissement
Dans ce document, le lotisseur fixe les normes de construction. Il
n’est pas obligatoire mais il est destiné à préciser certaines règles
afin que le projet soit conforme au PLU. Il est joint au dossier de
demande de permis d’aménager approuvé par la mairie. Les
règles de construction s’imposeront donc aux différents
acquéreurs de lots.
Le règlement de lotissement est valable dix ans dans les
communes dotées d’un PLU.
2 • Le cahier des charges
Le cahier des charges est un document contractuel définissant
les droits et obligations entre lotis et à l’égard du lotisseur. Il ne
renferme que des règles de droit privé. (exemple : activités
autorisées, règles de stationnement, répartition des charges
portant sur les équipements…)
La loi Élan prévoit que les colotis puissent modifier l’affectation
des parties communes par la demande d’au moins deux tiers des
propriétaires détenant au moins la moitié de la surface ou la
moitié des propriétaires détenant les 2/3 de la surface du
lotissement.
REMARQUE
1 • Les garanties
Il existe trois mécanismes d’assurances :
La garantie de parfait achèvement : article 1792-6 du Code civil
La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale :
article 1792-3 du Code civil
La garantie décennale : article 1792, 1792-1, 1792-2, 1792-4-
1/2/3 du Code civil
La garantie décennale
Pendant dix ans à compter de la réception, cette assurance
couvre :
Des vices compromettant la solidité de l’ouvrage assurant le
clos et le couvert (exemple : des fissures dans les murs, des
fondations ou charpentes en mauvais état, fenêtres…). D’une
façon générale, ce sont des malfaçons sur des éléments
porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité de la maison et
tous les éléments qui forment corps avec eux ;
Des défauts qui rendent la maison « impropre à destination »
(exemple : des problèmes de fuite d’eau, un défaut d’étanchéité
à l’eau, des défauts d’aération, plomberie et système de
chauffage défectueux…) ;
Des vices qui portent atteinte aux éléments d’équipement
formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de
viabilité, de fondation, d’ossature, de mise hors d’eau ou hors
d’air (planchers, revêtements de sol, escaliers…).
Réception du
Signature du Ouverture du 1 an après la 2 ans après la 10 ans après la
chantier
contrat chantier réception réception réception
Rés erves levées
Garantie de Garantie de
Garantie de parfait achèvement
rembours ement livrais on
La garantie de livraison
Le constructeur doit garantir la livraison de l’ouvrage en
respectant le prix et les délais. À ce titre, il doit annexer au CCMI,
l’attestation de garantie qu’il a obtenue d’un organisme garant. Il
s’agit d’une caution solidaire permettant aussi de couvrir les
risques d’inachèvement ou de mauvaise exécution des travaux.
1 • L’agent immobilier
L’agent immobilier est un intermédiaire qui, de manière habituelle,
met en relation des personnes dans le cadre d’opérations portant
sur des biens immobiliers. Sa mission d’entremise s’inscrit dans le
cadre d’une vente immobilière ou d’une location immobilière, qu’il
s’agisse de biens d’habitation ou de locaux d’activités (bureaux,
commerces…). Il agit ainsi pour le compte de propriétaires
vendeurs ou bailleurs et d’acquéreurs ou de locataires.
Son rôle d’intermédiaire dépasse la simple mise en relation des
parties. Il est un vrai prestataire de services, engageant toutes les
démarches utiles pour le compte de ses clients : réalisation des
diagnostics, accompagnement commercial, conseil en matière de
plan de financement, démarches administratives et
réglementaires…
Le métier d’agent immobilier est encadré par la loi Hoguet du
2 janvier 1970. Il doit posséder une carte professionnelle (voir
fiche 4, 2 « La carte professionnelle ») et être inscrit au RCS
(registre du commerce et des sociétés).
Missions relevant du métier d’agent immobilier
Article 1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970
1° l’achat, la vente, la recherche (1), l’échange, la location ou sous-location,
saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.
2° l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce.
3° la cession d’un cheptel mort ou vif.
4° la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou
de sociétés d’habitat participatif (2) donnant vocation à une attribution de locaux en
jouissance ou en propriété.
5° l’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend
un immeuble ou un fonds de commerce.
8° la conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les
articles L. 121-60 et suivants du Code de la consommation.
(1) La loi ALUR du 24 mars 2014 a complété la loi Hoguet par la « recherche » de biens
à vendre, à louer. Cette activité non encadrée jusqu’ici, consiste à proposer un bien
immobilier correspondant aux attentes d’un acquéreur et accompagner l’ensemble du
processus.
(2) La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé les sociétés d’habitat participatif, ayant pour
vocation de fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance d’un logement à
titre de résidence principale et de contribuer au développement de leur vie collective.
2 • Le marchand de listes
Le marchand de listes propose des listes ou fichiers de logements
à louer ou à vendre. Le client, moyennant le versement d’une
somme généralement forfaitaire, peut consulter des listes de
logements, avec les coordonnées de leurs propriétaires.
Le marchand de listes n’intervient pas comme intermédiaire entre
les parties, mais il doit détenir la carte professionnelle. C’est au
client de prendre contact avec le propriétaire pour l’organisation
des visites et éventuellement la conclusion de la transaction.
Ainsi, le marchand de listes n’intervient en aucun cas dans la
transaction. De même, il n’est pas tenu de garantir
l’aboutissement de la transaction à son client.
Il conclut un contrat avec le propriétaire et une convention avec
l’acheteur de la liste et ne peut exiger sa rémunération tant que la
liste n’a pas été fournie conformément aux conditions du contrat.
Missions relevant de marchand de listes
Article 1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970
7° à l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers
relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé
d’immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce.
3 • L’administrateur de biens
La fonction d’administrateur de biens recouvre deux types
d’activités : la gestion locative d’une part, la gestion de copropriété
d’autre part.
Missions relevant de l’administrateur de biens
Article 1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970
6° la gestion immobilière.
9° l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
1 • Le promoteur-constructeur
Le promoteur-constructeur est un professionnel qui a pour mission
de développer et de construire un projet immobilier sur un terrain
avec l’intention de revendre l’immeuble à un ou plusieurs
acquéreurs.
Il est maître d’ouvrage : l’initiative de la réalisation lui appartient, il
réunit les financements nécessaires au projet et en assume les
risques.
Il travaille en étroite collaboration avec les entreprises du
bâtiment, les architectes… Il commercialise souvent les
programmes qu’il construit avant la fin de leur construction. Il
s’agit alors de ventes en l’état futur d’achèvement ou VEFA (voir
fiche 7, 1 « La vente en l’état futur d’achèvement ou
d’inachèvement (VEFA) et (VEFI) »).
Le promoteur intervient dans des secteurs très variés :
programmes immobiliers collectifs (appartements), maisons
individuelles groupées ou en villages, résidences avec services,
bureaux, locaux commerciaux, rénovations.
2 • Le lotisseur
Spécialiste de l’aménagement foncier, le lotisseur acquiert puis
revend des terrains qu’il divise en parcelles constructibles. Il se
charge des démarches administratives (vérification des règles
d’urbanisme, demandes des autorisations en conséquence). Il met
en place le plan de financement des travaux d’infrastructures du
terrain et des études de sols. Il propose ensuite les parcelles à
des promoteurs-constructeurs qui construisent et vendent les lots
ainsi construits.
3 • Le marchand de biens
Le marchand de biens achète en son nom et en vue de les
revendre, des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts
de sociétés immobilières.
Sa rémunération consiste en l’excédent de prix qu’il réalise lors de
la revente. Son intention est spéculative. De manière courante il
rénove les biens qu’il achète avant de les revendre.
Agissant pour son propre compte, il n’est pas intermédiaire, ce qui
le distingue de l’agent immobilier. Le marchand de biens est un
commerçant.
4 • L’expert immobilier
L’expert immobilier a pour mission d’estimer la valeur d’un bien
immobilier dans des situations aussi diverses que les donations,
les liquidations de communautés, les successions, les
redressements fiscaux… Il répond à la demande d’un juge, d’un
notaire, des services fiscaux, des assureurs, des gestionnaires de
patrimoine ou de particuliers.
Il est un professionnel indépendant répondant à un code
déontologique. La profession n’est cependant pas réglementée.
L’expert immobilier dispose de nombreuses compétences :
juridiques (urbanisme, assurances de la construction, servitudes,
statut d’occupation des lieux…), techniques (connaissance des
problématiques liées au bâtiment), économiques (connaissance
des évolutions du marché).
L’huissier de justice
L’huissier de justice est un partenaire des acteurs de l’immobilier
dans le cadre de situations juridiques diverses : recouvrement de
créances, réalisation d’états des lieux, constats de troubles du
voisinage, saisies…
L’architecte
L’architecte est un professionnel du bâtiment. Il conçoit et dirige la
réalisation d’un projet immobilier. Il vient en appui des professions
immobilières par son expertise.
Le géomètre
Il apporte son expertise à la délimitation foncière et vient ainsi en
appui des professionnels de l’immobilier.
Le géomètre
« Le géomètre est le professionnel qui identifie, délimite, mesure, évalue la propriété
immobilière publique ou privée, bâtie ou non, tant à la surface qu’au sous-sol, ainsi que
les travaux qu’on y exécute et qui organise son enregistrement et celui des droits réels
attachés »
Extrait des statuts de la Fédération internationale des géomètres.
2 La carte professionnelle
L’exercice des professions immobilières soumises à la loi Hoguet
du 2 janvier 1970 et à son décret du 20 juillet 1972, nécessite une
autorisation spécifique prenant la forme d’une carte
professionnelle, d’un récépissé d’établissement secondaire le cas
échéant ou encore d’une attestation de collaborateur.
La compétence de délivrance de ces documents revient aux
Chambres de commerce et d’industrie du lieu du siège social de
l’entreprise.
REMARQUE
REMARQUE
REMARQUE
Le montant de la garantie peut-être limité à 30 000 € pendant les deux premiers
exercices. Elle sera au minimum de 110 000 € ensuite.
La garantie financière couvre le remboursement des fonds, effets
ou valeurs déposés sur le compte du professionnel. On note, dans
le cadre de l’activité de gestion de copropriété, que la loi ALUR du
24 mars 2014 modifie la rédaction de l’article 3 de la loi Hoguet du
2 janvier 1970, en précisant que la garantie couvre également les
sommes versées au fonds pour travaux lui-même créé par la loi
ALUR à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Le montant de la garantie doit donc être au moins égal aux
sommes dont le professionnel est redevable à tout moment, et en
cas d’exercice de plusieurs activités immobilières, elle doit couvrir
chacune de ces activités.
La garantie financière n’est pas obligatoire pour les personnes ne
maniant pas de fonds et qui en font la déclaration sur l’honneur.
On note cependant que la loi ALUR du 24 mars 2014 exclut cette
alternative pour les activités de gestion immobilière et de syndic,
qui manient inévitablement des fonds.
L’arrêté du 31 mars 2016 fixe un modèle d’attestation de garantie
qui doit être joint à la demande de carte depuis le 13 avril 2016.
Le garant peut demander à l’agent immobilier qu’il garantit la
communication de nombreux documents. Ainsi le professionnel
couvert doit conserver tous les documents pendant 10 ans.
REMARQUE
Conformément à la loi ALUR du 24 mars 2014, seuls les garants financiers qui
mettent en place des procédures de contrôles internes avec un référentiel et des
modèles de suivi de risques, sont habilités à délivrer une garantie financière. Cette
mesure vise au renforcement de la surveillance exercée sur la gestion financière des
professionnels de l’immobilier manipulant des fonds. Un décret est en cours
d’élaboration qui fixera les procédures et les conditions dans lesquelles les garants
exercent leurs missions de contrôle.
REMARQUE
À NOTER
L’imprimé Cerfa n° 15312*01 doit être rempli et joint au dossier de demande. Ce
nouvel imprimé faisant suite au décret 2015-702 du 19 juin 2015 permet de
demander une nouvelle carte professionnelle, de renouveler ou de modifier une carte
en cours. Il permet également d’effectuer la déclaration préalable d’activité le cas
échant (voir paragraphe suivant).
@ Demande et renouvellement de carte professionnelle
2 • L’attestation de collaborateur
En cas de recrutement d’un collaborateur (négociateur salarié ou
agent commercial, gestionnaire) le professionnel titulaire de la
carte professionnelle doit faire une demande d’attestation
d’habilitation.
Cette demande se matérialise par une attestation d’emploi
complétée et signée par l’employeur et le salarié. Sa durée de
validité doit correspondre à la durée du contrat liant les deux
parties dans la limite de 10 ans.
Si l’attestation est délivrée à un agent commercial, il faut joindre à
cette demande l’inscription du collaborateur au registre spécial
des agents commerciaux (voir fiche 4, 5 « Les statuts du
travailleur dans l’immobilier »).
REMARQUE
REMARQUE
@ Registre répertoire
Cette obligation ne concerne pas les titulaires des cartes « G » et
« S », ni les titulaires de la carte « Transactions sur immeubles et
fonds de commerce » ayant déclaré ne pas percevoir de fonds.
Comme le registre des mandats, le registre-répertoire est coté et
relié à l’avance. Il est tenu par le titulaire de la carte mais il peut
aussi être tenu par la personne qui dirige une succursale ou un
bureau. Il doit être conservé pendant dix ans. L’absence de
registre est sanctionnée par deux ans d’emprisonnement et
30 000 € d’amende.
REMARQUE
Les honoraires perçus par le professionnel ne doivent pas figurer sur le registre
(article 5 de la loi Hoguet modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014).
@ Reçu
REMARQUE
Les honoraires perçus par le professionnel n’entrent pas dans cette obligation
(article 5 de la loi Hoguet modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014), pas plus qu’ils
ne sont enregistrés au registre-répertoire.
REMARQUE
REMARQUE
La loi ALUR du 24 mars 2014 renforce l’obligation d’information sur les liens
d’intérêts. La loi du 25 mars 2009 avait instauré l’obligation pour les professionnels
de l’immobilier d’informer leurs clients des liens de nature capitalistique ou juridique
qu’ils ont avec des banques ou sociétés financières. Le dispositif existant est étendu
à l’ensemble des entreprises dont les services sont proposés par les professionnels
de l’immobilier. Le non-respect de cette obligation est passible d’une amende de
7 500 €. Les conditions dans lesquelles les clients doivent être informés sont
précisées par le décret n° 2015-724 du 24/06/2015. L’information sur ces liens doit
notamment faire « l’objet d’un écrit » présenté « de manière lisible et compréhensible
». Désormais, les professionnels incluent cette information dans la notice
d’information précontractuelle (voir p. 51).
