Normas tcnicas en materia de avalos

Autor: Roberto Piol Puppio

TITULO I Objetivos y Normas ticas Artculo 1: Objetivo de las Normas Tcnicas para la Elaboracin de Avalos: El Objetivo de las Normas Tcnicas para la Elaboracin de Avalos es la de estandarizar conceptos y criterios con el fin de obtener la excelencia y el mas alto nivel de la prctica profesional en la elaboracin y revisin de los informes. Artculo 2: Normas Eticas de Obligatorio Cumplimiento: El objetivo de las Normas Eticas de Obligatorio Cumplimiento, es la de garantizar el mas alto grado de tica profesional en la elaboracin y revisin de los informes; las cuales debern ser cumplidas tanto por los tasadores independientes como las empresas y organizaciones que desempean la prctica del avalo, poniendo nfasis en las obligaciones y responsabilidades ticas, civiles, penales y de salvaguarda del patrimonio pblico por parte de los mismos. Artculo 3: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempean en la prctica del avalo, debern cumplir estrictamente estas Normas Tcnicas. Artculo 4: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempean en la prctica del avalo, no deben jams comprometerse o prestarse en acciones ilegales, contrarias a la tica profesional o impropias de un profesional. Artculo 5: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempean en la prctica del avalo, se deben constituir como una persona neutral a las partes involucradas, cuya actuacin se limita a la ejecucin de un Informe de Avalo, Revisin de un Avalo o Servicio de Consultora; desempendose con imparcialidad, equidad, objetividad e independencia y sin acomodarse a intereses personales de ninguna ndole. Artculo 6: La aceptacin por parte de un Tasador o de los profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempean en la prctica del avalo, de una compensacin condicionada a la determinacin de un Valor Predeterminado o dirigido a favorecer o desfavorecer la causa del cliente, con el fin de conseguir un resultado en un acontecimiento subsiguiente; as como el recibir un pago encubierto de honorarios profesionales, comisiones, objetos de valor o bienes, en relacin con el contrato de avalo, revisin o consultora; es considerado como una Grave Falta a la Etica Profesional. Artculo 7: La propaganda o publicidad hecha de una manera falsa o exagerada, para conseguir o solicitar asignaciones o contratos de avalos; que conduzcan al posible cliente a una apreciacin errada sobre la experiencia o pericia del Tasador en un rea especfica, es considerado como una Grave Falta a la Etica Profesional. Artculo 8: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempean en la prctica del avalo, debern obligatoriamente proteger la naturaleza confidencial de la relacin entre el Tasador y el Cliente. El Tasador jams deber revelar informacin confidencial obtenida por parte de un cliente o de los resultados de una asignacin elaborada para un cliente, a ninguna otra persona, corporacin o institucin a menos que: a) El Cliente autorice expresamente la divulgacin de la informacin b) Por orden judicial se le solicite al tasador divulgar la informacin ante la autoridad jurisdiccional correspondiente c) El Tribunal Disciplinario de SOITAVE, constituido y en sesin para la revisin de dicho informe,

