อสังหาริมทรัพย์เช่า

การเป็นเจ้าของสิทธิถือครองที่ดินหรือทรัพย์สินชั่วคราว

อสังหาริมทรัพย์เช่าเป็นกรรมสิทธิ์ในสิทธิชั่วคราวในการถือครองที่ดินหรือทรัพย์สินซึ่งผู้เช่าหรือผู้เช่ามีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยรูปแบบกรรมสิทธิ์ บางอย่าง จากผู้ให้เช่าหรือเจ้าของบ้าน^[1]แม้ว่าผู้เช่าจะถือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ แต่โดยทั่วไปแล้วอสังหาริมทรัพย์เช่าจะถือเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล

การเช่าซื้อเป็นรูปแบบหนึ่งของการถือครองที่ดินหรือการถือครองทรัพย์สิน โดยฝ่ายหนึ่งซื้อสิทธิครอบครองที่ดินหรืออาคารในช่วงเวลาหนึ่ง เนื่องจากสัญญาเช่าเป็นมรดกที่ถูกกฎหมาย จึงสามารถซื้อและขายทรัพย์สินแบบเช่าซื้อได้ในตลาดเปิด การเช่าซื้อจึงแตกต่างจากการถือครองกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์หรือแบบสมบูรณ์ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นซื้อขาดแล้วถือครองต่อไปอีกเป็นระยะเวลาหนึ่งที่ไม่แน่นอน และยังแตกต่างจากการเช่าซื้อซึ่งทรัพย์สินนั้นให้เช่าเป็นระยะๆ เช่น รายสัปดาห์หรือรายเดือน

คำศัพท์และประเภทของสิทธิการเช่าแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ บางครั้งแต่ไม่ใช่ทุกครั้งการเช่าที่อยู่อาศัยภายใต้ข้อตกลงการเช่าจะเรียกกันทั่วไปว่า การ เช่าผู้เช่าสามารถอยู่ในที่อยู่อาศัยได้เป็นระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งวัดเป็นเดือนหรือปี เงื่อนไขของข้อตกลงจะระบุไว้ในสัญญาเช่าซึ่งมีองค์ประกอบของสัญญาและกฎหมายทรัพย์สินที่เชื่อมโยงกัน

ประวัติศาสตร์

กฎหมายที่ควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่าสามารถพบได้ตั้งแต่ประมวลกฎหมายฮัมมูราบีอย่างไรก็ตามกฎหมายทั่วไปเกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่าได้พัฒนาขึ้นในอังกฤษในช่วงยุคกลางกฎหมายดังกล่าวยังคงมีคำศัพท์และหลักการโบราณหลายประการที่เกี่ยวข้องกับ ระบบสังคม ศักดินาและเศรษฐกิจเกษตรกรรมโดยที่ดินเป็นทรัพย์สินทางเศรษฐกิจหลักและการเป็นเจ้าของที่ดินเป็นแหล่งที่มาหลักของยศและสถานะ

การเช่าถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับลำดับชั้นศักดินาหลังจากที่กฎหมายQuia Emptoresห้ามการแย่งชิงอำนาจ (การสร้างที่ดินศักดินาใหม่โดยเจ้าของที่ดินศักดินาที่มีอยู่) ในช่วงปลายศตวรรษที่ 13 ขุนนางจะเป็นเจ้าของที่ดิน และผู้เช่าจะกลายเป็นข้ารับใช้ ที่ดินเช่ายังคงเป็นที่ดินของรัฐบาลในปัจจุบัน^[2]ตัวอย่างเช่น ในเขตออสเตรเลียนแคปิตอลเทร์ริทอรี "กรรมสิทธิ์" ที่ดินส่วนบุคคลทั้งหมดถือเป็นสิทธิเช่าที่ดินของรัฐบาล

คำศัพท์

อาจมีการแยกแยะระหว่างการเช่าที่อยู่อาศัยซึ่งให้บุคคลอยู่อาศัยกับการเช่าธุรกิจซึ่งใช้สถานที่เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ อาจมีบทบัญญัติตามกฎหมายที่แตกต่างกันสำหรับการเช่าที่อยู่อาศัยและธุรกิจ เช่น ในพระราชบัญญัติผู้ให้เช่าและผู้เช่าของสหราชอาณาจักร พ.ศ. 2497ส่วนที่ 1 (ปัจจุบันถูกแทนที่เกือบทั้งหมดแล้ว) เกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัย และส่วนที่ 2 เกี่ยวกับการเช่าธุรกิจ^[3]

