Declaratoria de Fabrica

DECLARATORIA DE
FÁBRICA – LEY 27157

DR. OSCAR HUERTA AYALA
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DECLARATORIA DE
EDIFICACIÓN
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MARCO NORMATIVO
Código Civil Art.957
Ley 29090
D.S. Nº 006-2017-VIVIENDA
D.S. Nº 011-2017-VIVIENDA
Ley 27157
Ley 27333
Ley N°30830
D.S.N°008-2019-VIVIENDA
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la
SUNARP.- RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS
REGISTROS PUBLICOS Nº 097-2013-SUNARP-SN
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Definición de edificación
• Las obras deben adecuarse a los planes urbanos que se
expresan en dos elementos:
- Grafico: plano de zonificación: usos asignados al suelo
urbano
-Normativo: reglamento de zonificación: características de los
usos permisibles en cada una de las zonas señaladas en el
plano de zonificación.
EDIFICACIÓN
• Toda construcción permanente levantada
sobre un terreno.
• La actual normativa señala: Edificación, la anterior hacía
referencia a «fábrica»
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Definición de edificación
Es el resultado de construir una obra cuyo destino

es albergar al hombre en el desarrollo de sus
actividades. Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
Artículo 3, numeral 2 Ley 29090
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Definición de declaratoria de
edificación
• Declaratoria de fábrica: Es el documento legal que
comprueba la construcción permanente levantada
sobre un terreno, ahora se le llama: declaratoria de
edificación.
• Acto administrativo que comprueba la legalidad y
seguridad de la construcción.
• La declaratoria de edificación es un acto voluntario,
pero autorizado y fuertemente controlado por la
entidad administrativa
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Definición de declaratoria de
edificación
• Es el reconocimiento legal de la existencia de
cualquier tipo de obra, que se realiza mediante
declaración del propietario con las formalidades
y trámites previstos en la ley.
• Art. 2 Reglamento Ley 27157
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Predios sobre los que puede recaer la
declaratoria de edificación
• - Predios urbanos.
• - Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de
habilitación urbana.
• - Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas
que se encuentren como urbanos en la
municipalidad e inscritos como rústicos en el
Registro.
• Predios rurales
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Jurisprudencia registral
• Determinación de la naturaleza urbana de un

predio.
• “Corresponde a la autoridad municipal competente,
determinar la naturaleza de un predio, condición
que puede ser acreditada al Registro mediante el
Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios”.
• Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L
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Legitimados para edificar y para
formular la declaratoria de fábrica
• Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,
concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación en
uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para
llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.
• Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090
• Se permite que la declaración de edificación pueda ser

hecha por uno solo de los cónyuges, toda vez que la obra no
altera el régimen del inmueble ganancial.
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Jurisprudencia registral
• Declaratoria de fábrica
• “La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada
por el propietario del predio o por el titular del

derecho de superficie vigente. En este último
caso, la edificación declarada debe comprender
aquella efectuada a partir de la vigencia de
dicho derecho real”.
• Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L
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Edificación social sobre terreno
propio de uno de los cónyuges
• Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la
sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de
gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno
propio de uno de ellos, el Registrador procederá a
extender simultáneamente el asiento de dominio de la
sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de
la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene
la condición de propio.
• Para ello, deberá presentarse la respectiva partida de

matrimonio en copia certificada.
• Art. 50K del RIRP
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Procedimientos para formular
una declaratoria de fábrica
• 1. Procedimiento ordinario o regular. Regulado por el
Capítulo III de la Ley 29090.
• 2. Procedimientos en vía de regularización.
• 2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR),
sin intervención municipal.
• 2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090, con
intervención municipal.
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DECLARATORIA DE FÁBRICA
EN VÍA ORDINARIA
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LICENCIA DE EDIFICACIÓN
• La licencia de edificación.- Acto administrativo
mediante el cual las municipalidades autorizan la
ejecución de las obras de edificación.
• Plazos de vigencia : 36 meses, prorrogable por 12
meses calendarios por única vez. Se computa aparte
del ingreso del expediente a la Municipalidad.
• Efectos: Determina la adquisición de los derechos se
construcción y desarrollo , edificando en los términos
y condiciones expresados en la respectiva licencia.
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MODALIDADES DE APROBACIÓN
Modalidad A : Aprobación automática con firma de

profesionales.
Modalidad B: Aprobación de proyecto con evaluación por
la Municipalidad o con evaluación previa de los revisores
urbanos.
Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación
previa por la Comisión Técnica o por los revisores urbanos.
Modalidad D: Aprobación de proyecto con evaluación
previa por la Comisión Técnica o por los revisores urbanos.
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INSCRIPCIÓN REGISTRAL
• FUE.- Conformidad de Obra y Declaratoria de

edificación.
❑Los documentos y planos debidamente sellados y
suscrito por el funcionario municipal designado,
constituye título suficiente para inscribir la
respectiva declaratoria de edificación.
• En el caso que el administrado opte por extender la
declaratoria de fábrica mediante Escritura Pública
deberá tramitar previamente la conformidad de
obra.
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PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA
Es la anotación preventiva , en el registro publico
respectivo de un proyecto de declaratoria de
fábrica, elaborada a partir de los planos de obra y
especificaciones técnicas que cuenta con
aprobación municipal.
Cuando de solicita la predeclaratoria de fábrica de
un unidad inmobiliaria, con secciones de propiedad
exclusiva y bienes comunes, debe inscribirse
necesariamente el pre-reglamento interno, pre-
independizaciòn.
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PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA
Vigencia: Un año
Prorroga: SI, antes del vencimiento, por el mismo
plazo, cuantas veces sea necesario.
La prorroga del plazo de vigencia se anota
preventivamente en merito al documento privado
con firmas legalizadas otorgado por el propietario
del terreno.
Caducidad: vencido el plazo de vigencia.
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FORMALIDAD
Art. 71 RIRP.-
Mod. A y B.-Cargo del FUE presentado ante la
Municipalidad con su sello de recepción y el numero
de expediente asignado, planos presentados.
Mod. C y D.-
Copia autenticada FUE-Licencia
Planos de ubicación, loc., y plano de arquitectura .
FUE-Anexo C de Pre-declaratoria de Fábrica
Memoria descriptiva de distribución de ambientes.
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Procedimientos para formular una
declaratoria de fábrica
• Artículo 71.- Anotación preventiva de predeclaratoria de fábrica
• La anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, en el caso de las modalidades A y B, se
realizará en mérito a los siguientes documentos:
• a) Cargo del Formulario Único de Edificaciones - FUE presentado ante la Municipalidad
correspondiente, con el sello de su recepción y el número de expediente asignado;
• b) Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de plantas o distribución) presentados
ante la Municipalidad respectiva;
• c) Memoria descriptiva de distribución de ambientes.
• En el caso de las modalidades C y D, la anotación preventiva, se realizará en mérito a los siguientes
documentos
• a)Copia autenticada del FUE Licencia;
• b)Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de plantas o distribución) aprobados por
la Municipalidad respectiva;
• c) FUE- Anexo C - predeclaratoria de fábrica, conteniendo la memoria descriptiva.
• En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y el respectivo plano,
prevalecerán los que aparecen en este último.
• A fin de agilizar la inscripción, se presentará adicionalmente la memoria descriptiva en soporte
digital. Los Jefes de las Zonas Registrales, de manera progresiva, establecerán el cumplimiento de lo
dispuesto en el presente párrafo.
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• Artículo 72.- Contenido del asiento de anotación preventiva de predeclaratoria de

fábrica
• El asiento de anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica debe contener la
distribución de ambientes, el área techada por cada piso, el área libre del primer piso, el
carácter preventivo del asiento, la norma que autoriza su extensión y su plazo de
vigencia, así como el nombre del profesional que interviene en el proyecto de
declaratoria de fábrica.
• Artículo 73.- Anotación preventiva de prereglamento interno y preindependizaciones
• Cuando la predeclaratoria de fábrica se refiera a una unidad inmobiliaria con secciones
de propiedad exclusiva y bienes comunes, el prereglamento interno y las
preindependizaciones se anotarán preventivamente en mérito al documento privado
otorgado por el propietario con firma certificada por Notario, acompañado de plano de
preindependización.
• El Registrador al extender la anotación preventiva del prereglamento interno
procederá a extender las preindependizaciones.
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• Artículo 74.- Contenido del asiento de anotación preventiva de prereglamento interno y
preindependizaciones
• El asiento de anotación preventiva de prereglamento interno contendrá, además de los datos a que alude
el artículo 85, el carácter preventivo del asiento y el plazo de su vigencia.
• En las partidas preindependizadas se consignarán, además de los datos previstos en los literales a), b) y c)
del artículo 19 y el régimen adoptado de conformidad con el artículo 127 del Reglamento de la Ley Nº
27157, los indicados en el párrafo anterior.
• Artículo 75.- Plazo de vigencia de las anotaciones preventivas de predeclaratoria de fábrica,
prereglamento interno y preindependizaciones
• El plazo de vigencia de las anotaciones preventivas de predeclaratoria de fábrica, prereglamento interno
y preindependizaciones es de un año contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes
de su vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. En ningún caso la vigencia de dichas
anotaciones excederán el plazo de vigencia de la licencia de edificación.
• La vigencia de la anotación preventiva podrá prorrogarse en mérito de documento privado con firmas
certificadas otorgado por el propietario del terreno, por cualquiera de los adquirentes de las unidades
inmobiliarias preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de la partida independizada,
acompañado de la documentación pertinente.
• Si durante la vigencia de las anotaciones preventivas a que se refiere el párrafo anterior, no se llegara a
registrar su conversión en inscripción, dichas anotaciones caducarán de pleno derecho. Producida la
caducidad, se cerrarán las partidas preindependizadas.
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• Artículo 76.- Anotación preventiva de compraventa en las partidas preindependizadas