solicitado por denuncia por parte de personas naturales o jurdicas que tengan intereses comprobados en el caso o hayan sido perjudicados por la Opinin de Valor de un tasador Miembro Activo de SOITAVE. Nota 1: Ser tambin considerado una Grave Falta a la Etica, el hecho de que uno o varios miembros del Tribunal Disciplinario de SOITAVE, revele datos confidenciales presentados ante ese Tribunal. Nota 2: Por analoga, es aplicable este pargrafo al caso de una denuncia ante el Tribunal Disciplinario del Colegio de Ingenieros de Venezuela. Artculo 9: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempean en la prctica del avalo, debern archivar los Informes de Avalo, Revisin o Consultora, por lo menos Diez (10) aos contados a partir de su entrega o de la terminacin del juicio en caso de experticia judicial. Artculo 10: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempean en la prctica del avalo, antes de aceptar una asignacin deber: a) Identificar claramente el objeto del avalo a realizar b) Tener el conocimiento y la experiencia para llevar a cabo la asignacin competentemente c) En el caso de que una vez aceptado la asignacin del caso y en medio del mismo, el Tasador descubre no tener el conocimiento o experiencia necesaria para ejecutar la misin asignada, deber revelrselo al cliente, sugiriendo los profesionales miembros de SOITAVE que a su criterio son especialistas en ese tipo de caso. NOTA 1: El hecho de notificar al cliente el no tener el conocimiento o experiencia necesaria, no implica necesariamente la no ejecucin de la asignacin encomendada; si no, mas bien la asociacin o contratacin con uno o mas tasadores en que se confa que tienen el conocimiento o experiencia necesaria para la finalizacin del mismo. En todo caso se le deber notificar al cliente la incorporacin de los especialistas al equipo valuador. Nota 2: El Tasador o los Profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempean en la prctica del Avalo, son los responsables de juzgar el nivel de trabajo de los tasadores asociados o contratados para la ejecucin de la asignacin. Nota 3: La contribucin de los tasadores asociados o contratados para la ejecucin de la asignacin, deber ser reconocida expresamente en el mismo informe. d) En el caso que al Tasador se le asigne un caso en un localidad geogrfica donde no haya tenido experiencia de avalos recientes o ninguna experiencia; El Tasador deber permanecer el tiempo suficiente en el sitio a fin de comprender las caractersticas del mercado local, los factores de oferta y demanda relacionados con el tipo especfico de bien a valuar y otros parmetros relacionados con el sector. Nota 4: Si el Tasador no estuviera en posicin de permanecer el tiempo necesario en el rea para obtener los conocimientos, lo mas apropiado sera la asociacin o contratacin de un tasador local calificado para asegurar la correcta realizacin del informe de avalo correspondiente. Nota 5: Al igual que en el Artculo 10, el Tasador deber notificar a su cliente la asociacin o contratacin del Tasador Local, cuya contribucin a la elaboracin del Informe Tcnico de Avalo deber ser reconocida en el mismo. TITULO II

Sobre la Elaboracin de los Informes Tcnicos de Avalo Artculo 11: Para la elaboracin de un Informe de Avalo, el Tasador deber comprender y emplear correctamente todos los mtodos y tcnicas, comnmente aceptadas, para producir un Informe Tcnico ajustado a la realidad y perfectamente comprobable, evitando errores u omisiones, que aunque considerados individualmente no afectan significativamente la determinacin del Valor; pero que al ser considerados en su conjunto, induciran a una interpretacin equivocada del mismo pudiendo perjudicar seriamente al cliente, terceras personas o al patrimonio de la nacin. Artculo 12: El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempean en la prctica del avalo, debern inspeccionar personalmente el bien objeto del Informe, dejando constancia escrita y fotogrfica del bien, as como su descripcin, estado de conservacin y condicin del mismo en el cuerpo del Informe Tcnico o en sus anexos. Nota 1: Si el Tasador no pudiera o no tuviese la experiencia suficiente para realizar la inspeccin, podr asociarse o contratar un tasador calificado que asegure la correcta descripcin del bien. Nota 2: Al igual que en el Artculo 10, el Tasador deber notificar a su cliente la asociacin o contratacin del Tasador, cuya contribucin a la elaboracin del Informe Tcnico de Avalo (en este caso la inspeccin del bien) deber ser reconocida en el mismo. Artculo 13: En el Informe Tcnico de Avalo, el Tasador deber expresar en cada uno de los anlisis efectuados y en la conclusin del Valor, un resultado que no d lugar a interpretaciones errneas, de manera de que el Informe Tcnico contenga la informacin suficiente para permitir que el cliente o los revisores lo entiendan e interpreten correctamente. Artculo 14: Todo informe Tcnico de Avalo deber incluir por lo menos: a) Identificacin de la persona o entidad a quien se dirige o solicita el Informe Tcnico, as como la Identificacin del Tasador, Tasadores o Empresa de Avalos que elabor el mismo b) Identificacin completa (geogrfica, planimtrica o legal) y descripcin del bien objeto del avalo c) Declaracin del Propsito del Avalo d) Situacin legal del bien objeto del avalo e) Definicin del valor a ser estimado f) Establecimiento de la fecha efectiva del avalo (fecha del levantamiento de la data e inspeccin del bien) y de la fecha del Informe Tcnico (fecha de la elaboracin o presentacin del informe) Nota 1: Es importante hacer notar que las condiciones del mercado pudieran variar en el perodo de tiempo comprendido entre la Fecha Efectiva del avalo (perodo de tiempo durante el cual se levant la data y se infirieron los valores) y la Fecha del Informe Tcnico (fecha de finalizacin y publicacin de los resultados finales del avalo) g) Descripcin del proceso de recoleccin de los datos citando la fuente de los mismos h) Exposicin de los Procedimientos Valuatorios utilizados y justificacin de los anlisis, opiniones y conclusiones del informe i) Justificacin y sustentacin de la exclusin de cualquiera de los enfoques de avalo comnmente aceptados j) Determinacin del Valor del bien k) Inclusin de una certificacin de imparcialidad l) Anexos, planos, fotografas etc.

