A responsabilidade dos corretores de

imóveis nas negociações imobiliárias

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇACORRETOR DE IMÓVEISLEI Nº 10.406 DE 10 DE JANEIRO DE 2002DIREITO
CIVILDIREITO IMOBILIÁRIO

A responsabilidade dos corretores de imóveis nas negociações imobiliárias

CURTIR
CURTIR
Publicado por Fellipe Duarte
há 5 anos

Este artigo foi originariamente publicado no BLOG do autor.

Se preferir, leia em www.fellipeduarte.adv.br/blog
Caso contrário, segue o conteúdo:

Diariamente, várias pessoas buscam o corretor de imóveis para

intermediar negócios imobiliários. Seja para vender, seja para
comprar um imóvel. De forma que o papel do corretor de
imóveis é fundamental na intermediação de negócios
imobiliários. E, em sendo um papel relevante, existem também
suas responsabilidades. E é este aspecto que será tratado neste
artigo: qual a responsabilidade que tem o corretor de imóveis
na intermediação dos negócios?

E para que a leitura se faça de forma bem didática, os assuntos

serão abordados por tópicos, a seguir.

I – O QUE FAZ O CORRETOR DE IMÓVEIS?

Ainda que seja claro para muitos, é interessante delinear qual o
papel do corretor de imóveis, de forma que não restem dúvidas
sobre sua importância e sobre suas responsabilidades.
A Lei nº 6.530/78 regulamenta a profissão do corretor de
imóveis e estabelece, em seu art. 3º o seguinte:
Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer
a intermediação na compra, venda, permuta e locação de
imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária.

Portanto, pode-se dizer que o corretor deverá intermediar o

negócio, aproximando as partes. Podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária.

II – O CORRETOR SÓ TEM DE APROXIMAR AS

PARTES?
Ultrapassada a questão acima, é preciso esclarecer se o
corretor de imóveis só precisa aproximar as partes e nada mais.
E é neste ponto que reside a questão mais importante, a análise
da documentação relativa ao imóvel para uma negociação
segura.

Como o corretor de imóveis deve ser Técnico em Transações

Imobiliárias, compete ao corretor avaliar a negociação que está
intermediando, sob pena de responder pelos danos causados
ao cliente.

Para tanto, o corretor deve obter diversos documentos relativos

ao negócio que está sendo realizado, tais como certidões do
imóvel e certidões das partes que estão negociando o imóvel.
De maneira a dar segurança na negociação do imóvel.

De forma que não basta que o corretor aproxime as partes e

elas fechem o negócio. O negócio deve ser viável, do ponto de
vista técnico.

III – A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE

IMÓVEIS
Quanto a responsabilidade do corretor de imóveis, cite-se
dispositivo do Código Civil, a seguir:
Art. 723, parágrafo único. Sob pena de responder por perdas
e danos, o corretor prestará ao cliente todos os
esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio,
das alterações de valores e de outros fatores que possam
influir nos resultados da incumbência.

Desta feita, o corretor prestará todos os esclarecimentos acerca

da segurança ou risco do negócio. E para que haja segurança na
negociação, o corretor deve verificar questões diretamente e
indiretamente ligadas ao imóvel. É preciso, por exemplo, que o
corretor verifique se não existem débitos de IPTU sobre o
imóvel. Isto porque por se tratar de uma obrigação propter rem
(que acompanha a coisa), se esta questão não for verificada
previamente, o próprio imóvel “responderá” pela dívida de
iptu.

Outra questão importante para a segurança do negócio é a

avaliação da matrícula do imóvel, documento em que
constarão detalhes como gravames que possam incidir sobre o
imóvel negociado.

Veja-se, ainda, o Código de Ética profissional dos corretores de

imóveis:

Art. 5º – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente

por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado
causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações
éticas.

De maneira que fica evidente que o trabalho do corretor de

imóveis possui alta carga de responsabilidade. Assim, o
corretor que der causa a ato danoso ao cliente por imperícia,
imprudência e negligência (ou infrações éticas) responde civil e
penalmente.

