Profesor: Marcelo Neculman / miércoles 15 de Marzo 2017

Contrato Preparatorio

La doctrina en general define ctto. Preparatorio y para eso vamos a dar una noción que nos
permite visualizar, a qué nos referimos cuando hablamos de un ctto. Preparatorio, En términos
generales cuando hablamos de un contrato preparatorio, generalmente tienden a identificar el
contrato preparatorio con la promesa de celebrar un contrato futuro, ha sido tan difundido el
contrato de promesa de celebrar que hay muchos que lo identifican con el contrato preparatorio,
que por cierto lo eso! Pero la noción de contrato preparatorio excede el sólo contrato de promesa
de celebrar un contrato futuro, hay una relación de GENERO (contrato preparatorio) – ESPECIE
(promesa de celebrar un contrato futuro).

Noción: lo primero que se debe señalar es que el contrato preparatorio no tiene un fin último en sí
mismo, la voluntad de las partes no se agota solamente en acordar un contrato preparatorio, por
que el ctto. Preparatorio viene a ser la antesala de algo que es definitivo, pero que se da en el
futuro, por lo tanto como bien dice acá, no tiene un fin último en sí mismo, pues tal fin estará,
llegado el momento en el ctto. Futuro que en el contrato preparatorio se proyecta o dicho de otra
manera se prepara y uno podría decir, que el contrato preparatorio está en un nivel intermedio,
en el sentido en que primero están las tratativas preliminares en que recién se está conversando
de la posibilidad de celebrar un ctto. Podemos decir que acordar un ctto. Preparatorio implica un
avance, pero ahí no termina el asunto porque después de esto viene el ctto. Definitivo, entonces
está en un nivel intermedio, ¿hay un consentimiento en el ctto preparatorio? Si, lo hay! Pero la
voluntad contractual no se agota en el ctto. Preparatorio, pero es algo más que una simple
tratativa preliminar, que una simple conversación.

Por lo tanto cuál es el fin del ctto. Preparatorio? Hacer posible la conclusión de un ctto. Es un
marco que determina cual va a ser el contrato definitivo, por lo tanto el contrato preparatorio
tiene el fin de hacer posible la conclusión del ctto. Futuro ¿por qué no saltarse el ctto.
Preparatorio? ¿Por qué no pasar de las tratativas preliminares derechamente al fin último que es
el ctto. Que se proyecta y se desea celebrar por las partes? ¿Qué determina que exista este punto
intermedio? Varias personas, podría ocurrir que el ctto. Definitivo por ahora no sea posible
celebrarlo, porque puede existir un obstáculo legal, económico. Lo que puede determinar que no
pasemos de las tratativas preliminares al ctto. Definitivo y tengamos que pasar por este
intermedio que es el ctto. Preparatorio:

el que no pueda realizarse desde por ahora ya el ctto. Definitivo proyectado, por qué razón?
porque no está (legalmente hablando) , hay una prohibición que pesa sobre el bien (pensemos en
un inmueble) eso implica que tengamos que primero gestionar el alzamiento de esa prohibición,
porque sí hacemos el contrato desde ya, podemos incurrir en un vicio de nulidad, puede que el
obstáculo sea económico, él desde de adquirir un bien, puede estar en la voluntad de las partes,
pero aquel que tenga que desembolsar ese dinero, puede que de momento no disponga de los
fondos que le permitan desde ya, concluir el contrato, entonces se hace necesario pasar por un
contrato preparatorio de manera de asegurar aquel marco que ya está definido entre las partes y
que uno quiere que se mantenga hasta que se pueda concluir el contrato definitivo, porque sí no
existe el ctto. Preparatorio y nos quedamos en las tratativas preliminares ¿quién te asegura que es
definitiva esas tratativas preliminares que en el futuro se van a transformar en el contrato
definitivo proyectado? ¿ cómo se asegura usted que eso va a ocurrir? A través del ctto.
Preparatorio, por que se genera un vinculo jurídico, que obliga a las partes a tener que concluir en
un ctto. Definitivo y vamos a ver que ese vinculo jurídico, puede significar que ambas partes estén
en la necesidad jurídica de llegar al ctto. definitivo, pero también puede darse que la necesidad
jurídica solamente se preste respecto de uno sólo de ellos y el otro de alguna manera queda
liberado y eso también puede significar que haya un ctto. Preparatorio, la antesala de uno
definitivo.

Sugiere hacer posible la conclusión de un ctto. Que por ahora no se puede o no se quiere realizar,
es un tema de oportunidad de distintas razones, o simplemente puede que esté sujeto a un
evento futuro e incierto que las partes pueden haber previsto expresamente por que ambos están
contestes de la necesidad o del interés de concluir un ctto. Pero bajos supuestos que puede darse,
como puede no darse entonces ahí el ctto. Preparatorio está sujeto a un hecho futuro e incierto,

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que puede desembocar en un ctto. Definitivo, como puede no desembocar, pero ya nosotros
generamos un acuerdo que nos permite asegurar que sí el hecho futuro se da, el ctto. Definitivo
tiene que concluirse.

Y por qué se puede establecer un hecho futuro e incierto? Porque estamos en el campo del
principio de la autonomía de la voluntad y no hay ningún inconveniente en que así se establezca,
por lo tanto en esta hipótesis que acabamos de señalar “la suscripción del ctto. Definitivo pasa a
ser una eventualidad, porque es distinto fijar un plazo que fijar una condición. El plazo es un hecho
futuro y cierto – la condición es un hecho futuro e incierto.

Definición contrato preparatorio: es una vinculación nacida de un ctto. Cuya eficacia en el querer
de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta realmente es una relación
futura y definitiva, la cual ordinariamente va a hacer entre las mismas partes, que así lo consienten
¿por qué se dice ordinariamente? Porque también es posible que dentro de los matices que
presenta el ctto. Preparatorio está la incertidumbre respecto de quién va a ser en definitiva el que
va a suscribir éste ctto. Porque usted podría eventualmente acordar un ctto. Preparatorio, pero
puede tener el interés legítimo el día de mañana de que esto, se pueda concretar o no, por un
tercero, que puede ser usted mismo entre comillas y digo entre comillas porque a lo mejor usted
quiere que este ctto. Se concluya con una empresa individual donde usted mismo, va a constituir
en el futuro que ya no va a ser usted como persona natural, puede que usted tenga la percepción
que esto podría concretarlo a través de una sociedad en la cual usted es participe, por eso usted
perfectamente puede en un ctto. Preparatorio acordar que el ctto. Definitivo se puede acordar
entre las mismas partes o con un tercero que una de ellas pueda designar, al momento en que
deba ejecutarse el ctto. Definitivo. Aquí también puede darse otra lógica: que usted sin acordar
expresamente desde ya en que el ctto. Definitivo se pueda suscribir con un tercero, que no sea el
que acordó en ese ctto. Usted podría en el intertanto (intermedio- periodo que media entre el
ctto. Preparatorio y definitivo) usted podría ceder sus créditos y ¿en eso tiene que ver algo el
contrario, la contraparte? No!!!! Distinto es que usted ceda su posición jurídica contractual que lo
vimos: la cesión de ctto. Sí requeriría de un consentimiento de la contraria, puede esa sustitución
podría generarse a futuro sin que se haya acordado previamente en el ctto. Preparatorio.

Hay que tener claro, que el ctto. Preparatorio y la promesa celebrar un ctto. No es lo mismo, y por
lo tanto ¿cuál es la relación que existe? GENERO – ESPECIE, por ejemplo un ctto. Preparatorio no
es un ccto. De promesa, es un ctto. De opción, una compraventa con pacto de retroventa ¿podría
tener en ese sentido el carácter de un ctto. Preparatorio? ejemplo profesor: yo le vendo a usted
en 100, pero acordamos que dentro del plazo de 1 año, sí yo le pago 120, usted me tiene que
devolver el bien, es como venderme la propiedad que yo le vendí a usted ¿ podríamos estimar que
es un ctto. Preparatorio? Algunos dicen que sí, pero hay que ver la naturaleza del pacto de
retroventa porque algunos pueden decir que es una condición resolutoria y siendo así el contrato
siempre es 1 solo, porque lo único que hace la condición es retrotraer las cosas al estado anterior,
entonces no opera como un ctto. Definitivo que tiene por base el ctto. Preparatorio .

La categoría del contrato preparatorio como un contrato superior en la formación progresiva del
contrato

Es una etapa superior en la etapa progresiva del ctto. Porque en último término ¿cuál es el ctto.?
El que esta acá, las tratativas preliminares son una cosa la etapa preparatoria, la antesala, pero en
definitiva cuál es el contrato realmente querido, el que confluye a las voluntad de ambas partes, el
que está acá “el final”, entonces podemos decir que aquí hay una formación progresiva del ctto.
Eso es lo que se llama el iter de la formación de un ctto.

Tratativas preliminares - ctto. Preparatorio - ctto. Definitivo esa es la meta, entonces haya una
formación progresiva del ctto. ¿Cómo identificar esta situación? Tenemos que partir de la
siguiente idea, en el ctto. Preparatorio estamos frente a una vinculación contractual? Si!!!

Y eso marca la diferencia con lo que viene antes, que son las tratativas preliminares, acuérdense
que en las tratativas preliminares todavía no confluyen el consentimiento de ambas partes, de ahí
entonces que al no haber consentimiento, al no haber un vinculo contractual cualquiera en
principio podría retirarse, de esta conversación, y no podría en principio traerle ningún tipo de
responsabilidad civil por que todavía no hay un ctto. , no hay un vinculo contractual, y no

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habiendo un vinculo contractual uno puede retirarse, de las tratativas preliminares, hay ciertas
excepciones cuando el retiro es intempestivo, hay podría haber responsabilidad precontractual,
pero dejando de lado esa situación excepcional uno debiera , suponer como principio o aceptar
como principio general que al no haber todavía un vínculo contractual, cualquiera de los que
interviene en una tratativa preliminar puede retirarse, y decir “ hasta aquí llego, esto no nos lleva
a ningún acuerdo”, y esa situación no puede generar responsabilidad frente al otro que a lo mejor
todavía puede mantener el interés de poder concluir un negocio. La vinculación contractual que
implica el ctto. Preparatorio descarta la etapa inicial y primaria anterior al consentimiento ya
formado, eso por un lado, pero por el otro lado estamos realizando la formación progresiva de un
ctto. Futuro que podemos llamar “el ccto. Definitivo” , entonces tengo un doble error (duda no
entendí bien lo que se decía), Por un lado descarta, es una etapa superior a la etapa primaria o
inicial de las tratativas preliminares, porque aquí hay un consentimiento que se forma, pero al
mismo tiempo es una etapa progresiva que nos lleva al consentimiento final que es el ctto.
Definitivo, entonces eso son los 2 aspectos fundamentales que usted tiene que manejar para
efectos de los que es un ctto. Preparatorio en esta idea de formación progresiva del ctto., etapa
superior (la que se acaba de explicar) pero al mismo tiempo es una etapa de formación progresiva
de un ctto. Que viene después, que es el que podríamos llamar “Contrato definitivo, futuro,
proyectado” .

¿Cuáles son las situaciones concretas que concluyen la etapa primaria o la anterior al ctto.
Preparatorio? Hay ustedes tienen que recordar todo lo que estudiaron, a propósito de la
formación del consentimiento (oferta- contra oferta- oferta irrevocable-tratos preliminares) todos
esos forman etapas primarias, a la cual obviamente el profesor, no se va a referir.

Caracteres Que presentan los Contratos Preparatorios

Aquí podemos distinguir, nuevamente ctto.:

Nominados e innominados, y aquí podemos señalar como primer ctto.

Nominado: el ctto. De promesa a celebrar ctto. ¿Cuál es el fundamento, la fuente legal?

Artículo 1.554 c.c.: (de memoria) La promesa de celebrar un contrato no produce obligación
alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1ª Que la promesa conste por escrito;

2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;

3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;

4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea
perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.

Se relaciona con el

Artículo 1.553 del cc: Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el
acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a elección suya:

1ª Que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido;

2ª Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor;

3ª Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.

• Otro ctto. Que algunos dicen que es carácter preparatorio es el ctto. De corretaje; que
también sería nominado, ¿podría ser un ctto. Preparatorio? Claro!!! Usted le encarga la búsqueda
de negocios a un corredor, de alguna manera es la antesala del ctto. Definitivo que se va a celebrar
y puede ocurrir que tanto el que vende o el comprador, el que quiera comprar pueda
unilateralmente encargarle al mismo corredor o a varios corredores la búsqueda de una
oportunidades de negocios, ya sea en la posición jurídica de vendedor, como en la posesión

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jurídica de comprador y la función del corredor no es otra que colocar en contacto a los que están
interesados en el futuro negocio, pero ¿quiénes son los que negocian? Las partes!!! Uno cumple
con colocarlos en situación de poder conocerse y operar cuál es el negocio que quieren celebrar.

1) Clasificación Contratos preparatorios innominados:

Podemos mencionar el Ctto. De opción

_la clausula compromisoria: es la clausula., en la cual las partes, cuando ellos acuerden que
cualquier conflicto que se suscite con ocasión de la celebración del ctto. Se va a someter a
arbitraje, y ahí puede quedar entregado, la designación del árbitro a la justicia ordinaria o bien
puede que se designen nominativamente a un árbitro para el caso que no quiera aceptar un
compromiso, podría quedar sin efecto la clausula compromisoria y en ese caso habría que irse a la
justicia ordinaria (es un acuerdo preparatorio, es un acuerdo, se ve el caso en que la designación
en definitiva, del árbitro que va a asumir esa condición de tal es una eventualidad, porque esto va
a depender sí el ctto. En la práctica genera conflicto y ¿sí no ha conflicto? La clausula
compromisoria va a quedar como un proyecto.

Ejemplo: se hace una compraventa y mete la clausula compromisoria, para el caso que haya un
conflicto con ocasión de la situación de ese contrato que es como sí fuera un ctto. Definitivo, que
se basta a sí mismo. Algunos lo estiman como un acuerdo, porque La clausula compromisoria
tienen de nombre clausula es un acuerdo de voluntades, y como acuerdo de voluntades define a
un ctto. Y que no tiene que ver con el contenido mismo de las cláusulas del contrato, en el que
está inserto el contrato preparatorio.

Para algunos el ctto. Preparatorio, siempre tiene que dar lugar a un ctto. Definitivo?

¿Podría el ctto. Preparatorio, no generar un ctto. Futuro y solamente generar una obligación
futura? Uno podría decir, que con la cláusula compromisoria dejo de generar un ctto. Lo que
género es una obligación futura? Pero eso le resta el carácter de ctto. Preparatorio ósea para
hacer un ctto preparatorio necesariamente no tiene que ser un ctto. Futuro? Y esto tiene mucha
importancia, Artículo 1.554 c.c.: (de memoria) La promesa de celebrar un contrato no produce
obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1ª Que la promesa conste por escrito;

2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;

3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;

4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea
perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.

¿Qué pasa? Hay muchos que tratan de situar el ctto. Preparatorio, siempre lo identifican como un
ctto. De promesa a celebrar ctto. Futuro, como que ahí se agota. Entonces se hace el siguiente
razonamiento “ sí este ctto. Preparatorio de celebrar ctto. Futuro no cumple, los requisitos que
dice el artículo 1.154, resulta que el ctto. Es nulo y no tiene ninguna eficacia jurídica, pero cuidado
porque sí nosotros entendemos que un ctto. Preparatorio es un concepto más amplio, que el ctto.
De promesa de celebrar un ctto. Futuro, uno debiera concluir, que no vale como ctto. De promesa
de celebrar un ctto. Futuro de a cuerdo a los términos del 1.554, pero puede valer como un ctto.
Preparatorio de otra naturaleza, y eso no significa que tengamos que restarle eficacia o validez, le
vamos a restar eficacia o validez en cuanto ctto. De promesa de celebrar actos futuros, pero no le
vamos a restar eficacia en cuanto ctto. Preparatorio que pueda tener otra naturaleza.

Tiene mucha importancia, sobre todo cuando se trata de exigir restitución de dinero que se
puedan dar en virtud de un acto o ctto., que tiene el carácter de preparatorio, pero que no cumple
los requisitos como para entenderlo como un ctto. de promesa de celebrar un ctto. Futuro,

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algunos dicen no tiene ningún valor, ninguna eficacia, no existe, aquí no hay nada que reclamar,
pero eso no significa que pueda tener otro valor jurídico, distinto.

2) clasificación: Generales y especiales

Los diversos cttos. Preparatorios, pueden permitir dentro de su tipo, un número mayor de figuras
contractuales definitivas, como puede estar destinada a satisfacer una finalidad delimitada
constituida por un ctto. Definitivo determinado, por que el ctto. De promesa de celebrar un ctto.
Futuro es un ctto. Diríamos general Porque aquí no se especifica, cuál es la naturaleza del ctto.
Futuro, lo que pasa es que generalmente la promesa de celebrar un ctto. Futuro dice, relación con
una compraventa pero eso no significa que la compraventa, sea lo único que acote el ctto. De
promesa de celebrar un ctto. Futuro, porque lo que ninguna parte el articulo 1.554 cc. Delimita la
promesa de celebrar un ctto. Futuro a la compraventa lo que pasa es que la compraventa, es el
caso más típico, más corriente de común ocurrencia de ctto. De promesa de celebrar un ctto.
Futuro, ¿generalmente el ctto. De celebrar un acto Futuro qué lo que es? Una compraventa!!!
Pero puede ser otro ctto., puedes ser celebrar unctto. De hipoteca, de arrendamiento, de fianza,
un comodato, lo que regula el artículo 1.554 del cc: no es la promesa de celebrar una compraventa
futura, hay algunos que tienden a identificarlo, lo que está regulando es la promesa de celebrar un
ctto. Futuro, que generalmente es una compra-venta, pero puede ser otro por lo tanto la promesa,
es un ctto. Futuro el Artículo 1.554; es un ctto. Que admite una amplia gama de cttos. Que pueden
asumir la calidad de cttos. Definitivos, no se agota en uno específicamente.

_ La promesa, de ctto. Es un ctto. Preparatorio general,

_ El ccto. De opción: también es un ctto. Preparatorio general; en el fondo éste ctto. Implica que
una sola de las partes es la que se obliga en el futuro y está entregada la suerte del ctto. A que el
otro en definitiva acepte o rechace la oferta, de ctto. Porque eso es el ctto. De opción, hay un
acuerdo, de celebrar un ctto. Futuro, pero en ese acuerdo aquel que se obliga, a mantener su
oferta, antes de celebrar el ctto. Futuro, es una sola de las partes, por que el otro tiene la opción
en el futuro de aceptar o rechazar esa oferta, pero esa oferta tiene que ser completa, qué significa
eso, que con la sola aceptación debe generarse la posibilidad de celebrar el ctto. Definitivo, y eso
puede ser aplicable a una compraventa una hipoteca, también las posibilidades son variadas, en el
ctto. de corretaje o mediación es la misma idea.

Qué pasa con la clausula compromisoria o ctto. Preparatorio de arbitraje? Éste está destinado a
una sola finalidad y cuál es esa finalidad? La celebración del ctto. De compromiso, en el evento
que exista un conflicto, por lo mismo algunos dicen que esto es un ctto. Preparatorio especial,
porque la finalidad es única, ¿ la cláusula compromisoria, tiene una sola finalidad? Si, el ctto. De
compromiso, el ctto. De arbitraje!!!Entonces no hay otra posibilidad, entonces sería un ctto.
Preparatorio especial,

3) Clasificación ctto. Preparatorios singulares y complejos

Tienen que ver en definitiva, con la simultaneidad, de 2 ó más cttos. Que pueden ser la aspiración
o proyección futura, que se plantean las partes en el ctto. Preparatorio, ósea el ctto. Preparatorio,
no necesariamente debe dar lugar a un ctto. Definitivo único, podría ser un conjunto de cttos. Que
se encuentran concatenados pero que responden a un fin único, esos son los cttos. Complejos;
donde están cimentados u nos sobre otros, de manera que cae uno y caen todos. Ejemplo:
celebrar un ctto. De compraventa, con una hipoteca, cae la compraventa y cae la hipoteca, la
unidad se proyecta a si es que se cae la hipoteca y se cae la compraventa, porque a lo mejor a
usted no le interesa la compraventa sin la hipoteca, independientemente que la hipoteca sea
accesoria a la compraventa, ahí se produce un equilibrio entre un ctto. Que es principal y otro que
es accesorio, por que forman un ctto. Complejo, una unidad que se proyecta a un fin único, que es
el querido por las partes.

El ctto. Preparatorio constituye siempre obligación de contratar? En la mayor cantidad de casos

uno puede estimar que si!! La mayor parte de los ctto. Preparatorios da lugar a contratar como la

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promesa de contrato, el ctto. De opción, la clausula compromisoria. Pero hay otros cttos. Que no
necesariamente implican la obligación de contratar: el corretaje, por que busca una oportunidad,
pero sí esa oportunidad no se encuentra? No hay contrato, entonces no implica necesariamente
una obligación de contratar, e incluso si encuentra un oportunidad de negocio, uno podría decir
que no quiere contratar. La determinación, la búsqueda, el encontrar una oportunidad de
negocios, no necesariamente implica la obligación de contratar para aquel que encargó el
corretaje.

El alumno que no sabe esto, no aprueba:

_Contrato de promesa

_ Contrato de mandato

_ Contrato de compraventa

_ Contrato de hipoteca

1) Contrato De promesa de celebrar un contrato: el profesor dice que el ctto. Que genera
más problema, desde el punto de vista práctico y donde se ve una cantidad importante de juicios
es el ctto de promesa, se plantea una cantidad de problemas que tienen que ver con la naturaleza
misma de lo que es un ctto. De promesa, por ejemplo: la obligación esencial del ctto. De promesa,
¿ de qué naturaleza es? ¿dar, hacer o no hacer? Hacer!!!! Que consiste en suscribir el ctto.
Prometido, pero esa obligación de hacer le corresponde sólo a una sola de las partes? A ambas!!!!
Por lo tanto es una obligación reciproca, siendo así: podría usted cumplir por sí solo el ctto.
Convenido? Usted necesita de su contraparte para dar cumplimento a ese ctto.?

Ahí viene el principal problema ¿desde cuándo están constituidas en mora las partes? después
viene El otro problema, vamos a ver que la obligación aún cuando no está dicha, necesariamente
es de celebrar un ctto. Valido y eficaz, porque usted puede en un ctto. De promesa prever ciertas
circunstancias, situaciones que usted estima que son las que hoy día obstaculizan la celebración
del ctto. Prometido, circunstancias, que puede que eventualmente por su propia naturaleza sean
de cargo de una sola de las partes, en el sentido que a la otra no le queda más que esperar, que
sea el otro quien cumpla esas condiciones, a fin de poder celebrar el ctto. Prometido, pero puede
generarse circunstancias sobrevinientes que puede que no hayan estado estipulado expresamente
en el ctto. Como condiciones que deben ser removidas, para los efectos de suscribir el ctto.
Prometido y no va a faltar el que diga “yo cumplí” porque yo hice lo que según el ctto. Debí hacer,
pero resulta que surge una situación, que implica que aún cumpliendo esas 2 ó 3 condiciones que
se habían estipulado en el ctto., esas circunstancias no le aseguran, al otro co-contratante que ese
ctto. Le vaya a producir los beneficios esperados, para celebrar el ctto. Prometido, entonces ahí
podrá el otro decir yo cumplí, por lo tanto se celebra el ctto. Prometido? Ahí viene otro problema
y vamos a concluir en que la obligación aunque no se diga, siempre es de celebrar un ctto. Valido y
eficaz!!! Entonces usted, podría negarse a cumplir un ctto. Tomando el ejemplo de la venta judicial
en donde el tipo hace una prohibición que afectaba a la propiedad y el otro cumple con la
condición de obtener el crédito dentro de cierto plazo que le va a permitir comprar esa propiedad
pero usted, después de da cuenta que era una inscripción de papel, cuestión que nadie había
concebido dentro del ctto. De promesa, por que se encuentra con que la propiedad en verdad le
pertenece a otro, porque había sido saneada y por estas cosas y defectos propios del registro no
se había cancelado, materialmente esa inscripción, no había nota que diera cuenta que esa
inscripción estaba cancelada virtualmente y usted logra establecer esa situación, podría negarse
usted y decir “yo cumpli”, pero la inscripción esta virtualmente cancelada ¡pero el ctto. Es válido!
Por el Artículo 1.815 La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa
vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo

, por lo tanto yo no lo estoy llevando a usted a celebrar un ctto. Nulo , porque la venta de cosa
ajena vale, si pero usted tiene que celebrar un ctto. Valido y eficaz, valido es, pero eficaz no va a
ser porque en ningún caso yo voy a poder hacerme del dominio de la propiedad, y esto es bien
interesante sí usted por ejemplo celebra una compraventa y en la compraventa se da cuenta que
el bien, no es de su vendedor y el cumplió con la obligación de hacer tradición usted pagó una
parte del precio y ahora tiene la necesidad de pagar el resto, ¿ podría usted negarse, sí aun no
aparece ningún tercero reclamando esa propiedad , pero usted ya sabe que la propiedad no le

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pertenece a su vendedor? La ley dice que la obligación del vendedor, es asegurar a su comprador
el uso y goce pacifico de la cosa, y sí la venta de cosa ajena vale, no podría ser una obligación del
vendedor hacer dueño de la cosa al comprador!!! Pero usted legítimamente tiene la sensación de
que debiera tener el derecho a negarse a pagar el saldo en eso, sí ya sabe que el bien no le
pertenece a su vendedor…

_ Definición Contrato de Promesa: existen varias y que denotan una misma idea, por ejemplo: es
un ctto. Por el cual las partes se obligan a concluir un ctto. Futuro.

Otros dicen esbozando otra definición: la promesa es un ctto. Por el cual una de las partes, o
ambas se obligan dentro de cierto plazo a celebrar un ctto. Futuro determinado.

¿Qué diferencia, hay entre una definición y la otra?

Que en la segunda denota la posibilidad de que sea una sola o ambas partes, hay vamos a ver
nosotros que se llama la promesa unilateral de celebrar un ctto. Futuro o la promesa bilateral de
celebrar un ctto. Futuro, esto de que los 2 se obligan o uno solo se obligan, algunos tienden a
confundir esta figura de la promesa uniilateral, con el ctto. De opción, porque si uno se obliga y el
otro opta por cumplir o no cumplir y eso parece que fuera un ctto. De opción, pero aquí ya te esta
diciendo una cosa que es bien interesante “ la promesa” pareciese ser que no necesariamente,
deben obligarse las 2 partes a celebrar el ctto. Futuro o podría ser una sola de ellas, se llama la
“promesa unilateral” algunos dicen que no puede haber por que cómo es una promesa unilateral
sí es un ctto.? Se supone que tiene que haber un acuerdo y aquí el único que se está obligando es
uno y el otro no, pero eso no concluye que hay un acuerdo y cuál es el acuerdo en que uno se
obliga y el otro no?.....

_La diferencia está en que el ctto. De opción la decisión en orden a celebrar o no el ctto. Es algo
que está entregado a la voluntad, del sujeto que tiene la opción,

_ en cambio en el ctto. De promesa Unilateral o bilateral: podría ser que se de esa circunstancia,
porque en definitiva lo que determina que el otro se obligue es el que se produzca un hecho
futuro e incierto, ya no está entregado a la voluntad del otro, ahí está la diferencia!!! Ósea la
promesa unilateral de celebrar un ctto. Futuro, uno se obliga y el otro no, pero la posibilidad de
celebrar el ctto. Futuro ya no está entregada a la decisión del que no se obligó, si no que a un
hecho futuro e incierto, que es lo que determina en definitiva que aquel que no se obligó, quede
obligado, ya no está entregado a un hecho, ni a la voluntad.

Definición pre-contrato: “es una convención, por la cual 2 ó más personas, se comprometen a
realizar en tiempo futuro un determinado ctto. Que en el momento de celebrar esa convención,
no quieren o no pueden celebrar como definitivo”.

Aquí se agrega otro elemento, que tiene que ver con las razones, las circunstancias, que llevan a
que se pase por un ctto. Preparatorio como la antesala de un ctto. Definitivo, del que no quieran o
no puedan celebrar por distintas razones.

_ otra definición que es más dogmatica dice : ctto. Que obliga a omitir una declaración de voluntad
a una persona que justamente con las declaraciones emitidas por la otra parte, integraran los
elementos del ctto. Ppal. (Profesor dice demasiado larga)

• Otro aspecto interesante, para definir algo que nosotros hemos comentado,

profesor dice “usted se van a a encontrar en la práctica, con que hay muchas promesas, que
figuran inscritas que las inscriben en el registro de hipotecas y gravámenes o de prohibiciones e
interdicciones , el profesor dice que mas en el registro de prohibiciones e interdicciones.

Ósea se celebra una promesa de compraventa con otra persona y se quiere inscribir en el registro
de prohibiciones e interdicciones, ¿ eso qué implica? Implica asumir que por el hecho de que
nosotros celebramos un ctto. De promesa la otra parte queda inhibido por el solo hecho de
enajenar el bien sobre el cual recae la promesa, y eso es un error, por que es en el fondo es
suponer que la promesa tiene efectos reales y lo cierto es que la promesa, lo único que produce
son derechos personales, el que se obliga, se compromete a vender una propiedad no se inhibe
por esa decisión a enajenar la propiedad a un tercero, usted podría perfectamente enajenarla y la

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promesa no es un obstáculo. La promesa en sí mismo no importa una prohibición para el
promitente, pensemos en la promesa de compra venta por sí mismo no importa una prohibición
para el promitente vendedor de enajenar la cosa, el promitente vendedor, se obliga solamente a
celebrar el ctto. Futuro, y el podría perfectamente enajenarla a un tercero

¿ cuál es el problema? que sí el sabe que tiene una promesa y llegado el tiempo de cumplimiento
de la promesa el bien no está en su patrimonio, el no va a poder cumplir y ese incumplimiento va a
ser doloso por que el lo hizo a sabienda de que tenía comprometida esa propiedad, ósea el efecto
que produce la enajenación es solamente que el día de mañana usted puede imputar a ese
contratante dolo en el incumplimiento ¿ cómo se soluciona el problema? incorporando en la
promesa una prohibición voluntaria , es una cláusula dentro de la promesa, se acuerda una
prohibición convencional y esa se inscribe no la promesa!!!!!! ¿ por qué se inscribe la prohibición
convencional? ¿ qué pasa sí la persona igualmente enajena, es nula la enajenación?

No!!!!! Ya que hay objeto ilícito en los ctto. Prohibidos por la ley artículo 1.464 y en éste caso la
prohibición es convencional, en el fondo lo que hace la persona que pasa por sobre la prohibición
convencional, es no cumplir una obligación de no hacer que se traduce en la necesidad de tener
que indemnizar los perjuicios, porque a eso me obligo yo “ a no enajenar”, pero la prohibición no
tiene su fuente en la ley, si no que en una convención, por lo tanto aquí no hay nulidad.

En un mutuo hipotecario, ponen la prohibición de celebrar actos y cttos. Inscritas, pero qué pasa?
Típico que se enajena la propiedad a un tercero y ahí vamos a ver nosotros que no hay problema,
porque la hipoteca sigue a la propiedad por lo tanto al acreedor hipotecario le da lo mismo y la
prohibición es convencional, no es legal!!!!

Entonces viene la pregunta ¿para qué la voy a inscribir? Tiene que ver con ese tercero que decidió
comprar esa propiedad, que éste tenía comprometida con otro, porque sí ese tercero no sabe de
la existencia de la promesa, ninguna responsabilidad le puede asistir, pero sí la prohibición está
inscrita, él no podría menos que saber que la propiedad está comprometida con un tercero y el al
celebrar la compraventa con migo,

¿Qué ocurre, qué se estaría cometiendo? Un ilícito civil ¡!! Promitente comprador- promitente
vendedor, ella sabe que la promesa no la puede inscribir como promesa, porque la promesa no
tiene efectos reales, solamente efectos personales tiene la obligación de hacer que es celebrar el
ctto. Por lo tanto yo no quedo inhibido de inscribir la propiedad, pero ella acuerda conmigo una
prohibición voluntaria de no enajenar, que vamos a ver que en el 53 del reglamento n° 3 establece
claramente que las prohibiciones convencionales, son aquellas que el conservador puede inscribir
¿ por qué la inscribe? Ella sabe que yo podría igualmente enajenarla a un tercero la propiedad,
porque esa enajenación no es nula? Porque no hay, objeto ilícito cuando se celebra un ctto. Que
no es prohibido por la ley, sino que nace de una convención y lo que hay es solamente el
incumplimiento de obligación de no hacer que se traduce en que yo puedo estar sujeto a que
usted me demande la indemnización de perjuicios, que en el fondo se confunde con la
indemnización de perjuicios que nace del incumplimiento de las promesa, y que usted me va a
imputar dolo, ¿pero dónde está el beneficio? En que el tercero no va a desconocer que es
propiedad yo la tenía comprometida con el, entre ellos no existe ningún vínculo jurídico, por que
el vínculo es de ella conmigo, por el ctto. De promesa y el vínculo nace por la compraventa, pero él
al momento de comprar, sabiendo que yo me había comprometido con ella, él cometió un hecho
ilícito que genera, responsabilidad civil extracontractual y que le permite a ella demandar la
indemnización de perjuicios…

Miércoles 22 de marzo 2017 / profesor Marcelo Neculman

Repaso de primera clase (parte 1)

Doctrina de contratos preparatorios

Surge como primera idea, establecer una noción quede debiéramos entender como un ctto.
Preparatorio, sí se habla de ctto. Preparatorio inmediatamente se entiende la idea, de que algo
viene después, porque es preparatorio de algo ¿qué es ese algo? Es otro ctto.!!! Que se proyecta.
Las partes cuando celebran un ctto. Preparatorio están pensando de que su voluntad, se va a
concretar definitivamente cuando se materialice un segundo ctto. Que viene en el futuro, ósea el

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concepto de un hecho futuro que es el realmente querido, es el ctto. Definitivo, el proyectado,
por lo tanto podemos decir “el ctto. Preparatorio, no tiene un último fin en sí mismo” , sí uno
celebra un ctto. Preparatorio el negocio jurídico no se agota en ello, es como la antesala de lo que
viene en el futuro por lo tanto no, tiene un fin único en sí mismo ¿dónde está el fin, en qué
momento se va a expresar ese fin? En el ctto. Futuro que por ahora se está proyectando o
preparando. Qué puede motivar, a los particulares el tener que celebrar un ctto. Preparatorio y no
derechamente el ctto. Último, definitivo, que es el que ellos proyectan en su voluntad, en su fuero
interno, ¿cuál es la razón, qué motivo puede llevar a eso? Eso puede resultar, del hecho de que
ellos no quieran por el momento concretar el ctto. Proyectado o bien puede ocurrir que ellos no
puedan desde ya concretar ese ctto. Que es el definitivamente proyectado, el que no quiera puede
responder a que no es el momento, una oportunidad de negocio como para poder concretarlo, el
que no pueda, puede ser, en razón de que existen ciertos inconvenientes económicos, de a cuerdo
a las prestaciones, que se van a generar en función del ctto. Futuro proyectado, que hoy día no se
puedan cumplir. El caso típico “promesa” es una compraventa futura, donde el promitente
comprador, aún no dispone de los fondos como para pagar el precio de la compraventa, que es el
ctto. Definitivo que se pretende celebrar, pero que las partes quieren de alguna manera asegurar
en virtud de un ctto. Preparatorio, que en este caso sería el ctto. De promesa de celebrar un ctto.
Con uno, pero en otros casos los obstáculos pueden ser legales, puede ocurrir por ejemplo que un
inmueble en razón de un juicio de antigua data que hoy día a lo mejor está concluido, que no
representa ningún peligro, pero que por esas cosas de la vida, en ese juicio ¿qué ocurrió? Se
embargó esa propiedad, se solicitó una medida precautoria, una cautelar en general, pero aún así,
aún cuando el juicio se agotó, se extinguió, nadie se preocupó de “solicitar el alzamiento” de ese
embargo, de esa precautoria, de esa cautelar, entonces ahí hay un obstáculo legal, que puede
impedir desde ya , el hecho de que se celebre el ctto. Definitivo, a veces hay prohibiciones,
piensen ustedes (dice el profesor a alumnos) en los saneamientos, a través de ministerio de bienes
nacionales, eso ustedes (alumnos) lo estudiaron, cuando estudiaron bienes, acuérdense que existe
un decreto ley 2.695, que se llama “de regularización de la pequeña propiedad raíz” y que permite
al poseedor material, de un predio, cumpliendo ciertos requisitos, la ley habla en general de una
posesión material, que no baje de los 5 años y que sea continua e

ininterrumpida, esa persona puede obtener a través del ministerio de bienes nacionales, que se
dicté una resolución administrativa que le confiera la posesión inscrita del retaso de terreno que
materialmente está poseyendo, esa posesión inscrita como su nombre lo dice, no implica dominio,
solamente una posesión legal, ósea de ser poseedor material, pasa a ser ahora poseedor legal por
que goza de un asiento registral, de una inscripción que ampara dicha tenencia material, en ese
caso el Decreto Ley 2.695 le dice a usted que no puede, mientras no transcurra el plazo de 1 año,
contado desde la fecha en que se inscribe la resolución, usted no puede enajenar esa propiedad y
sí usted está interesado en ese inmueble? Ahora que ha transcurrido recién 1 mes, desde que se
inscribió esa resolución y quiere asegurar el negocio, porque sabe que por el momento no lo
puede realizar y porque no lo puede realizar? Porque hay una prohibición y esa prohibición es
legal y ya dijimos que los actos prohibidos por la ley, tienen un problema, de a cuerdo a los
artículos 10, 1466 y1682, porque en todo ctto. Prohibido por la ley hay objeto ilícito y el objeto
ilícito trae como consecuencia la sanción de “nulidad absoluta”, entonces usted podría celebrar
desde ya esa compraventa? No!!!! Sí la celebra cómo es la compraventa? Nula absolutamente ¡!!
Entonces hay un obstáculo legal, pero usted qué quiere hacer? Quiere asegurar el negocio!!!
Quiere de alguna manera precaver que no se le escape el asunto, y usted ya tiene acordado el
precio con la persona que posee legalmente ese inmueble, usted no quiere que la persona se
arrepienta, de lo que hoy día está acordando en orden a venderle esa propiedad, no quiere usted
tampoco que el día de mañana le cambien las condiciones de lo acordado, sobre todo, que no le
modifiquen el precio, sí acordamos 10, mañana no va a aparecer cobrando 15, entonces qué es lo
que hace usted ¡celebra un ctto. De promesa de compraventa ¡usted dirá, pero la promesa de la
compraventa futura es un ctto. Y como tal estaría incidiendo sobre un objeto sobre el cual existe
una prohibición legal, entonces por qué el profesor dice que los ctto. Prohibidos por la ley son
nulos por objeto ílicito, qué pasa acá? Artículo 1.454, n°2, n°3, usted promete comprar esa
propiedad, sabe que hay una prohibición legal, pero usted le fija un plazo, cuándo va a celebrar el
ctto.? Transcurrido que sea el plazo de 1 año, por lo tanto en ese momento el ctto. Va a estar
prohibido? No!!! Por lo tanto el ctto. Prohibido, no es aquello que la ley declaré ineficaz, en la
medida en que el plazo, la condición que fija la época de suscripción del ctto. Definitivo permita en

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ese momento poder visualizar que el ctto. Que usted celebre no estará afecto, a ningún tipo de
vicio.