Nota 2:: Para el caso de Avalos especficos como lo son los Avalos Expropiatorios y los Avalos Inquilinarios; donde la Legislacin respectiva exige el uso de Factores de Obligatoria Apreciacin, los mismos debern ser aplicados as como sus correspondientes jurisprudencia, sin el menoscabo de los requisitos mnimos citados en este artculo. Artculo 15: En la elaboracin de un Informe Tcnico de Avalo de Empresa en Marcha, relacionado con una participacin patrimonial capaz de causar la liquidacin de ella, el Tasador deber investigar la posibilidad de que la misma pueda tener un mayor valor en su liquidacin, que el Valor de la operacin continuada como Empresa en Marcha. Nota 1: El Tasador solo est obligado a efectuar este anlisis en el caso de que el patrimonio neto de la empresa objeto del Informe de Avalo, est en posicin de ser liquidado. Nota 2: Si la liquidacin de la empresa, es la premisa apropiada para la determinacin de su valor; los bienes inmuebles, activos fijos, inventarios y materia prima, debern ser valorados por separado. TITULO III Sobre la Certificacin de Imparcialidad Articulo 16: Contenido mnimo de la Certificacin de Imparcialidad Todo informe Tcnico de Avalo deber contener una Certificacin de Imparcialidad, cuyo contenido mnimo ser el siguiente: 1.- Certificacin que el Informe Tcnico de Avalo es producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y comn y universalmente aceptados 2.- Certificacin que el tasador o los tasadores no han sido influidos por ninguna intencin o sentimiento personal que pudiese alterar en lo mas mnimo los procedimientos, metodologa, levantamiento de datos, convicciones, criterios, consideraciones especiales y conclusiones 3.- Certificacin que el tasador o los tasadores no tienen ningn inters, directo o indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futuro 4.- Certificacin que al tasador o los tasadores no les liga, con el cliente ni con el propietario del bien, lazos familiares ni de ninguna ndole 5.- Certificacin que el tasador o los tasadores han sido contratados para la realizacin del Informe Tcnico, nicamente en su carcter de profesional competente y consciente de sus deberes y responsabilidades 6.- Certificacin que el tasador o los tasadores que hayan obtenido datos de terceras personas o archivos de instituciones privadas o pblicas, necesarios para la realizacin del estudio de valoracin, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe de los Avaluadores. 7.- Certificacin que el tasador o los tasadores que no han exagerado ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado del Informe Tcnico 8.- Certificacin que el tasador o los tasadores no ha condicionado sus honorarios profesionales a la determinacin de un Valor Predeterminado, o un Valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes, o a obtener un resultado condicionado a un acontecimiento subsiguiente que pueda ocurrir