A La responsabilité civile
Dans le cadre de l’entrée d’un mandat, qu’il s’agisse d’un mandat
de vente ou d’un mandat de location et/ou de gestion, le
professionnel est tenu de demander un nombre important
d’informations à la fois sur le bien, objet du mandat, et sur le ou
les mandants. Parmi les vérifications auxquelles il doit procéder
figurent les suivantes :
Vérification des pouvoirs et de la capacité des mandants :
consultation du titre de propriété, consultation d’un acte de
naissance et des mentions en marge afin de déterminer si le
mandant se trouve ou non sous une mesure d’administration
légale (tutelle, curatelle ou sauvegarde de justice) ; recueil de
l’ensemble des consentements lorsque le bien est la propriété
d’une indivision, fait l’objet d’un démembrement de propriété, ou
encore se trouve être le logement de la famille (article 215 du
Code civil) ;
Vérifications relatives au bien immobilier : au-delà de
l’ensemble des informations qu’il faut demander au mandant sur
les caractéristiques de son bien, qu’il soit un bien individuel ou
un bien en copropriété, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une mise
en location ou de la gestion, il convient de vérifier un certain
nombre d’éléments supplémentaires comme par exemple, le
règlement de copropriété et l’état descriptif de division le cas
échéant, l’état hypothécaire du bien, l’existence d’éventuelles
servitudes…
Vérifications relatives aux textes concernant les
diagnostics immobiliers ;
@ Diagnostics immobiliers
REMARQUE
Au-delà de ces vérifications, le professionnel est tenu à un rôle de conseil qui doit le
conduire à renseigner largement sa clientèle sur divers aspects : montant des droits
d’enregistrement, imposition sur la plus-value, solvabilité d’un acquéreur, calcul d’un
taux de rentabilité, implications fiscales d’un investissement…
> EXEMPLES
La responsabilité du professionnel peut se trouver atténuée, mais non
exonérée, dans le cas de fautes de tiers (notaire par exemple). En revanche, il
restera entièrement responsable du fait d’une faute commise par l’un de ses
préposés.
Le professionnel peut s’exonérer de sa responsabilité s’il peut apporter la
preuve de la faute de son mandant (violation par le mandant d’une obligation
contractuelle).
> EXEMPLE
La jurisprudence a sanctionné le manquement au devoir de conseil d’un agent
immobilier qui avait proposé à son client la location de locaux « à usage d’activité »
qui se révélèrent incompatibles avec son activité de concessionnaire (CA Versailles
12 ch. 1, 14 octobre 2004).
> EXEMPLE
La responsabilité du professionnel sera engagée si la désignation du bien pris en
charge est insuffisante, si les clauses obligatoires à peine de nullité ne sont pas
mentionnées.
2 • La responsabilité civile extracontractuelle
La responsabilité civile extracontractuelle est mise en œuvre
lorsque le comportement d’une personne a causé un préjudice à
une autre personne sans qu’il y ait de contrat entre elles, qu’il y ait
faute du débiteur ou non (voir fiche 1, 4 « La responsabilité »).
Ainsi la responsabilité du professionnel peut être engagée à
l’égard des tiers : le cocontractant de son mandant (l’acquéreur si
le mandant est le vendeur) ou tout autre personne étrangère au
mandat et à l’acte dont il est rédacteur.
> EXEMPLE
La responsabilité extracontractuelle de l’agent immobilier a été retenue alors que ce
dernier avait vendu un immeuble sachant qu’il était frappé d’une servitude de
démolition (Cass 3e civ, 29 mars 2000).
B La responsabilité pénale
La responsabilité pénale est mise en jeu lorsque le comportement
d’une personne est jugé contraire aux valeurs de la société. On
parle d’infraction. De la contravention au crime en passant par le
délit, les infractions sont sanctionnées par des amendes et/ou de
la prison selon la gravité des faits (voir fiche 1, 4 « La
responsabilité »).
Dans le cas du professionnel de l’immobilier, ces sanctions
peuvent être assorties de sanctions administratives, notamment le
retrait de la carte professionnelle qui équivaut en fait à une
interdiction d’exercer.
La loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi Élan du 23 novembre 2018
ont renforcé la portée de ces sanctions administratives en
définissant des sanctions pénales pour non-respect des sanctions
administratives.
À NOTER
REMARQUE
La loi Élan du 23 novembre 2018 dispose que toute personne qui utilise la
dénomination d’agent immobilier, d’administrateur de biens ou de syndic de
copropriété sans être titulaire de la carte professionnelle peut être poursuivie
pénalement et sanctionnée par une peine de six mois d’emprisonnement et une
amende de 7 500 €.
2 • La commission de contrôle
Le CNTGI comprend également une commission de contrôle des
activités de gestion et transaction immobilières composée de 10
membres nommés pour une durée de trois ans renouvelables.
Cette commission a pour mission d’instruire les cas de pratiques
abusives relevées chez les professionnels (exemple : pratiques
commerciales « trompeuses ») et d’adresser un rapport au CNTGI
pour avis. Ce rapport pourra être transmis à la Direction Générale
de la concurrence de la consommation et de la répression des
fraudes (DGCCRF). Cette dernière peut prononcer des sanctions
administratives, et désormais, depuis la loi n°2020-734 du 17 juin
2020, elle peut proposer une transaction administrative à la
personne mise en cause, accord visant à faire cesser les
manquements, éviter leur répétition, et si besoin à réparer les
préjudices au consommateur.
REMARQUE
A Le négociateur salarié
Le statut de négociateur salarié recouvre deux réalités : celle du
négociateur VRP (Voyageur Représentant Placier) et celle du non
VRP, toutes deux régies par la Convention collective nationale de
l’immobilier.
La rémunération
La convention collective impose un salaire minimum brut mensuel
revu périodiquement.
1 • Le cadre juridique
Le Code de commerce définit l’agent commercial comme un
mandataire professionnel indépendant (article L. 134-1). En effet,
il est lié à l’agent immobilier par un contrat de mandat. L’agent
immobilier, titulaire de la carte professionnelle, donne mandat à
l’agent commercial d’effectuer l’ensemble des opérations relatives
aux transactions immobilières pour son compte. Il lui fournit les
moyens pour recevoir la clientèle et conclure les affaires.
L’agent commercial est un professionnel indépendant non salarié.
Il est obligatoirement une personne physique et doit être
immatriculé au registre spécial des agents commerciaux tenu
par le tribunal de commerce.
REMARQUE
5 • La fin du contrat
Le contrat prend fin à l’arrivée du terme, en cas de non-respect
des engagements respectifs des parties. L’agent commercial
reçoit une indemnité seulement s’il n’a pas commis de faute
justifiant la résiliation du contrat.
REMARQUE
LA VENTE IMMOBILIÈRE
5 La vente immobilière classique
1 • Le principe
Le titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur
immeuble et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager
à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er de la loi Hoguet
du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement
délivré à cet effet par l’une des parties (voir fiche 4, 3 « Les
obligations des professionnels d’entremise et de gestion
immobilière »).
En principe, le mandat de l’agent immobilier est un mandat
d’entremise. Cela signifie que son objet consiste à rapprocher le
propriétaire vendeur et l’acquéreur. Il ne vaut pas offre de vente
susceptible d’engager le mandant.
En matière de transactions immobilières, le mandat le plus
fréquent est le « mandat de vente » autrement qualifié de
« mandat de recherche d’acquéreur ». Le propriétaire immobilier
charge l’agent immobilier de lui trouver un acquéreur en vue de
lui vendre un bien immobilier à un certain prix, moyennant quoi
l’agent immobilier pourra percevoir une rémunération.
Le mandat est encadré par des règles d’ordre public : le non-
respect d’une seule d’entre elles entraîne la nullité du contrat. Le
mandant pourra alors refuser de concrétiser l’opération même si
un acquéreur se présente aux conditions prévues. L’agent
immobilier ne pourra obtenir aucune rémunération ou
dédommagement.
> EXEMPLE
Le défaut de mention du numéro d’inscription sur le registre des mandats dans
l’exemplaire remis au mandant entraîne la nullité du mandat (Cass. Civ. 1re 16 mai
2006 n° 03-10229).
Le mandat exclusif
Le mandant accorde sa confiance à un seul mandataire. Cela
assure au mandataire le monopole de la transaction car lui seul
pourra négocier.
Le mandat semi-exclusif
Il s’agit d’un contrat signé entre le mandant et une seule agence.
L’agence dispose d’une exclusivité vis-à-vis des autres agences
immobilières, mais le mandant se réserve la possibilité de vendre
lui-même son bien.
REMARQUE
REMARQUE
REMARQUE
REMARQUE
Tous les mandats doivent être limités dans le temps. S’ils prévoient une clause de
tacite reconduction, celle-ci est également limitée dans le temps. La loi ALUR
oblige le professionnel de l’immobilier à informer par écrit le mandant non
professionnel trois mois au plus tôt et un mois au plus tard avant le délai de
préavis de la possibilité de ne pas reconduire le contrat. À défaut ce dernier
peut résilier le contrat à tout moment. Ces modalités de résiliation doivent être
mentionnées de manière lisible et visible dans les contrats concernés.
REMARQUE
L’agent immobilier doit, depuis le 1er juillet 2015 (décret 2015-724 du 24 juin 2015),
s’il propose les services d’une entreprise, d’un établissement bancaire… , informer
ses clients de ce service par écrit. Cet écrit doit être remis au client au moment de la
proposition de service (mandat).
REMARQUE
La réalisation de la vente
Aucune rémunération n’est due avant que l’opération ait été
conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement
des parties (articles 6 et 8 loi Hoguet du 2 janvier 1970). Cette
disposition est d’ordre public et sanctionnée pénalement.
L’acte écrit contenant l’engagement des parties n’est pas réalisé
tant qu’il est suspendu à la réalisation d’une condition suspensive
ou qu’il contient une clause de dédit.
REMARQUE
Le délai de Lorsque l’acte authentique n’a pas été précédé d’un avant-
rétractation et de contrat, le projet d’acte de vente doit être notifié à
réflexion l’acquéreur par le notaire afin de lui ouvrir un délai de
réflexion de dix jours. La vente ne pourra être signée qu’à
l’expiration de ce délai.
@ Diagnostics immobiliers
REMARQUE
Eng ag e me nt de ve ndre
Le bé né fic iaire lè ve
l’o ptio n d’ac qué rir Le bé né fic iaire re fus e
REMARQUE
Depuis le 1er juillet 2009, les promesses unilatérales de vente dont le délai d’option
dépasse 18 mois sont assujetties à un versement minimal de 5 %, à peine de nullité
si le vendeur est une personne physique et l’acquéreur un professionnel.
REMARQUE
En vertu de l’article 7 de la loi Hoguet, les promesses établies par les agents
immobiliers, doivent être limitées dans le temps à peine de nullité.
Co nditio n no n ré alis é e
Co nditio n ré alis é e
Exe mple : non obte ntion du
Exe mple : obte ntion du prê t
prê t = é che c de l’opé ra tion
À NOTER
Le délai initial ne peut être prorogé que par un nouvel accord mutuel des parties. Le
dépassement des délais entraîne la caducité de la promesse.
@ Proposition d’achat
L’offre comporte généralement un délai de validité
préférablement court. Elle peut par ailleurs comporter les
mêmes mentions que la promesse de vente, notamment en ce
qui concerne les conditions suspensives.
Il est interdit d’accompagner l’offre d’achat d’un versement sous
peine de nullité de l’offre, et ce quelque soit le type de bien
immobilier, et la qualité des parties (professionnels ou non
professionnels).
REMARQUE
REMARQUE
@ Diagnostics immobiliers
REMARQUES
Lorsque le propriétaire vend un terrain sur lequel a été exploitée une installation
classée soumise à autorisation (abattoirs, garage…) il est tenu d’en informer
l’acquéreur par écrit, et il doit en présenter les dangers ou inconvénients
importants.
Le carnet numérique de suivi et d’entretien a été créé par la loi du 17 août 2015
relative à la transition énergétique pour la croissance verte. Il devient, dans la loi
Élan, le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien. Il est désormais
transposé dans le CCH (Code de la Construction et de l’Habitation) à l’article
L111-10-5. Il concerne les logements destinés à l’habitation, tels que définis à
l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Ce carnet,
accessible par un « service en ligne sécurisé », est obligatoire pour toute
construction neuve dont le permis de construire est déposé, à compter du
01/01/2020, et pour tous les logements et immeubles existants faisant l’objet
d’une mutation à compter du 01/01/2025. On notera qu’un projet de loi prévoit la
mise en place d’un « carnet d’information du logement » (CIL), à partir du 1er
janvier 2022, à la place du « carnet numérique » prévu par les lois de transition
énergétique pour la croissance verte et Élan.
L’obligation de délivrance
L’obligation de délivrance se matérialise par la remise des clés s’il
s’agit d’un bâtiment et par la remise du titre de propriété.
Le vendeur doit mettre à disposition de l’acquéreur l’immeuble
vendu : l’immeuble doit être conforme à ce qui était prévu au
contrat. Cette obligation comprend également les accessoires de
l’immeuble : meubles affectés au service et à l’exploitation de
l’immeuble ou attachés à perpétuelle demeure, accessoires
incorporés à la construction (installation électrique par exemple).
Le vendeur doit délivrer la bonne contenance (surface). Si la
contenance est inférieure de plus de 5 % à celle prévue, une
action en réduction du prix peut être intentée par l’acquéreur dans
l’année qui suit la signature du contrat. Le législateur est
intervenu pour éviter ce type de problème dans les actes de
ventes d’immeubles en copropriété, en rendant obligatoire un
certificat de surface dit « certificat Carrez ».
En l’absence de délivrance, l’acquéreur peut demander la
résolution de la vente ou bien la mise en possession avec
dommages et intérêts.
L’obligation de garantie
La garantie contre les vices cachés
Article 1641 du Code civil
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue
qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet
usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix,
s’il les avait connus. »
REMARQUE
La garantie d’éviction
La garantie d’éviction préserve l’acquéreur d’être évincé de la
chose, c’est-à-dire d’être privé de la possession paisible, voire de
la propriété de la chose vendue.
Ainsi, la garantie d’éviction crée pour le vendeur deux
obligations :
celle de s’abstenir de porter personnellement atteinte au droit
transmis à l’acquéreur : il s’interdit d’accomplir un acte de
nature à troubler la jouissance du bien vendu ;
celle d’assurer à l’acquéreur une protection en cas d’atteinte
d’un tiers : le vendeur doit prévenir l’acquéreur de tous les
droits qui grèvent le bien vendu (usufruit, bail), et doit prendre
la défense de l’acquéreur afin de faire rejeter la prétention d’un
tiers (voir exemple ci-dessous).
> EXEMPLE
Dans le cas d’une revendication par un voisin d’une servitude de passage sur le
bien cédé à l’acquéreur, le vendeur doit défendre celui-ci devant le tribunal saisi le
cas échéant.
La livraison
L’acquéreur a l’obligation de prendre livraison du bien, si ce
dernier est conforme au contrat de vente.
5 Le contrat de prêt
À de rares exceptions près, l’achat ou la construction d’un
logement nécessite d’avoir recours à un emprunt, lequel porte
souvent sur plusieurs dizaines de milliers d’euros et engage
l’emprunteur pour de longues durées de remboursement.
