Laudo de Avaliação

SP-0331/13-03

JP PARTICIPAÇÕES S.A.
LAUDO: SP-0331/13-03 DATA BASE: 01 de julho de 2013

SOLICITANTE: JEREISSATI PARTICIPAÇÕES S.A., doravante denominada JEREISSATI.

Sociedade anônima aberta, com sede à Rua Angelina Maffei Vita, nº 200, 9º Andar (Parte), Jardim Europa, na Cidade
e Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 60.543.816/0001-93.

OBJETO:
JP PARTICIPAÇÕES S.A., doravante denominada JPP.

Sociedade anônima aberta, com sede à Rua Angelina Maffei Vita, nº 200, 9º Andar, Jardim Europa, na Cidade e Estado
de São Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 15.463.423/0001-15.

OBJETIVO: Determinação do Patrimônio Líquido contábil de JPP, para fins de incorporação por JEREISSATI, nos termos e para os
fins dos artigos 226 e 227 e parágrafos da Lei nº 6.404/76 (Lei das S.A.).

Laudo SP-0331/13-03 1
ÍNDICE

1. INTRODUÇÃO --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3
2. PRINCÍPIOS E RESSALVAS ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4
3. LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADE ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 5
4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 6
5. EVENTO SUBSEQUENTE E AJUSTE DE EQUALIZAÇÃO ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7
6. AVALIAÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO CONTÁBIL DE JPP ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8
7. CONCLUSÃO ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9
8. RELAÇÃO DE ANEXOS ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 10

Laudo SP-0331/13-03 2
1. INTRODUÇÃO

A APSIS CONSULTORIA E AVALIAÇÕES LTDA., doravante denominada APSIS,  REPSOL YPF BRASIL S/A
 TAM TRANSPORTES AÉREOS MERIDIONAL S/A
com sede à Rua da Assembleia, nº 35, 12º andar, na Cidade e Estado do Rio  ULTRAPAR PARTICIPAÇÕES S/A
de Janeiro, inscrita no CNPJ sob nº 08.681.365/0001-30, foi nomeada por
A equipe da APSIS responsável pela realização deste trabalho é constituída
JEREISSATI para constatar o valor do Patrimônio Líquido contábil de JPP,
pelos seguintes profissionais:
para fins de incorporação por JEREISSATI, nos termos dos artigos 226 e 227
da Lei nº 6.404/76 (Lei das S.A.).  AMILCAR DE CASTRO
Diretor Comercial
Na elaboração deste trabalho, foram utilizados dados e informações  ANA CRISTINA FRANÇA DE SOUZA
Vice-Presidente
fornecidos por terceiros, na forma de documentos e entrevistas verbais com Engenheira civil, Pós-graduada em Ciências Contábeis (CREA/RJ 1991103043)
 ANTONIO LUIZ FEIJÓ NICOLAU
o cliente. As estimativas utilizadas neste processo estão baseadas nos Diretor
documentos e informações, os quais incluem, entre outros, o seguinte:  ERIVALDO ALVES DOS SANTOS FILHO
Contador (CRC/RJ-100990/O-1)
 Balancete Patrimonial analítico de JPP e JEREISSATI, encerrados em  LUCILIA NICOLINI
Contadora (CRC/SP-107639/O-6)
01 de julho de 2013; e  LUIZ PAULO CESAR SILVEIRA
Vice-Presidente
 Laudo de avaliação SP-0331/13-02. Engenheiro mecânico, Mestre em Administração de Empresas (CREA/RJ 1989100165)
 MARCIA APARECIDA DE LUCCA CALMON
A APSIS realizou recentemente avaliações para companhias abertas para Diretora Técnica (CRC/SP-143169/O-4)
 MÁRCIA MOREIRA FRAZÃO DA SILVA
diversas finalidades nas seguintes empresas: Diretora (CRC/RJ-106548/O-3)
 RENATA POZZATO CARNEIRO MONTEIRO
 AMÉRICA LATINA LOGÍSTICA DO BRASIL S/A Vice-Presidente
 BANCO PACTUAL S/A  RICARDO DUARTE CARNEIRO MONTEIRO
 CIMENTO MAUÁ S/A Presidente
 ESTA - EMPRESA SANEADORA TERRITORIAL AGRÍCOLA S/A Engenheiro civil, Pós-graduado em Engenharia Econômica (CREA/RJ 1975102453)
 ESTÁCIO PARTICIPAÇÕES S/A  SERGIO FREITAS DE SOUZA
 GERDAU S/A Diretor
 HOTÉIS OTHON S/A Economista (CORECON/RJ 23521-0)
 L.R. CIA. BRAS. PRODS. HIGIENE E TOUCADOR S/A
 LIGHT SERVIÇOS DE ELETRICIDADE S/A
 LOJAS AMERICANAS S/A
 MPX ENERGIA S/A
 PETRÓLEO BRASILEIRO S/A – PETROBRAS

Laudo SP-0331/13-03 3
2. PRINCÍPIOS E RESSALVAS
As informações a seguir são importantes e devem ser cuidadosamente lidas.