El ctto. Preparatorio, no tiene un fin último en sí mismo, pues está, quien estará llegado el
momento en el ctto. Futuro que por ahora se proyecta. ¿Cuál sería el fin en el ctto. Preparatorio?
Hacer posible la conclusión de un ctto. Que es futuro, ese es el fin del ctto. Preparatorio, facilitar,
hacer posible, la conclusión de un ctto. Futuro, que por ahora no se puede, ya lo dijimos o no se
quiere realizar o también puede ocurrir, que no se pueda realizar hoy día, no porque no se quiera,
no porque no se quiera, es porque las partes, están pensando, en un suceso que por ahora no
existe, pero se espera que exista, pero como se trata de un suceso futuro, un hecho que puede ser

de la naturaleza, o depender del hombre, respecto el cual no hay certeza en cuanto a su

ocurrencia ¿ de qué estoy hablando? De una condición!!!! Puede ocurrir entonces que la razón,
por el cual el ctto. No se celebra hoy día, si no que en el futuro, por que las partes están dispuestas
a contratar bajo el supuesto, de que concurra un hecho futuro que hasta ahora es incierto, ósea
bajo la idea de que se cumpla una condición y puede ser que esa condición sea la que determine
que por ahora, no se pueda celebrar el ctto. Que se proyecta. Un aspecto importante también a
considerar en que el ctto. Preparatorio, puede servir de antesala, para la suscripción ampliamente
de cualquier ctto. Que usted pueda proyectar en el futuro y cuando digo cualquier ctto. No me
estoy refiriendo necesariamente a los cttos. Tipos o nominados, ósea aquellos que están
particularmente reglamentados en la ley y ese ctto. Futuro puede ser un ctto. Innominado o no
típico, es decir puede responder a una creación autónoma de las partes fundado en el principio de
la autonomía de la voluntad expresado en el sub principio de la libertad contractual, entendiendo
la libertad contractual no solamente como aquella que te permite a ti decidir, sí contratas o no
contratas, que es un aspecto inicial, sino que también entendiendo que la libertad contractual te
permite a ti, y a tu contraria, el poder definir el contenido del ctto. Y ¿cuál es el contenido del
ctto.? No son más que los derechos y obligaciones, que le generan para quienes concurren a su
celebración personalmente representado porque ello, porque existe el artículo 1.545, que nos
dice que existe, lo que se llama la relatividad de la fuerza obligatoria y efecto relativo que
involucra a quienes concurren a su celebración.. (ver también la figura de mandato)

Definición de contrato preparatorio: es una vinculación, (vínculo jurídico, necesidad jurídica)

nacida de contrato (acuerdo de voluntades) cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo
preliminar o previa, puesto que lo se intenta es una relación futura y definitiva, lo cual
ordinariamente va a ser entre las mismas partes que concurren al ctto. Preparatorio para todos,
ósea qué es lo corriente? Que sí yo celebro un ctto. Preparatorio con usted, seamos nosotros los
mismo que vamos a suscribir el ctto. Futuro definitivo, pero decimos normalmente y lo explicaba,
que por el principio de la autonomía de la voluntad, podría perfectamente acordar un ctto.
Preparatorio, pensando en el ctto. Definitivo, no necesariamente se va a suscribir entre los que
celebraron el contrato preparatorio. (Novación subjetiva – estipular a favor de un 3° la formula
nunca es una sola, el fin es el mismo, el que concurra a la promesa, puede ser que no celebre el
ctto. Definitivo, puede acordarlo en forma amplia, puede estipular y da lo mismo quien es el
comprador, lo que interesa es que el promitente vendedor, al momento de vender “declare” y de
esa forma le está dando cumplimiento a esa promesa, que se establezca el vinculo, entre la
promesa y el vinculo definitivo. Desde ya a favor de un 3°, estamos logrando el mismo fin y sí
usted no dijera nada de la promesa, sí usted después dice “no es para mi, es para mi hijo” ¿ qué
hacemos? No importa todos los cttos. Son modificables, aunque usted no lo haya acordado
inicialmente, puede acordarlo en una escritura complementaria o derechamente espera el ctto.
Definitivo, sí al fin y al cabo, lo que le importa al vendedor, es que le paguen el precio

(sí usted lee el 1.545 inciso 2°: la promesa de celebrar un ctto…… alguno podría pensar que la
promesa, no es un ctto. Que el ctto. Es lo que se proyecta. De a cuerdo a la ley, La promesa no es
un ctto. El ctto. Existe en aquella parte que se proyecta a futuro, ahí está el ctto. No es la promesa,
nosotros hemos dicho ahora, que eso no es así “la promesa es un ctto. Preparatorio”

Segunda parte repaso 22 de marzo 2017

Cuando se habla de ctto. Preparatorio, pareciese ser que el único ctto. Que llena ese concepto es
el ctto. De promesa de celebrar un ctto. Como que ahí se agota el ctto. Preparatorio, y están así la
cosa, que los jueces y los propios abogados, cuando se enfrentan a la situación de un ctto. Que se

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presenta como una antesala de otro ctto. Que es el proyectado del que definitivamente quieren
las partes, siempre tratan de calificarlo encuadrándolo, dentro de un ctto. De promesa de celebrar
un ctto. Y esa lógica nos lleva a una consecuencia muy perversa, por que el juez te declara nulo el
ctto. Preparatorio porque no cumple los requisitos del ctto. De promesa de celebrar un ctto.
Futuro, entonces uno se pregunta ¿no será , que ese ctto. Preparatorio nunca ha sido un ctto. De
promesa de celebrar un ctto. Futuro? Usted me podrá decir que no es un ctto. De promesa, pero
de ahí a que me diga que no es un ctto. Preparatorio, que pueda tener eficacia jurídica es otra
cosa!!!! Resumen: en la práctica, si nos vamos a los tribunales, si nos vamos a lo que plantean los
abogados, respecto de los ctto. Preparatorio, tienden a identificar a superponer en forma absoluta
el ctto. De promesa de celebrar un ctto. Futuro como el único ctto. Preparatorio que existe,
entonces sí se plantea una controversia respecto de la validez del ctto. Preparatorio; la solución
para determinar sí es válido o es nulo, lo hace confrontando ese acuerdo con los requisitos del del
ctto. De promesa de celebrar un ctto. Futuro, ósea se va directamente al artículo 1.554. y eso lo
lleva a sostener “que un ctto. Es válido o que el ctto. Es nulo” y en esa lógica podrían incurrir en un
error, porque yo podría sostener, que ese ctto. No es un ctto. De promesa, pero eso no significa
que no sea un ctto. Preparatorio de otra naturaleza, por lo tanto usted me podrá decir como juez
o usted como abogado de la contraria que no es un ctto. De promesa, pero de ahí a que sea un
ctto. Nulo, por esas circunstancias, es cosa distinta o no? No vale como ctto. De promesa, pero
puede valer como ctto. Preparatorio de otra naturaleza.

Ejemplo caso hotel continental: el ctto. Se escrituraba ctto. De opción; el ctto. De opción es un tipo
de ctto. Preparatorio, que es distinto al ctto. De promesa de celebrar un ctto. Futuro, entonces
qué es lo que dijo el abogado que demando? Demando la nulidad de ese ctto.!!! Porque resulta
que como el ctto. No se había cumplido y había interés en que se devolvieran los dineros que se
habían pagados, había que pedir la nulidad de ese ctto. A fin de que operaran las restricciones,
ósea lo que se había dado o pagado en virtud de ese ctto. Entonces se demando la nulidad de ese
ctto. Y el abogado que demando dijo “mire esto en realidad es un ctto. De promesa, y empezó a
analizar el ctto. En virtud de los requisitos del ctto. De promesa, ósea se fue directo al 1.554 y en
base a eso planteo la continuidad de ese ctto. Porque le faltaba tal requisito, por lo tanto el ctto.
Era nulo ¿cuál era el problema que tenía el juez? Que el ctto. Se escrituraba “ctto. De opción”,
entonces así en apariencias uno podría decir ¿cómo va a demandar la nulidad de un ctto. De
promesa, sí el ctto. dice ctto. De opción? Ósea sí vamos a analizar la validez del ctto. O su
continuidad, habrá que estarse a los requisitos que determina, la validez del ctto. De opción y
dejemos de lado el ctto. De promesa ¡!! Pero ¿qué hizo el juez? Hizo lo mismo!! Fallo, acogió ¡! La
nulidad señalando “que éste era un ctto. De promesa y no cumplía los requisitos, ósea siguió la
misma línea argumentativa del demandante, pero a dónde está lo que el profesor quiere decir eso
de que se “identifica la promesa, como si fuese único ctto. Preparatorio” , y que está expresado en
la sentencia ¿ por qué? Porque fue revocado por la corte… el profesor dice que sí el juez en su
sentencia va a razonar “éste es un ctto. De promesa, que no cumple los requisitos, por lo tanto es
nulo” ¿ qué es lo primero que tiene que razonar en su sentencia?: 1° tendría que decir ¿ por qué
no es un ctto. De opción. Recuerden que cuando estudiamos la calificación jurídica contractual,.
Nosotros dijimos que para determinar la naturaleza de un ctto. No había que estarce al nombre o
la denominación que las partes, le puedan dar a dicho ctto. Hay que estarse a la esencia misma del
ctto. Para determinar cuál es la naturaleza jurídica del ctto. Y por mucho que puedan las partes
decir, que esto es un ctto. De opción, sí uno lo lee o lo analiza, puede llegar a la conclusión que en
realidad es un ctto. De promesa de celebrar un ctto. Futuro y equivocadamente o por ignorancia le
asignan una denominación que no le corresponde, pero sí usted va a llegar a establecer que es un
ctto. De promesa, la primera obligación que tiene usted, es dejar establecido por qué no es un
ctto. de opción porque esa fue la denominación que le dieron las partes,…. El profesor dice que
parece que todos piensan que el único ctto. Preparatorio que existe es el ctto. De promesa, por
que el juez no supo decir ¿por qué no era un ctto. De opción? La cuestión controvertida gira en
torno a la calificación jurídica y eso significa distinguir cuál es el tipo que se está acordando por las
partes, que puede ser un ctto. Nominado o innominado, luego señalo de que hay que estarse a la
esencia misma de la clausula para determinar la naturaleza jurídica del ctto. Para posteriormente
decir “bueno las partes le asignaron que era un ctto. De opción” y en uno de los primeros
considerandos, lo primero que el profesor hace es demostrar “por qué no es un ctto. De opción” y
después llego al otro a decir que en realidad, aquí lo que se acordó es un ctto. De promesa, pero
yo no fundamento el porqué se acordó un ctto. De promesa y no un ctto. De opción, para después
entrar a analizar ahora que sacamos lo primero y entramos a lo segundo ver sí se cumplen o no los

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requisitos para establecer sí el ctto. es nulo o es válido!!! Y eso es bien interesante, porque hay
muchos acuerdos que son preparatorios donde existen prestaciones que se dan las partes y donde
usted podía perfectamente atribuirle eficacia a ese acuerdo, sí usted entiende que ese acuerdo
nunca ha estado en la voluntad de las partes concebirlo como una promesa de ctto. de celebrar un
ctto. futuro sí usted lo entiende de esa forma y demuestra que es así, usted no tiene que estar
determinando la eficacia del acuerdo en función del artículo 1.554 y para usted no es un ctto. de
promesa celebrar un ctto. Futuro por lo tanto yo no puedo determinar sí el ctto. es válido o es
nulo de a cuerdo a esa norma y podría corresponder a otro tipo de ctto. preparatorio, incluso a
uno innominado siu generi que crearon las partes y usted podría eventualmente demandar el
cumplimiento de ese acuerdo, podría demandar la resolución de ese ctto. y el juez no podría
decirle “no” porque el ctto. es nulo…..

Es una misma cosa “contrato preparatorio que promesa de celebrar un Contrato”?

Hay una relación GÉNERO – ESPECIE. La promesa de celebrar un ctto es una especie de ctto.
preparatorio, pero el ctto. preparatorio es un concepto mucho más amplio y se puede llenar con
varias figuras jurídicas que no necesariamente tienen que ser la compra – venta , existe varias,
nosotros vamos a estudiar fundamentalmente el ctto. de opción que es el que más se utiliza.

Contrato de promesa de celebrar un contrato

Habíamos señalado, que no era tarea fácil, definir la norma en general de ctto. de hecho el 1.554
es la disposición base en el que se sustenta el de promesa de celebrar un ctto. de partida, nunca
dice que la promesa es un ctto. ni tampoco define lo que es un ctto. de promesa de celebrar un
ctto. futuro lo que hace el artículo 1.554, es establecer una norma de carácter descriptiva que
busca definir cuáles son los requisitos que le den validez y eficacia a un ctto. de promesa de
celebrar un ctto. futuro, pero no lo define, ni siquiera le da la denominación de “Contrato” , por lo
tanto ante el silencio del legislador, la doctrina tienen que llenar ese vacio y ente sentido nosotros
formulamos varias definiciones que llenan este hecho.

_ Una definición simple es decir que es un contrato, por las cual las partes se obligan a concluir un
ctto. futuro,.

_ otra definición: que la promesa es un ctto. por el cual una de las partes o ambas partes, se
obligan dentro de cierto plazo a celebrar un ctto. futuro determinado.

esto es una noción que va más allá porque le da una idea mucho más acabada, porque te agrega
elementos a la otra definición que parece ser más simple, porque en la primera definición se parte
de la base que “ambas partes se obligan, en cambio en la segunda definición se está dando a
entender que es factible que sólo una de las partes se obligue y no ambas partes, eso es lo que
nosotros llamamos promesa unilateral de celebrar un ctto. futuro que puede ser bilateral o
unilateral, ósea estamos asumiendo que la promesa de celebrar un ctto. futuro no necesariamente
implica el que ambas partes se obliguen, puede ser que una sola se obligue, frente a la otra, pero
que acepta por su parte porque es un ctto. Tiene que haber un acuerdo de voluntades, pero
resulta que es una sola la que se obliga y la otra no adquiere obligación alguna. Después dice para
que dentro de cierto plazo se obligue ante este o ciertos casos a celebrar un ctto. futuro ¿qué
agrega esta definición? Nos está diciendo que el ctto. futuro no puede quedar establecido en
forma indeterminada, en el ctto. de promesa vamos a ver nosotros que es un elemento esencial el
que se determine desde ya “cuál va a ser la época en que se va a celebrar el ctto. Futuro, ésta
definición nos señala que esa época en la definición, podía estar determinada por un plazo, pero
vamos a ver nosotros que no solamente puede fijar la época del ctto. futuro, sino que también
puede ser una condición; articulo 1554 n°3: que la promesa contenga un plazo o condición que fije
la época de la celebración del ctto., es un contrato, es un acuerdo en que pueden obligarse ambas
partes o una sola, para celebrar un ctto. Futuro en una época que tiene que estar determinada,
que puede ser fijada por un plazo o una condición según el artículo 1.554, n° 3. Un aspecto
interesante también que hay que tener presente, es que en el ctto. de promesa nace una
obligación, pensemos en el ctto de promesa el normal, el corriente el de común ocurrencia aquel
en que ambas partes, se obligan a celebrar un ctto. Futuro en una época determinada en virtud de
un plazo o una condición. En el ctto. de promesa, la obligación, que nace para las partes, es una
obligación de hacer esa es la naturaleza de la prestación ¡! Y en qué consiste ese hacer? Consiste

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en que llegada la época se celebre el ctto. , pero otro aspecto importante es entender que dado el
ctto. es un acuerdo de voluntades ha de suponerse que la obligación es recíproca, porque usted no
puede pretender celebrar el ctto. Futuro sí no tienen a su contraparte, solo usted no puede
acordar el ctto. futuro, porque es un ctto. y requiere un acuerdo de voluntades, esta obligación de
hacer es recíproca y eso significa que en el ctto. de promesa ambas partes son a la ves “deudor y
acreedor” . Esta obligación de hacer, es una obligación que mirado desde la perspectiva del
acreedor, genera para el un derecho personal, porque sí yo celebro un ctto. de promesa de
compraventa con Manfredo, el al único que le puede exigir la suscripción del ctto. Prometido es a
su contraparte, por lo tanto el derecho o las obligaciones del derecho que nace de la naturaleza, es
un derecho personal, nace un crédito!!! Eso significa que el ctto. de promesa, no tiene efectos
reales solamente se compromete a celebrar un ctto futuro, pero esa obligación, no tiene un
efecto real en el sentido en que pueda afectar algún bien de su patrimonio. Por ejemplo sí
Manfredo, me promete vender una parcela que es de su propiedad el es promitiente vendedor y
el profesor es promitiente comprador, cuando se dice que solamente nacen derechos personales y
que el ctto. de promesa no tiene efecto reales, quiere decir que yo por el ctto. no le puede exigir la
entrega de la parcela, por el ctto. de promesa, porque la obligación de entregar, nace cuando se
suscriba el ctto. de compraventa prometido, es ahí donde nace la obligación de pagar el precio y
de entregar la cosa, ósea mientras está el ctto. de promesa usted no me puede exigir nada, ni yo le
puede exigir a usted nada, como genera solamente un derecho personal, que no afecta los bienes
del patrimonio, independientemente que el ctto. de promesa, sea de una compraventa
circunscrita a un bien determinado, esto trae como consecuencia que el promitente vendedor, por
el ctto. de promesa no queda inhibido de administrar y disponer libremente de sus bienes, incluso
de aquel bien que comprometió en la futura compraventa, es decir estando pendiente la promesa,
usted puede perfectamente enajenar por venta de esa propiedad a don Carlos y la promesa no es
un obstáculo para ello, el problema está en que sí se cumple el plazo, yo le voy a exigir a usted la
subscripción del ctto. y usted me va a decir ok. Firmemos, pero yo me voy a dar cuenta que el bien
ya no está en su patrimonio que, la obligación no es solamente celebrar el ctto. sí no que ese ctto.
debe ser válido, en este caso sería válido por que sí celebramos el ctto. Sería una “venta de cosa
ajena” porque la propiedad le pertenece a don Carlo, pero además tiene que ser válido y eficaz y la
eficacia es la que nos e va a dar, porque usted no tiene facultad de disposición, desde que el bien
ya no se encuentra dentro de su patrimonio y ahí nos encontramos con un problema. _ El
profesor dijo en clases: “que sí Don Manfredo, estando pendiente la promesa le vende la
propiedad a Don Carlos, él por una conducta propia y consciente, se está colocando en la situación
de no poderse celebrar un ctto. válido y eficaz, llegado el cumplimiento del plazo que determina la
subscripción del ctto. Futuro, es decir usted va a incumplir una obligación y ese incumplimiento lo
vamos a calificar de “doloso”, ¿en ningún caso el incumplimiento es por negligencia o no? No!!!
Porque el sabiendo que tenía comprometido el bien conmigo, va y le vende la propiedad a el!!
Entonces en éste caso, vámonos al Artículo 1.553. ¿Qué hacen ustedes en éste caso? ¿Qué dice el
artículo 1.553? “Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el
acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a elección suya:

1ª Que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido; ¿podría yo recurrir a esto?

2ª Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor;
¡tampoco puedo recurrir a esto!

3ª Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.

Yo puedo pedir indemnización de perjuicios ¡! pero qué perjuicios pueden ser indemnizables?

Los perjuicios directos- previstos y los imprevistos, por que el cumplimiento es DOLOSO!!!

¿Qué artículo es ese? Artículo 1.558 Si no se puede imputar dolo al deudor, sólo es responsable
de los perjuicios que se previeron o pudieron preverse al tiempo del contrato; pero si hay dolo, es
responsable de todos los perjuicios que fueron una consecuencia inmediata o directa de no
haberse cumplido la obligación o de haberse demorado su cumplimiento.

La mora producida por fuerza mayor o caso fortuito no da lugar a indemnización de perjuicios.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas reglas.

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Está claro que el incumplimiento es doloso!!!! Sí es sabía que tenía que cumplir la promesa y no
obstante a ello se desentendió de la promesa y le vendió la propiedad a Don Carlos .

El profesor, explicaba que algunos piensan, creen, que la solución es “requerir la inscripción de la
promesa”!! Pero la promesa no se puede inscribir ¡!!! No es susceptible de inscripción, que en la
práctica algunos la inscriben sí es cierto, pero no es susceptible de inscripción ¿por qué, importa
una prohibición? No!!! ¿un gravamen? Tampoco!! Ósea no calza, no puede obviamente ingresar al
registro de propiedad, porque ahí ya necesitamos el ctto. Definitivo y del ctto. Definitivo nacen los
derechos personales, que derivan en el dominio ¿se puede inscribir en el registro de prohibiciones
e interdicciones? No!!!! Porque la promesa no inhibe al promitente vendedor de poder enajenar
libremente sus bienes, ahora el tendrá que asumir las consecuencias, ¿se puede inscribir en el
registro de hipotecas y gravámenes? No es hipoteca, ni gravamen!! ¿Cómo resuelve usted el
problema? acordando en la promesa, una prohibición voluntaria de enajenar, usted que quiere
asegurarse de que la otra persona no enajene la propiedad estando pendiente la promesa ¿ qué es
lo que pacta con su promitente comprador? Una prohibición voluntaria de enajenar!!!

¿Qué dice el reglamento del conservador de bienes raíces artículo 53, n° 3? Art. 53. Pueden
inscribirse:

1º. Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros
derechos reales constituidos sobre ellos;

2º. Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números 1º y 2º del
artículo anterior, como las servidumbres.

El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del Código Civil y cualquiera otro acto o contrato
cuya inscripción sea permitida por la ley;

3º. Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial,
que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Son de la
segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.

Entonces usted pacta una prohibición voluntaria de enajenar y después asinada en el artículo 53,
n° 3 del reglamento, pide que se inscriba y ¿dónde la va a inscribir? En el registro de prohibiciones
e interdicciones.

¿Qué pasa sí don manfredo, teniendo inscrita la prohibición le transfiere la propiedad a don
Carlos?

_ hay que distinguir entre prohibiciones convencionales, legales o judiciales; resulta que la única
prohibición que conlleva a la nulidad de la enajenación, es la prohibición que tiene su fuente en la
ley, porque de a cuerdo al artículo 10 los actos que prohíbe la ley, son nulos y de ningún valor y el
1.466 señala el objeto parte final en todos los contratos, prohibidos por la ley y el 1682 dice que
hay objeto ilícito y conlleva a la nulidad absoluta.

Entonces ¿qué hay aca? El simple incumplimiento de una obligación de no hacer ¡! Porque en
definitiva este acuerdo, consistía en que don manfredo, no iba a enajenar la propiedad mientras
estuviera pendiente la promesa, por lo tanto ¿ de qué naturaleza es su obligación? De no hacer!!!!

_Qué dice el artículo 1.555 del c.c : Toda obligación de no hacer una cosa se resuelve en la de
indemnizar los perjuicios, si el deudor contraviene y no puede deshacerse lo hecho.

Pudiendo destruirse la cosa hecha, y siendo su destrucción necesaria para el objeto que se tuvo en
mira al tiempo de celebrar el contrato, será el deudor obligado a ella, o autorizado el acreedor
para que la lleve a efecto a expensas del deudor.

Si dicho objeto puede obtenerse cumplidamente por otros medios, en este caso será oído el
deudor que se allane a prestarlo.

El acreedor quedará de todos modos indemne.

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Ósea qué me queda? “demandar de indemnización de perjuicios!!

Pero alguna utilidad tendrá inscribir la prohibición y la utilidad es “para acabar a don carlos, por
que estando inscrita la prohibición, podía menos que saber que esa propiedad estaba prometida,
estaba sujeta en el ctto. de promesa para conmigo, independientemente que se quiera
desentender de la promesa, su responsabilidad para conmigo es contractual, por que el vinculo
que nos une a los 2 es el ctto. pero sí el sabiendo que esa propiedad estaba comprometida
conmigo, Carlos va y se la compra él tiene una responsabilidad civil conmigo, una responsabilidad
extracontractual!!! Hay que inscribir la prohibición de la promesa, porque sí bien es cierto yo no
tengo un vinculo jurídico con don Carlos, él cometió un hecho ilícito..

Caso: en una oportunidad el conservador de bienes raíces le suscribió en el registro de propiedad.

En este caso don manfredo y nosotros requerimos de la inscripción de la propiedad el
conservador, la anoto en una subinscripción al margen del asiento registral de la propiedad, ósea
en el registro de propiedad donde está el asiento registral del inmueble una nota marginal es una
subinscripción; dejo constancia que esta propiedad estaba sujeta a un ctto. de promesa para
conmigo ¿ qué paso? Que ninguna de las partes estaba dispuesta a cumplir esta promesa, a veces
se celebra ctto. de promesa y de repente ambas partes caen en una inactividad, nadie quiere
cumplir la promesa y no hayan qué hacer porque hay un vinculo que se extingue, pero nadie se
atreve a hablar con el otro, porque no se sabe sí es otro quiere cumplir y al final todos se quedan
callados, no va a ser que sí yo voy para allá el otro dice “me tiene que pagar indemnización” ¿qué
paso? Que la persona que tenía esa anotación va y le vendió una propiedad a un tercero y la
teresa, se la vendió a carolina y resulta que carolina va a la oficina del profesor y le dice “tengo una
posibilidad de vender esta propiedad a luisa, pero luisa le dice, después de haber estudiado los
títulos , que había una anulación al margen que tiene su origen aca, que es de una promesa que se
tenía con tal persona, o con la anterior propietaria .

Entonces luisa le dice a carolina “yo te compro la propiedad , pero tienes que borrar esa
anotación”. Profesor dice ustedes con lo que han estudiado perfectamente pueden resolverlo
¿ qué tendrían que discutir primero? Primero que todo decir que esa inscripción está mal hecha,
discutir y al mismo tiempo la eficacia y validez de la anotación, porque ya dijimos que la promesa
no se inscribe, mas aun no es motivo de una anotación marginal, pero hay otro aspecto:
cancelarla!!!! El conservador dice no porque imagínese que viene el otro señor a reclamar!! El
profesor le dijo al conservador que cancelara la promesa, porque no se podía cumplir por que el
bien ya no está en el patrimonio del promitente….y el otro sí quiere demandará la indemnización
de perjuicios, ya no tiene sentido mantenerla porque esa anotación perdió toda su significación
jurídica, porque sí estaba ahí era para evitar que éste señor le vendiera a otro y eventualmente un
tercero comprara esa propiedad, pero sí llego el tercero y compró, ya la promesa no se puede
cumplir por lo tanto la anotación ya no tienen sentido y lo que corresponde en definitiva ¿qué es?
Que la persona que hoy en día se ve afectada y que su promitente vendedor desentendiéndose de
la anotación va y le enajena a un 3°, tendrá que indemnizar, y el juez ordeno la cancelación!!

• El profesor dice “se acuerdan del efecto relativo de los contratos: que solo afecta a
quienes concurrieron”. Ósea el profesor no podría exigirle a teresa el cumplimiento de esta
promesa, porque no es parte del ctto. se puede demandar a teresa por responsabilidad
extracontractual.

Características Del Contrato de Promesa

1) Es un contrato

2) Es principal

3) Es preparatorio

4) Es de aplicación General

5) Es Solemne (1.554 n°1) “que la promesa conste por escrito”, puede ser un instrumento
público o privado porque, el requisito es que conste por escrito, sí hubiese dicho un documento
autentico, a qué se refiere? 1.699 por un instrumento público. Pero sí yo me voy al 17 dice “aquel
que se ha otorgado otorgados y autorizados por las personas y de la manera que en los tales

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instrumentos se exprese” y eso puede ser un instrumento privado!! Pero en este caso la
solemnidad es la escrituración, como la escrituración es un criterio amplio, uno debiera entender,
que puede ser tanto instrumento público, como privado. Sí en el instrumento privado, la firma
está autorizada ante notario: ¿es público? No porque sigue siendo instrumento privado, adquiere
fecha cierta artículo 1.733.

6) Es bilateral (por regla general) : ambas partes se obligan

7) Es oneroso: consta un beneficio para ambas partes, independientemente que se obligue

uno o ambos.

8) Es nominado : porque está reglamentado en el artículo 1.554

1) La promesa como contrato: destacar que la promesa es un ctto. se hace necesario, porque
primero el código en parte alguna, lo ha calificado de tal y antes por el contrario, como se expresa
el artículo 1.554 “de la promesa de celebrar un ctto.” no está reglamentado en la parte de los
cttos. A propósito de los efectos de las obligaciones, hay otros aspectos interesantes, por que los
cttos. Están en otros libros, donde está la compra venta, la hipoteca… y acá estamos en el libro “de
los efectos de las obligaciones” .no olvidar la calificación y la ubicación, está mal ubicado éste ctto.

Es un acuerdo de voluntades, que genera una obligación.

_otro elemento para poder reforzar la idea de que es un ctto es : nosotros ponemos la atención en
el n°4 del artículo 1.554 “ que en ella se especifique de tal manera el ctto. prometido que solo falte
para que sea perfecto tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban”. Éste
artículo da la idea de que el ctto. de promesa, puede reunir todos los requisitos del ctto.
Prometido. El consentimiento puede estar en la promesa.

2) Principal: cuándo un ctto. es principal? Tiene que ver con su subsistencia, cuando subsiste
por sí mismo, sin necesidad de otra obligación, uno podría decir, que como aquí hay un ctto.
preparatorio y hay un ctto. definitivo, uno podría entrar a pensar que aquí hay un ctto. que no es
principal, uno podría pensar que uno de estos cttos. Es accesorio. Es un ctto. dependiente, ósea
subsisten por sí mismo, hay una vinculación, hay un grado de dependencia, pero eso no quita que
cada ctto. tenga su propia fisonomía, que sea autónomo, independiente y que subsista por sí solo,
o por sí mismo, entonces el ctto. es principal cuando subsiste por sí mismo, sin necesidad otra
convención y en tal sentido, la promesa lo es, por que produce sus efectos aunque no haya otro
ctto. ni siquiera el más importante “el proyectado, el definitivo” .

