101 Perguntas e Respsotas Sobre FIIs CW 2020
101 Perguntas e Respsotas Sobre FIIs CW 2020
101 Perguntas e Respsotas Sobre FIIs CW 2020
101 Perguntas e
Respostas sobre
Fundos Imobiliários
& O desempenho dos FIIs no contexto da crise do
Coronavírus
[2]
SUMÁRIO
PREFÁCIO [6]
IV – RISCOS [35]
IX – ANÁLISE [65]
POSFÁCIO [90]
ESPECIAL [100]
GLOSSÁRIO [133]
[3]
A MISSÃO DA SUNO RESEARCH
A cada geração, uma parte da humanidade se compromete em deixar o mundo
um lugar melhor do que encontrou. Esse contingente populacional acredita
que, para tanto, é preciso investir em inovações.
[4]
A missão da Suno Research é justamente promover a educação financeira de
milhares de pequenos e médios investidores em potencial.
O brasileiro também pode financiar a inovação, gerando divisas para seu país
e se beneficiando dos avanços promovidos pela parceria entre investidores e
empreendedores.
[5]
PREFÁCIO
Por Marcos Baroni *
A cada mês, são milhares de novos investidores que chegam ao mercado com
flagrante carência de informações para que possam pautar suas decisões. O
que fazer? Não há resposta binária. Não é fácil lidar com toda esta "sopa de
letrinhas". Tento ajudar de todas as formas: vídeos, lives, posts, artigos, dentre
outras formas de comunicação.
Entre os aspectos mais importantes para pontuar sobres os FIIs, é que eles
possuem dois componentes relevantes para a carteira previdenciária, que é a
proteção via lastro patrimonial e a geração de renda. Os fundos imobiliários
são ativos que se retroalimentam em função destas duas características.
Veja como uma coisa cíclica leva a outra: a partir do momento em que os ativos
produzem renda, você consegue aumentar seu patrimônio, configurando um
ciclo virtuoso de reinvestimento dos rendimentos na compra de mais ativos
geradores de renda.
Muitos ativos não tem essa capacidade, pois não são ativos geradores de
renda, posto que são ativos que pagam juros, exclusivamente. Portanto, temos
que ter em mente tal diferencial dos FIIs, que carregam o melhor dos mundos:
seus rendimentos não consomem o patrimônio, como os juros dos ativos de
renda fixa fazem, quando consideramos o componente da inflação na conta.
Educação contínua
[7]
Atualmente, existem aplicativos para telefone celular que avisam os cotistas
de FIIs quando ocorre o pagamento de uma distribuição de rendimentos. Este
momento prazeroso traz muita satisfação para os investidores, que tomam
consciência de que o dinheiro parece brotar em suas contas, em função dos
aluguéis de imóveis e dos juros oriundos de CRIs e outros papéis relacionados
ao mercado imobiliário.
Evoluções paulatinas
Obviamente, esta evolução não será um movimento em linha reta, mas será
um crescimento franco, justamente pelo funcionamento intermitente dos FIIs
que, de forma regular, depositam rendimentos na conta do investidor.
Quem sabe que a quantidade de cotas de um FII está crescendo, verifica que
sua renda também está crescendo, mês a mês, embora isso seja mais
perceptível de ano para ano.
O poder da diversificação
Diversificação: muita gente usa essa palavra sem ter a dimensão completa
dela. Estas pessoas falam por falar. Porém, a diversificação em FIIs equivale a
fontes de receitas.
Quando você trabalha numa empresa, você tem uma fonte de receita. Se você
tem dois empregos, você tem duas fontes. Se você tem um imóvel alugado,
você tem uma fonte de receita. Se tem dois, terá duas fontes.
Se você se aposenta, você volta a ter apenas uma fonte de renda – oriunda do
INSS – além dos eventuais imóveis. No meu entendimento, o brasileiro que
deu certo na vida e que consegue se aposentar bem, tem em média de uma a
cinco fontes de receitas. E olhe lá.
Vamos imaginar que o investidor seja cotista de um fundo imobiliário com dez
a quinze shoppings em seu portfólio. Cada shopping tem de 200 a 300
operações, em média. Só com este FII, o investidor tem de 2.000 a 4.500 fontes
de receita, desde um quiosque no corredor de um shopping até uma loja
âncora em outro, incluindo os estacionamentos, os cinemas e os restaurantes.
[9]
A partir do momento que você considera os fundos de galpões de logística, de
lajes de escritórios, de papéis como CRIs, de agências bancárias, de hospitais,
de escolas, temos uma referência dessa multiplicação de fontes de receitas.
Quantas fontes de receita podemos constatar apenas nos CRIs? Por vezes
temos CRIs pulverizados, onde apenas um CRI tem de 400 a 500 fontes de
receita de modo que, se um fundo for bem diversificado com 40 a 50 CRIs, as
fontes passam a ser altamente escaláveis.
Pessoalmente, já tentei chegar na vírgula para esse número, mas é quase
impossível dar precisão para quantidades que são estratosféricas.
Neste aspecto, o brasileiro que opta por se aposentar com uma carteira de
investimentos focada em FIIs, terá de 40 a 50 mil fontes de receita. A partir do
momento que você tem todas essas fontes de receita, é muito difícil perder o
sono por causa desse tipo de investimento.
Se consideramos que no Brasil temos uma indústria de FIIs que ainda está em
processo de amadurecimento, isso faz toda a diferença.
Então, para o sujeito que se aposenta com duas a três fontes convencionais de
renda, se uma falhar, isto pode causar transtornos consideráveis para ele e sua
família.
Muita gente me pergunta sobre a gestão dos FIIs. Quando você compra cotas
de um FII, você compra também a cabeça e a caneta do gestor. A cabeça é
aquilo que ele pensa. A caneta é aquilo que ele faz. Então, temos que observar
o comportamento do gestor: se aquilo que ele pensa está realmente sendo
feito.
[10]
De pouco adianta um gestor ter várias ideias e colocações sobre o mercado,
com visões estratégicas diferentes, se ele não toma providências para levar o
FII para o caminho que ele acredita ser o mais correto.
Os FIIs não são bons apenas para acumular patrimônio e renda: eles são bons
em todas as fases da vida do investidor.
Os FIIs são bons durante a longa fase de acumulação, pois eles são educativos
e fáceis de controlar por aqueles que fazem poupança recorrentemente para
aumentar os aportes.
Finalmente, na fase de sucessão, os FIIs são melhores ainda, pois os ativos são
líquidos e evitam brigas entre herdeiros.
Isso dificilmente ocorre com imóveis tradicionais, que são mais difíceis para
vender ou fracionar. Quando um imóvel tradicional é fracionado, nem sempre
[11]
os outros herdeiros conseguem comprar a parte que será convertida em caixa
para aquele que não deseja continuar com o bem imobilizado.
Volatilidade moderada
Alguns consideram que os FIIs são pouco voláteis; outros pensam o contrário.
Em primeiro lugar, devemos ter em mente que os FIIs são ativos de renda
variável. Neste caso, temos dois componentes que variam: o patrimônio e a
distribuição dos rendimentos. Tais rendimentos são menos voláteis, mas é
óbvio que não podemos caracterizar isso como renda fixa.
Qual é o conceito clássico de renda fixa? Você adquire um produto no qual
você sabe quanto vai receber e quando será o vencimento. No caso dos FIIs,
eles estão longe disso, pois o investidor não tem uma certeza de quanto será
o rendimento do próximo mês, embora tenha-se uma aproximação.
Porém, quando você observa uma carteira de fundos imobiliários, focando nos
dez maiores fundos e anotando seus rendimentos mais recentes, ao tabular os
dados para comparar um mês com o outro, você notará uma dispersão muito
baixa. Ou seja: a volatilidade da renda é baixa frente ao patrimônio.
Por falar em sono, dentro do que conheço no mercado, os FIIs dão mais
tranquilidade para as pessoas justamente por serem ativos de renda variável
com volatilidade relativamente baixa, se comparada com as ações das
empresas de capital aberto e outros instrumentos do mercado.
[12]
O gráfico de evolução entre agosto de 2015 e maio de 2018 do IBOV (linha
superior), Tesouro Direto IPCA+ com vencimento em 2024 (linha intermediária) e o
IFIX (linha inferior) demonstra que a volatilidade dos fundos imobiliários é
moderada inclusive frente a produtos de renda fixa (fonte:
https://www.sunoresearch.com.br/artigos/02-fundos-imobiliarios-com-baixa-
volatilidade-e-retorno-acima-do-cdi/ - link acessado em 17/06/2020).
Nosso livro segue nessa toada, mesclando as questões mais frequentes com
aquelas que julgamos mais importantes para responder, neste momento de
consolidação dos fundos imobiliários perante o mercado financeiro.
Nós o dedicamos para o investidor que está iniciando sua jornada com os FIIs,
e também para aqueles que já investem, mas querem relembrar ou se
aprimorar com novos conhecimentos.
[13]
* O professor Marcos Baroni (1978) é formado em Tecnologia da
Informação e pós-graduado em Educação. Em 1998 começou a
lecionar em cursos de graduação e MBA nas áreas de Gestão de
Projetos e Processos, iniciando também seus investimentos no
mercado financeiro. Desde 2008 leva conhecimento por várias
cidades do Brasil sobre como conquistar a independência financeira
com foco em fundos imobiliários.
[14]
I - PRIMEIROS PASSOS
1) Como investir em FIIs (fundos de investimentos imobiliários)?
O investidor pode participar da oferta pública inicial de um FII que esteja sendo
lançado ou pode comprar cotas no mercado secundário, de outros
investidores que estejam interessados em se desfazer de suas participações
por um determinado preço.
Em todos os casos, o investidor deve ter conta aberta em uma corretora, pois
são as corretoras que intermediam o lançamento de FIIs para seus clientes. No
caso do mercado secundário, a compra e venda de cotas de FIIs é feita por
intermédio do home broker da corretora, onde cada FII é identificado por um
ticker. Por exemplo, o ticker do FII Iridium Recebíveis Imobiliários é IRDM11.
Os grandes bancos contam com corretoras próprias. Caso o investidor opte por
atuar por uma corretora independente, ele deverá migrar o capital de
investimento de seu banco para a conta da corretora, antes de realizar um
aporte com recursos próprios.
A maioria dos FIIs distribui fluxo mensal, sendo uma boa maneira do investidor
receber renda passiva, especialmente por serem isentos de Imposto de Renda
(até o momento da publicação deste livro). Os rendimentos mensais dos
fundos imobiliários podem ser sacados das contas da corretora para fins
diversos, ou podem ser reinvestidos na compra de mais cotas de FIIs que sejam
[15]
bons pagadores de proventos, aumentando progressivamente os ganhos ao
longo do tempo.