Le prêt est donc un contrat clé dans le domaine de l’immobilier,
en raison même de son enjeu financier important. Pour protéger
l’emprunteur, le prêt est soumis à une législation très stricte,
définie par le Code de la consommation.
Attention!
L’écrit est une condition de validité, de même que la présence
des mentions obligatoires mentionnées ci-dessus. La sanction
est la nullité relative de l’offre qui ne peut être invoquée que par
l’emprunteur.
REMARQUE
REMARQUE
Depuis le 1er octobre 2016, une fiche d’information standardisée européenne permet
de comparer les différentes offres de prêts.
REMARQUE
6 La protection de l’emprunteur
Plusieurs textes législatifs et réglementaires encadrent et
renforcent la protection de l’emprunteur en matière d’emprunt en
vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Cette protection porte
principalement sur un effort de clarification des informations sur le
prêt et permet aussi à l’emprunteur de mettre en concurrence
plusieurs offres de prêts et d’assurance. Ainsi les emprunteurs
peuvent plus facilement mesurer la portée de leur engagement et
choisir les meilleures offres.
A L’information à l’emprunteur
À NOTER
La clause résolutoire
Le prêteur peut aussi demander la résolution du contrat résultant
d’une clause résolutoire insérée au contrat.
7 Les sûretés
Au-delà des garanties telles que les assurances décès-invalidité
et chômage, qui ont pour objet la couverture de l’emprunteur, le
prêteur va lui aussi prendre une garantie, visant à couvrir le
risque que comporte le fait de prêter des capitaux à un client.
Cette garantie portera la plupart du temps sur le bien acheté,
mais peut aussi porter sur d’autres biens.
Elle prendra la plupart du temps la forme d’une hypothèque
conventionnelle, d’une inscription en privilège de prêteur de
deniers (IPPD), sûretés réelles, ou d’une caution, sûreté
personnelle.
A La notion de sûreté
1 • Les créanciers chirographaires
Les créanciers chirographaires sont les créanciers qui ne
bénéficient d’aucune sûreté, c’est-à-dire d’aucune garantie de
recouvrement de leur créance. Ils disposent d’un droit de gage
général sur le patrimoine de leur débiteur, c’est-à-dire qu’ils
peuvent faire saisir et vendre aux enchères les biens de leur
débiteur et se faire payer le prix de leur créance sur le prix de
vente. C’est l’article 2093 du Code civil qui confère au créancier
ce droit.
Le droit de gage général constitue cependant une faible
protection car il dépend de l’état du patrimoine du débiteur d’une
part, et il passe après les créanciers bénéficiant d’une sûreté
d’autre part. Concrètement, les créanciers chirographaires ne
recouvrent que rarement le montant de leur créance.
En pratíque
REMARQUE
Le privilège de prêteur de deniers ne peut garantir que le paiement d’un immeuble
existant. Ainsi les ventes en VEFA n’ouvrent pas droit à cette possibilité de garantie.
D La caution
La caution est un contrat écrit par lequel une personne physique
ou morale s’engage pendant la durée du prêt à rembourser
l’établissement de crédit en cas de défaillance de l’emprunteur.
En matière de vente immobilière, la caution est le plus souvent
une société spécialisée, de type mutualiste, filiale de
l’établissement de crédit ou une mutuelle de fonctionnaire.
Si la société de cautionnement est amenée à payer en se
substituant à l’emprunteur, elle aura la possibilité de se retourner
contre lui et de procéder à une saisie.
En matière de cautionnement, les frais comportent deux volets :
une commission de caution d’environ 0,50 % du montant du
prêt pour les prêts épargne logement et de 150 € à 300 € pour
les autres prêts, y compris les prêts relais. Cette somme
représente les frais de gestion et la rémunération de la société.
Ils sont « perdus » pour l’emprunteur ;
une contribution au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) de
1,50 % du montant du prêt pour les prêts épargne-logement.
Pour les autres prêts, y compris les prêts relais, la contribution
est de 0,8 % du montant de l’emprunt, plus 200 €.
L’attrait principal de cette formule est qu’au moment de la revente
du bien ou à la fin du remboursement du prêt, une partie de la
somme versée au titre du FMG est restituée à l’emprunteur.
Actuellement, le taux de restitution est d’environ 75 %.
Le coût final est donc beaucoup plus faible que celui de
l’hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers. Ce coût
moindre s’explique également par l’absence de taxe, et l’absence
de frais de mainlevée le cas échéant du fait qu’il s’agit d’un acte
sous seing privé.
6 Les spécificités de la vente en
copropriété
1 L’avis de mutation
La vente d’un lot de copropriété est soumise à des formalités
destinées à renforcer l’information de l’acquéreur du lot, et à
mettre à jour la situation financière du copropriétaire vendeur vis-
à-vis du syndicat. À cet effet, le syndicat dispose d’un privilège
spécial immobilier défini à la fois par le Code civil et la loi du
10 juillet 1965.
Le privilège est un droit dont bénéficie un créancier d’être payé
par préférence aux autres créanciers.
Le privilège spécial immobilier prévu par l’article 2374 du Code
civil attribue au syndicat le statut de créancier privilégié sur le lot
vendu. Le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de
deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de
l’année courante et des deux dernières années échues. Ce
privilège lui donne le droit d’être remboursé par priorité des dettes
de charges.
Pour les charges échues depuis plus de deux ans, mais depuis
moins de quatre ans le syndicat vient juste après le privilège du
vendeur et celui du prêteur de deniers.
Le notaire et le syndic sont les garants de ce privilège. Le syndic
doit renseigner un document comptable appelé « état daté » et le
transmettre au notaire avant la signature de l’acte authentique de
vente.
A Les documents d’information
1 • L’état daté
Avant l’acte authentique de vente, le vendeur doit être à jour de
ses charges à l’égard du syndicat. Le notaire du vendeur adresse
ainsi au syndic un questionnaire que ce dernier devra renseigner.
Il comprend un document appelé « état daté » récapitulant la
situation financière du vendeur vis-à-vis du syndicat. Il comprend
aussi un certificat attestant que le vendeur s’est acquitté
intégralement de ses charges.
L’état daté, prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
contient des informations dont la liste est fixée par l’article 5 du
décret du 17 mars 1967.
REMARQUE
1 • L’avis de mutation
Une fois le questionnaire renseigné, le syndic doit envoyer au
notaire le formulaire intégré à l’état daté appelé « certificat de
l’article 20 » attestant que le vendeur s’est acquitté de toute dette
vis-à-vis du syndicat. Ce certificat a une durée de validité d’un
mois. Dans le cas où le syndic ne retourne pas ce certificat, le
notaire doit, dans les quinze jours qui suivent la vente, adresser
au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, un
« avis de mutation ».
REMARQUE
C Le transfert de propriété
Après la signature de l’acte authentique, le notaire doit sans délai
notifier la vente au syndic par lettre recommandée avec accusé
de réception
Le courrier adressé au syndic doit préciser l’identité de
l’acquéreur, ou du mandataire prévu dans le cadre d’un bien
vendu en indivision ou usufruit le cas échéant. Il doit également
préciser les accords éventuels conclus concernant les modalités
de remboursement de l’emprunt collectif en cours le cas échéant.
Tant que la notification n’est pas envoyée au syndic, le vendeur
est tenu de régler les appels de charges du syndic y compris
ceux exigibles après la signature de l’acte authentique.
L’acquéreur n’acquiert la qualité de copropriétaire qu’à compter
de cette notification.
Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés d’au moins dix lots principaux achevées
depuis plus de cinq ans sont tenues de constituer un fonds spécial pour travaux
(article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014). Seules les copropriétés dont le
diagnostic technique global indique une absence de besoin de travaux en seront
dispensées.
A Le contrat de réservation
1 • Le contenu
Le contrat établi par écrit peut être rédigé chez un notaire ou par
acte sous seing privé. Dans le cadre de la VEFI, un décret du 25
juin 2019 précise que le contrat doit indiquer la nature des
travaux que l’acquéreur accepte de réaliser après livraison de
l’immeuble.
La notice technique
Elle précise la situation du logement ou de la maison dans
l’immeuble ou dans l’ensemble des maisons individuelles.
Elle définit la nature de la qualité des matériaux de construction
ainsi que les éléments d’équipements collectifs et leurs conditions
d’utilisation. En cas de non respect, elle engage la responsabilité
contractuelle du promoteur/constructeur.
Enfin elle indique le prix prévisionnel de vente et le cas échéant,
ses conditions de révision dans la limite prévue par l’article fixant
une variation possible de 70 % de la variation de l’index BT 01
entre la date de la signature du contrat préliminaire et celle de la
signature du contrat définitif de vente (article L. 261-11-1 du
CCH).
1 • Le contenu
Un mois avant la signature de l’acte authentique de vente devant
notaire, l’acquéreur reçoit le projet d’acte. Il comporte des
mentions obligatoires (prix, modalités de paiement, délai de
livraison, garanties d’achèvement, description précise du
logement et règlement de copropriété s’il s’agit d’un lot de
copropriété, notices détaillées sur les éléments d’équipements…).
Ce projet de vente donnera lieu à la signature de l’acte
authentique de vente.
Livraison du logement
Sauf si l’acquéreur émet des réserves. Dans ce cas le
100 %
solde sera consigné jusqu’à la réalisation des
modifications par le vendeur.
2 La vente en viager
La vente en viager est une forme de vente immobilière
réglementée par le Code civil aux articles 1968 à 1983. Le terme
viager signifie « temps de vie » en vieux français. Dans l’histoire
du droit de la propriété, il s’agit de l’une des plus anciennes
modalités d’acquisition immobilière.
La vente en viager est un contrat de vente signé par deux
parties :
le crédirentier est le vendeur du bien immobilier qui propose
son bien immobilier à la vente ;
le débirentier est l’acheteur du bien en viager dont le prix est
constitué d’un bouquet (non obligatoire) et d’une rente viagère
versée périodiquement au crédirentier dont le montant est
calculé en fonction de l’espérance de vie du vendeur.
C’est pourquoi cette vente particulière, fondée sur l’aléa de la
durée de vie du crédirentier ne concerne que des vendeurs
appartenant au troisième ou quatrième âge. Les personnes
âgées sont en effet majoritairement propriétaires de leur
résidence principale, et cette forme de vente leur permet d’obtenir
des revenus supplémentaires et de rester dans leur logement.
Quant aux débirentiers ce type de vente peut leur permettre de
devenir peu à peu propriétaire avec un apport personnel modeste
sans avoir à recourir à l’emprunt. Pour les deux parties, le viager
est un moyen de donner une solution à des difficultés
patrimoniales. Le viager peut être constitué sur deux têtes en
présence d’un couple de crédirentiers ou sur une seule tête si le
crédirentier est une personne seule.
1 • Le viager occupé
La définition
Le viager occupé est la situation la plus fréquente dans laquelle le
vendeur habite dans son logement jusqu’à son décès. Deux
options sont envisageables et doivent être prévues dans le
contrat de vente :
soit le crédirentier opte pour le droit d’usufruit de l’habitation ;
soit il se réserve un simple droit d’usage et d’habitation.
Le droit d’usufruit est un droit démembré du droit de propriété. Il
est défini dans le Code civil à travers l’article 578. C’est un droit
réel. Par la suite, au décès de l’usufruitier le nu-propriétaire
acquiert la pleine propriété sans avoir à régler des droits de
succession et sans formalité.
Le droit d’usage et d’habitation est régi par les articles 625 et
suivants du Code civil. C’est un droit personnel. C’est la solution
la plupart du temps retenue car elle est moins contraignante pour
l’acquéreur.
(Voir fiche 2, 1 « Le droit de propriété »)
Inconvénients Inconvénients
En cas de présence d’un locataire, le La rente est plus élevée que dans le cas
débirentier ayant obtenu la pleine- du droit d’usufruit.
propriété ne pourra pas disposer du bien
car il faudra attendre le terme du contrat
de bail.
2 • Le viager libre
La définition
Dans le cas d’un viager libre, la totalité du prix du bien est
convertie en rente, puisque le débirentier en aura l’usage dès la
signature de l’acte de vente. Le vendeur perd la jouissance de
son bien immobilier, dès la signature de l’acte de vente. Le bien
est alors libre de toute occupation.
B Le contrat de vente
1 • La notion d’aléa
La vente en viager est un contrat onéreux, aléatoire, intuitu
personae, et à exécution successive. Le caractère aléatoire est
une condition essentielle du contrat. L’article 1964 précise que le
contrat est aléatoire lorsque les effets de celui-ci dépendent d’un
événement incertain. Le débirentier n’aura la pleine propriété du
bien qu’au décès du crédirentier. La rente constitue l’élément
aléatoire du contrat puisqu’elle sera versée jusqu’au décès du
crédirentier.
Le contrat sera nul si le crédirentier décède dans les vingt jours
de la signature de l’acte de vente.
REMARQUE
C Le prix de la vente
Les éléments à évaluer dans le viager libre ou occupé sont le
« bouquet » et la rente.
La rentabilité du bien
Le taux de rentabilité locative dépend de la nature du bien et de
sa localisation. Il s’agit de chiffrer une valeur locative pendant
toute la durée de l’espérance de vie. Cette valeur locative sera
déduite de la valeur vénale du bien.
L’espérance de vie
Comme pour le viager libre, la durée du paiement est fixée en
fonction de la probabilité de l’espérance de vie qui est obtenue
par les tables d’espérance de vie établies par l’Insee ou les
compagnies d’assurance. L’âge est l’élément déterminant. La
rente est d’autant moins élevée que le vendeur est jeune. La
rente doit être révisée et le choix de l’indice est libre.
> EXEMPLE
Une femme de 80 ans vend sa maison en viager occupé. La valeur vénale du bien
est de 500 000 €. L’espérance de vie est de 10 ans conformément à la table
correspondante. Le rendement locatif attendu sur la zone est de 4 %. Le bouquet
est fixé à 20 % de la valeur vénale du bien :
REMARQUE
Si le logement est vacant, il doit être proposé en priorité aux locataires du bailleur
HLM-vendeur dans le même département ou aux gardiens qu’il salarie. Depuis la loi
Élan, il est possible de vendre un logement social à une autre personne morale
notamment à un autre organisme HLM ou à une société d’économie mixte.
REMARQUE
Le prix de vente est fixé par l’organisme HLM en prenant en compte le prix d’un
logement comparable.
A La cession de bail
Le commerçant peut céder son droit au bail avec son fonds de
commerce librement sans que le bailleur ne puisse s’y opposer
(article L. 145-16 du Code de commerce).