Observe, ainda, o que o Superior Tribunal de Justiça menciona

sobre a responsabilidade do corretor de imóveis:
AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.
ORIENTA A SÚMULA 7/STJ QUE, EM SEDE DE RECURSO
ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME DE PROVAS.
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE
IMÓVEIS. O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR
COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO
NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES
RELEVANTES, DE MODO A EVITAR A CELEBRAÇÃO
DE CONTRATOS NULOS OU ANULÁVEIS, PODENDO,
NESSES CASOS, CONSTATADA A SUA NEGLIGÊNCIA
QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE SÃO
ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR
PERDAS E DANOS. 1. A decisão tomada pela Corte local
decorreu de fundamentada convicção embasada nos
elementos contidos nos autos, de modo que a eventual revisão
da decisão esbarraria no óbice intransponível imposto pela
Súmula 7/STJ. 2. “É inequívoco que o corretor de imóveis
deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio
que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar
a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses
casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que
razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por
perdas e danos”. (STJ – AgRg no REsp: 1309646 SP
2012/0032432-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
Data de Julgamento: 25/02/2014, T4 – QUARTA TURMA,
Data de Publicação: DJe 07/03/2014)

Portanto, recomenda-se que a escolha do corretor de imóveis

seja feita de forma a privilegiar o profissional com experiência
e com conhecimento técnico suficientes para que o negócio seja
realizado de maneira segura.

Lembrando que se a análise da negociação ultrapassar o

conhecimento técnico do corretor de imóveis, é importante que
o interessado procure um advogado especialista em Direito
Imobiliário, profissional que poderá emitir parecer jurídico
acerca de negociações imobiliárias.

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Fellipe Duarte

 Sobre o autorEspecialista em Direito Imobiliário, Registral e Notarial

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Transparência

CLÁUSULA QUARTA - OS PROMITENTES COMPRADORES receberão, no

prazo de 40(quarenta) dias contados da lavratura da escritura, as chaves do imóvel ora
transacionado, no seu estado físico e funcional atual, sendo que livre e totalmente
desocupado de objetos pessoais e pessoas, entrando na posse do mesmo, ressaltando que
o domínio só será transferido após a quitação da última parcela vincenda do preço.

PARÁGRAFO ÚNICO - Não havendo a entrega das chaves na data aprazada, os

promitentes vendedores responderão pelas perdas e danos eventualmente apuradas.

2.2 Da documentação apresentada

2.2 Os PROMITENTES VENDEDORES apresentaram os documentos necessários a lavratura e ao
registro da escritura definitiva de compra e venda, e prestaram esclarecimentos quanto as ocorrências
eventualmente apontadas nas Certidões, tendo sido examinados os seguintes documentos:
(a) Certidões dos Distribuidores Forenses Cíveis da Cidade de Salvador/BA e de Camaçari, abrangendo
os últimos 20 (vinte) anos, referindo (i) ações cíveis em geral, inclusive ações civis públicas; (ii)
execuções fiscais das Fazendas Municipal e Estadual e (iii) concordatas ou falências;
(b) Certidões do Distribuidor da Justiça do Trabalho de Salvador/BA e de Camaçari;
(c) certidões do Distribuidor da Justiça Federal da Seção Judiciária da Bahia;
(d) Certidões dos Tebelionatos de Protesto da Cidade de Salvador/BA e de Camaçari, abrangendo os
últimos 05 (cinco) anos;
(f) Certidões de propriedade e de filiação vintenária, com negativa de ônus e alienações, negativa de
ações reais e de ações pessoais reipersecutórias, expedidas pelo competente Ofício de Registro de
Imóveis, relativas aos Imóveis;
(g) Original ou cópia autenticada do título aquisitivo;
(h) Certidão de Regularidade Fiscal dos imóveis referente ao ITR e/ou IPTU, abrangendo os últimos 05
(cinco) exercícios fiscais;
(i) Certidão de dominialidade da União, para comprovar a situação dos imóveis perante a Secretaria de
Patrimônio da União – SPU, em especial em relação ao pagamento de foro e laudêmio;
(j) Certidão de Quitação de Tributos Federais – CQTF e Negativa de Débito da Receita Federal.