O Relatório objeto do trabalho enumerado, calculado e particularizado obedece criteriosamente aos princípios fundamentais descritos a seguir:

 Os consultores não têm interesse, direto ou indireto, nas companhias  A APSIS assume total responsabilidade sobre a matéria de Avaliações,
envolvidas ou na operação, bem como não há qualquer outra incluindo as implícitas, para o exercício de suas honrosas funções,
circunstância relevante que possa caracterizar conflito de interesses. precipuamente estabelecidas em leis, códigos ou regulamentos
 Os honorários profissionais da APSIS não estão, de forma alguma, próprios.
sujeitos às conclusões deste Relatório.  O presente Relatório atende a recomendações e critérios
 No melhor conhecimento e crédito dos consultores, as análises, estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT),
opiniões e conclusões expressas no presente Relatório são baseadas Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) e
em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e International Valuation Standards Council (IVSC), além das
corretos. exigências impostas por diferentes órgãos, como Comitê de
 Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, Pronunciamentos Contábeis (CPC), Ministério da Fazenda, Banco
sendo que as fontes das mesmas estão contidas e citadas no referido Central, Banco do Brasil, Comissão de Valores Mobiliários (CVM),
Relatório. Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), Regulamento do
 Para efeito de projeção, partimos do pressuposto da inexistência de Imposto de Renda (RIR), Comitê Brasileiro de Avaliadores de Negócios
ônus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, (CBAN) etc.
atingindo as empresas em questão, que não os listados no presente  O controlador e os administradores das companhias envolvidas não
Relatório. direcionaram, limitaram, dificultaram ou praticaram quaisquer atos
 O Relatório apresenta todas as condições limitativas impostas pelas que tenham ou possam ter comprometido o acesso, a utilização ou o
metodologias adotadas, quando houver, que possam afetar as conhecimento de informações, bens, documentos ou metodologias de
análises, opiniões e conclusões contidas no mesmo. trabalho relevantes para a qualidade das conclusões contidas neste
 O Relatório foi elaborado pela APSIS e ninguém, a não ser os seus trabalho.
próprios consultores, preparou as análises e correspondentes
conclusões.

Laudo SP-0331/13-03 4
3. LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADE

 Para elaboração deste Relatório, a APSIS utilizou informações e

dados de históricos auditados por terceiros ou não auditados,
fornecidos por escrito pela administração da empresa ou obtidos das
fontes mencionadas. Sendo assim, a APSIS assumiu como verdadeiros
e coerentes os dados e informações obtidos para este Relatório e não
tem qualquer responsabilidade com relação a sua veracidade.

 O escopo deste trabalho não incluiu auditoria das demonstrações

financeiras ou revisão dos trabalhos realizados por seus auditores.
Sendo assim, a APSIS não está expressando opinião sobre as
demonstrações financeiras da Solicitante.

 Não nos responsabilizamos por perdas ocasionais à Solicitante e suas

controladas, a seus sócios, diretores, credores ou a outras partes
como consequência da utilização dos dados e informações fornecidos
pela empresa e constantes neste Relatório.

 Nosso trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso dos

Solicitantes e seus sócios, visando ao objetivo já descrito.

Laudo SP-0331/13-03 5
4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

Exame da documentação de suporte já mencionada, objetivando verificar

uma escrituração feita em boa forma e obedecendo às disposições legais
regulamentares, normativas e estatutárias que regem a matéria, de acordo
com as "Práticas Contábeis Adotadas no Brasil".

Foram examinados os livros de contabilidade de JPP e todos os demais

documentos necessários à elaboração deste laudo, que foi realizado a partir
do balanço de JPP, encerrado em 01 de julho de 2013 (Anexo 1).

Apuraram os peritos que os ativos e os passivos de JPP encontram-se

devidamente contabilizados.

Laudo SP-0331/13-03 6
5. EVENTO SUBSEQUENTE E AJUSTE DE EQUALIZAÇÃO

Conforme laudo de avaliação SP-0331/13-02, datado de 04 de dezembro de

2013, houve um evento subsequente referente ao aumento de capital em
JPP, com a conferência de ações de JEREISSATI, o que proporcionou um
aumento na participação de JPP em JEREISSATI. Este aporte de capital foi
feito com base no valor patrimonial da ação de JEREISSATI apurada na data
base de 30/09/2013.