Cependant des clauses du bail peuvent limiter ce droit, en
prévoyant par exemple :
un droit de préemption au profit du bailleur ;
que la cession soit constatée dans un acte notarié ;
que le cessionnaire soit obligatoirement l’acquéreur du fonds de
commerce (le droit au bail peut être cédé indépendamment du
fonds) ;
que le cédant vienne en garantie du cessionnaire pendant une
certaine durée…
Dans tous les cas la cession pour être opposable au bailleur doit
lui être notifiée par acte d’huissier.
B La vente du fonds de commerce
1 • L’acte de vente
La loi n’encadre plus les dispositions à mettre obligatoirement
dans l’acte de vente du fonds de commerce. Néanmoins, le
cédant doit informer le cessionnaire des principales
caractéristiques du contrat envisagé, qui doit donc probablement
contenir le prix de vente, les principaux éléments d’évaluation de
la valeur du fonds (chiffre d’affaires, résultats d’exploitation…).
LA LOCATION
8 La location nue à usage d’habitation principale ou mixte
REMARQUE
La loi ALUR a pour la première fois précisé ce que signifiait le terme résidence
principale du locataire : il s’agit du logement occupé au moins 8 mois par an, sauf
obligation professionnelle, raison de santé, ou force majeure par le preneur, son
conjoint ou une personne à leur charge (article 2).
REMARQUE
La loi du 6 juillet 1989 peut voir certaines de ses dispositions spécifiques s’appliquer
à des types de locations en principe exclus de son champ d’application. Ainsi les
locations de logements de fonction doivent respecter les obligations de remise d’un
dossier de diagnostic technique au locataire ou de décence du logement.
2 • L’autorisation de la mairie
La nécessité de la réglementation
Le changement d’usage d’un local destiné à la location doit au
moins faire l’objet d’une déclaration préalable auprès de la mairie
où se situe le local.
Dans certains cas, et afin de limiter la diminution du nombre de
mètres carrés destinés à la location à usage d’habitation dans
des zones où existe un déséquilibre particulièrement significatif
entre la demande et l’offre de tels logements, le législateur a dû
mettre en œuvre un régime plus contraignant avec notamment
une procédure d’autorisation préalable (articles L. 631-7 et
suivants du Code de la construction et de l’habitation).
En pratíque
REMARQUE
La procédure
L’autorisation est donnée par le maire. Elle peut être accordée
avec compensation. Dans ce cas le propriétaire qui sollicite
l’autorisation doit fournir en contrepartie de la transformation des
locaux à usage d’habitation en un autre usage, la transformation
de locaux commerciaux, professionnels… en locaux à usage
d’habitation.
L’autorisation peut également être seulement temporaire, ce qui
évite d’avoir à fournir une compensation.
Les sanctions
Le contrevenant à cette réglementation risque une amende de
50 000 € qui sera versée à la commune concernée. Le juge peut
de plus ordonner le retour à la situation avant transformation sous
astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par mètre carré.
Enfin l’administration peut d’office réaliser l’expulsion des
occupants du local et l’exécution des travaux nécessaires à la
remise en état du local concerné (article L. 651-2 du Code de la
construction et de l’habitation).
REMARQUE
REMARQUE
Depuis la loi ALUR, cette répartition de certains frais de mise en location par moitié
concerne non seulement les locations nues ou mixtes mais également les locations
meublées comme résidence principale du locataire (auparavant, l’agent immobilier
pouvait dans ce dernier cas réclamer l’intégralité de sa rémunération auprès du seul
locataire).
REMARQUE
En pratíque
1 • Le cautionnement
Le cautionnement est une sûreté personnelle par laquelle une ou
plusieurs personne(s) s’engage(nt) à payer le loyer du locataire
en cas de défaillance de celui-ci.
L’acte de cautionnement doit être passé par écrit avec la reprise
d’une mention légale permettant à la caution de prendre
conscience de l’étendue de son engagement.
Si le cautionnement est à durée déterminée, la caution est
engagée pour toute cette durée sans possibilité de résilier le
contrat. Si le cautionnement est à durée indéterminée, la caution
peut le résilier à tout moment mais elle est engagée jusqu’à la fin
du bail ou de ses périodes de renouvellement.
Il n’est pas possible (sous peine de nullité du cautionnement) de
cumuler un cautionnement avec une assurance loyers impayés,
sauf lorsque le locataire est un étudiant ou un apprenti.
Cautionnement solidaire
4 Le contrat de location
Le contrat de location en principe de gré à gré est de plus en plus
réglementé, à tel point que la loi ALUR prévoit qu’il doive
dorénavant respecter un contrat type défini par le décret n° 2015-
587 du 29 mai 2015. La loi du 6 juillet 1989 fixe ainsi sa forme, de
nombreuses mentions obligatoires et interdites, des annexes, sa
durée minimale…
1 • Le(s) bailleur(s)
Bailleur(s) Signataire(s) du bail
Marié(s)
Si le local loué est un bien commun,
n’importe lequel des époux (sauf si le
local est le logement familial).
Si le local loué est un bien propre,
l’époux propriétaire (sauf si le local est
le logement familial).
Nu-propriétaire/Usufruitier L’usufruitier.
2 • Le(s) locataire(s)
Les locataires mariés
La signature d’un des époux suffit à engager le couple : les époux
sont automatiquement co-titulaires du bail et solidaires pour les
dettes naissant à la suite de ce contrat.
REMARQUE
REMARQUE
La solidarité relative au paiement des dettes locatives n’est pas automatique entre
les concubins signataires du bail, elle doit donc être prévue par une clause du bail.
B La forme du contrat
1 • L’écrit
Le contrat de bail doit être passé par écrit et respecter un contrat
type défini par le décret du 29 mai 2015.
En pratíque
Le bail verbal n’est pas nul, mais il faudra alors apporter les preuves de la relation
contractuelle (quittances de loyer, état des lieux, témoignages…).
Dans les faits le bailleur n’a que peu d’intérêt à ne pas prévoir de bail écrit, car dans
ce cas il ne pourra réclamer à son locataire de dépôt de garantie, réviser le loyer…
REMARQUES
4 • Les annexes
L’état des lieux d’entrée
L’état des lieux doit être établi contradictoirement selon des
modalités définies par le décret du 30 mars 2016. Le propriétaire
doit s’assurer du bon fonctionnement du détecteur de fumée qu’il
a dû installer, et compléter l’état des lieux par les relevés des
index de chauffage ou d’eau chaude individuelle ou collective et
par l’état des éléments de chauffage (article 3-2).
À défaut d’état des lieux le logement est réputé avoir été reçu en
bon état, mais cette présomption n’est pas irréfragable (le
locataire peut prouver par tout moyen que tel n’était pas le cas).
De plus si le propriétaire fait obstacle à l’établissement de l’état
des lieux ou s’il refuse de le remettre au locataire, il devra prouver
que les dégradations qu’il invoque en fin de bail sont dues au
locataire (la solution inverse est également valable).
Enfin si l’état des lieux est incomplet, le locataire peut demander
au bailleur de le compléter dans un délai de dix jours.
REMARQUES
Si les parties mandatent un tiers pour faire réaliser l’état des lieux, sa rémunération
est partagée de moitié et inférieure à un plafond fixé par décret (voir fiche sur les
mandats liés à la location).
À défaut, c’est à la partie la plus diligente qu’il incombe de recourir à un huissier
pour dresser un état des lieux. Les frais engagés sont alors à partager par moitié
entre locataire et propriétaire. Lorsque l’état des lieux est établi par un huissier, les
parties doivent en être averties au moins sept jours à l’avance par lettre
recommandée avec accusé de réception.
@ Diagnostics immobiliers
La notice d’information
Une notice d’information relative aux droits et obligations des
locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de
recours qui leur sont ouvertes pour régler leur litige doit être
annexée au bail. Depuis le 1er avril 2016, les locataires sont
informés des décisions prises en assemblée générale sur
l’entretien de l’immeuble.
Le bailleur doit annexer de plus au contrat une information sur les
modalités de réception des services de TV dans l’immeuble, et
enfin informer le locataire d’un terrain d’éventuels risques de
pollution de celui-ci.
5 • La durée du contrat
Le bailleur personne morale
L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs
personnes morales d’établir des contrats d’une durée minimale
de six ans.
REMARQUE
REMARQUE
L’encadrement des loyers mis en place par la loi ALUR a été abrogé par la loi Élan,
qui lui a cependant substitué un mécanisme proche mais seulement à titre
expérimental pour une durée de cinq ans, dans les zones où la situation locative est
particulièrement tendue et à la demande des collectivités locales intéressées.
REMARQUE
REMARQUE
1 • La révision du loyer
Le loyer peut être révisé chaque année en fonction de l’indice IRL
à condition qu’une clause expresse du bail prévoit une telle
possibilité (article 17-1). Cette révision doit avoir lieu soit à la date
anniversaire du bail, soit à une date fixée par les parties dans le
contrat. L’IRL à prendre en compte est soit le dernier publié à
date de conclusion du contrat, soit celui déterminé par les parties
dans le contrat.
En pratíque
L’indice IRL est publié une fois par trimestre par l’Insee, il se base sur l’évolution des
prix à la consommation hors tabac et loyers.
2 • La régularisation de charges
Une fois par an le bailleur doit réaliser la régularisation des
charges récupérables auprès de son locataire (article 23). Un
mois avant cette régularisation, il doit donc lui envoyer un
document qui :
récapitule les dépenses de l’immeuble par postes de charges
(le plus souvent en fonction de l’état des dépenses de la
copropriété) ;
précise la quote-part qui revient au local loué et donc les
charges réellement récupérables sur le locataire ;
récapitule les provisions versées ;
indique ce qui reste à payer ou ce qui doit être remboursé au
locataire ;
informe le cas échéant sur les modalités de calcul des charges
de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs ;
peut modifier la provision pour charges pour l’année qui suit.
Les pièces justificatives relatives à cette régularisation doivent
être tenues à la disposition du locataire pendant six mois.
En cas de défaut de régularisation jusqu’au terme de l’année
civile suivant leur exigibilité, le locataire peut en demander le
paiement par douzième.
REMARQUE
En pratíque
REMARQUE
Depuis la loi ALUR, la prescription pour que le bailleur récupère les impayés de
loyers et de charges est de trois ans (cinq ans auparavant).
2 • Le défaut de paiement
La procédure précontentieuse
En cas de défaut de paiement, le bailleur peut entamer les
démarches suivantes avant d’assigner son locataire en justice :
mise en œuvre des garanties de paiement (cautionnement,
assurances loyers impayés…) ;
mise en place d’un plan d’apurement si le locataire peut
reprendre de manière pérenne le paiement des loyers, avec
éventuellement le recours au fonds de solidarité logement qui
peut reprendre tout ou partie de la dette ;
recours à une saisie-conservatoire qui permet à un huissier de
faire un inventaire des meubles du locataire ou de bloquer ses
comptes afin qu’il ne puisse pas organiser son insolvabilité.
La procédure contentieuse
Le bailleur peut décider de demander le remboursement des
sommes dues (procédure d’injonction de payer) ou/et demander
la résiliation du bail. La procédure d’expulsion suit un formalisme
rigoureux, et fait intervenir de nombreux acteurs (huissier de
justice, juge du tribunal d’instance, juge de l’exécution, force de
l’ordre, préfet…).
En pratíque
Les contrats de location contiennent le plus souvent des clauses résolutoires, qui
limitent le pouvoir d’appréciation du juge : si le motif prévu par la clause s’est réalisé,
le contrat de bail doit être résilié (mais le juge peut toujours donner des délais de
paiement allant jusqu’à trois ans pour retarder son effectivité).
La loi du 6 juillet 1989 (article 4) prévoit qu’une clause résolutoire n’est valable que
dans certains cas :
‒ non-paiement des loyers ou des charges ;
‒ non-versement du dépôt de garantie ;
‒ défaut d’assurance ;
‒ troubles de voisinage.
REMARQUE
La trêve hivernale protège du 1er novembre d’une année au 31 mars de l’année
suivante, les occupants d’un logement contre l’exécution des décisions de justice
d’expulsion (mais pas contre le recours à la justice pour obtenir un jugement
prononçant l’expulsion).
6 L’état du logement
L’état du logement est une des causes de conflit les plus
courantes entre locataire et bailleur.
La réglementation impose ainsi de louer un logement décent et
salubre mais la crise du logement que connaissent certaines
régions permet de fait, la location par des personnes peu
scrupuleuses, de logements ne respectant pas la dignité humaine
la plus élémentaire.
Les frontières entre ce qui relève de l’obligation d’entretien du
locataire et de celle du bailleur sont de plus parfois assez difficiles
à mettre en œuvre. Ainsi les conflits apparaissent le plus souvent
lors du départ du locataire : le bailleur peut vouloir garder le dépôt
de garantie afin de remettre en état le logement, et le locataire ne
pas payer son dernier mois de loyer car il estime que les
dégradations relèvent du simple usage normal des lieux.
REMARQUE
Les sanctions
Le locataire doit demander au bailleur d’exécuter les travaux, puis
en cas de refus de sa part saisir la commission départementale
de conciliation, puis le juge. Celui-ci peut condamner le bailleur à
réaliser les travaux sous astreinte ou autoriser le locataire à les
faire avant de récupérer les sommes engagées auprès du
propriétaire.
Le locataire peut également demander un dédommagement et la
résiliation du bail sans préavis.
2 • Un logement décent
La définition
Il n’est pas possible de louer un logement jugé indécent
(article 6). La notion de décence a été précisée dans le décret
n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Elle recouvre bien évidemment le respect de normes minimales
assurant la sécurité des occupants du logement (plafond
menaçant de chute, sol non solide, garde-corps mal fixés…), ou
leur santé (peintures au plomb dégradées, ventilation
insuffisante…) mais aussi de confort (surface minimale de 9
mètres carrés avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20
mètres, ou volume de 20 mètres cubes avec une hauteur sous
plafond minimale de 1,80 mètre, présence d’un point d’eau,
alimentation en eau chaude, possibilité d’installation d’un appareil
de cuisson, WC à l’intérieur du bâtiment…) et de performance
énergétique.
Les sanctions
Les mises aux normes de décence sont sanctionnées de la
même façon que la non-exécution des travaux de mise en bon
état du logement. Le bailleur peut, de plus, voir sa responsabilité
pénale engagée si l’hébergement des occupants du logement est
jugé contraire à la dignité humaine (article L. 225-14 du Code
pénal).
REMARQUE
Le locataire ne peut décider de son propre chef de cesser le paiement des loyers
pour faire pression sur son bailleur afin que celui-ci réalise les travaux voulus (Cass.
civ. 3, 8 juillet 2009). Il risquerait de se voir reprocher cet agissement lors d’une
procédure d’expulsion.
3 • Un logement salubre
La définition
Un logement est insalubre s’il présente des risques pour la santé
de ses occupants ou des tiers (voisins ou même simples
passants). Cette notion recoupe donc en partie celle de décence,
mais elle diffère relativement à la procédure à mettre en œuvre.