• La compraventa u otros actos análogos por los cuales el propietario se obligue a transferir la propiedad
de las futuras secciones de propiedad exclusiva, se anotarán preventivamente en las partidas
preindependizadas. La inscripción definitiva de dichos actos se efectuará simultáneamente con la inscripción
de la declaratoria de fábrica y reglamento interno.
• Las anotaciones preventivas de los actos a que se refiere el párrafo anterior caducan de pleno derecho al
operar la caducidad de la anotación preventiva de las respectivas preindependizaciones.
• Artículo 77.- Conversión en inscripción de la predeclaratoria de fábrica, el prereglamento interno y las
preindependizaciones
• Cuando la edificación se hubiera efectuado conforme a la predeclaratoria anotada preventivamente, para
su conversión en inscripción deben presentarse los documentos que den mérito a la inscripción de la
fábrica. En este caso, al inscribir la declaratoria de fábrica, el Registrador procederá a convertir en
inscripción el prereglamento interno y las preindependizaciones, incluyendo las transferencias y demás
actos anotados preventivamente.
• Cuando no exista conformidad con la predeclaratoria de fábrica y dicha circunstancia implique
modificaciones al prereglamento interno, a las preindependizaciones o demás actos anotados
preventivamente, se presentarán, además, los documentos aclaratorios o modificatorios correspondientes.
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• Artículo 78.- Inscripción de la declaratoria de fábrica o demolición
• La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o parcial, su
ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito a alguno de los siguientes
documentos:
• a) Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley Nº 29090;
• b) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de Edificaciones (FUE)
o los documentos exigidos según la normativa aplicable al caso concreto;
• c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
en el caso de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157.
• d) Otros señalados en las normas especiales.
• Cualquiera de los instrumentos señalados debe acompañarse de los anexos que la normativa
aplicable requiera, así como del plano de ubicación y localización, y del plano de distribución,
autorizados por profesional competente. En el caso de demolición total no se requiere la
presentación del plano de distribución.
• En los casos de remodelación, ampliación y modificación de fábrica debe adjuntarse,
además, la memoria descriptiva de la edificación resultante, el plano de distribución en el que
se visualicen los elementos eliminados o modificados y el plano de distribución de la edificación
resultante. Lo dispuesto en el presente artículo no se aplica cuando la fábrica ha sido aprobada
por autoridad municipal.
• En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y los
respectivos planos, el Registrador consignará en el asiento de inscripción los que aparecen en
estos últimos. 25
• Artículo 79.- Contenido del asiento de declaratoria de fábrica
• El asiento de inscripción debe contener la distribución de ambientes, el área techada por
cada piso, el área libre del primer piso, la fecha de finalización de la obra, la valorización, el
nombre del profesional que interviene en la declaratoria y demás datos relevantes. Si en el
instrumento que da mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica se hubiera omitido la
fecha de finalización de la obra, para subsanar dicha omisión podrá presentarse declaración
jurada del propietario, con firma certificada notarialmente.
• Cuando se encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad hoc se extenderá,
en el rubro de cargas y gravámenes, una anotación en la que se deje constancia de tal
circunstancia, la que se cancelará con la presentación de dicho informe al Registro.
• En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta
al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de
uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la
sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se
acredite que el bien mantiene la condición de propio.
• Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior debe acompañarse la copia certificada de
la partida de matrimonio expedida por el funcionario que conserva en su poder la matriz o por
Notario.
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• Resolución N° 2369-2014-SUNARP-TR-L de
11/12/2014 .- Sumilla : DECLARATORIA DE
FÁBRICA SEGÚN LEY Nº 29090 "El Formulario
Único de Edificaciones (FUE) así como sus
respectivos planos deben contar con firma y
sello de la autoridad municipal, a efectos de
tener acogida por el Registro."
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Declaratoria de fábrica en
la Ley 27157 – FOR
vía de regularización: sin
intervención municipal
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Generalidades en la Declaratoria de fábrica
en vía de regularización (FOR)
• Las construcciones deben reunir condiciones mínimas de

edificabilidad y estar conformes a la normatividad
urbanística, bajo responsabilidad del verificador en caso de
fraude o falsedad.
• El formulario debe contener además la certificación notarial
de firmas de los interesados (propietarios) y del verificador.
• El objetivo es regularizar edificaciones clandestinas o no
autorizadas, siempre que cumplan en forma mínima con la
normativa municipal o urbanística.
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Declaratoria de fábrica en vía de
regularización (FOR)
• Requisitos:
• 1. Edificación realizada sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuente con
• 2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.
• 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre
predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitación urbana con construcción
simultánea o predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas.
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Título que sustentará la
inscripción
• Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por
el propietario y el verificador responsable, con firmas
certificadas notarialmente.
• Documentos complementarios:
• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
• Informe técnico de verificación / constancia de haberse
solicitado la verificación ad hoc.
• Planos de ubicación, localización y distribución.
• Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública,
documento privado de fecha cierta, declaración notarial de
prescripción adquisitiva o títulos supletorios.
31
• Artículo 80.- Inscripción de carga técnica
• Con la regularización de la declaratoria de fábrica se inscribirán simultáneamente, en el rubro de cargas y
gravámenes, las cargas constituidas por transgresiones a los parámetros urbanísticos y edificatorios
aplicables al predio y otras cargas reguladas en la normativa vigente, en virtud al mismo instrumento que da
mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica.
• Sólo se inscribirán como carga las observaciones contenidas en el Informe Técnico de Verificación. No
corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.
• Las observaciones contenidas en el Informe de Verificación Ad hoc remitido al Registro de conformidad con
el artículo 10 del Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, se
inscribirán de oficio.
• Artículo 81.- Traslado de carga técnica
• Al independizar las distintas unidades inmobiliarias en partidas individuales, se trasladarán las cargas
técnicas que afecten a la totalidad de la edificación.
• Cuando se acredite que la carga afecta sólo algunas de las unidades que se independizan, ésta se
trasladará a la partida independizada que corresponda.
• En el caso de la regularización de la declaratoria de fábrica de secciones de propiedad exclusiva
construidas con posterioridad a la declaratoria de fábrica inscrita, la carga que afecte a la totalidad de la
edificación se registrará sólo en la partida correspondiente a la unidad inmobiliaria materia de
regularización.
• Artículo 82.- Levantamiento de carga técnica
• Las cargas técnicas serán canceladas en virtud de un nuevo Informe Técnico emitido por el verificador
competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación,
acompañado, de ser necesario, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular
observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe. 32
Precedente vinculante
• Regularización de edificaciones sobre predios ubicados

en zonas urbanas consolidadas
• “Para inscribir la regularización de edificaciones
existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como rústico en el
Registro de Predios, no se requiere la resolución de
alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio,
siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre
registrado como urbano ante la municipalidad
correspondiente”.
• XIX Pleno
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• Transferencia de predios regularizados al

amparo de la Ley Nº 27157
• “Es procedente la inscripción de los actos de
disposición de dominio de unidades inmobiliarias
cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía
regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun
cuando no se cuente con autorización para
celebrar contratos de compraventa garantizada ni
conste inscrita la recepción de obras de
habilitación urbana del terreno sobre el que se
levantó la edificación”.
• IV Pleno del TR.
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Improcedencia de regularización
sucesiva
• Novena disposición transitoria RIRP. .-
Regularización sucesiva
• Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el
procedimiento de regularización previsto en el Título I de la
Ley Nº 27157, la posterior ampliación, modificación,
reparación, remodelación, puesta en valor, cercado o
demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los
procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se
regularizará mediante el procedimiento previsto en el
artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley Nº 29090
aprobado por Decreto Supremo Nº 024-2008-Vivienda.
• Dejado sin efecto
35
• Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN

• “Es inscribible la regularización de edificaciones
pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al
amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya
autorizado”.
36
Modalidades de Licencia de
Edificación
Artículo 10 de la Ley 29090.- Modalidades de aprobación.-

Para la obtención de las licencias de habilitación o de
edificación existen cuatro (4) modalidades:
• Modalidad A: Aprobación automática
• Modalidad B: Aprobación automática con firma de
profesionales responsables
• Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto
por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas

• Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de
Comisión Técnica
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Edificación
Modalidad A: Aprobación automática

Para obtener las licencias reguladas por la presente
Ley, mediante el procedimiento de aprobación
automática, sólo se requiere la presentación, ante la
municipalidad competente, del Formulario Único
acompañado de los requisitos establecidos en la
presente Ley. El cargo de ingreso constituye la
licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a
partir de este momento se podrán iniciar las obras.
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Edificación
Modalidad B: Aprobación automática con firma de
profesionales responsables
Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley

mediante el procedimiento de aprobación automática con
firma de profesionales responsables, sólo se requiere la
presentación, ante la municipalidad competente, del
Formulario Único acompañado de los requisitos establecidos
en la presente Ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva
licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de
este momento se podrán iniciar las obras.
39
Edificación
Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Comisiones Técnicas
o Revisores Urbanos: Podrán acogerse a esta modalidad:
a) Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar, quinta o condominios que
incluyan vivienda multifamiliar de más de 5 pisos y/o más de 3,000 m2 de área
construida.
b) Las edificaciones para fines diferentes de vivienda a excepción de las previstas en la
Modalidad D.
c) Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
d) Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles previamente
declarados.
e) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de
espectáculos, que individualmente o en conjunto cuenten con un máximo de 30,000 m2
de área construida.
f) Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15,000 m2 de área
construida.
g) Locales para espectáculos deportivos de hasta 20,000 ocupantes.
h) Las demoliciones totales de edificaciones que cuenten con cinco (05) o más pisos, o
aquellas que requieran el uso de explosivos.
i) Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las
modalidades A, B y D. 40
Edificación
Modalidad D:, Aprobación con evaluación previa de
Comisión Técnica: Se sujetan a esta modalidad:
a) Las edificaciones para fines de industria.
b) Las edificaciones para locales comerciales, culturales,
centros de diversión y salas de espectáculos, que
individualmente o en conjunto cuenten con más de 30,000 m2
de área construida.
c) Las edificaciones para mercados que cuenten con más de
15,000 m2 de área construida.
d) Locales de espectáculos deportivos de más de 20,000
ocupantes.
e) Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje,
establecimientos de expendio de combustibles y terminales de
transporte. 41
Edificación
La Municipalidad, a requerimiento del administrado, podrá
aprobar un Anteproyecto y otorgar Licencia de Edificación
bajo los alcances de una modalidad superior a la que
corresponda al proyecto, debiendo exigirse los requisitos que
correspondan a su modalidad y de requerirse, los derechos de
revisión del proyecto para el caso de la Modalidad C y D con
aprobación previa por la Comisión Técnica.
(Base Legal: Art. 42.5 del Reglamento de Licencias de