Vamos a ver, que lo normal, es que las obligaciones deban extinguirse cuando se celebra el ctto.
definitivo, en el ctto. de promesa la única obligación que debiera nacer, es la de celebrar el ctto.
futuro, salvo aquellas otras obligaciones accesorias, que tienen que ver con remover algún
obstáculo que es el que impide la celebración desde ya del ctto. definitivo y que determina la
celebración del ctto. de promesa., porque en un ctto. de promesa, puede ocurrir que las partes, no
puedan hoy día celebrar el ctto. dfinitivo que proyectan, porque tienen algún obstáculo, ya sea
económico, legal, que impida desde ya celebrar el ctto. Proyectado, entonces necesitan recurrir a
éste ctto. de promesa o preparatorio, porque entienden, que en el intertanto, es decir en el
tiempo que media entre el ctto. de promesa y el ctto. definitivo, se van a remover, aquellos
obstáculos, inconvenientes que impedían celebrar desde ya el ctto. definitivo, y ello
necesariamente puede suponer que una de las partes, tenga que asumir una obligación anexa a la
de celebrar el ctto. definitivo, como sería que yo me obligo a venderle a usted y usted a
comprarme a mi, pero resulta que la propiedad tiene un embargo de un juicio de antigua data que
hay que alzar ¿ quién tendrá que alzarlo? El promitente vendedor, ósea usted, se queda esperando
a que yo alce el embargo, para enseguida suscribir el ctto. definitivo, es decir el ctto. de promesa,
tiene una obligación esencial que no puede faltar, es la celebrar el ctto. futuro y que en principio
afecta a ambas partes, pero también puede haber obligaciones accesorias, que tiendan a asegurar
que el ctto. definitivo se pueda celebrar y esas obligaciones, pueden ser de ambas partes, o de una
sola y que tienen que cumplirse anexos a la obligación esencial y principal de celebrar el ctto.
definitivo, lo que uno podría en principio no concebir, es que las obligaciones, esenciales del ctto.
prometido,. Puedan surgir antes de que se celebre el ctto. en cuestión. En este mismo ejemplo,
tenemos una promesa de compraventa, nace la obligación esencial, para ambas partes de celebrar
el ctto. futuro, nace obligación para una o ambas partes de remover ciertos obstáculos que

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impiden la celebración del ctto. futuro, pero lo que nosotros debiéramos entender, que en ningún
caso, debiera nacer desde ya obligación de pagar la cosa y de entregar la cosa, porque esas
obligaciones ¿ dónde nacen? En el ctto. definitivo!!! Cuando celebremos el ctto. de compraventa
hay n la obligación ´ace la obligación propia del comprador de pagar el precio y la obligación
propia del vendedor la hace la tradición o entrega de la cosa vendida. Pero nosotros vamos a ver
que las partes pueden anticipar los efectos del ctto. Prometido, es decir “yo puedo desde ya pagar
el precio o una parte de el precio y eso ustedes lo ven con mucha frecuencia o puedo desde ya
hacer la entrega material, la entrega legal se la tendré que hacer cuando se suscriba el ctto.
definitivo. Eso entonces es una obligación que debiera nacer y hacerse exigible junto con el ctto.
definitivo, pero nosotros estamos acordando que esa obligación nazca y se haga exigible desde ya,
eso se llama “anticipar los efectos del ctto. prometido”, eso es muy frecuente, se ha visto que
cuando hay una promesa, ¿qué es lo que piden? un adelanto y uno se pregunta ¿ esa obligación
nace haya? Y se está haciendo exigible ahora, es es por que las partes están anticipando los
efectos de un ctto. que aún no se celebra. Es importante esta característica de ser de carácter
principal, porque vamos a ver nosotros que hay muchas dificultades, con los problemas
interpretativos, que surgen con los cttos. De promesa y el ctto. definitivo, unos dicen que son ctto.
distintos y en eso tienen razón, por que el ctto. de promesa es un ctto. principal, al igual que el
ctto. definitivo, que también es un ctto. principal, pensemos siempre en la promesa de
compraventa, pero esas circunstancias, le impiden sostener que hay una vinculación. Pensemos
que el pago (prestación de lo debido) sí nosotros celebramos un ctto. de promesa , donde nos
obligamos a celebrar el ctto. definitivo, llega la época y suscribimos el ctto. ¿qué estamos
haciendo? Nos estamos pagando recíprocamente, porque estamos dando la prestación principal ,
por que el pago no solamente es dinero, en este caso consiste en el cumplimiento de la prestación
debida, ¿cuál es la prestación debida? Suscribir el ctto. definitivo!! Sí los 2 vamos a la notaria, y
firmamos el ctto. estamos cumpliendo la obligación que adquirimos haya en el ctto. de promesa,
le estamos dando cumplimiento a la prestación debida y eso jurídicamente es un pago!!! Hay está
el punto que este ctto. es definitivo, es autónomo, e independiente, del ctto. de promesa, al
mismo tiempo acabamos de mostrar que representa el cumplimiento de la obligación, que nace
del ctto. de promesa ¿ hay una vinculación? Es un ctto. distinto al otro, pero al mismo tiempo
representa la prestación debida ¿cuál? La obligación de hacer: de suscribir el ctto. prometido, que
nace con el ctto. de promesa, hay nació la mejor prueba de que estos cttos. Son principales y
dependientes!!!!.

Viernes 24 de marzo – derecho civil 5- profesor: Marcelo Neculman

Una de las características, del contrato promesa, es que se trataba de un ctto. Principal, habíamos
dicho en términos generales que el ctto. es principal, cuando subsiste por sí mismo, sin necesidad
de otra convención y en tal sentido la promesa lo es, por que produce sus efectos aunque no haya
otro ctto., aunque ni siquiera se haya otorgado el ctto. Definitivo. Claro, porque sí yo celebro un
ctto. de promesa con doña Magda, la circunstancia de que el bien se destruya por ejemplo,
situación que impide otorgar el ctto. definitivo, eso no le quita el hecho de que van a haber
efectos que se van a producir, como consecuencia del ctto. de promesa ósea los efectos del ctto.
de promesa, no necesariamente pasan por que se otorgue el ctto. definitivo, veíamos el caso
anterior, aquel en que Magda como promitente vendedora enajena el inmueble a un tercero,
circunstancia que va a impedir el ctto. De compra venta, pero eso no impide que yo tenga derecho
a demandar la indemnización de los perjuicios, eso significa que el ctto. de promesa, es un ctto.
principal que produce sus efectos independientemente de que el ctto. definitivo, se celebre o no
se celebre, pero es un aspecto de lo más relevante, tiene mucha importancia a propósito de uno
de los requisitos del ctto. de promesa y es aquel que está consignado en el n°2, del artículo 1.554
“que el ctto. prometido no sea de aquellos que la ley declare ineficaz”, vamos a profundizar sobre
esto, uno de los aspectos, que usted tiene que manejar, cuando se enfrente a la necesidad de
tener que resolver un problema, que nazca de un ctto. de promesa, es tener bien definido en su
mente ¿cuál es la relación que existe entre el ctto. de promesa y el ctto. definitivo prometido?
¿cómo es la relación, el vinculo jurídico que puediera existir entre el ctto. de promesa y el ctto.
definitivo? Sabemos que el ctto. de promesa, tiene por objeto el otorgamiento del ctto. definitivo,
pero esa circunstancias de que el ctto. de promesa tenga una vinculación directa con el ctto.
definitivo, no nos puede hacer pensar que esa relación nos lleve a confundir, a asimilar, a
establecer una semejanza entre el ctto. de promesa y el ctto. definitivo, el hecho de que el ctto. de
promesa tenga por finalidad el otorgamiento de un ctto. Definitivo en el futuro no nos puede

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llevar a la conclusión, que el ctto. de promesa, es un ctto. Accesorio, o dependiente del ctto.
definitivo. Vamos a ver que mirado desde el punto de vista de ctto. definitivo hacia la promesa, sí
podríamos establecer un vinculo de dependencia pero aquí estamos visualizando la perspectiva de
la promesa hacia el ctto. definitivo, es un aspecto fundamental, el que la promesa tenga por
finalidad el otorgamiento de un ctto. que en el futuro ese es el fin del ctto. de promesa, no puede
llevarnos a sostener o a confundir uno y otro ctto. a asimilarlo, a pensar que por esas
circunstancias la promesa es un ctto. Accesorio, dependiente del ctto. Definitivo o del ctto. que las
partes se obligan a otorgar por lo tanto, sí yo establezco esa línea divisora, sí yo digo que la
promesa y el ctto. Definitivo, son 2 ctto. independientes de alguna manera, autónomos que se
bastan a sí mismo, sí yo planteo esa situación, tengo que sostener, que la promesa produce
efectos por sí sola, independientemente de que el ctto. definitivo, se celebre o no, si no se otorga
o ya no puede tener lugar, o el acreedor así lo prefiere y siempre que la falta de cumplimiento sea
imputable a la otra parte el incumplimiento se traduce en la indemnización de perjuicios, como en
cualquiera otra obligación, además, vamos a ver nosotros que el ctto. de promesa no solamente
produce la obligación esencial de otorgar el ctto. prometido, si no que el ctto. de promesa, puede
generar otras obligaciones secundarias, pero que están de alguna manera vinculadas al
otorgamiento del ctto. definitivo, y son obligaciones que pueden estar acordadas de alguna forma
expresa en la promesa y otras que debiéramos entender como implícitas como condiciones que ha
de cumplirse por una de las partes o por ambas, para poder otorgar el ctto. definitivo, más aun el
ctto. de promesa, podría incluso producir efectos que son propios del ctto. definitivo, obligaciones
que debieran nacer y hacerse exigible cuando se otorgue el ctto. deinitivo, podrían eventualmente
pactarse “nacer y hacerse exigibles solamente con la promesa y es lo que ocurre normalmente, en
a promesa de compraventa se anticipa el precio o parte del precio que es lo común o bien la
entrega material de la cosa, obligaciones que debieran nacer y hacerse exigibles solamente
cuando se otorga el ctto. definitivo, porque ese es el ctto. que naturalmente hace nacer dichas
obligaciones, de tal manera que es una situación excepcional y cuando digo que hay obligaciones
secundarias estas obligaciones secundarias, tienen que ver con un solo aspecto, el profesor dijo
que en la promesas, ambas partes se obligan a otorgar un ctto. en el futuro, pero nosotros dijimos
que había que agregarle algún aditivo a esa afirmación, para que sea correcta y ese ctto. además
cómo ha de ser? “la obligación no se agota solamente en otorgar el ctto. futuro, sino que además
requiere que ese ctto. cumpla con todos los requisitos “ser válido y eficaz” = VALIDEZ TIENE QUE
VER CON LA INEFICACIA INTRINSECA, TIENE QUE VER CON UN EFECTO ESTRUCTURAL DEL ACTO,
ÓSEA EL CONTRATO, DE CELEBRARSE ADOLECERÍA DE UN VICIO O DE EFECTO QUE LO INVALIDE Y
LA INVALIDACIÓN ES SINONIMO DE NULIDAD QUE PUEDE SER ABSOLUTA O RELATIVA. El día de
mañana usted puede encontrarse con una promesa de compraventa, en que doña Magda,
promete vender un inmueble, de su propiedad que en estos momentos, es una propiedad que se
encuentra absolutamente limpia, dominio vigente, certificado pertinentes, no muestran ningún
tipo de circunstancias jurídicas que puedan afectar la libre disponibilidad del bien o que
disminuyan las facultades propias del dominio, que según la vigencia establecen a favor de la
propiedad ósea ¿cómo está la propiedad? Limpia para comprarla!!, el problema está en que el
promitente comprador (profesor) carece hoy día de los fondos necesarios, como para poder pagar
el precio pactado, entonces se hace necesario en esa lógica que acordemos un ctto. Preparatorio
que nos asegure a ambos, el otorgamiento, del ctto. Realmente querido y tenemos 2 posibilidades
y aquí está la lógica “yo podría dejarlo todo al fuero interno, de las partes sabemos que yo
necesito dinero y esa es la razón, pero yo podría omitir esa circunstancia y dejarlo en el fuero
interno de las partes y decir demosno 1 año, lo único que aparece en el ctto. es que el ctto.
prometido se celebrará transcurrido que sea 1 año, en ninguna parte se está expresando el hecho,
de que en ese año o ese año, se está dado para que el promitente comprador, pueda obtener los
fondos no se menciona, luego, puede ocurrir también que esa propiedad hoy día, tenga una
precautoria, inscrita por un juicio que se entiende que está agotado, se declaró el abandono del
procedimiento, tiene años ese juicio pero nadie se preocupo de solicitar el alzamiento y la
cancelación pertinente de esa medida cautelar, podríamos hacer en esa lógica, hacer alusión a la
medida y estimar nosotros en nuestro cuerdo, que con 6 meses estamos listos, no hace a
referencia al hecho de la medida precautoria, si no que nos damos 6 meses para celebrar el ctto.
definitivo, pero si no asume, que esos 6 meses son para alzar la precautoria, entonces el tema es: “
se cumplen los 6 meses, y resulta que la precautoria, todavía está vigente, uno podría decir bueno,
en ninguna parte del ctto. se estableció como condición, el otorgamiento del ctto. definitivo en
que se alzara la precautoria, solamente se estableció un plazo, lo que ocurre es que la situación
seguramente la previeron las partes, pero lo dejaron dentro del acuerdo interno de ellos, pero que

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no quedó manifestado, expresado en el documento, entonces uno podría decir “no, porque se
cumplió el plazo y por lo tanto la sra. Magda me dice tenemos que otorgar el ctto.” Entonces qué
diría el profesor? No! Porque la obligación suya, es la de otorgar un ctto. Valido y eficaz y ese ctto.
donde pese a esa precautoria, implica que si lo celebramos será un ctto. No valido ¿por qué razón?
Porque hay un objeto ilícito!!! Y lo dice el 1.464, n° 3 “en las cosas embargadas por decreto
judicial, por lo tanto el objeto ílicito de a cuerdo al 1.682, lleva a la nulidad absoluta, usted no me
puede obligar a otorgar ese ctto. en esas circunstancias, y miren lo curioso, que en ninguna parte
del ctto. se hizo alusión al hecho, que a la propiedad le afectaba una precautoria ¿qué es lo mejor?
Ejercer la alusión para evitar dificultades, pero también podría ocurrir en el ejemplo primero, que
los mismos 6 meses, y yo a los 4 meses obtengo los fondos necesarios, vamos a celebrar el ctto. y
resulta que aparece don Eugenio, embargándole la propiedad a doña Magda, por una deuda que
lla tenía con don Eugenio, una deuda que existía cuando celebramos la promesa, no era el motivo,
el motivo era que no se disponía de los fondos necesarios, pero resulta que fue un hecho
sobreviniente, que se introdujo, que afecto el inmueble, y ahora estamos en la situación de que yo
tengo dinero, podemos naturalmente celebrar el ctto. dentro del marco de la promesa, pero nos
encontramos, con que la propiedad, está embargada nuevamente ¿podríamos exigir, no obstante
a eso, que se otorgue el ctto? (no está en ninguna parte dicho de la promesa) no es un elemento o
condición que determine el otorgamiento, del ctto. definitivo y es lógico, porque ni si quiera
existía, es una situación que se dio en el tiempo, que no estaba en el momento de la promesa, que
surgió como un hecho sobreviniente, entonces la respuesta es no, porque uno no puede entender
que se llena el cumplimiento de la obligación, otorgando un ctto. que no sea válido y cuando
hablamos de eficacia, hablamos de un acto, que estructuralmente es perfecto, ósea no hay ningún
vicio que lo invalide, que lo anule, pero hay una circunstancia, que afecta, es que el ctto. Produzca
los efectos que le son propios, el caso más típico que lo vamos a estudiar es el de la “venta de cosa
ajena” ocurre que nos damos cuenta que la propiedad está inscrita a nombre de doña Magda, que
registralmente nos da a entender que ella es la única propietaria, más aún, nos muestra la idea
que ella está separada de bienes, nos muestra el certificado (esto ocurre siempre)
equivocadamente se asume, que el bien es propio de ella, lo que no hace el abogado, es examinar
bien un tema de tiempos: “¿cuándo se separó, cuándo adquirió la propiedad?, porque eso puede
tener mucha relevancia, porque esa primera apariencia que surge del hecho “mire el titulo está a
mi nombre, yo estoy separado”, así a primera vista ¿qué le dice? Que el predio es del, y que lo
puede disponer libremente, pero usted se da cuenta después!!, porque había otras circunstancias,
que impedían que el otorgamiento desde ya del ctto. y nos fijamos un plazo y después se da
cuenta usted, que en realidad la propiedad había sido adquirida en el momento en que ella estaba
casada bajo el régimen de sociedad conyugal y que el pacto de separación total de bienes se
genero con posterioridad a la compra, como el régimen de sociedad conyugal da lo mismo que la
propiedad este a nombre del marido o de la mujer, porque es un bien social, bien pudo haber
comprado el marido la propiedad y haberla puesto a nombre de su mujer, por lo tanto no figura
registralmente el hombre, figura la mujer, pero es una compra bajo el régimen de sociedad
conyugal, se separó y non encontramos, con que el titulo, pese a estar vigente a nombre de ella,
no muestra que ella sea la única propietaria porque en realidad el bien, le pertenece en
comunidad a ella y a su conyugue, y ahí usted podría decir “no pues, yo me niego, porque este
ctto. puede ser válido, porque la venta de cosa ajena vale según el artículo 1.815 del cc. Pero esa
compraventa es eficaz? En cuanto me va a permitir, a mi hacerme dueño del inmueble? Solamente
en un 50 % y me dirán que registralmente la propiedad figura a nombre de ella, pero todos
sabemos cuando estudiamos bienes que la inscripción, prueba la posesión, sirve como tradición,
pero no es garantía de dominio o no? Aquí está el ejemplo de que no es garantía de dominio!!!

La confusión entre promesa y ctto. definitivo, ha estado en el origen de muchas dudas sobre todo
en el pasado, que con clara distinción, se habrían evitado, hay algunos que en esta idea, de
confundir el ctto. de promesa con el ctto. definitivo, por ejemplo han señalado que sí el ctto.
prometido exige como solemnidad, la escritura pública, la promesa que es la antesala también
debiera otorgarse por escritura pública, piensen ustedes, en el caso típico, de la promesa de
compra venta de un inmueble, que no se reputa perfecta según el artículo 1.801, inciso 2° “La
venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las
excepciones siguientes.

La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se

reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.

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Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que
va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias
minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.

El contrato prometido, en este caso la compraventa de un bien raíz, de a cuerdo al artículo 1.801,
exige, como solemnidad, la escritura pública, en esas circunstancias, la promesa que le precede
también debe otorgarse cumpliendo la misma solemnidades “por escritura pública” pero eso va en
contra posición directa al 1.554 n°1, donde nosotros vimos que la solemnidad, es la escrituración y
la escrituración, envuelve tanto el instrumento privado, como el instrumento público y en el fondo
confunde esa afirmación “el ctto. de promesa con el ctto. Definitivo” además sí usted lee el
artículo 1.454 inciso n°4 “Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo
falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.”

Podría llegar a la conclusión, que hay tenemos un buen argumento, para sostener que eso no es
así. Podría perfectamente ser un instrumento privado, estar especificada la cosa y el precio y lo
único que faltan son las solemnidades, que sería la escritura pública, al momento de otorgarse.

Esto que es tan obvio y claro los notarios, no lo entienden, y exigen escritura pública, porque dicen
que se trata de un bien raíz, se da mucho en los pueblos chicos!!.

Pero usted por qué lo haría por instrumento público y no por instrumento privado? Ya por un
tema de, demandar el cumplimiento sí la persona no quiere cumplir, porque es más conveniente,
tener una escritura pública, que un instrumento privado. La escritura pública es un titulo ejecutivo,
usted goza de un titulo ejecutivo, que no se lo proporciona un instrumento privado autorizado por
un notario, porque sigue siendo un instrumento privado, pero esto de la diferenciar, una cosa,
entre el ctto. de promesa y el ctto. definitivo, tiene mucha importancia en función del artículo
1.554, n°2, porque hay una discusión, que es bien interesante y tiene que ver con el tema, de la
ineficacia del ctto. prometido, para yo determinar hoy día que estoy celebrando este ctto. de
promesa, el ctto. prometido, es o no de aquellos, que las leyes declaran ineficaz ¿ese
razonamiento debo hacerlo conforma a la realidad, que pueda darse hoy día? Ósea la ineficacia
del ctto. prometido o no, tiene que analizarse conforme a la situación que se da hoy día con ese
ctto.? o tengo que proyectarme y colocarme en el momento en que de a cuerdo a la modalidad
que yo utilice para fijar la época del ctto. prometido, se va a otorgar éste ctto. ? por qué? Porque
un ctto. hoy día puede ser ineficaz, pero acá puede ser eficaz, entonces cómo yo puedo
determinar que un ctto. haya será ineficaz o no, según el análisis y de esa manera poder
asegurarme de que la promesa es válida, los que piensan que la ineficacia, es algo que debe
analizarse en el momento de la promesa, no hacen más que trasladar el ctto. definitivo a la
promesa y generan esta confusión, porque hay gente que piensa así y además de ser así ¿cómos e
explica usted el que se celebre una promesa o mejor dicho , no podrían celebrase nunca más
promesas, cuando existe un obstáculo legal? Sí existiese un obstáculo legal podría usted celebrar
una promesa valida? No porque siempre el ctto. prometido, seria de aquellos que las leyes
declaran ineficaces, precisamente esa circunstancia, sobre la ineficacia que existe al momento de
la promesa, es que te lleva a ti a pensar que ese ctto. hay que celebrarlo en el futuro, en un
momento en que ese obstáculo no va a existir, y por lo tanto el ctto. será eficaz, lo que ocurre es
que hay ineficacias que son subsanables y otras que no lo son, un embargo que afecta a un
inmueble, es una ineficacia subsanable? Si!! Entonces yo podría hoy día prometer vender un
inmueble embargado, para el futuro? Sí, pro que es perfectamente posible que ese ctto. que hoy
día es ineficaz, mañana no los sea porque ya no existe el embargo y hay ineficacias que no
admiten ser subsanables por ejemplo-. “la compraventa entre conyugues 1.792 Es nulo el contrato
de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo
sujeto a patria potestad. ¿Es una norma prohibitiva o imperativa? Prohibitiva, porque para analizar
una norma, como prohibitiva, imperativa usted tiene que establecer, los supuestos de hecho, no
alterarlos y manteniendo los supuestos, preguntarse sí la norma ¿admite bajo ciertas
circunstancias celebrar la promesa del ctto.? ¿ Cuál es el supuesto compraventa entre conyugues?
No cambie eso ¿ la norma permite con autorización judicial, cumpliendo cierta formalidad celebrar
bajo esos supuestos, válidamente el ctto? no!! Porque sí dijera “es nula la compra venta entre
conyugues no separados, salvo autorización judicial” hay cambia la cosa ¡! Por que mantenemos
los supuestos de hecho y agregamos una circunstancia ¿qué hacen los abogados erróneamente?
Transforman normas prohibitivas, en imperativas, cometiendo un error de mutar un supuesto de
hecho, entonces dicen “pero sí están separados sí pueden”, pero la norma parte del supuesto que

20
ya están separados y de ahí no debe salirse, no puede alterar eso y ahí pregúntese ¿sí la norma
permite con el cumplimiento de una determinada formalidad, sí se puede celebrar válidamente?
Qué pasa sí yo celebro hoy día una promesa de compraventa entre conyugues no separados, para
celebrarse en 1 año más? El ctto. Prometido, sería de aquellos que las leyes declaren ineficaces?
No se podría, el ctto. Prometido sería de aquellos que las leyes declaran ineficaces por que dentro
de la norma, en esas circunstancias no es factible pensar que el ctto. se pueda celebrar
válidamente en 1 año más! Hay algunos que buscan la pillería, entonces hacen una mutación,
pero no del supuesto de hecho, sí no de la norma legal entonces dicen “celebramos el ctto.para el
futuro” bajo condición, de que se produzca una modificación en la norma, que permita celebrar
válidamente el ctto. se van al 1.554 n°3, que habla de que la época de suscripción del ctto. puede
estar determinado, por un plazo o por una condición, y establecen una condición indeterminada
porque no se sabe cuándo y de esa manera creen que validan una promesa, porque mirado de esa
perspectiva parece que sí, ósea el ctto. sí se llegase a celebrar exige como condición un cambio en
la legislación, donde naturalmente el ctto. Sería válido, pero eso es una jugada y que algunos la
hacen y pasa y así tú en esa condición, puedes validar todo, ósea no habría ctto. Futuro, que no
sea ineficaz, sí basta con poner una condición de esa naturaleza y salvas todos los problemas.

El gran tema en materia indígena: la antigua ley señalaba cuando se dividía una comunidad y se
hacía una adjudicación, se le imponía al sujeto 20 años de prohibición, para enajenar o grabar,
hecha la ley, hecha la trampa, los abogados pensadores, dijeron “hagamos un arriendo a 20 años y
hagamos una promesa para que celebre válidamente cumplido el plazo de los 20 años, pero como
puede cambiar la ley. Voy a hacer un arriendo a 99 años porque así sí cae la promesa, me quedo
con el arriendo y ahí nacen los arriendos con promesa de compraventa y resulta que hoy día el
gran problema es que queremos cumplir esta promesa, porque plazo de los 20 años ya paso, pero
la estamos cumpliendo hoy día en que existe otra legislación que modifico la legislación anterior,
porque si hubiese estado vigente la legislación anterior esa compraventa, se podría haber
celebrado válidamente o no? Sí!! Por que se cumple el plazo de los 20 años de prohibición y la ley
permitía hacer una promesa proyectada a 20 años, porque ahí el ctto. iba a ser válido y eficaz,
pero nadie contaba que era un arriendo a 99 años, pensaban que a lo mejor no iba a pasar nada y
resulta que iban 17 años y cambiaba la ley y esa prohibición de 99 años, se transformó en una
prohibición indefinida, entonces yo indígena le prometí vender a don manfred persona no
indígena, si no hubiese estado vigente la misma ley, a los 20 años contrato válido y eficaz, pero
cambio la ley y me dice que yo solamente le puedo vender a otro indígena entonces usted, quiere
celebrar el ctto. definitivo, pero a usted le interesa la ley antigua, pero yo ahora que veo que me
pago muy poco quiero ampararme en la ley nueva.no confundir el ctto, de promesa con el
contrato definitivo son 2 ctto. distintos, no se asimilan, no es uno accesorio uno del otro, no es
dependencia, pero sí lo miro desde la promesa, sí hay dependencia y accesoriedad, por que
dijimos que el otorgamiento del ctto. es la prestación de lo debido en el ctto. de promesa, que es
la obligacion de hacerle otorgar el ctto. prometido por lo tanto este será un ctto. autónomo,
independiente de la promesa, pero también representa el cumplimiento de una obligación
válidamente adquirida bajo el imperio de una ley y en todo ctto. se entienden incorporadas las
leyes vigente al momento de su celebración , por lo tanto esa aligación era válida y la ley me tiene
que asegurar que yo puedo cumplirla, porque a mi lo único que me puede exigir es que cuando yo
hice la promesa cumpla la legislación que yo conocía que era vigente en ese momento “sí usted
me dice que ahora no puedo cumplir usted me está colocando en una situación de cumplir una ley
que no podía prever, que podía surgir en el futuro y el otro te va a decir “pero todo ctto. se
entiende incorporado en la ley vigente al momento de su contratación, por que como la promesa
se regia por la ley vigente el ctto. definitivo igual se rige por la ley vigente al momento de la
contratación, y además que la ineficacia del contrato, a priori usted la determina al momento de
otorgarse la promesa no podemos dejar de pensar de que esa eficacia proyectada podría verse
afectada en el futuro porque a lo mejor el día de mañana cuando se cumpla el plazo la propiedad
está embargada y se podrá otorgar el ctto? donde está la diferencia, que el embargo es una
posibilidad que está reconocida que existía una legislación vigente, al momento de la promesa, en
cambio esta otra no estaba, ahí estaba la diferencia yo digo que las promesas se pueden cumplir!!!

Trilogía de artículos: 19 n° 24 c.p.r- 578 cc. Y 583 cc.

Eugenio pregunta ¿qué pasa con los derechos adquiridos (derecho de propiedad sobre cosas
personales ósea usted me habla de la garantías constitucionales sobre el derecho personal de

21
otorgar el ctto. prometido, nacido del ctto. de promesa amparado en la ley vigente y eso tiene un
sustento legal artículo 578 del cc. Y 583 del cc. Sobre las cosas incorporales también hay una
especie de propiedad y dentro de las cosas incorporales estarían “los derechos reales y
personales”

Parte 2: viernes 24 de marzo

Bueno concluyamos lo siguiente: en equivoco esto de confundir la promesa con el ctto. definitivo y
hasta cierto punto comprensible, porque si bien ya dijimos, no es accesoria, ni dependiente del
ctto. definitivo. Dijimos que el ctto. Definitivo es el fin de la promesa y en consecuencia el ctto.
definitivo se refleja necesariamente en la promesa que le precede y sí uno analiza os requisitos 2,
3 y 4 del artículo 1.554 ve cómo en la promesa se va a consignando circunstancias, situaciones que
dicen relación con el ctto. definitivo, entonces hay una vinculación, un enlace entre la promesa y el
ctto. definitivo y de alguna manera eso es lo que indica esta situación.

Requisitos de la promesa

El legislador sometió a la promesa a los 4 numerales del artículo 1.554 del C.C, pero al margen de
estos requisitos, están detalladamente expresados los distintos numerando de estas disposiciones,
uno no puede perder de vista que siendo la promesa un ctto. al margen de estos requisitos como
todo ctto. Tendrá que cumplir con todos los requisitos generales de un ctto. por lo tanto tendrá
que existir un consentimiento, objeto licito, causa licita, finalmente habrá que cumplir con la
finalidad objetiva, que se puede imponer por la ley, que en este caso está señalado expresamente
en el numerando 1 del artículo 1.554, de tal manera que desde esa perspectiva uno no puede,
dejar de observar que al margen de los requisitos, debe cumplir con los específicos, con todos los
generales que son propios de todo ctto.

Primer punto antes de entrar al análisis específico: carácter supuestamente de derecho estricto de
la promesa; sí uno lee el inciso primero del artículo 1.554 del c.c dice que “la promesa de otorgar
un ctto. no produce obligación alguna, salvo que concurra la circunstancia que enumera el
precepto, sí uno hace un análisis interpretativo, de este inciso primero, uno podría decir que el
legislador no le gusta la promesa de celebrar un ctto. Futuro, pareciese ser que en la idea del
legislador, es un ctto. que no acepta dicen algunos a regañadientes, porque dice que en principio,
pareciese ser conforme a la redacción que una promesa de celebrar un ctto. Futuro, no tendría
valor alguno y que excepcionalmente lo tendría, en cuanto cumpla con los requisitos del 1554, esa
es la conclusión que una saca de una interpretación literal del inciso primero. La redacción ha
llevado en un principio (todavía hay algunos que así lo plantean) que es una norma de aplicación
estética, que es una norma de carácter excepcional y por lo tanto su interpretación ¿cómo ha de
ser? Restringida, prohibitiva, etc. Todas las expresiones tienen el mismo objeto, hay una estrictez
en la ley para aceptar la validez de la promesa, por lo tanto sí nosotros queremos aceptar, que la
promesa de celebrar un ctto. es un ctto. Valido tendríamos que necesariamente examinar con lupa
el ctto. Porque tenemos que dar por establecido estrictamente cada uno de los requisitos que
menciona 1.554, de forma que sí uno falla tendríamos que llegar a la conclusión que el inciso
primero nos anuncia “no produce obligación alguna”.

De esta manera se ha sostenido:

1) Que si bien el 1.554, limita la libertad contractual, negando valor a cualquier ctto. de
promesa que no cumpla con los requisitos que esta disposición establece, uno no puede dejar de
pensar que en principio, siempre tiene que ser la libre contratación y esta es la regla general, por
lo tanto uno debe entender que el 1.554 viene a ser como una excepción a esta regla de la libertad
contractual, que resulta contrario a las reglas generales del código en materia de ctto. porque de
alguna manera ¿qué hace el 1.554? esta restringiendo la voluntad, usted no es libre para acordar
una promesa, de celebrar un ctto. futuro conforme a los requisitos y condiciones que usted dese
consignar en el ctto. porque la ley lo limita, le dice: “no señor, aquí usted no es libre para pactar
como usted quiera una promesa, de celebrar un ctto. futuro, usted tiene que ajustarse
estrictamente al 1.554, por lo tanto esa libertad contractual que reconoce nuestro ordenamiento
jurídico se ve excepcionalmente limitado, cuando se trata de la promesa de celebrar un ctto.
futuro.

22
Hay que tener presente que algunos dicen que la razón del porque la promesa resulta ser un ctto.
tan excepcional y tan estricto, por parte del legislador, por que las promesas muchas veces, se
utilizan como una forma de vulnerar las prohibiciones legales, a usted le impiden celebrar un ctto.
Desde ya y usted dice “ya celebremos una promesa” no estamos celebrando el ctto. que la ley
prohíbe, lo estamos postergando hacia el futuro, pero el profesor dijo que era de común
ocurrencia que las partes anticiparan los hechos del ctto. Futuro. Entonces sí se va a pagar el
precio y se va a entregar la cosa, de alguna manera se está encubriendo al ctto. definitivo que se
está en el hecho celebrando desde ya, a través de la promesa, entonces la promesa le permite a
usted llegar a esa conclusión, por eso es que hay leyes que se han dictado y que han prohibido
ciertas promesas por ejemplo: en el caso del serviu, de los subsidios por que a la gente se le
impone la prohibición de enajenar y arrendar la propiedad por un plazo que generalmente es de 5
años, entonces una manera de vulnerar la prohibición, es celebrando una promesa y anticipando
los efectos del ctto. Prometido se le entrega la casa inmediatamente y se paga el precio, pero el
ctto. Definitivo se celebra transcurrido los 5 años ¿qué se está haciendo a través de la promesa?
Se está vulnerando una prohibición!! , que también ocurría en la ley indígena ¡20 años, arriendo
con promesa, se hacía entrega, se pagaba una renta de arrendamiento, por el periodo de arriendo
y más encima se pactaba que esa suma, tenía un doble rol jurídico, representaba la renta del
arrendamiento y el precio de la futura compraventa!!! Esa situación dice el profesor, que fue
analizada por un ministro de la corte un señor mena… quien para los efectos de poder atacar esta
vulneración flagrante de las prohibiciones legales a través de las promesas ideo la “teoría de la
confusión del objeto”, entendía que una suma, no podía representar al mismo tiempo: la renta y el
precio de la futura compraventa, había una confusión y esa confusión llevaba a sostener que uno
de los 2 contratos carecía de objeto, porque la lógica es que esa suma cumpla un solo rol, permitir
la tenencia legal, mientras esté vigente la prohibición y debería existir una segunda suma, que
determine el precio, porque ahí ya se va a transformar de mero tenedor a poseedor y dueño del
inmueble, la lógica dice que aquí debiera haber un doble pago y que la suma a pagar sean 2: una
por la renta y otra por el precio por la futura compraventa y sabe por qué se ideo eso? Por que en
algún momento, para anular esta promesa no falto el abogado que sostenía que esto era una
simulación, que la voluntad real, no era celebrar un ctto. Preparatorio, si no que la voluntad real
era celebrar el ctto. definitivo, que en esos momentos estaba prohibido desde el momento en que
se anticipaban los efectos del contrato, pero ¿cuál era el problema que se planteaba y que se
plantea hoy día? Que admitir que hay simulación, significa que las partes estaban contestes en que
sabían que había una prohibición y por lo tanto en forma consciente, estaban actuando en contra
de esa prohibición “había un concierto” y la prohibición generalmente involucra un objeto ilícito y
esa forma de enfrentar la nulidad de estas promesas se entendían que no tenían una eficacia
práctica, porque sí bien es cierto, se podía llegar a establecer en los hechos y en el derecho que la
promesa que alguna manera escondía una voluntad real de celebrar el ctto. Prometido desde ya,
eso significa que las partes estaban actuando a sabiendas de que el ctto. Adolecía de objeto ilícito
y sí ustedes leen el código hay una disposición bien interesante “artículo 1.468 no podrá repetirse
lo que se ha dado o pagado por un objeto o causa ilícita a sabiendas” (pregunta prueba) ósea que
en definitiva, sí usted demandaba la simulación a fin de establecer que la voluntad real era
celebrar un ctto. distinto al que en apariencia se estaba celebrando , lo que la voluntad declaraba
era celebrar un ctto. Preparatorio de promesa, pero la voluntad real oculta disimulada era celebrar
un ctto. Distinto, que era el ctto. que hasta ese momento estaba prohibido, lo estaba disfrazando
de una promesa, pero que en realidad la voluntad era celebrar el ctto. que estaba prohibido,
entonces sí usted logra establecer que hay simulación, por objeto ilícito usted del momento que
plantea el tema d la simulación usted está cayendo en la idea de que el ctto. se celebro con un
objeto ilícito a sabiendas y la idea de demandar la simulación y la nulidad es porque usted quiere
que las cosas vuelvan al estado anterior, es decir que lo que se haya dado o pagado se restituya y
sí la ley le dice que no se podrá repetir de qué le sirve la sentencia? ….no va a poder lograr el
objetivo! ¿Cuál es el objetivo? Retrotraer a las partes al estado anterior!!