Seuls les services techniques des pouvoirs publics peuvent à la
demande des occupants du logement réaliser des visites à leur
domicile pour estimer le degré d’insalubrité du logement. Le
préfet sur la base de leur visite peut alors prendre trois types
d’arrêtés : un arrêté d’insalubrité remédiable lorsqu’il est possible
de réaliser des travaux mettant fin à la situation, un arrêté
d’insalubrité irrémédiable lorsque tel n’est pas le cas, et un arrêté
de péril lorsque l’immeuble présente des défauts relatifs à sa
solidité même.
Le propriétaire est alors sommé d’engager des travaux et de
reloger les occupants à ses frais.
REMARQUE
Les locataires sont dispensés du paiement du loyer (mais pas des charges) tant que
l’arrêté d’insalubrité n’est pas levé.
Les sanctions
Le bailleur qui ne respecte pas les obligations mises à sa charge
par les pouvoirs publics peut notamment :
voir sa responsabilité pénale engagée ;
se faire confisquer le logement ;
se faire interdire le droit d’acquérir tout logement autre que pour
sa propre habitation ;
se faire interdire d’exercer une activité en rapport avec les faits
commis (agent immobilier, syndic…).
B L’entretien du logement
REMARQUE
Le bailleur peut exiger de son locataire d’accéder au logement pour faire réaliser les
travaux dont il a la charge. Le locataire doit cependant être informé de la nature et
des modalités des travaux. De plus si ceux-ci durent plus de vingt et un jours, le
montant du loyer doit être réduit proportionnellement à la gêne subie.
7 L’usage du logement
La loi du 6 juillet 1989 est une loi d’ordre public : si les conditions
de son application sont remplies, elle doit être respectée, et la
volonté commune des parties ne peut prévoir d’exceptions à ce
principe. Il découle de ce caractère impératif des obligations
relativement à l’usage que le locataire peut faire du local loué.
De manière plus générale, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
prévoit plusieurs dispositions relativement au « bon usage » que
le locataire doit faire du local loué. Ainsi le locataire doit par
exemple « user paisiblement des locaux loués suivant la
destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
REMARQUE
Un locataire peut domicilier le siège social de son entreprise dans le logement qu’il
loue même si son bail est à usage exclusif d’habitation et ce à condition qu’aucune
clause du règlement de copropriété ou du bail ou aucune réglementation ne s’y
oppose. Il devra simplement en avertir le bailleur. Néanmoins lorsque l’entreprise est
une société, la domiciliation est toujours possible pendant cinq ans même en cas de
disposition contraire. Au-delà des cinq ans, la société sera automatiquement radiée
du registre du commerce et des sociétés.
Lorsque le local concerné est situé dans une agglomération de plus de
200 000 habitants ou une ville de la petite couronne parisienne, le locataire ne
pourra recevoir ni marchandises, ni clientèle.
REMARQUE
Le bailleur est tenu d’une obligation de garantie à l’égard de son locataire. Il doit lui
assurer la jouissance paisible du logement loué et ce :
‒ contre son fait personnel : la violation de domicile, c’est-à-dire le fait d’entrer
dans le local loué au locataire sans l’accord de ce dernier constitue un délit
pénal sanctionné par un an d’emprisonnement et 15 000 € d’amende (article
L. 226-4 du Code pénal) ;
‒ contre le fait d’autrui : le bailleur est responsable dans certains cas des
troubles causés par des tiers. Si les troubles proviennent d’autres locataires du
bailleur, la jurisprudence estime que ce dernier doit tout mettre en œuvre pour
les faire cesser (jusqu’à l’expulsion). Lorsque les troubles proviennent de tiers
au bailleur (voisins du locataire, cambrioleur…) la responsabilité de ce dernier
ne pourra être engagée que s’il est démontré que celui-ci a commis une faute
(Cass. civ. 3, 8 juillet 1992).
8 Le terme du bail
Au terme du bail, les parties peuvent soit mettre fin à leur relation
(le locataire n’a d’ailleurs pas à attendre le terme du bail pour le
faire), ou décider de la poursuivre par le jeu de la reconduction ou
du renouvellement avec modification du loyer.
Le départ du locataire est souvent source de conflits, car c’est à
ce moment que le bailleur peut constater les éventuelles
dégradations de son bien, qui ne sont pas forcément du fait du
locataire notamment lorsqu’elles sont dues à la vétusté. La
tentation peut alors être grande de ne pas restituer le dépôt de
garantie. Le locataire peut de son côté décider de ne pas payer
son dernier mois de loyer, estimant que justement le dépôt de
garantie servira à cela. Il est donc particulièrement important
d’être attentif à la réglementation relative au départ du locataire.
A La reconduction ou le renouvellement
1 • La reconduction du bail
Au terme du bail, si aucune des parties ne donne congé ou ne
réclame une modification du loyer, le contrat est reconduit aux
mêmes conditions.
En pratíque
La loi ne dit pas ce qu’est un loyer manifestement sous-évalué. En pratique les juges
du fond estiment qu’en-deçà de 10 % de différence entre les loyers du voisinage et
le loyer que le bailleur essaye de réévaluer, il n’y a pas sous-évaluation.
La proposition de renouvellement
Le bailleur doit adresser à son locataire la proposition de nouveau
loyer six mois au moins avant la fin du bail par LRAR ou exploit
d’huissier. Elle doit indiquer obligatoirement les éléments
suivants :
‒ le nouveau loyer proposé ;
‒ les références du voisinage en respectant le décret n° 90-
780 du 31 août 1990 qui donne la liste des éléments à
indiquer pour chaque référence ;
‒ la reproduction intégrale de l’article 17-2.
En pratíque
La réponse du locataire
Le locataire a deux mois pour répondre à la proposition du
bailleur. Si la réponse est positive, les parties doivent formaliser
leur accord par un avenant au bail. Si la réponse est négative (ou
en cas d’absence de réponse), le bailleur devra saisir dans les
quatre mois précédents le terme du bail, la commission
départementale de conciliation puis le cas échéant le tribunal
d’instance pour qu’un nouveau loyer soit fixé.
L’étalement de la hausse
Le nouveau loyer ne sera pas appliqué immédiatement mais
progressivement, la hausse est étalée :
‒ la hausse se répartit par sixième annuel si le bail est
renouvelé pour six ans ;
‒ la hausse s’applique par tiers annuel si le contrat est
renouvelé pour trois ans et si le nouveau loyer final n’est pas
supérieur de plus de 10 % au loyer initial ;
‒ la hausse se répartit par sixième annuel si le bail est
renouvelé pour trois ans et si le nouveau loyer final est
supérieur de plus de 10 % au loyer initial.
REMARQUE
B Le congé
1 • Le congé du locataire
Le locataire peut, à tout moment, donner congé sans avoir à
motiver sa décision.
Le délai de préavis à respecter est de trois mois. Le locataire peut
bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois dans de
nombreux cas comme le prévoit l’article 15 de la loi du 6 juillet
1989 (exemple : obtention d’un premier emploi, perte d’emploi
non volontaire, bénéficiaire du RSA ou de l’Allocation Adulte
Handicapé, zone d’encadrement des loyers…).
Le congé doit être notifié au propriétaire par LRAR ou par acte
d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou
émargement. Le préavis commence à courir le jour de la
réception de la lettre recommandée par le bailleur ou de la
signification de l’acte d’huissier.
REMARQUE
La loi (article 14) prévoit une procédure simplifiée en grande partie réalisée par un
huissier de justice à la demande du bailleur lorsque le locataire abandonne son
domicile sans prévenir. Mais dans ce cas (comme dans le cas du décès du
locataire), le bail est transmis à son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin
notoire, ses descendants, ses ascendants ou les personnes à charge vivant avec lui
depuis au moins un an.
2 • Le congé du bailleur
Motif Régime juridique Forme et délai
Légitime et sérieux
(le bailleur donne
congé car le locataire a
manqué à ses
Le congé doit indiquer le motif.
obligations, car il y
expropriation pour
cause d’utilité
publique…)
REMARQUE
Le juge peut vérifier même d’office la réalité du motif du congé, son caractère
sérieux et légitime, et le respect de ses obligations par le bailleur.
Un congé frauduleux quant à la réalité de la reprise peut entrainer la condamnation
pénale du bailleur (6 000 € d’amende pour un bailleur personne physique, 30 000 €
pour un bailleur personne morale).
@ Lettre de congé
En pratíque
Il est très complexe de donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans (de 70
ans pour les baux conclus avant la loi ALUR) et dont les ressources sont modestes.
Il faut en effet dans ce cas lui proposer un autre logement correspondant à ses
besoins et à ses possibilités (article 15 III). Toutefois tel n’est pas le cas, si le bailleur
a lui-même plus de 65 ans ou si ses ressources sont modestes.
REMARQUE
En pratíque
9 La colocation
Depuis la loi ALUR, la colocation est expressément définie par la
loi du 6 juillet 1989 dans son article 8-1, comme « la location d’un
même logement par plusieurs locataires constituant leur
résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat
unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le
bailleur », sauf cas des locataires mariés ou pacsés.
Ce même article vient préciser le régime juridique de cette
situation, et s’ajoute aux dispositions générales de la loi du
6 juillet 1989.
B Le terme de la colocation
Les règles relatives aux congés (du locataire ou du bailleur)
s’appliquent à la colocation. Lorsque le congé vient d’un des
colocataires, le bail se poursuit pour les autres. Le colocataire
partant ne peut réclamer le remboursement de sa quote-part de
dépôt de garantie qui lui sera remboursée au départ de tous les
colocataires (il peut toutefois s’arranger avec les autres
colocataires ou avec la personne qui le remplace pour obtenir ce
remboursement).
REMARQUE
Si le bailleur fait signer un bail distinct à chacun des colocataires, chaque contrat
doit prévoir la jouissance privative d’au moins une surface de 9 mètres carrés ou de
20 mètres cubes pour chaque colocataire.
Si le bailleur fait signer un seul contrat à l’ensemble des colocataires, le logement
doit avoir une surface minimale de 16 mètres carrés s’il y a deux colocataires et 9
mètres carrés supplémentaires pour chaque colocataire en plus.
9 Les autres contrats de
location
REMARQUE
REMARQUE
Le CCH donne une liste des critères devant être pris en compte dans l’attribution
des logements sociaux : composition du ménage, éloignement du lieu de travail,
situation actuelle eu égard aux ressources et à la situation de logement du
ménage… et des critères devant être pris prioritairement en compte : handicap,
prioritaire DALO, violence au sein du couple… (article L. 441-1 du CCH). Le
système de cotation constitue une aide à la décision tant pour la désignation des
candidatures examinées en commission d’attribution que pour l’attribution des
logements sociaux. Il consiste à attribuer des points au dossier des demandeurs de
logement social, en fonction de critères objectifs et d’éléments de pondération
établis préalablement, portant sur la situation du ménage rapporté à un logement
donné ou à une catégorie de logement, ou à l’ancienneté de la demande.
La procédure
Il est institué dans chaque département une commission de
médiation, que peuvent saisir les personnes qui s’estiment vivre
dans des conditions de logement insatisfaisantes (personne sans
domicile, hébergée, en situation de sur-occupation,
d’indécence…). La commission rend un avis sur les conditions de
logement des personnes. Si cet avis est positif l’État dispose d’un
délai pour proposer une solution de logement adéquate. À défaut
le ménage reconnu éligible par la commission pourra saisir le
tribunal administratif et faire condamner l’État.
1 • Le plafonnement du loyer
Les loyers proposés dans le secteur HLM sont plafonnés par
décret, et varient en fonction du type de logement et de sa
localisation.
En pratíque
Les loyers fixés, le sont en euro par mètre carré de surface utile (surface habitable
plus la moitié des surfaces annexes) ou corrigée (surface habitable pondérée par
des coefficients pour prendre en compte l’ensoleillement, la vue, l’éclairement, les
éléments de confort, la vétusté…). Pour trouver le prix de l’HLM, il faut donc calculer
cette surface et multiplier le résultat par le loyer fixé par décret.
C Le droit au maintien
Les locataires réguliers d’un logement HLM bénéficient d’un droit
au maintien perpétuel dans les lieux : tant qu’ils respectent leurs
obligations (paiement du loyer et des charges, occupation
paisible, occupation au moins huit mois par an…) leur bailleur ne
peut leur demander de quitter les lieux.
Ce principe connaît cependant des exceptions : logements en
situation de sous occupation, logements adaptés pour un
handicap sans qu’un des occupants ne soit handicapé, logements
occupés par des locataires dépassant largement les plafonds de
ressources, non réponse à l’enquête sur les ressources pendant
deux ans.
REMARQUE
2 La location meublée
Depuis la loi ALUR, la location meublée fait l’objet d’un titre
particulier au sein de la loi du 6 juillet 1989 (Titre Ier bis). Cette
nouvelle réglementation rapproche très fortement le statut des
baux meublés de celui des baux nus, mais elle ne concerne que
les locaux meublés destinés à la résidence principale de leur
occupant et ne s’applique intégralement que pour les contrats
conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi ALUR.
Les locations meublées sont de plus soumises à certaines
dispositions applicables à la location nue : diagnostics
obligatoires, obligations des parties, encadrement des loyers
(avec des références propres), décence, révision du loyer… Nous
présenterons ici essentiellement les particularismes de ce type de
location.
1 • La durée du bail
Le contrat de location meublée (pour une résidence principale)
doit avoir une durée minimale d’un an avec une reconduction
tacite pour la même durée si aucune des parties ne donne congé
(article 25-7).
REMARQUE
2 • La résiliation du bail
La résiliation par le bailleur
Le bailleur peut donner congé dans les mêmes formes et pour les
mêmes motifs qu’en matière de location nue, mais le préavis est
seulement de trois mois minimum avant le terme du bail
(article 25-8). (Voir fiche 8, 8 « Le terme du bail »).
REMARQUE
En cas de congé pour vendre, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption.
REMARQUE
1 • Le dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer
hors-charges (article 25-6).
2 • Les charges
Les charges réclamées en sus du loyer au locataire peuvent être,
comme pour la location nue, fixées en fonction du décret du
26 août 1987 avec le versement d’une provision pour charges et
une régularisation annuelle, mais elles peuvent aussi faire l’objet
d’un forfait qui s’ajoutera au loyer principal.
Dans ce dernier cas, le montant du forfait sera révisé chaque
année comme le loyer principal en fonction de l’indice IRL, mais
ne pourra donner lieu à une régularisation ou à un complément
ultérieur. Ce montant cependant ne doit pas être excessif
(article 25-10).
D Le bail mobilité
1 • La définition
Il s’agit d’un contrat de location institué par la loi Élan, de courte
durée d’un logement meublé à un locataire justifiant, à la date de
la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en
études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en
engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en
mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre
de son activité professionnelle (article 25-12 de la loi du 6 juillet
1989).
Nonobstant les règles spécifiques exposées ici, de nombreuses
conditions relatives aux baux relevant de la loi du 6 juillet 1989
s’appliquent mais les commissions départementales de
conciliation ne sont pas compétentes pour connaître les litiges
relatifs aux baux mobilité.