Considerando que a data base da incorporação de JPP por JEREISSATI é de

01/07/2013, foi procedido um ajuste no valor do investimento em
JEREISSATI, correspondente ao aporte de capital, objetivando equalizar a
equivalência patrimonial à data base da incorporação, sem efeito material
no Patrimônio Líquido de JPP.

Laudo SP-0331/13-03 7
6. AVALIAÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO CONTÁBIL DE JPP

Foram examinados os livros de contabilidade de JPP e todos os demais documentos necessários à elaboração deste laudo.

Apuraram os peritos, após o evento subsequente e ajuste de equalização, que o valor do Patrimônio Líquido contábil de JPP, para fins de incorporação por
JEREISSATI, é de R$ 1.231.514.923,87 (um bilhão, duzentos e trinta e um milhões, quinhentos e quatorze mil, novecentos e vinte e três reais e oitenta e sete
centavos), em 01 de julho de 2013, conforme tabela abaixo:

JP PARTICIPAÇÕES S.A. DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS PRO FORMA

SALDOS EM AJUSTE PARA

EVENTO SALDOS PROFORMA
BALANÇO PATRIMONIAL (EM REAIS) 01/07/2013 EQUALIZAÇÃO DE
SUBSEQUENTE(*) EM 01/07/2013
AUDITADO DATA BASE(**)
ATIVO CIRCULANTE 474,20 - - 474,20
Caixa 474,20 474,20
ATIVO NÃO CIRCULANTE 913.199.290,11 318.619.286,64 (304.127,08) 1.231.514.449,67
REALIZÁVEL A LONGO PRAZO - - - -
INVESTIMENTOS 913.199.290,11 318.619.286,64 (304.127,08) 1.231.514.449,67
Jereissati Participações S.A. - Antes do aporte de capital por PREVI 53,1909% 913.199.290,11 - - 913.199.290,11
Jereissati Participações S.A. - Aporte de Capital por PREVI 18,5408% - 318.619.286,64 (304.127,08) 318.315.159,56
IMOBILIZADO - - - -
INTANGÍVEL - - - -
TOTAL DO ATIVO 913.199.764,31 318.619.286,64 (304.127,08) 1.231.514.923,87
PASSIVO CIRCULANTE - - - -
PASSIVO NÃO CIRCULANTE - - - -
EXIGÍVEL A LONGO PRAZO - - - -
PATRIMÔNIO LÍQUIDO 913.199.764,31 318.619.286,64 (304.127,08) 1.231.514.923,87
Capital Social Realizado 647.496.453,71 318.619.286,64 - 966.115.740,35
Reserva de Capital 232.256.528,88 - - 232.256.528,88
Prejuízos Acumulados (325,80) - - (325,80)
Ajustes de Avaliação Patrimonial 33.447.107,52 - (304.127,08) 33.142.980,44
TOTAL DO PASSIVO 913.199.764,31 318.619.286,64 (304.127,08) 1.231.514.923,87
(*) Conforme laudo SP-0331/13-02.
(**) O ajuste refere-se à equalização do saldo da equivalência patriminial à data base da incorporação, 01/07/2013.

Laudo SP-0331/13-03 8
7. CONCLUSÃO

À luz dos exames realizados na documentação anteriormente mencionada e tomando por base estudos da APSIS, concluíram os peritos que o valor do Patrimônio
Líquido contábil de JPP, após o evento subsequente e o ajuste para equalização, para fins de incorporação pela JEREISSATI, é de R$ 1.231.514.923,87 (um
bilhão, duzentos e trinta e um milhões, quinhentos e quatorze mil, novecentos e vinte e três reais e oitenta e sete centavos), em 01 de julho de 2013.

Estando o Laudo SP-0331/13-03 concluído, composto por 09 (nove) folhas digitadas de um lado e 02 (dois) anexos, a APSIS Consultoria e Avaliações Ltda.,
empresa especializada em avaliação de bens, CRC/RJ-005112/O-9, abaixo representada legalmente pelos seus diretores, coloca-se à disposição para quaisquer
esclarecimentos que, porventura, se façam necessários.

Rio de Janeiro, 04 de dezembro de 2013.

Assinado de forma digital por

ERIVALDO Assinado de forma digital por

ANTONIO ANTONIO LUIZ FEIJO

NICOLAU:28156676734
ERIVALDO ALVES DOS SANTOS
FILHO:07862185765
DN: c=BR, o=ICP-Brasil, ALVES DOS DN: c=BR, o=ICP-Brasil,

LUIZ FEIJO ou=Secretaria da Receita

Federal do Brasil - RFB, ou=RFB
SANTOS
ou=Secretaria da Receita Federal
do Brasil - RFB, ou=RFB e-CPF
e-CPF A3, ou=(EM BRANCO), A3, ou=(EM BRANCO),
NICOLAU:2 ou=Autenticado por AR CNB CF,
cn=ANTONIO LUIZ FEIJO FILHO:0786
ou=Autenticado por AR CNB CF,
cn=ERIVALDO ALVES DOS
SANTOS FILHO:07862185765
8156676734 NICOLAU:28156676734
Dados: 2013.12.05 14:34:50
-02'00' 2185765
Dados: 2013.12.05 14:35:23
-02'00'

