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Legislação Imobiliária
Prof. Esp. Tiago Augusto de Macedo Binati
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AUTOR

PROFESSOR ESPECIALISTA TIAGO AUGUSTO DE MACEDO BINATI.

Graduado em Direito pela UniCesumar (2005). Pós-graduado em Direito Tributário

pela Fundação Getúlio Vargas - FGV (Master of Business Administration). Pós-graduado em
Direito Aplicado pela Escola da Magistratura do Paraná – EMAP. Especializado em Direito
Imobiliário e Contratos Bancários. Advogado, inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil,
Subseção do Paraná, sob o nº 46.499. Sócio do escritório Jane Junqueira & Advogados
Associados, com sede em Maringá-PR. Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil,
Subseção de Maringá (gestão 2019-2021). Membro da Comissão de Direito Tributário
da OAB/Paraná. Membro consultivo da Comissão de Direito Tributário da OAB/Maringá.
Membro do Instituto de Direito Tributário de Maringá – IDTM. Coautor do livro “O Direito e
o Cotidiano - Desaos Contemporâneos”, publicado pela editora Boreal. Autor de diversos
artigos publicados nos maiores sites jurídicos do país. Parecerista. Palestrante. Professor
de Direito Imobiliário e Direito Tributário.
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APRESENTAÇÃO DO MATERIAL

Prezados(as) alunos(as), é com grande satisfação que apresento a vocês o material

da disciplina legislação imobiliária.

O objetivo do material, sem qualquer presunção de esgotar o assunto, é apresentar

a vocês conhecimento especíco acerca dos regramentos legais e dos aspectos jurídicos
ligados à propriedade imobiliária, especialmente no que tange a determinados contratos,
diariamente utilizados em negociações imobiliárias, como locação, compra e venda, corre-
tagem, permuta, time sharing, built to suilt, entre tantos outros contratos imobiliários, obser-
vando também os regramentos trazidos pelo Código de Defesa do Consumidor, traçando
um paralelo entre o direito do consumidor e os direitos e obrigações do empresário ou
prossional liberal.

Iniciaremos nossos estudos traçando as diretrizes básicas acerca do Direito Imo-

biliário e legislação aplicável, passando efetivamente pelos negócios jurídicos imobiliários
e as mais diversas formas contratuais, apresentando, ainda, noções sobre as espécies de
nanciamentos imobiliários, sempre buscando relacionar o material com julgados dos mais
diversos Tribunais do país relativos aos temas e a casos práticos no escopo de facilitar a
aplicação do conteúdo passado na rotina diária de vocês, prossionais do ramo imobiliário.

Desde já coloco-me à disposição para que, juntos, possamos sanar quaisquer

dúvidas oriundas de nossos estudos, desejando a vocês a realização de negócios mais
seguros e estruturados.

Bons estudos!
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SUMÁRIO

UNIDADE I ...................................................................................................... 5
Direito Imobiliário. Conceito e Noções. Bens Imóveis. Da
Documentação Imobiliária. Do Corretor de Imóveis. Noções de
Obrigações e Contratos. Dos Vícios do Negócio.

UNIDADE II ................................................................................................... 27
Negócios Jurídicos Imobiliários. Compra e Venda. Promessa de
Compra e Venda. Permuta. Contrato de Corretagem. Locação.
Operações Built To Suit. Contrato de “Time Sharing”.

UNIDADE III .................................................................................................. 70

Empreendimentos Imobiliários. Parcelamento do Solo.
Incorporações Imobiliárias. Estrutura Societária e Patrimonial do
Negócio Imobiliário. O Direito Imobiliário no Código de Defesa do
Consumidor.

UNIDADE IV ................................................................................................ 106

Financiamentos Imobiliários. Cédula de Crédito Imobiliário.
Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel. Fundos de Investimento
Imobiliário.
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UNIDADE I
Direito Imobiliário. Conceito e Noções.
Bens Imóveis. Da Documentação
Imobiliária. Do Corretor de Imóveis.
Noções de Obrigações e Contratos.
Dos Vícios do Negócio.
Prof. Esp. Tiago Augusto de Macedo Binati

5
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1.1. DO DIREITO IMOBILIÁRIO: Conceito e Noções