Não existe um valor exato, pois depende de cada fundo específico. Em geral, a
expectativa é que bons fundos sejam capazes de distribuir uma renda anual
superior à taxa básica de juros, mais um prêmio de risco normal para um
instrumento de renda variável.
Por exemplo, vamos supor que a taxa Selic esteja em 5% e que o prêmio de
risco relacionado ao FII seja de, pelo menos 3%. Então, o investidor que
construir uma carteira diversificadas de FIIs baseada nestes parâmetros, terá
um retorno anual, em forma de dividendos, na ordem de 8%. Colocando em
números: R$ 100 mil poderiam render R$ 8 mil por ano ou cerca de R$ 667 por
mês.
Por isso, é bom atuar com margens de segurança. Por exemplo, se você deseja
viver da renda de fundos imobiliários e tem um custo de vida mensal de
aproximadamente R$ 7 mil, projete uma carteira para gerar R$ 10 mil por mês,
em média, de modo que o eventual excedente possa ser reinvestido para
aumentar ainda mais esta margem de segurança.
[16]
Histórico de distribuições de rendimentos de VGIR11 entre novembro de 2018 e
maio de 2020. Este FII de papéis tem como meta bater o CDI, por isso sua curva
descendente de entrega de proventos não é um fator negativo por si só, uma vez
que neste período a taxa do CDI também recuou (fonte:
https://www.fundsexplorer.com.br/funds/vgir11 - link acessado em 17/06/2020).
Em todo caso, devido às eventuais taxas cobradas por corretoras, além dos
emolumentos da Bolsa de São Paulo, nem sempre é bom negócio comprar
poucas cotas de um fundo imobiliário, especialmente se o preço delas for
abaixo de R$ 10. Em linhas gerais, as despesas com a corretora nas compras
ou vendas de FIIs não devem exceder 2% do valor total de cada operação.
[17]
lembrar que várias corretoras decidiram atuar com taxa zero para fundos
imobiliários.
Não há uma resposta direta, porém, é importante que o investidor procure por
corretoras que não cobrem taxas de corretagem e custódia. Atualmente, há
várias com custo zero. Vale destacar que a corretora é só um meio de acesso
ao sistema de compra e venda (home broker), portanto, o investidor deve
avaliar critérios subjetivos e técnicos, dentre eles: atendimento, estabilidade
do sistema e qualidade do aplicativo para celular.
6) O que é o IFIX?
[18]
organizado da B3”, sendo “composto pelas cotas de Fundos de Investimentos
Imobiliários listados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3”.
Raramente as carteiras dos FOFs são tão pulverizadas quanto a cesta de ativos
presentes num ETF. Porém, os FOFs são um modo de investir com
diversificação em FIIs que muitas vezes fazem parte da composição do IFIX,
cabendo ao investidor atentar para as taxas de administração, geralmente
mais elevadas do que as observadas nos ETFs.
[20]
II – FIIS VERSUS OUTROS INVESTIMENTOS
8) Qual a diferença entre investir em fundos imobiliários de renda e alugar
um imóvel físico?
Além disso, nos FIIs, o investidor não precisa se preocupar em lidar com
problemas relativos a inquilinos, reformas ou burocracias referentes ao
imóvel, pois tais questões são parte das atribuições do gestor.
Por fim, existem CRIs cujo valor mínimo de negociação é de R$ 300 mil ou mais,
o que normalmente fica inviável para a grande maioria dos pequenos
investidores. Porém, quando eles se aglutinam como cotistas de um FII, eles
passam a ter acesso aos CRIs mais estruturados do mercado.
[21]
10) Por qual motivo as ações sofrem muito mais com especulações do que os
FIIs?
Entendemos que seja por causa da maior liquidez e pelo fato de as ações terem
muito mais variáveis (internas e externas) que impactam os preços.
11) É melhor construir uma carteira com ações e depois migrar para fundos
imobiliários, por causa dos dividendos?
Pelo quanto aporto por mês, acho que é melhor procurar ações com
possibilidade de valorização e que paguem dividendos, para depois migrar
para FIIs em busca da renda mensal e uma certa estabilidade. Minha lógica é
correta?
É uma decisão difícil e pessoal, mas a “cartilha” diz que começar pelos FIIs é
mais interessante, justamente pelos aportes menores, dividendos mensais,
menor volatilidade e maior facilidade de interpretar os ativos.
Os FIIs são ótima fonte de renda passiva, sendo ótima opção de entrada para
investidores focados na estratégia dos dividendos. As empresas boas
pagadoras de dividendos raramente entregam proventos mensais, pois elas o
fazem a cada trimestre ou semestre, quando não anualmente.
[22]
jornada, ele já estará habituado com os conceitos da renda variável,
aumentando sua tolerância aos riscos em prol do potencial de valorização
inerente às ações das melhores empresas.
No momento não é possível alugar cotas de FIIs nem mesmo “operar vendido”
com o uso de derivativos, bastante comum no mercado acionário. De toda
forma, há um estudo por parte da B3 de implementar isto, porém, não há nada
com data confirmada.
Como empresa, um REIT pode se alavancar, ao passo que os FIIs não podem
contrair dívidas para expandir suas atividades. Os FIIs, por sua vez, captam
recursos diretamente com os cotistas, por meio de novas emissões de cotas.
[23]
Já os payouts de ambos são semelhantes: 90% do resultado líquido para REITs
e 95% do resultado líquido para FIIs. Os REITs, porém, possuem rendimentos
tributáveis, ao passo que os FIIs, até o momento da publicação deste livro, são
isentos neste sentido, salvo algumas exceções.
Quem investe num REIT é de fato um acionista. Embora uma cota de FII seja
tratada como uma ação por parte da Bolsa, geralmente o investidor de FII é
visto mais como um cotista.
[24]
III – ASPECTOS TÉCNICOS
14) Os dividendos pagos pelos FIIs são descontados do valor da cota?
Sim. Mas isso não significa que o investidor vai perder dinheiro. Ao distribuir
dividendos, o FII diminui o seu patrimônio líquido, pois passa a deter menos
caixa. Daí vem a lógica de descontar o valor distribuído da cotação.
Vale a pena ressaltar que nada impede que a cotação suba após o desconto,
podendo até mesmo superar o valor anterior, de acordo com a preferência do
mercado.
Para ter direito, você precisa possuir cotas do fundo até a “data ex” para
distribuição, que é a data a partir do qual os novos cotistas não mais terão
direito a receber os últimos dividendos declarados.
Para a maioria dos FIIs, essa data é o último dia do mês, mas é possível obter
a informação diretamente nos Relatórios Gerenciais, Informes ou mesmo em
websites especializados em FIIs.
Entre outros motivos, uma amortização pode ocorrer caso o fundo se veja
incapaz de aplicar adequadamente recursos que tenham sido levantados nas
últimas emissões ou mesmo tenha vendido ativos do portfólio.
[25]
Quem mira apenas na distribuição recente de proventos de um FII para
comprar suas cotas, sem estudar o histórico de distribuição de rendimentos,
pode ser induzido ao erro em função disso.
É importante manter o cálculo do preço médio das cotas de FIIs e ações, pois
isso facilita a apuração de eventual ganho de capital após uma venda total ou
parcial do ativo presente na carteira do investidor.
[26]
Por exemplo: no dia 01 de janeiro de 2020, a cota do FII WXYZ11 estava
precificada pelo mercado em R$ 100. Durante todo o ano de 2019 o FII
entregou R$ 7 em forma de rendimentos. Logo, O DY naquela data era de 7%.
Porém, no dia seguinte você comprou uma cota por R$ 101. Então, o seu DY
de compra foi ligeiramente menor.
Agora suponha que seu preço médio neste mesmo FII seja de R$ 70, pois você
comprou várias cotas antes da valorização do ativo. Neste caso, o seu DY
particular será de 10%. O termo mais usado para definir isso é “Yield On Cost”,
pois varia de investidor para investidor posicionado em determinado ativo
financeiro.
Muitas vezes é utilizado no início das operações do fundo, como uma forma
de remunerar de alguma maneira os seus cotistas, mesmo enquanto o FII ainda
não estiver gerando renda por conta própria.
[27]
O mecanismo da RMG foi muito utilizado no passado, mas atualmente não
vemos mais esta prática com frequência. Em alguns casos específicos, quando
um ativo está em desenvolvimento, ainda pode ocorrer este prêmio de locação
por parte do empreendedor até a plena entrega do ativo ao fundo.
Em primeiro lugar, é importante reforçar que todo FII tem por obrigação
distribuir 95% do seu resultado líquido (caixa) aos seus investidores, até o fim
de cada semestre, como forma de se manter enquadrado.
[28]
Sites como o https://www.fundsexplorer.com.br/ e o https://fiis.com.br/
mantém páginas internas para cada FII listado na B3. Basta digitar o código do
fundo imobiliário desejado no campo de buscas destes sites para os resultados
aparecerem rapidamente. Todos os documentos oficiais que os gestores dos
FIIs publicam ficam disponíveis nestas páginas.
[29]
Para entendermos isso no caminho do dinheiro gerado pelo imóvel – ou
operação de CRI – até o bolso do investidor:
O gestor cuida das questões referentes aos aspectos físicos dos imóveis e das
relações com os locatários em um de fundo de tijolo – ou da estruturação e
acompanhamento dos CRIs em fundos de papéis, através dos controles
relacionados às companhias securitizadoras.
Quando um FII aluga algum imóvel para um inquilino, o contrato pode ser
típico ou atípico.
[30]
segurança maior ao locador. No entanto, nos contratos atípicos, é de extrema
relevância observar (e monitorar) a saúde financeira da parte locatária.
Este é um dos mais importantes indicadores e, portanto, não deve ser avaliado
isoladamente. Em geral, um Cap Rate muito alto pode indicar ativos de maior
risco.
Existem portfólios nos quais alguns imóveis valem mais do que outros e seu
aluguel é mais caro por metro quadrado. Desta forma, é mais eficiente analisar
a vacância financeira ao invés da vacância física.
[31]
Geralmente, quando um fundo imobiliário tem ativos parecidos em seu
portfólio, a vacância financeira tende a ser parecida com a física.
A SPE é uma Sociedade com Propósito Específico, cuja atividade é bem restrita,
podendo inclusive ter prazo determinado de duração. Nos empreendimentos
imobiliários, as SPEs são muito comuns ao alinhar os interesses de
incorporadoras, construtoras e proprietários de terrenos.
NOI é uma sigla em inglês para “Net Operating Income”, termo que pode ser
traduzido para o português como “Receita Operacional Líquida”. Em essência,
é o resultado operacional líquido, ou seja, todas as receitas descontadas dos
custos e despesas.