Diretor Contador (CRC/RJ 100990/O-1)

Laudo SP-0331/13-03 9
8. RELAÇÃO DE ANEXOS

1. DOCUMENTAÇÃO DE SUPORTE

2. GLOSSÁRIO E PERFIL DA APSIS

RIO DE JANEIRO - RJ SÃO PAULO - SP

Rua da Assembleia, nº 35, 12º andar Av. Angélica, nº 2.503, Conj. 42
Centro, CEP 20011-001 Consolação, CEP 01227-200
Tel.: + 55 (21) 2212-6850 Fax: + 55 (21) 2212-6851 Tel.: + 55 (11) 3666-8448 Fax: + 55 (11) 3662-5722

Laudo SP-0331/13-03 10
ANEXO 1
JP Participações S/A Balanço Patrimonial Grupo Jereissati Tmp. 11:26:01 Data 04.12.2013
Brazil Ledger 0L RFBILA00/RCECHELERO Pág. 1
Empresa JPPA Divisão **** Montantes em BRL
V Empr Divi Texto............................................. ..Período apurado PeriodoComparaç. .........Desvio Desvio Nív.
S .... são .................................................. (01.2013-07.2013) (01.2012-12.2012) .......absoluto ..rel. Tot.
Ativo
Circulante
Disponivel
Caixa
JPPA 1101010002 Caixa 474,20 474,20 0,00
Total Caixa 474,20 474,20 0,00 *4*
Total Disponivel 474,20 474,20 0,00 *3*
Total Circulante 474,20 474,20 0,00 *2*
Ativo Não Circulante
Investimentos
Investimentos Em Controladas E Coligadas
JPPA 1202010001 Sociedades Controladas E Coligadas 913.199.290,11 0,00 913.199.290,11
Total Inv. em Controladas E Coligadas 913.199.290,11 0,00 913.199.290,11 *4*
Total Investimentos 913.199.290,11 0,00 913.199.290,11 *3*
Total Ativo Não Circulante 913.199.290,11 0,00 913.199.290,11 *2*
Total do Ativo 913.199.764,31 474,20 913.199.290,11 *5472,7 *1*
JP Participações S/A Balanço Patrimonial Grupo Jereissati Tmp. 11:26:01 Data 04.12.2013
Brazil Ledger 0L RFBILA00/RCECHELERO Pág. 2
Empresa JPPA Divisão **** Montantes em BRL
V Empr Divi Texto............................................. ..Período apurado PeriodoComparaç. .........Desvio Desvio Nív.
S .... são .................................................. (01.2013-07.2013) (01.2012-12.2012) .......absoluto ..rel. Tot.
Passivo
Patrimônio Líquido
Capital Social
Capital Social
JPPA 2301010002 Capital Social Integralizado 647.496.453,71- 800,00- 647.495.653,71- *956,7-
Total Capital Social 647.496.453,71- 800,00- 647.495.653,71- *956,7- *4*
Total Capital Social 647.496.453,71- 800,00- 647.495.653,71- *956,7- *3*
Reservas De Capital
JPPA 2302020007 Reserva de capital 232.256.528,88- 0,00 232.256.528,88-
232.256.528,88- 0,00 232.256.528,88- *3*
Total Reservas De Capital 232.256.528,88- 0,00 232.256.528,88- *3*
Lucros Ou Prejuízos Acumulados
Lucros Ou Prejuízos Acumulados
JPPA 2304010001 Lucro Líquido Ou Prejuízo Acumulado 325,80 325,80 0,00
Total Lucros Ou Prejuízos Acumulados 325,80 325,80 0,00 *4*
0,00 0,00 0,00 *4*
Total Lucros Ou Prejuízos Acumulados 325,80 325,80 0,00 *5685,5 *3*
Ajustes De Avaliação Patrimonial
Avaliação Patrimonial
JPPA 2307010001 Ajuste De Avaliação Patrimonial 33.447.107,52- 0,00 33.447.107,52-
Total Avaliação Patrimonial 33.447.107,52- 0,00 33.447.107,52- *4*
Total Ajustes De Avaliação Patrimonial 33.447.107,52- 0,00 33.447.107,52- *3*
Total Patrimônio Líquido 913.199.764,31 474,20- 913.199.290,11 *472,7- *2*
Total Passivo 913.199.764,31 474,20 913.199.290,11 *472,7- *1*
ANEXO 2
Glossário