การเช่าแบบมีกำหนดระยะเวลาหรือการเช่าเป็นปี

“การเช่าระยะเวลาแน่นอน” หรือการเช่าหลายปีจะมีระยะเวลาที่แน่นอน แม้จะมีชื่อเรียกเช่นนี้ แต่การเช่าดังกล่าวสามารถมีระยะเวลาใดก็ได้ แม้แต่การเช่าหนึ่งสัปดาห์ก็จะเรียกว่าการเช่าหลายปี ในกฎหมายทั่วไป ระยะเวลาไม่จำเป็นต้องแน่นอน แต่สามารถมีเงื่อนไขขึ้นอยู่กับเหตุการณ์บางอย่างที่เกิดขึ้น (เช่น “จนกว่าพืชผลจะพร้อมเก็บเกี่ยว” “จนกว่าสงครามจะสิ้นสุด”) ในเขตอำนาจศาลหลายแห่ง ความเป็นไปได้นั้นถูกยกเลิกบางส่วนหรือทั้งหมด^[4]

การสิ้นสุดหรือการหมดอายุ

การเช่าจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อระยะเวลาที่กำหนดสิ้นสุดลงหรือในกรณีที่การเช่าสิ้นสุดลงเมื่อมีเหตุการณ์ใดๆ เกิดขึ้น ผู้เช่ายังสามารถยกเลิกสัญญาเช่าให้กับเจ้าของบ้านได้ ไม่ว่าจะโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยาย กระบวนการนี้เรียกว่าการยกเลิกสัญญาเช่า การเช่าอาจสิ้นสุดลงเมื่อและหากผู้เช่ายอมรับข้อตกลงการซื้อคืนจากเจ้าของบ้าน เจ้าของบ้านสามารถเสนอซื้อคืนทรัพย์สินจากผู้เช่าในราคาที่ตกลงกันได้ ตราบใดที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันในข้อตกลง^[5]

ขึ้นอยู่กับกฎหมายที่บังคับใช้ในเขตอำนาจศาลแต่ละแห่ง อาจมีสถานการณ์ทางกฎหมายที่แตกต่างกันเกิดขึ้นซึ่งผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่หลังสิ้นสุดสัญญาเช่า

การเช่าแบบเป็นงวด

การเช่าแบบเป็นงวดหรือเรียกอีกอย่างว่าการเช่าแบบปีต่อปีเดือนต่อเดือนหรือสัปดาห์ต่อสัปดาห์เป็นทรัพย์สินที่คงอยู่เป็นระยะเวลาหนึ่งซึ่งกำหนดโดยระยะเวลาการชำระค่าเช่า การเช่าแบบปากเปล่าสำหรับการเช่าหลายปีที่ละเมิดกฎหมายการฉ้อโกง (โดยการทำสัญญาเช่ามากกว่าหนึ่งปีโดยไม่ได้ลงนามเป็นลายลักษณ์อักษร ขึ้นอยู่กับเขตอำนาจศาล) อาจสร้างการเช่าแบบเป็นงวด โดยระยะเวลาที่ตีความขึ้นอยู่กับกฎหมายของเขตอำนาจศาลที่สถานที่เช่าตั้งอยู่ ในเขตอำนาจศาลหลายแห่ง การเช่าแบบ "เริ่มต้น" ซึ่งคู่กรณีไม่ได้ระบุข้อตกลงที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน และไม่มีข้อตกลงใดที่ถือว่าเป็นไปตามธรรมเนียมท้องถิ่นหรือธุรกิจ คือการเช่าแบบรายเดือน

การเช่าตามต้องการ

การเช่าตามต้องการหรือทรัพย์สินตามต้องการเป็นการเช่าซึ่งเจ้าของบ้านหรือผู้เช่าอาจยุติการเช่าได้ตลอดเวลาโดยแจ้งให้ทราบล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล โดยปกติจะเกิดขึ้นในกรณีที่ไม่มีสัญญาเช่าหรือเมื่อการเช่านั้นไม่ได้มีไว้เพื่อการพิจารณาภายใต้กฎหมายทั่วไปในปัจจุบัน การเช่าตามต้องการสามารถเกิดขึ้นได้ภายใต้สถานการณ์ต่อไปนี้:

คู่สัญญาตกลงกันโดยชัดแจ้งว่าการเช่านั้นเป็นไปด้วยความสมัครใจและไม่ใช่เพื่อการให้เช่า
สมาชิกในครอบครัวได้รับอนุญาตให้อาศัยอยู่ที่บ้านโดยไม่ต้องมีการจัดเตรียมอย่างเป็นทางการ อาจต้องมีการพิจารณาเป็นพิเศษ
ผู้เช่าต้องการเข้าอยู่อาศัยในทรัพย์สินอย่างเร่งด่วน แต่ไม่มีเวลาเพียงพอที่จะเจรจาและลงนามในสัญญาเช่า การเช่าตามต้องการในกรณีนี้จะสิ้นสุดลงทันทีที่สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรสิ้นสุดลง ผู้เช่าจะต้องย้ายออกจากทรัพย์สินหากสัญญาเช่าไม่เกิดขึ้นจริง^{[ น่าสงสัย – อภิปราย ]}

ในสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อการพิจารณา ผู้เช่าจะไม่สามารถถูกย้ายออกไปได้ ยกเว้นในกรณีที่ไม่มีสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร หากเจ้าของบ้านสามารถยุติการเช่าได้ตามต้องการ ผู้เช่าจะได้รับสิทธิในการยุติการเช่าได้ตามต้องการโดยการปฏิบัติของกฎหมายอย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าที่ดำเนินต่อไปตามความประสงค์ของผู้เช่าอย่างชัดเจน ("ตราบเท่าที่ผู้เช่าต้องการอาศัยอยู่ในที่ดินนี้") จะไม่ให้สิทธิในการยุติการเช่าตามความประสงค์แก่เจ้าของบ้านโดยอัตโนมัติ แม้ว่าจะมีเหตุผลก็ตาม ภาษาดังกล่าวอาจตีความได้ว่าเป็นการสื่อถึงอสังหาริมทรัพย์ตลอดชีพหรือแม้แต่สิทธิในการชำระค่าธรรมเนียมโดยสมบูรณ์แก่ ผู้เช่า

การเช่าตามประสงค์จะสิ้นสุดลงโดยการดำเนินการตามกฎหมายถ้า:

ผู้เช่ากระทำความเสื่อมเสียต่อทรัพย์สิน
ผู้เช่าพยายามที่จะมอบหมายการเช่าของเขา
เจ้าของบ้านโอนผลประโยชน์ของเขาในทรัพย์สิน
เจ้าของบ้านให้เช่าทรัพย์สินแก่บุคคลอื่น
ผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านเสียชีวิต

การเช่าโดยผ่อนผัน

การเช่าแบบผ่อนผัน (บางครั้งเรียกว่าการเช่าแบบถือครอง ) เกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าถือครองต่อโดยผิดกฎหมายหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาเช่า (ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าที่อยู่ต่อหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า) ในกรณีนี้ เจ้าของบ้านสามารถถือครองผู้เช่าต่อเพื่อเช่าใหม่ และเก็บค่าเช่าสำหรับช่วงเวลาที่ผู้เช่าถือครองต่อ

การเช่าโดยผ่อนผันอาจเกิดขึ้นได้เมื่อผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินแม้หลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า จนกว่าเจ้าของบ้านจะดำเนินการขับไล่ผู้เช่าออกไป ผู้ครอบครองอาจเป็นผู้บุกรุก ตามกฎหมาย ณ จุดนี้ และการครอบครองประเภทนี้อาจไม่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ในที่ดิน แม้ว่าทางการจะยอมรับเงื่อนไขในการถือว่าผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าเช่า เจ้าของบ้านอาจขับไล่ผู้เช่าดังกล่าวออกไปได้ทุกเมื่อโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ การฟ้องขับไล่จะทำให้การเช่าสิ้นสุดลงโดยผ่อนผัน เนื่องจากผู้เช่าไม่มีสิทธิครอบครองอีกต่อไป เขตอำนาจศาลบางแห่งกำหนดให้มีการเลือกที่เพิกถอนไม่ได้ โดยเจ้าของบ้านถือว่าผู้เช่าที่ถือครองอยู่เป็นผู้บุกรุกหรือเป็นผู้เช่าโดยผ่อนผัน ผู้บุกรุกไม่ได้ครอบครอง แต่ผู้เช่าโดยผ่อนผันยังคงมีสิทธิครอบครองอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

เจ้าของบ้านอาจสามารถกำหนดสัญญาเช่าใหม่กับผู้เช่าที่ถือครองต่อได้ สำหรับการเช่าที่อยู่อาศัย สัญญาเช่าใหม่ดังกล่าวจะมีระยะเวลาเป็นเดือนต่อเดือน สำหรับการเช่าเชิงพาณิชย์ที่มีระยะเวลาเกินกว่าหนึ่งปี สัญญาเช่าใหม่จะมีระยะเวลาเป็นปีต่อปี มิฉะนั้น สัญญาเช่าจะมีระยะเวลาเท่ากับระยะเวลาภายใต้สัญญาเช่าเดิม ในทั้งสองกรณี เจ้าของบ้านสามารถเรียกเก็บค่าเช่าที่สูงขึ้นได้ หากเจ้าของบ้านแจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงการปรับขึ้นค่าเช่าก่อนที่สัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลง

การทิ้งทรัพย์สินไว้ในสถานที่นั้นไม่ถือเป็นการครอบครอง ดังนั้น จึงไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามีการเช่าโดยยอมความ เช่นNathan Lane Assocs. v. Merchants Wholesale , 698 NW2d 136 (ไอโอวา 2548); Brown v. Music, Inc. , 359 P.2d 295 (อะแลสกา 2504)

การเช่าต่อเนื่อง

ในเขตอำนาจศาลบางแห่ง ผู้เช่ามีสิทธิตามกฎหมายที่จะครอบครองสถานที่ต่อไปหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า เว้นแต่เจ้าของบ้านจะปฏิบัติตามขั้นตอนอย่างเป็นทางการในการยึดทรัพย์สินจากผู้เช่า ตัวอย่างเช่น ในอังกฤษและเวลส์ผู้เช่าเพื่อธุรกิจมีสิทธิที่จะครอบครองทรัพย์สินต่อไปหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่าภายใต้บทบัญญัติของมาตรา 24–28 ของพระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่า พ.ศ. 2497 (เว้นแต่บทบัญญัติเหล่านี้จะได้รับการยกเว้นอย่างเป็นทางการโดยข้อตกลงก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง) เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า ผู้เช่าไม่ต้องทำอะไรนอกจากชำระค่าเช่าในระดับเดิมต่อไปและรักษาข้อตกลง ที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ทั้งหมด เช่น ดูแลรักษาอาคารให้อยู่ในสภาพดี ผู้เช่าไม่สามารถถูกขับไล่ได้ เว้นแต่เจ้าของบ้านจะแจ้งอย่างเป็นทางการเพื่อยุติการเช่าและคัดค้านการให้สัญญาเช่าฉบับใหม่สำเร็จ ซึ่งผู้เช่ามีสิทธิ์โดยอัตโนมัติ แม้แต่สิ่งนี้สามารถทำได้ภายใต้สถานการณ์ที่กำหนด เช่น เจ้าของบ้านต้องการเข้าอยู่อาศัยในสถานที่นั้นเองหรือต้องการรื้อถอนและพัฒนาอาคารใหม่

การปฏิบัติร่วมสมัย

ออสเตรเลีย

ที่ดินเช่า

ที่ดินเช่าเป็นที่ดินที่บุคคลหรือบริษัทเช่าโดยรัฐ ที่เกี่ยวข้อง (เช่น ราชวงศ์) อย่างไรก็ตาม สิทธิในแร่ธาตุทั้งหมดสงวนไว้สำหรับราชวงศ์ สิทธิการเช่ามีหลายประเภทขึ้นอยู่กับแต่ละรัฐ^[6] สัญญาเช่าแบบเลี้ยงสัตว์ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 44% ของแผ่นดินใหญ่ของออสเตรเลียส่วนใหญ่ในพื้นที่แห้งแล้งและกึ่งแห้งแล้งและทุ่งหญ้าสะ วันนาในเขต ร้อน^[7]

ประเภทการถือครองสิทธิการเช่าในออสเตรเลียมีอยู่สามประเภท: ^[6]

สัญญาเช่าระยะยาว – โดยทั่วไปคือ 1–50 ปี สำหรับวัตถุประสงค์ที่ระบุ
การเช่าแบบถาวรหรือการเช่าแบบถาวร – ใช้ได้เฉพาะเพื่อจุดประสงค์ที่ระบุเท่านั้น
สัญญาเช่าแบบถือกรรมสิทธิ์ – หลังจากได้รับการอนุมัติแล้ว ให้เปลี่ยนสัญญาเช่าเป็นกรรมสิทธิ์ และผู้เช่าจะชำระเงินค่าซื้อเป็นงวดๆ นี่คือสัญญาเช่าชั่วคราว กรรมสิทธิ์แบบถือกรรมสิทธิ์จะยังไม่ออกให้จนกว่าจะชำระค่าใช้จ่ายในการซื้อทั้งหมดแล้ว

ที่ดินทั้งหมดในเขตออสเตรเลียนแคปิตอลเทร์ริทอรี (ACT) เป็นแบบเช่า ซึ่งออกให้โดยสัญญาเช่า 99 ปีค่าเช่าตามสัญญาเช่าถูกยกเลิกโดยรัฐบาลกอร์ตันในปี 1970 โดยปัจจุบันระบบเช่าแบบ "แทบจะเหมือนกันทุกประการ" กับระบบการถือครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในเขตอำนาจศาลอื่นๆ ของออสเตรเลีย^[8]