[33]
Este gráfico de evolução do NOI de PQDP11, que compara os resultados apurados
em 2018 e 2019, foi publicado no Relatório Gerencial deste FII em 09/04/2020. As
vendas de Natal, em dezembro, impulsionam os resultados para os patamares mais
elevados do shopping center Parque Dom Pedro, localizado em Campinas, no
interior de São Paulo (fonte:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=90098&fl
nk – link acessado em 17/06/2020).
28) O que é arbitragem e porque, em alguns casos, ela não vale a pena?
[34]
IV – RISCOS
29) Um fundo imobiliário pode falir?
É difícil que um FII venha à falência, pois o fundo possui ativos na forma de
imóveis ou títulos, ou seja, possui lastro real.
O fundo pode ficar sem caixa, caso mantenha uma vacância alta por períodos
longos, ou se necessitar realizar reformas e obras de grandes proporções,
como ocorrem nos Retrofits.
30) Com relação aos fundos imobiliários, poderia comentar sobre segurança
e eventuais garantias contra riscos de mercado e de crédito? Há FIIs mais
arriscados que outros?
Em primeiro lugar, entenda que o risco principal é o próprio lastro, por isso a
importância de avaliar a qualidade do ativo. Os imóveis são ocupados por
locatários que podem, sim, ter problemas de crédito. No geral, temos FIIs que
estão bem posicionados quanto a isto.
[35]
Todas as cotas ficam custodiadas na CBLC – Companhia Brasileira de
Liquidação e Custódia. Portanto, o investidor deve entender que ele é um
cotista (sócio) do fundo imobiliário e isto não está relacionado à saúde
financeira da corretora.
Logo, não são as corretoras que guardam os ativos financeiros, como ações de
empresas e cotas de FIIs. Então, se porventura uma corretora quebrar, os
correntistas ficam protegidos pela CBLC até que estes escolham outras
corretoras para seguir com suas transações.
[36]
B) Se você é pessoa física ou jurídica com patrimônio líquido superior R$
1 milhão em aplicações financeiras. Neste caso, é preciso atestar esta
situação por escrito.
33) Caso um FII, que tenha apenas um imóvel e apenas um inquilino, fique
sem receber o aluguel por tempo indeterminado, acumulando despesas de
manutenção: o cotista pode ser convocado a aportar recursos adicionais?
Neste caso, ele seria obrigado a fazer isso? O cotista inadimplente com o
fundo pode ser acionado na justiça em função disso?
Via de regra, estas emissões são realizadas com preços bem abaixo do valor
patrimonial ou de mercado, justamente para atrair investidores.
O cotista atual não será obrigado a exercer seus Direitos de Preferência e, caso
não os exerça, terá sua participação diluída no fundo.
[37]
Em fundos grandes, é possível, mas pouquíssimo provável. Em fundos
pequenos, esta possibilidade pode se tornar realidade e a única forma de
prever isto é monitorar o caixa líquido do fundo, bem como a dependência dos
locatários.
[38]
Detalhe do Informe Trimestral do FII FIIP11B, fundo de tijolo focado em galpões de
logística, publicado em 15/05/2020, referente ao período coberto até 31/03/2020.
Este documento traz informações importantes, como a taxa de vacância dos
imóveis e a taxa de inadimplência – neste caso, todas zeradas (fonte:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=96180&fl
nk – link acessado em 18/06/2020).
[39]
35) Existe a figura do turnaround para fundos imobiliários, quando um FII
reverte uma eventual situação crítica?
Sim, é possível. Mas esta tática funciona melhor em fundos pequenos – como
se fossem os Small Caps dos FIIs. Uma vacância anunciada pode impactar de
forma relevante as receitas, inclusive, zerando todo o fluxo líquido dos
aluguéis.
Por outro lado, este tipo de estratégia é mais difícil de ser aplicada em fundos
grandes, visto que, dificilmente, teremos impactos relevantes ao ponto
descontar a cota de forma muito expressiva.
Se for para citar um exemplo, podemos eleger o FII Panamby (PABY11) neste
quesito. Criado em 1995, este fundo de desenvolvimento projetava atuar no
segmento residencial, na região do Panamby em São Paulo, vendendo terrenos
para grandes construtoras de apartamentos.
[40]
Uma questão de insegurança jurídica, porém, prejudicou o andamento dos
negócios, pois a Prefeitura de São Paulo classificou os terrenos restantes do FII
como áreas de preservação ambiental, ocasionando disputas da BRKB,
subsidiária da Brookfield, com as diversas gestões municipais que se
sucederam desde o começo dos anos 2000.
[41]
Reprodução da manchete do site Brazil Journal sobre o FII Panamby, com
reportagem de Pedro Arbex publicada em 20/01/2020 (fonte:
https://braziljournal.com/o-triste-fim-do-panamby-um-precursor-dos-fiis-no-brasil
- link visitado em 17/06/2020).
[42]
37) Qual seria o impacto do fim da isenção de IR sobre rendimentos de FIIs
em carteira de longo prazo?
A tributação, caso ocorra, será por volta de 20%. Difícil saber quais fundos
poderiam se recuperar, mas entendemos que os FIIs de papéis tendem a se
ajustar com mais facilidade.
Com relação ao investidor, imagine que você tem cinco máquinas de fazer
dinheiro. O governo vai lá e te toma uma. Claro que seria desastroso para a
indústria. Matematicamente, você iria demorar um pouco mais de dois anos
para recuperar a máquina que foi levada.
[43]
V – TAXAS & TRIBUTOS
38) Não possuo rendimentos mínimos para declarar o Imposto de Renda.
Mesmo assim preciso declarar meus FIIs?
O pagamento do DARF sobre ganho de capital com venda de FIIs deve ser feito
até o último dia útil do mês seguinte à apuração dos lucros. O código é 6015 e
basta acessar o website:
[44]
http://receita.economia.gov.br/orientacao/tributaria/pagamentos-e-
parcelamentos/darf-calculo-e-impressao-programa-sicalc-1/programa-para-
calculo-e-emissao-de-darf-on-line-de-tributos-e-contribuicoes-federais-
exceto-contribuicoes-previdenciarias
40) Quando tenho DARF menor que R$ 10, eu não preciso pagar nunca?
Porém, à medida que novas vendas forem realizadas, o valor devido deve ser
somado aos anteriores e, no momento que a soma alcançar o valor de R$ 10,
o investidor deverá fazer o pagamento do imposto.
Não se preocupe, está tudo certo. Na verdade, isso acontece porque os FIIs são
tributados em 20%. A isenção ocorre desde 2005 por uma legislação específica,
quando as seguintes condições são atendidas:
Se o seu fundo imobiliário se enquadra nessas condições, então você não será
tributado, mesmo que o extrato indique a retenção. Na hora do crédito o valor
será ajustado, líquido de Imposto de Renda.
[45]
42) Como fica o cálculo de IR numa situação em que compro e vendo o
mesmo ativo em duas corretoras diferentes? Devo calcular o Imposto de
Renda com base no preço médio para cada corretora ou consolidado?
43) Posso vender até R$ 20 mil por mês em fundo imobiliário e não pagar
imposto de renda?
Na dúvida, se vender com lucro, recolha o IR até o último dia útil do mês
subsequente.
44) As corretoras hoje estão com corretagem zero, de que forma elas ganham
dinheiro?
[46]
Essas taxas são boas medidas para se comparar FIIs do mesmo segmento, ou
seja, com alocações semelhantes.
Vale reforçar que não tem “taxa ideal” – cada fundo possui sua própria
dinâmica e relação entre risco e retorno, que deve ser considerada nos custos
gerais do produto.
[47]
Reprodução da página 15 do Relatório Gerencial de HABT11, publicado em
15/06/2020, referente ao período coberto até 29/05/2020. No destaque estão as
despesas com as taxas de administração e de performance, entre outras. Este FII é
focado em CRIs do tipo high yield (fonte:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=101092&
flnk – link acessado em 18/06/2020).
A renda paga por um FII para o cotista é sempre uma renda líquida.
[48]
Via de regra, esta taxa pode chegar até 0,30%, por exemplo, mas normalmente
essa cobrança fica num patamar bem menor. Só chegaria neste valor se o
fundo tivesse milhares e milhares de cotistas, o que não é o caso de grande
parte dos FIIs listados.
Por isso, certos investidores não apreciam fundos cujas cotas possuem valores
muitos baixos, como R$ 2, por exemplo. Isso costuma gerar um excesso de
cotistas e acaba comprometendo a rentabilidade final pelos custos.
[49]
VI – TIPOS DE FIIS
48) Quais são os tipos de fundos imobiliários existentes?
49) Quais seriam os tipos de FIIs que possuem maior potencial de valorização
e remuneração ao cotista com uma eventual retomada da economia, após
um período de recessão?
[50]
Lembre-se apenas que o Brasil é um país diferente. Temos de ficar de olho no
PIB? Sim. Mas não podemos tirar do nosso radar a inflação e os juros, que
podem influenciar bastante a precificação no secundário, também.
Gráfico divulgado pelo Banco Central do Brasil, com a meta para a inflação e
projeções até o mês de junho de 2021, indicando tendência de queda suave no
IPCA (fonte: https://www.bcb.gov.br/estatisticas/grafico/graficoestatistica/precos
- link acessado em 18/06/2020).
Pelo lado negativo, os custos são mais altos (taxas sobre taxas), não
conseguem aproveitar todos os momentos do mercado (timing) e também se
posicionam em ativos que você, talvez, não gostaria de tê-los diretamente.
Outro ponto é quando você compra um FOF, mas já possui uma carteira bem
diversificada. Neste caso, não faz muito sentido.
[51]
Carteira do FOF OUFF11 conforme Relatório Gerencial publicado em 25/05/2020,
com dados do período coberto até 30/04/2020. Ao todo, são 21 ativos principais,
fora outros diluídos, cuja maior participação é do FII OULG11B, com 8,31% do
portfólio (fonte:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=97317&fl
nk – link acessado em 18/06/2020).
[52]
Os fundos de desenvolvimentos buscam lucros com as receitas provenientes
das vendas dos imóveis nos quais eles investem. Neste sentido, eles atuam de
modo semelhante ao de empresas de incorporação, embora não possam
contrair dívidas para implementar suas atividades.
Por esta razão, o perfil de seus cotistas tende a ser formado por um público
mais experiente, com maior tolerância sobre prazos alongados e sobre
eventuais interrupções de fluxos mensais de rendimentos.
[53]
VII – FUNDOS DE RENDIMENTOS / TIJOLOS
52) O que é um imóvel com contrato do tipo Built-to-Suit (BTS)?
Quando uma empresa já detém um imóvel do qual faz uso, ela pode decidir
continuar presente no ativo, porém, agora como locatária. Nesses casos, há a
alternativa de vender o imóvel para, em seguida, alugá-lo do novo dono (FII).
Nestas situações, a locação ocorre através de contratos atípicos.