Habilitación Urbana y Licencias de Edificación DECRETO
SUPREMO Nº 008-2013-VIVIENDA)
42
Edificación
Modalidad A: Aprobación automática.- Podrán acogerse a esta modalidad:
a. La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos,
siempre que constituya la única edificación en el lote.
b. La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original cuente con
licencia de construcción o declaratoria de fábrica, y la sumatoria del área
construida de ambas no supere los 200 m².
c. La remodelación de una edificación, sin modificación estructural ni aumento de
área construida.
d. La construcción de cercos de más de 20 m hasta 1 000 m de longitud.
e. La demolición total de edificaciones, siempre que no constituyan parte
integrante del Patrimonio Cultural de la Nación y de las que requieran el uso de
explosivos.
f. Las obras menores, según lo establecido en el Reglamento Nacional de
Edificaciones.
g. Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de
la Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos de reclusión penal, los
que deberán ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial
y Desarrollo Urbano.
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Edificación
Modalidad A: Aprobación automática.- Podrán acogerse a esta modalidad:
a. La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos,
siempre que constituya la única edificación en el lote.
b. La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original cuente con
licencia de construcción o declaratoria de fábrica, y la sumatoria del área
construida de ambas no supere los 200 m².
c. La remodelación de una edificación, sin modificación estructural ni aumento de
área construida.
d. La construcción de cercos de más de 20 m hasta 1 000 m de longitud.
e. La demolición total de edificaciones, siempre que no constituyan parte
integrante del Patrimonio Cultural de la Nación y de las que requieran el uso de
explosivos.
f. Las obras menores, según lo establecido en el Reglamento Nacional de
Edificaciones.
g. Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de
la Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos de reclusión penal, los
que deberán ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial
y Desarrollo Urbano.
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Edificación
Resolución N° 2093-2011-SUNARP-TR-L de
18/11/2011.- Sumilla : ACTO PREVIO PARA LA
INSCRIPCIÓN DE LA NULIDAD DE LICENCIA DE
CONSTRUCCIÓN Constituye acto previo necesario o
adecuado para la inscripción de la nulidad de una
licencia de edificación, la anotación de dicha licencia
cumpliéndose con los requisitos exigidos para la pre
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COMPETENCIA NOTARIAL
Artículo 5 de la Ley 27157 (pub. 20.07.1999).- De la función notarial
5.1. El Notario, además de lo estipulado en el artículo precedente, para los fines de
la legalización, certifica y verifica la documentación que se adjunta al Formulario
Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la presente
Ley.
Ley 27333 (pub. 30.07.2000)
Artículo 1 .- De los alcances de la presente Ley
La función notarial prevista en la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, se rige por
las disposiciones de dicha Ley, por lo establecido en la presente Ley y,
supletoriamente, por lo dispuesto en las Leyes Nº 26002, Ley del Notariado y Nº
26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos y sus
modificatorias, en lo que resulte aplicable y no contravenga lo dispuesto en la Ley
Nº 27157, su reglamento y la presente Ley.
46
Ley 27333 (pub. 30.07.2000)
2.1 Precísase que la certificación y verificación de la documentación que

se adjunta al formulario registral a que se refiere el párrafo 5.1 del
Artículo 5 de la Ley Nº 27157 es la constatación efectuada por el notario
respecto de la existencia y legalidad de dicha documentación. El Notario
no incurrirá en responsabilidad si es inducido a error debido a la actuación
maliciosa de los interesados, siempre y cuando haya tomado todas las
medidas necesarias en el proceso de verificación respecto a la legalidad de
los documentos. Asimismo, en los casos que la Ley Nº 27157 exige la
intervención de un verificador, éste asume responsabilidad respecto a la
veracidad de la información técnica que verifica así como su conformidad
con las normas técnicas y urbanas correspondientes.
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Ley 27333 (pub. 30.07.2000)
Artículo 3.- De la alternativa de regularización mediante instrumento público

notarial
3.1 El procedimiento de regularización de edificaciones que realice, al amparo del

Título I de la Ley Nº 27157, un propietario que cuenta con título de propiedad
registrado o que conste por escritura pública y que no requiera de saneamiento, se
tramita, sin necesidad de intervención notarial, con la intervención de un ingeniero
civil o arquitecto colegiado, debidamente inscrito como verificador responsable.
Efectuada la inscripción, el registro público remite a la municipalidad respectiva
una de las copias completas del expediente para los efectos tributarios y
catastrales correspondientes. La otra copia podrá ser recabada por el interesado
directamente del registro.
48
Reglamento de la Ley 27157 (DS N° 035-2006-VIVIENDA) (pub. 08.11.2006)
Artículo 5.- Función notarial

El notario cumple las siguientes funciones:
a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los títulos o documentos
de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos objeto de inscripción.
b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulación previstos en
este Reglamento, sujetándose al procedimiento respectivo.
c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes a fin de
garantizar la adecuada publicidad del trámite.
d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que pudiesen tener
derecho o pretensión, respecto de la propiedad del terreno o de la edificación, para
que puedan ejercer su derecho de oposición si fuera el caso.
49
Reglamento de la Ley 27157 (DS N° 035-2006-VIVIENDA) (pub. 08.11.2006)
Artículo 5.- Función notarial

El notario cumple las siguientes funciones:
e) Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma
de éste en el FOR y otros documentos anexos.
f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la vigencia de su registro y
legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Técnico de Verificación.
g) Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripción de los derechos, actos o
contratos objeto de regularización.
h) Devuelve al interesado, una vez concluido el trámite, una copia completa del
FOR y documentos anexos, con las constancias de inscripción respectivas.
i) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularización tramitada,
remitiendo copia del FOR y documentos anexos para los efectos tributarios y de
catastro urbano consiguientes.
50
El Reglamento de la Ley 27157 (DS N° 035-2006-VIVIENDA) no ha recogido la
precisión efectuada en el Art. 1 y 2.1 de la Ley 27333, sino que ha mantenido la
redacción del Art. 5 del anterior Reglamento (DECRETO SUPREMO Nº 008-2000-
MTC publicado 17/02/2000); sin embargo la Ley N° 27333 no ha modificado lo
dispuesto en el Art. 6 del DECRETO SUPREMO Nº 008-2000-MTC publicado
17/02/2000 recogido en el TUO (DS N° 035-2006-VIVIENDA) que señala:
Artículo 6: Competencia Notarial.- Es competente conocer el trámite de

regularización, por parte del notario del distrito notarial donde se ubica la
edificación objeto de regularización. Para los casos de saneamiento de titulación
regulados en el Capítulo IV del Título II de la presente Sección, el notario debe ser
abogado.
En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución N° 1153-
2014-SUNARP-TR-L de 20/06/2014.- Sumilla : COMPETENCIA NOTARIAL De
acuerdo al artículo 6 del Reglamento de la Ley N° 27157, es competente para
conocer el trámite de regularización de fábrica a que se refiere el título I de la
misma Ley, el notario del distrito notarial donde se ubica la edificación objeto de
regularización.
51
COMPETENCIA DEL VERIFICADOR
RESPONSABLE / AD HOC
• El verificador público elabora un informe técnico elaborado

por un verificador público o privado, ingeniero civil o
arquitecto colegiado, que constate las características de la
edificación y, de ser el caso, de cada una de las secciones
de propiedad exclusiva y propiedad común.
• El verificador es el profesional técnico que organiza y
tramita el expediente de regularización de edificaciones,
constatando la existencia y características de la
construcción, y el cumplimiento de la normativa
urbanística. Debe ser un ingeniero civil o arquitecto
colegiado inscrito en el índice de verificadores a cargo de la
SUNARP.
52
Verificador Responsable
• La función del verificador da como resultado la emisión de

un informe técnico y unos planos sustentatorios, que se
encuentran amparados por una presunción de veracidad y
de la cual es responsable el verificador. Su obligación
principal es verificar que la construcción existe tal como se
declara, y que esta cumple en forma mínima los
requerimientos urbanísticos. El verificador no es responsable
del proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la
edificación.
• El verificador organiza y prepara el expediente de
regularización de edificación, debe constatar la existencia y
características de la edificación, el cumplimiento de las
normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma
que los planos que se adjuntan al expediente corresponden
a la realidad física del terreno y de la edificación.
53
• El informe técnico de verificación según formato aprobado, contiene la
constatación de ubicación, área, linderos y medidas perimétricas del
terreno, el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios
del predio, las características arquitectónicas, estructurales y de las
instalaciones, y de ser el caso la identificación de las secciones de
propiedad exclusiva y sus áreas.
• El verificador debe preparar un plano de localización y ubicación a

esquela 1/500 referidos a las vías principales o los lugares públicos
notables, un cuadro de áreas techada, libre y del terreno y finalmente un
cuadro normativo donde se comparan los índices edificatorios del
certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios con los de la
edificación proyectada.
• Asimismo preparará planos de distribución o de plantas de arquitectura,

en los que se detalle y enumere todos los ambientes exteriores o
interiores de la construcción. Esta descripción de ambientes deberá
coincidir con la memoria descriptiva que necesariamente debe aparecer
en el formulario registral. .
54
LEY 27157
Artículo 25.- Del informe técnico
25.1. En todos los casos de regularización de edificaciones a que se refiere el
presente Título, el interesado debe presentar al Notario un informe técnico
elaborado por un verificador, público o privado, ingeniero civil o arquitecto
colegiado, que constate las características de la edificación, y de ser el caso, de
cada una de las secciones de propiedad exclusiva y de propiedad común y el total
de áreas y bienes comunes existentes, debiendo efectuar los planos de ubicación y
de distribución de cada una de las secciones de propiedad exclusiva y de las
áreas y bienes comunes.
25.2. En el caso de centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un
piso el informe técnico debe elaborarse tomando en consideración la opción
acordada por los propietarios de conformidad con el artículo 13 de la presente Ley
y contener una opinión favorable del Instituto Nacional de Defensa Civil.
55
• Ley 27333 Art. 2.1 (..)