9.- Certificacin que el tasador o los tasadores han elaborado su asignacin apegados y de conformidad con estas Normas Tcnicas para la Elaboracin de Avalos 10.- Certificacin que el tasador o los tasadores han inspeccionado personalmente del bien objeto del Informe de Avalo; en caso de que el tasador o los tasadores que suscriben el informe no hubiesen realizado dicha inspeccin, se debern identificar en el Informe a la persona o personas (asociados, contratados o empleados) que efectuaron dicha inspeccin 11.- Certificacin que el tasador o los tasadores no han recibido asistencia profesional significativa en la elaboracin del Informe Tcnico; en caso contrario se debern identificar en el Informe al profesional o profesionales que proporcionaron la asistencia especificando la clase de asesora TITULO IV Sobre la Revisin Tcnica de los Avalos Artculo 17: El Tasador que firmare un Informe Tcnico de Avalo, preparado por otra persona, asumir plena responsabilidad profesional, civil, penal y de salvaguarda del patrimonio pblico por el contenido de dicho informe Articulo 18: Cuando un Profesional Revisor, revise y reporte sobre los resultados de dicha revisin, dicho profesional deber formar una opinin en cuanto a la adecuacin y propiedad del Informe Tcnico que est siendo revisado, y deber indicar claramente la naturaleza del proceso de revisin que realiz. Nota: El Reporte de Revisin es un producto diferente, tanto en su proceso como su presentacin del Informe Tcnico de Avalo. Artculo 19: La funcin de revisar un avalo, requiere obligatoriamente la preparacin de un reporte por separado, donde se establezca los resultados del proceso de revisin. El Profesional Revisor realizarn la comprobacin del grado de coherencia, integracin y consistencia del Informe Tcnico revisado. Artculo 20: Normativa Tcnica de Revisin de un Informe de Avalo Al revisar un Informe Tcnico de Avalo, el Profesional Revisor deber por lo menos informar sobre: 1.- Revisin del Informe Tcnico de Avalo: a) Verificacin de la ubicacin y descripcin del Bien objeto del Avalo b) Indicar claramente la fecha del Informe de Avalo y fecha del Reporte de Revisin c) Opinin sobre la veracidad de los soportes tcnicos y documentales utilizados por el tasador d) Opinin sobre la veracidad y correspondencia de los datos levantados tales como Referenciales seleccionados, zonificacin, tipo de construccin, edad, estado de conservacin etc. 2.- La fundamentacin metodolgica del Informe de Avalo a) Opinin sobre la metodologa y tcnicas valuatorias empleadas, explicando las razones de cualquier desacuerdo

b) Verificacin y revisin numrica de los clculo matemticos y estadsticos empleados por el tasador 3.- La revisin de toda la Informacin anexa relacionada en el Informe Tcnico de Avalo revisado, que sirvieron de base para llegar a una conclusin sobre la opinin de valor Artculo 21: Se calificar a un Informe de Avalo revisado como: Tcnicamente Bien Elaborado, si la certificacin de todos los hechos y datos informados por el Profesional Revisor, fueran verificadas exitosamente y/o su opinin fuera favorable. En caso contrario se declarar el mismo como Inadmisible, al no observarse en la revisin del mismo el cumplimiento de la Normas Tcnicas aqu establecidas o Inverificable, si el informe adoleciera de datos suficientes para su revisin. Nota: En cada caso se deber comunicar por escrito al tasador a fin de que complete o suplemente el Informe Tcnico presentado. Articulo 22: Contenido mnimo de la Certificacin de Imparcialidad aplicable a la Revisin de un Informe Tcnico de Avalo Todo Reporte de Revisin a un Informe Tcnico de Avalo, deber contener un Certificacin de Imparcialidad, cuyo contenido mnimo ser el siguiente: 1.- Certificacin que todos los hechos y datos informados por el Profesional Revisor, empleados en el proceso de revisin fueron verificados 2.- Certificacin que el Profesional Revisor no ha sido influido por ninguna int encin o sentimiento personal que pudiese alterar en lo mas mnimo los procedimientos de revisin 3.- Certificacin que el Profesional Revisor no tiene ningn inters, directo o indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futuro 4.- Certificacin que el Profesional Revisor no ha realizado una inspeccin personal o por medio de asociados, contratados o empleados, al bien objeto del Informe de Avalo revisado. 5.- Certificacin que el Profesional Tasador no ha condicionado sus honorarios profesionales al resultado de las conclusiones del Reporte de Inspeccin. 6.- Certificacin que el Profesional Revisor ha elaborado su asignacin apegado y de conformidad con las Metodologas Valuatorias comnmente aceptadas. 7.- Certificacin que el Profesional Revisor no ha recibido asistencia profesional significativa en la elaboracin del Reporte de Revisin en caso contrario se debern identificar en el Reporte de Revisin al profesional o profesionales que proporcionaron la asistencia especificando la clase de asesora. TITULO V Sobre la Actualizacin de los Avalos Artculo 23: Definicin de Actualizacin de un Avalo