Retrofit é um termo composto por “retro” (andar para trás) e “fit” (ajuste). Ou
seja, no caso dos FIIs é o processo de reformar um imóvel, com o propósito de
modernizá-lo e, consequentemente, aumentar o seu valor e atratividade – algo
que favorece o aumento dos preços dos aluguéis a serem recebidos.
O Retrofit também pode ser utilizado para adequar imóveis às novas normas
da legislação, ou garantir a manutenção e revitalização de componentes da
arquitetura original.
[54]
procurar revitalizar a propriedade em linha com as exigências normativas
atuais.
Um ponto de alerta é que o Retrofit é uma reforma que nem sempre irá
possibilitar adaptações construtivas, sobretudo pela limitação física.
55) Como precificar a idade dos imóveis nos fundos imobiliários? Quando fui
financiar um imóvel, levei em consideração a sua idade, haja vista que sua
expectativa de utilização girava em torno de 100 anos. Isso está correto?
Quando se fala em Retrofit remete-se a essa ideia?
A questão é que todo imóvel envelhece com o tempo, além, obviamente, das
técnicas construtivas, que mudam década a década.
Infelizmente, não temos visto muita atividade neste sentido desde o início da
indústria de FIIs no Brasil. Pelo contrário, até mesmo fundos com o mandato
de gestão ativa têm realizado movimentos em um ritmo muito lento em
relação à reciclagem das propriedades ali presentes.
O ideal seria ter critérios de entradas e saídas bem claros e definidos, até para
que o fundo pudesse ter a capacidade de arbitrar estas operações, como forma
de gerar valor aos cotistas que se dispõem a pagar taxas maiores para que seu
patrimônio seja administrado com visão perene.
[55]
Se você tem na mão um imóvel com excelente localização, é importante ter
um bom plano de manutenção, ou mesmo considerar a possibilidade de um
Retrofit em algum momento, mirando uma estratégia de longo prazo.
Já num prédio corporativo, isso é bem mais difícil, e daí o Retrofit acaba sendo
a principal ferramenta de atualização.
No caso dos galpões logísticos, tem que se avaliar com mais critério, pois
dependerá do tipo de operação demandada. Já nos shoppings valerá, na
maioria das vezes, a criatividade da administradora do empreendimento em
conseguir um projeto que possa criar um novo estilo para o layout.
56) Os FIIS de lajes corporativas com vacância entre 15% e 18% estão em uma
boa situação?
Acima de 50% é um patamar crítico. A renda neste caso tende a zero, face os
custos das áreas vagas.
[56]
Detalhe do relatório Gerencial do FII EDGA11, publicado em 18/06/2020 com dados
do período coberto até 31/05/2020. Neste caso, os gestores optaram por salientar
a taxa de ocupação, ao invés da taxa de vacância, apurada em 32,5% ao fim de abril
de 2020 (fonte:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=101722&
flnk – link acessado em 19/06/2020).
[57]
57) Quando se fala em fundos de shopping center, o que são lojas âncoras,
satélites e megalojas? Porque saber o percentual de cada uma que compõe
o portfólio é importante? Que conclusões se pode tirar como base nessa
informação?
As lojas âncoras são as maiores – via de regra, são grandes redes varejistas que
ocupam parte relevante do shopping.
Temos ainda as megalojas – como o próprio nome diz, são lojas grandes,
porém, menores do que as âncoras. São lojas capazes de ocupar parques de
diversão indoor, restaurantes diferenciados, lojas de calçados. Enfim, são
operações que não conseguiriam se estabelecer como lojas âncoras, porém,
ao mesmo tempo, não são lojas satélites.
Ainda sobre este tema, vale reforçar que as lojas âncoras são as que possuem
o menor valor pago do aluguel por metro quadrado. A explicação é simples:
não se pode cobrar o mesmo valor de uma loja satélite, por exemplo, pois
poderia inviabilizar o próprio negócio ali presente.
Outro ponto a destacar são os quiosques – estas áreas são as mais caras, visto
que o locatário possui um pequeno negócio e está nos pontos mais
estratégicos de um shopping, ou seja, direto no próprio corredor onde há
relevante circulação de pessoas. É natural que o preço pago seja,
proporcionalmente, o mais caro de todos.
Infelizmente a resposta não é objetiva, haja visto que nem todos gestores
apresentam as receitas separadas por tipologia. Neste caso, teríamos de fazer
[58]
uma pesquisa à parte, diretamente com o gestor. No entanto, em alguns casos,
especialmente os fundos mono ativos conseguem apresentar estes dados mais
claramente.
Por fim, temos de pontuar que os shoppings mais populares contam com maior
participação de lojas âncoras. Em geral, são operações que ofertam artigos
mais acessíveis.
58) A respeito dos FIIs que possuem silos e armazéns de grãos: segundo o
IBGE, o Brasil possui um déficit de aproximadamente 30% no
armazenamento de grãos. Quais seriam os desafios desse setor específico e
quais as perspectivas de investimentos dos FIIs nesse tipo de ativo que ainda
tem muito espaço pra crescer no Brasil?
De fato, há sim este déficit que os FIIs poderiam explorar. O fundo GGRC11
talvez seja o pioneiro.
A questão é que estes ativos são de uso específico e, portanto, com total
dependência por parte do locatário. Alguns gestores não gostam deste tipo de
aproximação e preferem ativos que, em tese, teriam uma recolocação mais
ágil em caso de vacância.
[59]
Detalhe do Relatório Gerencial do FII GGRC11, publicado em 24/06/2019 com
dados do período coberto até 31/05/2019. Na ocasião, o fundo tinha dois de seus
sete galpões de logística alugados para a Moinho Iguaçu – empresa com forte
atuação no ramo agropecuário (fonte:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=52010 – link
acessado em 19/06/2020).
59) Como investidores que não moram em São Paulo podem identificar quais
são os melhores bairros ou regiões para investir nesta cidade, que é o
principal mercado de fundos imobiliários?
A internet cada vez mais facilita a vida dos investidores, que podem investir
remotamente em diversos FIIs sem a necessidade de conhecer os imóveis, ou
mesmo o entorno deles, pessoalmente. Como isso já é possível?
[60]
O próprio Google oferece uma ferramenta muito útil: o Google Maps. Ao
navegar por ele, temos uma noção do padrão construtivo do imóvel e como se
dá o fluxo em uma determinada região.
Por fim, é importante que cada investidor desenvolva sua network através das
diversas comunidades em redes sociais, nas quais podemos perguntar para os
membros o que acham de uma determinada localidade que eles conheçam
pessoalmente.
[61]
VIII – FUNDOS DE RECEBÍVEIS / PAPÉIS
60) Quais fatores devemos usar para analisar um FII de papel e qual o peso
de cada um deles?
No geral, os FIIs com perfil mais corporativo são mais fáceis de serem
avaliados, visto que são ancorados em empresas já conhecidas do setor. FIIs
pulverizados são mais complexos, por isso exigem retorno maior.
Por fim, mas não menos importante, vale observar a composição da carteira
entre inflação e CDI. Pensamos que é razoável ter mais âncora em inflação.
FIIs de papéis são ativos de renda variável que possuem ativos de renda fixa
internamente ao portfólio. Este tipo de ativo tende a ter menor volatilidade do
que os clássicos fundos para renda (tijolos).
[62]
Detalhe do Relatório Gerencial do FII VRTA11, publicado em 29/05/2019 com
dados do período coberto até 31/04/2020. O gráfico da esquerda apresenta a
distribuição dos ativos do fundo por indexador, com 44% ancorado em IPCA, 25%
em IGPM, 16% em CDI+, 14% em CDI% e 1% em IGP-DI. Já o gráfico da direita revela
que o FII em questão tem 90% de seu capital alocado em operações de CRI e 10%
em caixa (fonte:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=98407 - link
acessado em 19/06/2020).
Você enriquece em FII de papel comprando mais cotas e não pela valorização
em si. E você compra mais cotas reinvestido ao menos o que representa a parte
da inflação.
O cupom – o rendimento distribuído pelo FII – pode ser usado para suas
despesas, mas procure ser conservador. Portanto, controlar despesas é tão
importante quanto acumular patrimônio.
Voltando aos papéis. Muita gente do mercado fala que FII de papel vai a zero
com o tempo. É uma premissa da qual discordamos, porque estes fundos
fazem ofertas follow on, mantendo assim a capacidade de securitizacão.
[63]
63) Fundos de papéis (CRIs) se valorizam com altas da taxa da Selic assim
como se desvalorizam com a queda dessa taxa básica de juros?
FIIs de papéis tem mais relação com a inflação. De todo modo, possuem
também ativos atrelados ao CDI, além do próprio caixa. Neste sentido, sim,
possuem uma correlação positiva com a taxa Selic.
Entenda sempre que a renda real está preservada. Acontece que o retorno
nominal aumenta e acaba atraindo mais investidores.
[64]
IX – ANÁLISE
65) Como saber se vale a pena investir em um FII?
66) Cada indicador para analisar FIIs possui importância e relevância. Porém,
para fazer uma análise inicial, quais os indicadores seriam os essenciais?
Obviamente, não se deve atentar somente para este aspecto. Estudar o P/VP,
ou seja: o Preço da cota em relação ao Valor Patrimonial da cota do FII,
também é importante. O preço da cota varia diariamente, pois é dado pelo
mercado. Já o valor patrimonial da cota é aferido por profissionais
terceirizados que são contratados por quem administra o fundo.
Por fim, a liquidez do ativo também deve ser levada em conta, numa primeira
análise. O FII tem participação no IFIX? Quantas negociações são realizadas,
por mês, em torno deste fundo?
[65]
Não existem parâmetros fixos que possam valer para todos os investidores.
Para lidar com os indicadores é preciso que o investidor reconheça e respeite
o próprio perfil de tolerância aos riscos.
O que está caro para alguns pode ser barato para outros. Enquanto alguns
buscam liquidez elevada nos ativos, outros focam na oportunidade de obter
bons rendimentos, mesmo com liquidez reduzida, e assim por diante.
Realmente, “os FIIs são um bicho diferente”, como o Professor Arthur Vieira de
Moraes diz. Não dá para avaliar apenas os indicadores. É importante
considerar uma identificação implícita com o portfólio do fundo, além de
questões de transparência e governança do gestor.
[66]
Página do FII HCRI11 no portal Status Invest, que agrega indicadores
fundamentalistas tanto de ações como de fundos imobiliários, configurando-se
como ótima ferramenta para iniciar análises de ativos de renda variável no
mercado financeiro do Brasil (fonte: https://statusinvest.com.br/fundos-
imobiliarios/hcri11 - link acessado em 19/06/2020).
67) Seria recomendado não comprar FII com P/VP acima de 1, pois estaria
caro demais?