2.9 Exame dos documentos e informações

2.9.1 Da documentação providenciada pelos Agentes Imobiliários e apresentada, a PROMISSÁRIA
COMPRADORA, foi ainda autorizada a providenciar os documentos que entendesse necessários ao seu
exame, solicitou informações e discutiu com os PROMITENTES VENDEDORES sobre os imóveis e
todas as restrições particulares ou governamentais, pendências, gravames e situações jurídicas que
pudessem interferir neste negócio e que fossem do conhecimento das partes, tendo concluído deste exame
o seguinte:
2.9.2 Exame relativo às pessoas
2.9.2.1 Quanto às certidões pessoais declara a PROMISSÁRIA COMPRADORA que examinou as
certidões e documentos apresentados pelo Corretor e que não encontrou qualquer ônus, compromisso ou
gravame que pudesse invalidar o negócio. Continua autorizada a PROMISSÁRIA COMPRADORA até o
final do prazo de 30 dias, quando deverá efetivar totalmente o pagamento do preço e imitir-se na posse do
imóvel, a providenciar perante as repartições públicas respectivas os documentos que entender
necessários ao seu exame e avaliação, além daqueles que já recebeu.
2.9.3 Exame relativo às glebas
2.9.3.1 A PROMISSÁRIA COMPRADORA declara que examinou os documentos relativos aos imóveis,
bem como a situação das áreas perante o Registro de Imóveis competente e perante o Município de
Camaçari o que também fez perante as demais repartições competentes, como sendo:
2.9.3.2 As Matrículas dos imóveis estão atualizadas e em ordem, assim como a filiação vintenária com
negativa de ônus e alienações expedida pelo Registro de Imóveis competente;
2.9.3.3 A Certidão relativa a débitos fiscais ou prova de pagamento do ITR nos últimos 5 (cinco) anos,
uma vez que se trata de imóvel rural, representada por cópias quitadas das parcelas de tais tributos mostra
que há diferença de tributo a recolher em relação à área total das três glebas ou relativa a às Glebas B e C,
se individualmente consideradas. A solução deste item tanto pode ocorrer mediante o pagamento do ITR -
Imposto Territorial Rural para toda a área, ou inscrevendo as Glebas e recolhendo-se ao fisco federal a
quantia correspondente. É, alternativamente, possível o reconhecimento da área como urbana e fornecida
a respectiva certidão de quitação pelo Município de Camaçari, uma vez que situa-se em zona de expansão
urbana, transição que favorece o enquadramento como urbana.
2.9.4 Exame relativo aos licenciamentos obtidos
2.9.4.1 Verificou também a PROMISSÁRIA COMPRADORA o licenciamento ambiental que outrora foi
concedido, em todos os seus aspectos, desde a realização do Diagnóstico para o EIA – Estudo de Impacto
Ambiental, que engloba todas as áreas e circunvizinhança, como a certificação relativa à situação das
áreas perante o CRA – Centro de Recursos Ambientais;
2.9.4.2 Verificou a certificação em relação à competência do IBAMA – Instituto do Meio Ambiente,
especialmente quanto à regularidade e possibilidade do empreendimento nas áreas, uma vez que este
organismo também exerce competência para esta aprovação;
2.9.4.3 Tem conhecimento da ampliação da APA GUARAJUBA VELADO e de que os PROMITENTES
VENDEDORES, em função do contrato de parceria imobiliária apresentado, e pelos agentes
intermediadores têm feito ingerências e solicitações aos órgãos públicos nas três esferas federativas.
2.10 Destaque das providencias essenciais e solução prevista
2.10.1 Declaram as partes, especialmente a PROMISSÁRIA COMPRADORA, que do exame que
fizeram sobre as glebas objeto deste contrato não ocorre qualquer impedimento ao negócio e que dos
estudos encetados não ocorre qualquer motivo, justificativa ou fundamento que permita a rescisão do
presente contrato. Destacam no entanto, os seguintes ônus e pendências, que serão objeto de regularização
em conjunto, consistente em ações e providencias seguintes:

EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL REGIONAL DE ALCÂNTARA - COMARCA
DE SÃO GONÇALO/RJ.

Nome, brasileiro, viúvo, autônomo, portador da carteira de identidade nº 00000-00, expedida pelo
IFP/MF, inscrito no CPF/MF nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na EndereçoCEP: 00000-000.

Nome, brasileiro, solteiro, portador da carteira de identidade sob n.º 00000-00expedida pelo
DETRAN/RJ, inscrito no CPF sob n.º 000.000.000-00, residente e domiciliado na EndereçoCEP: 00000-
000.

Nome, brasileiro, menor impúbere (nascido em 23/04/2008), representado por deu genitor, Nome,
brasileiro, viúvo, autônomo, portador da carteira de identidade nº 00000-00, expedida pelo IFP/MF,
inscrito no CPF/MF nº 000.000.000-00, residentes e domiciliados na EndereçoCEP: 00000-000, por seus
procuradores, regularmente constituídos mediante instrumento de mandato, vem respeitosamente perante
a V. Exa. na forma do artigo 319 do CPC, com fundamento nos artigos 422 C/C 0000-0do Código Civil,
propor.

AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

Em face de OPEN HOUSE GROUP IMÓVEIS, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ
00.000.000/0000-00, com endereço comercial na EndereçoCEP: 00000-000.

Nome, brasileiro, corretor de imóveis, com inscrição no CRECI/RJ sob o n.º Número de inscrição,
inscrito no CPF/MF sob o n.º 000.000.000-00, com endereço profissional na EndereçoCEP: 00000-000.

DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA

Sem prejuízo do sustento próprio bem como de sua família para arcar com as custas processuais e
honorários advocatícios; Requer os Autores o BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA , nos
termos da Lei 1.060/50, com nova redação introduzida pela Lei 7.510/86.

DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL

Em dezembro de 2012, o 1º Autor Nomee sua Companheira Nome, adquiriram imóvel residencial,
constituído pela casa nº 02 do empreendimento denominado "Residência de Pendotiba", situado na
Endereço, no Sapê, Niterói/RJ, através de financiamento da Caixa Econômica Federal, parcelado em 360
(trezentos e sessenta) meses.

Por decorrência do falecimento de sua companheira Nomeem 23/04/2012, através formal da partilha do
inventário, processo nº 0007080-39.2021.8.19.0212, o imóvel ficou em condomínio em nome dos
Autores, da seguinte forma:

- Nome(viúvo) - 1º Autor : 1⁄2 (metade) do direito e ação sobre o imóvel Endereçodo empreendimento
denominado "Residência de Pendotiba", situado na Endereço, no Sapê, Niterói/RJ.

- Nome, (filho materno da "de cujus", maior de idade) - 2º Autor : 1⁄4 (um quarto) do direito e ação sobre
o imóvel Endereçodo empreendimento denominado "Residência de Pendotiba", situado na Endereço, no
Sapê, Niterói/RJ.
- Nome(filho do casal, menor de idade) - 3º Autor : 1⁄4 (um quarto) do direito e ação sobre o imóvel
Endereçodo empreendimento denominado "Residência de Pendotiba", situado na Endereço, no Sapê,
Niterói/RJ.

DA VENDA DO IMÓVEL

No final do ano de 2021, o 1º Autor (Nome ), ao colocar placa de venda na fachada do referido imóvel, a
Sra. Nomeapresentou-se como corretora de imóvel, representante do 1º Réu.

Na ocasião, a Sra. Gabriela demonstrou interesse em visitar a residência com uma cliente e possível
futura compradora do imóvel, comprometendo-se em intermediar a venda, pactuando a comissão de
corretagem pelo serviço da negociação através da imobiliária.

Estando a cliente e futura compradora interessada em adquirir o imóvel, a Imobiliária, (1º Réu) estava
perfeitamente ciente da situação do imóvel em condomínio , pois a documentação estava registrada em
nome do 1º Autor (Nome), do 2º Autor (Nome) e do 3º Autor (Nome - menor de idade) .

Toda a documentação foi entregue pelo 1º Autor na Imobiliária (1º Réu), para avaliação, inclusive porque
o imóvel ainda estava alienado ao financiamento da Caixa Econômica Federal, e o 1º Réu assumiu toda a
responsabilidade de providenciar os trâmites da documentação pertinente para o novo financiamento que
seria pleiteado para a compradora, ficando responsáveis pela elaboração da promessa de compra e venda
do imóvel.

DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Após a concordância dos Autores, os Réus prosseguiram com a prestação do serviço imobiliário, e
elaboraram o contrato de Promessa de Compra e Venda, destinando o dia 05 de dezembro de 2021 para
assinatura do contrato entre o 1º

Autor (Nome) e a Compradora (Nome), sem a presença de um Advogado , contendo as seguintes

cláusulas:

"PROMITENTE VENDEDOR: Sandro Preato , brasileiro, sem união estável, gesseiro........ doravante
promitente Vendedor, independente do número de contratantes;"

"PROMITENTE COMPRADOR: Cecilia do Nascimento Lopes , brasileira, fisioterapeuta, solteira sem

união estável........ doravante promitente Compradora, independente do número de contratantes ;" (grifos
nossos)

Cláusula 1.1 - O Promitente Vendedor é senhor e legitimo possuidor do imóvel situado na Estrada
Washington Luiz, nº 415, Casa 02, Sapê, Niterói/RJ.