ABL – área bruta locável. Área total de construção – resultante do somatório da área real privativa e da área
comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT.
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas
Área útil – área real privativa subtraída a área ocupada pelas paredes e outros
Abordagem da renda - método de avaliação pela conversão a valor presente de elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização.
benefícios econômicos esperados.
Arrendamento mercantil financeiro - o que transfere substancialmente todos os riscos
Abordagem de ativos - método de avaliação de empresas onde todos os ativos e e benefícios vinculados à posse do ativo, o qual pode ou não ser futuramente
passivos (incluindo os não contabilizados) têm seus valores ajustados aos de mercado. transferido. O arrendamento que não for financeiro é operacional.
Também conhecido como patrimônio líquido a mercado.
Arrendamento mercantil operacional - o que não transfere substancialmente todos os
Abordagem de mercado - método de avaliação no qual são adotados múltiplos riscos e benefícios inerentes à posse do ativo. O arrendamento que não for operacional é
comparativos derivados de preço de vendas de ativos similares. financeiro.

Ágio por expectativa de rentabilidade futura (fundo de comércio ou goodwill) - Ativo - recurso controlado pela entidade como resultado de eventos passados dos quais
benefícios econômicos futuros decorrentes de ativos não passíveis de serem se esperam benefícios econômicos futuros para a entidade.
individualmente identificados nem separadamente reconhecidos.
Ativo imobilizado - ativos tangíveis disponibilizados para uso na produção ou
Amortização - alocação sistemática do valor amortizável de ativo ao longo de sua vida fornecimento de bens ou serviços, na locação por outros, investimento, ou fins
útil. administrativos, esperando-se que sejam usados por mais de um período contábil.

Amostra – conjunto de dados de mercado representativos de uma população. Ativo intangível - ativo identificável não monetário sem substância física. Tal ativo é
identificável quando: a) for separável, isto é, capaz de ser separado ou dividido da
Aproveitamento eficiente – aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, entidade e vendido, transferido, licenciado, alugado ou trocado, tanto individualmente
em uma data de referência, observada a tendência mercadológica nas quanto junto com contrato, ativo ou passivo relacionados; b) resulta de direitos
circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente. contratuais ou outros direitos legais, quer esses direitos sejam transferíveis quer sejam
separáveis da entidade ou de outros direitos e obrigações.
Área equivalente de construção - área construída sobre a qual é aplicada a
equivalência de custo unitário de construção correspondente, de acordo com os Ativos não operacionais - aqueles não ligados diretamente às atividades de operação da
postulados da ABNT. empresa (podem ou não gerar receitas) e que podem ser alienados sem prejuízo do seu
funcionamento.
Área homogeneizada - área útil, privativa ou construída com tratamentos matemáticos,
para fins de avaliação, segundo critérios baseados no mercado imobiliário. Ativos operacionais - bens fundamentais ao funcionamento da empresa.

Área privativa - área útil acrescida de elementos construtivos (tais como paredes, Ativo tangível - ativo de existência física como terreno, construção, máquina,
pilares etc.) e hall de elevadores (em casos particulares). equipamento, móvel e utensílio.

1
Avaliação - ato ou processo de determinar o valor de um ativo. Controladora - entidade que possui uma ou mais controladas.

BDI (Budget Difference Income) – Benefícios e Despesas Indiretas. Percentual que indica Controle - poder de direcionar a gestão estratégica política e administrativa de uma
os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção. empresa.

Bem – coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, CPC - Comitê de Pronunciamentos Contábeis
que integra um patrimônio.
Custo – total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou
Benefícios econômicos - benefícios tais como receitas, lucro líquido, fluxo de caixa aquisição de um bem em uma determinada data e situação.
líquido etc.
Custo de capital - taxa de retorno esperado requerida pelo mercado como atrativa de
Beta - medida de risco sistemático de uma ação; tendência do preço de determinada fundos para determinado investimento.
ação a estar correlacionado com mudanças em determinado índice.
Beta alavancado – valor de beta refletindo o endividamento na estrutura de capital. Custo de reedição – custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em
vista o estado em que se encontra.
Campo de arbítrio – intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na
avaliação, dentro do qual se pode arbitrar o valor do bem desde que justificado pela Custo de reprodução – gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar
existência de características próprias não contempladas no modelo. eventual depreciação.