2 • La forme
Le contrat de location est établi par écrit et précise, outre les
informations que l’on retrouve dans tous les contrats à usage
d’habitation principale :
la durée du contrat de location ;
le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité ;
une mention informant le locataire de l’interdiction pour le
bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie.
Le contrat comporte, en outre, une mention selon laquelle le
contrat de location est un bail mobilité. À défaut de l’une de ces
mentions spécifiques, le contrat de location sera considéré
comme un contrat meublé « traditionnel ».
De plus, toute clause prévoyant une solidarité entre les
colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite (article 25-
13 de la loi du 6 juillet 1989).
3 • La durée
Le bail est conclu pour une durée minimale d’un mois et une
durée maximale de dix mois, non renouvelable et non
reconductible.
La durée du contrat de location peut être modifiée une fois par
avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois.
Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail
portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail sera
considéré comme un bail meublé « traditionnel » (article 25-14 de
la loi du 6 juillet 1989).
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve
de respecter un délai de préavis d’un mois. Le congé doit être
notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de
réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre
contre récépissé ou émargement (article 25-15 de la loi du 6
juillet 1989).
3 La location saisonnière
La location saisonnière est le plus souvent une location meublée,
mais en théorie rien n’empêche qu’elle concerne un local loué nu.
Il n’existe pas de définition spécifique de la location saisonnière.
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 précise dans son article 1-1
qu’est considérée comme une location saisonnière pour
l’application de la présente loi la location d’un immeuble conclue
pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix
jours consécutifs. De la même manière dans une réponse
ministérielle du 26 décembre 1983, il a été considéré que la
location saisonnière était celle dont « la durée n’excède pas celle
d’une saison d’été ou d’hiver, c’est-à-dire trois mois ». La
jurisprudence a cependant pu admettre que la location
saisonnière pouvait dépasser cette durée de trois mois (Cass. civ.
3, 22 juillet 1987). Le véritable critère de durée d’une telle location
semble donc être le caractère de courte durée, limité dans le
temps.
La location saisonnière est donc destinée à une clientèle de
passage, présente essentiellement pour des raisons touristiques
(le local ne constitue pas sa résidence principale). Sa durée est
précisée dès le contrat, sans qu’il n’y ait de possibilité de
reconduction tacite à son terme. Enfin il existe peu de
dispositions spécifiques s’appliquant impérativement à ce type de
location, les règles seront celles du contrat et à défaut celles
supplétives du Code civil.
REMARQUE
La multiplication des locations de courte durée dites « airbnb » a obligé les pouvoirs
publics à mettre en place, outre les obligations de changement d’usage déjà
décrites, des obligations d’enregistrement auprès des mairies notamment lors de la
mise en location d’une résidence principale dans les villes les plus importantes.
A La réservation de la location
REMARQUE
REMARQUE
4 La location commerciale
La location commerciale est une location accordée à un
professionnel pour l’exercice d’une activité commerciale,
industrielle ou artisanale (article L. 145-1 du Code de commerce).
Le bail commercial régi par les articles L. 145-1 et suivants du
Code de commerce a été profondément modifié par la loi du
18 juin 2014 dite loi Pinel, dans un sens limitant la liberté du
propriétaire-bailleur.
A L’utilisation du local
1 • La destination du local
Le contrat de bail doit prévoir les activités que le commerçant
pourra exercer dans le local loué. Le bail peut limiter la
destination du local à une seule activité (exemple : commerce de
bouche), à un type d’activité (exemple : bureaux) ou laisser le
commerçant libre d’exercer dans les lieux loués n’importe quelle
activité (bail exclusif). De plus le bail peut contenir une clause
d’exclusivité, qui interdit au bailleur de louer dans le même
immeuble des locaux à des commerçants concurrents.
En pratíque
2 • La déspécialisation
La déspécialisation partielle
Le locataire peut adjoindre à l’activité exercée dans le local des
activités connexes ou complémentaires (article L. 145-47 du
Code de commerce).
En pratíque
REMARQUE
Le locataire doit également informer ses créanciers bénéficiant d’une sûreté sur son
fonds de commerce.
Le bailleur peut demander une révision du loyer déplafonnée ou une indemnisation
pour le préjudice que lui fait subir cette déspécialisation.
B La durée du bail
En pratíque
On parle de baux 3/6/9 pour les baux commerciaux car tous les trois ans le locataire
peut y mettre fin.
Le bail dérogatoire
Les parties peuvent déroger à la durée minimale de neuf ans en
signant un ou plusieurs baux pour un total d’au maximum
trois ans (articles L. 145-5 du Code de commerce). Dans ce cas
le locataire n’a pas droit au renouvellement.
2 • Le renouvellement du bail
Les conditions du renouvellement
Le bénéficiaire du renouvellement
Seul le propriétaire du fonds de commerce exploité effectivement
dans le local pendant les trois dernières années a droit au
renouvellement (article L. 145-8 du Code de commerce).
La mise en œuvre du renouvellement
‒ Lors du renouvellement les parties doivent se mettre
d’accord sur les conditions pour un nouveau bail
(essentiellement un nouveau loyer), à défaut le bail sera
reconduit tacitement aux mêmes conditions.
‒ Le bailleur peut adresser un congé avec une offre de
renouvellement à son locataire par un acte d’huissier ou par
LRAR, au moins six mois avant le terme du bail ou pour le
dernier jour du trimestre civil qui suit un délai de six mois s’il
y a eu tacite reconduction.
‒ Le locataire a deux ans pour contester le congé ou
l’accepter et réclamer une indemnité d’éviction. Il peut
également accepter le renouvellement aux conditions
prévues ou l’accepter mais contester le montant du nouveau
loyer demandé. Enfin il peut renoncer au renouvellement, le
bail prend alors fin (article L. 145-9 du Code de commerce).
‒ Le locataire peut demander un renouvellement à son
bailleur par acte d’huissier, dans les six mois avant le terme
du bail ou à tout moment s’il y a eu tacite reconduction. Le
bailleur a trois mois pour refuser le renouvellement à défaut
il est réputé l’avoir accepté mais il pourra toujours demander
une augmentation du loyer. Le refus de renouvellement doit
se baser sur un motif grave et légitime ou sur la volonté de
payer une indemnité d’éviction qui est accepté comme un
motif suffisant de refus de renouvellement (article L. 145-10
du Code de commerce).
REMARQUE
Si les éléments servant à fixer la valeur locative du local ont subi des modifications
notables, il n’y a pas à tenir compte de ce plafonnement. Il en est de même si la
durée du bail renouvelé par le jeu de la tacite reconduction a dépassé les douze ans
ou si le bail initial avait été conclu pour une durée supérieure à neuf ans.
Mais en cas de déplafonnement l’augmentation annuelle du loyer ne pourra pas
dans tous les cas être supérieure à 10 % de l’ancien loyer.
En pratíque
3 • La fin du bail
Avant le terme du bail
La résiliation par le locataire
Le locataire peut résilier le bail tous les trois ans par LRAR ou par
acte d’huissier en respectant un préavis de six mois (article
L. 145-4 du Code de commerce).
La résiliation par le bailleur
Le bailleur peut également et aux mêmes conditions exercer une
faculté de reprise triennale mais seulement dans un nombre limité
d’hypothèses : construction, reconstruction, surélévation… (article
L. 145-4 du Code de commerce).
REMARQUE
REMARQUE
Si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime (non-respect par le locataire de ses
obligations par exemple), il n’aura pas à payer d’indemnité d’éviction (article L. 145-
17 du Code de commerce).
En pratíque
Dans les secteurs à forte potentialité commerciale, il est d’usage de demander au
locataire avant son entrée dans les lieux et en plus du versement du loyer et du
dépôt de garantie, un pas-de-porte correspondant à un droit d’entrée dans les lieux.
La révision du loyer
La révision triennale ou légale
Le loyer peut être révisé après l’expiration de chaque période
triennale du bail à la demande de l’une des deux parties par
LRAR ou par acte d’huissier et ce même si le contrat de bail ne
contient aucune clause prévoyant cette possibilité (articles L. 145-
37 du Code de commerce).
Le loyer révisé ne doit pas dépasser la variation des indices ILC
ou ILAT, sauf en cas de déspécialisation ou de modification
matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de
la population dans le secteur, nouveaux moyens de transport…)
ayant entraîné une augmentation de la valeur locative de plus de
10 %. Mais même dans ce dernier cas la variation du loyer ne
peut être supérieure à 10 % par an (article L. 145-38 du Code de
commerce).
La révision annuelle ou conventionnelle
Le loyer peut également être révisé tous les ans, à condition
qu’une clause du bail le prévoit (on parle de clause d’échelle
mobile). Les parties sont libres de la périodicité de la clause
(même si dans les faits, de telles clauses ont une application
annuelle) et du choix de l’indice à condition que celui-ci soit en
rapport avec leur activité.
Le jeu de cette clause ne peut cependant pas amener une
variation de plus de 25 % du loyer. Si tel est le cas les parties
peuvent demander en justice la fixation du loyer révisé qui ne
pourra pas être supérieur de plus de 10 % au loyer de l’année
précédente (article L. 145-39 du Code de commerce).
Les charges
Il est obligatoire d’établir un inventaire limitatif des charges et des
impôts assorti d’une clé de répartition entre bailleur et locataire
lors de la conclusion du bail (il n’est donc pas possible d’établir
des charges forfaitaires). De la même manière, le bailleur doit
informer le locataire en lui fournissant une fois par an un état
récapitulatif des charges et taxes qu’il a dû payer et en le
prévenant à chaque fois que de nouvelles charges ou taxes
s’ajoutent en cours de bail au local loué et ce qui lui appartiendra
de payer.
Il est possible de récupérer sur le locataire, les charges liées à la
consommation du local (eau, électricité, chauffage…), au
fonctionnement et entretien des parties communes (ascenseur,
gardiennage…), à l’assurance de l’immeuble et à la taxe foncière.
2 • Les travaux
Lors de la conclusion du bail, le bailleur doit communiquer à son
locataire, un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des
trois années écoulées (cette obligation sera à renouveler tous les
trois ans), ainsi qu’un état et un budget prévisionnels des travaux
envisagés pour les trois années à venir. Un état des lieux doit de
plus être réalisé.
Le locataire doit prendre à sa charge le menu entretien et les
réparations locatives, le reste (gros œuvre, mise en conformité…)
étant supporté par le bailleur.
5 La location professionnelle
La location professionnelle est très peu encadrée. Seul l’article 57
A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 la régit. De plus
cette disposition ne s’applique que si les parties au bail n’ont pas
souhaité soumettre leur relation contractuelle au statut des baux
commerciaux (article L. 145-2 I 7° du Code de commerce). Enfin
rappelons que lorsque le local est loué pour un usage mixte
(professionnel et habitation), c’est la loi du 6 juillet 1989, qui
s’appliquera.
A Le champ d’application de la location
professionnelle
La jurisprudence a défini le domaine d’application du régime de la
location professionnelle :
aux locaux où le locataire exerce une profession ou une
fonction dont il tire des revenus de façon habituelle (Paris,
30 octobre 1995) ;
aux locaux dans lesquels sont exercées des activités
économiques lucratives, qui ne sont ni commerciales, ni rurales
qu’ils s’agissent d’activités libérales réglementées ou non
(Paris, 26 avril 2000).
En pratíque
La rupture du bail
Le congé du locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un
préavis de 6 mois, soit par LRAR, soit par huissier.
Le congé du bailleur
Le bailleur peut donner congé à l’expiration du bail ou de sa
période de renouvellement en respectant un préavis de 6 mois,
soit par LRAR, soit par huissier. Le congé n’a pas à être motivé
(Paris, 7 février 2006). Le locataire n’a aucun droit au
renouvellement contrairement au bail commercial (Cass. civ. 3,
2 mai 2007).
6 La location rurale
Le bail rural est défini par l’article L. 411-1 du Code rural et de la
pêche maritime, comme « toute mise à disposition à titre onéreux
d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y
exercer une activité agricole ».
Les parties signataires d’un bail rural ont deux possibilités :
soit, elles optent pour un bail à ferme, et dans ce cas la
rémunération du bailleur est un loyer (le fermage) versé par le
preneur (le fermier) ;
soit, elles optent pour un bail à métayage, et dans ce cas la
rémunération du bailleur est une partie des récoltes ou des
revenus tirés des récoltes versés par le preneur (le métayer).
B La durée du bail
Le bail est passé pour une durée minimale de 9 ans (article
L. 411-5 du Code rural et de la pêche maritime).
À l’expiration de ce terme, le contrat est renouvelé
automatiquement sauf si le bailleur souhaite le rompre en
justifiant d’un motif grave et légitime (exemples : défaut de
paiement, d’exploitation…) ou invoque le droit de reprise
(exemple : construction d’une maison d’habitation, exploitation
personnelle du fonds…). Si le preneur a amélioré les fonds loués,
il a droit pour cela à une indemnité (article L. 411-69 du Code
rural et de la pêche maritime).
Partie 4
LA COPROPRIÉTÉ
10 L’immeuble en copropriété
11 Les organes de fonctionnement de la copropriété
12 L’administration de l’immeuble en copropriété
13 La gestion de l’immeuble en copropriété
10 L’immeuble en copropriété
1 • La composition de l’immeuble
La division d’un immeuble
L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le statut de
copropriété s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles
bâtis lorsqu’il est divisé au minimum en deux lots appartenant à
deux copropriétaires différents. Le lot comporte obligatoirement
une partie privative et une quote-part de parties communes
indissociables.
REMARQUE
La destination de l’immeuble
Le règlement de copropriété détermine la destination de
l’immeuble que les copropriétaires sont tenus de respecter. Il fixe
ainsi les conditions d’occupation :
une destination exclusive d’habitation appelée « destination
bourgeoise » ;
une destination principale d’habitation avec possibilité d’exercer
une activité professionnelle ;
une destination mixte, c’est-à-dire à usage d’habitation et
commercial ;
une destination commerciale uniquement.
En pratíque
1 • Le règlement de copropriété
Un règlement conventionnel de copropriété est un document
obligatoire établi lors de la mise en copropriété. Par la suite, il
peut être mis à jour ou modifié par le syndicat au cours d’un vote
en assemblée générale (art. 24, 26 ou unanimité).
En pratíque
Le géomètre Le notaire
Le contenu du règlement
Il définit notamment :
les conditions de jouissance des parties privatives et
communes ;
la destination de l’immeuble : usage d’habitation (clause
d’habitation bourgeoise par exemple), usage professionnel ou
usage mixte, limites éventuelles à certaines activités… ;
la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode
de calcul pour établir les quotes-parts de chacun ;
les règles relatives à l’administration des parties communes et
des parties communes spéciales.