Se define como Actualizacin de un Avalo, a una extensin al Informe Tcnico de Avalo Original, el cul confi el cliente al Tasador en una decisin pasada, donde se refleje el nuevo Valor Actualizado del Bien para la fecha de Actualizacin Artculo 24: Condiciones para que sea procedente una Actualizacin de Avalo Debido a que la Actualizacin es una extensin al Informe de Avalo Original, el Tasador debe observar que se cumplan las siguientes condiciones, antes de aceptar una asignacin de Actualizacin: a) Tanto el Tasador o los Tasadores que efectuaron el Informe Tcnico de Avalo Original, como el cliente o solicitante, deben ser las mismas personas b) El bien no ha debido tener cambios significantes desde que se realiz el Informe de Avalo Original c) El lapso entre la fecha del Informe tcnico de Avalo o de su mas reciente actualizacin y el Nuevo Informe de Actualizacin, no sea demasiado larga para el tipo de bien Artculo 25:: Si no se cumplen las tres condiciones establecidas en el artculo anterior, el informe solicitado ser considerado como un Nuevo Informe Tcnico de Avalo y el mismo deber realizarse de acuerdo con las Normas Tcnicas aqu establecidas Artculo 26: Contenido Mnimo en un Informe de Actualizacin de Avalo a) Referencia al Informe Tcnico de Avalo Original o su ltima actualizacin b) Determinacin de cualquier cambio en las condiciones del mercado, ocurrido entre las fechas del Informe Original y la Actualizacin c) Determinacin de cualquier cambio fsico, legal o tecnolgico del bien ocurrido despus de la fecha del Informe de Avalo Original d) Determinacin del Nuevo Valor Actualizado del Bien e) Certificacin de Imparcialidad f) Anexos conteniendo la presentacin y anlisis de todos los datos considerados en la determinacin del nuevo valor actualizado TITULO VI Aspectos Varios Artculo 27: Avalos Retrospectivos, Corrientes y Prospectivos A fin de evitar confusin y de manera de evitar una interpretacin errnea, los Informes Tcnicos de Avalo se podrn clasificar en las siguientes categoras: a) Avalos Retrospectivos: Son aquellos cuya Fecha Efectiva es muy anterior a la Fecha del Informe Tcnico de Avalo, este tipo de estudio podr ser requeridos para asuntos relacionados con Impuestos a la propiedad, herencias, declaraciones sucesorales, juicios de indemnizacin etc. b) Avalos Corrientes: Son aquellos cuya Fecha Efectiva coincide con la Fecha del Informe Tcnico de Avalo, o son muy cercanas.

c) Avalos Prospectivos: Son aquellos cuya Fecha Efectiva es muy posterior a la Fecha del Informe Tcnico de Avalo, este tipo de estudio podr ser requerido para la estimacin de participaciones en proyectos futuros y otras razones d) Unico: Solo sern reconocidos como Informes de Avalo los Avalos Corrientes, o sea aquellos que determinan el Valor Actualizado de un bien; considerando a los Avalos Retrospectivos y Prospectivos solo como Estudios Tcnicos Artculo 28: Duracin de la relacin Tasador - Cliente a) No se puede establecer un plazo definido para finalizar la relacin entre el Tasador y su Cliente b) Un plazo razonable para limitar esta relacin consistira en considerar por terminada la relacin Tasador - Cliente, cuando se haya completado el uso para el cual se requiri al avalo realizado, como por ejemplo la consecucin de un crdito cuando el Informe Tcnico de Avalo sirvi para constituir el monto de la garanta exigida por el ente prestatario c) Cuando una tercera persona solicite los servicios profesionales para valuar un bien o bienes donde el tasador razonablemente suponga que est todava vigente una relacin previa Tasador Cliente, el Avaluador deber pedir una exoneracin (preferiblemente por escrito) a su cliente previo, antes de aceptar una nueva asignacin sobre dichos bienes