CAPEX (Capital Expenditure) – investimento em ativo permanente. Custo de substituição – custo de reedição de um bem, com a mesma função e
características assemelhadas ao avaliando.
CAPM (Capital Asset Pricing Model) - modelo no qual o custo de capital para qualquer
ação ou lote de ações equivale à taxa livre de risco acrescida de prêmio de risco Custo direto de produção – gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de
proporcionado pelo risco sistemático da ação ou lote de ações em estudo. Geralmente um bem.
utilizado para calcular o Custo de Capital Próprio ou Custo de Capital do Acionista.
Custo indireto de produção – despesas administrativas e financeiras, benefícios e
Capital investido – somatório de capital próprio e de terceiros investidos em uma demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.
empresa. O capital de terceiros geralmente está relacionado a dívidas com juros (curto
e longo prazo) devendo ser especificadas dentro do contexto da avaliação. CVM – Comissão de Valores Mobiliários.

Capitalização - conversão de um período simples de benefícios econômicos em valor. Dado de mercado – conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um
determinado bem.
Códigos alocados – ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as
características qualitativas dos imóveis. Dano – prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e delitos,
entre outros.
Combinação de negócios - união de entidades ou negócios separados produzindo
demonstrações contábeis de uma única entidade que reporta. Operação ou outro evento Data base – data específica (dia, mês e ano) de aplicação do valor da avaliação.
por meio do qual um adquirente obtém o controle de um ou mais negócios,
independente da forma jurídica da operação. Data de emissão – data de encerramento do laudo de avaliação, quando as conclusões
da avaliação são transmitidas ao cliente.
Controlada - entidade, incluindo aquela sem personalidade jurídica, tal como uma
associação, controlada por outra entidade (conhecida como controladora). DCF (Discounted Cash Flow) - fluxo de caixa descontado.

2
D&A – Depreciação e Amortização. Estrutura de capital - composição do capital investido de uma empresa entre capital
próprio (patrimônio) e capital de terceiros (endividamento).
Depreciação - alocação sistemática do valor depreciável de ativo durante a sua vida
útil. Fator de comercialização – razão entre o valor de mercado de um bem e seu custo de
reedição ou substituição, que pode ser maior ou menor que 1 (um).
Desconto por falta de controle - valor ou percentual deduzido do valor pró-rata de
100% do valor de uma empresa, que reflete a ausência de parte ou da totalidade de FCFF (Free Cash Flow to Firm) - fluxo de caixa livre para a firma, ou fluxo de caixa
controle. livre desalavancado.

Desconto por falta de liquidez - valor ou percentual deduzido do valor pró-rata de 100% Fluxo de caixa - caixa gerado por um ativo, grupo de ativos ou empresa durante
do valor de uma empresa, que reflete a ausência de liquidez. determinado período de tempo. Geralmente o termo é complementado por uma
qualificação referente ao contexto (operacional, não operacional etc.).
Dívida líquida – caixa e equivalentes, posição líquida em derivativos, dívidas financeiras
de curto e longo prazo, dividendos a receber e a pagar, recebíveis e contas a pagar Fluxo de caixa do capital investido – fluxo gerado pela empresa a ser revertido aos
relacionadas a debêntures, déficits de curto e longo prazo com fundos de pensão, financiadores (juros e amortizações) e acionistas (dividendos) depois de considerados
provisões, outros créditos e obrigações com pessoas vinculadas, incluindo bônus de custo e despesas operacionais e investimentos de capital.
subscrição. Fração ideal – percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no
terreno e nas coisas comuns da edificação.
Documentação de suporte – documentação levantada e fornecida pelo cliente na qual
estão baseadas as premissas do laudo. Free float – percentual de ações em circulação sobre o capital total da empresa.

Drivers – direcionadores de valor ou variáveis-chave. Frente real – projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso.

EBIT (Earnings Before Interests and Taxes) - lucro antes de juros e impostos. Gleba urbanizável – terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando
o seu aproveitamento eficiente, por meio de loteamento, desmembramento ou
EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization) - lucros implantação de empreendimento.
antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Goodwill – ver Ágio por expectativa de rentabilidade futura (fundo de comércio ou
Empreendimento – conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de goodwill)
comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (ex.: loteamento,
prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária (ex.: hotel, shopping center, Hipótese nula em um modelo de regressão – hipótese em que uma ou um conjunto de
parques temáticos), industrial ou rural. variáveis independentes envolvidas no modelo de regressão não é importante para
Empresa - entidade comercial, industrial, prestadora de serviços ou de investimento explicar a variação do fenômeno em relação a um nível de significância pré-
detentora de atividade econômica. estabelecido.

Enterprise value – valor econômico da empresa. Homogeneização – tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de
transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os
Equity value – valor econômico do patrimônio líquido. atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.

Estado de conservação – situação física de um bem em decorrência de sua manutenção. IAS (International Accounting Standard) – Normas Internacionais de Contabilidade.

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IASB (International Accounting Standards Board) – Junta Internacional de Normas Modelo de regressão – modelo utilizado para representar determinado fenômeno, com
Contábeis. base em uma amostra, considerando-se as diversas características influenciantes.
Idade aparente - idade estimada de um bem em função de suas características e estado Múltiplo – valor de mercado de uma empresa, ação ou capital investido, dividido por
de conservação no momento da vistoria. uma medida da empresa (EBITDA, receita, volume de clientes etc.).