_ frente a esta situación que se da en los arriendos de promesa indígena, nace la teoría de la
confusión de objeto “usted va a decir nulidad por falta de objeto” cambia la cosa, por que hay sí
tendría lugar la restitución.

Sanción por la inobservancia de los requisitos del artículo 1.554

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¿Cuál es la expresión base aquí? ¿Dónde sustenta usted la sanción, dónde la funda, en qué
expresión del artículo 1.554? “en la parte que dice “que sí no se cumplen los requisitos el ctto. no
produce obligación alguna” la expresión “no produce obligación alguna es la que le permite a
usted extraer cuál es la sanción, que conlleva el no cumplimiento o la inobservancia de los
requisitos del 1.554, algunos dicen que por cómo está expresada la norma, lo que existe
estrictamente es un caso de inexistencia, los que son partidarios de la inexistencia como sanción,
pero lo cierto tanto en la doctrina como en la jurisprudencia ha predominado la nulidad absoluta y
aquí se aplica el 1.444 del : se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que
son de su naturaleza y las que puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas
cosas, sin las cuales o no produce efecto alguno o degenera en otro diferente. Son de la naturaleza
de un contrato, las que no siendo esenciales en el, se entienden pertenecerles sin necesidad de
cláusula especial y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial, ni naturalmente le
pertenecen, y que se alega por medio de clausulas especiales.

el profesor dice que el artículo que acabamos de ver : sí nosotros partimos de una base ¡que esta
es una norma de excepción, sí nosotros partimos de la premisa que para el legislador la promesa
es un ctto. futuro es un ctto. que generalmente no produce obligación alguna, salvo que se
cumplan los requisitos que se menciona en el artículo 1.454, uno debe concluir que esos requisitos
son de la esencia. Por eso usted se va al 1.444 y se sabe que sí se omite un elemento de la esencia,
se da lo que dice el 1.554 en aquella expresión que no produce obligación alguna porque ¿qué dice
el 1444? Sí se omite un elemento de la esencia “no produce efecto alguno” ósea una expresión
equivalente a ese “no produce obligación alguna” , entonces uno hace una equivalencia y llega a
una conclusión que ahí está la base, pero sí es un requisito de la esencia del ctto. Nosotros ahora
concluimos que salvo que mira la naturaleza del ctto. y sí algo mira la naturaleza del ctto. la
sanción es la nulidad absoluta!! Porque así lo dice el artículo 1.682 la nulidad producida por un
objeto o causa ilícita, y la nulidad producida con la omisión de algún requisito o modalidad que las
leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos
y no a la calidad u estado de las personas que lo ejecutan o acuerdan son nulidades absolutas.

Como se trata de una nulidad absoluta, naturalmente que tenemos que tener presente el artículo
1.683, y asumir que sí el vicio consta de manifiesto en el acto o contrato, el juez que conoce una
causa, en el cual se le exhibe este contrato y advierte esa situación tiene el deber de declarar la
nulidad de oficio ¿ y cómo sería de manifiesto? Por ejemplo que no especifique cuál es el contrato
prometido, que no contenga una modalidad que fije la época del ctto. Prometido ósea nos e sabe
cuando hay que otorgar el ctto. y eso es delicado porque en el fondo puede concebir un vinculo
jurídico que puede ser eterno. Los contratos tienen que en algún momento terminar, cuando
veamos la época hay que tener mucho cuidado entre la prescripción y la caducidad de la promesa
y el profesor va a enseñar cómo hay que redactar la cláusula.

No es susceptible de ratificación una promesa que adolezca de la omisión algún otro requisito,
porque es nulidad absoluta, pero sí se puede sanear por el tiempo y ahí se requiere de 10 años,

Y esto es bien interesante, porque en el caso del hotel continental: el problema que se planteo,
era que el demandado opuso la excepción de prescripción, de las obligaciones nacidas de la
promesa. Y resulta que el juez no se dio cuenta que el demandante sí bien pedía la resolución del
ctto. También pidió la nulidad absoluta del ctto., entonces el juez se confundió por que acogió la
prescripción y destruyo la demanda en su totalidad, porque solamente se fijo en el efecto
exclusivo que produce la prescripción de la obligación que nace de un ctto. válido, que
naturalmente prescribe a los 5 años, pero no se percato que había una demanda que afectaba la
estructura del acto mismo la de “nulidad”, donde el vicio impedía que este se pudiese sanear a los
10 años y al hacer esa confusión incurrió en un error de derecho que vulneraba abiertamente el
artículo 1.683 del c.c. confusión entre la ineficacia intrínseca e extrínseca.

Hay que tener presente que la promesa, no necesariamente es susceptible de ser anulada, en
función de los requisitos que establece el artículo 1.554, porque se pueden superponer otros
vicios, que puedan generar otro tipo de nulidad absoluta y relativa, puede haber objeto ilícito,
causa ilícita, puede ser que en la promesa no se cumpla con una formalidad habilitante, piensen
ustedes en el artículo 1.749 del cc. Que le dice que el marido administra los bienes de la sociedad
conyugal y los bienes propios de su mujer, dice que no podrá enajenar, ni prometer enajenar los
bienes raíces sociales sin la autorización de su cónyuge, entonces podemos encontrarnos con una

24
promesa, que cumpla con todos los requisitos del 1.554, pero faltó la autorización de la cónyuge y
ahí entonces se produce una nulidad, pero ya no absoluta ni vinculada al contrato de promesa, si
no que a las formalidades habilitantes que conforme a las reglas generales, pueden estar presente
en el otorgamiento válido de un ctto. de promesa, ya estamos fuera del 1.554, ya nos estamos
hacinando en otras disposiciones del 1.749, sí lo vinculamos con otra disposición que esta mas
adelante 1.757. Antiguamente, antes de la última modificación, no se exigía la autorización de la
cónyuge en la promesa, entonces los frescos de los maridos que querían sacarse a la mujer, hacían
promesas, después no cumplían, entonces le exigían el cumplimiento forzado y como la ley exige
la autorización de la cónyuge para la enajenación voluntaria de los bienes sociales y esto era una
enajenación forzosa, no le importaba su mujer.

1) Requisito: la promesa debe constar por escrito: la escritura es una solemnidad objetiva,
esto está vinculado con un tema probatorio, sí esto no cumple con la solemnidad, no puede
probar la existencia del contrato, esa es la única forma que la ley concibe para acreditar su
existencia, entonces sí usted no cumple con la solemnidad, no tiene la posibilidad de acreditar la
existencia de un contrato, ni con testigos, ni con la confesión, ni como principio de prueba por
escrito, nada sirve Porque no cumplió con la solemnidad.

Entonces de a cuerdo al n°1 de la de la solemnidad del 1.554, la promesa surge obligación, siempre
que ella conste por escrito, esto es uno de los aspectos que no presenta mayor problema dentro
de la compraventa. Es una solemnidad objetiva, que naturalmente se exige en función, al acto que
siempre es solemne aún cuando el ctto. solemne sea consensual, porque nosotros ya dijimos que
no hay que confundir el ctto. de promesa, con el ctto. definitivo de ahí que sí el ctto. definitivo es
consensual, eso no excluye el que la promesa deba constar escrito, de lo contrario estamos
superponiendo el ctto. Definitivo a la promesa y ahí dijimos que no se puede hacer. Nulidad
absoluta y el acto no puede probarse por otro medio aunque este sea la confesión de la
contraparte, con testigos menos, 2 aspectos que hay que visualizar en relación a este requisito:

a) Cuál es el instrumento que exige la ley: (la lay habla de escriturar, pero queremos ir mas
hay) para el ctto. de promesa, basta el ctto. privado, independientemente que el ctto. prometido
exija una solemnidad objetiva. Por lo tanto basta de un instrumento privado, aunque nada obsta
de una escritura pública (pregunta de examen=antes se estimaba con esta confusión, que sí el
ctto. prometido exigía una solemnidad , esa solemnidad debía replicarse en el ctto. de promesa
que le precede, pero nosotros dijimos que eso no es así “fundamento legal para sostener que eso
no es así= me voy al artículo 1.554 n°4 hay un fundamento de texto legal que me permite
sustentar debidamente esta afirmación que le estoy haciendo, en el sentido de que no es
menester que el ctto. de promesa cumpla con las solemnidades del ctto. prometido y 2° por que
de ser así estaríamos contrariando el texto expreso de la ley, cuando exige que la solemnidad es
solo la escrituración (tenemos 2 argumentos: 1 articulo 1.554 n°4 y el otro contravenir en abierta
oposición el texto expreso de la ley). Ya dijo el profesor que en el caso de compra venta de un bien
raíz, lo más probable es que en el ctto. de promesa, esté prácticamente todo dicho, en general es
así se individualiza el bien, se establece el precio, la forma de pago, sí la venta va a ser con especie
o cuerpo cierto, donde se va a ser la entrega, época, etc, en qué condiciones, etc y lo único que va
a faltar es que llegue la época y eso mismo se replique en el ctto. definitivo.

b) Consentimiento en la promesa: naturalmente que sí la promesa es un ctto.

Independientemente que así no lo diga el 1.554; necesita del consentimiento de ambas partes, la
única particularidad es que ese consentimiento, para que tenga eficacia, tiene que hacerse a
través de la escrituración, que es la solemnidad.

Lunes 27 de marzo / profesor marcelo neculman

(Llegue atrasada como 5 minutos – por lo tanto falta al comienzo de clase, un par de minutos)

Señala una repercusión actual del contenido del ctto. futuro, al disponer que la validez de la
promesa está supeditada a que el ctto. prometido no sea de aquellos, que en las que en ellas
declare ineficaces. El profesor menciono que en la ineficacia del ctto. es una situación, donde
usted debe analizar el momento en que usted pretende otorgar el ctto. definitivo, ósea la
ineficacia usted no la puede determinar exclusivamente tomando en cuenta la situación existente

25
al momento en que se otorga el ctto. de promesa, usted claro hace el análisis ahora hoy día que
celebra el ctto. de promesa que se proyecta hacia el futuro y visualiza la validez y eficacia de ese
ctto. que usted proyecta al momento en que usted pretende que se otorgue el ctto. definitivo,
alguna vez, por esta vez confusión que se daba entre el ctto. de promesa y el ctto. definitivo se
afirmó, se pensó que el análisis jurídico implicaba que el ctto. prometido debía ser eficaz al
momento en que se otorga el ctto. pero esa posición, no tuvo consideración dentro de la doctrina
y dentro de la jurisprudencia, por que se estimaba con justa razón que precisamente el gran
motivo que podía significar, el que no se otorgara desde ya el ctto. Realmente proyectado y
querido por las partes, era que en este momento había un impedimento legal que afectaba la
validez y eficacia del ctto. y que impedía desde ya otorgarlo valida y eficazmente precisamente la
existencia de ese impedimento legal era lo que motivaba la necesidad de tener que celebrar por el
momento un ctto. de promesa, en la expectativa que ese impedimento legal se iba a subsanar, se
iba a remover con posterioridad y ya no iba a existir en el momento en que se otorgara el ctto.
definitivo, de tal manera que no es posible concebir jurídicamente que la ineficacia implique que sí
lo es al momento de la promesa, no pueda otorgarse este ctto. El problema es, que hay ciertos
impedimentos legales, que uno a priori y conforme a la legislación vigente y sin alterar los
supuestos de hecho que determinan esa legislación, habían situaciones en las cuales uno podía
desde ya percibir y ese ctto. iba a ser ineficaz hoy, mañana, pasado mañana y con posterioridad
cuando se otorgase el ctto. definitivo, partiendo de la base, de que la disposición legal y el
ordenamiento jurídico vigente iba a ser el mismo hoy, como así también mañana, en esa lógica y
es por eso que se decía que la compraventa entre conyugues no separados judicialmente es nula,
es nula la compraventa entre conyugues no separados judicialmente, como la norma no acepta
que bajo ciertas circunstancias y respecto, es decir cumpliendo con ciertas formalidades, pueda
celebrarse válidamente ese ctto. Cerrando la posibilidad en términos absolutos, porque se trata de
una norma de carácter prohibitiva, uno debía entender que no es posible una promesa vinculada a
ese ctto. de compraventa, porque ese ctto. Hoy día es nulo, y lo será mañana, pasado mañana y
así en la medida que el ordenamiento jurídico permanezca inalterado, de tal manera que ahí nos
encontramos con que en ese caso, estaríamos en presencia de un ctto. prometido que es ineficaz
ante la ley y por lo tanto sí usted celebra esa promesa, esa promesa es nula, no produce obligación
alguna, como lo dice el artículo 1.554 inciso 1°. Dijo ya el profesor : como los pillos que quieren
valkidar todo, como el n° 3 del 1.554 dice “la época de celebración del ctto. es un elemento
esencial de la promesa, lo que puede estar determinado no necesariamente por un plazo, si no
que también por una condición ¿qué mejor idea, que condicionar la eficacia del ctto. prometido a
una modificación legal? Mirado de esa perspectiva podría decirse que no hay ctto. prometido que
pudiese ser entendido como ineficaz ante la ley, sí lo condicionamos a una modificación legal.

En alguna oportunidad la corte suprema considero que la promesa de compraventa de un predio

indígena, promitente vendedor en relación a un promitente comprador que no era persona
indígena, era una promesa nula, por que el ctto. prometido era de aquellos que las leyes declaran
ineficaces desde que el artículo 13 de la ley 19.253, prohíbe la enajenación de las tierras indígenas,
entre una persona indígena y uno no indígena, porque esa es la regla general dice “por exigirlo en
interés nacional las tierras, no podrán ser enajenadas, grabadas, salvo entre indígenas de una
misma etnia. Entonces se parte de la base, que si usted promete vender a un no indígena ¿ qué
está haciendo usted? Infringiendo una norma prohibitiva y podemos decir, que el ctto. es nulo
hoy, mañana y pasado mañana, pero el profesor no está de a cuerdo con eso , porque el terreno
indígena, puede perder su condición de tal, podría perfectamente el promitente vendedor, hacer
una permuta, con un terreno no indígena, para desafectarlo y de esa manera quedar en situación
de poder otorgar el ctto. prometido, podría ser una condición, de celebración valida y eficaz del
ctto. prometido que en el intertanto, en el periodo que media entre la promesa y el otorgamiento
del ctto. definitivo en condición atendida la condición de terreno indígena del predio y la condición
de persona no indígena del promitente comprador que previamente se desafecte, que se mute su
condición jurídica y en esa lógica, podría ser valido el ctto. Prometido? Sí!!!! El profesor no está de
a cuerdo con ese fallo, además puede ocurrir que es apersona que no es indígena, posteriormente
cumpla con los requisitos que le permitan auto identificarse como indígena y adquirir una
condición de indígena que anteriormente no tenía, y todo esto que el profesor señala son
situaciones jurídicas que reconoce como admisible y aceptable la propia ley indígena, ósea yo no
estoy condicionando la eficacia del ctto. futuro o una modificación legal, si no que me estoy
apoyando en el mismo ordenamiento jurídico, en la propia ley indígena, que me permite visualizar

26
que bajo ciertas circunstancias respecto sí es posible celebrar valida y eficazmente un ctto.
Prometido.

Quizás el impedimento legal, más común que obsta al otorgamiento desde ya del ctto. es la
existencia de un embargo, de una medida cautelar, precautoria, prejudicial precautoria, alguna
prohibición legal, que pueda estar vigente, prohibiciones que establece el serviu, a los subsidios, la
prohibición que establece el D.L 2.695, de no poder enajenar en el plazo de 1 año, contado de la
inscripción de la resolución del ministerio de bienes nacionales que concede la posesión regular,
no el dominio, por que el dominio se adquiere por prescripción de corto tiempo que es un modo
originario de adquirir que borra la historia registral hacia atrás.

Y sí es una impedición convencional, puede ser un impedimento? No!!! Porque los actos
prohibidos por la ley, son nulos y de ningún valor, lo dice el artículo 10 del cc. Y el 1.466, dice en su
parte final “que hay objeto ilícito en general en los ctto. prohibidos por la ley. Y el 1682, dice que
cuando hay objeto ilícito la sanción es nulidad absoluta, pero cuando hay una prohibición
convencional lo que existe es una obligación de no hacer, y es obligación de no hacer para el caso
que no se cumpla, se traduce en una indemnización de perjuicios, pero el acto que vulnera, que se
contrapone a la prohibición voluntaria no es un acto o ctto. nulo, por lo tanto no es un ctto.
Ineficaz jurídicamente (pregunta examen).

Entonces pueden haber prohibiciones, embargos, precautorias, etc…..pero también es importante

tener presente algo que no es menor, el profesor dijo que la nulidad de un ctto. de promesa, no
solamente uno lo tiene que enfocar en función de los requisitos específicos que establece el
artículo 1.554, que por cierto son importantes y que usted tiene que ponderar y valorar la
calificación jurídica de un ctto. Para ver sí un ctto. es válido y eficaz, pero yo le dije que la promesa
en cuanto ctto. también ha de cumplir con todos los demás requisitos, que puedan afectar
también su validez, que no necesariamente impliquen una nulidad absoluta, que puede serlo,
porque puede haber objeto ilícito, puede haber una causa ilícita, podría ser un consentimiento
viciado (dolo-error-fuerza) entonces existen otro elementos, que son los generales, que pueden
operar en todo ctto. que también pueden afectar la validez y dentro de estos elementos, están las
formalidades habilitantes, de ahí surge nuevamente el problema, la necesidad de una formalidad
habilitante que no se tiene, puede afectar el que yo pueda prometer una celebración futura de ese
ctto. no constando desde ya con esas formalidades, puede que se requiera una autorización
judicial “imagínese que es el padre, quien desea vender un bien raíz de su hijo menor adulto, se
requiere de autorización judicial!!!!”, entonces esa persona hoy en día quiere amarrar su negocio y
piensa que la opción es un ctto. de promesa ¿cuál es el impedimento que afecta que se otorgue
desde ya el ctto? es que primero tenemos que constar con la autorización judicial, la cual no se
dispone, entonces una posibilidad es decir “bueno gestionemos la autorización judicial y una vez
que la tengamos hacemos el ctto. y la otra opción es decir “hagamos un compromiso, hagamos
una promesa de compra venta y más aún establecemos como condición el que se obtenga la
autorización y que marca la exigibilidad del ctto. Prometido” entonces está el tema de los
impedimentos, pero también está el tema de las formalidades.

Eficacia Del Contrato Prometido En General

El ctto. de promesa no produce obligación alguna salvo, que concurriendo las demás
circunstancias en estudio, se cumplan también el n°2 del 1.554, que dice que “el ctto. prometido
no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces dichos en otros términos el requisito es que el
ctto. definitivo prometido tenga eficacia ante la ley, este requisito ha dado lugar a una serie de
discusiones y la más relevante se da entre aquella interpretación restrictiva de a cuerdo a la cual el
ctto. mal visto por el legislador (el ctto. de promesa es un ctto. mal visto) de la propia redacción
dijimos que surge un ctto. mal visto unida la confusión entre un ctto preliminar y definitivo, se
sostiene que sí el ctto. era nulo en los términos y en el momento en que se otorga la promesa,
este se contagia (por así decirlo) con el vicio y por lo tanto la promesa es nula.

Pero la segunda posición que es la que nosotros defendemos, es la que dice que la exigencia, sólo
excluye a aquellos cttos. Posteriores cuya celebración es definitivamente prohibida por la ley, esto
es las condiciones propuestas, el ctto definitivo es declarado ineficaz por la ley, nulidad que no es
susceptible de ser removida, por lo tanto se sabe a ciencia cierta que el ctto. va a carecer de
validez y por lo tanto la ley declara nula la promesa misma.

27
 Aquí hay que distinguir: una cosa es que la promesa no cumpla con el requisito de que el ctto.
prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces, para aquellos casos en que la ley
derechamente prohíbe la promesa. Ósea hay situaciones, en que sí usted concluye que no
concurre algunos de los requisitos que establece el artículo 1.554, diría usted que la promesa es
nula, podría decir que la promesa está prohibida en esas condiciones, porque no cumple con los
requisitos del 1.554, pero eso es un decir, por que técnicamente la promesa no es que este
prohibida, lo que pasa es que la promesa no cumple con los requisitos que le da la validez al ctto. y
por qué hago esta observación (profesor) porque hay casos en que la ley sí prohíbe la promesa y
saben por qué prohíbe la promesa? Por algo que el profesor explicó: cuando hay un ctto. de
promesa y un ctto. definitivo proyectado lo corriente, lo normal lo ordinario es que los derechos y
obligaciones del ctto. prometido nazcan cuando se celebra el ctto. tratándose de la compra venta
de un bien raíz, cuando se celebra la compra venta, nace el derecho a exigir el pago del precio y
correlativamente la obligación de pagar, al mismo tiempo, nace el derecho a exigir la entrega de la
cosa y correlativamente la obligación de hacer entrega.

La promesa puede ser un instrumento que permite de alguna forma anticipar los efectos del ctto.
prometido es decir que esa obligación de pagar el precio que debió nacer haya, nazca acá con la
promesa, que esa obligación de entregar la cosa que debía nacer haya, nazca acá con la promesa y
sí hay una prohibición legal que le impide a usted enajenar un bien raíz, dentro de ese
determinado plazo ¿qué es lo que está haciendo usted al hacer una promesa y anticipar sus
efectos? Está vulnerando en los hechos la prohibición legal, porque la entrega existe desde ya,
cosa que la ley no quiere que ocurra ¡! Es por eso que nacen esas prohibiciones en el caso del
serviu ¿qué hacia la gente? Recibía la casa, nunca se iba a vivir a la casa e inmediatamente la
arrendaba entonces la prohibición fue de enajenar y de arrendar, y hacían promesa de compra
venta y se acordaba la entrega y el precio y más en cima, se le daba un poder al promitente
comprador para venderse así mismo (auto contratación) para que cumplido el plazo, para que el
mismo suscribiera el ctto. de promesa, se presentara por una parte como comprador y por otra el
mismo representando al vendedor y de esa manera se ve como a través de una promesa unida a la
anticipación de los efectos del ctto. prometido, más un mandato para auto contratar, así la ley fue
transgredida…

Promesas, prohibiciones, lesión enorme y D.L. 2.645

1) Promesas prohibidas

2) Promesa de cosa ajena

3) Prohibiciones y embargos

4) Capacidad y formalidad habilitante

5) Venta en pública subasta

6) La lesión enorme

7) La promesa de compra venta

8) La pequeña propiedad raíz decreto ley 2.645

Esto de la lesión enorme y la promesa de compraventa.

(El profesor explicaba que la forma de vulnerar la anterior ley indígena era hacer un arriendo con
una promesa de compraventa y el precio eran $200.000 y ahora celebra el ctto. definitivo después
de 30 años por $200.000 un predio de 2 hectáreas ¿esa compraventa será nula por lesión enorme?
Acuérdense que el precio se pago hacen 20 años atrás)

1) Promesas prohibidas: ya hemos advertido que el ctto. de promesa, puede ser peligrosa, en
cuanto se utilice peyorativamente para eludir de prohibiciones legales, maxime sí se le anexan los
efectos propios del ctto. definitivo, pero sí en la misma ley indígena está la prueba “arriendo con
promesa de venta” donde la renta era por los 20 años y además el precio de la compra venta se
pagaba y se hacía entrega de la cosa, era para vulnerar la legislación. Al final la propiedad pasaba
a las manos del otro desde ya, todo para qué? Para vulnerar el derecho.

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El ctto. de promesa puede ser peligroso en cuanto se le utilice peyorativamente para eludir
tributos y prohibiciones legales, más aún sí se le anexan los efectos propios del ctto. definitivo, en
este sentido la C.S ha dicho que sí usted hace una promesa consensual y se anticipan los efectos
del ctto. prometido esa promesa no existe y en realidad lo que esta celebrando es el ctto.
definitivo por que un ctto. consensual se perfecciona por el solo acuerdo, y más encima las
obligaciones usted las cumple desde ya con ocasión de la promesa, en realidad usted aparenta
celebrar una promesa, pero en realidad qué está haciendo? Celebrando el ctto. definitivo. Esto
llevo al legislador a prohibir en algunos casos la promesa, que no cumple la exigencia propia del
definitivo y la ley tiene mucho interés en que sean respetadas.

_ Quizás el caso más típico que a ustedes les va a tocar es la famosa prohibición que establece la
ley de urbanismo y construcción con los famosos leteos brujos, que son muy populares sobre todo
en esta región y si nos vamos a la zona lacustre es más todavía.

*El caso más destacado es la prohibición de vender sitios no urbanizados que contiene el artículo
136 (pregunta de prueba) en la ley general de urbanismo y construcción, esta legislación tiene por
objeto poner fin a uno de los más graves problemas sociales del último tiempo consistente en el
engaño, en que son víctimas las personas generalmente de escasos recursos, con los llamados
loteadores brujos, estos que se comprometen a entregar sitios urbanizados y posteriormente no
cumplen esta obligación.

¿qué dice el precepto en cuestión? Una población, apertura de calle o mejor dicho “se prohíbe
mientras en una población, apertura de calle, formación de nuevo barrio, un loteo o subdivisión de
un predio, no se hubieran efectuado o garantizado la autorización correspondiente vender,
enajenar, acordar adjudicación en lote de los terrenos respectivos, y también las promesas de
ventas, reservas de sitios constitutivos de comunidades y sociedades tendientes a la formación de
nuevas poblaciones o celebrar cualquier clase de otro ctto. que tenga por finalidad última o
inmediata la transferencia del dominio de los terrenos esto también constituye un delito, se
sanciona penalmente la contravención de este precepto, sin perjuicio naturalmente de la nulidad
de todos estos actos.

Ejemplo: como la gente quiere comprar: viene un tipo con 1 hectárea de terreno y hace un plano y
les ofrece los sitios y la gente no entiende y cree que está comprando un sitio, además los sitios
están marcados en el terreno… el agua puede ser de pozo, la luz se trae de donde el vecino, o hay
que hablar con la compañía de electricidad. ¿qué pasa con esto? Los notarios y los conservadores,
de toda explosión de loteos irregulares, ya no quieren autorizar la venta de sitios que se hacen
como venta de cuotas de dominio, no quieren autorizar, por que indudablemente estrían
cometiendo un delito y propiciando un loteo irregular, el conservador tampoco, de hecho se dicto
una resolución de la corte en donde le indican a todos notarios y conservadores que se abstengan
de autorizar e inscribir estas compras que en definitiva involucran estos loteos, pero siempre hay
lugares en que autorizan por ejemplo Pucon.

Entonces hay que hacer acuerdos privados con la gente y después cuando tengan a todo el grupito
transfieran toda la parcela en común y siempre hagan sitios iguales para que sean comunes e
iguales para todos y ahí se sacan la prohibición. Ejemplo: 10 hectáreas y 10 sitios de 1000 y vendo
cuotas de dominio a 10% cada una.

2) Promesa de cosa ajena: para entender esto hay que partir de la siguiente premisa que
nosotros ya mencionamos en una oportunidad y que consiste en la siguiente afirmación, nosotros
dijimos que la promesa no produce efectos reales, solamente produce efectos personales, el ctto.
de promesa solamente nacen derechos personales y todos orientados a una obligación esencial la
de otorgar el ctto. prometido, por lo tanto quien celebra una promesa por ejemplo de compra
venta de un bien raíz, esa promesa no importa una enajenación de la cosa a que se refiere, porque
la enajenación va a nacer de otro ctto., celebrada que sea la promesa por el solo hecho de
celebrarse una promesa de compra venta aun cuando recaiga sobre un bien raíz, esa sola
circunstancia no permite sostener, que con la promesa se esté enajenando la cosa que se refiere,
por eso no tiene importancia desde un punto de vista jurídico a priori que la cosa le pertenezca al
promitente vendedor, se debe recordar que lo importante es que el ctto. prometido al momento

29
en que se otorgue sea un ctto. valido y eficaz y aquel que no es dueño de la cosa que promete,
bien puede adquirir ese dominio, en el periodo que media entre la promesa y el ctto. definitivo y
de esa manera otorgar un ctto. valido y eficaz.

Entonces partiendo de la premisa que la promesa solamente tiene efectos personales y no reales,
y el que celebra una promesa por ejemplo compra venta aún cuando recaiga sobre un bien raíz, no
importa una enajenación de la cosa que se refiere, uno debe concluir que carece de importancia
que el promitente vendedor sea realmente el dueño o no de la cosa que promete vender. Y esto
se ve reforzado porque nosotros sabemos que nuestro ordenamiento jurídico establece como
principio que los actos jurídicos sobre cosas ajenas son validos, si son valido ósea no son nulos,
pero sí son oponibles al verdadero dueño, así se ha estimado generalmente. Por lo tanto tenemos
que asumir que la promesa que recae sobre una cosa ajena es un ctto. Valido, que el ctto
prometido no es de aquellos que las leyes declaren ineficaces y sí se trata de la compraventa, con
mayor razón porque está en el artículo 1.815 que dice “que la compraventa de cosa ajena vale”,
por lo tanto no hay cuestión, la promesa que recae sobre una cosa ajena es válida, pero le es
inoponible al verdadero dueño, otra cosa en la que vamos a insistir, es la situación que acaece al
momento de haberse otorgado el ctto. prometido, sabemos nosotros que la obligación esencial es
la de otorgar el ctto. y aún cuando la ley no lo diga nosotros agregamos como aditivo el que el
ctto. debe ser válido y eficaz por lo tanto sí usted como promitente comprador logra establecer en
el tie po intermedio, entre la promesa y el otorgamiento del ctto. definitivo, que su promitente
vendedor no es dueño de la cosa prometida a vender y el le dice “ya po otorguemos el ctto
acuérdate que la compraventa de la cosa ajena vale” : está bien, pero la obligación del promitente
vendedor es la de otorgar un contrato valido y eficaz y la eficacia está establecida en este caso en
la posibilidad de adquirir el dominio del bien que me vende y eso no va a poder hacer sí usted no
es el verdadero dueño, a lo más lo constituirá en poseedor en vías de prescribir y adquirir el
dominio por ese modo, pero en ningún caso adquirir el dominio por tradición, aún cuando se
tenga la intensión de transferir el dominio.

_ Repercusión en el cumplimiento de la promesa: sí el promitente adquirente le cubre la calidad

ajena a la cosa, ahí la cosa cambia y sí se da cuenta después de otorgado el ctto. Definitivo ¿sí
usted logra establecer que su promitente vendedor no es el dueño en el momento en el momento
en que se quiera otorgar el ctto.? usted ya sabe que puede negarse a cumplir, excepcionar en el
otorgamiento del ctto. Prometido, aludiendo que el ctto. que le ofrece sea valido pero no es
eficaz, el punto es que pasa sí se celebra el ctto de compra venta, que va a ser válido y después
usted toma conocimiento de que ese bien, que se le vendió que se le hizo entrega, no era de
propiedad de su vendedor, ósea en el fondo el conocimiento de cosa ajena es posterior a la
compra venta, “¿usted se quedaría tranquilo sí llega a saber que la cosa no es de su dominio,
porque quien se la vendió no era dueño?” no!!! Por que querría volver al estado anterior, que me
devuelvan el dinero (la obligación del vendedor es otorgar el uso y goce pacifico).

_ por ejemplo en la compra venta, usted paga parte del precio y queda adeudando el 50% y en el
intertanto usted se entera que la cosa no era de dominio de su vendedor ¿usted querría pagar el
saldo de precio? Pero el otro podría decir sí yo cumplí con mi obligación de otorgar la cosa y usted
ha sido molestado por algo? Le ha llegado una carta un mail? No ha pasado nada usted tiene que
pagar el saldo el sentido común dice que no vas a pagar una cosa sí sabes no es de dominio de tu
vendedor.

29 marzo 2017

Prohibiciones legales, convencionales y embargos que puedan existir sobre la cosa prometida

La doctrina es uniforme al decir que la existencia de una prohibición legal, convencional o

embargo no afectan a la valides de la promesa, por cuanto si bien es cierto es indudable que si el
cto se otorgara desde ya en el momento de otorgarse la promesa nadie dudaría que ese cto seria
nulo por ilicitud del objeto, sin embargo la ineficacia del cto no hay que analizarla en el tiempo al
momento que se otorga la promesa sino que hay que poner atención en la época de la celebración
del cto prometido de acuerdo a la modalidad que se emplee en la promesa (1554 n°3), de tal
manera que proyectándonos en el futuro y teniendo presente la modalidad que indica el

30
otorgamiento del cto prometido debemos visualizar si en ese momento es factible que ese
embargo, esa prohibición legal o esa medida cautelar ya no existan y como todos sabemos que
estas medidas tienen por esencia el carácter de ser provisorias y por lo tanto pueden ser
removidas uno puede asumir desde ya que es perfectamente posible que en la época de
celebración del cto ya no existan, de tal manera que en eso no hay complicación y en este sentido
el caso mas típico donde se presenta la oportunidad de poder celebrar una promesa dice relación
con el caso de la sucesión hereditaria y poniendo atención en el Art 688 donde dentro de una
herencia hay propiedades y hay voluntad de todos coasigantarios de querer disponer de algunos
de los bienes de la herencia pero el problema es que el causante ya está fallecido y los herederos
no han hecho la posesión efectiva, y uno por RG lo primero que hace es hacer la posesión efectiva
en el registro civil a menos que haya testamento surgiendo la primera inscripción pero hasta ese
momento los herederos aun no pueden disponer de los bienes raíces hereditarios siendo
necesario practicar la inscripción especial de herencia la cual se hace por cada bien raíz del
causante y tiene como finalidad mantener la historia de la propiedad raíz. Luego de esta
inscripción los herederos de común acuerdo pueden disponer de la herencia. Igual puede ocurrir
que estos herederos tengan la posibilidad de partir estos bienes comunes y entregar a cada uno la
parte de la masa común le corresponde y ahí surgiría las inscripciones que nacen de las
adjudicaciones hechas en la partición de los bienes comunes (art 688 n°3) donde de un dominio
común se pasa a un dominio individual. En todas estas situaciones surge la posibilidad de que la
sucesión o un miembro de ella que ya tenga visualizado cual es la parte que le va a tocar del bien
común, la posibilidad de poder cerrar un negocio desde ya a través de una promesa de c/v, y aquí
debemos recordar que la eficacia del cto prometido otorgado con una condición la debemos
supeditar a la circunstancia especifica de que se practiquen estas inscripciones (las del art 688) y
uno debiera establecer que la modalidad que detemina el otorgamiento del cto prometido será
que se practiquen dichas inscripciones que son las que habilitan ya sea que todos los herederos
quieran disponer de consuno o alguno de aquella parte que le pueda corresponder en los bienes
comunes (el inconveniente legal en este caso es la falta de las inscripciones del art 688).