Como pode ser verificado, o Contrato de Compra e Venda não respeitou o formal de partilha, deixando de
incuir e qualificar os outros 2 (dois) herdeiros Nomee Nomeque também são os verdadeiros proprietários
o imóvel, cada um em sua fração.

Cláusula 2.1. - Sinal : Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, o Promitente Comprador
dá ao Promitente Vendedor neste ato, a quantia de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) como sinal e
princípio de pagamento sendo R$ 17.475,00 (dezessete mil, quatrocentos e setenta e cinco reais), através
de PIX (CPF) 000.000.000-00, sendo o titular Sandro Preato, mais R$ 5.225,00 (cinco mil, duzentos e
vinte e cinco reais), através de PIX (CPF) 000.000.000-00, sendo o titular João Guilherme Lago de
Menezes, e restante R$ 17.300,00 (dezessete mil e trezentos reais), através de PIX (Cel) (00)00000-0000,
titular Jorge Wilson de Mattos Junior, do preço ajustado para compra e venda do imóvel acima referido e
que será considerado como pago com a confirmação de depósito na conta.

Nos termos da referida cláusula 2.1, o valor de R$ 00.000,00pagos pela prestação do serviço de
corretagem foi recebido pelo 2º Réu NomeMattos Junior.

E ainda as demais cláusulas do contrato reza o seguinte:

Cláusula 2.2. - Preço Total: Tendo o Promitente Vendedor recebido o sinal acima descrito, compromete-
se a vender ao Promitente Comprador o imóvel acima descrito pelo preço total de R$ 310.000,00
(trezentos e dez mil reais) da seguinte forma:

Cláusula 2.3. - Saldo : O saldo devedor no valor de R$ 294.500,00 (duzentos e noventa e quatro mil e
quinhentos reais) será feito através de financiamento bancário aprovado CAIXA, e liberado os recursos
após os prazos cartorários em conta do Promitente Vendedor.

Cláusula 2.4. - O Promitente Comprador declara neste ato já ter verificado junto ao sistema bancário e
aprovação do seu crédito, declarando ainda que te[m conhecimento sobre as regras, normas e condutas
para que possa efetuar o levantamento da Carta de Crédito para a efetivação desta compra e venda.

Cláusula 4.1. - O Promitente Comprador será imitido na posse do imóvel objeto deste contrato no ato da
assinatura do contrato de financiamento imobiliário CAIXA.

Ora Excelência, sabemos que a simples assinatura de um contrato de financiamento de imóvel entre a
compradora e o Banco financiador, não é a garantia de que a compra já estará finalizada, porque é de
conhecimento público que necessita de aprovação pelo banco, de no mínimo 90 (noventa dia), inclusive
sendo este o prazo contratual informado pela Imobiliária.

De acordo com a cláusula 4.1 e 4.2 do contrato, os Autores FORAM COAGIDOS PELO CONTRATO A
ENTREGAREM AS CHAVES DO IMÓVEL À COMPRADORA, SRA. Nome, IMEDIATAMENTE
APÓS O PAGAMENTO DO SINAl , constando esta cláusula como uma aberração contratual.

Ressalte-se que a Compradora vem residindo no imóvel desde o mês de Janeiro/2022, mesmo sem que
houvesse aprovação do financiamento pela Caixa Econômica federal , já que os Autores foram coagidos
contratualmente a entregar as chaves sem que houvesse concluído a venda, caracterizando-se uma
ilegalidade contratual.

Ora Excelência, os Autores são pessoas de boa fé, sem preparo jurídico específico, e confiaram no serviço
de corretagem, oferecido pelos Réus, transformando-se em conselheiro e orientador, mas foram
abandonados a própria sorte.

DA ESCRITURA DO IMÓVEL

Em 09/05/2022, o 1º Autor foi convocado para comparecer pessoalmente na Caixa Econômica Federal,
onde foi informado que a liberação do financiamento tinha sido suspenso, porque o Contrato de Compra e
Venda do Imóvel tinha sido emitido com um erro grave e precisaria ser alterado .

Ocorre que, no Compromisso de Compra e Venda feito pelos prepostos do Réus, não constou o saldo
devedor do Imóvel, cujo financiamento ainda estava em vigência, causando assim a suspensão da
liberação do pagamento aos Autores pela Caixa Econômica Federal.