Assim como todos os indicadores, não deve ser analisado isoladamente, nem
mesmo como fator decisivo.
[67]
O mercado em geral costuma precificar os FIIs pelo seu poder de distribuição
de dividendos em comparação com títulos de renda fixa. Portanto, nem
sempre um fundo com P/VP elevado está caro demais.
Este é um bom indicador que somado à uma análise mais ampla pode ajudar
na tomada de decisão.
Apesar disso, para muitos fundos listados, a liquidez é mais do que suficiente
para que o investidor médio, pessoa física, possa comprar ou vender suas
posições sem maiores problemas. No começo de 2020, o giro diário médio dos
FIIs na B3 era R$ 100 milhões.
Agora, se você comparar a liquidez dos FIIs com a liquidez dos imóveis
tradicionais, notará uma grande vantagem em investir via Bolsa de Valores.
Caso você precise de recursos por qualquer razão, você pode vender apenas
uma parte de sua posição em determinado FII. Isso raramente ocorre num
imóvel convencional.
Ao vender cotas de FIIs, você recebe o dinheiro em sua conta em poucos dias
após a liquidação da negociação na Bolsa. O mesmo não ocorre com imóveis
físicos, que podem levar meses para serem efetivamente negociados.
Os FIIs não estão sujeitos aos trâmites burocráticos que incidem sobre os
imóveis comuns, especialmente relacionados aos cartórios de registros, bem
como não pagam comissões elevadas para imobiliárias e ITBI para as
prefeituras.
[68]
Por tudo isso, a liquidez da maioria dos FIIs não representa um empecilho para
os investidores.
O passado de um FII diz muito sobre como ele foi administrado. Por fim, vale
destacar a importância do contato direto por telefone ou mesmo
presencialmente. É um importante passo na vida do investidor de longo prazo.
Por menor que seja a participação de um cotista num FII, ele tem pleno direito
de estreitar contato com os gestores deste.
Muitas vezes, uma simples ligação é capaz de esclarecer alguma questão que
levaria horas para ser respondida. Pense nisto e conheça mais quem cuida do
seu patrimônio.
[69]
71) Supondo que fiz meu trabalho de casa e que, ao analisar um fundo, estou
satisfeito com o gestor e o portfólio. Como estabelecer um preço teto? 5%
acima do valor da cota patrimonial parece razoável?
Neste caso, o foco da análise não está na comparação entre o preço da cota e
o valor patrimonial dela, mas quanto o fundo imobiliário entrega de
rendimentos ao ano, em comparação com os juros acordados pelo referido
título público.
Tomando por base que o IPCA de dezembro de 2019, relativo aos doze meses
anteriores, foi de 4,31%. Então temos juros totais de 6,31% neste momento.
[70]
A Agência IBGE divulga que o IPCA acumulado de 2019 foi de 4,31%. Pesquisar
fontes primárias de informações é um bom caminho para o investidor basear suas
análises e decisões com dados confiáveis (fonte:
https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/agencia-sala-de-imprensa/2013-agencia-de-
noticias/releases/26619-em-dezembro-ipca-foi-de-1-15-e-acumulou-alta-de-4-31-
em-2019 - link acessado em 18/06/2020).
[71]
Por exemplo: temos um título público definido como “NTNB IPCA + 2,5%”. O
raciocínio a ser adotado para o Valuation do FII será “NTNB IPCA + 2,5% + (2%
a 3%)” onde o intervalo da porcentagem entre parênteses equivale ao “prêmio
de risco” do FII em questão.
[72]
X – COMPOSIÇÃO DE CARTEIRA
73) Quantos fundos imobiliários devo ter na minha carteira? E a partir de
quantos fundos podemos considerar que a carteira está pulverizada?
Neste intervalo, podemos dizer que uma carteira de investimentos em FIIs está
bem diversificada. Mesmo considerando uma margem de tolerância, acima de
25 ativos teríamos um princípio de pulverização, uma vez que é difícil para um
investidor, na condição de pessoa física, acompanhar o desempenho de tantos
fundos para gerir corretamente seu portfólio.
Vale lembrar que a diversificação da carteira será mais efetiva se for adotado
o critério da distribuição dos fundos por tipos diferentes, como fundos de
tijolos, fundos de papéis e fundos de desenvolvimento.
Dentro dos fundos de tijolos, por exemplo, a diversificação pode ocorrer por
aportes em diferentes tipos de imóveis: shoppings, galpões de logística, lajes
de escritórios e assim por diante.
[73]
Reprodução da página 6 do Relatório Gerencial do FOF BCFF11, publicado em
18/06/2020 com dados do período coberto até 31/05/2020. A arte mostra a
composição da carteira do fundo, suas 20 principais posições, divididas por
segmento de atuação, refletindo a estratégia dos gestores com predominância para
os ganhos de capital (fonte:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=101825&
flnk – link acessado em 19/06/2020).
I – Matemática.
II – Conforto pessoal.
[74]
No entanto, talvez ficar de fora de alguns setores ou mesmo excluir fundos que
você acredita que tenham perenidade, pode ser também um grande erro.
75) Tenho alguns fundos em carteira que estão com lucros maiores e outros
menores, em termos de ganho de capital sobre o preço médio. Preciso
vender alguns. Qual devo vender: os de maiores lucros ou os de menores
lucros e porquê?
Você deve analisar os fundamentos de cada fundo e vender aqueles que não
estão adequados, com uma boa relação entre risco e retorno.
Tente pensar em termos no longo prazo e analisar os ativos que estão com
melhores perspectivas de entregar rendimentos mais sustentáveis. Portanto,
não avalie apenas o lucro já obtido na hora de vender um ativo: considere
também as projeções de rendimentos futuros.
Por outro lado, se o Yield On Cost não estiver atrativo, mas a cota lhe
proporciona um ganho de capital razoável, é de bom senso considerar uma
saída de posição no ativo.
Nossa experiência aponta que alguns fundos supostamente caros, via de regra,
fazem novas emissões. Portanto, manter a posição pode te permitir acessar a
oferta via Direitos de Preferência, com margem de segurança ou mesmo a
prática da arbitragem.
[75]
76) Quando todos os fundos imobiliários estão caros, o que comprar?
Possivelmente, esta é uma das perguntas mais frequentes que as pessoas nos
fazem, em especial, quando estamos presentes em um flagrante movimento
de altas generalizadas nas cotações.
Em um caso extremo, se você não tiver uma opção para investir dentro do mês,
aguarde. Tenha calma e deixe seu capital aplicado em caixa com liquidez
imediata. Certamente haverá na sequência alguma oportunidade ajustada à
sua margem de segurança no curto prazo.
[76]
a carteira, o investidor poderá, mesmo que involuntariamente, maximizar o
risco geral implícito de suas posições.
77) Tenho 21 anos e meu foco é construção de patrimônio com uma carteira
previdenciária para geração de renda. Tenho ações e FIIs e, quanto mais
estudo, mais tenho vontade de aumentar a concentração em FIIs, devido as
qualidades deste produto. O que seria melhor: uma carteira composta
apenas por fundos imobiliários ou uma carteira equilibrada com ações?
[77]
XI – EMISSÕES & SUBSCRIÇÕES
78) Porque os FIIs fazem novas emissões?
Por lei, os FIIs são obrigados a distribuírem no mínimo 95% do lucro semestral
obtido com a sua atividade. Dessa forma, é difícil acumular caixa adicional no
fundo para realizar novas aquisições ou investimentos desejados pelo gestor.
79) O que é o número “12” que aparece na frente dos códigos dos meus
fundos em custódia?
Quando você é cotista de um FII que está fazendo nova emissão (follow-on),
você recebe os Direitos de Preferência. Estes direitos são seguidos pelo
número “12” no ticker do fundo.
Vale lembrar que é um direito e não um dever. Temos visto muitos cotistas
ansiosos querendo exercer sempre todos os direitos, de todos os fundos. Nada
contra. Mas não é obrigatório.
Vale ponderar que, em alguns casos, os direitos são negociados, ou seja, você
poderá vender ou comprar mais, considerando seu apetite em participar da
oferta.
[78]
81) A partir do momento que exercer meu direito de subscrição, já tenho que
ter o dinheiro na conta da corretora?
Portanto, entre sempre em contato com sua corretora e fique por dentro do
procedimento. Não opere no limite das condições e evite ficar em débito com
a corretora.
Para o investidor com foco no longo prazo, não há motivos para se desesperar,
pois a volatilidade costuma se normalizar em pouco tempo.
[79]
84) Sobre uma nova emissão de cotas de FIIs, posso solicitar a compra de um
valor acima da porcentagem do exercício de Direito de Preferência?
Você pode solicitar mais cotas, em caso de sobras, lembrando que estará
sujeito a um rateio, caso a quantidade demandada seja muito superior à
ofertada.
85) Depois que exerci uma subscrição, o dinheiro saiu da minha conta na
corretora e ainda não recebi as cotas. O que está acontecendo?
Depois que o débito ocorrer, você passa a ter os recibos de subscrição, só que
agora com o número “13” após do ticker do FII.
Você receberá a renda pró-rata do resultado do caixa aplicado até que as novas
cotas sejam integralizadas e todo o conjunto de cotas receber a terminação
“11” no ticker, novamente.
Fique calmo. Esta junção demora um pouco. Pode levar algumas semanas ou
até alguns meses até o pleno encerramento oficial da oferta.
86) Por que eu pedi 100 cotas na oferta de um determinado fundo e só recebi
20?
[80]
87) Qual a diferença entre as Ofertas ICVM 400 (Públicas) ou ICVM 476
(Restritas)?
Vale ressaltar que a Oferta ICVM 476 só pode ser acessada, em caso das
sobras, por investidores profissionais.
[81]
88) Um fundo está fazendo uma nova emissão, mas não possuo atualmente
cotas desse fundo. Gostaria de saber como participar da emissão das sobras?
89) Supondo que haverá rateio das sobras de uma emissão, posso solicitar
mais cotas?
O investidor pode solicitar a quantidade de cotas que quiser, desde que tenha
garantias suficientes para cobrir a solicitação.
Portanto, tenha certeza que você será capaz de cobrir 100% do pedido ou sua
solicitação poderá ser cancelada. Não sendo cancelada, pode ser pior, se for
preciso pagar juros da conta da corretora em função de saldo insuficiente.
[82]
Não. Após comprar os direitos de subscrição, você deverá solicitar à sua
corretora para exercê-los. Lembre-se que tem um prazo específico e se você o
perder, não há nada que possa ser feito.
Vale ainda ponderar que algumas corretoras permitem que o exercício seja
feito diretamente em seu próprio website – é um processo simples, mas se
você nunca fez, vale confirmar no atendimento online da sua corretora.
Em geral, estas são Ofertas Restritas ICVM 476, ou seja, exclusivas para
investidores profissionais.