Le carnet numérique
Pour tout logement est mis en place un service en ligne sécurisé
visant à améliorer l’information sur le logement pour le
propriétaire, les acquéreurs et les occupants. Ce carnet permet
l’accompagnement et le suivi de l’amélioration progressive de la
performance énergétique et environnementale du bâtiment.
REMARQUE
Le syndicat peut revêtir la forme de syndicat coopératif. Dans ce cas le syndic n’est
pas choisi par l’assemblée générale mais par le conseil syndical et le président du
conseil syndical est aussi syndic de copropriété. Cette gestion peut être prévue dès
le départ par le règlement de copropriété ou décidée en assemblée générale à la
majorité de l’article 25.
Sur certains immeubles comportant plusieurs bâtiments, il peut y avoir un ou des
syndicats dits « secondaires ». Tous les copropriétaires sont néanmoins regroupés
dans le cadre d’un syndicat principal. L’avantage est de différencier l’administration
de chaque bâtiment pour donner une certaine indépendance à chacun d’eux.
Afin d’assurer la coordination entre le syndicat et le syndic, les
copropriétaires élisent un conseil syndical à la majorité de
l’article 25. Cet organe est composé de copropriétaires et chaque
membre est élu séparément. Il a pour rôle d’assister et de
contrôler l’administration et la gestion de l’immeuble par le syndic.
Toutefois, selon la même règle de majorité le syndicat peut
décider de ne pas le mettre en place (cas des petites
copropriétés)
La loi ALUR du 24 mars 2014 consacre l’immatriculation des
syndicats de copropriétaires au sein d’un registre national. Enfin,
la loi Élan du 23 novembre 2018 prévoit des régimes de
gouvernance différents selon le nombre de lots à usage
d’habitation dans l’immeuble. Ainsi, l’ordonnance du 30 octobre
2019 instaure un nouveau statut des petites copropriétés de deux
lots maximum, et de cinq lots (ou moins) ou dont le budget est
inférieur à 15 000 €.
REMARQUE
Le syndicat n’a pas vocation à intervenir sur des questions de troubles de voisinage
dont se plaindraient certains copropriétaires individuellement s’ils ne portent pas
atteinte à la conservation de l’immeuble et ne concernent pas l’administration des
parties communes.
2 • La responsabilité du syndicat
Les limites aux pouvoirs du syndicat
Le syndicat doit respecter le règlement de copropriété. Il ne peut
imposer aux copropriétaires aucune décision pouvant porter
atteinte à la destination et au mode de jouissance de leurs parties
privatives.
B Le conseil syndical
2 Le syndic de copropriété
La loi du 10 juillet 1965 oblige à confier à un syndic le pouvoir
d’administrer l’immeuble. Il peut s’agir d’un syndic professionnel
ou bénévole.
En vertu de l’article 17 : « les décisions du syndicat sont prises en
assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est
confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un
conseil syndical ». Les fonctions du syndic sont définies dans
l’article 18 de la loi.
Il existe donc un lien contractuel entre le syndic et le syndicat. Il
est élu, renouvelé ou révoqué en assemblée générale des
copropriétaires sur la base d’un contrat ou mandat comportant un
ensemble de prestations.
2 • Le syndic professionnel
Le syndic professionnel doit répondre des obligations définies
dans la loi du 2 janvier 1970 sur les conditions d’accès aux
professions immobilières. Il doit posséder une carte
professionnelle de « gestion immobilière », et justifier d’une
garantie financière destinée à assurer à la copropriété le
remboursement de ses fonds en cas de faillite. Il doit aussi
contracter une assurance en responsabilité civile professionnelle,
et ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la
copropriété (voir fiche 4, 2 « La carte professionnelle »).
Par le promoteur
Pour les immeubles en cours de construction, le promoteur établit
un règlement de copropriété et nomme un syndic provisoire. Dès
que les lots seront tous vendus, le syndic provisoire convoquera
une première assemblée générale afin de faire élire le syndic
définitif sur la base d’une mise en concurrence de plusieurs
contrats de syndics proposés par le conseil syndical ou des
copropriétaires. Toutefois le maintien du syndic provisoire désigné
lors de la mise en place de la copropriété est possible.
2 • Les conditions de sa révocation ou de sa
démission
La fin de son mandat
Le syndic peut être révoqué au cours de l’assemblée générale
selon la règle de majorité de l’article 25. Dans ce cas, le contrat
du syndic n’est pas renouvelé. Des projets de contrats de syndic
ont été joints à la convocation et chaque proposition fait l’objet
d’un vote à l’article 25 avant qu’un deuxième vote soit possible à
l’article 25-1.
Le nouveau syndic élu a deux mois à compter de l’assemblée
générale qui l’a désigné pour envoyer le procès-verbal. L’ancien
syndic doit ensuite transmettre les archives au nouveau syndic
dans un délai d’un mois à compter de la date de l’assemblée.
La démission du syndic
Afin d’éviter que la copropriété se trouve dépourvue de syndic du
fait d’une démission brutale, le syndic démissionnaire doit
respecter un préavis de trois mois. S’il est remplacé, sa mission
prend fin dès la prise de fonction du nouveau.
C Les missions du syndic
2 • La gestion technique
Il administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et
à son entretien. Cette mission générale le conduit à faire
réaliser les réparations courantes et les travaux urgents
nécessaires.
Il conclut au nom du syndicat divers contrats : police
d’assurance, contrats de fournitures de combustible.
Il établit, tient à jour et met à disposition des copropriétaires le
carnet d’entretien de l’immeuble.
Avant la tenue de l’assemblée générale, il met à disposition des
copropriétaires une note d’information sur les modalités de
calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude
sanitaire collectif.
Il fait réaliser d’éventuelles études techniques sur l’immeuble.
3 • La gestion comptable et financière
Il assure le recouvrement des charges.
Il établit le budget prévisionnel (après consultation du conseil
syndical).
Il établit les comptes du syndicat et ses annexes.
Il tient la comptabilité du syndicat en faisant apparaître la
position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.
Il doit ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel
sont versées toutes les sommes reçues au nom ou pour le
compte du syndicat (le syndicat peut choisir l’établissement
bancaire). Les intérêts acquis profiteront au syndicat.
Il met à disposition du conseil syndical une copie des relevés
périodiques du compte.
Il organise un vote, lors de sa nomination puis au moins tous
les trois ans, sur la constitution d’un fonds spécial pour travaux.
REMARQUE
4 • Le contrat type
Afin d’encadrer et d’améliorer les relations entre les
copropriétaires et les syndics, la loi ALUR (accès au logement et
urbanisme rénové) du 24 mars 2014 a rendu obligatoire la
constitution d’un contrat type. Ce dernier est défini dans le décret
du 26 mars 2015. Le contrat type prévoit :
une définition précise des prestations et de leur rémunération
associée incluses dans un forfait (exemples : préparation de
l’assemblée générale, gestion des opérations financières…) ;
des prestations particulières pouvant donner lieu à une
rémunération spécifique (exemple : visite sur immeuble
supplémentaire, gestion de sinistres…). Une convention peut
être signée avec le syndicat, portant sur des prestations qui ne
relèvent pas de ses missions de syndic (ordonnance du 30
octobre 2019).
REMARQUE
Article 18-1AA de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi ALUR du 24 mars
2014 :
Lorsque les immeubles sont constitués uniquement de commerces et autres
activités professionnelles ou lorsque le syndicat de copropriétaires est composé
exclusivement de personnes morales, les copropriétaires peuvent décider (selon un
vote à l’article 25), de définir avec le syndic, dans le cadre de son contrat, ses
missions, ses honoraires, sa durée et des modalités de perception des fonds et
d’utilisation du compte bancaire séparé.
D La responsabilité du syndic
1 • Le quitus au syndic
L’assemblée générale est appelée à approuver les comptes et à
accorder « quitus » au syndic. Ces deux points de résolution font
l’objet d’un vote séparé à la règle de majorité de l’article 24.
Donner « quitus » signifie que le syndic est libéré des éventuelles
fautes de gestion. Il est alors impossible de le poursuivre sauf à
prouver des faits qu’il aurait volontairement dissimulés. Le refus
de donner quitus ne signifie pas que le syndic est révoqué.
2 • La responsabilité civile
La responsabilité civile contractuelle
Il a l’obligation d’exécuter et respecter les engagements définis
sur son mandat en vertu de l’article 1992 du Code civil.
Il doit faire exécuter les décisions prises en assemblée
générale (exemple : missionner les entreprises pour les travaux
votés en assemblée).
En cas d’urgence, il prend des mesures conservatoires
(exemple : réparations provisoires sur toiture…) afin d’assurer
momentanément la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité
des personnes.
Il doit communiquer les pièces demandées par le conseil
syndical. Il encourt des pénalités de retard (montant plafonné
au montant des honoraires du syndic).
3 • La responsabilité pénale
Il engage sa responsabilité pénale s’il commet des infractions
pénales (exemple : non-respect des réglementations sanitaires et
des obligations légales, non-souscription à une assurance-
dommage en cas de réfection de la toiture, ravalement non
effectué, détournements de fonds, escroquerie…). (Voir fiche 1, 4
« La responsabilité »)
12 L’administration de
l’immeuble en copropriété
REMARQUE
Le délai de convocation
Le délai légal de convocation est de 21 jours avant la date de la
réunion (article 9 du décret de 1967) à moins que le règlement
n’ait prévu un délai plus long.
Toutefois le point de départ du délai diffère selon les modalités de
la notification de la convocation et des circonstances particulières
qui peuvent conduire à réunir l’assemblée. Ainsi des travaux
urgents peuvent être engagés par le syndic. Pour les faire valider,
le syndic devra rapidement réunir les copropriétaires au sein
d’une assemblée extraordinaire convoquée à cet effet. (Voir fiche
13, 2 « Les travaux de la copropriété »)
Courrier envoyé en
recommandé avec accusé Remise en main propre En cas d’urgence
de réception
1 • L’élection du président
Le président de l’assemblée est désigné obligatoirement en début
d’assemblée par un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du
10 juillet 1965, avant la nomination du bureau. Le président peut
être un copropriétaire ou un mandataire. Toutefois le règlement
de copropriété peut restreindre cette fonction aux seuls
copropriétaires présents à l’assemblée générale. Cette
nomination est obligatoire.
2 • Le rôle du président
Il vérifie la régularité de la convocation et des votes pendant
l’assemblée. Une fois élu, il doit d’abord distribuer les mandats en
blanc que le syndic a reçus. Il anime les débats et veille à ce que
chaque résolution soit votée en contrôlant la règle de majorité
requise.
3 • Les scrutateurs
Selon l’article 15 du décret, le président peut être assisté d’un ou
plusieurs scrutateurs élus à la majorité de l’article 24. Ils forment
le bureau de l’assemblée. À la clôture de l’assemblée ils devront
signer le procès-verbal de l’assemblée.
REMARQUE
REMARQUE
2 • La notification du procès-verbal
Le compte rendu de l’assemblée générale prend la forme d’un
procès-verbal rédigé par le syndic et envoyé aux copropriétaires.
Il doit être obligatoirement envoyé aux :
copropriétaires opposants et défaillants (absents et non
représentés) ;
abstentionnistes ayant formulé des réserves inscrites dans le
procès-verbal.
La notification du procès-verbal leur est envoyée en lettre
recommandée avec accusé de réception ou par lettre
recommandée électronique dans le délai d’un mois à compter de
la date de l’assemblée. Elle peut être envoyée par voie
électronique aux copropriétaires qui ont donné leur accord
exprès.
REMARQUE
Les copropriétaires qui ont voté favorablement à une résolution qui a été rejetée par
l’assemblée sont considérés comme opposants (Cass. Civ. 3, 12 mars 2003).
Le procès-verbal peut être envoyé en lettre simple aux copropriétaires qui ont voté
favorablement à toutes les résolutions.
REMARQUE
Lorsque les membres du conseil syndical n’ont pu être désignés au cours de
l’assemblée générale (faute de candidats ou de majorité requise), le procès-verbal
de la décision doit être notifié dans un délai d’un mois à tous les copropriétaires de
l’immeuble, par lettre recommandée avec accusé de réception.
REMARQUE
‒ L’assemblée peut être contestée pendant cinq ans si les mentions légales ne
figurent pas dans le procès-verbal.
‒ Si le vote a conduit à une modification de la répartition des charges en violation
des dispositions légales, la contestation peut intervenir à tout moment.
Le tribunal compétent
Le copropriétaire doit intenter une action en justice contre le
syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. Cette
action nécessite le recours à un avocat. Il doit saisir le tribunal
judiciaire du ressort de l’immeuble.
La décision du tribunal
Le copropriétaire demandeur de l’action en justice devra faire
l’avance des frais de procédure. Il pourra éventuellement se faire
rembourser par le syndicat s’il gagne le procès. Le tribunal dans
ce cas reconnaît l’action fondée, annule la décision et peut
accorder des dommages et intérêts au copropriétaire concerné.
Toutefois, le copropriétaire demandeur peut être amené à verser
des dommages et intérêts au syndicat si le juge estime que le
tribunal a été saisi de manière abusive.
13 La gestion de l’immeuble en
copropriété
REMARQUE
A Les droits
REMARQUE
REMARQUE
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 11 janvier 2007 a ainsi validé une clause
du règlement de copropriété prévoyant que des appartements ne pourraient être
revendus qu’en totalité sans pouvoir être subdivisés du fait du caractère cossu de
l’immeuble.
En pratíque
Les murs porteurs, les canalisations et sols (selon les stipulations du règlement de
copropriété) sont considérés comme des parties communes bien qu’ils soient situés
dans les parties privatives.
1 • Le principe
Le syndic engage sa responsabilité dans sa mission de veiller à
la conservation et à l’entretien de l’immeuble qu’il gère (article 18
de la loi de 1965). Il a pour mission de faire exécuter les travaux
votés en assemblée. À ce titre il perçoit un pourcentage
d’honoraires sur le montant hors taxe des travaux. Ses
honoraires sont soumis au vote selon la même règle de majorité
que les travaux.
La loi de 1965 a prévu un mécanisme de contrôle par le syndicat
de la gestion des travaux (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Ainsi le syndic doit mettre deux résolutions à l’ordre du jour des
assemblées qui seront votées à l’article 25 :
le montant des marchés et contrats pour lequel la consultation
du conseil syndical est obligatoire ;
le montant à partir duquel une mise en concurrence des
entreprises est rendue obligatoire.
2 • L’exception
L’article 37 du décret du 17 mars 1967 l’autorise à entreprendre
de sa propre initiative des travaux urgents et nécessaires à la
sauvegarde de l’immeuble sans demander l’accord de des
copropriétaires (exemple : fuites d’eau sur les parties communes).
Par prudence il doit consulter le conseil syndical. Il en informe par
la suite les copropriétaires par courrier ou par voie d’affichage et
les convoque à une assemblée en vue de faire valider les travaux
effectués (le délai de convocation de 21 jours ne s’applique pas).