Ora Excelência, não é demais lembrar que já havia se passado 120 (cento e vinte dias), quando no
Compromisso de Compra e Venda reza que o financiamento deveria ser liberado em 60 (sessenta) dias,
ou seja, havia um atraso contratual de mais 90 dias , o que pode ser considerado quebra contratual.

E mais: Em Julho de 2022, quando da lavratura de escritura de compra e venda do imóvel, novamente, a
negociação junto a Caixa Econômica Federal ficou suspensa em exigência a necessidade de autorização
judicial , uma vez que o imóvel encontra-se em condomínio, constando no registro do imóvel 1⁄4 (um
quarto) do direito sobre o imóvel em nome do 3º Autor Nome(menor de idade) filho do 1º Autor.

Vale ressaltar que o 1º Autor (Nome) não teve conhecimento e nem foi orientado anteriormente , sobre a
necessidade de obter autorização judicial para venda, por ter seu filho menor idade , uma vez que todas as
tratativas da compra e venda, incluindo documentação do imóvel e contrato ser de inteira
responsabilidade dos Réus , que se apresentaram como profissionais da área imobiliária.

Por conta da exigência na Caixa Econômica Federal e no Cartório de Registro de Imóveis, os Autores
foram obrigados em contratar advogado, ajuizando ação processo 005120-83.2022.8.19.0087 em tramite
na 2a Vara de Família Regional de Alcântara , objetivando autorização judicial para a venda do imóvel
em nome do 3º Autor (o menor).

Ocorre no entanto, que em decisão do Ministério Público, DETERMINOU A RETIFICAÇÃO DO

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA , para constar como promitente vendedor, o 2º
Autor ( Nome) e o 3º Autor (Nome) , uma vez que o imóvel encontra-se em condomínio, havendo a
necessidade constar os respectivos nomes de todos os proprietários do imóvel no contrato, fato este
ignorado pelos Réus .

O fato é que os Réus, profissionais da área de corretagem, tendo total conhecimento das tratativas
imobiliária, falharam na prestação do serviço, tendo em vista que estavam cientes de que haviam mais 02
(dois) proprietários, Nomee Nome, sendo um menor de idade, pois esses proprietários do imóvel, foram
excluídos sumáriamentedo do contrato de promessa de compra e venda.

Ressalte-se que nos termos da cláusula 4.1 do contrato elaborado pelos Réus, a compradora já se encontra
residindo do imóvel, todavia, A ESCRITURA AINDA NÃO FOI ASSINADA JUNTO A CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL E MUITO MENOS OS AUTORES RECEBERAM O RESTANTE DO
VALOR REFERENTE A VENDA, O QUE VEM AFETANDO A VIDA FINANCEIRA DOS
AUTORES .

Assim, restou comprovado falha na prestação do serviço pelos Réus, devendo responderem pelos
prejuízos causados aos Autores.

DO SERVIÇO DE CORRETAGEM

Como se sabe, em grande parte das vezes, principalmente relativamente as pessoas sem preparo jurídico
específico, o corretor transforma-se em conselheiro e orientador do negócio, especificamente no que diz
respeito a documentação.

Em outras palavras, o leigo que quer vender ou comprar um imóvel vê no corretor aquela pessoa que trará
o outro contratante e que auxiliará até que o negócio seja formalizado, com a efetiva compra e venda.

Ao corretor compete, antes de aproximar as partes, examinar a documentação apresentada pelo vendedor
para saber se aquele imóvel tem condições jurídicas (documentais) de ser vendido.

Além das árduas tarefas de captação, divulgação e negociação, a corretagem de imóveis compreende a
responsabilidade civil do intermediador (corretores ou empresa imobiliária) no que diz respeito a todos os
aspectos inerentes ao negócio em questão.

Aliás, a própria Lei 6.530/78 diz no artigo 3º, in fine, que pode o corretor "opinar quanto à
comercialização imobiliária". Esta opinião evidentemente diz também respeito à assistência que deve
prestar aos seus clientes, equiparados a consumidores, sobre a possibilidade de efetiva comercialização.

DA FUNDAMENTAÇÃO LEGAL

Tratando dos contratos em geral, o artigo 422 do código Civil Brasileiro é expresso ao impor as partes
que, na conclusão e na execução do contrato, observem os princípios de probidade e boa-fé.