IFRS (International Financial Reporting Standard) – Normas Internacionais de Normas Internacionais de Contabilidade - normas e interpretações adotadas pela IASB.
Relatórios Financeiros, conjunto de pronunciamentos de contabilidade internacionais Elas englobam: Normas Internacionais de Relatórios Financeiros (IFRS); Normas
publicados e revisados pelo IASB. Internacionais de Contabilidade (IAS); e interpretações desenvolvidas pelo Comitê de
Interpretações das Normas Internacionais de Relatórios Financeiros (IFRIC) ou pelo
Imóvel – bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode antigo Comitê Permanente de Interpretações (SIC).
ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação.
Padrão construtivo – qualidade das benfeitorias em função das especificações dos
Imóvel de referência – dado de mercado com características comparáveis às do imóvel projetos, de materiais, execução e mão de obra efetivamente utilizados na construção.
avaliando.
Parecer técnico – relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico, emitido por um
Impairment – ver Perdas por desvalorização profissional capacitado e legalmente habilitado, sobre assunto de sua especificidade.

Inferência estatística – parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre Passivo - obrigação presente que resulta de acontecimentos passados, em que se espera
a população a partir de amostra. que a liquidação desta resulte em afluxo de recursos da entidade que incorporam
Infraestrutura básica – equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, benefícios econômicos.
iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, energia
elétrica pública e domiciliar e vias de acesso. Patrimônio líquido a mercado - ver Abordagem de ativos.

Instalações - conjunto de materiais, sistemas, redes, equipamentos e serviços para Perdas por desvalorização (impairment) - valor contábil do ativo que excede, no caso
apoio operacional a uma máquina isolada, linha de produção ou unidade industrial, de estoques, seu preço de venda menos o custo para completá-lo e despesa de vendê-lo;
conforme grau de agregação. ou, no caso de outros ativos, seu valor justo menos a despesa para a venda.
Liquidação forçada – condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em
prazo menor que a média de absorção pelo mercado. Perícia – atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica para
averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que
Liquidez – capacidade de rápida conversão de determinado ativo em dinheiro ou em motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.
pagamento de determinada dívida.
Pesquisa de mercado – conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta,
Loteamento – subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado.
novas vias de circulação de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das já existentes. Planta de valores – representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro
quadrado de terreno ou do imóvel em uma mesma data.
Luvas – quantia paga pelo futuro inquilino para assinatura ou transferência do contrato
de locação, a título de remuneração do ponto comercial. Ponto comercial – bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de
sua localização e expectativa de exploração comercial.
Metodologia de avaliação – uma ou mais abordagens utilizadas na elaboração de
cálculos avaliatórios para a indicação de valor de um ativo. Ponto influenciante – ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera
significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear do modelo.

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 Tratamento de dados – aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as
População – totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar. diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando.
Preço – quantia pela qual se efetua uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um Unidade geradora de caixa - menor grupo de ativos identificáveis gerador de entradas
direito sobre ele. de caixa que são, em grande parte, independentes de entradas geradas por outros ativos
ou grupos de ativos.
Prêmio de controle - valor ou percentual de um valor pró-rata de lote de ações
controladoras sobre o valor pró-rata de ações sem controle, que refletem o poder do Valor atual - valor de reposição por novo depreciado em função do estado físico em que
controle. se encontra o bem.

Profundidade equivalente – resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua Valor contábil - valor em que um ativo ou passivo é reconhecido no balanço
frente projetada principal. patrimonial.
Propriedade para investimento - imóvel (terreno, construção ou parte de construção,
ou ambos) mantido pelo proprietário ou arrendatário sob arrendamento, tanto para Valor da perpetuidade - valor ao final do período projetivo a ser adicionado no fluxo de
receber pagamento de aluguel quanto para valorização de capital, ou ambos, que não caixa.
seja para: uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços, como também para fins
administrativos. Valor de dano elétrico - estimativa do custo do reparo ou reposição de peças, quando
ocorre um dano elétrico no bem. Os valores são tabelados em percentuais do Valor de
Rd (Custo da Dívida) – medida do valor pago pelo capital provindo de terceiros, sob a Reposição e foram calculados através de estudos dos manuais dos equipamentos e da
forma de empréstimos, financiamentos, captações no mercado, entre outros. experiência em manutenção corretiva dos técnicos da Apsis.