• Asimismo, en los casos que la Ley Nº 27157 exige la
intervención de un verificador, éste asume responsabilidad
respecto a la veracidad de la información técnica que
verifica así como su conformidad con las normas técnicas y
urbanas correspondientes.
56
Reglamento del Índice de Verificadores del Registro de
Predios (Resolución N° 188-2004-SUNARP/SN 06/05/2004)
Artículo 24°.- Funciones del verificador
Es función y obligación del verificador al suscribir el Formulario Registral, planos,
memoria descriptiva y demás documentos en los que intervenga, certificar lo
siguiente:
a) La exactitud del área, linderos y medidas perimétricas que aparecen en el
Formulario Registral, en los planos respectivos y en los demás documentos que
requieran de su intervención;
b) La concordancia entre la realidad y la información contenida en la documentación
presentada;
c) Que los predios cumplan con las normas de zonificación y demás normas técnicas
sobre edificaciones;
d) En los casos de desmembración de los predios urbanos inscritos, que el área de los
predios resultantes no sea menor que el área mínima de habitabilidad;
e) Las demás que establezcan las normas legales pertinentes.
57
Reglamento del Índice de Verificadores del Registro de
Predios (Resolución N° 188-2004-SUNARP/SN 06/05/2004)
Art. 25: Son obligaciones del verificador
d) Ejercer única y exclusivamente sus funciones

respecto de actos y contratos referidos a predios
ubicados en el ámbito de competencia territorial de
la Zona o Zonas Registrales ante las que se ha
inscrito como verificador;
58
Verificador Responsable/Ad Hoc
REGLAMENTO DE LA LEY 27157 (DS N° 035-2006-VIVIENDA)

Artículo 9.- Funciones del Verificador Responsable
9.1 El Verificador Responsable del trámite de regularización organiza la
documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el
Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan
corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las
observaciones que formula.
9.2 Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera,

el Verificador Responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente que se
requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos
que esta verificación especializada requiera, con base en las tarifas que se señalen
para el efecto en la resolución ministerial a la que se refiere la Tercera Disposición
Transitoria del presente Reglamento. Las constancias del cumplimiento de este
trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del Informe Técnico de
verificación.
59

Artículo 9.- Funciones del Verificador Responsable
9.1 El Verificador Responsable del trámite de regularización organiza la
documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el
Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan
corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las
observaciones que formula.
9.2 Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera,

el Verificador Responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente que se
requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos
que esta verificación especializada requiera, con base en las tarifas que se señalen
para el efecto en la resolución ministerial a la que se refiere la Tercera Disposición
Transitoria del presente Reglamento. Las constancias del cumplimiento de este
trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del Informe Técnico de
verificación.
60

Artículo 13.- Observaciones
13.1 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias,

entre el área real del terreno, sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que
figuran en la partida registral del predio; así como transgresiones a la normativa
urbanística o de edificación, las hará constar en el Informe Técnico de Verificación
como observaciones.
13.2 Tratándose de densidad neta y de coeficiente de edificación, formulará

observación solamente en los casos en que los índices reales indicados en el
Informe Técnico de Verificación excedan, en más de 25%, los reglamentarios. En el
caso del área libre, sólo observará si ella es inferior en más del 25% del porcentaje
reglamentario.
61
-

Artículo 13.- Observaciones
13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las

normas de protección del patrimonio monumental, arqueológico, natural y/o de
seguridad, entre otras, las hará constar como observaciones en su Informe,
precisando su naturaleza y efectos.
Artículo 14.- Responsabilidad de los verificadores

Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, así como de la
correspondencia entre los planos y la realidad física del predio. Sin embargo, no es
responsable del proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la
edificación que regulariza.
-
62
• Intervención del verificador ad-hoc

• “Corresponde al Verificador Responsable determinar la
pertinencia de solicitar el Informe Técnico de
Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el
artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157. Sin
embargo, el Registrador podrá exigir la constancia del
cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y
el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida
registral o del título presentado, se evidencia la
existencia de alguna de las condiciones señaladas en el
precitado artículo”
• X Pleno del TR.
63
Resolución N° 1040-2014-SUNARP-TR-L de 30/05/2014

Sumilla : RESPONSABILIDAD DEL VERIFICADOR EN LA
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES "Corresponde al
verificador la responsabilidad acerca del análisis de la
infracción de los parámetros urbanísticos en el procedimiento
de regularización de edificaciones y su consignación como
observaciones en el Informe Técnico de Verificación. Las
cargas sólo se extienden en el Registro cuando han sido
señaladas como observaciones técnicas en el Informe Técnico
de Verificación".
64
Resolución N° 017-2014-SUNARP-TR-T de 13/01/2014.-

Sumilla : FUNCIONES DEL VERIFICADOR El Verificador
Responsable es el profesional (arquitecto o ingeniero civil
colegiado) inscrito en el índice de Verificadores a cargo de la
SUNARP, quien bajo su responsabilidad organiza y tramita el
expediente de regularización, constatando entre otros el
cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y
edificatorios.
65
Resolución N° 1612-2013-SUNARP-TR-L de 02/10/2013 Sumilla :
CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS En la
regularización de edificaciones debe tenerse en cuenta los parámetros
vigentes a la fecha de la construcción y no los vigentes a la fecha de la
declaración de fábrica en vía de regularización. Por tal razón, el Informe
Técnico de Verificación puede emitirse sobre la base de un Certificado de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios caduco, presumiéndose
válidamente que este informe ha sido elaborado teniendo en cuenta los
parámetros vigentes a la fecha de construcción de la edificación.
RESPONSABILIDAD DEL VERIFICADOR EN LA REGULARIZACIÓN DE
EDIFICACIONES. Corresponde al verificador la responsabilidad acerca del
análisis de la infracción de los parámetros urbanísticos en el procedimiento
de regularización de edificaciones y su consignación como observaciones
en el Informe Técnico de Verificación. Las cargas sólo se extienden en el
Registro cuando han sido señaladas como observaciones técnicas en el
Informe Técnico de Verificación.
66
El TRAMITE DE REGULARIZACIÓN DE
LAS EDIFICACIONES CONSTRUIDAS O
DEMOLIDAS HASTA EL 2016 SIN
LICENCIA:
CUANDO PROCEDE Y CUANDO NO
PROCEDE?
67
Normativa aplicable
 - Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones
urbanas y de edificaciones), modificada por las
Leyes Nº 29300, 29476 y 29566.
 - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de
Licencias de habilitación urbana y licencias de
edificación). Vigente desde el 28/9/2008.
Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA.
 - Ley 27157 y su Reglamento. (regularización de
edificaciones)
 - Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios de la SUNARP.- RESOLUCION DEL
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS Nº 097-2013-SUNARP-SN
 Ley 30830
 Decreto Supremo N° 008-2019-Vivienda 68
Declaratoria de fábrica
en vía de
regularización: Con
69
Requisitos
 Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad
de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de
publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007).
 El plazo para solicitar la regularización ante la
municipalidad respectiva es de 180 días calendarios
contado a partir de la vigencia de la Ley 29090
(28/9/2008). Plazo ampliado hasta el 31/12/2010, por
Ley 29476. * Modificado por el DS N° 008-2019-
Vivienda: ahora es hasta el 31.12.2016
 Las edificaciones deben cumplir las normas
urbanísticas, edificatorias y de protección al
patrimonio histórico.
 Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la
obra objeto de regularización.
70
Generalidades en la Declaratoria de
fábrica en vía de regularización (FOR)
 Las construcciones deben reunir

condiciones mínimas de edificabilidad y
estar conformes a la normatividad
urbanística, bajo responsabilidad del
verificador en caso de fraude o falsedad.
 El formulario debe contener además la
certificación notarial de firmas de los
interesados (propietarios) y del verificador.
 El objetivo es regularizar edificaciones
clandestinas o no autorizadas, siempre que
cumplan en forma mínima con la normativa
municipal o urbanística.
71
Título que sustentará la
inscripción
 Resolución municipal que aprueba la
regularización de la edificación.
 Planos de ubicación, localización y

de arquitectura firmados por
profesional constatador.
 Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP
72
Declaratoria de fábrica
en vía de
regularización: sin
73
vía de regularización (FOR)
 Requisitos:
 1. Edificación realizada sin licencia de
construcción, conformidad de obra o que no
cuente con declaratoria de fábrica.
 2. Que se haya culminado antes del
21/7/1999*
 3. Que las edificaciones se hayan levantado
sobre predios urbanos, terrenos que cuenten
con proyecto aprobado de habilitación
urbana con construcción simultánea o predios
ubicados en zonas urbanas consolidadas.
 * Modificado por la Ley 30830
74
Ampliación excepcional del
plazo de regularización a
través de FOR
 1. La decimocuarta disposición transitoria
de la Ley 27972 (Ley Orgánica de
Municipalidades) amplió el plazo para las
construcciones irregulares terminadas
hasta el 31/12/2002. El plazo para
regularizar venció el 30/6/2003.
 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004,
amplía el plazo para construcciones
irregulares terminadas hasta el
31/12/2003. El plazo para regularizar
venció el 31/12/2005.
 * Modificado por DS N° 008-2019-
Vivienda 75
Ley 27157: Edificaciones terminadas
hasta el 20 de julio de 1999. Se
amplia plazo de regularización de
edificaciones con terminación de la
obra hasta el 31 de diciembre del
2003, pero que cuenten con
certificación notarial de firmas del
Regularización de FOR hasta el 31 de diciembre del
Edificaciones ante el 2005 (Ley 28437)
Registro de Predios
Ley 29090: Edificaciones terminadas
que hayan sido ejecutadas sin
licencia o conformidad de obra
desde el 21 de julio de 1999 hasta el
25 de setiembre de 2007. Sólo se
podía declarar hasta el 26 de
setiembre del 2017 (Ley 30494)
76
LEY Nº 30830 de 27.07.2018
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES

PRIMERA. Improcedencia de la regularización.-
No puede aplicarse el procedimiento de

regularización establecido en la presente ley
para las edificaciones levantadas en zonas
arqueológicas, zonas de protección ecológica,
zonas de riesgo para la salud e integridad
física, riberas de ríos, lagos o mares, así como
en edificaciones en las que resulte evidente la
contravención a los elementos básicos de
seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida
humana.
77
Ley 30830: Publicada del 27 de julio del 2018
- Ampliación del plazo de regularización: Las

edificaciones que hayan sido construidas sin
licencia de construcción, conformidad de obra o
que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, podrán
regularizar siempre que hayan sido ejecutadas
hasta el 31 de diciembre del 2016.
Art. 3 de la Ley 30830
78
- Determinación expresa de causales de

improcedencia:
• Zonas Arqueólogicas
• Zona de protección ecológica
• Zonas de riesgo para la salud e integridad física
• Edificaciones en riberas de ríos, lagos o mares.
• Edificaciones en las que resulte evidente la
seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana.
79
VIGENCIA NORMATIVA DE LA LEY 30830
De conformidad con la Segunda Disposición Transitoria y Final

de la Ley 30830:
“En el plazo de 30 días contados desde la entrada en vigencia
de la presente ley, el Poder Ejecutivo adecúa el Texto Único
Ordenado del Reglamento de la Ley 27157, Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común,
aprobado por el Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA.”
¿La Ley 30830 se encuentra vigente?
80
¿La Ley 30830 se encuentra vigente?
De conformidad con el artículo 109° de la Constitución

Política: “La ley es obligatoria desde el día siguiente de su
publicación en el diario oficial, salvo disposición contraria de
la misma ley que posterga su vigencia en todo o en parte”. Por
lo tanto, el texto normativo no consigna de forma expresa
ningún supuesto de “vacatio legis” ni se condiciona su vigencia
a la aprobación de la adecuación normativa del Reglamento
de la Ley N°27157.
¿Resultaba necesaria la adecuación normativa del Reglamento

de la Ley 27157?
81
Calificación de las causales de improcedencia de
regularización edificaciones
Tema 1:
Determinar desde qué fecha se aplica las causales de
improcedencia a los procedimientos de
regularización.
82
Tema 1:
Determinar desde qué fecha se aplica las causales de
improcedencia a los procedimientos de
regularización.
83
Las causales de improcedencia se aplican a todos los

procedimientos, independientemente de la fecha de
certificación notarial del expediente de regularización. Salvo
los títulos que se encuentran en calificación registral por
haber ingresado con fecha anterior a la vigencia de la norma.
84
Tema 2:
Cómo se debe acreditar que la edificación a

regularizar no se encuentra incursa en causal de
improcedencia.
85
Para acreditar que la edificación a regularizar no se encuentra

contenida en causal de improcedencia se deberá adjuntar
Declaración Jurada suscrita por el verificador responsable, con
certificación notarial, donde declare bajo responsabilidad dicha
situación. (No obstante, en caso que revisado el expediente de
regularización se desprenda causal de improcedencia, si resulta
necesario solicitar el pronunciamiento de la entidad rectora) esta
parte ya no se aplica conforme el Art. 12 del Reglamento de la Ley
27157 modificado Decreto Supremo N° 008-2019-Vivienda
86
Decreto Supremo que modifica el Reglamento de la Ley N°
27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común, aprobado por Decreto
Supremo N° 008-2000-MTC Decreto Supremo N° 008-
2019-Vivienda Publicado el 12 de febrero de 2019
87
Artículo 3.- Objeto y vigencia
La presente sección norma el trámite de
regularización de las edificaciones
construidas o demolidas hasta el 31 de
diciembre de 2016, sin contar con la
respectiva licencia y/o conformidad de obra,
o que carezcan, en su caso, de declaratoria
de fábrica, reglamento interno y/o la
correspondiente independización.
88
“Artículo 12.- Contenido del Informe Técnico de Verificación
(…)
El Verificador Responsable, así como el Verificador Ad Hoc adjuntan
a sus Informes Técnicos de Verificación respectivos, una
declaración jurada con firma certificada por notario, en la que
consigna expresamente que el predio materia de regularización
no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de
improcedencia que establece la Primera Disposición
Complementaria Final de la Ley N° 30830.
El Verificador Responsable y el Verificador Ad Hoc asumen la

responsabilidad exclusiva por la veracidad del contenido de
dicha declaración jurada; los Registradores Públicos no
pueden exigir, bajo responsabilidad, otros requisitos para
acreditar dicha circunstancia.”
89
“Artículo 13.- Observaciones
(…)
13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de
transgresiones a las normas de protección de bienes
inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio
Cultural de la Nación, natural y/o de seguridad, entre otras, las
hará constar como observaciones en su Informe, precisando su
naturaleza y efectos.
13.4 Cuando la edificación a regularizar no transgreda la

normativa urbanística o de edificación vigente al momento de
su construcción y, como consecuencia de ello no se inscriban
cargas técnicas, la posterior modificación de los Instrumentos
de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, se realiza
respetando el derecho de propiedad.
En caso se considere necesaria la afectación de dicho derecho,
corresponde la aplicación del Decreto Legislativo 1192, Decreto
Legislativo que aprueba la Ley Marco de Adquisición y Expropiación
de inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado,
liberación de Interferencias y dicta otras medidas para la ejecución
de obras de infraestructura, o norma que lo sustituya.” 90
Tema 4:
¿Es materia de calificación el contenido del

Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
a fin de establecer causal de improcedencia?
91
A fin de establecer causales de improcedencia es

necesario realizar la calificación del certificado de
parámetros urbanísticos y edificatorios. Conforme el
Art. 25 del Reglamento de la Ley 27157 modificado
por Decreto Supremo N° 008-2019-Vivienda ya no
exige el certificado de parámetros urbanísticos
92
“Artículo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR
Los documentos que se adjuntan al FOR, son:
(…)
b) Declaración Jurada del Verificador Responsable, adjunto o
inserto en su Informe de Verificación, señalando bajo su
responsabilidad, que la edificación materia de regularización
cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o
de lo contrario consigna las observaciones a que hubiere
lugar, en la forma que se establece en el artículo 13 del
presente reglamento.
93
Tema 5:
¿Cuál es el tratamiento de las regularizaciones de

fábricas que no cuentan con parámetros urbanísticos
y edificatorios, siendo únicamente declarados por el
verificador responsable?
94
Artículo 25° inc. b) del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157:

“Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios,
expedido por la municipalidad respectiva, según lo establecido
en el Art. 63 del presente Reglamento. Si la Municipalidad,
dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el
Certificado, se prescindirá de este documento y el Verificador
Responsable indicará, en su Informe de Verificación, bajo su
responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios que corresponden a la edificación”.
95
Resolución N°035-2018-SUNARP-TR-L del 09/01/2018

Inexigibilidad del Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios:
“Cuando la Municipalidad no emite el certificado de parámetros
urbanísticos y edificatorios dentro del plazo legal previsto, se
prescindirá de dicho documento, debiendo el verificador indicar,
en su informe de verificación, bajo su responsabilidad los
parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios que
corresponden a la edificación, siempre que se acredite que se ha
configurado el silencio administrativo positivo.
96
En los casos que no se presente Certificado de Parámetros,

debido a que la Municipalidad no lo expidió en su
oportunidad, sólo se debe verificar los parámetros conforme
a la declaración del verificador, los mismos que deben
referirse a la fecha de terminación de la obra.
Conforme el Art. 25 del Reglamento de la Ley 27157
modificado por Decreto Supremo N° 008-2019-Vivienda ya
no exige el certificado de parámetros urbanísticos
97
Las causales de improcedencia se aplican a todos los

procedimientos, independientemente de la fecha de
certificación notarial del expediente de regularización. Salvo
los títulos que se encuentran en calificación registral por
haber ingresado con fecha anterior a la vigencia de la norma.
98
 Transferencia de predios regularizados al

amparo de la Ley Nº 27157
 “Es procedente la inscripción de los actos de
disposición de dominio de unidades inmobiliarias
cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía
regularización al amparo de la Ley Nº 27157,
aun cuando no se cuente con autorización para
celebrar contratos de compraventa garantizada
ni conste inscrita la recepción de obras de
habilitación urbana del terreno sobre el que se
levantó la edificación”.
 IV Pleno del TR.
99
LOS VERIFICADORES AD HOC:
QUÉ ENTIDADES RECTORAS
PUEDEN ACREDITARLOS?
100
El Verificador Ad hoc ejerce su función como especialista y
representante de cualquiera de las entidades llamadas por ley
para la protección del patrimonio monumental, natural, la
seguridad, entre otras. Necesariamente actúa en calidad de
verificador
público
Emite informe, en nombre y representación de la entidad que lo

autoriza, sujetándose a las normas que, para tal efecto, ella
establezca respecto de las edificaciones sometidas al ámbito de
control de la misma. Dicho informe, con las observaciones sobre los
aspectos técnicos de su competencia, se extenderá en el formato de
Informe Técnico de Verificación Ad Hoc que se aprueba con este
Reglamento.
El Informe Técnico de Verificación Ad Hoc se presenta directamente