Art. 422 - Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua
execução, os princípios de probidade e boa fé..

Assim, ressaltamos a responsabilidade dos corretores no código Civil.

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de
prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou
mais negócios, conforme as instruções recebidas .

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os
esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores
que possam influir nos resultados da incumbência. (Grifos nossos)

Destacamos ainda a Resolução - COFECI Nº 326/92, que aprovou o Código de Ética Profissional dos
Corretores de Imóveis, preceitua a responsabilidade civil dos corretores de imóveis.

Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual se deve conduzir o
Corretor de Imóveis , quando no exercício profissional.

Art. 2º - Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é
confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.

Art. 5º - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a
que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas .

Portanto, é dever do corretor prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco
do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbência, sob pena de responder por perdas e danos

Segundo a Lei nº 12.236, o corretor de imóveis fica responsável por: checar a veracidade e validades dos
documentos do imóvel e do vendedor; pesquisar e apresentar todas as certidões referentes à transação;
Responder civil e penalmente por atos que causem algum dano ao comprador.

Assim, tanto o corretor como a imobiliária, precisam verificar se a documentação está em ordem e
também, na elaboração do contrato, devem fazer constar prazo suficiente para apresentação dos
documentos, porque há casos em que há necessidade de mais tempo para regularização de algum deles
como, por exemplo, na hipótese de registro de formal de partilha.

O Tribunal de Justiça, em vários julgados, entende que, se não forem tomadas essas precauções, existe a
responsabilidade solidária entre a imobiliária e os promitentes vendedores. Tem ela que saber analisar a
documentação, sendo uma das razões da intermediação.

Normalmente, na hipótese de análise insatisfatória dos documentos e que venha a ocasionar prejuízo ao
vendedor ou comprador, as decisões dos tribunais são no sentido de que a imobiliária seja condenada a
restituir aos vendedores ou compradores a quantia que recebeu a título de comissão na intermediação,
corrigida monetariamente a partir do recebimento, com juros moratórios de 1% ao mês a contar da
citação, além de custas e honorários advocatícios.

Como exemplo, temos o acórdão proferido na Apelação 990.00000-00 da 3a Câmara do Tribunal de

Justiça de São Paulo: "É inegável que a venda de imóvel em situação irregular acarreta a responsabilidade
solidária da imobiliária que fez a intermediação do contrato, na condição de prestadora de serviços que
não apresentaram resultados satisfatórios".

A decisão acima cita trecho do livro "Compromisso de Compra e Venda", 4a edição, Editora Malheiros,
página 262, de Nome: "Se o compromisso resulta da prática de um ato ilícito, como ocorre nas
incorporações irregulares, sem registro, incide a responsabilidade de todos aqueles que contribuíram para
o dano, inclusive o intermediário ou o corretor do negócio".

É aplicável, também, o Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/90.

Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos
danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por
informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos".

A Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, dispõe:

Art.. 20, Ao Corretor de Imóveis e a pessoa jurídica inscrita inscritas nos órgãos de que trata a presente lei
é vedado:
I - Prejudicar por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados .

DO DANO MATERIAL

Conforme já relatado, os Réus se apresentaram como profissionais do ramo imobiliário, comprometendo-

se com a prestação de todo o serviço referente a compra e venda, incluindo Corretor, Despachante e
demais profissionais para o desempenho do serviço.

No ato da assinatura do contrato de promessa de compra e venda os Autores, efetuaram o pagamento no

valor de R$ 00.000,00 ( dezessete mil e trezentos reais ) a título de comissão pelo serviço do corretor e R$
00.000,00 pelos serviços de despachante .

Assim, está claro que os Réus se preocuparam apenas em receber os valores cobrados pelo serviço de
corretagem e despachante, o que caracteriza falha na prestação do serviço , uma vez que os Autores ainda
não receberam o valor total pela venda do imóvel em virtude das diversas exigências surgidas nos
tramites da venda, que não foram observadas, acarretando a suspensão no processo de venda e cumpridas
posteriormente pelos Réus, mas que até a presente data, não foram totalmente cumpridas.

Neste sentido, destacamos a inobservância da responsabilidade pelos Réus que acarretou a suspensão de
forma prolongada o processo de venda do imóvel, mediante agora a necessidade de Alvará Judicial
autorizando a venda do imóvel em virtude de um dos proprietários, ser menor de idade.