Re (Custo de Capital Próprio) – retorno requerido pelo acionista pelo capital investido. Valor de investimento - valor para um investidor em particular, baseado em interesses
particulares no bem em análise. No caso de avaliação de negócios, este valor pode ser
Risco do negócio - grau de incerteza de realização de retornos futuros esperados do analisado por diferentes situações tais como sinergia com demais empresas de um
negocio, resultantes de fatores que não alavancagem financeira. investidor, percepções de risco, desempenhos futuros e planejamentos tributários.

Seguro - transferência de risco garantida por contrato, pelo qual uma das partes se Valor de liquidação - valor de um bem colocado à venda no mercado fora do processo
obriga, mediante cobrança de prêmio, a indenizar a outra pela ocorrência de sinistro normal, ou seja, aquele que se apuraria caso o bem fosse colocado à venda
coberto pela apólice. separadamente, levando-se em consideração os custos envolvidos e o desconto
necessário para uma venda em um prazo reduzido.
Sinistro - evento que causa perda financeira.
Valor de reposição por novo – valor baseado no que o bem custaria (geralmente em
Taxa de capitalização - qualquer divisor usado para a conversão de benefícios relação a preços correntes de mercado) para ser reposto ou substituído por outro novo,
econômicos em valor em um período simples. igual ou similar.

Taxa de desconto - qualquer divisor usado para a conversão de um fluxo de benefícios Valor de seguro - valor pelo qual uma companhia de seguros assume os riscos e não se
econômicos futuros em valor presente. aplica ao terreno e fundações, exceto em casos especiais.

Taxa interna de retorno – taxa de desconto onde o valor presente do fluxo de caixa Valor de sucata - valor de mercado dos materiais reaproveitáveis de um bem, na
futuro é equivalente ao custo do investimento. condição de desativação, sem que estes sejam utilizados para fins produtivos.

Testada - medida da frente de um imóvel. Valor depreciável - custo do ativo, ou outra quantia substituta do custo (nas
demonstrações contábeis), menos o seu valor residual.

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 Variáveis quantitativas – variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo,
Valor em risco - valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e que área privativa, número de quartos e vagas de garagem).
pode corresponder ao valor máximo segurável. Variáveis-chave – variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a
formação do valor do imóvel.
Valor em uso - valor de um bem em condições de operação no estado atual, como uma
parte integrante útil de uma indústria, incluídas, quando pertinentes, as despesas de Variável dependente – variável que se pretende explicar pelas independentes.
projeto, embalagem, impostos, fretes e montagem.
Variável dicotômica – variável que assume apenas dois valores.
Valor (justo) de mercado - valor pelo qual um ativo pode ser trocado de propriedade
entre um potencial vendedor e um potencial comprador, quando ambas as partes têm Vício – anomalia que afeta o desempenho de produtos e serviços, ou os torna
conhecimento razoável dos fatos relevantes e nenhuma está sob pressão de fazê-lo. inadequados aos fins a que se destinam, causando transtorno ou prejuízo material ao
consumidor.
Valor justo menos despesa para vender - valor que pode ser obtido com a venda de
ativo ou unidade geradora de caixa menos as despesas da venda, em uma transação Vida remanescente – vida útil que resta a um bem.
entre partes conhecedoras, dispostas a tal e isentas de interesse.
Vida útil econômica - período no qual se espera que um ativo esteja disponível para
Valor máximo de seguro - valor máximo do bem pelo qual é recomendável que seja uso, ou o número de unidades de produção ou similares que se espera obter do ativo
segurado. Este critério estabelece que o bem com depreciação maior que 50% deverá ter pela entidade.
o Valor Máximo de Seguro igual a duas vezes o Valor Atual; e aquele com depreciação
menor que 50% deverá ter o Valor Máximo de Seguro igual ao Valor de Reposição. Vistoria – constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e
nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.
Valor presente - estimativa do valor presente descontado de fluxos de caixa líquidos no
curso normal dos negócios. Vocação do imóvel – uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em
função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais.
Valor recuperável - valor justo mais alto de ativo (ou unidade geradora de caixa) menos
as despesas de venda comparado com seu valor em uso. WACC (Weighted Average Cost of Capital) - modelo no qual o custo de capital é
determinado pela média ponderada do valor de mercado dos componentes da estrutura
Valor residual - valor do bem novo ou usado projetado para uma data, limitada àquela de capital (próprio e de terceiros).
em que o mesmo se torna sucata, considerando estar em operação durante o período.

Valor residual de ativo - valor estimado que a entidade obteria no presente com a
alienação do ativo, após deduzir as despesas estimadas desta, se o ativo já estivesse
com a idade e condição esperadas no fim de sua vida útil.

Variáveis independentes – variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do

imóvel objeto da avaliação.

Variáveis qualitativas – variáveis que não podem ser medidas ou contadas, apenas
ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo,
padrão construtivo, estado de conservação e qualidade do solo).

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