al Registro correspondiente, dentro de los sesenta (60) días hábiles
posteriores a la comunicación efectuada por el Verificador
Responsable según el numeral 9.2 de este Reglamento.
101
En los casos que las edificaciones en proceso de
regularización se encuentren comprendidas en más de
uno de los supuestos señalados en el numeral 11.1 de
este Reglamento, intervendrán tantos verificadores ad
hoc como sean necesarios.
Cada uno emitirá su propio informe y responderá por la

verificación especializada que efectúa.
Dicho Informe no constituye requisito previo para la

inscripción de los derechos, contratos o actos a los que
se contrae el proceso de regularización y, de contener
observaciones, éstas se registrarán como carga
conforme a lo normado en el Art. 32 del presente
Reglamento, en cuanto sea aplicable.
102
Las entidades que los acreditan
son:
El Ministerio de Cultura
Para la preservación y
conservación de bienes
inmuebles que constituyan parte
integrante del Patrimonio Cultural
de la Nación, declarada por dicho
Ministerio;
103
• El Servicio Nacional de Áreas Naturales Protegidas por el
Estado - SERNANP, es un Organismo Público Técnico
Especializado adscrito al Ministerio del Ambiente, a través
del Decreto Legislativo 1013 del 14 de mayo de 2008,
encargado de dirigir y establecer los criterios técnicos y
administrativos para la conservación de las Áreas
Naturales Protegidas – ANP, y de cautelar el
mantenimiento de la diversidad biológica.
• El SERNANP es el ente rector del Sistema Nacional de Áreas
Naturales Protegidas por el Estado – SINANPE, y en su
calidad de autoridad técnico-normativa realiza su trabajo
en coordinación con gobiernos regionales, locales y
propietarios de predios reconocidos como áreas de
conservación privada. 104
• El Servicio Nacional de Áreas
Naturales Protegidas por el
Estado – SERNANP, para los
efectos de la preservación y
conservación de las áreas
naturales protegidas;
105
El Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de
Desastres (CENEPRED) es un organismo público ejecutor adscrito al Ministerio de Defensa del
Perú. Su función es reglamentar, gestionar y asistir técnicamente a las entidades en la
estimación, prevención, reducción del riesgo de desastres y reconstrucción.
Fue creado mediante la Ley 29664 el 8 de febrero de 2011.

El Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres, en
adelante Cenepred, es un organismo público ejecutor, con personería jurídica de derecho
público y constituye un pliego presupuestal, con autonomía económica, técnica, funcional y
administrativa. El organismo forma parte del Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de
Desastres SINAGERD, junto a INDECI y otras instituciones.
Cenepred es uno de los componentes del Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de
Desastres - Sinagerd, y tiene por competencias elaborar normas técnicas y de gestión, y
brinda asistencia técnica especializada a las entidades públicas y privadas en lo relacionado a
los procesos de estimación, prevención y reducción del riesgo de desastres, así como de
reconstrucción, con la finalidad de proteger la vida de la población y el patrimonio de las
personas y del Estado. Además, tiene competencia para sancionar a los/las Inspectores/as
Técnicos/as de Seguridad en Edificaciones, efectuar la designación de Delegados/as Ad Hoc y
declarar la intangibilidad para fines de vivienda de las zonas de riesgo no mitigable, a
excepción de las zonas comprendidas en la Ley N° 30556.
106
El Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del
Riesgo de Desastres - CENEPRED, es un organismo público ejecutor
que conforma el SINAGERD, responsable técnico de coordinar, facilitar y
supervisar la formulación e implementación de la Política Nacional y el
Plan Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres, en los procesos de
estimación, prevención y reducción del riesgo, así como de reconstrucción.
Propone y asesora al ente rector, así como a los distintos entes públicos y
privados que integran al SINAGERD sobre la política, lineamientos y
mecanismos referidos a los procesos de estimación, prevención y
reducción de riesgo y reconstrucción.
107
• El Centro Nacional de Estimación, Prevención y
Reducción del Riesgo de Desastres - CENEPRED,
para cautelar la seguridad de edificaciones de más
de cinco pisos, los centros y galerías comerciales,
los campos feriales, los establecimientos de
hospedaje, los edificios de concentración masiva
de público;
108
• El Ministerio de Defensa en las zonas de
frontera y otras sometidas a su
competencia conforme a ley.
No requieren pronunciamiento del

CENEPRED, las edificaciones de vivienda de
seis pisos en las cuales el quinto y sexto
piso constituyan unidades inmobiliarias tipo
dúplex, siempre que la circulación común
sea sólo hasta el quinto piso.
109
 Regularización de edificaciones sobre

predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas
 “Para inscribir la regularización de
edificaciones existentes sobre un predio
ubicado en zona urbana consolidada,
que aparece inscrito como rústico en el
Registro de Predios, no se requiere la
resolución de alcaldía que apruebe la
habilitación urbana de oficio, siendo
suficiente acreditar que el predio se
encuentre registrado como urbano ante
la municipalidad correspondiente”.
 XIX Pleno
110
 Intervención del verificador ad-hoc
 “Corresponde al Verificador Responsable
determinar la pertinencia de solicitar el
Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en
los supuestos previstos por el artículo 11 del
Reglamento de la Ley N° 27157. Sin
embargo, el Registrador podrá exigir la
constancia del cumplimiento de la
comunicación a la entidad rectora y el
pago respectivo, en los casos en los que, de
la partida registral o del título presentado, se
evidencia la existencia de alguna de las
condiciones señaladas en el precitado
artículo”
 X Pleno del TR. (considerar DS N°008-2019-Vivienda)
111
CONTENIDO DEL INFORME TECNICO
DE VERIFICACION
112
Contenido del Informe Técnico de
Verificación El Verificador
esponsable emite el Informe
El Verificador Responsable emite el Informe Técnico de
Verificación, según el formato que se aprueba
Técnico
conjuntamentede conVerificación, según
el presente Reglamento, el
que contiene
la constatación de:
formato
- La ubicación del terreno.
que se aprueba
conjuntamente
- El área, con el presente
linderos y medidas perimétricas del terreno.
- El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y
Reglamento,
edificatorios aplicables al que
predio.contiene la
- constatación de: - La
Las características arquitectónicas, ubicación
estructurales ydel
de las
instalaciones.
- De serterreno.
el caso, -laEl área, linderos
identificación
propiedad exclusiva y sus áreas.
y
de las secciones de
medidas perimétricas del terreno. -

El cumplimiento de los parámetros 113
esponsable
El Verificador emite
Responsable, el Informe
así como el Verificador Ad Hoc
adjuntan a sus Informes Técnicos de Verificación respectivos,
Técnico de Verificación, según el
una declaración jurada con firma certificada por notario,
en la que formato que se
consigna expresamente aprueba
que el predio materia
de regularización no se encuentra comprendido dentro de
conjuntamente
los supuestos con que
de improcedencia el presente
establece la Primera
Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30830.
Reglamento, que contiene la
El Verificador Responsable y el Verificador Ad Hoc
constatación
asumen de: -exclusiva
la responsabilidad La ubicación del del
por la veracidad
contenido de dicha declaración jurada; los Registradores
terreno. - El área, linderos y
Públicos no pueden exigir, bajo responsabilidad, otros
medidas
requisitos perimétricas
para acreditar del
dichaterreno.
(modificación por el DS N° 008-2019-VIVIENDA)
-
circunstancia.

Calificación del Informe Técnico de Verificación
- Expediente de regularización con fecha de obra hasta
31/12/2016.
- El verificador indica que no existen cargas técnicas, por cuanto
a la fecha de terminación de la obra se cumplían con los
parámetros urbanísticos existentes.
- Sin embargo revisado el certificado de parámetros se advierte
que dicho documento refleja los parámetros vigentes a la
culminación de la obra y por lo tanto corresponde declarar
cargas técnicas por vulneraciones.
¿Corresponde calificar el informe técnico de verificación?
115
Calificación del Informe Técnico de Verificación
En caso de discrepancias entre el informe técnico y el
certificado de parámetros, vigente a la fecha de terminación
de la obra, se debe solicitar aclaración del verificador
responsable, debiendo dicho profesional declarar bajo
responsabilidad el sustento técnico que corresponda para no
constituirse carga técnica.
Conforme el Art. 25 del Reglamento de la Ley 27157

modificado por Decreto Supremo N° 008-2019-Vivienda ya
no exige el certificado de parámetros urbanísticos
116
esponsab emite el Informe
formato que se aprueba
conjuntamente con el presente
constatación de: - La ubicación del
terreno. - El área, linderos y
medidas perimétricas del terreno. -
118
119
120
OBSERVACIONES
121
OBSERVACIONES el Informe
• Cuando el Verificador Responsable constata la
formato entre
existencia de discrepancias, queelse aprueba
área real del terreno,
sus linderos y/o medidas perimétricas, con los que figuran
conjuntamente
en la partida con
registral del predio; así comoeltransgresiones
presente
a la normativa urbanística o de edificación, las hará
constar en el Informe Técnico de Verificación como
constatación de: - La ubicación
observaciones.
• del deterreno.
Tratándose densidad -neta
El área, linderosdey
y de coeficiente
edificación, formulará observación solamente en los
medidas
casos en perimétricas
que los índices reales indicadosdelen elterreno.
Informe
Técnico de Verificación excedan, en más de 25%, los
reglamentarios.- El
En elcumplimiento deobservará
caso del área libre, sólo los
si ella es inferior en más del 25% del porcentaje
reglamentario. parámetros
122
OBSERVACIONES el Informe
Cuando elTécnico
Verificador Ad de HocVerificación, según
constata la existencia de el
transgresiones a las normas de protección de bienes inmuebles
que constituyan parte formato
integrante que se aprueba
del Patrimonio Cultural de la
Nación, natural y/o de seguridad, entre otras, las hará constar
conjuntamente con el presente
como observaciones en su Informe, precisando su naturaleza y
efectos.
Reglamento,
Cuando la edificación a regularizar no que contiene
transgreda la
la normativa
urbanística o de edificación vigente al momento de su
construcción constatación
y, como consecuencia de: de ello-noLa ubicación
se inscriban cargas
técnicas, la posterior modificación de los Instrumentos de
del
Acondicionamiento terreno.
Territorial y -Desarrollo
El área, linderos
Urbano, se realiza y
medidas perimétricas del terreno.