การเช่าที่อยู่อาศัย

การเช่าที่อยู่อาศัยในออสเตรเลียแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ โดยควบคุมโดยกฎหมายท้องถิ่น^[9]^[10]

สหราชอาณาจักร

ทรัพย์สินเช่าแบบสมัยใหม่ในอังกฤษและเวลส์มีได้ 4 รูปแบบ ได้แก่การเช่าระยะเวลาหนึ่งหรือหลายปีการเช่าตามระยะเวลาการเช่าตามต้องการและการเช่าตามความยินยอมรูปแบบที่ไม่ใช้แล้ว^{[ จำเป็นต้องอ้างอิง ]}ได้แก่ การเช่า แบบโซเคจและแบบเบอร์เกจ

เมื่อเจ้าของที่ดินอนุญาตให้บุคคลหนึ่งคนหรือมากกว่านั้น ซึ่งเรียกว่า "ผู้เช่า" ใช้ที่ดินในลักษณะใดลักษณะหนึ่งเป็นระยะเวลาหนึ่ง ที่ดินดังกล่าวจะกลายเป็นสิทธิการเช่า และความสัมพันธ์ระหว่างผู้อยู่อาศัย (หรือคนงาน) กับเจ้าของที่ดินจะเรียกว่า "การเช่า" ผู้เช่าจะจ่ายค่าเช่า (รูปแบบหนึ่งของค่าตอบแทน ) ให้กับเจ้าของที่ดิน สิทธิการเช่าอาจรวมถึงอาคารและการปรับปรุงอื่นๆ บนที่ดิน ผู้เช่าสามารถทำอย่างใดอย่างหนึ่งหรือมากกว่านั้นต่อไปนี้: ทำฟาร์มบนสิทธิการเช่า อาศัยอยู่บนสิทธิการเช่า หรือประกอบอาชีพบนสิทธิการเช่า โดยปกติแล้ว ผู้เช่าจะถือครองที่ดินสิทธิการเช่าเป็นระยะเวลาหนึ่งที่กำหนด

ในอังกฤษในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา บ้านและอพาร์ตเมนต์ใหม่บางหลังถูกขายโดยผู้สร้างบ้านรายใหญ่ที่เช่าที่ดิน โดยค่าเช่าที่ดินที่ต้องจ่ายจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าทุก ๆ 10 ถึง 25 ปี ส่งผลให้ราคาซื้อคืนสัญญาเช่าสูงมาก ส่งผลให้บ้านบางหลังที่เพิ่งสร้างใหม่ขายได้ยาก^[11]ในปี 2017 รัฐบาลอังกฤษได้จัดให้มีการปรึกษาหารือเกี่ยวกับการปฏิรูปกฎหมายเพื่อยุติแผนการเอารัดเอาเปรียบดังกล่าว^[12]

สกอตแลนด์มีกฎหมายที่แตกต่างกัน และภายใต้กฎหมายสกอตแลนด์กฎหมายตั้งแต่ปีพ.ศ. 2517 ห้ามมิให้มีการเช่าที่อยู่อาศัยที่มีระยะเวลาเกิน 20 ปี หรือการให้เช่าอื่นใดที่มีระยะเวลาเกิน 175 ปี^{[ จำเป็นต้องอ้างอิง ]}

ประเทศสหรัฐอเมริกา

ในสหรัฐอเมริกาสหกรณ์ อาหาร จัดหาพื้นที่ให้ผู้เช่าปลูกพืชผลของตนเองการเช่าพื้นที่ชนบทก็เป็นเรื่องปกติเช่นกัน ภายใต้การเช่าพื้นที่ชนบท บุคคลจะซื้อที่ดินจำนวนมาก และชุมชนชนบทใช้ที่ดินดังกล่าวเพื่อการเกษตรเป็นแหล่งรายได้

คำว่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับหลายปีดูเหมือนจะเป็นคำศัพท์ของสหรัฐฯ ซึ่งหมายถึงอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าเป็นระยะเวลาหนึ่ง (คำว่า "หลายปี" นั้นทำให้เข้าใจผิด เนื่องจากระยะเวลาเช่าอาจเป็นวัน สัปดาห์ เดือน หรืออื่นๆ) อสังหาริมทรัพย์สำหรับหลายปีจะไม่ได้รับการต่ออายุโดยอัตโนมัติ