REMARQUE
3 La comptabilité de la copropriété
Parmi les missions énumérées par l’article 18 de la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965, le syndic doit assurer la gestion financière de
l’immeuble en copropriété. Il tient à jour les comptes du syndicat
des copropriétaires et établit un budget prévisionnel des
dépenses. Son travail de comptable consiste à faire apparaître la
position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ainsi que
la situation de trésorerie du syndicat.
La loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre
2000 est venue compléter les dispositions comptables afin
d’intégrer une transparence dans la gestion par le syndic de la
copropriété. Un décret du 14 mars 2005 a imposé de nouvelles
règles de présentation des comptes devant l’assemblée générale.
La loi ENL du 13 décembre 2006 a mis en place une comptabilité
d’engagement normalisé et un plan comptable spécifique.
Le syndic établit des documents comptables (le « livre journal »,
le « grand livre » et « la balance des comptes ou balance
générale »). Ils servent à élaborer des tableaux de synthèse qui
doivent être présentés lors de l’assemblée générale afin que les
copropriétaires approuvent les comptes de l’exercice précédent et
votent un budget prévisionnel. Ces documents sont joints à la
convocation à l’assemblée générale.
Les copropriétaires peuvent accéder librement aux comptes et
consulter toute pièce comptable. L’exercice comptable couvre
une période douze mois, généralement du 1er janvier au
31 décembre.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a rendu le compte bancaire séparé
au nom du syndicat obligatoire (excepté pour les petites
copropriétés de moins de 15 lots qui peuvent y déroger selon la
règle de majorité de l’article 25).
A Le champ d’application
@ Documents comptables
Nom Rôle
Deux mois à
compter de la
réception du
Demande d’annulation d’une assemblée générale ou de
procès-verbal de
résolutions par les opposants aux résolutions et absents et non
l’assemblée
représentés devant le TGI.
générale
(article 42 de la loi
du 10 juillet 1965)
La notification du procès-verbal
Selon l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit
notifier, dans un délai de six mois, le procès-verbal de
l’assemblée générale au juge et au mandataire ad hoc. En
l’absence de notification, les parties ou le mandataire ad hoc
peuvent saisir le juge afin d’obtenir une ordonnance enjoignant le
syndic à convoquer sans délai l’assemblée générale et la
désignation d’un administrateur provisoire.
L’administrateur provisoire
Ce dernier aura pour mission de mettre en place un plan
d’apurement des dettes sur une durée maximale de cinq ans qui
sera transmis aux créanciers qui auront deux mois pour faire part
de leurs observations. Si le plan est approuvé, il est homologué
par le juge dans le cadre d’une ordonnance.
1 • L’expertise de l’immeuble
Le président du TGI désigne un ou plusieurs experts chargé(s) de
constater :
l’importance du déséquilibre financier de la copropriété ;
la répartition des dettes par copropriétaires ;
la nature et l’état des parties communes et les désordres dans
les parties privatives mettant en danger les personnes ;
l’importance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la
santé et la sécurité des habitants.
Les résultats de l’expertise sont transmis :
au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou à
l’administrateur provisoire s’il en existe un ;
au maire de la commune ou président de l’EPCI compétent en
matière d’habitat ;
au préfet.
Si l’adresse d’un ou plusieurs destinataires n’est pas connue, la notification est faite
par un affichage en mairie et sur la façade de l’immeuble.
REMARQUE
Les collectivités qui sont tenues de se doter d’un programme local de l’habitat,
doivent consacrer au moins 25 % des attributions annuelles de logements sociaux à
des ménages prioritaires. Les ménages dans le périmètre d’une ORCOD sont
prioritaires.
REMARQUE
Si l’immeuble est dégradé et nécessite une démolition, la loi Élan a mis en place une
mesure de possession accélérée destinée à pallier les problèmes de lenteur liés au
processus d’expropriation.
Un arrêté de déclaration d’utilité publique est pris donnant lieu par la suite à une
ordonnance d’expropriation, mais la mesure consiste à autoriser une prise de
possession immédiate de l’immeuble par le bénéficiaire de la déclaration d’utilité
publique (collectivité locale, établissement public…). Cette mesure entraîne un
relogement rapide des occupants de l’immeuble voué à la démolition.
Il s’agit d’une mesure exorbitante de droit commun assortie de deux conditions :
‒ l’existence d’un risque sérieux pour la sécurité des occupants ;
‒ l’existence d’un projet de plan de relogement des occupants.
Cette mesure accélérée est prise par décret pris sur l’avis conforme du conseil
d’État.
Index
A
accès en ligne sécurisé 193
acompte 78, 146
acte administratif 32
certificat d’urbanisme (CU) 32
construire 32
déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) 35
déclaration préalable 32
démolir 32
permis 32
acte authentique 80
administrateur
de biens 44, 116
agent
commercial 54, 62
immobilier 43
rémunération 68, 69, 114
appel 3
arrhes 78, 146
assemblée générale
abus de majorité 181
action en nullité 181
feuille de présence 177
ordre du jour 173
pouvoir 174
président de l’assemblée 178
procès-verbal 177, 179
résolutions 175
assurance
achèvement 41
biennale 41
décennale 41
décès invalidité (ADI) 87
dommages-ouvrages 40
locative 130, 138
loyers impayés 118
réception des travaux 41
attestation de collaborateur 50
avant-contrat 70
avis de mutation 92, 94
certificat de l’article 20 93
état daté 92
privilège 92
provisions spéciales 93
B
bail (contrat de) 118
cession 106
durée 122, 142, 144, 148, 152, 153
forme 120, 152
renouvellement 132, 148, 152
sous-location 131
balance des comptes 192
bornage 38
C
cadastre 25
matrice cadastrale 26
origine 25
réformes 25
tableau d’assemblage 26
cahier des charges 38
capacité 9, 80
carnet numérique 81
carte professionnelle 43, 113
aptitude 47
conditions d’obtention 47
modification 46, 51
renouvellement 51
validité 51
caution 91
solidaire 42
cautionnement 117, 137
charges locatives 116, 123, 137, 143, 151
régularisation 125
clause pénale 11, 71
colocation 137
commission
de conciliation 3
départementale de conciliation 128, 149
compétence
d’attribution 2
territoriale 3
compromis de vente 70, 76
compte
séquestre 42
spécial 54
concubinage 119, 135, 141
condition
de main levée 72
purge des droits de préemption 72
susensive 72, 76
obtention de prêt 72
suspensive 84
urbanisme 72
congé 119, 134, 142, 149
Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) 59
consentement 8
constructeurs 41
contrat 6
de maîtrise d’œuvre ou d’architecte 39
de prêt 84
de réservation 70
de vente 97
de vente à terme 97
droit de rétractation 98
copropriété
archives 161
assemblées générales 173
budget prévisionnel 190
carnet d’entretien 162
charges générales 185
charges spéciales 185
comptabilité d’engagement normalisé 190
de l’immeuble 157, 183
destination bourgeoise 157
état descriptif de division 156, 183
fonds spécial de travaux 190
lots 156
partie privative 156, 183
quote-part 183
quote-part de parties communes 157
règlement de copropriété 156
syndic 173
syndicat 164
travaux d’amélioration 188
créances 191
D
décence 128
déclaration
préalable 37, 50
dédit 78
délai
de réflexion 88
de rétractation 71, 72
démarchage à domicile 69
dents creuses 32
dépôt de garantie 78, 136, 138, 143, 150
déspécialisation 147
destination de l’immeuble 112, 130, 147, 160
devoir de conseil 56
diagnostic
technique 56, 72, 80, 122, 145
technique global (DTG) 162
discriminations 116
droit
au logement opposable (DALO) 140
au maintien 141
d’enregistrement 83, 107
de préemption 80, 105, 142
de préférence 90
de suite 90
d’usage et d’habitation 100
d’usufruit de l’habitation 100
murs mitoyens 183
E
effet relatif des contrats 10
enquête publique 30
entrée dans les lieux 146
état
des lieux 115, 121, 136
expert immobilier 46
expropriation 19
expulsion 127
F
fiche synthétique de la copropriété 162
force obligatoire des contrats 9
formation continue 48
formulaire de vote 176
G
garantie
de livraison 42
financière 49
géomètre 160
GOU (grandes opérations d’urbanisme) 31
grand livre des comptes 192
H
hypothèque conventionnelle 89
I
immeuble 18
de grande hauteur (IGH) 34
impôts fonciers 27
incapacité 5, 119
indemnité d’éviction 149
J
juridiction
prescription 195
tribunal de grande instance 193
L
livre-journal 192
location
commerciale 147
logement social 139
meublée 110, 141
nue 110
professionnelle 151
rurale 153
saisonnière 144
lotissement 36
division 36
unité foncière 36
lotisseur 45
loyer 116, 123, 137, 150
de référence 123
encadrement 123
plafonnement 141
réévaluation 133
révision 125, 150
supplément de loyer de solidarité (SLS) 141
M
mainlevée 90
mandat 52, 66, 113
de gestion locative 115
d’entremise 66
de recherche d’acquéreur 66
de transaction locative 114
de vente 66
de vente exclusif 67
de vente semi-exclusif 67
de vente simple 66
tacite reconduction 69
marchand
de biens 45
de listes 44
mariage 5, 119, 135, 141
mise en demeure 11
mitoyenneté 21
N
négociateur salarié
non VRP 62
VRP 61
notaire 80, 160
nue-propriété 17, 119
nullité 9
O
obligation
d’affichage 54
de délivrance 82
de garantie 82
de moyen 11
de résultat 11
d’information 81
occupation des lieux 146
offre de prêt 84
option
levée 76
non-levée 76
ordre public 7
P
PACS 119, 135, 141
partenaires (métiers) 46
parties communes 158
spéciales 159
patrimoine 4
permis d’aménager 37
personne juridique 4
plan
comptable 192
PLU ou PLUi (plan local d’urbanisme) 38
OAP (orientations d’aménagement et de programmation) 29
rapport de présentation 28
(toutes les zones) zones urbaines 29
possession 16
pourvoi en cassation 4
préemption (droit de) 19, 72
privilège de prêteur de deniers (IPPD) 90
promesse
d’achat 70
d’achat (offre d’achat) 79
synallagmatique de vente 70, 76
unilatérale de vente (PUV) 70, 74
promoteur-constructeur 45
propriété 19
(droit de) 15
protection
de l’acquéreur 73
de l’emprunteur 86
provisions 186
publicité foncière 25
R
RCP (responsabilité civile professionnelle) 49
récépissé d’établissement secondaire 50
recours pour excès de pouvoir 31
reçu 54
registre
des mandats 53
répertoire 53
règlement 29
de copropriété 112, 121, 160
réglementation des prix 55
remboursement anticipé 88
réparations/travaux 128, 151
responsabilité
civile 10, 56
civile contractuelle 10, 172
civile délictuelle ou quasi-délictuelle pénale 172
contractuelle 56
pénale 10
S
salubrité 129
servitude 19, 80
société civile immobilière (SCI) 22
solidarité 118, 119, 137
successions 5
sûreté 89
personnelles 89
réelles 89
syndic 164, 168
bénévole 168
contrat type 171
professionnel 168
syndicat coopératif 164
T
Taux effectif global (TEG) 85
carnet d’entretien 96
d’intérêt collectif 186
privatifs 186
Tracfin 59
trouble de voisinage 15, 22, 132, 184
U
usufruit 17, 119
V
valeur vénale 103
vente 80
en état futur d’achèvement et d’inachèvement (VEFA) et (VEFI) 97
fonds de commerce 106
logement social 104
vétusté 130, 136
viager 100
arrérages 102
bouquet 102
crédirentier 100
débirentier 100
espérance de vie 103
libre 100
occupé 100
rente viagère 102
violation de domicile 132
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Table des matières
L’environnement Juridique Des Activités Immobilières
1. 1 Éléments de droit général
1. 1 L’organisation judiciaire
2. 2 Les personnes
3. 3 Les contrats
4. 4 La responsabilité
2. 2 La propriété immobilière
1. 1 Le droit de propriété
2. 2 La définition de l’immeuble
3. 3 Les limites au droit de propriété
4. 4 La société civile immobilière (SCI)
3. 3 La construction et l’urbanisme
1. 1 Le cadastre
2. 2 Le plan local d’urbanisme (PLU et PLUi)
3. 3 Les autres outils en faveur du développement de la
construction
4. 4 Les autorisations administratives
5. 5 Le lotissement
6. 6 Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
4. 4 La loi Hoguet et les métiers d’entremise
et de gestion immobilière
1. 1 Les acteurs des activités immobilières
2. 2 La carte professionnelle
3. 3 Les obligations des professionnels d’entremise
et de gestion immobilière
4. 4 La responsabilité des professionnels d’entremise
et de gestion immobilière
5. 5 Les statuts du travailleur dans l’immobilier
La Vente Immobilière
1. 5 La vente immobilière classique
1. 1 Les spécificités du mandat de vente immobilière
2. 2 Les règles communes aux avant-contrats
dans la vente immobilière
3. 3 Les différents types d’avant-contrats dans la vente
immobilière
4. 4 L’acte authentique de vente
5. 5 Le contrat de prêt
6. 6 La protection de l’emprunteur
7. 7 Les sûretés
2. 6 Les spécificités de la vente en copropriété
1. 1 L’avis de mutation
2. 2 Les obligations d’information
3. 7 Les ventes spécifiques
1. 1 La vente en l’état futur d’achèvement ou
d’inachèvement (VEFA) et (VEFI)
2. 2 La vente en viager
3. 3 La vente dans le cadre du logement social
4. 4 La cession de bail et la vente du fonds de commerce
La Location
1. 8 La location nue à usage d’habitation principale ou mixte
1. 1 Le champ d’application de la loi de 1989
2. 2 Les mandats liés à la location
3. 3 Les conditions de sélection du locataire
4. 4 Le contrat de location
5. 5 Les obligations financières des parties au bail
6. 6 L’état du logement
7. 7 L’usage du logement
8. 8 Le terme du bail
9. 9 La colocation
2. 9 Les autres contrats de location
1. 1 La location dans le logement social
2. 2 La location meublée
3. 3 La location saisonnière
4. 4 La location commerciale
5. 5 La location professionnelle
6. 6 La location rurale
La Copropriété
1. 10 L’immeuble en copropriété
1. 1 La définition de la copropriété
2. 2 Les documents de la copropriété
2. 11 Les organes de fonctionnement de la copropriété
1. 1 Le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical
2. 2 Le syndic de copropriété
3. 12 L’administration de l’immeuble en copropriété
1. 1 La préparation de l’assemblée générale
2. 2 Le déroulement de l’assemblée générale
3. 3 Le procès-verbal de l’assemblée générale
4. 13 La gestion de l’immeuble en copropriété
1. 1 Les droits et les obligations des copropriétaires
2. 2 Les travaux de la copropriété
3. 3 La comptabilité de la copropriété
4. 4 Les actions en justice
5. 5 La gestion des copropriétés en difficulté
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Guide
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