Ramo do direito privado, o direito imobiliário pode ser entendido como o responsável
por estabelecer as regras que regem as relações de aquisição e a perda da propriedade,
posse, locação, usucapião, incorporações imobiliárias, condomínio, doação, permuta, ces-
são de direitos, nanciamentos imobiliários, o direito de construir, o direito de vizinhança, o
registro de imóveis e tantos outros institutos jurídicos relacionados ao bem imóvel.
O direito imobiliário tem por alicerce o direito de propriedade, englobando as mais
diversas formas de negociação e criação de obrigações jurídicas envolvendo imóveis.
O direito imobiliário se relaciona também com outras áreas especícas do Direito
como direito empresarial, urbanístico, ambiental e tributário, formando um encadeamento
de conceitos, princípios e noções que bem regulamentam e trazem entendimento aos ne-
gócios imobiliários em toda sua amplitude e complexidade.
E justamente em razão de sua extensão, há um vasto leque de leis que tratam do
direito imobiliário, sendo a principal delas o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que apresenta
determinações sobre propriedade, posse, vizinhança, condomínio, comissão de correta-
gem, etc., além de prever, em capítulo próprio, sobre os contratos, de reiterada aplicação
no direito imobiliário e também objeto do nosso estudo.
Vale frisar que recentes alterações no Código Civil trouxeram regramentos a ins-
titutos até então considerados novos, como os condomínios em multipropriedade (Arts.
1.358-B e seguintes) e os Fundos de Investimento (Arts. 1.368-C e seguintes).

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Entre as leis esparsas, consideradas especiais face o Código Civil, de extrema

importância se mostra a Lei nº 8.245/91, que trata das locações de imóveis urbanos, a Lei
nº 6.530/78, que deu nova regulamentação à prossão de Corretor de Imóveis, disciplinan-
do o funcionamento de seus órgãos de scalização, e ainda, a Lei nº 8.078/90, o Código
de Defesa do Consumidor, trazendo proteção ao consumidor contra práticas abusivas e
possíveis manobras que possam prejudicar as relações de consumo, objeto de proteção
constitucional.
Não obstante a ampla previsão legislativa sobre o tema, há questões ainda con-
troversas no direito imobiliário e que geram entendimentos diversos nos Tribunais do país,
razão da importância da correta regulamentação contratual dos negócios imobiliários, pre-
vendo as mais diversas nuances que possam atingir o negócio celebrado e sendo objeto de
expressa previsão contratual pelas partes.
Com noções gerais sobre esses temas, certamente o prossional poderá se des-
tacar no mercado de trabalho, apresentando as melhores opções e soluções aos seus
clientes e, consequentemente, aumentando sua lucratividade.
É o que pretende esse curso.

1.2. BENS IMÓVEIS. DA POSSE E DA PROPRIEDADE

O Código Civil disciplina sobre os bens imóveis no seu LIVRO II (DOS BENS),
TÍTULO ÚNICO (Das Diferentes Classes de Bens), CAPÍTULO I (Dos Bens Considerados
em Si Mesmos), Seção I (Dos Bens Imóveis), dos artigos 79 e seguintes, no que importa o
disposto no art. 79, in verbis:

Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou
articialmente.

O art. 79 dene os bens imóveis por natureza, ou seja, os que não se podem
transportar, sem alterar sua natureza. Se bem analisado o imóvel por natureza seria apenas
o solo, mas o legislador ordinário incluiu na mesma classicação as acessões.
O mesmo Código Civil estabelece, ainda, os conceitos de posse e propriedade,
sendo a posse tratada nos arts. 1.196 e seguintes, e à propriedade nos arts. 1.228 e se-
guinte.
Ao que importa para o nosso estudo, vejamos os principais dispositivos legais:

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Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível

o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à proprie-
dade.

Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância as-
sim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos,
senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Art. 1.209. A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas
móveis que nele estiverem.

Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turba-
ção, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo
receio de ser molestado.

Art. 1.225. São direitos reais:

I - a propriedade;

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por

atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de
Imóveis dos referidos títulos ( arts. 1.245 a 1.247 ), salvo os casos expressos
neste Código.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e

o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.
§ 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as
suas nalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de
conformidade com o estabelecido em lei especial, a ora, a fauna, as belezas
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como
evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2 o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodida-
de, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3 o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação,
por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de
requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4 o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindica-
do consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de
cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem
realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados
pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5 o No caso do parágrafo antecedente, o juiz xará a justa indenização devi-
da ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro
do imóvel em nome dos possuidores.

A análise da lei nos mostra a preocupação do legislador com a propriedade, impon-

do limites ao seu exercício e objetivando sua função social, bem como, demonstrando suas
formas aquisitivas, seja pela tradicional compra e venda, ou pelas formas extraordinárias,
como usucapião e desapropriação.
A propriedade é, portanto, situação de direito, com poderes mais amplos que o de
posse, sendo o principal deles o poder de disposição do bem, alienando, gravando com
penhora, hipoteca, etc.