Pois, é de suma importância mencionar, que os Réus desde o primeiro contato com o 1º Autor, tomaram
conhecimento de toda documentação do imóvel, inclusive, de um proprietário ser menor de idade,
portanto, o Réus falharam em seu desempenho da função.

Sendo assim, a falha na prestação do serviço pelos Réus que vem acarretando as exigências e a
morosidade na concretização da venda do imóvel, e consequentemente a falta do pagamento final do
imóvel R$ 00.000,00, vem causando graves prejuízos para os Autores.

Vale ressaltar que o serviço de intermediação, iniciou em dezembro de 2021, mês que também ocorreu a
assinatura da promessa de compra e venda e o novo financiamento pela Autora, ou seja, são exatos 11
meses de atraso na execução do serviço pelos Réus, que já receberam desde dezembro de 2021.

Diante do presente caso, uma vez recebida o pagamento pela prestação do serviço pelos Réus, restou
comprovado o descumprimento da obrigação destes perante os Autores.

Por esta razão, os Réus devem ser responsabilizados pelos danos materiais causados Autores, ressaltando
que os mesmos já receberam por todo o serviço ainda não executado.

DO DANO MORAL

O caso em contento, trata-se de falha na prestação do serviço pelos Réus, no exercício da função como
intermediadores na venda do imóvel, de propriedade dos Autores.

Conforme já relatado, um representante do Réu, se apresentou, oferecendo os serviços de intermediação

de compra e vendia de imóvel em dezembro de 2021, cujas exigências, não foram observadas,
acarretando a suspensão no processo de venda até a presente data, causando transtornos para os Autores.

Acontece que, nos termos das cláusulas constantes no contrato de promessa de compra e venda elaborado
pelos Réus, a compradora já recebeu as chaves do imóvel e os Réus já receberam pelo serviço em
dezembro de 2021, afirmando cumprimento contratual pelos serviços.

Considerando a falha na prestação do serviço, e as diversas tentativas dos Autores em resolver as

pendencias referentes as exigências apresentadas, restou claro evidente o ato ilícito praticado pelos Réus,
apesar das inúmeras tentativas de contato com a mesma, onde não foi logrado êxito, o que não restou
alternativa ao autor
Quanto aos danos de natureza moral, é inegável que após o acidente, o autor teve prejuízos materiais que
acarretaram transtornos financeiros impactando em sua família, aborrecimento, mal-estar em decorrência
as cobranças de consumo com a impossibilidade de honrar com suas despesas fixas.

Mediante os fatos até relatados, é perfeitamente possível o pedido de reparação por danos morais em
decorrência ao ato ilício causado ao autor.

Vale ressaltar que o ato ilícito é aquele praticado em desacordo com a norma jurídica destinada a proteger
interesses alheios, violando direito subjetivo individual, causando prejuízo a outrem e criando o dever de
reparar tal lesão na forma do artigo 168 do Código civil

Art. 186 - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e
causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927 - Aquele que, por ato ilícito (art. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo .

DOS PEDIDOS

Diante ao acima exposto, requer, muito respectivamente, digne se Vossa Excelência a julgar procedente,
para o tanto requer seja

1 - A citação dos Réus para, querendo, contestar a ação no prazo legal, sob pena de confissão e revelia.

2 - Seja deferido aos Autores o benefício da Assistência Judiciária Gratuita nos termos do artigo 98 e
seguintes do CPC.

3 - A não designação de audiência conciliatória, conforme preconiza o artigo 319 inciso VII do CPC.

4 - Seja reconhecida a responsabilidade solidária dos Réus.

5 - Sejam os Réus condenados a título de indenização por danos materiais aos Autores, correspondente ao
valor despendido pelo descumprimento contratual R$ 00.000,00.

6 - Sejam os Réus condenados a indenizar aos Autores no tocante a indenização por danos morais
sofridos no valor de R$ 00.000,00.

7 - Seja aplicada a responsabilidade objetiva em razão do Código de Defesa do Consumidor,

determinando a inversão do ônus da prova.

8 - A condenação dos Réus ao pagamento dos honorários advocatícios na proporção de 20% do valor da
causa, além do pagamento das custas processuais. Protesta comprovar o alegado por todos os meios de
prova no direito admitido, especialmente prova testemunhal.

Testemunha: Nome, corretora. Dá-se a causa o valor de R$ 00.000,00. Nestes termos,

Pede deferimento.

Niterói, 08 de dezembro de 2022.

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