¿pero qué puede ocurrir? R:// que las partes no visualicen que el otorgamiento del cto prometido
quede supeditado directamente a esa circunstancia y ellos pueden en su fuero interno visualizar
que eso es una situación que debe producirse como necesaria para el otorgamiento del cto
prometido pero ellos en la promesa deciden solamente otorgarse un plazo y no aluden
expresamente a esa situación sino que ellos en su fuero interno y teniendo presente que todavía
no existen esas inscripciones se dicen entre ellos que van a fijar un plazo para la celebración del
cto prometido, un año, y en ese año el promitente vendedor debe practicar las inscripciones que
le permitan en el futuro vencido que sea le plazo de un año, poder otorgar valida y eficazmente el
cto prometido, pero en el cto nada se dice respecto que hay que practicar esas inscripciones ya
que eso queda solamente en la conversación y fuero interno de las partes, pero el plazo que se
dan fue pensando en esa situación jurídica… entonces, no hay que pensar que siempre la
circunstancia que impide el otorgamiento desde ya del cto prometido va a ser lo que va a
determinar la época de celebración del cto futuro, no necesariamente pq en el ejemplo dado
podríamos supeditarlo a la condición de que se practiquen las inscripciones, o bien solamente
supeditarla a un plazo en el entendido que dentro de ese plazo se va a cumplir esa condición y
puedo no aludir si quiera a la existencia misma de la condición pq queda en la tratativa de las
partes porque no está en el cto… esa circunstancia de que no se haya expresado vamos a ver
cuándo estudiemos los efectos del cto de promesa que no implica que el promitente vendedor (en
el caso anterior la comunidad hereditaria) tenga que necesariamente cumplir con ello porque la
obligación si bien es cierto es de otorgar el cto prometido, el cto a de ser válido y eficaz y en esa
lógica uno debe asumir que si llegado el plazo no se han practicado las inscripciones no se podría
exigir el cumplimiento del cto prometido porque no se da la condición, más aún puede ocurrir que
estas personas hayan visualizado que el impedimento solo son la falta de las inscripciones del art
688 y sea que lo hayan condicionado a eso, o sea que se haya fijado un plazo, pudiendo ocurrir
que efectivamente ellos cumplan con esa situación o sea practiquen esas inscripciones pero
posteriormente viene un tercero y embarga el bien, o sea una situación sobreviniente que ni
siquiera se habían planteado las partes al momento de celebrar el cto de promesa, entonces
nuevamente surgiría el problema que llegado el momento del otorgamiento del cto prometido
supongamos que en el caso de que la condición se haya establecido en función de que se haya
practicado las inscripciones del art 688 el promitente vendedor podría decir que el cumplió por lo
tanto hay que otorgar el cto prometido, o bien se cumplió el plazo y promitente vendedor diga

31
que cumplio porque ese plazo lo dimos para que el hiciera las inscripciones del art 688, por lo
tanto el cto debe otorgarse y el prometiente comprador debe pagar el precio y en ningún caso el
prometiente vendedor se puede hacer responsable de aquel embargo que surgió con
posterioridad pq eso nunca lo tuvieron presente al momento de celebrar el cto de promesa. PERO
no podría decir esto pq al volver al principio de que la obligación es de otorgar un cto valido y
eficaz de tal manera que aun en ese caso no podría el prometiente vendedor de eximirse de la
posibilidad de provocar el alzamiento del embargo para poder otorgar y exigir el cto definitivo.

Capacidad y formalidades habilitantes

Ya dijimos que no hay exigencias especiales en la promesa en materia de capacidad, o sea solo
deben cumplir los requisitos generales (capacidad de ejercicio), por lo tanto si estamos frente a un
incapaz hay que distinguir entre los tipos de incapacidades, o sea absoluta y relativa. El incapaz
absoluto no tiene otra opción que actuar por medio de su representante en cambio el incapaz
relativo puede actuar por si mismo con la autorización de su representante o autorizado
judicialmente.

La pregunta es si estas formalidades que pueden ser necesarias según determinado caso es
menester que estén presentes al momento de la celebración del cto de promesa o es posible que
ellas se gestionen y nazcan cuando se otorgue el cto definitivo. La solución esta en no confundir el
cto de promesa con el prometido y entender que son dos ctos distintos, autónomos y con ,
fisonomía propia, entonces si la ley exige al padre la autorización judicial para enajenar un bien del
hijo y sabiendo que el cto de promesa no tiene un efecto real, no tiene un carácter dispositivo pq
quien celebra una promesa no esta enajenando el bien a que se refiere la promesa y no hay ni
siquiera un principio de enajenación y debemos concluir sobre la base que esa formalidad debe
estar presente cuando se otorgue el cto definitivo pq es la c/v la que va a llevar en definitiva la
disposición del bien a través del cumplimiento de las obligaciones propias de este cto, de tal
manera que la conlusion es que las formalidades deben estar presentes al momento de otorgarse
le cto definitivo

Las razones principales que excluyen las formalidades habilitantes en el cto de promesa son:

- Las formalidades son de derecho estricto y no es posible extenderlas a otros actos que
aquellos para los cuales han sido contempladas, por lo tanto no podemos incluir en ellas el cto de
promesa

Por RG debemos entender que las formalidades habilitantes se exigen para la enajenación o
gravámenes de los bienes especialmente raíces de un incapaz y la promesa no es ni enajenación ni
gravamen, por lo tanto, no podemos exigirlas al momento de otorgar el cto de promesa

- El art 1554 n° 4 señala que el cto prometido debe quedar en estado de que para ser
perfecto solo falten las solemnidades legales y como no distingue entre ellas pueden entar
pendientes no solamente las objetivas sino que también las habilitantes

Recordemos que el problema de las formalidades habilitantes tiene que ver con el otorgamiento
del cto prometido.

Legislación indígena y el arriendo a 99 años con promesa de venta

El problema es que en el año 1980 regia el DL 2568 que era la normativa sobre la cual se dividio la
gran mayoría de las comunidades indígenas de las región y la normativa vigente establecia en el
art 26 que efectuada que sea la adjudicación a los distintos comuneros junto con la inscripción de
la adjudicación el conservador tenia la necesidad de inscribir de oficio una prohibición y esa era de
enajenar y gravar y divir la hijuela en el plazo de 20 años contados desde la inscripción de la
adjudicación y como nadie esta dispuesto a esperar 20 años nace la necesidad de crear una figura
que permita anticipar esa situacion, es decir, que podamos desde ya lograr el fin que la ley quiere

32
que se logre transcurrido el plazo de los 20 años, y ahí nacio la idea de conjugar dos ctos, el
arriendo y la promesa, entonces se arrendaba la propiedad por el tiempo de la prohibición y
prometamos vender la propiedad terminado que sea el plazo de la prohibición fijando un valor
que sirva de renta por todo el periodo de los 20 años y que se mismo valor sirva de precio de la
futura c/v acordando desde ya la entrega sobre la base del arriendo y pagando anticipadamente la
suma por el periodo del arriendo de los 20 años que a su mismo tiempo implica un pago
anticipado del precio de la futura c/v y de esta manera se comete lo que civilmente se comete
como fraude a la ley que no es lo mismo que la simulación pq esta es declarar algo que no es y en
este caso la voluntad es realmente hacer un arriendo con una promesa, lo que pasa es que
dándole la convinacion del ambos ctos producen el hecho un efecto no querido por la ley,
vulnerando el espíritu de la prohibición. Y mas aun algunos le daban un poder al promitente
comprador para que pasados estos 20 años se auto contrate y genere su propio titulo.

Lo que ocurre es que el precio que se pagaba con el arriendo y la promesa y pasados los 20 años
se busca dar cumplimiento a esa c/v, partiendo de la base de la valides, si celebramos el cto
prometido el precio que le colocaremos va a ser los $200.000 que pactamos hace 20 años pq no
podemos cambiar el precio ya que esta prefijado, entonces la pregunta es que si esa c/v por
$200.000 hoy de un predio que cuesta a lo mejor $60.000.000 es una c/v que se puede otorgar
partiendo de la base de que la obligación es otorgar un cto valido y eficaz y aquí claramente esta
c/v adolece de un vicio de lesión enorme o mas aun celebrado que sea el cto podrá rescindirse por
el vicio de lesión enorme? … luego esta el problema de que hoy que celebramos la promesa puede
que el precio indique en la c/v que este pueda ser rescindible hoy por lesión enorme pero ocurre
que al momento de otorgarse el cto prometido no se de esa situación y hoy valor es justo pero no
lo era al momento de la promesa e igual se puede dar la lógica que al momento de la promesa era
un justo precio y al momento de otorgarse el cto definitivo no.

Lesión enorme y promesa

Nosotros sabemos que solo excepcionalmente en nuestra legislación se acepta la lesión como vicio
del consentimiento y entre otros casos en la c/v art 1889 el vendedor sufre lesión enorme cuando
el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y el comprador
cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella,
justo precio es al tiempo del cto (hay que entender que se refiere a la c/v), pero también hay otro
aspecto que hay que tener presente que es que la ley se refiere al precio que se recibe o sea al
momento en que se efectúa el pago.

La acción por lesión enorme se extingue si se pierde la cosa, y se pierde la cosa no solamente
cuando se destruye, sino que igual cuando la enajena.

La lesión opera solamente en los inmuebles y cuando habla de los inmuebles excluye los casos en
que la venta se hace por el ministerio de la ley y aquí hay que distinguir entre el caso entre la
venta en pública subasta y aquel caso en que exigimos el cumplimiento forzado de una promesa
pq en ese caso uno puede entender que también es por el ministerio de la ley ya que quien firma
el cto es el juez representando la parte incumplidora, entonces pudiéramos entender que en esos
dos casos existe venta que se genera por el ministerio de la ley… en la venta que hace el juez por el
incumplimiento de una promesa los que determinan el precio son las partes, en cambio en la
venta en pública subasta el precio se fija en puja.

El problema a resolver es el de la influencia en la lesión de la circunstancia de la c/v haya sido

precedida de una promesa:

Este problema reconoce una graduación que puede sintetizarse en tres aspectos

a) Si la promesa misma es susceptible de atacarse por lesión enorme.

b) Si es posible de atacar por lesión la c/v que se celebra en cumplimiento de una promesa de
c/v.

c) En caso de que sea aceptable el que se pueda atacar la c/ v que se haya celebrado en
cumplimiento de una promesa, si el prometiente esta obligado a otorgar una c/v viciada por lesión
enorme (si se puede negar a otorgar una c/v si se sabe de ante mano que esa c/v va a adolecer de

33
un vicio de lesión enorme). Algunos dicen que no es posible ya que el vicio nace con la c/v y el vicio
no existe sino con la c/v,

- En cuanto a la primera pregunta la respuesta es simple: la promesa no es susceptible de

rescindirse por lesión enorme, y la hipótesis es el caso en que al momento de otorgarse la
promesa misma no se da la equivalencia exigida por la ley, y no se puede atacar por lesión enorme
por las siguientes razones:

o Porque la acción rescisoria es propia de la c/v, no asi de la promesa y no puede extenderse

a otros ctos por su doble excepcionalidad, y es excepcional pq la lesión es una sanción y como
sanción es de aplicación restrictiva y uno no puede extenderla más allá de aquel caso en que la ley
lo contempla expresamente

o Pq nuestro código solo recoge la lesión enorme en determinados casos específicos y es de

toda lógica pq la RG es que por la promesa de c/v uno no está obligado a pagar y entregar la cosa
ya que esa obligación nace en el cto de c/v y esto de pagar el precio está asociado directamente a
la lesión enorme. En la promesa lo único que hay es la obligación de otorgar el cto prometido,
pero hay quienes dicen que no es así y creen que, si es posible atacar la promesa en caso que
exista la desproporcionalidad que exige la ley, pero eso es confundir nuevamente el cto de
promesa con el cto prometido.

o Hay un argumento muy importante que es que si estimamos que en ese caso el cto
prometido es de aquellos que las leyes declaran ineficaces o sea invalido, la sanción aplicada a la
promesa es la nulidad absoluta y que pasa si se otorga la c/v y opera el vicio de lesión enorme la
sanción es la nulidad relativa, entonces como va a ser posible que el cto preparatorio tenga una
sanción más fuerte que el definitivo. Además el art 1889 en su inc 2 dice que el justo precio se
mira al tiempo del cto y ese cto no es sino el de c/v .

Situaciones conflictivas de las cuales en 2 se hace excepción a lo antes señalado

a) Cumplimiento forzado de la promesa: se ha sostenido que si la c/v se otorga por el juez en

la ejecución forzada de la promesa por el acreedor no procede la lesión pq ella se ha efectuado
por el ministerio de la ley, y por lo tanto estaríamos dentro de la excepción del art 1891, sin
embargo la doctrina estima que esa afirmación es equivocada pq:

- A propósito de la ejecución forzada de la promesa de un bien raíz social otorgada por el

marido sin el consentimiento de su mujer

- La venta no es judicial sino que voluntaria y lo único que ocurre es que el juez suple al
deudor debiendo otorgarla, cuando debiendo otorgarla este no la efectúa

Entonces, hay quienes dicen que tratándose del cumplimiento forzado de la promesa no se está
frente a una c/v efectuada por el ministerio de la justicia y esa c/v no deja de ser voluntaria y lo
único que ocurre es que como el deudor está obligado a otorgar el cto no lo hace quien suple la
voluntad del deudor es el juez, por lo tanto aquí no estaríamos en la excepción del art 1891

La jurisprudencia ha dicho que las ventas hechas por el ministerio de la justicia no son aquellas
que el juez se limita a hacer cumplir un cto en las condiciones en que los interesados convinieron
libremente, sino aquellas en que el cto de c/v se genera por la justicia como consecuencia de un
remate público en juicio ejecutivo.

O sea la correcta inteligencia que debe darse al art 1891 es que cuando excluye de la lesión
enorme las c/v efectuadas por el ministerio de la ley, debemos entender que se refiere a la c/v que
nace de un juicio ejecutivo, o sea la c/v que se efectúa en pública subasta, por lo tanto tratándose
de aquella c/v que se efectúa por el juez en representación del deudor con ocasión del
cumplimiento forzado de una promesa no sería una c/v efectuada a través del ministerio de la
justicia sino que sería una c/v voluntaria respecto de la cual tiene cabida la lesión enorme.

El fundamento de esto sería que en el cumplimiento forzado de una promesa los que fijan el
precio son las partes y precisamente en esa lógica es que puede surgir el vicio de lesión enorme

34
pero tratándose de la c/v que se efectúa en pública subasta, las condiciones que determinan el
precio ya no están entregado a la voluntad de las partes, de tal manera que ahí hay mayor garantía
desde el momento que se formulan bases de remate, del momento que se pueden objetar las
bases, del momento en que se pueda objetar la tasación, que se pueda objetar el mínimo de las
posturas, o sea hay elementos en el juicio ejecutivo que permiten de alguna forma garantizar que
le precio que se obtenga pudiese ser un justo precio, pero en la práctica no es así ya que hay
mucha gente que han creado empresas encargadas de subastar bienes.

b) Caso en que la lesión se ha producido por causa imputable al que pretende beneficiarse en
ella: esto tiene que ver con los efectos d la promesa al situarnos en la etapa de cumplimiento de la
promesa pudiendo ocurrir que el otorgamiento oportuno de la promesa no se produzca por un
hecho que sea imputable a una de las partes que concurrieron a la promesa y retrase el
otorgamiento del cto y ese espacio que se produce entre aquel momento en que debió otorgarse
el cto y aquel……… entonces en esas condiciones podría a lo mejor el que debe cumplir y que
estaba negado al cumplimiento, decir que no quiere cumplir pq la c/v que vamos a otorgar va a
adolecer de un vicio de lesión enorme entonces la parte contraria puede decir que si hubiese
cumplido con su obligación y hubiésemos otorgado el cto en la oportunidad que acordamos en la
promesa, no se habría dado esta situación y de seguro en esa oportunidad el precio era justo y no
se configuraba el vicio y si ahora se configura el vicio por este retraso en el cumplimiento del cto
es por un hecho que le es imputable a él y por lo tanto él no se puede aprovechar de su propia
negligencia o su propio dolo para posteriormente negarse al cumplimiento aduciendo del vicio de
lesión enorme

c) Caso en que el precio haya sido pagado con anterioridad: este caso lo estudiamos a
propósito de lo que denominamos anticipación de los efectos del cto prometido, es decir estamos
en la hipótesis en que con ocasión de la promesa las partes excepcionalmente anticipan los
efectos del cto prometido, es decir no solamente se limitan a fijar el precio de la futura c/v sino
que acuerdan desde ya que se pague el todo o una parte de la misma y ocurre que al momento de
otorgarse el cto definitivo surge el vicio de lesión enorme.

Es frecuente en la practica que el precio se pague total y parcialmente en la promesa y antes de

que se otorgue la c/v, lo normal será que al tiempo de pagarse fuera justo pero puede haber
dejado de serlo al suscribirse el cto definitivo y en tal eventualidad se pretende rescindir esta c/v
por lesión a pretexto de que ella se mide en función de la c/v y no de la promesa, da lo mismo que
el justo precio haya existido al momento de otorgarse la promesa donde se pago el precio
anticipadamente, lo importante es entender que la lesión enorme se determina en función del cto
de c/v, de manera de que si se da la lesión en el podemos atacar ese cto. El precio que era justo al
pagarse ha dejado de serlo al celebrarse o exigirse el cumplimiento de la promesa y la pregunta es
¿se podrá o no? Pq el caso es distinto al anterior, ya que un caso es que se fije el precio en la
promesa y no se anticipe el pago del mismo y quede otodo entregado al momento en que se
otorga el cto definitivo y conluimos que en ese caso si aparece el vicio se puede atacar esta c/v
independientemente que el precio sea justo al momento de otorgarse la promesa, pero acá
estamos en la misma hipótesis pero con la variable de que el precio que era justo se pagó con
ocasión de la promesa y ahora se pretende como en el caso anterior, decir que como el justo
precio se mira en función del cto de c/v da lo mismo que le precio se haya estipulado y pagado.

Hay quienes sostienen y esta es la doctrina que se ha impuesto, que en este caso hay que estarse
al momento en que se pagó el precio y este precio se pagó cuando se otorgó la promesa y ahí es
donde entra a batallar el art 1889 pq es cierto que el justo precio se mira al momento de otorgarse
el cto que no puede ser otro que la c/v pero también es cierto que la misma norma se refiere a
aquel precio que ha sido recibido o pagado que naturalmente coincide con la c/v pero
excepcionalmente precede a la c/v, pues se pagó con ocasión de la promesa, entonces tenemos
que conjugar el momento en que se paga el precio y el momento en que debe de determinar si el
precio es justo, no estamos diciendo que la lesión enorme tengamos que necesariamente
visualizarla al momento de la promesa, tendremos que visualizarla ahí pero ese precio pagado
tendremos que trasladarlo y visualizarlo al momento en que se otorga el cto definitivo y de esa
forma haciendo esa operación de actualización del precio a la fecha de otorgarse el cto, ahí hay
que ver si es factible o no anular la c/v por lesión enorme.

Ejecución de la promesa cuando al otorgarse la c/v esta seria rescindible por lesión u otra causa

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El punto es el siguiente, en el caso de que la c/v otorgada en el cumplimiento de la promesa fuere
suceptible de atacarse por lesión.. ¿no obstante esa visualización que puedan hacer las partes
previo a otorgamiento del cto definitivo quedan estas igualmente obligadas a otorgar el cto? Y
consecuencialmente solo después de suscrito el cto pueden atacar el mismo por el vicio de lesión
enorme? Para algunos seria absurdo permitir que judicialmente se obligue a otorgar el cto
prometido para que luego el demandado vencido pidiera la resicion, pq para que exigir el
cumplimiento de un cto que se sabe de ante mano que va a adolecer de un vicio y le va a permitir
al demandado que no se va a poder negar al otorgamiento del cto a posteriormente demandar su
recision por lesión enorme… lo que dicen es que se movería inútilmente todo el mecanismo
judicial para venir a otorgar un cto que a todos modos será ineficaz, y lo lógico es que esta
ineficacia se plantee y se discuta de ante mano, o sea en el momento que se exiga el
cumplimiento, y si partimos desde un principio que presentamos desde un comienzo, o sea que el
cto otorgado debe ser valido y eficaz uno podria asumir que es una discusión que se puede
plantear ahí pq se estaría otorgando un cto que seria nulo y de esa perspectiva es un punto a
discutir en el momento que se exiga el cumplimiento de la promesa. Nosotros dijimos que el
cumplimiento de la promesa lo que importa no solo es otorgar el cto prometido sino que sea uno
que sea valido y eficaz y si ello no es ya posible se produce una imposibilidad jurídica que se le es
imputable o inimputable según los casos y de acuerdo a las reglas generales, si es inimputable se
habrá extinguido la obligación sin responsabilidad y si esta imposibilidad alegara el promitente
demandado para dar por terminado el cto de promesa cuyo cumplimiento se le exige, pq si uno
entiende que el cto era nulo uno podria decir que la imposibilidad absoluta de otorgar un cto
valido conlleva a la extinción de la obligación de otorgar el cto prometido pq tenemos que
recordar que existe un modo de extinguir que es propio de las obligaciones de hacer que es la
imposibilidad absoluta de la prestación debida, asi como en las obligaciones de especie y cuerpo
cierto la destrucción de la cosa extingue la obligación, y en el caso de las obligaciones de hacer la
imposibilidad absoluta tiene el mismo efecto, o sea extingue la obligación por lo tanto tendríamos
que alegar la imposibilidad del cumplimiento de la obligación.

La promesa y el DL 2695

Aquí la promesa que se efectúa por quien tiene un asiento registral obtenido a través del DL 2695
no es una promesa de quien es dueño del inmueble pq la resolución que se inscribe lo único que
confiere es la posesión legal del inmueble que ahora está inscrito a nombre de otro y esto está en
concordancia con el art 2505.

Lo que siempre se ha dicho es que el DL 2695 de alguna manera altera la teoría de la posesión
inscrita pq nosotros sabemos que quien se apodera materialmente de un inmueble inscrito no
adquiere posesión ni pone fin a la posesión existente y la forma de hacer cesar la posesión es
cancelando la inscripción. Entonces en el DL 2695 la base del saneamiento es el apoderamiento
material y que esa circunstancia permite obtener a través del ministerio de bienes nacionales que
se le reconozca la calidad de poseedor regular del inmueble y si nos damos cuenta esa resolución
se inscribe y por lo tanto no se estaría vulnerando el principio de la teoría de la posesión inscrita
pq se produce una superposición de inscripciones, o sea esta la inscripción definitiva a nombre de
juan y sobre ella se genera una nueva inscripción a nombre de pedro vía ministerio de bienes
nacionales, por lo tanto el adquiere posesión pq ya su posesión material pasa a ser una posesión
legal y puede adquirir el dominio por prescripción de un año contado desde la inscripción de la
resolución y se puede prescribir contra título inscrito de acuerdo al art 2505 mediante otro título
inscrito. Lo importante es entender que el que hace una promesa de c/v tratándose de aquel que
esta en vías de adquirir el dominio por prescripción la hace en su calidad de poseedor legal y
regular, no en su calidad de dueño pq mientras no se cumpla el plazo el no es dueño.

CTO DE PROMESA EN LOS REGIMENES DE BIENES MATRIMONIALES

Estudiaremos tres situaciones:

a) Situación de los bienes familiares

b) Situación que se da en el régimen de separación de bienes y de participación en los

gananciales

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c) Situación en la sociedad conyugal. Hay que distinguir entre los bienes de la sociedad
conyugal, los bienes propios del marido, los bienes de la mujer que ejerce una profesión separada
de su marido (patrimonio reservado) y los bienes frutos de la mujer casada en este régimen.

Si hacemos un análisis comparativo entre el art 1749 que es el que rige las limitaciones a las que
está sujeta el marido a la administración de los bienes sociales y hace ese mismo análisis en el art
1754 tratándose de la limitación que tiene el marido en la admin de los bienes propios de la mujer
hay una diferencia que es no menor y que tiene que ver con la promesa .. art 1749 ¨el marido no
podrá enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales
ni los derechos hereditarios de la mujer sin autorización de esta¨, art 1754 ¨no se podrá enajenar
ni gravar los bienes raíces de la mujer sino con su voluntad¨ .. las limitaciones de la administración
por su propia naturaleza son de derecho estricto entonces aquí se produce un problema no menor
en el sentido de que vemos como el marido no puede enajenar ni gravar voluntariamente ni
prometer enajenar ni gravar los bienes raíces sociales, pero tratándose de los bienes propio de la
mujer que los administra el marido dice que no se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la
mujer sino con su voluntad, entonces la pregunta es ¿se podrá prometer enajenar y gravar los
bienes propios de la mujer? R:// al hacer un análisis literal a primera vista el art y teniendo
presente que las limitaciones de la administración son de derecho estricto y uno no las puede
extender más allá de los términos explícitos de los cuales lo ha acogido el legislador uno debiera
concluir que aquí el legislador pensó en hacerse el leso y omitir el tema de la promesa. Esto podría
llevar al marido a prometer vender un bien propio de la mujer sin su voluntad, luego se colude con
el co contratante para que exija el cumplimiento forzado, ya no sería una venta voluntaria y por
tanto como la ley dice que no se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces podrían
eventualmente enajenarse esa propiedad sin que la mujer sepa, pero si leemos con más detención
la cosa no es tan así, ya que si nos damos cuenta en el art 1749 en el inc 3 dice que el marido no
podrá enajenar ni gravar voluntariamente ni prometer enajenar los bienes raíces sociales, pero el
art 1754 dice que no se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer y no dice
voluntariamente, entonces podemos decir que aquí la ley no distingue por lo tanto se refiere tanto
a la venta voluntaria como a la forzada, y aquí la mujer podría decir que está bien que se haga la
promesa sin que ella concurra pero la venta sea voluntaria o forzada requiere de su voluntad.

El marido según el 1749 en el inc 4 dice que no podrá tampoco sin dicha autorización disponer
entre vivos a título gratuito los bienes sociales salvo en el caso del art 1735, ni dar en arriendo o
ceder la tenencia de los bienes raíces sociales urbanos por más de 5 años y los rústicos por más de
8 incluidas las prórrogas, entonces el hombre se puede separar de la mujer y ella quiere quedarse
con la casa, entonces el marido da en arriendo la casa por menos de 8 o 5 años y que sea el
arrendatario el que demande a la mujer y la puede sacar a la calle pq ese arriendo no requiere de
la autorización de la cónyuge. PERO la receta para las mujeres es el art 142 que dice que no se
podrán enajenar o gravar voluntariamente ni prometer gravar o enajenar los bienes familiares sino
con la autorización del cónyuge no propietario, la misma limitación regirá para la celebración de
los ctos de arriendo, comodato y cualesquiera otros que concedan derechos personales de uso y
goce por algún bien familiar, entonces la mujer cuando se separe debe pedir que se declare el bien
familiar como el inmueble que sirve de residencia principal para la familia.

Entonces uno puede visualizar que la declaración de un bien familiar pudiese tener importancia
cuando existe un régimen de separación total de bienes o un régimen de participación en los
gananciales pq en ambos regímenes patrimoniales se produce la situación de que existen
patrimonios separados y que cada uno administra libremente sus bienes, desde esa perspectiva
entonces si el bien que sirve de residencia principal a la familia en el régimen de separación está a
nombre del marido naturalmente la cónyuge no propietaria pediría que se declarase bien familiar,
inverso también, o sea el marido podría eventualmente pedir que se declare bien familiar el
inmueble que sirve de residencia principal que está en el patrimonio de su cónyuge y si están bajo
el régimen de participación en los gananciales la situación es idéntica, pero uno podría pensar que
en el régimen de sociedad conyugal no tendría mayor importancia pq el bien raíz social desde ya
está sujeto a una coadministración y por lo tanto la utilidad de declarar el bien como familiar si lo
que buscamos es asegurarnos que no hayan enajenaciones o disposiciones que puedan afectar el
patrimonio familiar sabiendo que cualquier acto requiere de su consentimiento, entonces resulta
útil tratándose de los bienes raíces sociales? Y la respuesta está en los arriendos como
adquisiciones pq ahí no hay plazo por el cual el marido podría arrendar libremente, y si no se hace

37
sabemos que en el régimen de sociedad conyugal de acuerdo al art 1749 el marido tiene un
margen de 5 u 8 años.

Lunes 03 de abril 2017 / profesor: marcelo neculan – derecho civil

(Faltan los primeros 5 minutos de grabación)

_ Los gananciales… la característica esencial es que los patrimonios del conyugue permanecen
separados, la particularidad umbilical es individual, cada conyugue es dueño de su patrimonio, en
forma individual y consecuencialmente lo administra libremente sin la injerencia del otro
conyugue, situación que no acaece tratándose de la sociedad conyugal, donde se impone un
régimen de administración compartida, no en términos absolutos, pero sí en aspectos relevantes y
para ellos hay que tener presente el artículo 1749 del cc. , mirado desde esta perspectiva podemos
decir en principio, que dentro del régimen de separación total de bienes y del régimen de
participación den los gananciales, cualquiera de los conyugues podría celebrar válidamente un
ctto. de promesa respecto de un bien que forma parte de su patrimonio y esa promesa no
requiere de la autorización del otro conyugue, (esa es la situación que se da fundamentalmente en
el régimen de separación total de bienes y del régimen de participación en los gananciales,
siempre mirado desde el punto de vista del ctto. de promesa). Pero tratándose del régimen de
sociedad conyugal nosotros dijimos que la situación cambia, desde que el artículo 1749 establece
perentoriamente que la promesa de enajenación o gravamen voluntario de un bien raíz social,
requiere de la autorización del otro conyugue, que en este caso es la mujer toda vez que la
administración ordinaria la tiene el marido como jefe de la sociedad conyugal como lo dice el
inciso 1° del artículo 1.749 y que como tal administra los bienes sociales, los propios de su mujer
con las limitaciones que se puedan haber fijado los mismo conyugues en las capitulaciones
matrimoniales y se refiere a las capitulaciones matrimoniales que se celebran antes del
matrimonio y no que se celebren durante el matrimonio por que la única capitulación válida es la
que tiene que ver con la elección del régimen patrimonial matrimonial y en eso se agota, pero
donde se pueden establecer limitaciones de otra índole, es en las estipulaciones que preceden al
matrimonio,…y las limitaciones que el propio artículo 1.749 dispone al marido, en la
administración de los bienes sociales, esta lógica, esta apreciación que surge de los análisis de los
regímenes matrimoniales de alguna manera se ve alterada con la institución de los bienes
familiares, que de alguna manera crean una situación distinta en el régimen del separación total
de bienes y el régimen de participación en los gananciales y también tiene una cierta injerencia, en
el régimen de sociedad conyugal.

Artículo 141 del cc: El inmueble de propiedad de cualquiera de los cónyuges que sirva de residencia
principal de la familia, y los muebles que la guarnecen, podrán ser declarados bienes familiares y se
regirán por las normas de este párrafo, cualquiera sea el régimen de bienes del matrimonio.
El juez citará a los interesados a la audiencia preparatoria. Si no se dedujese oposición, el juez
resolverá en la misma audiencia. En caso contrario, o si el juez considerase que faltan antecedentes
para resolver, citará a la audiencia de juicio.
Con todo, la sola interposición de la demanda transformará provisoriamente en familiar el bien de
que se trate. En su primera resolución el juez dispondrá que se anote al margen de la inscripción
respectiva la precedente circunstancia. El Conservador practicará la subscripción con el solo mérito
del decreto que, de oficio, le notificará el tribunal.
Para los efectos previstos en este artículo, los cónyuges gozarán de privilegio de pobreza.
El cónyuge que actuare fraudulentamente para obtener la declaración a que refiere este artículo,
deberá indemnizar los perjuicios causados, sin perjuicio de la sanción penal que pudiere
corresponder

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De esta disposición por el momento nos interesa la primera parte: aquella parte que señala que el
inmueble de propiedad de cualquiera de los conyugues que sirva de residencia principal de la
familia y los muebles que la guarnecen podrán ser declarados bienes familiares y se regirán por las
normas de este párrafo, cualquiera sea el régimen de bienes del matrimonio.

Tener presente primero:

_ que el régimen de bienes familiares, opera cualquiera sea el régimen matrimonial, que exista
entre los conyugues. Generalmente quien pide la declaración de bien familiar, va a ser el conyugue
no propietario y eso es fácil de visualizar en el régimen de separación total de bienes y del régimen
de participación en los gananciales, por que como dijimos los patrimonios están separados, pero
requiere un análisis más profundo, tratándose del régimen de sociedad conyugal, porque uno
podría decir “bueno pero en el régimen de sociedad conyugal, ya existe una suerte de
coadministración, de manera que pareciese ser que en principio la institución de los bienes
familiares no tendría razón de ser, sin embargo es perfectamente posible que se de dentro del
régimen de sociedad conyugal, acuérdense que en la soc. conyugal mirado desde la perspectiva
del 3° que ve hacia la soc. sabemos que el ve 2 patrimonios: el del marido donde se confunden los
bienes propios de este y los bienes sociales, así lo dice el artículo 1.750 inciso 1° El marido es,
respecto de terceros, dueño de los bienes sociales, como si ellos y sus bienes propios formasen un
solo patrimonio, de manera que durante la sociedad los acreedores del marido podrán perseguir
tanto los bienes de éste como los bienes sociales; sin perjuicio de los abonos o compensaciones que
a consecuencia de ello deba el marido a la sociedad o la sociedad al marido.
Podrán, con todo, los acreedores perseguir sus derechos sobre los bienes de la mujer, en virtud de
un contrato celebrado por ellos con el marido, en cuanto se probare haber cedido el contrato en
utilidad personal de la mujer, como en el pago de sus deudas anteriores al matrimonio.

Entonces el 3° que mira hacia la sociedad conyugal ¿qué ve? 2 patrimonios, el propio de la mujer y
el propio del marido, lo que pasa es que dentro del patrimonio propio del marido se confunden los
bienes sociales y los propios del marido.