- Ella Ley
Legislativo que aprueba cumplimiento de losde
Marco de Adquisición y Expropiación
inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado,
parámetros
liberación de Interferencias y dicta otras medidas para la ejecución de
obras de infraestructura, o norma que lo sustituya.” . (modificación
por el DS N° 008-2019-VIVIENDA)
123
Cuál es el tratamiento de las regularizaciones de

edificaciones que requieran Informe Técnico Ad Hoc.
124
Artículo 11.1 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157:
Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad Hoc son:
• El Ministerio de Cultura, para la preservación y conservación de bienes
inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación,
declarada por dicho Ministerio;
• El Servicio Nacional de Áreas Naturales Protegidas por el Estado
– SERNANP, para los efectos de la preservación y conservación de las áreas
naturales protegidas;
• El Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de
Desastres - CENEPRED, para cautelar la seguridad de edificaciones de más
de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los campos feriales, los
establecimientos de hospedaje, los edificios de concentración masiva de
público;
• El Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y otras sometidas a su
competencia conforme a ley.
No requieren pronunciamiento del CENEPRED, las edificaciones de vivienda de
seis pisos en las cuales el quinto y sexto piso constituyan unidades
inmobiliarias tipo dúplex, siempre que la circulación común sea sólo hasta el
quinto piso.
125

Dicho Informe* no constituye requisito previo para la inscripción de los derechos,
contratos o actos a los que se contrae el proceso de regularización y, de contener
observaciones, éstas se registrarán como carga conforme a lo normado en el Art.
32 del presente Reglamento, en cuanto sea aplicable.
* Informe Técnico Ad Hoc
Artículo 80° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(…) Las observaciones contenidas en el Informe de Verificación Ad hoc remitido al

Registro de conformidad con el artículo 10 del Reglamento de la Ley Nº 27157,
aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, se inscribirán de oficio.
126
1.- En caso la edificación requiera la emisión del Informe

Técnico Ad Hoc, se deberá solicitar su presentación, no
procediendo la anotación de la falta de su emisión.
2.- En caso el Informe Técnico Ad Hoc presente

observaciones se debe proceder a la tacha del título si se
verifica la existencia de causal de improcedencia. (No resulta
aplicable conforme el Art. 13 del Reglamento de la Ley 27157
modificada por Decreto Supremo N° 008-2019-Vivienda)
127
EL FOR: ¿Qué documentos se deben
adjuntar?
128
Formulario Registral (FOR)
El FOR, es aprobado por la SUNARP o el RPU, y constituye

título registral, cuando está debidamente llenado, firmado y
acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto
o contrato que se desea registrar.
129
Documentos que se adjuntan al FOR
Los documentos que se acompañarán al FOR, son:
a) Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta,
donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de
saneamiento de titulación, de ser el caso.
b) Declaración Jurada del Verificador Responsable, adjunto o inserto
en su Informe de Verificación, señalando bajo su responsabilidad,
que la edificación materia de regularización cumple los parámetros
urbanísticos y edificatorios reglamentarios correspondientes a la
fecha de ejecución, o de lo contrario consigna las observaciones a
que hubiere lugar, en la forma que se establece en el artículo 13 del
presente reglamento. (conforme a la Modificación del DS N° 008-2019-
VIVIENDA)
c) Plano de localización y ubicación conforme a las características

señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo
indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del
terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones
reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal
a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas
perimétricas.
130
d) Planos de plantas de arquitectura (planos de
distribución) por pisos, a la menor escala que permita
su perfecta lectura, con los nombres de todos los
ambientes exteriores e interiores (inclusive los
secundarios como closets, despensa, depósitos,
piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria
descriptiva del FOR.
e) Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con

las constancias de haber solicitado la Verificación Ad
Hoc correspondiente.
Los planos y el Informe Técnico de Verificación

deberán estar firmados y sellados por el o los
verificadores.
131
EL FOR
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
En qué consiste la segunda
regularización excepcional aprobada
por la Ley 30380 y su reglamento?
142
- Se permite la doble regularización de Edificaciones: Los

propietarios de edificaciones inscritas mediante
regularización podrán acogerse nuevamente al
procedimiento de la Ley 27157 para declarar ampliaciones,
modificaciones, remodelaciones y/o demoliciones de
fábrica, siempre que hayan sido realizadas de forma
posterior a la edificación inscrita pero con culminación
anterior a la fecha máxima de regularización.
- ¿Precedente del XCIII PLENO del Tribunal Registral?
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA TRANSITORIA
ÚNICA Ley 30830
143
LEY Nº 30830 de 27.07.2018
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA TRANSITORIA ÚNICA.

Procedencia de la regularización.- Los propietarios de
predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3
respecto a edificaciones terminadas al 20 de julio de 1999 o
dentro del plazo establecido por la disposición
complementaria décimo cuarta de la Ley 27972, Ley
Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley 28437;
y en los que se hayan efectuado nuevas edificaciones,
ampliaciones, demoliciones o remodelaciones en el mismo
predio con posterioridad a dicha fecha, pueden acogerse a
lo dispuesto en la presente ley
144
Segunda Regularización: El caso del
levantamiento de cargas técnicas
Regularización de El verificador Se inscriben en la

fábrica bajo la Ley responsable declara partida
27157 Observaciones CARGAS TÉCNICAS
¿La carga técnica inscrita constituye impedimento

para la segunda regularización permitida por Ley
30830?
145
Artículo 32° del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157:
“En los casos en que el Informe Técnico de Verificación contenga
observaciones, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 13 de
este Reglamento, dichas observaciones no impiden la inscripción de
la declaratoria de fábrica en vía de regularización; pero podrán ser
inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la
partida registral del predio.
El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estará

obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en
la edificación”. (no aplicable según Disposición Complementaria Transitorias
Decreto Supremo N° 008-2019-ViVienda)
146
Se deberá solicitar el levantamiento de las cargas inscritas a

fin de proceder con la calificación de la segunda
regularización, según lo establece el artículo 32° del T.U.O.
del Reglamento de la Ley 27157.
Sin embargo esto ya no es así conforme la Disposición

Complementaria Transitorias Decreto Supremo N° 008-2019-
Vivienda
147
“Disposiciones complementarias transitorias
(…)
Décimo Octava.- Segunda Regularización Excepcional
Los predios que ya hubieran sido materia de regularización de
edificaciones al amparo de la Ley N° 27157, o dentro del plazo
ampliado establecido por la Décimo Cuarta Disposición
Complementaria de la Ley N° 27972, Ley Orgánica de
Municipalidades, modificada por la Ley N° 28437, podrán
acogerse a una nueva regularización, por única vez, respecto
de aquellas edificaciones construidas o demolidas hasta el 31
de diciembre de 2016.
En estos casos no será de aplicación lo señalado en el segundo

párrafo del artículo 32 del presente reglamento.”
148
Análisis de la legislación aplicable:
Ley 27157 y su reglamento aprobado
por D.S N° 008-2019-VIVIENDA del
12 de febrero de 2019
149
Improcedencia de
regularización sucesiva
3. IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACIÓN
VIA RECTIFICACIÓN “No procede la rectificación
mediante FOR, de una declaratoria de fábrica
inscrita vía regularización en virtud de la Ley N°
27157, cuando es evidente que se trata de una
segunda regularización”. Criterio adoptado en la
Resolución N 088-2012-SUNARP-TR-L del 19.01.2012.
XCIII PLENO
Sesión extraordinaria presencial realizada los días
02 y 03 de agosto de 2012. Publicado en el diario
oficial “El Peruano” el 16 de agosto de 2012.
Dejado sin efecto por Disposiciones
complementarias transitorias del DS N° 008-2019-
Vivienda
150
 Regularización de edificaciones
pertenecientes al PCN
 “Es inscribible la regularización de
edificaciones pertenecientes al
patrimonio cultural de la nación al
amparo de la Ley 27157, cuando el
INC lo haya autorizado”.
151
Cancelación de carga técnica
 Cuarto Precedente de Observancia Obligatoria del XXVIII
pleno registral: CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VÍA DE
RECTIFICACIÓN
 Las cargas técnicas extendidas sobre la base de
observaciones formuladas en el Informe Técnico de
Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la
normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por
haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la
regularización y no a la fecha de ejecución de la obra,
pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe
Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que
a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se
adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.
 Criterio adoptado en la Resolución Nº 492-2007-SUNARP-TR-L
del 25 de julio de 2007. 152
JURISPRUDENCIA
Resolución N° 588-2014-SUNARP-TR-L de
26/03/2014
Sumilla : TRASLADO DE FABRICA VIA
RECTIFICACIÓN "Sólo procede el traslado
vía rectificación, de la fábrica inscrita en la
matriz a las partidas independizadas,
cuando en el título archivado conste una
descripción detallada de tal forma que
pueda individualizarse los ambientes que
conforman cada unidad inmobiliaria,
incluyendo las áreas comunes si existiesen."
153
Causales de Improcedencia
en la
Regularización de
edificaciones
OSCAR HUERTA AYALA
154
LEY Nº 30830 de 27.07.2018
Artículo 3.- De la regularización

Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31
de diciembre de 2016, que hayan sido construidas sin
licencia de construcción, conformidad de obra o que no
cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su
situación de acuerdo al procedimiento establecido en la
presente ley
155
Ampliación excepcional del
plazo de regularización a
través de FOR
DS N° 008-2019-VIVIENDA publicado el 12.02.2019
Disposiciones complementarias transitorias
(…)
Décimo Octava.- Segunda Regularización Excepcional
Los predios que ya hubieran sido materia de regularización de
edificaciones al amparo de la Ley N° 27157, o dentro del plazo
ampliado establecido por la Décimo Cuarta Disposición
Complementaria de la Ley N° 27972, Ley Orgánica de
Municipalidades, modificada por la Ley N° 28437, podrán
acogerse a una nueva regularización, por única vez, respecto
de aquellas edificaciones construidas o demolidas hasta el 31
de diciembre de 2016.
En estos casos no será de aplicación lo señalado en el segundo

párrafo del artículo 32 del presente reglamento.”
156
CAUSALES DE
IMPROCEDENCIA
A) Edificaciones levantadas en zonas arqueológicas