93) Quando um FII lança uma nova subscrição, se um investidor não participa
e se deixa ser diluído, seu rendimento mensal irá diminuir?
É preciso atentar para o caso de que, caso o investidor não exerça a preferência
e emissão seja bem-sucedida, a participação relativa no fundo será diluída.
Para o pequeno investidor, em geral, isto não é tão relevante quanto alguns
possam entender. O mais importante é avaliar caso a caso e aderir à oferta
quando julgar que seja uma boa oportunidade para alocação de novos
recursos.
[83]
A possível queda da distribuição ocorrerá caso o gestor não faça uma boa
alocação – e não pela diluição propriamente dita.
[84]
XII – CONSELHOS E OPINIÕES
94) Qual o melhor momento para comprar FIIs? Esperar o novo ciclo de
subida de NTN-B de longo prazo para começar a comprar? Ou fazer aportes
mensais de acordo com os tetos dos preços das cotas dos FIIs?
Fazer timing carrega sempre riscos implícitos aos quais temos pouco controle.
95) Até onde sei, os FIIS se beneficiam com a queda da taxa Selic. Diante de
um provável aumento da Selic, como poderíamos nos beneficiar com os FIIS?
Em primeiro lugar, vale ressaltar que os movimentos dos FIIS são mais reativos
aos juros futuros do que a taxa Selic em si mesma.
[85]
Em suma: não precisamos ter pressa. A acumulação de patrimônio em FIIs é
feita tijolo a tijolo, com aportes regulares, mês após mês. Na contramão: se a
economia do Brasil atingir um patamar de maturidade e estabilidade,
proporcionando que os juros permaneçam baixos indefinidamente? Já pensou
nisto?
Gráfico com a evolução da meta para a taxa Selic, cuja mínima histórica chegou em
2,25% ao ano, no dia 18/06/2020, reforçando a migração de investidores da renda
fixa para a renda variável, com muitos optando pelos aportes em FIIs (fonte:
https://www.bcb.gov.br/estatisticas/grafico/graficoestatistica/metaselic - link
acessado em 18/06/2020).
[86]
97) Sou aposentado e uso os dividendos recebidos dos FIIs para cobrir grande
parte das minhas despesas familiares recorrentes. No que devo focar minha
atenção? Tenho cerca de R$ 1,2 milhão que me rende ao mês algo como R$
7.500. Minha carteira está dividida entre fundos de tijolos, FOFs, fundos de
desenvolvimento e fundos de papéis. No cenário atual, qual deve ser minha
atenção em relação ao patrimônio e renda futura?
98) Cada vez mais pessoas investem em FIIs. Os fundos imobiliários vão
continuar uma boa fonte de renda e um bom modo de construir patrimônio,
mesmo com muito mais gente investindo na área?
[87]
99) Atualmente, a base de investidores de FII é composta em sua maioria por
pessoas físicas. Mas aos poucos vemos ingresso de agentes institucionais
neste segmento do mercado. A entrada destes players, em tese mais
sofisticados, é algo bom ou ruim a longo prazo? Será que a indústria de FIIs
deveria ter como foco somente os investidores pessoas físicas?
Ter investidor mais qualificado é excelente, mas podemos ter outro patamar
de negociação de preços, resultando num Dividend Yield mais comprimido em
diversos ativos.
[88]
Temos procurado, sempre que possível, levar o conceito de FIIs para
empresários que podem usá-lo como forma de viabilizar e desenvolver suas
operações. Expor a dinâmica de FIIs para o mercado em geral pode ser útil para
destravar alguns destes negócios.
101) O que a indústria de FIIs tem que fazer para crescer mais ainda?
Por isso, procuramos divulgar cada vez mais sobre os FIIs Brasil afora. Viajamos
literalmente de Porto Alegre a Manaus falando sobre tudo o que aprendemos
até hoje.
Cada um deve fazer sua parte. O simples fato de falar sobre os FIIs com amigos
já é um grande passo.
[89]
POSFÁCIO
Por Jean Tosetto *
O IBOV – índice de ações da Bolsa de São Paulo – caiu de 118 mil pontos em
02 de janeiro de 2020 para 66 mil pontos em 18 de março do mesmo ano –
uma queda de aproximadamente 44%.
Essa diferença de mais de 10% nas quedas entre os índices de ações e FIIs,
esconde um fator importante: enquanto muitos investidores de ações
consideram a valorização delas para auferir lucros, os investidores de fundos
imobiliários focam mais na obtenção de renda passiva regular – esta, mesmo
[90]
numa crise prolongada, tende a cair menos, proporcionando a manutenção do
fluxo de caixa para compra de novas cotas de FIIs com preços mais acessíveis.
Outro ponto crucial é que a maioria dos investidores tem memória curta:
tendem a acreditar que crises vão se prolongar para sempre ou que bonanças
são intermináveis.
[91]
da redução da taxa Selic, que levou muitos investidores da renda fixa para a
renda variável, usando os FIIs como porta de entrada.
Então, se a crise do Coronavírus teve algum fator positivo (do ponto de vista
restrito ao mercado de capitais, posto que para o fator humanístico isso é
irrelevante) foi o de trazer vários FIIs, que estavam com os preços esticados,
de volta para um patamar bem mais acessível de compra.
[92]
Trabalhar é um verbo embutido no ato de investir
Neste ponto cabe fazer um alerta: cuide bem de sua principal fonte de renda.
Se você é empregado, procure ser um funcionário cada vez melhor. Se você
toca um negócio, não tire o foco dele para ficar pensando em investimentos o
tempo todo. Se você cuida da manutenção de imóveis alugados, siga
aprimorando seus preciosos ativos palpáveis.
Muito provavelmente, por muitos anos, sua principal fonte de renda ainda será
obtida com alguma atividade não relacionada ao mercado financeiro, a não ser
que você efetivamente trabalhe neste ambiente.
Isso faz parte de uma estratégia perene de investimentos? Claro que sim.
Aprimorar-se na sua atividade original é um aspecto elementar para você
aumentar seus rendimentos primários, pois, ao poupar parte deles, você
poderá fazer aportes cada vez mais robustos em fundos imobiliários.
Este é um processo lento? Sim, é lento. Não estamos aqui para escrever apenas
o que você, em tese, queira ler, mas o que consideramos importante que você
deva ler.
[93]
Além do mais, certamente você já leu e ouviu isso várias vezes: que você
precisa de uma reserva de emergência. Vale a pena ler de novo: você precisa
de uma reserva de emergência.
Esta reserva deve ser equivalente a pelo menos seis meses das suas despesas
pessoais e das despesas daqueles que dependem diretamente de você. Não
são seis meses de salários ou lucros, mas são seis meses de despesas. Quer
ficar mais tranquilo? Dobre este prazo. A crise do Coronavírus está com cheiro
de verniz em nossas mentes para ajudar neste argumento.
[94]
Aqui reside um aspecto que vale para qualquer cenário econômico: nunca se
coloca na Bolsa um dinheiro que pode ser necessário no curto e médio prazo.
Nunca. Capital alocado em Bolsa é somente o capital destinado ao longo prazo.
Quanto tempo é longo prazo? No mínimo cinco anos.
[95]
esquecer dos demais. Dividendos muitos elevados e crescentes podem
esconder armadilhas, como fundos a caminho da insolvência.
Este livro tratou de várias questões a respeito de como analisar um FII. Não
cabe neste posfácio reprisar todos os aspectos, mas vale reforçar que a escolha
de um ativo deve ser feita com a maior diligência possível.
A “Lupa de FIIs” do site fiis.com.br é uma excelente ferramenta para filtrar ativos
do interesse do investidor, conforme este alimente o sistema com seus parâmetros
preferidos e que podem ser aprimorados com a experiência (fonte:
https://fiis.com.br/lupa-de-fiis/ - link acessado em 19/06/2020).
[96]
Cestas e gavetas diferentes
Esse é o tipo de tentação ao qual devemos resistir. A gente nunca sabe o dia
de amanhã. Não sabemos para onde o mercado vai. Não temos como saber
quando ele atingirá topos de montanhas ou fundos de vales. Portanto, o bom
senso nos clama para fazer aportes moderados, aos poucos. Numa crise o
[97]
mercado sempre pode cair mais e na euforia nunca sabemos quando ele vai
desabar subitamente, após atingir um pico.
Vale reforçar: é muito difícil fazer timing com fundos imobiliários. Operar com
um conta-gotas em mãos, ao invés de uma metralhadora, funciona melhor no
longo prazo, quando o mercado tende a ficar positivo de modo lento e gradual.
Também é dessa forma que o patrimônio de quem investe em FIIs aumenta.
Investidores dominados pelas emoções giram suas carteiras sem parar, feito
suicidas que praticam roleta russa. Já os investidores abençoados pelo tédio
fazem boas compras de ativos e os abraçam por tempo indeterminado,
casando o Value Investing com o Buy and Hold.
Controle suas emoções. Isso também faz parte de uma estratégia perene de
investimentos. Deixe as emoções para as demonstrações de afeto com seus
amigos e familiares, para seus esportes favoritos e para as expressões artísticas
e culturais. Alimente o tédio, assumindo o compromisso de não se desviar de
sua estratégia de acumulação de património e renda no longo prazo. Deste
modo, suas chances de vencer no mercado de fundos imobiliários serão bem
maiores.
[98]
* Jean Tosetto (1976) é arquiteto e urbanista graduado pela Pontifícia
Universidade Católica de Campinas, São Paulo. Tem escritório próprio
desde 1999. O autor e editor de livros é adepto do Value Investing e
colabora com a Suno Research desde janeiro de 2017.
[99]
ESPECIAL
https://www.youtube.com/professorbaroni
[100]
O canal do Professor Baroni no YouTube: fonte de informação e aprendizado para
investidores de fundos imobiliários.
As crises revelam quem são os bons gestores de FIIs bem como quem são os
melhores incorporadores do mercado imobiliário. Diante de um cenário
inédito – mesmo para administradores, gestores e consultores mais
experientes – todos os agentes se viram numa situação de juntar as peças de
um quebra-cabeças, razão pela qual, entre otimistas e pessimistas, todos se
mostraram cautelosos sobre a recessão vindoura.
Primeiros impactos
[102]
Trata-se de uma crise que abalou algumas convenções da sociedade, turvando
a visão dos analistas do mercado no curto e médio prazo, diante das variáveis
que foram se impondo a cada dia.
Logicamente, quase todos os FIIs foram impactados. É uma crise onde não há
imunidade – não é um jogo de quem ganha e quem perde. É um jogo de quem
[103]
perde muito e quem perde pouco. A pandemia do Covid-19 evidenciou um
risco sistêmico de quebras no mercado financeiro, trazendo consigo a redução,
quase imediata, da renda passiva para investidores, além da forte volatidade
das cotações no mercado secundário.