หน้าที่ของผู้เข้าร่วมกิจกรรม

หน้าที่ของผู้ให้เช่า

หน้าที่แรกของเจ้าของบ้านคือการให้ผู้เช่าครอบครองที่ดินจริงตั้งแต่เริ่มทำสัญญาเช่า (กฎของอังกฤษและกฎเสียงข้างมากต่างจากกฎของอเมริกาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องได้รับสิทธิ์ครอบครองหรือสิทธิครอบครองตามกฎหมาย เท่านั้น ) หน้าที่ที่สองคือต้องทำให้สถานที่อยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้โดยมีการรับประกันโดยปริยายว่าสามารถอยู่อาศัยได้ หากเจ้าของบ้านฝ่าฝืนเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าและย้ายออก หรืออยู่ในสถานที่นั้นต่อไป โดยยังคงจ่ายค่าเช่า และฟ้องเจ้าของบ้านเพื่อเรียกค่าเสียหาย (หรือยึดค่าเช่าและใช้การละเมิดการรับประกันโดยปริยายว่าสามารถอยู่อาศัยได้เป็นข้อแก้ตัวเมื่อเจ้าของบ้านพยายามเรียกเก็บค่าเช่า)

สัญญาเช่ายังรวมถึงข้อตกลงโดยนัยเกี่ยวกับการอยู่อาศัยอย่างสงบด้วย โดยผู้ให้เช่าจะไม่ก้าวก่ายการอยู่อาศัยอย่างสงบของผู้เช่า ข้อตกลงนี้สามารถละเมิดได้สามวิธี

การขับไล่ผู้เช่าออกไปโดยสิ้นเชิงผ่านการบุกรุกทางกายภาพโดยตรงจากเจ้าของบ้าน
การขับไล่บางส่วน – เมื่อเจ้าของบ้านไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ส่วนหนึ่งของทรัพย์สินที่เช่า (แม้จะล็อกห้องเพียงห้องเดียวก็ตาม) ผู้เช่าสามารถอยู่ในทรัพย์สินที่เหลือได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าใดๆ
การขับไล่บางส่วนโดยบุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของบ้าน – หากเกิดกรณีนี้ ค่าเช่าจะถูกแบ่งสรร หากเจ้าของบ้านอ้างว่าให้เช่าพื้นที่ 1,000 ตารางเมตรแก่ผู้เช่า แต่พื้นที่ 400 ตารางเมตรเป็นของบุคคลอื่น ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าเช่าเพียง 60% เท่านั้น

ความรับผิดต่อการละเมิดของเจ้าของบ้าน

ภายใต้กฎหมายทั่วไป^{[ ที่ไหน? ]}เจ้าของบ้านไม่มีหน้าที่ใดๆ ต่อผู้เช่าในการปกป้องผู้เช่าหรือผู้ได้รับอนุญาตและผู้รับเชิญ ของผู้เช่า ยกเว้นในสถานการณ์ต่อไปนี้:

การไม่เปิดเผยข้อบกพร่องที่แฝงอยู่ซึ่งเจ้าของบ้านรู้หรือมีเหตุอันควรรู้ โปรดทราบว่าเจ้าของบ้านไม่มีหน้าที่ซ่อมแซมข้อบกพร่อง เพียงเปิดเผยการมีอยู่ของข้อบกพร่องนั้น
สำหรับการเช่าระยะสั้น (สามเดือนหรือน้อยกว่า) ของที่พักพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ผู้เช่าจะถือเป็นผู้ได้รับเชิญ และผู้ให้เช่าจะต้องรับผิดชอบต่อข้อบกพร่อง แม้ว่าผู้ให้เช่าจะไม่รู้หรือไม่ควรจะรู้ก็ตาม
พื้นที่ส่วนกลางที่อยู่ภายใต้การควบคุมของเจ้าของบ้าน (เช่น ทางเดินในอาคารอพาร์ตเมนต์ ) หากเจ้าของบ้านไม่ใช้ความเอาใจใส่ที่สมเหตุสมผลในการดูแลรักษา
การบาดเจ็บอันเป็นผลมาจากการซ่อมแซมโดยประมาทของเจ้าของบ้าน แม้ว่าเจ้าของบ้านจะใช้ความระมัดระวังอย่างเหมาะสมแล้วก็ตาม
การใช้งานสาธารณะหากมีปัจจัยสามประการดังต่อไปนี้:
1. เจ้าของบ้านรู้หรือควรจะรู้ว่าผู้เช่าใช้ที่ดินเพื่อสาธารณะ (เช่น ที่ดินเช่าเพื่อใช้เป็นร้านอาหารหรือร้านค้า)
2. เจ้าของบ้านรู้หรือควรจะรู้ว่ามีข้อบกพร่อง และ
3. เจ้าของบ้านรู้หรือควรจะรู้ว่าผู้เช่าจะไม่แก้ไขข้อบกพร่อง