B) Zonas de protección ecológica
C) Zonas de riesgo para la salud e integridad física
D) Riberas de ríos, lagos o mares
E) Edificaciones en las que resulte evidente la
contravención a los elementos básicos de seguridad,
lo cual ponga en riesgo la vida humana.
157
LEY Nº 30830 de 27.07.2018
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES

PRIMERA. Improcedencia de la regularización.-
No puede aplicarse el procedimiento de

regularización establecido en la presente ley
para las edificaciones levantadas en zonas
arqueológicas, zonas de protección ecológica,
zonas de riesgo para la salud e integridad
física, riberas de ríos, lagos o mares, así como
en edificaciones en las que resulte evidente la
seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida
humana.
158
causales de improcedencia de regularización
edificaciones
Como regla general las causales de improcedencia se aplican

a todos los procedimientos, independientemente de la fecha
de certificación notarial del expediente de regularización de
edificación.
Excepto en aquellos títulos que se encuentran en calificación
registral por haber ingresado con fecha anterior a la vigencia
de la norma.
Principio de Irretroactividad de la norma.
159
edificaciones
La acreditación que la edificación a regularizar no se encuentra

contenida en causal de improcedencia, se realiza con la
Declaración Jurada suscrita por el verificador responsable, con
certificación notarial, donde declare bajo responsabilidad dicha
situación. Sin embargo se puede advertir también del contenido
de la partida registral como es el caso de la Declaración de
Patrimonio Cultural de la Nación en cuyo caso prevalecerá el
asiento registral conforme el Principio de Legitimación.
160
“Artículo 12 Reglamento de la Ley 27157.- Contenido del
Informe Técnico de Verificación
(…)
El Verificador Responsable, así como el Verificador Ad Hoc adjuntan
a sus Informes Técnicos de Verificación respectivos, una
declaración jurada con firma certificada por notario, en la que
consigna expresamente que el predio materia de regularización
no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de
improcedencia que establece la Primera Disposición
Complementaria Final de la Ley N° 30830.
El Verificador Responsable y el Verificador Ad Hoc asumen la

responsabilidad exclusiva por la veracidad del contenido de
dicha declaración jurada; los Registradores Públicos no
pueden exigir, bajo responsabilidad, otros requisitos para
acreditar dicha circunstancia.”
161
Significa que la acreditación de la causales de
improcedencia corresponde al Verificador
Responsable y al Verificador Ad Hoc, los
Registradores bajo responsabilidad no podrían
solicitar alguna otra documentación para
confirmar la veracidad de lo expresado por ellos
en la declaración jurada, debe tenerse en cuenta
que actualmente ya no es un requisito del FOR
la presentación del Certificado de Parámetros
Urbanísticos conforme al actual Art. 25 del
Reglamento de la Ley 27157.
162
“Artículo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR
Los documentos que se adjuntan al FOR, son:
(…)
b) Declaración Jurada del Verificador Responsable, adjunto o
inserto en su Informe de Verificación, señalando bajo su
responsabilidad, que la edificación materia de regularización
cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o
de lo contrario consigna las observaciones a que hubiere
lugar, en la forma que se establece en el artículo 13 del
presente reglamento.
163
En los casos de observaciones que pueda
realizar el verificador Ad Hoc y los
verificadores responsables pueden dar
lugar a cargas técnicas.
164
“Artículo 13.- Observaciones
(…)
13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de
transgresiones a las normas de protección de bienes
inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio
Cultural de la Nación, natural y/o de seguridad, entre otras, las
hará constar como observaciones en su Informe, precisando su
naturaleza y efectos.
13.4 Cuando la edificación a regularizar no transgreda la

normativa urbanística o de edificación vigente al momento de
su construcción y, como consecuencia de ello no se inscriban
cargas técnicas, la posterior modificación de los Instrumentos
de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, se realiza
Legislativo que aprueba la Ley Marco de Adquisición y Expropiación
de inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado,
liberación de Interferencias y dicta otras medidas para la ejecución
de obras de infraestructura, o norma que lo sustituya.” 165
edificaciones

Dicho Informe* no constituye requisito previo para la inscripción de los derechos,
contratos o actos a los que se contrae el proceso de regularización y, de contener
observaciones, éstas se registrarán como carga conforme a lo normado en el Art.
32 del presente Reglamento, en cuanto sea aplicable.
* Informe Técnico Ad Hoc
Artículo 80° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(…) Las observaciones contenidas en el Informe de Verificación Ad hoc remitido al

Registro de conformidad con el artículo 10 del Reglamento de la Ley Nº 27157,
aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, se inscribirán de oficio.
166
Calificación de las causales de improcedencia de regularización
edificaciones
1.- En caso la edificación requiera la emisión del Informe Técnico Ad Hoc,

si bien es cierto corresponde al verificador responsable solicitar el
informe del verificador Ad Hoc se podría solicitar su presentación por
ejemplo en el caso que la edificación supere los 5 pisos, no procediendo
la anotación de la falta de su emisión y en caso que no se subsane no se
podría efectuar su inscripción registral.
2.- En caso el Informe Técnico Ad Hoc presente observaciones se
efectuará la anotación de cargas técnicas, salvo la existencia de causal de
improcedencia que puede constar en la partida registral, en cuyo caso se
tachará el título.
167
PROBLEMÁTICA
1.-Las causales de improcedencia serán verificadas
por el Verificador Responsable y en su caso por el
Verificador Ad Hoc cuando lo pida el Verificador
Responsable.
2.- Si es evidente una causal de improcedencia y se
requiere de Informe Ad Hoc, se deberá solicitar
cuando en el título presentado se advierta que es
necesario dicho informe como en el caso de las
edificaciones mayores a 5 pisos.
168
PROBLEMÁTICA
3.- Se ha afectado la calificación registral en la
regularización de edificaciones.
4.- El DS N° 008-2019-VIVIENDA ha afectado la
aplicación de la 1° Disposición Complementaria de la
Ley 30830 que señala: No puede aplicarse el procedimiento de regularización
“
establecido en la presente ley para las edificaciones levantadas en zonas arqueológicas, zonas de
protección ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o mares, así
como en edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos básicos de seguridad,
lo cual ponga en riesgo la vida humana”, toda vez que el Registro no podría solicitar a las entidades
competentes para su pronunciamiento respectivo, estando supeditado a lo que disponga el verificador
responsable o lo que conste en la partida registral.
5.- Debería evaluarse normativamente la intervención del Area de Catastro a nivel

nacional para los títulos de regularización de edificaciones a efectos de verificar las
causales de improcedencia.
169

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DECLARATORIA DE

FÁBRICA – LEY 27157

Es el resultado de construir una obra cuyo destino

Artículo 3, numeral 2 Ley 29090

• Art. 2 Reglamento Ley 27157

• Determinación de la naturaleza urbana de un

• Se permite que la declaración de edificación pueda ser

por el propietario del predio o por el titular del

• Para ello, deberá presentarse la respectiva partida de

Modalidad A : Aprobación automática con firma de

• FUE.- Conformidad de Obra y Declaratoria de

• Artículo 72.- Contenido del asiento de anotación preventiva de predeclaratoria de

• Artículo 76.- Anotación preventiva de compraventa en las partidas preindependizadas

• Las construcciones deben reunir condiciones mínimas de

• Regularización de edificaciones sobre predios ubicados

• Transferencia de predios regularizados al

• Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN

Artículo 10 de la Ley 29090.- Modalidades de aprobación.-

por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas

Modalidad A: Aprobación automática

Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley

(Base Legal: Art. 42.5 del Reglamento de Licencias de

2.1 Precísase que la certificación y verificación de la documentación que

Artículo 3.- De la alternativa de regularización mediante instrumento público

3.1 El procedimiento de regularización de edificaciones que realice, al amparo del

Artículo 5.- Función notarial

Artículo 5.- Función notarial

Artículo 6: Competencia Notarial.- Es competente conocer el trámite de

• El verificador público elabora un informe técnico elaborado

• La función del verificador da como resultado la emisión de

• El verificador debe preparar un plano de localización y ubicación a

• Asimismo preparará planos de distribución o de plantas de arquitectura,

• Ley 27333 Art. 2.1 (..)

Art. 25: Son obligaciones del verificador

d) Ejercer única y exclusivamente sus funciones

REGLAMENTO DE LA LEY 27157 (DS N° 035-2006-VIVIENDA)

9.2 Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera,

REGLAMENTO DE LA LEY 27157 (DS N° 035-2006-VIVIENDA)

9.2 Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera,

REGLAMENTO DE LA LEY 27157 (DS N° 035-2006-VIVIENDA)

13.1 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias,

13.2 Tratándose de densidad neta y de coeficiente de edificación, formulará

REGLAMENTO DE LA LEY 27157 (DS N° 035-2006-VIVIENDA)

13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las

Artículo 14.- Responsabilidad de los verificadores

• Intervención del verificador ad-hoc

Resolución N° 1040-2014-SUNARP-TR-L de 30/05/2014

Resolución N° 017-2014-SUNARP-TR-T de 13/01/2014.-

 Las construcciones deben reunir

 Planos de ubicación, localización y

 Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES

No puede aplicarse el procedimiento de

- Ampliación del plazo de regularización: Las

- Determinación expresa de causales de

De conformidad con la Segunda Disposición Transitoria y Final

¿La Ley 30830 se encuentra vigente?

De conformidad con el artículo 109° de la Constitución

¿Resultaba necesaria la adecuación normativa del Reglamento