Apenas em março de 2020, por exemplo, os preços dos FIIs mais negociados
voltaram para o patamar de outubro de 2019, antes da alta exacerbada
verificada no último bimestre daquele ano.
No caso dos fundos imobiliários, o preço das cotas caiu fortemente, em teoria
trazendo a relação entre preço e valor patrimonial (P/VP) das cotas de diversos
FIIs para bem abaixo de 1. Porém, os analistas começaram a questionar o valor
patrimonial, em si mesmo, de cada fundo.
De concreto, uma verdade segue inabalável: por pior que seja uma crise, um
imóvel bem construído e bem localizado dificilmente terá seu valor
patrimonial levado à estaca zero. No longo prazo, tal referência tende a se
reafirmar, mas este fenômeno não traz respostas para o curto e médio prazo,
quando é preciso lidar com os impactos de uma correção abrupta de preços.
[104]
Volatilidade
[105]
Vale observar que a volatilidade nas cotações dos fundos imobiliários não se
refletiu na variação de renda passiva, para quem já tinha uma carteira
diversificada. Se é certo que a renda caiu sensivelmente em alguns casos e
simplesmente foi suspensa em outros, para quem tinha um portfólio defensivo
a renda passiva foi pouco afetada nos primeiros meses da quarentena.
[106]
Nacional movimentou uma pauta para instituir a tributação dos rendimentos
dos FIIs e dos dividendos das ações de empresas de capital aberto.
Por falar em tributação, a crise de 2020 abriu a possibilidade desta pauta ser
novamente considerada pelos deputados e senadores. Neste caso, porém,
esse movimento já viria precificado no bolo das notícias da pandemia do Covid-
19, sem impulsionar a volatilidade das cotas, ao menos no grau de intensidade
visto no início da quarentena.
Nos Estados Unidos, os produtos equivalentes aos FIIs são os REITs (Real Estate
Investment Trusts), entidades jurídicas mais semelhantes às empresas de
capital aberto, que igualmente que podem se alavancar com dívidas. Em
[107]
função disso, muitos REITs ficaram em situação alarmante, considerando a
venda de ativos imobiliários importantes para honrar seus compromissos, num
panorama de necessidade absoluta, não visto em solo brasileiro.
Como os fundos imobiliários brasileiros negociam cotas nos moldes das ações
de empresa listadas em Bolsa, passando de investidor para investidor, não
existe o risco de resgates simultâneos de cotas, como acontece com outros
tipos de fundos de investimentos, seja de renda fixa, renda variável ou
multimercados.
Risco de quebra
O FII não pode ficar com patrimônio líquido negativo. Seu funcionamento é
basicamente um fluxo de caixa. Então, se o fluxo de caixa cai, o FII deprecia
rapidamente. Em caso de dissolução, o FII vende os ativos eventualmente
presentes em sua carteira. Neste caso, a questão é saber se haverá
compradores para estes ativos. Os valores dos imóveis podem cair
drasticamente caso não haja interessados, até serem entregues por valores
residuais. Porém, este seria um evento passível apenas num cenário extremo,
ainda não verificado.
[108]
Um fundo imobiliário pode ficar insolvente, mesmo com muito patrimônio, se
ficar sem liquidez. Além disso, embora um fundo imobiliário não possa se
alavancar, isso pode acontecer de modo indireto, se o FII investir num projeto
onde o incorporador toma a dívida, trazendo riscos à toda a operação. De todo
modo, os FIIs se estruturam com uma engenharia financeira muito bem
equacionada, de baixo risco para o cotista final.
Renegociações
Outro ditado, não tão popular, mas conhecido entre os agentes mais
experientes do mercado financeiro, é este:
Cabe aos gestores dos FIIs não aceitar concessões sem antes verificar as reais
necessidades de inquilinos ou tomadores de crédito via CRIs. Os gestores,
desde o começo da crise, foram profissionais e, ao mesmo tempo, realistas.
Todos procuraram decidir caso a caso, para evitar que os oportunistas
levassem alguma vantagem.
Contingências
Fundo de reserva
Boa parte dos grandes fundos tem reservas para suportar alguns meses – em
geral os recursos para tanto garantem pelo menos um trimestre de
manutenção do FII. Como raramente as inadimplências atingem 100% das
operações dos fundos com carteiras mais diversificadas, as reservas acabam
durando mais alguns meses.
[111]
Em fundos de tijolos, estas reservas podem ser usadas para custear a
manutenção dos edifícios em caso de aumento de vacância. Já os fundos de
papéis garantem o monitoramento dos CRIs e eventualmente parte dos
rendimentos para os cotistas, diminuindo a volatilidade neste quesito, que
poderia assustar os mais conservadores.
FIIs de tijolos
Ainda assim, alguns fundos de tijolos, que estavam comprando prédios vagos
para repaginar, visando uma locação mais atrativa, pisaram no freio, antes de
comprometerem valores que poderiam ser necessários para resgatar as
operações já em andamento.
[112]
O crash de 2020 prejudicou especialmente os fundos imobiliários que possuem
apenas um ativo ou apenas um inquilino, expondo seus cotistas a um risco
binário: de manutenção dos rendimentos ou a interrupção total deles.
Sempre que possível, os gestores dos FIIs de tijolos tentam firmar contratos
atípicos durante um ciclo econômico imobiliário aquecido, com prazo
alongado prevendo vencer o ciclo econômico imobiliário de baixa, de modo a
ser renovado em boas condições quando um novo ciclo de prosperidade se
iniciar.
[113]
Detalhe do Relatório Gerencial do FII ALZR11, publicado em 19/06/2020 com dados
do período coberto até 31/05/2020. As imagens mostram o galpão do segmento
logístico e industrial locado para a Aptiv no interior de São Paulo, com contrato
atípico vencendo somente em março de 2029 (fonte:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=101840&
flnk – link acessado em 19/06/2020).
FIIs de shoppings
[115]
Investidores mais defensivos, que evitavam comprar cotas de FIIs que tinham
apenas um shopping na carteira, preferindo FIIs com patrimônio distribuído
em diversas unidades, foram igualmente colhidos pela crise sistêmica, que não
afetou um ou outro shopping, mas todos.
[116]
Detalhe do Relatório Gerencial do FII MALL11, publicado em 25/05/2020 com
dados do período coberto até 30/04/2020. A tabela mostra que, dos sete shoppings
presentes na carteira do fundo, as administradoras dos empreendimentos
concederam reduções ou isenções nos fundos de promoção e publicidade em todos
os casos, bem como reduções de condomínios. Com relação aos aluguéis, quatro
shoppings tiveram descontos variados em abril de 2020, dois shoppings cobraram
apenas o aluguel percentual das vendas e apenas um estabelecimento manteve o
aluguel integral (fonte:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=97425&fl
nk – link acessado em 19/06/2020).
[117]
considerados contratos atípicos, sustentaram a distribuição de rendimentos
para os cotistas sem grandes variações negativas.
E-commerce
Várias empresas deste ramo vinham com dificuldades para operar no azul, em
função das margens reduzidas e da concorrência baseada em promoções
predatórias. Além disso, o alto custo dos fretes ainda representa um gargalo
para todo o setor.
Verificou-se que esta modalidade remota de trabalho pode ser tão produtiva
quanto o trabalho presencial exercido nas sedes das empresas, ou nos espaços
de coworking, quando uma série de empresas compartilha ambientes de apoio
como recepções, salas de reuniões, copas e sanitários.
[119]
familiar, há quem considere que os FIIs de lajes corporativas possam ser
prejudicados. Isto, porém, dificilmente irá ocorrer, por algumas razões:
As pessoas não são meras máquinas que trabalham e consomem: elas querem
viver experiências enquanto exercem seus ofícios. Por esta razão, igualmente
o comércio de rua e de shopping center será retomado no médio e longo prazo,
de forma gradual e quase plena.
FIIs de papéis
[120]
Portanto, os fundos imobiliários que operam com CRIs são experientes em
lidar com momentos difíceis na economia de um país, financiando obras que
atuam em ciclos alongados, uma vez que todos os empréstimos são cobertos
com camadas sobrepostas de garantias, entre elas as cessões fiduciárias.
[121]
A inadimplência de FIIs high grade tende a ser menor em tempos de crise, ao
passo que os FIIs high yield buscam proteção justamente na distribuição maior
das alocações em múltiplas operações.
[122]
Quando um fundo imobiliário empresta dinheiro para um incorporador via CRI,
o gestor deve avaliar o caráter do tomador do crédito, antes da analisar o risco
do crédito. Essa é a parte intangível da análise. Todos os demais passos antes
de uma decisão serão orientados pela segurança. Preservar o capital do
investidor é fundamental.
Portanto, uma operação de CRI não deve financiar 100% do ativo imobiliário
físico. É de bom tom não ultrapassar a casa dos 70% neste quesito. Além disso,
para cada real emprestado, os gestores devem exigir garantias reais que
suplantem o valor emprestado. Por exemplo: há FIIs que, para cada R$ 40
emprestados, exigem R$ 100 de garantia em imóveis do incorporador, embora
tal valor não seja líquido. Outros FIIs operam com R$ 100 de garantia em ativos
reais para cada R$ 60 emprestados, e assim por diante.
Para o investidor cotista do FII de papel, cabe salientar que operações de CRIs
são diferentes das debêntures, dado que seus riscos não são binários, pois as
eventuais inadimplências podem ser parciais; ao passo que debêntures podem
ir a zero, por não oferecerem garantias em ativos reais, no momento de
tomada do crédito.
Os FIIs que investem por meio de CRIs podem impor alienações fiduciárias para
incorporadoras ou mesmo SPEs. Supondo que o tomador de crédito de um CRI
fique inadimplente, o imóvel dado como garantia deverá ser leiloado, visando
a recuperação do capital principal cedido pelo FII e a devolução de eventual
margem obtida para quem perdeu o ativo físico.
Caso um leilão não seja bem sucedido, o imóvel alienado pode passar para a
posse do FII em questão, que eventualmente poderá tocar o empreendimento
[123]
e revender posteriormente para outros incorporadores ou ainda diretamente
para o público.
Fundos de fundos
Logo, quando o mercado está numa fase positiva, a entrega de proventos dos
FOFs tende a ser maior. Porém, o componente de renda baseado em ganho de
capital é anulado em épocas de crises, com o mercado em baixa.
[124]
Ocorre que vários FOFs estavam fazendo emissões no segundo semestre de
2019 e alguns tinham um bom caixa para alocar, quando a quarentena se
instalou no Brasil em março de 2020. Os gestores que foram audaciosos neste
momento fizeram ótimas compras, haja vista o rally verificado nas cotações
dos fundos com o passar das semanas.