Hay una disposición que está más adelante Artículo: 1751 La mujer por sí sola no tiene derecho
alguno sobre los bienes sociales durante la sociedad, salvo en los casos del artículo 145.

sí ustedes se dan cuenta ¿quién es el dueño de los biene sociales? El marido!!! Mirado desde esta
perspectiva, podemos decir que la mujer respecto de los bienes sociales, es como el conyugue no
propietario. Entonces se puede dar la institución de los bienes familiares dentro del régimen de
soc. Conyugal , por ejemplo: cuando el bien inmueble que sirve de residencia principal a la familia,
forma parte del patrimonio propio del marido ¿podría ser un inmueble que el adquirió de soltero?
Se caso y ahí constituyeron la residencia principal de la familia, en ese caso el conyugue no
propietario la mujer y tendría interés en que declararan ese inmueble como bien familiar, puede
darse en sentido inverso, acuérdense que la mujer puede tener un patrimonio separado del
marido del dentro del marco de régimen de soc. Conyugal y eso se da en 3 casos: artículo 150
patrimonio reservado- artículo 166 que tiene que ver con las capitulaciones matrimoniales donde
se pueden haber dejados bienes, que sean entregados a la libre administración de la mujer
artículo 167 que tiene que ver con asignaciones que se puedan hacer por sucesión por causa de
muerte bajo la condición que solamente lo administre libremente la mujer y en ese caso puede
que el inmueble que sirve de residencia principal a la familia forma parte de algunos de estos 3
patrimonios, entonces ahí quién tiene interés que se declare? El marido!!! Como conyugue no
propietario, frente a la mujer que administra su patrimonio reservado, su patrimonio especial del
166, 167, y sí se trata de un inmueble social? Ya dijimos nosotros que el inmueble social en cuanto
sirva de residencia principal a la familia, por ser social ya está sujeto a un régimen de
coadministración, entonces ahí uno podría decir que el interés de la mujer no existe, por que ya la
ley establece esa injerencia, pero profesor dice que hay que tener mucho cuidado, porque si es

39
posible, que tenga un interés desde la perspectiva de los cttos. De arrendamientos, comodatos y
cese del uso y goce un bien social, por que dijimos nosotros que en el marco del 1749 la injerencia
de la mujer solamente se da en el caso del arriendo, del comodato y en general todos estos títulos
de mera tenencia impliquen un plazo que supere los 5 u 8 años, según sí el predio es rural, urbano,
sí se declara ese inmueble como bien familiar, la disposición que rige la suerte de coadministración
exige la injerencia de la mujer, cualquiera sea el plazo del arriendo, del comodato. Entonces hay
un interés!! Y cómo se justifica toda vez que el que está legitimado sea el conyugue no
propietario en el artículo 1750 y 1752, esto de que el marido es el dueño de los bienes sociales
que la mujer no tiene derecho alguno sobre dicho bienes, por lo tanto hay que estimarla
jurídicamente como la conyugue no propietaria. Ahora cuál es el tema? El artículo 142 cc. qué nos
dice? No se podrán enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer gravar o enajenar, los bienes
familiares, sino con la autorización del cónyuge no propietario. La misma limitación regirá para la
celebración de contratos de arrendamiento, comodato o cualesquiera otros que concedan
derechos personales de uso o de goce sobre algún bien familiar.
La autorización a que se refiere este artículo deberá ser específica y otorgada por escrito, o por
escritura pública si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de
cualquier modo en el mismo. Podrá prestarse en todo caso por medio de mandato especial que
conste por escrito o por escritura pública según el caso.
_ Quiere decir entonces que toda esta apreciación primaria, respecto de que en el régimen de
separación , de participación, de sociedad conyugal respecto de los bienes propios del marido, los
bienes que están en el patrimonio especial de la mujer, del bien social en cuanto a la
administración que en principio nosotros decimos que la promesa, en esos casos no requiere de la
autorización de la formalidad habilitante de la autorización del otro conyugue, se va a ver todo
alterado en la medida que ese bien sea declarado “bien familiar” porque ahí rige el artículo 142.
Por lo tanto la promesa requiere de la autorización del otro conyugue, eso es lo importante, lo que
hay que tener presente por el momento. ¿cuál es el problema que se presenta? Está en el 141 y
tiene que ver con el hecho que la declaración o el carácter de bien familiar nace desde qué
momento? Con la sola interposición de la demanda y esa circunstancia puede hacerla, que en el
hecho quien celebre un ctto. con uno de los conyugues no obstante tener claridad que el bien
forma parte su patrimonio propio que administra libremente, usted no puede no saber que en ese
momento se está presentando una demanda en el tribunal y que está estableciendo que es un
bien familiar y que requiere de la autorización del otro conyugue, ¿qué es lo que trae como
consecuencia desde un punto de vista práctico que sí usted celebra un ctto. con un conyugue una
promesa de venta de un inmueble que es propio de él, lo aconsejable es que firmen los conyugues
no vaya a ser que en ese intertanto se está declarando o ya fue declarado bien familiar y esa
situación jurídica aún no ha llegado a conocimiento del 3° por que aún no se ha tomado nota al
margen de la inscripción del bien de que se trata. (la promesa tiene que ir con la firma de los 2
conyugues, el registro no refleja la calidad jurídica)

_ articulo 1.337 n° 10 El partidor liquidará lo que a cada uno de los coasignatarios se deba, y
procederá a la distribución de los efectos hereditarios, teniendo presentes las reglas que siguen:
10ª Con todo, el cónyuge sobreviviente tendrá derecho a que su cuota hereditaria se entere con
preferencia mediante la adjudicación en favor suyo de la propiedad del inmueble en que resida y
que sea o haya sido la vivienda principal de la familia, así como del mobiliario que lo guarnece,
siempre que ellos formen parte del patrimonio del difunto.
Si el valor total de dichos bienes excede la cuota hereditaria del cónyuge, éste podrá pedir que
sobre las cosas que no le sean adjudicadas en propiedad, se constituya en su favor derechos de
habitación y de uso, según la naturaleza de las cosas, con carácter de gratuitos y vitalicios.
El derecho de habitación no será oponible a terceros de buena fe mientras no se inscriba la
resolución que lo constituye en el Registro del Conservador de Bienes Raíces. En todo lo no previsto,
el uso y la habitación se regirán por lo dispuesto en el Título X del Libro II.

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El derecho a la adjudicación preferente de que habla esta regla no puede transferirse ni
transmitirse.

* sí no le alcanza con su cuota usted puede constituir un derecho de usufructo en la parte que le
falta y eso tiene mucha importancia, porque resulta que ustedes sabrán, que las mayorías de las
sucesiones que se forma muerto uno de los cónyuges está constituido fundamentalmente en la
gran masa de familia de Chile, por un solo bien “ la casa” ¿qué es lo que hacen los hijos? Quieren
que se venda la casa para recibir su parte ¿dónde queda el viejito? En el fondo, se les está diciendo
“esperen que mueran los 2 cónyuges y después venden!!. Esta institución “adjudicación
preferente Artículo 1.337” es importante!.

Un problema que siempre se va a plantear y que tiene que ver no solamente con la institución de
los bienes familiares, en general siempre que se exija la autorización en caso de promesa, el
legislador cuando estructuró la norma y se coloco en la hipótesis de un ctto. Preparatorio pensó en
el “ctto. Preparatorio típico” el de mayor ocurrencia que es la “promesa”, (entonces ahí viene el
abogado piyo y dice “qué ása con el ctto. de opción y otras instituciones jurídicas ) uno podría
decir que podría constituir un ctto. Preparatorio, pero que no es propiamente una promesa, uno
podría decir que como las prohibiciones son de derecho estricto y por lo tanto uno, no lo puede
extender mas allá de lo que la ley establece, uno podría eventualmente zafarse de esta limitación,
de esta formalidad estructurando un ctto. Preparatorio distinto al de una promesa y de esa
manera, salvar o burlar lo que la ley pretende “que el otro cónyuge participe también del ctto.”

Cónyuges separados de bienes y sujetos a participación en los gananciales

_Artículo 159 del c.c.,
Ya dijimos que en el régimen de separación total de bienes, como en el régimen de participación,
en principio cada cónyuge administra libremente, por lo tanto uno debiera asumir que no hay
necesidad de que la promesa conste con la autorización del otro cónyuge, pero el mismo artículo
ya lo advierte que la excepción está constituido por los bienes familiares.

Sociedad Conyugal
Vamos a agregar sólo un aspecto.
_La declaración de bien familiar también dice que se hace extensible a los bienes muebles ¿cuáles
bienes muebles, según el artículo 141? Los que guarnecen la casa, agreguemos solamente que
dentro del régimen de sociedad conyugal, las limitaciones que establece el 1749, solamente dicen
relación con los bienes raíces, no así con los bienes muebles, quizás la excepción por un tema ya
estrictamente de derecho tiene que ver con los derechos hereditarios por eso sí uno lee el 1749
“señala que, el marido que desea enajenar los derechos hereditarios de su mujer requiere de su
autorización, entonces uno dice “bueno sí lo incorporó ahí ¿con qué concepción jurídica lo hizo el
legislador?” uno podría decir de a cuerdo a lo estudiado, que la herencia es una universalidad, es
una unidad abstracta un continente que se diferencia, de los bienes singulares que la componen
que es el contenido “dijimos nosotros que cuando muere el causante el heredero adquiere los
derechos, el derecho real de herencia que se proyecta sobre la universalidad del patrimonio de
una cuota de herencia y también el derecho de dominio, que se proyecta ya o comunica sobre
cada uno de los vienen que compone la herencia, entonces de alguna manera él es a la vez, titular
del derecho real de herencia sobre el todo y también es titular de un derecho real de dominio, que
se proyecta sobre cada uno de los vienen que compone el todo y ambos derechos los adquiere por
sucesión por causa de muerte, pero cuando nosotros estudiamos “el cómo se efectuaba la
tradición del derecho real de herencia” ahí estudiaron una discusión respecto de “la herencia
como universalidad se comunicaba a los bienes que la componen, algunos decían que sí está
constituido solamente por inmuebles el derecho es inmueble, sí solamente por muebles el
derecho era mueble, el problema está cuando hay bienes muebles e inmuebles, al final se concluía
que no había una comunicabilidad, que el derecho es sobre el todo y por lo tanto para hacer la
tradición, había que aplicar la regla general, que era la que aplicaba en los bienes muebles y por lo
tanto para ceder el derecho real de herencia sobre la universalidad , basta la sola escritura pública
donde se contenga el titulo, que puede ser la compra venta, una dación en pago, una permuta, un

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aporte a la sociedad, pero la tradición se efectuaba en el mismo título manifestando uno la
intensión de hacer tradición del derecho y el otro de adquirir, se esa manera la escritura daba
cuenta del título y e modo y que en definitiva la anotación que puede hacerse al margen de la
inscripción de posesión efectiva para aquellas sucesiones antiguas, hoy día las inscripciones
especiales de herencia de bienes raíces del causante no importa tradición sí no que es una nota
que se hace como una sub inscripción y que se con la finalidad puramente de darle publicidad y
mantener la historia de la propiedad raíz, porque la tradición consta en el titulo y no en la
anotación que nace del título, que es solamente publicidad, entonces mirado desde esa
perspectiva, sí es un bien mueble, o se sujeta a las reglas generales de los muebles, de alguna
manera uno podría entender que el legislador al incorporarla en el artículo 1749, estaría haciendo
una excepción a la regla general que es que el marido administra libremente los bienes sociales y
es un bien social porque los derechos hereditarios, al regirse por las reglas general de los muebles,
los muebles que ingresan al haber de la sociedad gratuito, ingresan al haber de la sociedad
conyugal pero con derecho a recompensa!!.

Resumen: _ bienes maridos 1750, 1752

_ Patrimonio reservado: 150

Bienes propios de la mujer casada bajo sociedad conyugal

Ya dijimos que el artículo 1749, entrega la administración de los bienes propios de la mujer al
marido y de ahí entonces el comentario, que de nada le sirvió dejar de ser incapaz y ser
plenamente capaz, porque la plena capacidad la mujer la entendía como la posibilidad de tener los
mismo beneficios que tiene el marido en lo que a la ley de de la administración de sus bienes
propios se refiere, por que antiguamente cuando la mujer casada en sociedad conyugal era
considerada relativamente incapaz por esa circunstancia, ella estaba inhibida de administrar
libremente sus bienes y entonces el marido era el que administraba los bienes bienes propios de la
mujer como representante legal de esta. Hoy día la mujer es plenamente capaz y ella entendía,
que por su plena capacidad iba a recuperar la administración de sus bienes propios lo que no
ocurrió por lo tanto quedo igual que como estaba antes, pero ella por lo menos dice que es
plenamente capaz….
Pero hoy día la pregunta que se hace ¿Porqué el marido administra los bienes propios de la mujer?
Porque antes la explicación ¿cuál era? Que la mujer era relativamente incapaz y como tal,
necesitaba de un representante legal, que era el marido y en esa condición el administraba los
bienes propios de la mujer, pero hoy día, la mujer es plenamente capaz, pero el marido sigue
administrando sus bienes propios, entonces cómo justificamos hoy día esta situación que se
manifiesta? Y la respuesta está en una disposición del código civil, que se refiere tanto al haber
como al pasivo de la sociedad conyugal artículo 1725 del cc, establece cuales son los bienes que
ingresan al haber de la sociedad conyugal y aquí interesa el n° 2 del 1725, que dice los siguiente “el
haber de la sociedad conyugal se compone de todos los frutos, réditos, pensiones, intereses,
lucros de cualquiera naturaleza, y aquí esta lo interesante = que provengan sea de los bienes
sociales, de los bienes propios de cada uno de los cónyuges y cada vez que se devengue durante el
matrimonio, entonces desde que los frutos, los réditos, que generan los bienes propios de los
cónyuges ingresan al haber social y el haber social lo administra el marido, que trae como
consecuencia que debe administrar los bienes propios y los de la mujer.
Por otro lado, el 1740 que establece el pasivo de la sociedad conyugal y el n°4 dice “que la
sociedad conyugal debe asumir todas las cargar y reparaciones usufructuarias de los bienes
sociales y de cada cónyuge, entonces vemos como la explicación del “porqué el marido administra
los bienes propios de la mujer es que en la sociedad ingresan al haber social n° 2 del 1725, todos
los réditos, frutos, lucros, créditos que produzcan, no solamente los bienes sociales, si no que los
de cada cónyuge y como el haber en la sociedad la administra el marido entonces necesariamente
tiene que tener la administración de esos bienes, para poder percibir los frutos, réditos, intereses
y todo lo que produzcan los bienes, como contrapartida vemos que el artículo 1740 n°4, pone de
cargo de la sociedad conyugal el tener que asumir, las cargas y reparaciones usufructuarias de los
bienes sociales, pero también de los haberes de los cónyuges, y esto trae una consecuencia
jurídica no menor, registralmente los bienes raíces, dentro del marco de la sociedad conyugal,
pueden estar inscritos a nombre del marido, como a nombre de la mujer, y esa circunstancia
registral no obsta, de que ambos bienes son sociales, sí se han adquirido a titulo oneroso durante
el matrimonio, entonces eso de que el marido compra y pone patrimonio a nombre de la mujer no
altera el hecho, que ese es un bien social, da lo mismo colocarlo a nombre de la mujer, o del

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marido en ambos casos el bien es de la sociedad. Pero qué ocurría? Antes de la modificación,
cuando el bien raíz figuraba inscrito a nombre de la mujer, lo que se hacía desde el punto de vista
de la redacción del ctto. de compra venta y de promesa, era que comparecía la mujer, declarando
que era dueña o figuraba registralmente a su nombre, tal y cual propiedad y en una clausula más
adelante aparecía el marido autorizándola como representante legal, entonces viene la pregunta
¿hoy día podríamos hacerlo de esa forma, sería la forma correcta? Hoy día el marido ya no es
representante legal de la mujer, entonces tiene sentido jurídico que el marido autorice a la mujer?
No!!! Porque la mujer es plenamente capaz, entonces ustedes al momento de redactar una
promesa sabiendo que la inscripción figura a nombre de la mujer, pero también teniendo claro
que se trata de un bien social, o bien de un bien propio de la mujer, usted debe hacer comparecer
al marido, y lo hace comparecer no como representante legal, si no como lo dice el artículo 1749
inciso 1° usted dice que “comparece el marido en su calidad de jefe de la sociedad conyugal y
administrador de los bienes sociales y propios de la mujer” y en esa lógica conforme al 1749 y
1754, “la mujer autoriza” porque la ley establece que el marido, tiene limitaciones en la
administración de los bienes sociales y en los bienes propios de la mujer, donde requiere de la
autorización de la cónyuge, ahí jurídicamente es lo correcto.
Esta situación que se acaba de nombrar ha llegado incluso a la corte suprema y se ha pretendido
declarar la nulidad de una promesa por una compraventa, por el hecho de que aparecía
compareciendo la mujer, con la autorización del marido, cuestionando el hecho de que el marido
ya no era representante legal de su mujer, y que no la forma correcta de plantearse la redacción
del ctto. ¿qué dijo la corte suprema? Ya no es correcto que diga “que comparezca la mujer
autorizada por el marido y lo apropiado hubiese sido que el “marido hubiese comparecido como
jefe de la sociedad”, administrador de los bienes sociales o propios; según si es bien social o sí es
bien propio de la mujer, con la autorización de su cónyuge, pero lo importante, lo relevante es que
conste el consentimiento de ambos cónyuges por lo tanto desde esa perspectiva, se estaría
llenado el propósito del legislador, sin perjuicio de esta observación.
(Esta situación se planteo en pucón, se requirió la inscripción de una compra venta y venia
redactada en términos equívocos, en cuanto que comparecía la mujer como autorizada por el
marido cuando debió ser a la inversa y el conservador negó la inscripción por esa situación, el
abogado reclama ante los tribunales y el juez confirma lo que había dicho el conservador “no dio
lugar a la inscripción” el abogado apelo).

¿Qué pasa con los bienes propios de la mujer? Habíamos visualizado, que tratándose de los bienes
propios de la mujer, la disposición que entra en juego no es el 1749, si no que es el 1754 “no se
podrán enajenar, ni grabar los bienes raíces de la mujer si no con su voluntad, la voluntad de la
mujer deberá ser especifica y otorgada por escritura pública o interviniendo expresa y
directamente de cualquier modo en el acto, podrá prestarse en todo caso, por medio de un
mandato especial que consta en escritura pública”. Nosotros dijimos que en una observación,
interpretación literal de la norma y en un análisis comparativo con el 1749 veíamos, que aquí el
legislador omitió la promesa entonces nosotros vemos, que sí el marido quiere prometer vender
un bien raíz social el 1749, le impone la autorización de la cónyuge para darle valor a la promesa,
pero sí nos vamos al 1754 y razonamos sobre la base de que el marido administrador de los bienes
propios de la mujer, quiere celebrar una promesa de compraventa de un bien propio de la mujer,
nos estamos al 1754 y una interpretación literal ¿cuál sería la conclusión? Que en ese caso la
promesa, no requiere de la autorización o de la voluntad de la mujer. Algunos dicen que esto es
una omisión, un error de hecho que nunca fue el propósito del legislador obviar la promesa.
Entonces se planteo la siguiente argumento como para defender que no obstante el tenor del
1754, la promesa sí requiere de la autorización en este caso de la mujer, y ¿cuáles son los
argumentos?
Argumento del profesor=
*se ha dicho que sí bien la promesa, no constituye en sí una enajenación siguiendo en esto al
profesor Manuel Somarriva, “conduce a ella” o como dice una sentencia “constituye un principio
de enajenación”( acuérdense que el ctto. preparatorio de otro futuro es el generalmente querido
por las partes) Desde esa perspectiva debemos entender que cuando la ley en el artículo 1754 dice
“que no se podrán enajenar, ni grabar los bienes propios de la mujer, comprende también la
promesa, porque hay un principio de enajenación entonces estamos dentro de la lógica de la
autorización en caso de enajenación, no es una enajenación propiamente tal la que deriva de la
promesa, pero hay un principio, conduce el vehículo que lleva a la enajenación.

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* El segundo argumento es que sí se aceptara la validez de esta promesa, se abriría una
compuerta, para burlar la disposición del 1754, porque ¿qué haría el marido? ¡Celebra una
promesa y después se colude con el promitente comprador para que el exija el cumplimiento
forzado, con lo cual la mujer quedaría burlada en su derecho, entendiendo que la venta en ese
caso, no sería voluntaria y por lo tanto al no ser voluntaria no se requiere de la autorización del
cónyuge (en este caso de la mujer).
* Finalmente también se argumenta diciendo que la promesa, no cumpliría con los requisitos del
1554 n° 2 y 4, ya que el ctto. Definitivo otorgado, sin el consentimiento de la mujer, no sería eficaz
y no sería perfecto, de modo que solo le faltarían las solemnidades que la ley prescribe,
indudablemente que eso es confundir el ctto. Prometido con el ctto. de promesa!! son de muy
poco peso se dicen:
_ El profesor dice, como para estimar que la promesa requiere de la autorización de la mujer o
mejor dicho, que la ejecución forzada en el caso que se haga la promesa requiere de la
autorización de la mujer y ese es el análisis comparativo que tiene que ver con esa expresión
voluntariamente que sí utiliza el 1749, pero que obvia el artículo 1754. Si nosotros entendemos
que la ejecución forzada no es una venta voluntaria y partimos de la base, que el 1754 no restringe
la autorización de la mujer a la venta voluntaria como sí lo hace el 1749, uno podría entender que
en la venta forzada necesariamente debe concurrir la autorización de la mujer.
* Pero hay otro argumento que también lo dijimos, a propósito de la lesión enorme, que dice que
esa ejecución (venta) forzada no le quita a la compraventa el carácter de voluntaria, que la venta
forzada propiamente tal es la que se da en un remate en pública subasta (aquella que le precede
un proceso de ejecución) y que por lo tanto la venta sigue siendo voluntaria, por que nace de una
promesa, es un ctto. y por ende es voluntaria.
* 1554 n° 3: “que la promesa contenga un plazo o condición en la época de la celebración del
ctto.” éste es el requisito, que más problema frece, y es aquí donde la redacción adquiere una
relevancia mayúscula cuando se trata de establecer ¿cuál es la época? De celebración del ctto.
prometido una mala redacción puede dejar la escoba, puede traer múltiples problemas, por lo
tanto es aquí donde hay tener mayor cuidado al momento de construir una promesa “la época”
vamos a ver que el artículo 1.554 n° 3 se refiere a 2 modalidades: “el plazo y la condición”, pero
está el plazo determinado y el plazo indeterminado, está la condición suspensiva y la condición
extintiva, que está el tema de la caducidad de la promesa.
_ Por ejemplo: hay quienes celebraron la promesa y fijaron la época de celebración del ctto.
Prometido, acuerdan que el ctto. Debe celebrarse dentro de 1 año, a contar de la fecha de la
promesa, entonces uno puede decir que ese es un plazo extintivo, ¿sí al día siguiente, usted exige
el cumplimiento de la promesa, qué le podría decir su contraparte? ¡Todavía, está pendiente el
plazo! Por lo tanto yo no estoy obligado a cumplir si no dentro del año, el problema está en que
usted, podría llegar al último día y le van a decir que el plazo vence a las 12 de la noche y al otro
día quiere exigir el cumplimiento y el otro le va a decir “no por el plazo, era extintivo” se terminó
la época de suscripción del ctto. Prometido y ¿cómo queda usted? (hay uno se da cuenta que la
redacción, puede traer problemas). El plazo extintivo, impide que el ctto. pueda celebrarse más
allá del cumplimiento del plazo , pero por otro lado, estando pendiente el plazo, cualquiera se
puede eximir de cumplir mientras no se cumpla el plazo, entonces se produce una situación que
lleva prácticamente a la posibilidad de que no se pueda suscribir el ctto. Prometido, algunos
piensan que el plazo extintivo no fija, la época de celebración del ctto. Prometido, por esto que se
caba de señalar.

En nuestro sistema legislativo y en otros también, (derecho comparado) es consustancial del ctto.
de promesa su natural futuridad, ósea necesariamente implica, que hay un ctto. Prometido
(definitivo) que ha de celebrarse en el futuro, eso es consustancial a la promesa!! Pero no
solamente eso es consustancial a la promesa, ejemplo de que el ctto. de promesa ha de celebrarse
en el futuro, sino que también la mención expresa de una época, para la celebración del ctto.
Definitivo, ósea usted no puede quedarse con la sola idea de acordar que el ctto. se va a celebrar
con posterioridad sino que además, tienen que sumarle el mencionar expresamente “cuándo, en
qué momento” se va a otorgar el ctto. Definitivo y es una mención expresa ésta que usted debe
hacer en el ctto. y lo dice el 1554, le impone a usted la necesidad que tiene que mencionar, un
plazo, una condición que fije la época de celebración del ctto. Prometido, ósea usted no puede
dejarlo entregado al futuro así como así, sin fijar el momento en que debe otorgarse el ctto.
_ la época según el artículo 1554, tienen que hacerse depender necesariamente de un plazo, o de
una condición, pero nosotros vamos a agregar algo mas, también puede ser que un plazo y una

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condición a la vez sea que operen en forma copulativa o sucesivamente, entonces ¿cómo ha de
fijarse la época de celebración de ctto. Definitivo? Necesariamente por inspirativo legal, sobre la
base de una condición o un plazo, pero como la ley no distingue, no es excluyente uno del otro, es
perfectamente posible, combinar ambas modalidades, usted puede construir la promesa, en
cuanto a la época de celebración del ctto. Definitivo se refiere, sobre la base de un plazo y una
condición. Usted puede acordar que el ctto. Prometido debe celebrarse cumplida que sea una
condición dentro de cierto plazo!! Y ahí ¿qué está haciendo usted? Combinando unas modalidades
que operan en forma simultánea, pero también usted podría decir “ que el ctto. Prometido se
celebrará cumplida que sea la condición y dentro de los 30 días siguientes”, nuevamente
combinamos una condición con un plazo. Es tan importante establecer los plazos, que en el caso
de no hacerlo, la ley suple en silencio, Articulo 1444: la condición y el plazo es un elemento
esencial, por lo tanto por esa sola consideración y mirando el artículo 1.444 uno entiende, que por
exclusión no es de y ressu naturaleza, que sea la ley la que la sub entienda en el ctto. y tampoco
pasa a ser un elemento accidental que puede estar o no puede estar, según la voluntad de los
contratantes, entonces no hay forma de suplir el silencio de las partes en cuanto a esta materia,
pues la ley no fija época subsidiariamente. (Acuérdense que los elementos esenciales, tienen que
conformarse en términos formales, no se pueden construir o establecer normas) las modalidades
en la promesa, no son elementos accidentales, si no que son esenciales, puede pretender dar por
establecido un elemento esencial sobre la base de una interpretación.
En conclusión; la obligatoriedad alcanza tanto a los requisitos en sí, como a la mención misma, que
debe contenerse expresamente en el escrito respectivo, considerándose además que no hay
fórmula legal que pueda suplir el silencio de las partes sobre la época de celebración del ctto.
Prometido. Otro aspecto que hay que temer presente es que no solamente es consustancial a la
promesa la idea de que el ctto. Definitivo se va a celebrar en el futuro, no es solamente eso, sino
que también es consustancial a la promesa, la transitoriedad, uno debe pensar que cuando se
celebra un ctto. de promesa, lo que las partes buscan, es que en el menor tiempo posible se pueda
concluir el ctto. definitivo, uno no puede concebir la idea que las partes deseen ligarse con una
promesa en tiempos indefinidos, y eso tiene mucha importancia desde el punto de vista de la
prescripción, de las obligaciones que nacen de la promesa, en realidad de la obligación esencial es
la de otorgar el ctto. Prometido y con otra institución que la vamos a estudiar que es la caducidad
de la promesa, se dan muchos casos en que celebrado un ctto. de promesa el entusiasmo
primitivo que tienen las partes de llegar a concluir el ctto. Prometido se empieza a anticipar. usted
se encuentra con la situación que ninguno de los dos quiere cumplir pero uno no hace nada por
temor a lo que haga el otro y ahí están unidos por la promesa y resulta que nadie hace nada por el
temor del otro, imagínense que la época de celebración del ctto. definitivo, más en cima está
supeditado a una condición indeterminada, es decir donde ni siquiera se ha establecido un plazo,
una condición que puede estar ahí eternamente y nadie está dispuesto a cumplir la condición,
pero nadie quiere tampoco dar el primer paso, por temor a lo que puede pensar el otro, que a lo
mejor sí puede creer que está dispuesto a demandar una indemnización de perjuicios. Ahí viene
otro problema, en cuanto a si la condición caduca, si no se cumpla esto de cierto plazo
independientemente de que las partes nada hayan dicho en la promesa, entonces el segundo
aspecto consustancial a la promesa ¿cuál es? La transitoriedad!! Y esto tiene mucha importancia
desde el punto de vista, de la interpretación que uno debe darle al ctto. en cuanto a la época de
celebración del ctto. Definitivo, ósea frente a una duda interpretativa usted, tiene siempre que
privilegiar la interpretación que lleve a la conclusión en el menor plazo posible en el ctto.
definitivo, esa es la lógica interpretativa que usted debe utilizar en la promesa por este principio
de transitoriedad, aquella interpretación que acerque el ctto. definitivo es la que debe primar.

CLASE 05 DE ABRIL DEL AÑO 2017.

Hablamos sobre un aspecto de la promesa que era la transitoriedad, señalamos que este es un
aspecto consustancial al contrato de promesa, ya dijimos que el contrato de promesa es un
contrato preparatorio por lo tanto no está expresada en la promesa la voluntad final de las partes
verdad? La voluntad real lo realmente querido es el contrato definitivo y uno debe naturalmente
pensar que si las partes pudiesen celebrar desde ya el contrato definitivo ¿lo harían? ¿Para que
hacer un contrato preparatorio? Si podemos desde ya firmar el definitivo lo que las partes
realmente desean, pero hay inconvenientes, obstáculos, situaciones que impiden desde ya
celebrar el contrato, pero uno debe asumir que siempre el propósito de las partes que se ven en la

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necesidad de otorgar un contrato de promesa, es que ellos pretende seguramente en un corto
plazo saltarse al contrato definitivo y que la idea que mueve a las partes al suscribir el contrato
preparatorio no es quedar ligados jurídicamente por un tiempo indefinido, sino por un breve
tiempo en la búsqueda del contrato realmente querido, y esta característica consustancial a la
promesa están importante que determina un elemento llamémosle así de la mayéutica, propia de
la interpretación que debemos tener presente a propósito del contrato de promesa, esta
característica conlleva una norma de interpretación, que algunos lo califican de a-dohc porque es
propia solamente de la promesa. ¿Y en que consiste esta norma de interpretación que usted debe
tener presente al momento de calificar e identificar un contrato de esta naturaleza? Esta norma
nos dice que ante cualquier duda sobre la interpretación de las partes a de suponerse que están
han querido operar en definitiva dentro de un tiempo razonablemente breve. Entonces si ustedes
en el día de mañana quieren interpretar aquel elemento referido a la época que las partes han
acordado a la suscripción del contrato definitivo, cualquiera sea la modalidad que hayan empleado
o la combinación de modalidades puedan haber empleado, ustedes siempre tienen que darle
preferencia aquella interpretación que lo lleve acercar al contrato definitivo, mas de aquella que lo
aleje. Interpretación que acerque el contrato y no que lo aleje, entendiendo que esa es la
voluntad presunta de las partes al momento de contratar, y eso explica una institución que es
propiedad de la promesa que es la CADUCIDAD, por esta idea que no es posible concebir que las
partes estén indefinidamente ligadas a una promesa, sin que saltemos al contrato definitivo,
entonces en algún momento la promesa debe caducar porque aquí estoy partiendo de la base que
las partes han fijado una época en virtud de ciertas modalidades que aun no operan y mientras
nos operan las obligaciones esenciales de otorgar el contrato definitivo, aun no se hace exigibles,
por lo tanto no es un problema de prescripción de otorgar un contrato definitivo que
naturalmente prescriben, y uno podría decir, bueno ¿las partes no van a estar ligadas más de 5
años verdad? Pero eso en la medida que la obligación se haga exigible. Y que pasa que la
condición, el plazo, la modalidad estaban estructuradas de tal manera de una forma que su
ocurrencia se prolonga en el tiempo, sin que la obligación se haga aun exigible, usted no puede
pensar en la prescripción extintiva como la solución para destrabar este vínculo, No porque la
obligación aun no se ha hecho exigible, que es la base de la prescripción, no puede correr
prescripción frente aquel que no puede ejercer un derecho, y en este caso ejercer el derecho es
exigir el cumplimiento del contrato prometido, pero eso supone exigibilidad, entonces dejando de
lado eso, y partiendo en el principio que las partes no quieren ligarse por un tiempo indefinido,
sino por un breve tiempo, ahí entonces surge la otra institución que vamos estudiar que es LA
CADUCIDAD DE LA PROMESA, que no está ligada precisamente con el tema de la exigibilidad de
otorgar el contrato prometido.

Ahondemos un poco más en este requisito en el número 3 del artículo 1555 CC. Habíamos dicho
que conforme al tenor literal de la norma se hace indispensable la fijación de una época. Por lo
tanto junto a la futuriedad y transitoriedad tenemos que entender que en la promesa hay que
añadir algo mas que es la fijación de la época, según el claro tenor del art. 1544 N° 3, la época de
celebración del contrato, entonces viene la primera pregunta. ¿Qué es fijar la época? A qué
responde aquello, que lo que uds., pretende al fijar la época? Saber él cuando se va hacer exigible
el contrato prometido, es saber cuándo. Sea que ese momento va llegar con seguridad situación
que se daría cuando la modalidad que utilicemos es el plazo, sea que hay incertidumbre sobre la
realización futura del suceso, nosotros sabemos que verificado el hecho constitutivo de la
condición ahí se da el cuándo se hace exigible el contrato prometido, hay incertidumbre verdad
respecto de la acaecimiento del hecho que constituye la condición pero si hay certeza de que una
vez que se verifique el hecho constitutivo de la condición nace la exigibilidad del contrato
prometido entonces sabemos el cuándo, el cuándo se hace exigible, el cuándo debe otorgarse el
contrato prometido, algunos .

El plazo tácito el profesor no lo acepta, no es suficiente, el plazo en la promesa lo estamos

hablando como un elemento esencial, por lo tanto un elemento esencial no lo podemos establecer
en la base de una presunción, de una deducción, un elemento esencial debe estar patente ahí,
manifiesto, de forma clara precisa, y en términos formales, porque algunos dirán el plazo tácito
está ahí, está claro y preciso pero uno debe hablar de términos formales.

Algunos piensan que un plazo indeterminado, porque existe el plazo indeterminado, algunos dicen
que el único plazo indeterminado seria la muerte de una persona, que el plazo indeterminado y

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sobre todo la condición indeterminado no cumpliría con el requisito de fijar la época de
suscripción del contrato prometido, es un tema discutido, acuérdense que la condición
determinada e indeterminada ¿de que depende? Una condición siempre es un hecho futuro e
incierto, pero es posible que las partes acuerden que la condición deba darse dentro de cierto
plazo y ahí la condición está determinada, pero puede ocurrir que las partes solo acuerden la
condición y no fijen el plazo, y esa condición se puede cumplir en 100 años y estaríamos ligados a
la promesa por décadas, mientras la condición no se cumpla, en cambio cuando está determinada
claro está la posibilidad que se cumpla o no se cumpla pero tiene que darse en cierto plazo,
sabemos que cumplido el plazo se cumple la condición se hará exigible la promesa y si no se
cumple el plazo caduca la promesa, pero se termina e vinculo jurídico muere.

El caso de la prescripción adquisitiva extraordinaria nadie acoge esta prescripción, está fundada
cuando uds., no tiene la posesión del título inscrito, le aplican el art. 2505 del CC que es una norma
especial que se impone, si yo le vendo la propiedad a doña Magdalena y ella por las cosas de la
vida no inscribe, pero esta materialmente en posesión, después el profesor se muere y don Carlos
mi hijo hace la posesión efectiva e inscribe la propiedad a su nombre y luego se la vende a doña
Evelyn, luego Evelyn demanda juicio reinvicatorio a doña Magdalena para que ella restituya el
inmueble, ella es la dueña, porque en esta venta falta la TRADICION que es el modo de adquirir,
hay justo titulo, buena fe pero falta en este caso la tradición que en este caso es la inscripción,
han pasado 15 años y viene doña Evelyn y demanda juicio reinvicatorio, doña Magdalena puede
demandar reconvencionalmente y vamos alegar la prescripción adquisitiva extraordinaria, porque
esto que acabamos de señalar justo titulo, tradición y buena fe, cuando el titulo es traslaticio esto
es para adquirir la posesión regular, entonces acá hay posesión irregular la que basta los 10 años y
puede prescribir, pero todos sabemos que esa demanda nunca lo acogen, pero es lo que se debe
alegar.

El profesor nos habla de un caso que fue acogido en primera instancia y en segunda instancia la
prescripción adquisitiva extraordinaria sin título inscrito, pero en la corte suprema lo rechazaron,
pero acá había una situación especial que está involucrado el dolo, la mala fe que corrompe todo y
que impide que la teoría de la posesión inscrita pueda subsistir como tal, porque siempre cuando
se habla de la protección de la teoría de la posesión inscrita siempre habla “del que se apodera”
aquel usurpador, eso da una idea de una persona que ilegítimamente pasa a ocupar un predio,
pero en este caso si le estoy vendiendo a doña Magdalena y le hago entrega material, ¿podemos
decir que ella se apodero en sentido negativo? NO, ahí parte toda la tesis del profesor.