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Pela posse, por outro lado, apesar da amplíssima proteção jurídica sobre o tema
(vide Art. 1.210, Código Civil), tem-se o pleno exercício dos poderes de uso e fruição da
coisa, sem possibilitar, em regra, a disposição da propriedade.
São exemplos do exercício de posse (sem propriedade) a relação locatícia, da ces-
são de direito, usufruto, arrendamento, penhor, compromisso de compra e venda e outros.
Tais noções se mostram importantes para melhor compreensão das inúmeras
formas em que pode se dar uma transação imobiliária, sendo que o conhecimento resulta
em economia por permitir ao prossional um melhor planejamento nanceiro e tributário do
negócio, agindo sempre preventivamente e evitando riscos e prejuízos.

1.3. DA DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA

Costumo dizer que o direito imobiliário, na grande maioria das vezes, trabalha com
sonhos. O sonho da casa própria, o sonho de uma moradia confortável e ampla, o sonho
de uma grande empresa ou de um pequeno comércio, tudo relacionado aos imóveis, sua
estrutura, localização e situação jurídica.
E mais importante que a concretização desses sonhos é a documentação dos ne-
gócios originados por meio do direito imobiliário, como a compra e venda, permuta, doação,
locação, cessão de uso, arrendamento, e outros, até mesmo para garantir ao intermediador
ou auxiliar do negócio documentar seu trabalho e evitar problemas negociais que podem
desaguar no Poder Judiciário.
Por isso, a importância dos operadores do ramo imobiliário - empresários, correto-
res, construtores, investidores ou qualquer outra classe - terem conhecimento não apenas
do aspecto construtivo e mercadológico do imóvel, mas também da legislação relativa aos
negócios imobiliários, evitando problemas e tendo mais segurança nas negociações.
E por isso a elaboração de um documento claro, juridicamente previsto, em boa
escrita, com previsão de riscos e resultados, torna-se cada vez mais importante para a
segurança das negociações imobiliárias.
Não ache que tudo sempre vai dar certo. Imprevistos precisam ser previstos!
O que se percebe é que grande parte das reclamações dos consumidores nas mais
diversas formas de contratação no ramo imobiliário é sob a alegação de desconhecimento
ou omissão da prestação de informação quando da celebração do negócio.

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E diante desse cenário já preocupante ante a importância e vastidão do direito imo-

biliário, há outro fator que podemos considerar um agravante: ainda não há uniformidade de
entendimento em razões de grande importância para o Direito Imobiliário, ou seja, cada juiz
e cada tribunal podem apresentar suas razões de convencimento sobre questões diversas,
fazendo com que uma mesma situação fática seja enfrentada pela justiça com decisões
diferentes e até mesmo contraditórias.
Vivemos no que chamamos de “limbo jurídico”, em que a pergunta feita é – Pode ou
não pode? – ca sem resposta, ou melhor, tem uma resposta: DEPENDE!
Assim, quanto mais registrado e documentado for o negócio jurídico celebrado,
mais fácil será ao seu titular exercer o direito que dele resulta.
Dessa forma, temos, a título de exemplo, alguns documentos indispensáveis para
a celebração de um negócio jurídico imobiliário com segurança. São eles: matrícula atuali-
zada do imóvel; qualicação completa das partes com cópia de seus documentos pessoais;
certidões negativas cível, trabalhista, scal e criminal; certidão negativa da Receita Federal,
Estadual e Municipal sobre eventuais débitos inscritos em nome das partes contratantes;
certidão negativa do imóvel; instrumentos de procuração, caso o negócio esteja sendo
realizado por representação, entre outros documentos importantes para formalização do
ato.
E cada caso merece análise para que se possa identicar os documentos es-
senciais do ato. Por exemplo, na compra e venda de um imóvel em inventário, se faz
primordial a obtenção de cópia integral e certicada do processo de inventário, judicial ou
extrajudicial, para que possa analisar eventuais riscos na celebração do negócio. Ainda, na
relação negocial com loteadoras ou incorporadoras, importante analisar a documentação
das empresas e a regularidade do negócio, inclusive perante órgãos administrativos, como
Prefeitura, IAP, IPHAN, e outros, ou na venda de um imóvel rural, a análise de eventual área
de reserva ambiental, limitações à exploração da terra, entre outros, sugerindo-se, sempre,
o acompanhamento jurídico por prossional habilitado.

1.3.1. A gura da ata notarial como meio de prova

Com o avanço das tecnologias e o frequente uso das redes sociais para as mais
diversas espécies de manifestação – inclusive e principalmente publicidades – é necessário
que se tenham meios de assegurar como legítima e verdadeira, uma mensagem de Face-
book ou WhatsApp, por exemplo.

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