Os rallys são movimentos de alta que podem ocorrer após severas quedas do
mercado, mas isto não significa que estes sejam duradouros ou consistentes,
o que joga os gestores de FOFs na gaveta dos traders – uma contradição e
tanto num ambiente mais conservador da renda variável, dado que os FIIs são
mais atraentes para investidores com perfil de longo prazo, com posturas
menos especulativas.
[125]
Por outro lado, os FOFs que já estavam com suas carteiras alocadas em outros
FIIs quando a crise estourou, tiveram que segurar suas posições para não
realizarem prejuízos severos – o que teria sido desastroso para seus cotistas.
Fundos de desenvolvimento
[126]
A taxa de inadimplência das operações dos fundos imobiliários de
desenvolvimento de loteamentos, que financiam terrenos residenciais
diretamente para pessoas físicas, gira em torno de 3% a 5% em tempos de
normalidade, podendo subir para 10% em períodos cíclicos de recessões
econômicas. A crise do Coronavírus, porém, levou a taxa de inadimplência para
algo próximo a 20%. Ainda assim, este patamar não é suficiente para fazer
malograr um empreendimento deste porte.
Fundos híbridos
Os FIIs híbridos, com gestão ativa e alto patrimônio líquido, emergem como
nova tendência no mercado imobiliário, em contrapartida aos fundos de tijolos
monoativos com gestão passiva, que espelharam a origem deste segmento de
renda variável, ainda na década de 1990.
[127]
Com o passar dos meses, porém, as taxas de imobilidade dos usuários de
telefones celulares caiu para abaixo de 40%, agravando o número de óbitos,
mas atenuando os impactos negativos na economia, com a retomada parcial –
permitida ou não – das atividades industriais e comerciais, num cenário de
absoluta necessidade para muitos e de inadvertência ou irresponsabilidade de
outros, em meio a informações desencontradas de todas as espécies, além de
conflitos políticos entre representantes das autoridades locais e federais da
nação.
Não cabe aqui fazer uma análise sociológica deste imbróglio. Porém, vale
registrar o assombro que esta situação – sem precedentes em nossa época –
nos causa, por mais frios e calculistas que devemos ser, enquanto investidores
de longo prazo em renda variável.
Conselhos
[128]
Estudo da RBR Asset sobre os dividendos dos fundos imobiliários distribuídos entre
fevereiro e abril de 2020, com Dividends Yields calculados com base nas cotações
de 21/05/2020, separados por setores. Os FIIs de shoppings realmente foram os
mais prejudicados após o início da quarentena. Porém, os demais setores
mostraram-se bem mais resilientes, reforçando o argumento da diversificação
efetiva (fonte: https://www.instagram.com/p/CBRmu8OlPSS/ - link acessado em
19/05/2020).
[129]
O giro de carteira deve ser evitado especialmente em momentos de crises
agudas, em função de um setor ter sido mais prejudicado do que os outros.
Quem faz isso, realiza perdas irrecuperáveis ao ignorar que, no longo prazo, os
retornos se ajustam.
Manter a estratégia
O investidor de longo prazo que tem um plano bem definido deve segui-lo com
disciplina e paciência. Aqui, cabe uma analogia com as turbulências em viagens
de aviões: por mais intensas que elas sejam, ninguém pula de paraquedas por
causa delas.
[130]
A despeito da grande crise de 2020, ainda estamos imersos na terceira onda
de crescimento dos FIIs no Brasil, de maior popularização e democratização
desta indústria financeira, como reflexo do momento histórico de queda na
taxa básica de juros da economia, a Selic, que inviabiliza grande parte dos
produtos de renda fixa, ao menos nos moldes de anteriormente.
Projeções
No longo prazo, vemos o mercado com bons olhos, pois o fundo imobiliário é
o veículo mais interessante e eficiente para o investimento no mercado
imobiliário, tanto para a pessoa física quanto para os investidores
institucionais.
[131]
Por isso, defendemos uma indústria grande e forte. Ainda estamos no começo.
Temos que crescer dez ou vinte vezes mais, nesta década, para consolidarmos
de fato o mercado de FIIs dentro do mercado de capitais.
[132]
GLOSSÁRIO
Ação ordinária (ON): ação que permite ao acionista participar das assembleias
das empresas com capital aberto e votar nos temas propostos.
Ação preferencial (PN): ação sem direito a voto por parte do acionista, que, no
entanto, tem a garantia de receber os dividendos estatutários ou outro benefício
de acordo com a Lei das S/A ou com o estatuto da companhia.
BDR: sigla em inglês para “Brazilian Depositary Receipts”. São classes de valores
mobiliários negociados no mercado brasileiro com lastros oriundos de ações
estrangeiras. Investir em BDRs é uma forma de diversificar investimentos sem
abrir contas em corretoras de outros países.
Blue-chips: expressão oriunda dos cassinos, onde as fichas azuis possuem maior
valor. Nas Bolsas, equivalem às ações com maior volume de transações.
[133]
Bonificação: evento puramente contábil, no qual as empresas distribuem
novas ações sem custo para os acionistas, conforme as quantidades de ações
que eles já possuem. A cotação é ajustada na proporção inversa.
Dividendo: parte dos lucros auferidos pelas empresas que será repartida com
seus acionistas proporcionalmente à quantidade de ações que possuem.
EBITDA: sigla em inglês para “Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and
Amortizations”, que, na sua tradução literal, significa Lucro Antes dos Juros,
Impostos, Depreciação e Amortização. Tal indicador fundamentalista também
pode ser chamado de LAJIDA.
ETF: sigla para “Exchange Traded Funds”, que em português soaria como FNB ou
“Fundos Negociados em Bolsa”. Tais fundos relacionados aos índices, como o
Ibovespa, são negociados como ações.
[135]
Grupamento (inplit): evento contábil no qual a empresa, afim de minimizar a
volatilidade de papéis com valor baixo, divide a quantidade de ações por um
fator e multiplica o valor da cotação pelo mesmo, sem alterar o valor total de
mercado. Fenômeno oposto ao desdobramento (split).
JCP (JSCP): sigla para “Juros Sobre Capital Próprio” – uma forma alternativa aos
dividendos para as empresas remunerarem seus acionistas, com retenção de
impostos na fonte, reduzindo a carga tributária das empresas de forma legal.
Opção (OPC ou OTC): tipo de negociação que garante direito futuro de opção de
compra ou de venda com preço pré-determinado.
Papel: equivalente a ação (termo que fazia mais sentido quando as ações eram
impressas e entregues ao portador).
[137]
Posição: situação do acionista em determinada empresa, fundo imobiliário ou
ativo correlato. Quando um investidor zera a sua posição numa empresa ou num
fundo imobiliário, por exemplo, significa que ele vendeu todas as suas ações ou
cotas.
PSR: indicador fundamentalista cuja sigla em inglês indica “Price Sales Ratio” e
equivale ao preço da ação dividido pela receita líquida por ação.
SA (S/A): sigla para “Sociedade Anônima”, comum nas razões sociais das
empresas de capital aberto.
[138]
Small Caps: empresas de porte menor se comparadas com as Blue Chips, com
baixo volume diário de negociações e pouca liquidez no mercado.
Ticker: código pelo qual os ativos são negociados em Bolsas de Valores. Por
exemplo, TIET3 é o código da ação ordinária da Geradora Tietê. TIET4 é o
código da ação preferencial da mesma empresa e TIET11 é o código das suas
Units. Já o BDR do Google usa o código GOOG35.
Units: ativos compostos por mais de uma classe de valores mobiliários, como, por
exemplo, um conjunto de ações ordinárias e preferenciais.
[139]
Valuation: conjunto de ponderações técnicas e subjetivas para avaliar uma
empresa ou fundo imobiliário, visando encontrar o valor justo de suas ações ou
cotas, bem como seu potencial de retorno para investidores.
[140]
Professor Marcos Baroni & Jean Tosetto
O texto deste livro foi fixado conforme o acordo ortográfico vigente no Brasil
desde 1º de janeiro de 2009.
Editora Vivalendo
Rua Alemanha, 240 – Jardim Europa
13140-635, Paulínia, SP
www.vivalendo.com
[141]
CONTE COM A SUNO
www.sunoresearch.com.br/nossas-assinaturas/
[142]
CATÁLOGO DA EDITORA VIVALENDO
012)
Lições de Valor com Warren Buffett & Charlie Munger
Ensinamentos para quem investe em Bolsa com foco no longo prazo
Autor: Tiago Reis
1º edição eletrônica: outono 2020
https://amzn.to/2N4Q7Ae
011)
The Ten Biggest Bubbles of All Time
Autor: Tiago Reis
1º edição eletrônica: outono 2020
https://amzn.to/2URRsh8
010)
Cultivando Rendimentos
Reflexões para buscar a independência financeira no longo prazo
Autor: Jean Tosetto
1º edição eletrônica: verão 2020
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009)
Guia Suno Fundos de Investimentos
Como lucrar com estrategistas profissionais do mercado financeiro
Autora: Gabriela Mosmann
1º edição eletrônica: verão 2020
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008)
[143]
Guia Suno Small Caps
Investindo em empresas com os maiores potenciais da Bola
Autores: Tiago Reis & Rodrigo Wainberg
1º edição eletrônica: inverno 2019
https://amzn.to/2ozolTy
007)
101 Perguntas e Respostas Sobre Tributação em Renda Variável
Autores: Alice Porto – Contadora da Bolsa & Jean Tosetto
1º edição eletrônica: outono 2019
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006)
101 Perguntas e Respostas para Investidores Iniciantes
Autores: Tiago Reis & Felipe Tadewald
1º edição eletrônica: primavera 2018
1º edição impressa pela Editora CLA: verão 2020
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005)
Guia Suno Fundos Imobiliários
Introdução sobre investimentos seguros e rentáveis
Autores: Marcos Baroni & Danilo Bastos
1º edição eletrônica: primavera 2018
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004)
Guia Suno de Contabilidade para Investidores
Conceitos contábeis fundamentais para quem investe na Bolsa
Autores: Tiago Reis & Jean Tosetto
1º edição eletrônica: inverno 2018
1º edição impressa pela Editora CLA: inverno 2019
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003)
Guia Suno Dividendos
A estratégia para investir na geração de renda passiva
[144]
Autores: Tiago Reis & Jean Tosetto
1º edição eletrônica: primavera 2017
1º edição impressa pela Editora CLA: primavera 2018
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002)
Arquiteto 1.0
Um manual para o profissional recém-formado
Autores: Jean Tosetto & Ênio Padilha
1º edição impressa pela Oitonovetrês Editora: primavera 2015
1º edição eletrônica: primavera 2018
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001)
MP Lafer
A recriação de um ícone
Autor: Jean Tosetto
1º edição impressa: primavera 2012
1º edição eletrônica: primavera 2018
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[145]