Otro aspecto que hay que destacar tiene que ver ¿cómo opera la sanción en caso que las partes no
hayan concedido la época de la suscripción del contrato prometido? Uds., saben que la sanción es
la nulidad absoluta, porque omite un requisito que mira la naturaleza del acto contrato de que se
trata, pero lo que interesa destacar aquí que esa situación no solamente se da en el caso que
obviamente debe ocurrir cuando las partes nada dicen respecto de la época de suscripción del
contrato prometido, guardan silencio, esa situación también se da, cuando la época se formula de
forma imperfecta, es decir no solamente cuando hay silencio entre las partes en orden de fijar la
época de suscripción del contrato prometido, sino que también, cuando se formula de forma
imperfecto, eso es lo que más hay, promesa en donde no se entiende la época el cuándo ha de
celebrarse el contrato prometido, esa formulación imperfecta, también lleva a la nulidad del
contrato, es como si las partes guardaran silencio, claro porque una formula ininteligible es
prácticamente lo mismo que las partes nada hayan dicho.

¿Qué significa INSTANTE O MOMENTO?

LA ÉPOCA es el momento en que se verifica un hecho, la época en relación con el tiempo y su

medición es una palabra técnica por lo tanto nosotros debemos aplicar el artículo 21 del CC.

Que entendemos por época de celebración del contrato prometido, es el instante momento, o el
espacio de tiempo que se ha concedido por las partes para la celebración obligada el contrato
prometido, claro porque las partes perfectamente pueden anticiparse por decisión propia a la
celebración del contrato prometido, libertad contractual, principio de la autonomía de la voluntad,
pero acá cuando nosotros queremos determinar la época nosotros nos queremos colocar en aquel
momento, instante, espacio de tiempo en donde ya el otorgamiento del contrato es una
obligación exigible para ambas partes, eso nos interesa.

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La mayor determinación del tiempo indudablemente que favorece la seguridad jurídica, favorece
el propósito circunstancial del contrato preparatorio de establecer su otorgamiento futuro de
forma definida ahora bien, esta precisión del tiempo, espacio, instante que debe otorgarse,
involucra una unidad de tiempo, vale decir el día, como una alternativa, pero también puede ser
una acumulación sucesiva de instante, ósea mas que un día puede ser un periodo en una línea
continuada. Entonces para resumir la época responde a la pregunta AL CUANDO de otorgarse el
contrato de forma obligada, es decir en donde las partes están en la necesidad jurídica de
otorgarlo, donde cada parte puede exigir a la otra la celebración de contrato prometido y esa
época equivale un instante o momento, y ese instante o momento puede ser un día determinado
o bien puede ser un espacio de tiempo en el cual las partes deben obligadamente otorgar el
contrato prometido ahora bien esa época según la ley tiene que resultar de un plazo o una
condición, y ya dijimos que ese plazo o condición puede estar establecido de manera copulativa
(que se dan las dos) en forma sucesiva ( una primero después la otra), e incluso de forma
disyuntiva ( pueden que las dos sean las que definan, o puede que una le gana a la otra, uno u
otro, de que depende que se dé primero en vez del otro, eso es lo que determina cuales de las dos
opera)

Yo podría concebir que el contrato prometido se otorgue cumplida cierta condición, pero al mismo
tiempo podría acordar en todo caso se va a cumplir transcurrido un plazo de un año, si se cumple
la condición antes del año, ahí nace la exigibilidad del contrato sino se cumple da lo mismo
porque al año se hace exigible igual, ahí opera el plazo, uno puede jugar con las dos, y ahí está el
problema como redactar una clausula que deje claramente establecido que ud. Está utilizando dos
modalidades ya sea en forma copulativa, sucesiva o disyuntiva. No hay que utilizar instantes o
momentos que se contradigan a si mismo ahí está el problema, cuando utiliza las dos modalidades
pero de forma que se contradicen entonces uno no sabe que es lo que determina la época ósea
ud., no puede responder al CUANDO y esa parte hace equivaler al silencio, lo que conlleva a la
nulidad.

CASOS DE PLAZO Y CONDICION COMBINADOS.

Hay un caso dispuesto con un plazo y condición copulativamente que esto es muy típico, hay un
plazo que fija la época de celebración del contrato si se estipula que la venta objeto de la promesa
se celebrara cuando el comprador haya satisfecho todo el precio y acuerdan que el precio debe
pagarse en 95 cuotas mensuales, ¿cuando se hace exigible la promesa?, cuando se page la ultima
cuota. ¿Cuándo va a satisfacer todo el precio? Cuando page la ultima cuota y ahí se hará exigible
la promesa y eso es un plazo, y está determinado. Si no paga una cuota incumplió una obligación.

Cuando se celebra el contrato cuando se satisfaga todo el precio, todavía no hay contrato de
compraventa, pero eso no impide obligarse a pagar el precio, porque lo que se ha hecho es que se
anticipo el efecto del contrato prometido al momento de la promesa y eso vimos que era posible,
que el precio debe pagarse antes de otorgarse el contrato y que no se page las distintas cuotas es
un tema de incumplimiento desde el momento que nace la promesa y lo único que va hacer es
que va retardar el otorgamiento del contrato definitivo por que el retardo del pago de las cuotas
en definitiva significa el retardo del pagar el precio de la futura compraventa, y eso hace que un
plazo que eventualmente estaba pactado si se hubiese pagado regularmente en una época que
ud., podía definir partiendo de la base que son 95 cuotas mensuales uds., saca la cuenta más o
menos ud. ya sabe cuándo deben hacerse, eso se podía eventualmente postergar, y ¿se podría
pagar anticipadamente? Claro que sí, porque el plazo está establecido al favor del promitente
comprador al que se le dio la posibilidad de pagar en 95 cuotas, pero si él tiene el dinero antes y
puede pagar, el puede renunciar claro que sí y pagar y satisface el precio y ¿podría exigir el
contrato prometido?, claro que sí.

No es solo la idea del día calendario obviamente lo que determina la celebración del contrato
prometido, pues no va hacer exigible dicha obligación si no se ha cumplido con el otro requisito
que se satisfaga íntegramente el precio.

Algunos dicen o podríamos pensar que es ¿una condición el que se page el precio? O ¿lo
determina solo el plazo? ¿Qué pasa si no se satisface el precio? Entonces uno podría pensar que
aquí hay un plazo y una condición, pero aquí la condición no es pagar cada dividendo sino pagar el
precio, porque en cada uno hay una incumplimiento, pero la condición es una sola UNITARIA que

48
es pagar el precio, entonces aquí vemos que al lado del plazo hay una condición que está
escondida, por eso se enredan al redactar e interpretar.

Entonces ¿sería este un caso de un plazo y una condición combinada? Que es lo que esta patente?
el plazo, ud., entiende que el no pago de un dividiendo implica un incumplimiento de la obligación
de pagar el precio de acuerdo en lo que se anticipo en la promesa, pero si ud., considera el precio
como un todo necesario para el otorgamiento del contrato prometido, ud., ve que detrás esta
subsumido una condición.

La lógica que la obligación de pagar el precio nace con el contrato definitivo, porque esto de
poder pagar antes debemos entender que eso es una situación excepcional y las cosas
excepcionales no las puede deducir tiene que estar expresamente establecida.

No hay que confundir que se determine el precio y cuando se debe pagar el precio, lo que
naturalmente debe surgir cuando se celebre el contrato de compraventa ahí nace la obligación de
pagar el precio y hacer la tradición de la cosa, es algo excepcional que el precio que se estipulo en
la promesa para el contrato definitivo se haga exigible desde ya.

Por lo tanto tenemos en el ejemplo, como primera conclusión que en ella las partes han hecho
anticipar uno de los efectos del contrato prometido, pagar el precio, que naturalmente deben
hacer con el contrato de compraventa, pero acá las partes lo hacen exigible con la promesa. En un
primer acercamiento uno entiende que aquí hay un plazo que fija la celebración del contrato
prometido, entiendo que el no pago de un dividendo implica un incumplimiento pero que no tiene
que ver con el hecho que lo que determina el otorgamiento de contrato en definitiva es el plazo,
pero si consideramos como un todo el precio que es un requisito esencial el que esté enterado
para que se otorgue el contrato definitivo entendemos que ahí hay un plazo combinado con una
condición.

No confundir el pago del precio con el otorgamiento de contrato prometido, son dos cosas
distintas, el plazo esas 95 cuotas se fijaron para el pago del precio, uno así a priori puede estimar
que el contrato prometido si se respeta el acuerdo se celebrara cuando se page la ultima cuota, y
así uno entiende que lo que determina el otorgamiento de contrato definitivo es un plazo, pero las
partes junto con señalar ese plazo para enterar el precio, establecieron que era condición
necesaria para otorgar el contrato prometido que se satisfaga efectivamente el precio, y eso es
una situación que constituye en sí mismo un hecho futuro e incierto porque no hay seguridad que
el promitente comprador efectivamente page todo el precio, por lo tanto el plazo lleva implícita
una condición.

El plazo está dado para el pago del precio, que tiene un efecto en el otorgamiento para el contrato
definitivo, pero lo que realmente determina el otorgamiento del contrato definitivo, no es tanto el
plazo, sino la condición que se satisfaga todo el precio, de ahí que si el tipo en dos meses paga
todo se hace exigible la promesa, porque en definitiva que lo que importa más que el plazo, es la
condición, que se page el precio, porque si sería el plazo no podrá anticiparse.

PLAZO COMO MODALIDAD.

Que entre las variadas clasificaciones de los plazos, se destaca aquella que atiende a los efectos
limitativos de eficacia que el plazo es capaz de producir en la relación jurídica pertinente. Ahí
vamos a distinguir el plazo suspensivo y resolutivo.

Digamos que de esta distinción nacen orientaciones diversas respecto de lo que es la época de
celebración del contrato, es posible incluso que estas dos orientaciones se combinen entre sí,
dándose origen una serie de posibilidades de matices en los efectos de la relación jurídica

Que entendemos por Plazo suspensivo también llamado inicial. Es la marca el momento desde el
cual surge efecto el vínculo jurídico.

Recordemos el articulo 1494 CC que nos dice que el plazo es la época que se fija para el
cumplimiento de la obligación. Cuando uno lee este articulo uno tiende a pensar que se está
refiriendo al plazo suspensivo, pero nosotros sabemos que la época es un instante o momento es

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un espacio de tiempo, en ese sentido un plazo suspensivo y un plazo resolutorio sirven para fijar
una época del cumplimento de una obligación. El art. 1494 se refiere a los dos plazos suspensivos y
resolutorio, porque ambos fijan la época para el cumplimiento de la obligación de manera distinta
pero fijan la época.

Otro aspecto que hay que tener presente es que el plazo suspensivo no impide la adquisición del
derecho, claro desde el momento que ud., celebra un contrato de promesa y fija la época de
celebración del contrato prometido, en base a un plazo suspensivo, el derecho en orden a otorgar
el contrato prometido nace con la promesa inmediatamente, porque el plazo lo que hace no es
suspender el nacimiento de un derecho sino su exigibilidad, por lo tanto el plazo suspensivo no
impide la adquisición de un derecho que en este caso es el derecho de otorgar el contrato
prometido, lo que suspende lo que afecta es el ejercicio del derecho, que no es otra que su
exigibilidad la que queda postergada para futuro. Dicho en otros términos los plazos suspensivos
no afectan la existencia de la obligación y es el cumplimento el que se halla pendiente mientras
transcurre el tiempo, o la época que ella se hace exigible. Dicho en otros términos el plazo
suspensivo tiene la particularidad de suspender el goce o el ejercicio actual postergado hacia el
futuro.

En el plazo resolutorio es un sentido inverso al plazo suspensivo, en el plazo resolutorio se

atribuye al acto, efectos inmediatos (es decir el derecho nace y se hace exigible), (y que es lo que
aporta el plazo resolutorio?), y lo que se excluye es su eficacia para aquel periodo de tiempo que
correrá una vez transcurrido cierto lapso. (La eficacia dura hasta cierto instante en que cumple
plazo resolutorio y ya no resulta eficaz el derecho transcurrido que sea el plazo, tiene que ver con
periodo posterior al cumplimento del plazo)

Esto que significa que en tanto corre el lapso fijado en acto tiene pleno efectos y estos cesaran de
modo absoluto una vez que el lapso haya expirado. Por ejemplo yo le arriendo un predio por un
año, ¿desde cuándo nace el derecho y se hace exigible el derecho de usar y gozar la cosa? Desde el
momento que se celebra el contrato y dura hasta que se cumpla el año y pierde toda eficacia.

El plazo resolutorio también se denomina plazo extintivo y ¿por qué? Porque señala el plazo
resolutorio una vez que se cumple es el momento que ha de cesar la relación jurídica. Por eso es
extintivo porque la relación jurídica dura hasta que se cumpla el plazo. Otro aspecto importante
de este plazo resolutorio y extintivo, que al extinguir la relación a su vencimiento lo hace hacia el
futuro, no de modo retroactivo. Y eso es la gran diferencia, (esto lo pregunto) del plazo resolutorio
extintivo y la condición resolutoria. Uds., saben que la condición resolutoria opera con efecto
retroactivo.

El plazo resolutorio extintivo tiene un efecto hacia el futuro, cumplido sea el plazo pierde su cesa
la eficacia jurídica hacia el futuro, no opera con efecto retroactivo, no borra lo acontecido en el
tiempo que estaba corriendo el plazo resolutorio o extintivo, los efectos del contrato se
produjeron, se hicieron exigibles, durante el tiempo que duro el plazo, y ahí está la diferencia con
la condición resolutoria que opera efecto retroactivo, lo que implica borra lo acontecido en el
pasado retrotrayendo hacia el momento en que nace, como el caso de la nulidad pero ¿Con que
diferencia? Tanto la condición resolutoria como la nulidad operan con efecto retroactivo pero
¿donde está la diferencia? Tiene que ver con los efectos de la eficacia intrínseca y extrínseca, en la
nulidad hay un vicio estructural, el acto nació imperfecto, el acto nunca pudo producir los efectos
que son propios de la nulidad, pero en la condición resolutoria el acto era perfecto era capaz de
producir los efectos que la ley le señala, y es un hecho sobreviniente lo que trae como
consecuencia de un acto ineficaz, y eso implica que por que la nulidad no importa de que el
tercero esta de buena o mala fe, lo que si importa en el caso de la condición resolutoria.

Porque en la condición resolutoria hay un acto valido que produjo todos sus efectos de tal manera
que uno no puede dejar de proteger al tercero de buena fe, pero en el caso de la nulidad no era
capaz de producir efectos alguno por lo tanto da lo mismo que el tercero este de buena o de mala
fe, nunca pudo adquirir un derecho sobre un acto que era nulo.

¿Cuál es la pregunta que debemos formularnos a propósito del contrato de promesa?

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La pregunta es ¿cabe estipular un plazo suspensivo o resolutorio indistintamente en una
promesa? Es decir ¿Tanto el plazo suspensivo o resolutorio llenan el requisito número 3 del art.
1554 del CC en el sentido que fijan la época de celebración del contrato prometido?

Digamos que se ha planteado la cuestión de que si la promesa del contrato el plazo puede ser
suspensivo como resolutorio indistintamente, o se debe adoptarse alguna de estas dos formas la
resolutoria o la suspensiva, lo que se ha planteado es que el número 3 del art. 1554 CC tiene un
carácter amplio, y extendido según el cual dejan a las partes establecer la época de celebración del
contrato prometido, por lo tanto partiendo de esa lógica. La conclusión se puede recurrir a un
plazo suspensivo como resolutorio e incluso también se dice que la condición que es otra
modalidad puede ser suspensiva o resolutoria, amplia libertad. Se dice que ambas modalidades de
plazos son idóneas para reflejar el querer de las partes incluso se ha planteado que es posible
idear una combinación de lo suspensivo y resolutorio. Claro uno podría decir que el contrato
prometido se va a celebrar transcurrido el plazo de 1 año y dentro de los 30 días siguientes, no
más allá de los 30 días cumplido el plazo, y ahí hay una combinación de un plazo suspensivo y un
plazo resolutorio.

Pero se han planteado objeciones, ¿Cual podría decir ud., que podría fijar dudas? El plazo
resolutorio, que pasa si establezco que el contrato debe celebrarse dentro de cierto plazo de
tiempo contado desde la celebración de la promesa, yo entiendo que la obligación nace y se
hace exigible desde ya, pero qué sentido tiene de un plazo resolutorio si yo podría exigir el día
siguiente el cumplimiento del contrato? Para que vamos a fijar un año podría uno eventualmente
exigir el contrato desde ya, porque estaríamos dentro de la época desde están las partes están
obligados a otorgar el contrato prometido pero por otro lado está la contraparte que le exijo el
cumplimiento pero bueno si todavía tengo el plazo de 1 año verdad? Entonces ud. Me va obligar a
otorgarlo ahora? En esa lógica podemos llegar hasta el último día, hasta incluso hasta el último día
a las 12:00 de la noche, que pasaría al otro día? Si es un plazo resolutorio que pasa con la
obligación jurídica? Se torna ineficaz, en esa lógica les parece que pueda servir desde un punto de
vista práctico? Hay que tener cuidado con esto, generalmente yo para evitar dificultades yo
cuando concibo un plazo resolutorio dejo establecido de forma patente que ese es un periodo
que las partes se han dado es para cumplir el contrato de forma voluntaria, para dejar establecido
que cumplido sea el plazo no se extingue la relación jurídica, sino lo que ocurre que a partir del
plazo ya uno puede obligar al otro, se produciría algo similar a un plazo suspensivo, porque en
definitiva la exigibilidad como obligación en que uno pueda imponer al otro de celebrar el contrato
nace después del año verdad y en ese sentido estaría suspendido, pero por otro lado estaría
asumiendo que perfectamente posible que las partes cumplan voluntariamente el contrato dentro
de año, pero potros me dirán pero el plazo suspensivo las partes podrían anticiparse, pero ahí
viene lo que dice don Manfre que me comentó, que seguramente el plazo suspensivo puede
responder a otros intereses, que lleva a las partes a querer a las partes que el contrato no se
celebre dentro del año verdad?

Uds., cuando celebren un contrato de promesa y fijen la época tiene que tratar de concebir las
distintas alternativas puedan darse, de forma de no tener fisuras que puedan producir un conflicto
en el día de mañana, establecer cuál es el propósito, cual es la voluntad, porque se establece un
plazo, que es lo que persiguen las partes, entonces ud., que lo que hace va incorporando
obligaciones anexas a la obligación esencial de otorgar el contrato prometido, de forma de darle
sustento al ¿por qué hay que esperar el plazo? Cuando ud., redacta un contrato tiene que preveer
los futuros conflictos en lo posible, y ver qué es lo motiva y que es lo que obliga a recurrir a esa
modalidad, si ud., lo tiene claro ud., puede condicionar todo y explicitarlo en el contrato de esa
manera evita un conflicto futuro, no lo deje en el silencio, ya que la obligación siempre es otorgar
un contrato valido y eficaz, pero la validez de la eficacia no necesariamente se llena, que eso es un
aspecto, que ud., quiere que el contrato sea válido y eficaz, pero hay ciertas condiciones que ud.,
puede introducir a la promesa que no tiene que ver con la eficacia y la validez, sino el porqué las
partes se dieron ese plazo, para evitar el cumplimiento anticipado por ejemplo, una exigencia
fuera del parámetro que ud., se fijo, porque pueden ser otras razones que no tenga que ver con la
validez o eficacia que es lo que determina el plazo, como decía ahí ud., puede prometer vender
una propiedad pero si bien es cierto que ud., lo puede hacer desde ya ud., necesita ubicarse en
otro lugar y se quiere dar un plazo, y en ese entonces ud. Fija un plazo suspensivo o resolutorio
pero si ud., tiene esa lógica en su mente debe explicitarlo en el contrato par que no quepa dudas,

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para que esa circunstancia no sea un problema después, para que las partes entiendan que hay
que cumplir el plazo.

Vamos a ver el señalamiento de los distintos plazos resolutorios y suspensivos combinados.

A. Plazo suspensivo puro.

B. Plazo suspensivo de instante único para la ejecución.

C. Plazo suspensivo resolutorio de aplicación sucesiva.

D. Plazo resolutorio puro.

E. Plazo resolutorio precedido de un suspensivo.

A. ----------------------- 5 años

B.

30 días

C. -------------------------- 5 años

D. ----------------------------------

E.

-----------------

Esquema letra A es un plazo suspensivo puro, que pasa con el otorgamiento del contrato
prometido? Queda postergado a este momento, y a partir de ese momento se hace exigible el
otorgamiento del contrato prometido. Plazo suspensivo puro se suspende la exigibilidad de
celebrarse el contrato prometido hasta la llegada de un día, durando la vinculación hasta la
prescripción de la acción, suspendemos la exigibilidad, nace del derecho de otorgar el contrato
prometido acá se suspende su exigibilidad hasta el cumplimiento de un plazo, y a partir de ese
plazo se hace exigible y se extingue la obligación jurídica sobre la base de la prescripción de la
obligación de otorgar el contrato prometido. Ejemplo el contrato prometido se otorgara a contar
del 30 de junio del año 2017, el contrato prometido se otorgara a contar de 1 año desde la fecha
de celebración del contrato de promesa, ese un plazo suspensivo puro, que vamos a entender que
a partir del 30 de junio del año 2017, que a partir del cumplimento del plazo de 1 año contado de
la fecha de la celebración del contrato de promesa se hace exigible el contrato prometido y la
ineficacia se va a producir cuando la obligación prescriba a partir desde el momento cuando se
hace exigible. Ud., puede utilizar varias preposiciones para identificar un plazo suspensivo, A
CONTAR, DESDE, son dos formas de poder identificar un plazo suspensivo. Desde tal fecha, a
contar de tal fecha, son proposiciones que ud., puede identificar o construir un plazo suspensivo

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Esquema letra B es un plazo suspensivo de instante único para la ejecución, no recomendado, cuál
sería el caso, el contrato prometido se celebrará el 30 de junio del 2017, no a contar, ni desde,
sino el día 30 de junio, si no se otorgar el 30 de junio muere el contrato, no es recomendable
porque uno se limita mucho se deja poco margen. En el esquema muere el contrato en la línea
vertical, ese día habría que ir a la notaria esperando que vaya la otra parte también, ese es otro
problema, no solamente debe cumplir ud., sino deben cumplir las dos partes, entonces lo normal
sería que el 30 de junio las dos partes estarían en la notaria firmando la escritura, pero puede
ocurrir que uno no quiera cumplir y el otro sí, que haría ud., si s el abogado, va ese día y hace la
escritura, la deja en la notaria, para que el día de mañana no quede establecido que ninguna de las
partes quiso cumplir para que se aplique el concepto de que la mora purgue la mora sino que ud.,
deja establecido que ud., fue el único que quiso cumplir y la otra parte no se presentó, ud., tendrá
la posibilidad de demandarlo, ud. fue y manifestó que ese día ud., quería cumplir lo acordado. En
definitiva uno manda el contrato a la notaria, si hay un precio que debe pagarse nadie va estar
dispuesto a firmar solo, quizás el comprador dejando instrucciones en la notaria, pero el vendedor
quien le asegura que el otro vaya firme y deje el dinero, ósea ese día estamos hablando de una
promesa de compraventa el comprador eventualmente podría otorgar y dejar con instrucciones el
vale vista donde el otro se va asegurar si es que el otro para retirar el vale vista debe firmar el
contrato, pero al revés el vendedor puede firmar sin tener la certeza que le van a pagar dejando
abierta la escritura dejando al otro que en cualquier momento pueda firmar y sin haber pagado el
precio, entonces que hace los abogados, mandan la escritura ese día y después le piden al notario
que certifique el hecho y entonces ahí queda establecido que ahí hubo voluntad de otorgar el
contrato prometido y ahí queda en evidencia que hubo interés de cumplir con la promesa.

Entonces plazo suspensivo de instante único para la ejecución uno podía explicar esto de la
siguiente forma, que aquí en realidad hay una combinación encubierta de un plazo suspensivo y
resolutorio, ¿porque suspensivo? Porque no se va a poder otorgar el contrato sino hasta ese día
pero además sino se otorga ese día se extingue la obligación jurídica, entonces esto esconde un
plazo suspensivo seguido de un plazo resolutorio, en este caso se espera la llegada de un día que
mientras tanto suspende la exigibilidad de la contratación respectiva, pero llegado el día este es de
celebración del contrato prometido y no hay otro no hay otro día, porque las partes al decir 30 de
junio no han querido prolongar el otorgamiento de contrato más allá de ese día, por algo lo
señalaron explícitamente en el contrato, por lo tanto uno debe presumir que para las partes tiene
carácter esencial el que contrato se otorgue precisamente el 30 de junio y ya no les interesa un
contrato después del 30 de junio naturalmente que las partes de mutuo acuerdo pueden modificar
ese tema. No es recomendable.

Esquema letra C es un plazo suspensivo resolutorio de aplicación sucesiva. Comienza un plazo el

cual termina en la línea vertical y luego se genera otro plazo menor que muere también en la otra
línea vertical, ósea el contrato no se puede otorgar a partir desde ese minuto o momento o
instante, pero a partir de ese momento hay un plazo resolutorio dentro del cual debe cumplirse
ese contrato ya no se fija un día sino que por ejemplo se dice dentro de los 30 días siguientes. El
contrato se otorgara transcurrido que sea un año desde de la celebración del contrato y dentro de
los 30 días siguientes, la expresión dentro da la idea de que se trata de un plazo resolutorio.

Esquema letra D es un plazo resolutorio puro, esa continuidad en el esquema C implica la idea que
no se puede otorgar el contrato, aca en el esquema D las líneas segmentadas se puede otorgar
desde la primera línea vertical hasta la segunda línea vertical, ese sería un plazo resolutorio puro,
no es recomendable tampoco, porque no, por el problema de la exigibilidad de primero o el ultimo
día, entonces llega el día después de las líneas segmentadas y el contrato ya se torna ineficaz.

Tenemos dos casos que no son recomendables que sería el esquema B (plazo suspensivo de
instante único para la ejecución) y el esquema D (plazo resolutorio puro).

Pero hay otro aspecto que hay que tener mucho cuidado y tiene que ver con el plazo resolutorio y
que lo situaríamos en este caso, por eso es importante explicitar bien las cosas, yo aquí planteo
que el contrato a de celebrarse transcurrido el plazo de 1 año desde la celebración del contrato
prometido, plazo suspensivo, y dentro de los 30 días siguientes, entonces viene la pregunta ¿si
ese es un plazo resolutorio extintivo, yo debería entender que si no se otorgar el contrato dentro
de ese plazo se torna ineficaz la promesa y no podrá otorgar el contrato prometido? el punto es
que en eso 30 días difícilmente ud., podría lograr que se otorgue el contrato de forma forzosa

53
porque eso seguro le va demandar más de 30 días, porque ahí viene la pregunta, ¿Por qué voy a
demandar al día siguiente? ¿Acaso llegado el día ya no hay voluntad de otorgar el contrato? Si
sabemos que mientras estaba pendiente el plazo nadie estaba obligado a cumplirlo, uno podría
entender en lógica que si yo fijo 30 días es para que las partes se den un tiempo que les permita
otorgar voluntariamente el contrato, y uno pensaría que transcurrido el plazo de los 30 días ahí
uno podría demandar el cumplimiento, entonces que lo que recomienda el profesor, que si ud. Va
colocar un día único que es malo y es aconsejable darse un espacio, también es bueno dejar
establecido que ese plazo es para el cumplimiento voluntario, no vaya ser que si ud., no lo hace se
puede cumplir el plazo y lo consideran resolutorio extintivo y muere la promesa? Si yo dejo
establecido que es para el cumplimiento voluntario, que es lo que estoy haciendo? Me estoy
obligando acá y estoy haciendo exigible para que esto se extinga a los 5 años.

Las partes pueden hacer lo que quieran, pero en este caso estamos en la base que una de las
partes quiera eventualmente retractarse pongámonos en esa lógica, y ud., debe asegurar el
contrato prometido, porque de ud., depende, porque después le echaran la culpa al abogado que
no supo establecer claramente la cláusula, entonces decimos ¿parece lógico que yo al día
siguiente lo esté demandando al tipo en tribunales? Acaso yo ¿debo presumir que el tipo no me
cumplirá? Si sabemos que hasta aquí nadie estaba obligado a cumplir y recién ahí se hizo exigible,
pero ahora para no dejar el tema en el aire entonces uno fija un plazo ejemplo de 30 días, pero en
la idea que ambas partes van a querer cumplir y obviamente no parece lógico que al día siguiente
van a estar las dos partes en la notaria, sino que ya se hizo exigible, en los 30 días hagamos la
escritura que lo revisen los abogados, estando todo bien se firmara. Pero al decir dentro de los 30
días se puede interpretar que es un plazo resolutorio extintivo, que me lleva a la consecuencia
que si no se otorga dentro de los 30 días se extingue la relación jurídica se produce la caducidad de
la promesa, que es lo aconsejable, que dejemos claramente establecido que estos 30 días es para
cumplir voluntariamente las partes exigida sea la promesa. Para que pasado los 30 días uno pueda
exigir forzadamente el contrato. Ahora cuidado porque a ud., le puede convenir que sea así, va
depender de qué lado este ud., y las condiciones en que se haya dado la promesa según si se han
cumplido o no anticipadamente los efectos o partes de los efectos, ahí está la pelea de los 2
abogados, ud., debe cuidar a sus clientes, hay que darle todas la posibilidades, pero puede que
esté el otro abogado que le interesa que esto se concluya de forma rápido el asunto, y como la
promesa además se estableció una tremenda multa de alguna manera están propiciando que se
haga desde ya.

Entonces esos 30 días es para un cumplimiento voluntario, ud debe indicar que su intensión que
en dicho plazo no es para que se muera el contrato de promesa. Entonces no recomendable un
plazo resolutorio.

Un plazo resolutorio puro, en este caso tenemos que la relación de exigibilidad está vigente desde
un comienzo, aunque ha de cesar en un plazo determinado. Como seria, ejemplo el contrato
prometido se otorgara a MAS TARDAR el 30 de junio del año 2017, ahí seria resolutorio, porque si
yo digo que se va a otorgar el 30 de junio 2017 seria un plazo suspensivo de instante único, y si yo
digo se va a cumplir A CONTAR desde el 30 de junio del 2017 es un plazo suspensivo puro, a partir
del cual surge la exigibilidad que se puede proyectar hasta el plazo de prescripción de 5 años, y si
yo digo se va otorgar A MAS TARDAR el 30 de junio del 2017, ya le estoy dando un carácter de un
plazo resolutorio extintivo, A MAS TARDAR significa no más allá del 30 de junio, antes si pero no
más allá de 30 de junio de 2017.

Entonces cuidado con los casos de la letra B, C y D porque pueden llevar a la caducidad de la
promesa, depende de qué lado esta ud. si ud. es el vendedor y está en condiciones de vender y el
comprador tiene que pagar el precio, el problema lo tiene el comprador, yo me quedo con la
multa y más encima con la propiedad. El que anda apurado es el comprador que tiene que tener el
dinero, porque el vendedor ya tiene la propiedad disponible.

Esquema D Plazo resolutorio precedido de un suspensivo, este es el más enredado, continuo

significa suspensivo y las líneas segmentadas significa resolutorio, en realidad esto es al revés,
porque si yo digo que el contrato se celebrara transcurrido que sea el plazo de 1 año ahí está la
suspensiva y luego le agrego 30 días más, ósea hay suspensivo y resolutorio, en el fondo es
trasladar la fecha donde se hace exigible de forma obligatoria el contrato.

54
CLASE 05 DE ABRIL (2 PERIODOS)

El último aspecto que vimos de la promesa es el referido .. es un aspecto consustancial al

contrato de promesa.

Además el contrato de promesa es un contrato preparatorio, esto quiere decir no está expresada
en la promesa la voluntad final de las partes, ya que lo realmente querido es el contrato
definitivo.

Inconvenientes que ocurren desde ya que no permiten celebrar el contrato, que se deben asumir
que siempre el propósito de las partes es de verse en la necesidad de otorgar un contrato de
promesa, es que en un corto plazo celebrar el contrato definitivo, y que la idea que mueve a las
partes a celebrar el contrato preparatorio no es quedar ligados jurídicamente por un tiempo
indefinido, sino que en un breve tiempo celebrar lo que ellos querían.

Esta característica consustancial de la promesa es tan importante que determina un elemento de

hermenéutica propio de la interpretación que se debe tener presente a propósito del contrato de
promesa, esta característica conlleva una norma de interpretación que algunos la califican de a
dos que es propia de la promesa.

Esta norma de interpretación consiste en que ante cualquier duda sobre la verdadera intención de
las partes ha de suponer que están han querido velar en definitiva dentro de un tiempo
razonablemente previo.

Por lo que si el día de mañana tienen que interpretar aquel elemento referido a la época que las
partes han querido acordar para la suscripción del contrato definitivo cualquiera sea la modalidad
que hayan empleado, siempre se tiene que dar preferencia a aquella interpretación que lo
acerque al contrato definitivo más que aquella que lo aleje, entendiendo que esa es la voluntad
presunta de las partes al momento de contratar, y eso explica una institución que es propia de la
promesa que es la caducidad.

La caducidad

Por lo que es posible concebir que las partes no pueden estar indefinidamente ligadas por una
promesa, sin que saltemos al contrato definitivo, por lo que en algún momento la promesa debe
caducar, partiendo de la base que las partes han fijado una época en virtud de ciertas modalidades
que aún no operan, y mientras no operen las obligaciones esenciales del contrato prometido aún
no se hacen exigibles, por lo tanto no es un problema de prescripción de la obligación de otorgar
el contrato prometido.

Por lo que hay que preguntarse qué pasa si el plazo, la condición o modalidad está estructurada de
tal forma que su ocurrencia se prolongue en el tiempo sin que la obligación se haga aun exigible,
por lo que no se puede pensar en la prescripción extintiva como la solución para destrabar este
vínculo, porque la obligación aún no se ha hecho exigible que es la base de la prescripción.

La caducidad de la promesa no está ligada con la exigibilidad de la obligación de otorgar el

contrato prometido.

Requisito N° 3 de art 1554, conforme al tenor literal de la norma se hace indispensable la fijación
de una época, por lo tanto junto a la futuridad y transitoriedad tenemos que entender que a la
promesa hay que añadir algo más, que es la fijación de la época según el claro tenor N°3 del
artículo 1554, (la época de celebración del contrato).

Por lo que se viene la pregunta que es fijar la época, a que responde aquello que lo que se
pretende al fijar la época, el cuándo se va a celebrar el contrato prometido.

Por lo tanto fijar la época es saber cuándo sea ese momento va a llegar con seguridad, situación
que sucedería cuando la modalidad que utilicemos es el plazo, sea que haya incertidumbre sobre
la analizacion futura del suceso.

55
Una vez que se verifique el hecho constitutivo de la condición nace la exigibilidad del contrato
prometido, y por lo tanto sabemos cuándo es el cuándo, cuando se hace exigible y cuando se debe
otorgar el contrato prometido.

Algunos piensan que un plazo indeterminado y sobre todo la condición indeterminada, no

cumplirían con el requisito de fijar la época de suscripción del contrato prometido.

¿De qué depende que una condición sea determinada o indeterminada?