หน้าที่ของผู้เช่า

ภายใต้กฎหมายทั่วไป ผู้เช่ามีหน้าที่หลายประการต่อเจ้าของบ้าน:

ที่จะต้องจ่ายค่าเช่าเมื่อถึงกำหนด
เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพย์สิน
เพื่อแจ้งให้เจ้าของบ้านทราบถึงการพัฒนาใด ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อทรัพย์สินที่เป็นเรื่องนั้น

ผู้เช่าต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกที่ได้รับเชิญในกรณีละเลยไม่แก้ไขสภาพที่เป็นอันตรายบนสถานที่ แม้ว่าเจ้าของบ้านจะรับผิดตามสัญญาก็ตาม

ผลของการประณาม

หากที่ดินที่ให้เช่าแก่ผู้เช่าถูกเวนคืนภายใต้อำนาจรัฐ ในการเวนคืนที่ดิน ^{[ ซึ่ง? ]}ผู้เช่าอาจได้รับสิทธิลดหย่อนค่าเช่าหรือส่วนหนึ่งของรางวัลเวนคืน (ราคาที่รัฐบาลจ่าย) แก่เจ้าของ ขึ้นอยู่กับจำนวนที่ดินที่ถูกยึด และมูลค่าของทรัพย์สินที่เช่า^[^{ที่ไหน?}^]

ผู้เช่าสามารถเรียกร้องค่าเช่าที่แบ่งสรรสำหรับทรัพย์สินที่ถูกยึดไป โดยมีการยึดที่ดินบางส่วนได้ตัวอย่างเช่น สมมติว่าผู้เช่าเช่าที่ดินเป็นเวลา 6 เดือนในราคาเดือนละ 1,000 ยูโร และหลังจากสัญญาเช่าผ่านไป 2 เดือน รัฐบาลก็ยึดที่ดินไป 25% ผู้เช่าจึงมีสิทธิได้รับส่วนแบ่งค่าเช่าที่เท่ากับ 25% ของค่าเช่าที่ครบกำหนดสำหรับ 4 เดือนที่เหลือของสัญญาเช่า ซึ่งก็คือ 1,000 ยูโร ซึ่งได้มาจากค่าเช่าเดือนละ 250 ยูโรเป็นเวลา 4 เดือน

อย่างไรก็ตาม การยึดคืนทั้งหมดจะทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงและยกเว้นค่าเช่าทั้งหมดตั้งแต่นั้นมา ผู้เช่าจะไม่มีสิทธิ์ได้รับส่วนแบ่งใดๆ ของรางวัลการยึดคืน เว้นแต่ว่ามูลค่าสัญญาเช่าจะมากกว่าค่าเช่าที่จ่ายไป ในกรณีนี้ ผู้เช่าสามารถเรียกร้องส่วนต่างคืนได้ สมมติว่าในตัวอย่างข้างต้น มูลค่าตลาดของที่ดินคือ 1,200 เยนต่อเดือน แต่ราคา 1,000 เยนต่อเดือนเป็นส่วนลดที่เจ้าของที่ดินให้ เนื่องจากผู้เช่าสูญเสียความสามารถในการเช่าที่ดินต่อไปในอัตราต่อรองนี้ (และอาจต้องย้ายไปเช่าที่ดินที่มีราคาแพงกว่า) ผู้เช่าจึงมีสิทธิ์ได้รับส่วนต่างระหว่างอัตราค่าเช่าและมูลค่าตลาด คือ 200 เยนต่อเดือน รวมเป็น 800 เยน