Una condición siempre es un hecho futuro e incierto pero es posible que las partes acuerden que
la condición debe darse dentro de cierto plazo, y ahí la condición está determinada, pero puede
ocurrir que las partes fijen la condición y no el plazo, y esa condición se puede cumplir en
cualquier año por lo que sería una condición indeterminada.

Otro aspecto a destacar es como opera la sanción en caso que las partes no hayan concebido la
época de suscripción del contrato prometido.

La sanción es la nulidad absoluta, ya que es un requisito a la naturaleza del acto o contrato de que
se trata, esa situación no solo se da en al caso en que obviamente debe ocurrir, que es cuando las
partes derechamente nada dicen respecto a la época de suscripción del contrato prometido, es
decir guardan silencio. esa situación también se da cuando la época se formula en forma
imperfecta, es decir no solo cuando hay silencio en orden a las partes a fijar la época de
suscripción del contrato prometido, sino que también cuando se formula en forma imperfecta ,
por lo que lleva también a la nulidad del contrato.

Que significa la época (instante o momento)

La época es el momento en que se verifica un hecho, la época en relación con el tiempo y su

medición es una palabra técnica, por lo tanto hay que aplicar el artículo 21.

Por lo tanto que entendemos por época de celebración del contrato prometido, es el instante o
momento o el espacio de tiempo que se ha concebido por las partes para la celebración obligada
del contrato.

Por lo tanto para determinar la época debemos colocarnos en el momento, instante o espacio
donde ya el otorgamiento del contrato es una obligación exigible para ambas partes, y es eso lo
que nos interesa.

La mayor determinación del tiempo indudablemente que favorece la seguridad jurídica, favorece
el propósito consustancial del contrato preparatorio de establecer su otorgamiento futuro de
forma definida. Ahora bien esta precisión del tiempo involucra la unidad del tiempo (el día) como
una alternativa, pero también puede ser la acumulación sucesiva de instantes, más que un día
puede ser un periodo en una línea continuada.

Entonces la época responde a la pregunta ¿al Cuándo ha de otorgarse el contrato pero de forma
obligada? Es decir donde las partes están en la necesidad jurídica de otorgarlo, donde cada parte
puede exigirle a la otra la celebración del contrato prometido, y esa época equivale a un instante o
un momento el cual puede ser un día determinado o bien también puede ser un espacio de
tiempo en el cual las partes deban obligadamente otorgar el contrato prometido, esa época según
la ley tiene que resultar de un plazo o de una condición, y ese plazo o condición puede estar
estipulado de manera copulativa, en forma sucesiva e incluso en forma disyuntiva, y depende de
que se dé uno u otro primero.

Se puede concebir que el contrato prometido se otorgue cumplida cierta condición, pero al mismo
se puede acordar que en todo caso se va a cumplir transcurrido el plazo de un año, y si se cumple
el plazo ante del año ahí nace la exigibilidad del contrato, y si no se cumple da lo mismo se hace
exigible igual y ahí opera el plazo, entonces el problema está en redactar la cláusula que deje
claramente establecido que se está utilizando dos modalidades ya sea en forma copulativa,
sucesiva o disyuntiva.

Entonces al momento de redactar la cláusula no se puede utilizar instantes o momentos que se

contradigan, porque si no no se puede responder al cuándo, y eso hace que equivalga al silencio.

56
Casos de plazo y condición combinadas

Plazo y condición dispuestos copulativamente: Hay un plazo que fija la época de la celebración de
contrato si se estipula que la venta objeto de la promesa se celebrara cuando el comprador haya
satisfecho todo el precio que debe pagarse en 95 cuotas mensuales, entonces la promesa se hace
exigible cuando pague la última cuota.

No es solo la llegada del día calendario lo que determina la celebración del contrato prometido,
pues no va hacer exigible dicha celebración si no se ha cumplido con el otro requisito que es que
satisfaga íntegramente el precio.

¿Podríamos pensar que es una condición que se pague el precio o lo que determina es el plazo?

La condición no es el no pagar cada dividendo, sino no pagar el precio porque en cada una hay un
cumplimiento, pero la condición es una sola y es unitaria que es no pagar el precio, por lo que
vemos que al lado del plazo hay una condición escondida. Entonces seria esto un caso de un plazo
y una condición combinada, el primer acercamiento que se ve es que hay un plazo y si no paga uno
de los dividendos importa un incumplimiento de la obligación de pagar el precio de acuerdo a lo
que se anticipó en la promesa, pero si se considera el precio como un todo necesario para su pago
y el otorgamiento del contrato prometido, detrás de ese plazo hay una condición. (Lo que se está
refiriendo es a la estipulación del precio no al pago).

Por lo tanto como conclusión lo que las partes han hecho anticipar es uno de los efectos del
contrato prometido, que es la de pagar el precio que naturalmente debe nacer con el contrato de
compraventa, pero acá las partes lo hacen exigible con la promesa. Por lo tanto en un primer
acercamiento uno entiende que aquí hay un plazo que fija la celebración del contrato prometido,
pero si consideramos como un todo el precio como un requisito esencial que este enterado para
que se otorgue el contrato prometido vemos que en realidad hay un plazo combinado con una
condición, entonces lo el plazo lleva implícito una condición, el plazo está dado para el pago del
precio en el e otorgamiento del contrato prometido, pero lo que realmente determina el contrato
prometido no es tanto el plazo sino la condición de que se pague el precio.

Plazo suspensivo y plazo resolutorio

De las clasificaciones de los plazos se destaca aquella que atiende a los efectos limitativos de
eficacia que el plazo es capaz de producir en la relación jurídica pertinente, y se distingue entre
plazo suspensivo y resolutorio.

De esta distinción nacen orientaciones diversas de lo que es la época de celebración del contrato,
es posible incluso que estas dos orientaciones se combinen entre sí, dándose origen a una serie de
posibilidades de matices en los efectos de la relación jurídica.

Plazo Suspensivo o inicial

Es el que marca el momento desde el cual surte efecto el vínculo jurídico, por lo que debemos
recodar el articulo 1494 CC, que nos dice que el plazo es la época que se fija para el cumplimiento
de la obligación.

Por lo que uno siempre tiende a pensar que se está refiriendo al plazo suspensivo, y nosotros
sabemos que el época es un instante un momento, y en ese sentido un plazo suspensivo y un
plazo resolutorio sirve para fijar la época del cumplimiento de una obligación, por lo tanto no hay
que pensar que el artículo 1494 se está refiriendo al plazo suspensivo, sino que al plazo suspensivo
y resolutorio porque ambos fijan la época para el cumplimiento de la obligación de manera
distinta.

Otro aspecto hay que tener presente que el plazo suspensivo no impide la adquisición del derecho,
que en este caso es otorgar el contrato prometido, porque el plazo lo que hace es no suspender el
nacimiento del derecho sino que solamente su exigibilidad, la que queda postergada para el
futuro.

Los plazos suspensivos no afectan la existencia de la obligación y es el cumplimiento es el que se

haya pendiente mientras transcurre el termino o la época en que ella se hace exigible.

57
El plazo suspensivo tiene la particularidad de suspender el goce o ejercicio actual del derecho
postergado hacia al futuro.

El plazo resolutorio

En el plazo resolutorio se atribuyen al acta efectos inmediatos y lo que se excluye su eficacia para
aquel periodo de tiempo que correrá una vez transcurrido el plazo, nace el derecho se hace
exigible pero su eficacia dura cierto instante en que se cumple el plazo resolutorio.

Por lo tanto mientras corre el lapso fijado el acto tiene pleno efectos y estos cesaran de modo
absoluto una vez que el lapso haya expirado.

Por ejemplo yo arriendo un predio por un año, desde cuando nace el derecho y se hace exigible.
Desde el momento que se celebra el contrato y dura hasta que se cumpla el año y pierde toda
eficacia.

El plazo resolutorio también se llama plazo extintivo, porque lo que señala es que una vez que se
cumple es el momento en que de a de cesar la relación jurídica.

El plazo resolutorio extintivo al extinguir la relación a su vencimiento lo hace hacia el futuro no de

modo retroactivo, y esa es la gran diferencia entre el plazo resolutorio extintivo y la condición
resolutoria que opera con efecto retroactivo.

Tanto la condición resolutoria como la nulidad operan con efecto retroactivo, la diferencia tiene
que ver con la ineficacia intrínseca, donde en la nulidad hay un vicio estructural, y en la condición
resolutoria el acto era perfecto y capaz de producir los efectos que la ley señala y es un hecho
sobreviniente el que trae como consecuencia su ineficacia. Por lo tanto eso es lo que implica
porque en la nulidad no importa si el tercero esta de buena o mala fe, lo que si opta en el caso de
la resolución.

¿Cabe estipular plazos suspensivo s o resolutorios indistintamente en la promesa?

(Es decir tanto el plazo suspensivo o resolutorio es requisito el n° 3 del artículo 1454, en el sentido
que fija la época de celebración del contrato prometido).

Podemos señalar que desde antiguo se ha planteado si en la promesa de contrato el plazo puede
ser tanto suspensivo o resolutorio indistintamente o si debe adoptarse una de estas dos formas, la
resolutoria o suspensiva. Lo que se ha planteado es el número 3 del artículo 1454 es de carácter
amplio, según el cual se deja a las partes la libertad de establecer la época de celebración del
contrato prometido, por lo tanto partiendo de esa lógica se puede recurrir tanto a un plazo
suspensivo como resolutorio, incluso se dice que la condición puede ser suspensiva o resolutoria
con amplia libertad.

Se dice que ambas modalidades de plazos son idóneas para reflejar el querer de las partes incluso
se ha planteado idear una combinación de lo suspensivo y lo resolutorio

Por ejemplo que el contrato prometido se va a celebrar transcurrido que sea el plazo de un año y
no más allá de 30 días cumplido el plazo, entonces habría una combinación entre plazo suspensivo
y resolutorio.

En esa lógica generalmente para evitar dificultades cuando se concibe un plazo resolutorio deja
establecido en forma patente que ese es un periodo que la partes se han dado para cumplir
voluntariamente el contrato, para dejar establecido que cumplido el plazo no se extingue la
relación jurídica, sino lo que ocurre es que a partir del plazo ya uno puede obligar al otro. Se
produciría algo similar al plazo suspensivo porque en definitiva la exigibilidad como obligación en
que uno pueda imponer al otro la celebración del contrato nace después del año y en ese sentido
estaría suspendido, pero por otro lado están asumiendo que es perfectamente posible que las
partes cumplan voluntariamente el contrato dentro del año.

Entonces cuando se celebra un contrato de promesa y se mira la época, se debe tener en cuenta
las diferentes alternativas que puedan darse de forma de no tener fisuras que puedan producir un
conflicto, entonces se debe tener en cuenta porque se establece un plazo, que lo que persigue,

58
por lo que se hace es ir incorporando obligaciones anexas a la obligación esencia de otorgar el
contrato prometido de forma de darle sustento al por que hay que esperar el plazo.

Señalamiento de posibles caso de plazos suspensivos y resolutorios combinados.

1.- Plazo suspensivo puro.

2.-Plazo suspensivo de instante único para la ejecución.

3.-Plazo suspensivo resolutorio de aplicación sucesiva

4.-Plazo resolutorio puro.

5.- Plazo resolutorio precedido de uno suspensivo.

1.- Plazo suspensivo puro.

Señala que con este plazo el otorgamiento del contrato prometido queda postergado a un cierto
momento, y a partir de ese momento se hace exigible el otorgamiento del contrato prometido.

Se suspende la exigibilidad de celebrarse el contrato definitivo hasta la llegada de un día, durando

la vinculación hasta la prescripción de la acción.

Ejemplo: El contrato prometido se otorgara a contar del 30 de Junio del año 2017, y el contrato
prometido se otorgara a contar de un año de la fecha de celebración del contrato de promesa, y la
ineficacia se va a producir cuando la obligación prescriba a partir del momento en que se hace
exigible.

Se pueden utilizar varias preposiciones para saber cuándo se está ante un plazo suspensivo seria a
contar, desde,

2.-Plazo suspensivo de instante único para la ejecución.

Este plazo no es recomendado, y trata de que el contrato prometido se celebrara el 30 de Junio

del 2017 “no a contar de ni desde” y si no se otorga el 30 de Junio del 2017 el contrato se
extingue.

Entonces el contrato no se puede cumplir solo, deben cumplir los dos. Por lo que lo normal sería
que el día 30 estén los en la notaria firmando la escritura, pero puede ocurrir que una no quiera
cumplir y el otro si, y el que quiere cumplir lo que tiene que hacer es ir a la notaria y hacer la
escritura, para que el día de mañana no quede establecido que ninguna de las partes quiso
cumplir para que se aplica el concepto de la mora purga la mora.

También lo que podría hacer el comprador es dejar la instrucción de un vale vista, donde se va
asegurar si el otro quiere retirar el vale vista firme el contrato, y al revés el vendedor que deje
firmado sin tener la certeza que le van a pagar y dejar abierta la escritura para que el comprador
llegue en cualquier momento a firmar sin haber pagado el precio. Entonces los abogados los que
hacen es mandar la escritura y le piden al notario que certifique, por lo que queda establecido que
hubo voluntad de otorgar el contrato prometido.

Plazo suspensivo de instante único para la ejecución, lo que en realidad pasa es que hay una
combinación encubierta de un plazo suspensivo y resolutorio, es suspensivo porque no se puede
tocar el contrato hasta ese día, pero además sino se cumple ese día se extingue la relación jurídica,
lo que esconde un plazo suspensivo seguido de uno resolutorio.

En este caso se espera la llegada de un día que mientras tanto suspende la exigibilidad de la
contratación respectiva, pero llegado el día este es el día de celebración del contrato prometido,
porque la partes el día 30 de Junio no ha querido prolongar el otorgamiento más allá de ese día,
por algo lo señalaron en el contrato, por lo tanto uno debe presumir que para las partes tiene
carácter esencial que el contrato se otorgue precisamente el 30 de Junio.

3.-Plazo suspensivo resolutorio de aplicación sucesiva.

59
Señala que el contrato no se puede otorgar sino a partir de ese instante, y desde ese minuto hay
un plazo dentro del cual se debe cumplir el contrato, por ejemplo dentro de los 30 días siguientes,
por lo que la expresión dentro de la idea de que se trata un plazo resolutorio

4.-Plazo resolutorio puro.

Señala que no es recomendable por el tema de la exigibilidad, o es el primero o el último día.

Señala que el contrato puede celebrarse transcurrido el plazo de un año desde la celebración del
contrato de promesa y dentro de los 30 días siguientes. Por lo que se debe tener en cuenta que si
no se otorga el contrato dentro de ese plazo se torna ineficaz la promesa y ya no se puede otorgar
el contrato definitivo, el punto es que en esos 30 días difícilmente se podría lograr que se otorgue
el contrato de forma forzosa.

Pero se podría pensar que el decir el plazo dentro de los 30 días se puede interpretar que es un
plazo resolutorio y que lleva a la consecuencia que si no lleva a cabo se extingue la relación
jurídica, se produce la caducidad de la promesa. Por lo tanto es aconsejable dejar establecido
claramente que estos 30 días es para que las partes cumplan voluntariamente exigida que sea la
promesa, para que pasada los 30 días uno pueda exigir forzadamente el contrato, además se debe
considerar de que parte se está y las condiciones en que se haya dado la promesa si se han
cumplido anticipadamente los efectos o partes de los efectos.

La relación de exigibilidad está vigente desde un comienzo, aunque ha de cesar en un plazo dado.

Por lo tanto según el ejemplo seria el contrato prometido se dará a más tardar el 30 de Junio del
2017, carácter de (plazo resolutorio).

Entonces hay que tener cuidado con este tipo de plazo porque puede llevar a la caducidad de la
promesa.

5.- Plazo resolutorio precedido de un suspensivo.

Clase 10 de abril.

En el plazo resolutorio ya concluimos que es un plazo que presenta problemas, no es conveniente

manejarse solo en función de un plazo resolutorio, y si uno lo hace, para evitar problemas, se debe
manifestar en forma expresa que está dado por el cumplimiento voluntario, dejando establecido
que después se produce el cumplimiento forzado produciendo con la caducidad de la promesa.

Plazo tácito Art 1454:N°3

Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no

produce obligación alguna; salvo que concurran las

circunstancias siguientes:

1ª. Que la promesa conste por escrito;

2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que

las leyes declaran ineficaces;

3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que

fije la época de la celebración del contrato;

4ª. Que en ella se especifique de tal manera el

contrato prometido, que sólo falten para que sea

perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades

60
que las leyes prescriban.

Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo

prevenido en el artículo precedente.

El plazo tácito es realmente apto en la promesa?

*Apto en cuanto a fijar la época de subscripción del contrato prometido.

Art. 1494. El plazo es la época que se fija para el

cumplimiento de la obligación, y puede ser expreso o

tácito. Es tácito el indispensable para cumplirlo.

No podrá el juez, sino en casos especiales que las

leyes designen, señalar plazo para el cumplimiento de

una obligación: sólo podrá interpretar el concebido en

términos vagos u oscuros, sobre cuya inteligencia y

aplicación discuerden las partes.

La diferencia entre el plazo tácito y expreso radica:

El plazo expreso supone que las partes han acordado en términos formales y explícito un tiempo
para el cumplimiento de la obligación. Consta literalmente en el contrato.

El plazo tácito es algo que se subentiende que nace de la naturaleza de la obligación que han
acordado las partes, es la naturaleza misma de la obligación que limita que esta debe cumplirse
dentro de determinado tiempo, algo que no está expresamente mencionado pero que surge a la
luz en forma clara, indubitada de la naturaleza misma de la obligación acordada.

El plazo tácito sirve para fijar la época de celebración del contrato prometido?

Hay quienes mencionan desde que el plazo surge en forma clara e indubitada dentro del contrato
no debiera ofrecer dudas del hecho que sirva para fijar la época de celebración del contrato
prometido, agregan además que el Art 1554:N° 3 se limita a señalar que el plazo y la condición
sirven y no distingue que tipo de plazo (expreso o tácito, determinado o indeterminado) eso
mismo uno lo podría hacer extensivo a la condición que no distingue entre condición suspensiva o
resolutoria, determinada o indeterminada. Este es el argumento fácil, de que la ley no hace
distinción en forma específica a qué tipo de plazo condición se trata, es primitiva y poco
sustentable. No se puede remitir a algo puramente literal sin ahondar, hay que estarse a la
naturaleza misma de las cosas. Es cierto que la norma se refiere al plazo o condición la norma no
se limita a exigir un plazo o condición aquí le da una característica , el plazo o condición le debe
servir a una finalidad, y esta finalidad que exige el art 1454N°3 es que sirva para fijar la época de
celebración del contrato prometido, entonces si un plazo o condición no cumple con esa finalidad
aun cuando la ley no haga diferenciación en cuanto a la clase de plazo o condición a que se refiere
uno debería excluir esa posibilidad, y el plazo y condición que sirven son los que cumplen el fin
señalado por la norma.

Es por esto al preguntar si plazo tácito sirve para fijar la época de celebración del contrato
prometido, y no puede estarse a una afirmación puramente formal, según el cual la ley no
distingue.

Algunos dicen que el plazo tácito en la medida que se pueda extraerse a partir de la naturaleza
misma de la obligación en cierto espacio de tiempo como conclusión definido a partir ese plazo
podría servir, pero en la medida que esa situación no esté definida en un espacio de tiempo
determinado podría decirse que el plazo no cumple con es función.

61
Ej: hay algunos que ponen en el más breve plazo (mal). Que es lo breve??? Confunde y genera
incertidumbre por lo que el contrato puede ser inválido.

El profesor no es partidario del plazo tácito.

Plazo Indeterminado.

La indeterminación se refiere a la incertidumbre de no saber cuándo va a suceder, en el plazo se

sabe a ciencias cierta que va a ocurrir, porque es un hecho futuro y cierto, pero lo que no se sabe a
ciencias cierta es el cuándo. En la condición en cambio es un hecho futuro e incierto que no se
sabe que va ocurrir y si ocurre tampoco se sabe cuándo. Tanto en el plazo y condición
indeterminados no se sabe cuándo va acaecer el hecho.

Ej : En una promesa de contrato se estipula que venderé mi casa a Pedro cuando mi arrendatario
Juan fallezca, hay un plazo ,que es la muerte y la incertidumbre será el cuándo fallecerá.

Servirá el plazo indeterminado para fijar la época de celebración del contrato?? Formalmente se
debe decir que si, el problema es que Juan puede vivir muchos años y la promesa se supone es
consustancial a la misma porque es un contrato preparatorio que también es transitorio. La
voluntad de las partes es que el contrato definitivo se acerque más al preparatorio.

La vinculación jurídica que genera la promesa es una vinculación que dure lo menos posible
porque en definitiva se quiere llegar lo antes posible al contrato definitivo. Entonces generar un
contrato promesa donde el plazo que determina la exigibilidad del contrato queda entregado a
una situación incierta en cuanto al momento de su ocurrencia aun cuando sea cierto que el
hecho va ocurrir algunos dicen que eso no sirve para fijar la época teniendo presente esta
característica consustancial a la promesa .

Consustancial-> la promesa es un contrato preparatorio y transitorio.

Para interpretar una norma hay que hacerlo en su conjunto, la modalidad sirve para fijar la época
y esa época tiene que ser acorde a la naturaleza misma del contrato, que es preparatorio y
transitorio.

Si analizamos que la muerte es un hecho futuro y cierto, pero que se puede prolongar por años, se
trastoca la naturaleza misma del contrato de promesa, siendo este contrato transitorio puede ligar
por años a las partes, entonces pierde su característica que es consustancial.de esta perspectiva el
plazo indeterminado no sirve.

Otros disocian el asunto y dicen será muy consustancial al contrato, pero es un aspecto de
carácter abstracto. Lo que importa es la voluntad y lo que finalmente importa es que la modalidad
sirva para fijar la época, pero si esto sirve para fijar que el contrato definitivo se prolonga por años
eso no le quita el hecho que sirva para fijar la época de subscripción del contrato prometido y si las
parte así lo han querido de alguna manera han asumido el riesgo que el contrato no tenga el
carácter consustancial que le es propio que es la transitoriedad y eso es perfectamente
renunciable entregado a la libertad contractual .

Efectos que se producen a la constitución en mora o a la llegada del término llamado esencial
(importante)

La controversia básica que se genera a propósito de un contrato de promesa, quien está en mora,
quien no cumplió, quien es imputable, sí puedo oponer la excepción de contrato no cumplido, etc.
Es el problema práctico que surge con el vencimiento del término.

Hipótesis posibles y soluciones respectivas

Aquí el problema se da por la mora, los efectos que produce el plazo y a la naturaleza del plazo si
este es resolutorio o extintivo. La conjugación de estos problemas son los que producen los
problemas en la práctica.

Aquí se impone el principio que se entiende como el momento en que ha de cumplirse

voluntariamente el contrato y el cumplimiento forzado.

62
Ej: si yo celebro un contrato de promesa de acuerdo con mi cocontratante que el contrato
prometido se celebra en el transcurso de un año a contar de la fecha de celebración del contrato
de promesa es absurdo que llegado el año yo tenga que demandar al otro el cumplimiento
inmediato.

Transcurrido el plazo ambas partes están constituidas en mora????

Art 1551: N°1 dentro del término estipulado

Si el plazo es suspensivo mientras este está pendiente se no puede hacer exigible la promesa.

Transcurrido el plazo uno queda constituido en mora los, a caso el plazo tiene esa finalidad de
constituir mora entre los cocontratantes cumplido el plazo del año????

La función del plazo es fijar la época del contrato prometido, pero para constituir en mora hay que
requerir judicialmente, demandar el cumplimiento.

Si el plazo es resolutorio, este no es bueno porque presenta ciertas dificultades desde el punto de
vista de interpretación en la práctica, cuando el contrato debe ser celebrado dentro de un año y
no a contar de un año aquí el plazo es resolutorio extintivo , eso significa que uno tiene todo el
espacio tiempo que media entre la promesa y la celebración del contrato definitivo que a nadie se
le podría exigir compulsivamente el cumplimiento del la contrato mientras está pendiente el plazo
del año, el punto es que si llegamos al ultimo día y pasamos al día siguiente uno podría decir que
ya caduco la posibilidad de poder celebrar el contrato mirado de esa perspectiva uno podría decir
que el plazo resolutorio y así se lo van a decir en juicio no sirve para fijar la época de celebrar el
contrato prometido porque su propia naturaleza trae esta consecuencia perniciosa que hace en
definitiva que no se cumpla la promesa. Pero otros sostienen que ese plazo, es el que tienen las
partes para cumplir voluntariamente y en este caso se podría decir que el plazo constituye en
mora a los cocontratante( hay que pensar) es distinto a la , porque ellos tuvieron un año para
celebrar el contrato, por eso quedan constituidos en mora, porque ellos no tuvieron la imposición
de cumplir la promesa antes del año por eso transcurrido ese plazo si constituye en mora a las
partes y se podrá exigir el cumplimiento forzado, por eso hay que dejar expresado que ese plazo
que media entre la promesa y el contrato prometido es el plazo que tienen para el cumplimiento
voluntario de las partes para que no le salgan que el plazo resolutorio a secas no sirve ,porque el
plazo resolutorio extintivo da la idea que pasado ese plazo no puede celebrarse el contrato y eso
trae como consecuencia la extinción del contrato , la caducidad de la promesa porque se produce
un hecho sobreviniente que hace imposible el cumplimiento de contrato.

El cumplimiento del contrato queda entregado a la mera liberalidad de las partes, cuando el plazo
es resolutorio extintivo, y si dejan pasar el año caduca la promesa, porque no habría un vinculo
real. Aquí nos remitimos a los requisitos del acto jurídico, como es que la voluntad sea seria, con la
intención de obligarse, por lo tanto sería nulo, absoluto.

En el plazo suspensivo técnicamente no se puede exigir el cumplimiento del contrato antes del
cumplimiento del plazo, para ellos comienza una vez cumplido el plazo, por eso no están
constituidos en mora y es necesario requerir judicialmente el contrato.

Hipótesis:

1-Si el plazo estipulado en el contrato preparatorio suspensivo consistiendo en un día cierto y

determinado a contar del cual se exige la celebración del contrato prometido (plazo suspensivo
puro), la sola llegada del día no es capaz de constituir en mora al deudor, el plazo no tiene otro
efecto y así lo han querido las partes, que es terminar con la suspensión de la eficacia, y dan
nacimiento a partir de la llegada del día a un intervalo de tiempo que puede ser más o menos
prolongado que ya va a depender de las partes durante el cual se hace exigible el contrato
prometido . Como ese plazo prolongado lo aconsejable es agregarle a ese plazo suspensivo un
plazo extintivo, pero si uno quiere mantener el contrato vigente aun así, dejar establecido que
transcurrido el plazo suspensivo comienza un plazo extintivo de 30 días hábiles que tienen las
partes para cumplir voluntariamente y después de los 30 exigir el cumplimiento forzado, es decir,
quedan constituidos en mora los contratantes. No opera el 1551N°1 en este caso, sino el N°3.

63
2-Si el plazo estipulado es suspensivo consistiendo precisamente en un día cierto y determinado,
es el plazo suspensivo donde se señala un día para el cumplimiento de la ejecución del contrato
prometido, ej:el contrato se celebrara el 30 de junio, si pasa el 30 de junio y no se ha otorgado el
contrato, al día siguiente queda constituido en mora porque hay un plazo suspensivo unido a un
resolutorio de 24 hrs, pero puede haber un problema porque se puede discutir si es un plazo
extintivo o resolutorio que produce la caducidad de la promesa , hay que tener cuidado con el
plazo resolutorio extintivo , porque en esta lógica se puede decir lo siguiente: que el plazo de 30
días es extintivo por lo tanto la caducidad de la promesa ; para evitar problemas hay que
establecer en forma clara que los 30 días son para el cumplimiento voluntario de las partes y se
deja claro que es un plazo que no caduca la promesa.

Que debiera hacer en el caso que existan los 30 días o en el caso que se hubiera fijado el plazo de
un día para evitar quedar constituido en mora????

La obligación de otorgar el contrato prometido es una obligación reciproca de deudor y de

acreedor , por lo que hay que precaver que uno no quede constituido en mora y sea el otro
constituido en mora y para eso no es necesario solamente cumplir para evitar caer en mora, sino
que también uno pude manifestar que esta llano a cumplir, hay que hacer todo lo que está en
nuestras mano para manifestar en esos 30 días o en el día en que se fiijo que su voluntad de
otorgar el contrato prometido, uno puede mandar la minuta ese mismo día a la notaria y pide que
le notifiquen al otro que la escritura esta para firmarse si se dan las condiciones uno puede firmar
si se da el caso, sobre todo el comprador podría hacerlo dejando los dineros por instrucciones se
inscriba la propiedad a su nombre y así la contraria va a quedar constituida en mora, de lo
contrario ambos quedarían constituidos en mora.

Art1552:

3-Si el plazo estipulado es suspensivo de día cierto y determinado, pero en este caso las partes
han asumido en forma clara y manifiesta, que el contrato prometido debe si o si debe celebrarse
en la época prefijada por ellos en el contrato de promesa, para ellos resulta esencial para la
eficacia misma de la promesa que el contrato se celebre en el día cierto y determinado prefijado
en el contrato de promesa, en este caso si no se otorga el contrato caduca. Caso esencial donde
las partes no quieren ir más allá, es una connotación distinta. Si es de día esencial y pasa a ser
determinante el día , que pasa a ser inexcusable que sea en otro momento, en ese caso el
vencimiento del día hacen que las partes queden constituidas en mora pero se produce además la
caducidad de la promesa de contratar, ya no es el caso cumplir y exigir.

El tema de la caducidad tiene importancia con el tema de los contratos extintivos o resolutorio,
también tiene importancia a lo que la condición se refiere determinada que lleva consigo la
caducidad de la promesa.

Cuando uno redacte una promesa uno pude establecer una condición, un plazo , una
combinación, pero siempre la condición como un hecho futuro incierto, pude significar una
situación de futuro que puede prolongarse por mucho tiempo mas allá de los cálculos que a priori
pueden haber tenido las partes al contratar y transforma en una situación de futuro que pasa a
ligar a las partes en forma indefinida porque el hecho nunca se llega a producir y tampoco hay
certeza a que no se llegue a producir y esta situación mantiene ligada a las parte por un tiempo
más allá de lo razonable, y lo que tiene que hacer uno es usar la caducidad , porque con la
condición determina la exigibilidad del contrato y se podrá establecer un plazo que sea hasta los
dos años y pasado el plazo la condición esta fallida. La caducidad de la promesa está asociada al
plazo extintivo o resolutorio y a la condición suspensiva determinada.

En el caso que el día cierto y determinado que las partes han fijado en la promesa tenga carácter
de esencial resultando inexcusable que el contrato no se celebre el dia acordado, produciendo al
día del vencimiento la mora, pero al mismo tiempo la caducidad , esa caducidad nace porque
opera un modo de extinguir , este modo de extinguir es propio de las obligaciones de hacer que
seguirán a otro modo de extinguir que es propio de las obligaciones de especie y cuerpo cierto que
es la destrucción de la cosa debida, destruyéndose la cosa es imposible cumplir con la obligación
de especie o cuerpo cierto porque no se puede sustituir con otro objeto. En caso de las
obligaciones de hacer existe algo parecido y ese modo de extinguir se llama imposibilidad absoluta

64
de cumplir con el hecho debido , pero debe ser absoluta, Cuando resulta esencial que se otorgue
en la época, donde las partes han manifestado claramente que no les interesa un contrato que se
proyecte más allá de esa época , se produce la extinción de la obligación esencial de otorgar el
contrato prometido por imposibilidad que ha sido querida aceptada y pactada por las partes, y esa
imposibilidad que genera la extinción de la obligación produce la caducidad de la promesa.

Naturalmente como en toda obligación, la extinción misma al igual que la obligación de especie o
cuerpo cierto pude deberse a la culpa del deudor y eso naturalmente sin perjuicio de extinguir la
obligación no le exime de la necesidad de tener que indemnizar los perjuicios por cuanto la
extinción , la perdida , la destrucción de la cosa es culpa del propio deudor, salvo que exista caso
fortuito o fuerza mayor , acá es lo mismo la imposibilidad del cumplimiento pude tener su base a
un hecho que le es imputable a alguno de los contratantes , si es de ambos no hay consecuencias
caduca la promesa sin consecuencias para alguna de las partes, pero bien pude ocurrir que el no
otorgamiento del contrato en el día prefijado sea por un hecho imputable a alguno de los
contratantes y esa circunstancia producirá la extinción de la obligación , la caducidad de la
promesa , con la demanda de indemnización de perjuicios .

Aquí esta el incumplimiento doloso o culposo Ej : el caso del promitente vendedor estando
pendiente el plazo enajena la cosa porque un tercero le paga un mejor precio, pero es común que
en las promesas se establezcan clausulas penales, donde se pude estipular que si una de las parte
no cumple deberá pagar $20.000.000 . Pero la clausula penal no excluye la indemnización de
perjuicio de acuerdo a las reglas generales por lo tanto si el otro contratante demuestra por ej que
tenia un proyecto inmobiliario con el inmueble que iba a comprar, por lo tanto va a demandar por
todos los perjuicios que le trajo, pero se podrá solo pedir la clausula penal o la indemnización de
perjuicio, salvo que se haya estipulado que se pueda una clausula que diga que la pena se acumula
con la indemnización de perjuicio ordinaria. Lo usual es que el promitente vendedor crea que sólo
paga la clausula penal, ya que la indemnización puede ser por un monto mayor.

La promesa en terreno indígena no sirve.

Plazo estipulado resolutorio puro

Se cumple el plazo del año las partes quedan constituidas en mora, el contratante que quiere
evitarse la mora y la indemnización tiene que durante el año hacer todas las actividades necesarias
como para manifestar que ha querido cumplir o que esta llano a cumplir para que el dia de
mañana no le opongan la excepción del art 1552. Esta situación del plazo resolutorio esta dado
para el evento que las partes no lo cosideran como algo esencial en el sentido de que el contrato
si o si tenga que cumplirse dentro del plazo resolutorio, porque si es esencial no solamente
quedan constituido en mora sino que derechamente se extigue la promesa se produce la
caducidad, pero si entendemos que es un plazo para el cumplimiento voluntario y que después
queda constituido en mora nace la posibilidad de exigir el cumplimiento forzado la acción que
prescribe como toda acción ordinaria, a los 5 años

*Plazo resolutorio extintivo no esencial, es el plazo que se han dado las partes para el
cumplimiento voluntario del contrato prometido.

*Plazo resolutorio extintivo esencial , es la situación en que las partes estiman en que el contrato
si o si debe otorgarse válidamente y eficazmente dentro del término estipulado de manera que no
es aceptable que el contrato pueda otorgarse más allá del cumplimiento del plazo , extinguiéndose
la obligación de otorgar el contrato prometido consecuencialmente produciéndose la caducidad
de la promesa.

El plazo estipulado es indeterminado

En este caso se cae en mora por el mero vencimiento ( se parte de la base que es aceptable) como
es el caso del plazo determinado pues basta que se haya estipulado un término que asegure los
elementos esenciales de futuridad y certidumbre no correspondiendo al intérprete distinción que
la ley no hace.( En caso le falta la transitoriedad)

Yo quiero cumplir la promesa y la otra parte esta escurridiza, se va a la notaria manda la escritura y
se le pide al notario que extienda un certificado que de cuenta que envié la minuta manifestando

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interés de otorgar el contrato prometido si se da la condición se puede firmar dependiendo del
caso.

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