ดูเพิ่มเติม

อ้างอิง

^ "สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์". กฎหมายปฏิบัติ. สืบค้นเมื่อ2023-07-28 .
^ "Freehold vs Leasehold: Understanding property in England". Vardags. เก็บถาวรจากแหล่งเดิมเมื่อ 2 ธันวาคม 2023 . สืบค้นเมื่อ 2 มกราคม 2022 .
^ กฎหมายของสหราชอาณาจักร พระราชบัญญัติผู้ให้เช่าและผู้เช่า พ.ศ. 2497: ต้นฉบับ (ตามที่บัญญัติไว้) เข้าถึงเมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567
^ ตัวอย่างเช่น ในอังกฤษและเวลส์กฎหมายทรัพย์สิน พ.ศ. 2468มาตรา 149(6) ได้ยกเลิกสัญญาเช่าตลอดชีวิต และสัญญาเช่าที่ระบุว่าเป็นสัญญาเช่าตลอดชีวิตจะถูกแปลงเป็นสัญญาเช่า 90 ปี ซึ่งสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต
^ “กฎใหม่ในการแสวงหาการซื้อกิจการของผู้เช่าที่ควบคุมค่าเช่า” New York Law Journal
^ ab "Leasehold land". Austrade . 26 กุมภาพันธ์ 2016 . สืบค้นเมื่อ21 กรกฎาคม 2020 .
^ "สัญญาเช่าแบบ Pastoral". Austrade . 26 กุมภาพันธ์ 2016 . สืบค้นเมื่อ21 กรกฎาคม 2020 .
^ Taylor, Gordon (4 กรกฎาคม 2016). "Can people own land in the ACT?". ABC News . สืบค้นเมื่อ9 ตุลาคม 2021 .
^ "กฎหมายคุ้มครองผู้เช่า". ข้อตกลงการเช่า. สืบค้นเมื่อ21 กรกฎาคม 2020 .
^ Ballantyne, Adrian (9 มิถุนายน 2020). "Tenant rights: a guide to every Australian state". realestate.com.au . สืบค้นเมื่อ21 กรกฎาคม 2020 .
^ Collinson, Patrick (29 ตุลาคม 2016). "The new-builds catcher house buying in a leasehold property trap". The Guardian . สืบค้นเมื่อ 23 เมษายน 2017 .
^ Rudgard, Olivia (11 กุมภาพันธ์ 2017). "รัฐบาลจะดำเนินการเกี่ยวกับการฉ้อโกงการเช่า" . The Daily Telegraph . เก็บถาวรจากแหล่งเดิมเมื่อ 2022-01-12 . สืบค้นเมื่อ 23 เมษายน 2017 .

ลิงค์ภายนอก

คำแนะนำการเช่า บริการให้คำแนะนำเกี่ยวกับการเช่าของรัฐบาลอังกฤษ

[1] "สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์". กฎหมายปฏิบัติ. สืบค้นเมื่อ2023-07-28 .

[2] "Freehold vs Leasehold: Understanding property in England". Vardags. เก็บถาวรจากแหล่งเดิมเมื่อ 2 ธันวาคม 2023 . สืบค้นเมื่อ 2 มกราคม 2022 .

[3] กฎหมายของสหราชอาณาจักร พระราชบัญญัติผู้ให้เช่าและผู้เช่า พ.ศ. 2497: ต้นฉบับ (ตามที่บัญญัติไว้) เข้าถึงเมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567

[4] ตัวอย่างเช่น ในอังกฤษและเวลส์กฎหมายทรัพย์สิน พ.ศ. 2468มาตรา 149(6) ได้ยกเลิกสัญญาเช่าตลอดชีวิต และสัญญาเช่าที่ระบุว่าเป็นสัญญาเช่าตลอดชีวิตจะถูกแปลงเป็นสัญญาเช่า 90 ปี ซึ่งสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต

[5] “กฎใหม่ในการแสวงหาการซื้อกิจการของผู้เช่าที่ควบคุมค่าเช่า” New York Law Journal

[austradeleasehold-6] "Leasehold land". Austrade . 26 กุมภาพันธ์ 2016 . สืบค้นเมื่อ21 กรกฎาคม 2020 .

[7] "สัญญาเช่าแบบ Pastoral". Austrade . 26 กุมภาพันธ์ 2016 . สืบค้นเมื่อ21 กรกฎาคม 2020 .

[8] Taylor, Gordon (4 กรกฎาคม 2016). "Can people own land in the ACT?". ABC News . สืบค้นเมื่อ9 ตุลาคม 2021 .

[9] "กฎหมายคุ้มครองผู้เช่า". ข้อตกลงการเช่า. สืบค้นเมื่อ21 กรกฎาคม 2020 .

[10] Ballantyne, Adrian (9 มิถุนายน 2020). "Tenant rights: a guide to every Australian state". realestate.com.au . สืบค้นเมื่อ21 กรกฎาคม 2020 .

[guardian-20161029-11] Collinson, Patrick (29 ตุลาคม 2016). "The new-builds catcher house buying in a leasehold property trap". The Guardian . สืบค้นเมื่อ 23 เมษายน 2017 .

[telegraph-20170211-12] Rudgard, Olivia (11 กุมภาพันธ์ 2017). "รัฐบาลจะดำเนินการเกี่ยวกับการฉ้อโกงการเช่า" . The Daily Telegraph . เก็บถาวรจากแหล่งเดิมเมื่อ 2022-01-12 . สืบค้นเมื่อ 23 เมษายน 2017 .